visitatierapport helpt elkander, - wonen vlaanderen...datum visitatiegesprekken: 11 en 12 juni 2013...
TRANSCRIPT
-
Visitatierapport
Helpt Elkander,
Waregem
Visitatiegesprekken op 11 en 12 juni 2013
Definitief visitatierapport van 2 oktober 2013
V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 2 VAN 44
Prestatiebeoordeling SHM Helpt Elkander
Datum rapport: 2 oktober 2013 Datum visitatiegesprekken: 11 en 12 juni 2013
Datum presentatie aan raad van bestuur: 17 juli 2013
Erkenningsnummer SHM: 3410
Contactgegevens SHM: Hazepad 1, 8790 Waregem
056 60 08 00
[email protected] www.helpt-elkander.be
Directeur: Christ BOSSUYT
Voorzitter: Christian DEWAELE
Werkgebied: Ardooie Dentergem
Pittem
Tielt
Waregem
Wielsbeke
Samenstelling visitatiecommissie: Luc JOOS, commissievoorzitter
Steven D’HAENE, commissielid Peter PUTTEMAN, commissielid
Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de
door Helpt Elkander cvba geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van
de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De
visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde
minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden inde door haar ontvangen
gegevens.
.
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 3 VAN 44
INHOUDSOPGAVE
1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4
2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6
3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7
3.1. BESCHRIJVING SHM ..................................................................................................................................... 7
3.2. BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 8
4. PRESTATIES VAN SHM HELPT ELKANDER ............................................................................................. 10
4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ...................................................................... 10
4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ............................................... 14
4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID ................................................................................................... 18
4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 22
4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ................................................ 28
4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 35
5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 38
5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 38
5.2. AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ............................................... 38
5.3. AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ......................................................................................... 39
5.4 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 39
BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 40
BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 41
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 4 VAN 44
1. INLEIDING
1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling
van de SHM Helpt Elkander.
1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s,
d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22
oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de
erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de
beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het
Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be
1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren;
- de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling;
- transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.
1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM.
Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling
vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze
gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.
1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM
een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM
verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD)
2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD)
3. de betaalbaarheid (SD en OD)
4. het sociaal beleid (OD)
5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD)
1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere
SHM’s;
- Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op
basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode;
- Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 5 VAN 44
1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de
Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de
laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit
prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor
alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeelvoor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’.
De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot
stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in
hoofdstuk 9 van het Draaiboek.
1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste
prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel
'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.
1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring
ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te
handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden
van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit
visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel,
commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij
daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot
stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of
andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en
aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De
onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].
1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de
toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en
specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik
van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo
gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort
toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten
hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is
opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 6 VAN 44
2. SAMENVATTING
De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een
samenvatting van de beoordeling.
Beoordeling
PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Voor verbetering vatbaar
OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Voor verbetering vatbaar
OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t.
OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t.
OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te
realiseren Voor verbetering vatbaar
OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed
PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Goed
OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van
het woningpatrimonium waar nodig Goed
OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Goed
OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed
PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar
OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Voor verbetering vatbaar
OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed
PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar
OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed
OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed
OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar
OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed
PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Goed
OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed
OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed
OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en
domiciliefraude Goed
OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed
OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed
OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed
OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed
PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar
OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar
OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed
OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 7 VAN 44
3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING
3.1. Beschrijving SHM
Helpt Elkander is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, opgericht in
1922. Oorspronkelijk beperkten de bouwactiviteiten zich tot de gemeente Waregem. Tussen 1923
en 1936 werden er 124 woningen opgericht en verhuurd. Gaandeweg is dit beperkte aanbod, door het aansluiten van andere gemeenten, uitgegroeid tot een patrimonium van nu zowat 1.300
huurwoningen. In de loop der jaren heeft Helpt Elkander 1.080 woningen verkocht wat de totale
productie van de maatschappij in haar 90 jaar werking op bijna 2.400 brengt. Sinds 1 november
2006 is de zetel van de SHM gevestigd in een nieuw kantoor nabij de grote sociale woonwijk
Torenhof in Waregem.
Het werkgebied bestaat uit de gemeenten Ardooie, Dentergem, Pittem, Tielt, Waregem en
Wielsbeke. Al die gemeenten zijn ook aandeelhouder van Helpt Elkander, net als het Vlaamse
Gewest, de provincie West-Vlaanderen en het OCMW van Waregem. Daarnaast telt de
maatschappij nog 32 particuliere aandeelhouders. De raad van bestuur bestaat uit 19 leden. In
het directiecomité zetelen naast de directeur 5 bestuursleden, waaronder de voorzitter en de
twee ondervoorzitters.
Helpt Elkander heeft 11 personeelsleden (10,2 VTE), waarvan 1 VTE arbeider. De maatschappij
heeft onder de directeur een financiële dienst, een dienst verhuring en een technische dienst, elk
geleid door een diensthoofd. Een drietal jaar geleden breidde de maatschappij haar
personeelsbezetting uit met een maatschappelijk werker ter ondersteuning van het sociaal beleid,
een administratief medewerker die de balie bemant en een medewerker voor het klein
onderhoud van het patrimonium.
Helpt Elkander beheerde eind 2011 1.302 woningen, waarvan 376 appartementen en duplexen en
926 eengezinswoningen. Daarvan stonden er toen 79 leeg met het oog op renovatie of in
afwachting van afbraak; eind 2011 stonden er ook 13 leeg in afwachting van verhuring. Daarnaast
werden in 2012 3 woningen verhuurd buiten het sociale huurstelsel.
Het grootste deel van haar woongelegenheden heeft de SHM in Waregem (904 eind 2011). Het
aantal sociale woningen van Helpt Elkander bedroeg eind 2011 in Ardooie 68, in Dentergem 59, in Pittem 57, in Tielt 76 en in Wielsbeke 138. De grootste bouwvolumes werden gerealiseerd in de
jaren ’70 en ’80, goed voor 2/3 van het patrimonium. In de voorbije 5 jaar is de bouwactiviteit
stilgevallen.
Het woningbezit bestaat voor meer dan de helft uit woongelegenheden met 3 slaapkamers,
vooral in eengezinswoningen. Bijna 30% van het patrimonium telt 2 slaapkamers en bijna 15% 1
slaapkamer. Het aantal echt grote woningen is beperkt: nauwelijks 6% van de woningen telt 4 of
meer slaapkamers. Bijna 40% van de woningen wordt bewoond door een alleenstaande, terwijl
het aandeel huurdershuishoudens met een gezinshoofd ouder dan 65 jaar een kleine 30%
bedraagt, beide een stuk minder dan het gemiddelde van de sector. Het aandeel huurders met
een niet-Belgisch gezinshoofd ligt op ruim 11% van de totale huurderspopulatie, wat dan weer
meer is dan gemiddeld in de sector.
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 8 VAN 44
Naast de absolute voorrangsregels hanteert Helpt Elkander ook de optionele voorrangsregel die
voorrang geeft aan de kandidaat-huurder die in de periode van zes jaar voor de toewijzing
minstens drie jaar inwoner is of is geweest van een van de gemeenten in het werkgebied.
Daarnaast past zij ook de optionele voorrangsregel toe die voorrang geeft aan de kandidaat-
huurder die geen huurovereenkomst van onbepaalde duur heeft met een sociale
huisvestingsmaatschappij. Bovendien hebben zowel Waregem als Wielsbeke een gemeentelijk
toewijzingsreglement goedgekeurd. In Waregem krijgen kandidaat-huurders die de laatste 10 jaar
minstens 3 jaar in de gemeente hebben gewoond voorrang. Waregem voorziet ook een voorrang
voor verschillende doelgroepen op basis van een doelgroepenplan:
- 65-plussers in een deel van het patrimonium;
- personen die tot een kwetsbare doelgroep behoren, met name personen die de stap
(willen) zetten naar zelfstandig wonen met een vorm van ondersteuning of zorg;
- personen met een handicap; deze voorrang is enkel van toepassing in een
gemeenschapshuis met 5 aangepaste studio’s.
In Wielsbeke worden de gelijkvloerse woningen/appartementen als volgt bij voorrang
toegewezen:
- 65-plussers die de afgelopen 6 jaar minstens 3 jaar in Wielsbeke hebben gewoond;
- 65-plussers die de afgelopen 6 jaar minstens 1 jaar in Wielsbeke hebben gewoond;
- 65-plussers die niet aan bovenstaande voorwaarden voldoen;
- alle doelgroepen die de afgelopen 6 jaar minstens 3 jaar in Wielsbeke hebben gewoond;
- alle doelgroepen die niet aan de voorwaarde van domicilie voldoen.
Eind 2011 waren 557 gezinnen ingeschreven als kandidaat-huurder, waarvan er 269 werden
ingeschreven in 2011. Van de 557 gezinnen op de wachtlijst had 25% een inkomen lager dan
9.000 euro; ruim 40% had een inkomen lager dan 12.000 euro. Ruim 40% van de kandidaat-
huurders is alleenstaand en bijna 30% alleenstaand met kinderen. In 2011 werd voor 67 woningen
een nieuw huurcontract afgesloten, waarvan 49 in Waregem.
3.2. Beschrijving omgeving
Het werkgebied van Helpt Elkander bestaat uit de gemeenten Ardooie, Dentergem, Pittem, Tielt,
Waregem en Wielsbeke. Het werkgebied telde eind 2009 bijna 35.800 huishoudens en de
verwachting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar 38.000 en tegen 2030 naar 39.000.
Van de inwoners zijn er 21% 18- tot 34-jarigen, 41% 35- tot 64-jarigen en 19% 65-plussers, wat
nauw aansluit bij het Vlaamse gemiddelde.
