z10 teren cursanti

EPI EVALUAREA TERENULUI

UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare

Pag

in1

1. Poziia n cadrul raportului

2. Despre TEREN OFERTA DE TEREN ESTE RELATIV STABIL

o pot aprea uoare modificri ale ofertei i calitii terenului (eroziuni, poluare cu reziduuri, tehnologii agricole necorespunztoare, deertificare, cutremure i alunecri de teren).

TERENUL ARE VALOARE o el are utilitate ca amplasament pentru construcii, recreere, cultivare agricol sau ca suport al cilor

de comunicaii.

Se spune c terenul are valoare, iar construciile contribuie la valoarea proprietii i aceast contribuie se estimeaz scznd valoarea terenului din valoarea total a proprietii imobiliare. n cazul n care construciile nu adaug valoare la valoarea terenului se impune demolarea lor.

Valoarea terenului se va determina numai pe principiul CMBU1.

Evaluarea terenului se concentreaz asupra evalurii prii fizice i drepturilor de proprietate aferente.

Aceste drepturi pot include dreptul de a face urmtoarele: o A dezvolta terenul n anumite limite o A nchiria terenul altor persoane o A cultiva terenul o A exploata resursele subterane o A modifica topografia terenului o A parcela terenul o A comasa terenul mpreun cu alte terenuri o A pstra terenul pentru o utilizare viitoare o A construi sau modifica construciile existente

1 n cazul determinrii valorii de utilizare existent, evaluarea unei proprieti imobiliare poate cere ca amplasamentul s nu fie considerat la cea mai bun utilizare a lui.



Pag

in2

3. Concepte i principii de evaluare

Anticiparea, schimbarea, cererea i oferta, substituia i echilibrul sunt principiile evalurii care influeneaz valoarea terenului.

o Anticiparea, o schimbarea, o cererea i oferta, o substituia i o echilibrul

dac cumprtorii ANTICIPEAZ c, ntr-o anumit zon, va exista o cerere de spaii de birouri n urmtorii 5 ani, ei ar putea fi motivai s cumpere terenuri pentru construcie.

Preul terenului reflect relaia dintre cerere i ofert care oscileaz n jurul echilibrului2, dei pe termen scurt acest principiu ar putea s nu se aplice n totalitate3.

Principiul substituie4 indic faptul c pentru amplasamentele similare, care au cele mai mici preuri, va exista cea mai mare cerere.

Principiul echilibrului5 face legtura ntre elementele unui complex economic n care terenul are un rol esenial.

4. Caracteristicile fizice ale amplasamentului CARACTERISTICILE FIZICE ale terenului, utilitile disponibile i amenajrile i construciile INFLUENEAZ UTILIZAREA terenului i implicit VALOAREA SA.

Elementele fizice sunt: o dimensiunea, o forma, o dimensiunea la faad, o topografia, o localizarea, o orientarea fa de vnt, soare sau peisaj.

Caracteristicile topografice o perimetrul, o planeitatea i o drenajul.

Utilitile influeneaz utilizarea i posibilitile de dezvoltare a lotului de teren.

o apa, o canalizare, o electricitate, o gaze, o telecomunicaii

Funcia deservit: o Disponibilitate6 o Capacitate

2 valoarea de pia este dat de preul cel mai probabil pe care l poate susine piaa i deci se va restabili echilibrul ntre chirie, pre i valoarea terenului. 3 dac un anumit tip de proprietate imobiliar este foarte rar ntlnit ntr-o anumit zon, presiunea concurenei extrem de puternice poate duce la creterea valorii dincolo de nivelul dat de rentabilitate a proprietii. 4 conform cruia c un cumprtor nu va plti un pre mai mare fa de preul unui alt teren similar 5 Proprietatea imobiliar atinge maximum de productivitate sau cea mai bun utilizare, cnd factorii de producie (considerai de regul terenul, capitalul, munca i managementul) se afl n echilibru relativ. 6 inclusiv Locaia lor



Pag

in3

Un lot de teren devine AMPLASAMENT cnd este AMENAJAT i PREGTIT DE UTILIZARE pentru un ANUMIT SCOP.

Amenajrile din interiorul lotului de teren pot fi: o nivelare, o pavare, o racordarea la ap, o gaze, o electricitate i o telecomunicaii.

Amenajrile din exteriorul lotului de teren pot fi: o strzile, o rampele, o trotuarele, o canalizarea i o reelele de utiliti ce pot fi conectate.

