SVEUČILIŠTE/UNIVERZITET „VITEZ“ TRAVNIK PRAVNI FAKULTET U TRAVNIKU

ZNAČAJ I RAZVOJ ZEMLJIŠNIH KNJIGA U BOSNI I HERCEGOVINI

SEMINARSKI RAD

PREDMET: «STVARNO PRAVO» PROFESOR: Prof. dr Ljiljana Obradović-BegićASISTENT: Ajdin Huseinspahić

STUDENT: Sead ŠiljakINDEKS br. 0082-09/VOPSEMESTAR: treći (III)SMJER STUDIJA: Opće pravo

TRAVNIK, januar 2011.

1

SADRŽAJ:

1.UVOD...............................................................................................................................3

2.ZEMLJIŠNOKNJIŽNO PRAVO.....................................................................................5

3.ISTORIJA ZEMLJIŠNIH KNJIGA I NASTANAK I RAZVOJ ZEMLJIŠNIH KNJIGA I KATASTRA U BIH..........................................................................................63.1.Donošenje zakona o zemljišnim knjigama i njegova primjena.....................................8

4.OPĆI POJMOVI O ZEMLJIŠNOKNJIŽNOM PRAVU...............................................104.1.Definicije pojmova......................................................................................................104.2.Predpostavke za upis u zemljišne knjige.....................................................................114.3.Nekretnine koje se upisuju u zemljišne knjige............................................................134.4.Predpostavke za upis nekretnina..................................................................................144.5.Obveza upisa................................................................................................................15

5.NADLEŽNOST ZA VOĐENJE ZEMLJIŠNIH KNJIGA.............................................165.1.Stvarna nadležnost za vođenje zemljišnih kniga.........................................................165.2.Mjesna nadležnost za vođenje zemaljišnih knjiga.......................................................165.3.Izmjena nadležnosti.....................................................................................................175.4.Zemljišnoknjižni referent.............................................................................................17

6.NAČELA ZEMLJIŠNIH KNJIGA.................................................................................18

7.PRAVA KOJA SE UPISUJU U ZEMLJIŠNE KNJIGE................................................20

8. ZAKLJUČAK................................................................................................................21

9. LITERATURA..............................................................................................................22

2

1. UVOD

Cilj mi je prikazati sve karakteristike zemljišnih knjiga te sve ono od čega se zemljišne

knjige sastoje. Također ću se osvrnuti i na razvoj zemljišno knjižnog prava od njegovih

početaka pa sve do danas ali posebno ću posvetiti razvoj zemljišno knjižnog prava u

Bosni i Hercegovini. U ovom seminarskom radu želim pokazati važnost zemljišnih knjiga

u našoj zemlji.

Bosna i Hercegovina je samostalna zemlja ali svima je poznato da spada u jednu od

najsiromašnijih zemalja u svijetu. Razlog ovakvom stanju su uglavnom rat i mnogi drugi

čimbenici koji su negativno utjecali na razvoj zemlje te su takvi utjecaji donijeli

nezaposlenost, recesiju i mnoge druge negativne stvari koje ugrožavaju sve oblasti naše

zemlje.

Prilikom izrade ovog seminarskog rada koji obuhvata zemljišne knjige korištene su

različite metode naučnog istraživanja. Prilikom čitanja ovog rada može se primjetiti da je

rad podjeljen na dvije cijeline ili dva dijela koja su međusobno povezana ali naravno obje

cijeline obuhvataju istu temu-zemljišne knjige.

U prvom dijelu najviše ću posvetiti vremena pišući o razvoju zemljišnih knjiga u Bosni i

Hercegovini, odnosno razvoj zemljišno knjižnog prava kroz istoriju Bosne i Hercegovine

i donošenje zakona o zemljišnim knjigama u Bosni i Hercegovini koji su doneseni

2003.godine,bez obzira na državno uređenje. Također ću govoriti i sastavu zemljišnih

knjiga te ću navesti sve glavne podjele od kojih se sastoji jedna zemljišna knjiga. Veoma

bitna su i načela zemljišnih knjiga koje ću također navesti u ovom seminarskom radu jer

su ta načela od bitne važnosti za ovaj seminarski rad jer prema tim načelima funkcionira

zemljišno knjižno pravo. Vrste upisa u zemljišne knjige je oblast koja je veoma bitna u

zemljišnoknjižnom pravu i koju ću spomenuti prilikom pisanja.

U drugom dijelu najviše ću pisati o zaknonima o zemljišnim knjigama. Osim toga

spomenuti ću i katastre kao jedan od navažnijih elemenata zemljšnoknjižnog prava te ću

3

pisati i o elektronsokom vođenju zemljišnih knjiga koje je danas sve više prisutno u svim

razvijenijim zemljama.

Prava koja se upisuju u zemljišne knjige je važna oblast u zemljišnoknjižnom pravu i u

sklopu te oblasti ću spomenuti neke teme kao što su hipoteka, registrovanje zahtjeva za

upis, potvrda o prijemu zahtjeva za upis, dopuna tog zahtjeva i mnoge druge stavke koje

su vezane za upis u zemljišne knjige.

