zukunft wohnen - pt.rwth-aachen.de · kooperationsvereinbarung auf die fakultät architektur und...

strategische bestandsentwicklung 30er-jahre siedlung, duisburg-friemersheim

architekturconsulting altbaumodernisierung strategische bestandsentwicklung

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architekturconsulting altbaumodernisierung strategische bestandsentwicklung

strategische bestandsentwicklung 30-er jahre siedlung, duisburg-friemersheim

zukunft wohnen

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Studienarbeit:Praxisprojekt „Zukunft Wohnen“ am Borgschenhof in Duisburg- Friemersheim. Architekturconsulting, Altbaumodernisierung, Strategische Bestandsentwicklung.

Kooperation:Lehrstuhl für Planungstheorie und Stadtplanung und Lehrstuhl für Wohnbau der RWTH Aachen,Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung und Bauwesen ILS NRW,Gemeinnütziger Spar- und Bauverein Friemersheim e.G.,Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen VdW.

Praxisnahe Ausbildung im Fachbereich Architektur an der RWTH Aachen im Sommersemester 2005.

Herausgeber:Lehrstuhl für Planungstheorie und StadtplanungProf. Dr.-Ing. Klaus SelleFakultät Architektur, RWTH AachenDipl.-Ing. Gisela SchmittPostfach52056 AachenTel.: +49 (0)241-80983-00Fax.: +49 (0)[email protected]

BearbeiterInnen: Verena Albrecht, Peter Brändle, Vera Finkenbusch, Jennifer Friske, Ben-jamin Glombik, Andrea Heinemann, Dorothea Oetjen, Farina Pomaska, Kilian Schulte, Cornelia Schymanietz, Meike Wolf

Überarbeitung Layout & Redaktion:Jennifer Friske, Andrea Heinemann

Cover-Layout:Angelika Hirsch, Martina Müller

Druck: Trans-Aix-Press, Aachen

Aachen 2005

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Vorwort

Architekten und Stadtplaner identifizieren seit Jahren das Planen und Bauen im Bestand als das Aufgabenfeld für die nächsten Jahrzehnte. Schätzungen über den Anteil der Altbaumodernisierung am Baugeschehen schwanken zwischen 60 und 70 % der jährlichen bauwirtschaftlichen Leistung. In der Wohnungswirtschaft lassen sich alle Prognosen der Unternehmen und Verbände auf den programmatischen Kernsatz bringen: „Wohnungsbau findet künftig überwiegend im Bestand statt.“

Die Wohnungswirtschaft benötigt also langfristige und tragfähige Konzepte für den Umgang mit ihren Wohnungsbeständen. Der demographische Wandel, sinkende Kaufkraft, wirtschaftliche Unsicherheit und der zunehmende Verlust von Arbeitsplätzen in zahlreichen Wirtschaftszweigen stellen besondere Herausforderungen dar, denen mit geeigneten Strategien begegnet werden muss. Die Modernisierung und Weiterentwicklung von Wohnungsbeständen erfordern daher andere Denkmuster und Planungsverfahren.

Die strategische Bestandsentwicklung und das Architektur-Consulting Altbaumodernisierung sind Verfahren und Methoden, die von besonders qualifizierten Planern und spezialisierten Baufachleuten bereits entwickelt und auch schon in der Praxis erprobt wurden. Sie finden jedoch in der Ausbildung an Hochschulen oft noch nicht das Gewicht, das ihrer künftigen Bedeutung für das Planen und Bauen im Bestand gerecht wird.

Dies hat der Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen ( VdW ) zum Anlass genommen, eine Initiative zu Kooperation mit Hochschulen in NRW zu starten. Ziel dieser Initiative ist, die Anforderungen der Wohnungswirtschaft an Bestandsentwicklung in Ausbildungskonzepte einzubringen und an konkreten Projekten zu erproben.

Aus dieser Initiative heraus entwickelte an der RWTH Aachen der Lehrstuhl für Wohnbau das Praxisprojekt „Zukunft Wohnen“ als neues Studienangebot. Zusammen mit dem kooperierenden Lehrstuhl für Planungstheorie und Stadtplanung wurden bereits existierende Studienangebote zur Bestandsentwicklung um weitere, neue inhaltliche Elemente für die Bearbeitung an einer konkreten Wohnsiedlung ergänzt.

Auf Anregung des VdW schlug der Gemeinnützigen Spar- und Bauverein Friemersheim e.G. eine 30er Jahre Siedlung in Duisburg mit 300 Wohnungen zur gemeinsamen Bearbei-tung vor. Für diese Siedlung bearbeiteten 30 Studentinnen und Studenten im Sommersemester 2005 verschiedene Gutachten zur Bestandsentwicklung, und verknüpften dabei projektbezogen die klassischen Entwurfs- und Ge-staltungskompetenzen von Architekten und Stadtplanern mit zusätzlichen für Bestandsaufgaben benötigten Wissensfeldern.

Am konkreten Standort wurden dabei ebenso stadtplane-rische Perspektiven zu Wohnqualität und Wohnraumnach-frage bearbeitet und in einem Ergebnisbericht dokumen-tiert, wie verschiedene, auf der Basis bautechnischer Bestandsaufnahmen mit Mieterbeteiligung entwickelte bauliche Planungsvorschläge mit detaillierten Baukosten- und Mietberechnungen und Umzugsmanagementkonzepten, die in einem weiteren Ergebnisbericht zusammengeführt wurden.

Angestoßen wurde die Bearbeitung dieser kom-plexen thematischen Breite Ende 2004 durch eine Kooperationsvereinbarung des Lehrstuhls für Wohnbau mit dem ILS NRW, das für die Betreuung der neuen Studienarbeit einen seit langem als Lehrbeauftragten im Themenfeld am Lehrstuhl für Wohnbau tätigen Mitarbeiter abstellt, und durch langjährige Kontakte des ILS NRW mit dem Lehrstuhl für Planungstheorie und Stadtplanung. Eine Ausweitung der Kooperationsvereinbarung auf die Fakultät Architektur und mehrere dort beteiligte Lehrstühle wird zur Zeit vorbereitet.

Zu danken ist dem Verlag für Wirtschaft und Verwaltung Hubert Wingen in Essen, der den Studierenden für das Projekt unentgeltlich Software und Datenbanken für die detaillierte Kostenberechnung mit Kostenvergleichswerten und Bauelementen zur Verfügung gestellt hat.

Bei Dr. Katrin Hater vom Büro für Sozialwissenschaftliche Projekte in Aachen bedanken wir uns für die kompetente Einführung in sozialwissenschaftliche Untersuchungs- und Befragungsmethoden.

Besonderer Dank gilt dem Gemeinnützigen Spar- und Bauverein Friemersheim e.G., seinem Vorstand und seinen Mitarbeitern, die das Studienprojekt engagierte begleitet und tatkräftig unterstützt haben. Die vorliegenden beiden Veröffentlichungen wurde durch eine finanzielle Unterstützung der Genossenschaft erst möglich.

Die Betreuer

Bernd Kusserow Lehrstuhl für Wohnbau und Grundlagen des Entwerfens RWTH Aachen

Ulli MeiselInstitut für Landes- und Stadtentwicklungsforschungund Bauwesen NRW

Gisela SchmittLehrstuhl für Planungstheorie und StadtplanungRWTH Aachen

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Vorwort

Der Gemeinnützige Spar- und Bauverein Friemersheim eG wurde im Jahr 1919 in Rheinhausen-Friemersheim gegründet. Zeitgleich erfolgte die Gründung des heutigen Bauvereins Rheinhausen im Stadtteil Hochemmerich. Die damals ei-genständige Stadt Rheinhausen verfügte somit neben dem vorhandenen Werkswohnungsbau des Hüttenwerkes und der Zechen über zwei Genossenschaften, die die zukünftige Entwicklung des Wohnungsangebotes maßgeblich mitbe-stimmten.

Erste Baumaßnahmen wurden seinerzeit im unmittelbaren Umfeld des Krupp-Hüttenwerkes Rheinhausen mit der Errichtung von über 160 Eigenheimen im Ortsteil Friemersheim vorgenommen. Während der Weltwirtschaftskrise errichtete die Genossenschaft bis 1930/31 die Siedlung „Borgschenhof“ mit über 300 Mietwohnungen im Geschosswohnungsbau.

Nach 86 Jahren genossenschaftlichen Handelns zählt die Genossenschaft heute 2.800 Mitglieder. Sie bewirtschaftet 1.500 Mietwohnungen in Friemersheim und Umgebung und bietet knapp 5.000 Bürgern ein sicheres und komfortables Zuhause.

Die kommunale Gebietsreform führte zur Eingemeindung der Stadt Rheinhausen nach Duisburg, die Schließung des Hüttenwerkes Rheinhausen zu nachhaltigen Verwerfungen auf dem Arbeitsmarkt. Trotz dieser negativen Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt wurde der Wohnstandort Friemersheim durch den Wegfall der unmittelbar angrenzenden Schwer-industrie deutlich aufgewertet.

