vigencia de la tabla de depreciación heidecke para el municipio de...
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Vigencia de la tabla de depreciación Heidecke para
el municipio de Mocoa (Putumayo), en tipologías
populares (26 Julio 2018)
Carlos Noeimar Ordoñez Barrionuevo, Jesús Antonio Victoria Osorio, Edward Victoria Sterling
Putumayo - Mocoa
Universidad Distrital Francisco José de Caldas
Carrera 7 No. 40B - .53
[email protected], [email protected], [email protected]
Resumen- El presente documento es un resumen de la aplicación de la metodología de depreciación elaborada por
Heidecke en el municipio de Mocoa (Putumayo), teniendo como variable principal los diferentes estados de
conservación de las tipologías baja (estrato 2), media (estrato 3) y alta (estrato 4) para vivienda familiar. De esta forma,
se elaboran los presupuestos de costo de reposición a nuevo para las tres (3) tipologías de vivienda propuesta, así como
las reparaciones que se tendrían que llevar a cabo para los diferentes estados de conservación de las viviendas.
Finalmente, se halla el peso (participación) de estas reparaciones con respecto al presupuesto general de CRN y se
compara con el porcentaje elaborado por Heidecke, con el fin de encontrar el grado de incidencia que tiene la
metodología mencionada en el municipio de Mocoa (Putumayo), con las características particulares de ubicación, clima,
humedad, entre otros factores que afectan los materiales de las construcciones.
Palabras Clave- Presupuesto CRN, materiales de construcción, metodología Heidecke, estados de conservación, comparación, vigencia.
I. NOMENCLATURA
CRN = Costo de reposición a Nuevo
CRD = Costos de reposición depreciado
D = Depreciación
K = Coeficiente de Heidecke (porcentaje de depreciación)
C = Coeficiente real (Porcentaje de depreciación)
AIU = Administración, imprevistos y utilidad de un presupuesto de construcción
Vivienda Familiar Tipo = Construcción más frecuente de las viviendas en el municipio.
II. INTRODUCCIÓN
E han elaborado varios estudios en relación con el uso de técnicas, enfoques o metodologías de depreciación para los
distintos tipos de construcciones; entre ellos se pueden destacar los de Ross, Ross-Heidecke, Fitto y Corvini y su
utilización depende de cada caso en particular; es decir, teniendo en cuenta la estructura de la edificación, la denominación
como patrimonio cultural, ubicación en relación con el país, si la construcción se encuentra en terreno rural o urbano, entre
muchas otras características que hacen específica una determinada situación constructiva. Asimismo, estas técnicas en la
mayoría de los casos se encuentran resumidas de forma práctica en tablas de fácil utilización, en las que se tienen en cuenta
primordialmente los componentes relacionados con la edad de la construcción y el estado de conservación. Estos estudios son
el resultado de serias y extensas investigaciones teórico-prácticas, verificaciones de campo y revisión de fórmulas y cálculos
propios de esta materia. No obstante, la técnica de referencia para esta investigación es la propuesta por Heidecke, que utiliza
en la depreciación de construcciones nueve (9) estados de conservación (1, 1.5, 2, 2.5, 3, 3.5, 4, 4.5 y 5) las cuales se definen
posteriormente, así como la edad de dicha construcción.
S
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III. DESARROLLO DEL ARTÍCULO
A. Definición del problema
Los especialistas en avalúos urbanos son profesionales que deben manejar diversas herramientas técnicas para definir el valor
de una construcción, entre ellas, la metodología de depreciación de Heidecke. Este criterio se utiliza frecuentemente como una
forma para hallar la depreciación en las construcciones, tomando como variable principal el estado de conservación de la
edificación; no obstante, su uso es generalizado, utilizándolo en la mayoría de municipios colombianos, indistintamente de las
particularidades y características propias de la región. Para el caso de esta investigación, se utilizará en edificaciones de la
ciudad de Mocoa (Putumayo). Así las cosas, surge una cuestión a resolver: ¿Es aplicable la metodología de depreciación de
Heidecke en las edificaciones localizadas en el área urbana del municipio de Mocoa?
B. Justificación
Si bien es cierto, la metodología seleccionada como referencia para esta investigación es la que en Colombia
frecuentemente se utiliza para la depreciación de construcciones de tipología familiar (estratos 2, 3 y 4), se pretende verificar
qué tan actual resulta la aplicación de ésta o de otra parte, establecer si en el municipio de Mocoa (Putumayo) está bien utilizar
la tabla (técnica) de Heidecke, dada las condiciones específicas constructivas y con particularidades de ubicación (transporte
de los materiales), clima cálido (ubicándose en el límite superior con temperatura 28 grados centígrados), alta humedad
(afectando la resistencia de los materiales o su vida útil), entre otros factores que inciden de forma directa en la conservación
de las construcciones del municipio.
Los avaluadores son personas expertas en determinar el valor de diversos inmuebles; para el caso de los avaluadores de
inmuebles urbanos, su dictamen pericial es la referencia para muchos negocios o procesos judiciales, por lo que se hace
necesario un alto grado de profesionalismo y experticia que se debe sustentar con técnicas eficientes que disminuyan la
incertidumbre, es por eso, que para esta investigación se quiere verificar si el método de depreciación Heidecke es plenamente
utilizable en la ciudad de Mocoa – Putumayo.
C. Hipótesis
¿Se encuentra vigente el criterio de Heidecke para aplicar la depreciación en las construcciones de vivienda popular en el
municipio de Mocoa (Putumayo)?
D. Objetivos
1) Objetivo general
Determinar si el método de depreciación de Heidecke es utilizable en edificaciones de tipologías populares ubicadas en el área
urbana de la ciudad de Mocoa (Putumayo).
2) Objetivos específicos
a) Definir y categorizar las viviendas Tipo (familiar) para los estratos 2, 3 y 4 en el municipio de Mocoa.
b) Establecer un presupuesto de construcción a nuevo (CRN) para las viviendas familiares Tipo, definidas anteriormente.
c) Encontrar construcciones de vivienda familiar en Mocoa, que se ajusten al presupuesto elaborado, así como viviendas en
diferentes estados de conservación para las tipologías baja, media y alta.
d) Aplicar el criterio Heidecke a los tres (3) presupuestos Tipo y a los presupuestos de los veintiún (21) estados de
conservación.
e) Calcular la depreciación teórica de Heidecke (K) y la depreciación real (C), Determinando las unidades monetarias que se
deben invertir para dejar cada una de las edificaciones en buen estado de conservación.
f) Comparar y contrastar las depreciaciones teóricas y reales, con el fin de encontrar diferencias y similitudes.
E. Datos
1) Generalidades
El departamento del Putumayo está ubicado al sur de Colombia, comprende 24.885 km² (que representan el 2,2% del territorio
nacional); su territorio abarca desde la cumbre de la cordillera andina, al Occidente, hacia la planicie amazónica, al Oriente,
entre los cauces de los ríos Caquetá, al norte, y San Miguel y Putumayo, al sur. El límite meridional del departamento a la vez
forma parte de la frontera nacional con las repúblicas de Ecuador (292,0 kilómetros) y Perú (167,5 kilómetros)i.
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Ilustración 1 Ubicación de Putumayo en Colombia y Perfil Económico
Fuente: Min.Comercio, Colombia. Perfil económico dep. Putumayo. 2016.
El sector de la construcción en el departamento de Putumayo en relación con la estructura del Producto Interior Bruto
corresponde a 2.6%. El promedio de todos los departamentos colombianos es de 9.6%
Ilustración 2 Localización municipio de Mocoa
El municipio de Mocoa, capital del departamento de Putumayo, se encuentra
ubicado en el extremo noroccidental del departamento en la zona del
piedemonte y corresponde a la cuenca del río Caquetá, en las coordenadas
1°08’ Latitud Norte, y 76°38’ Longitud Oeste. Posee una extensión
aproximada de 1.346,14 km², con alturas que oscilan entre los 350 y 3.200
msnm - el 47% del territorio se encuentra a una altura entre los 800 y 2.000
msnm -, lo que explica su gran diversidad ecosistémica. Limita al norte con
los municipios de Santa Rosa (Cauca) y El Tablón (Nariño); al oriente con el
municipio de Puerto Guzmán (Putumayo) y los municipios de Santa Rosa y
Piamonte (Cauca); al sur con los municipios de Villa Garzón y Puerto Caicedo
y al occidente con el municipio de San Francisco (Putumayo)ii.
Esta ciudad actualmente se encuentra en un proceso de cambio de
infraestructura constructiva, especialmente en vivienda familiar tipología baja,
en razón a las inundaciones ocurridas en 2017. Lo anterior, debido a
desbordamiento de los ríos Mocoa, Mulato y Sangoyaco, causando la
destrucción de viviendas y puentes. De igual forma se afectaron redes
eléctricas y de acueducto.
Fuente: PNUD. Perfil productivoMocoa.2016.
2) Dinámica poblacional
Según las estimaciones y proyecciones del DANE, para el año 2018 la población es de 44.631 habitantes (actualizado) de los
cuales 37.078 pertenecían a la cabecera municipal y 7.553 se encontraban en el resto del municipio. Se observa que la
población total del municipio tiende a incrementarse a pesar de la disminución de su población rural, que pasó del 40% al
20,4% en el período 1993 – 2005. La tasa promedio anual de crecimiento de la población total se calculó en 2,12%, urbana en
3,82% y por el contrario se estimó una tasa de decrecimiento de la población rural de -2,74% anual que para el 2020 se estima
será del 15,7% del total. La importante reducción de la población en el año 1993 fue el resultado de la segregación de Mocoa
en 1992, del municipio de Puerto Guzmán. La densidad poblacional del municipio es de 30.4 habitantes por km2iii
.
En ese mismo sentido, la caracterización del suelo urbano, tiene las siguientes particularidades: Suelo urbano de alrededor de
209.96 hectáreas, alta contaminación de quebradas por disposición de aguas servidas y basuras, inexistente tratamiento para
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aguas servidas, el 90% del área urbana tiene alcantarillado, el suelo de expansión urbana actualmente asciende a 257.95 -
hectáreas. Otros datos importantes son: densidad de 144.45 hab/ha, 10.88% de las viviendas en áreas de amenaza, déficit de
vivienda urbana de aproximadamente 1027 viviendas, invasión del espacio público principalmente en áreas residenciales,
65% de la malla vial pavimentada.
3) Marco teórico
¿Qué es un avalúo? De acuerdo con la empresa mexicana VALUAINM S.A. “Un avalúo es la estimación del valor comercial
de un inmueble o artículo reflejado en cifras monetarias por medio de un dictamen técnico imparcial, a través de sus
características físicas, de uso, de investigación y el análisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas
del inmuebleiv.”
De otra parte, Oscar Borrero Ochoa en su libro Factores y métodos para el avalúo comercial en avalúos de inmuebles y
garantías, Bhandar editores (2000), define los métodos y factores utilizables para realizar un avalúo de inmueble. En cuanto a
los factores, se debe tener en cuenta el lote, la construcción y el factor de comercialización. Por su parte, menciona los métodos
más comunes para realizar avalúos, como lo son: método comparativo o de mercado, método de costo, método residual,
método de renta, método de capitalizaciónv.
