znaleckÝ posudek . 3262 636 / 2014½-posudek...8138, k.ú. nusle, získaný prost ednictvím...

ZNALECKÝ POSUDEK

č. 3262 – 636 / 2014

dle Usnesení č.j. 174 EX 534/14-35 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha-západ

Mgr. Dušan Šnaider, soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ: 63641461

Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.

mail: [email protected] Zpracovatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 174 EX

534/14-35 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Dušanem Šnaidrem, dne 16.09.2014.

Posudek obsahuje: 82 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 06.10.2014

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 3262 – 636 / 2014

2

Obsah posudku strana

A NÁLEZ...............................................................................................................................3 1 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 2 Místní šetření ...............................................................................................................4 3 Den ocenění .................................................................................................................4 4 Podklady ......................................................................................................................5 5 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................5

B POSUDEK .........................................................................................................................9 1 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................9 2 Ocenění ......................................................................................................................10

C REKAPITULACE ..........................................................................................................75

D ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................77

E PŘÍLOHY........................................................................................................................78


3

A NÁLEZ

1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 174 EX 534/14-35: - ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené.

Jedná se o ocenění:

1) nemovitých věcí:


4

2) spoluvlastnického podílu ve výši 2/34 na nemovitých věcech:

Poznámka: Dvě garážová stání ve společné garáži v 3.PP bytového domu.

3) spoluvlastnického podílu ve výši 1/37 na nemovitých věcech:

Poznámka: Garážové stání ve společné garáži v 2.PP bytového domu.

Technický popis stavby, konstrukční provedení a technické vybavení, je detailně proveden níže v části B - Posudek.

2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 29.09.2014 za přítomnosti zaměstnance ostrahy bytového domu, pana Forejta. Šetření mohlo být provedeno pouze z venku a ze společných prostor bytového domu zpřístupněných ostrahou budovy. Zástupce povinné na písemnou výzvu k účasti na místním šetření nereagoval.

3 DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 06.10.2014, což je den ocenění.


5

4 PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 8108, k.ú. Nusle, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 16.09.2014



- Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 174 EX 534/14-35 - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky nemovitých věcí - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004

Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. - vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku

(oceňovací vyhláška) - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM,

s.r.o., 1997 - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické

nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení

technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2014 - odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku,

Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2014 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010

5 UZNÁVANÉ METODY OCEN ĚNÍ

5.1 Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška).


6

5.2 Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability.

Fundamentální vzorec výnosové metody: i

VVH = [Kč]

kde: VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V ... čisté příjmy z nemovitých věcí i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí.

Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje.

Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná.

Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice:

Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“:

nn

n

q

HP

qq

qČVVHN +

−×−×=

)1(

1

kde: ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost),

HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby:


7

1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci,

2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika.

matematické vyjádření: i = ibezp + Σσ

kde: i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7.

Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur.

Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů:

Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci

Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby.

Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci

Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“.

Přirážka za rizika právními povahy

Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod.

5.3 Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.


8

Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří:

Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám

Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)

Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory)

Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě

V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen.

Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc.

Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.


9

B POSUDEK

1 APLIKOVANÁ METODA OCEN ĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou bytové jednotky a garážová stání, ke kterým je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných bytů a garáží na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní.

Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových.

Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se sice u podobných bytových jednotek a garážových stání předpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme

Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání.

Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.


10

2 OCENĚNÍ

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.

Popis:

Bytový dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je řadově stojící, vchody jsou z ulic Na Pankráci a Marie Cibulkové. Situovaný je na mírně svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoří hlavně bytové a komerční stavby. Bytový dům se nachází v širším centru hlavního města Prahy, vzdálenost do centra cca 2,0 km, ke kongresovému centru je vzdálenost cca 400 m, autobusová zastávka Vyšehrad je před hlavním vstupem do domu (ulice Na Pankráci). Vedlejší vstup, vjezd (výjezd) do garáží je z ulice Marie Cibulkové.

Konstruk ční řešení a technické vybavení:

Doba výstavby: dle kolaudačního rozhodnutí před 7 lety; údržba: dobrá

Počet podlaží: bytový dům je rozdělen na část A a B, které jsou vzájemně propojeny společnými prostory; část stavby A má 3 podzemní podlaží a 6 nadzemních podlaží; část stavby B má 8 nadzemních podlaží

Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: ŽB skelet s vyzdívkami z tvárnic; zatepleno

Stropy: ŽB monolitické

Střecha: plochá střecha Krytina střechy: živičná

Klempířské konstrukce:

okenní parapety, oplechování střešních prostupů; z pozinkovaného plechu

Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky; SDK podhledy; obklady keramické na WC, v koupelnách, v kuchyni

Vnější povrchy: tenkovrstvá probarvená omítka; obklad soklu - kamenný

Schody: nosná část železobetonová; povrch stupňů: terazzo; madlo kovové

Dveře: hladké plné a částečně prosklené s kovovými zárubněmi, vstupní jsou kovové - prosklené; oddělené prostory společných chodeb, dveře kovové - prosklené

Vrata: sekční automatická pro vjezd a výjezd s odvětrávacími mřížkami; v garážích protipožární posuvné

Okna: dřevěná s dvojitým zasklením

Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina, plovoucí podlaha


11

Vytápění: ústřední do plechových radiátorů s termostatickými hlavicemi, centrální kotelna je na plyn

Ohřev teplé vody: zajišťován z kotelny; zásobníkovým

Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací a koupelny; v koupelnách umyvadlo, vana; sprch. kout (sprchový set)

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast Vnitřní plynovod: rozvod je proveden do kotelny

Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován

Výtahy: 2x, stanice v každém podlaží Vybavení kuchyní: sporák (na el. energii)

Ostatní: vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, kamerový systém, digestoře, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou

Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství.

Dispozice:

3.PP - 1.PP: schodišťový prostor, výtah, technické a sklepní místnosti, točitá rampa propojující jednotlivá podzemní podlaží, 2x schodišťový prostor s výtahem, garážová stání; v 1.PP vedlejší vstup, vjezd do garáží z ulice Marie Cibulkové

1.NP: hlavní vstup z ulice Na Pankráci, recepce, nebytová prostor (komerce), společné prostory (chodby, 2x schodišťový prostor s výtahem), bytové jednotky

2.NP - 8.NP: společné prostory (chodby, 2x schodišťový prostor s výtahem), bytové jednotky, 2x ateliér (v 2.NP)

1) Pravděpodobná dispozice bytových jednotek evidovaných na LV č. 8108:

Bytová jednotka č. 404/38 se nachází v 3.NP: obývací pokoj s kuchyňským koutem, 2x pokoj, předsíň, koupelna, WC, balkon

Bytová jednotka č. 404/39 se nachází v 3.NP: obývací pokoj s kuchyňským koutem, pokoj, předsíň, koupelna s WC, balkon; příslušenství bytu mimo byt: sklepní kóje S 103.16 v 3.PP

Bytová jednotka č. 404/42 se nachází v 4. a 5.NP (mezonetový byt): obývací pokoj s kuchyňským koutem, 3x pokoj, předsíň, 3x koupelna s WC, vnitřní schodiště, 2x balkon; příslušenství bytu mimo byt: sklepní kóje S 103.20 v 3.PP

Bytová jednotka č. 404/48 se nachází v 6.NP: obývací pokoj s kuchyňským koutem, 3x pokoj, 2x předsíň, 2x koupelna s WC, 2x balkon; příslušenství bytu mimo byt: sklepní kóje S 102.2 v 2.PP

Bytová jednotka č. 404/51 se nachází v 6.NP: obývací pokoj s kuchyňským koutem, 2x pokoj, 2x předsíň, koupelna s WC, WC, 2x balkon; příslušenství bytu mimo byt: sklepní kóje S 103.19 v 3.PP

2) Garáž evidovaná na LV č. 8110

Nebytový prostor garáže (jednotka č. 404/59) se nachází v 3.PP bytového domu. Jedná se o parkovací stání č. 96 a 97 (vedle sebe).


12

3) Garáž evidovaná na LV č. 8138

Nebytový prostor garáže (jednotka č. 404/58) se nachází v 2.PP bytového domu. Jedná se o parkovací stání č. 43.