Die Genossenschaft nutzte die sich bietenden Chancen der Standortaufwertung durch ein Neubau- und Modernisierungsprogramm. Gleichzeitig wurde die traditio-nelle Nähe der Genossenschaften zu ihren Mitgliedern erfolgreich zur Stabilisierung von Nachbarschaften genutzt. Gemeinsam mit den Genossenschaften in der Stadt Duisburg sind wir erfolgreich im Werbeverbund „Die Duisburger Wohnungsgenossenschaften – ein sicherer Hafen“ tätig.

Im Zusammenhang mit Überlegungen zur genossen-schaftsnahen Privatisierung der Einfamilienhäuser aus der Gründungszeit der Genossenschaft wurde der VdW Rheinland Westfalen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt. Teil des Gutachtens war eine Gebäudebewertung, die durch Herrn Bretz 2003/2004 vorgenommen wurde.

In seiner Funktion als Mitglied des Ausschusses Technik des VdW erfolgte im zu Beginn des Jahres 2005 eine Anfrage an die Genossenschaft, ob im Rahmen der vereinbarten Zusammenarbeit des Verbandes mit den Universitäten Dortmund und Aachen die Durchführung einer Studienarbeit zur strategischen Bestandsentwicklung denkbar sei.

Gemeinnütziger Spar- und Bauverein Friemersheim e.G. Kooperationspartner im Praxisprojekt

Nach zwei Sondierungsgesprächen mit den Beteiligten war sehr schnell klar, dass beiderseits Interesse an dem vorgeschlagenen Projekt vorhanden sei. Für die Genossen-schaft stellte die Zusammenarbeit die Möglichkeit dar, eine über die Anfang 2005 erfolgte technische Bestandsaufnahme der Wohnungen in der Borgschenhofsiedlung hinausgehende Untersuchung vornehmen zu lassen.

Reizvoll dabei war und ist der Umstand, dass die Handelnden dieser Ausarbeitung auf Grund ihrer Stellung „Student/in“ Überlegungen und Lösungsansätze jenseits von ausgetretenen Wegen der täglichen Architektenpraxis erarbeiten können. Weiterhin spielte die Überlegung eine Rolle, eine solche umfangreiche Untersuchung mit eigenem Personal nicht durchführen zu können.

Neben der Bereitstellung grundsätzlicher Daten war die Genossenschaft Gastgeber einer Einführungsveranstaltung in Duisburg-Friemersheim sowie Gast einer Zwischen-präsentation an der RWTH Aachen. Ohne dabei sachliche Zwänge aus den Augen zu verlieren, stellten die ge-zeigten Zwischenergebnisse bereits in ihrer breiten Ausarbeitungsstreuung interessante Lösungsansätze dar.

Erklärtes Ziel der Genossenschaft ist es, bei der tatsächlichen Umsetzung die Anregungen der studentischen Arbeiten zu berücksichtigen.

Wir danken allen Beteiligten für das produktive Miteinander. Ohne den Ergebnissen vorgreifen zu dürfen, können wir interessierten Unternehmen die Zusammenarbeit mit Hochschulprojekten wie diesem Praxisprojekt „Zukunft Wohnen“ nur empfehlen.

Dietmar Vornweg Michael WerkVorstand Leiter Technik

Gemeinnütziger Spar- und Bauverein Friemersheim eG

Duisburg, im Oktober 2005

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Vorwort

Das Handlungsfeld „Wohnen“ wird in den letzten Jahren von einer Umbruchphase auf den Wohnungsmärkten geprägt, die sich in einer räumlichen Ausdifferenzierung der Teilmärkte und einem differenzierten Verhalten der Nachfrager wider-spiegelt. Struktureller Wohnungsmangel, der die Debatte um die Wohnungsversorgung in der Vergangenheit periodisch wiederkehrend geprägt hat, ist nicht mehr zu erwarten, vielmehr scheinen langfristig entspannte Märkte für eine neue Beziehung zwischen Anbietern und Nachfragern zu sorgen. Der Konsument am Wohnungsmarkt und sein Marktverhalten rücken in den Vordergrund des Interesses von Wohnungsunternehmen, Investoren, Stadtplanern, Architekten und Wohnungspolitikern. Dabei lassen sich die verschiedenen Präferenzen, individualisierten Ansprüche und ausdifferenzierten Bedürfnisse der Kunden kaum noch eindeutigen Verhaltens- und Nachfragemustern zuordnen.

„Planung an der Nachfrage ausrichten!“ stellt als Handlungsmaxime die handelnden Akteure in der Woh-nungswirtschaft vor eine komplexe Aufgabe. Zahlreiche Wohnungsunternehmen haben den Schwerpunkt ihrer Aktivitäten inzwischen auf die Bestandsbewirtschaftung gelegt. Hier gilt es, den vorhandenen Wohnraum ver-mietungssicher und rentabel zu halten sowie bei den Investitionsentscheidungen sowohl die veränderten, differenzierten Qualitätsansprüchen als auch die Folgen des sozialen, demographischen und wirtschaftlichen Wandels zu berücksichtigen. Die Modernisierung oder Umnutzung der Altbaubestände ist daher nicht nur eine rein betriebswirtschaftliche, technische oder gestalterische, sondern immer auch eine strategische Herausforderung. Sowohl in der Wissenschaft als auch in der Praxis ist in den letzten Jahren eine breite Palette von Analysen, Studien, Handlungsansätzen und Strategien zur nachfrageorien-tierten Entwicklung der Bestände entwickelt worden. Bei den vielfältigen fachlichen Ansätzen,, wie betriebswirtschaftlich orientiertes Portfoliomanagement, nachfrageorientierte Wohnungsmarktanalyse, kostengünstige und qualitätsbe-wusste Modernisierungskonzepte, nutzerorientierte Betei-ligungsmodelle,, mangelt es in der praktischen Anwendung häufig noch an der genauen Kenntnis der neuen Methoden und Verfahren sowie einer integrierten Betrachtung und inhaltlichen Verknüpfung.

Die Frage „Wie lassen sich Bestände nachfrageorientiert entwickeln?“ wird auch in diesem Studienprojekt vor allem aus der fachlichen Sicht der Planer und Architekten verfolgt. Ausgehend von der Forderung nach dem passgenauen, zukunftssicheren Angebot steht das „Produkt“, der Wohnungsbestand, die Siedlung und das Quartier, im Zentrum der Betrachtung. Vielschichtige Qualitätsaspekte entscheiden über die Attraktivität der Bestände und Räume und somit über eine zukünftige Nachfrage. Angesichts der

Strategische Bestandsentwicklung Ein Studienprojekt im Handlungsfeld „Wohnen“

vorhandenen Angebotsvielfalt oder des vielerorts bereits vorhandenen Überangebotes an Wohnraum erfordert dies von Architekten und Planern ein zweigleisiges Vorgehen: nachhaltige (baulich-räumliche) Qualitäten zu entwickeln und sie gleichzeitig mit den Nachfragepräferenzen am Markt zur Deckung zu bringen. Der Ansatz vom Produkt her zu denken und am Markt zu handeln ist für Planer und Architekten als „Dienstleister“ nicht grundsätzlich neu, doch sind durch die Umbrüche in den Handlungsfeldern Stadtentwicklung und Wohnen mittlerweile neue Akteurskonstellationen entstanden und klassische Aufgabenteilungen aufgeweicht, so dass eine erweiterte Perspektive auf die Zusammenhänge erforderlich wird.

In diesem Sinne versucht das Studienprojekt „Zukunft Wohnen“ die „Bestandsentwicklung“ als zentrales Tätigkeitsfeld für Planer und Architekten auch als strategische Aufgabe zu sehen und in einer integrierten Betrachtung in den Kontext benachbarter, relevanter Arbeitsfelder zu stellen sowie zu den Initiativen der unterschiedlichen Akteure in Beziehung zu setzen. Ausgehend von der bereits erwähnten Fragestellung, wie lassen sich Bestände nachfrageorientiert entwickeln, sollte an Hand einer konkreten Praxisaufgabe, einer Modernisierungsplanung für eine 30er Jahre Siedlung im Ruhrgebiet, in engem Austausch mit der beteiligten Wohnungsgenossenschaft Handlungsempfehlungen als Grundlage für die anstehenden Investitionsentscheidungen erarbeitet werden.

Die Studierenden waren bei der Bearbeitung nicht an ein vorgegebenes Verfahren oder eine fertige Methodik gebunden, sie haben vielmehr gemeinsam an der schrittweisen Entstehung des methodischen und inhalt-lichen Konzeptes mitgewirkt. Dabei war es nicht immer zu vermeiden, dass Suchrichtungen auch hin und wieder in „Sackgassen“ endeten und Diskussionen nur zum „kleinsten gemeinsamen Nenner“ führten. Arbeitsweisen und Kommunikationsformen in der Gruppe haben während der Bearbeitung häufig „Planungspraxis“ simuliert. Das beteiligte Wohnungsunternehmen hat - quasi in der Rolle eines Auftraggebers - als Gesprächspartner besonders zur „Praxisnähe“ beigetragen. Die vorliegende Studienarbeit ist, daher nicht nur als ein inhaltlicher Beitrag zum oben genannten Thema, sondern auch als das Produkt eines gemeinsamen Arbeits- und Lernprozesses zu sehen. Als Praxisprojekt bietet es viele methodische und inhaltliche Ansatzpunkte, um im Handlungsfeld „Wohnen“ kooperative, praxisorientierte Studienangebote weiterzuentwickeln.