4

2. ZEMLJIŠNOKNJIŽNO PRAVO

Zemljišnoknjižno pravo možemo definirati kao skup pravnih pravila građanskog prava

koja uređuju sva upisivanja određenih nekretnina i prava na istim nekretninama i također

pravne odnose među ljudima koji nastaju upisivanjem nekretnina u zemljišne knjige.

Pravilima i odredbama zemljišnoknjižnog prava nastaje pravna sigurnost u pravnom

prometu nekrenina i zaštita povjerenja poštenih sticatelja. Stvarna prava na nekretninama

nisu sama po sebi vidljiva i uočljiva. Zemljišna knjiga u neku ruku takva prava čini

vidljivima te se svaki subjekt u prometu može o tim pravima bez teškoća obavijestiti1.

Stvarno pravo uređuje odnose među ljudima u pogledu nekretnina koje se upisuju u

zemljišne knjige, a ti odnosi nastaju upisivanjem nekretnina i prava u zemljišne knjige.

1 Građansko pravo-Stvarno pravo drugi dio prof.dr. Martin Vedriš i Petar Klarić str.227

5

3. HISTORIJA ZEMLJIŠNIH KNJIGA I NASTANAK I RAZVOJ

ZEMLJIŠNIH KNJIGA I KATASTRA U BIH

Mnogi teoretićari tvrde da su zemljišne knjige slovenskog porijekla, ali postoje i

mišljenja da su zemljišne knjige gremanskog projekla. One su uvdene u Pruskoj

1872.godine. ali tvrdi se i da su zemljišne knjige imale svoje početke još u starom vijeku.

To mogu potvrditi činjenicom da su zabilježeni slućajevi popisivanja zemljišta još u

staroj Grčkoj i Egiptu.

Austrija i Njemačka su imale jedan od najboljih sistema javnih registara nepokretnosti u

svijetu. Ove dvije zemlje imaju visok stepen uživanja u pravnoj sigurnosti u oblasti

zemljišnih knjiga jer ovakav siguran sistem omogućava siguran pravni promet

nekretnina.

U vrijeme Jugoslavije je važio onaj zakon koji je stupio na snagu 1931.godine.

karkteristike ovog zakona koji je dijelovao u Jugoslaviji su veoma zanimljive jer su se

odlikovale lakim stilom i bili su veoma jasni i razumljivi. To je bilo veoma bitno jer se

mora uzeti u obzir da je tada stanovništvo veoma malo znalo o zemljišnim knjigama i o

načinu rada zemljišnih knjiga, stoga je i poznato to da su se u povijesti pisali različiti

priručnici o tome kako se najlakše snaći prilikom korištenja zemljišnih knjiga i da bi se

uopće razumjeli određeni pojmovi koji preovladavaju u različitim oblastima

zemljišnoknjižnog zakona.

Katastarska i zemljišnoknjižna evidencija nekretnina i prava na nekretninama u Bosni i

Hercegovini datira još od perioda Austrougarske. Od 1880. do 1884. godine došao je na

vlast prvi premijer Bosne i Hercegovine. Na osnovu njega su izrađeni katastarski planovi.

Ovakav način donošenja promjena u jednu zemlju značilo je veoma važan napredak ne

samo na području zemljišnih knjiga i katastara nego i na drugim različitim područjiima

kao što su kultura klasa i opći razvoj jedne tako nerazivijene zemlje. Jedan ovakav

katastar je sadržavao podatke o površini svake parcele o katastarskom prihodu i podatak

o posjedniku zemljišta.

6

Osnivanje gruntovnice-zemljišne knjige u Bosni i Hercegovini dešavalo se od 1886.

godine pa sve do 1910.godine nakon uvođenja katastra. U tu knjigu upisivani su podatci o

svojinskim i drugim stvarnopravnim odnosima na nekretninama, također je upisivan i

pravni status nekretnina i eventualni tereti na nekretnini.

Baš kao i danas ova knjiga se sastojala i od glavne knjige i zbirke isprava, registar

parcela, također sadrži i planove za cijelu katastarsku općinu, spisak kućnih brojeva,

abecedni spisak vlasnika i mnoge druge značajne podatke. Jugoslavija je također

prihvatila sistem zemljišnih knjiga koje je uvela Austrougarska.

U toku drugog svijetskog rata katastar zemljišta je u mnogim krajevima uništen. U Bosni

i Hercegovini zemljišne knjige su potpuno uništene u 19 postojećih općina od ukupno 25

općina što znaći da su u 4 općine sačuvane zemljišne knjige ali bez postojećih planova.

Sačuvani katastri poslije rata nisu bili uredno vođeni a razlog tome je nedovaljan broj

strućnih kadrova. Također uništene zemljišne knjige nisu obnovljene a one koje su

sačuvane nisu uredno održavane.

