visies op boxtel_web.pdf · van boxtel en een gezamenlijke aanpak is hard nodig. op 21 januari is...
TRANSCRIPT
4 VISIES op Boxtel
Inhoudsopgave
Inleiding ‘Vitalisering Centrum Boxtel’ 3
BROToekomstvisie Centrum Boxtel 5
DTMPExpertview Centrum Boxtel 15
MajoléeBoxtel 2020 20
SeinpostBoxtel gaat kleur bekennen 28
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
2
Vitalisering centrum Boxtel
Achtergrond
Het centrum van Boxtel heeft in toenemende mate te maken met leegstand. Nu is de invloed van de crisis in veel dorpen en steden voelbaar. Maar wellicht speelt in Boxtel een aantal factoren dat het probleem groter maakt, zoals oververtegenwoordiging van ketenbedrijven, overwegend traditioneel ondernemerschap en problemen met inrichting en parkeren.
Inmiddels is Centrummanagement ingesteld dat tot taak heeft de kwaliteit van het centrum te bewaken en te optimaliseren. Zo kan het op een professionele wijze worden beheerd, ontwikkeld en gepromoot. En wordt er gewerkt aan een sterk, aantrekkelijk kerngebied, op economisch, recreatief en toeristisch gebied. Zowel Centrummanagement als de gemeente en de ondernemers hebben behoefte aan een visie van externe deskundigen op de toekomst van het centrum van Boxtel en de gewenste vitalisering.
Probleemstelling en onderzoeksvragen
Gemeente, ondernemers en centrummanagement willen graag samen optrekken bij het aanpakken van de verschillende problemen. Samen bepalen hoe we opnieuw vitaliteit in het centrum van Boxtel gaan brengen. Vragen die daarbij een rol spelen zijn:
- Hoe om te gaan met de geografische spreiding van het winkelapparaat en de afbakening van het centrumgebied?
- Is de branchesamenstelling nog aantrekkelijk, wat mist Boxtel voor een evenwichtig winkelapparaat en hoe dit te bereiken, is de vloeroppervlakte aan winkels te groot, hoe verhoudt dit zich tot de wijk en buurtcentra?
- Is het ondernemerschap voldoende ontwikkeld, spelen de ondernemers voldoende in op nieuwe winkelformules en de combinatie met internet en hoe dit te bevorderen?
- Hoe kunnen de condities voor ondernemers en winkeliers verbeterd worden (inrichting, haalbare huurniveaus, vestigingsfaciliteiten)?
Deze vragen hebben we voorgelegd aan een aantal experts. Via hen willen we dat de knelpunten zichtbaar worden gemaakt, de ondernemers en de gemeente een spiegel wordt voorgehouden en concrete aanbevelingen worden gedaan.
Inleiding
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
3
Resultaten
Er zijn vier bureaus/deskundigen geselecteerd aan wie we deze vraagstellingen hebben voorgelegd. Het resultaat is een aantal beknopte visies op de vitalisering van het centrum van Boxtel, rekening houdend met de probleemstelling zoals we deze hebben geformuleerd. Geen onderzoek maar echt een expertview gebaseerd op de kennis van Boxtel van de bureaus en de ervaringen die men met de aanpak van de problematiek heeft. Deze visies zijn gebundeld in deze notitie die aan de gemeente, de horeca- en ondernemingsvereniging en andere betrokken instanties wordt voorgelegd. Ze geven een goed beeld van de bedreigingen en kansen.
Een duidelijke boodschap komt uit alle visies naar voren: Het is vijf voor twaalf voor het centrum van Boxtel en een gezamenlijke aanpak is hard nodig.
Op 21 januari is door het Centrummanagement een discussieavond gepland met alle ondernemers, de gemeente en andere betrokkenen. Aan de hand van een rondetafelgesprek geven de experts een toelichting op hun bevindingen en kunnen geïnteresseerden vragen stellen.
Wij hopen dat dit visiedocument en de resultaten van de discussieavond de start vormen van een intensieve en gezamenlijke aanpak om het centrum van Boxtel nieuw elan te geven.
Centrummanagement Boxtel
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
4
Toekomstvisie centrum Boxtel Stichting Centrummanagement Boxtel
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
5
BRO
Hoofdvestiging
Postbus 4
5280 AA Boxtel
Bosscheweg 107
5282 WV Boxtel
T +31 (0)411 850 400
F +31 (0)411 850 401
Toekomstvisie centrum Boxtel Stichting Centrummanagement Boxtel
Rapportnummer:
205X00594.078371_1
Datum:
13 december 2013
Contactpersoon opdrachtgever:
de heer L. Broos
Projectteam BRO:
Felix Wigman, Nadja Bressers
Trefwoorden:
centrum, visie, Boxtel, knelpunten, kwaliteiten, kan-
sen, vitaliteit, toekomstbestendig
Bron foto kaft:
Hollandse Hoogte 8
Beknopte inhoud:
Diverse partijen in het centrum van Boxtel hebben de
behoefte aan een visie op de toekomst van het cen-
trum van Boxtel. In voorliggende quick scan worden
kernachtig de kwaliteiten en knelpunten van het
centrum van Boxtel beschreven en wordt op basis
hiervan een aantal eerste aanbevelingen gedaan.
4
VIS
IES
OP
BO
XT
EL
6
1
UITGANGSPOSITIE BOXTEL-CENTRUM
Korte kenschets Boxtel-Centrum Het centrum van Boxtel heeft in eerste instantie een belangrijke verzorgende functie voor de inwoners van Boxtel. Daarnaast vervult het centrum in zekere mate een toeristische functie vanwege de centrale ligging in het Groene Woud. Kenmerkend voor het centrum zijn de dorpssfeer, de Zwaanse Brug, de Markt, de Dommel en natuurlijk het detailhandels- en horeca-aanbod. Belangrijke trekkers in het centrum zijn o.a. de Hema, kledingzaak 3trend en de Xenos. Maar ook de sterk aanwezige horeca heeft een belangrijke functie in het centrum. De horecazaken zijn met name geconcentreerd aan de Markt, daarnaast zijn meerdere zaken verspreid in het cen-trum gevestigd zoals bijvoorbeeld Villa ’t Hof en ’t Zonneke aan de Dommel en het recent geopende Brownies & Downies in de Croonpassage. Enkele feiten op een rij1
In Boxtel-centrum zijn 89 winkels gevestigd met een totaal winkelvloeroppervlak van ca. 18.500 m²...
..centra van plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal hebben gemiddeld 98 winkels en 18.900 m²…
..de gemiddelde schaalgrootte van de winkels in het centrum van Boxtel ligt dus hoger.
Het centrum van Boxtel telt 16 leegstaande panden van in totaal ca. 2.700 m² wvo…
..dit komt overeen met leegstandspercentages van 15,2% op pandniveau en 8,9% naar m² wvo…
..in centra van plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal is dit respectievelijk 11,6% en 7,5%...
..de leegstand in het centrum van Boxtel is dus bovengemiddeld te noemen.
Met 36 horeca vestigingen, 6 culturele voorzieningen en 4 voorzieningen ter ontspanning2…
..heeft het centrum van Boxtel een bovengemiddeld leisure aanbod, ter vergelijking:
in centra van plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal zijn dit respectievelijk 23, 2 en 2 vestigingen.
Kwaliteiten
Dorpssfeer en menselijke maat.
Voldoende kritische massa aan doelgericht
en recreatief winkelaanbod om in de be-
hoefte van inwoners van Boxtel te voorzien.
Omvangrijk leisure aanbod, met vooral veel
(kwalitatief sterke) horeca.
Moderne schaalgrootte winkelpanden.
Vernieuwing in het centrum (o.a. Croonpas-
sage, herontwikkeling Villa ’t Hof).
Knelpunten
Langgerekte structuur waardoor circuit ont-
breekt en geen eenduidig zwaartepunt.
Ruimtelijk-functionele positie Croonpassage
(zichtlijnen, routing, leegstand).
Te weinig parkeergelegenheid, spreiding en
herkenbaarheid parkeren, betaald!
Uitstraling en beleving Markt (vooral blik).
Verschillen in kwaliteit van gevels.
Variatie in segmentatie winkelaanbod (nu veel
discount en middle of the road).
Relatief veel en verspreide leegstand.
Signalen over hoog huurniveau winkelpanden.