Inhaltlich setzt sich die Studie vor allem mit der Frage auseinander, welche Ziele und Strategien die Wohnungsgenossenschaft verfolgen sollte, damit der ausgewählte Siedlungsbestand auch in Zukunft für alte

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und neue Mieter attraktiv sein wird. In einem ersten Schritt wurde versucht die allgemeinen Tendenzen auf dem Wohnungsmarkt mit der konkreten Situation auf dem lokalen Wohnungsmarkt in Beziehung zu setzen und letztlich die Qualität des Siedlungsbestandes in dem relevanten Immobilienmarkt einzuordnen.

Die Einschätzungen zur Marktlage und die analysierten Potenziale der Siedlung bilden im Folgenden die Grundlage, um erste Ideen und Hypothesen zur Entwicklung des Bestan-des zu formulieren. Die Unternehmensform “Genossenschaft“, die Lage Siedlung „im Grünen“ und eine einseitige, überal-terte Mieterstruktur wurden als prägende Merkmale des Bestandes identifiziert und als zentrale Aspekte für die Weiterbearbeitung definiert. Themenübergreifend diente die Frage, „welche (Wohn-)Qualitäten werden in Zukunft gebraucht/bzw. nachgefragt“ als Leitlinie der vertiefenden Ausarbeitung. Der Begriff der „Wohnqualität“ wurde räumlich und thematisch weit gefasst: von der Wohnung, über das Wohngebäude, das Wohnumfeld und bis hin zum Quartier wurden jeweils sowohl die Gestalt- und Gebrauchswert der Räume als auch die sozialräumlichen und sozialen Qualitäten des Wohnens mitbetrachtet. Es wurde versucht durch eine exemplarische Auswertung von Sekundärmaterial, geeignete Beispiele oder Modellprojekte und aktuelle Wohnungsmarktstudien, „einen Stand der Fachdebatte“ heraus zu filtern und der Sicht der Planer jeweils eine Sicht der Nachfrager gegenüberzustellen.

Der systematischen Herleitung allgemeingültiger Qua-litätsanforderungen waren angesichts der Materialfülle verschiedenster thematischer Dokumentationen und – für die Studierenden vielfach fachfremder - methodischer Ansätze im Rahmen einer Studienarbeit von vorne herein Grenzen gesetzt. Dennoch haben sich in der exemplarischen Vorgehensweise unter den gewählten thematischen Blickwinkeln Ergebnisse und Aussagen verdichtet, die letztlich in Handlungsempfehlungen für das konkrete Modernisierungsprojekt übertragen werden konnten.

Die vorliegende Studie kann der Wohnungsgenossenschaft als eine erste Grundlage zur Einschätzung des „Marktwertes“ Ihrer Immobilie dienen und vielfältige Anregungen zur Diskussion um eine qualitäts- und nachfrageorientierte Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes und „des genossenschaftlichen Gedankens“ im Unternehmen liefern.

Gisela Schmitt

Vorwort

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1 Einleitung

1.1 Strategische Bestandsentwicklung ..................................................................................................

Ein Thema auf dem Wohnungsmarkt ......................................................................................................

Ein Standort am Rande des Reviers .........................................................................................................

Eine Studienarbeit bei Pt .............................................................................................................................

Ein langer Weg zum Ziel ...............................................................................................................................

3 Standortanalyse des Planungsgebietes

3.1 Stadt- und Bevölkerungsentwicklung .............................................................................. Einwohnerrückgang und Wanderungsverluste

3.2 Anbindung und Verkehr .......................................................................................................... Vernetztes Quartier in ruhiger Lage

3.3 Grün- und Freiraum .................................................................................................................... Stadtnahes Quartier im Grünen

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2 Rahmenbedingungen auf dem Wohnungsmarkt

2.1 Wohnungsmarktstudien in Deutschland ................................................................................... Nachfrageorientierte Wohnungspolitik

2.2 Demographische Entwicklung ............................................................................................................ Weniger, älter, bunter

2.3 Lebensstile und Wohnbedürfnisse ................................................................................................... Gesellschaftliche Kategorisierung im Wandel der Zeit

2.4 Handlungs- und Förderprogramme ................................................................................................ Staatliches Angebot und kommunale Nachfrage

2.5 Tendenzen auf dem Wohnungsmarkt ........................................................................................... Vom Einheitsmieter zum modernen Nachfrager

2.6 Wohnungsmarktuntersuchung und Wanderungen in Duisburg ............................ Abwanderung durch fehlenden Markt für Eigenheime

2.7 Rückschlüsse aus den Rahmenbedingungen für das „Quartier“ .............................

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Vorbemerkung ...........................................................................................................................................................

Gemeinnütziger Spar- und Bauverein Friemersheim e.G. .......................................................Kooperationspartner im Praxisprojekt

Strategische Bestandsentwicklung ............................................................................................................Ein Studienprojekt im Handlungsfeld „Wohnen“

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Inhalt

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4 Drei Entwicklungschancen für das „Quartier“

4.1 Perspektiven für das „Quartier“ - erste Ideen ............................................................

4.2 Zukunftsperspektive Genossenschaft ............................................................................

Genossenschaften - Ein Anbieter auf dem Wohnungsmarkt ...............................

Rechte und Pflichten der Mitglieder .......................................................................

Prinzipien und Ziele - Von Selbsthilfe bis zur Förderung der Mitglieder ...........

Vorteile genossenschaftlichen Wohnens ...............................................................

Sechs Beispiele innovativer genossenschaftlicher Modelle .................................

Potentielle Nachfrager von Genossenschaften ......................................................

4.3 Neue Mischung ...........................................................................................................................

Wohnqualität – Die aktuelle Debatte .....................................................................

Qualitätsanforderungen aus Sicht der Planer ........................................................

Die soziale Komponente – Gemeinschaftlich Wohnen und neu durchmischen

Was wollen die Nachfrager? .....................................................................................

Bestehende Qualitäten und ausbaufähige Potentiale im „Quartier“ ....................

4.4 Stadtnahes Wohnen im Grünen ..........................................................................................

Vielfältige Grünräume - Sicht der Planer .................................................................

Der Traum vom Haus im Grünen - Was wir im Grünen suchen ...............................

Die Sicht der Nachfrager - Wer im Grünen wohnen will ...........................................

4.5. „Passende“ Nachfrager für das „Quartier“? .................................................................

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3.5 Siedlungs- und Gebäudestruktur ..................................................................................... Einheitliche Erscheinung schafft Identität

3.6 Der Charakter des „Quartiers“ und die Rolle im Stadtgefüge ............................

3.4 Nutzung und Infrastruktur ..................................................................................................... Versorgungsangebot im nahen Siedlungsumfeld

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Inhalt

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Inhalt

Service und Dienstleistung durch Dritte .................................................................

Öffentlichkeitsarbeit und Vermarktung ...................................................................

5.3 Baulich-räumliche Maßnahmen ..........................................................................................

Wohnung - Privater Freiraum ....................................................................................

Gebäude - Halbprivater Freiraum .............................................................................

Halböffentlicher Raum - Gebäude und Quartier ....................................................

Öffentlicher Raum - Quartier und Siedlungsumfeld ..............................................

5.4 Ausblick ..........................................................................................................................................

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6 Anhang

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6.1 Literaturverzeichnis ...................................................................................................................

6.2 Abbildungsverzeichnis .............................................................................................................

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5 Handlungsempfehlungen

5.1 Leitziele und ein Maßnahmenkatalog .............................................................................

5.2 Soziale und wohnungswirtschaftliche Maßnahmen ................................................

Beteiligung und Partizipation der Bewohner ..........................................................

Eigeninitiative, Selbsthilfe und Selbstorganisation ................................................

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1Einleitung

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1.1 Strategische BestandsentwicklungEinführung in das Thema - Methodik - Ziel der Arbeit

Strategische Bestandsentwicklung

Ein Thema auf dem WohnungsmarktIn einer Zeit des wirtschaftlichen, demographischen und so-zialen Wandels sieht sich die Wohnungswirtschaft heute vor neue Herausforderungen gestellt. Der Handlungsschwer-punkt der Wohnungsunternehmen hat sich vom Neubaube-reich deutlich in den Bestand verlagert. Instandhaltung, Mo-dernisierung und Bewirtschaftung von Wohnungsbestand beherrschen den heutigen Markt.

Auch die studentische Ausbildung kann sich vor dem Um-gang mit Bestandsbauten nicht weiter verschließen. Will die Zunft der Architekten und Stadtplaner in Zukunft wettbe-werbsfähig bleiben, muss sie sich den neuen Herausforde-rungen stellen und auf den veränderten Wohnungsmarkt reagieren. Neue Strategien und innovative Ansätze müssen entwickelt werden.