Ca i cldirile, amenajrile interne ale amplasamentului sunt supuse deprecierii fizice i funcionale

5. Msurarea terenurilor Standardele de msurare a cldirilor i terenurilor sunt dezvoltate n cadru naional sau internaional pentru a ghida i sprijini profesionitii care desfoar activiti ce implic astfel de msurtori7 . Standarde STAS (Standarde de Stat - Romania) STAS 4908/1985 Cldiri civile, industriale i agrozootehnice - Arii i volume convenionale - este standardul romnesc n vigoare utilizat pentru determinarea ariilor i volumelor pentru cldirile civile, industriale i agrozootehnice. Sunt definii termenii i sunt prezentate indicaii i formule pentru determinarea diferitelor tipuri de arii i volume: arii definite de elementele de construcii (aria construit, aria nivelului, aria pereilor, aria util, aria desfurat etc.), volume definite de elemente de construcii (volumul nivelului, volumul total), arii definite de funciuni de cldiri industriale i civile. Standardul BOMA (Building Owners and Managers Association - SUA) Standard Method of Floor Measurement for Office Buildings ANSI/BOMA Z65.1/1996 - a aprut pentru prima dat n anul 1915 n Statele Unite ale Americii, fiind acceptat ca i standard naional pentru msurarea suprafeelor/spaiilor n cldiri de birouri (att cldiri existente ct i pentru cele noi). A fost revizuit de mai multe ori pentru a se ralia noilor cerine arhitecturale i tehnice din industria construciilor, cerinelor economice i legislative.

Definirea suprafeelor Suprafaa incintei, ST sau SI (STAS) suprafaa total delimitat a teritoriului (incintei)/ terenului Suprafaa construit, SC (STAS) suma suprafeelor ocupate definitiv cu cldiri, construcii inginereti i speciale, utilaje i construcii tehnologice de depozitare, de instalaii i de transport realizate suprateran, cu unul sau mai multe niveluri, nchise total sau parial, sau complet deschise; Suprafaa aferent reelelor, Sr (STAS) suma suprafeelor ocupate de reelele exterioare avnd funciuni tehnologice i de instalaii amplasate subteran (liber sau n canale), suprateran (pe supori), sau aerian (pe estacade), ca de exemplu: o conducte de ap industrial, menajer (potabil), de incendiu, cald sau rece, tratat sau netratat; o conducte de canalizare (ape industriale, menajere, pluviale); o conducte pentru diveri ageni termici (apa, abur), ageni tehnologici sau de nclzire a construciilor; 7 ingineri constructori, arhiteci, evaluatori, experi tehnici, specialiti n design de interior, proiectani, manageri, ageni imobiliari



Pag

in4

o conducte de gaze, conducte pentru transportul fluidelor; o conducte pentru transportul pneumatic al materialelor pulverulente; o cabluri i conducte electrice etc. Suprafaa cilor de transport, St (STAS) suma suprafeelor cilor de transport: o drumuri, cai ferate, pietonale (supraterane si subterane), inclusiv lucrrile inginereti specifice aferente

acestora (lucrri de arta, taluzuri, ramblee, deblee, diguri, ndiguiri, tunele, peroane etc.); o amenajri funcionale specifice (traversri, parcri, transbordri, acces la rampe, spatii de manevra),

conducte ce deservesc rampele de descrcare-incarnare de vagoane cistern la liniile de garaj etc. Suprafaa liber, Sl (STAS) suma suprafeelor de teren, altele dect cele menionate mai sus sau determinate de distanele obligatorii ntre construcii, reele i instalaii, stabilite conform reglementrilor legale n vigoare. Suprafaa ocupat, So (STAS) suma suprafeelor construite, aferente reelelor i aferente cilor de transport.

Indicatori calitativi i cantitativi Procentajul de ocupare a terenului, POT (STAS) - exprim raportul dintre suma suprafeei construite (Sc), reelelor (Sr), cilor de transport (St) i suprafaa incintei (ST):

100

T

trC

S

SSSPOT

Coeficientul de utilizare a terenului, CUT (STAS) exprim raportul dintre suma suprafeelor desfurate ale tuturor cldirilor (Ad) i suprafaa incintei (ST):

T

d

S

ACUT

A se vedea i materialele anterioare legate de urbanism i cadastru.

