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高雄應用科技大學學報第三十三期民國九十三年 Journal of National Kaohsiung University of Applied Sciences, Vol. 33 (2004), pp. 245-280

《公寓大廈管理條例》制定目的及制定過程的研究

黎淑慧*

摘要

本文談《公寓大廈管理條例》制定的目的及制定之過程，在沒制定出《公寓大廈管理條

例》之前，已有現行《民法》、《高樓集合住宅管理維護法草案》、《公寓大廈及社區安全

管理辦法》、《土地登記規則》等法。《公寓大廈管理條例》制定之目的是民法物權立體化、

敦親睦鄰法律化、管理組織民主化、公共安全入刑化。《公寓大廈管理條例》制定前，有各

種立法委員及行政院提出的草案，後綜合而成《公寓大廈管理條例》。在外國立法方面，本人提出法國、日本、德國、美國，他們的立法經驗可給吾國很大的

參考。最後再做一結論。

關鍵字：公寓大廈管理條例、區分所有權人會議、管理委員會。

收稿日期2003年8月；修稿收件日期2003年10月、2003年11月；接受日期2003年12月。

* 黎淑慧：文化大學中山學術研究所法學博士，現任明新科技大學通識教育部副教授(送審中)。

1 此草案將重點置於管理方面。

2 溫豐文，《關於台灣集合住宅的管理問題》，頁43，收錄於稻本洋之助（監修），《公寓管理之考察》（日文），清文

社，1993年6月版。及陳華彬，《現代建築物區分所有權制度研究》，大陸：法律出版社，1995，頁57。

壹、前言

一、研究背景

早期吾國關於建築物區分所有權的法律，

只有民法物權篇之第799條及第800條的規定。

七十年代以後，由於台灣經濟高成長，生活式

樣的轉變，致使人口快速集中於都市，城市地

價越來越高。為了解決人民居住問題，在台北、

高雄等大都市，公寓大廈急速成長。其數量多，

其規模也朝向高層化發展。因此，住戶間所牽

涉的紛爭越來越多，紛爭內容也日漸複雜及多

樣化。民法的第799條及第800條的規定，不夠

處理現實的情事。因此，內政部營建署於民國

76年六月制定了《高樓集合住宅管理維護法》

草案1。民國81年1月3日，內政部鑒於民間有將

集合住宅（公寓大廈住宅）供作犯人隱匿場所

情況發生；作為治安對策之目的，公佈了《公

寓大廈及社區安全管理辦法》2。另外，台灣《土

地登記規則》上設有關於區分所有建築物專有

部分，共用部分，地下層級及屋頂突出物之登

記規定，也是有關建築物區分所有權制度的重

要內容。

在差不多同時的時間，內政部營建署於七

十八年間，委託台大法學院院長戴東雄教授草

擬「建築物區分所有權法」，戴教授即會同司

法院大法官陳計男教授及台大法律系系主任劉

宗榮教授，評其豐厚法學素養，參酌外國立法

黎淑慧 246

例在一年期間內草擬完成《建築物區分所有權

法》。其後內政部營建署基於主管機關立場認

為「區分所有」是學理上的用語，從而，易《建

築物區分所有權法》之名稱為《公寓大廈管理

條例》，讓民眾一望即知，公寓大廈管理條例

所要規範的法律關係，嗣後再經內政部法規會

增刪及修正內容，並制定其施行細則，民國八

十二年二月內政部經由行政院送請立法院審

議。該草案遲至民國八十三年十一月十一日，

由立法院內政委員會召集人趙永清立法委員舉

辦第一次公聽會，而於民國八十四年三月八日

立法院內政委員會一讀通過並增修幾條重要條

文，迅速即於民國八十四年六月九日經立法院

院會三讀通過，送請總統民國八十四年六月二

十八日華總字第四三一六號總統令公佈施行，

一部規律公寓大廈之「住宅憲法」，於焉誕生，

該法案共五十二條，第一章為總則、第二章為

住戶的權利義務、第三章為管理組織、第四章

為罰則、第五章為附則，至於該法案的施行細

則草案共二十七條。而法務部民法修改委員會s

當時正在修正物權篇，該委員會亦有鑑於民法

第七百九十九條與第八百條無法因應區分所有

建物的法律關係，也提出其原則性的修正案，

將民法第七百九十九條增訂至六項。

《公寓大廈管理條例》既已公佈施行，則

日後區分所有建築物或者是公寓大廈的住戶間

自有規範的法律依據。

二、研究動機

法律作為社會變遷之管道的一種，自然須

面對住宅建構的社會空間之變遷。尤其，二十

世紀已結束的今日，住宅空間已成為台灣嚴重

的社會問題之一。近十年來，由於台灣地區工

商繁榮，地狹人稠，以致高層鋼筋建築日增，

因而改變了傳統以三合院、透天厝為主的居住

型態；影響所及，建物區分所有盛行，自然也

必須有新的法律秩序（legal order）加以支撐。

換言之，公寓大廈成為台灣社會，尤其都會地

區，生活空間型態的新主流，取代了傳統以宗

姓、血緣、街坊鄰里為基礎的社會、經濟秩序。

這種新的社會、經濟與法律秩序，便是《公寓

大廈管理條例》及其《施行細則》制定背景。

三、研究目的

本論文主要目的在於確立公寓大廈居住者

之常識及法律意識，提供具體有效、可行的理

論基礎將所居住的處所認為是「安身立命的城

堡」，讓區分所有人有效而成功地經營管理，

使區分所有建築物的機能達到維持價格增值、

舒適環境…….等目的，從此觀點出發，應可發

現住民在其「地域」與「環境」的重要關鍵，

融入整體社會，再造社會新秩序，以及社會和

諧。

本論文具體的研究目的為：研究分析《公

寓大廈管理條例》制定目的、制定之過程、制

定內容。

四、研究方法

(一)法律社會學研究法:法律是社會與歷史的

產物，研究區分所有建築物的問題，自應

蒐集、分析、了解與區分所有建築物有關

之制度及其法律事實，本論文採用法律社

會學研究法之重點有二：在靜態上，廣泛

蒐集各種管《公寓大廈管理條例》內容，

組織架構，及規約內容等之素材。在動態

上，廣泛觀察《公寓大廈管理條例》問題，

歸納出「私權自治」為主之結論。本論文

採用法律社會學研究法的主要成果有

二：一是促成吾人對我國區分所有建築物

《公寓大廈管理條例》制定目的及制定過程的研究 247

的法律地位、基礎結構；管理制度及其結

構的成效以及作通盤規劃，二為以比較法

律學研究法之研究提供法律事實基礎。

(二)解釋法學研究法或分析法學研究法：討論

法律制度，應兼顧法律制度本身的結構，

以及該法律制度與其他法律制度的邏輯

關係。解釋法學研究法或分析法學研究法

之主要功能即在法條意義之解釋以及法

律邏輯之搭建。

(三)文獻分析法：從所收集的文獻資料中，作

一綜合分析。

貳、《公寓大廈管理條例》制定

前有關建築物區分所有權的

規定

一、現行民法第799條及第800條

現行民法第799條規定：「數人區分一建築

物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之

共同部分，推定為各所有人之共有，其修繕費

及其他負擔，由各所有人按其所有部分之價值

分擔之。」此一條文，係直接繼受日本民法第

208條而來。其適用對象，實際上僅限於分棟縱

切型區分所有建築物3。至於水平橫切型區分所

有，即階層區分所有應否適用，學說頗有爭論，

但台灣最高法院於1991年台上字第804號中所

作判決認為亦應適用4。依建築物區分所有權法

理，建築物區分所有權既屬數人區分一建築物

而各有其一部份之所有權，則各區分所有權人

除能行使其專有部分與推定為共用部分之權利

外，對他人專有部份則無使用權5。但在台灣，

同一棟建築物有時僅有唯一正中宅門，且屬某

一區分所有權人專有。為使各區分所有權人能

充分使用其專有部分，民法第800條規定：「區

分所有權人有使用他人正中宅門之必要者，得

使用之，但另有特約或習慣者，從其特約或習

慣。」依學者解釋，此所謂使用他人正中宅門，

有無必要，應依客觀情事加以認定。其主要情

形有二：(1)通行之必要。即非使用他人正中宅

門，無從通行，其情形猶如袋地通行。例如甲

乙區分所有之二層樓房，其出口處即設在樓下

房屋。此在台灣早期建築物頗為常見。(2)雖有

旁門或後門可供出入，但基於婚喪喜慶之必要

6。

另外，尚值得提及的是，上述第799條被置

於民法典有關相鄰關係的規定中。因此，事實

上台灣區分所有權人間之法律關係，主要是依

相鄰關係法理予以處理。而且，由於立法將共

用部分推定為各區分所有者共有，因而亦同時

按共有關係法理予以處理。換言之，共用部分

除規約設有另外規定的場合外，應由各區分所

有者予以共同管理（民法第820條1項）。其簡

易修繕及其他保存行為由各區分所有者單獨為

之，改良行為則須取得區分所有者過半數及持

分之過半數同意（第820條第3項）。但是，此

將區分所有權法律關係，單純依相鄰關係法理

和共有關係法理處理而引發的問題卻並不為少

7。由此，產生了制定特別法予以規定的必要。

二、《高樓集合住宅管理維護法》（草案）

5 溫豐文，《建築物所有權之立法》，載《法學叢刊》，

1991年，第36卷，第4期，第17頁。

6 王澤鑒，《民法物權》（第一冊），1992年9月二版，第

204頁。

3 溫豐文，《關於台灣集合住宅的管理問題》，第41頁。

4 參見，《法令月刊》，第42卷，第9期，第35頁。 7 溫豐文，《關於台灣集合住宅的管理問題》，第41頁。

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(1987年6月)

1987年6月，台灣內政部營建署擬出《高樓

集合住宅管理維護法》（草案），共9章，45條。

主要內容概述如下：

第一章總則（第1條至第4條），主要內容

包括：立法目的、適用範圍、主管機關、關於

本法之若干用語定義。第二章「區分所有」（第

5條至第6條）。主要包括：法定共用部分之範

圍、共管式社區所稱「共用設施」的範圍。第

三章「區分所有關係之成立」（第7條至第11

條）。第四章「住戶權利義務」（第12條至第

17條）。第五章「管理組織與職責」（第18條

至23條）。主要包括：管理組織之成立、權力、

組成、區分所有權人大會之職責、管理委員會

職責。第六章「住戶規約與會議」（第24條至

32條）。包括：專用使用權之設定、規約之訂

定、變更或廢止、區分所有權人大會之召開、

表決、記錄；第七章「建築物保全與重建處理」

（第33條至35條）；第八章「罰責」（第36條

至39條）；第九章「附則」（第41條至45條）8。

上述《高樓集合住宅管理維護法》（草

案），將團體法之法理融入於區分所有權關係

中，具有三大特色：(1)關於區分所有權人管理

組織，其規定住宅為11戶以上的集合住宅，管

理組織為必須設置機關，3戶以上10戶以下則為

任意設置機關（草案第8條）。(2)區分所有權人

（或佔有者），於有下述情形時，得以規約禁

止其使用專有部分及共用部分：第一，認為有

妨礙居住安寧之作業活動；第二，商業行為；

(3)其他確有影響居住安全、衛生、觀瞻、交通

之事項（草案第25條）。其三，對違反共同利

益之行為，設有罰責規定：(1)管理委員會或區

分所有者之代表，對法定共用部分的不法佔有

者，可以要求回復原狀。超過期限而未回復原

狀的，由管理委員會代為執行。其所需費用，

由佔有者負擔。佔有者拒絕負擔時，可申請強

制執行。(2)對違反規約規定的強制事項或禁止

事項的區分所有者，將處5000元以上1萬元以下

的罰金，並限期改善。(3)區分所有者依其持份，

負擔共同費用。對超過一月支付共同費用的，

處50%之滯納金罰款。超過6個月仍不支付的，

可以申請強制執行9。

三、《公寓大廈及社區安全管理辦法》

（1992年1月3日）

1992年1月3日，台灣內政部從治安目的出

發，公佈了《公寓大廈及社區安全管理辦法》

政令。此政令主要內容如下：

其一，直轄市、縣（市）政府為督導推行

民間守望相助工作，應成立民間守望相助規劃

輔導組，由直轄市、縣（市）長擔任招集人，

警察局長為執行秘書，由警政、工務、建設、

民政、國宅、社會、教育、環保、衛生等目的

事業主管機關的主管人員組成10。

其二，在市縣村行政指導下，集合住宅應

設置管理委員會，一社區由數棟集合住宅組成

的場合，應設置社區互助委員會11。

其三，集合住宅管理委員會應設置數名管

理員，社區互助委員會應設置數名巡守員12。

9 溫豐文，《關於台灣集合住宅的管理問題》，載《公寓

管理之考察》，第42-43頁。 8 梁宇賢，《從〈區分所有建築物社區管理條例〉之制定，

評〈高樓集合住宅管理維護法〉草案》，《法學叢刊》，

第129期，第45-62頁。

10 《法令月刊》，第43卷，第4期，第24-25頁。

11 《法令月刊》，第43卷，第4期，第24-25頁。

12 《法令月刊》，第43卷，第4期，第24-25頁。


其四，管理員和巡守員除擔當集合住宅和

社區的日常管理任務外，為維持治安，還負有

和警察機關保持聯絡的責任13。

上述政令僅單純為行政機關的法規命令，

而且，其將治安之維持置於重點，因而稱不上

是對集合住宅予以管理的根本性措施14。

四、《土地登記規則》之規定

台灣現行《土地登記規則》設有關於建築

物區分所有權第一次登記規定，分專有部分、

共用部分、地下層及屋頂突出物之登記，茲分

述如下。

(一)專有部分之登記

區分所有權人得就區分所有建築物專有

部分之權利單獨申請登記（《土地登記規則》

第71條）。當區分所有權人申請專有部分之

保存登記時，除應提出申辦一般建築物保存

登記所應提出之文件——登記申請書、權利

人身分證明、建築物使用執照、建築物勘測

結果表（包括建築物平面圖及位置圖）外，

如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍

及位置圖者，並應檢具起造人分配協議書

（《土地登記規則》第70條）15。

(二)共用部分之登記

區分所有建築物之共同使用部分，除測

繪於各區分所有建築物之內外，得另編建

號，單獨申請登記，並依下述規定辦理：(1)

