Why Office Now? Today’s commercial office environment is unique from prior cycles and will continue to afford opportunities 

to  deliver  outsized  returns,  even  as  the  recovery  time  since  the  last  recession  is  lengthening.  Prime 

submarkets  within  fast‐growing  Secondary  Markets  have  recently  overtaken1  and  are  projected  to 

outperform Gateway Markets2, making larger contributions to the overall performance within the office 

sector.  Alpha‐generating  opportunities  are  further  extended  through  pro‐active  leasing,  property 

management, and asset management to drive NOI (Net Operating Income) growth. In this research piece, 

we will discuss how the current and forecasted office environment combined with well‐targeted locations, 

an expertise  in  selective office value‐add assets, and strategic  improvements at  the asset  level present 

unparalleled opportunities for alpha‐generating office real estate investing. 

1  Source: CoStar Analytics2 “Gateway Markets” include New York, Washington DC, San Francisco, Los Angeles, and Chicago 

 

Executive Summary 

The market for commercial office space is increasingly positioned to reward a value‐add strategy in fast‐

growing  Secondary Markets.  Bridge  believes  this  sector  presents  an  under‐appreciated  opportunity  to 

“create alpha” at the asset level and generate above‐market returns due to: 

Limited New Construction: In many U.S. office 

markets,  rents  are  30‐40%  below 

“replacement rents,” presenting a substantial 

barrier  to  new  construction  despite  the 

expansionary  real  estate  cycle  environment. 

Constraints  to construction—e.g.,  regulation, 

rising construction and land costs, and lending 

issues—are  expected  to  keep  supply  tight  in 

the medium  to  longer  term,  rewarding well‐

positioned  existing  assets  with  higher  rents 

and net absorption. 

Rising  Demand:  Demand  for  office  space  is 

growing  rapidly  in  Southern  and  Western 

Secondary  Markets.  These  markets 

disproportionately import demand from other 

metros, support existing company expansion, 

and foster startup ecosystems, leading to high 

tenant  leasing  activity  and  absorption. 

Employment  levels  are  expected  to  increase 

3.3%+  per  year  in  a  number  of  Secondary 

Markets versus 1.7% in Gateway Markets. 

Attractive Price Points for Investments: Despite 

strong demand,  office  assets  in  fast‐growing 

Secondary  Markets  and  their  submarkets 

remain  at  an  attractive  price  point,  in many 

cases less than 50% of new asset replacement 

cost.  This  has  been  due  in  part  to  a  lagging 

recovery  from  the  global  financial  crisis  and 

delays by many larger investors in recognizing 

the  opportunity  for  outsized  returns  that 

these  markets  present.  The  suburban  office 

market  share  of  demand  and  transaction 

volume  has  been  rising  and  is  expected  to 

remain  stable  or  increase  as  the  overall 

market grows. Bridge Target Markets3 present 

the benefit of higher entry cap rates combined 

                                                            3 “Bridge Target Markets” include 25 Secondary Markets within the U.S. The list of these markets is provided in the appendix. 

with  stronger  forecasted  NOI  growth.  There 

also  exists  the  prospect  of  compressing  cap 

rates in these markets from higher demand as 

more  investors  realize  the  opportunity  and 

start  pursuing  these  markets  for  greater 

investment yields. 

Limited  Risk  Environment:  Investment  Risks 

are  mitigated  by  macroeconomic  and 

demographic  trends.  A  slow  recovery  and 

tighter lending standards over the last decade 

suggest that this expansionary cycle may last 

longer than previous cycles. Full employment 

risk  is  similarly  constrained  by  a  rising  labor 

participation  rate,  meaning  that  office 

demand  can  rise  even  in  a  sub‐5% 

unemployment environment. 

