wooncongres , presentatie taskforce verzilveren

WOONCONGRES, PRESENTATIE TASKFORCE VERZILVEREN‘Eigen haard is zilver waard’

Dr Paul J.G. [email protected]

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=J-Lkex1-1XQKkM&tbnid=gCSBf72eSwn2zM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.nuvo.nl/pages/589/Achmea.html&ei=NiFQUavkIOqa0AXH0oDIBw&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNFkZXlKNf2MVTmNjz7fgm93XG3WDQ&ust=1364292274737552

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=3ed84EKiyp4oOM&tbnid=btym2cqY7t7tQM:&ved=&url=http://www.digitalnext.nl/303/veh-wil-inbrekers-tonen-op-website&ei=TSFQUeK_DuGk0QXcg4DICg&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNGm5TXKwz86vE_exhc5yuu8KrmMrA&ust=1364292301594034

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=GDQWI_LoCij31M&tbnid=RZXnHLoa6w3ynM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=GDQWI_LoCij31M&tbnid=RZXnHLoa6w3ynM:&ved=&url=http://www.ictroom.nl/advies-datacenter-serverruimte.html&ei=ZyFQUej7MuqX0AWA9YCwCA&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNHNQbKbMwcjFdGFDCA1oadmbLHa2w&ust=1364292328129897&ei=biFQUaeRAoWk0QXM24HoCQ&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNHNQbKbMwcjFdGFDCA1oadmbLHa2w&ust=1364292328129897

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=ygRc3RZqR_fGRM&tbnid=fB5dUmf_m1jc6M:&ved=0CAUQjRw&url=http://vacaturekrant.nl/bedrijfspresentaties/94/mn-services/&ei=liFQUdrtDsnM0AWc24DQBA&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNFO-I6EEyATi8FFIK9D_5Hpe44_WQ&ust=1364292370140748

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=ikmaG9KnuY16eM&tbnid=JfxwUJgdHlTS5M:&ved=&url=http://www.seh-congres.nl/deelnemers/obvion&ei=qCFQUaDkCo6R0QXj-YGoAw&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNG5jQGkKiEGRbZqbdlxxzQmzfZJAg&ust=1364292392488062

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=TcqhXdMvc7BNCM&tbnid=5gEhIfkGl0yoaM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.123people.nl/s/spf+beheer&ei=wyFQUcjNCNKo0wXszoBo&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNFpiPKEgAZrNuLEd3O-FYTrm1u_vg&ust=1364292415631160

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=IpjbnUrWfhHMwM&tbnid=OOblyP_uYWtCqM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.teldesign.nl/index.php/new/nieuws&ei=5iFQUbGrLIWs0QWd8oCIDA&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNHlijfFKej8m1LIpYwkip_wiX4fjQ&ust=1364292447996373

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=Fl7wZtr6IaQcZM&tbnid=JWipRkH6lqNadM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.weekvandetoegankelijkheid.nl/?id=123&ei=DCJQUdeQIqyd0wXWoYCoBQ&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNFSWa6DU4-yQPelF3fd4jAMoqw3tw&ust=1364292488120507

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=Qngl84Clz5QpuM&tbnid=XfGqykruNyuL_M:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.kveo.nl/Relaties/Relaties.html&ei=QCJQUZPBJZCb0wWgvYHQAg&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNGSyX7K4fam5otlnHp-AYHMZu40aQ&ust=1364292538221085

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=ATG1aWtrK9r16M&tbnid=cHJBvZOUbk3NFM:&ved=0CAUQjRw&url=http://accoriscorporategovernance.com/klanten.php&ei=aiJQUenmBYGf0QXf0YDwCg&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNHFTVWqeRnK3uh2G7q0AgWHu6PEQQ&ust=1364292579084441

https://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=Q-NhCXXdxaeTkM&tbnid=g9TCjVEr8MPhsM:&ved=0CAUQjRw&url=https://twitter.com/Rabobank&ei=lCJQUaH_C6eV0QWwroDQDw&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNEo5rNIMSj0z08txc9fzOxQGVDkAw&ust=1364292618517732