Het werkloosheidspercentage in het werkgebied ligt met 3,76% vrij laag en het aandeel leefloners
bedraagt nauwelijks 0,10%.
Het gemiddelde netto belastbaar inkomen per inwoner bedroeg in 2009 15.232 euro.
In de werkloosheids- en leeflooncijfers van de onderscheiden gemeenten is een tweedeling te
zien tussen Waregem, Wielsbeke en Tielt enerzijds en Ardooie, Dentergem en Pittem anderzijds.
De eerste drie hebben een werkloosheidsgraad van 4 tot 5% en 0,10 tot 0,20 % leefloners, terwijl
de andere maar een werkloosheidsgraad van 3 tot 3,4% hebben en 0,06 tot 0,07% leefloners.
Het meer stedelijke karakter van Tielt en Waregem blijkt ook uit de woningtypes. Beide steden
tellen zowat 40% gesloten bebouwing en appartementsbouw (in Waregem meer
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 9 VAN 44
appartementsbouw, in Tielt meer gesloten bebouwing) en slechts 35% open bebouwing. In de
andere gemeenten schommelt het percentage appartementsbouw rond 5%. Het open karakter is
het duidelijkst in Dentergem en Pittem met ruim 50% open bebouwing en ruim 25% halfopen
bebouwing. Ardooie en Wielsbeke nemen een tussenpositie in.
De mediaan verkoopprijs van een appartement in Waregem bedroeg in 2011 192.500 euro. In
Pittem, Tielt en Wielsbeke schommelde dat rond 170.000 euro en in Ardooie en Dentergem rond
155.000 euro. Een mediaan verkoopprijs wil zeggen dat er exact evenveel appartementen werden
verkocht aan een hogere prijs, dan aan een lagere prijs. Voor gewone woonhuizen schommelt
deze mediaan in alle gemeenten tussen 165.000 euro en 176.000 euro. De mediaan prijzen van de
woningen zijn de voorbije 5 jaar met 20 tot 40% gestegen. De prijsschommelingen van de
appartementen zijn daarentegen zeer verschillend van gemeente tot gemeente: in Pittem is de
prijs gedaald met bijna 15%, in Dentergem en Waregem nagenoeg ongewijzigd, maar in
Wielsbeke, Tielt en vooral Ardooie (+50%) sterk gestegen. De mediaanprijs van de bouwgrond ligt
het laagst in Ardooie (132 euro per m²) waar hij in de voorbije 5 jaar zelfs is gedaald (-7%). Het
duurst is de bouwgrond in Waregem waar de mediaanprijs op 200 euro per m² ligt, een stijging
met 35% in de laatste vijf jaar. De prijs van de bouwgrond is echter het sterkst gestegen in
Wielsbeke (met 38% naar 166 euro per m²).
Het werkgebied van Helpt Elkander telt 6,53% sociale huurwoningen: 7,89% in Wielsbeke, 7,21%
in Waregem, 6,65% in Tielt, 5,35% in Pittem, 4,68% in Dentergem en 4,23% in Ardooie.
In het werkgebied van Helpt Elkander zijn nog 6 andere sociale huisvestingsmaatschappijen actief:
Mijn Huis, De Mandelbeek en Tieltse Bouwmaatschappij die huurwoningen aanbieden en De
Mandel, Vitare en Zuid-West-Vlaamse Sociale Huisvestingsmaatschappij die zowel huur- als
koopwoningen aanbieden.
Het bindend sociaal objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen voor het totale
werkgebied werd bepaald op 520 woongelegenheden, waarvan 60 voor Ardooie, 52 voor
Dentergem, 42 voor Pittem, 134 voor Tielt, 208 voor Waregem en 24 voor Wielsbeke. De
nulmeting gaf 2.410 sociale huurwoningen aan. Van het BSO van 520 sociale huurwoningen zijn er
in de periode 2008-2011 175 gerealiseerd, waarvan 18 in Ardooie, 10 in Dentergem, 11 in Pittem,
110 in Tielt, 12 in Waregem en 14 in Wielsbeke. Het BSO inzake bijkomende sociale
koopwoningen voor het werkgebied bedraagt 266 woningen, waarvan 27 voor Ardooie, 23 voor
Dentergem, 18 voor Pittem, 61 voor Tielt, 112 voor Waregem en 25 voor Wielsbeke. Eind 2011
waren er daarvan nog maar 13 gerealiseerd, in Waregem. Het BSO voor sociale kavels werd
bepaald op 14, waarvan 5 in Waregem, 3 in Tielt en Pittem en telkens 1 in de andere gemeenten.
Eind 2011 waren er daarvan nog maar 2 gerealiseerd, in Waregem.
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 10 VAN 44
4. PRESTATIES VAN SHM HELPT ELKANDER
4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: voor verbetering vatbaar
Doordat het aantal realisaties in de periode 2007-2011 zo goed als onbestaande was en het aantal
nieuwbouwprojecten in uitvoering of voor de korte termijn gepland beperkt is, geeft de
visitatiecommissie op deze doelstelling een score “voor verbetering vatbaar”.
- In periode van 2007-2011 realiseerde Helpt Elkander slechts 1 woning. De redenen die de
maatschappij daarvoor aanhaalt zijn de volgende:
• In de eerste plaats heeft Helpt Elkander er de voorbije jaren uitdrukkelijk voor
gekozen om eerst het eigen patrimonium te renoveren alvorens nieuwe projecten aan te vatten. Het was een bewuste keuze van de raad van bestuur die stelt dat het
aanpakken van de leegstand en het comfort van de bestaande woningen de eerste
prioriteit was.
• Voorts werd uitbreiding ook afgeremd door de beperkingen van de personeelsploeg.
Ondertussen worden wel stappen gezet naar versterking van de interne technische
bouwkennis.
• In de vorige legislatuur werden nieuwbouwprojecten in Tielt steeds gerealiseerd door de Tieltse Bouwmaatschappij. De raad van bestuur hoopt door een betere
samenwerking met het nieuwe stadsbestuur, in de komende jaren ook in die
gemeente opnieuw projecten te kunnen realiseren.
• Ten slotte werden er in het werkgebied ook weinig gronden aangeboden. Tijdens de
gesprekken met de beleidsmakers werd bevestigd dat het aanbod van gronden in de
verschillende gemeenten van het werkgebied van Helpt Elkander beperkt is.
- In 2013 ging de bouw van 24 woningen van verschillende typologieën van start in het project
Kastorwegel in Nieuwenhove (Waregem). De afwerking van dit project wordt verwacht tegen
begin 2014. Dit project stapt af van de traditionele lintbebouwing door het bouwen van 4 clusters van telkens 6 wooneenheden. Ze bevatten telkens 2 seniorenwoningen en een
eengezinswoning met 4 slaapkamers op het gelijkvloers en 3 appartementen met 2
slaapkamers op de eerste verdieping. Bedoeling is dat bewoners binnen de wijk kunnen
verhuizen naargelang de noden die hun leeftijd of gezinsopbouw stellen.
- Voorts zit de bouw van 15 wooneenheden in de wijk Molenakker in Egem (Pittem) in de
ontwerpfase. Het betreft de bouw van 3 seniorenwoningen met 2 slaapkamers en 6
appartementen met 3 slaapkamers; in een tweede fase plant Helpt Elkander nog eens 6
wooneenheden van dezelfde types.
- Helpt Elkander wil een grote rol spelen in het behalen van het BSO. De SHM heeft als
doelstelling om tegen 2020 1.500 woningen in haar patrimonium te hebben. Belangrijk hierbij is of en wanneer Helpt Elkander het project Dompelpark in Waregem zal kunnen realiseren.
Het gaat in dit project immers over 220 woningen en 39 sociale kavels. Dit ambitieuze
masterplan is momenteel in ontwerpstudie.
- Voorts beschikt de maatschappij over een overzicht van nieuwe mogelijkheden van projecten
in de verschillende gemeenten van haar werkgebied: een 50-tal in Waregem en ongeveer
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 11 VAN 44
evenveel verspreid over de andere gemeenten van het werkingsgebied. De meeste van deze
projecten zitten in de startfase van verkavelingsplan en/of stadia van
schetsontwerp/voorstudie. Gedetailleerde informatie hierover heeft Help Elkander
opgenomen op haar website.
OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing
OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing
OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling: voor verbetering vatbaar
Omdat Helpt Elkander de voorbije jaren slechts zeer weinig gronden en panden heeft verworven
en de SHM te weinig anticipeert op het feit dat de huidige grondreserve bijna helemaal zal opgaan
aan de realisatie van het in het vooruitzicht gestelde groot nieuwbouwproject Dompelpark, geeft
de visitatiecommissie voor deze doelstelling een score “voor verbetering vatbaar”.
- Helpt Elkander beschikt over een grondvoorraad van ongeveer 84.000 m². Een beperkt
gedeelte daarvan bestaat uit gerealiseerde sociale kavels die nog niet verkocht werden. Het
grootste deel van de gronden is gelegen in Waregem. Helpt Elkander heeft hier een
masterplan voor de ontwikkeling van het “Dompelpark” waar 220 woningen en 39 sociale
kavels kunnen gerealiseerd worden. Dit masterplan werd aangemeld bij de VMSW maar
wanneer dit project effectief zal starten is nog niet gekend. Na realisatie van dit project zal de
SHM nog slechts een zeer beperkte grondreserve hebben voor verdere ontwikkelingen. Dit
betekent dus dat het grootste gedeelte van de grondvoorraad op relatief korte termijn zal ontwikkeld worden.