同一建築物所屬各種共同使用部分，應視各

區分所有權人實際使用情形，分別合併，另

編建號。

單獨登記為各相關區分所有權人所共

有，但部分區分所有權人不需使用該共同使

用部分者，得予排除；(2)共同使用部分之所

有權，應於各相關區分所有建築物所有權移

轉時，隨同移轉於同一人；(3)區分所有建築

物共同使用部分，不得分割；(4)登記機關於

登記時，應於登記用紙備考註明下列事項：

第一，於該號建築物登記簿標示部備考欄，

記明「本建築物系某某建號之共同使用部

分，其所有權須同各該建號移轉」字樣。第

二，於各相關區分所有建築物登記簿標示部

備考欄，註明「共同使用部分見某某建號，

其所有權須同本號建築物移轉」字樣16。

(三)地下層及屋頂突出物之登記

區分所有建築物之地下層或屋頂突出

物，原則上屬共用部分。唯依使用執照記載

並屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視

同一般區分所有建築物，申請單獨編列建

號，辦理建築物所有權第一次登記17。

上述《土地登記規則》對區分所有權之

規定僅具規章性質，其所規定的內容亦僅針

對區分所有建築物之保存登記而已。因而，

解決台灣現實因區分所有建築物所生大量、

複雜問題之根本途徑乃在予以特別立法方

式，制定台灣建築物區分所有權法，這已成

為台灣民法學界與立法機關的共識。

參、《公寓大廈管理條例》制定

的目的及制定的過程

一、制定的目的 13 《法令月刊》，第43卷，第4期，第24-25頁。

14 溫豐文，《關於台灣集合住宅的管理問題》，第43頁。 15 溫豐文，《建築物區分所有權之立法》，載於《法學叢

刊》1991.36（4），第18頁。 16 溫豐文，《建築物區分所有權之立法》，第18頁

黎淑慧 250

現行民法物權篇第七九九條有關建築物

區分所有相鄰關係、共有關係等規定，是仿

日本舊民法二○八條之立法只能適用平面縱

切式建築。對於普遍且占屬絕大多數之立體

建築物，則有賴學說、判例擴張範圍以解決

之。故有必要立法規範高層建築物之使用、

管理、處分等法律關係。

近年來，由於社會經濟發展，人口不斷往

都市集中，導致都士地供需失衡，高層公寓大

廈激增，住在同一屋簷下區分所有權人間之權

利義務關係日趨複雜，住戶間的糾紛迭起。抑

有進者，有的住戶甚至擅自打通陽台，占用防

空避難空間，或任意在頂樓或法定空地加建，

導致都市景觀紊亂，居住生活品質低落，火災

意外頻仍，公共安全亮起紅燈。 (二)敦親睦鄰法律化

有鑑於此，內政部營建署於民國七十年代

初期，即著手有關高樓、社區管理法案之研究。

於民國七十三年六月間完成《建物區分所有管

理條例》草案初稿，送內政部法規會審查將之

更名為《公寓大廈及社區管理條例》。嗣後幾

經易稿，於民國八十一年八月二十八日送請行

政院審查。行政院院會為避免「社區」一語與

其他現行法規發生混淆，而將「社區」一語刪

除。名稱遂改為《公寓大廈管理條例》，於民

國八十二年二月十八日經行政院二三一八次院

會通過後，隨即函送立法院審議。

「遠親不如近鄰」是強調四鄰之重要

性，但對於「以鄰為壑」的惡鄰居，道德勸

說之效果往往非常有限。本條例之訂定，有

助於公寓大廈住戶間權利義務關係之明確

化，並給予一定程度的強制性。

(三)管理組織民主化

本條例規定應成立管理組織19，以期透

過共同參與、多數決及強制執行等方式處理

與住戶有切身利害關係之共同事務。

(四)公共安全入刑化立法院於接獲行政院函送的草案後，於民

國八十二年三月五日經院會決議，將這項草案

交付內政及邊政委員會審查。嗣後先後歷經十

次的審查，終於在民國八十四年三月底提付立

法院院會進行二、三讀程序，而於同年六月九

日三讀通過，同年六月二十八日由總統公布施

行，並自同年六月三十日起正式生效18。

本條例第四章原只規定行政罰（罰鍰），

但委員會審查時基於維護公共安全的考量與

共識下，特別增訂有供營業事實之住戶如有

危害公安行為致人於死或

重傷者應科處徒刑，並得併科罰金，此

即所謂「衛爾康」條款20。

為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品

質，特制定本條例。本條例未規定者，適用其

他法令之規定。

二、行政院及立法委員推出《公寓大廈管

理條例草案》之各種版本立法委員多認為本條例具有下列目的及意

義： (一)行政院之《公寓大廈管理條例草案》

(一)民法物權立體化內政部言以近年來，高層公寓大廈隨社

17 溫豐文，《建築物區分所有權之立法》，第18頁。 19 黎淑慧，《法律與生活》，文京圖書有限公司，民國81

年，頁90。 18 尹章華等六人合著，《公寓大廈管理條例解讀》，月旦

出版社，民國84年版，頁18。 20 威爾康餐廳，位於台中，一場大火，死傷慘重。


8. 明定區分所有權人強制保險義務與差額

補償責任及積欠費用催討程序。（草案第

十七條及第廿二條）

會經濟發展與人口大量都市化而激增，其住

戶權利義務關係日趨複雜，於區分所有與管

理維護上所產生之爭議也層出不窮。目前相

關建築物之權屬界定及管理維護有關事項之

規定也甚少，鑑於建築物管理維護對社會秩

序及人民權益之保障攸關重大，亟需制定專

法以為管理，因此，擬具《公寓大廈管理條

例》草案，請立法院審議。此時刻為民國八

十二年二月廿八日，當時行政院長為郝伯村

先生。

9. 明定公寓大廈公共基金等籌措、保管運用

原則及移交程序規定。（草案第十九條至

第廿一條）

10. 明定區分所有權人會議組成，臨時會議

之召集要件與區分所有權人會議召集

11. 十人及臨時召集人之產生方式。（草案

第廿五條）

12. 明定第一次區分所有權人會議之召開要

件及召集程序。（草案第廿六條）

本條例草案，全文共計五章五十條，其

要點如次：21

13. 明定管理委員會之組織及選任。（草案

第廿七條）

1. 定本條例立法目的，主管機關及用辭定

義。（草案第一條至第三條）

14. 明定區分所有權人會議開議、決議與會

議記錄之作成及請求閱覽之規定。（草案

第廿八條至第卅三條）

2. 明定專有部分、約定專用部分及共用部分

之使用，以供明確劃分使用管理標的。（草

案第四條、第五條、第七條）

15. 明定公寓大廈規約訂定要件及閱覽規

定。（草案第卅一條）

3. 明定住戶應遵守事項及違反規定之處

理。（草案第六條）

16. 明定管理委員會之職務、管理委員會有

訴訟當事人能力及應向區分所有權人會

議負責。（草案第卅四條至第卅六條）

4. 明定公寓大廈變更使用及違法使用之禁

止。（草案第八條、第九條、第十五條）

5. 明定公寓大廈之維護，管理權責與改良、

拆除、重大修繕、重要之要件及費用負

擔。（草案第十條、第十一條、第十三條、

第十四條）

17. 明定管理負責人之職務準用管理委員會

之規定。（草案第卅七條）

18. 規定違反本條例規定有關罰責。（草案

第卅八條及第卅九條） 6. 明定區分所有權人對共同壁或樓地板之

權屬，並規定維修或毀損時之費用負擔。

（草案第十二條）

19. 明定集居地區管理及組織準用本條例之

規定。（草案第四十一條）

20. 明定本條例施行前已建造完成之公寓大

廈，應依本條例規定成立管理組織。（草

案第四十三條）

7. 明定住戶對於公共安全、公共安寧及公共

衛生之維護義務及區分所有權之強制出

讓等規定，以維公益。（草案第十六條及

第十八條） 21. 明定起造人或建築業者未領得建造執

照，不得處理銷售，不得將共用部分為

讓售或為有損害區分所有權人權益之行

為。（草案第四十四條）

21 黎淑慧，《法律與生活》，文京圖書公司，民國81年，

頁92∼94及立法院秘書處編印，《公寓大廈管理條例

案》上冊，第184輯，民國84年，頁1∼47。 22. 明定管理服務人管理辦法、規約範本、

黎淑慧 252

(2)第二章：權利義務治安維護配合事項及施行細則由中央主

管機關另定之。（草案四十六條至第四

十九條）

明定區分所有權間相鄰法律關

係、公寓大廈之管理維護、公共基金

之設置、權利義務之準用與法定移轉。 23. 明定本條例公布施行日期。（草案第五

十條） (3)第三章：管理組織

明定公寓大廈的管理組織為區分

所有權人會議、管理委員會，並得僱

用管理服務人從事公寓大廈管理維護

工作。

(二)立法委員提案版本

甲、李委員顯榮等廿一人提案

立法委員李顯榮等廿一人，為加強公寓

大廈之管理維護，期能明確規範建築物區分

所有權相互間之法律關係，並增進公共利

益，特擬定《公寓大廈管理條例草案》。

(4)第四章：罰責

明定違反本條例或規約時之處

罰，以落實公寓大廈之管理維護。《公寓大廈管理條例草案》總說明：

(5)第五章：附則 1.關建築物區分所有權的法律規範，僅民

法物權編第七九九條與第八○○設有明

文規定，而隨著社會的進步發展，公寓

大廈四處鄰立，生活形態日趨多元，建

築物區分所有權間之法律關係日顯複

雜，已非民法兩個條文所能規範，實有

制定特別條例必要。

明定集居建築物、公寓大廈之準

用，消費者權益之保護。

上述法案提案人為李顯榮，連署人有

劉政鴻、洪冬桂、林光華、蔡貴聰、徐成

焜、余政憲、林聰明、許國泰、李友吉、

洪性榮、林國龍、林壽山、趙永清、周書

府、洪昭男、王顯明、韓國瑜、林志嘉、

陳清寶、黃信介。 2.除了區分所有權間相鄰法律關係需制定

專法規範外，有關公寓大廈之管理維

護，也有制定專法予以規範之必要。因

為公寓大廈的管理維護，必然對區分所

有權加以限制，而民法第七六五條雖規

定；「所有人於法令限制之範圍內，得

自由使用、收益、處分其所有物，並排

除他人之干涉」，但目前因法令之欠缺，

故公寓大廈的管理維護工作無法獲致良

好成效。惟有制定專法規範後，公寓大

廈的管理維護工作始得以落實，也可確

保公共安全與公共衛生，增進公共利益。

乙、趙委員少康等十六人提案

立法委員趙少康等十六人，為加強公寓

大廈社區之管理維護，鼓勵住戶自法，發揚

敦親睦鄰之精神，以提升居住品質並保障消

費者權益，明確規範建築物及其基地，區分

所有權人、利害關係人、建築業者、管理委

員會相互間之法律關係；釐清住戶與住戶

間，住戶與建築業者間之權利義務，以增進

公共利益、公共安全，並杜紛爭，特擬具《公

寓大廈社區管理例草案》。

《公寓大廈社區管理條草案》總說明： 3.本條例草案共計五章五十條，其要點如

下： 1.有關建築物區分所有權的法律規範，僅民

法權篇第七九九條與第八○○條有明文

規定，而隨著社會的進步發展，公寓、

大廈、社區處林立，生活形態日趨多元，

(1)第一章：總則

明定本條例之立法目的、主管機

關與用辭定義。


(8)明定區分所有權人強制保險義務與差

額補償責任及積欠費用催討程序。（草

案第十六條）

其住戶間之權利義務關係及建物區分所

有權之法律關係日顯複雜，已非民法兩

個條文所能規範，實有制定特別條例之

必要。 (9)明定公寓、大廈、社區公共基金籌措、

保管運用原則及移交程序規定。（草

案第十八條、第十九條至第廿二條）

2.本條例訂名為《公寓大廈社區管理條

例》，實因不論為公寓、大廈、透天厝、

集合住宅等何種建築形式，均是指同一

建築基地面，或同一工程項目下的建築

物及集合住宅區，其管理經住戶共同組

織並有一定之範圍，為明確區分所有權

間相鄰法律關係，並為公共事務之管理

及維護，需制定專法規範，故統名之曰：

《公寓、大廈、社區管理條例。》

(10)明定區分所有權人會議組成、臨時會

議之召集要件與區分所有權人會議

召集人及臨時召集人之產生方式。

（第廿五條）

(11)明定第一次區分所有權人會議之召

開要件及召集程序。（草案第廿六條）

(12)明定管理委員會之組織及選任辦

法，明確住戶間相互關係應有規約規

範之，以鼓勵住戶自治。（草案第廿

三條、第廿四條、第廿七條）

3.本條例草案共計五章四十八條，其立法精

神及要點如下：

(1)明定本條例立法目的，主管機關及用

辭定義。（草案第一條至第三條） (13)明定區分所有權人會議開議，決議與

會議記錄之作成及請求閱覽之規

定。（草案第廿八條至第卅三條）

(2)明定專有部分、約定專用部分及共用

部分之使用，以供明確劃分使用管理

標的。（草案第四條、第五條、第七

條）

(14)明定管理委員會之職務、管理委員會

有訴訟當事人能力及應向區分所有

權人會議負責。（草案第卅四條及第

卅五條）

(3)明定住戶應遵守事項及違反規定之處

理。（草案第六條）

(15)明定違反本條例規定有關罰責。（草

案第卅八條及第四十條）

(4)明定公寓大廈社區變更使用及違法使

用之禁止。（草案第八條、第九條）

(16)明定集居地區管理及組織準用本條

例之規定。（草案第四十一條）

(5)明定公寓大廈社區之維護、管理權責

與改良、拆除、重大修繕、重建之要

件及費用負擔。（草案第十條、第十

二條、第十三條、第十四條）

