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Mietrecht fuumlr Mieter

Was Mieter wissen sollten

Meine AK Ganz groszlig fuumlr mich da AK-Hotline T 05 7799-0

Als Mieter hat man Rechte aber auch Pflichten Lesen Sie in dieser Broschuumlre was Sie beim Abschluss eines Mietvertrages beachten sollten welche Kosten anfallen was Ihnen zusteht und worauf Sie achten muumlssen

Ihr

Josef Pesserl AK-Praumlsident

mietrecht2c2011 27062011 1426 Uhr Seite 1

MIETRECHT FUumlR MIETER

Autor der Broschuumlre Mag Michael Tschamer AK Kaumlrnten

Aktualisiert im Juni 2014

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INHALT

Immobilienmakler 3 Mietrechtsgesetz (MRG) 6 Hauptmiete ndash Untermiete 8 Anmietung einer Wohnung 11 Anfangskosten 20 Mietzins 24 Hauptmietzinsabrechnung 35 Mietzinserhoumlhungen bei laufenden Vertraumlgen 36 Wertbestaumlndigkeit des Mietzinses 39 Betriebskosten 40 Befristete Mietvertraumlge 41 Rechte und Pflichten des Mieters 44 Ende des Mietverhaumlltnisses 50 Investitionskostenersatz 57 Anhang 60

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IMMOBILIENMAKLER

Ein Immobilienmakler vermittelt Miet- oder Kaufvertraumlge Er muss seinem Kunden saumlmtliche Kosten die durch den Abschluss des Vertrages vorshyaussichtlich entstehen schriftlich bekannt geben Die Houmlhe der Vershymittlungsprovision ist gesondert anzufuumlhren Der Makler hat keinen Anshyspruch auf einen Vorschuss Die Provision steht ihm erst zu wenn der Mietvertrag abgeschlossen ist

Provisionshoumlhe

Die Houmlhe der Provision ist Vereinbarungssache Nach oben hin ist sie durch die Immobilienmaklerverordnung begrenzt Die Grundlage fuumlr die Bemessung der Provision ist der monatliche Bruttomietzins Der Bruttoshymietzins setzt sich zusammen aus dem Haupt- oder Untermietzins plus den Betriebskosten Zusaumltzlich darf der Makler die Umsatzsteuer in Houmlhe von 20 Prozent dem Kunden weiterverrechnen

Die in der Immobilienmaklerverordnung geregelten Provisionshoumlchstshysaumltze haumlngen von der Dauer des vermittelten Mietverhaumlltnisses ab Fuumlr die Vermittlung eines auf drei oder weniger Jahre befristeten Mietvershyhaumlltnisses darf mit dem Mieter houmlchstens der einfache monatliche Brutshytomietzins als Provision vereinbart werden Fuumlr die Vermittlung eines unshybefristeten oder eines laumlnger als auf drei Jahre befristeten Mietverhaumlltshynisses darf der Makler houmlchstens den zweifachen monatlichen Bruttoshymietzins verlangen Der bdquomakelnde Hausverwalterldquo darf dem Mieter eine Bruttomonatsmiete als Provision in Rechnung stellen Bei auf drei Jahre und kuumlrzer befristeten Mietvertraumlgen duumlrfen Hausverwalter eine halbe Bruttomonatsmiete verlangen Werden die zulaumlssigen Provisionshoumlchstshybetraumlge uumlberschritten so sollte man den zuviel verlangten Betrag einfach nicht bezahlen oder sofern bereits bezahlt innerhalb von drei Jahren zuruumlckverlangen

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BEISPIEL Ein Mieter will einen Mietvertrag auf fuumlnf Jahre abschlieszligen Er haumltte monatlich folgende Zahlungen zu leisten

Hauptmietzins Betriebskosten Heizkosten

31249 2

10610 2

4578 2

46438 2

4186 2

916 2

51540 2

Zwischensumme +10 USt (von Hauptmiund Betriebskosten) + 20 USt (von Heizkosten) Gesamt

etzins

Fuumlr die Provisionsberechnung duumlrfen nicht 51540 2 herangezogen werden sondern nur 41860 2 (Hauptmietzins und Betriebskosten) Zusaumltzlich zur ermittelten Provision verrechnet der Makler die von ihm abzufuumlhrende Umsatzsteuer von 20 Prozent Der Mieter muumlsste dem Makler in diesem Beispiel 41860 2 mal 2 + 20 = 100464 2

an Provision bezahlen

Vorsicht Fallen

Bestehen Zweifel an der Seriositaumlt eines Maklers sollten Sie sich einershyseits erkundigen ob er uumlberhaupt eine Gewerbeberechtigung hat und ob der Wohnungsabgeber von der Taumltigkeit des Maklers weiszlig

Fuumlhren Sie eine Wohnungsbesichtigung nie alleine mit dem Makler durch Im Streitfall kann ein Zeuge als Beweismittel sehr nuumltzlich sein

Verlassen Sie sich niemals auf muumlndliche Zusagen Lassen Sie sich vom Makler alle Informationen die fuumlr Sie wichtig sind und alle muumlndshylich getroffenen Vereinbarungen (zum Beispiel uumlber die Provisionshoumlhe) schriftlich geben

Lassen Sie sich vom Makler nicht unter Zeitdruck setzen Untershyschreiben Sie das Wohnungsanbot erst dann wenn Sie wirklich sicher sind die besichtigte Wohnung mieten zu wollen Denn mit ihrer Untershyschrift geben Sie die verbindliche Erklaumlrung ab die im Anbot genannshyten Bedingungen zu akzeptieren

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Ruumlcktrittsrecht

Unter bestimmten Voraussetzungen kann man von Vertragserklaumlrungenacirc bei Immobiliengeschaumlften (zB Anbot Kauf- oder Mietvertrag) kostenlosacirc zuruumlcktreten Gibt der Konsument seine Vertragserklaumlrung am Tag deracirc erstmaligen Besichtigung der Wohnung ab kann er binnen einer Wocheacirc seinen Ruumlcktritt schriftlich erklaumlren Das Ruumlcktrittsrecht gilt nicht wennacirc man erst einen Tag nach der Besichtigung das Angebot oder den Vertragacirc unterzeichnet Die einwoumlchige Ruumlcktrittsfrist beginnt erst zu laufen wennacirc der Konsument eine Kopie seiner Vertragserklaumlrung und eine schriftlicheacirc Belehrung uumlber sein Ruumlcktrittsrecht erhalten hat Die Ruumlcktrittsfrist endet aber jedenfalls Ccedil acircO ˆ laquo nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung

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MIETRECHTSGESETZ (MRG)

Das Mietrechtsgesetz bietet dem Mieter umfassender Schutz Es gilt jedoch nur fuumlr einen Teil der vermieteten Wohnungen zur Gaumlnze Auf viele Mietverhaumlltnisse ist das Mietrechtsgesetz entweder gar nicht oder nur teilweise anzuwenden

Volle Anwendung

Mietwohnungen in Gebaumluden die vor dem 1 7 1953 errichtet wurden und mehr als zwei Wohnungen haben

vermietete Eigentumswohnungen in Gebaumluden die vor dem 9 5 1945 errichtet wurden und mehr als zwei Wohnungen haben

Wohnungen in gefoumlrdert errichteten Gebaumluden mit mehr als zwei Wohnungen

Auf Mietverhaumlltnisse in diesen Wohnungen sind saumlmtliche Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes anzuwenden Der Mieter hat den bestmoumlglichen Schutz

Teilweise Anwendung

Mietgegenstaumlnde in Gebaumluden die aufgrund einer nach dem 30 6 1953 erteilten Baubewilligung ohne Wohnbaufoumlrderung neu errichtet wurden

vermietete Eigentumswohnungen in Gebaumluden die aufgrund einer nach dem 8 5 1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurden

Mietverhaumlltnisse uumlber nach dem 31 12 2001 neu errichtete Dachshywohnungen bzw uumlber erst auszubauende Dachbodenraumlumlichkeiten

Mietgegenstaumlnde die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau aufgrund einer nach dem 31122001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind sowie unausgebaute Dachbodenraumlumlichshykeiten die nach dem 31122001 mit der Abrede vermietet wurden werden dass darin ndash zum Teil oder zur Gaumlnze ndash durch den Hauptmieter eine Wohnung oder Geschaumlftsraumlumlichkeit errichtet wird

Mietgegenstaumlnde die durch einen Zubau aufgrund einer nach dem 3092006 erteilten Baubewilligung neu geschaffen wurden

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Fuumlr diese Wohnungen gelten nur einige Regeln des Mietrechtsgesetzes Die wichtigsten betreffen die Bestimmungen uumlber den Kuumlndigungsshyschutz den Abschluss von Zeitmietvertraumlgen sowie das Eintrittsrecht in einen Mietvertrag nach dem Tod des Mieters Nicht anzuwenden sind hingegen beispielsweise die Regeln uumlber die Houmlhe des Mietzinses und den Umfang der Betriebskosten Hier ist ausschlaggebend was der Vermieter mit dem Mieter vereinbart Bevor man als Mieter den Vertrag unterschreibt sollte man ihn unbedingt von einer rechtlich kompetenten Personen pruumlfen lassen

Keine Anwendung

Heime Ledigen- Lehrlings- Senioren- oder Schuumller- bzw Studentenshyheime

Dienst- Natural- oder Werkswohnungen

Maximal auf 6 Monate befristete Mietvertraumlge uumlber Zweitwohnungen die beruflich bedingt in Anspruch genommen werden und Geschaumlftsshyraumlumlichkeiten

Ferienwohnungen

Mietgegenstaumlnde in einem Haus mit nicht mehr als zwei selbstaumlndigen Wohnungen oder Geschaumlftsraumlumlichkeiten (sofern der Mietvertrag nach dem 31 12 2001 abgeschlossen wurde)

Fuumlr diese Mietverhaumlltnisse gelten nur die Vorschriften des Allgemeinen Buumlrgerlichen Gesetzbuches Da diese sehr allgemein gehalten sind vereinbaren Vermieter und Mieter Details meist erst im Mietvertrag Es empfiehlt sich solche Vertraumlge besonders genau zu pruumlfen Auf die speshyziellen Schutzvorschriften des Mietrechtsgesetzes kann man sich hier eben nicht verlassen

Genossenschaftswohnungen

Fuumlr Mietvertraumlge uumlber bdquoGenossenschaftswohnungenldquo gelten die wesentshylichsten Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes und daruumlber hinaus noch die speziellen Vorschriften des Wohnungsgemeinnuumltzigkeitsshygesetzes Die wichtigste Abweichung vom Mietrechtsgesetz betrifft die Mietzinsgestaltung Uumlber diese sowie uumlber weitere Besonderheiten inforshymiert die AK-Broschuumlre bdquoWohnrecht ndash Eine Information fuumlr Mieter von Genossenschaftswohnungenldquo

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HAUPTMIETE ndash UNTERMIETE

Hauptmiete

Hauptmiete liegt vor wenn der Vermieter

Eigentuumlmer der Liegenschaft

Fruchtgenussberechtigter

Wohnungseigentumsbewerber

Mieter oder Paumlchter eines ganzen Hauses ist

Das gilt auch dann wenn der Mietvertag als bdquoUntermietvertragldquo bezeichshynet wird

Ein Wechsel des Vermieters (Hauseigentuumlmers) hat grundsaumltzlich keinen Einfluss auf die Rechtsposition des Hauptmieters Wird ein Wohnhaus beispielsweise verkauft so ist auch der neue Hauseigentuumlmer an die bestehenden sprich bdquoaltenldquo Mietvertraumlge gebunden Der Hauptmieter kann nur in ganz wenigen Ausnahmefaumlllen erfolgreich gekuumlndigt werden (zB Eigenbedarf des Vermieters) Der Vermieter muss die Kuumlndigung in einem solchen Fall bei Gericht einbringen Eine muumlndlich ausgesprocheshyne Kuumlndigung oder eine mittels eingeschriebenen Briefes vom Vermieter dem Mieter gegenuumlber ausgesprochene Kuumlndigung ist nicht rechtswirkshysam

Recht des Hauptmieters zur Untervermietung

Fast in jedem Hauptmietvertrag ist vereinbart dass die Untervermietung ein Kuumlndigungsgrund ist Tatsaumlchlich kann der Vermieter den Hauptshymieter nur aus folgenden Gruumlnden kuumlndigen

bei gaumlnzlicher Untervermietung der Wohnung wenn also der Hauptshymieter keinen Teil der Wohnung mehr selbst benuumltzt

der Hauptmieter verlangt einen unverhaumlltnismaumlszligig hohen Untermietshyzins

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In folgenden Faumlllen kann der Vermieter den Mieter zwar nicht kuumlndigen jedoch auf Unterlassung der Untervermietung klagen

die Anzahl der Bewohner uumlbersteigt die Anzahl der Wohnraumlume (bdquoUumlbershybelagldquo)

es besteht Grund zur Annahme dass der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stoumlren wird

Eine teilweise Untervermietung vorausgesetzt der Hauptmieter wohnt noch in der Wohnung und es liegt keiner der oben angefuumlhrten Gruumlnde vor kann der Vermieter nicht verbieten

Untermiete

Mietvertraumlge die in keine der oben genannten Kategorien eingeordnet werden koumlnnen sind Untermietvertraumlge

Stellung des Untermieters

Das Mietrechtsgesetz sieht fuumlr Untermietvertraumlge nur sehr wenige ausshydruumlckliche Bestimmungen vor Diese betreffen vor allem die Aufloumlsung des Mietverhaumlltnisses und den zulaumlssigen Untermietzins Der Untermieter hat prinzipiell den gleichen Kuumlndigungsschutz wie der Hauptmieter Lediglich bdquowichtige Interessen des Untervermietersldquo sind im Mietrechtsshygesetz als zusaumltzlicher Kuumlndigungsgrund angefuumlhrt Wenn der Hauptshymieter (Untervermieter) sein Mietverhaumlltnis aufloumlst wird er auch das Untermietverhaumlltnis kuumlndigen da der Hauptmieter die Wohnung geraumlumt uumlbergeben muss Der Untervermieter muss den Untermieter aber von einer bevorstehenden Aufloumlsung des Hauptmietverhaumlltnisses unverzuumlgshylich informieren Ein Wechsel des Hauseigentuumlmers hat grundsaumltzlich keishynen Einfluss auf das Untermietverhaumlltnis Die im Mietrechtsgesetz vorgeshysehenen Rechte des Mieters betreffend die Kontrolle von Betriebsshykostenabrechnungen den Investitionskostenersatz usw gelten nur fuumlr Hauptmietvertraumlge Als Untermieter ist man diesbezuumlglich also immer auf die Kooperation mit dem Untervermieter angewiesen Beabsichtigt ein Untermieter beispielsweise die Vornahme von Investitionen in der Wohnung sollte er deren Abgeltung im Falle der Aufloumlsung des Mietvershyhaumlltnisses vorher unbedingt vertraglich absichern

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Scheinuntermiete

Oft versuchen Vermieter zur Umgehung der Mieterschutzbestimmungen ein Hauptmietverhaumlltnis als Untermietverhaumlltnis bdquoauszugebenldquo Zum Beispiel werden Familienmitglieder des Eigentuumlmers einer Wohnung als bdquoHauptmieterldquo vorgeschoben um Untermietvertraumlge abschlieszligen zu koumlnshynen Der bdquoScheinuntermieterldquo kann in diesen Faumlllen bei den Bezirksshygerichten bzw bei der Schlichtungsstelle beantragen als Hauptmieter anerkannt zu werden