Protekom vremena došlo je do obnavljanja katastarskih evidencija a razlog tome je

oporezivanje od poljoprivrede na bazi katastarskog prihoda kao i radi obezbjeđenja

podataka za planiranje u poljoprivredi. Tada je izvršena revizija sačuvanih podataka iz

katastara, a za ona područja u kojim su potpuno uništeni katastarski podatci, na tim

područjima su uspostavljeni novi popisni katastri.

Nakon uspostave novih katastara i osvježenje onih starih došlo je do saznanja da takva

revizija iako je pozitivna, nije dovoljna za zadovoljnje sve većih potreba za podatcima o

nekretninama i podatcima o prostoru uopće. Na osnovu toga u Bosni i Hercegovini se

pristupilo novom premijeru čitave teritorije Republike. Revizija novog premijera

pokazala se veoma učinkovitom. Njegovi podatci služili su za izradu novog katastra

zemljišta, za izradu razvojnih i drugih planova, za razne studije i proektiranje na području

poljoprivredi, šumarstvu, rudarstvu, prometu, za katastar šuma, voda, puteva instalacija i

dr. Do kraja 1983.godine obuhvaćeno je 60% teritorije ovom novom reformom, a

preostali dio je trebao biti završen do 1993.godine.

7

Na onim područjima na kojima je izvršen novi katastarski premijer, a istovremeno je

sačuvana stara zemljišna knjiga, onda tu postoji neslaganje između zemljišne knjige i

katastra. Stanje postojeće evidencije nekretnina u BiH nastali su u poslijeratnom periodu.

Takvo stanje je zahtijevalo reformu postojećeg sistema evidencije nekretnina i prava na

nekretninama. Cilj ovoga je da se ovakav sistem pojednostavi i osavremeni u skladu sa

sadašnjim i budućim potrebama društva.

U našem pravnom sistemu katastar nekretnina je novi institut pod kojim se podrazumjeva

zbirna dokumentacija podataka o katastru zemljišta, zgrada i drugih objekata. Također je

regulisano da će u katastar biti upisano etažno vlasništvo, sva zemljišta i zgrade i

poslovne cijeline bez obzira dali se radi o nekretninama koje su u društvenom vlasništvu.

Riješavanja imovinsko pravnih odnosa, provođenje poreske politike, savremenom i

racionalnom prostornom planiranju i uređenju prostora, davanju statističkih podataka za

planirano usmjeravanje privrednog razvoja, pračenju obima i zakonskih granica prava na

nekretninama u svojini građana itd.2

3.1. Donošenje zakona o zemljišnim knjigama i njegova primjena

U svim savremenim i razvijenim zemljama demokratskim zemljama sve zakone donose

Parlament ili Skupštine a u Bosni i Hercegovini odluku je donio visoki predstavnik

21.10.2002.godine koristeći se ovlaštenjima iz Dejtonskog sporazuma. Ovim zakonom je

zamijenjnen zakon o zemljišnim knjigama iz 1930.godine. zakoni o zemljišnim knjigama

u Bosni i Hercegovini se temelje na odredbama preuzetih iz austrijskog vremena kao i

novim odredbama koje potiću iz njemačkoh zemljišnoknjižnog prava koji je zahtijevao

da na poslovima vezanim za nekretnine sudjeluju i notari što je novim zakonom i

precizirano. Pored notara u zemljišnoknjižnim poslovima sudjeluju zemljišnoknjižni

referenti, sudije, pravnici iz katastarskih ureda koji vrše stručno usavršavanje.

Zakon o zemljišnim knjigama RS-a usvojila je Narodna skupština Republike Srpske.

Pored zakona donešeni su i slijedeći Pravilnici:

2 Zakon o premijeru i katastru nekretnina- Pašić-Vesković, Sarajevo 1984.god

8

pravilnici o postupanju u zemljišnoknjižnim stvarima

pravilnici o elektronskom načinu vođenja zemljišnih knjiga

pravilnici o obrazovanju i stručnom ispitu za zemljišnoknjižnog referenta

vođenje, održavanje, uspostava zemljišnih knjiga, kao i upis nekretnina i prava na

nekretninama u zemljišnim knjigama FBiH i RS se zakonima uređuje. Vođenje

zemljišnih knjiga obuhvata različite akcije koje su neophodne da bi zemljišne knjige

pravilno funkcionirale u svakom momentu, odnosno onda kada je to potrebno.

Neke od tih radnji su: nadzor nad vršenjem uvida u zemljišne knjige, provođenje upisa,

primanje zahtijeva, odluka o upisu u zemljišne knjige, upisi u pomoćne registre poput

registra vlasnika, registra parcela i samo arhiviranje u zemljišniknjižnom sudu. Sudovi

koji su nadležni za vođenje zemljišnih knjiga u RS-u su osnovni sudovi,a u FBiH taj

zadatak obavljaju općinski sudovi.