- Helpt Elkander meldt dat de haar aangeboden gronden in het kader van de sociale last vaak
geen valabele opties zijn. De maatschappij zegt dat de private schattingsprijs van de gronden
dikwijls hoger ligt dan de prijs die wordt geschat door het Comité tot Aankoop, wat voor SHM’s
het wettelijke maximum is waaraan zij gronden kunnen aankopen. In 2012 kon Helpt Elkander
in het kader van de sociale last wel 949m² verwerven in de Grasdreef in Waregem; de
maatschappij plant hier de bouw van 4 woongelegenheden.
- Helpt Elkander staat open voor alternatieve verwervingsvormen en heeft zo via grondruil met
de Zuid-West-Vlaamse Huisvestingsmaatschappij gronden verworven voor het project in de
Kastorwegel in Nieuwenhove (Waregem). - De raad van bestuur bespreekt ook de individuele gevallen van recht van voorkoop en maakt
een afweging op basis van de ligging en de toestand van het onroerend goed, de verwachte
renovatiekost en de prijs. In functie daarvan beslist de maatschappij vervolgens om al dan niet
van haar voorkooprecht gebruik te maken. De meeste aangeboden panden kregen tot op
heden evenwel een negatief advies van de sectorarchitect; in 2008 kocht Helpt Elkander 1
woning met recht van voorkoop.
- Helpt Elkander maakt ook gebruik van haar recht tot wederinkoop, wanneer bepaalde gronden
en panden niet binnen de vooropgestelde termijn worden aangevat (in de voorbije 5 jaar 2
keer aangewend).
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 12 VAN 44
- Daarnaast stelt de visitatiecommissie vast dat de maatschappij besliste om ook eigen gronden
en woningen te verkopen. Bij de renovatieplanning maakt de maatschappij de overweging om
de woningen in zeer slechte staat, gebouwd voor de jaren ’50, niet meer te renoveren maar
ofwel openbaar te verkopen ofwel te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Op die manier
zijn er in 2012-2013 2 woningen verkocht.
De visitatiecommissie beveelt Helpt Elkander aan een visie en strategie uit te tekenen om de
grondreserves op een niveau te houden of te brengen dat toelaat om de maatschappelijke
doelstellingen van de SHM te realiseren, ermee rekening houdende dat de resterende
grondreserve bij het realiseren van het project Dompelpark miniem zal zijn.
OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed
De visitatiecommissie is van mening dat Helpt Elkander bij het bouwen of renoveren van
woningen voldoende aandacht heeft voor verschillende doelgroepen. Helpt Elkander behandelt
wachtlijsten op een actieve manier en stelt zich open voor samenwerking met andere actoren.
Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van Helpt Elkander op deze doelstelling
als goed.
- De maatschappij stemt haar aanbod (en projecten) af op de noden van de verschillende
gemeentes door enerzijds een jaarlijkse analyse van de woningbezetting en de wachtlijsten en
anderzijds door een specifieke doelgroepbenadering.
- Per gemeente maakt Helpt Elkander aan de hand van een “prospectienota” een vergelijking tussen het bestaande patrimonium en de wachtlijsten van kandidaat-huurders. Hierbij wordt
het aantal kandidaat-huurders per woningtype en leeftijdscategorie afgezet tegen het
bestaande aanbod. Op die manier laat men de toekomstige projecten aansluiten bij de
kandidatenlijsten. De analyse van de kandidatenlijst geeft aan dat er veel vraag is naar
“kleinere” gelijkvloerse woningen, maar ook naar woningen met 3 tot 4/5 slaapkamers voor
grotere gezinnen. Al deze gegevens moeten de maatschappij helpen bij de invulling van haar
lopend en toekomstig programma. De prospectienota’s dienen ook als basis voor de
gesprekken met de gemeentes op een lokaal overleg en bij de opmaak van lokale
toewijzingsreglementen. Ze waren in Koolskamp en Oeselgem ook van invloed voor de
bepaling en definiëring van het begrip ‘rationele bezetting’ en meer in het bijzonder het toewijzen van woningen aan alleenstaanden. Ze worden ook gehanteerd bij twee geplande
CBO-projecten.
- Tijdens het gesprek met de welzijnsactoren bleek dat zij waarderen dat Helpt Elkander op het
lokaal woonoverleg bewust peilt naar de verwachtingen en behoeftes van deze actoren en hoe
ze hierop kan inspelen. Dit toont de wil van de maatschappij om het aanbod aan te passen aan
mogelijke doelgroepen.
- In de praktijk richt Helpt Elkander een deel van haar aanbod ook op een aantal specifieke
doelgroepen. Zo wordt via het project “Proefwonen” – waaraan 3 Midden-West-Vlaamse
sociale verhuurkantoren en 6 SHM’s, waaronder Helpt Elkander, deelnemen - aandacht
besteed aan personen met een complexe sociale problematiek. Binnen dit project worden kwetsbare kandidaat-huurders ingeschakeld in een meerjarig begeleidingstraject dat ook een
voorwaarde is voor het huurcontract. Het is de bedoeling om die huurders na het doorlopen
van dit - maximaal twee jaar durende - traject een regulier contract aan te bieden. Elk kwartaal
bespreekt de raad van bestuur dit project. In december 2012 stapte bij Helpt Elkander een
eerste huurder in een traject. Het project loopt nog tot september 2014 en de SHM wil tegen
dan onderzoeken of en hoe het project kan geïmplementeerd worden in de reguliere werking.
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 13 VAN 44
- Het lokaal toewijzingsreglement van Waregem richt zich op ouderen maar ook op kwetsbare
doelgroepen. Die groep, met name personen die de stap (willen) zetten naar zelfstandig
wonen met een vorm van ondersteuning of zorg, krijgt versnelde toewijzing mits het OCMW
van Waregem voor begeleiding zorgt.
- In totaal beschikt Helpt Elkander over 88 seniorenwoningen die rolstoeltoegankelijk zijn. Het aantal woningen dat aangepast is voor rolstoelbewoners daarentegen is beperkt (3). In het
gesprek met de welzijnsactoren werd bevestigd dat dit thans voldoende is, maar dat deze
situatie in de toekomst kan wijzigen. De actoren bevestigen dat Helpt Elkander hieraan
probeert tegemoet te komen als de situatie zich voordoet. Zo heeft Helpt Elkander in 2012 een
appartement volledig aangepast (Olmstraat 85) zodat dit kon worden verhuurd aan een
huurder-rolstoelgebruiker.
- Helpt Elkander is bereid om in totaal 13 woningen – verspreid over het werkgebied - ter
beschikking te stellen voor verhuring buiten het sociaal huurstelsel. Momenteel verhuurt Helpt
Elkander effectief 3 woningen buiten het sociaal huurstelsel: 1 woning aan vzw Ten Anker en 2
woningen aan de OCMW’s van Dentergem en Wielsbeke. Die OCMW’s gebruiken de woningen voor de tijdelijke opvang van personen in een noodsituatie, telkens voor een maximumperiode
van 4 maanden. Het project van vzw Ten Anker kadert in een project van zelfstandig wonen
waarbij bewoners alleen of met meerderen samen wonen in een huis in de stad en waar vzw
Ten Anker wekelijks, op afspraak, een aantal uren ambulante ondersteuning aan huis biedt
maar voorts wel 24u/24u beschikbaar is.
- Helpt Elkander staat ook open voor samenwerking met andere instanties. Zo plant zij in de
gemeente Dentergem een 20-tal appartementen (ADL-clusters) voor senioren of
hulpbehoevenden; deze assistentiewoningen wil ze realiseren in samenwerking met vzw
Oesel. Met de rusthuizen Mariaburcht en O.L.Vrouw van Lourdes in diezelfde gemeente zijn er
verkennende gesprekken voor gelijkaardige projecten.
PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: voor verbetering vatbaar In de periode 2007-2011 realiseerde Helpt Elkander slechts 1 nieuwe woning. Dit kaderde in de strategie om eerst het volledige patrimonium te renoveren. De visitatiecommissie stelt vast dat in 2013 de werken gestart zijn voor de uitbreiding van het patrimonium met 24 woningen en dat nog andere projecten worden aangemeld. Dit is een positieve evolutie, die verdere opvolging vereist. Voldoende aandacht dient te gaan naar de beschikbaarheid van de grondreserves op lange termijn. Wanneer het project Dompelpark zal gerealiseerd zijn zullen de grondreserves minimaal zijn, wat de verdere expansie in gevaar kan brengen. Daarom beveelt de visitatiecommissie aan om een strategie uit te werken voor het minstens op peil houden van de grondreserves. De visitatiecommissie stelt vast dat Helpt Elkander actief haar wachtlijsten analyseert en ook aandacht heeft voor verschillende kwetsbare doelgroepen. Zo heeft ze oog voor mensen met een zware sociale problematiek en zoekt ze daarvoor samenwerking met gespecialiseerde welzijnsactoren. Dit wordt door de visitatiecommissie als positief ervaren.
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 14 VAN 44
4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING
SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed
De visitatiecommissie stelt vast dat het patrimonium van Helpt Elkander in vergelijking met dat
van de andere sociale huisvestingsmaatschappijen verouderd is, maar dat de SHM in de voorbije jaren veel aandacht, tijd en middelen heeft besteed aan de renovatie en verbetering van haar
patrimonium. Dit verklaart de beoordeling “goed”.
