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2009年6月9日 –ホーチミン

ベトナムオフィスマーケットについて

（ホーチミン・ハノイ）

CB Richard Ellis |

指数 –直近３ヶ月

VN Index

81%

Dow

27%

Source: HSC Securities

Source: FT.com

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商品 –直近３ヶ月

Vietnam Gold

51%

NYMEX Crude

15%Source: Giavang

Source: FT.com

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アジア経済見通し–2009年

成長に陰りあるものの見通しは明るい

成長に陰りがあり、見通しも明るくない

下落しており、見通しは不明

下落し続けている

CHINA

SOUTHKOREA

JAPAN

TAIWAN

HONGKONG

PHILLIPPINESVIETNAM

THAILAND

INDIA

MALAYSIA

SINGAPOREINDONESIA

6.5%

3.5%

-3.1%

1.4%-

2.5%

-6.5%

2.8%

-5.6%

-2.5%

-3.1%

-5.3%

6.0%

GDP伸び率

Source: IMA (April 2009)

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アジア経済見通し–2010年

CHINA

SOUTHKOREA

JAPAN

TAIWAN

HONGKONG

PHILLIPPINESVIETNAM

THAILAND

INDIA

MALAYSIA

SINGAPOREINDONESIA

7.5%

4.9%

2.9%

3.0%2.1%

3.0% 4.5%

-0.5%

3.6%

3.2%

-1.0%

7.0%

GDP伸び率

Source: IMA (April 2009)

成長に陰りあるものの見通しは明るい

成長に陰りがあり、見通しも明るくない

下落しており、見通しは不明

下落し続けている

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オフィス賃料が下落局面を迎えている

Source: CBRE Research

CB Richard Ellis Asia Office Rental Index

0

50

100

150

200

250

300

2001

Q1

2001

Q3

2002

Q1

2002

Q3

2003

Q1

2003

Q3

2004

Q1

2004

Q3

2005

Q1

2005

Q3

2006

Q1

2006

Q3

2007

Q1

2007

Q3

2008

Q1

2008

Q3

2009

Q1

(200

1Q

1=

100)

India

SE Asia

OverallIndexGreaterChinaJapan

CB Richard Ellis オフィス賃料指標

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賃料回復が困難事務所賃料の伸び Q4 2008 vs Q1 2009

ほぼ全てのマーケットにおいて賃料下落を記録

Source: CBRE Research

-25% -20% -15% -10% -5% 0% 5%

ホーチミン

シンガポール

マニラ (ﾏｶﾃｨ)

香港

ニューデリー (中心地)

東京

バンガロール

ハノイ

上海

ムンバイ (中心地)

広州

北京

バンコク

台北

ジャカルタ

ソウル Q4 08

Q1 09

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最近のオフィスマーケットの環境について（ﾎｰﾁﾐﾝ・ﾊﾉｲ）

グレードＡの賃料－直近６ヶ月で、ﾎｰﾁﾐﾝは30% - 50%ダウンﾊﾉｲは10% - 15%ダウン

2009年になり初めての動きが見られた

徐々にではあるがテナントに動きが出てきた

2009年の第一期（３月末）で、多くの損切が行われた

賃料が底入れに近づいてきた：賃料差額20％減以内

賃料が2006年後半レベルの水準に戻ってきている

CBD（中心地）の空室率が約15％程度で上昇しつつある

新築ビルの誘致策が一般的に行われるようになってきたが、マーケットの反応は鈍い。

通貨変動懸念が広がってきている

金銭条件より前にコミットする

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ホーチミンオフィスマーケット –直近の募集賃料

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ハノイオフィスマーケット –直近の募集賃料

AVERAGE ASKING RENTS OF HANOI GRADE A & BOFFICE PROPERTIES 2007 - 2009

$0

$10

$20

$30

$40

$50

$60

2007 Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2009 Q1

US$

psm

per

mon

th(in

cl.

serv

ice

char

gean

dex

cl.