BEISPIEL Herr Kurt ist Eigentuumlmer eines Hauses Seine Tochter Tanja ist Hauptmieterin einer Wohnung die an den Studenten Stefan untershyvermietet wurde Tanja hat niemals in der Wohnung gewohnt Stefan hat die Hauptmieterin nie gesehen Die Vertragsverhandlungen hat er mit Herrn Kurt gefuumlhrt und auf ihn lauten auch die Mietzinsshyvorschreibungen Dieser Sachverhalt weist stark darauf hin dass der Hauptmietvertrag zwischen Herrn Kurt und Tanja nur abgeshyschlossen wurde damit Stefan nicht die Rechte eines Hauptmieters erhaumllt Stefan kann in diesem Fall die Anerkennung als Hauptmieter beantragen

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ANMIETUNG EINER WOHNUNG

Mietvertrag

Mietvertraumlge koumlnnen nicht nur schriftlich abgeschlossen werden Auch wenn sich der Vermieter mit dem Mieter muumlndlich uumlber den wesentlishychen Inhalt des Mietvertrages was gemietet werden und wieviel dafuumlr bezahlt werden soll einigt kommt ein Mietvertrag zustande Schriftlichkeit ist somit ebensowenig Voraussetzung fuumlr einen guumlltigen Mietvertrag wie die Vergebuumlhrung des Mietvertrages Gerade bei der Vermietung von Privatwohnungen wird der Mietvertrag oft leichtfertig durch die Uumlbernahme der Wohnungsschluumlssel durch den Mieter und die gleichzeitige Bezahlung des ersten Monatsmietzinses an den Vermieter abgeschlossen Auch ein auf diese Weise abgeschlossener Mietvertrag kann obwohl er nicht schriftlich abgeschlossen wurde vom Mieter nur mehr unter Einhaltung der gesetzlichen Kuumlndigungsbestimmungen beendet werden Bis zum tatsaumlchlichen Ende des Mietverhaumlltnisses muss der Mieter den vereinbarten Mietzins weiterbezahlen Der Vorteil eines muumlndlich abgeschlossenen Mietvertrages liegt fuumlr den Mieter darin dass er zwingend unbefristet gilt Er unterliegt ndash abgesehen eines Mietverhaumlltnisses in einem Ein- oder Zwei-Familienhaus ndash den Kuumlndishygungsschutzbestimmungen des Mietrechtsgesetzes Der Vermieter kann diesen nur unter Heranziehung eines im Gesetz vorgesehenen Kuumlndigungsgrundes gerichtlich aufkuumlndigen Der Mieter hingegen jedershyzeit unter Einhaltung einer einmonatigen Kuumlndigungsfrist zum Monats-letzten ndash gerichtlich ndash auch ohne Angabe von Gruumlnden

Grundsaumltzlich ist derjenige der im Mietvertrag als Vermieter angefuumlhrt ist Vertragspartner des Mieters Ausnahme der Vermieter erteilt einer anderen Person eine entsprechende Vollmacht Der Mieter muss sich daher in allen rechtlichen Angelegenheiten ausschlieszliglich an den im Mietvertrag angefuumlhrten Vermieter oder an dessen bevollmaumlchtigten Vertreter halten In der Praxis kommt es haumlufig vor dass Personen als Vermieter auftreten die weder im Mietvertrag als Vermieter genannt sind noch eine Vollmacht besitzen Greifen diese Personen in die Rechtsshystellung des Mieters ein kann er rechtliche Schritte gegen sie ergreifen bzw sollte er deren Anweisungen ignorieren Andererseits muss sich der Mieter aber auch bewusst sein dass Vereinbarungen die er mit dieshysen Personen trifft grundsaumltzlich nicht rechtswirksam sind So ist etwa

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eine einvernehmliche Aufloumlsung des Mietverhaumlltnisses die der Mieter mit der nicht bevollmaumlchtigten Person trifft um vorzeitig aus dem Mietshyvertrag bdquoaussteigenldquo zu koumlnnen nicht rechtswirksam

Sind in einem Mietvertrag mehrere Personen als Hauptmieter angefuumlhrt haften sie dem Vermieter solidarisch fuumlr den Mietzins Verlaumlsst also einer der Mieter die Wohnung und ist beispielsweise dessen Aufenthalt unshybekannt so muumlssen die in der Wohnung verbleibenden Mieter dennoch den gesamten Mietzins zahlen Der Vermieter kann von jedem der Mieter den gesamten Mietzins fordern Wie sich die Mieter die Zahlungen untershyeinander aufteilen ist unwesentlich

Hausordnung

Meist wird gemeinsam mit dem Mietvertrag auch eine Hausordnung vershyeinbart Die Hausordnung legt Regeln fuumlr die Benuumltzung der Wohnungen bzw der gesamten Wohnhausanlage fest Die Hausordnung gilt nur wenn sie auch vereinbart wurde und kann auch nicht einseitig abgeaumlnshydert werden Wenn keine Hausordnung vereinbart wurde gelten die Regeln die ortsuumlblich sind

Mietrechtsabtretung

Zieht der bisherige Mieter aus der Wohnung aus kann er seine Mietshyrechte an nahe Angehoumlrige abtreten wenn folgende Voraussetzungen gleichzeitig erfuumlllt sind

eine Abtretung ist nur an Ehegatten (nicht an Lebensgefaumlhrten) und Verwandte in gerader Linie (Kinder Enkelkinder Eltern Groszligeltern) Adoptivkinder und Geschwister nicht aber an andere Verwandte (nicht adoptierte Stiefkinder Nichte Neffe Onkel Tante) moumlglich

Ehegatten Verwandte in gerader Linie und Adoptivkinder muumlssen minshydestens die letzten zwei Jahre vor dem Auszug des bisherigen Mieters mit diesem im gemeinsamen Haushalt gewohnt haben Bei Geschwistern betraumlgt die Frist fuumlnf Jahre Es reicht aber auch eine kuumlrshyzere Frist des gemeinsamen Haushaltes wenn der bisherige Mieter und der Eintrittsberechtigte die Wohnung gemeinsam bezogen haben und seither dort gewohnt haben Bei Ehegatten wuumlrde eine kuumlrzere

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Frist auch genuumlgen wenn sie zumindest seit der Heirat gemeinsam in der betreffenden Wohnung wohnen Ein gemeinsamer Haushalt liegt noch nicht vor wenn zwei oder mehrere Personen an der gleichen Adresse gemeldet sind sondern nur dann wenn diese tatsaumlchlich gemeinsam in der gleichen Wohnung wohnen Die polizeiliche Meldung und damit auch der Meldezettel sind nur ein Indiz fuumlr einen gemeinsashymen Haushalt

der bisherige Mieter muss nachweisbar die Wohnung tatsaumlchlich vershylassen

Liegen alle diese Voraussetzungen vor gehen die Mietrechte auf den neuen Mieter uumlber sobald sich der bisherige Mieter mit dem Eintretenden auf den Mietrechtsuumlbergang geeinigt hat Der Vermieter muss nicht zustimmen Es ist daher auch kein neuer Mietvertrag noumltig Es fallen auch keine Vergebuumlhrungskosten an Dennoch ist eine schriftliche Mitteilung an den Vermieter zweckmaumlszligig und auch im Gesetz vorgeschrieben Die Anzeige kann mit einem einfachen Schreiben erfolgen das vom bisherishygen und vom eintretenden Mieter unterschrieben wird

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Muster ndash Mietrechtsabtretung

An dieden HausverwaltungHauseigentuumlmer helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip Klagenfurt am helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip

Betriffthelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip (Wohnungsadresse)

Mietrechtsabtretung gemaumlszlig sect 12 Absatz 2 Mietrechtsgesetz

Sehr geehrte Damen und Herren

Ich teile Ihnen mit dass ich meine oben angefuumlhrte Wohnung die ich bisher als Mieter bewohnt habe verlasse und dieselbe meiner Tochter) helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip die mit mir seit helliphelliphelliphelliphelliphelliphellip im gemeinsamen Haushalt lebt gemaumlszlig sect 12 Abs 2 MRG per helliphelliphelliphelliphelliphellip (Datum) abtrete

Meine Tochter) ist in Hinkunft fuumlr die Bezahlung des Mietzinses haftbar

Mit freundlichen Gruumlszligen)

Ich teile Ihnen mit dass ich die oben angefuumlhrte Wohnung in der ich bisher mit meinem Vater) helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip dem bisherishygen Mieter im gemeinsamen Haushalt gelebt habe gem sect 12 Abs 2 MRG uumlbernehme und in die Mietrechte eintrete

Ich ersuche Sie in Hinkunft den Mietzins auf meinen Namen vorzushyschreiben


Anmerkungen ) Hier ist zu variieren je nach dem wer eintrittsberechtigt ist ) Hier hat der bisherige Mieter zu unterschreiben ) Hier ist zu variieren je nach dem wer der bisherige Mieter war ) Hier hat die eintretende Person zu unterschreiben

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Mietrechtseintritt

Der Mietvertrag wird durch den Tod des Vermieters nicht aufgeloumlst Auch durch den Tod des Mieters wird der Mietvertrag nicht aufgeloumlst Der Erbe des Mieters tritt automatisch in den Mietvertrag ein der Mietvertrag kann jedoch von dem Erben des Mieters wie auch vom Vermieter aufgeloumlst werden

Diese Kuumlndigungsmoumlglichkeit hat der Vermieter dann nicht wenn eine eintrittsberechtigte Person (Mitbewohner des verstorbenen Mieters) vorshyhanden ist Dann gehen die Mietrechte an der Wohnung auf diesen Mitbewohner uumlber Der Vermieter hat keine Kuumlndigungsmoumlglichkeit Dashymit der Mitbewohner sein Eintrittsrecht geltend machen kann muumlssen folgende Voraussetzungen vorliegen

eintrittsberechtigt sind der Ehegatte die Verwandten in gerader Linie (Kinder Enkelkinder Eltern) Adoptivkinder und Geschwister wenn sie zum Zeitpunkt des Todes mit dem bisherigen Mieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben Eintrittsberechtigt ist auch der Lebensgefaumlhrte wenn er mindestens die letzten 3 Jahre vor dem Tod des Mieters mit diesem eine eheaumlhnliche Haushaltsgemeinschaft gefuumlhrt hat oder mit diesem die Wohnung gemeinsam bezogen und dort gewohnt hat

auszligerdem wird auch ein dringendes Wohnbeduumlrfnis des Eintretenden gefordert Es darf keine andere entsprechende Wohnmoumlglichkeit fuumlr ihn vorhanden sein

Liegen diese Voraussetzungen vor gehen die Mietrechte auf den Einshytrittsberechtigten uumlber Es ist daher auch kein neuer Mietvertrag noumltig und so fallen auch keine Vergebuumlhrungskosten an Dennoch ist die Mitshyteilung an den Vermieter zweckmaumlszligig und auch im Gesetz vorgeschrieshyben Die Anzeige kann mit einem einfachen Schreiben erfolgen

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Muster ndash Eintritt in das Mietrecht

An dieden HausverwaltungHauseigentuumlmer helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip Klagenfurt am helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip

Betrifft helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip (Wohnungsadresse)

Eintritt in das Mietrecht gemaumlszlig sect 14 Absatz 3 Mietrechtsgesetz


Ich teile Ihnen mit daszlig meine Mutter) helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip die bisherige Mieterin am helliphelliphelliphellip verstorben ist Da ich mit meiner Mutter) zum Zeitpunkt des Todes im gemeinsamen Haushalt gelebt habe trete ich gemaumlszlig sect 14 Abs 3 MRG in die Mietrechte ein

Ich ersuche Sie in Zukunft den Mietzins auf meinen Namen vorzushyschreiben


Anmerkungen ) Hier ist zu variieren je nach dem wer bisher Mieter war (Groszligmutter Bruderhellip) ) Hier hat die eintretende Person zu unterschreiben

Treffen die Voraussetzungen auf mehrere Mitbewohner zu treten alle Mitbewohner in den Mietvertrag ein auszliger sie teilen dem Vermieter mit dass sie die Mietrechte nicht fortsetzen wollen

BEISPIEL Verstirbt der Vater der den Mietvertrag abgeschlossen hat treten sowohl die Frau als auch die drei Kinder in den Mietvertrag ein wenn alle die Voraussetzungen erfuumlllen und keiner der Eintritts-berechtigten dem Vermieter bekannt gibt dass er nicht eintreten will (und zwar binnen 14 Tagen wie dies das Mietrechtsgesetz vorsieht)

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Mietzins bei Mietrechtsabtretung bzw Mietrechtseintritt

Unveraumlnderter Mietzins

Ist der nachfolgende Mieter der Ehegatte Lebensgefaumlhrte oder ein minshyderjaumlhriges Kind bzw Enkel (privilegierte Angehoumlrige) bleibt der Mietzins unveraumlndert

Erhoumlhter Mietzins

Erfolgt der Eintritt in einen vor dem 131994 abgeschlossenen Mietvershytrag durch volljaumlhrige Kinder Enkelkinder Adoptivkinder oder durch Geshyschwister kann der Vermieter maximal 343 2m2 verlangen Dasselbe gilt wenn die in den Mietvertrag eingetretenen minderjaumlhrigen Kinder und Enkel groszligjaumlhrig geworden sind Bei der Berechnung des zulaumlssigen Mietzinses ist vom Zustand der Wohnung bei Eintritt durch den neuen Mieter auszugehen Der Vermieter muss Investitionen des Vormieters entsprechend abgelten

BEISPIEL Herr Muumlller der den Mietvertrag 1957 abgeschlossen hat stirbt Anfang April 1994 Zu diesem Zeitpunkt lebten seine Ehegattin seine 36jaumlhrige Tochter und seine 16jaumlhrige Enkelin mit ihm im geshymeinsamen Haushalt Alle drei Personen treten in den Mietvertrag ein und teilen dies dem Hauseigentuumlmer mit Dieser hat kein Recht den Mietzins zu erhoumlhen Auch wenn die minderjaumlhrige Enkelin 1997 das 19 Lebensjahr vollendet kann der Mietzins nicht angehoben werden solange die Gattin des Verstorbenen (privilegierte Angeshyhoumlrige) noch in der Wohnung wohnt

Mietrecht im Scheidungsfall

Der Gesetzgeber hat im Ehegesetz eine besondere Vorschrift geschaffen die im Fall einer Scheidung die Uumlbertragung von Mietrechten durch richshyterlichen Beschluss ermoumlglicht

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Antragsfrist

Wichtig ist dass ein Antrag auf eine entsprechende gerichtliche Entshyscheidung spaumltestens innerhalb eines Jahres ab Rechtskraft der Scheidung eingebracht wird Kommt das Gericht zur Ansicht dass eine Wohnung die bisher nur von einem Ehepartner gemietet war in Zukunft vom anderen (Ex-)Ehegatten benuumltzt werden soll kann es mit Beschluss anordnen dass dieser in das Mietrechtsverhaumlltnis eintritt Waren bisher beide Ehepartner gemeinsam Mieter kann auch die Uumlbertragung an nur einen (Ex-)Ehegatten ausgesprochen werden Auch wenn die Aufloumlsung der Ehe einvernehmlich erfolgt und sich die (Ex-)Ehepartner einig sind wer von ihnen die Wohnung weiter benuumltzen soll muss ein entsprechenshyder Antrag bei Gericht gestellt werden um die Uumlbertragung der Mietrechte zu bewirken

Anwendungsbereich

Fuumlr die gerichtliche Uumlbertragung von Mietrechten ist es unerheblich ob das Mietverhaumlltnis unter das MRG faumlllt oder nicht Es werden alle Mietverhaumlltnisse erfasst Eine Einschraumlnkung gibt es nur bei Dienstwohshynungen Hier darf eine Uumlbertragung nur mit Zustimmung des Dienstshygebers erfolgen wenn wesentliche Interessen des Dienstgebers dadurch verletzt werden koumlnnen oder die Wohnung unentgeltlich oder aber als Teil des Arbeitslohns zur Verfuumlgung gestellt wird