- Eind 2011 haalde slechts 48,46% van de woningen alle normen van het ERP 2020. Meer dan
50% van de andere SHM’s heeft een hoger aandeel woningen die aan die normen voldoen. Op
basis van de cijfers van eind 2011 had 77,54 % van de woningen dubbele beglazing terwijl
84,46% van de woningen de norm met betrekking tot energiezuinige verwarmingsinstallaties
haalt. Vooral op het gebied van dakisolatie is er nog een belangrijke inhaalbeweging te maken
want slechts 54,46% van de woningen voldoet aan de norm. Meer dan de helft van de SHM’s heeft een hoger aandeel woningen dat voldoet aan de dakisolatienorm. De maatschappij
verklaart dit door de sterke verspreiding van de woningen wat een gezamenlijke projectmatige
aanpak bemoeilijkt. Helpt Elkander plant echter op elk van de ERP2020 deelgebieden (dubbel
glas, dakisolatie, zuinige verwarmingsketels) de achterstand aan te pakken. Dit blijkt
ondermeer uit de planning die is opgenomen in de “lijst gebouwen dubbel glas en isolatie”
waarbij tot 2020 wordt gepland wanneer de dossiers zullen worden opgemaakt.
- De analyse van de data waarop de woningen een eerste keer werden verhuurd, toont aan dat
Helpt Elkander over een aanzienlijk deel oudere woningen beschikt. De maatschappij heeft
voor elke woning een gedetailleerde identificatie gemaakt van de kwaliteit van de woning.
Hierin wordt voor elke woning gekeken naar beglazing, dakisolatie, gevelisolatie, verwarming, ventilatie, EPC, gebreken en - waar nodig - te voorziene acties. Deze acties kunnen gaan van
verkoop tot vervangingsbouw. Er wordt ook een planning en een begroting aan gekoppeld. De
planning loopt tot 10 jaar ver.
- Helpt Elkander beschikt daarnaast over een gedetailleerde meerjarenplanning renovatie en
een onderhoudsplanning voor elke gemeente in haar werkgebied. De gedetailleerde planning
wordt opgenomen in een jaarlijkse brochure ‘Contact-Info’ met daarin alle belangrijke
projecten, contactpersonen en relevante informatie. De bewoners en de actoren krijgen elk
jaar een exemplaar van deze brochure.
- In de periode tot en met 2015 worden aanzienlijke bedragen voorzien voor renovatie:
• Ardooie: 1,8 miljoen euro
• Dentergem: 0,6 miljoen euro
• Pittem: 0,1 miljoen euro
• Tielt: 1,7 miljoen euro
• Waregem: 14, 1 miljoen euro
• Wielsbeke: 1,3 miljoen euro
• Diverse gemeenten: 3,2 miljoen euro.
Bij deze renovaties zijn 750 woningen betrokken.
- Op dit moment zijn de belangrijkste renovatieprojecten de volledige renovatie van de 2
appartementsblokken Ter Dompel en Ter Beke en de renovatie van de seniorenwoningen.
Helpt Elkander organiseerde verschillende overlegvergaderingen met de bewoners waarop de
plannen en de planning werden besproken. Tijdens de gesprekken met bewoners stelde de
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 15 VAN 44
visitatiecommissie evenwel vast dat er vanuit de bewoners vraag is naar meer communicatie
op het vlak van werkorganisatie en technische aspecten. De visitatiecommissie raadt de SHM
daarom aan om bij de bewoners bewust feedback te vragen van deze vergaderingen. Op die
manier kunnen de vergaderingen waar nodig worden bijgestuurd om zo de bewoners nog
beter te kunnen informeren. - Op de gesprekken met bewoners, welzijnsactoren en beleidsmakers kwam tot uiting dat in
afwachting van een grondige renovatie vaak een aantal panden langdurig leeg staan. De
huidige renovatieplanning zal, eens afgerond, de leegstand opnieuw doen dalen. Helpt
Elkander bekijkt momenteel de mogelijkheid om een aantal van de leegstaande woningen
buiten het sociaal stelsel te verhuren. De visitatiecommissie suggereert de SHM om diverse
pistes te bekijken om leegstand zo veel mogelijk te beperken gelet op de bestaande
wachtlijsten en op de huurderving die leegstand meebrengt.
- Bij de renovatieplanning maakt de SHM de overweging of zij woningen in zeer slechte staat,
gebouwd voor de jaren ’50, grondig renoveert, dan wel openbaar verkoopt of sloopt en
vervangt door nieuwbouw. Zo plant Helpt Elkander de sloop van 56 woningen in de wijk Torenhof, met het oog op vervangingsbouw van een 60-tal woningen. De woningen uit de
periode 1950 - 1970 worden volledig gestript en binnen en buiten grondig gerenoveerd.
- Helpt Elkander heeft enkele jaren geleden een onderhoudsman aangeworven om kleine
herstellingen ten laste van de maatschappij uit te voeren. De SHM stelde vast dat ze moeilijk
aannemers vond voor het uitvoeren van kleinere herstellingen. Voor grotere werken doet ze
een beroep op aannemers. Verschillende actoren, lokale beleidsverantwoordelijken en een
delegatie van huurders wijzen erop dat de doorlooptijd van een herstelling erg lang is. De
visitatiecommissie adviseert de SHM om met huurders in overleg te gaan zodat, mede op basis
van hun ervaringen en wensen, kleine onderhoudswerken binnen een redelijke termijn kunnen
worden uitgevoerd.
OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed
De score voor dit prestatieveld is “goed” omdat de SHM inspanningen levert om
milieuvriendelijke energiebronnen in haar projecten te verwerken, duurzame materialen gebruikt
en acties onderneemt om haar huurders te sensibiliseren voor energiezuinigheid.
- De plaatsing van zonnepanelen wordt steeds overwogen, zowel uit milieuoverwegingen als om
de financiële lasten voor de bewoners te beperken. Zo zijn er in 2 appartementsblokken (Ter
Dompel, Ter Beke) zonnepanelen (2x 104) geïnstalleerd die een deel van de energie leveren voor de gemeenschappelijke delen. Helpt Elkander zocht hiervoor extra financiële middelen bij
het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling. Ook op het nieuwe kantoorgebouw werden
zonnepanelen (88) geïnstalleerd. Een twaalftal woningen beschikt over een zonneboiler.
- In de appartementsblokken Ter Dompel en Ter Beke hebben de bewoners individuele meters
voor elektriciteit. Het aardgasverbruik daarentegen wordt via warmteverdelers op individuele
radiatoren verrekend en voor de waterrekening geldt een vergelijkbare regeling. Wanneer
Helpt Elkander vaststelt dat er grote verschillen zijn in de afrekeningen van bewoners met een
gelijkaardig profiel, gaat de sociale dienst op bezoek bij de bewoners en gaat men na of er
ergens lekken of andere structurele problemen zijn. Voorts probeert de maatschappelijk
werkster de huurder te sensibiliseren tot rationeel verbruik en bekijkt zij samen met hem of thermostatische kranen correct gebruikt zijn. Eventueel maakt zij een afbetalingsplan op. Bij
de meest recente afrekening bezocht de maatschappelijk werkster 10 huurders die een opleg
van meer dan 400 euro moesten betalen. Remediërend werd onder andere bij een aantal
huurders een doorlopend toilet hersteld en kregen huurders die de thermostatische kraan van
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 16 VAN 44
de chauffage dag en nacht op stand 5 lieten staan een grondige gebruikstoelichting. Bij de
huurders bij wie bleek dat dit een jaarlijks terugkerend verbruik was, werd het voorschot
verhoogd. De visitatiecommissie vindt dit een goede praktijk.
- In 2013 nam Helpt Elkander deel aan de groepsaankoop gas en elektriciteit van de VVH.
Hierdoor kunnen huurders van de SHM genieten van een voordelige energieprijs. - In 2011 nam Helpt Elkander deel aan het project Energiejacht waarmee de provincie West-
Vlaanderen sensibiliseerde voor energiebesparingen.
- Helpt Elkander helpt ook mee aan het project “Gezond (t)huis” dat in september 2012 van
start ging. Helpt Elkander stelde een woning ( Geraniumlaan,Waregem) ter beschikking voor
dit project dat geïnteresseerden informatie geeft over gezond, energievriendelijk en veilig
wonen. De visitatiecommissie vindt dit een goed initiatief dat kadert in de
sensibiliseringsopdracht die de SHM heeft qua rationeel energiegebruik.
- De visitatiecommissie moedigt Helpt Elkander aan om de inspanningen voor een
milieuvriendelijke bouw- en renovatiepolitiek en energiesensibilisering verder te zetten en te
intensifiëren.
OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed
Helpt Elkander beschikt nog niet over aanpasbare woningen en heeft deze op korte termijn ook
niet opgenomen in haar plannen. Ze beschikt echter wel over een doordacht alternatief waarbij
wijkgebonden aangepaste woningen worden aangeboden. Daarom beoordeelt de
visitatiecommissie deze operationele doelstelling als goed.
- Aanpasbaar bouwen, met andere woorden, het principe om de nodige voorzorgen te nemen
zodat in de toekomst een aantal aanpassingen mogelijk is zonder fundamentele renovaties en met een beperkt aantal ingrepen, wordt tot nu toe niet in de nieuwe projecten voorzien.
- Helpt Elkander heeft en bouwt geen aanpasbare woningen omdat de maatschappij een andere
visie en een andere praktijk heeft. De SHM is niet overtuigd van de nood om woningen aan te
bieden voor huurders die er levenslang zullen wonen. De SHM gelooft wel in levenslang wonen
op wijkniveau. Het is voor huurders immers belangrijk dat ze in dezelfde omgeving kunnen
blijven. Tegenover levenslang wonen in dezelfde woning zetten ze levenslang wonen in
dezelfde wijk. Ze brengen dat onder meer in de praktijk in de 24 woningen die nu in aanbouw
zijn in de Kastorwegel in Nieuwenhove (Waregem). Daar bouwt Helpt Elkander 4 clusters van
telkens 6 wooneenheden. Ze bevatten telkens 2 seniorenwoningen en een eengezinswoning
met 4 slaapkamers op het gelijkvloers en 3 appartementen met 2 slaapkamers op de eerste verdieping. Bedoeling is dat bewoners binnen de wijk kunnen verhuizen naargelang de noden
die hun leeftijd of gezinsopbouw oproepen.
