Waterwonen & de waarde van waterWorkshop Kennisconferentie Water

14 januari 2010

Steven de Boer, DHV

Steven.deBoer@dhv.com

Even kennismaken

Ik ben Steven de Boer Sinds 2009 DHV, afdeling stedelijk water 7 jaar ervaring met drijvend bouwen, zowel

techniek als regelgeving en financiën Voert Helpdesk Waterwonen uit voor VROM (

www.helpdeskwaterwonen.nl) DHV heeft brede relevante expertise als

ingenieurs- en adviesbureau

En wie bent U?

Leerpunten uit deze workshop

De waarde van een waterwoning Voor verschillende stakeholders Berekeningsmethodiek voor grondwaarde Interpretatie waterkavel-waarde

Concrete getallen zijn geen leerpunt!

Waarom waterwonen?

Waterwonen kan bijdragen aan klimaatbestendige invulling van Nederland vergroot diversiteit van woningvoorraad kan kwaliteit van de leefomgeving verbeteren maakt ruimte voor water meervoudig bruikbaar wat bijdraagt aan

financiering ervoor wordt nog weinig gerealiseerd door financiële hobbels, enkele

uitzonderingen daargelaten

Dus: laten we de waarde van waterwonen eens uitrekenen!

Wat is een waterwoning?

Drijvende woning Waterwonen vast in het water kan ook;

financieel, juridisch en technisch eenvoudiger maar focus vandaag op drijven

Kavel is deels bebouwd, deels open water Geen vaste tuin Aan (vaste) steiger of direct aan de wal

Wat is een waterwoning?

Drijvende woning Kavel is deels bebouwd, deels open water Geen vaste tuin Aan (vaste) steiger of direct aan de wal

Wat voor water?

Wat voor water?

Stedelijk: IJburg, Amsterdam Terwijde, Utrecht

Wat voor water?

Stedelijk: IJburg, Amsterdam Terwijde, Utrecht

Villawijk Booneiland, Almere

Wat voor water?

Stedelijk: IJburg, Amsterdam Terwijde, Utrecht

Villawijk Booneiland, Almere

Landelijk Woonboten aan de Vecht

Wat voor water?

Stedelijk: IJburg, Amsterdam Terwijde, Utrecht

Villawijk Booneiland, Almere

Landelijk Woonboten aan de Vecht

Recreatief buitendijks: Gouden Ham, Maasbommel Marina Oolderhuuske, Roermond

Wat voor water?

Stedelijk: IJburg, Amsterdam Terwijde, Utrecht

Villawijk Booneiland, Almere

Landelijk Woonboten aan de Vecht

Recreatief buitendijks: Gouden Ham, Maasbommel Marina Oolderhuuske, Roermond

Soort water bepaalt de verwachte grondwaarde

Welke waarde?

Belevingswaarde voor de bewoner Waarde van bebouwing voor het waterschap Waarde van waterberging voor het

waterschap Waarde van de grond Ecologische of recreatieve waarde van het

water: positief of negatief Belevingswaarde voor omwonenden

Waarschuwing!!

Waarde is locatie, locatie, locatie! Ieder geval is anders Ik weet het niet want ik ben geen leverancier Als je het beter weet: laat het maar horen! De wijze van berekening is belangrijk, de foutmarge

zullen we zien

Want nu komen er prijzen…

… en die kloppen nooit!!

Rekenen aan de grondexploitatie:residuele grondwaarde berekening

Start bij verkoopwaarde van een woning (VON-prijs) Trek er af:

BTW Stichtingskosten: bouwkosten en bijkomende kosten Bouwrijp maken (ophogen, opruimen en realisatie water) Woonrijp maken (aanleg groen, wegen en parkeerplaatsen) Plankosten

Wat resteert is de grondwaarde

Residuele grondwaarde berekeningVoor 1 woning op 300 m2 bruto grond (33 woningen/ha)

VON-prijs € 350.000

Referentiewoning

Residuele grondwaarde berekeningVoor 1 woning op 300 m2 bruto grond (33 woningen/ha)

VON-prijs

BTW

Netto opbrengsten

€ 350.000

€ 55.882

€ 294.118

-

Referentiewoning

Residuele grondwaarde berekeningVoor 1 woning op 300 m2 bruto grond (33 woningen/ha)

VON-prijs

BTW

Netto opbrengsten

Stichtingskosten

B&W-rijp maken

Plankosten

€ 350.000

€ 55.882

€ 294.118

€ 180.000

€ 30.000

€ 5.000

-

Referentiewoning

Residuele grondwaarde berekeningVoor 1 woning op 300 m2 bruto grond (33 woningen/ha)