Mietrecht und Lebensgefaumlhrten

Wenn Lebensgefaumlhrten gemeinsam in eine Wohnung investieren empshyfiehlt sich bereits zum Zeitpunkt der Anmietung in einer schriftlichen Vereinbarung festzuhalten was im Fall einer Trennung zu geschehen hat Wer bleibt in der Wohnung Wer erhaumllt welche gemeinsam angeschafften Moumlbel Was erhaumllt der ausziehende Partner an Ausgleichszahlung Die hier dargestellte Vorgangsweise ist nicht nur bei eheaumlhnlichen Lebensshygemeinschaften sondern auch bei Wohngemeinschaften zu beachten

Wenn die Lebensgemeinschaft aufgeloumlst wird und man sich nicht einigen kann wer auszieht und wer in der Wohnung verbleibt befindet man sich in einer Pattstellung weil beide Mieter dieselben Rechte an der Wohnung haben Aber auch wenn man sich einigt muss man beachten durch

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einen Auszug aus der Wohnung wird nicht bewirkt dass der Ausziehende nicht mehr (Mit-)Mieter ist Er kann vom Vermieter weiterhin fuumlr die Mietzinszahlungen in Anspruch genommen werden Der Mietvertrag bleibt trotz des Auszuges weiter wie urspruumlnglich abgeschlossen mit beiden Personen als gemeinsame Mieter bestehen Die ehemaligen Lebensgefaumlhrten sollten daher unbedingt mit dem Vermieter eine entshysprechende bdquoDrei-Parteien-Einigungldquo daruumlber erzielen dass der Mietshyvertrag so abgeaumlndert wird dass Mietvertragspartner des Vermieters nur mehr einer der ehemaligen Lebensgefaumlhrten allein ist

Ist eine Einigung zwischen dem Vermieter und den beiden Mitmietern zur Aumlnderung des Mietvertrages nicht moumlglich sollten die beiden Ex-Lebensgefaumlhrten zumindest folgendes vereinbaren der Ausziehende vershyzichtet im Innenverhaumlltnis der beiden Mieter fuumlr die Zukunft auf die Ausuumlbung seiner Mietrechte und gibt dem in der Wohnung Verbleibenden eine Vollmacht bezuumlglich aller dieses Mietverhaumlltnis betreffenden Angelegenheiten Der in der Wohnung Verbleibende erklaumlrt den Aus-ziehenden hinsichtlich aller zukuumlnftigen Anspruumlche des Vermieters aus dem Mietverhaumlltnis schad- und klaglos zu halten

Lautet der Mietvertrag nur auf einen der beiden Lebensgefaumlhrten hat der andere Lebensgefaumlhrte im Falle der Aufloumlsung der Lebensgemeinschaft kein Recht auf Benuumltzung der Wohnung Der im Mietvertrag als Mieter angefuumlhrte Lebensgefaumlhrte kann gegen den anderen eine Raumlumungsshyklage einbringen

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ANFANGSKOSTEN

Verlangt der Vermieter vor Beginn des Mietverhaumlltnisses einen houmlheren Geldbetrag (Abloumlse Kaution Mietzinsvorauszahlung) sollte man diesen immer nur gegen Erhalt des Mietvertrages und Uumlbergabe der Schluumlssel bezahlen

Abloumlsen

Abloumlsen sind einmalige Zahlungen die haumlufig im Zuge des Mietvershytragsabschlusses zu leisten aber oft unzulaumlssig (verboten oder uumlberhoumlht) sind In jedem Fall sollte man schriftlich festhalten was um welchen Preis abgeloumlst wird Eine solche Vereinbarung sollte sowohl von dem der abloumlst als auch von dem der die Abloumlsesumme erhaumllt unterschrieben werden Die Beiziehung von bdquoZeugenldquo ist empfehlenswert

Verbotene Abloumlsen

Unzulaumlssig sind Abloumlsen wenn dafuumlr keine gleichwertige Gegenleistung geboten wird und die Zahlung etwa nur erfolgt um die Wohnung uumlbershyhaupt zu bekommen Solche Zahlungen egal an wen sie geleistet wershyden (Vermieter Vormieter Verwalter Makler) koumlnnen innerhalb von zehn Jahren zuruumlckgefordert werden Im Streitfall sind die Bezirksgerichte bzw die Schlichtungsstelle zustaumlndig Wer eine verbotene Abloumlse bezahlt kann diese nicht vom Nachmieter verlangen

Berechtigte Investitionsabloumlsen (Investitionsersatz)

An den Vermieter zu zahlende Investitionsabloumlsen

Nur wenn der Vermieter dem ausziehenden Mieter dessen Investitionen tatsaumlchlich abgegolten hat darf er diesen Betrag vom nachfolgenden (neuen) Mieter verlangen Diese Investitionen des ausziehenden Mieters muumlssen dann aber bei der Berechnung des zulaumlssigen Mietzinses auszliger Betracht bleiben Fuumlr seine eigenen Investitionen erhaumllt der Vermieter keine Abloumlse Dafuumlr kann er aber eventuell vom neuen Mieter eine entshysprechend houmlhere Miete verlangen

An den Vormieter zu zahlende Investitionsabloumlsen

Wenn der Vermieter zustimmt dass der Vormieter einen Nachmieter vorshyschlaumlgt oder wenn der Vermieter zustimmt dass der Vormieter mit dem

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naumlchsten Mieter in Kontakt tritt um uumlber die Abloumlse allfaumllliger Inshyvestitionen und Moumlbel zu verhandeln kann es zu Investitionsabloumlsen kommen Der Vormieter kann vom Nachmieter den Zeitwert der von ihm durchgefuumlhrten Investitionen verlangen Auch eine bdquoAbloumlseldquo fuumlr Moumlbel die der Vormieter in der Wohnung gelassen hat ist zulaumlssig Dabei hanshydelt es sich rechtlich betrachtet um den Kauf dieser Moumlbel Es darf nur der Zeitwert verlangt werden Sowohl Investitions- als auch Moumlbelshyabloumlsen sind oft versteckte verbotene Abloumlsen Meist wird weit mehr als der Zeitwert der Investitionen und Moumlbel verlangt

TIPP Machen Sie bei der Wohnungsuumlbergabe eine Inventarliste die vom VormieterVermieter unterzeichnet werden soll oder Fotos von den abgeloumlsten Investitionen und Moumlbeln

Mietzinsvorauszahlungen

Manchmal wird von Vermietern auch eine Mietzinsvorauszahlung vershylangt die nur bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung moumlglich ist Der vorausgezahlte Betrag muss klar fuumlr einen bestimmten Zeitraum gewidmet sein So bedeutet eine Vorauszahlung von 348830 2 fuumlr zwei Jahre dass monatlich 14535 2 auf den vertraglich vereinbarten Mietzins angerechnet werden bdquoMietzinsvorauszahlungenldquo die nicht fuumlr einen beshystimmten Zeitraum gewidmet sind sind in aller Regel verbotene Abloumlsen

Kaution

Viele Vermieter verlangen eine Kaution damit sie bei etwaigen Schadenersatzforderungen oder bei Mietzinsruumlckstaumlnden nicht erst ein gerichtliches Verfahren abwarten muumlssen um zu ihrem Geld zu kommen Ob uumlberhaupt eine Kaution zu stellen ist wie dies zu erfolgen hat und in welcher Houmlhe ist grundsaumltzlich reine Vereinbarungssache Ab 1409 ist jedoch durch sect 166 MRG zwingend festgelegt dass der Vermieter die erhaltene Kaution auf einem Sparbuch gewinnbringend zu veranlagen hat Andere Veranlagungsarten sind nur zulaumlssig wenn sie eine gleich gute Verzinsung und Sicherheit wie eine Spareinlage bieten und eine einshydeutige Abgrenzung vom Vermoumlgen des Vermieters ermoumlglichen Um sich spaumlter Auseinandersetzungen zu ersparen sollte bei Mietbeginn und auch bei Ruumlckgabe der Wohnung der genaue Zustand der Wohnung festshygehalten werden (Fotos Uumlbernahmeprotokoll) Die Wohnung muss vom

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Mieter in dem Zustand zuruumlckgestellt werden in dem er sie angemietet hat Die bdquogewoumlhnliche Abnuumltzungldquo der Wohnung muss der Vermieter hinshynehmen

Beschaumldigungen sind jedoch vom Mieter zu ersetzen Dafuumlr darf der Vermieter die Kaution heranziehen Bei moumlblierten Wohnungen sollte unbedingt auch eine Liste der mitvermieteten Einrichtungsgegenstaumlnde erstellt werden Der Zustand der Moumlbel sollte beschrieben werden evenshytuell auch Fotos davon gemacht werden

Mieter sollten darauf achten dass ihnen bei Auszug und ordnungsshygemaumlszliger Ruumlckgabe der Wohnung auch die Zinsen vom Kautionsbetrag (jedenfalls der jeweilige Zinssatz fuumlr taumlglich faumlllige Spareinlagen) zukomshymen Eine abweichende Vereinbarung ist bei Wohnungen die teilweise oder zur Gaumlnze dem Mietrechtsgesetz unterliegen ohnehin nicht zulaumlsshysig Fuumlr die Houmlhe der Kaution gibt es keine gesetzliche Regelung Uumlblich sind Kautionsvereinbarungen in der Houmlhe von drei bis sechs Bruttoshymonatsmieten

Vergebuumlhrungskosten

Schriftliche Mietvertraumlge unterliegen der Gebuumlhrenpflicht Grundsaumltzlich sind beide Vertragspartner Vermieter und Mieter Gebuumlhrenschuldner In der Praxis verpflichtet sich aber meist der Mieter die Kosten fuumlr die Vergebuumlhrung des Mietvertrages zu bezahlen

Die Gebuumlhr ist vom Vermieter selbst zu berechnen und an das Finanzamt abzufuumlhren Sie betraumlgt bei Wohnungen welche unbefristet oder befristet auf eine Dauer von mindestens drei Jahren vermietet werden ein Prozent von der Summe des dreifachen Jahresbruttomietzinses (Mietzins Beshytriebskosten Heizkosten)

BEISPIEL Der Mietvertrag wird auf 5 Jahre abgeschlossen Der monatliche Bruttomietzins betraumlgt 36336 2

Die Gebuumlhr errechnet sich wie folgt 36336 2 x 12 Monate x 3 Jahre = 1308111 2

1 Prozent von 1308111 2 = 13081 2 Gebuumlhr

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Bei Mietvertraumlgen uumlber Wohnungen die auf weniger als 3 Jahre abgeshyschlossen werden betraumlgt die Gebuumlhr ein Prozent des Bruttomietzinses der gesamten Vertragsdauer Befristete Mietvertraumlge unter drei Jahren sind seit dem 112002 nur mehr bei Wohnungen erlaubt die dem MRG uumlberhaupt nicht unterliegen (zB Dienstwohnungen Ferienwohnungen oder Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhaumlusern)

Bei unbefristeten Mietvertraumlgen uumlber Geschaumlftsraumlumlichkeiten (oder auch Buumlros Lager Ateliers etc) betraumlgt die Gebuumlhr ebenfalls ein Prozent von der Summe des dreifachen Jahresbruttomietzinses Bei befristeten Mietvertraumlgen uumlber derartige Objekte betraumlgt die Gebuumlhr ein Prozent des Bruttomietzinses der gesamten Vertragsdauer (also zB bei einem auf 10 Jahre befristeten Mietvertrag ein Prozent des 120-fachen monatlichen Bruttomietzinses) maximal aber ein Prozent des 18-fachen Jahresbeshytrages

Mietvertragserrichtungskosten (Bearbeitungshonorar)

Diese Betraumlge werden manchmal bei Abschluss des Mietvertrags fuumlr den dadurch entstehenden Aufwand vom Vermieter oder von der Hausvershywaltung verlangt Es gibt dafuumlr aber keine gesetzliche Grundlage Solche Forderungen sind verboten und unguumlltig Aufwendungen im Zusamshymenhang mit dem Abschluss von Mietvertraumlgen gehoumlren zur ordentlichen Verwaltung eines Hauses Der Hauseigentuumlmer erhaumllt dafuumlr von den Mietern ohnehin das laufende Verwaltungshonorar uumlber die Betriebsshykosten Auch wenn sich der Vermieter oder die Hausverwaltung zur Vershytragserrichtung eines Rechtsanwalts bedient ist es nicht zulaumlssig dem Mieter die Kosten des vertragserrichtenden Anwalts zu berechnen Wenn solche Betraumlge verlangt und bezahlt wurden koumlnnen sie wie verbotene Abloumlsen zuruumlckgefordert werden Allerdings nur wenn das Mietvertragsshyverhaumlltnis eine Wohnung betrifft die in einem Gebaumlude gelegen ist welshyches in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes faumlllt (siehe Seite 6 und 7)

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MIETZINS

Nach den Bestimmungen des MRG setzt sich der (Brutto-)Mietzins fuumlr Hauptmietwohnungen aus folgenden Bestandteilen zusammen

Hauptmietzins (Nettomietzins)

Betriebskosten und laufende oumlffentliche Abgaben (Muumlllabfuhr Grundsteuerhelliphellip)

Anteil fuumlr allfaumlllige besondere Aufwendungen Das sind Kosten des Betriebes von Gemeinschaftsanlagen (Aufzug Waschkuumlche)

Entgelt fuumlr mitvermietete Einrichtungsgegenstaumlnde

Mehrwertsteuer in der Houmlhe von 10 Prozent Wenn Einrichtungsshygegenstaumlnde mitvermietet werden oder der Vermieter auch fuumlr die Waumlrmeversorgung sorgt ist fuumlr diese Leistungen ein Umsatzshysteuersatz von 20 Prozent anzuwenden

Der Mietzins ist sofern nichts anderes vereinbart ist am 1 jedes Kashylendermonats im vorhinein zu entrichten

Pauschalmietzins

Es ist auch zulaumlssig einen bdquoPauschalmietzinsldquo zu vereinbaren In diesem Fall wird als Brutto-Mietzins ein Betrag eingehoben der die oben genannten Bestandteile enthaumllt aber nicht weiter aufgeschluumlsselt ist Der Pauschalmietzins hat zwar den Nachteil dass der Mieter die Houmlhe der Bestandteile im einzelnen nicht so leicht uumlberpruumlfen kann Andererseits hat die Pauschale fuumlr den Mieter den Vorteil dass der Vermieter allfaumlllige Betriebskostenerhoumlhungen dem Mieter nicht weiterverrechnen darf Der Vermieter darf den Pauschalmietzins uumlberhaupt nur aufgrund einer zulaumlsshysigen Wertsicherungsvereinbarung erhoumlhen Bei Wohnungen die dem Mietrechtsgesetz voll unterliegen nicht aber bei vermieteten Eigentumsshywohnungen die nach 1945 errichtet wurden oder bei vermieteten Einshyfamilienhaumlusern bei denen haumlufig Pauschalmieten vereinbart werden besteht fuumlr Vermieter und Mieter die Moumlglichkeit den Pauschalmietzins durch das Gericht bzw die Schlichtungsstelle in seine einzelnen Beshystandteile aufgliedern zu lassen

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Ausstattungskategorien

Im Mietrechtsgesetz werden fuumlr die Beurteilung der Ausstattung von Wohnungen vier Kategorien (A bis D) unterschieden Die Einordnung einer Wohnung in diese Kategorien ist unter anderem fuumlr die Houmlhe des zulaumlssigen Mietzinses von Bedeutung