Pored sudija funkciju vođenja zemljišnih knjiga obavljaju i zemljišnoknjižni referenti i

njegova ili sudijina odluka predstavlja pravni akt koji je zasnovan na pravilima iz zakona

o zemljišnim knjigama i zakona o vanparničnom postupku.

9

4. OPĆI POJMOVI ZEMLJIŠNOKNJIŽNOG PRAVA

4.1. Definiranje pojmova

Zemljišne knjige - (gruntovnica) su javne knjige (registar) u koje se upisuju nekretnine,

vlasništvo i druga stvarna prava i neka obvezna prava na nekretninama te određeni drugi

odnosi relevantni za pravni promet nekretninama.

Zemljišna knjiga u smislu ovoh zakona je jevana knjiga i javni registar stvarnih prava na

nekretninama i drugih prava koja su zakonom predviđena za upis, kao i ostalih zakonom

predviđenih činjenica od značaja za pravni promet 3.

Zemljišne knjige, izvaci, odnosno ispisi i prijepisi iz zemljišne knjige uživaju javnu vjeru

i imaju dokaznu snagu javnih isprava. Smatra se da zemljišna knjiga istinito i potpuno

odražava činjenično i pravno stanje zemljišta. Zemljišne knjige se temelje na podacima

katastarske izmjere. Zemljišne knjige vode se o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom

za pravni promet. Zemljišne knjige vode zemljišnoknjižni odjeli općinskih sudova -

gruntovnice. U zemljišnoknjižnom odjelu možete podnijeti prijedlog za upis vlasništva,

hipoteke, promjene adrese i drugih podataka, možete izvršiti uvid u zemljišne knjige kao

i izvaditi zemljišnoknjižne izvatke odnosno ispise i prijepise iz zemljišne knjige.

Zemljišnoknjižni uložak – je dio glavne knjige koja se odnosi na jedno

zemljišnoknjižno tijelo4. Zemljišnoknjižno tijelo se satoji od jedne ili više katastarski

parcela koje se nalaze u istoj katastarskoj općini i na kojima postoje isti pravni odnosi.

Zemljišnoknjižni uložak je određen kao registar. Područja zemljišnoknjižnih sudova u

BiH imaju 150 katastarskih općina, nakon rforme sudova koja je ograničila broj

zemljišniknjižnih sudova na 48 u cijeloj BiH, te preuzimanjem katastarskih općina iz

sudova koji su zatvoreni, ovaj obim je posato pravilo.

Zemljišnoknjižno tijelo – je jedna čestica ili skup nih i one se nalaze u jednoj

katastarskoj općini i imaju u prometu isti pravni status.

Čestica – odnosno katastarska parcela je dio zemljišne površine koji se nalazi u

zemljišnom katastru i on je označen posebnim brojem tzv.katastarskim brojem. Čestica 3 Zakon o zemljišnim knjigama- član 2. stav 14 Građansko pravo-Stvarno pravo drugi dio prof.dr. Martin Vedriš i Petar Klarić str.232

10

kao dio jednog zemljišnoknjižnog tijela mora se po broju, površini i onaci kulture

poupuno podudarati sa brojem, površinom i ounakom kulture, kako je za tu česticu

označeno u katastru.

4.2. Predpostavke za upis u zemljišne knjige

Predpostvka koja je najbitnija za daljnju aktivnost u zemljišnim knjigama je sam upis u

zemljišne knjige, odnosno podnosi se zahtjev za upis zemljišne knjige.

Uz zahtijev za upis trebaju se priložiti i dokazna dokumentacija na kojim se zahtjev

temelji. To mogu biti:

- isprava koja je osnov za stijecanje stvarnog prava

- dokument na osnovu kojeg se dokazuje stvarno pravo

- ovjera kopije sudske odluke koja je osnov za upis

- neki drugi dokument kojim se potvrđuje stvarno pravo osigurano predbilježbom

- prijavni list sa kopijom katastarskog plana

- drugi dokumenti potrebni za upis koji su određeni zakonom

Zemljišnoknjižni uložak sadrži:

posjedovnicu (popisni list, list A) – u ovaj list se upisuju sve čestice koje čine jedno

zemljišnoknjižno tijelo. Čestice se upisuju rednim brojem, katastarskim brojem, naziv

čestice, ime predjela u kojem leže, kulturom i površinom.

11

vlastovnicu (vlasnički list, list B) - upisuje se ime vlasnika i sva ograničenja kojima je

vlasnik stegnut u raspolaganju sa svojim zemljišnoknjižnim pravima. U ovaj list se

upisuje i pravna osnova stjecanja prava vlasništva.

teretovnicu (teretni list, list C) – u ovaj liste se upisuju stvarna prava kojima je zemljište

opterećeno npr. Služnost ili založno pravo.

Podaci o nekretnini iz zemljišne knjige i katastra moraju biti usklađeni. Ako postoji bilo

kakva razlika između podataka upisanih u katastru i podataka iz zemljišnih knjiga kao što

je oznaka čestica,  razlika u površini ili opisu nekretnine, ti bi se podaci trebali uskladiti.

