znaleckÝ posudok...pôvodný dom /prízemie/ bol postavený v r. 1957. v r . 2010 bola ukončená...

Znalec: Ing. Pavol Patinka, Hviezdoslavova 313, Senica, ev. č. 912 663, č . t. 0903 842 538 Zadávateľ: DUPOS dražobná, spol. s. r. o. Tamaškovičova 17, Trnava Číslo objednávky: objednávka zo dňa 25.6.2020 - DD 81 - 2019

ZNALECKÝ POSUDOK

číslo 94/2020 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu č. 774 s prísl. a parc. KN č. 254; 255/3; 752/140; 255/1,4 na Štúrovej ul. v k. ú. a obci Závod v okr. Malacky pre účel uzatvorenia dobrovoľnej dražby. Počet listov (z toho príloh): 31 (12) Počet odovzdaných vyhotovení: 5

Znalec: Ing. Pavol Patinka číslo posudku: 94/2020

Strana 2

I. ÚVOD 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu č. s. 774 s príslušenstvom a pozemkami - parc. KN č. 254, 255/3; 752/140 ;255/1,4 v k. ú. Závod , okres Malacky. 2. Dátum vyžiadania posudku: 26.6 .2020 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 29.6.2020 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 29.6.2020 5. Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: Objednávka na vyhotovenie ZP Výpisy z katastra nehnuteľností, z listov vlastníctva č. 327 a 4303 k. ú. Závod zo dňa 5.6.2019 vyhotovené cez katastrálny portál Kópia z katastrálnej mapy k. ú. Závod zo dňa 5.6.2020 vyhotovený cez katastrálny portál Stavebné povolenie na stavebné úpravy a nadstavbu rod. domu vydané obcou 16. 9.2008 Projektová dokumentácia v rozsahu pôdorysy podlaží Titulný list PD pôvodného domu 5.2 Získané znalcom: Zameranie a zakreslenie skutočného stavu nehnuteľnosti Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v platnom znení. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení. Vyhláška Federálneho Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z. z., ktorou sa vydáva Štatistická klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba.


Strana 3

II. POSUDOK

1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stano- vení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2020 b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 4303 a 327 k. ú. Závod. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne: A. Majetková podstata: Parcely registra "C" parc. č. 254 zastavaná plocha a nádvorie o výmere 115 m2 parc. č. 255/3 zastavaná plocha a nádvorie o výmere 55 m2 parc. č. 752/140 záhrady o výmere 31 m2 parc. č. 255/1 zastavaná plocha a nádvorie o výmere 441 m2 parc. č. 255/4 zastavaná plocha a nádvorie o výmere 74 m2 Stavby Rodinný dom č.s. 774 na parc. č. 254 B. Vlastníci: Manž. Vaškových; spoluvlastnícky podiel 1/1. V parc. č. 255/1,4 majú podiel 1/2 C. Ťarchy: Záložné právo v prospech SS a. s. , Bratislava, dobrovoľná dražba Iné údaje: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 29.6.2020 za účasti p. Vaškovej, matky vlastníka Zameranie vykonané dňa 29.6.2020 Fotodokumentácia vyhotovená dňa 29.6.2020 d) Technická dokumentácia: Zadávateľom bola poskytnutá projektová dokumentácia podlaží domu a bola porovnaná so skutočným stavom. So skutočnosťou sa zhoduje. Skutočný stav bol zistený meraním a výkresy tvoria prílohu znaleckého posudku. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Rozdiely neboli zistené. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby:


Strana 4

Rodinný dom č.s. 774 na parc. č. 254 Príslušenstvo Plotové vráta Prípojka kanalizácie Vodomerná šachta Prípojka vody Vonkajšie schody č.1 Vonkajšie schody č.2 Pozemky: - parc. KN č. 254, 255/3 - parc. KN č. 752/140 - parc. KN č. 255/1,4 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Žiadne

2. STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

2.1 RODINNÉ DOMY

2.1.1 Rodinný dom č. 774 POPIS STAVBY je samostatne stojaci, murovaný , s 2 nadzemnými podlažiami, nepodpivničený. Je napojený na vodovodnú, ply- novú, kanalizačnú a elektrickú sieť obce , vykurovaný je plynovým kotlom . Dispozičné riešenie je zrejmé z priložených výkresov . Podľa stavebného zákona má dom charakter rodinného domu. Prízemie: Základy sú betónové s vodorovnou izoláciou, podmurovka betónová v priemernej výške nad 50 cm do 100 cm , murivo murované z pálenej tehly hr. 40 cm , deliace konštrukcie pórobetónové, vnútorné omietky vápenné hladké, stropy železobetónové . Krov sedlový, krytina strechy pálená dvojdrážková "Tondach", klampiarske konštrukcie strechy z pozinkovaného plechu úplné , klampiarske konštrukcie ostatné z pozinkovaného plechu. Fasádne omietky nad 2/3 omietanej plochy steny vápenné zo 4 strán, schody s povrchom z keramickej dlažby, dvere dýhované, vstupné plastové. Okná plastové s 2-vrstvovým zasklením , plastové žalúzie, podlahy obytných miestností z parkiet, dlažby a podlahy ostatných miestností z keramickej dlažby. ÚK teplovodné, panelové ra- diátory, elektroinštalácia svetelná a motorická. Rozvod vody z plastového potrubia teplej a studenej, kanalizá- cia do verejnej siete z plastového potrubia. Zdroj TÚV je kotol ÚK, zdroj ÚK je plynový kotol značkový a krbové kachle. Vybavením kuchyne je plynový sporák s elektrickou rúrou , umývačka riadu odsávač pár, drezové umý- vadlo nerezové, kuchynská linka je na báze dreva. Vnútorným vybavením je vaňa plastová rohová a umývadlo, vodovodné batérie sú 2 ks páková nerezová a 1 ks páková nerezová so sprchou, záchod splachovací bez umý- vadla "combi". Vnútorné obklady sú kúpeľne , WC a kuchyne, elektrický rozvádzač je s automatickým istením. Podkrovie: Murivo z pórobetónových kvádrov hr. 30 cm zateplené 5 cm polystyrénom , deliace konštrukcie pórobetónové, stropy trámčekové s podhľadom, vnútorné omietky vápenné hladké. Fasádne omietky nad 2/3 omietanej plochy steny na vápenné z 2 strán, dvere dýhované, okná drevené s 2 - vrstvovým zasklením, plastové žalúzie. Podlahy obytných miestností z parkiet, dlažby ostatných miestností z keramickej dlažby, ústredné vykurovanie teplo- vodné s panelovými radiátormi. Elektroinštalácia svetelná , rozvod vody z plastového potrubia teplej a studenej, kanalizácia do verejnej siete z plastového potrubia. Vybavením kuchyne je elektrický sporák s elektrickou rúrou a keramickými platňami, drezové umývadlo nerezové a kuchynská linka na báze dreva. Vnútorným vybavením je umývadlo a sprcha . Vodovodné batérie sú 2 ks pákové nerezové a 1 ks páková nerezová so sprchou, záchod splachovací s WC misou "combi" bez umývadla. Vnútorné obklady sú sprchy, WC a kuchyne. Pôvodný dom /prízemie/ bol postavený v r. 1957. V r . 2010 bola ukončená rekonštrukcia prízemia a bolo vy- budované podkrovie. V prízemí zostal iba obvodový plášť. Boli vybudované deliace konštrukcie, vnútorné omietky, stropy , krov , krytina strechy, klampiarske konštrukcie . fasádne omietky , schody , dvere, okná, žalúzie, podlahy obytných miestností , dlažby a podlahy ostatných miestností . Bolo inštalované ÚK , radiátory, elektro- inštalácia rozvod vody , kanalizácia zdroj TÚV a ÚK , krbové kachle, vybavenie kuchyne , vnútorné vybavenie , vodovodné batérie , záchod , vnútorné obklady a elektrický rozvádzač je s automatickým istením. Vek som stanovil na základe stavebného povolenia , titulnej strany PD na pôvodnú časť a ZP Ing. Encingera.