Ausstattungskategorie A eine brauchbare Wohnung mit mindestens 30 m2 Nutzflaumlche Mindestausstattung Zimmer KuumlcheKochnische Vorraum WC zeitshygemaumlszlige Badegelegenheit (BaderaumBadenische) Zentral- oder Etagenheizung bzw gleichwertige stationaumlre Heizung sowie Warmwasseraufbereitung

Ausstattungskategorie B eine Wohnung in brauchbarem Zustand Mindestausstattung Zimmer KuumlcheKochnische Vorraum WC und zeitgemaumlszlige Badegelegenheit (BaderaumBadenische)

Ausstattungskategorie C eine Wohnung in brauchbarem Zustand die zumindest uumlber eine Wasserentnahmestelle und ein WC im Inneren verfuumlgt

Ausstattungskategorie D eine Wohnung die entweder uumlber kein WC oder keine Wassershyentnahmestelle im Inneren verfuumlgt Das gilt auch dann wenn eine dieser Einrichtungen unbrauchbar ist und vom Vermieter trotz Aufforderung nicht innerhalb einer angemessenen Frist instandshygesetzt wurde

Beschraumlnkungen des Mietzinses fuumlr Altvertraumlge (vor dem 1 Maumlrz 1994)

Kategoriemietzins

Das Mietrechtsgesetz sieht abgestufte Houmlchstmietzinse je nach Ausshystattungskategorie vor die mit dem Verbraucherpreisindex wertgesichert sind Die Kategoriemietzinse gelten fuumlr viele Mietvertraumlge die zwischen 111982 und 2821994 abgeschlossen wurden Die Mietzinsgrenzen betragen seit April 2014

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fuumlr die Kategorie A 343 2m2

fuumlr die Kategorie B 257 2m2

fuumlr die Kategorie C 171 2m2

fuumlr die Kategorie D 086 2m2

Nachtraumlgliche vom Mieter in der Wohnung durchgefuumlhrte Verbesserunshygen berechtigen den Vermieter nicht dazu einen houmlheren Zins zu verlanshygen

Angemessener Mietzins

In bestimmten Faumlllen konnte bereits bisher statt des Kategoriemietzinses ein angemessener Mietzins verlangt werden

Beschraumlnkungen des Mietzinses fuumlr Neuvermietungen (ab dem 1 Maumlrz 1994)

Nur wenn das Mietrechtsgesetz zur Gaumlnze anwendbar ist kommen die Beschraumlnkungen des Mietrechtsgesetzes betreffend den houmlchstzulaumlssishygen Mietzins zur Anwendung Diese gesetzlichen Beschraumlnkungen gelten daher nur bei Mietwohnungen in Gebaumluden die vor dem 171953 errichshytet wurden und mehr als zwei Wohnungen haben bei vermieteten Eigentumswohnungen in Gebaumluden die vor dem 951945 errichtet wurshyden und mehr als zwei Wohnungen haben und bei Wohnungen in gefoumlrshydert errichteten Mietwohnungshaumlusern mit mehr als zwei Wohnungen Das Mietrechtsgesetz sieht fuumlr Mietvertraumlge die nach dem 1 Maumlrz 1994 neu abgeschlossen wurden je nach Wohnungsart bzw Gebaumlude vier verschiedene Mietzinsarten vor

den angemessenen Mietzins den Kategorie-Mietzins (bei Substandard-Wohnungen) den bdquoRichtwertldquo-Mietzins den Mietzins aufgrund foumlrderungsrechtlicher Bestimmungen


Der bdquoangemessene Hauptmietzinsldquo ist die fuumlr den Vermieter guumlnstigste Form der Mietzinsbeschraumlnkung Das Gesetz enthaumllt keinerlei Angaben uumlber die konkrete Houmlhe des bdquoangemessenen Mietzinsesldquo sondern beschreibt diesen nur als einen fuumlr die Wohnung zum Zeitpunkt des

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Mietvertragsabschlusses bdquonach Groumlszlige Art Beschaffenheit Lage Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessenen Betragldquo Eine Beurteilung der Angemessenheit kann nur in einem Verfahren vor der Schlichtungsstelle bzw vor Gericht erfolgen

Die Moumlglichkeit einen angemessenen Mietzins zu verlangen besteht nur in folgenden Faumlllen

fuumlr Wohnungen in Gebaumluden die aufgrund einer nach dem 8 Mai 1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurden

fuumlr Wohnungen die erst aufgrund einer nach dem 8 Mai 1945 erteilshyten Baubewilligung neu geschaffen wurden

unter bestimmten Voraussetzungen fuumlr Wohnungen in denkmalgeshyschuumltzten Gebaumluden

unter bestimmten Voraussetzungen fuumlr Wohnungen der Kategorie A oder B mit einer Groumlszlige von mehr als 130 m2

bei nachtraumlglicher Mietzinsvereinbarung wenn ein unbefristetes Mietverhaumlltnis vorliegt und seit der Uumlbergabe der Wohnung mindeshystens ein Jahr vergangen ist koumlnnen Mieter und Vermieter schriftlich einen angemessenen Hauptmietzins vereinbaren

unter bestimmten Voraussetzungen auch bei einer Standardanhebung der Wohnung

Kategoriemietzins

Nur fuumlr Wohnungen der Ausstattungskategorie D gelten auch bei Neushyabschluumlssen ab dem 1 Maumlrz 1994 starre bdquoKategoriemietzinseldquo Ist die Kategorie-D-Wohnung in nicht brauchbarem Zustand so ist der Mietzins mit derzeit 086 2 pro Quadratmeter und Monat begrenzt Fuumlr eine Kategorie-D-Wohnung in brauchbarem Zustand darf ein Hauptmietzins bis zu einem Betrag von derzeit 171 2 pro Quadratmeter und Monat vershyeinbart werden

Richtwertmietzins

Liegen die Voraussetzungen fuumlr die Vereinbarung eines angemessenen Mietzinses nicht vor und handelt es sich auch nicht um eine Kategorie-D-Wohnung so richtet sich die Zulaumlssigkeit einer Mietzinsvereinbarung

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bei Mietvertraumlgen die ab dem 1 Maumlrz 1994 abgeschlossen werden nach dem sogenannten bdquoRichtwertldquo

Der Richtwert ist jener Betrag der fuumlr die sogenannte bdquomietrechtliche Normwohnungldquo festgesetzt wird Die Normwohnung ist eine Wohnung der Ausstattungskategorie A die in einem Gebaumlude mit ordnungsshygemaumlszligem Erhaltungszustand und in durchschnittlicher Lage liegt Die Ermittlung des Richtwertes erfolgt nach einem gesetzlich festgelegten Schema und ist durch Verordnung des Justizministers fuumlr jedes Bundesshyland festgesetzt

Die verlautbarten Richtwerte (Stand 142014) fuumlr die einzelnen Bundesshylaumlnder betragen

Burgenland 492 2m2

Niederoumlsterreich 553 2m2

Wien 539 2m2

Oberoumlsterreich 584 2m2

Salzburg 745 2m2

Tirol 658 2m2

Vorarlberg 828 2m2

Kaumlrnten 631 2m2

Steiermark 744 2m2

Dieser Richtwert kann sich durch Zuschlaumlge erhoumlhen oder Abstriche vershymindern Folgende Umstaumlnde sind fuumlr die Ermittlung von Zuschlaumlgen oder Abstrichen zu beruumlcksichtigen

Lage der Wohnung im Gebaumlude (Stockwerk straszligen- oder hofseitig) Grundriss sonstige Ausstattung

die Ausstattung der Wohnung mit anderen Teilen der Liegenschaft zB Balkonen Terrassen Keller- oder Dachbodenraumlumen Hausgaumlrten Abstellplaumltzen

die Ausstattung mit bestimmten Gemeinschaftsanlagen (Hobbyraum Fahrrad- und Kinderwagenabstellplaumltze Sauna Waschkuumlchen) und sonstigen Anlagen wie Aufzug Garage ua

wenn sich der Vermieter verpflichtet eine von ihm errichtete oder zumindest bezahlte Etagenheizung auch zu erhalten ist ein Zuschlag zulaumlssig

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da die Normwohnung eine Kategorie-A-Wohnung ist sind fuumlr die Kategorie B und C Abschlaumlge vorzunehmen

die Lage des Hauses

der Erhaltungszustand des Hauses

Mietzins aufgrund foumlrderungsrechtlicher Bestimmungen

Grundsaumltzlich ist das Mietrechtsgesetz auf Neubauten dann anwendbar wenn es sich um Mietwohnungshaumluser handelt die mit Wohnbaushyfoumlrderungsmitteln errichtet wurden Nach den Mietzinsvorschriften des Mietrechtsgesetzes koumlnnte hier ein angemessener sehr hoher Zins vershylangt werden Daher sehen die verschiedenen Wohnbaufoumlrderungsshygesetze eigene Mietzinsobergrenzen vor

Auch wenn Hauseigentuumlmer fuumlr die Renovierung von Altbauwohnungen Wohnbaufoumlrderungsmittel erhalten muumlssen sie unter bestimmten Voraussetzungen Mietzinsgrenzen einhalten Fuumlr Wohnungen die gemshyeinnuumltzige Bautraumlger vermieten sieht das Wohnungsgemeinnuumltzigshykeitsgesetz (WGG) Mietzinsbegrenzungen vor

Niedrigerer Mietzins bei befristeten Vertraumlgen

Bei allen befristeten Hauptmietvertraumlgen die ab dem 172000 abgeshyschlossen werden und die einer Mietzinsregelung nach dem Mietshyrechtsgesetz (Kategorie-D-Mietzins Richtwertmietzins angemessener Mietzins) unterliegen ist im Mietrechtsgesetz ein Befristungsabschlag von 25 Prozent vorgesehen

Bei Wohnungen die keiner Mietzinsbeschraumlnkung durch das MRG untershyliegen gibt es im Fall ihrer befristeten Vermietung keinerlei gesetzlich vorshygesehenen Abschlaumlge Egal ob solche Wohnungen unbefristet oder befrishystet vermietet werden der Mietzins kann voumlllig frei vereinbart werden

Mietzins fuumlr mitvermietete Einrichtungsgegenstaumlnde

Wenn der Vermieter mit der Wohnung Einrichtungsgegenstaumlnde zur Verfuumlgung stellt darf er dafuumlr einen bdquoangemessenenldquo Betrag verlangen der ebenfalls Bestandteil des Mietzinses ist Diese Bestimmung betrifft insbesondere mitvermietete Moumlbel aber keinesfalls Gegenstaumlnde die

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Kategoriemerkmale sind wie zum Beispiel ein Herd und eine Abwaumlsche in der Kuumlche

Mietzinsuumlberpruumlfung

Eine Mietzinsvereinbarung die den nach dem MRG houmlchstens zulaumlssishygen Hauptmietzins uumlbersteigt ist unwirksam Stellt man einen entspreshychenden Antrag so wird der Hauptmietzins durch die Entscheidung des Gerichts bzw der Schlichtungsstelle nicht nur fuumlr die Zukunft auf den zulaumlssigen Betrag herabgesetzt sondern man erhaumllt teilweise auch den in der Vergangenheit zuviel bezahlten Mietzins verzinst zuruumlckerstattet (Mietzinse die vor Inkrafttreten des MRG also vor dem 111982 vereinshybart wurden koumlnnen nicht herabgesetzt werden)

Ist der Mieter der Auffassung dass sein Mietzins das zulaumlssige Maszlig uumlberschreitet so muss er das bei einem unbefristeten Vertrag binnen drei Jahren ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung (bei einem befristeten Mietvertrag binnen 6 Monaten nach Aufloumlsung des Mietverhaumlltnisses oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhaumlltnis) bei Gericht bzw bei der Schlichtungsstelle geltend machen Versaumlumt der Mieter diese Frist hat er seinen Anspruch auf Uumlberpruumlfung Herabsetzung und Ruumlckshyzahlung des Mietzinses verloren

Den in der Vergangenheit zuviel bezahlten (gesetzwidrigen) Hauptshymietzins bekommt man im Fall der rechtzeitigen Mietzinsbestreitung bei einem unbefristeten Vertrag fuumlr maximal die vergangenen drei Jahre ab Antragstellung zuruumlck Im Fall der Mietzinsbestreitung bei befristeten Vertraumlgen fuumlr maximal die vergangenen zehn Jahre ab Antragstellung

Untermietzins

Im Vergleich zu den ausfuumlhrlichen Bestimmungen die das MRG im Hinblick auf den Hauptmietzins enthaumllt ist der Untermieter hinsichtlich der Houmlhe des von ihm zu zahlenden Mietzinses nur wenig geschuumltzt Im Fall der Untervermietung darf der Untermietzins das vom Untervermieter zu zahlende Entgelt im allgemeinen um nicht mehr als 50 Prozent uumlbershyschreiten

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Nach dem MRG darf sich der Untermietzins aus folgenden Bestandteilen zusammensetzen

houmlchstens 150 Prozent des zulaumlssigen Hauptmietzinses

anteilige Betriebskosten und oumlffentliche Abgaben

(allfaumlllig) anteilige besondere Aufwendungen bzw Kosten von Gemeinschaftsanlagen

(allfaumlllig) Entgelt fuumlr mitvermietete Einrichtungsgegenstaumlnde

(allfaumlllig) einen Betrag durch den Verbesserungen die der Hauptmieter durchgefuumlhrt hat und die fuumlr den Untermieter von objektivem Nutzen sind angemessen beruumlcksichtigt werden

Mehrwertsteuer

Im Fall eines befristeten Untermietvertrages vermindert sich der fuumlr ein unbefristetes Untermietverhaumlltnis houmlchstzulaumlssige Untermietzins um 25 Prozent Ausgenommen von der Minderung sind die vom Hauptmieter dem Untermieter verrechneten Betriebskosten

Genauso wie Hauptmietzinsvereinbarungen sind auch Vereinbarungen uumlber den Untermietzins unwirksam wenn die zulaumlssige Houmlhe uumlberschritshyten wird Die Uumlberpruumlfung des Untermietzinses kann bei Gericht bzw bei der Schlichtungsstelle beantragt werden Die Frist zur Antragstellung betraumlgt auch hier drei Jahre ab Vertragsabschluss Bei befristeten Vershytraumlgen endet die Frist erst sechs Monate nach Beendigung des befristeshyten Untermietverhaumlltnisses

Seit 131994 koumlnnen gesetzwidrig uumlberhoumlhte Untermietzinse nicht nur fuumlr die Zukunft herabgesetzt werden sondern auch die gesetzwidrigen Betraumlge ruumlckwirkend bis zu drei Jahren vor Antragstellung zuruumlckgeforshydert werden

Keine Mietzinsbeschraumlnkung

In folgenden Faumlllen gibt es auch weiterhin keine wirksame Beschraumlnkung der Mietzinshoumlhe

Wohnungen die aus dem Anwendungsbereich des MRG vollstaumlndig

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herausfallen (zB Zweitwohnungen zu Freizeitzwecken sowie Mietshygegenstaumlnde in einem Haus mit nicht mehr als zwei selbststaumlndigen Wohnungen oder Geschaumlftsraumlumlichkeiten sofern der Mietvertrag nach dem 31122001 abgeschlossen wurde)

Wohnungen auf die das MRG nur teilweise anzuwenden ist (zB vershymietete Neubau-Eigentumswohnungen Mietwohnungen in frei finanshyzierten Neubauten)

Hat der Vermieter Foumlrderungsmittel erhalten und hat er diese nach bestimmten gesetzlichen Sonderregeln (bdquoRuumlckzahlungsbeguumlnstishygungsgesetzldquo) vorzeitig zuruumlckgezahlt so koumlnnen auch diese Wohshynungen ohne Beschraumlnkung der Miethoumlhe durch das MRG vermietet werden