(17)明定本條例施行前已建造完成之公

寓、大廈、社區，並依本條例規定成

立組織；使新舊社區一體適用本條

例。（草案第四十三條）

(6)明定區分所有權人對共同壁或樓地板

之權屬，並規定維修或毀損時之費用

負擔。（草案第十一條） (18)明定起造人或建築業者未領得建造

執照，不得辦理，不得將共同部分或

約定共用部分為讓售或為有損害區

分所有權人權益之行為，並有負擔公

共基金的義務；以維護消費者權益。

(7)明定住戶對於公共安全、公共安寧及

公共衛生之維護義務及區分所有權之

強制出讓等規定，以維公益。（草案

第十五條、第十六條）

黎淑慧 254

（草案第九條、第十條、第十八條、

第四十四條）

(19)明定管理服務人管理辦法、規約範

本、治案維護配合事項及施行細則由

中央主管機關另定之。（草案第卅六

條、第四十五條、第四十六條、第四

十七條）

(20)明定本條例公布施行日期。（草案第

四十八條）

上述法案提案人為趙少康，連署人有

高育仁、高巍和、陳傑儒、陳癸淼、朱鳳

芝、王建瑄、李宗正、陳志彬、王天競，

周荃、洪秀柱、洪性榮、黃昭順、葛雨琴、

嚴啟昌。

(三)內容概述

《公寓大廈管理條例》的公布施行，代

表我國居住關係法制化的新里程碑。這部法

律不但將敦親睦鄰從社會道德提昇至法律層

面，而且創設了以大樓自治組織為管理中心

的制度，對於住戶自治以及管理組織之民主

運作等作了詳細規範，尤其著重於住家「三

安」－公共安全、公共安寧與公共安居等規

範。對於住戶的權利義務之影響相當深遠。

另外對公寓大廈的物權關係，亦有開創性之

規定22。本條例共計五章，凡五十二條，茲

將其內略述如下：

1.第一章「總則」，自第一條至第三條，共

三條。明定本條例立法目的，主管機關

與用辭定義。即第一條規定本條例之立

法目的為「加強公寓大廈之管理維護，

提昇居住品質」。第二條規定公寓大廈

之主管機關，「在中央為內政部；在省

（市）為省（市）政府；在縣（市）為

縣（市）政府。」第三條為定義條文，

將本條例之主要用語，以明文定其內涵。

2.第二章「住戶之權利義務」，自第四條至

第二十四條，共二十一條。明定建物區

分所有權與基地利用權之一體性，區分

所有權人間相鄰的法律關係，公寓大廈

之管理維護與公共基金之設置。換言

之，本章之內容主要包括：

(1)區分所有權人不得將其專有部分與其

所屬建築物共用部分之應有部分及其

基地所有權或地上權之應有部分分離

而為移轉或設定負擔。

(2)各住戶間成立立體疊設的相鄰關係，

其因修繕、維護或設置管線需要進入

他住戶之專有部分時，他住戶不得拒

絕。住戶之使用行為有妨礙公共衛

生、公共安寧或公共安全之虞者，設

有禁止或限制之規定。

(3)對於重大違反義務之惡鄰居，授予管

理組織有強制遷離或強制出讓之訴

權。

(4)公共基金為公寓大廈之主要管理經

費，其來源、提交、儲存、運用，本

條例均有明文規定。

3.第三章「管理組織」，自第二十五條至第

三十七條，共十三條。明定公寓大廈的

管理組織為區分所有權人會議、管理委

員會（或管理負責人），並得僱用管理

服務人從事公寓大廈管理維護工作。申

言之，本章對區分所有權人會議之召集

程序、決議方式，及管理委員會或管理

負責人之設立、職務等，均予明文規定，

同時賦予管理委員會或管理負責人有訴

訟上之當事人能力。亦即，為公寓大廈

管理之需要，管理委員會或管理負責人

得為原告或被告進行訴訟。

22 林旺根等三人合著，《活用公寓大廈管理條例》，永汀

出版公司，民國八十四年版，頁22。


4.第四章「罰則」自第三十八條至第四十

條，共三條。明定違反本條例或規約時

之處罰，以落實公寓大廈之管理維護。

本章所訂之罰則，其性質有二：

(1)行政罰：對一般區分所有權人、住戶、

管理委員會或管理負責人等有違規使

用或違反法律所定義務時，視其違反

內容，由主管機關裁處新台幣三千元

至一萬五千元，或四萬元至十二萬元

之罰鍰。

(2)刑罰：公寓大廈之住戶有營業事實，

而變更有部分用途或妨礙消防設備功

能致人員傷亡者，最重可處七年有期

徒刑，併科新台幣五百萬元罰金。

5.第五章「附則」，自第四十一條至第五十

二條，共十二條。明定社區之準用，相

關法令授權主管機關訂定，與購屋者權

益之保護。其中，為保護購屋者之權益，

一方面規定公寓大廈在辦理建物所有權

第一次登記時面積測量之基準，以杜絕

面積計爭議。他方面規定起造人於申請

建造執照時，應檢附專有部分、共同部

分標示詳細圖說及住戶規約草約，在未

領得建造執照前，不得辦理銷售23。

以上是《公寓大廈管理條例》內容之概

述。《公寓大管理條例》是民法、建築法之

特別法，因此其未規定之事項，如涉及私人

間權利義務者，應適用民法之相關規定。如

屬於國家行政權之管理監督者，則適用有關

建築法令之規定。又為利於《公寓大廈管理

條例》之施行，行政院院會於民國八十五年

九月十二日通過《公寓大廈管理條例施行細

則》公布施行，該施行細則共計十六條條文。

(四)《公寓大廈管理條例》適用問題

《公寓大廈管理條例》第四十三條規

定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓

大廈，應依本條例規定成立管理組織。」依

此條文，《公寓大廈管理條例》之適用對象，

不僅包括本條例施行後建造之公寓大廈，本

條例施行前建造完成之公寓大廈，亦在適用

範圍之內。

惟溯及既往之立法方式，勢將影響社會

既有之秩序，是以在學理上應按事項之性質

加以區分較妥。亦即凡屬一次性的事項發生

在本條例生效之前者，應不受本條例之拘

束；若為持續性的事項，則自本條例生效後，

即應依照本條例之規定處理。申言之，公寓

大廈之銷售、建造執照之申請、起造人申請

建照時提列公共基金「乃至區分所有建物之

保存登記等事項，乃一次性的事項，其發生

時間若在本條例生效之前，自不受本條例之

拘束。反之，區分所有權人會議之召開、管

理委員會之組成、住戶間之權義關係等持續

性的事項，在本條例生效後，即應按本條例

規定辦理24。此乃《公寓大廈管理條例》等

四十三條之所由設也。

肆、外國之立法狀況

一、法國

(一)概說 23 行政院研究發展審核委員會編印，《公寓大廈管理問題

之研究》，民國86年12月，頁17。及尹章華等六人合

著，《公寓大廈管理條例解讀》，月旦出版社，民國

84年，頁26。

法國關於建築物之區分所有，迄今已有

24 尹章華等六人合著，《公寓大廈管理條例解讀》，月旦

出版社，民國84年，頁29。

黎淑慧 256

悠久歷史。 25早在公元 1561年的歐塞爾

(Auxerre)即有一樓歸屬於一人，而樓上屬於

他人的區分住宅的記載。26在法國Drleans地

方更載有區分所有住宅前的道路鋪石費用由

區分所有權人共同負擔的習慣。27大致於同

一時期，於法國的蒙塔吉、巴黎—伯爾、波

旁內、尼第內、布列塔吉、南特、克萊蒙費

郎等地方亦發生了區分所有的習慣。 28但是，整體而言，法國區分所有住宅之

此種習慣得到廣泛普及的首先在其領土之南

部和東南部，其次為北部和西部29。

於南部和東南部，科西嘉島區分所有住

宅的習慣最為發達30。一方面，島上生活困

苦，個人擁有整棟房屋較為不易。加之，土

地與建築物有限，世代繼承的結果，促使了

區分所有習慣的衍生，並流傳到各地31。但

是，其時有關區分所有權人間義務之分擔相

當簡單。如在蘭納地方，依其習慣，一棟住

宅之一、二層分屬不同所有人時，一樓所有

人負有使二樓樓板支柱建築物的維持義務。

而二樓所有人則負有使一樓不致塌毀的義務

32。並且，因當時建築物共用部分較少，因

此而生糾紛亦較少。從而，一些地方習慣，

如南泰地方習慣法亦就僅規定「一棟住宅分

成上、下二部分時，下部分所有人負有支撐

上部建築物之維持義務」。而上部分所有人

除了有相反的約定外，負有從該部分地板到

屋頂的建築物維持義務33。

1720年於法國蘭納地方發生的悲慘的大

火災促使了法國區分所有建築物的飛躍發

展。34這場火災於5日間燒盡城市中心850棟

建築，致100人死亡，8000戶家庭遭受不幸。

35此後，建築物之建設乃基於新的基準進

行。即採行確保城市有充裕的空間、寬闊的

道路、廣場及街道的建築規劃模式。其結果，

乃是從地面上興建起了大量的中高層建築物

36。其中，尤以法國雷恩地方最為突出。此

後，於蘭納地方中高層建築物獲得大量興建

的影響下，法國其他地方亦紛紛效仿。各地

大量區分所有建築物之出現，為法國民法立

法對區分所有權予以規定創造了基本的物質

條件。

於法國區分所有權立法史上，最早就建

築物區分所有權予以立法確認的乃是1804年

《法國民法典》第664條。此後，迄至1938年

6月28日，該條因無法因應第一次世界大戰後

發生的「住宅危機」而被廢止。並同時由同

25 小沼進一，《建築物區分所有之法理》，法律文化社，

1992年版，第7頁。

26 何明禎，《建築物區分所有之研究》，政大碩士論文，

1983年6月，第8頁，同時參見小沼進一，《法國區分

所有權法的沿草》，載於《青山法學論集》，第十六

卷第二號，頁33，青山大學法學會發行，1974年。


民國72年，第8頁；小沼進一，《建築物區分所有之法

理》，頁8。 27 小沼進一，《建築物區分所有之法理》，頁8。

28 小沼進一，《建築物區分所有之法理》，頁8。 33 小沼進一，《建築物區分所有之法理》，頁9。




民國72年，第8頁；小沼進一，《建築物區分所有之法

理》，頁8-9。

36 小沼進一，《建築物區分所有之法理》，頁9-10。及陳

華彬，《現代建築物區分所有權制度研究》，大陸：

法律出版社，1995年，頁16。


2.基本評價日公布的《有關區分各階層不動產共有之法

律》予以替代。迄至1965年7月10日，立法機

關對該項法律予以修正，並在1967年3月17日

以一項命令對該修正予以補充。此是1965年7

月10日修正的法律，連同該項命令，共同構

成法國現行《住宅分層所有權法》。

《法國民法典》第664條開闢了19世紀

各國以民法方式對建築物區分所有權予以

立法確認的先河，具有開創性意義。自此

以後，第664條如同整個民法典一樣，相繼

成為各國對區分所有權予以立法確認所仿

效的範本。 (二)《法國民法典》第664條

但與此同時，我們亦應看到第664條規

定不足。如所周知，於法國民法典制定當

時，由於對團體性所有權的敵視，肇致對

建築物的團體性利用和管理亦予以避讀，

進而造成對區分所有權的獨立存在和發展

採取了敵視態度。其結果，最終導致民法

典僅設1個條文即第664條對區分所有權予

以確立。41另外，第664條系基於個人主義

所有權觀念而予規定，其規定之不充分是

隨處可見的。例如，關於專有部分與共用

部分之區別標準，建築物之建設、使用及

維持等均未設有規定，如此一來，這些問

題僅得通過各區分所有權人間訂定內部規

約予以解決。雖然此種內部規約亦可就專

有部分與共用部分之各種費用的負擔及共

用部分的管理方法予以明確約定，但其效

力始終未有法條明文之依據，而僅能視為

純粹私人間的契約。並且，該契約得否對

承諾之人發生約束力及對以後實際取得該

住宅之人發生對抗力亦有疑問。42

1.基本內容

《法國民法典》公布於1804年3月21

日。其第664條系直接關於建築物區分所有

權(該條稱樓層所有權)之規定。內容有二：

(1)建築物的各樓層屬於不同所有人，而其

所有證書未訂定修繕與改建方法時，依下

列序位為之：外壁與屋頂由全體所有人按

其所有樓層之價額負其費用。各樓層所有

人建造各自步行之地板。(2)二樓所有人建

造登上二樓之樓梯，三樓所有人接續二樓

建造登上三樓之樓梯，更上層者依此適用。

上述第664條於該民法典第一原案，即

1800年12月民法典五人起草委員會所提出

的草案中並無規定。37嗣後，為了處理共

同所有權諸問題，並根據里昂及格勤諾布

爾地方高等法院意見，該條才被追加進

去。38由於該條未就區分所有權理論提供

任何一般性原則，因而其適用，大多有待

委諸於判例及學說的努力。39並且，依此

後法院所作判例，該條規定不得適用於民

法典公布前業已存在的區分所有建築物。

因而，法國民法典第664條雖對區分所有權

設有規定，但其在法國當時法制上所占地

位是微小的。40

37 小沼進一，《建築物區分所有之法理》，頁17。




民國72年，頁9。

41 莊金昌，《住宅分層所有權之比較研究》，文化大學法

律所碩士論文，1984年7月，頁43。

42 小沼進一，《關於法國區分所有權之立法》(資料)，收

入玉田弘毅、森泉章、半田正夫合編，《建築物區分

所有權法》(資料)，一粒社，1980年第一版四刷，頁

28-29。同時參見莊金昌，《住宅分層所有權之比較研

究》，頁44。

黎淑慧 258

(三)《有關區分各階層不動產共有之法律》

(1938年6月28日)