Strana 5

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY

Podlažie Začiatok užívania

Výpočet zastavanej plochy ZP [m2] kZP

1. NP 1957 9,95 *5,3 + 7,2 * 7,6 107,46 120/107,46=1,117

1. Podkrovie 1957 0 0

1. Podkrovie 2010 9,95 * 5,3 + 7,2 * 7,6 107,46

Spolu 1. Podkrovie 107,46 120/107,46=1,117

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE

Bod Položka Hodnota

2 Základy

2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou 960

3 Podmurovka

3.2.b nepodpivničené - priem. výška 50-100 cm - omietaná, škárované tehlové murivo 720

4 Murivo

4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm

1000

5 Deliace konštrukcie

5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160

6 Vnútorné omietky

6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400

7 Stropy

7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040

8 Krovy

8.3 väznicové sedlové, manzardové 575

10 Krytiny strechy na krove

10.2.a pálené a betónové škridlové ťažké korýtkové (Bramac, Tondach, Moravská škridla a pod.) 800

12 Klampiarske konštrukcie strechy

12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače)

65

13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)

13.2 z pozinkovaného plechu 20

14 Fasádne omietky

14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/3 180

16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice

16.5 liate terazzo, betónová, keramická dlažba 190

17 Dvere

17.2 plné alebo zasklené dyhované 190

18 Okná


Strana 6

18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530

19 Okenné žalúzie

19.2 plastové 75

22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)

22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 355

23 Dlažby a podlahy ost. miestností

23.2 keramické dlažby 150

24 Ústredné vykurovanie

24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480

25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)

25.1 svetelná, motorická 280

30 Rozvod vody

30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35

31 Inštalácia plynu

31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35

Spolu 8240

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika

33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10

34 Zdroj teplej vody

34.3 kotol ústredného vykurovania (1 ks) 40

35 Zdroj vykurovania

35.1.c kotol ústredného vykurovania značkové kotly, vrátane typov turbo (Junkers, Vaillant, Leblanc…) (1 ks)

335

35.2.d lokálne - naftové a stáložiarne kachle (1 ks) 45

36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne

36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks)

60

36.5 umývačka riadu (zabudovaná) (1 ks) 150

36.7 odsávač pár (1 ks) 30

36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30

36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3.1 bm) 171

37 Vnútorné vybavenie

37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) 115

37.5 umývadlo (1 ks) 10

38 Vodovodné batérie

38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35

38.3 pákové nerezové (2 ks) 40

39 Záchod

39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25

40 Vnútorné obklady

40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80

40.4 vane (1 ks) 15

40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30

40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15

45 Elektrický rozvádzač

45.1 s automatickým istením (1 ks) 240

Spolu 1476


Strana 7

1. PODKROVIE

Bod Položka Hodnota

4 Murivo

4.2.b murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 50 do 60cm 1150

5 Deliace konštrukcie

5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160

6 Vnútorné omietky

6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400

7 Stropy

7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 760

13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)

13.2 z pozinkovaného plechu 20

14 Fasádne omietky

14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 195

17 Dvere

17.2 plné alebo zasklené dyhované 190

18 Okná

18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530

19 Okenné žalúzie

19.2 plastové 75

22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)

22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 355

23 Dlažby a podlahy ost. miestností

23.2 keramické dlažby 150

24 Ústredné vykurovanie

24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480

25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)

25.2 svetelná 155

30 Rozvod vody

30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35

Spolu 4655

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:

33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika

33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) 10

36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne

36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (1 ks) 200

36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30

36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3.7 bm) 204

37 Vnútorné vybavenie

37.5 umývadlo (1 ks) 10

37.9 samostatná sprcha (1 ks) 75

38 Vodovodné batérie

38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35

38.3 pákové nerezové (2 ks) 40

39 Záchod

39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25

40 Vnútorné obklady


Strana 8

40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80

40.5 samostatnej sprchy (1 ks) 20

40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30

40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15

Spolu 774

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,618 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