Mietzinsminderungsanspruch

Kann der Mieter seine Wohnung nicht mehr so wie vereinbart gebraushychen weil sie ganz oder teilweise mangelhaft wird ist der Mieter sofort von der Zahlung des Mietzinses ganz oder teilweise befreit Die Mietshyzinsbefreiung tritt in dem Ausmaszlig ein in dem die Wohnung unbrauchbar ist Unter Mietzins ist der Bruttomietzins (inklusive Betriebskosten und Mehrwertsteuer) zu verstehen

Die Zinsbefreiung tritt selbst dann ein wenn der Mangel auf kein Verschulden des Vermieters zuruumlckzufuumlhren ist

Ausgeschlossen ist eine Zinsbefreiung

wenn der Mieter die Umstaumlnde die den Gebrauch der Wohnung hindern akzeptiert

wenn er trotz und nach Kenntnis der Mietzinsbefreiungsgruumlnde vorshybehaltlos einen bestimmten Mietzins vereinbart

wenn der Mieter die Beeintraumlchtigung selbst herbeigefuumlhrt hat

wenn er den Vermieter an der Maumlngelbehebung hindert

Das Ausmaszlig der Unbrauchbarkeit und der Zinsbefreiung ist nicht in jedem Fall eindeutig abschaumltzbar Wenn etwa infolge eines schadhaften Kamines die Wohnung nicht beheizbar ist ergibt sich in der kalten

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Jahreszeit eine Mietzinsminderung auf Null In den Sommermonaten muss hingegen der volle Mietzins bezahlt werden da der schadhafte Kamin in dieser Zeit die Brauchbarkeit der Wohnung nicht beeinflusst

Natuumlrlich kann man bei diversen Schaumlden das Ausmaszlig der Zinsmindeshyrung daran bemessen welche Teile der Wohnung unbenutzbar sind Ist etwa durch einen nicht sachgerecht ausgefuumlhrten Dachbodenausbau oder auch durch einen bdquonormalenldquo Wasserrohrbruch Wasser in eine Wohnung gedrungen und wurden zwei Zimmer (Nutzflaumlche 60 m2) einer 120 m2 Wohnung uumlberflutet und unbrauchbar so waumlre eine Mietzinsshyminderung von 50 Prozent gerechtfertigt

Das Instrument der Mietzinsminderung kann der Mieter auch als Druckmittel verwenden wenn der Vermieter seiner Erhaltungspflicht nicht nachkommt Trifft den Vermieter noch dazu ein Verschulden an der Unbrauchbarkeit der Wohnung so muss er nicht nur die Zinsbefreiung hinnehmen sondern auch noch Schadenersatz (Uumlbernahme der Kosten fuumlr ein Hotelzimmer) leisten

Wenn man als Mieter das Recht auf Mietzinsbefreiung in Anspruch nimmt empfiehlt es sich dies dem Vermieter unter Anfuumlhrung der Beshygruumlndung und des Ausmaszliges der Mietzinsminderung schriftlich mitzuteishylen

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Muster ndash Mietzinsbefreiung

HausverwaltungHauseigentuumlmer helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip Klagenfurt am helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip

Betriffthelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip (Wohnungsadresse)

Mietzinsminderung gemaumlszlig sect 1096 Allgemeines Buumlrgerliches Geshysetzbuch (ABGB)


Aufgrund des Wasserrohrgebrechens im Haus wurde die Wassershyzufuhr zu meiner Wohnung abgesperrt Ich bin im Gebrauch der von mir gemieteten Wohnung dadurch insoferne eingeschraumlnkt als ich die sanitaumlren Einrichtungen derzeit nicht benuumltzen und Wasser nur uumlber ein Waschbecken am Gang beziehen kann

Ich teile Ihnen mit dass ich fuumlr die Dauer dieser Beeintraumlchtigung meinen Mietzins um 50 Prozent mindere und nur mehr 2 helliphelliphelliphellip monatlich uumlberweisen werde

Mit freundlichen Gruumlszligen

Unterschrift des Mietersder Mieter

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HAUPTMIETZINSABRECHNUNG

Der Vermieter muss bis spaumltestens 30 Juni eines jeden Jahres eine Hauptmietzinsabrechnung uumlber das vorausgegangene Kalenderjahr legen Diese Abrechnung ist an einer geeigneten Stelle im Haus (Hausshybesorger oder am bdquoschwarzen Brettldquo) zur Einsicht aufzulegen Der Mieter kann auch in die Belege Einsicht nehmen und auf seine Kosten Kopien und Abschriften anfertigen lassen

Naumlhere Informationen zur Hauptmietzinsabrechnung finden Sie in der von der Arbeiterkammer Kaumlrnten herausgegebenen Broschuumlre bdquoBetriebsshykosten- und Hauptmietzinsabrechnung Heiz- und Warmwasserkostenshyabrechnung

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MIETZINSERHOumlHUNGEN BEI LAUFENDEN VERTRAumlGEN

Wertsicherungsvereinbarungen

Die Wertsicherung von Hauptmietzinsen soll die Beruumlcksichtigung der allshygemeinen Preissteigerung ermoumlglichen

Zu unterscheiden ist zwischen der (automatischen) gesetzlichen Wertshyanpassung und der Wertanpassung aufgrund von vertraglich vereinbarshyten Wertsicherungsklauseln

Gesetzliche Wertsicherung nach dem MRG

Kategoriemietzins Steigt der Verbraucherpreisindex um mehr als 5 Prozent werden die Kategoriemietzinse angepasst Die dem Index angepassten neuen Betraumlge werden vom Bundesminister fuumlr Justiz kundgemacht Die letzte Aumlnderung der Kategoriegrenzen wurde im Maumlrz 2014 kundgemacht Die neuen Kategoriebetraumlge gelten seit 1 April 2014

Richtwertmietzins Der Richtwert wird in jaumlhrlichen Abstaumlnden mit dem Verbraucherpreis-index wertgesichert Die letzte Anpassung erfolgte im Maumlrz 2014 Seit 142014 betraumlgt der fuumlr Kaumlrnten kundgemachte Richtwert 631 2m2

Eine Erhoumlhung des Mietzinses durch Wertanpassung kann der Vermieter bei laufenden Vertraumlge nur dann vornehmen wenn zwischen ihm und dem Mieter eine ausdruumlckliche Wertsicherungsvereinbarung getroffen wurde

Vertragliche Wertsicherungsvereinbarungen

Bei fast allen Mietverhaumlltnissen wird als Grundlage der Wertsicherung der Verbraucherpreisindex vereinbart

Indexierung bei Richtwertmietzins Richtwertmietzinse bestehen aus dem Richtwert und eventuellen Zu-undoder Abschlaumlgen Der gesamte Richtwertmietzins kann wertgesishychert vereinbart werden

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Meist wird bei Wohnungen die nach dem Richtwertsystem vermietet werden vereinbart dass der Richtwertmietzins immer dann und in dem Ausmaszlig angehoben werden kann wenn der gesetzlich festgelegte Richtwert angehoben wird Der Richtwert wird jedes zweite Jahr mit 1 April entsprechend der jaumlhrlichen Inflationsrate angehoben und vom Justizministerium kundgemacht Wird der Richtwert zB um 21 Prozent erhoumlht so kann bei entsprechender Vereinbarung auch der jeweilige Richtwertmietzins erhoumlht werden

Manchmal ist bei diesen Vertraumlgen aber vereinbart dass der Hauptshymietzins angehoben werden kann wenn der Verbraucherpreisindex seit dem Mietvertragsabschluss bzw seit der letzten Anpassung um 5 Proshyzent gestiegen ist

Indexierung bei Mietvertraumlgen mit angemessenem Hauptmietzins Hier ist in der Regel eine Wertsicherung entsprechend der Inflationsrate vereinbart Eine Anpassung des Hauptmietzinses an die Inflation koumlnnte sogar monatlich erfolgen Eine monatliche Steigerung um jeweils ca 02 Prozent ist jedoch umstaumlndlich zu handhaben Es wird daher meistens vereinbart dass eine Mieterhoumlhung nur dann erfolgt wenn der Verbraucherpreisindex seit dem Mietvertragsabschluss bzw seit der letzshyten Anpassung um mehr als 5 Prozent (bzw 10 Prozent) steigt

Indexierung bei Mietvertraumlgen mit Kategoriemietzins Die Kategoriemietzinse sind gesetzlich festgelegt Diese Betraumlge werden entsprechend der Inflation angepasst Die Erhoumlhung erfolgt dann wenn der Verbraucherpreisindex seit der letzten Erhoumlhung um insgesamt 5 Prozent gestiegen ist Die Anpassung erfolgt bei einer niedrigen Inflashytionsrate also nicht jaumlhrlich

Erhoumlhung des Mietzinses aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung

Der Vermieter muss dem Mieter die Erhoumlhung des Mietzinses spaumltestens 14 Tage vor dem Zinstermin an dem er die Erhoumlhung verlangen darf bekanntgeben Die Bekanntgabe durch den Vermieter darf aber auch erst nach dem Wirksamwerden der Indexveraumlnderung erfolgen Die Erhoumlhung darf bei Mietverhaumlltnissen auf die alle Bestimmungen des MRG anzushywenden sind nicht ruumlckwirkend verlangt werden

Die Werte des Verbraucherpreisindex erfahren Sie in der wirtschaftspolishy

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tischen Abteilung der ArbeiterkammerKaumlrnten in Klagenfurt oder auf der Homepage der Statistik Austria wwwstatistikat

Wertsicherungsvereinbarungen auszligerhalb des MRG

Wenn das MRG gar nicht oder nur teilweise anzuwenden ist (zB bei Dienstwohnungen bei vermieteten Neubau-Eigentumswohnungen bei Ein- und Zweifamilienhaumlusern) ist jede zivilrechtlich zulaumlssige Art der Wertsicherungsvereinbarung moumlglich

Dabei gelten auch die oben beschriebenen Vorschriften uumlber den Zeitpunkt der Wirksamkeit nicht Auszligerhalb des MRG kann die Erhoumlhung auch ruumlckwirkend bis zu drei Jahren verlangt werden

Mietzinserhoumlhungen in einem Verfahren gemaumlszlig sect 18 MRG

Will der Vermieter eine Mietzinserhoumlhung vornehmen muss er einen Antrag bei Gericht bzw der Schlichtungsstelle einbringen Der Vermieter kann dem Mieter eine solche Mietzinserhoumlhung nicht ohne Entscheidung des Gerichts bzw der Schlichtungsstelle vorschreiben Die Mietzinsshyerhoumlhung dient der Finanzierung groumlszligerer Erhaltungsarbeiten (zB Dacherneuerung) fuumlr die die Hauptmietzinsreserve und die laufenden Mietzinseingaumlnge keine Deckung bieten Die Erhoumlhung der Mietzinse erfolgt in dem Ausmaszlig als es zur Finanzierung der nicht gedeckten Erhaltungsarbeiten notwendig ist Sie erfolgt bei Erhaltungsarbeiten uumlblishycherweise auf 10 Jahre

In der Verhandlung vor Gericht bzw der Schlichtungsstelle kann jeder Mieter Einwendungen gegen die Erhoumlhung vorbringen

Der Vermieter kann die Erhoumlhung des Mietzinses vor oder nach Durchshyfuumlhrung der Arbeiten beantragen Die Erhoumlhung der Mietzinse kann unter bestimmten Voraussetzungen auch fuumlr nuumltzliche Verbesserungsarbeiten beantragt werden Bei diesen Arbeiten bewilligt das Gericht bzw die Schlichtungsstelle eine Erhoumlhung haumlufig auch fuumlr 15 Jahre

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WERTBESTAumlNDIGKEIT DES MIETZINSES

Wurde der Hauptmietvertrag vor dem 1 Maumlrz 1994 abgeschlossen kann der Vermieter den Hauptmietzins fuumlr eine Wohnung der Kategorie A auf 227 2 fuumlr eine Wohnung der Kategorie B auf 171 2 fuumlr eine Wohnung der Kategorie C und D in brauchbarem Zustand auf 114 2 und fuumlr eine Wohnung der Kategorie D in unbrauchbarem Zustand auf 086 2 jeweils je Quadratmeter der Nutzflaumlche und pro Monat anheben wenn der bisshyherige Hauptmietzins unter dem jeweils anzuwendenden Betrag liegt Der Vermieter muss sein Anhebungsbegehren dem Hauptmieter spaumltestens einen Monat vor dem Zinstermin zu dem er die Anhebung fordert schriftlich bekannt geben

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BETRIEBSKOSTEN

Zu den allgemeinen Betriebskosten die der Vermieter dem Mieter weiter-verrechnen darf gehoumlren folgende Ausgaben

Wasserkosten

Abwasserkosten

Rauchfangkehrung

Unratabfuhr

Schaumldlingsbekaumlmpfung

Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses

Feuerversicherung

Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung

Versicherung gegen andere Schaumlden

Verwaltungskosten

Oumlffentliche Abgaben

Kosten fuumlr Gemeinschaftsanlagen

Hausbesorgerkosten bzw Hausbetreuungkosten

Naumlhere Informationen zu den Betriebskosten insbesondere zur Abshyrechnung und Aufteilung finden Sie in der Broschuumlre der Arbeiterkammer Kaumlrnten bdquoBetriebskosten- und Hauptmietzinsabrechnung Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungldquo

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BEFRISTETE MIETVERTRAumlGE

Unbefristete Mietvertraumlge koumlnnen muumlndlich oder schriftlich vereinbart werden Befristete Mietvertraumlge muumlssen schriftlich vereinbart werden Eine muumlndlich vereinbarte Befristung ist nicht wirksam Prinzipiell enden wirksam befristete Mietverhaumlltnisse mit Ablauf der vereinbarten Zeit ohne dass eine Kuumlndigung notwendig ist Der Mieter zieht nach ordshynungsgemaumlszliger Uumlbergabe der Wohnung an den Vermieter einfach aus der Wohnung aus Sehr oft werden befristete Mietvertraumlge bdquomit Verlaumlngeshyrungsmoumlglichkeitldquo angeboten Solche Angebote sind fuumlr den Mieter wertshylos weil sie nicht verbindlich sind Der Mieter muss nach Ablauf der vershyeinbarten Vertragsdauer trotzdem um die Vertragsverlaumlngerung verhanshydeln Will der Vermieter den Mietvertrag nicht verlaumlngern muss der Mieter ausziehen

Optionsrecht

Manche Vermieter begruumlnden einen zuerst eher kurz befristeten Mietvertrag damit dass sie sich den Mieter eine gewisse Zeit lang bdquoanschauen moumlchtenldquo Ob er puumlnktlich die Miete zahlt und die Wohnung nicht verkommen laumlsst Bei Wohlverhalten des Mieters wird der Vertrag danach verlaumlngert oder in einen unbefristeten Vertrag umgewandelt wershyden In einem solchen Fall kann man sich als Mieter entsprechend absishychern indem man sich im Mietvertrag ein Optionsrecht sichert

BEISPIEL bdquoDas Mietverhaumlltnis wird auf bestimmte Zeit und zwar auf helliphellip Jahre abgeschlossen Es beginnt am helliphellip und endet am helliphellip ohne dass es einer Aufkuumlndigung bedarf Wenn der Mieter waumlhrend der Dauer des Mietverhaumlltnisses mit den monatlichen Mietzahlungen nie laumlnshyger als sieben Tage saumlumig war und er vom Mietgegenstand keinen nachteiligen Gebrauch gemacht hat so steht dem Mieter bei Ablauf der vereinbarten Mietdauer das Recht zu diesen Mietvertrag mittels einseitiger Erklaumlrung um weiterehelliphellipJahre zu verlaumlngern (bzw dieshysen Mietvertrag mittels einseitiger Erklaumlrung in einen unbefristeten Mietvertrag umzuwandeln)ldquo