Um die Vermietbarkeit und Rentabilität des Bestandes nach-haltig und zukünftig zu sichern, ist es in jedem Fall erforder-lich, sich mit einer veränderten Nachfrage der Bewohner so-wie gewandelten Ansprüchen an die Wohnqualitäten ausein-ander zu setzen. Diese Qualitäten beziehen sich neben den baulich-räumlichen Bereichen Wohnung, Gebäude, Quartier und Wohnumfeld ebenso auf die sozialen Gegebenheiten am Wohnstandort. Erst eine Verknüpfung der Einzelaspekte und ihre Stimmigkeit kann eine zufriedene Bewohnerschaft hervorbringen. Abb. 1: Karte Nordrhein-Westfalen

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Abb. 2: Planungsgebiet Siedlung Borgschenhof

Abb. 3:Arbeitsatmosphäre

Abb. 4: Aufbau der Studienarbeit


Ein Standort am Rande des ReviersIn den letzten Jahrzehnten hat sich in Deutschland ein grund-legender Wandel von der produzierenden Gesellschaft zur Dienstleistungs- und Kommunikationsgesellschaft vollzo-gen. Ein gutes Beispiel für den umfassenden Strukturwandel und die damit verbundenen Auswirkungen ist die derzeitige Situation im Ruhrgebiet: Ehemals industriell geprägt, hat die Region einen starken Wandel durchlaufen, wodurch Themen wie Bevölkerungsentwicklung, Arbeitsmarktsituation oder Migrantenanteile in den Vordergrund getreten sind. Nicht zu-letzt bringt diese Entwicklung auch Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt mit sich.

Während die Stadt Duisburg als westliche Kernstadt des Ruhrgebiets insgesamt viel Energie in eine Neuorientierung investiert, hat der linksrheinisch gelegene Stadtteil Friemers-heim die Auswirkungen des wirtschaftlichen Wandels gut überwunden. Friemersheim ist Standort der Siedlung Borg-schenhof, von der allerdings nur der westliche Teil mit rund 300 Wohneinheiten im Fokus dieser Arbeit steht. Dieser Teil wird in der vorliegenden Arbeit weiterhin auch als „Quartier“ bezeichnet.

Als ehemalige Arbeitersiedlung aus den 30er Jahren ist die gesamte Siedlungsstruktur durch ein homogenes städte-bauliches Erscheinungsbild geprägt und besticht durch ein-heitliche Ziegelsteinfassaden mit Wiedererkennungswert. Der durchgrünte Bestand besitzt Gartenstadtcharakter und wird als mittlere Wohnlage eingestuft. Die insgesamt ca. 880 Wohneinheiten verteilen sich auf größtenteils zweigeschossi-ge Gebäude, die in ihrer Ausformung variieren und zu einem aufgelockerten Siedlungsgefüge zusammengeschlossen sind. Eigentümer des zu betrachtenden „Quartiers“ ist der Gemeinnützige Spar- und Bauverein Friemersheim eG, eine der kleineren Wohnungsgenossenschaften der Stadt. Wenn im Folgenden vom „Bauverein“ die Rede ist, bezieht sich diese Bezeichnung auf den Gemeinnützigen Spar- und Bauverein Friemersheim eG. Dieser strebt derzeitig die Modernisierung seines Woh-nungsbestandes an. Auf der Suche nach frischen Ideen und weiterführenden Handlungsempfehlungen für ihr „Quar-tier“ entstand die Zusammenarbeit mit dem Lehrstuhl für Planungstheorie sowie dem Lehrstuhl für Wohnbau an der RWTH Aachen.

Eine Studienarbeit bei PtDer Herausforderung, die Theorie mit der Praxis zu verbinden, haben wir uns, eine Gruppe von elf Studenten der Fachrich-tung Architektur und Stadtplanung, am Lehrstuhl für Pla-nungstheorie gestellt. Im Rahmen des Hauptstudiums an der RWTH Aachen bearbeiten wir, vor dem Hintergrund einer eventuellen Umsetzung, mit der Siedlung Borgschenhof ein sogenanntes „Praxisprojekt“.

Die Vermittlung von theoretischem Wissen über Lebensstile, Wohnwünsche und das Marktverhalten von Nachfragergrup-pen soll ganz konkret mit den praktischen Anforderungen einer Altbaumodernisierung durch ein Wohnungsunter-

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nehmen verknüpft werden. Ziel dieses Praxisprojektes ist es, potentielle Mieter für den genossenschaftlichen Teil der Sied-lung Borgschenhof zu identifizieren und die Qualitäten des „Quartiers“ als Immobilie zu erfassen, um schließlich konkre-te Handlungsempfehlungen zur Sicherung und nachhalti-gen Weiterentwicklung des Bestandes zu formulieren. Diese Aspekte sollen dem „Bauverein“ als Grundlage für konkrete Investitionsentscheidungen und die bevorstehende Moder-nisierungsplanung dienen sowie den besonderen Charakter ihres „Quartiers“ deutlich hervorheben.Bearbeitet wird das studentische Projekt in Kooperation mit dem Lehrstuhl für Wohnbau, der sich parallel zu dieser Arbeit mit gestalterischen und technischen Fragen der Altbaumo-dernisierung in Form eines Entwurfs sowie eines Planungs-gutachtens beschäftigt.

Die Bearbeitung der Aufgabenstellung erfolgt in drei aufein-ander aufbauenden Arbeitsphasen, in denen in unterschied-lichen Gruppenkonstellationen und -größen zusammengear-beitet wird (vgl. Abb. 4). Aus den einzelenen Teilergebnissen soll durch regelmäßige Treffen und inhaltlichen Austausch am Ende ein Gesamtprokukt entstehen. Für ein einheitliches Erscheinungsbild der Ergebnisse sorgt ein übergeordnetes Redaktions- und Layout-Team.

Ein langer Weg zum ZielIn Anlehnung an die Methodik von Wohnungsmarktbeob-achtungen werden für die vorliegende Arbeit zunächst harte und weiche Daten gesammelt, um über eine Wissensvernet-zung der einzelnen Themenfelder zu konkreten Handlungs-empfehlungen zu gelangen. Diese zielen auf eine nachhalti-ge Vermietbarkeit des Gebäudebestandes im „Quartier“ ab.

Als Einstieg in die Thematik wird in der ersten Arbeitsphase der aktuelle Wohnungsmarkt auf Bundes-, Landes- und regi-onaler Ebene betrachtet. Die demographische Entwicklung der Gesellschaft, heutige Wohnbedürfnisse, die aktuellen Handlungs- und Förderprogramme sowie ausschlaggebende Tendenzen auf dem Wohnungsmarkt sind nur einige erläu-terte Rahmenbedingungen, um sich dem Thema Wohnungs-wirtschaft zu nähern.Im Anschluss daran wird eine Standortanalyse durchgeführt. Das „Quartier“ wird neben seiner infrastrukturellen Anbin-dung auf Grün- und Freiraumqualitäten untersucht, sowie die Gebäudestruktur und die Bautypologie werden beleuchtet. Bereits an dieser Stelle rücken die Mieter in den Kreis des In-teresses. Diese Arbeitsphase wird mit einer ersten Bewertung und Einordnung der Immobilie in den relevanten Markt be-endet.

Auf dieser Grundlage werden drei realistische Entwick-lungschancen für das Siedlungsgebiet ausgemacht, welche in der nächsten Arbeitsphase durch die Auseinandersetzung mit der aktuellen Fachdebatte sowie innovativen Wohnpro-jekten differenziert ausgearbeitet werden. Allgemeine Qua-litätsanforderungen für das Wohnen werden hergeleitet und der besondere Charakter einer Genossenschaft als Unterneh-mensform auf dem Wohnungsmarkt herausgestellt. Ein pas-

Abb. 5: Jetzige Siedlungssituation - Straßenzug

Abb. 6: Jetzige Siedlungssituation - Spielplatz

Abb. 7: Jetzige Siedlungssituation - Privater Garten

Abb. 8: Jetzige Siedlungssituation - Typische Hausansicht

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sendes Nachfragerprofil für das „Quartier“ wird mit Abschluss dieses Bearbeitungsschrittes ermittelt.

Aufbauend auf die vorangegangenen Arbeitsphasen, können im nächsten Schritt Handlungsempfehlungen für Planung und Umsetzung unter Berücksichtigung der identifizierten Nachfrager gegeben werden. Mit welcher Strategie soll sich der „Bauverein“ an welche Zielgruppe wenden und womit kann er werben? Das Ergebnis ist ein Maßnahmenkatalog mit Handlungsempfehlungen, differenziert nach baulich-räumli-chen Bereichen sowie sozialen Komponenten. Damit können jeweils einzelne Maßnahmen oder ein kombiniertes Maßnah-menpaket umgesetzt werden. Auch allgemeine Aussagen über die Finanzierungsfragen oder Selbsthilfemaßnahmen und Eigenarbeit der Bewohner werden getroffen.

Es bleibt zu erwähnen, dass in dieser Arbeit Bearbeitungs-schwerpunkte gesetzt werden. Nicht alle aufkommenden Fragen können weiterverfolgt und geklärt werden. Im Aus-blick wird auf die offenen Fragen nochmals eingegangen. Eine letzte Anmerkung richtet sich an den Schnell-Leser, der sich nicht die Zeit für das Gesamtprodukt nehmen will: die im Inhaltsverzeichnis „fett-gedruckten“ Seitenzahlen markieren Kapitel, die dem Leser einen schnellen Überlick über die Ge-samtarbeit verschaffen.Wir hoffen, dass unsere Arbeit auf Interesse stößt und wün-schen viel Freude beim Lesen!