1.基本內容

第一次世界大戰後，法國一方面因戰

爭及人口之大量流入都市而產生了住宅缺

乏，另一方面，由於建築技術之進步，衛

生設備、瓦斯、自來水、電氣等已廣泛在

建築中予以設置並作為建築物共用部分而

占著日益重要的地位。但由於《法國民法

典》第664條規定過分簡略，且對諸多問題

均欠明確規定，從而肇致對此二方面問題

無法解決。43於此背景下，立法機關乃於

1938年6月28日廢止民法典第664條，而制

定了《有關區分各階層不動產共有之法律》

(Loi tendant áúég ler la stat ut de la copropriété

des immeubles divses par appartments )予以

替代。

法國《有關區分各階層不動產共有之

法律》(以下簡稱《1938年法律》共包括二

部分。第一部分規定區分所有權人團體關

係，共計6個條文。第二部分規定有關區分

所有權人間之法律關係，共計7個條文。

關於區分所有權人團體關係，第一條

規定區分所有權人團體之設立及解散。依

規定，於該團體構成員不履行其義務時，

即發生團體解散、退出效果。關於「共用

物」和「互有物」，第五條規定，在未有

另外規定時，土地、庭院、籬笆、地板、

天花板、樓梯、電梯、通路、走廊、暖房

設備及導管、煙囪、排氣孔等均推定為共

有。關於區分所有權人的權利義務，第六

條規定，主要有：(1)依共用部分(共用物)

之用途，於不害及他區分所有權人利益限

度內予以自由使用收益；(2)共用部分與專

有部分不得分離處分；(3)區分所有權人應

負擔共用部分之保存費、維持費及管理

費。至於此類費用之分擔，依區分所有權

人所有部分面積及位置所折算之價格的比

例予以確定，已支付此類費用之人對未支

付之人的專有部分及共有部分的持分有優

先受償權(第十一條)。關於區分所有權人管

理組織與管理者，第七條規定，各區分所

有權人在法律上當然為管理團體之構成

員。該管理團體之組織機構為區分所有權

人會議及管理者。前者為集會決議機關。

主要權限為有關共用部分之利用及管理措

的議決與訂定（第九條）。區分所有權人

得自己或委任他人出席，實行表決權過半

數的議決方法。關於區分所有規約，第八

條規定，規約之訂定、追加或修改，由區

分所有權人過半數以上及表決權的四分之

三加以決定。關於管理者，依規定，其為

管理團體之代理人，於訴訟上代管理團體

為原告或被告(第七條)。其選任依表決權之

多數決或由區分所有權人申請法院任命。

其任務為集會決議之執行、共用部分之保

全、管理與維持，並督促各利害關係人履

行其義務(第十條)。此外，該法律於第十二

條還就建築物的損壞，再建等作了規定。

44 2.基本評價

上述1938年法律雖僅設有14條規定，

但是，其在法國建築物區分所有權立法史

上卻占據重要歷史地位。它是於民法典第

664條全然無力應付法國社會日益普遍的

住宅欠缺危機情形下應運而生的一部動要

法律文獻，是《法國民法典》第664條頒行

以來有關區分所有司法裁判經驗的蓄積與

43 莊金昌，《住宅分層所有權之比較研究》，頁44。 44 小沼進一，《建築物區分所有之法理》，頁309-314。


學說理論成果的結晶。45

更具意義的是，其以單行特別法即區

分所有權法模式對建築約區分所有權予以

立法確認，標誌著法國由民法典模式對區

分所有權予以確認的舊時代之結束，一個

由單行區分所有權特別法對區分所有權法

律關係予以立法確認的嶄新時代之來臨。

並且，該法賦予了法國歷來既有之區分所

有習慣及判例法制化地位46，亦有重要意

義。

但是，1938年法律受制於當時歷史、

政治、經濟、文化等多方面因素的制約，

其不足亦是明顯的。此主要表現在，該法

仍具強烈的個人主義色彩，對團體關係及

此制度成長和適應之彈性，甚少顧及。最

顯著例子即是關於區分所有建築物之改良

須得全體區分所有權人同意的規定。由於

此項規定，肇致舊老建築物之改良非常困

難。47另外，該法缺乏強制性規定，各利

害關係人可以契約方法規避或曲解法條的

諸多規定，從而較大地削弱了該法之規範

效力。48

(四)《法國住宅分層所有權法》(Statut de la

copropriete des immeuloles batis)