- De visitatiecommissie suggereert de SHM de effectiviteit en de efficiëntie van die praktijk op te
volgen (o.a. aantal verhuisbewegingen, financiële kost) en de consequenties van die visie op
renovatie- en nieuwbouwprojecten in kaart te brengen. Vervolgens kan dit dan afgewogen
worden aan het bouwen van aanpasbare woningen.
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 17 VAN 44
PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: goed Helpt Elkander beschikt over een verouderd patrimonium, waarvan een belangrijk deel niet aan de hedendaagse kwaliteitseisen voldoet. De SHM heeft zich voorgenomen om dit verouderde patrimonium prioritair aan te pakken om binnen enkele jaren een verse start te kunnen nemen, waarbij alle woningen aan de huidige kwaliteitsnormen zijn aangepast en de SHM gestaag haar patrimonium kan uitbreiden door middel van nieuwe projecten. Momenteel lopen een aantal zeer belangrijke renovatieprojecten. De maatschappij beschikt over een goede en concrete renovatieplanning. Helpt Elkander doet, waar mogelijk, inspanningen op milieuvlak en sensibiliseert de huurders ook om zuinig om te springen met energieverbruik. Helpt Elkander heeft weliswaar geen aanpasbare woningen in haar patrimonium maar waar nodig voert ze de nodige werken uit om de woningen aan te passen aan de behoeften. Als alternatief op aanpasbaar bouwen, probeert Helpt Elkander in nieuwe projecten verschillende typologieën van woningen aan te bieden om zo binnen een wijk levenslang te kunnen wonen. De visitatiecommissie suggereert de SHM de evaluatie van deze praktijk en de afweging van deze praktijk tegen het aanpasbaar bouwen van nieuwe woningen.
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 18 VAN 44
4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar
Het is momenteel nog niet mogelijk om de werkelijke kostprijzen van alle projecten in Vlaanderen
eenduidig te vergelijken met de bouwkostnormen. Dit zorgt ervoor dat er een belangrijk aspect
ontbreekt om een goed oordeel uit te spreken over de mate waarin een SHM prijsbewust bouwt.
In afwachting vormt de visitatiecommissie haar oordeel voornamelijk op basis van de visie en de
wijze waarop de SHM prijsbewust bouwt en verbouwt. Omdat de visitatiecommissie weliswaar
fragmenten van een visie heeft vernomen maar ze onvoldoende samenhangend vindt om over een visie te spreken, beoordeelt de visitatiecommissie deze doelstelling voor verbetering vatbaar.
- De SHM heeft de laatste jaren niet veel nieuwe sociale huurwoningen meer gebouwd: in de
periode 2007-2011 realiseerde ze slechts één nieuwe woning. Helpt Elkander geeft zelf aan
dat in de technische dienst een profiel van ingenieur, architect of ingenieur-architect
ontbreekt voor een optimale werking van deze dienst. De SHM is bezig met de aanwerving
van dit ontbrekende profiel.
- Helpt Elkander heeft de visitatiecommissie niet overtuigd dat ze een duidelijke visie heeft
over prijsbewust bouwen en verbouwen. Ze heeft wel oog voor een aantal kostprijs-
besparende aspecten. Bij renovatie verkiest Helpt Elkander het concept van totaalrenovatie. Ze bundelt hierbij een aantal te renoveren woningen in één aanbesteding wat door de
schaalgrootte zou moeten resulteren in betere prijzen bij de aannemers.
- De visitatiecommissie heeft de kostenraming voor drie renovatieprojecten ingekeken en stelt
vast dat de kostenraming bij twee van de drie projecten fel boven de norm uitspringt. Voor de
renovatie van 20 gelijkvloerse seniorenwoningen stijgt de kostprijs 1,5 % uit boven de norm,
wat beperkt is. Voor de totaalrenovatie van 14 individuele woningen in Waregem (Sint-Eloois-
Vijve) en Wielsbeke zit de kostprijs echter meer dan 28 % boven de norm en voor de
totaalrenovatie van 10 individuele woningen in Waregem en Wielsbeke zelfs meer dan 32 %.
De visitatiecommissie geeft mee dat het bij de laatste twee voorbeelden woningen betreft die na de totaalrenovatie structureel anders ingedeeld zijn door bijvoorbeeld een kleine
slaapkamer op te geven voor een grotere badkamer. Hierdoor daalt de maximum toegelaten
kostprijs per woning. Een SHM kan niet genieten van een gunstige overheidsfinanciering (FS3)
voor het deel van een project dat boven de maximum genormeerde kostprijs uitstijgt. Ze
moet die hogere kosten met eigen middelen financieren. De visitatiecommissie is van oordeel
dat een SHM er moet naar streven om zich overwegend te conformeren aan de maximum
kostprijzen. Voor bepaalde projecten kunnen er zeker argumenten zijn om het
kostprijsplafond beperkt los te laten mits ze ingebed zijn in een weloverwogen visie. De
visitatiecommissie is van mening dat de drie vermelde projecten niet representatief zijn voor
alle renovatieverrichtingen van de SHM; op basis van deze voorbeelden kan ze nog onvoldoende oordelen over het prijsbewust verbouwen van de SHM.
- Bij prijsbewust bouwen en verbouwen spelen verschillende factoren een rol, zo onder meer
de keuze voor de locatie, het bouwtype (tweegevel, driegevel, losstaand), de densiteit, de
schaalvoordelen, de keuze voor een ontwerper, het opstellen en blijvend verfijnen van
lastenboeken, de keuze voor materialen, het opvolgen van de werf, het vermijden van
meerkosten, het laten respecteren van de vooropgestelde timing. De visitatiecommissie
beveelt de SHM aan om aan de hand van de vernoemde prijsbepalende aspecten een visie
over prijsbewust bouwen en verbouwen uit te werken voor nieuwbouw- en
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 19 VAN 44
renovatieprojecten (van de ontwerpfase tot de oplevering). De visie dient in de praktijk te
leiden tot bouw- en verbouwkosten, die zich onder de norm situeren.
OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed
Helpt Elkander doet inspanningen om de kostprijs van de huurlasten te beperken. Ze ontwikkelt
een preventief beleid met betrekking tot het verminderen van de huurlasten door onder meer zo
weinig mogelijk appartementen met een gemeenschappelijke ingang te bouwen, door
onderhoudsvriendelijk te bouwen en door de nutslasten in bestaande oudere
appartementsblokken te beperken. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM goed
presteert voor deze doelstelling.
- De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft), de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM dus
geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde
verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). Voor Helpt Elkander bedraagt de (mediaan)
huurprijs per woning per maand voor een appartement ongeveer 158 euro. Bij geen enkele
andere SHM is deze (mediaan) huurprijs lager. Voor een eengezinswoning bedraagt de
(mediaan) huurprijs ongeveer 238 euro, waarmee Helpt Elkander zich bij de 25 % laagste van
de sector bevindt. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders van
Helpt Elkander situeert zich tussen de 25 en 50 % laagste van de sector.
- In 2011 bedroegen de jaarlijkse huurlasten per wooneenheid gemiddeld 185 euro, waarmee
ze net iets boven de mediaan van de sector uitsteken. Het patrimonium bestaat uit ongeveer 29 % appartementen: aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten verbonden vooral
door het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, …). De SHM bouwt
bewust zo weinig mogelijk grote appartementsgebouwen met een gezamenlijke ingang om
gemeenschappelijke kosten voor de huurders te vermijden. Ze zet eerder in op duplexen met
aparte ingangen. Als de SHM toch voor appartementen kiest, ziet ze er op toe dat de lift
minimaal 7 tot 8 wooneenheden bedient. Zo worden de liftkosten beter verdeeld.
- Helpt Elkander kiest bewust voor het gebruik van duurzame, onderhoudsvriendelijke
materialen. Zo opteert ze ervoor om bij nieuwe projecten gevels niet meer te schilderen
omdat dit op termijn tot hogere onderhoudskosten leidt. De visitatiecommissie adviseert om
de bewuste keuze voor duurzame en onderhoudsvriendelijke materialen in de werking te verankeren en bijvoorbeeld een lijst van duurzame en onderhoudsvriendelijke materialen
voor te stellen aan architecten.
- In de grotere woonblokken Ter Dompel en Ter Beke in Waregem, die dateren van begin de
jaren ‘70, heeft de SHM renovatiewerken uitgevoerd om de nutskosten voor de huurders
terug te dringen. Helpt Elkander liet het dak isoleren, bracht een glaspartij aan aan de
openstaande gaanderijen aan de noordoostgevel en plaatste zonnepanelen. De aanpassingen
zijn recent zodat de huurders de minderuitgaven voor de nutskosten nog niet kennen. De
visitatiecommissie vindt het lovenswaardig dat de SHM extra inspanningen, zoals het plaatsen
van zonnepanelen, levert om de nutskosten voor de huurders te verminderen en zo de
betaalbaarheid van het wonen te verbeteren. De SHM laat de marktwaarde na renovatie overigens herschatten, wat in de praktijk zal leiden tot een hogere markthuurwaarde en
eventueel tot hogere huurprijzen (afhankelijk van het inkomen).
- In de residenties Ter Dompel en Ter Beke zijn individuele elektriciteitsmeters voorzien. Voor
verwarming en water zijn er gemeenschappelijke meters. Voor deze laatste betalen de
huurders maandelijkse voorschotten. Als de afrekening een bepaald bedrag overschrijdt (nu
bepaald op 400 euro), gaat de dienst verhuring langs om na te gaan waarom de kosten zo
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 20 VAN 44
hoog zijn en hoe ze kunnen geremedieerd worden. De visitatiecommissie vindt dit een goed
initiatief.