Abb. 9: Die Autoren (hinten v.l.: Verena Albrecht, Cornelia Schymanietz, Vera Finkenbusch, Benjamin Glombik, Kilian Schulte, Jennifer Friske; vorne v.l.: Farina Pomaska, Andrea Heinemann, Dorothea Oetjen, Peter Brändle, Meike Wolf )

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Rahmenbedingungen auf dem Wohnungsmarkt

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Wohnungsmarktstudien in Deutschland

2.1 Wohnungsmarktstudien in DeutschlandNachfrageorientierte Wohnungspolitik

Warum Wohnungsmarktbeobachtung?Die Beantwortung der Kernfrage, die für alle Wohnungsmark-tinvestoren oder Immobilienbesitzer von Interesse ist, lautet: Unter welchen aktuellen und künftigen (wohnungs)markt-wirtschaftlichen Gegebenheiten fordern welche Nachfrager welche Wohnungen in welchem Wohnumfeld und in welcher Preiskategorie? Diese Frage wird als Motor für die Initiierung der Wohnungsmarktbeobachtung betrachtet.Unter Wohnungsmarktbeobachtung (WoB) versteht man diverse Untersuchungsmethoden, mit deren Hilfe sich aktu-elle und umfassende Informationen über die Entwicklung des Wohnungsangebotes, der Wohnungsnachfrage sowie über die jeweilige Versorgungssituation am Wohnungsmarkt gewinnen lassen. Ausgewählte Wohnungsmarkttrends und Wohnungsmarktindikatoren charakterisieren den zu unter-suchenden Wohnungsmarkt. Ein wesentlicher Aspekt hierbei ist die kontinuierliche und dauerhafte Beobachtung. Die zahl-reichen Beobachtungssysteme unterscheiden sich haupt-sächlich in der Struktur der Vorgehensweise. Alle Systeme basieren auf einer bestimmten Anzahl von vorher festgeleg-ten Wohnungsmarktindikatoren, deren Veränderung jährlich erfasst und bewertet wird. Die Betrachtung der aktuellen Ent-wicklungen erfolgt dabei immer in engem Zusammenhang mit den in der Vergangenheit dokumentierten Ergebnissen. Auf diese Weise kann man langfristige Trends, die die Woh-nungsmärkte der Zukunft beeinflussen werden, identifizieren und gegebenenfalls rechtzeitig darauf reagieren.

Nachholbedarf in Sachen MarktforschungDie Wohnungsmärkte in Deutschland entwickeln sich immer unterschiedlicher und rascher. (vgl. Tendenzen auf dem Woh-nungsmarkt) Die sich schnell wandelnden Rahmenbedingun-gen des Wohnungsmarktes sind in soziodemographischen Entwicklungen (schrumpfende Bevölkerung, Stadt-Umland-Abwanderungen und auseinanderklaffende Einkommens-strukturen) begründet. Ebenfalls berücksichtigt werden müs-sen immer individuellere Wohnwünsche sowie die Tendenz zur Entwicklung neuer Lebensstile und Verhaltensmuster, die die Wohnwelt, mehr als angenommen wird, beeinflussen. Beispielsweise kommt es zum Wunsch nach mehr Wohnraum und –fläche.

Eine aktuelle und umfassende Informationsgrundlage auf Ba-sis der kontinuierlichen Wohnungsmarktbeobachtung ist für eine sicherere Entscheidungsfindung der Investoren notwen-dig. Die öffentliche Verwaltung, Wohnungspolitiker, die Woh-nungswirtschaft und Finanzierungsinstitute können mit dem Instrument der Wohnungsmarktbeobachtung flexibler und differenzierter auf die Veränderungen am Wohnungsmarkt reagieren. In der Immobilienwirtschaft besteht nach wie vor ein dringender Nachholbedarf in Sachen Marktforschung. Vergleicht man diesen Bereich zum Beispiel mit der Medien-branche oder den Arbeitsweisen von Parteien, stellt man fest, dass dort in den Marktanalysen die Lebensstilforschung der potenziellen Kunden bereits fester Bestandteil ist.

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Aktuelle Forschungsprojekte Die vorliegende Studienarbeit „Zukunft Wohnen“ beschäftigt sich exemplarisch mit der „Nachfrageorientierten Wohnungs-politik“ [vhw 2005], einem gemeinschaftlichem Forschungs-projekt des „Deutschen Volksheimstättenwerks“ (vhw/Berlin), des Fachgebiets Soziologie der Fakultät „Raumplanung“ (Uni-versität Dortmund), den Firmen „Sinus Sociovision“ (Heidel-berg) und „microm“ (Neuss). Um einen differenzierten Überblick über die verschiedenen Herangehensweisen, Vergleichsmöglichkeiten und Kenntnis-se für Analysen des Wohnungsmarktes zu erlangen, werden weitere Beispielprojekte, wie die „Wohnungsmarktbeobacht-ung Nordrhein-Westfalen“ (WoB NRW, Wissenschaftliche Begleitung der Wfa von Prof. Dr. Volker Kreibich/ Fakultät Raumplanung Universität Dortmund und ILS NRW) [Heit-kamp 1999,117-125], die „Kommunale Wohnungsmarktbeob-achtung“ (KomWoB) [NRW.BANK] , der „Initiativkreis Kommu-nale Wohnungsmarktbeobachtung“ (IK KomWoB) [Bundes-arbeitskreis] und das „Dortmunder System“ [http://www.bbr.bund.de] zur näheren Betrachtung herangezogen.

Grundsätzlich findet die Wohnungsmarktforschung auf drei unterschiedlichen Ebenen [Schmals 2003, 13-16,24-35] statt, die sich im Detaillierungsgrad der Forschungsarbeit unter-scheiden:• Bundesebene: verantwortlich ist hier das Bundesamt für

Bauwesen und Raumordnung/ BBR, • Länderebene: in der Regel sind hier öffentliche Banken

oder Wohnungsbauförderungsanstalten (Wfa) zuständig, • Regionale Ebene mit der „Kommunalen Wohnungsmarkt-

beobachtung“ (KomWoB): in NRW handelt es sich über-wiegend um Modellprojekte, die je nach Projekt und Stadt von einem eigens eingeführten Amt geleitet werden, oder aus Kooperationen, beispielsweise aus privaten For-schungsinstituten und Universitären, etc. bestehen. Banken bzw. öffentlichen Institutionen/ Forschungseinrichtungen führen im Auftrag von privaten oder öffentlichen Woh-nungsmarktakteuren ebenfalls Studien durch. (z. B. „Hypo-Vereinsbank Expertise GmbH“, Stiftung „Wüstenrot“, „Volks-heimstättenwerk“ (vhw), „empirica“-Institut).

Im Folgenden wird die Herangehensweise bei „Nachfrageo-rientierter Wohnungspolitik“ erklärt. Der zentrale Arbeitsge-danke dieses Forschungsprojektes besteht aus der Vernet-zung der qualitativen und quantitativen Daten, also aus der Verbindung „harter“, statistischer Daten (Alter, Einkommen, Haushaltsstruktur, usw.) mit den „weichen“, akteurs- und le-bensstilorientierten Daten (Milieudifferenzierung, Zahlungs-ausfallrisiko, wohnungsbezogene Präferenzen, Konsummus-ter, usw.).Das Hauptziel ist die Entwicklung eines neuen Instrumentariums, dem „Monitoringsystem“, zur Beobachtung der Wohnungsteilmärkte. Das Endprodukt dokumentiert die Rahmenbedingungen des städtischen Wohnungsmarktes und gibt Ausblicke über die Entwicklungstrends des Wohnungsangebotes und der Wohnungsnachfrage. Hier werden die entwickelten strategischen Grundlagen und Handlungsempfehlungen für die Wohnungspolitik