Value‐Add  Opportunities:  Although  trends  in 

office space usage have driven a more dense 

utilization  of  space  and  a  reduction  of  50‐

100sf  per  employee,  these  shifts  present  an 

opportunity  to  value‐add  investors  who  can 

renovate  buildings  to  fit  modern  tenant 

preferences  and  capture  the  insights  of  the 

WeWork office model in repurposing obsolete 

spaces  for  common  area  amenities.  By 

repositioning  assets  and  leveraging  a  robust 

in‐house  leasing  and  operating  platform, 

Bridge  targets  to  maximize  occupancy  and 

command higher rents from satisfied tenants, 

driving NOI and higher returns for investors. 

 

 

Supply Story: New Construction is Being Held in Check by Market Forces 

Headlines about rising office construction are really  focused on five markets  that  represent 50% of  the 

current new supply. These stories can be misleading if taken as a broad brush to paint the entire U.S. office 

market.  Although office completions have steadily increased from their historically low numbers in 2011‐

2013, this cycle’s peak year for completions (2017) will be significantly  lower than even historical average 

deliveries over the past 35 years, let alone peak deliveries from other cycles, which have been as much as 

triple the 2017 peak delivery. Furthermore, new completions are slated to come down again from 2018‐

2021. 

 Source: CoStar Analytics, Q1 2017 

 

Why such low new construction during a time when absorption has outpaced completions every quarter 

for the last 27 quarters, rents have increased, and vacancies have fallen? There is one main reason:  

Builders Cannot Make Money Building New Commercial Office in Many Markets around the U.S. 

Construction costs have escalated at a pace much faster than inflation and rents since the turn of 

the  century.  RSMeans  (a  leading  construction  cost  estimator  in  the  industry)  shows  that 

construction costs have increased 75% since 2000. With higher costs, fewer deals pencil (deals that 

would have made economic sense in prior cycles). This escalation in costs is due to new regulations 

in construction methods, higher labor costs (many construction professionals permanently left the 

industry during the Great Financial Crisis), higher materials costs (in part due to global demand for 

building materials in other property types), significantly higher municipal fee structures, and most 

recently, lending regulations that make construction financing costlier and less desirable to banks 

who have provided the majority of the leverage. All of these hard and soft costs, combined with 

the  high  cost  of  land,  have  resulted  in  very  little  new  speculative  office  construction  in many 

markets around the country. 

0

50

100

150

200

250

300

Square Feet (in m

illions)

NEW COMMERCIAL OFFICE COMPLETIONS (U.S.)

New Office Completions Historical Average

3

 

 

This lack of new construction in most metro areas benefits owners of existing commercial office space in markets with growing demand.

Manhattan, 13%

San Jose, 12%

San Francisco, 9%

Washington, DC, 9%

Dallas/Fort Worth, 7%

Remaining Metros, 50%

U.S.  SHARE OF OFFICE UNDER CONSTRUCTION

 Source: RS Means, CoStar Analytics 

Office  rents,  although  steadily  increasing  since  their  trough  in  2010,  are  nowhere  near 

“replacement rents” in many markets around the country. In other words, office developers need 

to achieve certain rents for deals to make economic sense. Many U.S. markets (including both CBD 

and suburban areas of these markets) show current asking rents for commercial office space well 

below  (often  30‐40%  below)  the  rents  necessary  to  justify  new  construction.  This  is  a  unique 

circumstance this far  into an expansionary real estate cycle. The results are historically  low new 

office construction during an expansionary portion of a cycle, with half of that construction in only 

five markets nationally where “replacement rents” are high enough to justify new construction. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Source: CBRE Research, Q1 2017   

80 

100 

120 

140 

160 

180 

OFFICE CONSTRUCTION COSTS VS. RENTS

Avg Office Construction Hard Cost Growth Avg Office Asking Rents

4

 

 

Demand Story: Office‐Using Employment is Expected to Continue its Strength 

A slow and methodical economic recovery has led to steady employment growth and, more specifically, 

office‐using employment growth  since  the  second quarter of 2010. The  slow pace of economic growth, 

coupled  with  more  restrictive  lending  standards  relative  to  prior  cycles,  has  allowed  for  a  lengthening 

expansion with major forecasters prognosticating continued growth for the next several years.  

