nr 3 2009 project amsterdam18

tekst judith van bokhoven

foto’s interBouwCare B.V.

amsterdamvrije keus

project 2

Woningcorporatie Ymere gaat het wooncomplex Olympia in Amsterdam Oud-Zuid verbeteren. Onderzoek naar de bewonerswensen en de technische staat heeft geleid tot ingrijpende plan-nen. In 2010 wordt stapsge-wijs begonnen met de reno-vatie die in 2012 klaar moet zijn. Projectleider Jos Been-

Het groot onderhoud aan de buitenkant van de woningen bestaat uit het repareren, reinigen en opnieuw voegen van gevels. Dit is de voorgevel van Turnerstraat 13 t/m 21.

tjes van Ymere vindt dat de nieuwe plannen het woon-complex een stuk aantrekke-lijker maken voor bewoners. De klachten over geluids-overlast, over de slechte staat van de keukens en het sanitair én de hokkerige indeling van de woningen zijn er allemaal in verwerkt. “We gaan flink verbouwen.”

nr 3 2009project amsterdam 19

Ruim 60 procent van de woningen in de Olympiabuurt behoort tot de sociale huursector. Woningcorporatie Ymere bezit in totaal 884 wonin-gen in deze buurt: complex Olympia en 340 woningen van de vroegere Woonmaatschappij. Na de sociale huurwoningen is de particuliere huur-sector de grootste eigendomsvorm. Koopwoningen zijn er nauwelijks; circa 5 procent van de woningvoorraad. Wooncomplex Olympia heeft een enthousiaste bewonerscommissie die actief meedenkt met de renovatie. Jos Beentjes is projectleider bij Ymere en vertelt: “Het is echt een zeer gevarieerde club mensen, bestaande uit professionals, huisvrouwen, jongeren en ondernemers. Waar mogelijk overlegt Ymere met de commissie. Hartstikke leuk en belangrijk. Het gaat dan bijvoor-beeld over het type ventilatie-installatie, nieuwe woningindelingen, huur-verhoging of heel specifiek waar de leidingen komen. Ook hebben we informatieavonden voor de bewoners georganiseerd, om uitleg te geven over de noodzaak van renovatie, de verwachte overlast en de mogelijke oplossingen. Dat waren erg levendige avonden vol discus-sie”, aldus Beentjes.

AuthentIeke uItstrAlIngDe ligging van het Olympia-complex in de ‘gordel 20-40’ met architec-tuurorde I (zie ook kader) zorgt voor een redelijk keurslijf waarbinnen Ymere zich moet bewegen. Projectleider Beentjes: “Dat neem je mee als onderligger voor je plannen en het houdt in dat je eigenlijk aan de gevels niets mag doen. Het vraagt om de restauratieve methode; als je iets aanpakt moet het ook die authentieke uitstraling (terug)krijgen. Er zitten bijvoorbeeld nu aluminium schuiframen aan de voor- en achter-kant die niet helemaal passen bij het architectonische beeld. Deze gaan we vervangen door houten inhaakkozijnen, op zo’n manier dat je zo min mogelijk ziet dat het inhaakkozijnen zijn. Dit gebeurt in samenwerking

met de adviseur van de gordel 20-40, Marloes van Haaren.” Het groot onderhoud aan de buitenkant van de woningen bestaat uit het repareren, reinigen en opnieuw voegen van gevels, het opknappen van de balkons en het schilderwerk aan de buitenzijde en het uitvoeren van dakreparaties. Het casco wordt hersteld en lood- en zinkwerk wordt vervangen. “De dakbedekking van platte daken vervangen we deels, metselwerk, scheuren en voegwerk worden gerepareerd en de gevel zelf wordt gereinigd zodat het er weer fris uitziet. Overigens moeten we erg terug-houdend zijn met de middelen die we gebruiken, om de gevel zo min mogelijk aan te tasten”, legt Beentjes uit. Alle woningen krijgen nieuwe ramen met extra isolerend dubbel glas die passen bij de bijzondere architectuur. Naast het onderhoud aan de buitenkant is er het onderhoud ín de huizen. De trappenhuizen worden aangepakt, het stukadoorswerk wordt gerepareerd en geschilderd en er komt nieuwe vloerbedekking. In alle woningen vervangt Ymere de riolering en vernieuwt men kapotte of onveilige onderdelen. Beentjes: “Welke dingen dat zijn, beslissen we in overleg met de bewoners. Het kan gaan om verschillende dingen: het vervangen van badkamertegels of plafond, of het plaatsen van een nieuw keukenblok.”