Podlažie Výpočet RU na m2 ZP Hodnota RU [€/m2]

1. NP (8240 + 1476 * 1,117)/30,1260 328,24

1. Podkrovie (4655 + 774 * 1,117)/30,1260 183,22

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou

Číslo Názov Cenový

podiel [%] Opotrebenie

[%] cpi*Oi/100

1 Základy vrátane zemných prác 6,34 63,00 3,99

2 Zvislé konštrukcie 21,07 63,00 13,27

3 Stropy 11,89 21,00 2,50

4 Zastrešenie bez krytiny 3,80 21,00 0,80

5 Krytina strechy 5,28 21,00 1,11

6 Klampiarske konštrukcie 0,69 21,00 0,14

7 Úpravy vnútorných povrchov 5,28 21,00 1,11

8 Úpravy vonkajších povrchov 2,48 21,00 0,52

9 Vnútorné keramické obklady 1,88 21,00 0,39

10 Schody 1,25 21,00 0,26

11 Dvere 2,51 21,00 0,53

12 Vráta 0,00 0,00 0,00

13 Okná 7,00 21,00 1,47

14 Povrchy podláh 6,67 21,00 1,40

15 Vykurovanie 8,85 21,00 1,86

16 Elektroinštalácia 4,46 21,00 0,94

17 Bleskozvod 0,00 0,00 0,00

18 Vnútorný vodovod 1,45 21,00 0,30

19 Vnútorná kanalizácia 0,13 21,00 0,03

20 Vnútorný plynovod 0,23 21,00 0,05

21 Ohrev teplej vody 0,26 21,00 0,05

22 Vybavenie kuchýň 5,77 21,00 1,21

23 Hygienické zariadenia a WC 1,72 21,00 0,36

24 Výťahy 0,00 0,00 0,00

25 Ostatné 0,99 21,00 0,21

Opotrebenie 32,50%

Technický stav 67,50%

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA


Strana 9

Názov Výpočet Hodnota [€]

1. NP z roku 1957

Východisková hodnota 328,24 €/m2*107,46 m2*2,618*0,95 87 726,66

Technická hodnota 67,50% z 87 726,66 59 215,50

1. Podkrovie z roku 1957

Východisková hodnota 183,22 €/m2*107,46 m2*2,618*0,95 48 968,07

Technická hodnota 67,50% z 48 968,07 33 053,45

VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

Podlažie Východisková hodnota [€] Technická hodnota [€]

1. nadzemné podlažie 87 726,66 59 215,50

1. podkrovné podlažie 48 968,07 33 053,45

Spolu 136 694,73 92 268,95

2.2 PRÍSLUŠENSTVO

2.2.1 Plotové vráta je zhotovená oceľového rámu a plechovej výplne . Je zhotovená spolu so susedmi. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ

Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ

4. Plotové vráta:

a) plechové plné 1 ks 7435 246,80 €/ks

Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,618 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 Spoluvlastnícky podiel: 1/2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom

Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]

Plotové vráta 1975 45 5 50 90,00 10,00



Východisková hodnota (1ks * 246,80 €/ks) * 2,618 * 0,95 613,82

Technická hodnota 10,00 % z 613,82 € 61,38

2.2.2 Prípojka kanalizácie pozostáva z PVC rúr. Odvádza splašky do verejnej siete.


Strana 10

ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 827 2 Kanalizácia Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.a) Prípojka kanalizácie DN 110 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 530/30,1260 = 17,59 €/bm Počet merných jednotiek: 17,2 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,618 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom


Prípojka kanalizácie 2008 12 68 80 15,00 85,00



Východisková hodnota 17,2 bm * 17,59 €/bm * 2,618 * 0,95 752,47


2.2.3 Vodomerná šachta je betónová s oceľovým poklopom. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 827 1 Vodovod Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 €/m3 OP Počet merných jednotiek: 1,5 * 1,2 * 1,4 = 2,52 m3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,618 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom


Strana 11


Vodomerná šachta 2008 12 38 50 24,00 76,00



Východisková hodnota 2,52 m3 OP * 254,27 €/m3 OP * 2,618 * 0,95 1 593,64

Technická hodnota 76,00 % z 1 593,64 € 1 211,17

2.2.4 Prípojka vody pozostáva z PE rúr. Privádza vodu z obecného vodovodu do domu. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 827 1 Vodovod Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 €/bm Počet merných jednotiek: 18,3 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,618 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom


Prípojka vody 1975 45 5 50 90,00 10,00



Východisková hodnota 18,3 bm * 41,49 €/bm * 2,618 * 0,95 1 888,37

Technická hodnota 10,00 % z 1 888,37 € 188,84

2.2.5 Prípojka NN je medená, uložená v zemi. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 828 7 Elektrické rozvody Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ


Strana 12

Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.p) káblová prípojka vzdušná Cu 4*10 mm*mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 330/30,1260 = 10,95 €/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 6,57 €/bm Počet merných jednotiek: 6,9 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,618 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom


Prípojka NN 2008 12 38 50 24,00 76,00



Východisková hodnota 6,9 bm * (10,95 €/bm + 0 * 6,57 €/bm) * 2,618 * 0,95 187,91


2.2.6 Vonkajšie schody č.1 sú na betónové na terén, slúžia ako vstupné do prízemia domu. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 822 2 Vonkajšie a predložené schody Kód KS: 2112 Miestne komunikácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: 10.2. Betónové na terén s povrchom zatreným alebo z cem. poteru Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 215/30,1260 = 7,14 €/bm stupňa Počet merných jednotiek: 1,2 * 2,0 + 1,5 * 2,0 = 5,4 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,618 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom


Vonkajšie schody č.1 2010 10 40 50 20,00 80,00



Strana 13


Východisková hodnota 5,4 bm stupňa * 7,14 €/bm stupňa * 2,618 * 0,95 95,89


2.2.7 Vonkajšie schody č.2 sú kovové s drevenými nástupnicami, slúžia ako vstupné do podkrovia. Nie sú v programe HYPO, preto som ako cenovú alternatívu použil schody betónové s povrchom z keramickej dlažby. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 822 2 Vonkajšie a predložené schody Kód KS: 2112 Miestne komunikácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: 10.4. Betónové na terén s povrchom z keramickej dlažby Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 385/30,1260 = 12,78 €/bm stupňa Počet merných jednotiek: 9,0 * 1,0 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,618 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom


Vonkajšie schody č.2 2010 10 30 40 25,00 75,00



Východisková hodnota 9 bm stupňa * 12,78 €/bm stupňa * 2,618 * 0,95 286,07


2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

Názov Východisková hodnota [€] Technická hodnota [€]

Rodinný dom č. 774 136 694,73 92 268,95

Plotové vráta 613,82 61,38

Prípojka kanalizácie 752,47 639,60

Vodomerná šachta 1 593,64 1 211,17

Prípojka vody 1 888,37 188,84

Prípojka NN 187,91 142,81

Vonkajšie schody č.1 95,89 76,71

Vonkajšie schody č.2 286,07 214,55

Celkom: 142 112,90 94 804,01


Strana 14

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Dom sa nachádza na okraji obce Závod s počtom obyvateľov asi 2 646. Je samostatne stojaci, čiastočne podpiv- ničený, má 1 nadzemné podlažie . Dopravné spojenie je možné autobusovou a vlakovou dopravou. Z inž. sietí je v mieste prípojka vody, kanalizácie a plynu. V obci je OÚ, pošta, ZŠ II.st, základná obchodná sieť a služby a zdravotné stredisko. Orientácia obytných miestností je prevažne v smere na JZ - JV b) Analýza využitia nehnuteľností: Dom je využívaný na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie sa nedá predpokladať. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Vecné bremeno, dobrovoľná dražba.