 Source: Moody’s Analytics 

Owners  of  office  space  are  poised  to  benefit  greatly  from  this  expansion.  Office‐using  employment 

increased by 129,000 jobs in Q1 2017, which exceeded the quarterly average of 120,000 jobs since 20114. 

Of particular note is that the financial services sector added 41,000 jobs in Q1, the highest quarterly gain 

since 2005. A  resurgent  financial  services  sector,  along with a growing high‐tech sector, healthcare/life 

sciences, business services, and creative industries  in many Secondary Markets throughout the country, 

are a boon for owners of commercial office space for both the near and medium term.  

 Source: BLS, Moody’s Analytics 

                                                            4 Source: CBRE 

(2)

0

2

4

6

8

2000‐2009 2010‐2019

(MILLIONS)

CHANGE IN OFFICE‐USING EMPLOYMENT

5,000,000

5,500,000

6,000,000

6,500,000

7,000,000

7,500,000

8,000,000

8,500,000

9,000,000

1980Q1

1981Q1

1982Q1

1983Q1

1984Q1

1985Q1

1986Q1

1987Q1

1988Q1

1989Q1

1990Q1

1991Q1

1992Q1

1993Q1

1994Q1

1995Q1

1996Q1

1997Q1

1998Q1

1999Q1

2000Q1

2001Q1

2002Q1

2003Q1

2004Q1

2005Q1

2006Q1

2007Q1

2008Q1

2009Q1

2010Q1

2011Q1

2012Q1

2013Q1

2014Q1

2015Q1

2016Q1

2017Q1

U.S. FINANCIAL SERVICES EMPLOYMENT

Financial Services Employment Indicative Straight‐Line Employment

2017‐2019(f) 

2010‐2016 Decade Average of 

Negative Growth 

5

 

 

Not all markets are created equal with regards to office‐using employment. An office investment strategy 

is  not  confined  to  national‐average  absorption,  employment  growth,  and  ultimately  returns.  Bridge 

believes that an investment strategy taking advantage of the supply‐demand dynamics in the U.S. office 

sector should be focused on geographies in which there is above‐average new demand that is: a) imported 

from other metro areas; b) supported by existing tenant expansion; and c) created by newly‐formed startup 

companies. Almost without exception, this type of activity is happening throughout the South and West 

regions of the U.S., sometimes at the expense of markets in the Midwest and much of the Northeast.  

Bridge is focused on these Southern and Western markets, where 

office‐using employment growth is forecasted to grow at more than 

2x the rate of growth in Gateway Markets.  

For example, markets such as Orlando, Raleigh, Phoenix, Portland, and others are forecasted to average 

over  3% annual  growth  in office‐using  employment  during  the next  three  years  (and with  limited new 

development). Bridge continues to source office assets at well below replacement cost in these markets, 

particularly in sub‐markets within these markets that are desirable for the live‐work‐play environments that 

tenants seek.  

 Source: Moody’s Analytics 

   

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

2016 2017 2018 2019

STRONG OFFICE‐USING EMPL. GROWTH IN SOUTH AND WEST

Orlando Raleigh Phoenix Portland Gateway Cities Average

6

 

 

Fast‐Growing Secondary Markets Should Outperform 

Bridge believes that Secondary Markets should outperform Gateway Markets during the next several years, 

particularly  Secondary Markets  throughout  the South and West  regions of  the U.S. We view Secondary 

Market asset pricing, which  is significantly below replacement cost, as a comparative bargain to Gateway 

Markets  and as  an  opportunity  to  secure  yield.  Assets  that meet  return  thresholds  are  now  simply  less 

available in Gateway Markets – a trend that should continue in coming years. In response, investors should 

cast a wider net for stable yet growth‐oriented acquisitions. Bridge also believes that these markets are 

currently  off  the  radar  of  many  domestic  and  international  investors,  but,  as  was  the  case  with  the 

multifamily industry, these markets will gain favor as investors see their relative outperformance and begin 

looking for better returns than they can achieve in the Gateway Markets.  