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Befristungsvorschriften fuumlr Wohnungen

Fuumlr alle seit dem 172000 befristet abgeschlossenen Wohnungsmietvershytraumlge in Haupt- bzw Untermiete und auch fuumlr Mietgegenstaumlnde in einem Haus mit nicht mehr als zwei selbststaumlndigen Wohnungen oder Geshyschaumlftsraumlumlichkeiten (sofern der Mietvertrag vor dem 112002 abgeshyschlossen wurde) sowie in Neubau- oder Altbaueigentumswohnungen gelten folgende Vorschriften

der Mietvertrag muss eine Mindestvertragsdauer von drei Jahren haben (auch VerlaumlngerungenErneuerungen muumlssen wiederum fuumlr minshydestens drei Jahre abgeschlossen werden)

nach oben hin gibt es keine zeitliche Obergrenze fuumlr den Mietvertrag (ein Mietvertrag kann auf beliebige Dauer abgeschlossen werden ndash nur die Mindestvertragsdauer von drei Jahren muss eingehalten werden)

der Mieter hat das Recht den Mietvertrag nach einem Jahr unter Einhaltung einer dreimonatigen Kuumlndigungsfrist aufzukuumlndigen Der Kuumlndigungstermin ist der Monatsletzte Der Mieter ist somit auf maxishymal 16 Monate an die Wohnung gebunden Wird ein Mietvertrag vershylaumlngert so beginnt die Jahresfrist von neuem zu laufen

Besonderheit fuumlr Vertraumlge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG

Paragraph 33 Mietrechtsgesetz sieht vor dass der Mieter seit 1 Oktober 2006 Mietverhaumlltnisse gegenuumlber dem Vermieter ndash ohne Angabe von Gruumlnden ndash gerichtlich oder schriftlich (eingeschrieben) aufkuumlndigen kann

Der Vermieter hat auch nach dem 30 September 2006 nur die Moumlglichkeit mit Hilfe einer bei Gericht einzubringenden Aufkuumlndigung gestuumltzt auf gesetzliche Kuumlndigungsgruumlnde eine rechtswirksame Beshyendigung des Mietverhaumlltnisses zu erreichen

Das gesetzliche Kuumlndigungsrecht des Mieters kann nicht beschraumlnkt werden und der Mieter kann darauf auch nicht verzichten (ein im Mietvertrag vereinbarter Kuumlndigungsverzicht ist daher nicht wirksam) Da es sich weiters um ein gesetzliches Kuumlndigungsrecht handelt muss es nicht im Mietvertrag vereinbart sein

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Befristungsvorschriften fuumlr andere Mietobjekte

Diese Mietobjekte duumlrfen seit dem 1 7 2000 mit einer voumlllig beliebig beshyfristeten Vertragsdauer vermietet werden Es gibt weder eine Untergrenze noch eine Obergrenze Befristete Mietvertraumlge uumlber Geschaumlftsraumlumlichshykeiten Ateliers Buumlros Lagerraumlumlichkeiten etc koumlnnen somit rechtsshywirksam auch auf kuumlrzere Dauer als auf drei Jahre geschlossen werden

Der Mieter hat bei diesen Mietobjekten kein gesetzliches Kuumlndigungsshyrecht Er kann den Mietvertrag vor Ablauf der Vertragsdauer nur dann aufkuumlndigen wenn er eine solche Moumlglichkeit im Mietvertrag vereinbart hat Trifft der Mieter mit dem Vermieter keine Kuumlndigungsvereinbarung ist er auf die volle Vertragsdauer an den Mietvertrag gebunden Wenn man also ein Objekt beispielsweise vorwiegend als Atelier anmietet es aber auch untergeordnet zu Wohnzwecken verwendet so ist darauf zu achten dass ein vorzeitiges Kuumlndigungsrecht unbedingt im Vertrag vershyeinbart wird

Seit 112002 koumlnnen Mietvertraumlge uumlber Mietgegenstaumlnde in einem Haus mit nicht mehr als zwei selbststaumlndigen Wohnungen oder Geschaumlftsshyraumlumlichkeiten auf beliebige Zeit abgeschlossen werden Befristete Mietshyverhaumlltnisse kann der Mieter nicht mehr vorzeitig aufkuumlndigen auszliger es wird im Mietvertrag ein Kuumlndigungsrecht vereinbart

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RECHTE UND PFLICHTEN DES MIETERS

Rechte des Mieters

Unter Mitbestimmung sind sowohl Informations- und Kontrollrechte (zB betreffend die Betriebskostenabrechnung) als auch Mitentscheidungsshyund Durchsetzungsmoumlglichkeiten (zB im Hinblick auf Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten) gemeint

Mitbestimmung bei der Erhaltung des Hauses

Der Vermieter ist verpflichtet das Gebaumlude in brauchbarem ortsuumlblishychem Zustand zu erhalten Die Erhaltungspflicht umfasst

die allgemeinen Teile des Hauses dazu gehoumlren Dach Fassade Maushyern Auszligenfenster Auszligentuumlren Stiegenhaus Ver- und Entsorgungsshyleitungen Rauchfaumlnge Hausbesorgerdienstwohnung

die Mietgegenstaumlnde diese allerdings nur dann wenn ein ernster Schaden der Baulichkeit zu befuumlrchten ist (Wasserrohrbruch Mauershyfeuchtigkeit undichte Gasleitung lebens- oder feuergefaumlhrliche Elekshytroleitungen) oder wenn ein freigewordener Mietgegenstand vor der Wiedervermietung brauchbar gemacht werden muss

Gemeinschaftsanlagen wie Lift Zentralheizung Gegensprechanlage Gemeinschaftswaschkuumlche -sauna

Neuerrichtungen oder Aumlnderungen die durch Verwaltungsvorschriften aufgetragen werden zB der Anschluss an eine Wasserleitung oder an das Kanalnetz

Installation von Waumlrmezaumlhlern oder Durchfuumlhrung von Waumlrmeschutzshymaszlignahmen am Gebaumlude (Waumlrmeschutzfenster waumlrmedaumlmmende Fassade) wenn eine Kosten-Nutzen-Analyse positiv ist

Die Erhaltungspflicht kann der Vermieter bei Wohnungen die dem MRG zur Gaumlnze unterliegen nicht von vornherein auf den Mieter uumlberbinden Derartige Vereinbarungen in Mietvertraumlgen kommen zwar oft vor sind aber nicht zulaumlssig und daher fuumlr den Mieter auch nicht beachtlich

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Kommt der Vermieter der Erhaltungspflicht nicht nach kann jeder einzelshyne Mieter diese durchsetzen Einerseits kann ein vorhandener Mangel bei der Baupolizei angezeigt werden die einen Bauauftrag erteilen muss wenn der Zustand des Hauses vom baubehoumlrdlich bewilligten Zustand abweicht Andererseits kann in einem Verfahren die Durchfuumlhrung der notwendigen Erhaltungsarbeit uumlber Antrag beim Bezirksgericht bzw bei der Schlichtungsstelle erzwungen werden

Der Vermieter ist auch zwingend verpflichtet erhebliche Gefahren fuumlr die Gesundheit der Bewohner die vom Inneren des Mietgegenstandes ausshygehen zu beseitigen Dem Vermieter koumlnnen Erhaltungsarbeiten zur Beshyseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefaumlhrdung von der Schlichshytungsstelle (Gericht) aber nur dann aufgetragen werden wenn sich die Gesundheitsgefaumlhrdung nicht durch andere den Bewohnern des Hauses zumutbare Maszlignahmen abwenden laumlsst

Einstweilige Verfuumlgung

Bei besonders dringend erforderlichen Arbeiten (bei Personengefahr und Gefahr fuumlr Sachen durch herabstuumlrzende Dachziegel oder Fassadenteile oder wenn auf Grund einer defekten Gasleitung Arbeiten erford-erlich sind um den Betrieb der Heizungsanlage aufrecht zu erhalten) kann auszligerdem eine sehr schnelle Entscheidung bei Gericht erwirkt werden Man nennt dieses Instrument bdquoEinstweilige Verfuumlgungldquo (EV) Auch die EV kann von jedem einzelnen Mieter beantragt werden

Arbeiten im Zusammenhang mit Erhaltungsarbeiten

Arbeiten die in ursaumlchlichem Zusammenhang mit Erhaltungsarbeiten stehen sind wie diese zu behandeln Daher sind Nacharbeiten zu Erhalshytungsarbeiten (wie etwa die Schuttabfuhr oder die Wiederherstellung der Malerei Tapezierung oder Verfliesung nach der Reparatur eines Wasserrohrbruches) vom Vermieter zu tragen Diese Arbeiten koumlnnen vom Mieter genauso geltend gemacht und durchgesetzt werden wie die Erhaltungsarbeiten selbst

Mitbestimmung bei der Verbesserung des Hauses

Der Vermieter ist aber nicht nur zur Erhaltung sondern unter bestimmten Voraussetzungen auch zur Verbesserung des Hauses verpflichtet Erste Voraussetzung ist dass der Erhaltungszustand des Hauses so gut ist dass Verbesserungsarbeiten sinnvoll und zweckmaumlszligig sind

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Zweitens muss die Finanzierung der nuumltzlichen Verbesserungen gewaumlhrshyleistet sein Es muss entweder eine ausreichende Mietzinsreserve vorshyhanden sein oder es muss eine schriftliche Vereinbarung zwischen der Mehrheit der Mieter (gerechnet nach Mietobjekten) und dem Vermieter uumlber die Finanzierung getroffen werden Dabei duumlrfen aber die anderen Mieter die sich an einer solchen Vereinbarung nicht beteiligen finanziell uumlberhaupt nicht belastet werden und auch sonst nicht besonders beeinshytraumlchtigt werden

BEISPIEL Die Mehrheit der Mieter vereinbart mit dem Vermieter die Installation einer Gegensprechanlage Die Mieter die sich nicht an dieser Vershyeinbarung beteiligt haben duumlrfen nicht mit den Errichtungskosten fuumlr die Gegensprechanlage belastet werden Es darf der Zugang zu deren Wohnungen aber auch nicht wesentlich erschwert werden Das heiszligt dass zu deren Erreichbarkeit auf Kosten der Mieter die sich an der Vereinbarung beteiligen eine Glocke oder ein Anschluss an die Gegensprechanlage installiert werden muss

Zu den nuumltzlichen Verbesserungen zaumlhlen

die Neuerrichtung oder Umgestaltung von Wasserleitungen Lichtleishytungen Gasleitungen Kanal Zentralheizung Sanitaumlranlagen

die Neuerrichtung oder Umgestaltung von Gemeinschaftsanlagen wie Lift Waschkuumlche Schutzraumlume oder Gegensprechanlage

schalldaumlmmende Maszlignahmen (an Fenstern Tuumlren Auszligenmauern Daumlchern Kellerdecken obersten Geschossdecken)

die Errichtung eines Fernwaumlrmeanschlusses

die Installation einer Wasserentnahmestelle oder eines Klosetts in einer Wohnung oder die Zusammenlegung von zwei oder mehreren Wohshynungen Nuumltzliche Verbesserungen in einer vermieteten Wohnung duumlrshyfen aber nur vorgenommen werden wenn der Mieter zustimmt

Verpflichtung des Vermieters zur Durchfuumlhrung von Verbesserungsarbeiten

Sind alle Voraussetzungen erfuumlllt (rechtliche technische wirtschaftliche Gegebenheiten und Moumlglichkeiten Finanzierung Zweckmaumlszligigkeit im Hinblick auf den Hauszustand keine uumlbermaumlszligige Beeintraumlchtigung der

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anderen Mieter) ist der Vermieter zur Durchfuumlhrung von nuumltzlichen Vershybesserungen verpflichtet Dies kann durch die Mehrheit der Mieter auch durchgesetzt werden indem diese die Durchfuumlhrung bestimmt bezeichshyneter nuumltzlicher Verbesserungsarbeiten beim Bezirksgericht bzw bei der Schlichtungsstelle beantragen Im Unterschied zur Durchsetzung von notwendigen Erhaltungsarbeiten kann ein solcher Antrag aber nicht von jedem einzelnen Mieter sondern eben nur von der Mehrheit der Mieter eingebracht werden

Recht des Mieters zur Veraumlnderung der Wohnung

Der Mieter ist berechtigt die Wohnung unter bestimmten Voraussetshyzungen zu veraumlndern Bei unwesentlichen Veraumlnderungen (Ausmalen Tapezieren) muss er den Vermieter nicht verstaumlndigen Beabsichtigt der Mieter wesentliche Veraumlnderungen besteht eine Verstaumlndigungspflicht Lehnt der Vermieter die beabsichtigte Veraumlnderung nicht innerhalb von zwei Monaten ab Einlangen der Verstaumlndigung ab gilt die Zustimmung als erteilt Wenn der Vermieter die Zustimmung innerhalb der zwei Moshynate verweigert ist zu pruumlfen ob er dazu berechtigt ist Die Zustimmung darf naumlmlich nicht verweigert werden wenn bei der geplanten Vershyaumlnderung alle folgenden Voraussetzungen gleichzeitig erfuumlllt sind

die Veraumlnderung muss dem Stand der Technik entsprechen Es darf also beispielsweise keine veraltete Heizung geplant sein

die Veraumlnderung muss uumlblich und darf nicht auszligergewoumlhnlich sein und muss einem wichtigen Interesse des Mieters dienen Das ist etwa bei der Neuinstallation oder Umgestaltung von Wasserleitungen Gasleishytungen Lichtleitungen Heizungs- oder Sanitaumlranlagen (Bad Dusche WC) der Fall Aber auch bei Energiesparmaszlignahmen (Waumlrmedaumlmshymung Thermofenster) Weiters auch bei einem Telefonanschluss soshywie bei Radio- und Fernsehantennen sofern ein Anschluss an eine bestehende Antenne nicht moumlglich oder nicht zumutbar ist Und bei Verbesserungen die mit Wohnhaussanierungsmitteln gefoumlrdert werden

die einwandfreie Ausfuumlhrung muss gewaumlhrleistet sein

die Veraumlnderung darf zu keiner Beeintraumlchtigung schutzwuumlrdiger Interessen des Vermieters oder anderer Mieter fuumlhren Und sie darf zu keiner Gefahr fuumlr Personen oder Sachen und auch zu keiner

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Schaumldigung des Hauses etwa durch Beeintraumlchtigung des aumluszligeren Erscheinungsbildes des Gebaumludes fuumlhren

der Mieter muss die Kosten der Veraumlnderung oder Verbesserung trashygen

Sind alle diese Voraussetzungen gleichzeitig gegeben darf der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern Tut er es trotzdem kann der Mieter die Zustimmung durch Antrag beim Bezirksgericht bzw bei der Schlichtungsstelle erzwingen

Sind zwar alle Voraussetzungen erfuumlllt und handelt es sich bei den geshyplanten Aumlnderungen nicht um die oben angefuumlhrten kann der Vermieter seine Zustimmung davon abhaumlngig machen ob der Mieter sich vershypflichtet bei Beendigung des Mietverhaumlltnisses den Zustand vor Durchfuumlhrung der Veraumlnderungen wiederherzustellen Das bedeutet aber auch dass bei den vorher aufgezaumlhlten Veraumlnderungen (Einbau eines Bades Einbau von Waumlrmeschutzfenstern) die Wiederherstellung nicht verlangt und auch nicht wirksam vereinbart werden kann

