znaleckÝ posudok · 2018. 1. 10. · pôvodne štvorpodlažný dom má nadstavené jedno...

Znalec: Ing. Katarína Uhlárová, Za hradbami 29, 902 01 Pezinok, ev.č. znalca: 914148

Zadávateľ posudku: DUPOS dražobná, spol. s r.o., Tamaškovičova č. 17, 917 01 Trnava

Číslo spisu (objednávky): sp.zn DD 137-2017, objednávka zo dňa 26.10.2017

ZNALECKÝ POSUDOK

číslo 223/2017

Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 21 v bytovom dome súp. č. 964 na parcele č. 4801/4, 4801/5, 4801/6 a

4801/7, vrátane podielu 755/27402 na spoločných častiach a zariadeniach domu a podielu 7550/242278 na pozemkoch p.č. 4801/4, 4801/5, 4801/6 a 4801/7, k. ú. Svätý Jur, na ulici Pri štadióne 27 Počet listov posudku (z toho príloh): 27 (11)

Počet vyhotovení: 5

V Pezinku, dňa: 4.12.2017

Znalec: Ing. Katarína Uhlárová číslo posudku: 223/2017

Strana 2

I. ÚVODNÁ ČASŤ

1. Úloha znalca:

Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 21 v bytovom dome súp. č. 964 na parcele č. 4801/4, 4801/5, 4801/6 a 4801/7, vrátane podielu 755/27402 na spoločných častiach a zariadeniach domu a podielu 7550/242278 na pozemkoch p.č. 4801/4, 4801/5, 4801/6 a 4801/7, k. ú. Svätý Jur, na ulici Pri štadióne 27 Pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby nehnuteľností 2. Dátum vyžiadania posudku: 26.10.2017 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 4.12.2017 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 20.11.2017

5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané zadávateľom :

Východiskové zdroje informácií pre vypracovanie znaleckého posudku: Objednávka znaleckého posudku od spol. DUPOS dražobná, spol. s r.o., zo dňa 26.10.2017

Znalecký posudok č. 76/2015, vypracovaný znalcom Ing. Zuzana Satinová dňa 5.2 Obstarané znalcom :

List vlastníctva č. 3354-čiastočný, k. ú. Svätý Jur, zo dňa 28.11.2017

List vlastníctva č. 4460-čiastočný, k. ú. Svätý Jur, zo dňa 28.11.2017

Kópia katastrálnej mapy , k. ú. Svätý Jur, zo dňa 28.11.2017

Fotodokumentácia

Kópia mapy mesta

Nákres bytu so zameraním skutkového stavu 6. Použitý právny predpis:

Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z.z. z 18.mája 2010, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov a noviel

7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra:

Vyhláška MS SR č.33/2009 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov

Vyhláška MS SR č. 534, ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení Vyhlášky č. 500/2005 Z.z.

Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene doplnení niektorých zákonov

Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov

Opatrenie ŠÚ SR č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb

Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3

Usmernenie k používaniu rozpočtových ukazovateľov uvedených v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej ÚSI ŽU v Žiline ( ISBN 80-7100-827-3) zo dňa 15.12.2008 vydané ŽU v Žiline.

Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ IV.štvrťrok 2017 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb.

Novela vyhlášky č. 402/2004 Z.z. vydaná v zbierke pod č. 213/2017 Z.z. 8. Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené.

9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť:

Dobrovoľná dražba na základe návrhu na vykonanie dražby od záložného veriteľa.


Strana 3

II. POSUDOK

1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE

a) Výber použitej metódy: Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy (Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z.z. z 18.mája 2010, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov a noviel). Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre IV.Q/2017. b) Vlastnícke a evidenčné údaje:


Strana 4


Strana 5

c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka vykonaná dňa 20.11.2017. Zameranie bolo vykonané dňa 20.11.2017. Fotodokumentácia stavu bytu a bytového domu bola vyhotovená znalcom dňa 20.11.2017. Ohodnocovaná nehnuteľnosť bola sprístupnená p. Katarínou Zemánkovou, vlastníčkou bytu.