6. Tehnicile de evaluare a terenului

Pentru evaluarea terenului exist

o ase tehnici o recunoscute conform Standardelor Internaionale

de Evaluare (GN1, paragraful 5.25), respectiv :

o comparaia vnzrilor, o parcelarea i dezvoltarea, o repartizarea (alocarea), o extracia, o tehnica rezidual a terenului i o capitalizarea rentei funciare (chiriei).

Repartizarea i extracia combin metoda costului cu metoda comparaiei vnzrilor; tehnica rezidual a terenului combin metoda capitalizrii cu metoda costului, iar parcelarea i dezvoltarea combin cele trei metode.



Pag

in5

Metoda comparaiei vnzrilor Se utilizeaz la evaluarea terenului liber sau care se consider ca fiind liber pentru scopul evalurii. Este cea mai utilizat i preferat atunci cnd exist date comparabile. Implic o comparaie direct a terenului evaluat cu loturile similare de teren, tranzacionate recent8 pe pia i pentru care exist informaii disponibile.

Elementele de comparaie cele mai variabile, de la caz la caz, sunt caracteristicile fizice, adic suprafaa i forma, deschiderea la faad, topografia, localizarea i privelitea.

Dac preurile s-au modificat rapid n ultimii ani, loturile comparabile selectate trebuie s fie cele care au fost tranzacionate ct mai aproape de data evalurii. Uneori evaluatorul trebuie s aleag ntre tranzacii cu proprieti din apropiere, dar care au avut loc cu mai muli ani nainte de data evalurii i ntre tranzacii recente dar pentru loturi localizate la distan; De preferat este s se bazeze pe TRANZACIILE RECENTE. CARACTERISTICILE FIZICE, UTILITILE DISPONIBILE i amenajrile sunt importante pentru c influeneaz capacitile de utilizare ale terenului i potenialul i durata de dezvoltare;

n general, SUPRAFAA este un element de comparaie mai puin important dect data evalurii i localizarea. Cele mai multe loturi au o arie optim, ns dac suprafaa e mai mare, valoarea terenului existent n plus are tendina s se reduc foarte puternic. De aceea, este bine s se caute proprieti comparabile, dar cu suprafa apropiate.

ZONAREA este deseori criteriul de baz pentru selectarea comparabilelor, pentru c amplasamentele din aceeai zon sunt cele mari comparabile. Remember:

n metoda comparaiei directe exist zece elemente de comparaie de baz: 0. Tip de tranzacie OfertaTranzacie 1. drepturile de proprietate transmise;

2. condiiile de finanare;

3. condiiile de vnzare;

4. cheltuieli imediate dup cumprare;

5. condiiile de pia ;

6. localizarea;

7. caracteristicile fizice;

8. caracteristicile economice;

9. utilizarea;

10. componente non-imobiliare ale vnzrii.

8 Dei vnzrile sunt cele mai importante, analiza cotaiilor i ofertelor de pre pentru loturi similare, care concureaz cu terenul evaluat, poate aduce o contribuie la o mai bun nelegere a pieei.



Pag

in6

Ordinea coreciilor Elemente de comparaie Corecii

date de

pia

Corecii ale preului tranzaciilor comparabile

() Pre de vnzare - Corecie pentru drepturile de

proprietate transmise

Pre corectat - Corecie pentru condiile de

finanare Pre corectat - Corecie pentru condiiile de

vnzare

Pre corectat - Corecie pentru condiiile de pia Pre corectat - Corecii pentru:

localizare

caracteristicile fizice

caracteristicile economice

utilizare

componentele non-imobiliare Valoarea estimat

+ 5%

- 2%

+ 5%

+ 5%

+ 3%

- 5%

- 5%

+ 2%

+ 3%

100.000

+ 5.000

105.000

- 2.100

102.900 + 5.145

108.045 + 5.402

113.447

+ 3.403

- 5.672

- 5.672

+ 2.269

+ 3.403

111.178

Ca regul general, cu ct exist mai multe sau mai mari deosebiri ntre proprietatea evaluat i cele comparabile, cu att e mai mare riscul de a ajunge la valori eronate. Se pot lua n considerare i preurile de ofert, dei acestea sunt mai puin credibile (preurile din ofertele de vnzare sunt mai mari, iar cele din ofertele de cumprare sunt mai mici dect preurile negociate).

