välkommen till en bättre värd
TRANSCRIPT
![Page 1: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/1.jpg)
Välkommen till
en bättre värd
Kapitalmarknadspresentation Q4 2017
![Page 2: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/2.jpg)
6,0Procent
![Page 3: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/3.jpg)
Åtta år med positiv värdeförändring
6,9
-8
-6
-4
-2
0
2
4
6
8
10
12
14
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Värd
efö
ränd
ring
, pro
cen
t
127mdkr
![Page 4: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/4.jpg)
Stockholm och Uppsala starkast
8,5% 8,4%
4,9%
2,0%
6,9%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
Stockholm Uppsala Göteborg Öresund Totalt
![Page 5: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/5.jpg)
Fortsatt hög aktivitet på transaktionsmarknaden
157
mdkrMdkr
![Page 6: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/6.jpg)
Omsättningen i Sverige avtar i förhållande till övriga
nordiska marknader
62 61
4351
37
8 13
14
19
29
1110
15
1516
19 16
28
15 18
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2013 2014 2015 2016 2017
ANDEL AV NORDISKA INVESTERINGAR I PROCENT
Sverige Finland Danmark Norge
Källa: C&W
![Page 7: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/7.jpg)
Stockholms kontorshyror bland Europas högsta
Källa: JLL
![Page 8: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/8.jpg)
Stark hyresutveckling under lång tid Hyresutveckling per år i europeiska städer 2017 och de senaste 5 åren
-20% -10% 0% 10% 20%
MOSCOW
LONDON - WEST END
GENEVA
PARIS (CBD)
FRANKFURT
BUDAPEST
WARSAW
BUCHAREST
PRAGUE
LISBON
COPENHAGEN
DUBLIN
MILAN
AMSTERDAM
OSLO
BERLIN (CBD)
HELSINKI
BARCELONA
BRUSSELS
MADRID
STOCKHOLM
-15% -5% 5% 15% 25%
GENEVA
WARSAW
PRAGUE
PARIS (CBD)
BUCHAREST
FRANKFURT
LONDON - WEST END
LISBON
BRUSSELS
BUDAPEST
MILAN
COPENHAGEN
OSLO
MOSCOW
AMSTERDAM
MADRID
HELSINKI
BERLIN (CBD)
BARCELONA
STOCKHOLM
DUBLIN
2017 5 år
Källa: CBRE
![Page 9: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/9.jpg)
Positiv sysselsättningstillväxt av kontorsanställda Kvartal jämfört med motsvarande kvartal föregående år för hela riket
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
![Page 10: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/10.jpg)
Låg nyproduktion i Stockholm 2015-2017
0 1 2 3 4 5 6 7
Warsaw
Bucharest
Sofia
Prague
London
Brussels
Budapest
Paris
Dublin
Berlin
Frankfurt
Stockholm
Amsterdam
Madrid
Milan
% av stocken (årssnitt)
Källa: C&W
![Page 11: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/11.jpg)
Lågt utbud av nya kontor har drivit hyresutvecklingen
Källa: Evidens, Jones Lang LaSalle
0%
2%
4%
6%
8%
10%
Stockholm Uppsala Göteborg Malmö
Tillväxt kontorsarbetstillfällen Utbud av nya kontor
Ackumulerad efterfrågan och utbud av kontor under perioden 2014 - 2016
![Page 12: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/12.jpg)
En mer balanserad marknad framåt
Källa: Evidens, Jones Lang LaSalle, Vasakronan
0%
2%
4%
6%
8%
10%
Stockholm Uppsala Göteborg Malmö
Tillväxt kontorsarbetstillfällen 2017F - 2019F Utbud av nya kontor 2017F - 2019F
![Page 13: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/13.jpg)
Bedömda marknadshyror
4 900
3 000
1 950 2 3001 900 1 850
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
Sthlm CBD Sthlm Inner Sthlm Närförort Gbg CBD Malmö CBD Uppsala
Genomsnittlig utgående nivå
Källa: C&W
Kr/kvm Kr/kvm
![Page 14: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/14.jpg)
Direktavkastningskraven har stabiliserats
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
6,5
7,0
20
08
Q4
20
09
Q4
20
10
Q4
20
11
Q4
20
12
Q4
20
13
Q4
20
14
Q4
20
15
Q4
20
16
Q4
20
17
Q4
Kontor Sth CBD Kontor Sth Ytter
Kontor Gbg Kontor Malmö
Kontor Uppsala
-25
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
20
09
H1
20
09
H2
20
10
H1
20
10
H2
20
11
H1
20
11
H2
20
12
H1
20
12
H2
20
13
H1
20
13
H2
20
14
H1
20
14
H2
20
15
H1
20