係法國現行調整有關建築物區分所有權

關係的基本法律制度，其直接由對1938年法

律予以修正而來。

1965年7月10日，法國立法機關鑒於1938

年法律諸多不適合之規定及區分所有建築物

自1938年以來所顯現的諸多新問題，乃對

1938年法律作出修正。修正後之法律條文增

至48條。迄至1967年3月17日，國家又以一項

行政命令對該項法律予以補充。此項行政命

令連同1965年法律經立法機關編纂即正式命

名為《法國住宅分層所有權法》。全法共114

條，內容堪稱詳盡，係現代各國富有代表性

的區分所有權立法之一。

1.1965年7月10日法律。共五章48條。各條

主要內容概述如下：

第一章，區分所有權（該法稱「住宅

所有權」）之定義及機構（第1條至16條）。

主要內容包括：本法適用對象、專有

部分、共用部分及其比例、共用部分及其

附屬權利對專有部分之從屬性、不包括建

築物主幹的建築物的界壁及外壁的互有性

之推定、區分所有規約、區分所有權人對

專有部分及共用部分的權利、有關享益部

分及共用部分的諸負擔與區分所有權人的

參加義務、區分所有權人負擔份額的變

更、因區分所有權人修正負擔份額而為之

訴、區分所有規約對特定繼受人之對抗

力、管理團體及區分所有權人的訴訟能

力、管理團體之權限。

第二章，「區分所有權的管理」（第

十七條至廿九條）。主要內容包括：管理

團體的決定、管理者指名、管理團體參事

會的設置、管理者的義務及責任、暫時管

理監督人之指定、管理團體之債權確保、

有償讓渡、管理團體對讓與人有債權之確

保、管理團體參事會、區分所有權人會議

（總會）、投票權、投票代理等、所有公

司社員的投票權、關於一享益部分的共同

45 Kischinewsky-Broguisse, Statut de la copyopyiété des

immeubles et sociétés de construction, Librairies

techniques, n.24


民國72年，頁10。


民國72年，頁10

48 小沼進一，《關於法國區分所有權之立法》，引自《建

築物區分所有權法》(資料)，頁28。

黎淑慧 260

代理人、總會依出席者投票權的過半數的

決定、依全體區分所有權人投票權過半數

決定之事項，依三分之二以上多數決定之

事項、依全體一致決定之事項、第二管理

團體、區分所有權之分離、關於管理團體

之聯合。

第三章，專有場所之改良、增設並於

其上為增建權利之行使（第30條至37條）。

主要包括：共用部分及共用設備的改良、

增設、工事妨害之禁止（此項內容已經1985

年法律予以削除）、區分所有者的費用負

擔義務及其支付方法、關於建築物一部分

改良、增設之決定不得對抗提出異議者、

專有部分上之增建、對因向上增建而遭受

損害的區分所有者的賠償、附屬權利行使

之保留。

第四章，「再建築」（第38條至41條）。

主要內容包括：損壞建築物之再建築(重

建)、修繕、超過回復原狀之改良、損害建

築物之賠償金、對再建築之優先補償、不

為原狀回復時的權利的清算及損害的補

償。

第五章，雜則（第42條至48條）主要

內容包括：訴訟提起之時效性、具有強制

性的諸規定、管理團體協會變更為管理團

體之聯合。49

2.1967年3月17日之行政命令。

此項行政命令係對1965年法律所作之

補充。共66條，12節。各節主要內容概括

如下：

第一節（節1條至6條），規定建築物

不動產區分所有權之設定及構成。第二節

（第7條至21條），規定區分所有權人會議

之諸問題。包括會議之召集、次數、召集

書之記載事項、時期、召集地、審議事項、

出席簿、主席、投票權數、議事記錄之作

成及議事經過之記錄、對決定提出異議之

時期。第三節，規定管理團體參事會諸問

題。第四節（第28條至39條），規定有關

管理人事項。包括：任期、報酬、任務執

行之代理，管理團體職員之雇用及解雇、

區分所有權人名簿之作成、各種記錄之保

存、會議記錄謄本抄本之發行、會計與預

算、各項負擔之強制徵收及對未支付繳納

金利息之收取、為保護不動產而為工事行

為及其他管理活動。第五節（第40條至42

條），規定有關協同管理團體的特別規則。

第六節（第43至45條），規定區分所有權

人管理團體之聯合、構成、加入等事項。

第七節（第47條至62條），規定訴訟程序。

包括：有關法院對管理人、暫時監督人、

管理團體參事會構成員之指定，無管理團

體參事會時區分所有權人對會議之召集、

對過重和過少負擔部分提起修正訴訟之相

對人的確定、管理團體出庭之義務、管理

人在訴訟上的權限與義務、管理人對區分

所有權人之訴訟通知義務、共同代理人之

指定、管轄法院等。第八節（第63條至66

條），規定諸項準則。50

綜合上述，可以看到，法國1965年法

律及1967年之行政命令，具有下列七個特

點。其一，定義明確，規定精明；其二，

對個人的權利及區分所有權人的保護頗為

周延、徹底，對於團體利益之重視及個人

過分強調特權的有害性加以改善；其三，

加強區分所有權人集會之功能，並由通常

多數決管理普通共同事務，


律研究所碩士論文，民國73年7月，頁49-50。

49 小沼進一，《建築物區分所有之法理》，頁315-338。


以三分之二特別多數決，決定特別重

要共同事項；其四，團體法理的精神深植

於區分所有權制度中；其五，各種程序容

易，且具彈性；其來，建築物之再建築(重

建)與修繕較為容易；其七，所涵蓋範圍，

不僅包括傳統意義之區分所有權住宅，而

且也包括建築聚合群（即社區）。51

二、日本

(一)立法沿革

日本關於區分所有制度之規定，最早見

於明治23年即1890年頒行的舊民法財產編第

40條。52該條規定係直接仿法國民法典第664

條而來53此後，迄至明治29年即1896年頒行

現行民法典時，乃仍舊繼續援用舊民法第40

條規定，規定於現行民法第208條。54其規

定：「數人區分一棟建築物而各有其一部分

者，該建築物及其附屬物之共用部分，推定

其屬於共有。共用部分之修繕費及其他負

擔，按各自所有部分分擔之」。55

上述民法法典第208條之規定，依立法者

原意，其不僅預定適用於日本式分幢區分所

有房屋，而且亦得適用於西洋式階層區分所

有房屋。56但是，由於在此前後較長一個時

期內，日本除木造平房外，西洋式分層所有

建築物幾乎未有出現。因而，民法典第208條

規定，於一定意義上而言，在長達半個多世

紀的歷史時期內，並未發揮多大功能，而於

事實上處於休止狀態。57

日本大正12年於關東發生的大震災，係

推動日本區分所有權制度向前發展的一個重

大因素。經過此次大震災的慘痛教訓，日本

即對西洋式階層建築物的防火功能及其對都

市規劃管理與土地空間充分使用的效益有了

深刻認識。58但是，西洋式建築非一己資本

所能經易勝任，故產生了共同建築的問題。

而既然是共同建築，便發生了以層區分的區

分所有狀況。對此共同建築所衍生的法律問

題、資金籌措、經濟組織問題，日本東京市

市政府調查會及建築學會曾共同審議，而發

表了決議事項。59建議日本政府制定新的適

當法律，對於一棟建築物不問是縱的區分所

有，抑或是橫的區分所有，都應承認依當事

人的意思，對區分部分當然有所有權，且採

單獨所有權方式予以登記。並且，為使該所

有權更加明確，對將來依共同建築所完成的

建築物區分所有權應予以分割登記。並認為

現行法之規定已不足以適應，而應予修正


律研究所碩士論文，民國73年7月，頁50。

56 梅仲協，《民法要義》卷二，轉引自丸山英氣編，《區

分所有權法》，頁4。

52 丸山英氣編，《區分所有權法》，大成出版社，1984年

10月第一版，頁4。


1983年6月，頁11。同時參見川島一郎，《關於建築物

區分所有等之法律》，收入川島武宜編：《注釋民法》

(7)，頁356，有斐閣，昭和55初版。另同時參見丸山英

氣編，《區分所有權法》，頁4。


10月第一版，頁5。


10月第一版，頁6。 58 何明禎，《建築物區分所有之研究》，頁11。

55 溫豐文，《建築物區分所有權之立法》，《法學叢刊》，

1991年。36(4)，頁16。

59 遠滕厚之助，《階層的區分所有權的係譜》，《東洋法

學》，第四卷第二號，頁58，東洋法學會發行1961年。

黎淑慧 262

等。60大正14年，東京市市長據此建議乃正

式向司法省提出《關於建築物區分所有權之

處理對策請示書》。然而，由於諸多原因，

尤其是日本當時的生活習慣尚未能普遍的接

受此種區分所有制度，因而在內務省的法令

審查會中，該請示書即遭到否決。61

日本昭和37年法律共計37條。依其規

定，不論是縱割式區分所有，或橫割式區分

所有，抑或是混合型態的區分所有，概都適

用該法之規定。原有民法第208條同時廢止。

65自此，經20年之施行，迄至80年代，由於

日本經濟的高度發展，致使人口大量集中都

市，地價高漲，土地立體空間利用急速進展，

分層大樓廣泛普及，且其規模亦逐導入。66

第二次世界大戰後，日本本土因受到大

轟炸的破壞，以及都市再開發之必要，都市

住宅乃大量重建與更新。而且由於現代建築

技術之引進，致鋼筋混泥土造公寓、大樓等

新的中高層建築物大量急劇增加。但是，此

類新的中高層建築物由於大異於原來以棟為

基礎的區分所有建築物，因此其所引發的法

律問題已非日本民法第208條之規定所能適

用解決。62這就於客觀上產生了制定新的區

分所有權法的急迫要求。

(二)基本內容

昭和58年法律共3章，70條。以下就各章

各條內容予以概述。

第一章（第1條至64條），「建築物的區

分所有」。第一節「總則」（第1條至10條）。

各條內容依次為：建築物的區分所有及關於

區分所有權、區分所有權人、專有部分、共

用部分的定義、關於區分所有權人的團體、

共用部分，關於依規約的建築物基地，區分

所有權人的權利義務，關於先取特權，關於

特定繼承人的責任，關於建築物設置或保存

的瑕疵推定，關於區分所有權轉讓請求權。

第二節「共用部分」等（第11條至21條）。

各條內容依次為：關於共用部分的共有關

係，關於共用部分的使用，關於共用部分的

份額的比例及處分，共用部分的變更，共用

部分的管理，共用部分的負擔及利益收取，

管理所有人的權限，關於共用部分規定的準

用。第三節「基地使用權」（第22條至24條）。

各條內容依次為：關於分離處分的禁止，關

於分離處分無效主張的限制，關於（日本）

但是，日本區分所有權立法之被具體提

上議事日程，乃是在1960年代63而直接促成

區分所有權立法的直接契機乃是1960年代初

期借地借家法修正之受挫。64由於作為住宅

立法側面的借地借家法修正之被否定，立法

機關乃將區分所有權法作為單獨的特別法予

以立法。昭和37年即1962年4月4日，立法機

關即完成立法，並予公布。此即日本《有關

建築物區分所有等之法律》（以下稱日本「昭

和37年法律」）。昭和38年4月1日，該法即

予施行。

60 遠滕厚之助，《階層的區分所有權的係譜》，《東洋法

學》，第四卷第二號，頁58。 61 遠滕厚之助，《階層的區分所有權的係譜》，頁57；同

時參見何明禎，《建築物區分所有之研究》，頁12。


律研究所碩士論文，頁61。


律研究所碩士論文，頁61。

66 山田誠一，《公寓法理論諸問題》，載於《法學家》，

1985年一○一—(No.828)，頁82-83。及陳華彬，《現

代建築物區分所有權制度研究》，大陸：法律出版社，

1995年，頁28。

63 丸山英氣編，《區分所有權法》，頁5。

64 丸山英氣編，《區分所有權法》，頁6。


(三)昭和58年法律即現行日本建築物區分所

有權法之特色

民法第225條的適用除外。第四節「管理人」

（第25條至29條）。各條內容依次為：關於

管理人之選任與解任，關於管理人的權限，

關於管理所有，關於委託規定的準用。區分

所有權人的責任。第五節「規約及集會」（第

30條至46條）。各條主要內容依次為：關於

規約事項，關於規約的設定、變更及廢止，

關於依公證證書為設定規約，規約的保管及

閱覽，關於集會召集，召集通知，召集程序

的省略，決議事項的限制，表決權，關於議

事，關於表決權行使的指定，關於議長，關

於議事記錄，關於事務的報告，關於占有人

的意見陳述權，關於書面決議，關於規約及

集會決議的效力。第六節「管理團體法人」

（第47條至56條）。各條主要內容依次為：

關於管理團體法人之成立、名稱、關於管理

團體法人之理事、監事，關於監事的代表權，

關於管理團體法人事務的執行，關於區分所

有權人的責任，關於特定承繼人的表任，關

於管理團體法人之解散與剩餘財產的歸屬。

第七節「對違反義務者措施」（第57條至60

條）。各條主要內容依次為：關於對違反共

同利益行為停止的請求，關於對區分所有權

人使用禁止的請求，關於區分所有權拍賣的

請求，關於對占有人交付的請求。第八節「修

復及重建」（第61條至64條）。各條主要內

容依次如下：關於建築物一部滅失的修復，

關於重建的決議，關於區分所有權等轉讓的

請求，關於重建的合意。

前已指出，日本昭和58年法律係由對昭

和37年法律之大修正而來。而修正方向乃是

建立對區分所有建築物適當的管理制度及對

區分所有權人間利害關係的適當調整制度。

其結果，因採用集會中心主義及多數決處理

方法，使區分所有權人關係之團體性得到強

調。即對規約之設定、變更與共用部分之變

更、對區分所有權人之區分所有權有重大影

響的事項以集會的特別多數決予以決定。並

同時建立對義務違反者提起排除訴訟及建築

物重建制度。67所有這些均顯示出日本現行

法的如下四項重要特色：

其一，團體性之強調。於昭和37年法律，

其最大功績在於從一棟建築物上創造出建築

物區分所有權。68其規定，有關共用部分之

變更、規約之設定、變更，均須賴全體區分

所有權人之一致同意為必要。而修正後的現

行區分所有權法由於強調區分所有權人關係

之團體性，於是導致下述重大變化：管理團

體之必置化（第3條）、管理團體法人化（第

47條），共用部分等之變更採特別多數決（第

17條、第21條）、規約之設定、變更採特別

多數決（第31條）、規約公示力之強化（第

46條第2項）、管理人權限之強化（例如，賦

予管理人訴訟進行權，第26條第4項、第5

項）、集會程序之簡略化（第35條第1項至4

項與第36條）、集會決議效力之擴大（第46

條1項）及對違反義務者之處置（第57條至60第二章「集體住宅區」（第65條至68

條）。各條主要內容依為：關於集體住宅區

建築物所有人的團體，關於集體住宅區共用

部分，關於設定規約的特例。 67 濱崎恭生，《關於建築物區分所有權法律的改正概要》，

載於《法學家》第795號，頁12。第三章「罰則」（第69條至70條）。另

外，本法還設有附則，共7條。主要內容是關

於施行日期及施行前之過渡措施的規定。 68 莊金昌，《住宅分層所有權之比較研究》，文化大學法


黎淑慧 264

條）。69

其二，不論區分所有權人間，還是區分

所有權人與管理團體相互間及諸管理機關間

均有可能發生紛爭，為使紛爭較易獲得解

決，現行法即將昭和37年法律之一致決原則

變更為特別多數決予以處理70。

其三，現行法拋棄昭和37年法律舊有立

場，規定於一定限度內，該法有關區分所有

權人權利義務之規定對承租人、借用人亦生

效力。如賦予其在集會上的意見陳述權及遵

守規約，不得違反共同利益之義務。71

其四，為使區分所有建築物登記合理

化，現行法明確規定，專有部分、共用部分

與基地利用權應為一體性。而此在昭和37年

法律上未設規定。72

三、德國

(一)立法前史

德國係現代大陸法係主要國家之一。關

於建築物區分所有權制度，自日耳曼法迄至

20世紀50年代，大體經歷了「肯定—否定—

再否定—再肯定」的立法發展歷程。

德國固有法—日耳曼法不採羅馬法「地

上物從屬於土地」原則。因而不僅認為這築

物與土地係各自獨立之所有權客體，而且甚

至認為建築物內之各房間、地下室均得成為

獨立所有權的客體。73由此，十二世紀的日

耳曼法業已承認區分所有權制度之存在，承

認各樓層得為各人單獨所有，而屋頂、樓梯

則為各樓層所有人合有（Eigentun zur geearnten

Hand）.74此後，不動產交易範圍擴大與繼受

羅馬法「地上物從屬於土地」原則，且考慮

區分所有權法律關係複雜，有紊亂不動產登

記制度之虞，此一制度乃逐漸消失。75迨普

通法時期，因其內容、羅馬法占十九、寺院

法規則亦略有參雜其間，要皆為外國法制，

日耳曼法固有精神，所存無幾。76因此，除

當時南部若干聯邦公國如法蘭克福、慕尼黑

及萊茵河少數地區，於一定程度上，仍承認

區分所有權習慣外，區分所有權作為一項制

度可謂殆已絕跡。77

1896年制定，1900年1月1日起施行的德

國民法典（BGB），是以潘德克吞法學和國

民自由主義為主導思想的19世紀德意志自由

主義的「晚產兒」。78由於對羅馬法之繼受，


1991年。36(4)，頁14。


1991年。36(4)，頁15。


1991年。36(4)，頁14。莊金昌：《住宅分層所有權之

比較研究》，文化大學法律研究所碩士論文，1984年

六月，頁21；有關「法之繼受」理論。詳見北川善太

郎，《日本法的歷史與理論》，日本評論社，1975年，

頁10。





76 梅仲協，《民法要義》，三民書局，1963年，頁15；溫

豐文，《建築物區分所有權之立法》，頁14。



77 遠滕厚之助，《階層的區分所有權的係譜》，載於《東

洋法學》，第四卷第二號，頁65；溫豐文，《建築物

區分所有權之立法》，頁14。 72 莊金昌，《住宅分層所有權之比較研究》，文化大學法

律研究所碩士論文，民國73年7月，頁65。 78 早川武夫、村上淳一等著，《外國法》，張光博等譯，


德國民法乃亳無保留地維護產生於羅馬法，

後為19世紀羅馬法注釋學派（Pandektisten）

所發展而成的「建築物與基地所有權密切不

可分離」原則79。在此原則下，1900年民法

典即對區分所有權制度予以否定，禁止此後

建築物區分所有權之取得，而僅認許施行當

時早已存在的建築物區分所有權。80

經過一段相當長久的時間，於第一次與

第二次世界大戰期間（1914年至1945年），

德國社會關於區分所有權立法的可能性問

題，引起熱烈討論。811924年第33屆德國法

學會於海德堡舉行，討論了下述主題：適當

改革債權法上之住宅租賃，經由重新引介區

分所有權或創設類似權形態，對建築物之具

體部分，使非整個建築物之住宅所有人得取

得完全的對物的控制。82該主題之討論，為

此後區分所有權法制定了初步的理論準備。

但是，真正促成德國區分所有權立法的

重大契機卻是在第二次大戰後。由於戰爭，

城市房屋建築遭受嚴重破壞，德國飽受空前

的「房屋荒」的威嚇。83於此情形下，都市

住宅之重建成為極迫切的課題。但是，當時

德國資本缺乏，大規模的都市重建所需資金

相當巨大，實非往昔獨棟建築物所有權人所

能輕易負擔84而此間單個個人亦不喜好租賃

公寓，而是欲以自己資金於自己居住部分取

得完全所有權。85如此一來，區分所有權觀

念再度興起。經過一段時間的廣泛討論，並

在比較研究、參酌法國1938年《有關區分各

階層不動產共有之法律》，意大利1942年民

法第七章第二節關於「建築物(大廈)共同所

有」(區分所有權法)及1948年奧地利住宅所有

權法基礎上86，終於在1951年3月15日制定了

《關於住居所有權及繼續居住權的法律》(簡

稱《住宅所有權法》)，建立了德國自己的區

分所有權制度。此即德國現行《建築物區分

所有權法》。

(二)《關於住居所有權及繼續居住權的法律》

(德國《住宅所有權法》，1951年3月15

日)