Srovnávací parametry:

1) LV č. 8108

1a) Bytová jednotka č. 404/38

Výměra Započítaná výměra

Podlahové plochy bytu [m2]

koeficient dle typu

podlahové plochy [m2]

obývací pokoj s kuchyňským koutem

pokoj

pokoj

předsíň

koupelna

WC

67,70 1,0 67,70

balkon 4,75 0,5 2,38

Započítaná podlahová plocha bytu: 70,08

1b) Bytová jednotka č. 404/39



koeficient dle typu



pokoj

předsíň

koupelna s WC

55,60 1,0 55,60

balkon 4,75 0,5 2,38

sklepní kóje č. S 103.16 v 3.PP (příslušenství bytu mimo byt) 5,50 0,5 2,75



13

1c) Bytová jednotka č. 404/42



koeficient dle typu



pokoj

pokoj

pokoj

předsíň

koupelna s WC

koupelna s WC

koupelna s WC

vnitřní schodiště

135,40 1,0 135,40

balkon 4,75 0,5 2,38

balkon 10,00 0,5 5,00



1d) Bytová jednotka č. 404/48



koeficient dle typu



pokoj

pokoj

pokoj

předsíň

předsíň

koupelna s WC

koupelna s WC

134,90 1,0 134,90

balkon 4,75 0,5 2,38

balkon 5,85 0,5 2,93




14

1e) Bytová jednotka č. 404/51



koeficient dle typu



pokoj

pokoj

předsíň

předsíň

koupelna s WC WC

92,30 1,0 92,30

balkon 5,40 0,5 2,70 balkon 10,00 0,5 5,00



Poznámka: celková užitná plocha bytové jednotky je vypočítána ve smyslu "Doporučených zásad oceňování nemovitostí", vydaných Českou bankovní asociací.

2) LV č. 8110

Parkovací stání ve společných garážích Podlaží

Garážové stání č. 96 3.PP


3) LV č. 8138

Parkovací stání ve společných garážích Podlaží



15

Srovnávací kritéria:

č. Kriterium Popis kritéria A – OBEC

1 Velikost obce obyvatel 1 246 780, z toho 856 494 v produkt. věku 2 Správa, úřady magistrát hlavního města Prahy; veškeré 3 Poptávka po nemovitých věcech nabídka rovna poptávce 4 Přírodní okolí rušná část obce 5 Obchod a služby veškeré 6 Školství základní školy 1. a 2. stupeň, střední a vysoké školství 7 Zdravotnictví nemocnice, polikliniky 8 Kultura, sport dostatečné vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti dostatečná nabídka 11 Životní prostředí dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITÉ V ĚCI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce širší centrum 13 Dopravní podmínky příjezd až ke stavbě 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení a komerce 17 Parkovací možnosti v okolních ulicích, garážová stání v bytovém domě 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci všechny C – VLASTNÍ NEMOVITÁ V ĚC 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží po schodišti, výtahem 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovité věci vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování nejsou 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby dobrá 30 Pozemek celkem 1 484 m2


16

Technický stav:

Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a dobré údržbě.

Závady právní povahy:

Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 8108 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení předběžného opatření, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.




17

Srovnávací nemovité věci (SN):

Byty od 54 m2 do 62 m2

1) Byt 2+kk

Nabídková cena: 2 757 037 Kč Upravená nabídková cena: 45 951 Kč za m2 Adresa: U Smetanky, Praha 9 - Hrdlořezy Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 3. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 61 m2 Plocha podlahová: 58 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Popis: Byt č. 34 o výměře 61 m2 včetně balkonu 3,20 m2, z projektu „Rezidence U Smetanky“. K bytovému domu o dvaceti bytových jednotkách patří ke společnému užívání rovinatý pozemek o výměře 1.500 m2. Dřevěné podlahy i okna, baterie zn. Grohe, obklady a dlažby, výtah Schindler. Termín dokončení podzim 2014.

Zdroj: Realitní kancelář REDOT, s.r.o. Panská 10, Praha 1 Tel.: 270 002 222 www.redot.cz


18

2) Byt 2+kk

Nabídková cena: 2 860 000 Kč Upravená nabídková cena: 49 310 Kč za m2 Adresa: Janýrova, Praha 10 - Strašnice Stavba: Skeletová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 1. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 61 m2 Balkón: 7 m2 Topení: Ústřední dálkové Popis: Byt 2+kk, 54 m2 (+ 7 m2 balkon), v areálu Palouk - Vinice. Byt ve zvýšeném přízemí (okna 2,5m nad zemí) z roku 2002 s výtahem. Orientace oken na V a S. Zděná koupelna s vanou, toaleta samostatně. Kuchyňská linka včetně spotřebičů, na podlahách plovoucí podlahy a dlažba. Ústřední dálkové topení.

Zdroj: Realitní kancelář VÝBĚR REALITY, s.r.o., Praha 1 – Nové Město, Krakovská 1366/25, PSČ 101 00 Tel.: +420 2222 111 11 www.vyber-reality.cz


19

3) Byt 2+kk

Nabídková cena: 2 920 000 Kč Upravená nabídková cena: 50 345 Kč za m2 Adresa: Kabešova, Praha 9 - Vysočany Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 3. podlaží z celkem 8 Užitná plocha: 58 m2 Topení: Ústřední dálkové Popis: Byt 2 + kk s balkonem, bytový dům z roku 2007. Součástí bytu je šatna v chodbě, kuchyňská linka včetně vestavěných spotřebičů (sklo-keramická deska, trouba, myčka) dřevěné podlahy v kombinaci s dlažbou, v koupelně vana, toaleta společně s koupelnou. K bytu je jedno invalidní garážové stání. Orientace oken je na východ.

Zdroj: Realitní kancelář MAXIMA REALITY, s.r.o. Washingtonova 1624/5, 11000 Praha – Nové Město Tel.: 221 110 252 www.maxima.cz


20

4) Byt 2+kk

Nabídková cena: 2 990 000 Kč Upravená nabídková cena: 49 833 Kč za m2 Adresa: Českomoravská, Praha 9 - Libeň Stav objektu: Novostavba Podlaží: 7. podlaží z celkem 8 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 60 m2 Plocha podlahová: 59 m2 Sklep: 1 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Byt 2+kk vč. terasy v bytovém domě z roku 2005. Orientace bytu je na S, J. Podlahy jsou plovoucí a keramická dlažba v koupelně, kuch. linka. Vstup do bytu přes pavlač.

Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding a. s. Krakovská 1675/2, 110 00 Praha 1 Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz


21

5) Byt 2+kk

Nabídková cena: 3 014 000 Kč Upravená nabídková cena: 51 966 Kč za m2 Adresa: Geologická, Praha 5 - Hlubočepy Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 1. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 59 m2 Balkón: 3 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Byt č. 01023 2+kk o ploše 56m2 + 3m2. Uzavřený areál cihlové novostavby s výtahem. Standard bytu zahrnuje plovoucí podlahy, plastová 5-ti komorová okna. Protipožární bezpečnostní vstupní dveře, keramická dlažba, obklady a příprava pro kuchyňskou linku.

Zdroj: Realitní kancelář REALPARTNERS Mašatova 199/14, 148 00 Praha - Kunratice www.realpartners.cz


22

6) Byt 2+kk

Nabídková cena: 3 274 460 Kč Upravená nabídková cena: 60 638 Kč za m2 Adresa: Vavřenova, Praha 4 - Braník Stavba: Skeletová Stav objektu: Novostavba Užitná plocha: 56 m2 Podlaží: 2. podlaží z celkem 8 Rok kolaudace: 2014 Popis: Byt 2+kk s balkónem včetně vybavení, v projektu KOTI Braník.

Zdroj: Realitní kancelář YIT Stavo, s.r.o. Milady Horákové 116/109, 160 00 Praha – Hradčany Tel.: +420 800 200 666 www.yit.cz


23

7) Byt 2+kk

Nabídková cena: 4 725 000 Kč Upravená nabídková cena: 84 375 Kč za m2 Adresa: Na Pankráci, Praha 4 - Nusle Stavba: Cihlová Podlaží: 4. podlaží Užitná plocha: 56 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Elektřina: 400V Popis: Byt 2+kk v domě s výtahem. V bytě: kuchyňská linka se spotřebiči, obývací pokoj, koupelna se sprchovým koutem a vanou, WC dohromady. V ložnici a na chodbě jsou vestavěné skříně. K bytu náleží balkon o výměře 5 m2 s orientací na jihozápad do vnitrobloku, dvě garážová stání. Na podlahách jsou plovoucí podlahy a dlažba. V přízemí domu je recepce s 24 hodinovou službou, ostrahou a kamerovým systémem i do prostoru garáží.