VON-prijs

BTW

Netto opbrengsten

Stichtingskosten

B&W-rijp maken

Plankosten

Grondwaarde

€ 350.000

€ 55.882

€ 294.118

€ 180.000

€ 30.000

€ 5.000

€ 79.118

of € 264/m2

-

-

Referentiewoning

Residuele grondwaarde berekeningVoor 1 woning op 300 m2 bruto grond (33 woningen/ha)

VON-prijs

BTW

Netto opbrengsten

Stichtingskosten

B&W-rijp maken

Plankosten

Grondwaarde

€ 350.000

€ 55.882

€ 294.118

€ 180.000

€ 30.000

€ 5.000

€ 79.118

of € 264/m2

-

-

Referentiewoning

€ 385.000

Waterwoning

+10%

Goed onderzoek is moeilijk: vind maar eens 2 dezelfde woningen met en zonder water

Meerwaarde van een waterwoning

Alterra onderzoek: meerwaarde van water 28% Binnen 1000 m van een meer: 7% Zicht op water: 10% Tuin aan het water: 11% Ongewijzigde woning, stel €300.000 VON, in andere omgeving is €84.000

meer waard??

OTB onderzoek: meerwaarde water in groene woonomgeving 5% Overlast door muggen en stank geeft minderwaarde Nichemarkten zijn niet vergelijkbaar met massamarkt Uitgaande van goed water: 10% meerwaarde?

Meerwaarde van een waterwoning

Residuele grondwaarde berekeningVoor 1 woning op 300 m2 bruto grond (33 woningen/ha)

VON-prijs

BTW

Netto opbrengsten

Stichtingskosten

B&W-rijp maken

Plankosten

Grondwaarde

€ 350.000

€ 55.882

€ 294.118

€ 180.000

€ 30.000

€ 5.000

€ 79.118

of € 264/m2

-

-

Referentiewoning

€ 385.000

€ 61.471

€ 323.529

€ 216.000

-

Waterwoning

+10%

+ 20%

20 % hogere bouwkosten

Een drijflichaam is veel duurder dan een fundering op heipalen Betonnen bak kost ± €250/m2

Drijflichaam van piepschuim en beton is niet goedkoper

Heipaal kost €60/m lengte Bovenbouw: houtskeletbouw is niet goedkoper

dan bakstenen

Residuele grondwaarde berekeningVoor 1 woning op 300 m2 bruto grond (33 woningen/ha)

VON-prijs

BTW

Netto opbrengsten

Stichtingskosten

B&W-rijp maken

Plankosten

Grondwaarde

€ 350.000

€ 55.882

€ 294.118

€ 180.000

€ 30.000

€ 5.000

€ 79.118

of € 264/m2

-

Referentiewoning

€ 385.000

€ 61.471

€ 323.529

€ 216.000

€ 100.000

€ 10.000

- €2.471

of - €8/m2

-

-

Waterwoning

+10%

+ 20%

Sluis, kade, steiger

Geen kosten meegenomen voor aanvaar- of plasbrandbescherming

Bij simpeler uitvoering €50.000 B&W-rijp

maken, dan is grondwaarde €158/m2

Steiger IJburg

Loopplank Terwijde

Kade Arubapier Almere

Sluis IJburg

Waarde voor Rijkswaterstaat Van waterberging, dus buitendijks

Waarde voor Rijkswaterstaat Van waterberging, dus buitendijks

Waarde in uiterwaarden van 2e functie naast water wordt bepaald door waarde alternatieve functie zoals grazende schapen

Als je buitendijks wil bouwen, moet het haast wel drijvend. Daarom vergelijking met traditioneel bouwen zinloos.

Waarde van agrarische grond: € 5/m2? Dan is iedere hogere grondwaarde van een

waterkavel aantrekkelijk!

Waarde voor het waterschapVan bebouwing

Waarde voor het waterschapVan bebouwing

Belastinginkomsten waterschap: 300 m2 onbebouwd gebied: €1,60 per jaar 300 m2 bebouwd gebied met 1 woning: €130 per jaar 80 keer meer bij bebouwing!