3.1 STAVBY

3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE

Vzhľadom na miesto, polohu, vybavenie, vek, použité stavebné materiály, vykonanú modernizáciu, pozemky patriace k nehnuteľnosti a situáciu na trhu s nehnuteľnosťami som Kpd zvýšil o 0,15. Priemerný Kpd by nevy- jadroval reálnu hodnotu nehnuteľnosti. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:

Trieda Výpočet Hodnota

I. trieda III. trieda + 200 % = (0,450 + 0,900) 1,350

II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,900

III. trieda Priemerný koeficient 0,450

IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,248

V. trieda III. trieda - 90 % = (0,450 - 0,405) 0,045

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:

Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda kPDI Váha

vI Výsledok

kPDI*vI

1 Trh s nehnuteľnosťami

II. 0,900 13 11,70 dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší

2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce

III. 0,450 30 13,50 časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce

3 Súčasný technický stav nehnuteľností

I. 1,350 8 10,80 veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť

4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti

I. 1,350 7 9,45 objekty pre bývanie

5 Príslušenstvo nehnuteľnosti

III. 0,450 6 2,70 bez dopadu na cenu nehnuteľnosti

6 Typ nehnuteľnosti

III. 0,450 10 4,50 priemerný - dom v radovej zástavbe - s dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením.

7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti II. 0,900 9 8,10


Strana 15

dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 %

8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby

I. 1,350 6 8,10 malá hustota obyvateľstva

9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám

II. 0,900 5 4,50 orientácia hlavných miestností k JZ - JV

10 Konfigurácia terénu

I. 1,350 6 8,10 rovinatý

11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby

II. 0,900 7 6,30 elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia

12 Doprava v okolí nehnuteľnosti

III. 0,450 7 3,15 železnica a autobus

13

Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra)

III. 0,450 10 4,50 obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby

14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby

IV. 0,248 8 1,98 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m

15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby

II. 0,900 9 8,10 bežný hluk a prašnosť od dopravy

16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut.

III. 0,450 8 3,60 bez zmeny

17 Možnosti ďalšieho rozšírenia

IV. 0,248 7 1,74 rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby

18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností

V. 0,045 4 0,18 nehnuteľnosti bez výnosu

19 Názor znalca

III. 0,450 20 9,00 priemerná nehnuteľnosť

Spolu 180 120,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 120/ 180 0,667

Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kPD = 94 804,01 € * 0,667 63 234,27 €

3.2 POZEMKY

3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POPIS slúžia ako zastavaná plocha pod rodinným domom so štandartným vybavením, dvor a záhrada . V mieste je možnosť napojenia na prípojku elektriny, vody, kanalizácie a plynu. Nachádzajú sa v obytnej okrajovej časti obce Závod s počtom obyvateľov asi 2646 odkiaľ je do centra hlavného mesta SR asi 48 km. Z Bratislavy je zvýšený záujem o kúpu pozemkov v Závode. Preto pri výpočte uvažujem s 30 % jednotkovej východiskovej hodnoty Bratislavy /0,30 * 66,39 EUR/. Doprava je možná autobusom a vlakom.

Parcela

Druh pozemku Spolu

výmera [m2] Spoluvlastnícky

podiel Výmera

podielu [m2]

254; 255/3 zastavaná plocha a nádvorie 170,00 1/1 170,00

752/140 záhrada 31,00 1/1 31,00


Strana 16

255/1,4 zastavaná plocha a nádvorie 515,00 1/2 257,50

Spolu výmera

458,50

Obec: Závod Východisková hodnota: VHMJ = 30,00% z 66,39 €/m2 = 19,92 €/m2

Označenie a názov koeficientu

Hodnotenie Hodnota

koeficientu kS

koeficient všeobecnej situácie

5. oblasti rodinných domov v dosahu miest nad 100 000 obyvateľov 1,30

kV koeficient intenzity využitia

5. - rodinné domy so štandardným vybavením,

1,00

kD koeficient dopravných

vzťahov

3. pozemky v samostatných obciach, odkiaľ sa možno dostať prostriedkom hromadnej dopravy alebo osobným motorovým vozidlom do centra mesta do 15 min. pri bežnej premávke