Zdroj: Realitní kancelář HVB Real Estate, s.r.o. Korunní 1310/56, 120 00 Praha - Vinohrady www.hvbreal.cz


24

8) Byt 2+kk

Nabídková cena: 3 620 000 Kč Upravená nabídková cena: 62414 Kč za m2 Adresa: Varhulíkové, Praha 7 - Holešovice Stavba: Skeletová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 6. podlaží Užitná plocha: 58 m2 Popis: Dispozice 2+kk: předsíň, obývací pokoj s kuchyní, ložnice se zimní zahradou, toaleta, koupelna s WC a balkon. Zimní zahrada s balkonem jsou orientovány na severovýchod. Novostavba z roku 2008 s výtahem. Parkovací stání v zakladači.

Zdroj: Realitní kancelář Home Sweet Home Politických vězňů 1511/5, 110 00 Praha- Nové Město www.homesweethome.cz


25

9) Byt 2+kk

Nabídková cena: 3 750 000 Kč Upravená nabídková cena: 68 182 Kč za m2 Adresa: Paťanka, Praha 6 - Dejvice Stavba: Skeletová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 4. podlaží z celkem 5 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 61 m2 Parkování: 1 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Popis: Novostavba z roku 2010, 2+kk/2B (60,59m2), garážové stání + sklep v suterénu domu. V bytě vstupní chodba s vestavěnou skříní, koupelna s vanou a zástěnou pro sprchování a WC, vyhřívaná podlaha. V obytné části je kuchyňský kout s vestavnými spotřebiči (varná deska, trouba, digestoř, myčka nádobí, lednice). Obývací část s balkonem oddělena od ložnice prosklenou stěnou. V ložnici je vestavěná skříň a druhý balkon. Byt je ve třetím patře s výtahem moderní novostavby. V suterénu domu je k bytu samostatný sklep (3,78m2) a garážové stání.

Zdroj: Realitní kancelář VOX REALITY, s.r.o. Krakovská 1307/22, 11000 Praha - Nové Město www.voxreality.cz


26

10) Byt 1+kk

Nabídková cena: 3 790 000 Kč Upravená nabídková cena: 61 129 Kč za m2 Adresa: Jeřabinová, Praha 5 - Motol Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 3. podlaží z celkem 6 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 65 m2 Balkón: 7 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Elektřina: 400V Popis: Byt s balkonem, r.v. 2002 s výtahem. Změněna dispozice na 1+kk/B, 58 m2 + 6,8m2. Na podlahách dlažba a plovoucí dřevěná (dub). Vytápění plynovým kotlem v domě (2012), před bytem digitální měřič vstupního tepla. Koupelna s rohovou vanou a se závěsným WC. V předsíni vestavěná skříň. Dveře a zárubně dýha (třešeň). Čtyři plastová okna, včetně francouzského. Kuchyňská linka z masivu se spotřebiči (sklokeramická deska, horkovzdušná trouba, myčka a digestoř s odtahem do stoupačky). K bytu náleží vyhrazené parkovací stání před domem. Dvě společné místnosti (sušárna, kočárkárna x kolárna).

Zdroj: Realitní kancelář BLANÍK REALITY, s.r.o. Blanická 553/16, 120 00 Praha - Vinohrady Tel.: 221 503 381 www.blanickereality.cz


27


1) Byt 3+kk

Nabídková cena: 3 980 000 Kč Upravená nabídková cena: 53 067 Kč za m2 Adresa: Praha 4 - Kunratice Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 2. podlaží z celkem 4 Užitná plocha: 76 m2 Lodžie: 1 m2 Sklep: 4 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Plynové Elektřina: 400V Popis: Byt 3+kk v novostavbě ve 2.nadzemním podlaží. Dispozice: hala 9,24 m2, kuchyňský kout 4,5 m2, obývací pokoj s lodžií 26,74 m2, dětský pokoj. K bytu dále náleží komora 4m2, vytápění plynovým kotlem, samostatné vodoměry.

Zdroj: Realitní kancelář HVB Real Estate, s.r.o. Korunní 1310/56, 12000 Praha - Vinohrady www.hvbreal.cz


28

2) Byt 3+kk

Nabídková cena: 3 980 000 Kč Upravená nabídková cena: 64 194 Kč za m2 Adresa: Pod Zvonařkou, Praha 2 - Vinohrady Stavba: Cihlová Podlaží: 4. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 62 m2 Popis: Byt 3+kk s balkonem, po kompletní rekonstrukci. Nachází se v činžovní vile z roku 1935, na Vinohradech, ke které náleží zahrada. Vilový dům má nově provedenou fasádu, měděné klempířské prvky, rekonstruované společné prostory, schody, stoupačky, zvonky a telefony. Stavba se nachází v klidném dvorním traktu. Tramvajové zastávky Nuselské schody a Pod Karlovem (linky 6,11), metro C, stanice I.P.Pavlova.

Zdroj: Realitní kancelář Pražská správa nemovitostí, spol. s r.o. Seifertova 823/9, 13000 Praha – Žižkov Tel.: 221 088 160 www.psn.cz


29

3) Byt 3+kk

Nabídková cena: 4 050 000 Kč Upravená nabídková cena: 60 448 Kč za m2 Adresa: Devonská, Praha 5 - Hlubočepy Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 3. podlaží z celkem 7 Užitná plocha: 70 m2 Balkón: 6 m2 Topení: Lokální elektrické Popis: Byt 3+kk/B v cihlové novostavbě s výtahem. Byt má plastová okna. V koupelně se nachází rohová vana a WC. Podlahovou krytinu v koupelně tvoří dlažba, v kuchyňském koutě a v pokojích plovoucí podlahy. K bytu náleží balkon - 6m2 a sklep, podzemní parkovací stání. Možnost parkování v ulici před domem.

Zdroj: Realitní kancelář PATOMA reality Washingtonova 1567/25, 11000 Praha - Nové Město www.patoma.cz


30

4) Byt 3+kk

Nabídková cena: 4 050 000 Kč Upravená nabídková cena: 56 250 Kč za m2 Adresa: Pod Haltýřem, Praha 4 - Kunratice Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 6. podlaží Užitná plocha: 68 m2 Popis: Byt 3+kk s dvěma terasami (3,86 m2). Byt v novostavbě s bezbariérovým přístupem se nachází v šestém poschodí cihlového domu s výtahem. K bytu náleží parkovací stání v podzemní garáži přímo v domě. Rohová kuchyně vybavená sklokeramickou deskou, digestoří, el. troubou, myčkou, lednice. Koupelna s vanou, oddělená toaleta, vstupní chodba je vybavena vestavnou skříní. Dřevěná okna. Ložnice a obývací pokoj mají svou vlastní terasu. Vnitroblok je obklopen zelení.

Zdroj: Realitní kancelář MITAN reality s.r.o. Nademlejnská 600/1, 198 00 Praha - Hloubětín www.sreality.cz


31

5) Byt 3+kk

Nabídková cena: 4 090 000 Kč Upravená nabídková cena: 60 147 Kč za m2 Adresa: Chlupáčova, Praha 5 - Hlubočepy Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 6. podlaží z celkem 7 Užitná plocha: 70 m2 Plocha podlahová: 66 m2 Popis: Byt dispozice 3+kk, v novostavbě s výtahem. Jádro koupelny je zděné, kuchyňská linka zde není. V koupelně je vana společně s WC. K bytu náleží balkony.

Zdroj: Realitní kancelář Reality Two2, s.r.o. Jandova 10/3, 19000 Praha - Vysočany Tel.: 277 001 274 www.realitytwo.cz


32

6) Byt 3+kk

Nabídková cena: 4 500 000 Kč Upravená nabídková cena: 60 000 Kč za m2 Adresa: Na Neklance, Praha 5 - Smíchov Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 4. podlaží z celkem 6 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 75 m2 Topení: Ústřední plynové Popis: Byt 3+kk, v kompletně zrekonstruovaném bytovém domě s výtahem. K bytu náleží sklepní kóje. Byt je vybavený dřevěnými podlahami v pokojích, dlažbou v předsíní a obkladovým materiálem a vybavením v koupelně a WC. Vytápění je řešeno ústředním topením s vlastní plynovou kotelnou v domě. Rekonstrukce budovy byla provedena s důrazem na zachování historické hodnoty jak z exteriéru, tak z interiéru domu.