Elemente de comparaie de baz la TERENURI:

0. Tip de tranzacie OfertaTranzacie

1. drepturile de proprietate transmise;

2. Restricii legale

3. condiiile de finanare;

4. condiiile de vnzare;

5. cheltuieli imediate dup cumprare;

6. condiiile de pia;

7. localizarea;

8. caracteristicile fizice;

9. caracteristicile fizice Utiliti;

caracteristici economice

10. Zonarea

11. Cea Mai Bun Utilizarea;

componente non-imobiliare ale vnzrii.

______________________________________________________________

______________________________________________________________

n localitile urbane dens dezvoltate exist foarte RAR AMPLASAMENTE LIBERE i deci valoarea lor NU POATE FI ESTIMAT PRIN COMPARAIA VNZRILOR. La fel i loturile libere din localitile RURALE IZOLATE se tranzacioneaz foarte rar i datele de comparaie pot fi nesigure. n aceste cazuri, valoarea terenului se poate estima prin TEHNICA REPARTIZRII (ALOCRII) sau PRIN TEHNICA EXTRACIEI.



Pag

in7

Tehnica parcelrii i dezvoltrii Aceast tehnic

o presupune proiectarea unei parcelri a unui teren ntr-o serie de loturi, calcularea veniturilor i cheltuielilor asociate parcelrii i construirii pe aceste parcele i prin actualizarea venitului net rezultat se obine valoarea terenului.

o poate fi aplicat la PARCELAREA TERENULUI NECONSTRUIT pentru utilizri industriale, rezideniale, sau recreaionale9.

o poate fi susinut n unele situaii, dar presupune un numr prea mare de ipoteze care pot face dificil asocierea lor cu definiia valorii de pia.

o se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezint CMBU i dac exist date de comparaie pentru aceste tipuri de parcele10.

Evaluatorul ncepe s analizeze o parcelare prin 1. determinarea numrului i dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic, legal i

economic. Loturile propuse trebuie s fie n conformitate cu cerinele legale i cele specifice pieei locale. Evaluatorul poate gsi prin analogie care este parcelarea adecvat11.

2. Se face apoi o analiz comparativ cu loturile deja construite i, dup coreciile necesare, evaluatorul va estima care este preul de vnzare cel mai probabil, durata de construire probabil i rata de absorbie de ctre pia a parcelelor construite.

3. Se vor scdea toate costurile directe i indirecte aferente dezvoltrii imobiliare i marketingului i vnzrii proprietilor construite pe loturi.

o Aceste costuri ar putea cuprinde i cheltuielile de eliberare, nivelare i finisare a terenului, de construire a strzilor, drumurilor i trotuarelor i de asigurare a utilitilor.

o Vor fi luate n considerare taxele, primele de asigurare, regiile, onorariile, comisioanele i cheltuielile de publicitate.

o Se vor deduce sumele reprezentnd rentabilitatea capitalului investit pe perioada de dezvoltare i profitul promotorului.

Se obin astfel, fluxurile de venituri generate de vnzarea proprietilor construite pe loturi i cele aferente numai terenului.

4. Aceste fluxuri de venit se vor actualiza cu o rat de actualizare, obtenabil pe pia, ce ine cont de riscul aferent dezvoltrii de proprieti imobiliare.

o Perioada de actualizare este format din durata de construire i durata de vnzare a proprietilor rezultate din parcelare.

Metoda parcelrii i dezvoltrii se utilizeaz i n studiile de fezabilitate i n evalurile unde exist puine tranzacii comparabile. Precizia metodei este determinat de precizia ratei de actualizare, a ratei de absorbie, a costurilor indirecte i pentru servicii.

9 se poate aplica pentru loturile de teren rezidenial, comercial sau industrial (sau utilizri mixte ale terenului), care sunt suficient de mari pentru a fi divizate n loturi sau parcele mai mici i vndute cumprtorilor sau utilizatorilor finali. O parcelare planificat poate crea o utilizare mai bun i mai intens a proprietii atunci cnd sunt combinate zonarea, utilitile disponibile, accesul i alte elemente sunt combinate. 10 O parcelare bine planificat poate crea o proprietate mai bun acolo unde zonarea, utilitile disponibile, condiiile comunale, accesul i alte elemente exist ntr-o combinaie favorabil. 11 daca nu, este nevoie de o lucrare de specialitate privind dezvoltarea proprietii imobiliare



Pag

in8

Tehnica repartizrii (alocrii) Este o tehnic indirect de comparaie, care:

o utilizeaz o proporie/rat ntre valoarea terenului i valoarea proprietii construite, sau alte relaii ntre componentele proprietii. Rezultatul const ntr-o rat/proporie de repartizare a preului de pia total ntre teren i

amenajrile terenului, pe de o parte i construcii pe de alt parte, pentru scopuri comparative.