beschrieben, die auf den fachkundigen Informationen für eine nachfrageorientierte Wohnungspolitik aufgebaut sind. Unter anderem werden Antworten auf folgende zentrale unternehmerische Fragen gegeben: „Für welche Zielgruppen eignen sich die vorhandenen Wohnungsbestände?“, „Welche bindungsstärkenden Maßnahmen der heutigen Mieter an ihre Wohnung können unternommen werden?“, „Wie stehen die Chancen für Eigentumsmaßnahmen in den Beständen?“, „Welche Maßnahmen sprechen die gewünscht Zielgruppe erfolgreich an?“. Bei dieser Vorgehensweise ist und bleibt das Ergebnis a priori offen. Dadurch wird ein Loslösen von konventionellen Zwän-gen ermöglicht, wodurch sich wiederum innovative Erkennt-nisse erreichen lassen. Die Projektbeteiligten verstehen sich mit ihrer Methodik als Wissensvernetzer, da die hierfür benö-tigten Kenntnisse bereits in sehr guter Qualität und Quantität bei den einzelnen Akteuren vom Wohnungsmarkt existieren. Die Projektbeteiligten stellen damit den nutzungsbringen-den Einsatz des Instruments „Marktforschung“ sicher, durch den zum einen die allgemein wichtige Markt-, Bedarfs- und Gütertransparenz erzielt wird und der zum anderen durch die konstante Analyse eine positive Wirkung auf den Wohnungs-markt ausstrahlt. Ein wichtiger Faktor ist dabei Transparenz, die durch Öffent-lichmachung der Arbeitsweise und Ergebnisse eine Überprü-fung der Ergebnisse erleichtert und eine permanente Diskus-sionsoffenheit garantiert. Bei diesem Projekt wird experimentell und flexibel vorgegan-gen. Die Vorgehensweise verlangt gegenstandsbezogenes Arbeiten, so dass auch fallbezogenes Arbeiten erforderlich ist, das mit Erfahrungen und Erkenntnissen zusammenhängt. Dadurch lassen sich dann problembezogene Fragestellungen und passgenaue Handlungsansätze für jedes einzelne Projekt entwickeln. Das Instrumentarium, mit dem geforscht werden soll, gibt es nicht von Anfang an, sondern es entwickelt sich prozessorien-tiert. Erst mit der fortschreitenden Konkretisierung der Unter-suchung werden die methodischen Arbeitschritte festgelegt. Zuerst wird eine Fallstudie erprobt, mit deren Entstehung sich zunächst eine Handlungs- und Entscheidungsstruktur entwi-ckelt, die dann auf den neuen Typus bezüglich nachfrageori-entierter Wohnungspolitik abgestimmt und weiter erarbeitet wird. Im weiteren Verlauf überträgt man systematisch die im Prozess entwickelte Methodik auf andere Städte.Anfangs werden unter anderem die vier Bereiche Lebensstil/ Milieu, Nachfrageorientierter Wohnungsmarkt, Regional- Analyse und Bestandsuntersuchung für Wohnungsunterneh-men (bezogen auf Milieustudien) untersucht und analysiert. Anschließend kombiniert man alle untersuchten Ebenen unter Zuhilfenahme der „Grounded Theory“ („gegenstands-bezogene Theorie“), die als Methodik der empirischen Sozi-alforschung das empirische, theoretisch wissenschaftliche Arbeiten in direktem Austausch mit der sozialen Realität betrachtet und kombiniert. Unter „Lebensstil/Milieu“ ist der Wandel des Nachfragerverhaltens zu verstehen. Dabei wer-den die Entwicklungen bezüglich der kleinräumlichen Mili-eudaten, der Nachfragerprofile und der gebildeten Szenarien zum Wohnungsmarkt untersucht.

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Erkenntnisse am Beispiel der FallstädteUnter der Überschrift „Nachfrageorientierter Wohnungs-markt“ verbergen sich die vier Fallstädte Köln, Essen, Hanno-ver und München. Hierbei wird zwischen einem quantitativen und qualitativen Analyseteil unterschieden: In die quantitati-ve Analyse fließen die Analyseentwicklungen der kleinräum-lichen Daten ein. Das sind beispielsweise die Nachfrage- und Angebotsstrukturen, Daten der lokal aktiven Wohnungsun-ternehmen und der kommunalen Wohnungsmarktunter-suchung. In die qualitative Analyse fließen die Analyseent-wicklungen der Nachfragerprofile mit ein. Dazu zählt dann die Ortsbegehung und -erkundung mit regional kundigen Experten, die anschließend anhand von gesammeltem Bild-material dokumentiert wird. Außerdem erfolgt an dieser Stel-le die Interviewführung mit Experten und Bewohnern, um die vorbereiteten Hypothesen der quantitativen Analyse zu überprüfen. Dieses Beobachtungssystem basiert auf einem Indikatoren-system. Das sind punktuelle Daten und Auskunft liefernde Nachweise, unter anderem zu den Bereichen der demogra-phischen Basisdaten, d. h. zur Bevölkerungs-, Einwohner- und Haushaltsentwicklung, zu sozialen Strukturen, zum Woh-nungsmarkt (Wohnungsangebot/ -bestand/ -nachfrage), zum Wohnungsanbieter und Wettbewerb, zu den Preisstrukturen am Wohnungsmarkt, zur Miete, zum Grundstücksmarkt, zu Ressourcenverbrauch und –kosten und dem Mobilitätsver-halten (Wanderungen).Der Nutzen der Indikatoren besteht darin, den theoretisch bezeichneten Sachverhalt messbar, bzw. beobachtbar zu machen. Dafür werden Gütekriterien (Indikatoren- Gültigkeit und Messungszuverlässigkeit) für das empirische Arbeiten eingerichtet, denn die Güte und Qualität der Indikatoren kann sonst nicht eindeutig festgelegt, bzw. messbar gemacht werden. Andererseits hängen die Auswahlkriterien der Indikatoren auch von der Datenverfügbarkeit ab, die oftmals für die ge-wählte Untersuchungsebene begrenzt ist. Hierbei wird dar-auf hingewiesen, dass am Ende der Indikatorenauswahl keine optimale, sondern lediglich eine plausible Lösung entsteht. Allerdings entfällt bei der auch hier angewendeten Cluster-Analyse die Prüfung auf Zuverlässigkeit. Das heißt, dass keine neuen Daten erhoben werden, sondern auf bereits vorhande-ne und geprüfte amtliche, statistische Daten zurückgegriffen wird. Man darf zudem nicht vergessen, dass eine vollständig Abbildung des realen Geschehens durch die Daten der amt-lichen Statistik nicht wiedergegeben werden kann, so dass eine Wirklichkeitsverfälschung besteht (z. B. durch das Fehlen von Registrierungen). Zu dieser Problematik existiert keine Lösung, so dass eine an sich selbst gerichtete Fragestellung, inwieweit die Wirklichkeitskomplexität überhaupt abgebil-det werden kann und in welcher Detailgenauigkeit dies über-haupt noch sinnvoll oder möglich erscheint, stets empfohlen wird. Aus der Kombination aller Betrachtungsebenen wird ein ers-tes Zwischenergebnis zu den projektbedingten Wohnungsty-pen erstellt. Dieses beinhaltet konzeptionelle Handlungs-empfehlungen, die auf die speziellen Leitfragen der Wohn-raumanbieter, der Wohnraumnachfrager und der Kommunen

Bezug nehmen. Dabei ist zu beachten, ob sich die Ziele dieser Akteure gegenseitig hemmen oder sogar ausschließen, oder ob sie miteinander harmonieren. Die Leitfragen der Wohn-raumanbieter beziehen sich beispielsweise auf die Fragen, ob investiert werden soll oder nicht, welche neuen Zielgruppen existieren und wie diese angesprochen und gewonnen wer-den können. Des Weiteren sind die Mieterzufriedenheit und das Problem um die Leerstandsvermeidung von Interesse für die anbie-tende Seite. Die nachfragenden Wohnungsmarktbeteiligten beschäftigen sich hingegen mit den Fragen, ob zur Miete oder im Eigentum gewohnt wird, wie gut Auskunft in jeder Hinsicht über die Immobilie eingeholt werden kann, und ob zum Beispiel gute Nachbarschaften in dem betrachteten Wohnumfeld bestehen. Die Kommunen setzen sich mit den sozialen Gegebenheiten in den einzelnen Stadtvierteln aus-einander, wie sich Bürgerbeteiligung und -aktivität darstellen, wie sich die Einwohner an ihre Stadt oder Viertel gebunden fühlen oder auch mit dem Problem der Stadt- Umland- Wan-derungen.

Akteure im ForschungsprojektZuletzt seien noch die Akteure genannt, die an einem erfolg-reichem Gelingen eines Forschungsprojektes beteiligt sein können und die an diesem Gemeinschaftsprojekt beteiligt waren: Die jeweilige Kommune ist mit folgenden Ämtern vertreten, die gemeinsam eine Koordinierungsstelle bilden, um die Projektdaten dann aus einer Hand (z. B. KomWoB) aus-zugeben: Amt für Bauordnung, Gutachten, Kataster/Liegen-schaften/Vermessung, Planung, Stadtentwicklung, Statistik, Soziales und Wohnungswesen. Die Gruppe der Wohnraumnachfrager stellt sich aus den Mie-tern und den Eigentümern zusammen. Aus den beteiligten Wohnungsunternehmen wird ein zentraler Ansprechpartner folgender „Abteilungen“ gestellt: von der Geschäftsleitung aus dem Portfolio-Management (wird empfohlen), aus den Mieterbüros und aus dem Research-Bereich. Auch wissen-schaftliche Berater beteiligen sich in nachstehender Weise unterstützend an dem Projekt: in der Methodenberatung und der technischen Beratung. Diese vier Gruppen geben regelmäßig ihren Wissensstand an das „Volksheimstätten-werk“ (vhw) weiter, deren Aufgabe dann darin besteht, das Gesamtwissen aller zu verknüpfen, die Arbeitsgruppen zu or-ganisieren und in die Aufgabenfelder einzuteilen. Das Projekt intern und Außenstehenden zu präsentieren und für die Ver-breitung der Arbeit Sorge zu tragen, obliegt außerdem dem „Volksheimstättenwerk“, so dass die Zukunftsfähigkeit der Wohnungsmarktforschung durch die Verbreitung unterstüt-zend sichergestellt wird.