Zdroj: Realitní kancelář Housa reality Rubeška 393/7, 19000 Praha - Vysočany www.housareality.cz


33

7) Byt 3+kk

Nabídková cena: 4 671 588 Kč Upravená nabídková cena: 64 883 Kč za m2 Adresa: Na výspě, Praha 4 - Praha 4 Stavba: Skeletová Stav objektu: Novostavba Typ domu: Patrový Podlaží: 6. podlaží z celkem 7 Užitná plocha: 74 m2 Balkón: 4 m2 Rok kolaudace: 2014 Popis: Byt 3+kk s balkónem v projektu KOTI Braník v uzavřeném areálu.

Zdroj: Realitní kancelář YIT Stavo, s.r.o. Milady Horákové 116/109, 160 00 Praha – Hradčany Tel.: +420 800 200 666 www.yit.cz


34

8) Byt 3+kk

Nabídková cena: 4 699 000 Kč Upravená nabídková cena: 69 103 Kč za m2 Adresa: U měšťanského pivovaru, Praha 7 - Holešovice Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 1. podlaží z celkem 9 Plocha podlahová: 67 m2 Sklep: 2 m2 Topení: Ústřední dálkové Popis: Byt 3+kk ve zvýšeném přízemí (3,5m) v cihlové novostavbě, s výtahem. V bytě kuchyňská linka se sporákem, koupelna s vanou a samostatná toaleta. Jako podlahová krytina v koupelně a na WC je dlažba, v kuchyni a pokojích plovoucí podlahy. Součástí bytu je sklep a garážové stání. Byt je vybaven dřevěnými okny. Vytápění zajišťuje ústřední topení.

Zdroj: Realitní kancelář PATOMA reality Vítkova 439/21, 18600 Praha – Karlín Tel.: 734 220 220 www.patoma.cz


35

9) Byt 3+kk

Nabídková cena: 4 946 790 Kč Upravená nabídková cena: 70 668 Kč za m2 Adresa: Podbělohorská, Praha 5 - Smíchov Stavba: Skeletová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 2. podlaží Užitná plocha: 72 m2 Popis: Bytová jednotka A201 - 3+kk, 68,20 m2 s balkonem 3,80m2 v developerském projektu Pod Ladronkou. Projekt se nachází v lokalitě při ulici Podbělohorská. Dřevěná okna, dřevěné podlahy a dveře.

Zdroj: Realitní kancelář Bohemian Estates International, s.r.o. Francouzská 172/30, 12000 Praha - Vinohrady Tel.: +420 222 222 500 www.bohemianestates.com


36

10) Byt 3+kk

Nabídková cena: 4 969 004 Kč Upravená nabídková cena: 62 899 Kč za m2 Adresa: Bartoškova, Praha 10 Stavba: Skeletová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 7. podlaží z celkem 9 Užitná plocha: 78 m2 Balkón: 3 m2 Popis: Byt 3+kk/B 81,5 m2 v novostavbě s balkónem. Celý projekt je koncipován jako uzavřený vnitroblok s oddychovou parkovou úpravou uvnitř komplexu, podzemními garážemi a sklepními úložnými prostory.

Zdroj: Realitní kancelář AGENA Reality, s.r.o. Viktora Huga 359/6, 150 00 Praha - Smíchov Tel.: +420 800 227 227 www.agenareality.cz


37


1) Byt 3+kk

Nabídková cena: 4 200 000 Kč Upravená nabídková cena: 41 584 Kč za m2 Adresa: Odlehlá, Praha 9 - Vysočany Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 3. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 100 m2 Terasa: 10 m2 Sklep: 11 m2 Topení: Plynové Popis: Byt 3+kk v cihlové stavbě z roku 2005. Byt je vybaven kuchyňskou linkou se sporákem a lednicí, koupelnou s vanou a samostatné WC. V kuchyni a v pokojích jsou plovoucí podlahy, v koupelně a na WC dlažba. K bytu náleží terasa a sklep. Okna plastová. Objekt je vytápěn plynovým topením.

Zdroj: Realitní kancelář PATOMA reality Washingtonova 1567/25, 11000 Praha - Nové Město www.patoma.cz


38

2) Byt 3+kk

Nabídková cena: 4 350 000 Kč Upravená nabídková cena: 48 876 Kč za m2 Adresa: Na Harfě, Praha 9 - Vysočany Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 8. podlaží z celkem 9 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 93 m2 Terasa: 9 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Byt 3+kk, 2x balkon + terasa a garážové stání, v předposledním patře novostavby. Byt má komoru, vytápěné podlahy, francouzská okna v každém pokoji. Venkovní žaluzie v každém okně. V ceně bytu je kuchyňská linka a vestavěné skříně.

Zdroj: Realitní kancelář METROPOLIS REALITY, s.r.o. Křemencova 178/10, 11000 Praha - Nové Město www.metropolis-reality.cz


39

3) Byt 3+kk

Nabídková cena: 4 642 444 Kč Upravená nabídková cena: 51 016 Kč za m2 Adresa: Praha 8 Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 3. podlaží Užitná plocha: 96 m2 Plocha podlahová: 85 m2 Terasa: 11 m2 Elektřina: 230V Popis: Byt 3+kk, terasa 10,2 m2. Každý byt je vybaven vlastní terasou a ve většině bytů se nalézají francouzská okna. Největší byty 4+kk jsou umístěny v nejvyšších podlažích domů. K přízemním bytům náleží soukromé předzahrádky.

Zdroj: Realitní kancelář LUXENT reality & investice Palackého 715/15, 110 00 Praha - Nové Město www.luxent.cz


40

4) Byt 3+kk

Nabídková cena: 4 990 000 Kč Upravená nabídková cena: 53 085 Kč za m2 Adresa: Květnového vítězství, Praha 4 - Chodov Stavba: Skeletová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 2. podlaží z celkem 5 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 94 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Elektřina: 400V Popis: Novostavba bytu 3+kk+komora, orientace JZ. Zajímavé dispoziční řešení, byt je díky velkým oknům velice světlý. Dům je umístěný na rohu ulic Květnového vítězství a Benkova, v okolí stávající zástavby RD, areál je oplocený, bezbariérový.

Zdroj: Realitní kancelář REDOT Panská 1480/10, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 270 002 222 www.redot.cz


41

5) Byt 3+kk

Nabídková cena: 4 990 000 Kč Upravená nabídková cena: 58 706 Kč za m2 Adresa: V dolině, Praha 10 - Michle Stavba: Skeletová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 4. podlaží z celkem 12 včetně 3 podzemních Užitná plocha: 91 m2 Plocha podlahová: 75 m2 Balkón: 16 m2 Sklep: 3 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Popis: Byt 3+kk se 2 balkony v novostavbě z roku 2009. Dispozici bytu tvoří obývací pokoj (28 m2) s vybaveným kuchyňským koutem a vstupem na zasklenou lodžii (7 m2). Z centrální chodby se jde do dvou neprůchozích pokojů (14 a 12 m2), balkón (9 m2) s orientací na západ do zahrady. Z chodby je vstup do koupelny, samostatného WC a šatny. Na podlaze na chodbách, koupelně i WC je tmavá dlažba. V pokojích je dřevěná podlaha.

Zdroj: Realitní kancelář Green Property, s.r.o. Na Příkopě 958/25, 110 00 Praha -Staré Město www.greenproperty.cz


42

6) Byt 3+kk

Nabídková cena: 6 474 500 Kč Upravená nabídková cena: 66 066 Kč za m2 Adresa: U Dívčích hradů, Praha 5 - Smíchov Stavba: Skeletová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 3. podlaží z celkem 5 Plocha podlahová: 95 m2 Balkón: 6 m2 Popis: Byt 3+kk s balkonem 6,2 m2. K bytu náleží sklep garážové stání. Dispozice bytu byla upravena a byt je nyní s šatnou místo kuchyňského výklenku.

Zdroj: Realitní kancelář Realitní společnost České spořitelny / Divize nemovitostí s.r.o. Štefánikova 247/17, 15000 Praha - Smíchov www.rscs.cz


43

7) Byt 3+kk

Nabídková cena: 5 970 000 Kč Upravená nabídková cena: 62 842 Kč za m2 Adresa: Francouzská, Praha 10 Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 4. podlaží z celkem 4 Užitná plocha: 95 m2 Popis: Byt 3+kk s balkonkem se nachází ve 4. NP (poslední patro) přístavby bytového domu. V bytě se nachází obývací pokoj s přípravou pro kuchyňskou linku, 2 samostatné ložnice orientované do klidné ulice, koupelna s vanou, umyvadlem, WC s bidetem, dále samostatná místnost, kde je umístěn kotel na teplou vodu a vytápění a přípojka na pračku.