Veraumlnderungen die fix mit dem Gebaumlude verbunden werden gehen damit ins Eigentum des Vermieters uumlber Der Mieter hat aber unter beshystimmten Voraussetzungen bei Beendigung des Mietverhaumlltnisses einen Anspruch auf teilweise Ruumlckerstattung der von ihm investierten Mittel (Investitionskostenersatz)

Pflichten des Mieters

Duldungspflichten

Die Duldungspflichten regeln die Bereiche wo Eingriffe in die Mietrechte rechtlich zulaumlssig sind Der Mieter hat das Betreten des Mietgegenstands durch den Vermieter oder von diesem beauftragte Personen zu dulden wenn wichtige Gruumlnde vorliegen

Beispielsweise wenn uumlberpruumlft werden soll ob ernste Schaumlden vorliegen oder wenn beispielsweise der Waumlrmezaumlhler abgelesen werden muss Die Begehung ist auszliger bei Gefahr im Verzug entsprechend fruumlhzeitig anzukuumlndigen (ein bis zwei Wochen vorher)

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Der Mieter hat aber auch die voruumlbergehende Benuumltzung oder sogar Veraumlnderung des Mietgegenstandes zuzulassen wenn dies notwendig ist um Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten am Haus durchzufuumlhren oder wenn ernste Schaumlden behoben werden muumlssen

Die voruumlbergehende Benuumltzung bzw Veraumlnderung ist aber auch zu dulshyden wenn dies zur Verbesserung eines anderen Mietgegenstandes notshywendig ist und dies auch zumutbar ist Das heiszligt wenn die Beeinshytraumlchtigung unwesentlich oder nicht dauerhaft ist

Alle Arbeiten sind moumlglichst schonungsvoll durchzufuumlhren Entstehen fuumlr den Mieter trotzdem wesentliche Beeintraumlchtigungen hat er einen Anshyspruch auf angemessene Entschaumldigung (Reinigungskosten Hotelkosten)

Die Entschaumldigung hat der zu leisten der die Arbeiten durchfuumlhren laumlsst Dies kann der Vermieter aber auch ein anderer Mieter sein

Der Mieter hat aber auch die Neuschaffung von Mietgegenstaumlnden beishyspielsweise durch Aufstockung oder Dachbodenausbau zu dulden Wenn dadurch aber in bestehende Rechte eingegriffen wird muss entsprechshyender Ersatz dafuumlr geleistet werden

Wenn also beispielsweise durch einen Dachbodenausbau die Moumlgshylichkeit des Waumlschetrocknens wegfallen wuumlrde besteht die Duldungsshypflicht nur wenn entweder eine Ersatzmoumlglichkeit zum Waumlschetrocknen geschaffen wird oder Geldersatz geleistet wird

Sowohl der Duldungsanspruch als auch der Anspruch auf angemessene Entschaumldigung koumlnnen im Streitfall beim Bezirksgericht bzw bei der Schlichtungsstelle durchgesetzt werden

Wartungs- und Instandhaltungspflicht des Mieters

Der Mieter ist verpflichtet die Wohnung samt Leitungen Heizungs- und Sanitaumlranlagen so zu warten und instand zu halten dass dem Vermieter und den anderen Mietern kein Schaden erwaumlchst

Das bedeutet dass der Mieter zB darauf zu achten hat dass die Wassershyleitung im Winter nicht einfriert

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ENDE DES MIETVERHAumlLTNISSES

Beendigung durch Zeitablauf

Ablauf der Befristung

Befristete Mietverhaumlltnisse enden nach Ablauf der vereinbarten Zeit autoshymatisch Eine Kuumlndigung ist nicht notwendig Der Vermieter kann zum Beendigungszeitpunkt die Uumlbergabe der Wohnung verlangen Zieht der Mieter nicht termingerecht aus kann der Vermieter die Uumlbergabe der Wohnung mit einer Raumlumungsklage durchsetzen Bringt der Vermieter die Raumlumungsklage nicht innerhalb von 14 Tagen nach Terminablauf des befristeten Mietvertrages bei Gericht ein sondern laumlsst er den Mieter einshyfach weiterhin in der Wohnung wohnen dann gilt fuumlr Mietvertraumlge deren Vertragsdauer nach dem 3092006 endet der Mietvertrag einmalig als auf 3 Jahre verlaumlngert (bisher war im Gesetz vorgesehen dass sich der Mietvertrag dann sofort in einen unbefristeten Mietvertrag umwandelt) Erst wenn der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre ein weiteres Mal nicht aufgeloumlst wurde und in dieser Zeit auch keine neue wirksame Befristung des Vertrages vereinbart wurde gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert Der Mieter genieszligt dann wieder Kuumlndigungsschutz

Waumlhrend der dreijaumlhrigen Verlaumlngerung hat der Mieter jederzeit das Recht das Mietverhaumlltnis ohne Angabe von Gruumlnden unter Einhaltung einer dreimonatigen Kuumlndigungsfrist schriftlich oder gerichtlich aufshyzukuumlndigen In dieser Zeit kann auch schriftlich eine ausdruumlckliche Verlaumlngerung ndash bei Wohnungen um mindestens drei Jahre ndash vereinbart werden

Uumlbergabsauftrag

Bei befristeten Mietverhaumlltnissen kann der Vermieter schon vor Ende des Mietverhaumlltnisses bei Gericht einen Uumlbergabsauftrag beantragen Darin wird dem Mieter aufgetragen die Wohnung dem Vermieter zu einem bestimmten Zeitpunkt zu uumlbergeben

Das Gericht stellt dem Mieter den Uumlbergabsauftrag zu Dieser kann dashygegen binnen vier Wochen Einwendungen erheben Einwendungen wershyden dann sinnvoll sein wenn etwa im Uumlbergabsauftrag vom Vermieter ein anderer Endtermin behauptet wird als im Mietvertrag vereinbart wurde

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Oder wenn eine Vertragsverlaumlngerung vereinbart wurde oder das befrishystete Mietverhaumlltnis bereits in ein unbefristetes uumlbergegangen ist Der Uumlbergabsauftrag hat fuumlr den Vermieter den Vorteil dass er einen Mieter der die Wohnung nicht termingerecht verlaumlsst nicht erst auf Raumlumung klagen muss Mit dem Uumlbergabsauftrag kann er sofort die Exekution einshyleiten und den Mieter delogieren lassen

Einvernehmliche Beendigung

Die einvernehmliche Beendigung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhaumlltnisses ist jederzeit moumlglich Dabei vereinbaren der Mieter und der Vermieter freiwillig dass das Mietverhaumlltnis zu einem bestimmten Datum endet

Es muumlssen dabei auch keinerlei Fristen oder Termine eingehalten werden Die Vereinbarung kann schriftlich (aus Beweisgruumlnden unbedingt zu empshyfehlen) muumlndlich oder schluumlssig (der Mieter zieht aus und gibt die Schluumlssel zuruumlck der Vermieter akzeptiert dies und nimmt die Wohnung zuruumlck) erfolgen

Vorzeitige Vertragsaufloumlsung durch den Mieter

Mit sofortiger Wirkung kann der Mieter den Mietvertrag durch Aufloumlshysungserklaumlrung einseitig beenden

wenn die Wohnung unbrauchbar uumlbergeben wurde

wenn die Wohnung waumlhrend der Mietvertragsdauer ohne Verschulden des Mieters unbrauchbar wurde

wenn die Wohnung gesundheitsschaumldlich ist

Der Mieter muss in diesen Faumlllen weder einen Kuumlndigungstermin noch eine Kuumlndigungsfrist einhalten

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Kuumlndigung

Es besteht ein groszliger Unterschied zwischen einer Kuumlndigung durch den Mieter und einer Kuumlndigung durch den Vermieter Der wesentliche Unterschied besteht darin dass der Mieter ohne Angabe von Gruumlnden kuumlndigen kann der Vermieter aber nur wenn ein im MRG genannter Kuumlndigungsgrund vorliegt

Auch ein befristet abgeschlossenes Mietverhaumlltnis kann gekuumlndigt wershyden Zum einen besteht seit 172000 fuumlr den Mieter sofern es sich um ein kuumlndigungsgeschuumltztes Mietverhaumlltnis handelt ein gesetzliches Kuumlndigungsrecht Dieses Kuumlndigungsrecht muss nicht im Mietvertrag verankert sein Ist jedoch ein vertragliches Kuumlndigungsrecht vereinbart geht dieses dem gesetzlichen dann vor wenn es fuumlr den Mieter guumlnstiger ist Auch hier kann der Mieter ohne Angabe von Gruumlnden aber unter Einhaltung des vertraglich vereinbarten Kuumlndigungstermins und der Kuumlndigungsfrist gerichtlich kuumlndigen

Kuumlndigungsfrist und Kuumlndigungstermin

Wenn Vermieter und Mieter nichts anderes vereinbart haben gelten die gesetzlichen Bestimmungen Demnach betraumlgt die Kuumlndigungsfrist bei einem unbefristeten Mietverhaumlltnis ein Monat Der gesetzliche Kuumlnshydigungstermin ist jeweils der Monatsletzte Zum gesetzlichen Kuumlndishygungsrecht bei befristeten Mietvertraumlgen siehe Seite 41 Kapitel bdquoBeshyfristete Mietvertraumlgeldquo

Form der Kuumlndigung


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BEISPIEL Mietvertragsdauer 3 Jahre Kuumlndigungsfrist 3 Monate Kuumlndigungstermin ist der Monatsletzte fruumlhestmoumlgliche Kuumlndigung nach einem Jahr

Einschreiben

Hiermit kuumlndige ich das Mietverhaumlltnis betreffend die Wohnung Top 2 gelegen im 1 Stock des Hauses 9020 Klagenfurt Eckengasse 5 unter Einhaltung der Kuumlndigungsfrist von drei Monaten Dem Mietverhaumlltnis liegt der Mietvertrag vom zugrunde

Der Vermieter hat auch nach dem 30 September 2006 nur die Moumlglichshykeit mit Hilfe einer bei Gericht einzubringenden Aufkuumlndigung gestuumltzt auf gesetzliche Kuumlndigungsgruumlnde eine rechtswirksame Beendigung des Mietverhaumlltnisses zu erreichen

Eine verspaumltet zugehende Kuumlndigung (egal ob Kuumlndigung des Mieters oder Vermieters) ist nicht mehr wirkungslos sondern sie ist zum naumlchstshymoumlglichen Termin wirksam fuumlr den die Kuumlndigungsfrist noch offen ist

Gesetzliche Kuumlndigungsgruumlnde

Nichtbezahlung der Miete Voraussetzung ist dass der Mieter trotz Mahnung mindestens 8 Tage im Ruumlckstand ist Bezahlt der Mieter den Ruumlckstand bis zum Ende der Gerichtsverhandlung in erster Instanz kann er nicht erfolgreich gekuumlndigt werden

Erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstands Dieser Kuumlnshydigungsgrund liegt vor wenn die Wohnung stark vernachlaumlssigt wird Wenn der Mieter durch sein Verhalten den Mitbewohnern des Hauses das Zusammenleben unmoumlglich macht oder sehr erschwert Oder bei groumlberen strafbaren Handlungen des Mieters gegen Hausbewohner oder den Vermieter

Gaumlnzliche Weitergabe des Mietgegenstands

Untervermietung gegen ein unverhaumlltnismaumlszligig hohes Entgelt (auch bei teilweiser Untervermietung)

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Tod des Mieters und Fehlen eintrittsberechtigter Personen

Nichtbenuumltzung der Wohnung Dieser Kuumlndigungsgrund ist gegeben wenn weder der Mieter noch eintrittsberechtigte Personen die Wohnung zur Befriedigung des Wohnbedarfs regelmaumlszligig benuumltzen

Eigenbedarf des Vermieters Der Vermieter muss die Wohnung drinshygend fuumlr sich selbst oder seine Kinder bzw Enkel benoumltigen Ob diese Notsituation des Vermieters tatsaumlchlich gegeben ist wird von den Gerichten sehr streng gepruumlft Sie liegt dann vor wenn dem Vermieter bzw seinem Angehoumlrigen die Obdachlosigkeit droht oder ein sonstiger sehr wichtiger Grund vorliegt (zB der betagte Vermieter braucht unbeshydingt die Wohnung im Parterre weil er nur mehr auf Kruumlcken gehen kann) Auszligerdem wird gepruumlft wessen Interessen mehr beeintraumlchtigt sind Nur dann wenn die Interessen des Vermieters uumlberwiegen hat die Kuumlndigung Erfolg Bei vermieteten Eigentumswohnungen und Einfamilienhaumlusern wird zwar auch die Dringlichkeit des Eigenbedarfes gepruumlft eine Interessenabwaumlgung entfaumlllt aber Der Eigenbedarf kann als Kuumlndigungsgrund vom Vermieter fruumlhestens nach 10 Jahren ab Erwerb des Hauses bzw der Wohnung geltend gemacht werden

Abbruchsfaumllle Wenn eine baubehoumlrdliche Bewilligung zum Abbruch des Hauses vorliegt kann dem Mieter gekuumlndigt werden Es muss ihm jedoch eine entsprechende Ersatzwohnung beschafft werden

Schriftlich vereinbarter Kuumlndigungsgrund Im Mietvertrag werden manchmal weitere Kuumlndigungsgruumlnde vereinbart Diese muumlssen aber wichtig und bedeutsam und mit den obigen im Gesetz konkret angeshyfuumlhrten Kuumlndigungsgruumlnden vergleichbar sein

Verhinderung der Verbesserung einer Substandardwohnung Wenn sich der Hauptmieter einer Kategorie-D-Wohnung weigert eine vom Vermieter finanzierte Standardanhebung seiner Wohnung gegen die Bezahlung des Kategorie-C-Zinses zuzulassen oder die Verbesserung selbst durchzufuumlhren stellt dies einen Kuumlndigungsgrund dar Auch in diesem Fall muss dem Mieter aber Ersatz beschafft werden Auszligerdem waumlre die Kuumlndigung vom Gericht abzulehnen wenn sich der Mieter bis zur letzten Verhandlung mit der Standardverbesserung seiner Wohnung einverstanden erklaumlrt

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Kuumlndigungsverfahren

Bringt der Vermieter beim Bezirksgericht eine Aufkuumlndigung gegen einen Mieter ein muss er ein oder mehrere Kuumlndigungsgruumlnde angeben Das Gericht pruumlft zunaumlchst ob die formalen Erfordernisse erfuumlllt sind Ob also beispielsweise die Kuumlndigungsfrist und der Kuumlndigungstermin eingehalshyten wurden Das Gericht pruumlft nicht ob der Kuumlndigungsgrund auch tatsaumlchlich vorliegt Die Kuumlndigung wird dann dem Mieter mittels RSa-Brief und einer Belehrung zugestellt Erhebt der Mieter innerhalb von vier Wochen Einwendungen wird eine muumlndliche Verhandlung durchgefuumlhrt In dieser muss der Vermieter beweisen dass der angegebene Kuumlndigungsgrund auch erfuumlllt ist Erhebt der Mieter aber keine oder nicht fristgerechte Einwendungen wird die Kuumlndigung rechtswirksam Der Mieter kann delogiert werden

Raumlumungsklage

Neben dem Kuumlndigungsverfahren kann ein Mietverhaumlltnis auch durch Raumlumungsklage beendet werden

Eine Raumlumungsklage ist bei Vorliegen folgender Gruumlnde moumlglich

bei erheblich nachteiligem Gebrauch des Mietgegenstandes

bei einem Mietzinsruumlckstand von mehr als einem Monat

bei sogenannter bdquotitelloser Benuumltzungldquo das heiszligt dass es keinen aufrechten Mietvertrag gibt