renOvAtIePAkkettenOok centrale verwarming, mechanische ventilatie en geluidsisolatie maken een groot deel uit van de renovatie. “De bewoners kunnen kiezen uit verschillende renovatiepakketten”, vertelt Beentjes. Die keuzevrijheid is er niet voor niets. Beentjes kan zich best voorstellen dat bewoners niet meteen warmlopen voor centrale verwarming en mechanische ventilatie. “Ook de bewonerscommissie was in eerste

Het complex Olympia ligt in de Olympiabuurt van het geliefde stadsdeel Oud-Zuid in Amster-dam. Dit is de voorgevel van Olympiaweg 66 t/m 92.

Het woongebied heeft een rustig en besloten karakter, met woonblokken rond een aantal pleinen en speelplekken. Dit is de voorgevel van Sportstraat 1 t/m 21.

nr 3 2009 project amsterdam20

instantie niet voor een nieuw systeem. We hebben de Woonbond als onafhankelijke partij gevraagd naar de huidige vocht- en ventilatiehuis-houding te kijken en de uitkomsten waren erg slecht. Als steekproef hebben we toen bij een aantal bewoners de ventilatie en luchtkwaliteit in de woning gemeten. Dat viel vies tegen. We hebben toen samen geconstateerd dat verbetering van de ventilatie essentieel is.” Maar dat was niet het enige tegenvallende resultaat: “Tijdens het onderzoek zagen we ook nogal wat zwamvorming op de begane grond. Helaas hebben de bewoners van de begane grond in deze geen keuze, die moet gewoon worden aangepakt. Bewoners waren uiteraard niet blij, maar beseffen ook dat het risico te groot is om het maar zo te laten. We gaan consequent te werk, want het zijn nu gewoon ongezonde toestanden.” Kunnen bewoners er eigenlijk ook voor kiezen om geen cv of mv te laten installeren? “Jazeker”, antwoordt Beentjes, “we willen bewoners nergens toe dwingen. Er zijn vier opties waaruit men kan kiezen. Maar als iemand geen mv of cv wil, gaan we wél even langs voor een gesprek over het belang ervan. Bewoners hebben geen keuze in het noodzakelijke onderhoud, die maatregelen zijn onvermijdelijk en er is geen huurverhoging mee gemoeid.” Door die vrije keuze moet je natuurlijk wel opletten dat er niet heel veel kanalen door de relatief kleine woningen van beneden naar boven worden gebracht. Beentjes licht toe: “Daarom brengen we de rookgasafvoeringen via de balkon-kast aan de achterkant omhoog naar het dak toe. We maken een koker van kraaldelen die ervoor zorgt dat de uiteindelijke constructie past bij de strikte, beeldbepalende architectuurorde van de gordel.”

InDelIngsWIJZIgIngQua nieuwe indeling van het huis hebben de bewoners ook keuzemoge-lijkheden. “De plattegronden veranderen stevig, ook door toedoen van de bewoners zelf. Eisen van deze tijd, onderhoud en mutatie vragen continu om aanpassingen. Als je kijkt naar de bestaande en nieuwe situatie dan praten we echt over een drastische indelingswijziging”, verklaart projectleider Beentjes. “Binnen gaan alle lichtscheidingswan-den eruit, ook vanwege het geluid. Die wanden zijn doorgemetseld tot tegen de balklaag van de bovenliggende woning aan. En als je nou iets aan het geluid wil doen, zul je in één keer dat geluidscherm goed moeten aanbrengen en vrij hangend van de bovenconstructie. Dat bete-kent dat je die wanden wel weg moét halen, wil je een goed resultaat