Zdroj: Realitní kancelář VK Real s.r.o. Bělohorská 240/81, 16900 Praha - Břevnov www.vkreality.cz


44

8) Byt 3+kk

Nabídková cena: 6 490 000 Kč Upravená nabídková cena: 69 043 Kč za m2 Adresa: Družstevní ochoz, Praha 4 - Nusle Stavba: Skeletová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 2. podlaží z celkem 5 včetně 2 podzemního Užitná plocha: 98 m2 Balkón: 9 m2 Sklep: 3 m2 Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Byt 3+kk o podlahové ploše 88,95 m2 plus dva balkony (4,14 m2 a 5,14 m2), umístěný ve 2. nadzemním podlaží čtyřpatrové novostavby z roku 2011 s výtahem. Byt má neprůchozí pokoje, k bytu dále náleží garážové stání a sklep (2,48 m2) ve 2. podzemním podlaží domu. Součástí je kuchyňská linka se spotřebiči, dvě vestavěné skříně v předsíni. Z haly (13,35 m2) vstoupíme do obývacího pokoje s kuchyňským koutem (32,75 m2), ložnice (20,93 m2), pracovny (10,61 m2), rovněž do koupelny (9,31 m2) s vanou i sprchovým koutem a na samostatnou toaletu (2,00 m2). Z obývacího pokoje je přístupný první balkon (5,14 m2), z ložnice pak druhý balkon (4,14 m2). Byt má tyto standardy: vstupní bytové protipožární dveře (bezpečnostní třída III), dlažby Sandstone plus, plovoucí dřevěné dubové třívrstvé podlahy, vnitřní dveře Sapeli Elegant, jejich kování Twin Monica, v každé místnosti je STA, datová zásuvka a telefonní linka, individuální měření spotřeby vytápění (kondenzační plynový kotel), dále topné žebříky s elektrickou topnou vložkou (trubková tělesa Koralux LINER a RONDO), radiátory RADIK VK, v koupelnách obklady a dlažby Rako, zařizovací předměty Villeroy & Boch, smaltovaná vana Kaldewei Saniform Plus, sprchové zástěny Hüppe, baterie Grohe. Všechna okna mají vnitřní žaluzie. Orientace bytu je východní.

Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Center Národní 341/23, 11000 Praha - Staré Město www.re-max.cz


45

9) Byt 3+kk

Nabídková cena: 6 990 000 Kč Upravená nabídková cena: 72 813 Kč za m2 Adresa: Pravá, Praha 4 - Podolí Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 1. podlaží Užitná plocha: 97 m2 Balkón: 3 m2 Parkování: 1 Popis: Byt v blízkosti Yacht clubu v Podolí. Parkovací stání. Kamerový systém, klimatizace.

Zdroj: Realitní kancelář Česká Realitní K sídlišti 1167/27, 14000 Praha - Podolí www.ceska-realitni.cz


46

10) Byt 4+kk

Nabídková cena: 7 693 468 Kč Upravená nabídková cena: 78 505 Kč za m2 Adresa: Baarova, Praha 4 - Michle Stavba: Smíšená Stav objektu: Novostavba Podlaží: 2. podlaží z celkem 5 včetně 3 podzemních Užitná plocha: 92 m2 Balkón: 5 m2 Sklep: 6 m2 Popis: Byt 4+kk (92 m2) s balkonem (5 m2) + sklep (6,3 m2) v dokončeném bytovém projektu Rezidenční park Baarova, Praha 4, ul. Baarova. Vybavení bytu: francouzská dřevěná eurookna, dřevěná lepená třívrstvá podlaha, podlahové vytápění v koupelně, exotické dřevo na balkoně, výška místností 2,75 m, výška dveří 2,1 m. Byt se nachází v uzavřeném areálu s 24hodinovou recepcí a ostrahou, vstupy jsou chráněny kartovým a kamerovým systémem. Vnitroblok tvoří upravená zeleň, vodní fontánky a horolezecká stěna, dětské hřiště.

Zdroj: Realitní kancelář PASSERINVEST GROUP, a.s. Želetavská 1525/1, 14000 Praha - Michle www.passerinvest.cz


47

Byty od 109 m2 do 146 m2 – pro mezonetový byt

1) Byt 4+kk

Nabídková cena: 6 141 000 Kč Upravená nabídková cena: 51 910 Kč za m2 Adresa: Do koutů, Praha 4 - Modřany Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 2. podlaží z celkem 3 Užitná plocha: 130 m2 Popis: Byt 4+kk se dvěma balkony (118,2 m2 byt + balkon 6,1 m2 a 5,6 m2), je orientován na východ a nachází se ve 2.NP cihlové novostavby s výtahem. Vybavení: italská dlažba a obklady, plastová okna, plovoucí laminátová podlaha. Bez garážového stání a sklepa.

Zdroj: Realitní kancelář SPS správa nemovitostí, s.r.o. Perucká 2482/7, 12000 Praha - Vinohrady www.sps-sn.cz


48

2) Byt 4+kk

Nabídková cena: 6 900 000 Kč Upravená nabídková cena: 52 273 Kč za m2 Adresa: Hlubočepská, Praha 5 - Hlubočepy Stavba: Skeletová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 3. podlaží z celkem 4 včetně 1 podzemního Plocha podlahová: 131 m2 Balkón: 2 m2 Rok kolaudace: 2013 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Mezonetový byt č. 12, 4+kk s balkonem v bytovém domě. Byt o výměře 131 m2 je ve 3. a 4. nadzemním podlaží, má vstupní halu, obývací pokoj (22 m2), kuchyňský kout, 3x ložnice (20,3 m2, 20,9 m2, 20,9 m2), 2x koupelnu s WC, balkon 2,2 m2. Rezidence Hlubočepská je projekt bytového domu s dvanácti jednotkami.

Zdroj: Realitní kancelář ATTIC - N Reality, s.r.o. Radlická 832/38, 150 00 Praha - Smíchov www.atticn.cz


49

3) Byt 3+kk

Nabídková cena: 6 990 000 Kč Upravená nabídková cena: 55 476 Kč za m2 Adresa: Pod Habrovou, Praha 5 - Hlubočepy Stav objektu: Novostavba Podlaží: 2. podlaží z celkem 3 Užitná plocha: 132 m2 Popis: Byt 3+kk s balkonem ve vila domě. Obývací pokoj propojený s kuchyňským koutem (kuchyňská linka vybavenou vestavěnými spotřebiči), 2 ložnice, šatna. Z obývacího pokoje je vstup na balkon (12,3 m2). Ve všech obytných pokojích je dřevěná podlaha, v koupelně a kuchyni je leštěná betonová stěrka. Podlahové vytápění koupelny, rozvedení rádia do všech místností, zabezpečovací systém napojený na centrální ochranu.

Zdroj: Realitní kancelář CENTURY 21 Bonus Praha Říčanská 1752/1, 10100 Praha - Vinohrady www.century21.cz


50

4) Byt 4+kk

Nabídková cena: 7 066 300 Kč Upravená nabídková cena: 53 130 Kč za m2 Adresa: Ocelářská, Praha 9 - Vysočany Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 8. podlaží z celkem 8 Užitná plocha: 148 m2 Terasa: 30 m2 Rok kolaudace: 2013 Popis: Čtyř pokojový byt o ploše 118m2 + terasa 30m2 + sklep. Obývací pokoj o ploše 40m2 + 3 samostatné pokoje + 2x koupelna s podlahovým vytápěním + technická místnost + druhá samostatná toaleta. Cihlová novostavba s výtahem, 24 hod. kamerovým systémem, kočárkárna + dětské hřiště uvnitř oploceného areálu.



51

5) Byt 4+1

Nabídková cena: 7 190 000 Kč Upravená nabídková cena: 56 172 Kč za m2 Adresa: Volutová, Praha 5 - Stodůlky Stavba: Cihlová Podlaží: 11. podlaží z celkem 12 včetně 2 podzemních Užitná plocha: 136 m2 Plocha podlahová: 120 m2 Balkón: 16 m2 Garáž: 2x Popis: Byt 4+1, 120m2 + 16m2 zasklená lodžie. Rok výstavby 1997. V bytě je koupelna s rohovou vanou, WC a bidetem a druhá koupelna s WC a sprchovým koutem. Byt je po kompletní rekonstrukci. Zařízení: Kuchyňská linka, vestavné skříně v každé místnosti. Součástí jsou 2 garážová stání. Garážová stání jsou umístěna přímo před kabinkou vrátného.