Strana 6

d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutočným stavom: V nákrese bytu je zaznamenané dispozičné riešenie bytu a sú zaznamenané zamerané podlahové plochy jednotlivých miestností bytu. Vek bytového domu je podľa dokladu od mesta Svätý Jur, v prílohe- bytový dom bol postavený v roku 1980). Od roku 2009 je v užívaní nadstavené podkrovné podlažie. e) Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom: Údaje katastra nehnuteľností súhlasia so zisteným skutkovým stavom. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom hodnotenia: - byt č. 21 v bytovom dome súp. č. 964, k. ú. Svätý Jur, na ulici Pri štadióne 27 - podiel vo veľkosti 7550/242278 na pozemkoch p.č. 4801/4, 4801/5, 4801/6 a 4801/7, k. ú. Svätý Jur g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom hodnotenia: nie sú

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY

2.1 BYTY

2.1.1 Byt č. 21 v bytovom dome súp. č. 964, k.ú. Svätý Jur, ul. Pri štadióne 27

POPIS

Popis domu: Bytový dom je postavený na ulici Pri štadióne vo Svätom Juri. Stavba je panelový bytový dom so štyrmi vchodmi (s nadstavbou). Pôvodne štvorpodlažný dom má nadstavené jedno podkrovné podlažie (r. 2009). Bytový dom je napojený na jestvujúce verejné inžinierske siete (voda, kanalizácia, el.energia, plyn). Územie, kde stojí bytový dom je v rovinatom teréne. V bytovom dome sa nachádza kotolňa kt. slúži na vykurovanie bytov aj na ohrev TÚV (rekonštruovaná v roku 2006). Podlahy v spoločných priestoroch sú v zádverí domu z keramickej dlažby, schody sú z terazza a podesty sú z terazzo dlažby, okná sú plastové, vchodové dvere rekonštruované (cca 8 rokov) s presklením, v závetrí byt. domu a tiež prístupový chodník je zo zámkovej betónovej dlažby. Schodiská v bytovke sú ŽB monolitické. Stropy sú ŽB, strecha šikmá so kridľovou krytinou. Bytový dom je zateplený s novými fasádnymi omietkami (z troch strán, okrem južnej strany s balkónmi). Vonkajšie omietky sú na báze umelých látok a z jednej strany sú brizolitové. Vnútorné omietky v spoločných priestoroch sú vápenno cementové, sokel je opatrený olejovým náterom. Prístup k bytovému domu je z ulice Pri štadióne po spevnenej asfaltovej komunikácii a prechodom cez p.č. 4801/2 (LV č. 1968), ktorá je vp vlastníctve mesta Svätý Jur. Dom má bleskozvod. V dome je zriadené otváranie dverí cez el. domový vrátnik. Bytový dom je napojený na jestvujúce verejné inžinierske siete (plyn, voda, kanalizácia, el.energia). Podľa priloženého Oznámenia o veku stavby, bol dom postavený v r. 1980. Bytový dom je v udržiavanom stave. Pred bytovým domom je vybudovaná parkovacia plocha. Popis bytu: Byt sa nachádza na 1. NP (na prízemí). Má 3 izby. Príslušenstvo bytu tvorí predsieň, kúpeľňa, WC, kuchyňa a pivnica. V roku 2006 bola vymenená kuchynská linka, jadro bytu, vstupné dvere, vstavaný nábytok, podlahy. okná. Okná (ktoré boli vymenené v roku 2007) sú plastové s vnútornými žalúziami z jednej strany a s vonkajšími plastovými roletami zo strany druhej. V byte je laminátová plávajúca podlaha a podlaha z keramickej dlažby. Vnútorné omietky sú vápenné hladké. Kuchynská linka je s drezom nerezovým, kombi sporákom a obkladom za linkou. Interiérové dvere sú pôvodné hladké do oceľových zárubní, vstupné dvere do bytu sú bezpečnostné. Jadro je murované. V kúpeľni je vaňa obložená keramickým obkladom, keramické umývadlo, práčka so zabudovanými rozvodmi, odvetranie do šachty. WC je s misou kombi, keramickým obkladom, odvetranie je do šachty. Vykurovanie bytu je ústredné z vlastnej kotolne pre bytový dom, radiátory sú doskové Korad ( z roku 2014). Rozvod tepla z kotolne zabezpečuje aj prípravu teplej úžitkovej vody. Radiátory sú Korado. V byte je vstavaný nábytok (skriňa v predsieni z r. 2014). Popis spoločných častí a zariadení bytového domu, viď čl. III. Zmluvy, v prílohe posudku.