Jobs follow workers, with many Secondary Markets experiencing significant population and employment 

growth. A lower cost of doing business and the higher quality of life are driving businesses and people to 

choose Secondary Markets that offer cultural attractions, walkable urban and suburban cores, premium 

retail and restaurants, and good public transportation options (particularly transit‐oriented development 

[TOD] sites next to light rail nodes). These areas within Secondary Markets can be found either  in CBDs 

(central business districts – think downtown Portland, Atlanta, or Sacramento) or in prime suburbs (think 

Scottsdale AZ, Lake Mary in Orlando, or Cumberland/Galleria in Atlanta). Bridge targets submarkets with 

these characteristics.  

The relatively low supply expected in Bridge Target Markets, coupled with strong demand fundamentals, 

makes these markets very attractive for office investors. 

 

 Source: REIS, CoStar, Moody’s 

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2.50%

3.00%

Office‐Using Employment Growth Absoprtion as % of Inventory Completion as % of Inventory

DEMAND AND SUPPLY IN BRIDGE TARGET MARKETS VS. GATEWAY MARKETS, 2017‐2019 FORECAST 

Bridge Target Markets Gateway Cities

DEMAND 33% HIGHER 

SUPPLY 17.6% LOWER 

7

 

 

Prime submarkets within Bridge Target Markets are projected to materially outperform “Gateway CBDs” in 

NOI growth, averaging 3.3% per year vs Gateway CBD’s 1.7% (see below chart); furthermore, assets can be 

acquired at higher cap rates, which generates significantly higher cash yields and total returns. Normally, 

investors  accept a  lower cap  rate on  investments due  to  the perceived  security of  the  investment and 

stronger expected growth. Stronger growth in Gateway Markets was certainly the case in the first few years 

coming  out  of  the  recession.  Yet  Secondary Markets  caught  up  to  Gateway Markets  in  2015  and  are 

expected to materially outperform going forward.  

Office investors in Secondary Markets are being rewarded with not only much higher initial yields, but also 

stronger  expected  growth. With  limited  new development  in  these  Secondary Markets  and  fast‐growing 

investor interest, Secondary Market office is a more secure and growing asset class than is currently being 

appreciated  by  the  marketplace.  Bridge  Office  seeks  to  capitalize  on  the  opportunity  this  market 

underappreciation presents and believes it can generate significant current cash flow yields, NOI growth 

and capital appreciation  through our “We Work‐ Lite” alpha creation at  the asset  level,  “boots‐on‐the‐

ground” local knowledge and our in‐house operating and leasing platforms.  

 Source: CBRE Cap Rate Survey, CoStar Analytics, Q1 2017 

 

Pricing and Demand Now More Favorable in Secondary Markets and Suburbs 

Despite the headline‐grabbing moves of large tenants away from the suburbs to CBDs, digging deeper into 

the numbers shows that office demand has actually remained remarkably steady in recent years between 

suburbs and CBDs. In fact, the percentage share of demand for CBDs has declined by 90 basis points since 

2007, while Prime Suburban submarkets gained 80 basis points of market share over the same period5. 

Furthermore, CoStar’s data shows that the office market’s share of demand is split nearly evenly between 

urban districts (49.1%) and suburban districts (50.9%). Additionally, CoStar does not forecast that demand 

share will change in a meaningful way over the next five years, meaning that Prime Suburban submarkets 

should remain in high demand.   