1.基本內容

德國1951年3月15日住宅所有權法，計

64條，四個部分。內容堪稱周延、詳盡。

第一部分「住宅所有權」（第1條至30條）。

主要包括：住宅所有權之概念（第1條），

住宅所有權之設定（第2條至第9條）、住

宅所有權人間之共同關係（第10條至19

條）、關於住宅所有權之管理（第20條至

29條），關於住宅地上權（第30條）。第

二部分（第31條至42條）主要是關於繼續

居住權的規定。第三部分（第42條至58條）

係關於程序之規定。其中第43條至50條規

吉林人民出版社，1982年，頁226。

79 戴東雄，《德國住宅所有權法》，載於《法學叢論》，

第十三卷一期，頁165。 80 何明禎，《建築物區分所有之研究》，政大碩士論文，

1983年7月，頁6。


1983年7月，頁6。

81 戴東雄，《德國住宅所有權法》，頁175。 85 莊金昌，《住宅分層所有權之比較研究》，文化大學法

律研究所碩士論文，民國73年7月，頁21-22。 82 莊金昌，《住宅分層所有權之比較研究》，文化大學法

律研究所碩士論文，民國73年7月，頁21。 86 何明禎，《建築物區分所有之研究》，政大碩士論文，

頁21-22。莊金昌：《住宅分層所有權之比較研究》，

文化大學法律研究所碩士論文，民國73年7月，頁22。

83 戴東雄，《德國住宅所有權法》，《法學叢論》，第十

三卷一期，頁175。

黎淑慧 266

定住宅所有權事件、非訟事件程序，第51

條至52條規定權利爭議之管轄，第53條至

58條規定拍賣住宅所有權之程序。第四部

分（第59條至64條），係補充規定，87如

下著重分析第一部分「住宅所有權」（區

分所有權）規定上的四個基礎性問題。

其一，住宅所有權之物權法性上的定

義。依第一條第二、三項規定，住宅所有

權是指住宅之特別所有權（Sondereigentum）

與其所屬共同所有物（共用部分）之應有

部分相結合的權利。部分所有權（Teileigentum）

是指建築物供居住以外使用空間的特別所

有權與其所屬於共同所有物(共用部分)之

應有部分相結合的權利。部分所有權準用

有關住宅所有權之規定。88

其二。住宅所有權之構成，依第一條

第四項及第六條第一項規定，住宅所有權

係由共有物（共用部分）應有部分與特別

所有權及住宅所有權人之成員權相結合而

構成。共有物為建築物之一部分。基地、

設施不屬於特別所有權或第三人所有。為

建築物之維持或保全的必要之物、土地及

供住宅所有權人共同使用的設備，即使在

特別所有權所屬空間內，亦非特別所有權

之標的。特別所有權與共有物應有部分及

構成員權不可分離。89

其三，住宅所有權之成立方式。依第

二條、八條規定，其有二種方式：(1)以契

約對建築物的特定部分依各別之讓與而成

立。即數人出資金受讓（賣受）土地，於

其上起造建築物之情形。作為特別所有權

標的之住宅，應具有完全的獨立性，須具

有不動產合意（Auflassung）及登記的形式

要件。(2)建築物之單獨所有人向登記機關

為意思表示，將建築物劃割為複數的住宅

所有權。90

其四，關於住宅所有權人間之關係，

依規定，不適用德國民法第744條以下有關

共同關係的規定，而適用住宅所有權法第

十條以下之特別規定，住宅所有權人間為

相互關係所為之合意，如作為特別所有權

內容加以登記時，對於特定繼受人亦生效

力（第十條第二項）。其決議機關為住宅

所有權人大會（第二條和第三條以下）。

關於管理、設管理人和管理顧問委員會兩

機構（第二十九條）。91

2.兩大特色

前已指出，德國現行1951年3月15日住

宅所有權法，是在第二次大戰後，其遭受

嚴重的「房屋荒」威嚇，適應社會的急切

需要而產生的。其規定頗為詳盡。綜合其

內容，可以看到具有二大特色：

其一，住宅所有權（區分所有權）概

念係由三部分構成。此與前述日本、法國、

等均不同，為其重大特色。依其規定，住

宅所有權係由供居住或供其他用途（如供

營業或公共用途）之建築物空間上所設立

的專有所有權，住宅所有權人共用建築(如

屋頂、外壁、基地等)上所設立的持分共有

權（Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen 87 莊金昌，《住宅分層所有權之比較研究》，文化大學法

律研究所碩士論文，民國73年7月，頁22-23。 88 莊金昌，《住宅分層所有權之比較研究》，文化大學法









Eigentum），及基於共同關係而產生的身

份上之成員權（Mitgliedschaft）所構成。

92德國住宅所有權法關於此構成之規定，

在學說上稱為最廣義的區分所有權。93此

種關於住宅所有權（區分所有權）構成的

規定，代表了現代及其未來區分所有權發

展之潮流及趨向，具有重要意義。

其二，依德國法，在未來的建築計劃

書上，得預先創設專有所有權。94由於該

法之此項特性，在德國貨幣改革後的重建

時期，導致建築業的急速興起。尤其是配

合德國經濟與法律的發展而產生了新的建

築模式，即建設公司模式。建設公司（起

造人）不論已否對土地取得所有權或對土

地有債權的請求權，其均得在該土地上或

多或少推出創設住宅所有權之建築房屋計

劃。95

3.德國《住宅所有權法》之實效

1951年3月15制定的德國現行住宅所

有權法，係現代各國關於區分所有權法制

的一部重要法律文獻。毋庸置疑，該法的

內容與前述法國法、日本法、奧地利法等

一樣，尚有缺點。但是，該法在實際的實

用上極為成功，顯示了該法的機能性。96

另外，我們應正視法院在判決適用上對該

法所採取的態度。換言之，該法實施之成

功，法官在判例法上的態度功不可沒。惟

我們也應看到該法之缺失，因為該法公佈

實施後，自建模式的建築方法及其他避法

行為層不窮。其避法目的僅在節省金錢，

但卻不顧房屋需要人的利益。因此，該法

之名譽不無受損。97

事實上1951年3月15日德國住宅所有

權法制定時，其目的在於，運用公有資金，

私人儲蓄作為資本，以克服當時住宅之缺

失，且將本來的房屋租賃關係變更為受本

法規制的住宅所有權關係，並同時以遭受

破壞的城市的再建作為目標。此目標迄至

70年代初即已達到。據統計，至1973年底，

歹約已有70萬戶住宅及辦公建築物成為該

法規制的對象物。此數字為在該法制定時

所期待之上，也因此使德國的市民法秩序

與住宅經濟得到鞏固。98

於此必須提及的是，自1951年開始的

最初十年，上述住宅所有權法所規定的區

分所有建築物制度不太為人所利用的情

況。99根據1956年至1957年之統計，僅大

約有18000戶區分所有住宅。但此間依德國

民法施行法（EGBGB）第131條所規定的

準住宅所有權（ uneigentlichen stock

werkseigentum）及與此類似的其他混合方

式（Mischform）起造的建築物卻在德國南

部出現。例如「所有住宅合作社」

（eigenwohnen gen osssenschaft）、「住宅



93 溫豐文，《區分所有權之客體》，載於東海大學《法學

研究》，第一期，頁57。 94 戴東雄，《德國住宅所有權法》，《法學叢論》，第十

三卷一期，頁169以下。


三卷一期，頁175以下。









黎淑慧 268

股份公司」（Wohnungs—AG）、「住宅

有限公司」（Wohnungs—Gmb H）等100

另外，此一時期，最值得注意是，1956年6

月27日之第二次住宅建築法（Wohnung

Sbaugesetz）第12條對區分所有住宅的促進

作用，以致於其成為區分所有住宅制度進

一步向前發展的開端。101

1961年5月30日，德國聯邦司法部召開

住宅所有權法制定十周年一作檢討會，召

集法學家及實務界代表討論《住宅所有

權—經驗及建議》主題。其目的在於澄清

住宅企業和公證人所提出之疑問。指出本

法缺點及其解決途徑。由所公布的文獻得

知，與會人員一致認為，所有疑問非僅經

由修改和補充法律，且尚須經由判決和實

務予以共同解決。102如此一來，於1961年

至1966年間，住宅區分所有權制度的利用

獲得相當進展。住宅區分所有權人團體越

形龐大，設備新穎且構造複雜之建築物相

繼出現。1966年後，此類住宅區分所有建

築物進入急劇跌躍階段，至1971年達50萬

戶，7973年達70萬戶(但不含營業用建築

物。)103

(三)德國住宅所有權法之修改

1.修改之基本背景

由於德國1951年3月15日《住宅所有權

法》之實施，德國區分所有建築物於60年

代初(尤其中後期)得到了急劇飛躍的發

展，已如上述。但是隨之而來，對住宅所

有權法的批判亦陸續出現。此主要集中在

如下問題上：關於對住宅所有權人所有權

剝奪之可能性，關於住宅所有權之讓與限

制及使用限制之程度、對將來住宅所有權

人的權利之不必要的限制、關於管理人的

任免、關於住宅所有權人負擔加重的條件

等。這些問題之存在，成為對住宅所有權

法予以修正的開始。104

2.修改之內容概述

德國1951年3月15日制定住宅所有權

法後，於70年代曾有二次修正。即1973年5

月30日和1973年7月30日之修正，第一次修

正即1973年5月30日修正，係由於對民法典

第313條之修正，而產生的對地上權條例第

一條第二項及住宅所有權法第四條第三項

的修正。第二次修正即同年7月30日之修

正，與第一次修正不同，表現為對住宅所

有權法較大範圍的修正。現將此次修正之

內容概述如下：

其一，新設住宅所有權法第一條第四

項，對複數土地之共有、禁止設定住宅區

分所有權。

其二，新設住宅所有權法第三條第二

項，使停車場的特別所有權要件予以明確

化。 100 Diester Zwanzig Jahre Wohnungseigentum, NJW, Heft

27,S.1153.；莊金昌：《住宅分層所有權之比較研究》，

文化大學法律研究所碩士論文，民國73年7月，頁24。

其三，於第七條第四項，對登記簿、

登記方式的改良。

其四，於第二十四條第三項，增加規

定管理顧問委員會的權限尚應包括召集集

會。

101 莊金昌，《住宅分層所有權之比較研究》，文化大學

法律研究所碩士論文，民國73年7月，頁25。

102 Diester, Zehn Jahre Wohnungseigentum, NJW, Heft

30,S.1329. 103 莊金昌，《住宅分層所有權之比較研究》，文化大學





其五，於第二十六條，就管理人之任

免增加新規定。

其六，於第三十二條第二項，由於第

七條第四項之修正，繼續住居權的有關規

定亦隨之修正。

其七，因第二十六條之新規定，使住

宅所有權法第四十三條第一項、第三項也

相應加以補充。

其八，第四十八條第二項後段廢止。

有關住宅所有權紛爭之非訟事件所需費用

的評價額，依法官職權為之。105

3.重要修改內容分析

於1973年7月30日對住宅所有權法所

作上述八項修正中，其中關於停車場作為

特別所有權要件的增加及關於管理人之修

正，尤其具有重要意義，係此次修正的重

要內容。

首先，關於停車場作為特別所有權要

件的增訂。原住宅所有權法第三條第二項

規定，「住宅或其他房間具有獨立性者始

得設定特別所有權」。1973年7月30日之修

正乃於本項加入「以持久性之界標表明範

圍之停車間，視為有獨立性之房間」。此

項關於停車場作為特別所有權要件的增

訂，解決了實務上有關停車場登記苦惱問

題。106為該國立法所獨創，對他國解決同

類問題具有參考意義。

依住宅所有權法第二十四條第一項，

住宅所有權人會議之召集由管理人為之，

住宅所有權人另有約定或四分之一以上住

宅所有權人以書面陳明目的的及原因而請

求時，管理人須依此請求而召集會議(第二

十四條第二項)。但是，住宅所有權法對於

管理人不為召集時，應如何解決此類問題

卻未作規定。在欠缺管理人時，第二十六

條第二項雖規定住宅區分所有權人或對管

理人的任命有正當利益之第三人，得向法

院申請任命管理人，但直到由法院任命管

理人時已曠時廢日，且對召集住宅所有權

人會議的時間上的規定又不妥當。107鑒於

此，於第二十四條第三項即增設由管理顧

問委員會召集的規定。

再次，關於管理人任免之修正。原住

宅所有權法第二十六條規定：「管理人之

選任與解任由住宅所有權人會議為之。欠

缺管理人時，於緊急情況下，於住宅所有

權人選任管理人前，法院得因就管理人之

選任有合法利益的住宅所有權人或第三人

之申請，選任管理人。」此條住宅所有權

人從長期或不能解消的管理情況下解放

(Langfristlge oder unwiderrufliche Verwaltug)