Strana 7

ZATRIEDENIE STAVBY

JKSO: 803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy

PODLAHOVÁ PLOCHA

Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m2]

Obývacia izba 0,00

3,46*3,91 13,53

Kuchyňa 0,00

2,95*3,43 10,12

Predsieň 0,00

2,17*3,43+0,70*2,24 9,01

Prechodný vstup do izby/šatník 0,00

3,45*1,92 6,62

Izba 0,00

4,81*3,46 16,64

Izba 0,00

3,47*3,44 11,94

Kúpeľňa 0,00

2,04*1,72 3,51

WC 0,00

0,87*1,44 1,25

Výmera bytu bez pivnice 72,62

pivnica 0,00

1,4*1,75 2,45

Vypočítaná podlahová plocha 75,07

STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU

Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 €/m

2

Koeficient konštrukcie: kK = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,397 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,10 Počet izieb: 3

Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu

Číslo Názov Cenový podiel

RU [%] cpi Koef. štand.

ksi

Úprava podielu cpi *

ksi

Cenový podiel hodnotenej stavby [%]

Spoločné priestory

1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,61

2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 16,64

3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,37

4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,76

5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,10 5,50 5,07

6 Krytina strechy 2,00 1,50 3,00 2,76

7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,10 1,10 1,01

8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,20 3,60 3,32

9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,84


Strana 8

10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,30 0,15 0,14

11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,46

12 Okná 5,00 1,30 6,50 5,99

13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,46

14 Vykurovanie 2,50 1,50 3,75 3,46

15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,84

16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,92

17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,84

18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,84

19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,92

20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00

21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,84

Zariadenie bytu

22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,00 4,00 3,69

23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,30 1,30 1,20

24 Dvere 2,00 1,30 2,60 2,40

25 Povrchy podláh 2,50 1,20 3,00 2,76

26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,30

27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,76

28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,92

29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,92

30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,46

31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,84

32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,84

33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,00 4,00 3,69

34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 2,00 8,00 7,37

35 Ostatné 2,50 1,20 3,00 2,76

Spolu 100,00 108,50 100,00

Koeficient vplyvu vybavenosti: kV = 108,50 / 100 = 1,085 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kCU * kK * kV * kM [€/m

2]