Ako primjerice kupujete nekretninu, u svrhu dokazivanja usklađenosti podataka, prije

kupnje nekretnine potrebno je provjeriti stanje nekretnine i to kako u zemljišnim

knjigama tako i u katastru.

Zemljišne knjige, izvaci, odnosno ispisi i prijepisi iz tih knjiga uživaju javnu vjeru i

imaju dokaznu snagu javnih isprava. Smatra se da zemljišna knjiga (u pravilu) istinito i

potpuno odražava činjenično i pravno stanje zemljišta. Zemljišna knjiga sastoji se od

glavne knjige i zbirke isprava. Glavna knjiga vodi se za sva zemljišta jedne katastarske

općine. Ona se sastoji od zemljišnoknjižnih uložaka, u koje se upisuje samo jedno

zemljišnoknjižno tijelo. Zemljišnoknjižni upisi provode se samo u glavnoj knjizi.

Zemljišnoknjižni uložak sastoji se od tri lista – posjedovnice, vlastovnice i teretovnice.

Zbirku isprava čine isprave na temelju kojih je dopušten zemljišnoknjižni upis. Knjižni

upisi su uknjižba, predbilježba i zabilježba.

Uknjižba – je svaki bezuvjetan i definitivan upis stjecanja, prijenosa, ograničenja i

prestanka knjižnih prava, koja ne zavise ni od kakvog daljeg postupka5. Od novih

imovinskih prava kao predmet upisa dolazilo je u obzir i pravo upravljanja u vrijeme

kada je još postojalo kao stvarno pravo. Ono se knjižilo na taj naćin da se upisao organ

upravljanja nekretninom i općenarodne imovine. Kada se knjižmo pravo stiće, mijenja ili

ograničava kao pozitivna uknjižba tada se naziva intabulacija, a uknjižba se naziva

ekstrabulacijom kada uknjižbom knjižno pravo prestaje odnosno kada se briše iz

5 Građansko pravo-Stvarno pravo drugi dio prof.dr. Martin Vedriš i Petar Klarić str.230.

12

zemljišne knjige kao negativna uknjižba. Pravni učinci uknjižbe sastoje se u

bezuvjetnom i konačnom stjecanju prijenosu ograničenju ili prestanku knjižnih prava u

onom opsegu i sadržaju kako su upisana. Da bi se provela određena uknjižba moraju biti

ispunjene sve predpostavke za provedmu svakog zemljišnoknjižnog upisa. Vršenje

uknjižbe je ne temelju pravnih i javnih isprava a te isprave je potrebno podnijeti sudu u

originalu ili ovjerenoj kopiji. Uknjižba je konačan upis prava na nekretninama, kojim se

bezuvjetno stjeću, prenose, ograničavaju ili prestaju prava na nekretninama6

Predbilježba – je onaj upis kojim se knjižna prava stjeću, prenose, ograničavaju i

prestaju pod uvjetom naknadnog opravdanja7. Stoga se može reći da je predbilježba

uvjetan upis. Karakteristika za predbulježbu je da se ona mora opravdati i opravdava se

zabilježbom. Opravdana prebilježba ima značenje uknjižbe8. Nakon ovoga je logično da

da nakon opravdanja predbilježbe smatra se da je ono pravo koje je bilo samo

predbilježeno – već od početka uknjiženo. Prebilježba se prije svega može knjižiti kada

ugovor odgovara opštim ali ne i zemljišno knjižnim zahtjevima. Za upis predbilježbe

moraju se ispuniti sve predpostavke koje se moraju ispuniti za upis svakog

zemljišnoknjižnog upisa.

Zabilježba – to je upis okolnosti i činjenica koje su od utjecaja na raspolaganje

nekretninama, odnosno to je upis kojim se u svrhu publiciteta evidentiraju oni osobni

odnosi vlasnika koji su pravno relevantni za raspolaganjem knjižnim pravom

4.3 Nekretnine koje se upisuju u zemljišnu knjigu

Vlasnik nepokretnosti na osnovu zakona, naslijđivanja ili pravosnažne odluke suda ili

drugoh nadležnog organa ovlašten je da zahtjeva upis stećenog prava u zemljišne knjige.

Pravo svojine stećeno na osnovu naslijeđivanja, zakona, odlukom suda ili nekog drugog

nadležnog organa nemože se suprostaviti pravu trećeg savjesnog lica koje je postupajući 6 Zakon o zemljišnim knjigama- član 2 stav 57 Građansko pravo-Stvarno pravo drugi dio prof.dr. Martin Vedriš i Petar Klarić str.230.

8 isto

13

sa povjerenjem u zemljišne knjige podnijelo zahtijev za upis svog prava prije nego što je

lice koje je steklo pravo svojine na osnovu naslijeđivanja, zakona, odluke suda ili drugog

nadležnog organa zatražilo upis svog prava9.