1 Locatus Verkooppunt Verkenner, check datum: april 2013 2 Cultuur: o.a. galerie, museum, bibliotheek. Ontspanning: o.a. zonnebank, fitness, biljart
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
7
2
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
8
3
TRENDS IN KOOPGEDRAG & BOXTEL-CENTRUM
De situatie in Boxtel kan niet los gezien worden van de landelijke ontwikkelingen in de detailhandel. Op een aantal fronten heeft de afgelopen jaren een duidelijk trendbreuk plaats gevonden. Dat stelt ook Boxtel voor de vraag welke strategie ge-volgd moet worden om het centrum haar positie te laten behouden. Landelijk spelen verschillende ontwikkelingen als de economische recessie, een laag consumentenvertrouwen en toenemende internetbestedingen, waardoor het func-tioneren van veel winkels en winkelgebieden onder druk is komen te staan. Hierin bestaan echter grote lokale verschillen, er zijn ook centrumgebieden met florerende omzetcijfers! Volgens onderzoek van de Rabobank kan de oorzaak hiervan groten-deels gevonden worden in het veranderende koopgedrag van de consument. De consument is bereid steeds verder te reizen om te winkelen. Met name de middel-grote winkelgebieden, waartoe Boxtel behoort, zagen hun omzet als gevolg van deze ontwikkeling behoorlijk afnemen. Ontwikkeling omzet en vloerproductiviteit (2009-2011) Ontwikkeling omzet naar herkomst (2009-2011)
Boxtel ligt tussen de drie steden Tilburg, Eindhoven en Den Bosch, met daartussen een aantal kleinere gemeenten (o.a. Vught, Haaren, Sint-Michielsgestel, Schijndel). Boxtel concurreert voor de regionale consumentenbestedingen in de detailhandel met de grotere omliggende steden. De afgelopen jaren heeft het veranderende koopgedrag ervoor gezorgd dat de consumenten uit de kleinere gemeenten minder op Boxtel georiënteerd zijn en juist sterker op Den Bosch. Ook de inwoners van Box-tel zelf zijn minder sterk op hun eigen gemeente georiënteerd. Aan de ontwikkeling van het verschuivende koopgedrag liggen diverse factoren ten grondslag. Nog steeds zijn aanbod en afstand belangrijke factoren, echter ook ande-re factoren gaan een steeds grotere rol spelen. Dit zijn bijvoorbeeld keuzemogelijk-heden, prijsverschillen, reclame, service, bereikbaarheid, parkeermogelijkheden en
Bron: Rabobank
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
9
4
sfeer en uitstraling. Aansluiten bij het bezoekdoel is daarbij van groot belang voor het succes van een winkelgebied. Kleine winkelgebieden waar boodschappen doen centraal staat, moeten inzetten op bereikbaarheid en gemak. Grote winkelgebie-den, waar juist het recreatief winkelen centraal staat, scoren met sfeer en beleving. De middelgrote winkelgebieden zoals Boxtel voorzien vaak in beide bezoekdoelen. De suboptimale bereikbaarheid van het centrum van Boxtel en de beperkte (gratis) parkeergelegenheden, maken dat het centrum het verliest van kleinere winkelge-bieden die op gemak zijn ingesteld. Tegelijkertijd kan het centrum van Boxtel niet concurreren met de sfeer en beleving in het centrum van de grote steden. Onder meer deze factoren maken dat het centrum van Boxtel de gunst van de consument in toenemende mate verliest. Dit vraagt om heroriëntatie op profiel en strategie. Partijen in het centrum van Boxtel moeten inzien dat de urgentie voor heroriëntatie hoog is. Potentiele ondernemers zien de waarde van het centrum van Boxtel als vestigingslocatie niet
(meer), waardoor zij zich in toenemende mate buiten het centrum vestigen. Een voorbeeld is het
vernieuwende initiatief ‘de Inloopkast’ dat zich in de Breukelsestraat gevestigd heeft. Een oorzaak hiervoor is naar verwachting het ontbreken van de balans tussen de huurwaardes en
passantenaantallen in het centrum. Actie is noodzakelijk om marginalisering van het centrum te voorkomen.
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
1 0
5
NAAR EEN TOEKOMSTBESTENDIG BOXTEL-CENTRUM
Kwaliteitsverbetering en aanbodversterking zijn noodzakelijk om het centrum aan-trekkelijk te houden en daarmee de concurrentiepositie te versterken. Bij niets doen zal de aantrekkingskracht van het centrum verder afnemen, waardoor de koopstro-men verder zullen afkalven en de leegstand verder toeneemt. Het gaat hierbij niet om het uitbreiden van het aantal winkelmeters, juist het samenspel tussen retail, horeca, dienstverlening, cultuur en leisure is daarbij essentieel. De functies dienen ruimtelijk goed op elkaar aan te sluiten en herkenbaar te zijn voor de consu-ment/gebruiker. Maar ook de samenwerking tussen de exploitanten van de voorzie-ningen en de vastgoedeigenaren is essentieel om de consument/gebruiker te bedie-nen. De vraag is welke ambities, structuur en strategie daarbij moet worden gehan-teerd. Visie Boxtel-centrum De kracht van het centrum van Boxtel moet gezocht worden in het bieden van de mogelijkheid tot efficiënt recreatief winkelen. Wanneer de randvoorwaarden voor het doen van boodschappen en recreatief winkelen optimaal geïmplementeerd zijn in het centrum, kan het centrum van Boxtel zich als middelgroot winkelgebied on-derscheiden van kleinere winkelgebieden en grotere steden. Het centrum kan meerwaarde bieden ten opzichte van de kleinere winkelgebieden doordat hier recreatief gewinkeld kan worden, met aandacht voor ´beleving´ en ´betekenis´. Dit vraagt om onderscheidend vermogen door het aanbieden van vol-doende kritische massa (keuze, variëteit), een bijzondere ambiance (het karakter, de identiteit) en de vermenging met andere publieksgerichte functies (horeca, leisure, dienstverlening, etc.). Tegelijkertijd kan met een compact, overzichtelijk winkelge-bied, een goede bereikbaarheid en voldoende (gratis) parkeren meer gemak gebo-den worden dan de grote steden. Dit vereist een rigoureuze aanpak. Ruimtelijk-functioneel De aantrekkingskracht van het centrum van Boxtel dient versterkt te worden door concentratie van het aanbod. In de huidige situatie kent het centrum een langgerek-te structuur, met een versnippering aan winkels en andere veelal publieksgerichte functies. Het centrum strekt zich in de huidige situatie uit over de Rechterstraat (vanaf Fellenoord), Kruisstraat, Markt inclusief de Croonpassage, Rozemarijnstraat en Stationsstraat (tot de Prins Bernhardstraat). Het is zaak om de kritische massa aan publieksgerichte functies in een deel van het centrum te verhogen om met een sterke clustering van het aanbod op deze locatie de aantrekkingskracht van het centrum als geheel te vergroten. In de huidige situa-
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
1 1
tie is hehet zichaantal Kruisstrleegstaleeg aaHema leeerste irichte f Figuur: Pr
Inzettecentrumaandacop stoneen comsterkenverplaaling vorgevestigstaandetieven ei.c.m. h Het is dden meverlagerelatiefde panRechter
6
et zwaarteph tussen de publieksger
raat, Markt ande panden de Markt,eeg. In navoinstantie steuncties.
rimaire locatie
n op dit dem geen aanht. Echter, w
nd, is het numpacte, toe
n van de aaatsingen en rmen op hegd zijn, diee panden. Oen nieuwe coreca etc.).
daarbij, geziet vastgoedeen, flexibele f nieuwe Croden aan derstraat te cr
unt van hetBlokker en
richte functen Croonpa
en te vinden, aan de Kruolgende afberk ingezet
voor concentra
eel van het dacht verdiewaar het vou de opgave ekomstbesteangegeven kwaliteitsvet huidige aanen actief b
Ook kan gedconcepten (b
ien de relateigenaren ohuurcontra
oonpassage Markt te v
reëren om d
t centrum mde Pearle. Iies in dit d
assage, te ven. Zo staan euisstraat en beelding wo
zou moeten
atie van publie
centrum beent. Ook de
oorheen in g om de vera
endige struchoofdstruct
ersterking. Ganbod en nbenaderd tedacht wordebijv. pop-up
tief hoge huom daar oplacten, ingroe
verdient eevullen en aade consume
moeilijk te den deze visieeel, met aa
erdichten. Imer meerderestaan er zelrdt met eenn worden o
eksgerichte fun
etekent ovee rest van hgoede banenanderingen ctuur. Het guur, waarb
Goed functiou elders in he worden oen aan het fp, showroom
uurwaardes,ossingen voeihuur of om
en ruimtelijkantrekkelijkent te intere
efiniëren. Gee wordt het ansluitend dmmers, zelfse in het oog fs een twee stippellijn a
op concentra
ncties (hoofdstr
rigens niet et centrum
n leiden vanin koopgedaat hierbij ij versterken
onerende zahet centrumm plaats tefaciliteren v
m voor virtue
noodzakelioor uit te wmzetafhankk-functionelee zichtlijnenesseren de C
evoelsmatigaanbevolen
de Rozemars in dit deel springende
etal panden aangegevenatie van pu
ructuur)
dat de restverdient de
n de groei nrag te vertaprimair om n vooral st
aken die eenm of in de ge nemen in van (tijdelijkele webshop
ijk in overlewerken (bijv. kelijke huur)e impuls. He
n vanaf de MCroonpassag
g bevindt n om het ijnstraat, zijn veel
e panden naast de
n waar in blieksge-
van het e nodige og voor-
alen naar het ver-
aat voor n aanvul-emeente de leeg-
ke) initia-p, winkel
eg te tre-de huur
. Ook de et is zaak Markt en ge te be-
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
1 2
7
zoeken. Om de hoofdstructuur ook ruimtelijk aantrekkelijker te maken is het van groot belang dat de Markt een impuls krijgt, waarbij het autovrij maken en de ver-weving van horeca en winkelen belangrijke speerpunten zijn. Met deze keuzes ont-staat een compact, herkenbaar, sfeervol winkelgebied. In de rest van het centrum zal het autonome proces van verkleuring naar niet-winkelfuncties zich naar verwachting verder doorzetten. Met de duidelijke keuze om de hoofdstructuur te versterken, zal dit proces waarschijnlijk versnellen. Het be-geleiden van dit proces, met oog voor consumenten-, aanbieders- en vastgoedbe-langen is de opgave. Denk hierbij aan flexibiliteit in het bestemmingsplan en het bewaken van de kwaliteit van de openbare ruimte en de panden. Naar verwachting ontstaat hier een gemengd gebied met wonen, werken, diensten en winkelen. Inrichting openbare ruimte, bereikbaarheid en parkeren Het is van groot belang dat de fysieke inrichting aansluit op de functionele invulling. De inrichting en het gebruik van de openbare ruimte zijn belangrijke aspecten om een beleving te bieden. Voor het gehele centrum en met name voor de hoofdstruc-tuur geldt daarbij dat sfeerelementen van groot belang zijn (sfeerverlichting, bank-jes, groen, hanging baskets etc.). Bereikbaarheid en parkeren zijn een onlosmakelijke voorwaarde voor het functione-ren van een centrum, die toegespitst moeten worden op de doelgroep middels ser-vice en maatwerk. Nabij de hoofdstructuur dient ruimte gecreëerd te worden voor (bij voorkeur gratis) parkeergelegenheden. Tegelijkertijd dient de autobereikbaar-heid van het gehele centrum verbeterd te worden, middels een logische routing en heldere bewegwijzering. Ook is het van groot belang dat de verbindingsroutes van-af de bronpunten (o.a. station, parkeergelegenheden, Sint Lucas) naar het centrum voor voetgangers en fietsers aantrekkelijk en herkenbaar zijn. Ingrepen dienen vooral van ruimtelijke aard te zijn (o.a. verlichting, bewegwijzering). Op de volgende pagina staan een aantal eerste aanbevelingen opgesomd.
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
1 3
8
Aanbevelingen
Durf de keuze te maken om in te zetten op een bepaald deel van het centrum.