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=xRqRaCuyi4f1RM&tbnid=kilxMGcuPHW5QM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.nuwerk.nl/werkgevers/2629/apg.html&ei=5yJQUd64J-bM0QWU3oHgCA&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNFBWGUgM9kwqX-kBcjhSI3MCgbORg&ust=1364292702092776

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=XqfMF0Tsgu1VsM&tbnid=gMm-YYabFn-vTM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.doorneweerd.nl/politiek/afm-open-brief-rien-ezenga&ei=WiNQUZqmGObE0QXi8YHwCg&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNGZ1BXPhK36metV5g5cXihzAI_ONA&ust=1364292815807721

‘EIGEN HAARD IS ZILVER WAARD’

• Het initiatief Taskforce Verzilveren

• Het vermogen te verzilveren

• Het onvermogen te verzilveren

• Conclusies

Agenda

4

HET VERZILVEREN VAN OVERWAARDE

• Maatschappelijk initiatief met 13 partijen en 5 wetenschappers

• Een praktische inslag om een reëel probleem tot oplossing te brengen: ‘hoe is overwaarde in het eigen huis te verzilveren?’

• Vervolg:• 24 april: Slotbijeenkomst• 14 mei: Overhandiging aan minister

27 maart 2013

Het initiatief Taskforce Verzilveren

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=J-Lkex1-1XQKkM&tbnid=gCSBf72eSwn2zM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.nuvo.nl/pages/589/Achmea.html&ei=NiFQUavkIOqa0AXH0oDIBw&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNFkZXlKNf2MVTmNjz7fgm93XG3WDQ&ust=1364292274737552

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=3ed84EKiyp4oOM&tbnid=btym2cqY7t7tQM:&ved=&url=http://www.digitalnext.nl/303/veh-wil-inbrekers-tonen-op-website&ei=TSFQUeK_DuGk0QXcg4DICg&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNGm5TXKwz86vE_exhc5yuu8KrmMrA&ust=1364292301594034

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=GDQWI_LoCij31M&tbnid=RZXnHLoa6w3ynM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=GDQWI_LoCij31M&tbnid=RZXnHLoa6w3ynM:&ved=&url=http://www.ictroom.nl/advies-datacenter-serverruimte.html&ei=ZyFQUej7MuqX0AWA9YCwCA&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNHNQbKbMwcjFdGFDCA1oadmbLHa2w&ust=1364292328129897&ei=biFQUaeRAoWk0QXM24HoCQ&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNHNQbKbMwcjFdGFDCA1oadmbLHa2w&ust=1364292328129897

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=ygRc3RZqR_fGRM&tbnid=fB5dUmf_m1jc6M:&ved=0CAUQjRw&url=http://vacaturekrant.nl/bedrijfspresentaties/94/mn-services/&ei=liFQUdrtDsnM0AWc24DQBA&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNFO-I6EEyATi8FFIK9D_5Hpe44_WQ&ust=1364292370140748

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=ikmaG9KnuY16eM&tbnid=JfxwUJgdHlTS5M:&ved=&url=http://www.seh-congres.nl/deelnemers/obvion&ei=qCFQUaDkCo6R0QXj-YGoAw&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNG5jQGkKiEGRbZqbdlxxzQmzfZJAg&ust=1364292392488062

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=TcqhXdMvc7BNCM&tbnid=5gEhIfkGl0yoaM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.123people.nl/s/spf+beheer&ei=wyFQUcjNCNKo0wXszoBo&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNFpiPKEgAZrNuLEd3O-FYTrm1u_vg&ust=1364292415631160

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=IpjbnUrWfhHMwM&tbnid=OOblyP_uYWtCqM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.teldesign.nl/index.php/new/nieuws&ei=5iFQUbGrLIWs0QWd8oCIDA&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNHlijfFKej8m1LIpYwkip_wiX4fjQ&ust=1364292447996373

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=Fl7wZtr6IaQcZM&tbnid=JWipRkH6lqNadM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.weekvandetoegankelijkheid.nl/?id=123&ei=DCJQUdeQIqyd0wXWoYCoBQ&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNFSWa6DU4-yQPelF3fd4jAMoqw3tw&ust=1364292488120507