Este cunoscut ca metoda proporiei, este bazat pe principiul echilibrului i pe conceptul contribuiei, care spune c exist un raport tipic ntre valoarea terenului i valoarea proprietii imobiliare pentru anumite tipuri de proprieti12, n anumite localizri. Acest raport este n general, mai sigur cnd construciile sunt relativ noi13. Metoda alocrii nu d o valoare cu credibilitate ridicat14, dar poate fi folosit cnd numrul de tranzacii cu terenuri libere comparabile este insuficient pentru aplicarea credibil a metodei comparaiilor vnzrilor.

A se vedea i aplicaia de la sfritul capitolului.

Tehnica extraciei Este o alt tehnic de comparaie indirect.

Prin aceast metod., valoarea terenului se determin prin diferena dintre preul de vnzare total al proprietilor comparabile i valoarea amenajrilor terenului i construciilor, estimate prin costul de nlocuire net.

Se folosete frecvent pentru evaluarea terenului din MEDIUL RURAL, deoarece contribuia cldirilor n valoarea total n general este redus i uor de identificat. Valoarea terenului, determinat prin tehnica extraciei poate fi utilizat pentru comparaie cu preurile din tranzaciile terenurilor libere i este util mai degrab pentru a estima nite parametri normalizai, dect valori absolute. A se vedea i aplicaia de la sfritul capitolului. A se revedea i aplicaiile de la CMBU.

12 Matematic i ntre teren i cldire 13 La construciile mai vechi raportul valoare teren/valoare proprietate este mai mare. 14 Aceast tehnic nu este utilizat des n cazul proprietilor imobiliare comerciale i industriale din cauza mrimii parcelei i intensitii utilizrii, mai ales n cazul proprietilor. Parcelele cu teren excedentar sunt, de asemenea, dificil de evaluat utiliznd alocarea.



Pag

in9

Tehnica rezidual a terenului Metoda o poate fi utilizat n cazurile n care nu exist date disponibile referitoare la loturi similare de teren liber. o se bazeaz pe principiul echilibrului i al contribuiei15 care se refer la echilibrul factorilor de producie

(teren, munc, management i capital). o se utilizeaz cnd:

1. valoarea cldirilor e cunoscut sau poate fi estimat cu o precizie bun16; 2. venitul anual net stabilizat, generat de proprietate este cunoscut sau poate fi estimat; 3. se pot extrage de pe pia ratele de capitalizare separat pentru cldiri i pentru teren.

Pentru a aplica metoda, evaluatorul

1. va determina mai nti valoarea cldirii (actual sau ipotetic) care reprezint cea mai bun utilizare. Apoi:

2. va estima venitul net din exploatare anual stabilizat, obinut din chiria de pia i din cheltuielile de exploatare estimate la data evalurii. n continuare:

3. va calcula ce parte din venitul net din exploatare se poate atribui cldirilor i va obine venitul net din exploatare rmas pentru teren.

4. Acest VNE rezidual17 este capitalizat cu o rat de capitalizare pentru teren, obinut de pe piaa imobiliar, i

5. se obine astfel valoarea terenului.

Tehnica rezidual a terenului are o aplicabilitate redus, respectiv se folosete numai pentru evaluarea proprietilor generatoare de venit i este mai des aplicat n cazul proprietilor noi, pentru care sunt necesare mai puine ipoteze.

Metoda capitalizrii rentei funciare (chiriei) Renta funciar/chiria18 pentru teren poate fi capitalizat cu o rat adecvat acestei forme de venit. Aceast metod este util cnd exist informaii de pe piaa nchirierilor imobiliare. Dac renta (chiria) curent corespunde cu cea de pia, atunci valoarea obinut prin capitalizarea cu o rat de capitalizare de pia este valoarea de pia a terenului.

15 Valoarea oricrui factor de producie sau component a proprietii, depinde de msura n care prezena sa adaug ceva la valoarea total a proprietii. 16 Valoarea cldirilor poate fi estimat ca pentru cldiri noi care reprezint cea mai bun utilizare i care nu au depreciere fizic sau funcional. 17 rmas pentru teren 18 suma pltit pentru dreptul de utilizare i ocupare a terenului, n conformitate cu regulile de arendare/nchiriere a terenului.