Zet in dit deel in op het verdichten van de publieksgerichte functies middels actieve acquisitie van
met name verplaatsers en het faciliteren van sterke (nieuwe) concepten.
Biedt ook door ruimtelijke ingrepen sfeer en beleving in het centrum.
Maak de Markt autovrij en creëer verblijfskwaliteit (o.a. OR, evenementen, winkels, horeca, etc.).
Laat de Croonpassage onderdeel worden van de routing (creëer interessante zichtlijnen vanaf de
Markt en vanaf de Rechterstraat, zet in op het vestigen van trekkers op de koppen aan de Markt)
Treed in overleg met de vastgoedsector (bijv. middels een taskforce) om invulling van leegstand te
vergemakkelijken en een zwaartepunt te creëren.
Zorg ervoor dat buiten de hoofdstructuur vestiging van andere functies dan detailhandel mogelijk
is middels een flexibel bestemmingsplan.
Optimaliseer de bereikbaarheid door een logische routing en bewegwijzering.
Ontwikkel een nieuwe parkeerstructuur: herkenbare clusters met gratis parkeren op korte afstand
van de hoofdstructuur.
Zorg ervoor dat de routes vanaf bronpunten naar het centrum aantrekkelijk en herkenbaar zijn.
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
1 4
Expertview centrum Boxtel datum: 12-12-2013 projectnummer: 1361.1113
Aanleiding
Het centrum van Boxtel kampt, net als veel andere centra in Nederland, met toenemende leegstand. Om het centrum van Boxtel vitaal te maken en te houden is centrummanagement ingesteld. In een activiteitenplan zijn initiatieven en activiteiten opgenomen die worden uitgevoerd om het centrum aantrekkelijker te maken voor bezoekers, ondernemers en bewoners. Centrummanagement Boxtel, gemeente Boxtel en ondernemers in het centrum hebben daarnaast op dit moment behoefte aan een visie van externe deskundigen op de toekomst van het centrum van Boxtel en de gewenste vitalisering. In deze korte notitie geeft Droogh Trommelen en Partners haar visie op de knelpunten van en oplossingsrichtingen voor het centrum van Boxtel.
Middelgrote centra staan onder druk
Winkelmarkt is veranderd van groei- naar verdringingsmarkt
De winkelmarkt in Nederland is sterk aan het veranderen. Waar tot voor kort sprake was van een steeds maar groeiend aanbod vindt in toenemende mate verdringing plaats. Dit geldt voor alle typen branches en voor alle typen winkellocaties. Eén van de oorzaken van de snel wijzigende winkelmarkt is de huidige economische recessie. Daarnaast zijn er echter een aantal structurele ontwikkelingen die ingrijpend zijn en elkaar onderling versterken (zie ook het rapport Dynamiek door Beleid1), zoals overaanbod (aanbod is fors sneller gegroeid dan de vraag), schaalvergroting (omvang per winkel neemt toe, aandeel filiaalbedrijven neemt toe, grote centra worden groter ten koste van kleine winkelcentra), de opkomst van internet en vergrijzing van consument (ouderen besteden gemiddeld minder in winkels) en van ondernemers (babyboomgeneratie gaat met pensioen, veelal zonder opvolging). De groei van internet, de schaalvergroting en demografische ontwikkelingen (krimp, vergrijzing) leiden in heel Nederland tot een structureel afnemende behoefte aan fysieke winkels. Formules met een groot oppervlak en/of veel vestigingen verdringen kleinschalige spelers. Naar verwachting zal het winkelaanbod hierdoor de komende jaren afnemen, met een toename van structurele leegstand tot gevolg. Deze leegstand ondermijnt het functioneren van alle typen winkellocaties: hoofdwinkelgebieden, buurt- en wijkcentra en perifere locaties. De leegstand is niet (langer) overal invulbaar met nieuwe winkels.
Middelgrote centra hebben kwetsbare positie
Het centrum van Boxtel (circa 18.500 m² winkelvloeroppervlak (wvo) verspreid over circa 90 winkels, exclusief leegstand) is een middelgroot centrum. Het is juist dit soort centra dat een relatief kwetsbare positie heeft in de regionale winkelstructuur: 1 DTNP (2011), Dynamiek door Beleid, Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert (in opdracht van HBD en CBW-Mitex (tegenwoordig InRetail))
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
1 5
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) 2
Door de opkomst van internet wijzigt het consumentengedrag. Het marktaandeel van internetaankopen in de totale detailhandelsbestedingen in Nederland bedraagt bijna 6% (2012). In de non-foodsector heeft internet inmiddels een marktaandeel van 11%, in bepaalde branches is dit nog groter (bijv. wit- en bruingoed: 45%, sport, spel, hobby en media 15%). Het marktaandeel van internet blijft de komende jaren naar verwachting verder groeien. Dit heeft gevolgen voor de vraag naar fysieke winkelruimte. Met name winkellocaties die zich onvoldoende kunnen onderscheiden van internet zijn kwetsbaar.
Grote hoofdcentra (binnensteden) hebben een sterke uitgangspositie door de combinatie van een groot modisch en overig niet-dagelijks winkelaanbod, een ruim horeca-aanbod en (vaak) een historische omgeving. Deze centra kunnen zich met sfeer en beleving blijven onderscheiden van internet. Middelgrote winkelcentra (zoals het centrum van Boxtel) merken een afname van de recreatieve winkelfunctie. Dit blijkt ook uit onderzoek op basis van miljoenen pintransacties, van de afdeling Kennis en Economisch Onderzoek van de Rabobank2.
Ook boodschappencentra blijven kansrijk, mits het aanbod compleet is en keuze biedt in de nabijheid van de consument (gemak).
Toonaangevende winkelformules in niet-dagelijkse branches, zoals mode en warenhuis, spelen in op het wijzigende koopgedrag van consumenten door in hun vestigingsstrategie de focus te verleggen van expansie (meer vestigingen, ook in middelgrote centra) naar optimalisatie van vestigingen in grote binnensteden (vergroting oppervlak op A1 locatie)3. Met grote winkels in de grootste centra spelen toonaangevende winkelketens in op de behoefte bij consumenten aan sfeer en beleving: winkelen als vrijetijdsbesteding. Kansen op vestiging van toonaangevende (mode)ketens in middelgrote centra nemen af. Hier vestigen zich juist budget/discountwinkels.
Door het gewijzigde winkelgedrag zullen middelgrote centra zoals Boxtel meer dan voorheen invulling moeten geven aan de boodschappenfunctie van het centrum om op termijn als succes-vol winkelgebied te kunnen blijven functioneren. Uit zeer recent onderzoek van DTNP4 blijkt ook dat voor de helft van de bezoekers in middelgrote centra het doen van boodschappen of een gerichte aankoop het primaire bezoekdoel is. Naast een prettig verblijfsklimaat vraagt dit om een compacte opzet en een compleet boodschappenaanbod, met sterke supermarkten als basis.
De problematiek in het centrum van Boxtel
Knelpunten in het centrum van Boxtel zijn groot
De gevolgen van de nieuwe winkelmarkt (zoals toenemende leegstand, verdwijnen van lokale en regionale ondernemers en afnemende bezoekersaantallen) zijn ook in het centrum van Boxtel goed zichtbaar. Met name de verdere groei van het marktaandeel van internet zal er toe leiden dat de positie van het centrum van Boxtel, net als van veel middelgrote centra in Nederland, verder onder druk zal komen te staan. Een nadere analyse van de huidige situatie
2 Rabobank (2013), Fun of functie, Verschuivingen in ruimtelijk koopgedrag 3 DTNP (2012), Persbericht 23-10-2012: ‘Recessie en internet: winkels focussen op grote centra’ en de factsheet ‘Onderzoek vestigingsstrategie toonaangevende winkelformules’ (http://dtnp.nl/informatie/nieuws.html) 4 DTNP (2013), Persbericht 12-12-2013: ‘Supermarkten kurk voor middelgrote centra’ en de factsheet ‘Onderzoek bezoekmotieven in middelgrote centra’ (http://dtnp.nl/informatie/nieuws.html)
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
1 6
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) 3
leidt tot de conclusie dat in het centrum van Boxtel een aantal specifieke knelpunten aanwezig zijn, die ervoor zorgen dat de problematiek hier mogelijk nog sterker speelt.
Winkelaanbod: weinig onderscheidend, trekkers ontbreken
Op basis van gegevens van Locatus5 kan geconcludeerd worden dat het winkelaanbod in het centrum van Boxtel met circa 18.500 m² wvo van gemiddelde omvang is (± 18.000 m² wvo gemiddeld in plaatsen met circa 25.000 inwoners). Ook de branchesamenstelling en de filialiseringsgraad in het Boxtelse centrum wijken niet erg af van vergelijkbare centra. De leegstand in het centrum van Boxtel is iets groter dan gemiddeld (13% versus 11% gemiddeld). Een nadere kwalitatieve analyse van het winkelaanbod in het centrum van Boxtel levert echter een aantal belangrijke knelpunten op: De twee grootste publiekstrekkers (supermarkten Albert Heijn en Lidl) liggen buiten het
centrum, er is geen directe (functionele) relatie tussen deze belangrijke aanbieders en het overige winkelaanbod.
De omvang van de leegstand in het centrum van Boxtel (ruim 2.700 m² wvo) is niet veel groter dan gemiddeld. Opvallend is dat de leegstaande panden zich verspreid over het hele centrumgebied bevinden. Een helder A1-gebied (met sterke winkelfunctie) ontbreekt.
Het aanbod bestaat overwegend uit winkels in het midden- en lagere marktsegment. Mede hierdoor is het centrum van Boxtel weinig onderscheidend ten opzichte van andere (veelal grotere) centrumgebieden in de omgeving. De aantrekkingskracht van het Boxtelse centrum is dan ook beperkt.
Bijkomend probleem in Boxtel is het feit dat relatief veel aanbod (met name supermarkten) buiten het centrum is gelegen. Naast het centrum zijn er in Boxtel nog twee winkelcentra voor dagelijkse boodschappen: wijkwinkelcentrum Oosterhof met Jumbo en Aldi als trekkers en buurtwinkelcentrum Selissen met Plus als belangrijkste aanbieder. Inwoners van Boxtel hebben daarmee veel keuzemogelijkheden bij het doen van de dagelijkse boodschappen. Het centrum maakt hier echter nauwelijks deel van uit.