Obveza zemljišnoknjižnog suda je da se brine o uknjižbi svih nekretnina zemljišta i

ostalih prava na zemljištu. Zanimljivo je da ne postoje nekretnine koje se nebi trebale

upisati u zmljišne knjige. Nekretnine koje se nalaze u javnoj upotrebi odnosno javna

dobra, tretiraju se na poseban način i upis ovih nekretnina se vrše u posebnim

zemljišnoknjižnim ulošcima koje sadrže samo upise A popisne liste no mora biti

naznačeno da se radi o javnom dobru. Kada se upišu u zemljišnu knjigu tada stvarna

prava postaju vidljiva i imaju apsolutno djelovanje.

4.4. Predpostavka za upis nekretnina

Za upis nekretnine u zemljišnu knjigu potrebit je prijavni list sa preslikom katastarskog

plana10.

Da bi se nekretnina upisala u zemljišnu knjigu potreban je prijavni list sa priloženom

kopijom katastarskog plana. Veoma važna je i numeracija nekretnina. Ona služi za

identifikaciju nekretnina koje su registrovane u zemljišnoj knjizi. Podatke koje dobiva

zemljišnoknjižni sud prilikom upisa nekretnine u zemljišne knjige su: podatci o

katastarskoj općini, broj parcele, opis nekretnine i njena veličina. Ovaj cijeli postupak se

pokreće već navedenim prijavnim listom i katastarskim planom koji točno određuju

položaj zemljišta na terenu. Upis određenih prava na nekretninama kao i upis promjena

koje se dešavaju a vezane su za nekretnine je obvezno da se upišu u zemljišne knjige.

4.5. Obveza upisa

9 Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske, član 52. objavljen je u Sl.glasniku RS broj 124/08 od 27.12.2008. a primjenjivat će se od 01.07.2009.godine10 Zakon o zemljišnim knjigama Član 7

14

Upis u zemljišne knjige kao i sve promjene koje se dešavaju na upisanoj nekretnini

moraju se obavezno evidentirati. Ovom odredbom želi se postići prijava promjene prava

tj.zahtijevanje uknjižbe svih pravnih promjena kako sbi se spriječilo bezknjižno

raspolaganje u pravnom prometu. Uvođenje notarske službe je ojačalo ovu obvezu upisa

jer bez sudjelovanja notara kod obrade ugovora nije moguć pravni promet na

nekretninama, obrada ugovora o promjeni vlasništva, kreditnog ugovora i dr.

5. NADLEŽNOST ZA VOĐENJE ZEMLJIŠNIH KNJIGA

15

5.1. Stvarna nadležnost za vođenje zemljišnih knjiga

Sudovi koji su određeni zakonom su oni koji vode evidenciju o zemljišnim knjigama.

Kada je ponovno stupio na snagu zakon o zemljišnim knjigama, u BiH vođenje knjiga je

postao zadatak sudova, što zanći da se time nastvalja duga tradicija toga da sudovi vode

evidnecije o zemljišnim knjiga i ta tradicija nije prekinuta. U Bosni i Hercegovni

zemljišne knjige su uspostavljene u za vrijeme 19.stoljeća i dan danas se vode rućno baš

kao i u ono vrijeme.

5.2. Mjesna nadležnost za vođenje zemljišnih knjiga

Za vođenje zemljišnih knjiga nadležan je onaj sud na čijem se području nalazi

nekretnina11.

Mjesna nadležnost podrazumjeva da je za vođenje zemljišnih knjiga nadležan onaj sud na

čijem se području nalazi nekretnina. Zadaća mjesne nadležnosti je da određuje prostor

djelovanja nadležnih službi za vođenje zemljišnih knjiga koje su po enitetima podjeljenje

na osnovne ili općinske sudove. Podrućje zemljišno knjižnog suda je ustvari i područje

osnovnog odnosno općinskog suda. Ono što nije regulirano mjesnom nadležnošću je

slućaj kada se nekretnine nalaze u podrućju više sudova u oviru jednog entiteta, ali isto

tako se može pojaviti i slučaj kada se nekretnine nalaze na području oba entiteta.

5.3. Izmjena nadležnosti

11 Zakon o zemljišnim knjigama Član 12

16

Ako dođe do promjene nadležnosti nekog suda,a ta je promjena u skladu sa zakonom,

tada vođenje zemljišne knjige prelazi na onaj sud koji je nadležan za to područje.

Postupak je takav da se dotadašnji dio u zemljišnoj knjizi zatvara i taj spis sa aktima i to

se sve predaje sadašnjem nadležnom sudu odnosno onom sudu koji je sad aktivan na tom

području gdje se nalazi nekretnina12.

Do izmjene mjesne nadležnosti može doći silom zakona kod promjene poručja sudova.