Zdroj: Realitní kancelář Svět bydlení, s.r.o. Žitná 608/27, 110 00 Praha – Nové Město www.sbydleni.cz


52

6) Byt 4+kk

Nabídková cena: 7 670 000 Kč Upravená nabídková cena: 62 869 Kč za m2 Adresa: U hranic, Praha 10 - Strašnice Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Řadový Podlaží: 4. podlaží Užitná plocha: 130 m2 Balkón: 5 m2 Terasa: 11 m2 Popis: Mezonetový byt 4+kk/T/B, 130 m2, 4.a 5.p., výtah, 2x WC, 2x koupelna, (1x vana, 1x sprch. kout), samostatná šatna, V obou patrech vestavěné skříně. Podlahy dlažba a dřevěná podlaha. Terasa 11 m2 + balkon, k bytu náleží sklep.

Zdroj: Realitní kancelář N.A.S. - poradenství Pecharova 507/9, 14000 Praha - Krč Tel.: +420 241 443 945 www.nas-poradenstvi.cz


53

7) Byt 4+kk

Nabídková cena: 8 750 000 Kč Upravená nabídková cena: 62 057 Kč za m2 Adresa: Na Pankráci, Praha 4 - Nusle Stavba: Cihlová Podlaží: 6. podlaží z celkem 8 Užitná plocha: 149 m2 Topení: Ústřední dálkové Popis: Byt v domě s výtahem z roku 2008 o podlahové ploše 132,7m² + 15,9m² dva balkony. Dispozici bytu 4+kk: obývací pokoj propojený s kuchyňským koutem (kuchyňská linka se spotřebiči). Tři samostatné neprůchozí ložnice (dvě s přístupem na druhý balkon). Ze spojovací chodby je přístup do koupelny s vanou, umyvadly a toaletou. U vstupní části bytu je ještě jedna samostatná toaleta s umyvadlem. Dřevěné plovoucí podlahy a dlažba. Okna jsou dřevěná EURO okna. K bytu náleží sklep. Dům je vybaven recepcí a ostrahou.

Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Plus Paříkova 362/3, 190 00 Praha - Vysočany www.dumrealit.cz


54

8) Byt 3+kk

Nabídková cena: 6 900 000 Kč Upravená nabídková cena: 56 765 Kč za m2 Adresa: Karlovarská, Praha 6 Stav objektu: Novostavba Umístění objektu: Okraj obce Podlaží: 3. podlaží z celkem 4 Užitná plocha: 152 m Balkón: 13 m Popis: Byt 3+kk se dvěma balkony v novostavbě bytového domu, jehož součástí jsou komerční prostory orientované do ulice Karlovarská. Bytová jednotka s podlahovou plochou 139 m2, do které je započítána plocha sklepa 2,2 m2 se nachází ve 3. nadzemním podlaží. Stavba je zděná, podsklepená vybavená 2 výtahy; jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaží. Dispozice: vstupní hala (23 m2), z haly je přístup do 2 ložnic (24 m2 a 24 m2) a obývacího pokoje s kuchyňským koutem (48 m2), koupelna (9,8 m2) je vybavena dvěma umyvadly, vanou, sprchovým koutem a WC, další samostatné WC. Orientace bytu je na západ.

Zdroj: Realitní kancelář PROFESSIONALS s.r.o. V celnici 1031/4, 110 00 Praha – Nové Město Tel.: +420 224 934 680 www.professionals.cz


55

9) Byt 3+1

Nabídková cena: 7 690 000 Kč Upravená nabídková cena: 70 550 Kč za m2 Adresa: Lumírova, Praha 2 - Nusle Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 4. podlaží z celkem 6 Plocha podlahová: 101 m2 Lodžie: 16 m2 Sklep: Ano Topení: Ústřední plynové Popis: Mezonetový byt 3+1 - 3.NP a 4.NP. Výměra obytné plochy je 101 m2. K bytu náleží 2 lodžie, každá o velikosti 8 m2. Vnitřní dispozice bytu: 3 samostatné pokoje, kuchyň, 2x koupelna, WC. Každé patro má samostatnou koupelnu a WC. Spodní podlaží bytu: chodba s vestavěnou skříní, kuchyň s kuchyňskou linkou, koupelna se sprchovým koutem a toaletou a obývací pokoj s přímým vstupem na lodžii. Vrchní podlaží je řešeno jako ateliér se vstupem do druhé lodžie, koupelna s vanou, samostatné WC a ložnice. Podlahy bytu jsou pokryty dlažbou a plovoucí podlahou. K bytu náleží sklepní kóje, dále k užívání slouží i společná zahrada se vzrostlými stromy.

Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Horizont Náchodská 778/49, 19300 Praha – Horní Počernice www.re-max.cz


56


1) Byt 4+kk

Nabídková cena: 6 141 000 Kč Upravená nabídková cena: 51 910 Kč za m2 Adresa: Do koutů, Praha 4 - Modřany Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 2. podlaží z celkem 3 Užitná plocha: 130 m2 Popis: Byt 4+kk se dvěma balkony (118,2 m2 byt + balkon 6,1 m2 a 5,6 m2), je orientován na východ a nachází se ve 2.NP cihlové novostavby s výtahem. Vybavení: italská dlažba a obklady, plastová okna, plovoucí laminátová podlaha. Bez garážového stání a sklepa.

Zdroj: Realitní kancelář SPS správa nemovitostí, s.r.o. Perucká 2482/7, 12000 Praha - Vinohrady www.sps-sn.cz


57

2) Byt 4+kk

Nabídková cena: 14 700 000 Kč Upravená nabídková cena: 74 619 Kč za m2 Adresa: U Sluncové, Praha 8 - Karlín Stavba: Skeletová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 8. podlaží z celkem 20 Užitná plocha: 197 m2 Terasa: 13 m2 Parkování: 2 Rok kolaudace: 2011 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Apartmán 4+KK, terasa, a ochoz po celém svém obvodu. Celoplošně prosklená fasáda, která je krytá hliníkovými slunolamy.

Zdroj: Stavební společnost UNISTAV, a.s. U Sluncové 666/12a, 18000 Praha - Karlín www.unistav.cz


58

3) Byt 3+kk

Nabídková cena: 6 990 000 Kč Upravená nabídková cena: 55 476 Kč za m2 Adresa: Pod Habrovou, Praha 5 - Hlubočepy Stav objektu: Novostavba Podlaží: 2. podlaží z celkem 3 Užitná plocha: 132 m2 Popis: Byt 3+kk s balkonem ve vila domě. Obývací pokoj propojený s kuchyňským koutem (kuchyňská linka vybavenou vestavěnými spotřebiči), 2 ložnice, šatna. Z obývacího pokoje je vstup na balkon (12,3 m2). Ve všech obytných pokojích je dřevěná podlaha, v koupelně a kuchyni je leštěná betonová stěrka. Podlahové vytápění koupelny, rozvedení rádia do všech místností, zabezpečovací systém napojený na centrální ochranu.

Zdroj: Realitní kancelář CENTURY 21 Bonus Praha Říčanská 1752/1, 10100 Praha - Vinohrady www.century21.cz


59

4) Byt 4+kk

Nabídková cena: 7 066 300 Kč Upravená nabídková cena: 53 130 Kč za m2 Adresa: Ocelářská, Praha 9 - Vysočany Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: 8. podlaží z celkem 8 Užitná plocha: 148 m2 Terasa: 30 m2 Rok kolaudace: 2013 Popis: Čtyř pokojový byt o ploše 118m2 + terasa 30m2 + sklep. Obývací pokoj o ploše 40m2 + 3 samostatné pokoje + 2x koupelna s podlahovým vytápěním + technická místnost + druhá samostatná toaleta. Cihlová novostavba s výtahem, 24 hod. kamerovým systémem, kočárkárna + dětské hřiště uvnitř oploceného areálu.



60

5) Byt 4+1

Nabídková cena: 7 190 000 Kč Upravená nabídková cena: 56 172 Kč za m2 Adresa: Volutová, Praha 5 - Stodůlky Stavba: Cihlová Podlaží: 11. podlaží z celkem 12 včetně 2 podzemních Užitná plocha: 136 m2 Plocha podlahová: 120 m2 Balkón: 16 m2 Garáž: 2x Popis: Byt 4+1, 120m2 + 16m2 zasklená lodžie. Rok výstavby 1997. V bytě je koupelna s rohovou vanou, WC a bidetem a druhá koupelna s WC a sprchovým koutem. Byt je po kompletní rekonstrukci. Zařízení: Kuchyňská linka, vestavné skříně v každé místnosti. Součástí jsou 2 garážová stání. Garážová stání jsou umístěna přímo před kabinkou vrátného.