Método de depreciación Ross-Heidecke. Ha sido diseñado para calcular la depreciación en la valoración de construcciones,
teniendo como ventaja sobre otros métodos, el estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación
(K). El método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son:
D (edad) = 1
Donde:
x = edad de la construcción
n = vida útil probable de la construcción
El estado, la cual se establece a través de la observación y estudio del inmueble y con la ayuda de la tabla número N° 1, se
puede expresar la depreciación con la siguiente igualdad. D (estado)= coeficiente de depreciación
Este método considera los siguientes principios básicos: La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con
gastos de mantenimiento. Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien. Un bien regularmente conservado se
deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente. Para determinar directamente el
valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la siguiente fórmula:
Donde
VA = valor actual
Vn = valor de nuevo para la edificación
x = edad actual
n = vida útil probable
E = factor de bueno por estado
Para la aplicación de este método, Heidecke define nueve (9) categorías de estados de conservación como se muestra en la
tabla siguiente, que es la referencia principal en la presente investigación:
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Tabla No. 1 Estados de conservación – Criterio Heidecke
ESTADO CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN COEFICIENTE DEPRECIACIÓN
1 Edificaciones nuevas sin daños en acabados o estructura. Óptimo-O 0.0
1,5 Presenta labores de mantenimiento a nivel de acabados como repellos y pintura.
Muy bueno-MB 0.032
2 Algunos acabados han sido sustituidos parcial o totalmente: guarniciones, marcos de ventanas y puertas, rodapiés, puertas,
ventanas, grifería y otros.
Bueno B 2.52
2,5 Ha recibido reparaciones y sustituciones totales a nivel de acabados como repellos y cielos, parte de tuberías, canoas, bajantes, loza
sanitaria.
Intermedio-I 8.09
3 Requiere reparaciones a nivel estructural y de acabados en forma parcial: contrapiso, pisos, paredes secundarias, cielos.
Regular-R 18.10
3,5 Requiere sustituciones totales a nivel estructural en uno o más elementos como: paredes secundarias, cubierta, y otros.
Deficiente-D 32.20
4 A nivel estructural requiere de sustituciones totales en cerchas, contrapiso y algunas paredes primarias.
Malo-M 52.60
4,5 Requiere sustituciones estructurales en cimientos, columnas, muros de carga, vigas en forma parcial e inmediata.
Muy Malo-MM 72.20
5 Edificaciones sin valor por ser necesaria su demolición. Demolición-DM 100
Fuente: www.pgrweb.go.cr/DOCS/NORMAS/1/VIGENTE/R/2000-2009/2005-2009/2008/F63D/B9DF9.HTML
En la tabla presentada anteriormente, se muestran los diferentes estados de conservación que plantea Heidecke, así como su
descripción y valor porcentual (k teórico).
Definición de los estadosvi: (1) Óptimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que por su edad no ha requerido
reparaciones de ningún tipo. (1.5) Muy Bueno: Son aquellas que han tenido labores normales de mantenimiento, entre ellos se
citan como ejemplo: reparaciones de fisuras a nivel de repellos y pintura. (2) Bueno: Son aquellas que han tenido labores
normales de mantenimiento en mayor cantidad, se citan como ejemplo: cambios en acabados no dañados como guarniciones,
marcos de ventanas y puertas, rodapiés, puertas, ventanas, grifería y otros. (2.5) Intermedio: Una construcción en estado
intermedio requiere o ha recibido reparaciones y sustituciones a nivel de acabados y de bajo costo como repellos y cielos, parte
de tuberías, canoas, bajantes, loza sanitaria. (3) Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere
reparaciones a nivel estructural y de acabados en forma parcial: contrapiso, pisos, paredes secundarias, cielos. (3.5)
Deficiente: Son construcciones que requieren sustituciones totales a nivel estructural en uno o más elementos como: paredes
secundarias, cubierta, y otros. (4) Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere sustituciones totales a nivel
estructural en cerchas, contrapiso y algunas paredes primarias. (4.5) Muy malo: Una construcción en estado muy malo es
aquella que requiere de sustituciones estructurales importantes en cimientos, columnas, muros de carga, vigas en forma parcial
e inmediata. (5) Demolición: Son aquellas construcciones en total estado de deterioro por lo que deben demolerse.
4) Marco legal y normas.
Existen distintas apreciaciones al tratar de enmarcar los procesos relacionados con la actividad valuatoria o las metodologías
para llevar a cabo la depreciación de una construcción en normas o estándares. Al interior de cada País se tiende a seguir las
normas vigentes correspondientes. En el caso de Colombia, por ejemplo, las normas de referencia que usualmente se tienen en
cuenta para dichos procesos son entre otras, ley 99 de 1993, ley 388 de 1997, decreto 1420 de 1998, resolución 620 de 2.008
IGAC, ley 1682 de 2.013, plan de ordenamiento territorial correspondiente, decreto 1077 de 2.015. Sin embargo, el especialista
en avalúos tiene un marco más amplio y técnico que estandariza estos procesos utilizando técnicas y enfoque con rigurosas
metodologías que brindan mayor confianza, como son las normas técnicas sectoriales y las normas internacionales de
valuación.
5) Obtención de los datos
La adquisición de los datos se obtiene del municipio de Mocoa departamento de Putumayo, en relación con las tres tipologías
propuestas en la investigación (Tipología baja: estrato 2; tipología media: estrato 3 y tipología alta: estrato 4) de viviendas
familiares tipo. La elaboración del presupuesto de cada una de las tipologías, así como las reparaciones de acuerdo con los
estados de conservación se hace tomando como referencia los precios vigentes (2018) y los materiales usados en la región.
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De igual forma, el registro fotográfico de las tres (3) viviendas tipo se realizaron en la capital del departamento de Putumayo,
así como las fotos de las veintiuna (21) construcciones se ajustan a los siete estados de conservación. (Siete por cada tipología).
F. METODOLOGÍA
Se realizó una investigación teórico-práctica, tomando como fundamento el enfoque utilizado en el método de costo de
reposición y específicamente el criterio de Heidecke, en la cual en primera instancia se definen y categorizan las viviendas
Tipo (familiar) para los estratos populares (2, 3 y 4) en el municipio de Mocoa. Luego, se realiza el presupuesto de
construcción a nuevo (CRN) para las viviendas familiares Tipo definidas.
Después del planteamiento anterior, se localizan construcciones de vivienda familiar en Mocoa, que se ajusten al presupuesto
elaborado, así como viviendas en diferentes estados de conservación para las tipologías baja, media y alta.
De acuerdo con los razonamientos que se han venido realizando, se aplicar el criterio Heidecke a los tres (3) presupuestos Tipo
y a los presupuestos de los veintiún (21) estados de conservación.
Posteriormente, se calcula la depreciación teórica de Heidecke (K) y la depreciación real (C), determinando las unidades
monetarias que se deben invertir para dejar cada una de las edificaciones en buen estado de conservación.
Finalmente, se lleva a cabo el ejercicio de comparar y contrastar las depreciaciones teóricas y reales, con el fin de encontrar
diferencias y similitudes y conocer la vigencia del criterio de Heidecke.
En ese sentido, los investigadores identificarán los sectores localizados en estrato medio de acuerdo a la consulta realizada a
habitantes de la ciudad, además de verificarse en el PBOT los sectores objetivos de la investigación. Una vez se recolecten
datos de campo sobre las edificaciones con diferentes estados de conservación, según metodología Heidecke, de acuerdo con el
presupuesto previamente elaborado, (utilizando los precios unitarios de la zona de Mocoa), se realiza análisis del presupuesto
tipo y las reparaciones de cada estado de conservación, para al cálculo de las depreciaciones teóricas y prácticas.
El criterio de Heidecke tiene en cuenta dentro de su metodología varios conceptos, entre los que se destacan; (1) deterioro
físico: “el resultado del desgaste natural en toda propiedad física y que se manifiesta por la presencia de herrumbre en la
amazon de termitas y pestes análogas donde se comunes, por grietas y erosiones en las fundaciones y en los pilares, desmejora
debida a la insuficiencia en la ventilación, humedad, corrosión y destrucción gradual en las cañerías y en las obras expuestas al
aire librevii
; (2) la vida útil: duración o vida probable se define como el tiempo transcurrido desde la habilitación de la mejora
hasta la fecha futura de su retiro; (3) expectancia de vida: Tiempo a transcurrir desde la fecha de la tasación hasta la fecha
futura de su retiro. Al realizar la tasación se estimará la expectancia de vida de la mejora, teniendo en cuenta las refacciones,
ampliaciones, remodelaciones, fallas, estado vegetativo, etc., que incidan en la vida útil; (4) edad del edificio: Tiempo
transcurrido desde la habilitación de la mejora hasta la fecha de la tasación; (5) valor de Reposición: Valor a nuevo de la
mejora a tasar; (6) valor actual: Valor de reposición menos la depreciación total por antigüedad, estado, uso y funcionalidad.
De igual forma, los dos conceptos que se tendrán en cuenta con mayor frecuencia son: Estado de conservación de la
construcción y porcentaje de depreciación (k). En relación con k, “aclara perfectamente Heidecke que esos porcentajes no se
fijaron a sentimiento ni arbitrariamente, provienen de la experimentación y la observación de numerosas tasaciones y el
intercambio de experiencias. Los números que expresan esos porcentajes pertenecen a las abscisas de una cicloide…viii
”
La aritmética que se utilizará para hallar el porcentaje de depreciación real (k real) y teórico (k de Heidecke) es la siguiente:
CRD = CRN – D
CRD = CRN – K (CRN)
CRD = CRN (1 – K)
K = D/CRN
El estado de conservación de una construcción, por su parte, es una variable significativa que tiene como concepto fundamental
Brich Heidecke, para estimar la vida útil de la construcción, diferenciando los diferentes estados de acuerdo con las
reparaciones que se deban realizar, el estado en que se encuentran las estructuras principales y secundarias, así como los
acabados, realizando nueve (9) denominaciones. (1 - 1.5 – 2 - 2.5 – 3 - 3.5 – 4 - 4.5 - 5). De esta forma, dependiendo del buen
o mal estado de la edificación, se afecta su calificación clasificándola en una de sus nueve (9) denominaciones y afectando, de
igual forma, su valor de mercado a través de una pérdida del mismo. Dicho de otra forma, entre peor se encuentre la
construcción en su estado, aumenta la depreciación que se realizará al costo de reposición a nuevo.
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Dadas las condiciones que anteceden, con el fin de seguir el criterio Heidecke y basados en la tabla que resume los estados de
conservación, se detalla cada uno de estos estados y atendiendo a las características que describe el autor de la metodología, se
elabora un presupuesto para cada una de las reparaciones que habría que llevar a cabo, en el caso de querer transformar la casa
observada en una construcción nueva. Esta fase se realizó para siete (7) estados de conservación (sin tener en cuenta los estados
uno (1) y cinco (5)). Es decir, en cada una de las tipologías se tuvieron en cuenta los estados de conservación 1.5, 2, 2.5, 3, 3.5,
4 y 4.5, para un total de veintiún (21) presupuestos, más los tres (3) de las viviendas Tipo.