Ruimtelijke structuur en verblijfsklimaat: compact A1-gebied ontbreekt, inrichting onaantrekkelijk
Naast een weinig onderscheidend winkelaanbod en het ontbreken van publiekstrekkers in het centrum, zijn ook de functioneel-ruimtelijke opzet en de uitstraling van het centrum van Boxtel belangrijke knelpunten: Winkelaanbod verspreid over een groot, langgerekt gebied, geen herkenbaar A1-gebied.
Bijdrage Croonpassage aan winkelcircuit is beperkt. Grote loopafstanden (ca. 600 meter tussen Expert en Scapino) met grote onderbreking in
winkelfront aan weerszijden van de Dommel. Onvoldoende parkeergelegenheid nabij de winkels (autobereikbaarheid is juist in dit type
centra een belangrijke randvoorwaarde: inspelen op gemak). In smalle deel van de winkelstraat (ter hoogte van Hema) staat verblijfsklimaat onder druk
door aanwezigheid van fietsers. Weinig sfeervolle inrichting (o.a. weinig groen).
5 Locatus Online (november 2013)
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
1 7
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) 4
De functionele en ruimtelijke knelpunten zorgen ervoor dat het centrum van Boxtel voor veel consumenten te weinig onderscheidend en aantrekkelijk is. De concurrentiepositie van Boxtel in de regio is daardoor zwak.
Aanbevelingen voor het centrum van Boxtel
Conclusie: actief ingrijpen noodzakelijk
Geconcludeerd kan worden dat de huidige aantrekkingskracht van het centrum van Boxtel beperkt is: grote publiekstrekkers ontbreken, het aanbod is weinig onderscheidend, het winkelgebied is niet compact, een herkenbaar ‘hart’ ontbreekt, de parkeervoorzieningen zijn onvoldoende en het verblijfsklimaat is weinig aantrekkelijk. De trends in de detailhandel, met name de verdere groei van het marktaandeel van internet en afname van zelfstandige ondernemers, leiden in dit type centra tot een verdere afname van de behoefte aan winkels, met leegstand en verloedering als gevolg. Een aantal sterke punten biedt kansen voor de toekomst. Genoemd kunnen worden de aanwezigheid van de Dommel, de dorpse uitstraling met een aantal karakteristieke panden, een aantal goede winkels en horecagelegenheden en diverse actieve ondernemers. Echter, zonder actief ingrijpen zal de eerder geschetste neergaande spiraal niet worden gekeerd. Leegkomende winkelruimte wordt niet meer ingevuld met winkels. Gezocht zal moeten worden naar alternatieve invullingen. Keuzes in de ruimtelijke structuur zijn nodig om te komen tot een compact, vitaal centrum.
Keuzes maken in detailhandelsbeleid
Gelet op het sterke aanbod in de omgeving (grotere winkelcentra) kan het winkelaanbod in Boxtel hoofdzakelijk een functie vervullen voor inwoners uit Boxtel en directe omgeving. De (beperkte) potenties zijn in Boxtel verdeeld over relatief veel locaties. Naast het centrum zijn de twee winkelcentra in de wijken belangrijke aankoopplaatsen voor frequente aankopen voor inwoners van Boxtel. Om het centrum van Boxtel weer vitaal en sterk te maken, zijn keuzes in de detailhandelsstructuur op gemeentelijk niveau nodig. Een goede boodschappenfunctie in het centrum van Boxtel wordt steeds belangrijker. Versterking van het dagelijkse aanbod (supermarkten) in het centrum is dan ook aan te bevelen.
Binnen centrum streven naar compact winkelgebied
Potenties bundelen geldt niet alleen op de schaal van Boxtel als geheel, maar ook binnen het centrum. Een van de knelpunten is de grote spreiding van winkels over een langgerekt gebied. Er zullen keuzes moeten worden gemaakt over de afbakening van het centrumgebied (streven naar meer compact winkelgebied) en over de functie van deelgebieden daarbinnen. In kansrijke delen zal gezocht moeten worden naar mogelijkheden om de winkelfunctie verder te versterken. In delen van het centrum, die (op termijn) minder geschikt zijn voor winkels is transformatie nodig. Hier zal gezocht moeten worden naar alternatieve invullingsmogelijkheden. Daarnaast is het van belang de bereikbaarheid, parkeergelegenheid en het verblijfsklimaat (inrichting, sfeer) te verbeteren.
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
1 8
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) 5
Gezamenlijke verantwoordelijkheid
Een sterk centrum is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeente, ondernemers en eigenaren. Deze partijen hebben elkaar nodig om samen te komen tot een aantrekkelijk centrum, waar consumenten graag naar toe komen en waar ondernemers kunnen investeren. Met de oprichting van Centrummanagement Boxtel is een belangrijke stap gezet om het centrum van Boxtel weer vitaal te maken. Ondernemers, gemeente en vastgoedeigenaren werken samen actief aan het verbeteren van het vestigingsklimaat voor bedrijven in het centrum van Boxtel. Doel is een aantrekkelijk centrum voor bezoekers, ondernemers en bewoners. De activiteiten van het centrummanagement richten zich op bereikbaarheid en parkeren, PR en communicatie, evenementen, veiligheid, inrichting en beheer, en branchering en leegstand. Om ervoor te zorgen dat er een optimale afstemming van initiatieven en activiteiten plaatsvindt, en inzet en middelen zo effectief mogelijk en op de juiste locatie worden ingezet, is het aan te bevelen een breed gedragen visie op het centrum op te stellen. In een functioneel-ruimtelijke centrumvisie worden de kaders bepaald waarbinnen de acties en maatregelen van betrokken partijen worden uitgevoerd. Het gaat hierbij concreet om de afbakening van het centrumgebied, de omvang en samenstelling van het winkel-, horeca- en overig publieksgericht aanbod, de ruimtelijke structuur en routing in het centrum (inclusief ligging van trekkers), de bereikbaarheid en parkeersituatie en de inrichting van openbare ruimte en uitstraling van het centrumgebied.
Plan van aanpak
Om op korte termijn duidelijkheid over de toekomst van het centrum en de kansen voor de verschillende deelgebieden te kunnen bieden aan eigenaren, ondernemers en gemeente ziet het plan van aanpak er als volgt uit: 1. Opstellen centrumvisie: Uitvoering van de visie duurt circa 3 maanden. In deze visie wordt
een onderbouwde keuze gemaakt welk deel van het centrum versterkt kan/moet worden met winkels, horeca e.d. en in welk deel transformatie moet plaats vinden naar andere functies en gebruikers. Het is belangrijk dat de visie wordt opgesteld in gezamenlijke opdracht van gemeente, ondernemers en eigenaren. Het onderzoeks-proces is gericht op het verkrijgen van draagvlak bij de stakeholders.
2. Opstellen detailhandelsstructuurvisie: De visie op het centrum kan gebruikt worden als basis voor de detailhandelsstructuurvisie voor de hele gemeente.
3. Acties en maatregelen opnemen in activiteitenprogramma centrummanagement: Op basis van de visie kunnen concrete acties en maatregelen voor het versterken van het centrum worden benoemd. Deze kunnen worden opgenomen in het activiteiten-programma van het centrummanagement.
4. Draagvlak voor verandering creëren bij eigenaren in het transformatiegebied: Hiervoor is een gedegen analyse nodig van gebruiksmogelijkheden van panden en van potentiële nieuwe gebruikers.
Voor de zeer korte termijn is het van belang dat gestreefd wordt naar tijdelijke invulling van leegstaande panden. Daarbij kan gedacht worden aan etalageprojecten, beeldende kunstenaars, pop-up stores, starters, ambachten etc. Met deze tijdelijke invullingen kan de aanblik van het centrum worden verfraaid. Ook deze projecten kunnen in het activiteitenprogramma worden opgenomen.
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
1 9
Boxtel 2020 Visie op een toekomstbestendig en vitaal centrum
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
2 0
Marc Majolée Keerkade 9 [email protected] TEL 06 515 616 50 KVK 32172261 Visie op winkelvastgoed 3831 SN Leusden www.majolee.nl ING 752360531 BTW NL179194057B01
Boxtel 2020
Visie op een toekomstbestendig en vitaal centrum
7 december 2013
ing. M.R. Majolée
in opdracht van Centrummanagement Boxtel
met bijdrage van Arne Zimmerman, ZB Retail
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
2 1
i
Inhoudsopgave 1 De vraagstukken voor Boxtel-centrum ............................................................... 1 2 De retailwereld sinds 2008: Look, Listen, Learn! ................................................. 1 3 Visie op de gewenste vitalisering ....................................................................... 2 4 Voorwaarden voor succes ................................................................................. 5
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
2 2
1 De vraagstukken voor Boxtel-centrum ‘De gemeente Boxtel heeft de ambitie om de detailhandel- en horecastructuur te optimaliseren’ (bron: ‘Visie op detailhandel en horeca in Boxtel, November 2009’). ‘Is het vijf voor twaalf voor Boxtel?’ vormt de vertreksituatie voor het Centrummanagement. (bron: Plan van aanpak, oktober 2012). De werkelijkheid is dat anno 2013 de leegstand in het centrum van Boxtel toeneemt, over plannen voor goede parkeervoorzieningen nog geen besluit is genomen en de inrichting van het openbaar gebied te wensen over laat. Zowel gemeente, centrummanagement als de ondernemersvereniging, beseffen nu dat het tijd is voor actie. Het vertrekpunt, afkomstig uit de hierboven genoemden plannen: Uitgangspunt is de bestaande structuur; ‘dorpskenmerken’ zijn leidraad; gebiedsafbakening en doelgroepen ondernemers; Het Nieuwe Winkelen; Samenwerken. De vitaliteit van het centrum van Boxtel vraagt om keuzes maken. In onderstaande visie wordt krachtig ingegaan op wat nodig is voor een toekomstbestendig centrum en consumentgericht winkelen in Boxtel. Dit als antwoord op de vragen: 1. Hoe om te gaan met de geografische spreiding van het winkelapparaat en afbakening
van het centrumgebied; 2. Is de branchesamenstelling (nog) aantrekkelijk, wat mist Boxtel en hoe dit te
bereiken, wat is de schaalgrootte van de winkels, relatie met aanbod in de wijken; 3. Hoe staat het met het ondernemerschap, nieuwe winkelformules en internet; 4. Hoe kunnen de condities voor ondernemers en winkeliers verbeterd worden. Deze uitgangspunten en doelstellingen vormen de basis voor de visie op het centrum.