Zdroj: Realitní kancelář Svět bydlení, s.r.o. Žitná 608/27, 110 00 Praha – Nové Město www.sbydleni.cz


61

6) Byt 4+kk

Nabídková cena: 7 670 000 Kč Upravená nabídková cena: 62 869 Kč za m2 Adresa: U hranic, Praha 10 - Strašnice Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Řadový Podlaží: 4. podlaží Užitná plocha: 130 m2 Balkón: 5 m2 Terasa: 11 m2 Popis: Mezonetový byt 4+kk/T/B, 130 m2, 4.a 5.p., výtah, 2x WC, 2x koupelna, (1x vana, 1x sprch. kout), samostatná šatna, V obou patrech vestavěné skříně. Podlahy dlažba a dřevěná podlaha. Terasa 11 m2 + balkon, k bytu náleží sklep.

Zdroj: Realitní kancelář N.A.S. - poradenství Pecharova 507/9, 14000 Praha - Krč Tel.: +420 241 443 945 www.nas-poradenstvi.cz


62

7) Byt 4+kk

Nabídková cena: 8 750 000 Kč Upravená nabídková cena: 62 057 Kč za m2 Adresa: Na Pankráci, Praha 4 - Nusle Stavba: Cihlová Podlaží: 6. podlaží z celkem 8 Užitná plocha: 149 m2 Topení: Ústřední dálkové Popis: Byt v domě s výtahem z roku 2008 o podlahové ploše 132,7m² + 15,9m² dva balkony. Dispozici bytu 4+kk: obývací pokoj propojený s kuchyňským koutem (kuchyňská linka se spotřebiči). Tři samostatné neprůchozí ložnice (dvě s přístupem na druhý balkon). Ze spojovací chodby je přístup do koupelny s vanou, umyvadly a toaletou. U vstupní části bytu je ještě jedna samostatná toaleta s umyvadlem. Dřevěné plovoucí podlahy a dlažba. Okna jsou dřevěná EURO okna. K bytu náleží sklep. Dům je vybaven recepcí a ostrahou.

Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Plus Paříkova 362/3, 190 00 Praha - Vysočany www.dumrealit.cz


63

8) Byt 3+kk

Nabídková cena: 6 900 000 Kč Upravená nabídková cena: 56 765 Kč za m2 Adresa: Karlovarská, Praha 6 Stav objektu: Novostavba Umístění objektu: Okraj obce Podlaží: 3. podlaží z celkem 4 Užitná plocha: 152 m Balkón: 13 m Popis: Byt 3+kk se dvěma balkony v novostavbě bytového domu, jehož součástí jsou komerční prostory orientované do ulice Karlovarská. Bytová jednotka s podlahovou plochou 139 m2, do které je započítána plocha sklepa 2,2 m2 se nachází ve 3. nadzemním podlaží. Stavba je zděná, podsklepená vybavená 2 výtahy; jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaží. Dispozice: vstupní hala (23 m2), z haly je přístup do 2 ložnic (24 m2 a 24 m2) a obývacího pokoje s kuchyňským koutem (48 m2), koupelna (9,8 m2) je vybavena dvěma umyvadly, vanou, sprchovým koutem a WC, další samostatné WC. Orientace bytu je na západ.

Zdroj: Realitní kancelář PROFESSIONALS s.r.o. V celnici 1031/4, 110 00 Praha – Nové Město Tel.: +420 224 934 680 www.professionals.cz


64

9) Byt 3+1

Nabídková cena: 9 380 000 Kč Upravená nabídková cena: 81 353 Kč za m2 Adresa: V rovinách, Praha 4 - Podolí Stavba: Cihlová Podlaží: 5. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 118 m2 Topení: Ústřední dálkové Popis: Byt 3 + 1/L/B o celkové ploše 118 m2 (byt 109 m2 + lodžie 8,8 m2 + balkón 0,2 m2) v 5. nadzemním podlaží. Komora na patře 3,6 m2 a 2 garážová stání v domě. Kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, vestavěné skříně. V koupelně s oknem je vana, WC odděleně. Na podlahách plovoucí laminátová podlaha a dlažba. Bezpečnostní dveře, eurookna, žaluzie. V bytě 2 komory. Orientace bytu: S, V, J.



65

Garážová stání:

1) Garážové stání

Nabídková cena: 360 000 Kč Adresa: Názovská, Praha 10 - Strašnice Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Podlaží: -1. podlaží Popis: Garážové stání 14 m2. Jedná se o prostor na konci Vinohradské třídy za budovou Vodafone. Garážové stání je ve sníženém podlaží novostavby v Názovské ulici, dálkové ovládání vrat.



Nabídková cena: 335 000 Kč Adresa: Na Neklance, Praha 5 - Smíchov Podlaží: -3. podlaží z celkem 8 včetně 3 podzemních Užitná plocha: 15 m2 Popis: Prodej garážového stání v novostavbě ve třetím podzemním podlaží. Z jedné strany garážového stání je stěna. Vjezd do garáží je na dálkové ovládání.


66

Zdroj: Realitní kancelář M&M reality holding Krakovská 1675/2, 110 00 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz


Nabídková cena: 368 000 Kč Adresa: Koněvova, Praha 3 - Žižkov Stavba: Cihlová Užitná plocha: 13 m2 Popis: Garážové stání ve 3. podzemním podlaží v Polyfunkčním domě Vítkov.

Zdroj: Realitní kancelář MAXIMA REALITY, s.r.o. Washingtonova 1624/5, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 221 110 251 www.maxima.cz


67


Nabídková cena: 399 000 Kč Adresa: Magistrů, Praha 4 - Michle Stav objektu: Novostavba Užitná plocha: 15 m2 Popis: Garáž v 1. podzemním podlaží novostavby. Garáž je svařená z kovové konstrukce, vyplněná mříží. Vstup do garáže je na elektronický čip (od vstupních dveří) a je zabezpečen kamerovým systémem.

Zdroj: Realitní kancelář CENTURY 21 AZ Reality Na dolinách 1276/43, 14000 Praha - Nusle www.century21.cz


Nabídková cena: 350 000 Kč Adresa: Pšenčíkova, Praha 4 - Kamýk Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Užitná plocha: 18,50 m2 Popis: Samostatná zděná garáž v multifunkčním objektu. Objekt byl kolaudován v roce 1998. V garáži je místo pro jedno auto. Vjezd do garáží řešen formou čipového odemykání, garáž uzamčená zámkem, 2x jištěna. Uvnitř garáže elektřina - osvětlení a elektrická zásuvka.


68

Zdroj: Realitní kancelář Grygar reality Krkonošská 1607/10, 12000 Praha – Vinohrady Tel.: 222 240 612 www.grygarreality.cz


Nabídková cena: 371 000 Kč Adresa: Olgy Havlové, Praha 3 - Žižkov Stav objektu: Novostavba Typ domu: Patrový Podlaží: -1.PP Užitná plocha: 14 m2 Popis: Garážové stání (14 m2) v 1.PP, novostavba, projekt Alfa rezidence. Vjezdová vrata na dálkové ovládání.

Zdroj: Realitní kancelář Metrostav Development a.s. Zenklova 2245/29, 180 00 Praha - Libeň Tel.: +420 800 266 060 www.metrostavdevelopment.cz


69


Nabídková cena: 295 000 Kč Adresa: Elektrárenská, Praha 10 - Michle Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Užitná plocha: 13 m2 Popis: Garážové stání v 1.PP bytového domu. Garážová vrata na dálkové ovládání, nebo vstup přes společné prostory domu.

Zdroj: Realitní kancelář ATLANTIC reality, s.r.o. Zenklova 32/28, 18000 Praha - Libeň www.atlanticreality.cz 8) Garážové stání

Nabídková cena: 400 000 Kč Adresa: Křižíkova, Praha 8 - Karlín Stavba: Skeletová Stav objektu: Velmi dobrý Užitná plocha: 10 m2 Popis: Garážové stání v přízemí dvoupatrové garážové budovy.


70

Zdroj: Realitní kancelář Středočeské reality, spol. s r.o. Lucemburská 1064/4, 13000 Praha - Vinohrady www.screality.cz

Závěrečná analýza

Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188.

Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99).

Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00.