VH = 325,30 €/m2 * 2,397 * 1,037 * 1,0850 * 1,10

VH = 965,06 €/m2

TECHNICKÝ STAV

Výpočet opotrebenia analytickou metódou

Číslo Názov Cenový

podiel [%] Opotrebenie

[%] cpi*Oi/100

1 Základy vrát. zemných prác 4,61 37,00 1,71

2 Zvislé konštrukcie 16,64 37,00 6,16

3 Stropy 7,37 37,00 2,73

4 Schody 2,76 37,00 1,02

5 Zastrešenie bez krytiny 5,07 8,00 0,41

6 Krytina strechy 2,76 8,00 0,22

7 Klampiarske konštrukcie 1,01 8,00 0,08

8 Úpravy vonk. povrchov 3,32 11,00 0,37

9 Úpravy vnút. povrchov 1,84 37,00 0,68

10 Vnútorné ker. obklady 0,14 37,00 0,05


Strana 9

11 Dvere 0,46 8,00 0,04

12 Okná 5,99 8,00 0,48

13 Povrchy podláh 0,46 37,00 0,17

14 Vykurovanie 3,46 11,00 0,38

15 Elektroinštalácia 1,84 37,00 0,68

16 Bleskozvod 0,92 8,00 0,07

17 Vnútorný vodovod 1,84 37,00 0,68

18 Vnútorná kanalizácia 1,84 37,00 0,68

19 Vnútorný plynovod 0,92 37,00 0,34

20 Výťahy 0,00 37,00 0,00

21 Ostatné 1,84 37,00 0,68

22 Úpravy vnút. povrchov 3,69 11,00 0,41

23 Vnútorné ker. obklady 1,20 11,00 0,13

24 Dvere 2,40 11,00 0,26

25 Povrchy podláh 2,76 11,00 0,30

26 Vykurovanie 2,30 11,00 0,25

27 Elektroinštalácia 2,76 37,00 1,02

28 Vnútorný vodovod 0,92 37,00 0,34

29 Vnútorná kanalizácia 0,92 37,00 0,34

30 Vnútorný plynovod 0,46 37,00 0,17

31 Ohrev teplej vody 1,84 11,00 0,20

32 Vybavenie kuchýň 1,84 11,00 0,20

33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 3,69 11,00 0,41

34 Bytové jadro bez rozvodov 7,37 11,00 0,81

35 Ostatné 2,76 11,00 0,30

Opotrebenie 22,77%

Technický stav 77,23%

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA

Názov Výpočet Hodnota [€]

Východisková hodnota 965,06 €/m2 * 75,07m

2 72 447,05

Technická hodnota 77,23% z 72 447,05 € 55 950,86

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY

a) Analýza polohy nehnuteľnosti:

Predmetná nehnuteľnosť sa nachádza v obci Svätý Jur (viď. Kópia mapy v prílohe). Bytový dom je so štyrmi vchodmi. Nachádza sa v lokalite vhodnej na bývanie, v susedstve sa nachádzajú objekty pre bývanie. Predmetná lokalita má inžinierske siete (elektrika, voda, plyn a kanalizácia). Presnejšia poloha je zaznamenaná v prílohe, v časti Kópia mapy. Prístup k nehnuteľnosti je zo spevnenej komunikácie, ul. Pri štadióne, dopravné napojenie na verejné a štátne komunikácie je dobré. Svätý Jur je od centra mesta Bratislavy vzdialený cca 16 km, cca 20 min jazdy autom. b) Analýza využitia nehnuteľnosti:

Bytový dom ako aj byt je využívaný na projektovaný účel - na bývanie. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: V LV č. 3354 je : v časti Poznámka uvedené:


Strana 10

Oznámenie o začatí výkonu záložného práva, so zákazom nakladania s nehnuteľnosťou záložný veriteľ Slovenská sporiteľňa,a.s.,Tomášikova 48, 832 37 Bratislava , IČO: 00 151 653, podľa záložnej zmluvy V 1835/15 z 8.6.2015. Podanie: P 2 156/2017 v časti C. Ťarchy uvedené: Zmluva o zriadení záložného práva v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s., Bratislava, Tomášikova 48, IČO: 00 151 653 podľa V 1835/2015 z 8.6.2015 Záložné právo podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov, v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome súpisné číslo 964 postavenom na parc.č.4801/4-7 Podanie: Z 2590/2017

V LV č. 4460 je : v časti Poznámka uvedené:

Oznámenie o začatí výkonu záložného práva, so zákazom nakladania s nehnuteľnosťou záložný veriteľ Slovenská sporiteľňa,a.s.,Tomášikova 48, 832 37 Bratislava , IČO: 00 151 653, podľa záložnej zmluvy V 1835/15 z 8.6.2015. Podanie: P 2 156/2017 v časti C. Ťarchy uvedené: Zmluva o zriadení záložného práva v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s., Bratislava, Tomášikova 48, IČO: 00 151 653 podľa V 1835/2015 z 8.6.2015

3.1 STAVBY

3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.1.1.1 BYTY

Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s „Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb“, vydaný ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na typ nehnuteľnosti, veľkosť sídelného útvaru, polohu, použité stavebné materiály je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,9. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,9

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:

Trieda Výpočet Hodnota

I. trieda III. trieda + 200 % = (0,900 + 1,800) 2,700

II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,800

III. trieda Priemerný koeficient 0,900

IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,495

V. trieda III. trieda - 90 % = (0,900 - 0,810) 0,090

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:

Číslo Popis Trieda kPDI Váha

vI Výsledok

kPDI*vI

1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku

dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,495 10 4,95

2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce

časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk

II. 1,800 30 54,00

3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu

nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1,800 7 12,60

4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu

objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 2,700 5 13,50

5 Príslušenstvo bytového domu

práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle IV. 0,495 6 2,97


Strana 11

6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu

komplexne rekonštruovaný byt so štandardným vybavením, alebo v novostavbe so štandardným vybavením

II. 1,800 10 18,00

7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti

dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 %

I. 2,700 8 21,60

8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku

vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov

III. 0,900 6 5,40

9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám

orientácia obytných miestností nad 65 % JZ - JV II. 1,800 5 9,00

10 Umiestnenie bytu v bytovom dome

byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží III. 0,900 9 8,10

11 Počet bytov vo vchode - v bloku

počet bytov vo vchode: do 10 bytov II. 1,800 7 12,60

12 Doprava v okolí bytového domu

železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 1,800 7 12,60

13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu

pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby

III. 0,900 6 5,40

14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu

les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0,900 4 3,60

15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu

bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,800 5 9,00

16 Názor znalca

dobrý byt II. 1,800 20 36,00

Spolu 145 229,32

VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 229,32/ 145 1,582

Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kPD = 55 950,86 € * 1,582 88 514,26 €

3.2 POZEMKY

3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU

3.2.1.1.1 Podiel na pozemkoch prislúchajúcich k bytu

POPIS

Predmetom ohodnotenia je podiel na pozemkoch (prislúchajúci k bytu č. 21). Pozemky sú umiestnené v rovinatom teréne. Prístupné sú všetky verejné inžinierske siete (kanalizácia, plyn, elektrika a voda). Negatívne účinky okolia na pozemky neboli zistené. Východisková hodnota jedného metra štvorcového pozemku je určená podľa prílohy č. 3 vyhlášky 492/2004, jej novelizovanej vyhlášky 254/2010 a je najnovšej novely - Novela vyhlášky č. 402/2004 Z.z. vydaná v zbierke pod č. 213/2017 Z.z.

Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu Podiel Výmera


Strana 12

výmera [m

2]

podielu [m

2]

4801/4 zastavaná plocha a nádvorie 173 173,00 7550/242278 5,39




Spolu výmera 670,00 20,87

Obec: Svätý Jur (Bratislava) Východisková hodnota: VHMJ = 80,00% z 66,39 €/m

2 = 53,11 €/m

2

Označenie a názov koeficientu

Hodnotenie Hodnota

koeficientu kS

koeficient všeobecnej situácie

4. obytné zóny samostatných obcí v dosahu miest nad 50000 obyvateľov 1,30

kV koeficient intenzity využitia

5. – rodinné domy, bytové domy a ostatné stavby na bývanie so štandardným vybavením

1,00

kD koeficient dopravných

vzťahov

2. pozemky so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca

0,85

kP koeficient obchodnej a

priemyselnej polohy 3. plochy obytných a rekreačných území (obytná alebo rekreačná poloha) 1,20

kI koeficient technickej

infraštruktúry pozemku 3. dobrá vybavenosť (možnosť napojenia na viac ako tri druhy verejných sietí) 1,50

kZ koeficient povyšujúcich

faktorov - nevyskytujú sa 1,00

kR koeficient redukujúcich

faktorov - nevyskytujú sa 1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 1,30 * 1,00 * 0,85 * 1,20 * 1,50 * 1,00 * 1,00 1,9890

Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 53,11 €/m2 * 1,9890 105,64 €/m