De estos estados de conservación se tomó registro fotográfico de viviendas que se ajustaran a las características referenciadas
en la tabla de Heidecke. En resumen, el proceso que se realizó fue teórico-práctico, siendo más significativa la parte teórica, a
partir de la metodología o criterio de Heidecke y elaboración de los presupuestos de CRN de las viviendas Tipo con precios
vigentes de la región, para posteriormente realizar las actividades de campo (registros fotográficos).
Finalmente, se realiza el análisis de los resultados, en donde principalmente se comparan los datos obtenidos en el municipio de
Mocoa, depreciación real (C), con el enfoque de Brich Heidecke, depreciación teórica (K), así como el uso de conceptos
relacionados con deterioro físico y vida útil.
TIPOLOGÍAS
Para establecer las tipologías en la presente investigación, se tomó como referencia principal el documento publicado por la
Universidad Distrital Francisco José de Caldas “Determinación y análisis de costos unitarios de construcción para la vivienda
popular en Bogotá D.C.”
Tabla No. 2. Tabla de donde se obtiene la referencia para delimitar las tipologías investigadas en el presente documento
TIPO CARACTERISTICAS GENERALES
Bajo - Bajo Vivienda de uno o dos pisos, en agrupaciones de hasta dos viviendas por bloque. Consta de dos alcobas, sala comedor, un baño, cocina y
área de lavado. Área construida: Entre 40 y 50 m2.
Bajo - Medio Vivienda de hasta tres pisos, en agrupaciones de hasta dos viviendas por bloque. Consta de dos alcobas, sala comedor, un baño, cocina y
área de lavado. Área construida: Entre 51 y 60 m2.
Bajo - Alto Vivienda de hasta tres pisos, en agrupaciones de hasta dos viviendas por bloque. . Consta de dos alcobas, sala comedor, un baño, cocina
y área de lavado. Área construida: Entre 61 y 70 m2
Popular - Bajo Vivienda de hasta tres pisos, en agrupaciones de hasta dos viviendas por bloque. Consta de dos o tres alcobas, sala comedor, baño social,
cocina y área de lavado. Área construida: Entre 71 y 90 m2.
Popular -
Medio
Vivienda de hasta tres pisos, en agrupaciones de hasta dos viviendas por bloque. Consta de tres alcobas, alcoba principal con baño, sala
comedor, baño social, cocina y área de lavado. Área construida: Entre 91 y 110 m2.
Popular - Alto Vivienda de hasta tres pisos, en agrupaciones de hasta dos viviendas por bloque. Consta de tres o cuatro alcobas, alcoba principal con
baño, sala comedor, baño social, cocina y área de lavado. Área construida: Entre 111 y 130 m2
Fuente: E. Perez, Documento Tipologías, Universidad Distrital, 2018.
No obstante, las tipologías que se definieron en la investigación son las siguientes:
(1) Tipología baja – estrato 2
(2) Tipología media– estrato 3
(3) Tipología alta-estrato 4.
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1) Tipología baja – Estrato 2
a. Presupuesto
El presupuesto para tipología baja – estrato 2 de la ciudad de Mocoa (Putumayo), fue elaborado tomando como referencia la
vivienda familiar Tipo con las características que se pueden evidenciar en el registro fotográfico.
Presupuesto general con cantidades de obra. (Anexo 1)
Resumen por capítulos del presupuesto y peso porcentual:
Ilustración 3 Resumen Presupuesto y participación por capítulos
Participación de cada capítulo en relación con el costo directo.
b. Registro fotográfico
Ilustración 4 Registro fotográfico Tipología baja. Fachada, cocina
Fotografías vivienda familiar Tipología baja que se ajustan al presupuesto elaborado.
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Ilustración 5 Registro fotográfico Tipología baja. Alcoba, baño.
Fotografías vivienda familiar Tipología baja que se ajustan al presupuesto elaborado.
c. Experimento
Cálculo de k real. K calculado a partir del presupuesto detallado de las obras y reparaciones requeridas.
Cálculo de C, para el estado de conservación 1.5 –Tipología baja
Tabla No.3 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 1.5 DESCRIPCIÓN PRECIO Estado de conservación 1,5
Pañete sobre muro en mortero 1:4, E=2cm $ 170.314
Lavaplatos en acero inox con bandeja $ 170.000
Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos $ 50.000
TOTAL COSTO DIRECTO $ 46.677.974 $ 390.314
100% 0,84%
Descripción: Presenta labores de mantenimiento a nivel de acabados como repellos y pintura.
Cálculo de k real (C)
C = ($390.314/$46’677.974) * 100
= 0.84%
Cálculo de C, para el estado de conservación 2 –Tipología baja
Tabla No.4 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 2 DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 2
Pañete sobre muro en mortero 1:4, E=2cm $ 681.257
Resanes sobre pañete (incluye impermeabilizante SIKA) $ 1.000.000
Lavaplatos en acero inox. Con bandeja $ 170.000
Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos $ 200.000
TOTAL COSTO DIRECTO $ 46.677.974 $ 2.051.257
100% 4,39%
Descripción: Algunos acabados han sido sustituidos parcial o totalmente: guarniciones, marcos de ventanas y puertas, rodapiés,
puertas, ventanas, grifería y otros.
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Cálculo de k real (C)
C = ($2’051.257/$46’677.974) * 100
= 4.39%
Cálculo de C, para el estado de conservación 2.5 –Tipología baja
Tabla No.5 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 2.5 DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 2,5
impermeabilizante para placa en concretro para exteriores (producto sika) $ 84.600
Suministro e instalación correa metálica PHR C 160x60x2.5mm $ 1.839.382
Canal aguas lluvias en lámina gal. Cal.22 de 0,16x0,12m $ 117.272
Punto sanitario 2" $ 101.085
Demolición de muro $ 240.000
Resanes sobre pañete (incluye impermeabilizante SIKA) $ 1.000.000
Enchape cerámica muros 0,2x0,2m $ 216.122
Lavaplatos en acero inox. Con bandeja $ 170.000
Salida interuptor sencillo $ 104.000
TOTAL COSTO DIRECTO $ 46.677.974 $ 3.872.460
100% 8,30%
Descripción: Ha recibido reparaciones y sustituciones totales a nivel de acabados como repellos y cielos, parte de tuberías,
canoas, bajantes, loza sanitaria.
Cálculo de k real (C)
C = ($3’872.460/$46’677.974) * 100
= 8.30%
Cálculo de C, para el estado de conservación 3 –Tipología baja
Tabla No.6 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 3 DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 3
Suministro e instalación de cubierta en teja de eternit $ 1.286.010
Conducción tubería PVC sanitaria 2" $ 182.744
Caja de inspección de 80x80cm en concreto de 3000psi $ 350.000
Alistado de pisos e=0,04m, Mortero 1:4 $ 1.097.332
Piso en cerámica 30*30 tráfico 5 $ 2.013.361
Enchape cerámica muros 0,2x0,2m $ 216.122
Guardaescobas en cerámica 7cm $ 262.099
Suministro e instalación (acometida, contador, caja distribución) $ 450.000
Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos $ 1.200.000
Suministro e instalación cielo raso en Driwall (incluye masilla y pintura) $ 1.882.300
TOTAL COSTO DIRECTO $ 46.677.974 $ 8.939.967
100% 19,15%
Descripción: Requiere reparaciones a nivel estructural y de acabados en forma parcial: contrapiso, pisos, paredes secundarias, cielos.
Cálculo de k real (C)
C = ($8’939.967/$46’677.974) * 100
=19.15 %
11
Cálculo de C, para el estado de conservación 3.5 –Tipología baja
Tabla 7 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 3.5
DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 3,5
Viga aérea en concreto de 3000psi $ 732.610
Desmonte de cubierta (teja de eternit) $ 756.000
Suministro e instalación de cubierta en teja de eternit $ 2.700.621
Suministro e instalación de caballete en eternit $ 210.096
Suministro e instalación correa metálica PHR C 160x60x2.5mm $ 3.678.763
Canal aguas lluvias en lámina gal. Cal.22 de 0,16x0,12m $ 117.272
Demolición de placa de piso en concreto $ 1.183.160
Alistado de pisos e=0,04m, Mortero 1:4 $ 1.097.332
Placa de contrapiso en concreto 3000psi e=0,09m $ 2.434.107
Piso en cerámica 30*30 tráfico 5 $ 2.013.361
Guardaescobas en cerámica 7cm $ 262.099
Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos $ 1.200.000
TOTAL COSTO DIRECTO $ 46.677.974 16.385.421
100% 35,10%
Descripción: Requiere sustituciones totales a nivel estructural en uno o más elementos como: paredes secundarias, cubierta, y otros.
Cálculo de k real (C)
C = ($16’385.421/$46’677.974) * 100
= 35.1%
Cálculo de C, para el estado de conservación 4 –Tipología baja
Tabla 8 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 4
DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 4
Cimentación tipo viga de amarre de concreto de 3000psi $ 2.285.441
Demolición de columnas de 0.12x0.15 m y demolición placa en concreto (tanque
de almacenamiento)
$ 300.000
Anclaje epoxico para reforzamiento de columnas (varilla de 5/8) $ 104.000
Acero de refuerzo 5/8" $ 57.255
Acero de refuerzo 1/2" $ 45.804
Columnas en concreto de 3000psi de 0,30 x 0,30 m $ 296.685
Viga aérea en concreto de 3000psi $ 2.670.363
Losa macisa aérea 0,10m en concreto de 3000psi, incluye lámina metaldeck y
malla electrosoldada (area para tanque de almacenamiento de agua)
$ 513.202
Malla electrosoldada para placa tanque de almacenamiento $ 42.300
Desmonte de cubierta (teja de eternit) $ 756.000
Suministro e instalación de cubierta en teja de eternit $ 2.700.621
Suministro e instalación de caballete en eternit $ 210.096
Suministro e instalación correa metálica PHR C 160x60x2.5mm $ 3.678.763
Canal aguas lluvias en lámina gal. Cal.22 de 0,16x0,12m $ 117.272
Conducción tubería PVC sanitaria 4" $ 386.080
Conducción tubería PVC sanitaria 2" $ 182.744
Demolición de placa de piso en concreto $ 1.183.160
Alistado de pisos e=0,04m, Mortero 1:4 $ 1.097.332
Placa de contrapiso en concreto 3000psi e=0,09m $ 2.434.107
Piso en cerámica 30*30 tráfico 5 $ 2.013.361
Guardaescobas en cerámica 7cm $ 262.099
Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos $ 1.200.000
Suministro e instalacion cielo raso en Driwall (incluye masilla y pintura) $ 1.882.300
TOTAL COSTO DIRECTO $ 46.677.974 $ 24.418.985
100% 52,31%
Descripción: A nivel estructural requiere de sustituciones totales en cerchas, contrapiso y algunas paredes primarias.