DemAnDFlOW WOnIngventIlAtIesYsteem Goede ventilatie is noodzakelijk voor een comfortabel binnenklimaat. Het ventileren van alleen de keuken, badkamer en toilet is dan ook niet voldoende. Het volledig automatische mechanische ventila-tiesysteem ‘DemandFlow’ van Itho is gebaseerd op natuurlijke luchttoevoer en mechanische luchtafvoer in iedere ruimte. Ook de woonkamer en de slaapkamers hebben afzuigpunten. Ieder afzuigpunt is via een eigen kanaal aangesloten op de verzamelkast, het DemandFlow plenum. Hierin zit één centrale CO2-sensor die regelmatig het CO2-niveau meet in alle verblijfsruimten. Zodra het niveau in een ruimte stijgt, zorgt het systeem er automatisch voor dat er meer wordt geventileerd. De klep wordt dan proportioneel open-gestuurd. Als meerdere ruimten een ventilatievraag hebben, gaat de ventilator harder draaien. Zodra het CO2-gehalte weer op het gewenste niveau is, sluit de regelklep automatisch en wordt de ventilator teruggeregeld. In de badkamer wordt niet alleen continu het CO2-gehalte gemeten, maar ook de relatieve luchtvochtigheid. Om dit te kunnen meten, zit in de plenum ook een RV-sensor. Als de luchtvochtigheid in de badkamer stijgt, zal het systeem direct de badkamer voorrang geven en er meer gaan ventileren. In de keuken worden twee afzuigpunten aangebracht. Een daarvan is voor de motorloze wasemkap of de Itho HR-wasemkap. De kap kan in de keuken worden bediend. Na een bepaalde periode wordt de afzuigkapfunc-tie automatisch uitgeschakeld.

OlYmPIABuurtHet complex Olympia ligt in de Olympiabuurt van het geliefde stadsdeel Oud-Zuid in Amsterdam en behoort tot de zogenoemde gordel 20-40 uit het bouwjaar 1928. Het stedenbouwkundig plan is van architect en stedenbouwkundige Berlage. Het complex is een beeldbepalend ensemble ontwor-pen door architect Jan Gratama en is in de Amsterdamse Schoolstijl gebouwd. Het wordt in architectonische zin gewaardeerd met architec-tuurorde I op een schaal van I tot IV, wat inhoudt dat er strenge regels gelden op het gebied van (ver)bouwen en renovatie. Het geheel bestaat uit vijf blokken. Nog dit jaar zal het complex op de gemeentelijke monumentenlijst worden geplaatst. Het complex telt circa 550 woningen tussen de Olympiakade, Olympiaweg, Turnerstraat en Speer-straat. De Marathonweg doorkruist het complex. Het woongebied heeft een rustig en besloten karak-ter, met woonblokken rond een aantal pleinen en speelplekken.

Via de balkonkast aan de achterkant worden de rookgasafvoeringen naar het dak geleid. Een koker van kraaldelen zorgt ervoor dat de uiteindelijke constructie past bij de architec-tuurorde van de gordel. Dit is de achtergevel van Turnerstraat 13 t/m 21.

nr 3 2009project amsterdam 21

behalen”, aldus Beentjes. De bestaande situatie heeft een ouderwetse keuken met een gemet-seld toogje waar vroeger het fornuis onder stond. Plus twee à drie slaapkamers en een douche gecombineerd met een toilet. “Dan praten we dus over een vierkamerwoning waar we kijkend naar de huidige eisen een tweepersoonsslaapkamer, een badkamer en een woonkamer in combinatie met een grote eetkeuken kunnen creëren. De bewoners kunnen kiezen om tussen de woonkamer en de keuken glasdeuren te plaatsen en zo een doorzonkamerkeuken te maken, redelijk naar de huidige maatstaven”, somt Beentjes op. Met extra wensen van bewo-ners wordt ook rekening gehouden. “Oudere bewoners zeggen soms: ‘ja, allemaal leuk en aardig, maar waar kan m’n kleinkind slapen en waar kan ik m’n meubeltjes kwijt?’ Daarom plaatsen we op verzoek een scheidingswand die de keuken halveert en een extra slaapkamertje creëert”, legt Beentjes uit.