                                                            5 Source: CoStar Analytics 

5.4%7.5%

1.7%

3.3%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

Gateway CBD Bridge Target Markets

CAP RATE + MARKET NOI GROWTH ‐GATEWAY CBD VS.  BRIDGE TARGET 

MARKETS

Cap Rate ‐ Class A & B Office NOI Growth Forecast

8

 

 

The  below  chart  illustrates  that  since  the  Great  Financial  Crisis,  cap  rates  for  CBD  office  dropped 

significantly  more  than  non‐CBD  (or  suburban)  office  as  institutional  investors  sought  safety.  This  has 

created a situation in which the spread between CBD and non‐CBD office this decade has been two to three 

times higher than in previous decades (even while absorption in non‐CBD office has grown relative to CBD 

office). Furthermore, the current spread of non‐CBD office to the 10‐year Treasury rate is still 70 bps wider 

than the historical average, even including the recent increase in interest rates throughout Q1 2017. This 

contrasts with the spread of CBD Office cap rates to Treasuries, which is at historical averages, given that 

cap rates in CBDs have continued to fall in the face of rising rates. Bridge believes that this flight to safety 

is ready for a correction – to the benefit of owners of suburban office. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Source: RERC, Real Capital Analytics (RCA), Federal Reserve Economic Data (FRED)

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

11%

12%

OFFICE CAP RATES CBD VS SUBURBAN AND 10 YEAR TREASURY YIELD 1990 ‐ 2017 Q1

Office‐CBD Office‐Non‐CBD 10 Year Treasury Yield

Historical Spread to Treasuries (2000‐2007) Office‐CBD: 3.2% Office‐Non‐CBD: 3.8%

Current Spread to Treasuries (2017 Q1) Office‐CBD: 3.1% Office‐Non‐CBD: 4.5%

9

 

 

Risks and Mitigating Factors 

Recession Risk 

Commercial office investment is susceptible to movements of the business cycle. However, expansionary 

cycles do not simply die of old age. While Bridge does not purport to know the timing of the next recession, 

we see strong evidence that the current expansionary cycle may last longer than previous cycles. 

The slow speed of recovery in employment is a marked difference between the current cycle and previous 

cycles. In fact,  it took over 6 years from the 2007 pre‐recession peak for employment to recover in this 

cycle – by far the longest it has taken for job growth recovery since the Great Depression.  

   

 

 

 

 

 

 

 

 

Source: Moody’s Analytics, National Bureau of Economic Research 

 

Furthermore,  lending  practices  during  this  cycle  have 

been much  tighter  than during expansionary periods of 

prior cycles. G‐7 countries  reduced government deficits 

from 7% of GDP in 2010 to 3% in 2016. U.S. households 

and  financial  institutions deleveraged also,  likely due to 

trauma from the crisis. The personal savings rate during 

this  recovery  is  6.4%  higher  than  the  historical  mean. 

Perhaps  more  importantly,  there  has  been  a  56% 

decrease  in  U.S.  financial  sector  leverage  relative  to 

previous recoveries. 6 

   

                                                            6 Source: Goldman Sachs Investment Strategy Group 2017 Outlook 

All in all, given the above, there is reason to believe that this cycle could outlast previous cycles. 

‐10%

‐5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

CUMULATIVE JOB GROWTH FROM PRE‐RECESSION PEAK

1981‐1982 Recession 1990‐1991 Recession

2001 Recession 2007‐2009 Recession

2017 Q1

0%2%4%6%8%10%12%14%16%

0%1%2%3%4%5%6%7%8%

1949‐1953

1954‐1957

1958‐1960

1961‐1969

1970‐1973

1975‐1980

1980‐1981

1982‐1990

1991‐2001

2001‐2007

2009‐Present

MAX Y‐O

‐Y GDP GROWTH

 %

REA

L GDP GROWTH

 %

H ISTORICAL EXPANSIONARY CYCLE GDP GROWTH

Real GDP CAGR Trough to Peak (L)

Max Y‐o‐Y GDP Growth (R)

10

 

 

A  strategy  centered  on  robust  in‐house  leasing  and  operating  platforms  can  serve  as  a  significant  risk 

mitigant in times of crisis. During the global financial crisis, Bridge’s performance history was one of strong 

relative outperformance, due to our deep relationships with tenants and ability to meet their needs with 

relevant office space.  