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Demographische Entwicklung

2.2 Demographische EntwicklungWeniger - älter - bunter

Abb. 10: Altersaufbau der Bevölkerung in Deutschland

Die Entwicklung der Bevölkerung in Deutschland bestimmt die Menge und die Zusammensetzung der Nachfrager für alle Bereiche der Wirtschaft. Insbesondere die Wohnungs-wirtschaft muß sehr langfristige Investitionsentscheidungen fällen. Dies bedeutet, dass sie ein besonderes Interesse an zu-verlässigen Bevölkerungsprognosen haben muss, um Rück-schlüsse auf zukünftige Mieter und deren Bedürfnisse ziehen zu können. Nur so kann eine langfristige Vermietungssicher-heit gewährleistet werden.

Deutschland schrumpftDie Bevölkerung Deutschlands nimmt selbst bei optimis-tischen Wanderungsannahmen (von Zuwanderungen aus dem Ausland in Höhe von 200.000 Personen jährlich) bis zum Jahr 2050 um etwa 12 Millionen auf dann ca. 70 Millionen Ein-wohner ab (vgl. Abb. 12).Die Bevölkerung altert zunehmend - der Anteil der über 65-Jährigen steigt aufgrund höherer Lebenserwartungen und geburtenschwacher Jahrgänge bei der jüngeren Bevölke-rung besonders stark an. Aufgrund der Abnahme der deut-schen Bevölkerung und der weiteren Zuwanderung ausländi-scher Menschen ändert sich das Verhältnis von ausländischer zu deutscher Bevölkerung. Der Altenquotient, sprich das Ver-hältnis von Menschen im Rentenalter zu Erwerbstätigen, wird sich bis zum Jahr 2050 von etwa 40 auf 80 verdoppeln. Das bedeutet, dass im Jahr 2050 in Deutschland auf 100 Erwerbs-tätige etwa 80 Rentner kommen [Enquetekommission NRW 2004].

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Weniger und älterDeutschland hat heute etwa 82 Millionen Einwohner. Im Jahr 2050 werden es je nach Zuwanderungsannahmen nur noch zwischen 65 und 70 Millionen Einwohner sein.Es sterben in Deutschland seit über drei Jahrzenten mehr Menschen, als geboren werden - eine Entwicklung die vor-aussichtlich in den nächsten 50 Jahren anhalten wird. Das statistische Bundesamt geht in der 9. koordinierten Bevöl-kerungsvorausberechnung sogar davon aus, dass sich dieser Trend weiter verschärfen wird (vgl. Abb 11). Heute sterben in Deutschland jedes Jahr knapp 80.000 Menschen mehr als geboren werden - 2050 werden es über 650.000 Menschen sein.Das niedrige Geburtenniveau wird bis 2050 zu einer deutlich veränderten Altersstruktur führen. Die jüngeren Jahrgänge (bis etwa 50 Jahre) werden gegenüber den älteren schwä-cher besetzt sein. So wird im Jahr 2050 die Altersgruppe von 58 -63 Jahren zahlenmäßig am stärksten vertreten sein, nicht mehr wie heute die Gruppe der 35 bis 40-Jährigen (vgl. Abb. 10). Das Gewicht der verschiedenen Altersgruppen verän-dert sich signifikant: Heute stellen die über 60-Jährigen mit 23% etwas weniger als ein Viertel der Gesamtbevölkerung Deutschlands, im Jahr 2050 stellt diese Altersgruppe mehr als ein Drittel (35,8%) aller in Deutschland lebenden Personen. Gleichzeitig nimmt der Anteil der jungen, d.h. der unter 20-jährigen, Personen ab. Heute fallen 21,3% aller Deutschen in diese Gruppe, in 45 Jahren aber werden nur noch 16,3% der Bevölkerung jünger als 20 Jahre sein. Betrachtet man den Al-tersaufbau der deutschen Bevölkerung innerhalb eines Jahr-hunderts (von 1950 bis 2050), so kehrt sich dieser, trotz an-nähernd gleicher Bevölkerungszahl um. Von ca. 70 Millionen Einwohnern um 1950 gab es etwa doppelt so viele unter 20-Jährige wie über 60- Jährige, 2050 wird es genau umgekehrt sein [Statstisches Bundesamt 2000].

Die in Deutschland zu erwartende Veränderung der Alters-struktur wird durch den sogenannten Altenquotienten be-schrieben. Der Altenquotient gibt das Verhältnis von Perso-nen im Rentenalter zu Menschen im Erwerbsalter an. Bei einer Grenze zwischen Erwerbs- und Rentenalter von 60 Jahren, kommen heute etwa 40 Rentner (d.h. Menschen die 60 Jahre und älter sind) auf 100 Erwerbstätige (von 20 bis 59 Jahren). Bis zum Jahr 2050 wird sich dieser Quotient etwa ver-doppeln. In 45 Jahren stehen also etwa 80 Personen im Ren-tenalter 100 Personen im erwerbsfähigen Alter gegenüber.Selbst bei einer Verschiebung der Grenze zwischen Erwerbs- und Rentenalter auf 65 Jahre würde sich der Altenquotient, von heute 25 auf über 50 im Jahre 2050, mehr als verdoppeln (vgl.Abb.13).

Bevölkerungsrückgang im LandIn den letzten 20 Jahren ist die Bevölkerung Nordrhein-West-falens von 17 auf über 18 Millionen Einwohner angewach-sen. Zurückzuführen ist diese Entwicklung ausschließlich auf Wanderungsgewinne, da auch in NRW die natürliche Bevöl-kerungsentwicklung rückläufig ist.Prognostiziert wird vom Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW (LDS) für Nordrhein-Westfalen bis zum

Jahr 2020 nur ein relativ geringer Bevölkerungsrückgang um etwa 100.000 Personen. In den folgenden zwei Jahrzehnten, bis zum Jahr 2040 wird sich die Bevölkerung jedoch um über eine Millionen Menschen auf knapp 16,9 Millionen Einwoh-ner verringern und damit einen Stand etwa aus dem Jahr 1990 erreichen (vgl. Abb. 10) [Statstisches Bundesamt 2000].

Kreis contra StadtEbenso wie in der gesamten Bundesrepublik ist auch in Nord-rhein-Westfalen eine Fortsetzung des Alterungsprozesses zu erwarten, das heißt, es wird mit einem Rückgang von Kindern, Jugendlichen und Personen im Erwerbsalter gerechnet, wäh-rend gleichzeitig der Anteil der alten und sehr alten Menschen (von mehr als 75 Jahren) zunehmen wird. Interessant ist die Entwicklung der Altersstruktur bei getrennter Betrachtung der Entwicklung in den kreisfreien Städten sowie den Kreisen des Landes. Obwohl auch in den Kreisen eine fortschreiten-de Alterung der Bevölkerung zu beobachten sein wird, stellt sich dort die Entwicklung weniger dramatisch dar als in den kreisfreien Städten. Der Bevölkerungsrückgang erstreckt sich verschieden stark auf die unterschiedlichen Altersgruppen. So kann eine Stadt, die insgesamt an Bevölkerung verliert, dennoch bedeutende Zuwächse in einer bestimmten Alters-gruppe aufweisen. Als Beispiel kann die Stadt Essen dienen. Bis zum Jahr 2020 wird für Essen ein Bevölkerungsrückgang von knapp 65.000 Einwohnern prognostiziert. Dieser Bevölkerungsverlust be-trifft hauptsächlich die junge Bevölkerung sowie Menschen im Erwerbsalter, die um knapp 42.000 Personen zurückgehen werden, während die Zahl der über 75-Jährigen um mehr als 15.000 Personen zunehmen wird.

Zu bedenken ist zusätzlich, dass sich die Entwicklung in den einzelnen Kreisen und Städten sehr unterschiedlich vollzieht. Obwohl in den nächsten zwei Jahrzehnten die Gesamtbe-völkerung des Landes Nordrhein-Westfalen nur leicht zu-rückgeht, gibt es, bedingt durch Wanderungen innerhalb des Landes, auf regionaler Ebene teilweise gravierende Bevölke-rungsveränderungen. Zu beobachten ist eine Abwanderung der Bevölkerung aus den Städten in das umgebende Umland. Daher geht das LDS trotz des geringen Bevölkerungsrückgangs um nur 100.000 Einwohner in ganz Nordrhein-Westfalen davon aus, dass die kreisfreien Städte des Landes bis 2020 rund eine halbe Milli-onen Einwohner verlieren werden, während die Kreise einen Zuwachs von rund 400.000 Einwohnern verzeichnen können. Die Prognoseergebnisse variieren dabei zwischen einem Be-völkerungszuwachs von bis zu 12 % für einige Kreise bis hin zu Verlusten von über 16 % in einigen Städten.