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=Qngl84Clz5QpuM&tbnid=XfGqykruNyuL_M:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.kveo.nl/Relaties/Relaties.html&ei=QCJQUZPBJZCb0wWgvYHQAg&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNGSyX7K4fam5otlnHp-AYHMZu40aQ&ust=1364292538221085

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=ATG1aWtrK9r16M&tbnid=cHJBvZOUbk3NFM:&ved=0CAUQjRw&url=http://accoriscorporategovernance.com/klanten.php&ei=aiJQUenmBYGf0QXf0YDwCg&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNHFTVWqeRnK3uh2G7q0AgWHu6PEQQ&ust=1364292579084441

https://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=Q-NhCXXdxaeTkM&tbnid=g9TCjVEr8MPhsM:&ved=0CAUQjRw&url=https://twitter.com/Rabobank&ei=lCJQUaH_C6eV0QWwroDQDw&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNEo5rNIMSj0z08txc9fzOxQGVDkAw&ust=1364292618517732

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=xRqRaCuyi4f1RM&tbnid=kilxMGcuPHW5QM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.nuwerk.nl/werkgevers/2629/apg.html&ei=5yJQUd64J-bM0QWU3oHgCA&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNFBWGUgM9kwqX-kBcjhSI3MCgbORg&ust=1364292702092776

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=XqfMF0Tsgu1VsM&tbnid=gMm-YYabFn-vTM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.doorneweerd.nl/politiek/afm-open-brief-rien-ezenga&ei=WiNQUZqmGObE0QXi8YHwCg&bvm=bv.44158598,d.d2k&psig=AFQjCNGZ1BXPhK36metV5g5cXihzAI_ONA&ust=1364292815807721

5

22%

40%

38%

Overwaarde voor drie leeftijdsklassen

<50 50-64 >65

DE TOTALE OVERWAARDE

27 maart 2013

Het vermogen te verzilveren

Leeftijdsklassen Bedrag overwaarde

<50 € 122 Mrd

50-64 € 223 Mrd

>65 € 214 Mrd

50+ bezit merendeel van de ruim 500 miljard aan overwaarde

6

GEMIDDELDE OVERWAARDE

27 maart 2013

Het vermogen te verzilveren:

5% 7%

30%59%

Overwaarde voor 65+ in klassen

<50 50 - 100 100-200 >200

Meer dan de helft van de overwaarde onder 65+ is in huizen van meer dan 2 ton

Mijn voettekst die op alle dia's staat 7

OVERWAARDE, INKOMEN EN BELASTBAAR VERMOGEN

15 maart 2013

Het vermogen te verzilveren:

25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 > 80-50

50

150

250

Mediaan belastbaar vermogen Gemiddeld bruto inkomenGemiddelde overwaarde

1000

eur

o

Gemiddelde verwaarde maar ook belastbaar vermogen stijgt met leeftijd

8

BELANGRIJKSTE REDENEN OM TE VERZILVEREN

Twee verzilveringspatronen• De financiering van grote, incidentele uitgaven • hulp en ondersteuning in huis• zorg aan huis • woningaanpassingen

• Een structurele aanvulling op het bestaande inkomen

Versterkende factoren• Daling van de pensioenuitkeringen• Stijging van de eigen bijdrage voor zorg• Het langer zelfstandig blijven wonen van ouderen• Een groeiend aantal zzp-ers• De fiscale norm is hypotheekaflossing

27 maart 2013

Het vermogen te verzilveren

9

TWEE VERZILVERINGSPATRONEN

27 maart 2013

Het vermogen om te verzilveren

€ 42 mrd (197.000)

€ 25 mrd(94.000)

€ 51 mrd(240.000)

€ 96 mrd(300.000)

Overwaarde (en 1000tallen)

Laag inkomen, laag vermogen Laag inkomen, hoog vermogenHoog inkomen, laag vermogen Hoog inkomen, hoog vermogen

Veel overwaarde bij en grote aantallen van huishoudens met een laag inkomen en/of een laag Box 3 vermogen