In addition to prioritizing a strong leasing platform, market selection also plays a large role in creating a 

recession‐defensive portfolio. Historically, office cycles have been much more impacted by supply changes 

than changes in demand. In Atlanta, for example, the amount of leased square footage from 2007 to 2009 

dropped only 2%, but the market delivered approximately 4%‐6% of additional supply, taking an 87% leased 

market to approximately 80% leased in a very short period of time7. 

In  today’s market conditions, most markets  that Bridge  invests  in have very  limited new supply: Bridge 

Target Markets have an anticipated less than 1% annual supply growth forecast with some of our markets 

forecasted at 0% supply growth.  If we encounter another event of Great Financial Crisis proportions where 

the demand dipped 2%, and if there is only 1% being delivered, then our markets could drop from 88% 

leased to 85% leased. (This is using the Great Financial Crisis as an example, and most market participants 

do not estimate that level of event due to seemingly less imbalances in today’s economy.) If one assumes 

a  flat market  from a mild  recession, we would  anticipate  demand  growth  to  stall  and markets  to  stay 

relatively flat; because development is constrained, market occupancy might drift in the 87‐88% range. In 

this  mild  recession  scenario,  an  operator  who  can  continue  to  add  value  at  the  asset  level  is  a  true 

differentiator – in other words, a flat market is still an environment where a true value‐add operator can 

thrive. 

Bottoming Out of Unemployment 

The unemployment rate  reached 4.4%  in April 20178, which would be considered “full employment”  in 

traditional economics parlance. This would lead some to conclude that employment growth may stall  in 

the near future.  

Evidence suggests that there remains significant slack in the labor market. As indicated in the below chart, 

the  labor  force participation rate appears to have bottomed  in 2016 and  is projected to rise  in coming 

years. Good scholarly work has been done on the reasons for the fall  in the participation rate, with the 

aging  U.S.  population  playing  a  key  role.  However,  a  meaningful  part  of  the  fall  can  be  attributed  to 

discouraged workers, and with rising wages finally becoming a reality, it is likely that workers who are out 

of the workforce or underemployed will be able to find more diverse types of work and re‐enter the labor 

force. 

    

                                                            7 Source: CoStar Analytics 8 Source: BLS 

11

 

 

 

Source: BLS, Moody’s Analytics 

Changing Office Habits of Employees 

Throughout most office markets in the U.S., a shift towards creative office space with less “me” space and 

more “we” space has become prevalent. Many companies have chosen to downsize their office space due 

to  employees  working  from  home,  non‐dedicated  space  models,  conference  room  sharing,  and 

productivity‐based management.  This  shift  in  office‐using  behavior  has  not  only  been  prevalent  in  the 

technology  industry, but has also crept  into other  industries  looking to attract young professionals who 

might  prefer  an  open  office  environment  or  contain  costs.  There  is  debate  about  the  open  office 

environment’s  effect  on  productivity,  but  the  trend  is  likely  here  to  stay,  with  fewer  square  feet  per 

employee (150‐200sf per employee) being the norm as opposed to 250sf+ per employee in the past. This 

more efficient use of office space during the current economic expansion has likely been the primary reason 

for the solid‐yet‐unspectacular absorption of office space, even as millions of new office‐using employees 

have been added to the workforce.  

But  these new trends will not spell  the end of  the commercial office market;  the need for  face‐to‐face 

collaboration in a work setting, albeit in a more efficient work setting, will allow for continued office net 

absorption as the U.S. economy grows and absorption continues to outpace new supply.  

This trend has created opportunities for capable commercial office 

operators to reposition well‐located, high‐quality older assets by 

converting less desirable spaces in these buildings into functional 

common areas and break‐out areas for tenants.    