2 De retailwereld sinds 2008: Look, Listen, Learn! De huidige crisis in de detailhandel is vooral het gevolg van het (psychologisch) klimaat van de economie én van de economische omstandigheden: dalende huizenprijzen, bevriezing van pensioenen, dalende inkomens, stijgende werkloosheid, angst als gevolg van het verdwijnen van hypotheekrente-aftrek, bezuinigingen etc. Deze economische omstandigheden zijn ook structureel van aard: de welvaart zal de komende 30 jaar veel minder sterk toenemen als in het verleden (verwachting 2010–2040: 1% inkomensgroei per jaar). Dit heeft een enorm dempend effect op de uitbreidingsvraag naar producten en diensten, naar voorzieningen en dus ook naar vastgoedproducten zoals winkels. Consumentengedrag: boodschappen doen, winkelen, doelgericht en …… internet Nederlanders winkelen veel. Consumenten winkelen efficiënter. Veel waardering voor webshops Winkelgebieden: gemak, kwaliteit aanbod en parkeren bepalend Winkelgebieden: Profilering en onderscheidend vermogen Volledigheid en kwaliteit in relatie tot elkaar: ‘value for money’. Parkeertarieven staan in geen verhouding tot dat wat geboden wordt Loyaltyprogramma’s dragen nog weinig bij aan het ‘city lounge’ gevoel Internet: de groei neemt af, maar het is er, blijft en het belang neemt toe Het webshoppen groeit, marktaandeel is nog beperkt en nog niet winstgevend Winkelen via internet zal nog sterk veranderen de komende jaren Het gaat om gemak Cross channel heeft de toekomst
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
2 3
2
De landelijke trends vertaald in 5 doelen voor Boxtel: 1. De Boxtelse consument moet meer centraal staan en verleid worden. 2. De Boxtelse retailer moet veranderen van visser naar jager. 3. De Boxtelse winkelstraat, de basis ‘schoon, heel, veilig’, is (nog) niet op orde! 4. De Boxtelse winkelstructuur zal moeten aansluiten bij 3-deling consumentengedrag. 5. Het Boxtelse ‘Nieuwe Winkelen’ kan de manier zijn om de online consument ook offline
te bedienen; invoer stapsgewijs en bottum up, vanuit ondernemers.
3 Visie op de gewenste vitalisering Uit gesprekken met ondernemers komt het beeld naar voren dat de ontwikkeling van het centrum van Boxtel op het vlak van ‘recreatief winkelen’ de afgelopen 10 jaar stilgestaan heeft. De visie op de aanpak van het centrum aan de hand van de 4 vraagpunten. I. Geografische spreiding centrumgebied De volgende uitspraken en wetenswaardigheden verklaren wellicht de huidige spreiding dan wel het ‘balanceren op 2 gedachten’ van het winkelaanbod in het centrum: - “veel mensen komen nooit in het centrum van Boxtel weten niet wat er gebeurt”, - “familiewinkels doen het goed in Boxtel, vooral in laag- en middensegment”, - “jarenlang heeft er een ‘soap’ gespeeld rond komst C&A, gemiste kans voor Boxtel”, - “de Stationsstraat werd in vroeger tijden omgedoopt tot de ‘P.C. Hooft van Boxtel’. - “goed parkeren is al 10 jaar onderwerp van studie, in Schijndel doen ze het gewoon”. Het centrum kenmerkt zich door een langgerekt lint van winkels aan de Rechterstraat en de Stationsstraat. Met vooral aan de uiteinden (kop Rechterstraat en Stationsstraat) grote, diepe panden (oa Scapino, Tinks, Schoenenreus, Frans Theelen, Expert). En er staan ook een aantal grote panden leeg of er is sprake van een woning in de winkelas. De Breukelsestraat, Molenstraat, Kruisstraat en Rozenstraat zijn zijstraten waarin het aanbod beperkt blijft tot het begin en betreft vooral kleine, zelfstandigen. Enige positieve uitzondering vormt de Kruisstraat, die profiteert van zijn gunstige ligging tussen de Markt en het best bewinkelde deel van de winkelstraat, tussen Blokker en de HEMA/Pearle. De Kroonpassage is mooi van opzet, de invulling is matig en heeft (te) beperkte trekkracht. De horeca bevindt zich hoofdzakelijk aan de Markt. Daarnaast is er lunchroom ’t Zonnetje en er tegenover Villa ‘t Hof. De bibliotheek bevindt zich achter de HEMA. Het parkeren concentreert zich in het midden op de Markt en het er achter gelegen gebied (‘achter den Ouden’). Aan de noordzijde van het centrum vormt het Breukelseplein een belangrijk gratis bronpunt. De inrichting van het openbaar gebied (bestrating, straatmeubilair) toont gedateerd en de paaltjes geven aan waar het winkel- annex wandelgebied inclusief fietserszone (!) ophoudt en begint. Het gemeentehuis en de Markt, de bomen tussen Blokker en Zeeman en de Dommel met pas aangelegde aanlegstijger vormen de attractieve elementen. De leegstand weerspiegelt de economische crisis in het algemeen en de effecten daarvan op het winkelbestand: op A1-stand pal naast de HEMA is al jaren sprake van leegstand dan wel wisselende verhuur (laatst: Belcompany). Ketens tonen niet of nauwelijks interesse voor een vestiging in het huidige centrum van Boxtel en de huren dalen. Boxtel zal een keuze moeten maken! Of al haar energie inzetten op het aantrekkelijker maken van de huidige, lange winkelstraat via een bredere mix van voorzieningen (winkels, horeca, diensten, cultuur); Of er moet ingezet worden op concentratie van winkels en ‘een rondje Boxtel’. Beide mogelijkheden en noodzakelijke ingrepen zien er als volgt uit.
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
24
3
Scenario I: langgerekt
Scenario II: compact
Voorkeursvariant: Scenario II. Dit biedt voor de toekomst de beste kansen op een compact, beloopbaar en attractief winkelgebied waarin ondernemingen willen investeren.
Huidig gebied van Rechterstraat t/m Stationsstraat (incl. Breukelsestraat)
Markt parkeren (ondergronds of garage)
Rabobanklocatie en/of nabijgelegen tuinen: parkeren - garage dan wel grondgebonden
Kroonpassage: geen winkelfunctie meer,
herontwikkeling tot gemeentehuis met gemeentelijke diensten/baliefuncties, bibliotheek, kinderopvang, gemeenschapshuis
Herinrichting openbaar gebied tot wandelzone
van kop Stationsstraat (ter hoogte van Rabobank) t/m Rechterstraat (ter hoogte van Blokker), fietsers ‘te gast’
Trekkers (Action) terug naar centrum:
Pand Theelen Pand Mooi/Belcompany+bibliotheek Pand Rabobank
Winkelgebied (autovrij) korter; van halverwege Stationsstraat (ter hoogte van Jola-Toko) t/m Rechterstraat-Rozemarijnstraat (hoek Blokker)
Rondje Rechterstraat-Kroonpassage-Markt-Rozemarijnstraat (incl. Kruisstraat)
Parkeren den Ouden c.q. pastorietuin c.q.
vijver gemeentehuis
Parkeren achter Toko
Herinrichting openbaar gebied: A1-wandelzone in genoemde compact gebied en daarbuiten (Stationsstraat-noord resp. Rechterstraat-zuid) auto-bereikbaar en andere bestrating.
Trekkers (Action) terug naar centrum:
Pand Theelen Pand Mooi/Belcompany+bibliotheek Pand den Ouden
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
2 5
4
II. Branchering en profilering Het winkelaanbod van Boxtel is met 39.000 m² (excl. leegstand) voor de ruim 25.000 inwoners (gemeente ca. 30.000) ruim te noemen. Het winkelapparaat van Boxtel bestaat uit een centrum, wijkwinkelcentra Kapelweg, Oosterhof en Selissen) en grootschalig en verspreid aanbod in de periferie (bedrijventerrein, bebouwde kom). Het perifere aanbod is relatief omvangrijk: 37% van het aanbod tegenover 47% in het centrum! De sterke en zwakke onderdelen van het winkelaanbod blijken best uit een vergelijking met het gemiddelde van de regioplaatsen* waarmee Boxtel direct moet concurreren: Dongen, Geldrop-Mierlo en Nuenen. Het sterke(re) Schijndel is door haar regiofunctie en veel grotere winkelaanbod (ca. 60.000 m²) niet meegenomen. Tabel Branchering winkelaanbod Boxtel regionaal* vergeleken
onderbemeten Gemiddeld Overbemeten Ruim bemeten antiek & kunst levensmiddelen pers. verzorging warenhuis
hobby juwelier & optiek kleding & mode media wonen sport & spel schoenen & lederwaren det. Overig
plant & dier hh. & luxe-art. auto & fiets bruin & witgoed Dhz
ZWAK STERK ZWAK Boxtel en dan vooral het centrum, blijkt ruim voorzien in het modisch aanbod (inclusief schoenen), huishoudelijk en luxe-aanbod en bruin & witgoed. Belangrijk hierbij is te beseffen dat een deel van dit aanbod waaronder Scapino, Marskramer (recent verhuisd naar Selissen) en EP (Selissen) niet direct tot het centrum horen. De belangrijkste keuze voor de toekomst op basis van bovenstaande analyse is 2-ledig: 1. Het aanbod in de wijkcentra zal nog meer dan nu zich primair moeten richten (en
beperken) tot aanbod dat past bij dagelijks boodschappen doen; 2. Winkels als Action, Marskramer, EP en enkele zelfstandige aanbieders die veel
bezoekers trekken, zijn potentiële verplaatsers die in de Boxtelse situatie goed in het centrum passen.