Cálculo de k real (C)
C = ($24’418.985/$46’677.974) * 100
= 52.31%
12
Cálculo de C, para el estado de conservación 4.5 –Tipología baja
Tabla 9 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 4.5
DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 4 .5
Solado de limpieza en concreto de 2500psi $ 2.904.113
Cimentación tipo viga de amarre de concreto de 3000psi $ 2.285.441
Demolición de columnas de 0.12x0.15 m y demolición placa en concreto (tanque de almacenamiento) $ 300.000
Anclaje epoxico para reforzamiento de columnas (varilla de 5/8) $ 104.000
Acero de refuerzo 5/8" $ 57.255
Acero de refuerzo 1/2" $ 45.804
Columnas en concreto de 3000psi de 0,30 x 0,30 m $ 296.685
Viga aérea en concreto de 3000psi $ 2.670.363
Losa macisa aérea 0,10m en concreto de 3000psi, incluye lámina metaldeck y malla electrosoldada
(area para tanque de almacenamiento de agua)
$ 513.202
Malla electrosoldada para placa tanque de almacenamiento $ 42.300
Suministro e instalación de cubierta en teja de eternit $ 2.700.621
Suministro e instalación de caballete en eternit $ 210.096
Suministro e instalación correa metálica PHR C 160x60x2.5mm $ 3.678.763
Canal aguas lluvias en lámina gal. Cal.22 de 0,16x0,12m $ 117.272
Bajante aguas lluvias en tubería PVC 4" $ 171.911
Conducción tubería PVC sanitaria 4" $ 386.080
Suministro e instalación de sanitario $ 360.000
Demolición de muro $ 720.000
Muro en ladrillo común, mortero 1:4, E=1,5cm $ 4.919.688
Pañete sobre muro en mortero 1:4, E=2cm $ 4.087.544
Impermeabilizante SIKA sobre repello $ 720.000
Demolición de placa de piso en concreto $ 1.183.160
Alistado de pisos e=0,04m, Mortero 1:4 $ 1.097.332
Placa de contrapiso en concreto 3000psi e=0,09m $ 2.434.107
Piso en cerámica 30*30 tráfico 5 $ 2.013.361
Guardaescobas en cerámica 7cm $ 262.099
Suministro e instalacion (acometida, contador, caja distribución) $ 450.000
Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos $ 1.200.000
Suministro e instalacion cielo raso en Driwall (incluye masilla y pintura) $ 1.882.300
TOTAL COSTO DIRECTO $ 46.677.974 $ 37.813.496
100% 81,01%
Descripción: Requiere sustituciones estructurales en cimientos, columnas, muros de carga, vigas en forma parcial e inmediata.
Cálculo de k real (C)
C = ($37’813.496/$46’677.974) * 100
= 81.01%
Depreciación real (C) versus depreciación teórica (k)
Ilustración 6 Depreciación real vs teórica
Comparación entre la depreciación calculada real, usanso el presupuesto Tipo y la depreciación teórica bajo el criterio
Heidecke, para los siete (7) estados de conservación propuestos.
13
Tabla 10 Depreciación real vs teórica DEPRECIACIÓN REAL VS K TEÓRICO - TIPOLOGÍA BAJA
CRITERIO PRESUPUESTO
1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
REAL BAJA $ 55.909.048
$ 469.636 $ 2454407 $ 4640451 $ 10706582 $ 19624075 $ 29246023 $ 45291920
HEIDECKE $ 178908 $ 1408908 $ 4523042 $ 10119537 $ 18561804 $ 29408159 $ 42043604
En la tabla No. 10 se observa las cantidades monetarias correspondientes a la depreciación real, en los diferentes estados de
conservación, en tipología baja, municipio de Mocoa.
d. Análisis de resultados
Ilustración 7 Comparación entre K (Heidecke) y C
En la ilustración No. 7 se aprecia la comparación entre el porcentaje de depreciación teórico y real, para cada uno de los
estados de conservación en Tipología baja.
Ilustración 8 Diferencia entre K y C
Esta gráfica muetra las diferencias entre el criterio Heidecke (depreciación K) y la depreciación calculada (C) para el municipio
de Mocoa en Tipología baja. La diferencia más significativa se observa en el estado de conservación 4.5, con un -5,81%.
14
Ilustración 9 Curvas de comparación entre K (criterio Heidecke) y C (depreciación real) – Tipología baja
Esta es una de las gráficas más representativas del análisis propuesto. Se muestra en color rojo la curva de Heidecke y en color
azul la curva que representa la depreciación calculada en el trabajo de investigación, en relación con la Tipología baja del
municipio de Mocoa (Putumayo). Las líneas azules verticales se encuentran situadas en los cruces o cambios significativos
entre las dos curvas. Para este caso son cuatro (4) líneas.
Se observa que en el inicio de las curvas (1.5) hasta la línea L1, se presenta una depreciación (C) mayor que K (Criterio
Heidecke). De L1 a L2 y L3 a L4 las curvas se encuentran relativamente similares. El mayor cambio se presenta después de L4,
en donde se muestra que C está por encima de K.
2) Tipología media – Estrato 3
a. Presupuesto
El presupuesto para tipología baja – estrato 3 de la ciudad de Mocoa (Putumayo), fue elaborado tomando como referencia la
vivienda familiar Tipo con las características que se pueden evidenciar en el registro fotográfico.
Presupuesto general con cantidades de obra. (Anexo 2)
Resumen por capítulos del presupuesto y peso porcentual:
Ilustración 10 Resumen Presupuesto. Participación por
capítulos
Participación de cada capítulo en relación con el costo directo.
15
b. Registro fotográfico
Ilustración 11 Registro fotográfico Tipología media. Fachada, sala, cocina.
Fotografías vivienda familiar Tipología baja que se ajustan al presupuesto elaborado.
Ilustración 12 Registro fotográfico Tipología media. Alcoba, baño.
Fotografías vivienda familiar Tipología baja que se ajustan al presupuesto elaborado.
c. Experimento
Cálculo de k real. K calculado a partir del presupuesto detallado de las obras y reparaciones requeridas.
Cálculo de C, para el estado de conservación 1.5 –Tipología baja
Tabla 17 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 1.5 DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 1,5
Pañete sobre muro en mortero 1:4, E=2cm 170.314
Lavaplatos en acero inox. Con bandeja 170.000
Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos 500.000
TOTAL COSTO DIRECTO $ 81.419.875,86 840.314
100% 1,03%
16
Descripción: Presenta labores de mantenimiento a nivel de acabados como repellos y pintura.
Cálculo de k real
K = ($840.314/$81’419.875) * 100
= 1.03%
Cálculo de C, para el estado de conservación 2 –Tipología media
Tabla 18 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 2 DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 2
Pañete sobre muro en mortero 1:4, E=2cm 1.703.143
Resanes sobre pañete (incluye impermiabilizante SIKA) 1.000.000
Lavaplatos en acero inox. Con bandeja 170.000
Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos 500.000
TOTAL COSTO DIRECTO 81.419.876 3.373.143
100% 4,14%
Descripción: Algunos acabados han sido sustituidos parcial o totalmente: guarniciones, marcos de ventanas y puertas, rodapiés, puertas, ventanas, grifería y otros.
Cálculo de k real
K = ($3’373.143/$81’419.875) * 100
= 4.14%
Cálculo de C, para el estado de conservación 2.5 –Tipología media
Tabla 19 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 2.5 DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 2,5
impermeabilizante para placa en concreto para exteriores (producto sika) 84.600
Suministro e instalación correa metálica PHR C 160x60x2.5mm 2.943.011
Canal aguas lluvias en lámina gal. Cal.22 de 0,16x0,12m 117.272
Punto sanitario 2" 303.254
Demolicion de muro 702.000
Resanes sobre pañete (incluye impermiabilizante SIKA) 1.000.000
Enchape cerámica muros 0,2x0,2m 432.243
Lavaplatos en acero inox. Con bandeja 170.000
Salida interuptor sencillo 312.000
TOTAL COSTO DIRECTO 81.419.876 6.064.381
100% 7,45%
Descripción: Ha recibido reparaciones y sustituciones totales a nivel de acabados como repellos y cielos, parte de tuberías, canoas, bajantes, loza sanitaria.
Cálculo de k real
K = ($6’064.381/$81’419.875) * 100
= 7.45%
17
Cálculo de C, para el estado de conservación 3 –Tipología media
Tabla 20 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 3 DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 3
Suministro e instalación de cubierta en teja de eternit 1.286.010
Conducción tubería PVC sanitaria 2" 201.019
Caja de inspección de 80x80cm en concreto de 3000psi 350.000
Alistado de pisos e=0,04m, Mortero 1:4 1.992.754
Piso en cerámica 30*30 tráfico 5 3.656.263
Enchape cerámica muros 0,2x0,2m 432.243
Guardaescobas en cerámica 7cm 576.617
Desmonte de puertas metalica (en acero tipo coll rold) 1.224.000
Suministro e instalacion de puerta metalica calibre 16 4.080.000
Lavaplatos en acero inox. Con bandeja 170.000
Suministro e instalacion (acometida, contador, caja distribucion) 450.000
Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos 1.000.000
Suministro e instalacion cielo raso en Driwall (incluye masilla y pintura) 3.570.000
TOTAL COSTO DIRECTO 81.419.876 18.988.907
100% 23,32%
Descripción: Requiere reparaciones a nivel estructural y de acabados en forma parcial: contrapiso, pisos, paredes secundarias, cielos.
Cálculo de k real
K = ($18’988.907/$81’419.875) * 100
= 23.32%
Cálculo de C, para el estado de conservación 3.5 –Tipología media
Tabla 21 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 3.5 DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 3,5
Viga aérea en concreto de 3000psi 2.197.830
Desmonte de cubierta (teja de eternit) 1.140.000
Suministro e instalación de cubierta en teja de eternit 4.072.365
Suministro e instalación de caballete en eternit 199.591
Suministro e instalación correa metálica PHR C 160x60x2.5mm 2.943.011
Canal aguas lluvias en lámina gal. Cal.22 de 0,16x0,12m 117.272
Bajante aguas lluvias en tubería PVC 4" 171.911
Demolicion de placa de piso en concreto 1.088.069
Alistado de pisos e=0,04m, Mortero 1:4 1.992.754
Placa de contrapiso en concreto 3000psi e=0,09m 4.858.478
Piso en cerámica 30*30 tráfico 5 3.656.263
Guardaescobas en cerámica 7cm 576.617
Desmonte de puertas metalica (en acero tipo coll rold) 1.224.000
Suministro e instalacion de puerta metalica calibre 16 4.080.000
Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos 1.000.000
TOTAL COSTO DIRECTO 81.419.876 29.318.162
100% 36,01%
Descripción: Requiere sustituciones totales a nivel estructural en uno o más elementos como: paredes secundarias, cubierta, y otros.