62.0%

63.0%

64.0%

65.0%

66.0%

67.0%

68.0%

LABOR PARTICIPATION RATE

12

 

 

“Bridge”ing WeWork 

The WeWork phenomenon has changed the way people think about flexible‐term executive suites, virtual 

offices, and creative/collaborative work environments. In digging into the business of WeWork and their 

competitors,  these  companies  create  a  membership  model  with  a  variety  of  paid  services  that  boast 

flexible, fun environments for individuals and companies in which to work.  

These  paid  services  include  access  to  open,  collaborative  spaces  that  are  tailored  to  their 

tenants’/members’ individual working preferences, such as couches, community tables, coffee bars, cafés, 

conference  facilities and often short‐term offices. These spaces are coupled with areas of  “escape”  for 

games, ping pong, shuffleboard, and other ways to unplug and interact with others. There are also web‐

based  programs  and  mobile  apps  for  scheduling  conference  time,  special  events  notification,  and 

interactive communication within a social membership community. 

 

Bridge provides similar creative environments which offer these same 

services and amenities as a part of our  

Capital Improvement Program on acquisition.  

 

The Bridge collaborative environments contain free Wi‐Fi, wired flexible work areas, concierge services, 

web‐based communication programs and scheduling, conference facilities, cafés, coffee shops, etc., that 

are available to tenants at no cost. Our centers and building amenity packages are both an incentive for 

prospective tenants to lease space and an ongoing amenity, which improves tenant productivity, attracts 

labor,  promotes  employee  retention,  provides  flexible  work  environments,  and  generates  a  sense  of 

building community, making the property stand out from its competitors. Bridge believes that the modern 

tenant  needs working  environments  that  promote  collaboration,  productivity,  and  flexibility,  amenities 

which are  largely  lacking  in most of  the existing  supply  in Bridge Target Markets and which  the Bridge 

operating platform is particularly capable of delivering.  

   

13

 

 

Bridge “Creates Alpha” at the Asset Level 

The  Bridge  investment  approach  combines  a  disciplined  asset  selection  process  with  a  focus  on 

operationally  oriented,  value‐added  improvements  that  increase  tenant  satisfaction  and  solve  vacancy 

issues. The extensive Bridge “boots‐on‐the‐ground” operating and leasing network and our closeness to 

the assets allows us to address local tenant needs on a comprehensive basis and transform ordinary office 

properties into  state‐of‐the‐art,  modern,  appealing  workspaces  that  command  premium market rents 

and high occupancies.  

Bridge  thrives  in  its  ability  to execute  a hands‐on business plan of  renovating  and  repositioning poorly 

managed  properties  in  a  “WeWork‐Lite”  model.  Bridge  has  proven  through  its  investment  in  49  office 

buildings, since 2009, that it can, on average, turn each dollar of NOI into $1.74 in just 2.5 years of ownership 

through asset stabilization. In other words, Bridge – by modernizing and repositioning stale office space ‐ 

increased NOI by 74% in just 2.5 years, while the corresponding markets in which it operated experienced 

only 7% NOI growth. 

  

Sample Bridge Value‐Add Investment 

ASSET REPOSITIONING AND REHABILITATION  

 

 

 

 

 

  New Landscaping 

Enhanced Entry 

Upgraded Lighting 

New Systems / HVAC 

Create “Ready to Lease” Spaces 

Upgrade Amenities / Common Areas 

REBRANDING WITH BRIDGE LEASING, MARKETING, 

AND PUBLIC RELATIONS  

REBRANDING, LEASING, MARKETING, AND PR 

 

 

  

 

 

 

Execute Aggressive Marketing Plan 

Tightly Target Advertising and PR 

Community Involvement – Improvement Districts 

New Logo and Brand Identity 

Create Presentation Environment 

Broker Awareness Program 

 

$1.00

$1.74

$0.00

$0.50

$1.00

$1.50

$2.00

At Acquisition At Stabilization/Disposition

NOI AT BRIDGE ASSETS

Capital  expenditures  in  the  attributes  most  valued  by  local  market  tenants  combined  with  Bridge's 

proprietary leasing platform can result in significant increases in occupancy and NOI, historically in as little 

in 24 months in a number of Bridge properties. 