Pag

in1

0

7. NTREBRI

1. Principiul ____________ spune c un cumprtor nu va plti mai mult pentru un amplasament dect pentru altul similar.

a. anticiprii b. dezechilibrului c. substituiei d. echilibrului

2. Principiul ____________ spune c valoarea este susinut cnd diverse elemente dintr-o combinaie

economic sau a mediului nconjurtor sunt n echilibru. a. anticiprii b. dezechilibrului c. substituiei d. echilibrului

3. Construciile care nu au nici o contribuie la valoarea proprietii constituie o (un) __________

echivalent(a) cu costul demolrii lor. a. rent funciar b. venit rezidual c. penalizare a valorii d. cretere a valorii

4. Cnd vnzri de amplasamente libere sunt rare, astfel nct datele despre vnzri sunt insuficiente,

valoarea terenului se estimeaz prin a. parcelare b. capitalizarea rentei funciare c. repartizare/alocare d. comparaia vnzrilor



Pag

in1

1

8. APLICAII

Problema 1 Repartizare/Alocare Trebuie evaluat o parcel de teren liber de pe malul unui lac, ce este utilizabil ca amplasament pentru o cas de vacan. Nu au avut loc vnzri recente de terenuri libere, astfel c nu sunt disponibile19 date de comparaie.

Casele de vacan (teren+cldire) din jurul lacului au fost vndute cu preuri ntre 240.000 i 270.000 . Se tie c un investitor poate cumpra o parcel, cu aceleai dimensiuni, cu 100.000 , s construiasc o cas cu 150.000 i s obin un profit de 50.000 . ntr-un astfel de caz valoarea total a proprietii este 300.000 , din care 200.000 reprezint contribuia construciei i 100.000 reprezint contribuia terenului. 1) Care este raportul de valoare teren - proprietate? 2) Ce valoare indicat pentru parcela de teren evaluat?

Problema 3 Tehnica rezidual Un investitor plnuiete s cumpere un lot de teren liber i s construiasc un bloc de apartamente, care reprezint cea mai bun utilizare a terenului.

Se presupune c VNE anticipat este de 500.000 , ratele de capitalizare de pia pentru cldire i pentru teren sunt de 7%, respectiv de 5%, iar valoarea cldirii este anticipat la 6.000.000 . Se mai presupune i c proiectul nu are credit restant la data terminrii.

Care este valoarea terenului?

19 Din cauza pieei, nu c nu am tiut noi.



Pag

in1

2

Problema 2 Dezvoltarea prin parcelare Un investitor vrea s parceleze un teren liber n 35 de loturi, care urmeaz a fi folosite pentru construcii rezideniale.

Preul previzionat de vnzare brut al loturilor construite rezultate este de 1.000.000 .

Costurile de dezvoltare ale amplasamentului sunt urmtoarele:

Costuri de dezvoltare 300 000

Management i supervizare 15 000

Profitul constructorului 100 000

Cheltuielile de vnzare 35 000

Taxe 20 000

Profitul promotorului 50 000

Total 520 000

A. Care este valoarea parcelei de teren dac toate costurile de dezvoltare i de vnzare sunt fcute deodat?

B. Care este valoarea indicat dac perioada de dezvoltare anticipat este de 3ani, iar rata de actualizare de pe pia este 8%?



Pag

in1

3

Problema 4. Metoda comparaiei

Trebuie evaluat un teren de 4.800 mp situat ntr-o vecintate industrial n zona 3 a oraului, cu acces la oseaua de centur. Din analiza pieei imobiliare se cunosc 4 tranzacii de terenuri asemntoare:

tranzacie recent la 110.000 , pentru un teren de 5.000 mp, cu acces la oseaua de centur situat n zona 2;

tranzacie ce a avut loc cu un an n urm, la 100.000 , pentru un teren de 5.000 mp, cu acces la oseaua de centur, situat n zona 2;

tranzacie recent, la 90.000 , pentru un teren de 4.500 mp, fr acces la oseaua de centur, situat n zona 2;

tranzacie cu un an n urm, la 72.000 , pentru un teren de 4.500 mp, fr acces la oseaua de centur, situat n zona 3.

Ce rezultat va da evaluatorul?

Z10_TEREN.xls

A se vedea i aplicaia de la sfritul capitolului.



Pag

in1

5

9. Bibliografie suplimentar

http://magazin.anevar.ro/#

z10 teren cursanti

Documents