Cálculo de k real
K = ($29’318.162/$81’419.875) * 100
= 36.01%
18
Cálculo de C, para el estado de conservación 4 –Tipología media
Tabla 22 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 4 DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 4
Cimentación tipo viga de amarre de concreto de 3000psi 4.262.205
Demolicion de columnas de 0.12x0.15 m y demolicion placa en concreto (tanque de almacenamiento) 300.000
Anclaje epoxico para reforzamiento de columnas (varilla de 5/8) 104.000
Acero de refuerzo 5/8" 57.255
Acero de refuerzo 1/2" 45.804
Columnas en concreto de 3000psi de 0,30 x 0,30 m 333.297
Viga aérea en concreto de 3000psi 5.261.605
Loza macisa aérea 0,10m en concreto de 3000psi, incluye lámina metaldeck (area para tanque de
almacenamiento de agua)
513.202
Malla electrosoldada para placa tanque de almacenamiento 42.300
Alfajias en concreto de 2500psi 1.392.068
Desmonte de cubierta (teja de eternit) 1.140.000
Suministro e instalación de cubierta en teja de eternit 4.072.365
Suministro e instalación de caballete en eternit 199.591
Suministro e instalación correa metálica PHR C 160x60x2.5mm 2.943.011
Canal aguas lluvias en lámina gal. Cal.22 de 0,16x0,12m 117.272
Conducción tubería PVC sanitaria 4" 952.330
Conducción tubería PVC sanitaria 2" 201.019
Demolición de placa de piso en concreto 1.088.069
Alistado de pisos e=0,04m, Mortero 1:4 1.992.754
Placa de contrapiso en concreto 3000psi e=0,09m 4.858.478
Piso en cerámica 30*30 tráfico 5 3.656.263
Guardaescobas en cerámica 7cm 576.617
Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos 1.000.000
Suministro e instalacion cielo raso en Driwall (incluye masilla y pintura) 3.570.000
TOTAL COSTO DIRECTO 81.419.876 38.679.506
Descripción: A nivel estructural requiere de sustituciones totales en cerchas, contrapiso y algunas paredes primarias. Cálculo de k real
K = ($38’679.506/$81’419.875) * 100
= 47.51%
Cálculo de C, para el estado de conservación 4.5 –Tipología media
Tabla 23 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 4.5 DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 4,5
Solado de limpieza en concreto de 2500psi 1.272.815
Cimentación tipo viga de amarre de concreto de 3000psi 4.262.205
Demolicion de columnas de 0.12x0.15 m y demolicion placa en concreto (tanque de
almacenamiento)
300.000
Anclaje epoxico para reforzamiento de columnas (varilla de 5/8) 104.000
Acero de refuerzo 5/8" 57.255
Acero de refuerzo 1/2" 45.804
Columnas en concreto de 3000psi de 0,30 x 0,30 m 333.297
Viga aérea en concreto de 3000psi 5.261.605
Loza macisa aérea 0,10m en concreto de 3000psi, incluye lámina metaldeck y malla
electrosoldada (area para tanque de almacenamiento de agua)
513.202
Malla electrosoldada para placa tanque de almacenamiento 42.300
Desmonte de cubierta (teja de eternit) 1.140.000
suministro e instalacion teja termoacustica trapezoidal 7.125.000
Suministro e instalación de cubierta en teja de eternit 4.072.365
Suministro e instalación de caballete en eternit 199.591
Suministro e instalación correa metálica PHR C 160x60x2.5mm 2.943.011
Canal aguas lluvias en lámina gal. Cal.22 de 0,16x0,12m 117.272
Bajante aguas lluvias en tubería PVC 4" 171.911
Conducción tubería PVC sanitaria 4" 952.330
Caja de inspección de 60x60cm en concreto de 3000psi 600.000
Demolicion de muro 720.000
Muro en ladrillo común, mortero 1:4, E=1,5cm 4.099.740
Pañete sobre muro en mortero 1:4, E=2cm 3.406.286
Impermiabilizante SIKA sobre repello 720.000
Demolicion de placa de piso en concreto 1.088.069
Alistado de pisos e=0,04m, Mortero 1:4 1.992.754
Placa de contrapiso en concreto 3000psi e=0,09m 4.858.478
Piso en cerámica 30*30 tráfico 5 3.656.263
Guardaescobas en cerámica 7cm 576.617
Suministro e instalacion (acometida, contador, caja distribucion) 450.000
Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos 1.000.000
Suministro e instalacion cielo raso en Driwall (incluye masilla y pintura) 3.570.000
TOTAL COSTO DIRECTO 81.419.876 55.652.172
19
Descripción: Requiere sustituciones estructurales en cimientos, columnas, muros de carga, vigas en forma parcial e inmediata.
Cálculo de k real
K = ($55’652.172/$81’419.875) * 100
= 68.35%
Depreciación real (C) versus depreciación teórica (k)
Ilustración 13 Depreciación real vs teórica
Comparación entre la depreciación calculada real, usanso el presupuesto Tipo y la depreciación teórica bajo el criterio
Heidecke, para los siete (7) estados de conservación propuestos.
Tabla 24 DEPRECIACIÓN REAL VS K TEÓRICO - TIPOLOGÍA MEDIA
CRITERIO PRESUPUESTO
1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
REAL MEDIA $ 81.419.875
$ 838.624 $ 3.370.782 $ 6.065.780 $ 18.987.115 $ 29.319.297 $ 38.682.583 $ 55.650.485
HEIDECKE $ 260.543 $ 2.051.780 $ 6.586.867 $ 14.736.997 $ 27.031.398 $ 42.826.854 $ 61.227.746
En la tabla No. 24 se observan las cantidades monetarias correspondientes a la depreciación real, en los diferentes estados de
conservación, en tipología baja, municipio de Mocoa.
20
d. Análisis de resultados
Ilustración 14 Comparación entre K (Heidecke) y C
En la ilustración No. 14 se aprecia la comparación entre el porcentaje de depreciación teórico y real, para cada uno de los
estados de conservación en Tipología media.
Ilustración 15 Diferencia entre K y C
Esta gráfica muetra las diferencias entre el criterio Heidecke (depreciación K) y la depreciación calculada (C) para el municipio
de Mocoa en Tipología media. Se observan dos (2) diferencias significativas; la primera en el estado de conservación 3 con -
5.22% y la otra en el estado de conservación 4.5 con 6.85%.
21
Ilustración 16 Diferencia entre K y C
Se muestra en color rojo la curva de Heidecke y en color azul la curva que representa la depreciación calculada en el trabajo de
investigación, en relación con la Tipología media del municipio de Mocoa (Putumayo). Las líneas azules verticales se
encuentran situadas en los cruces o cambios significativos entre las dos curvas. Para este caso son dos (2) líneas.
Se observa que en el inicio de las curvas (1.5) hasta la línea L1, se presenta una depreciación (C) mayor que K (Criterio
Heidecke). De L1 a L2 C está por encima de K. Después de L2 K se encuentra por encima de C.
3) Tipología alta – Estrato 4
a. Presupuesto
El presupuesto para tipología alta – estrato 4 de la ciudad de Mocoa (Putumayo), fue elaborado tomando como referencia la
vivienda familiar Tipo con las características que se pueden evidenciar en el registro fotográfico.
Presupuesto general con cantidades de obra. (Anexo 3)
Resumen por capítulos del presupuesto y peso porcentual:
Ilustración 11 Resumen presupuesto. Participación por capítulos
Participación de cada capítulo en relación con el costo directo.
22
b. Registro fotográfico
Ilustración 12 Registro fotográfico Topología Alta. Fachada, sala, cocina.
Fotografías vivienda familiar Tipología baja que se ajustan al presupuesto elaborado.
Ilustración 13 Registro fotográfico Topología Alta. Alcoba, baño.
Fotografías vivienda familiar Tipología baja que se ajustan al presupuesto elaborado.
c. Experimento
Cálculo de k real. K calculado a partir del presupuesto detallado de las obras y reparaciones requeridas.
Cálculo de C, para el estado de conservación 1.5 –Tipología alta
Tabla 25 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 1.5
DESCRIPCIÓN
V. PARCIAL
Estado de conservación 1,5
Pañete sobre muro en mortero 1:4, E=2cm 5.109.430
Pasamanos en acero inoxidable 2.500.000
Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos 500.000
TOTAL COSTO DIRECTO 152.751.467 8.109.430
100% 5,31%
Descripción: Presenta labores de mantenimiento a nivel de acabados como repellos y pintura.
23
Cálculo de k real
K = ($8’109.430/$152’751.467) * 100
= 5.31%
Cálculo de C, para el estado de conservación 2 –Tipología alta
Tabla 26 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 2 DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 2
Pañete sobre muro en mortero 1:4, E=2cm 1.703.143
Resanes sobre pañete (incluye impermiabilizante SIKA) 10.000.000
Pasamanos en acero inoxidable 2.500.000
Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos 1.000.000
TOTAL COSTO DIRECTO 152.751.467 15.203.143
100% 9,95%
Descripción: Algunos acabados han sido sustituidos parcial o totalmente: guarniciones, marcos de ventanas y puertas, rodapiés, puertas, ventanas, grifería y otros.
Cálculo de k real
K = ($15’203.143/$152’751.467) * 100
= 9.95%
Cálculo de C, para el estado de conservación 2.5 –Tipología alta
Tabla 27 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 2.5
DESCRIPCIÓN
V. PARCIAL Estado de conservación 2,5
impermeabilizante para placa en concreto para exteriores (producto sika) 90.000
Suministro e instalación correa metálica PHR C 160x60x2.5mm 1.839.382
Canal aguas lluvias en lámina gal. Cal.22 de 0,16x0,12m 117.272
Punto sanitario 2" 505.424
Demolicion de muro 1.200.000
Resanes sobre pañete (incluye impermiabilizante SIKA) 10.000.000
Enchape cerámica muros 0,2x0,2m 900.507
Pasamanos en acero inoxidable 2.500.000
Salida interuptor sencillo 208.000
TOTAL COSTO DIRECTO 152.751.467 17.360.585
100% 11,37%
Descripción: Ha recibido reparaciones y sustituciones totales a nivel de acabados como repellos y cielos, parte de tuberías, canoas, bajantes, loza sanitaria.
Cálculo de k real
K = ($17’360.430/$152’751.467) * 100
= 11.37%
24
Cálculo de C, para el estado de conservación 3 –Tipología alta
Tabla 28 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 3 DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 3
Suministro e instalación de cubierta en teja de eternit 1.286.010
Conducción tubería PVC sanitaria 2" 402.038
Caja de inspección de 80x80cm en concreto de 3000psi 700.000
Alistado de pisos e=0,04m, Mortero 1:4 3.994.288
Piso en cerámica 30*30 tráfico 5 7.328.633
Enchape cerámica muros 0,2x0,2m 900.507
Guardaescobas en cerámica 7cm 1.223.127
Pasamanos en acero inoxidable 2.500.000
Desmonte de puertas metalica (en acero tipo coll rold) 1.224.000
Suministro e instalacion de puerta metalica calibre 16 4.080.000
Suministro e instalacion (acometida, contador, caja distribucion) 900.000
Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos 4.960.000
Suministro e instalacion cielo raso en Driwall (incluye masilla y pintura) 404.460
TOTAL COSTO DIRECTO 152.751.467 29.903.063
100% 19,58%
Descripción: Requiere reparaciones a nivel estructural y de acabados en forma parcial: contrapiso, pisos, paredes secundarias, cielos.
