wohnen in konstanz

Ein – bezahlbares – Dach überm Kopf

Winfried KroppVorstandsmitglied

Deutscher Mieterbund Bodensee e.V.

Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.

Ein bezahlbares Dach überm Kopf

1. Wohnungsmärkte in Deutschland – ein Überblick

2. Wer macht wie Wohnungspolitik?3. Wohnungsmarkt in Konstanz4. Politische Forderungen an Stadt, Land, Bund.


Wohnungsmärkte in Deutschland

Zitiert nach Wohngeld- und Mietenbericht der Bundesregierung 2014.


2. Wer macht Wohnungspolitik?

• Bund• Land Baden-Württemberg• Städte und Gemeinden• Private Bauherren, öffentliche

und private Wohnungswirtschaft


Handlungsfelder des Bundes

• Mietrecht• Steuerrecht und andere Regulierungen• Städtebauförderung (Sanierungsprogramme)

- soziale Stadt- Stadtumbau West- städtebaulicher Denkmalschutz

• Förderung des sozialen Wohnungsbaus


Baden-Württemberg

• Umsetzung des Bundesrechts (mietrechtliche Verordnungen, z.B. Kappungsgrenze)

• Wohnraumförderung des Landes(sozialer Mietwohnungsbau)

• Eigentumsförderung durch die L-Bank• Reform der Landesbauordnung


Mietrecht und Bauordnungsrecht

1. Zweckentfremdung2. Begrenzung der Miethöhe:

Kappungsgrenze3. Begrenzung der Miethöhe:

Mietpreisbremse4. Umwandlung von Miet- in

Eigentumswohnungen: Kündigungssperrfrist

Wenn die Mieterhöhung drohtMietvertrag

Mieterhöhung:•Vertrag besteht seit 12 Monaten

•Miete seit 15 Monaten unverändert•Miete unter ortsübliche Vergleichsmiete

•Wohnung ist frei finanziert

Zwei Monate Bedenkzeit:

Zustimmungsfrist

Mieter stimmt zu

Mieter stimmt nicht zu

Höhere Miete wird

fällig

Zwei Monate Klagefrist

Prozess (AG)

Verm

ieter reicht keine Klage ein

Ortsübliche Vergleichsmiete

Definition• Miete in den letzten vier

Jahren angepasst oder neu vereinbart

• Wohnraum vergleichbar – Alter– Größe– Lage– Ausstattung– Beschaffenheit

Wie wird sie ermittelt?• Mietspiegel• 3 Vergleichswohnungen• Sachverständigen-

Gutachten• (Miet-Datenbank)

Grafik: Titelbild Mietspiegel 2015. Stadt Konstanz

Kappungsgrenze vs. Mietpreisbremse

Kappungsgrenze• Bestehendes Mietverhältnis• Mietsteigerung maximal 15

Prozent in 3 Jahren• Miete auf ortsübliche

Vergleichsmiete begrenztWirkung: schützt vor allem

langjährige Mieter

Mietpreisbremse• Neu abgeschlossenes

Mietverhältnis• Wohnung vor dem 30.9.2014

fertiggestellt• Miete darf ortsübliche

Vergleichsmiete maximal um 10 Prozent übersteigen

• Gilt nicht nach SanierungWirkung: dämpft Preisanstieg

im Wohnungsbestand

Bildnachweis: Dieter Schütz (l) – Ines Peters ® - pixelio.de

So funktioniert sozialer Wohnungsbau:

• Zinsverbilligtes Darlehen (0 %)

• Mietpreisbindung bis zur Tilgung

• nur für bedürftige Haushalte(Belegungsbindung)

Bild: WOBAK-Geschäftsführer Bruno Ruess mit Hans-Peter Storz MdL – Bahnhof Petershausen (Kropp)


Stadt Konstanz

• Bauleitplanung: Flächennutzungsplan und Bebauungspläne, Handlungsprogramm Wohnen

• Konstanzer Grunderwerbsmodell (60 %)• Sozial orientierte Städtische

Wohnungsbaugesellschaft WOBAK• Zuschüsse für freie Träger• Satzungen (Zweckentfremdungsverbot)

3. Wohnungsmarkt in Konstanz

Konstanz ist teuer:


3. Wohnungsmarkt in Konstanz

• Bodensee-Raum ist Wachstumsregion• Verdichtungsraum mit wenig aktivierbarer

Siedlungsfläche• Hohe Wohnungsmarktfluktuation• eingeschränkte Ausweichmöglichkeiten ins

Umland

Bevölkerungsentwicklung

http://www.konstanz.de/rathaus/00749/01594/04880/index.html


Bevölkerungsbewegung


Entwicklung des Wohnungsbestands

Wohnungsbau hielt mit Wohnungsnachfrage nicht Schritt:

Wohnbevölkerung

(Hauptwohnsitz)Zahl der

WohnungenZahl der

Wohngebäude2006 76247 40743 98172014 83179 43467 10574

pro Jahr: 867 341 95 9,09% 6,69% 7,71%

Boomende Hochschulen:Entwicklung der Studierenden an Universität und HTWG

Nur ein Teil der Studierenden fragt Wohnraum in Konstanz nach.

Universität HTWG Summe 2006 / 07 10076 3545 136212007 / 08 9326 3285 126112008 / 09 9273 3345 126182009 / 10 10076 3665 137412010 / 11 10082 3935 140172011 / 12 10644 4189 148332012 / 13 11336 4500 158362013 / 14 11772 4689 164612014 / 15 11711 4812 16523

Entwicklung 16% 36% 21%

Studentischer Wohnungsmarkt: Versorgung mit Wohnheimplätzen

Stadt Konstanz: Statistik-Info 2012/8 Entwicklung der Studierendenzahlen und des studentischen Wohnens

Wohnheimplätze in Konstanz

Was tun?Handlungsprogramm Wohnen

• 2012: zentrales Thema im OB-Wahlkampf

• 2013: Wohnungsbedarfsstudie durch Empirica

• März 2014: Beschluss GemeinderatHandlungsprogramm Wohnen Teil 1

• Juli 2014: Beschluss Gemeinderat Handlungsprogramm Wohnen Teil 2

Handlungsprogramm Wohnen

Wie viel?•5300 Wohnungen bis 2030•bis 2015: 370 WE / a•bis 2020: 300 WE / a•bis 2030: 180 WE / a

Was?•2/6 „Luxus“•3/6 mittleres Niveau•1/6 sozialer Wohnungsbau

Grafiken Stadt Konstanz – Handlungsprogramm Wohnen

Wohnbebauung in den Ortschaften und mögliche Siedlungsentwicklung


• 3600 überwiegend Sozialwohnungen• mit Dritt-Objekten verwaltet die WOBAK 10 % der Konstanzer Wohnungen• 2500 Wohnungsbewerber• ca. 300 Notfälle• 230 Neuvermietungen (Fluktuation 6 %)• aktuelle Bauprojekte: Bahnhof Petershausen (Sozialwohnungen + Studentenwohnheim)Sozialwohnungen am Sonnenbühl (ehem. Laborgebäude)• umfangreiche energetische Sanierungen des Bestands (Investitionsvolumen 7 Millionen)

Wer?


Politische Forderungen Bund: Zuschüsse, Steuererleichterungen,

Probleme: Modernisierung, Regeln für Mietspiegel Land: Höhere Zuschüsse für sozialen Wohnungsbau

und studentisches Wohnen, praktikable Programme Stadt: Mehr Schwung für Handlungsprogramm,

Quoten für sozialen Wohnungsbau Wer baut? Soziale Bauträger gesucht!

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