2

Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 670,00 m2 * 105,64 €/m

2 70 778,80 €

VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH

Názov Všeobecná hodnota

pozemku v celosti [€] Spoluvlastnícky

podiel Všeobecná hodnota

podielu na pozemku [€]

parcela č. 4801/4 18 275,72 7550/242278 569,52

parcela č. 4801/5 17 536,24 7550/242278 546,47

parcela č. 4801/6 17 324,96 7550/242278 539,89

parcela č. 4801/7 17 641,88 7550/242278 549,77

Spolu 70 778,80 2 205,65


Strana 13

III. ZÁVER

1. OTÁZKY A ODPOVEDE

Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 21 v bytovom dome súp. č. 964 na parcele č. 4801/4, 4801/5, 4801/6 a 4801/7, vrátane podielu 755/27402 na spoločných častiach a zariadeniach domu a podielu 7550/242278 na pozemkoch p.č. 4801/4, 4801/5, 4801/6 a 4801/7, k. ú. Svätý Jur, na ulici Pri štadióne 27 Všeobecná hodnota nehnuteľnosti je stanovená metódou polohovej diferenciácie a zohľadňuje aktuálnu situáciu na trhu s nehnuteľnosťami v danej lokalite. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávaciu metódu nie je možné použiť, nakoľko znalec nemal k dispozícii dostatok relevantných informácií o porovnateľných nehnuteľnostiach.

2. VŠEOBECNÁ HODNOTA

Rekapitulácia : Stavby:

Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: 88 514,26 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky:

Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 2 205,65 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY

Názov

Všeobecná hodnota

celej časti [€]

Spoluvl. podiel

Všeobecná hodnota

spoluvlastníckeho podielu [€]

Stavby

Byt č. 21 v bytovom dome súp. č. 964, k.ú. Svätý Jur, ul. Pri štadióne 27

88 514,26 1/1 88 514,26

Pozemky

Podiel na pozemkoch prislúchajúcich k bytu - parc. č. 4801/4 (5,39 m

2)

18 275,72 7550/242278 569,52


2)

17 536,24 7550/242278 546,47


2)

17 324,96 7550/242278 539,89


2)

17 641,88 7550/242278 549,77

Spolu VŠH 90 719,91

Zaokrúhlená VŠH spolu 90 700,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 90 700,00 € Slovom: Devätdesiattisícsedemsto Eur

4. MIMORIADNE RIZIKÁ


Oznámenie o začatí výkonu záložného práva, so zákazom nakladania s nehnuteľnosťou záložný veriteľ Slovenská sporiteľňa,a.s.,Tomášikova 48, 832 37 Bratislava , IČO: 00 151 653, podľa záložnej zmluvy V 1835/15 z 8.6.2015. Podanie: P 2 156/2017 v časti C. Ťarchy uvedené:


Strana 14

Zmluva o zriadení záložného práva v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s., Bratislava, Tomášikova 48, IČO: 00 151 653 podľa V 1835/2015 z 8.6.2015 Záložné právo podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov, v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome súpisné číslo 964 postavenom na parc.č.4801/4-7 Podanie: Z 2590/2017


Oznámenie o začatí výkonu záložného práva, so zákazom nakladania s nehnuteľnosťou záložný veriteľ Slovenská sporiteľňa,a.s.,Tomášikova 48, 832 37 Bratislava , IČO: 00 151 653, podľa záložnej zmluvy V 1835/15 z 8.6.2015. Podanie: P 2 156/2017 v časti C. Ťarchy uvedené: Zmluva o zriadení záložného práva v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s., Bratislava, Tomášikova 48, IČO: 00 151 653 podľa V 1835/2015 z 8.6.2015

V Pezinku, dňa 4.12.2017 Ing. Katarína Uhlárová


Strana 15

IV. PRÍLOHY

1. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva 2. Kópia katastrálnej mapy 3. Zmluva o prevode vlastníctva bytu 4. Doklad o veku 5. Zameranie skutkového stavu, podlahovej plochy bytu 6. Kópia mapy 7. Fotodokumentácia


Strana 16

V. ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudok som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky zo dňa 20.12.2006 pre odbor: 37 00 00 Stavebníctvo, odvetvie: 37 09 00 - Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca: 914148. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 223/2017 znaleckého denníka č. 11 V Pezinku, 4.12.2017 Ing. Katarína Uhlárová

znaleckÝ posudok · 2018. 1. 10. · pôvodne štvorpodlažný dom má nadstavené jedno...

Documents