Cálculo de k real
K = ($29’903.063/$152’751.467) * 100
= 19.58%
Cálculo de C, para el estado de conservación 3.5 –Tipología alta
Tabla 29 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 3.5 DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 3,5
Viga aérea en concreto de 3000psi 10.088.040
Desmonte de cubierta (teja de eternit) 1.140.000
Suministro e instalación de cubierta en teja de eternit 4.072.365
Suministro e instalación de caballete en eternit 199.591
Suministro e instalación correa metálica PHR C 160x60x2.5mm 2.943.011
Canal aguas lluvias en lámina gal. Cal.22 de 0,16x0,12m 117.272
Bajante aguas lluvias en tubería PVC 4" 343.821
Demolicion de placa de piso en concreto 1.997.600
Alistado de pisos e=0,04m, Mortero 1:4 1.992.754
Placa de contrapiso en concreto 3000psi e=0,09m 4.858.478
Piso en cerámica 30*30 tráfico 5 3.656.263
Guardaescobas en cerámica 7cm 576.617
Pasamanos en acero inoxidable 2.500.000
Desmonte de puertas metalica (en acero tipo coll rold) 1.224.000
Suministro e instalacion de puerta metalica calibre 16 4.080.000
Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos 4.960.000
Suministro e instalacion cielo raso en Driwall (incluye masilla y pintura) 404.460
TOTAL COSTO DIRECTO 152.751.467 45.154.273
100% 29,56%
Descripción: Requiere sustituciones totales a nivel estructural en uno o más elementos como: paredes secundarias, cubierta, y otros.
Cálculo de k real
K = ($45’154.273/$152’751.467) * 100
= 29.56%
25
Cálculo de C, para el estado de conservación 4 –Tipología alta
Tabla 30 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 4 DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 4
Cimentación tipo viga de amarre de concreto de 3000psi 4.262.205
Anclaje epoxico para reforzamiento de columnas (varilla de 5/8) 156.000
Acero de refuerzo 5/8" 973.335
Acero de refuerzo 1/2" 61.072
Columnas en concreto de 3000psi de 0,20 x 0,20 m 222.198
Viga aérea en concreto de 3000psi 10.088.040
Loza macisa aérea 0,10m en concreto de 3000psi, incluye lámina metaldeck (area para tanque
de almacenamiento de agua)
982.728
Malla electrosoldada para placa tanque de almacenamiento 81.000
Desmonte de cubierta (teja de eternit) 1.140.000
Suministro e instalación de cubierta en teja de eternit 4.072.365
Suministro e instalación de caballete en eternit 199.591
Suministro e instalación correa metálica PHR C 160x60x2.5mm 2.943.011
Canal aguas lluvias en lámina gal. Cal.22 de 0,16x0,12m 117.272
Bajante aguas lluvias en tubería PVC 4" 343.821
Conducción tubería PVC sanitaria 4" 1.415.625
Conducción tubería PVC sanitaria 2" 402.038
Caja de inspección de 80x80cm en concreto de 3000psi 1.400.000
Caja de inspección de 60x60cm en concreto de 3000psi 600.000
Demolicion de placa de piso en concreto 1.997.600
Alistado de pisos e=0,04m, Mortero 1:4 1.992.754
Placa de contrapiso en concreto 3000psi e=0,09m 4.858.478
Piso en cerámica 30*30 tráfico 5 3.656.263
Guardaescobas en cerámica 7cm 576.617
Pasamanos en acero inoxidable 2.500.000
Desmonte de puertas metalica (en acero tipo coll rold) 1.224.000
Suministro e instalacion de puerta metalica calibre 16 4.080.000
suministro e instalacion Escalera metalica 5.000.000
Pintura a base de aceite para escalera metalica 300.000
Salida interuptor doble 261.779
Salida interuptor sencillo 624.000
Salida tomacorriente a 110V 994.107
Bombillo aplique de 100W 915.227
Suministro e instalacion (acometida, contador, caja distribucion) 900.000
Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos 4.960.000
Suministro e instalacion cielo raso en Driwall (incluye masilla y pintura) 404.460
TOTAL COSTO DIRECTO 152.751.467 64.705.587
100% 42,36%
Descripción: A nivel estructural requiere de sustituciones totales en cerchas, contrapiso y algunas paredes primarias.
Cálculo de k real
K = ($64’705.587/$152’751.467) * 100
= 42.36%
26
Cálculo de C, para el estado de conservación 4.5 –Tipología alta
Tabla 31 Descripción de las reparaciones para el estado de conservación 4.5 DESCRIPCIÓN V. PARCIAL Estado de conservación 4,5
Solado de limpieza en concreto de 2500psi 1.503.748
Cimentación tipo viga de amarre de concreto de 3000psi 4.262.205
Anclaje epoxico para reforzamiento de columnas (varilla de 5/8) 156.000
Acero de refuerzo 5/8" 973.335
Acero de refuerzo 1/2" 61.072
Columnas en concreto de 3000psi de 0,20 x 0,20 m 222.198
Viga aérea en concreto de 3000psi 10.088.040
Losa macisa aérea 0,10m en concreto de 3000psi, incluye lámina metaldeck (area para tanque
de almacenamiento de agua)
982.728
Malla electrosoldada para placa tanque de almacenamiento 81.000
Alfajias en concreto de 2500psi 1.392.068
Desmonte de cubierta (teja de eternit) 1.140.000
suministro e instalacion teja termoacustica trapezoidal 7.125.000
Suministro e instalación de cubierta en teja de eternit 4.072.365
Suministro e instalación de caballetetermoacustico 400.000
Suministro e instalación de caballete en eternit 199.591
Suministro e instalación correa metálica PHR C 160x60x2.5mm 2.943.011
Canal aguas lluvias en lámina gal. Cal.22 de 0,16x0,12m 117.272
Bajante aguas lluvias en tubería PVC 4" 343.821
Conducción tubería PVC sanitaria 4" 1.415.625
Conducción tubería PVC sanitaria 2" 402.038
Red suministro PVC 1/2" 562.657
Caja de inspección de 80x80cm en concreto de 3000psi 1.400.000
Caja de inspección de 60x60cm en concreto de 3000psi 600.000
Suministro e instalación de sanitario 360.000
Suministro e instalación lavamanos 180.000
Suministro e instalación lavadero prefabricado 220.000
Suministro e instalación tanque plastico de 500 lts 260.000
Demolicion de muro 720.000
Muro en ladrillo común, mortero 1:4, E=1,5cm 12.135.231
Pañete sobre muro en mortero 1:4, E=2cm 10.082.608
Impermiabilizante SIKA sobre repello 720.000
Pasamanos en acero inoxidable 2.500.000
Desmonte de puertas metalica (en acero tipo coll rold) 1.224.000
Suministro e instalacion de puerta metalica calibre 16 4.080.000
suministro e instalacion Escalera metalica 5.000.000
Pintura a base de aceite para escalera metalica 300.000
Salida interuptor doble 261.779
Salida interuptor sencillo 624.000
Salida tomacorriente a 110V 994.107
Bombillo aplique de 100W 915.227
Suministro e instalacion (acometida, contador, caja distribucion) 900.000
Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos 2.960.000
Suministro e instalacion cielo raso en Driwall (incluye masilla y pintura) 404.460
TOTAL COSTO DIRECTO 152.751.467 85.285.186
100% 55,83%
Descripción: Requiere sustituciones estructurales en cimientos, columnas, muros de carga, vigas en forma parcial e inmediata.
Cálculo de k real
K = ($85’285.186/$152’751.467) * 100
= 55.83%
27
Depreciación real (C) versus teórica
Ilustración 14 Depreciación real vs teórica
Comparación entre la depreciación calculada real, usanso el presupuesto Tipo y la depreciación teórica bajo el criterio
Heidecke, para los siete (7) estados de conservación propuestos.
Tabla 32 Depreciación Real Vs K – Unidades monetarias DEPRECIACIÓN REAL VS K TEÓRICO - TIPOLOGÍA ALTA
CRITERIO PRESUPUESTO
1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5
REAL ALTA
$ 152.751.467
$ 811.110
$ 15.198.771 $ 17.367.842 $ 29.908.737 $ 45.153.334 $ 64.705.522 $ 85.281.144
HEIDECKE $ 488.805
$ 3.849.337 $ 12.357.594 $ 27.648.016 $ 50.713.487 $ 80.347.272 $ 114.869.103
En la tabla No. 32 se observan las cantidades monetarias correspondientes a la depreciación real, en los diferentes estados de
conservación, en tipología alta, municipio de Mocoa.
d. Análisis de resultados
Ilustración 16 Comparación entre K (Heidecke) y C
En la ilustración No. 16 se aprecia la comparación entre el porcentaje de depreciación teórico y real, para cada uno de los
estados de conservación en Tipología alta.
28
Ilustración 15 Diferencia entre K y C
Esta gráfica muetra las diferencias entre el criterio Heidecke (depreciación K) y la depreciación calculada (C) para el municipio
de Mocoa en Tipología alta. Se observan dos (2) diferencias significativas; la primera en el estado de conservación 2 con -
7.43% y la otra en el estado de conservación 4.5 con 19.37%.
Ilustración 17 Diferencia entre K y C
Se muestra en color rojo la curva de Heidecke y en color azul la curva que representa la depreciación calculada en el trabajo de
investigación, en relación con la Tipología alta del municipio de Mocoa (Putumayo). La línea azul vertical se encuentra situada
en el cruce o cambio significativo entre las dos curvas. Para este caso es una (1) línea.
Se observa que en el inicio de las curvas (1.5) hasta la línea L1, se presenta una depreciación (C) mayor que K (Criterio
Heidecke). En L1 se presenta un cruce de las dos curvas y a partir de ahí se invierte la posición, observándose a K por encima
de C.
29
IV. RESULTADOS GENERALES - TRES TIPOLOGÍAS
A continuación se muestran los resultados observados del estudio realizado en el municipio de Mocoa (Putumayo), por
estados de conservación, teniendo en cuenta las tres (3) tipologías propuestas
Estado de conservación 1.5
Ilustración 18 Comparación entre el criterio Heidecke y las depreciaciones calculadas. (EC1.5)
De acuerdo con el criterio Brich Heidecke, para un estado de conservación 1.5, la depreciación que se debe aplicar al costo de
reposición a nuevo es de 0.32%; sin embargo en la investigación realizada en el municipio de Mocoa, la depreciación real para
tipología baja (estrato 2) es 0.84%, en tipología media (estrato 3) 1.03% y en tipología alta (estrato 4) 0.53%.