VAT)

Grade A Grade B Source: CBRE (Vietnam)

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新規供給 (2009年 - 2010年)

China

注:• 上記見通しはCBRE Researchが入手した建築ｽｹｼﾞｭｰﾙに基づくもので、変化する可能性があります。• 2010年のﾑﾝﾊﾞｲ・ﾆｭｰﾃﾞﾘｰの新規供給は本ﾚﾎﾟｰﾄ作成時のﾃﾞｰﾀと計画に基づくものです。本数値に追加や変更がありえま

す。今後現在は公になっていないプロジェクトで2010年までに公になるプロジェクトがある可能性は十分にあります。• 本数値は一等地のオフィス供給のみの数値です。

新規供給見通し

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

上海

広州

北京

ジャカル

タ

ニューデリー

東京

ハノイ

シンガポール

香港

ソウル

ムンバ

イ

台北

ホーチミン

マニラ

バンコク

バンガロール

('000

sqf)

2010

2009

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オフィス賃料サイクル

CB Richard Ellis | Fideco

Centec

EVN

Vietcombank

Times Square

M&C Tower

Financial Tower

Sailing Tower

Pacific Place Kumho Asiana Plaza

Saigon Tower

Sun Wah

Saigon Centre

Diamond Plaza

Gemadept

Saigon Trade Center

Me Linh Point

PetroVietnamSaigon Finance Center

Citilight

Sacombank

Bao Viet

Golden Tower

RoyalCentre

Havana

Metropolitan

Vincom Tower

ホーチミンオフィスマーケット

現在の空室+ 新規供給 = 113,970㎡

Master BuildingExisting Buildings

Future Buildings

Centre Point

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ホーチミンオフィス市場–新規大型供給

Centec

Kumho Asiana Plaza

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ハノイオフィスマーケットハノイ CBD 新規供給 2008年-2009年

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ハノイ My Dinh ・New Urban Area 供給 in 2008年-2009年

ハノイオフィスマーケット

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オフィスマーケットの牽引要因

テナント

既存ビル業務の継続性

実物が分かる

評判

近隣との関係

新築ビル合併

効率化

最新鋭の設備

契約期間の柔軟性

インセンティブ

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通貨の難題 –隠れたコスト

今後３ヶ月間で対ドルレートは、1ドル=18,270ベトナムドンに上昇する見込みである。また、翌年2010年12月には20,015ベトナムドンになる見込みである。

9.55%VND 500,375.00$27.39$25.00VND 20,015.00December 1 2010

2.73%VND 456,750.00$25.68$25.00VND 18,270.00December 1 2009

VND 444,625.00$25.00VND 17,785.00June 1 2009

増加率ベトナムドン実質ドルドル為替相場日付

For indicative purposes only

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ドンの下落から身を守る

ベトナムドン建ての賃貸借契約•オーナーにとっては一般的ではない•通常はドル建ての契約

前払賃料•通貨コスト vs 機会コスト

通貨が将来の契約更新を制限する•オーナーの受け入れが容易になる•賃料と同じく制限する必要がある –5-12%

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マーケットは何を待ち望んでいるのか？

テナントが次から次ぎへと変わっていき、小規模取引が増加するようなマーケット

新所有者にとって高い稼働率への到達、そしてインセンティブに頼らないマーケット

既存所有者が新規テナントをひきつけることが困難になるようなマーケット

新築ビルがもっと競争力を以下の点で持つようになること

効率性

価格

建物のクオリティ

サービスの質

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将来トレンド

既存オーナーによるビルのアップグレード•ﾒｶﾆｯｸ&ｴﾚｸﾄﾘｯｸ –ﾋﾞﾙﾃﾞｨﾝｸﾞﾒﾝﾃﾅﾝｽｻｰﾋﾞｽ•ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ

賃料安定性

より専門的な対応

より透明性の高い情報開示

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将来のトレンドFuture Trends

中心地

郊外

$

安定した電力

IT

Telecommunications

インフラ

交通

駐車場

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将来のオフィス取引

高い賃料に代わるオーナーによる内装工事

フリーレント

フリー駐車場

営業時間の延長

契約の柔軟性 –契約期間、縮小、拡張、更新期間

より質の高いサービス

区分所有

ベトナムドン建ての契約

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募集賃料 vs. 成約可能賃料

求めるのは:

占有レベル•営業時間 –限界まで•オーナーのキャッシュフロー•既存ビルの期間満了日

テナントミックス•オーナーがビルのブランドイメージ、担保目的のための敷金条項を付加

既存ビルのビルオーナーはビルの稼働率が高い場合は、賃料値下げをしない傾向にある。

新築ビルのビルオーナーは、テナントが早い時期に入居を決める場合は賃料値下げに応じる場合が多い。

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賃貸諸費用ＶＳインセンティブ

•無料テナント看板•賃料見直し条項の挿入•より長い賃貸借期間•更新のオプション•高層階への申し出•段階賃料の導入•賃料ｷｬｯﾌﾟ＆ｶﾗｰ

•敷金代わりの銀行保証への対応•電気使用時間を長く•光熱費の無料化

•柔軟な内装工事期間への対応

•内装工事期間の延長（２ヶ月）

•面積縮小のオプション•（更新に関する）優先交渉権

既存ﾋﾞｼﾞﾈｽ中心地Grade B

•賃料見直し条項の挿入•更新可能条項の挿入•賃料キャップ＆カラー•高層階への申し出

•保証金代わりの銀行保証•電気使用時間を長く




世界標準Grade A

•無料テナント看板•賃料見直し条項の挿入•より長い賃貸借期間•更新可能条項の挿入

•高層階への申し出

既存中心地Grade Ａ

•内装工事費用負担


•内装工事期間の延長（２ヶ月）•フリーレント•段階賃料の導入•無料テナント看板•無料駐車場

•賃料見直し条項の挿入

•より長期の賃貸借期間への対応•更新のオプション•高層階への申し出•賃料ｷｬｯﾌﾟ＆ｶﾗｰ

•敷金に代わる銀行保証•電気使用時間を長く


ＣＢＤ周辺の新ﾋﾞｼﾞﾈｽｴﾘｱGrade A

•フリーレント•段階賃料の導入

•賃料見直し条項の挿入•より長い賃貸借期間•更新のオプション•高層階への申し出•賃料ｷｬｯﾌﾟ＆ｶﾗｰ

•敷金代わりの銀行保証への対応•電気使用時間を長く•内装工事費用負担




郊外の新ﾋﾞｼﾞﾈｽｴﾘｱGrade A

5 ｲﾝｾﾝﾃｨﾌﾞ

17 ｲﾝｾﾝﾃｨﾌﾞ

例)2500㎡の申込み（2009年1月）

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インセンティブを考慮に入れる

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底入れか

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賃料コスト削減プログラム

多くの企業の不動産コストは２番目に大きな費用－概ね人件費に次ぐコスト

積極的な賃料削減の実施により多大な費用を抑えることができる

このような経済危機の場面においてもコスト削減を実現できる方法は存在します。

チェックリストを使用し貴社がどのような状態にあるかの確認ができます。

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1. 賃借面積の縮小

賃借面積削減が最も重要なコスト削減の方法である。賃借面積を削減するために実施することとしては：

•余分スペースを削減–早急な対応を。他企業が行う前に。

•スペースの有効利用の促進–他の仕事場としての利用も思慮

•デッドスペースおよび多目的スペースの削減

•閉鎖・サブリース・解約・未使用不動産の売却

•合併、統合

•Ｍ＆Ａの利用

•不動産関連費用の計上–高値売却、コスト削減の機会を逃していませんか？

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面積縮小の戦略

不動産サービス会社が以下のプログラムをアレンジします。

•余剰部分の移設

•ワークスペース戦略の実施

•デッドスペースの削減

•低稼働事業用地の閉鎖

•不動産コストの割り当て・配分

•Ｍ＆Ａに必要な準備金見積の作成

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2. マーケット状況の活用

不動産は景気サイクルのある産業です。現在の経済危機がターニングポイントであり、主要資産の見直しを図る良い時期です。このような時期こそ不動産アドバイザーが欠かせない時期ではないでしょうか:

•早めの賃料交渉 –現在・将来のマーケットを比較検討

•安く買い・高く売る –賃借ではなく購入も検討しては？

•購入し賃貸借を解約 –購入がサブリースよりも安い場合がある

•資産税不服の申し立て –専門家に相談

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市況を踏まえた戦略

直近の商業用不動産マーケットにおいて不動産サービス会社は以下の業務対応が可能である。

•早期更新時の妥結交渉および資産税不服申し立て

•市場価格よりも低い価格の適切な物件の検索

•オーナーへの解約戦略の考案

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3. 資本分散を最大化

不動産およびその価格の計上方法は多大な資金、資本増大の力を生み出します。以下の決断を計るべきでは:

•賃借ではなく所有するか

•セール＆リースバックによる資金調達

•資産売却による現金化

•費用を区分化

* 堅実な資金マネジメント理論は各分野における意思決定を支えます。時折、ＧＡＡＰ内容であったり、ビルのロケーション・信用格付や賃借期間が資産価値を押し上げます。ポートフォリオを見直すため、それら各分野における専門家を探す必要があるでしょう。

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4. 設備運営費の削減

多くの企業内のＣＲＥ部門がコスト削減を実施してきていますがまだまだ削減できる余地はあります:

•設備調達コストのてこ入れ–良好なサプライチェーンマネジメント手法

•エネルギーマネジメント–サステナビリティ

LEED（エネルギーと環境に配慮した評価制度）

•運営およびメンテナンス

•設備資産計画

•ＶＥ（バリューエンジニアリング）への投資

•賃料請求の監査*優れた需要・供給管理手法は資金を生み出します。実際に、設備や調達部門によって体系的に実施されれば、上記６分野の全てにおいて多大なコスト削減が可能です。

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5. 組織および意思決定手続きの見直し

人員を削減するよりも賃借面積を削減するほうが容易な場合があり、アウトソースにより迅速且つ安くつく場合があります:

•不動産部門の改革–業績目標が企業のニーズに合致しているか確認

•意思決定プロセスの標準化 –Lean Sigma(ﾋﾞｼﾞﾈｽ改革手法の一種）

•オートメーションシステム

•サプライヤーの一元管理実施

•利益共有するような契約を無くしていく*不動産サービス会社は費用対効果資料作成のサポートのみならず、最善の意思決定プロセス・組織構造の支援を行うことが可能です。

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6. 職場・ロケーションの再検討

不動産ポートフォリオを構築する方法が長期・短期コストに影響します。不動産に関する意思決定をする前に、専門家へ打診することを思慮すべきではないでしょうか？:

•労働者の雇用期間およびコスト

•事務所移転戦略

•各種インセンティブ

•職場レイアウトの標準化*移転が必ずしも唯一の選択肢ではありません。地域によっては、労働裁定割引が可能な地域があることを考えたことがありますか？リサーチャー・不動産専門家がアシストいたします。

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将来予測に恐れなし：ホーチミン & ハノイオフィスマーケット

2009年に建築中の全てのビルが完成すれば、ﾎｰﾁﾐﾝでは空室率が37%,ハノイでは28%に上昇する。

したがって、我々は、市場は減速し、賃料下落、テナント有利なオプションが増えると想定している。

新規供給のビルはより質の高いものが多い

ホーチミンの50%が郊外エリアへの供給、ハノイの65%が郊外エリアへの供給となっている。

2009年に完成した時点で、中心地の空室率はホーチミンで29-40%、ハノイで15-20%の範囲になりうる。

大量床を借りる場合の賃料は完全にテナント有利となってきている

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経済概要

直近の賃料・価格

事務所

店舗

ホテル

分譲マンション

投資

サービスアパート

建築費

ホーチミン・ハノイ4半期マーケットレポート

[email protected]

都市毎に販売中英語、ベトナム語に対応

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鑑定・ｱﾄﾞﾊﾞｲｻﾞﾘｰｻｰﾋﾞｽ

5153

THANK YOU

お問い合わせ（日本語）：シービー・リチャードエリス株式会社東京本社グローバル・コーポレイトサービス本部海外業務統括部大庭明生（ｵｵﾊﾞｱｷｵ）ＴＥＬ： +84-3-5470-8764ＦＡＸ： +84-3-5470-8425Email： [email protected]

までお願いいたします。

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