15
H2
20
16
H1
20
16
H2
20
17
H1
20
17
H2
BEDÖMDA DIREKTAVKASTNINGSKRAV FÖR
BÄSTA OBJEKT
BEDÖMD FÖRÄNDRING I VASAKRONANS PORTFÖLJ PER
HALVÅR
Pro
ce
nt
Pu
nkte
r
![Page 15: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/15.jpg)
Handel
![Page 16: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/16.jpg)
E-handel en verklighet – färre fysiska butiker
Ökat utbud av handelslokalerFörändrade värderingar påverkar konsumtionen
Global priskonkurrens pressar lönsamheten
![Page 17: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/17.jpg)
Minskad omsättning i fysiska butiker 2017
Kläder
Restaurang
Livsmedel
Sport o fritid
Elektronik
Skor
Övrigt
Omsättning i Vasakronan
BranschVasakronan
Cityindex 2017
DHI
Motsv kat
Kläder -3,8 % -1,2%
Restaurang -1,0 % -
Livsmedel 1,2 % 2,3%
Sport o fritid -1,6 % 0,2%
Elektronik 2,1 % -1,7%
Skor -2,5 % -2,2%
Totalt -1,3 % 2,4%
![Page 18: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/18.jpg)
Attrahera nya starka varumärken
Mindre butiker, bredare mixTydliga koncept för stråk
Konvertering av butiksytor
![Page 19: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/19.jpg)
Bostäder
![Page 20: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/20.jpg)
Projekt
![Page 21: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/21.jpg)
Hubben - Uppsala
![Page 22: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/22.jpg)
Nöten - Solna
![Page 23: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/23.jpg)
Nattugglan - Södermalm
![Page 24: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/24.jpg)
Vi hyr ut snabbare än vi bygger
44
25
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2016Q1
2016Q2
2016Q3
2016Q4
2017Q1
2017Q2
2017Q3
2017Q4
%
Uthyrningsgrad, % (area) Upparbetandegrad, %
![Page 25: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/25.jpg)
Teknisk utveckling
![Page 26: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/26.jpg)
Halvering av energianvändningen
80
100
120
140
160
180
200
220
kW
h/k
vm
56 %Av fastigheterna
< 100 kWh/kvm
![Page 27: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/27.jpg)
Motsvarar 4 mdkr i ökade fastighetsvärden
120 kWh/kvm
200mkr
4Mdkr
![Page 28: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/28.jpg)
Sammanfattning
Stark kontorshyresmarknad
Strukturförändring inom handel
Stark projektportfölj
![Page 29: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/29.jpg)
Delårsrapport
![Page 30: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/30.jpg)
9,3Mdkr
![Page 31: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/31.jpg)
Fortsatt stark prisförändring vid återköp
14,1
0,7
3,0
10,2
-5,0
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
Q42014
Q22015
Q42015
Q22016
Q42016
Q22017
Q42017
Region Stockholm Region Göteborg Region Öresund
Region Uppsala Totalt
11,2
% R12
![Page 32: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/32.jpg)
93,492,0 92,6
94,293,1
75
80
85
90
95
100
2013 Q4 2014 Q4 2015 Q4 2016 Q4 2017 Q4
Stabil uthyrningsgrad
%
![Page 33: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/33.jpg)
2,8%4,1%
Projekt Förvaltning
Trots hög projektandel
Uthyrningsgrad: 93,1%
![Page 34: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/34.jpg)
1,4%
1,4%4,1%
Projekt Sergelhuset Förvaltning
Projektstart för Sergelhuset påverkar
Uthyrningsgrad: 93,1%
![Page 35: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/35.jpg)
Högre hyresintäkterJämförbart bestånd 4,9 % (3,1)
Totalt 3,8 % (4,0)
![Page 36: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/36.jpg)
Högre fastighetskostnaderJämförbart bestånd 2,1% (4,5)
Totalt 1,1% (3,3)
![Page 37: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/37.jpg)
Förbättrat driftnettoJämförbart bestånd 6,0% (2,6)
Totalt 4,9% (4,3)
![Page 38: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/38.jpg)
Fastighetsvärdet ökar med 11 mdkr
Mkr 2017 2016
Fastighetsvärde 1 januari 115 922 103 894