Estado de conservación 2
Ilustración 18 Comparación entre el criterio Heidecke y las depreciaciones calculadas. (EC2)
De acuerdo con el criterio Brich Heidecke, para un estado de conservación 2, la depreciación que se debe aplicar al costo de
reposición a nuevo es de 2.52%; sin embargo en la investigación realizada en el municipio de Mocoa, la depreciación para
tipología baja (estrato 2) es 4.39%, en tipología media (estrato 3) 4.14% y en tipología alta (estrato 4) 9.95%.
Estado de conservación 2.5
Ilustración 19 Comparación entre el criterio Heidecke y las depreciaciones calculadas. (EC2.5)
De acuerdo con el criterio Brich Heidecke, para un estado de conservación 2.5, la depreciación que se debe aplicar al costo de
reposición a nuevo es de 8.09%; sin embargo en la investigación realizada en el municipio de Mocoa, la depreciación real C
para tipología baja (estrato 2) es 8.30%, en tipología media (estrato 3) 7.45% y en tipología alta (estrato 4) 11.37%.
30
Estado de conservación 3
Ilustración 20 Comparación entre el criterio Heidecke y las depreciaciones calculadas. (EC3)
De acuerdo con el criterio Brich Heidecke ,para un estado de conservación 3, la depreciación que se debe aplicar al costo de
reposición a nuevo es de 18.10%; sin embargo en la investigación realizada en el municipio de Mocoa, la depreciación real
para tipología baja (estrato 2) es 19.15%, en tipología media (estrato 3) 23.32% y en tipología alta (estrato 4) 19.58%.
Estado de conservación 3.5
Ilustración 21 Comparación entre el criterio Heidecke y las depreciaciones calculadas. (EC3.5)
De acuerdo con el criterio Brich Heidecke, para un estado de conservación 3.5, la depreciación que se debe aplicar al costo de
reposición a nuevo es de 33.2%; sin embargo en la investigación realizada en el municipio de Mocoa, la depreciación real para
tipología baja (estrato 2) es 35.1%, en tipología media (estrato 3) 36.01% y en tipología alta (estrato 4) 29.56%.
Estado de conservación 4
Ilustración 22 Comparación entre el criterio Heidecke y las depreciaciones calculadas. (EC4)
De acuerdo con el criterio Brich Heidecke, para un estado de conservación 4, la depreciación que se debe aplicar al costo de
reposición a nuevo es de 52.6%; sin embargo en la investigación realizada en el municipio de Mocoa, la depreciación real para
tipología baja (estrato 2) es 52.31%, en tipología media (estrato 3) 47.51% y en tipología alta (estrato 4) 42.36%.
31
Estado de conservación 4.5
Ilustración 23 Comparación entre el criterio Heidecke y las depreciaciones calculadas. (EC4.5)
De acuerdo con el criterio Brich Heidecke, para un estado de conservación 4.5, la depreciación que se debe aplicar al costo de
reposición a nuevo es de 75.2%; sin embargo en la investigación realizada en el municipio de Mocoa, depreciación real C para
tipología baja (estrato 2) es 81.01%, en tipología media (estrato 3) 68.35% y en tipología alta (estrato 4) 55.83%.
Ilustración 24 Curvas de comparación de K (Heidecke) Vs C (depreciación real) – Tres Tipologías Mocoa
Esta es una de las gráficas más representativas del análisis propuesto. Se muestra en color rojo la curva de Heidecke, en color
azul la curva que representa la depreciación calculada en Tipología baja, en gris la curva de Tipología media y en verde la
curva que representa la Tipología alta, en el trabajo de investigación, en relación con la el municipio de Mocoa (Putumayo).
Se observa que en el inicio de las curvas (EC 1.5) hasta el estado de conservación 3, el criterio Heidecke se encuentra por
debajo de las curvas baja, media y alta. Posteriormente, la curva de tipología baja cruza K y las tipologías media y alta se
mantienen por debajo de la depreciación teórica.
V. CONCLUSIONES
De acuerdo con la investigación llevada a cabo en el municipio de Mocoa (Putumayo), en las tipologías baja (estrato 3), media
(estrato 3) y alta (estrato 4), el criterio de Heidecke y teniendo en cuenta las características propias del municipio en mención,
(humedad, ubicación precios de la región, entre otros factores), se observaron diferencias significativas en relación con la
estimación del k teórico y C (depreciación real).
No obstante, contemplando un margen de error estadístico en los cálculos de más o menos cinco por ciento, la tipología que
más se separa del criterio es la Tipología alta en el municipio estudiado, haciéndose más notoria en los estados de conservación
3.5, 4 y 4.5.
32
Desde el punto de vista de los presupuestos y teniendo en cuenta los estados de conservación planteados en la técnica de
Heidecke, las depreciaciones reales que se deben aplicar para hallar el costo de reposición depreciado son significativamente
más altas, en los primeros estados de conservación, (1.5, 2, 2.5 y 3); sin embargo, en los últimos estados de conservación, esta
depreciación (real) resultó ser más baja.
VI. ANEXOS
Tabla 32 Anexo 1
PRESUPUESTO PARA CONSTRUCCION, VIVIENDA FAMILIAR TIPO 1, MUNICIPIO DE MOCOA, DEPARTAMENTO DEL PUTUMAYO
ITEM DESCRIPCIÓN UNID. CANT. V. UNIT. V. PARCIAL
1,0 PRELIMINARES 132.029
1,1 Localización y replanteo (M2) M2 53,78 2.455 132.029
2,0 CIMENTACION 7.527.521
2,1 Excavación manual en material común M3 22,38 18.859 422.064
2,2 Solado de limpieza en concreto de 2500psi M3 6,49 447.544 2.904.113
2,3 Cimentación tipo viga de amarre de concreto de 3000psi M3 3,65 627.007 2.285.441
2,4 Zapatas en concreto de 3000psi M3 3,27 586.441 1.915.903
3,0 ESTRUCTURAS EN CONCRETO 6.193.333
3,1 Columnas en concreto de 3000psi M3 1,90 701.382 1.335.081
3,2 Viga aérea en concreto de 3000psi M3 3,65 732.610 2.670.363
3,4 Loza maciza aérea 0,10m en concreto de 3000psi, incluye lámina metaldeck
y malla electrosoldada (área para tanque de almacenamiento de agua) M2 4,70 109.192 513.202
3,5 Acero de refuerzo 60000psi KG 432,63 3.871 1.674.687
4,0 CUBIERTA 6.878.663
4,1 Suministro e instalación de cubierta en teja de eternit M2 63,00 42.867 2.700.621
4,2 Suministro e instalación de caballete en eternit ML 6,00 35.016 210.096
4,3 Suministro e instalación correa metálica PHR C 160x60x2.5mm ML 60,00 61.313 3.678.763
4,4 Canal aguas lluvias en lámina gal. Cal.22 de 0,16x0,12m ML 3,18 36.878 117.272
4,5 Bajante aguas lluvias en tubería PVC 4" ML 6,00 28.652 171.911
5,0 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS 2.789.398
5,1 Punto sanitario 4" UN 2,00 69.923 139.846
5,2 Punto sanitario 2" UN 2,00 50.542 101.085
5,3 Conducción tubería PVC sanitaria 4" ML 15,00 25.739 386.080
5,4 Conducción tubería PVC sanitaria 2" ML 10,00 18.274 182.744
5,5 Red suministro PVC 1/2" ML 25,00 5.986 149.643
5,6 Caja de inspección de 80x80cm en concreto de 3000psi UN 3,00 350.000 1.050.000
5,8 Suministro e instalación de sanitario UN 2,00 180.000 360.000
5,9 Suministro e instalación lavamanos UN 2,00 90.000 180.000
5,10 Suministro e instalación lavadero prefabricado 1,00 110.000 110.000
5,11 Suministro e instalación tanque plástico de 500 lts UN 1,00 130.000 130.000
6,0 MAMPOSTERIA 9.007.232
6,10 Muro en ladrillo común, mortero 1:4, E=1,5cm M2 120,00 40.997 4.919.688
6,20 Pañete sobre muro en mortero 1:4, E=2cm M2 240,00 17.031 4.087.544
7,0 PISOS Y ENCHAPÉS 6.023.020
7,1 Alistado de pisos e=0,04m, Mortero 1:4 M2 50,00 21.947 1.097.332
7,2 Placa de contrapiso en concreto 3000psi e=0,09m M2 50,00 48.682 2.434.107
7,3 Piso en cerámica 30*30 tráfico 5 M2 50,00 40.267 2.013.361
7,4 Enchape cerámica muros 0,2x0,2m M2 6,00 36.020 216.122
7,5 Guardaescobas en cerámica 7cm ML 45,00 5.824 262.099
8,0 CARPINTERIA METALICA 3.286.871
8,1 Ventana en aluminio con vidrio de seguridad de 6mm M2 12,42 230.827 2.866.871
8,2 Suministro e instalación puerta metálica UN 1,00 250.000 250.000
8,3 Lavaplatos en acero inox. Con bandeja UN 1,00 170.000 170.000
9,0 INSTALACIONES ELECTRICAS 1.757.607
9,1 Salida interuptor doble UN 2,00 65.445 130.890
33
9,2 Salida interuptor sencillo UN 6,00 52.000 312.000
9,3 Salida tomacorriente a 110V UN 14,00 55.228 773.194
9,4 Bombillo aplique de 100W UN 2,00 45.761 91.523
9,5 Suministro e instalación (acometida, contador, caja distribución) GL 1,00 450.000 450.000
10,0 ACABADOS 3.082.300
10,1 Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos M2 240,00 5.000 1.200.000
10,20 Suministro e instalación cielo raso en Driwall (incluye masilla y pintura) M2 53,78 35.000 1.882.300
TOTAL COSTO DIRECTO 46.677.974
PRESUPUESTO PARA CONSTRUCCION, VIVIENDA FAMILIAR TIPO 2, MUNICIPIO DE MOCOA,
DEPARTAMENTO DEL PUTUMAYO
Tabla 33 Anexo 2
ITEM DESCRIPCIÓN UNID. CANT.
V.