- De SHM maakt, op basis van een overheidsopdracht, gebruik van externe bedrijven voor het
onderhoud van de centrale verwarming. Het contract wordt vierjaarlijks herzien. In de
uitgeschreven overheidsopdracht houdt de SHM rekening met de kostprijs en de dienstverlening. De huurders geven aan niet erg tevreden te zijn over de diensten die de firma
levert. Ze klagen over het gebrek aan klantvriendelijkheid en over het niet nakomen van
afspraken zoals een aangekondigde aanwezigheid voor herstel of nazicht. De SHM kent deze
klachten en heeft ze besproken met de betrokken firma. De visitatiecommissie adviseert om
bij een volgende aanbesteding klantvriendelijkheid op te nemen in het lastenboek. Ook heeft
Helpt Elkander deze overheidsopdracht in drie percelen aanbesteed. Ze weet uit ondervinding
dat er te weinig spelers op de markt zijn voor een patrimonium van meer dan 1.300 woningen
en dat de prijzen anders minder competitief zouden zijn.
- Met een delegatie van huurders heeft Helpt Elkander een bezoek gebracht aan een project
van sociale woningen in Gent om onder meer de huurlasten te bespreken. De huurders zouden in Gent hogere huurlasten betalen. De SHM is ook in dialoog gegaan met een
delegatie van huurders van de residenties Ter Dompel en Ter Beke in Waregem over de
onderhoudskosten in de gemeenschappelijke delen van appartementen. Een externe firma
poetste een aantal gemeenschappelijke delen eenmaal per week. De SHM stelt dat de
huurders zelf vragende partij waren om een aantal gemeenschappelijke delen tweemaal per
week te laten poetsen, wat de kosten uiteraard verhoogt. De huurders poetsen wel hun deel
in de gaanderijen. De visitatiecommissie is van mening dat de SHM het zelf poetsen van
gemeenschappelijke delen blijvend onder de aandacht van de huurders moet brengen.
- De huurders vinden dat het niet duidelijk is welke kosten de verzekering van Helpt Elkander
dekt. Hierdoor is er discussie over welke kosten ten laste zijn van de huurder en welke ten laste zijn van Helpt Elkander. De visitatiecommissie suggereert om de dekking van de kosten
duidelijk te documenteren met treffende voorbeelden.
- Tijdens de gesprekken met de huurders bleek dat de conciërge, die instaat voor de twee
woonblokken Ter Dompel en Ter Beke, ook voor andere taken buiten deze wijk wordt
ingeschakeld. Dit werd bevestigd door de SHM. Daarom werd een fout uit het verleden,
waarbij de kostprijs van de conciërge ten onrechte volledig werd aangerekend in de
huurlasten voor de huurders van deze woonblokken, rechtgezet. De huurders vinden de
afrekening van de huurlasten in het algemeen onvoldoende duidelijk. De visitatiecommissie
adviseert de SHM om de berekening van de huurlasten transparanter weer te geven in de
brieven over de afrekening, met een duidelijke toelichting over de verrekening van de personeelskosten, eventueel met een kopie van facturen van aannemers.
- De SHM aanvaardt een schriftelijke waarborg van het OCMW wat de betaalbaarheid voor de
nieuwe huurders ten goede komt. Ze beschikt hiervoor over een procedure.
- De SHM heeft nog geen ervaring met klussen, uitgevoerd via sociale economiebedrijven, maar
overweegt om hier een beroep op te doen. Concreet zou ze het groenonderhoud, waarvoor
de onderhoudscontracten aflopen in 2014 en 2015, laten uitvoeren via een beschutte
werkplaats of via lokale sociale tewerkstelling (OCMW, …). Helpt Elkander overweegt dit
eveneens voor onderhoudscontracten voor het poetsen van de gemeenschappelijke delen. De
visitatiecommissie vindt het positief dat de SHM de voor- en nadelen van de inzet van sociale
economiebedrijven onderzoekt en wijst op het belang van een goede overeenkomst met duidelijke afspraken tussen beide partijen.
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 21 VAN 44
PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De SHM heeft geen samenhangende visie op het prijsbewust bouwen en verbouwen. De visitatiecommissie beveelt de SHM daarom aan om aan de hand van de vele prijsbepalende aspecten zowel voor nieuwbouw- als voor renovatieprojecten een visie over prijsbewust bouwen en verbouwen uit te werken (van de ontwerpfase tot de oplevering), die in de praktijk leidt tot bouw- en verbouwkosten die zich onder de norm bevinden. Daarentegen doet Helpt Elkander inspanningen om de kostprijs voor de huurlasten te beperken. Ze ontwikkelt een preventief beleid met betrekking tot het verminderen van de huurlasten door onderhoudsvriendelijk en kostenverlagend en -spreidend te bouwen en door de nutslasten in bestaande oudere appartementsblokken te beperken.
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 22 VAN 44
4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1. De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed
Helpt Elkander hanteert een uitgebreide procedure huurdersachterstal en werkt goed samen met
het OCMW om uithuiszetting te voorkomen. Ze houdt de redenen van huuropzegging nauwgezet
bij. Om de problemen met betrekking tot overlast en onderhoud van de woning door de huurder
tot een minimum te beperken en uithuiszetting om die reden tegen te gaan, treedt de
maatschappij zowel preventief als curatief op. De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van
Helpt Elkander voor een zo goed mogelijke woonzekerheid als goed.
- Helpt Elkander houdt nauwgezet de redenen bij waarom huurders hun woning verlaten en maakt dat ook bekend in het jaarverslag. In 2012 verlieten 53 huurders hun woning, waarvan
de helft wegens opname in een rusthuis (9) of verhuis naar een privéwoning (15 naar een
huurwoning, 2 naar een koopwoning). Een kwart van hen muteerde naar een andere sociale
woning. In 2012 waren er 2 uithuiszettingen en 1 opzegging aan de huurder. Het aantal
uithuiszettingen is de voorbije twee jaar beduidend lager dan de vorige drie jaar: 2 in 2012 en
3 in 2011 tegenover gemiddeld 7 in de vorige drie jaar.
- Volgens de visitatiecommissie hanteert Helpt Elkander een goede procedure
huurdersachterstal, vooral omwille van de herhaalde mogelijkheden op een afbetalingsplan en
de inschakeling van de OCMW’s en andere bemiddelingsdiensten op verschillende momenten
in de procedure. De huur moet worden betaald voor de 10de van elke maand. Rond de 20ste van de maand drukt de dienst verhuring de saldolijsten af en brengt de administratieve bediende
de huurders met een achterstal schriftelijk op de hoogte, met het verzoek tot
betaling/aanzuivering. Hiermee start de aanmaningsfase tijdens dewelke de huurder steeds
een afbetalingsplan kan voorstellen. Tegelijk mailt de SHM die lijsten door naar de betrokken
OCMW’s, zodat deze snel in actie kunnen komen. In Waregem wordt die lijst nog eens
besproken op het maandelijkse cliëntoverleg. Na twee aanmaningen neemt de
maatschappelijk werkster of de administratieve bediende persoonlijk (huisbezoek – telefoon)
contact op met de huurder met huurdersachterstal. Bij de derde aanmaning maakt de
maatschappij melding van haar voornemen om de gerechtelijke procedure te starten. Tegelijk echter verwittigt ze het betrokken OCMW hiervan, met de vraag om binnen de 7 werkdagen
een bemiddeling uit te werken. In Waregem wordt ook het CAW verwittigd en in Wielsbeke de
woonwinkel. Als de aanmaningen geen resultaat opleveren geeft de SHM het dossier in
handen van haar advocaat die de huurder aanmaant om binnen de 10 dagen te betalen.
Gebeurt ook dit niet, dan start de gerechtelijke procedure met het oog op het bekomen van
een laatste afbetalingsplan of een vonnis uithuiszetting. Het Directiecomité en/of de raad van
bestuur beslist over het al dan niet uitvoeren van het vonnis.
- Deze procedure, goedgekeurd door de raad van bestuur in 2009 en aangepast in 2010, leidde
tot een sterke vermindering van het aantal uithuiszettingen na 2010: 2 in 2012 en 3 in 2011
tegenover gemiddeld 7 in de vorige drie jaar. Ook de huurdersachterstal blijft mede daardoor - met 1,59% - eerder beperkt (slechts 30% van de Vlaamse SHM’s doet beter).
- De procedure is goed gekend bij de medewerkers en wordt consequent toegepast. De woon-
en welzijnsactoren en de huurders waarderen deze aanpak die veel ruimte laat voor
ondersteuning en gespreide betaling, maar tegelijk huurders responsabiliseert. Het CAW geeft
ook aan bij de opmaak van de procedure betrokken te zijn, waardoor de procedure niet alleen
inhoudelijk versterkt is, maar ook het draagvlak vergroot.
- Bij de procedure zijn als bijlage ook de typebrieven opgenomen die de SHM naar huurders met
huurdersachterstal verstuurt. De visitatiecommissie suggereert de SHM om die brieven, die in
een zeer administratieve taal gesteld zijn, om te zetten in ‘klare taal’ en daarbij eventueel een
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 23 VAN 44
bewonerspanel te betrekken. Het is ook aangewezen om bij die brieven een folder te voegen
die de consequenties van niet-betaling van de huur duidelijk maakt en een verwijzing naar
OCMW of andere begeleidende instanties bevat.