energIelABel A-BDe Woonbond, de landelijke belangenbehartiger van huurders, onder-zocht de huidige energiebehoefte in het complex Olympia. Berekend is wat de geplande onderhoudsmaatregelen aan energiebesparingen opleveren. De belangrijkste conclusie: de woningen worden aanzien-lijk comfortabeler en krijgen een veel gezonder binnenklimaat. Isolatie heeft hier ook een belangrijk aandeel in. Beentjes verklaart: “Met het oog op energiebesparing wordt alles geïsoleerd, uiteraard. We hebben ons hierin laten adviseren door de Woonbond. We streven naar energielabel A-B en dat gaat nog lukken ook, dat is heel mooi. Door aan de binnenzijde te isoleren en ook de begane grondvloer, het dak en de tussenlaag kan je best veel besparen. De Woonbond heeft de bewoners tijdens een informatieavond verteld dat hun woning

PROJECTGEGEVENS

Naam en Plaats Complex Olympia,

Oud-Zuid, Amsterdam

Aantal woningen en typen 546

portiekwoningen en 38 bedrijfs-/

winkelruimten

Bouwjaar 1928

Eigenaar Stichting Ymere

Architect Interbouwcare BV, Hoorn

Aannemer Hemubo Bouwgroep BV,

Almere

Uitvoering 2010 - 2012

Uitvoeringswijze Projectmatig

Projectfase Voorbereiding

MAATREGELEN IN HOOFDLIJNEN

I SCHIL

1. Dak Repareren

2. Dichte gevel (voor) Repareren

3. Gevelopeningen (voor) Deels

vervangen/deels repareren

4. Balkon Repareren

II WONING INTERN

5. Keuken Vernieuwen

6. Douche Vernieuwen/verplaatsen

7. Toilet Vernieuwen/verplaatsen

8. Indelingswijziging (binnen

casco) Deels indelingswijziging

9. Vergroting casco (uitbouw/

opbouw) N.v.t.

III INSTALLATIES

10.Cv-/mv-units HR-ketel en vraag-

gestuurde ventilatie per vertrek

(CO2)

11.Rest woninginstallatie

Vernieuwen

IV GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN

12.Entree: Repareren/opfrissen

13.Trappenhal en/of galerij e.d.

Repareren/opfrissen

14.Lift N.v.t.

15.Bergingen inpandig e.d. Repareren

V WOONOMGEVING

16.Erfafscheidingen/buitenbergingen

e.d. N.v.t.

17.Inrichting omgeving/achterpaden

e.d. Repareren

KOSTEN PER WONING (PEIL 2008)

I Schil € 32.795,-

II Woning intern € 32.667,-

III Woninginstallaties € 16.687,-

IV Gemeenschappelijke ruimten € 0,-

V Woonomgeving € 0,-

Aanneemsom inclusief BTW totaal

per woning € 82.149,-.

PRIJS/KWALITEIT

Kale huurprijs voor en na

renovatie Onbekend

Aantal WWS-punten voor en na

renovatie Onbekend

weliswaar iets kleiner wordt door de voorzetwandjes, maar dat ze tegelijkertijd fors kunnen besparen op hun gasrekening, gemiddeld rond de €36 per maand.”

kOPen OF hurenOver de ambitie van het renovatieproject is Beentjes helder: “De hoofdambitie is woningen maken naar de eisen van deze tijd. De inbouw is verouderd en tegelijkertijd moeten het energieverbruik en de geluidsoverlast omlaag. Om een goed beeld te geven van de maat-regelen en hoe een woning eruit kan gaan zien, heeft Ymere een modelwoning gemaakt aan de Olympiaweg. Belangstellenden kunnen die bezichtigen en ook persoonlijk vragen stellen aan experts over bijvoorbeeld het kopen van de huurwoning. “Alle bewoners hebben hierin de vrije keuze. Naast huren kunnen zij de eigen woning ook aankopen onder de voorwaarden van Koopgarant. Dit betekent 25 procent korting op de marktwaarde. Men kan ook doorschuiven in het complex en die woning vervolgens aanschaffen. Dat is voor sommige bewoners zoals starters een heel mooie optie. Je krijgt een kant-en-klare woning voor een betaalbaar bedrag waar je niets meer aan hoeft te doen”, besluit Beentjes. n

AMSTERDAM Wooncomplex Olympia Oude situatie Schaal 1:200

AMSTERDAM Wooncomplex Olympia Nieuwe situatie Schaal 1:200