No međutim i sudske osluke mogu dovesti do promjene nadležnosti. To se dešava kada

mjesnonadležan sud nadležnom sudu preda zemljišno knjižni list. Spis koji treba predati

novom sudu je u ovom kontekstu onaj spis koji sadrži dokumentaciju na kojoj se temelje

podatci iz zatvorenog zemljišnoknjižnog uloška iz arhive. Zemljišnoknjižni referent

novog nadležnog suda je obvezan da u napomeni o preuzimanju podataka u A, B, i C

listu pri svakom upisu potvrdi da se novi zrmljišnoknjižni list podudara sa dosadašnjim.

5.4. Zemljišnoknjižni referent

U stvarnim i mjesnim nadležnim sudovima zemljišne knjige vode posebni

zemljišnoknjižni uredi. A službenik za vođenje tih zemljišnih knjiga naziva se

zemljišnoknjižni referent i taj referent obavlja svoju dužnost pod nadzorom

zemljišnoknjižnog sudije. Da bi jedan zemljišnoknižni referent mogao obavljati svju

funkciju on mora biti stručno sposoban za obavljanje svog posla odnosno mora imati

položen stručni ispit. Oni se mogu podijeliti u dvije skupine. To su:

1. referenti koji vrše zemljišnoknjižne poslove

2. zemljišnoknjižni refereni koji vrše odgovarajuče poslove u oblasti katastra nekretnina

prema zakonu iz 1984.godine13.

6. NAČELA ZEMLJIŠNIH KNJIGA

12 www.rodoslovje-bloger.ba13 www.legalis.hr

17

U pravnim pravilima zemljišnoknjižnog prava došla su do izražaja stanovita načela na

kojima je zasnovan čitav institut gruntovnice. To su: načelo javnosti, povjerenja,

stvarnosti, potpunosti, specijalnosti, preglednosti, konsenza, legaliteta, upisa i prvenstva.

Načelo javnosti – nam pokazuje da je uvid u zemljišne knjige svakome dostupan i

slobodan i da zemljišne knjige uživaju javnu vjeru. Karakteristika za ovo načelo je da ima

dvije strane- formalnu i materijalnu. Formalno načelo javnosti nam pokazuje da svatko

može razgledati zemljišnu knjugu, odnosno može se njom koristiti i uzimati orijepise i

gruntovne izvatke a da zato nemora dokazivati postojanje nekog pravnog interesa.

Materijalna strana načela javnosti nam govori da zemljišne knjige uzimaju kao

vjerodostojne u pogledu istinitosti i potpunosti.

Načelo povjerenja – je nužna posljedica matreijalne strane načela javnosti14. Ako se

jednom uzme da je sadržaj zemljišnih knjiga istinit i potpun. Poznavanje stanja u

zemljišnim knjigama je presumptio juris et de jure. Prema tome nitko se nemože pozvati

na činjenicu da mu stanje u zemljišnoj knjizi nije bilo poznato. Ovo načelo dijeluje u dva

smijera, negativnom kao načelo povjerenja u potpunost i pozitivnom kao načelo

povjerenja u istinitost. Pravni učinci načela povjerenja i načela upisa međusobno se

dopunjuju i uvjetovani su jedni drugim.

Načelo stvarnosti – znaći da su objekti upisa u zemljišne knjige nekretnine i stvarna

prava na tim nekretninama. Ovo načelo određuje predmet upisa u zemljišne knjige.

Pokretnine se ne upisuju u zemljišne knjige.

Načelo potpunosti – ovo načelo zahtjva da zemljišne knjige sadrže sve podatke koji su

pravno relevantni za promet nekretnina, kao što su podatci o vrsti i veličini nekretnine, o

vlasniku, teretima i dr.

Načelo specijalnosti – ovo načelo se naziva još i načelom određenosti. Karakteristika

ovog načela je da svaki upis u zemljinoj knjizi čini jedu zasebnu, samostalnu i određenu

pravnu cjelinu.

Načelo preglednosti – to je zahtjev da se zemljišne knjige ustanove i vode tako da se

svatko može brzo i lako o upisanim nekretninama u zemljišne knjige te o stvarnim

14 Građansko pravo-Stvarno pravo drugi dio prof.dr. Martin Vedriš i Petar Klarić str.231.

18

pravima na tim nekretninama. To se postiže sustavom realnih folija, vođenjem glavne

knjige i zbirke isprava (dvoknjiženje) i raznim tehničkim mjerama (nedopuštenih

precrtavanja, brisanja isl.)15

Načelo konsenza – karakteristika ovog načela je ta da se upisi u zemljišne knjige mogu

vršiti samo od strane nadležne osobe i na temelju saglasnosti te iste osobe čije se pravo

prenosi ukida ili ograničava i osobe koja stjeće zemljišnoknjižno pravo.

Načelo legaliteta – zahtjeva da sud po službenoj dužnosti mora ispitati opstojnost

takonom predviđenih predpostavki upisa u zemljišne knjige.