14

 

 

 

 

CONCLUSION 

 

The  fundamentals  of  supply  and demand  strengthen  the  commercial  office  asset  class  and particularly 

reward  value‐add  strategies  in  Secondary  Markets.  Growing  labor  force  participation  and  economic 

recovery bring hundreds of  thousands of workers every  year  into  the market,  and new construction  is 

unable to respond in turn due to high costs and structural problems in the replacement rate. Secondary 

Markets offer both higher entry cap rates and stronger NOI growth than Gateway Markets. Underpriced 

assets in Secondary Markets further reward investment in properties with sound fundamentals and limit 

the downside risk of recession. These circumstances provide an opportunity for value‐add investors who 

can  offer  responsive  renovations  and  proactive  “boots‐on‐the‐ground”  asset  management.  Whether 

economic trends continue or falter, we believe this targeted market will outperform the rest of the sector, 

rewarding  investors who capture these market trends. By making substantial capital  investments  in  the 

attributes most valued by local tenants and accounting for new and changing office preferences, Bridge 

can  produce  assets where  people  actually  want  to work,  right  in  the  cities  where  the most  growth  is 

projected to occur.  

 

   

15

 

 

APPENDIX 

 

Bridge Target Markets are listed in the below chart showing office‐using employment growth forecasts from Moody’s Analytics. 

  

 

 

 

 

  

 

 

 

   

0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0%

Gateway Markets AverageMinneapolis

Denver

Ventura County

SacramentoSan Diego

San Bernardino/Riverside

Oakland‐East BayMemphis

Charlotte

Atlanta

San AntonioFort Lauderdale

Greenville

Palm Beach

JacksonvillePortland

Salt Lake City

Las VegasRaleigh‐Durham

Tampa‐St. Petersburg

Dallas

OrlandoAustin

Seattle

Phoenix

2017 FORECASTED OFFICE‐USING EMPLOYMENT GROWTH ‐BRIDGE TARGET MARKETS

16

 

 

About Bridge Office:  

 

Bridge Office Manager’s senior management team averages 25 years of experience in the office sector and has been 

instrumental  in  the  financing,  acquisition,  leasing  and  management  of  274  properties  in  the  US,  completing  

~$3 billion  of  office  transactions in  prior  ventures. The investment team has substantial access to off‐market deal 

flow and  in  three predecessor  funds, on the heels of  the Great Financial Crisis, acquired assets at a 53% average 

discount to replacement cost. The majority of these transactions were sourced through Bridge’s longstanding industry 

relationships with asset owners and the brokerage community. 

 

About Bridge Investment Group: 

 

Bridge Investment Group is a privately held real estate investment management firm with $7.4 billion in assets under 

management. Bridge combines its 1,000‐person, nationwide operating platform with specialized teams of investment 

professionals  focused  on  select  U.S.  real  estate  verticals,  which  Bridge  believes  offer  above‐market  opportunity: 

Multifamily, Office, Seniors Housing, Affordable Housing and Debt Strategies. 

 

Bridge  principals  are  owners  and  operators  who  are  deeply  rooted  in  their  assets.  In‐depth  knowledge  of  local 

markets, as well as extensive real asset and capital markets expertise, enable Bridge to develop prolific deal flow and 

to deploy active asset management and monitoring across its business lines. Bridge’s asset management strategy is 

specialized and focused in a way that emphasizes current income and capital appreciation while mitigating risk. By 

making  improvements  that  build  lasting  communities,  increase  renter  satisfaction,  and  ultimately  bring  value  to 

investors, Bridge seeks to “create alpha” at the asset level.  

 

The principals of Bridge have been investing in and improving communities around the U.S. since 1991 and manage 

private equity funds, separately managed vehicles, co‐investments, and joint ventures. Woven and intertwined with 

its buildings, people, and communities, Bridge transforms assets in a manner that maximizes their potential. 

17