1,00

kF koeficient funkčného

využitia územia 3. plochy obytných území (obytná poloha) 1,10

kI koeficient technickej

infraštruktúry pozemku

4. veľmi dobrá vybavenosť (možnosť napojenia na viac ako tri druhy verejných sietí)

1,50

kZ koeficient povyšujúcich

faktorov 0. nevyskytuje sa 1,00

kR koeficient redukujúcich

faktorov 0. nevyskytuje sa 1,00

JEDNOTKOVÁ HODNOTA POZEMKU

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 1,30 * 1,00 * 1,00 * 1,10 * 1,50 * 1,00 * 1,00 2,1450

Jednotková všeobecná hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 19,92 €/m2 * 2,1450 42,73 €/m2

VYHODNOTENIE

Názov Výpočet Všeobecná hodnota [€]

parcela č. 254; 255/3 170,00 m2 * 42,73 €/m2 * 1/1 7 264,10

parcela č. 752/140 31,00 m2 * 42,73 €/m2 * 1/1 1 324,63

parcela č. 255/1,4 515,00 m2 * 42,73 €/m2 * 1/2 11 002,98

Spolu 19 591,71

III. ZÁVER

ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby:

Názov JKSO OP (m3) ZP (m2) Počet podlaží

Rodinný dom č. 774 803 6 0,00 107,46 2


Strana 17

Pozemky:

Názov pozemku Číslo parcely Výmera (m2)

Zastavané plochy a nádvoria 254; 255/3 170,00

Záhrady 752/140 31,00

Zastavané plochy a nádvoria 255/1,4 257,50

OTÁZKY A ODPOVEDE Znaleckou úlohou bolo stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu č. s.774 s príslušenstvom a pozemkov - parc. KN č. 254; 255/3; 255/1,4; 752/140 k. ú. Závod. Všeobecná hodnota je 82 800,- €. Všeobecná hodnota bola stanovená s využitím metodických postupov uvedených v prílohe č. 3 vyhlášky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.

REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY

Názov Všeobecná hodnota

celej časti [€] Spoluvl. podiel

Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu

[€]

Stavby

Rodinný dom č. 774 61 543,39 1/1 61 543,39

Plotové vráta 40,94 1/2 20,47

Prípojka kanalizácie 426,61 1/1 426,61

Vodomerná šachta 807,85 1/1 807,85

Prípojka vody 125,96 1/1 125,96

Prípojka NN 95,25 1/1 95,25

Vonkajšie schody č.1 51,17 1/1 51,17

Vonkajšie schody č.2 143,10 1/1 143,10

Pozemky Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 254; 255/3 (170 m2)

7 264,10 1/1 7 264,10

Záhrady - parc. č. 752/140 (31 m2) 1 324,63 1/1 1 324,63 Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 255/1,4 (257,5 m2)

22 005,95 1/2 11 002,98

Všeobecná hodnota celkom 82 805,51

Všeobecná hodnota zaokrúhlene 82 800,00 Slovom: Osemdesiatdvatisícosemsto Eur

MIMORIADNE RIZIKÁ Záložné právo, dobrovoľná dražba. V Senici, dňa 02.07.2020 Ing. Pavol Patinka


Strana 18

IV. PRÍLOHY 1 objednávka 2 výpisy z LV 1 kópia z mapy 1 titulná strana pôvodnej PD 1 stavebné povolenie - 2 listy 3 výkresy 2 listy s 12- imi fotografiami


V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaná v zozname znalcov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a odvetvie Pozemné stavby a Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 912 663. Znalecký úkon je zapísaný pod číslom 94/2020 Zároveň vyhlasujem , že som si vedomý následkov vedome nepravdivého znaleckého úkonu.

znaleckÝ posudok...pôvodný dom /prízemie/ bol postavený v r. 1957. v r . 2010 bola ukončená...

Documents