Kosten nemen natuurlijk ook toe Maar houding van waterschap bij initiatieven hoeft niet

negatief te zijn

Heffingen van Hoogheemraadschap van Rijnland, 2010: Omslag onbebouwd €53,30 per ha Omslag bebouwd 0,0155% van de WOZ-waarde Ingezetenenomslag: €68 per woonruimte

Waarde voor het waterschapVan waterberging, dus binnendijks gebied

Waarde voor het waterschapVan waterberging, dus binnendijks gebied

Waarde van waterberging = kosten van alternatief elders in peilvak of watersysteem, dus vaak gelijk aan kosten van berging in agrarisch gebied

Berging in agrarisch gebied: Grondverwerving, inrichting, aanleg dijk en in- en uitlaat Totale kosten €20/m2

Als berging toch in stedelijk gebied moet: Totale kosten factor 10 hoger door hogere grondkosten Dus waarde van waterberging ook veel hoger

Uitgangspunten: 50.000 m3, 1 m peilvariatie, dus kosten per m2 gelijk aan per m3

Residuele grondwaarde berekeningVoor 1 woning op 300 m2 bruto grond (33 woningen/ha)

VON-prijs

BTW

Netto opbrengsten

Stichtingskosten

B&W-rijp maken

Plankosten

Grondwaarde

€ 350.000

€ 55.882

€ 294.118

€ 180.000

€ 30.000

€ 5.000

€ 79.118

of € 264/m2

-

Referentiewoning

€ 385.000

€ 61.471

€ 323.529

€ 216.000

€ 100.000

€ 10.000

- €2.471

of - €8/m2

€20/m2

€12/m2

-

-

+

Waterwoning

+10%

+ 20%

Sluis, kade, steiger

Waarde waterberging

Conclusies

Waarde van een buitendijks waterkavel is veel hoger dan van buitendijks gebied met agrarische nevenfunctie

Waarde van een binnendijks waterkavel is lager dan van een landkavel

Bij te dure randvoorzieningen (steiger, kade etc.) draagt een waterkavel niet bij aan grondexploitatie

Waarde van waterberging is leuk meegenomen, maar alleen doorslaggevend als berging in stedelijk gebied moet

Waarde voor omwonenden en ecologische of recreatieve waarde wordt wel meegenomen in MKBA’s maar niet in residuele grondwaarde

Optimalisatie: een waterwoning met dezelfde meerwaarde maar lagere kosten voor bouwen en bouw-&woonrijp maken

OeverwoningBron: Dura Vermeer

OeverwoningBron: Dura Vermeer

OeverwoningBron: Dura Vermeer

€ 385.000

€ 61.471

€ 323.529

€ 216.000

€ 100.000

€ 10.000

- €2.471

of - €8/m2

-

-

+

Waterwoning

Residuele grondwaarde berekeningVoor 1 woning op 300 m2 bruto grond (33 woningen/ha)

VON-prijs

BTW

Netto opbrengsten

Stichtingskosten

B&W-rijp maken

Plankosten

Grondwaarde

€ 350.000

€ 55.882

€ 294.118

€ 180.000

€ 30.000

€ 5.000

€ 79.118

of € 264/m2

-

-

Referentiewoning

€ 385.000

€ 61.471

€ 323.529

-

Oeverwoning

+10%

Waarde waterberging €20/m2

€12/m2

Kosten zijn niet afkomstig van getoonde voorbeeld Oeverwoning

€ 385.000

€ 61.471

€ 323.529

€ 216.000

€ 100.000

€ 10.000

- €2.471

of - €8/m2

-

-

+

Waterwoning

Residuele grondwaarde berekeningVoor 1 woning op 300 m2 bruto grond (33 woningen/ha)

VON-prijs

BTW

Netto opbrengsten

Stichtingskosten

B&W-rijp maken

Plankosten

Grondwaarde

€ 350.000

€ 55.882

€ 294.118

€ 180.000

€ 30.000

€ 5.000

€ 79.118

of € 264/m2

-

-

Referentiewoning

€ 385.000

€ 61.471

€ 323.529

€ 189.000

€ 45.000

€ 5.000

-

Oeverwoning

+10%

+ 5%

+ 50%

Waarde waterberging €20/m2

€12/m2

Kosten zijn niet afkomstig van getoonde voorbeeld Oeverwoning

€ 385.000

€ 61.471

€ 323.529

€ 216.000

€ 100.000

€ 10.000

- €2.471

of - €8/m2

-

-

+

Waterwoning

Residuele grondwaarde berekeningVoor 1 woning op 300 m2 bruto grond (33 woningen/ha)

VON-prijs

BTW

Netto opbrengsten

Stichtingskosten

B&W-rijp maken

Plankosten

Grondwaarde

€ 350.000

€ 55.882

€ 294.118

€ 180.000

€ 30.000

€ 5.000

€ 79.118

of € 264/m2

-

-

Referentiewoning

€ 385.000

€ 61.471

€ 323.529

€ 189.000

€ 45.000

€ 5.000

€84.529

of €282/m2

-

-

+

Oeverwoning

+10%

+ 5%

+ 50%

Waarde waterberging €20/m2

€12/m2

Kosten zijn niet afkomstig van getoonde voorbeeld Oeverwoning

€20/m2

€302/m2