- Mondelinge dan wel schriftelijke meldingen van huurdersproblemen komen bij de
maatschappij vooral van huurders maar ook van het buurtwerk, de wijkagenten of op basis van eigen vaststellingen. In 2011 ontving de dienst verhuring 47 nieuwe meldingen en daarnaast
werden 20 huurders, aangemeld in 2009 en 2010, verder opgevolgd in 2011. 27 van de 47
nieuwe meldingen hadden betrekking op burenhinder, 16 op het onderhoud van woning of
tuin en 3 op problemen in de gemeenschappelijke ruimtes. De meeste verder opgevolgde
problemen hadden betrekking op onderhoud van de woning (11) en burenhinder (5). Het gros
van de nieuwe meldingen kwam uit de residenties Ter Dompel en Ter Beke, de twee
hoogbouwcomplexen in het Torenhof in Waregem.
- Voor de aanpak van deze problemen beschikt Helpt Elkander niet over een uitgeschreven
procedure maar wel over een vast stramien van handelen. Na ontvangst van een melding
poogt de maatschappelijk assistent van de SHM binnen de 14 dagen contact op te nemen met de betrokken huurder. Doorgaans plant zij een huisbezoek om de problemen te bespreken en
haalbare oplossingen te zoeken. Na dat gesprek bevestigt ze schriftelijk de gemaakte afspraken
en plant ze een nieuw huisbezoek. Blijkt het probleem zich niet op te lossen, dan schakelt
Helpt Elkander een andere begeleidende instantie in, doorgaans CAW Stimulans en CAW
Midden-West-Vlaanderen (waarmee de contacten evenwel beperkt zijn). Het CAW wordt in elk
geval gecontacteerd vooraleer er eventuele gerechtelijke stappen worden ondernomen. De
visitatiecommissie suggereert Helpt Elkander om de gevolgde werkwijze in een procedure te
vertalen en ook daarvoor weer in overleg te gaan met de betrokken actoren.
- Helpt Elkander beschikt ook over een procedure proefcontracten, door de raad van bestuur
goedgekeurd in 2010. Deze procedure voorziet voor elke nieuwe huurder een proefcontract waarbij de SHM minimaal twee huisbezoeken aflegt met als doel kennis te maken met de
nieuwe huurders, deze te informeren en te adviseren en zo nodig verder op te volgen.
Aandachtspunten bij de plaatsbezoeken zijn onder meer mogelijke betalings-, onderhouds- en
overlastproblemen, maar ook het opvolgen van rechten en plichten. Er wordt ook gepeild naar
leefbaarheidskwesties en naar de tevredenheid van de huurder. Drie maanden na het ingaan
van de nieuwe huurovereenkomst gaat de maatschappelijk assistent samen met iemand van
de technische dienst op huisbezoek. Als na het eerste huisbezoek blijkt dat de huurder alle
afspraken nakomt en ook geen verdere begeleiding nodig heeft, dan volgt het tweede
huisbezoek pas een jaar later. Wanneer dit niet het geval is, wordt een nieuw huisbezoek
gepland ter opvolging van de gemaakte afspraken. Deze huisbezoeken worden opgevolgd op het teamoverleg en op het directiecomité. Als de SHM er zelf niet in slaagt om eventuele
problemen op te lossen, dan schakelt ze de hulp in van een begeleidingsdienst zoals het CAW.
De visitatiecommissie stelt de maatschappij voor deze tussenkomst in te schrijven in de
procedure.
OD 4.2. De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed
De leefbaarheidsproblemen in de sociale woonwijken van Helpt Elkander zijn over het algemeen beperkt, maar zowel de maatschappij als huurders en actoren wijzen op leefbaarheidsproblemen
in de wijk Torenhof in Waregem, waar ook de hoogbouwcomplexen Ter Dompel en Ter Beke
gelegen zijn. De SHM werkt ad hoc samen met andere actoren om leefbaarheidsproblemen aan te
pakken en in de wijk Torenhof is er samenwerking met de buurtwerker van het OCMW. Helpt
Elkander organiseert zelf of in samenwerking met andere actoren een beperkt aantal activiteiten
om de leefbaarheid en het samenleven in haar wijken te verbeteren. Er zijn ook tekenen dat men
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 24 VAN 44
aandacht heeft voor de verbetering van omgevingskwaliteiten bij de ontwikkeling van nieuwe
projecten. Daarom is de beoordeling hier ‘goed’.
- De leefbaarheidsproblemen in de sociale woonwijken van Helpt Elkander zijn eerder beperkt,
met uitzondering van de wijk Torenhof in Waregem waar burenruzies, pestgedrag en onderhoudsproblemen worden gesignaleerd. Actoren melden daar een concentratie van
maatschappelijk kwetsbare groepen en sociale problemen, die ondanks de inzet van een
buurtwerker door het OCMW en het ontstaan van een bewonerswerking niet afgeremd
worden. De SHM verwacht van de renovatie van dit patrimonium een belangrijk effect op de
leefbaarheid.
- De maatschappij probeert door aanwezigheid in de wijk (een conciërge in de wijk Torenhof) en
door geregelde huisbezoeken van de maatschappelijke assistent (bij proefcontracten, bij
huurdersachterstal, bij overlast) leefbaarheidsproblemen te detecteren en te voorkomen en zo
vlug mogelijk aan te pakken. De leden van de raad van bestuur nemen een signaalfunctie op
voor dié buurt waarmee zij het meest vertrouwd zijn; die taakverdeling is ook opgenomen in de Contact-Info. De visitatiecommissie suggereert de SHM om die praktijk te evalueren met
huurders en actoren om zo het draagvlak daarvoor en de efficiëntie ervan te meten.
- Actoren geven aan dat zij problemen aankaarten maar dat de SHM er, door capaciteitsgebrek,
onvoldoende in slaagt om ze efficiënt aan te pakken. Huurders hebben dikwijls ook het gevoel
dat de maatschappij de samenlevingsproblemen niet krachtdadig aanpakt. Anderzijds tonen
bewoners zich over het algemeen wel tevreden over hun buurt en signaleren actoren dat Helpt
Elkander het OCMW snel inschakelt om individuele problemen mee op te volgen. Ze geven ook
aan dat de SHM openstaat voor overleg met de wijkagent. Op het lokaal woonoverleg worden
actoren door de maatschappij ook aangesproken om mee na te denken over mogelijke
scenario’s om de problemen aan te pakken. Ook de beleidsverantwoordelijken zien van de recente versterking van de dienst verhuring een gunstige invloed uitgaan op het samenleven in
de sociale woonwijken.
- Helpt Elkander organiseert zelf of in samenwerking met andere actoren een beperkt aantal
activiteiten om de leefbaarheid en het samenleven in haar wijken te verbeteren. Ze stimuleert
deelname aan de Dag van de Buren (op enkele plaatsen biedt ze ook ondersteuning) en vorig
jaar organiseerde ze ter gelegenheid van het 90-jarige bestaan van de maatschappij een groot
huurdersfeest in en rond het nieuwe kantoorgebouw. De maatschappij geeft ook logistieke
ondersteuning aan initiatieven van de Vriendenkring Waregem – wijk Torenhof en andere
bewonersinitiatieven.
- Bij het ontwikkelen van nieuwe wijken en bij renovatieprojecten besteedt de maatschappij aandacht aan leefbaarheidsaspecten, onder meer door menging van woningtypes, oriëntatie
en fysieke ingrepen die het samenleven bevorderen. Dat blijkt bijvoorbeeld uit het concept van
het project Kastorwegel in Nieuwenhove (Waregem) waar in plaats van lintbebouwing 4
blokken van telkens 6 woongelegenheden met diverse woningtypes worden neergezet tussen
gemeenschappelijk groen.
- De visitatiecommissie is van oordeel dat Helpt Elkander haar inzet op de leefbaarheid in de
sociale woonwijken nog kan versterken door samenlevingsrisico’s en -potenties in de diverse
wijken in kaart te brengen. Ze suggereert de SHM om, in overleg met actoren en huurders, een
kader uit te werken voor initiatieven ter versterking van de leefbaarheid en het samenleven en
het voorkomen en aanpakken van leefbaarheidsproblemen.
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 25 VAN 44
OD 4.3. De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar
Helpt Elkander organiseert bewonersvergaderingen vooral naar aanleiding van een renovatie en
gaat binnenkort voor het eerst in overleg met een bewonerscomité in Torenhof in Waregem. Ze betrekt bewoners bij noodzakelijke verhuisbewegingen, maar onderneemt verder weinig
initiatieven om bewonersbetrokkenheid te stimuleren. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie
deze doelstelling als ‘voor verbetering vatbaar’.
- Bij de voorbereiding van grootschalige renovatieoperaties zoals die in de hoogbouwcomplexen
Ter Dompel en Ter Beke in Waregem, organiseerde Helpt Elkander informatievergaderingen.
Voor aanvang van de renovaties was Helpt Elkander ook aanwezig op besprekingen van de
bewonersgroep. Het waren gesprekken die volgens de huurders eerder moeizaam verliepen.
De bewoners hebben ook het gevoel dat met de opmerkingen die ze hebben gegeven op het
gerenoveerde proefappartement te weinig rekening is gehouden. Bij de wekelijkse werfvergaderingen van Ter Dompel is nu wel een van de bewoners van de bewonersgroep
aanwezig.
- Bij noodzakelijke verhuisbewegingen in het kader van renovatie organiseert de maatschappij
informatievergaderingen en voert ze bij alle huurders twee huisbezoeken uit. Ze biedt ook heel
wat faciliteiten bij verhuis (zie OD. 4.4).
- Helpt Elkander plant informatievergaderingen voor nieuwe huurders bij het in gebruik nemen
van nieuwe wijken. De buurtbewoners van de Kastorwegel in Nieuwenhove werden ook
geïnformeerd over de plannen voor de nieuwe wijk.