III. Ondernemerschap via ‘cross chanel’ en ‘Het Nieuwe Winkelen’ Het Centrummanagement in Boxtel timmert aan de weg. De SWOT-analyse heeft zaken op een rij gezet die allen relevant zijn voor een attractief en toekomstbestendig Boxtel. Zaken als meer belevingswaarde, uniforme openingstijden, marketing en promotie, Het Nieuwe Winkelen, overleg leden OCB-niet-leden zijn alle relevant. Echter, de kern lijkt te ontbreken: Wat wil Boxtel zijn? Waar staat het voor? Sterk is dat Boxtel beschikt over een Ondernemersfonds en promotiebijdrage, actief centrummanagement, ondernemersvereniging met een nieuw en jong bestuur die de schouders er onder willen stellen. De evenementen (braderie, Beach volley, Sterkste Man, herfstfeest) zijn jaarlijks druk bezocht. De aanpak van de Dommel en aanlegsteiger biedt kansen voor toerisme en recreatie, evenals de historische as door het centrum. Echter, dit alles moet uitgedragen en gepromoot worden door alle ondernemers in het centrum. Inretail (‘Retail 2020’), HBD en Kamer van Koophandel promoten al sinds 2010 een omslag in denken en handelen bij ondernemers (‘van visser naar jager’ en ‘cross-channeling’). De ervaring met Veenendaal en Leeuwarden leert dat het invoeren van ‘Het Nieuwe Winkelen’ niet van bovenaf moet opgelegd, maar stapsgewijs, van onderaf met en door de ondernemers moet gebeuren. Met een aantal enthousiaste ondernemers als ‘trekkers’: starten met een overkoepelende website waar een ieder bij aan kan takken.
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
2 6
5
IV. Condities: compact, compleet, comfortabel en…… bereikbaar In de visie van de gemeente en centrummanagement staat beleving en vermaak. Echter, Boxtel (b)lijkt daar nog niet klaar voor. Dit uit zich in visuele en organisatorische zaken: - matige uitstraling winkelgebied en openbare ruimte - geen uniforme openingstijden en gezamenlijke fysieke profilering - ontbreken goede spreiding parkeervoorzieningen direct aansluitend op KWG - ontbreken vastgoedpartijen in centrummanagement - leegstand (groeiend, verbloemde leegstand, winkels lang leeg en vooral grote panden) - ontbreken duidelijke visie op kracht en onderscheidend vermogen Boxtel. De consument heeft in de regio veel te kiezen: Den Bosch, Eindhoven en Schijndel hebben hun zaken goed op orde. Zij bieden de belangrijkste basisvereisten (3 C’s) die de consument aan een winkelgebied stelt: compact en overzichtelijk winkelgebied, compleet aanbod aan winkels, horeca en cultuur, logische geclusterd, gemak en comfort door parkeren als bronpunten op korte afstand van het winkelgebied met betalen achteraf en een attractieve inrichting van de openbare ruimte met sfeer, muziek, evenementen etc.
4 Voorwaarden voor succes De detailhandel in Nederland maakt met de komst van internetwinkelen de 4e grote revolutie mee na achtereenvolgens invoering zelfbediening (’60-70), PDV en meubelboulevards (’80) en funshopping en verruiming openingstijden in de jaren ’90. Van alle aankopen en omzet gaat in de non-food sector inmiddels 10% via webwinkels. In het Boxtelse centrumgebied uit dit zich niet alleen in toenemende leegstand, ook is een groot verschil in de wijze waarop ondernemers hierop inspelen. De ene helft van de profileren hun crosschannelbenadering, andere ondernemers denken dat de klant vanzelf hun winkel weet te vinden. Het verleiden van de consument die in de regio een legio aan attractieve winkelgebieden heeft, moet gezamenlijk en gericht op kwaliteit worden opgepakt. De top 3: 1. aanpak openbare ruimte (bestrating, meubilair, groen etc.) 2. afbakening compact(er) en autoluw winkelgebied met eigen bestrating en uniforme
openingstijden, uithangborden, bereikbaarheid (effect spoorafsluiting!?) en parkeren 3. gezamenlijke website voor profilering en vindbaarheid door de consument.
Het centrumgebied van Boxtel heeft een kans, mits in het belang van de consument: 1. keuzes maken: wat doen we wel en wat vooral niet 2. samenwerken: gemeente, centrummanagement, ondernemers, vastgoedeigenaren en
belangenorganisaties. 3. prioriteitstelling: eerst basis op orde (schoon, heel, veilig), goed bereikbaar en
voldoende parkeren. 4. profilering: wat wil Boxtel zijn en uitdragen? Onderscheidt je waarin je sterk bent! 5. Het Nieuwe Winkelen: bottum up, met trekkers en leer van andere winkelgebieden!
Ontwikkelaars
Ondernemers Overheden
Consument
t
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
2 7
1. Inleiding
Het centrum van Boxtel kampt met leegstand. Verschillende panden -verspreid over het centrum- staan leeg. Uit ge-sprekken met ondernemers en makelaars ontstaat het beeld dat het aanbod niet aansluit bij de vraag vanuit de markt. Sommige eigenaren beseffen nog niet voldoende dat het winkellandschap fundamenteel aan het veranderen is. De maatvoering van de beschikbare panden varieert van 70 tot ruim 650 vierkante meter. Panden zijn door de combinatie van ligging, omvang, uitstraling en gevraagde huurprijs niet langer courant. Voor een aantal ondernemers is dit aanlei-ding geweest om te verplaatsen naar de randen van het cen-trum, waardoor het centrum verder wordt uitgehold. Het centrum is te uitgestrekt. De volgende deelgebieden zijn te onderscheiden:• Het gebied dat bestaat uit de Markt, de Kruisstraat, de
Rechterstraat en De Croon is kansrijk als winkelgebied. Een belangrijk deel van de bekende formules is in dit deel te vinden. De consument kan vlakbij de winkels in dit gebied parkeren.
• De Breukelsestraat en de Stationsstraat (vanaf mode-huis Frans Theelen) hebben op langere termijn onvol-doende perspectief voor detailhandel. Transformatie naar een straat waar woningen en diensten domineren ligt voor de hand.
• De Zwaansebrug is de schakel tussen het gebied ten oosten van de Dommel en het gebied ten westen daar-van. Deze schakelfunctie wordt nu niet goed ingevuld. De consument ervaart een afstand door de inrichting en het gebruik van de openbare ruimte en de invulling van de plint.
• Het deel tussen de Prins Bernhardstraat en de Hoek Molenstraat is ingericht als voetgangersgebied. Qua invulling van de panden is het geen winkelgebied. De bezoeker vindt een mix van woningen, winkels, dienst-verlening en her en der leegstaande panden. Het is niet aannemelijk dat dit gebied volledig met winkels gevuld zal worden. Een mix van functies, met een stevige ver-tegenwoordiging van winkels, ligt meer voor de hand. Interessant is de hoek Breukelsestraat – Stationsstraat; de potentie als verblijfsgebied wordt nu nog onvoldoen-de benut.
• De Rechterstraat ten westen van de kruising met de Prins Bernhardstraat kent een mix aan functies. Een trekker in dit deel van het centrum is modehuis Frans Theelen (met daarachter parkeerplaatsen).
• Ook het oostelijke deel van de Rechterstraat (voorbij de kruising met de Markt) kenmerkt zich door een mix aan functies. De winkelfunctie staat hier gezien de leegstand duidelijk onder druk.
Het tegengaan van leegstand is een belangrijk actiepunt voor het centrummanagement Boxtel. Zij wil daarbij graag samenwerken met de gemeente, ondernemers en eigena-ren. Centrummanagement Boxtel heeft Seinpost uitgeno-digd via een ‘expertview’ een spiegel voor te houden en concrete aanbevelingen te doen voor de aanpak van de leegstand. Deze zijn hieronder opgenomen. De notitie is opgesteld in samenwerking met LOS Stadomland.
2. De nieuwe werkelijkheid
De winkelmarkt verandert snel en structureelDe sector verkeert sinds de crisis in zwaar weer, wat zich uit in dalende omzetten en toenemende leegstand. Er komen een aantal zaken samen die elkaar versterken:• De bevolking vergrijst en ontgroent. In Boxtel blijft de
bevolkingsomvang nagenoeg gelijk maar het aandeel 55-plus neemt toe van zo’n 18% in 2013 naar ruim 36% in 2020. Dit heeft gevolgen voor de omzet: ouderen besteden minder bij de detailhandel dan jongeren en gezinnen met kinderen.
• De consument houdt zijn hand op de knip vanwege de crisis. Dit leidt tot omzetdalingen waarbij de to-tale non-food omzet inmiddels onder het niveau van 2000 is gezakt. Vooral de doe-het-zelf en woonbranche kampen met een forse afname, maar ook de omzetten bij kledingwinkels is de laatste jaren afgenomen. In de foodsector is de omzetgroei gestagneerd en nemen de volumes licht af.
december 2013 | pagina 1
Boxtel gaat kleur bekennen
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
2 8
• De omzet via internet neemt toe. Ondanks de reces-sie neemt in 2013 de omzet met 9% toe ten opzichte van 2012. Het marktaandeel bedraagt 11%. Dit neemt toe tot 20% in 2020. Consumenten oriënteren zich via internet en sociale media op de aankoop van producten en kijken vaak naar reviews voor de aanschaf van een product.
• In de periode 2001 – 2012 is het aanbod aan winkelme-ters met 25% toegenomen. Omdat de omzet nauwe-lijks is toegenomen (m.u.v. supermarkten) gaat deze toename ten koste van de vloerproductiviteit. Winkels worden steeds groter om de consument meer keuze te bieden of om winstmarges te vergroten door branche-vreemde producten te verkopen (zoals speelgoedver-koop bij bouwmarkten).
• De consument heeft vanwege de toegenomen mobiliteit steeds meer opties om de boodschappen te doen of te winkelen. Afstand is steeds minder een probleem en de consument is (o.a. door internet, app’s en folders) steeds beter geïnformeerd over het aanbod. Kwaliteiten als keuze, beleving, bereikbaarheid en parkeren worden belangrijker in de strijd om de gunst van de consument.