BEISPIEL Ein Mann und eine Frau fuumlhren eine Lebensgemeinschaft Sie mieshyten gemeinsam eine Wohnung Im Mietvertrag wird jedoch nur der Mann als Mieter angefuumlhrt Kommt es nun zur Aufloumlsung der Lebensgemeinschaft und zieht die Frau nicht freiwillig aus kann der Mann gegen sie mit Raumlumungsklage wegen titelloser Benuumltzung (die Frau ist im Mietvertrag nicht als Mieter angefuumlhrt) vorgehen

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Im Unterschied zur Kuumlndigung findet bei der Raumlumungsklage jedenfalls ein Gerichtsverfahren statt in dem der Vermieter das Vorliegen der Klagsgruumlnde beweisen muss

Raumlumungsaufschub

Ein Mieter kann bei Raumlumungs- wie auch bei Kuumlndigungsverfahren die er verliert bei Vorliegen wichtiger Gruumlnde (drohende Obdachlosigkeit) einen Raumlumungsaufschub beantragen Das Gericht darf maximal neun bzw zwoumllf Monate Aufschub gewaumlhren

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INVESTITIONSKOSTENERSATZ

Hat ein Mieter waumlhrend der Mietvertragsdauer in die Wohnung investiert besteht dafuumlr am Ende des Mietverhaumlltnisses der Ersatzanspruch gegenuumlber dem Vermieter wenn

die Investitionen ersatzfaumlhig sind

noch wirksam und nuumltzlich sind

noch nicht vollkommen abgewertet sind und

der Ersatzanspruch rechtzeitig und formgerecht geltend gemacht wird

Ersatzfaumlhige Aufwendungen

die Errichtung oder Umgestaltung von Wasser- Licht- und Gasleitunshygen der Heizung und von Sanitaumlranlagen (Bad Dusche WC) in norshymaler und technisch zeitgemaumlszliger Ausstattung (also nicht technisch veraltete Installationen oder bdquogoldene Armaturenldquo)

die komplette Erneuerung eines schadhaften Fuszligbodens (also nicht die Ausbesserung des Fuszligbodens oder lediglich das Abschleifen und Vershysiegeln eines Parkettbodens)

andere gleich wesentliche Verbesserungen insbesondere oumlffentlich foumlrderbare Investitionen (Wohnhaussanierungsfoumlrderung dazu gehoumlshyren etwa Waumlrmedaumlmmungsmaszlignahmen Isolierfenster Schallschutzshyfenster)

die Erneuerung einer bei Beginn des Mietverhaumlltnisses vorhandenen aber schadhaft gewordenen Heiztherme oder eines solchen Warmshywasserboilers

Ein Ersatzanspruch des Mieters gegenuumlber dem Vermieter besteht grundsaumltzlich nicht fuumlr andere Investitionen in die Wohnung Also beishyspielsweise nicht fuumlr Einbauschraumlnke oder eine Einbaukuumlche Deshalb ermoumlglichen manchmal Vermieter dass sich der Vormieter mit dem neuen Mieter in Verbindung setzt um abzuklaumlren ob dieser bereit ist fuumlr die vorhandenen Einrichtungen einen Ersatz zu leisten (bdquoMoumlbelabloumlseldquo) Wesentlich ist aber dass der neue Mieter dazu nicht verpflichtet ist Umshy

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gekehrt ist aber auch der bisherige Mieter berechtigt sofern es der Vershymieter verlangt sogar verpflichtet alle Investitionen die nicht fix und dauerhaft mit der Wand verbunden sind abzumontieren und zu entfernen

Geltendmachung des Ersatzanspruches

Der Ersatzanspruch muss beim Vermieter unter Vorlage der Rechnungen schriftlich und rechtzeitig geltend gemacht werden Rechtzeitig heiszligt

bei der einvernehmlichen Aufloumlsung des Mietvertrags ist dies spaumlshytestens 14 Tage nach Abschluss der Aufloumlsungsvereinbarung

bei der Aufkuumlndigung durch den Mieter spaumltestens 14 Tage nach Zushystellung der Aufkuumlndigung Damit ist nicht erst die Uumlbergabe der Wohshynung gemeint sondern der Zugang der Aufkuumlndigung an den Vermieter

bei der Aufkuumlndigung oder Raumlumungsklage durch den Vermieter binshynen zwei Monaten ab Rechtskraft der Aufkuumlndigung oder des Urteils Wird die Wohnung aber fruumlher zuruumlckgegeben muss der Anspruch spaumltestens bei der Zuruumlckstellung (Raumlumung) der Wohnung geltend gemacht werden

Die Einhaltung dieser Fristen ist besonders wichtig Wenn der Mieter seishynen Investitionsersatzanspruch zwar rechtzeitig aber formal oder inhaltshylich mangelhaft anzeigt ist sein Anspruch nun nicht mehr gleich verloren Ein solcher Mangel liegt zB dann vor wenn der Mieter die Rechnungen nicht oder nicht vollstaumlndig vorlegt oder seine Anspruumlche nicht ausdruumlckshylich beziffert oder etwa den Anspruch nur muumlndlich geltend gemacht hat Der Vermieter ist in solchen Faumlllen verpflichtet den Mieter zur Verbesshyserung des Mangels binnen einer Frist von mindestens 14 Tagen aufzushyfordern Der Vermieter ist dabei verpflichtet dem Mieter den Mangel zu benennen um ihm Gelegenheit zu geben eine ordnungsgemaumlszlige vollstaumlnshydige Anzeige des Investitionsersatzanspruches nachzuholen

Der Verlust des Investitionsersatzanspruches tritt nur dann ein wenn der Mieter einer solchen Aufforderung nicht fristgerecht nachkommt

Houmlhe des Ersatzanspruches

Die Houmlhe des Ersatzanspruches ist abhaumlngig vom tatsaumlchlich aufgewendeten Betrag Dieser Betrag vermindert sich um eine jaumlhrliche

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Abschreibung (jeweils pro vollendetem Jahr) ab Durchfuumlhrung der Arbeiten

Investitionen vor dem 131991

bei Investitionen die ohne Foumlrderungsmittel durch-gefuumlhrt wurden betraumlgt die jaumlhrliche Abschreibung grundsaumltzlich 5 Prozent (120 der aufgewendeten Kosten pro Jahr)

bei gefoumlrderten Investitionen betraumlgt die Abschreibung aber jenen Bruchteil der sich aus der Laufzeit der Foumlrderung ergibt

BEISPIEL Bei einer Investition die zB mit einem Wohnungsverbesserungsshykredit mit einer Laufzeit von 10 Jahren finanziert wurde betraumlgt die Abschreibung 10 Prozent pro Jahr

Investitionen ab dem 131991

bei der Errichtung oder Umgestaltung von Wasser- Licht- oder Gasshyleitungen bei Heizungs- oder Sanitaumlrinstallationen und bei der Fuszligshybodenerneuerung betraumlgt die jaumlhrliche Abschreibung 10 Prozent wenn diese Arbeiten nicht gefoumlrdert wurden

fuumlr sonstige wesentliche Investitionen die nicht gefoumlrdert wurden beshytraumlgt die Abschreibung 5 Prozent pro Jahr

bei gefoumlrderten Investitionen betraumlgt die Abschreibung jenen Bruchteil der sich aus der Laufzeit der Foumlrderung ergibt

Investitionskostenersatz

Bis 131997 hatte der Mieter gegenuumlber dem Vermieter nur Anspruch auf Investitionskostenersatz fuumlr eigene Investitionen Seit 1 3 1997 hat der Mieter aber auch Anspruch auf Investitionskostenersatz fuumlr Investitionen die er seinerseits dem Vormieter abgeloumlst hat Besonders wichtig ist es sich in solchen Faumlllen die Originalrechnungen vom Vormieter oder Vermieter uumlbergeben zu lassen Die Vorlage der Rechnungen ist ja schlieszliglich Voraussetzung fuumlr den eigenen Ersatzanspruch

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Beratungsstellen

Mietervereinigung Oumlsterreichs Feuerbachgasse 1 8020 Graz Tel 031671 46 42 Fax 031671 46 42-22 E-Mail mvoestmkaonat Montag bis Donnerstag 9 bis 12 Uhr Terminvereinbarung erforderlich

Mieterschutzverband Steiermark Sparbersbachgasse 61 (Parterre rechts) 8010 Graz Telefon (0316) 384830 Fax (0316) 38 48 30 - 40 Montag von 1430 bis 17 Uhr Mittwoch von 1430 bis 19 Uhr Freitag von 9h bis 1130h TERMINVEREINBARUNG erforderlich

OumlSTERREICHISCHER MIETER- UND WOHNUNGSEIGENTUumlMERBUND Karmeliterplatz 6 8010 Graz Tel 0316 607 44 DW 4170 Fax 0316 607 44 DW 4185

Kammer fuumlr Arbeiter und Angestellte fuumlr Steiermark Hans-Resel-Gasse 8-14 8020 Graz Tel 05 77 99 - 2555 Fax 05 77 99 ndash 2521 E-Mail konsumentenschutzakstmkat Mo bis Fr 730 bis 1300 Uhr Dienstag bis 2000 Uhr Terminvereinbarung erforderlich

Amt fuumlr Wohnungsangelegenheiten Alberstraszlige 12 8010 Graz Tel +43316 872-5402 bzw -5403 Fax +43316872-5409 E-Mail wohnungswesenstadtgrazat Oumlffnungs-Parteienverkehrszeiten Mo bis Fr 7ndash15 Uhr

Amtstage der Bezirksgerichte In der Regel am Dienstagvormittag bei allen Bezirksgerichten

Schlichtungsstellen

Graz Amt fuumlr Wohnungsangelegenheiten Alberstraszlige 12 8010 Graz Tel +43316 872-5402 bzw -5403 Fax +43316872-5409 E-Mail wohnungswesenstadtgrazat Oumlffnungs-Parteienverkehrszeiten Mo bis Fr 7-15 Uhr

Leoben Stadtgemeinde Leoben Erzherzog-Johann-Straszlige 2 8700 Leoben Tel +43 (0)3842 4062-0 Fax +43 (0)3842 4062-320

+43 (0)3842 4062-350

Muumlrzzuschlag Stadtamt Muumlrzzuschlag Wiener Str 9 8680 Muumlrzzuschlag Tel +43(3852)2555-0 Fax +43(3852)2555-80

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Ihr Recht als Konsument Ihr Schutz vor faulen Tricks im Geschaumlftsleben Fallen im Internet und Reiseaumlrger Wenn Sie sich uumlber den Tisch gezogen fuumlhlen oder Fragen zu Konsumentenrechten Betriebskostenabrechnungen Gewaumlhrleistungen und Kontogebuumlhren haben ndash wir beraten Sie gerne

AK-Hotline T 05 7799-0 AK Gerechtigkeit muss sein

Kammer fuumlr Arbeiter und Angestellte fuumlr Steiermark Hans-Resel-Gasse 8ndash14 8020 Graz

T 05 7799-0 | Fax 05 7799-2387

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Auskuumlnfte arbeits- und sozialrechtliche FragenT 05 7799-0Fax 05 7799-2403 Auskuumlnfte Wirtschaftspolitik und StatistikT 05 7799-2501Fax 05 7799-2528 Auskuumlnfte zu KonsumentenschutzfragenT 05 7799-0Fax 05 7799-2521 Auskuumlnfte in Betriebsratsangelegenheiten und in ArbeitnehmerInnenschutzfragenT 05 7799-2448Fax 05 7799-2499 Auskuumlnfte Bildung Jugend und BetriebssportT 05 7799-0Fax 05 7799-2420 AK-SaalverwaltungT 05 7799-2267Fax 05 7799-2256 AK-BroschuumlrenzentrumT 05 7799-2296Fax 05 7799-2223 PraumlsidialbuumlroPresseT 05 7799-2205Fax 05 7799-2232 Marketing und KommunikationT 05 7799-2234Fax 05 7799-2223 Bibliothek und InfothekT 05 7799-2371Fax 05 7799-2394

AUSSENSTELLEN 8600 BruckMur Schillerstraszlige 22T 05 7799-3100Fax 05 7799-3109 8530 DeutschlandsbergRathausgasse 3T 05 7799-3200Fax 05 7799-3209 8330 FeldbachRingstraszlige 5T 05 7799-3300Fax 05 7799-3309 8280 FuumlrstenfeldHauptplatz 12T 05 7799-3400Fax 05 7799-3409 8230 HartbergRessavarstraszlige 16T 05 7799-3500Fax 05 7799-3509 8430 Leibnitz Karl-Morre-Gasse 6T 05 7799-3800Fax 05 7799-3809 8701 Leoben Buchmuumlllerplatz 2T 05 7799-3900Fax 05 7799-3909 8940 LiezenAusseer Straszlige 42T 05 7799-4000Fax 05 7799-4009 8850 MurauBundesstraszlige 7T 05 7799-4100Fax 05 7799-4109 8680 MuumlrzzuschlagBleckmanngasse 8T 05 7799-4200Fax 05 7799-4209 8570 Voitsberg Schillerstraszlige 4T 05 7799-4300Fax 05 7799-4309 8160 WeizBirkfelder Straszlige 22T 05 7799-4400Fax 05 7799-4409 8740 Zeltweg (Murtal)Haupstraszlige 82T 05 7799-4500Fax 05 7799-4509

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OTTO-MOumlBES-AKADEMIE Stiftingtalstraszlige 240 8010 GrazT 05 7799-6000Fax 05 7799-6009

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Stand Mai 2016 Medieninhaber und Herausgeber Kammer fuumlr Arbeiter und Angestellte fuumlr Steiermark

8020 Graz Hans-Resel-Gasse 8ndash14 Layout und Produktion A Weissensteiner

Als Mieter hat man Rechte aber auch Pflichten Lesen Sie in dieser Broschuumlre was Sie beim Abschluss eines Mietvertrages beachten sollten welche Kosten anfallen was Ihnen zusteht und worauf Sie achten muumlssen

Ihr

Josef Pesserl AK-Praumlsident





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INHALT


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IMMOBILIENMAKLER


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Vorsicht Fallen





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Ruumlcktrittsrecht


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Volle Anwendung





Teilweise Anwendung






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Keine Anwendung




Ferienwohnungen





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Hauptmiete












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Untermiete




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Scheinuntermiete



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Mietvertrag



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Hausordnung


Mietrechtsabtretung




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Mietrechtseintritt






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Antragsfrist


Anwendungsbereich





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ANFANGSKOSTEN


Abloumlsen









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Kaution


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MIETZINS








Pauschalmietzins


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Kategoriemietzins


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Kategoriemietzins


Richtwertmietzins


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Burgenland 492 2m2


Wien 539 2m2


Salzburg 745 2m2

Tirol 658 2m2

Vorarlberg 828 2m2

Kaumlrnten 631 2m2

Steiermark 744 2m2






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die Lage des Hauses










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Untermietzins


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Mehrwertsteuer







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BETRIEBSKOSTEN


Wasserkosten

Abwasserkosten

Rauchfangkehrung

Unratabfuhr



Feuerversicherung



Verwaltungskosten





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Optionsrecht



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Rechte des Mieters










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Duldungspflichten



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Uumlbergabsauftrag



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Kuumlndigung







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Einschreiben









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Raumlumungsklage







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Raumlumungsaufschub


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Burgenland 492 2m2


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Salzburg 745 2m2

Tirol 658 2m2

Vorarlberg 828 2m2

Kaumlrnten 631 2m2

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Burgenland 492 2m2


Wien 539 2m2


Salzburg 745 2m2

Tirol 658 2m2

Vorarlberg 828 2m2

Kaumlrnten 631 2m2

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Kaumlrnten 631 2m2

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Wien 539 2m2


Salzburg 745 2m2

Tirol 658 2m2

Vorarlberg 828 2m2

Kaumlrnten 631 2m2

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