Načelo upisa – ovo načelo podrazumjeva da se stvarna prava na nekretninama stječu

isključivo upisom u zemljišne knjige. Upis u zemljišne knjige je modus ili način stjecanja

stvarnih prava na nekretninama u značenju predpostavke tog stjecanja. Upis ima

konstitutivno značenje. Načelo upisa nije moguće potpuno provesti. Ovo načelo se ne

odnosi na nekretnine koje nisu upisane u zemljišne knjige ali postoje i neki slučajevi

izvanknjižnog stijecanja vlasništva i prava služnosti. To načelo je provedeno kod

hipoteke odnosno založnog prava na nekretninama.

Načelo prvenstva ili prioriteta – ovo načelo nam govori da pravni učinak upisa se ravna

prema njegovom prvenstvenom redu a on prema vremenu kad je zahtjev za upis stigao

zemljišnoknjižnom sudu. Od dva ili više zahtijva pravi učinak upisa proizvest će najranije

prisigli zahtijev. Prior tempore potior jure- raniji u vremenu-jači u pravu.

Radi ustanovljenja reda prvenstva potrebno je evidentirati dan, sat pa i minutu kad je

podnesak sa zahtjevom za upis stigao sudu i to njegovu zemljišnoknjižnom odjelu16.

7. PRAVA KOJA SE UPISUJU U ZEMLJIŠNE KNJIGE

15 Građansko pravo-Stvarno pravo drugi dio prof.dr. Martin Vedriš i Petar Klarić str.23216 isto

19

U zemljišnu knjigu upisuju se slijedeća prava:

- vlasništvo, suvlasništvo i zajedničko vlasništvo

- sudsko založno prvao i nadzaložno pravo

- hipoteka i zemljišni dug

- stvarne služnosti

- pravo dugoročnog najma i zakupa, pravo preče kupovine i ptravo otkupa

- plodouživanje

- stvarni tereti

- prava korištenja

Ona stvarna prava koja pripadaju svakom pojedinom vlasniku zemljišnoknjižnog tijela

upisuju ui u zemljišnoknjižnom ulošku se na zahtijev vlasnika zemljišnoknjižnog tijela

upisuju i u zemljišnoknjižnom ulošku njegovog zemljišnoknjižnog tijela.

U zemljišne knjige se ne upisuje: nasljedno pravo, legat, državina, pravo retencije.

Postoje određena prava čiji je upis moguć, ali je suvišan kao što je zakonsko pravo preće

kupovine jer ono djeluje erga omnes po sili zakona 17

8. ZAKLJUČAK

17 Dragoljub Simonović Reafirmacija zemljišnih knjiga, Anali pravnog fakulteta Beograd 2000- str.147.

20

Ova tema prilikom pisanja se pokazala veoma zanimljivom ali i zahtijevnom za pisanje

jer ova tema sadržava dosta stavki o zakonima koji su vezani za zemljišne knjige pa su

bili potrebni mnogi resursi da bi se ovaj rad napisao.

Prilikom čitanja može se primjetiti da je rad baziran na razvoju zemljišnih knjiga na

području Bosne i Hercegovine pa sve do danas. Posebna pažnja je posvećena zakonima o

zemljišnim knjigama koji se primjenjuju na području Bosne i Hercegovine.

Cilj pisanja ovog rada je uglavnom saznanje o značaju i razvoju zemljišnih knjiga na

području naše zemlje pa sam u sklopu toga rad započeo pisanjem o razvoju zemljišnih

knjiga od početka pa sve do danas, ali naveo sam i značajke zemljišnoknjižnog prava

danas i pokušao sam uporediti ta dva razdoblja. Prilikom pisanja ovog seminarskog rada

koristio sam različitu literaturu kao što je zakon o zemljišnim knjigama, između ostalog,

tako da sam se i upoznao sa zakonima koji obuhvataju zemljišnoknjižne poslove.

Ministarstvo pravde entiteta provodi aktivnosti kako bi se uspostavio efikasan sistem

registracije nekretnina i uskladili podatci u zemljišnoj knjizi i katastru nekretnina. No

mnogo je nezainteresiranih za ovu potrebnu reformu ali ministarstvo pravde će i dalje

intezivno raditi na reformi zemljišnih knjiga kako bi se usposatvio efikasan način

registracije nekretnina te se osigurala pravna sigurnost u prometu nekretninama, a sve u

cilju sigurne i brze usluge zemljišnoknjižnih ureda koji trebaju biti dostupni za sve

građane u svakom vremenu.

LITERATURA:

21

1.Građansko pravo-Stvarno pravo drugi dio prof.dr. Martin Vedriš i Petar Klarić

2. Zakon o premijeru i katastru nekretnina- Pašić-Vesković, Sarajevo 1984.god

3. Zakon o zemljišnim knjigama

4. Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske, član 52. objavljen je u Sl.glasniku RS

broj 124/08 od 27.12.2008. a primjenjivat će se od 01.07.2009.godine

5. www.legalis.hr (25.10.2009)

6. Dragoljub Simonović Reafirmacija zemljišnih knjiga, Anali pravnog fakulteta Beograd

2000

22