71

Metoda přímého porovnání:

1) LV č. 8108

1a) Bytová jednotka č. 404/38

Index odlišnosti IO Srovnávací nemovité

věci

Výměra [m2]

Cena ke srovnání [K č/m2] zdroj poloha velikost tech. stav a

vybavenost ostatní

Upravená cena

[K č/m2]

SN 1 75,00 53 067 0,90 1,05 1,00 1,00 1,00 50 148 SN 2 62,00 64 194 0,90 1,00 0,95 1,00 1,00 54 886

SN 3 67,00 60 448 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 48 963 SN 4 72,00 56 250 0,90 1,05 1,00 1,00 0,90 47 841 SN 5 68,00 60 147 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 54 132 SN 6 75,00 60 000 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 54 000 SN 7 72,00 64 883 0,90 1,05 1,00 1,00 1,00 61 314 SN 8 68,00 69 103 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 55 973

SN 9 70,00 70 668 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 60 068 SN 10 79,00 62 899 0,90 1,00 1,05 1,00 1,00 59 440

n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 54 677

Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 4 692

Minimální hodnota 47 841 AP - SO 49 985 Aritmetický průměr [AP] 54 677 AP + SO 59 369 Maximální hodnota 61 314

Výměra: 70,08 m2 3 831 457

Obvyklá cena po zaokrouhlení: 3 831 000

1b) Bytová jednotka č. 404/39


věci

Výměra [m2]


vybavenost ostatní

Upravená cena

[K č/m2]

SN 1 60,00 45 951 0,90 1,05 1,00 1,00 1,00 43 424 SN 2 58,00 49 310 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 44 379 SN 3 58,00 50 345 0,90 1,05 1,00 1,00 0,90 42 818 SN 4 60,00 49 833 0,90 1,05 1,00 1,00 1,00 47 092 SN 5 58,00 51 966 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 46 769

SN 6 54,00 60 638 0,90 1,05 0,95 1,00 1,00 54 438 SN 7 56,00 84 375 0,80 1,00 1,00 1,00 0,90 60 750 SN 8 58,00 62 414 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 50 555 SN 9 55,00 68 182 0,85 1,00 0,95 1,00 0,90 49 551 SN 10 62,00 61 129 0,90 1,00 1,00 1,00 0,95 52 265

n: počet srovnávacích nemovitostí 10

Obvyklá cena: 49 204

Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 5 576 Minimální hodnota 42 818 AP - SO 43 628


72

Aritmetický průměr [AP] 49 204 AP + SO 54 780 Maximální hodnota 60 750

Výměra: 60,73 m2 2 987 927


1c) Bytová jednotka č. 404/42


věci

Výměra [m2]


vybavenost ostatní vliv podlažnosti

Upravená cena

[K č/m2]

SN 1 118,30 51 910 0,90 1,15 0,95 1,05 1,00 0,95 50 913 SN 2 132,00 52 273 0,90 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 51 750 SN 3 126,00 55 476 0,90 1,00 0,95 1,05 1,00 0,95 47 313 SN 4 133,00 53 130 0,90 1,05 1,00 1,05 1,00 0,95 50 082 SN 5 128,00 56 172 0,90 1,05 1,00 1,10 0,90 0,95 49 924

SN 6 122,00 62 869 0,90 1,00 0,95 1,05 1,00 1,00 56 441 SN 7 141,00 62 057 0,90 1,00 1,00 1,05 1,00 0,95 55 712 SN 8 145,50 47 423 0,90 1,15 1,00 1,05 1,00 0,95 48 960 SN 9 109,00 70 550 0,90 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 57 146


Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 3 543 Minimální hodnota 47 313 AP - SO 48 484 Aritmetický průměr [AP] 52 027 AP + SO 55 570

Maximální hodnota 57 146

Výměra: 147,03 m2 7 649 236


1d) Bytová jednotka č. 404/48


věci

Výměra [m2]


vybavenost ostatní vliv

podlažnosti

Upravená cena

[K č/m2]

SN 1 118,30 51 910 0,90 1,15 0,95 1,05 1,00 1,00 53 593 SN 2 197,00 74 619 0,90 1,00 1,10 0,95 1,00 1,00 70 179

SN 3 126,00 55 476 0,90 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 52 425 SN 4 133,00 53 130 0,90 1,05 1,00 1,05 1,00 1,00 52 718 SN 5 128,00 56 172 0,90 1,05 1,00 1,10 0,90 1,00 58 391 SN 6 122,00 62 869 0,90 1,00 0,95 1,05 1,00 1,05 59 263 SN 7 141,00 62 057 0,90 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 58 644 SN 8 145,50 47 423 0,90 1,15 1,00 1,05 1,00 1,00 51 537

SN 9 115,30 81 353 0,90 1,00 0,95 1,00 0,90 1,00 69 557 n: počet srovnávacích nemovitostí 9 Obvyklá cena: 58 478


73

Statistické veličiny:

Směrodatná odchylka [SO] 7 090

Minimální hodnota 51 537 AP - SO 51 388 Aritmetický průměr [AP] 58 478 AP + SO 65 568 Maximální hodnota 70 179

Výměra: 145,55 m2 8 511 535


1e) Bytová jednotka č. 404/51


věci

Výměra [m2]


vybavenost ostatní

Upravená cena

[K č/m2]

SN 1 101,00 41 584 0,90 1,05 1,00 1,00 1,00 39 297 SN 2 89,00 48 876 0,90 1,05 1,05 1,00 0,90 43 647 SN 3 91,00 51 016 0,90 1,05 1,00 1,00 1,00 48 210 SN 4 94,00 53 085 0,90 1,05 1,00 1,00 1,00 50 165

SN 5 85,00 58 706 0,90 1,00 1,05 1,00 1,00 55 477 SN 6 98,00 66 066 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 53 513 SN 7 95,00 62 842 0,90 1,00 1,00 1,05 1,00 59 386 SN 8 94,00 69 043 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 55 925 SN 9 96,00 72 813 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 65 532 SN 10 98,00 78 505 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 70 655




Výměra: 104,35 m2 5 653 758


Výpočet:

1a) Jednotka č. 404/38 3 831 000

1b) Jednotka č. 404/39 2 988 000

1c) Jednotka č. 404/42 7 649 000

1d) Jednotka č. 404/48 8 512 000

1e) Jednotka č. 404/51 5 654 000

1) LV č. 8108 celkem [Kč]: 28 634 000


74

Garážová stání: 2) LV č. 8110 a 3) LV č. 8138

Index odlišnosti IO Srovnávací

nemovité věci

Cena ke srovnání

[K č] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní

Upravená cena [Kč]

SN 1 360 000 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 342 000 SN 2 335 000 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 318 250 SN 3 368 000 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 349 600

SN 4 399 000 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 379 050 SN 5 350 000 0,95 1,05 1,00 1,00 1,00 349 125 SN 6 371 000 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 352 450 SN 7 295 000 0,95 1,05 1,00 1,00 1,00 294 263 SN 8 400 000 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 380 000

n: počet srovnávacích nemovitostí 8

Obvyklá cena: 345 592 Obvyklá cena po zaokrouhlení: 350 000



2) LV č. 8110

Garážové stání č. 96 v 3.PP 350 000


Celkem [Kč]: 700 000

3) LV č. 8138



75

C REKAPITULACE

1) Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí:

včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:

28 634 000,- Kč slovy: Dvacetosmmilionůšestsettřicetčtyřitisíc korun českých

Poznámka: Příslušenství k bytu č. 404/39 mimo byt: Sklepní kóje S 103.16 v 3.PP. Příslušenství k bytu č. 404/42 mimo byt: Sklepní kóje S 103.20 v 3.PP. Příslušenství k bytu č. 404/48 mimo byt: Sklepní kóje S 102.2 v 2.PP. Příslušenství k bytu č. 404/51 mimo byt: Sklepní kóje S 103.19 v 3.PP.


76

2) Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 2/34 na nemovitých věcech:

indikujeme ke dni ocenění na:

700 000,- Kč slovy: Sedmsettisíc korun českých

3) Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/37 na nemovitých věcech:

indikujeme ke dni ocenění na:

350 000,- Kč slovy: Třistapadesáttisíc korun českých


77

D ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3262 – 636 / 2014 deníku znaleckého ústavu.

Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 06.10.2014

Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285

500 08 Hradec Králové


78

E PŘÍLOHY

1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě

Ověřuji pod pořadovým číslem 65594379-107864-141008173015, že tento dokument, který vznikl

převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož

převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 82 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku

Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb.

prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy.

Ověřující osoba: Soudní exekutor Mgr. Dušan Šnaider dne 08.10.2014

Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek

( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky )

Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.

65594379-107864-141008173015

znaleckÝ posudek . 3262 636 / 2014½-posudek...8138, k.ú. nusle, získaný prost ednictvím...

Documents