及防止「所有權空洞化」(Aushohlung des

Eigentums)。108，據此修正目標，原有第

二十六條即修正為：「(1) 住宅所有權人以

多數決議決定管理人之選任與解任，選任

期間最長為五年。管理人之解任以有重大

事由存在為限，選任與解任之其他限制不

得允許。(2)管理人得再被選任，但須經住

宅所有權人之新決議並至早得於選任屆滿



108 Hans Diester, Wichtige Rechtsfrage des Wohnungseigentums,

Schriftenreihe der Neue Juristischen Wohenschrift, Heft

19,S. 1S1.(Munchen 1974)；莊金昌，《住宅分層所有權

之比較研究》，文化大學法律研究所碩士論文，民國

73年7月，頁29。


法律研究所碩士論文，民國73年7月，頁26-27。



黎淑慧 270

前一年為之。(3)無管理人時，於緊急情況

下，於住宅所有權人決議選任管理人前，

法院得因就管理人之選任有合法利益之住

宅所有權人或第三人之申請，任命管理

人。(4)管理人身份須以經公證之文件證明

者，以提出選任決議之記錄為已足，但該

記錄依本法第二十四條第六項規定之人簽

署的，應經公證。」

四、美國

美國集合住宅法

(一)序言

Condominium，一般字典或法律學字典

的定義，係指分戶出售的公寓大樓109。有稱

為共管式住宅，近年已有特別之意義係指多

元住戶而言，每一住戶擁有獨享權利之居住

空間，並對共用之土地或設施，共同持分其

所有權110。有認為該語係由拉丁語而來，尋

找適當字意顯有困難，依其原義即為共同的

所有不動產。有為此用語本身含共同的，支

配dominium的合成語言者，源自羅馬法，而

於今日，通常使用的言語則是區分所有。

美國傳統之財產法制，受羅馬法、英國

法之影響，秉持建物附屬於土地之原則，不

承認建物為單獨之不動產，建物與土地之關

係，依複合處分之原則，不得做單獨處分。

因此，在各州立法確認區分所有權以前，集

合住宅雖已普遍存在，然法律學者多不同意

其合法性。又早期之社區住宅，係一種群式

發展，產權獨立之獨戶住宅，其產生之原因

乃基於一般社會大眾多存有獨立自主之慾

望，然獨戶住宅卻囿於都市土地有限，受限

於某些因素又不得不居住於都市或其周圍。

因此，經設計、改良而發展成一般住戶能接

受而具與獨戶住宅相同特性之分戶共管式公

寓（Condominium）111

(二)共同所有不動產法之發展

有關美國共同所有不動產法迄今之發展

過程，大約可分三階段。即（一）Common Law

階段（美國獨立以來至1950年止），（二）

制定法第一期（1951年起至1976年止），（三）

制定法第二期（1977年以降迄今）。

1.Common Law階段（∼1950年）

在同一土地上之建築物，階層式的區

分，就該部分可以自由保有權，亦即顯示

可以設定階層的自由保有權（Superimposed

freehold）。惟建物的全部或一部滅失場合

時，其權利當然消滅，並無所謂的復舊權。

而實際上，此種權利設定幾乎完全沒有發

生過，惟一的例子則為一九四七年時，在

紐約的退伍軍人Veterans等十二名，共同建

設一棟住宅，由於對這些退役軍人的特別

恩典原故，就此不動產上的各住戶空間，

給予個別分割的所有權。

2.制定法第一階段（1951年∼1976年）

受南美洲及歐洲的立法影響，於1951

年美國領地的波多黎各，首先創設包含可

作為抵押權設定意味之共同所有不動產為

根據的法律。持續發展於 1958年制定

Horizontal Property Act，此法律一般均稱之

為水平財產法，Horizon有階層意味，亦

可稱樓層財產法。然於一九六一年時，美

國聯邦住宅法（National Housing Act）修

109 《法律英漢辭典》，五南圖書出版公司，頁167及《美

式萬用英文手冊》，徐安生編纂顏元叔核定，頁279。 110 《美國分戶共管式公寓與合作式公寓管理制度之介

紹》，內政部營建署譯印，民國73年10月版，頁1。

111 Condominium and Cooperative Apartment, 1976, Carl T.

Drechsler, American Jurisprudnce 2nd Edit. V. 15A


正了第二三四條，聯邦住宅局賦予共同所

有不動產的各專有部分（Condominium

Unit）抵押保險的權利。嗣於一九六二年

Federal Housing Administration（聯邦住宅

局）制定了Model Statute for the Creation of

the Apartment Ownership（公寓所有權創設

模範法）全文二十九條。第一條本法名稱

為公寓所有權法。第二條定義。第三條適

用範圍。第四條公寓之地位。第五條公寓

所有權。第六條共用部分及共同設施。第

七條捺印契約、規約、執行行政規則。第

八條特定作業之禁止。第九條有關公寓之

優先順位權及其解除，以及部分支付效

果。第十條共同收益及共益費用。第十一

條申報書內容。第十二條各公寓之捺印證

書內容。第十三條應提出樓層平面圖影印

本。第十四條最初轉讓或影響公寓轉讓之

抵押或其他優先順位權。第十五條紀錄。

第十六條適用本法之除外規定。第十七條

解除及不妨害其後再仲裁之合意付託。第

十八條規約。第十九條規定內容。第二十

條受領證書、歲出證書及提供閱覽。第二

十一條共用部分及共用設施使用權利之放

棄所有權。第二十二條個別課稅。第二十

三條組織成員優先順位權之優先性。第二

十四條公寓所有權人未支付共益費用時讓

受人或受讓人之連帶責任及個別責任。第

二十五條抵押保險。第二十六條財產處

分、損害賠償。第二十七條訴訟。第二十

八條個人主張。第二十九條單獨效力。

各州以之為依據陸續制定大同小異之

規定，至一九七○年之十州及其屬地包括

波多黎各、關島等均制定之。

上述基本法及各州之立法並非完美無

缺，引起主要批評者有下述幾點：

(1)這些立法對於公寓式構造以外的共同

所有不動產不見得適用；

(2)無法規範各種娛樂設施等的租賃借貸

或歷經長期間的管理契約等所背負的

交易上的不良惡弊；

(3)發現對於都市再開發專用部分購入

者、幹事團等的要求上不夠充分等112。

3.制定法第二階段（1977~1980年）

依據前述各項問題點的批評，於一九

七七年制定了所謂的統一共同所有不動產

法（The Uniform Condominium Act）五章

九七條，此統一法與模範法典的差異在

於；(1)並非僅規定單純的共同所有不動

產，包括複雜的亦在內（第二章）；(2)明

確化都市再開發的共同所有不動產的法律

地位及其限制規定（第二、五章）；(3)強

化專用部分所有者團體的管理能力、權

限，及明確化其責任（第三章）；(4)從保

護消費者之觀點，規定保護專用部分購入

者之權利（第四章）。此統一法與模範典

相同，並非嚴謹的法律，致遭致許多的批

評，唯仍是各州立法的標本。嗣於一九八

○年再為修正，包括二大範疇：(1)於策劃

制定共同所有不動產計劃之際，因都市再

開發而賦與更大融通性（第二章），同時

擴張消費者保護條項的修正；(2)法律全體

容易閱讀，同時構造單純化，明確化。113

美國公寓的管理規定

美國區分所有權之創設，與法，、德、

日等國相同，採登記制度。但開發公司在計

畫建造前，須先提出「申請書」

（Declaration）、規約（By-Laws）、經核准

112 South Carolina Real Estnte Manual (7th edit.)/1977/Gary

W. Eldred/S.C. Real Estate Commission.

113 Finnancial Management Of Condominium and Homeowner’s

associations（2nd. Edit.）1987, U.L.I. & C.A.I.

黎淑慧 272

之建告計畫、平面圖，以及其他有關之

所有權契據，向該管地方政府申報及登記，

始可取得所有權。從而研訂「申報書」，登

記取得證書(Deed)，為開發公司首要之務。

有關申報書，不僅為創設區分所有權之基本

文件，亦為執行實質環境管制與維護業務之

依據，其內容除規定各居住單位所有權人之

產權範圍外，尚規定社區建物之特定用途、

使用限制，增建管制等114。開發公司另一項

義務，係依據申報書之規定，制定「自治規

約」（Covenants），規定管理組織之運作、

共有財產之管理維護事項，以及管理費之收

費標準及分擔比例等。待申報書及自治規約

制定後，區分所有人團體及幹事團自可以依

其規定而運作，並可聘請管理人，依申報書

及自治規約之規定，執行資環境管制與維護

業務115。各州法對所有權之創設，申報手

續，住戶間管理組織之設立、管理規約之制

定、建物增建、改建之處理，拒繳管理費之

處分，均以聯邦政府的模範Condominum作為

藍本116。

美國的公寓（Condominum）係以所謂住

戶所有人團體（Unit Owners’ Association）的

組織為管理主體。以團體於總會上選出幹事

團（Board of Directors and Offices）為營運中

心。並不倚存管理公司的管理，多以住戶自

主營運為其特徵。分讓業者之管理，原則上

自開始出售起三年內為限，且分讓業者於讓

售百分之七十五以上場合時，應於不超過六

十日的期間內，將其管理移交住戶管理。甚

且規定隨著達到一定的讓與比率時，管理組

織的理事會成員，應包含一定比率以上的居

住著。

伍、結論

從本文可得知，公寓法制定的過程實在複

雜，要感謝的學者及立委許多，沒有他們的不

辭辛勞，我們今日無法看到公寓法的產生。在

立法院秘書所編的《公寓大廈管理條例案》上、

下二冊裡，即可看到一個法案從提出一包含政

府提案、委員提案、（李顯榮等21人提案，趙

少康委員等16人提案）至三讀會的審查（第一

讀會就經過十次的會議，由內政及邊政委員會

召開），（第二讀會、第三讀會於立法院第二

屆第五會期第廾五次及第廾六次院會記錄），

最後到法律案之公布，可謂不易。

有關高樓大廈的外國立法先例，可分為兩

大不同的立法制度，一種是法國法系；另一種

是德國法系。西元一八○四年法國拿破崙法典

已經規定樓層的所有權，允許在一建物的空間

上有區分所有權，法國法系的民法典受該條規

定的影響，也承認區分所有權；而德國在一九

○○年所制定的民法因繼受羅馬法，為了貫徹

「建物所有權與土地不分離」（德國民法九四

條）的原則，無法單獨承認建物區分所有權，

而只承認建物附屬於土地。前者失之簡陋，後

者則疏於規範。

114 Jonathan New Town, Articles, by-laws, Covenant,

Condition & Restrictions, 1974, The Jonathan Associate. 第二次世界大戰後，工商業日漸發達，土

地供給缺乏，人口集中都市，迫使建物高層化

及土地利用集約化，傳統的區分所有權法，已

無法解決各區分所有權人間複雜的權利糾葛，

鑑此，已立法的國家無不重新檢討該制度，以

求周延；尚未立法的國家，則創設新的理論，

115 內政部營建署委託財團法人中央營建技術顧問研究社

研究，《公寓大廈管理條例住戶規約範本之研究》，

頁28。

116 Condominium and Cooperative Apartment, 1976, Carl T.

Drechsler, American Jurisprudnce 2nd Edit. V. 15A


我

國

我

國

美

國

日

本

瑞

士

荷

蘭

西

德

奧

地

利

法

國國家

專法

民法

專法

專法

民法

專法

專法

專法

專法

性質

公寓大廈管理條例

民法第七九九條、第八○○條

F.H.A

基準法

有關建物區分所有等之法律

民法第七一二條a

至第七一二條

住宅所有權法

住宅所有權法暨永久居住權法

住宅所有權法

住宅分層所有權法

名稱

一九九五年

一九二九年

一九六二年

一九六二年

一九六五年

一九五二年

一九五一年

一九四八年

一九三八年

制定時間

---

---

---

一九八四年

---

一九七二年

一九七三年

一九七五年

一九六五年

修訂時間

法令

並加以立法，用以滿足社的的需要。

早於西元一八○四年法國拿破崙法典即於

其第六百六十四條有關樓層所有權，其後於一

九三八年廢除其民法第六百六十四條有關樓層

所有權的規定，另制定「有關區分所有各階層

不動產共有之法律」，並於一九六五年七月十

日，一九六六年十二月八日、一九七九年三度

修正，法律名稱亦改為「住宅分層所有權法」。

前西德於一九五一年三月十五日制定，一

九七三年七月三十日修正「住宅所有權法暨永

久居住權法」。

日本昭和三十七年（一九六二年）制定建

物區分所有權的法律，昭和五十八年（一九八

三）修正「有關建物區分所有等之法律」。（如

下頁附圖） (資料來源：周武榮主編，《公寓大廈住戶之實用權益》，

永然文化公司，民國84年，頁20)