HET (ON)VERMOGEN TE VERZILVEREN OP DRIE MANIEREN

1) Verkopen en verhuizen

2) Lenen

3) Verkopen en blijven• Omkeerhypotheek• Verkopen-en-terughuren

15 maart 2013

Het onvermogen te verzilveren


MANIEREN OM TE VERZILVEREN (2)

1) Verkopen en verhuizen

15 maart 2013


Verhuisbeweging (2011 en 2012)

Verzilverde som (in mln euro)Van koop naar koop 805Van koop naar huur 2.090Totaal 2.896

Totaal (als % totale overwaarde) 1,4%



2) Lenen

15 maart 2013


Loan to value

Inkomensklasse (per 20%)

Vermogen < drempel Tot 100.000 > 100.000 Gemiddeld

Laagste 16,8 10,6 15,9 15,5 Tweede 21,8 11,1 6,9 17,4 Derde 33,1 14,0 8,5 23,7 Vierde 29,4 20,2 12,6 21,8 Hoogste 34,9 22,8 17,4 23,0 Gemiddeld

25,6 15,7 13,5 20,3



3) Verkopen en blijven

• In Nederland is niet of nauwelijks een omkeerhypotheek

• De initiatieven van ‘verkoop-en-terughuur’ zijn een stille dood gestorven of komen niet tot leven.

15 maart 2013


14

VOORBEELDEN IN BINNEN- EN BUITENLAND

27 maart 2013


• Torenstad Verzilverd Wonen*•Home Reversion (AUS)•Sale equity release (UK)•Viager (FR)•Nuda Proprieta (ITA)

•Amvest Homefree *•Sale and rent back (UK)*

• Florius Verzilver Hypotheek•Reverse mortgage (AUS)• Loan equity relaese zonder rentebetalingen (UK)•HECM (USA)• Pret viager hypothecarire (FR)• Prestito vitaliszio ipotecario ITA)

•Rabobank KeuzePlus Hypotheek• Loan equity release met rentebetalingen (UK)

Verkoopconstructie

Leenconstructie

Hoge lastenLage lasten

* Producten worden niet meer aangeboden



• Verzilveren is lastig tot onmogelijk

• Velen willen niet verhuizen• Steeds lagere mobiliteit op hogere leeftijd

• Sommigen kunnen niet lenen

• Het aanbod van verzilverproducten is nagenoeg verdwenen

15 maart 2013



TOT SLOT

•Is vermogen opbouwen in de woning zinvol?

• Ja, maar alleen als verzilveren (na pensionering) mogelijk en gangbaar wordt.

15 maart 2013

18

TWEE REËLE PROBLEMEN

Waarom is verzilveren in Nederland nagenoeg onmogelijk, en elders niet?

1) Ontbrekende marktinstituties

2) Toegenomen systematische risico’s

27 maart 2013

Onvermogen te verzilveren

19

ONTBREKENDE MARKTINSTITUTIES

Lessen uit het buitenland: • Voorwaarden voor een ontwikkelde markt

oGarantie (overheidswege) voor ‘no negative equity’oVoorlichting door overheden en maatschappelijke organisatiesoGedragscode van aanbieders

Maar:Een grote variëteit aan producten: geen kopieerbaar voorbeeld

27 maart 2013


20

SYSTEMATISCHE RISICO’S

Dilemma door (toegenomen) systematische risico’s• Lang leven• Rente• huizenprijs

Risico bij afnemers van verzilverproducten:• Onbegrip van risico’s bij afnemers: vroeger of later spijt

o Gedwongen verkoop van huis• Dus: reputatieschade van aanbieders Risico bij aanbieders van verzilverproducten:• Dure risico’s (hoge marge of veel beperkingen)• Dus: lage opbrengst voor afnemers

27 maart 2013


21

DE AANBEVELINGEN ZIJN TWEELEDIG

Twee problemen bij verzilveren:• Ontbrekende marktinstituties • Systematische risico’s Dus:• Bouw en ontwikkel marktinstituties• Beperk zo mogelijk marktrisico’s

27 maart 2013

Aanbevelingen

wooncongres , presentatie taskforce verzilveren

Documents