Het winkellandschap van de toekomst…Het wordt niet weer zo als het was. Winkels verdwijnen, en de opzet van onze winkelgebieden staat daardoor onder druk. Ondernemers zoeken naar wegen om de consument te verleiden naar deze gebieden toe te (blijven) komen. Steeds meer ontstaan er concepten die verschillende func-ties onder één dak huisvesten. Een koffiezaak waar je ook fietsen kunt bestellen/laten repareren. Een kapsalon waar je ook kleding en schoenen kunt kopen. Vaak wordt daar-bij detailhandel en horeca gecombineerd. Deze concepten creëren een beleving die verrassend is. De ‘passie’ van de ondernemer zorgt vervolgens voor een pure ervaring van het product of de dienst. De ene keer ´back to basic´, de andere keer ´high tech´ en worden tastbare producten en diensten bijvoorbeeld gecombineerd met online mogelijk-heden. Deze ontwikkeling is een reactie op het ‘eendimen-sionale productgerichte winkelen’, dat zich steeds meer verplaats naar internet. Ook in Boxtel zijn voorbeelden zichtbaar. Denk aan PROEF! Culinair (verkoop, catering en meer), Hebbes (textielatelier waar mensen met een beperking werken), Galerie Atelier
Tinks (atelier en verkoop waar mensen met een beperking werken), Kijkvenster (initiatief om leegstand in te vullen met kunst) of Chiccadeau (cadeau winkel & messenslijpe-rij). Maar denk ook aan bedrijven die ‘slechts’ een deel van de dagen geopend zijn. Zoals het broodwinkeltje of de bloe-men en plantenstunter in de Breukelsestraat die beiden al-leen op vrijdag en zaterdag geopend zijn. Ook het concept De Inloopkast in de Breukelsestraat is noemenswaardig. Hier wordt webshops de gelegenheid geboden zich te pre-senteren. Een concept dat aansluit bij de fysieke ruimtebe-hoefte van webshops. Een recent onderzoek van Seinpost en Hogeschool van Amsterdam (in opdracht van het HBD en de Kamer van Koophandel) laat zien dat veel webwinkels serieuze interesse hebben in vestiging offline. In de vorm van een winkel, maar ook shop-in-shop of een pop-up-store behoren dan tot de mogelijkheid.
…vraagt om keuzen: wat is kansrijk? Waar moeten gebieden van kleur verschieten?...
In het algemeen geldt dat op winkellocaties waar weinig tot niet wordt geïnvesteerd om in te spelen op deze ontwik-kelingen de winkelfunctie zal afnemen of verdwijnen. Niet alle winkelgebieden zijn nog in staat om de consument te binden. Grofweg zijn drie typen locaties te onderscheiden:• kansarme gebieden zullen van kleur moeten verschie-
ten. Transformatie naar andere functies of herverkave-ling helpt om tot een nieuw perspectief te komen.
• kansrijke gebieden waar het accent ligt op het aanspre-ken van de juiste doelgroep. De inzet richt zich vooral op marketing en promotieactiviteiten.
• voor de overige gebieden is het perspectief niet eendui-dig kansrijk of kansarm, maar gemiddeld. Een slimme combinatie van acties is hier nodig.
…en een collectieve aanpakHet waarborgen en versterken van het economisch functi-oneren vraagt samenwerking. Eigenaren, ondernemers en overheid hebben elkaar nodig gezien de investeringen en ingrepen die noodzakelijk zijn om winkelgebieden aantrek-kelijk te houden. Centrummanagement is een geschikt plat-form voor overleg en actie.
december 2013 | pagina 2
Boxtel gaat kleur bekennen
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
2 9
3. De opgave
BranchesamenstellingConsumenten zijn kritisch in waar ze hun euro uitgeven. Kwaliteit is van doorslaggevend belang. Dat betekent ge-makkelijk en comfortabel ‘de inkopen doen’ en ‘winkelen’ met plezier en beleving. De consument lijkt het centrum van Boxtel steeds meer links te laten liggen; de omzet in de detailhandel daalt, de leegstand loopt op (Rabobank, Fun of functie, Verschuivingen in ruimtelijk koopgedrag, mei 2013). De nabijheid van Tilburg, Eindhoven en Den Bosch met een omvangrijk en divers winkelaanbod vormt een ver-klaring. Het winkelaanbod in Boxtel blijft mede daardoor als geheel ook achter bij het ´gemiddelde´ voor kernen met een vergelijkbaar inwoneraantal. Boxtel centrum ´be-dient´ vooral de eigen gemeente, maar trekt ook klanten uit Haaren, Vught, Sint-Michielsgestel en Schijndel. Als het gaat om het kijkend en vergelijkend winkelen, dan legt Boxtel het af tegen de grotere winkelsteden in de omgeving. Voor het ´boodschappen doen´ en het ´doelgericht winke-len´ zijn er zeker kansen.
Bij ‘inkopen doen’ is de prijs en kwaliteit van het aanbod, de bereikbaarheid en parkeersituatie vooral van belang. Een duidelijke trend is dat consumenten steeds efficiënter inko-pen doen: het doen van boodschappen wordt steeds vaker gecombineerd met winkelen. De supermarkten in Boxtel zijn op afstand van het centrumgebied gelegen. Solitair of als onderdeel van een wijkwinkelcentrum. Het centrum profiteert daarmee ook niet van de bezoekstromen naar deze trekkers. Dit verklaart ook (deels) de afwezigheid van een brede diversiteit aan levensmiddelspeciaalzaken zoals een visspeciaalzaak, groenteboer of slager in het centrum. Voor een deel komt de warenmarkt daarin tegemoet. Voor de boodschappen gaat de inwoner van Boxtel naar de so-litair gelegen supermarkten en de winkels op buurt- en wijkniveau.
PROEF! Culinair is een mooi voorbeeld van een concept dat goed weet in te spelen op de wensen van de kritische consument. De gastvrijheid die zij bieden (de ondernemers passen hun ervaring vanuit de horeca toe) en de passie van de ondernemers maakt dat zij bijvoorbeeld in 2013 in de
top tien van beste foodspeciaalzaken staan. Zij combineren de verkoop in de zaak met catering. En zij zorgen ervoor dat hun producten ook worden gebruikt in de lokale horeca. Voor dit soort concepten is in de ogen van Seinpost binnen de thema’s vis en vlees zeker (markt)ruimte.
Bij het ‘winkelen’ is een onderscheidend winkel- en hore-ca-aanbod, sfeer en beleving vooral van belang. Afstand is bij het ‘winkelen’ steeds minder een beperkende factor waardoor winkelgebieden in toenemende mate met elkaar concurreren. Dit betekent dat de consument Boxtel zowel naar het ‘eigen’ centrum gaat als naar plaatsen als Tilburg, Eindhoven of ’s Hertogenbosch. Het eigen centrum wordt vooral bezocht om ‘doelgericht’ te winkelen. Veelvuldig wordt het winkelen in Boxtel gecombineerd met de horeca. Een formule als C&A (heeft de mogelijkheden aan de Markt in het verleden verkend) ontbreekt, maar zou op basis van het inwonertal prima passen.
Boxtel geniet (mede door de Kleine Aarde) bekendheid als het gaat om duurzaamheid. Dit kan een thema zijn waarop Boxtelse ondernemers zich kunnen onderscheiden. Denk daarbij aan kwalitatief hoogwaardige producten die met zorg en passie worden gemaakt. En worden aangeboden in een gastvrije omgeving. Een aantal ondernemers in het centrum geeft daar zoals gezegd reeds invulling aan.
Interessant is ook de aanwezigheid van St. Lucas. Verschillende creatieve ambachtslieden starten hier hun carrière. St. Lucas zorgt er al voor dat verschillende beschik-bare panden tijdelijk worden opgefleurd. Maar waarom worden deze panden niet ingezet als platform voor star-tende ondernemers die vanuit de schoolbanken doorstro-men? Een interessant voorbeeld is dan de Arnhem Mode Incubator: een broedplaats en springplank voor alumni van ArtEZ in Arnhem.
Profielen voor deelgebiedenDe opgave voor het centrum van Boxtel is om de commerci-ele functies zoveel mogelijk te concentreren in de kansrijke gebieden. Beken kleur, maar geef ook kleur aan het cen-trum. Per deelgebied moet naar de mening van Seinpost een profiel worden ontwikkeld waarbij allereerst wordt geke-ken naar de functie van en sfeer in het gebied. Waar bestaat
december 2013 | pagina 3
Boxtel gaat kleur bekennen
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
3 0
Boxtel gaat kleur bekennen
het DNA van het gebied uit? Welke de type activiteiten pas-sen in dit gebied? Hoe wordt het gebied gebruikt tijdens de dag? Hoe zorgen we ervoor dat het gebied 24 uur per dag kwaliteit heeft? Dit kan betekenen dat winkels transforme-ren naar woningen. Of dat ruimte wordt geboden voor een menging van detailhandel, horeca en dienstverlening bin-nen een pand. Wat betekent dat voor de huurprijzen?
Kansen en opgaven, zijn:• Markt, Kruisstraat, Rechterstraat, De Croon: versterken
van de winkelfunctie en handhaven van de horecafunc-tie. De cultuurhistorische as biedt aanknopingspunten voor een onderscheidende profilering van met name de Kruisstraat. Niet alleen wat betreft de openbare ruimte en gevels (meer daarover hieronder) maar ook door invulling met ‘nieuwe ambachten’ of foodconcepten in de Kruisstraat;
• De schakelfunctie van de Zwaansebrug kan versterkt worden door de plint in te vullen met winkels (bijvoor-beeld door de ING uit te plaatsen) in combinatie met ingrepen in de openbare ruimte.
• Het karakter van het deel tussen de Prins Bernhardstraat en de Hoek Molenstraat dat wordt bepaald door de mix aan functies kan versterkt worden door aanvulling van concepten waarbij binnen panden verschillende activiteiten gemixt worden. Dit biedt mogelijk een goed alternatief voor de wat grotere, wat minder courante units. Een verandering in de openbare ruimte waardoor de auto een gast wordt, waardoor de consument nabij winkels (kort) kan parkeren versterkt het economisch perspectief. De verblijfsfunctie van de hoek Prins Bernhardstraat – Stationsstraat kan ver-sterkt worden door ingrepen in de openbare ruimte (zie hieronder).
• De Stationsstraat ten westen van de kruising met de Prins Bernhardstraat zal ook naar de toekomst toe een gebied zijn met een mix aan functies. Voor bedrijven die in dit deel van het centrum gevestigd zijn, kan het gebied tussen de Prins Bernhardstraat en de Hoek Molenstraat een aantrekkelijk alternatief vormen.