反觀我國於民國十八年制定民法以來，雖

已承認區分所有權的權利義務關係，而於民法

第七九九條規定：「數人區分一建築物，而各

有一部分者，該建築物及其附屬物之共同部

分，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他

負擔，由各所有人按其所有部分之價值分擔

之。」然而該條文是依傚日本舊民法第二百零

八條的規定，它的適用對象僅以能夠縱割計算

的區分所有建物為限，並不包括橫割計算的區

分所有建物，更不包括橫割、縱割之綜合式的

區分所有建物。但是一建築物，區分為若干部

分，而各就其一部分有所有權者，乃屬實際上

常有之事，所以，為了調和社會的經濟觀念，

我國最高法院從而透過判例擴張解釋，將縱切

式、橫切式及綜合式的區分所有建物都適用民

法第七九九條的規定。但關於區分所有建物的

界定，區分所有人間權利義務關係，以及共同

使用部分之界定等，因均乏明文規定，根本無

法規範區分所有建物所導致的複雜法律關係。

有鑑於此，內政部營建署於民國七十八年

間，委託台大法學院院長戴東雄教授草擬「建

築物區分所有權法」，戴教授即會同司法院大

法官陳計男教授及台大法律系系主任劉宗榮教

授，憑其豐厚法學素義，參酌外國立法例在一

年期間內草擬完成「建築物區分所有權法」。

其後內政部營建署基於主管機關立場認為「區

分所有」是學理上的用語，從而，易「建築物

區分所有權法」之名稱為「公寓大廈管理條

例」，讓民眾一望即知，公寓大廈管理條例所

要規範的法律關係，嗣後再經內政部法規會增

刪及修正內容，並自訂其施行細則，民國八十

二年二月內政部經由行政院送請立法院審議。

該草案遲至民國八十三年十一月十一日，由立

法院內政委員會召集人趙永清立法委員舉辦第

一次公聽會，而於民國八十四年三月八日立法

院內政委員會一讀通過並增修幾條重要條文，

迅即於民國八十四年六月九日經立法院院會三

讀通過，送請總統民國八十四年六月二十八日

華總字第四三一六號總統令公布施行，一部規

黎淑慧 274

律公寓大廈之「住宅憲法」，於焉誕生，該法

案共五十二條，第一章為總則、第二章為住戶

的權利義務、第三章為管理組織、第四章為罰

則、第五章為附則，至於該法案的施行細則草

案共二十七條。而法務部民法修改委員會目前

正在修正物權篇，該委員會亦有鑑於民法第七

百九十九條與第八百條無法因應區分所有建物

的法律關係，也提出其原則性的修正案，將民

法第七百九十九條增訂至六項。

公寓大廈管理條例既已公布施行，則日後

區分所有建物或者是公寓大廈的住戶間自有法

律的規範依據。

我們的建議修正案如下：

為釐清住戶之權利、義務，今後有關公

寓大廈之問題，亦應從相鄰關係之法理、共

有關係之法理與團體關係之法理等三方面作

綜合考量，才不致失之偏頗。據此，區分所

有人相互間之權益，亦才易釐清。能夠釐清

區分所有權人相互間之權益，調整彼此間之

關係，解決相互間之糾紛，方能促進社區和

諧。

惟值注意者，為防止現代人「自掃門前

雪，不管他人瓦上霜」之冷漠態度，致造成

區分所有權人會議無法決議或流會之現象，

公寓大廈管理條例第三十條第一項規定：「區

分所有權人依前條規定未獲致決議、出席區

分所有權人之人數或其區分所有權比例合計

未達前條定額者，召集人得就同一議案重新

召集會議；其開議，應有區分所有權人四分

之一以上及其區分所有權比例合計四分之一

以上出席，以出席人數過半數及其區分所有

權比例占出席人數區分所有權合計過半數之

同意作成決議，並應於召集會議通知書上載

明。」依此規定，重新召集會議之事由有二：

一為開會未獲決議。所謂開會未獲決議，係

指因故未作成決議而言，若議案遭否決或決

議緩議者，不包括之。二為出席人數或區分

所有權比例不足法定數額而流會。重新召集

會議之出席人數與區分所有權比例標準降

低，只要四分之一以上即可。其所得決議之

事項限於普通決議事項，而且必須是前次會

議同一議案未獲決議或所擬決議之事項。若

是第十三條所規定之重建事項或是第三十一

條所規定之特別事項，不得依此方式作成決

議。雖是普通決議事項，但非前次會議未獲

決議或所擬決議之同一議案，亦不得依此方

式作成決議。

一、區分所有權人會議決議之效力

區分所有權人會議所為決議之效力若何?

茲從其位階、範圍與決議違法之效力說明之。

(一)決議效力之位階

區分所有權人會議雖是區分所有人團體

最高意思機關，但其所為之決議不得違反規

約。所謂規約，乃公寓大廈區分所有權人為

增進共同利益，確保良好生活環境，經區分

所有權人會議決議之共同遵守事項（本條例

三條十二款）。它猶如國家之憲法、公司之

章程，具有區分所有人團體根本自治法則之

性格，是區分所有人團體之最高自治規則。

因而區分所有權人會議之決議不得與之抵

觸。又因規約之內容不得違反強行法規或違

背公序良俗，亦即不得違反國家法令，因此

區分所有權人會議之決議，亦不得違反國法

令，自不待言。

不過，依公寓大廈管理條例第三十六條

規定：「管理委員會應向區分所有權人會議

負責，並向其報告會務。」因而區分所有權

人會議之決議不但可拘束各區分所有權人，

而且對管理委員會亦有拘束力。換言之，管

理委員會所為有關共同事務之管理或決議，


不得與區分所有權人會議之決議相抵觸。

綜據上述，就區分所有人團體構成員

言，其所遵守之規定，以國家法令之效力位

階最高，規約次之，區分所有權人會議之決

議再次之。最後為管理委員會之決議。

惟區分所有權人會議係由全體區分所有

權人所組成，當公寓大廈之所有權與利用權

分離時，亦即一般之出租公寓，由區分所有

權人透過集會之決議來決定利用權人(承租

人)之居住環境與方式，似不合理。蓋公寓大

廈之承租人是公寓大廈之實際利用者，公寓

大廈管理之好壞，與其居家生活最為密切，

因而當召開區分所有權人會議時，承租人縱

無表決權，亦應使其有列席陳述意見之機

會，亦即應賦予承租人之意見陳述權。對此，

現行公寓大廈管理條例並未規定，將來修法

時，似應注意及之。117

由於每個人對於周圍之事務最為熟悉，

最瞭解如何管理，也最應該參與，是以將社

區維護工作交由區分所有權人及住戶自己承

擔，最為適當，亦最有效率。換言之，區分

所有權人透過管理組織之運作，參與區分所

有權會議之決議、管理委員之選任與管理規

約之訂定，以處理共同事務，促進彼此和諧

是責無旁貸的，而此種自治管理體制之建

立，是基於團體法之法理而來，它是公寓大

廈管理組織之最大特色。

二、規約的性質

吾人若將公寓大廈視為一社區共同體，則

公寓大廈之規約，猶如公司之章程，國家之憲

法，具有區分所有權人基本自治法規之性格，

是區分所有權人團體之最高自治規則118。準此

以言，除公寓大廈內部之各種規章，如管理委

員會組織規程、停車場管理辦法、財物管理辦

法等，不得與之抵觸外，管理委員會之決議乃

至區分所有權人會議之決議，亦不得違反之。

(一)規約之訂定或變更

1.規約之訂定

有關規約之訂定，在公寓大廈管理條

例施行前，實務上，大多係由建設公司預

先擬一定型化管理規約，作為公寓讓售契

約之附件，然後與買受人（公寓大廈承購

戶、區分所有權人）分別簽約後而設定。

此一訂定方式，固然簡便，但將規約列為

公寓讓售契約之附件，買受人只能決定要

不要買或同意不同意契約附件，對規約之

實質內容幾無置喙之餘地。此一方式，無

異剝奪了買受人（區分所有權人）對於規

約訂定之自治權，而且因其只是出賣人（建

設公司）與各個買受人（公寓大廈承購戶）

之間的債權契約，因而只能拘束簽約之當

事人，不得拘束第三人。亦即依此方式而

訂定之規約，僅有債權之效力，而無對抗

第三人之物權效力119。

民國八十四年六月，公寓大廈管理條

例制定，為確立區分所有權人自治管理制

度，明文規定，規約應經區分所有權人會

議之決議。區分所有權人透過集會之決議

訂定規約之行為，屬法律行為中之合同行

為。茲將其訂定程序析述如下：

(1)由起造人擬定規約章約：依本條例第 117 關於此點，日本建物區分法第四十四條第一項規定：

「經區分所有人之承諾，占有專有部分之人，關於會

議目的事項有利害關係時，得出席集會陳述意見。」

可資參考。

118 陳俊樵，載於<中興法學>第二十四期，頁200。

119 尹章華等六人合著，《公寓大廈管理條例解讀》，月

旦出版公司，1995年8月，頁115。

黎淑慧 276

四十四條第一項規定：「公寓大廈之

起造人於申請建造執照時，應檢附專

有部分、共用部分標示詳細圖說及住

戶規約草約。設計變更時，亦同。」

由此可知，規約訂定之第一步驟是由

起造人擬定規約草約。起造人所擬規

約草約，應依中央主管機關（內政部）

所定之規約範本制作（本條例四十八

條）。目前內政部訂有「公寓大廈規

約範本」一種，以供民間參考。

(2)經區分所有權人會議之特別決議：依

本條例第二十六條第一項前段規定：

「公寓大廈建物所有權登記之區分所

有權人達三之二以上及其區分所有權

比例合計三分之二以上時，起造人應

於六個月內召集區分所有權人召開區

分所有權人會議訂定規約。」依此規

定，規約訂定之第二步驟是由起造人

召開區分所有權人會議議決其所定規

約草案。

問題是，規約之變更是否可以任意為

之？有無限制？對此問題，我國公寓大廈

管理條例並無明文規定，但日本建物區分

法則設有下述二項限制，可資參考。

(1)規約之變更，不得損害區分所有權人

以外第三人之權利（日本建物區分法

三十條三項）：因為規約具有區分所

有權人間契約之實質，因而其內容不

得損害契約當事人以外第三人權益。

例如規約上對管理服務人（大廈管理

員）所定之報酬，非經現任管理服務

人之同意，不得任意變更減少之。據

此，區分所有權人會議縱然已透過特

別決議變更減少管理服人之報酬，此

項變更，對現任管理服務人應不生效

力120。

(2)規約之變更，對部分區分所有權人之

權利有特別影響時，應得其承諾（日

本建物區分法三十一條一項後段）：

此乃基於既得權不可侵原則與衡平之

法理所為之規定。亦即規約之變更，

原則上不得損及部分區分所有權人之

權益。例如對於未訂有存續期間或其

他終止事由之專用使用權，非經享有

該專用使用權之區分所有權人之同

意，不得以變更規約方式使之消滅

121。

(二)規約之內容

規約之內容不得違反強制規定、禁止規

定，不得違背公序良俗，亦不得排除或變更

區分所有權之本質。依本條例第二十三條規

定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管

理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有

規定外，得以規約定之。」此一條文係繼受

日本建物區分法第三十條第一項而來。

規約之公示方法，我國法與日本法不

同。我國法原則上禁止利害關係人閱覽，例

外情形於利害關係人有必要時，方得准其閱

覽。日本法原則上准許利害關係人閱覽，例

外情形於有正當理由時，得拒絕其閱覽。二

者孰當，若從保護交易安全之立場言，似以

日本法較妥。

蓋依民法第二十五條之規定，法人非依

民法或其他法律之規定，不得成立。而本條

例第三十五條第一項僅賦予管理委員會有當

事人能力，而不明定其有權利能力，自不宜

120 川島武宜編，《民法物權(2)》，有斐閣，1978年，頁

390。

121 溫豐文，＜日本建物區分法＞，《東海大學法學研究》，

第七期，頁79。


2. 溫豐文，《建築物區分所有權之立法》，載

《法學叢刊》，1991年，第36卷，第4期。

認公共基金係屬管理委員會之獨立財產，故

應認為公共基金為全體區分所有權人所共

有。由於，公共基金具有一定目的，且其運

用係為全體區分所有權人之利益。因此，在

性質上應屬公同共有之形態。再者，對公共

基金之共有權，乃係基於其為建築物之區分

所有權人之故。因此，公共基金共有權為區

分所有權之從屬物權，不得單獨成為交易之

標的，必須隨同區分所有權之移轉而移轉（民

法六十八條）。基此，為員徹此一法理及確

保管理委員會不因區分所有權人個人因素而

導致管理業務運作困難，影響其他區分所有

權人之權益，本條例第十九條即明定，「區

分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所

有權而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、

抵銷或設定負擔。」

3. 溫豐文，《區分所有權之客體》，載於東海

大學《法學研究》，第一期。

4. 陳華彬，《現代建築物區分所有權制度研

究》，大陸：法律出版社，1995。

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文化大學法律所碩士論文，1984年7月。

8. 莊金昌，《住宅分層所有權之比較研究》，

前引書。

9. 尹章華等六人合著，《公寓大廈管理條例解

讀》，月旦出版社， 1995年版。

10. 黎淑慧，《法律與生活》，文京圖書有限公

司， 1992年。

依本條例第三十四條之規定，可知管理

委員會之職務共計有十一項之多。惟條例卻

僅賦予管理委員會有當事人能力而已，顯然

無法使管理委員會發揮應有之功能。因此，

吾人認為似宜仿日本有關建物區分所有等之

法律第四十七條之規定，將全體區分所有權

人因為實施建築物與其基地及其附屬設施之

管理，組織成管理委員會，且所有區分所有

權人之人數須達一定數額時，經由區分所有

權人及表決權各達四分之三以上多數之集會

決議而成立管理法人，即得對外代表全體區

分所有權人，對內得處理管理事務。如此，

方能健全管理委員之組織功能，提高建築物

之使用價值。

11. 林旺根等三人合著，《活用公寓大廈管理條

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黎淑慧 278

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Covenant, Condition & Restrictions, 1974,

The Jonathan Associate.


The Aims and the Process of Making the Law of Condominium

Shu-Huei Li*

Abstract We will discuss the aims and the process of making the law of Condominium. Before we

have the Condominium, we have the Civil Law, the draft of gather buildings’management, the manner of building and community safe’s, the regulation of land register etc.

The aims of making the Condominium is to have good neighbours, to have the domestic management organization, to have the public safe.

Before making the Condominium, We have many drafts. Other country also have the Condominium, I discuss the Condominium of France, Germany, Japan, U.S.A. Their expirences can give us many references, in the last, make a conclusion.

Keywords: Condominium, the Meeting of Sharing-Owners, the Management Committee.

* Shu-Huei Li：The Center of General Education in the Ming Shin University of Science and Technology

黎淑慧

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摒y物式排程問題（how-shop problem fsp）可描述如下： ·...

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