UNIT. V. PARCIAL
1,0 PRELIMINARES 250.409
1,1 Localización y replanteo (M2) M2 102,00 2.455 250.409
2,0 CIMENTACION 11.471.258
2,1 Excavación manual en material común M3 49,46 18.859 932.723
2,2 Solado de limpieza en concreto de 2500psi M3 2,84 447.544 1.272.815
2,3 Cimentación tipo viga de amarre de concreto de 3000psi M3 6,80 627.007 4.262.205
2,4 Zapatas en concreto de 3000psi M3 8,53 586.441 5.003.515
3,0 ESTRUCTURAS EN CONCRETO 19.626.442
3,1 Columnas en concreto de 3000psi M3 5,23 701.382 3.666.264
3,2 Viga aérea en concreto de 3000psi M3 7,18 732.610 5.261.605
3,4
Loza maciza aérea 0,10m en concreto de 3000psi, incluye lámina
metaldeck y malla electrosoldada (área para tanque de
almacenamiento de agua)
M2 4,70 109.192 513.202
3,5 Alfajias en concreto de 2500psi ML 39,00 35.694 1.392.068
3,6 Acero de refuerzo 60000psi KG 2.271,6
4 3.871 8.793.303
4,0 CUBIERTA 7.504.150
4,1 Suministro e instalación de cubierta en teja de eternit M2 95,00 42.867 4.072.365
4,2 Suministro e instalación de caballete en eternit ML 5,70 35.016 199.591
4,3 Suministro e instalación correa metálica PHR C 160x60x2.5mm ML 48,00 61.313 2.943.011
4,4 Canal aguas lluvias en lámina gal. Cal.22 de 0,16x0,12m ML 3,18 36.878 117.272
4,5 Bajante aguas lluvias en tubería PVC 4" ML 6,00 28.652 171.911
5,0 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS 4.311.869
5,1 Punto sanitario 4" UN 1,00 69.923 69.923
5,2 Punto sanitario 2" UN 6,00 50.542 303.254
5,3 Conducción tubería PVC sanitaria 4" ML 37,00 25.739 952.330
5,4 Conducción tubería PVC sanitaria 2" ML 11,00 18.274 201.019
5,5 Red suministro PVC 1/2" ML 46,00 5.986 275.343
5,6 Caja de inspección de 80x80cm en concreto de 3000psi UN 4,00 350.000 1.400.000
5,7 Caja de inspección de 60x60cm en concreto de 3000psi UN 2,00 300.000 600.000
5,8 Suministro e instalación de sanitario UN 1,00 180.000 180.000
5,9 Suministro e instalación lavamanos UN 1,00 90.000 90.000
5,10 Suministro e instalación lavadero prefabricado 1,00 110.000 110.000
5,11 Suministro e instalación tanque plástico de 500 lts UN 1,00 130.000 130.000
6,0 MAMPOSTERIA 16.288.078
6,10 Muro en ladrillo común, mortero 1:4, E=1,5cm M2 217,00 40.997 8.896.436
34
6,20 Pañete sobre muro en mortero 1:4, E=2cm M2 434,00 17.031 7.391.642
7,0 PISOS Y ENCHAPÉS 11.516.356
7,1 Alistado de pisos e=0,04m, Mortero 1:4 M2 90,80 21.947 1.992.754
7,2 Placa de contrapiso en concreto 3000psi e=0,09m M2 99,80 48.682 4.858.478
7,3 Piso en cerámica 30*30 tráfico 5 M2 90,80 40.267 3.656.263
7,4 Enchape cerámica muros 0,2x0,2m M2 12,00 36.020 432.243
7,5 Guardaescobas en cerámica 7cm ML 99,00 5.824 576.617
8,0 CARPINTERIA METALICA 6.433.758
8,1 Ventana en aluminio con vidrio de seguridad de 6mm M2 12,42 230.827 2.866.871
8,2 Suministro e instalación puerta en acero tipo coll rold cal.18 M2 10,20 333.028 3.396.887
8,3 Lavaplatos en acero inox. Con bandeja UN 1,00 170.000 170.000
9,0 INSTALACIONES ELECTRICAS 1.847.557
9,1 Salida interuptor doble UN 2,00 65.445 130.890
9,2 Salida interuptor sencillo UN 6,00 52.000 312.000
9,3 Salida tomacorriente a 110V UN 9,00 55.228 497.053
9,4 Bombillo aplique de 100W UN 10,00 45.761 457.614
9,5 Suministro e instalación (acometida, contador, caja distribución) GL 1,00 450.000 450.000
10,0 ACABADOS 2.170.000
10,1 Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos M2 434,00 5.000 2.170.000
TOTAL COSTO DIRECTO 81.419.876
PRESUPUESTO PARA CONSTRUCCION, VIVIENDA FAMILIAR TIPO 3, MUNICIPIO DE MOCOA,
DEPARTAMENTO DEL PUTUMAYO
Tabla 34 Anexo 3
ITEM DESCRIPCIÓN UNID. CANT. V. UNIT.
V.
PARCIAL
1,0 PRELIMINARES 292.144
1,1 Localización y replanteo (M2) M2 119,00 2.455 292.144
2,0 CIMENTACION 13.434.853
2,1 Excavación manual en material común M3 47,30 18.859 891.987
2,2 Solado de limpieza en concreto de 2500psi M3 3,36 447.544 1.503.748
2,3 Cimentación tipo viga de amarre de concreto de 3000psi M3 6,80 627.007 4.262.205
2,4 Zapatas en concreto de 3000psi M3 11,56 586.441 6.776.912
3,0 ESTRUCTURAS EN CONCRETO 43.449.668
3,1 Columnas en concreto de 3000psi M3 9,50 701.382 6.665.935
3,2 Viga aérea en concreto de 3000psi M3 13,77 732.610 10.088.040
3,4
Loza maciza aérea 0,10m en concreto de 3000psi, incluye lámina
metaldeck y malla electrosoldada (área para tanque de
almacenamiento de agua)
M2 86,78 109.192 9.475.682
3,5 Alfajias en concreto de 2500psi ML 39,00 35.694 1.392.068
3,6 Acero de refuerzo 60000psi KG 4.088,9
4 3.871 15.827.945
4,0 CUBIERTA 7.676.061
4,1 Suministro e instalación de cubierta en teja de eternit M2 95,00 42.867 4.072.365
4,2 Suministro e instalación de caballete en eternit ML 5,70 35.016 199.591
4,3 Suministro e instalación correa metálica PHR C 160x60x2.5mm ML 48,00 61.313 2.943.011
4,4 Canal aguas lluvias en lámina gal. Cal.22 de 0,16x0,12m ML 3,18 36.878 117.272
35
4,5 Bajante aguas lluvias en tubería PVC 4" ML 12,00 28.652 343.821
5,0 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS 6.045.590
5,1 Punto sanitario 4" UN 2,00 69.923 139.846
5,2 Punto sanitario 2" UN 10,00 50.542 505.424
5,3 Conducción tubería PVC sanitaria 4" ML 55,00 25.739 1.415.625
5,4 Conducción tubería PVC sanitaria 2" ML 22,00 18.274 402.038
5,5 Red suministro PVC 1/2" ML 94,00 5.986 562.657
5,6 Caja de inspección de 80x80cm en concreto de 3000psi UN 4,00 350.000 1.400.000
5,7 Caja de inspección de 60x60cm en concreto de 3000psi UN 2,00 300.000 600.000
5,8 Suministro e instalación de sanitario UN 2,00 180.000 360.000
5,9 Suministro e instalación lavamanos UN 2,00 90.000 180.000
5,10 Suministro e instalación lavadero prefabricado 2,00 110.000 220.000
5,11 Suministro e instalación tanque plástico de 500 lts UN 2,00 130.000 260.000
6,0 MAMPOSTERIA 37.885.444
6,10 Muro en ladrillo común, mortero 1:4, E=1,5cm M2 496,00 40.997 20.334.711
6,20 Pañete sobre muro en mortero 1:4, E=2cm M2 992,00 17.031 16.895.181
6,30 Escalera en concreto de 3000psi M3 2,00 327.776 655.552
7,0 PISOS Y ENCHAPÉS 18.305.033
7,1 Alistado de pisos e=0,04m, Mortero 1:4 M2 182,00 21.947 3.994.288
7,2 Placa de contrapiso en concreto 3000psi e=0,09m M2 99,80 48.682 4.858.478
7,3 Piso en cerámica 30*30 tráfico 5 M2 182,00 40.267 7.328.633
7,4 Enchape cerámica muros 0,2x0,2m M2 25,00 36.020 900.507
7,5 Guardaescobas en cerámica 7cm ML 210,00 5.824 1.223.127
8,0 CARPINTERIA METALICA 17.007.562
8,1 Ventana en aluminio con vidrio de seguridad de 6mm M2 25,00 230.827 5.770.675
8,2 Suministro e instalación puerta en acero tipo coll rold cal.18 UN 10,20 333.028 3.396.887
8,3 Lavaplatos en acero inox. Con bandeja UN 2,00 170.000 340.000
8,4 Pasamanos en acero inoxidable UN 1,00 2.500.00
0 2.500.000
Escalera metálica UN 1,00 5.000.00
0 5.000.000
9,0 INSTALACIONES ELECTRICAS 3.695.113
9,1 Salida interuptor doble UN 4,00 65.445 261.779
9,2 Salida interuptor sencillo UN 12,00 52.000 624.000
9,3 Salida tomacorriente a 110V UN 18,00 55.228 994.107
9,4 Bombillo aplique de 100W UN 20,00 45.761 915.227
9,5 Suministro e instalación (acometida, contador, caja distribución) GL 2,00 450.000 900.000
10,0 ACABADOS 4.960.000
10,1 Pintura para exteriores e interiores sobre pañete 3 manos M2 992,00 5.000 4.960.000
TOTAL COSTO DIRECTO 152.751.467
36
ANEXO 4 PLANOS
Plano arquitectónico Tipología Baja – Mocoa (Putumayo)
Plano arquitectónico Tipología Media – Mocoa (Putumayo)
37
38
Plano arquitectónico Tipología Alta – Mocoa (Putumayo)
39
VII. ANEXO 4 REGISTRO FOTOGRÁFICO
40
41
42
43
44
45
46
47
VIII. AGRADECIMIENTOS
La presente investigación estuvo bajo la dirección del Ingeniero Edwin Pérez (docente de la Universidad Distrital Francisco José
de Caldas - Colombia).
IX. REFERENCIAS
[1] E. Perez, Documento Tipologías, Universidad Distrital, 2018.
[2] R. Pellice, Valuación de inmuebles, capítulo 3, pp. 278.
[3] M. Scarano, Precisones acerca de su cálculo y desarrollo, pp. 1-5.
[4] O. Borrero, Avalúos de inmuebles y garantías, Edición 3.2008.
[5]http://www.avaluosinmobiliarios.com.mx.tem.databasemart.net/Aval%C3%BAos-Inmobiliarios/Qu%C3%A9-es-un-Aval%C3%BAo
i PNUD.Putumayo: Análisis de conflictividades y construcción de Paz. 2016.
ii PNUD. Perfil productivo municipio de Mocoa.
iii PNUD. PNUD. Perfil productivo municipio de Mocoa.
[1] ivhttp://www.avaluosinmobiliarios.com.mx.tem.databasemart.net/Aval%C3%BAos-Inmobiliarios/Qu%C3%A9-es-un-
Aval%C3%BAo
[2]vhttp://www.institutodeestudiosurbanos.info/dmdocuments/cendocieu/Especializacion_Mercados/Documentos_Cursos/Facto
res_Metodos_Avaluo-Borrero_Oscar-2000.pdf
vi www.pgrweb.go.cr/DOCS/NORMAS/1/VIGENTE/R/2000-2009/2005-2009/2008/F63D/B9DF9.HTML
[3] vii
(RODOLFO H PELLICE. VALUACIÓN DE INMUEBLES, CAPÍTULO 3. PAG278. EDITORIAL
[4] viii
(MARIO A SCARANO. EL CRITERIO HEIDECK. PRECISONES ACERCA DE SU CÁLCULO Y DESARROLLO)