• Het is gewenst dat de winkelfunctie in het oostelijke deel van de Rechterstraat (voorbij de kruising met de
deelgebieden met profielen
december 2013 | pagina 4
Markt, Kruisstraat, Rechterstraat, De Croon
Deel tussen de Prins Bernhardstraat en de hoek Molenstraat
De Stationsstraat ten westen van de kruis-ing met de Prins Bernhardstraat
oostelijke deel van de Rechterstraat
Breukelsestraat en het uiterste westelijke
deel van de Stationsstraat
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
3 1
Markt) in de toekomst verder zal afnemen. • De Breukelsestraat en het westelijke deel van de
Stationsstraat hebben op de langere termijn onvoldoen-de perspectief voor winkels. Panden moeten hier steeds meer worden ingevuld met wonen en/of dienstverle-ning. Mogelijk kunnen sommige ondernemers worden verleid naar het deel van de Stationsstraat te verhuizen dat nu als voetgangersgebied is ingericht.
Sfeer en beleving via de openbare ruimte en gevelsDe functie van een deelgebied geeft mede richting aan de inrichting en het gebruik van de openbare ruimte en de uit-straling van de gevels. Zo denken we dat de cultuurhisto-rische route meer voelbaar kan worden. Bijvoorbeeld door aanstraalverlichting om de kwaliteit van gevels ook na win-kelopeningstijden te tonen. De fietsstandplaatsen moeten meer naar de randen om het verblijven te verbeteren. De kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte moet echt omhoog. Het kan eenvoudiger. Er moet ingezet wor-den op duidelijke sferen. De historische as en de Dommel
P
cultuurhistorische as
kansen voor historiserende herinrichtingkansen voor speciaalzaken 2.0
*
*
Maak van het pleintje een verblijfsplek
Verbeteren schakel:openbare ruimte als schakelbijzondere winkel in het ING-pandverlichting Zwaanse brug en Dommel
P
Kans voor parkeerbronpunt
Herinrichting openbare ruimte en groener straatbeeld
Herinrichting openbare ruimte:ordenen �etsenstallingenhoogwaardige materiaal
Maak een mooie uitnodigende gevel
kansen om de profielen van de deelgebieden te versterken
vormen een deel van het DNA van het gebied, en kunnen ingezet worden om het centrum meer in te kleuren.
De rol van de auto en parkeren in het centrumDe bijzondere kwaliteit van de Dommel maakt tegelijkertijd dat het centrum bestaat uit twee deelgebieden. De consu-ment kan het deel ten oosten van de Dommel goed berei-ken per auto. En nabij de winkels parkeren. Zijn er kansen om het verblijfskwaliteit te verhogen door de voetganger meer de ruimte te geven? Het westelijke deel is, met uit-zondering van het oostelijke deel van de Stationsstraat, ook met de auto toegankelijk. Openbare parkeerplaatsen achter de Rabobank kunnen een goed bronpunt vormen.
december 2013 | pagina 5
Boxtel gaat kleur bekennen
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
3 2
Auto terug op de Stationsstraat ?
Autovrije winkelstraten ?
P
Ook het eventueel weer toestaan van de auto (via eenrich-tingsverkeer) in combinatie met een aantal parkeerhavens in de Stationsstraat (huidige voetgangersgebied) kan bij-dragen aan de doorbloeding van het gebied en het verbe-teren van het economisch perspectief voor winkels. Zonder dat dit afbreuk doet aan het verblijfsklimaat en de functie als fietsroute. Dit moet, wat ons betreft, nadrukkelijk onder-werp van discussie zijn om de economische potenties van dit deel van het centrum nader te verkennen.
Off- en onlineOp internet is het centrum van Boxtel niet aanwezig. De basis ontbreekt: een consument moet informatie over de winkels, horeca en andere voorzieningen, activiteiten in het centrum en openingstijden eenvoudig kunnen vinden op een site en via social media (zoals facebook). Daarbij hoort ook aanwezigheid op social media als facebook. Informatie over de koopzondag is te vinden via sites als koopzonda-gen.net. Sommige ondernemers (zoals 3-trend, Le Cloc Cuduc) presenteren zich wel op internet en hebben ook een webshop. De ervaringen van deze ondernemers kan andere
De auto terug op de Stationsstraat?
ondernemers helpen inzicht te krijgen in de (on)mogelijk-heden en meerwaarde van internet en webshops. Maar ook de inzet van studenten, als ‘maatjes’, werkt om laagdrem-pelig de kansen te verkennen.
december 2013 | pagina 6
Boxtel gaat kleur bekennen
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
3 3
4. De aanpak
Versterking van de ruimtelijk functionele opzet…Om het economisch perspectief (dat zeker aanwezig is) te benutten, is een gebiedsgerichte aanpak nodig waarbij ge-dacht kan worden aan een combinatie van maatregelen als:• het vergroten van de verhandelbaarheid of courantheid
van panden. Factoren als de afmeting, het huurprijsni-veau (in relatie tot de passantenintensiteit), de inrich-ting van en faciliteiten in het pand, de uitstraling van de gevel en de bestemming bepalen de courantheid. De ene keer kan de verhuurbaarheid vergroot worden door ingroeihuren of het opknappen van het pand en gevel, de andere keer zijn ‘zwaardere’ maatregelen nodig. Mogelijk moeten panden geschikt worden gemaakt voor een andere bestemming.
• tijdelijke invulling kan direct zorgen voor het ‘vul-len van gaten in het gebit’ en de aanleiding vormen tot structurele invulling (mits deze past binnen het gebiedsprofiel).
• het compacter maken van het centrum. De loopaf-stand van de Breukelsestraat over de Stationsstraat en de Rechterstraat naar de Fellenoord bedraagt liefst circa 700m, dat zou tot de helft terug gebracht moe-ten worden. Kwetsbare gebieden moeten ‘van kleur verschieten’ waarbij andere functies in de plaats komen van winkels. Daarvoor moeten natuurlijk planologische mogelijkheden worden geboden;
• het ruilen van eigendom (stedelijk herverkavelen). Dit instrument kan ingezet worden wanneer eigendoms-grenzen een obstakel vormen. Maar denk ook na over vormen waarbij het speelveld wordt verruimd en ‘pro-jecten’ worden geruild.
• het werven en selecteren van (nieuwe) functies en ondernemers op basis van een gebiedsprofiel. Onze ervaring is dat het vullen van beschikbare panden een actieve benadering vraagt. Welke (potentie) ‘pareltjes’ zijn aanwezig? Elders in de wijk, of in de kern. Denk daarbij ook aan ondernemers die online succesvol zijn of aan startende creatieve ondernemers van St. Lucas. Een gerichte benadering van die ondernemers die in
Kwaliteitsversterking gevels: samen de Boxtelse kleur bepalenbeeldkwaliteit gevels
kader en stimuleringsregels
december 2013 | pagina 7
Boxtel gaat kleur bekennen
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
3 4
een woonhuis bezig zijn zich te ontwikkelen met consu-mentgerichte formule is eveneens een optie. Een ander idee is studenten in de creatieve sector van Eindhoven in Boxtel een kans te geven zich te laten zien, al dan niet op tijdelijke basis. Ook het verbinden (samen met de Heliconopleiding) van activiteiten in de landelijke omgeving van Boxtel met het centrum kunnen moge-lijkheden bieden, het versterkt de band met het omme-land, geeft een eigen signatuur en het past prima in het duurzaamheidsbeleven van de consument.
• Ook verplaatsing van sterke ondernemers naar locaties waar ze op de langere termijn - gegeven locatie- en pandkwaliteiten - het beste tot hun recht komen, is eveneens een kansrijke strategie. Additioneel is het ook aan te bevelen actief in contact te staan met landelijk opererende formules die nog ontbreken (acquisitie) bijvoorbeeld door hen te informeren over de voor hen minder bekende (of verborgen) potenties met zoge-
naamde bidbooks. Zo’n bidbook is ook een podium voor ondernemers die het goed doen, die eruit sprin-gen, iets te laten zeggen over de kansen in Boxtel.
• het ondersteunen van ondernemers & eigenaren en het matchen van vraag en aanbod. Door een aanspreekpunt te benoemen of door betrokken partijen zelf aan de slag te laten gaan.
…en de inrichting en het gebruik van de openbare ruimteMet ingrepen en investeringen in de openbare ruimte kan het profiel van de deelgebieden versterkt worden. Denk aan het hoogwaardig en meer uniform materiaalgebruik in de openbare ruimte, versterken van de gevelkwaliteit, inzetten van verlichting om routes te markeren (ook buiten de feest-dagen), maar ook de mogelijkheid om sfeer te creëren met uitstallingen, evenementen et cetera. Een belangrijk discus-siepunt daarbij is, zoals gezegd, wat ons betreft het parke-ren in en de toegankelijkheid voor de auto.
december 2013 | pagina 8
Boxtel gaat kleur bekennen
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
3 5
Veemarktkade 8
5222 AE te ‘s Hertogenbosch
Tel: 073 - 7113770
www.losstadomland.nl
Contactpersoon: Gerbert Smulders
Biesbosweg 16C
5145 PZ Waalwijk
T: 088 - 2100 200
F: 088 - 2100 210
KvK-nummer: 27 13 70 44
Contactpersoon: John Bardoel
Seinpost Adviesbureau in samenwerking met LOS stadomland
Ontwikkel een visie met eigenarenVoor de aanpak bestaat geen blauwdruk. Er zal een pro-ces op gang moeten worden gebracht om eigenaren, on-dernemers en overheid samen te laten werken. Belangrijk gezien de situatie in Boxtel is dat (naast ondernemers en gemeente vooral ook) eigenaren doordrongen moeten wor-den van het nut en de noodzaak om vanuit een realistisch perspectief aan de slag te gaan met hun vastgoed/winkel-gebied. Dit vraagt allereerst om het ontwikkelen van een gedragen (brancherings)visie en uitvoeringsplan. Pas dan kunnen alle belanghebbenden in een gebied vanuit en hel-dere rolverdeling effectief samenwerken en komen tot de fundamentele ingrepen en investeringen die nodig zijn voor het centrum van Boxtel.
Boxtel gaat kleur bekennen
4 V
ISIE
S O
P B
OX
TE
L
3 6