- Enkel in de wijk Torenhof in Waregem is een wijkcomité actief dat, op zelfstandige basis, heel
wat initiatieven neemt om het samenleven in de wijk met zowel huurders als eigenaars-bewoners te bevorderen. In die wijk startte in 2009 vanuit het OCMW Waregem een
buurtwerking die aan de basis lag van de oprichting van een bewonersgroep in Ter Dompel en
Ter Beke. In het verleden was Helpt Elkander doorgaans aanwezig op de vergaderingen van die
bewonersgroep, maar binnenkort heeft een vertegenwoordiging van die groep ook een eerste
- meer formeel - gesprek op de zetel van de maatschappij. De bewonersgroep hoopt op een
constructief gesprek en wil in de toekomst een erkenning als bewonersraad om zo ook te
wegen op het beleid en de werking van de maatschappij. Uit het gesprek met de woon- en
welzijnsactoren leerde de visitatiecommissie dat bewoners hier minder betrokken zijn bij het
beleid van de maatschappij dan bij andere West-Vlaamse SHM’s. Niettemin zien we in de
plannen van de SHM om het bewonerscomité te betrekken bij de herwerking van het reglement van inwendige orde een stap in de goede richting.
- Helpt Elkander is niet ingegaan op het aanbod van Samenlevingsopbouw en de provincie West-
Vlaanderen om het Tweezijdig+-traject te doorlopen. Binnen dit traject had de maatschappij
een tevredenheidsonderzoek kunnen uitvoeren en bewonersvergaderingen organiseren als
aanzet voor verdere bewonerswerking. Redenen voor deze afwijzing waren de kostprijs van
15.000 euro en het feit dat er reeds een buurtwerking bestond in de wijk Torenhof. Volgens de
visitatiecommissie een gemiste kans, want uit het gesprek met de huurders bleek dat de
bewoners sterk vragende partij zijn voor het houden van een tevredenheidsonderzoek, het
organiseren van bewonersvergaderingen en het oprichten van bewonersgroepen in eigen
gemeente of wijk (in en buiten Waregem). - Niet enkel omdat het een essentiële opdracht is voor sociale huisvestingsmaatschappijen,
maar ook omdat het beleid en de werking van Helpt Elkander daardoor aan kwaliteit en
draagvlak kunnen winnen, beveelt de visitatiecommissie aan om een visie en strategie op
bewonersbetrokkenheid uit te tekenen en initiatieven van bewoners te stimuleren, te
ondersteunen en te valideren. Ze beveelt ook aan om de interne structuren, en niet enkel de
dienst verhuring, daar op te organiseren en te vormen, en zo nodig samenwerking aan te gaan
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 26 VAN 44
met andere actoren teneinde bewonersbetrokkenheid in de organisatie en de werking te
implementeren.
OD 4.4. De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed
Helpt Elkander heeft met verschillende instanties een samenwerking opgezet om
huurdersachterstal en samenlevingsproblemen aan te pakken. De maatschappij werkt met
diverse organisaties ook samen om specifieke doelgroepen te ondersteunen in hun wonen. Ze
biedt bewoners een uitgebreide ondersteuning bij renovaties en bij interne verhuisbewegingen.
De inschrijving van kandidaat-huurders kan ook bij de woonwinkels in de regio, wat sterk
drempelverlagend werkt. De beoordeling voor deze doelstelling is dan ook goed.
- Door aanwezigheid in de wijken en door geregelde huisbezoeken naar aanleiding van plaatsbeschrijvingen, proefcontracten of betalingsproblemen komt Helpt Elkander problemen
vroegtijdig op het spoor zodat begeleiding snel kan starten. De maatschappij is daar ook op
georganiseerd met haar dienst verhuring. Bij nieuwe huurders neemt de dienst, naar eigen
zeggen, voldoende tijd om het huurcontract te bespreken en tips mee te geven; dat wordt nog
eens opgefrist bij het eerste huisbezoek.
- Helpt Elkander heeft een sterk uitgewerkte procedure huurdersachterstallen die zowel in
huisvestingsondersteuning door de dienst verhuring voorziet als in ondersteuning door
externe partners zoals de betrokken OCMW’s en CAW’s (zie OD. 4.1) Er zijn met die
organisaties ook samenwerkingsovereenkomsten uitgewerkt en de werkwijze wordt
regelmatig geëvalueerd en zo nodig bijgestuurd. - Helpt Elkander gaat bij ongewoon hoge elektriciteits- en gasfacturen samen met de huurder op
zoek naar de oorzaak en mogelijke remediëring aan de kant van de huurder of de verhuurder.
- Met CAW Stimulans werkt Helpt Elkander samen om bij leefbaarheidsproblemen begeleiding
te voorzien.
- Helpt Elkander heeft een procedure die de schriftelijke waarborg vanwege de OCMW’s regelt
voor nieuwe huurders die het moeilijk hebben om die waarborg cash te betalen. De actoren
wijzen er op dat deze waarborgregeling wordt uitgevoerd op basis van een individuele vraag
van de kandidaat-huurder aan het OCMW en dat niet alle kandidaten van die regeling op de
hoogte zijn; ze pleiten voor een collectieve aanpak vanuit de maatschappij. De
visitatiecommissie suggereert de maatschappij om in samenspraak met de betrokken OCMW’s deze regeling beter bekend te maken bij kandidaat-huurders.
- Helpt Elkander werkt samen met welzijnsactoren die huisvestingsondersteuning bieden aan
kwetsbare doelgroepen. Dat is bijvoorbeeld het geval met vzw Ten Anker dat mensen met een
beperking ondersteunt in woningen die zowel binnen als buiten het sociaal huurstelsel worden
gehuurd. Helpt Elkander is ook ingestapt in het project “Proefwonen” van de drie
intergemeentelijke projecten lokaal woonbeleid van Midden-West-Vlaanderen. Ze stelt
daarvoor 2 woningen ter beschikking waarin kwetsbare doelgroepen onder begeleiding de
stap kunnen zetten naar de reguliere huur van een sociale woning.
- Bij grootschalige renovatieoperaties zoals die in Ter Dompel en Ter Beke, zorgt Helpt Elkander
voor een uitgebreide ondersteuning bij renovatie of noodzakelijke verhuizing. Ze doet dit met informatievergaderingen en huisbezoeken waarop de praktische voorbereiding wordt
besproken en afspraken worden gemaakt. Voorts voorziet ze een opvangruimte voor overdag,
logeerappartementen voor tijdelijk gebruik, kampeertoiletten en doucheruimtes,
opbergmogelijkheden en hulp en materiaal bij verhuis. Ze bood ook maatschappelijke
begeleiding en een financiële tegemoetkoming bij de herhuisvesting van huurders naar
aanleiding van renovaties in Koolskamp.
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 27 VAN 44
- De inschrijving als kandidaat-huurder kan ook bij de woonloketten van de intergemeentelijke
projecten lokaal woonbeleid, wat sterk drempelverlagend werkt. De SHM raadt huurders
echter aan om, vooraleer de inschrijvingsprocedure definitief af te ronden, zich persoonlijk aan
te melden bij de maatschappij teneinde zeker de juiste woning- en locatiekeuze te maken. Bij
de actualisatie van de wachtlijsten stuurt Helpt Elkander, op vraag van actoren, lijsten door van mensen die op een eerste brief niet hebben gereageerd. Dit gebeurt echter niet automatisch.
De woonwinkels en CAW vragen dat een systeem wordt uitgewerkt om hen te informeren over
de actualisaties en over kandidaat-huurders die op een eerste brief niet reageren zodat zij hun
cliënteel op het belang daarvan kunnen wijzen en zo schrappingen zo veel mogelijk kunnen
vermijden. De visitatiecommissie suggereert Helpt Elkander om daarover met de woon- en
welzijnsactoren in overleg te gaan.
PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Helpt Elkander hanteert een goede procedure huurdersachterstal en werkt nauw samen met het OCMW en andere actoren om uithuiszetting te voorkomen. Om overlastproblemen tot een minimum te beperken en uithuiszetting om die reden tegen te gaan, treedt de maatschappij zowel preventief als curatief op. Ze biedt bewoners ook een uitgebreide ondersteuning bij renovaties en bij interne verhuisbewegingen. Ze werkt samen met diverse organisaties om specifieke doelgroepen te ondersteunen in hun wonen en met de woonwinkels rond inschrijving van kandidaat-huurders. De leefbaarheidsproblemen zijn eerder beperkt en de maatschappij probeert die door een snelle interventie adequaat aan te pakken, soms in samenwerking met andere actoren. Ze organiseert zelf of in samenwerking met andere actoren een beperkt aantal activiteiten om de leefbaarheid en het samenleven in haar wijken te verbeteren. Er zijn ook tekenen dat men aandacht heeft voor de verbetering van omgevingskwaliteiten bij de ontwikkeling van nieuwe projecten. De inzet op bewonersbetrokkenheid van huurders bij beleid en werking van de maatschappij en bij wijkbeheer is nog beperkt en vertoont duidelijke groeipijnen. De visitatiecommissie beveelt aan om een visie en strategie op bewonersbetrokkenheid uit te tekenen, concrete initiatieven te stimuleren, te ondersteunen en te valideren en zich daar intern ook op te organiseren en te bekwamen.
-
VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING HELPT ELKANDER PAGINA 28 VAN 44
4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed
De visitatiecommissie beoordeelt, aan de hand van de analyse van de financiële ratio’s voor de
periode 2007-2011, de financiële gezondheid van de SHM globaal als goed.
- Of de exploitatie van het patrimonium bijdraagt aan het versterken van de financiële positie
van een SHM, wordt gemeten aan de hand van twee financiële ratio’s: de netto vrije cash flow
uit de gewone bedrijfsoefening en de netto winstmarge. De netto vrije cashflowmarge uit de
gewone bedrijfsoefening geeft aan of de gewone periodieke inkomsten volstaan om de
gewone periodieke uitgaven te dekken. Als de inkomsten lager zijn dan de uitgaven is het k