Investeringar 2 543 2 035
Förvärv 1 049 58
Försäljningar -612 -2 121
Värdeförändring 7 973 12 056
Fastighetsvärde 31 december 126 875 115 922
![Page 39: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/39.jpg)
Värdeutveckling 2017
Sänkta
avkastnings-
kravStigande
hyror
6,9Procent
värdeökning
![Page 40: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/40.jpg)
Bästa driftnettot någonsin
MkrJan-dec
2017
Jan-dec
2016Förändring
Intäkter 6 490 6 251 239
Kostnader -1 812 -1 792 -20
Driftnetto 4 678 4 459 219
Räntenetto -1 165 -1 152 -13
Resultat före
värdeförändringar och skatt3 413 3 217 196
Värdeförändring fastigheter 7 973 12 056 -4 083
Värdeförändring derivat 468 -764 1 250
Årets resultat
efter skatt9 269 11 472 -2 203
![Page 41: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/41.jpg)
Historiskt låg belåningsgrad
45
40
45
50
55
60
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
%
![Page 42: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/42.jpg)
Och hög räntetäckningsgrad
3,9
0
1
2
3
4
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
ggr
1,9 ggr
![Page 43: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/43.jpg)
4mdkr
![Page 44: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/44.jpg)
Sammanfattning
Rekordhögt driftnetto
Positiv värdeförändring
Starkt resultat efter skatt
6,0%
127 mdkr
9,3mdkr
![Page 45: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/45.jpg)
Finansiering
![Page 46: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/46.jpg)
Obligationsmarknaden 2014-2017
Källa: Danske Bank Markets
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
140 000
160 000
Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec
Företagsobligationer – ackumulerad emissionsvolym
2014 2015 2016 2017
Mkr
![Page 47: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/47.jpg)
84Procent
![Page 48: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/48.jpg)
Ökad andel grön finansiering
2,0 mdkr
Gröna lån
EIB
0,45 mdkr
Gröna lån
NIB
5,2mdkr
Gröna
obligationer
2,8 mdkr
Gröna lån
NIB
8,0mdkr
Gröna
obligationer
![Page 49: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/49.jpg)
Ökad potential för grön finansiering
20%
100%
40%
![Page 50: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/50.jpg)
-6%
-5%
-2%
3%
5%
5%NIB + EIB
Certifikat
Förändring 12 månader
Cetifikat 6,9
MTN Obligationer17,7
MTN Gröna obligationer 8,0
MTN NOK-obligationer 6,7
MTN Realränteobl.0,45
Banklån mot säkerhet 15,3
NIB och EIB 3,4
MTN
Gröna obl.
NOK58,4
mdkr
God tillgång till finansiering
![Page 51: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/51.jpg)
Kapitalbindning 3,8 år (3,4)
0
2
4
6
8
10
12
14
16
0-1 1-2 2-3 3-4 4-5 5+
Certifikat MTN obligationer Banklån mot säkerhet MTN NOK obligationer NIB och EIB
23 %
20 %
12 %11 %
7 %
27%Mdkr
år
![Page 52: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/52.jpg)
Längre bindningstider
4,3
4,5
3,4
3,8
0
1
2
3
4
5
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Räntebindning Kapitalbindning
År
![Page 53: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/53.jpg)
Räntebindning 4,5 år (4,3)
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
38 %
41
År
Andel
![Page 54: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/54.jpg)
-2 200
-2 000
-1 800
-1 600
-1 400
-1 200
-1 000
-800
-600
-400
-200
0Räntenetto Marknadsvärde derivat
- 200 mkr+ 1 900 mkr
+ 1 %
Begränsad ränterisk
Mkr
+ 1 %
![Page 55: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/55.jpg)
35
49
6371
79
105
3 4 5 6 7 10
Kreditmarginal (b.p)/år
Vasakronans emissionskurva
År
![Page 56: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/56.jpg)
Sammanfattning
Bra positionerad skuld
Fortsatt förlängning av
kapitalbindning
Mer grön finansiering
![Page 57: Välkommen till en bättre värd](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022052106/628740683cf7c60b7c6a8f77/html5/thumbnails/57.jpg)
Välkommen till
en bättre värd