Weil sich bei kleinräumlicherer Betrachtung der Bevölke-rungsentwicklung teilweise erhebliche Unterschiede erge-ben, hat das Ruhr-Forschungsinstitut für Innovations- und Strukturpolitik (RUFIS) eine Kategorisierung der 54 Kreise und kreisfreien Städte vorgenommen und diese, ausgehend von einer Differenzierung der Bevölkerungsdaten nach Alters-kohorten, in Clustern zusammengefasst. Bei der Einteilung in Cluster wurde eine Vielzahl unterschiedlichster Faktoren Abb. 13: Entwicklung des Altenquotientens

Abb. 12: Bevölkerungsent-wicklung Deutschland bis 2050

Abb. 11: Lebendgeborene und Gestorbene in Deutschland bis 2050

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Abb. 13: Entwicklung des Altenquotientens

Abb. 12: Bevölkerungsent-wicklung Deutschland bis 2050

Abb. 11: Lebendgeborene und Gestorbene in Deutschland bis 2050

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Abb. 14: Clusterverteilung Ruhrgebiet

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Abb. 14: Clusterverteilung Ruhrgebiet

berücksichtigt. Für die räumliche Bevölkerungsstrukturunter-suchung wurden fünf Cluster gebildet:Cluster 1 weist einen überdurchschnittlich hohen Anteil an Personen im erwerbsfähigen Alter auf. In diesen Cluster fallen Aachen, Köln, Düsseldorf, Bochum und Bonn.Cluster 2 besitzt einen überdurchschnittlichen Anteil von Menschen im Rentenalter (über 65 Jahre). In diesem Cluster finden sich die meisten Städte des Ruhrgebietes, sowie Ha-gen und Bielefeld.Cluster 3 ist durch einen hohen Anteil von Familien geprägt. In diesem Cluster finden sich Kreise in der Nachbarschaft der Städte aus den Clustern 1 und 2.Cluster 4 und 5 sind durch ländliche Raumstrukturen gekenn-zeichnet. Während in Cluster 4 ein hoher Anteil von sowohl Kindern wie auch Rentnern vorliegt, weist Cluster 5 nur einen hohen Kinderanteil auf (vgl. Abb. 14).

Laut RUFIS ist die Clusterzugehörigkeit der Kreise und Städte bis zum Jahr 2000 konstant. Ab 2005 wechseln etwa 20 Pro-zent aller Städte und Kreise bis zum Jahr 2015 mindestens einmal das Cluster.

Problemstandort RuhrgebietInnerhalb des Landes Nordrhein-Westfalen stellt sich die Ent-wicklung für die meisten Städte im Kern des Ruhrgebiets be-sonders problematisch dar.Prognosen des Instituts für Landes- und Stadtentwicklungs-forschung und Bauwesen Nordrhein-Westfalen (ILS) spre-chen bis zum Jahr 2015 von einem Bevölkerungsrückgang für das Ruhrgebiet von knapp 7 %. Je nach Kommune variie-ren die Bevölkerungsverluste zwischen 5 und 12 % [Institut für Landes- und Stadtentwicklungforschung und Bauwesen des Landes NRW]. Schon heute gehören die meisten dieser Städte dem Cluster 2 an, das heißt, sie weisen einen überdurchschnittlich hohen Anteil an Menschen im Rentenalter auf. Die starke Alterung der Bevölkerung im Kern des Ruhrgebiets macht es wahr-scheinlich, dass in den nächsten Jahren die Bevölkerung dort merklich zurückgehen wird. Später greift diese Entwicklung dann räumlich auf den nördlichen Rand des Ruhrgebiets und das Bergische Land über [Institut für Landes- und Stadtent-wicklungsforschung und Bauwesen des Landes NRW 2001].

Duisburg verliert EinwohnerDer Strukturbericht 2004 NRW prognostiziert unter Bezug-nahme auf Erhebungen des LDS bis zum Jahr 2020 für die Stadt Duisburg einen Bevölkerungsrückgang von knapp 9,2 %, oder etwa 49.000 Einwohnern. Innerhalb des Ruhrgebiets liegt Duisburg damit im Mittelfeld der Bevölkerungsverluste der kreisfreien Städte (vgl. Abb. 12).Die Verluste der Stadt Duisburg sind zum einen auf eine nie-drige Geburtenrate und zum anderen auf Wanderungsverlus-te ins Umland zurückzuführen. Zu den bevorzugten Zielen der Abwanderer aus Duisburg gehören die umliegenden Städte Moers, Dinslaken und Rheinberg, aber auch Krefeld, Oberhau-sen und Xanten (vgl. Wohnungsmarktuntersuchung) [Regio-nalverband Ruhr 2004].

Ausblick auf 2050Duisburg wird schrumpfen, denn es gehört schon heute zu den Städten in Nordrhein-Westfalen, die einen Bevölkerungs-rückgang zu verzeichnen haben. Angesichts der prognosti-zierten Entwicklungen wird sich dieser Trend bis Mitte des Jahrhunderts nicht verändern, es ist eher noch mit einer Ver-schärfung zu rechnen. Zu erwarten ist darüber hi-naus, dass Duisburg bis zum Jahr 2050 überdurchschnittlich stark von Bevölkerungsverlusten betroffen sein wird.

Die Bevölkerung Duisburgs wird altern, denn die Stadt weist ebenso wie in anderen Teilen des Ruhrgebiets heute schon eine überdurchschnittlich alte Bevölkerung auf und wird in Zukunft eine noch stärkere Alterung der Bevölkerung erfah-ren.Die Stadt Duisburg wird multikultureller, denn sie besitzt heute mit mehr als 16 % einen überdurchschnittlich ho-hen Anteil an ausländischer Bevölkerung. In Anbetracht zukünftiger Wanderungsbewegungen, wobei der Großteil der neu zuziehenden Bevölkerung einen Migrationshinter-grund besitzt, ist von einem Anstieg des Ausländeranteils auszugehen [Stadt Duisburg].

Abb. 15: Strukturdaten Duisburg


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2.3 Lebensstile und WohnbedürfnisseGesellschaftliche Kategorisierung im Wandel der Zeit

Lebensstile und Wohnbedürfnisse

Behandelt werden im Folgenden die Lebensstile und Wohn-bedürfnisse der Gesellschaft im Wandel der Zeit und deren Anforderungen an den Wohnungsmarkt. Nachdem die Be-deutung der Analyse von Wohnbedürfnissen für den Woh-nungsmarkt geklärt und ein geschichtlicher Rückblick gege-ben wurde, wird näher auf frühere und aktuelle Methoden zur Gliederung der Gesellschaft und auf die Wohnbedürfnis-se einzelner Nachfragergruppen eingegangen.

Wozu Wohnbedürfnisse analysieren?Auf dem Wohnungsmarkt treffen Wohnungsangebot und -nachfrage aufeinander. Um das Angebot besser auf die Nachfrage abstimmen zu können, versuchen Soziologen die Gesellschaft hinsichtlich ihrer Wohnbedürfnisse zu analysie-ren und in überschaubare Kategorien zu untergliedern [ad-Lexikon].Im Laufe der Zeit hat sich die Gesellschaft verändert und im Gegensatz zur Vergangenheit zeigt sich heute ein breites Spektrum von Lebens- und Haushaltsformen, auf die in den folgenden Abschnitten näher eingegangen wird. Die Vielzahl von Anforderungen der verschiedenen Gruppen an den Wohnraum gilt es zu berücksichtigen. Beispielsweise stellen Kleinhaushalte andere Ansprüche an ihren Wohnraum als Großfamilien, Wohngemeinschaften wiederum andere als Einpersonenhaushalte. Die Wohnungsgrundrisse sollten sich daher nach den individuellen Wohnbedürfnissen der Bewohner richten. Um treffende Aussagen für den

Wohnungsmarkt machen zu können, so dass dieser auf die Nachfragesituation reagieren kann, müssen demnach sowohl derzeitige Wohnbedingungen, als auch aktuelle Wohnbedürfnisse im Rahmen einer Analyse erfasst werden, die auch unterschiedliche Lebensweisen berücksichtigt [Lipke 2003]. Der Analyse von Wohnbedürfnissen kommt somit eine große Bedeutung zu.

Von der Wohnungsnot zur WohlstandsgesellschaftNach dem Ende des zweiten Weltkrieges bereitete, durch die starke Zerstörung vieler Städte, die Wohnungsnot der Bevölkerung große Probleme. Die schlechte Wohnungssitu-ation entspannte sich nur langsam. Der statistische Durch-schnittswert von einem Raum pro Person, der schon in den 20er und 30er Jahren bestand, wurde erst in den 50er Jahren wieder erreicht. Die während des Wiederaufbau entstanden-en Wohnungen waren zwar klein, trotzdem aber ein erster Erfolg im Vergleich zu dem vorherigen Wohnen in überfüll-ten Altbauten. Mit dem Massenwohnungsbau erhielt man ein Stück familiäre Privatheit wieder zurück, die in den Woh-nungszwangsgemeinschaften mit fremden Menschen nicht vorhanden war. Im Laufe der 50er Jahre zeigte sich eine Steigerung des Le-bensstandards vor allem im Wohnungswesen, z.B. in einem stetigen Anstieg der durchschnittlichen Quadratmeterzahl. Aufgrund gestiegener Baukosten konnte aber immer weni-ger in den innerstädtischen Bereichen gebaut werden, was

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eine Ausweitung der Baumaßnahmen in das Umland der Städte bedeutete. Somit entstanden die ersten Schlafstädte, im Umkreis von einer Stunde Auto- bzw. Bahnfahrt zur In-nenstadt. Die damit verbundene, zunehmende Trennung von Wohnen und Arbeiten bewirkte bald einen Anstieg an Berufs-pendlern. In den folgenden Jahren ließ sich zudem ein anstei-gender Wohlstand der Gesellschaft erkennen, das monatliche Einkommen erhöhte sich und zunehmend stiegen Frauen in die Erwerbstätigkeit ein, wenn auch vorerst von heftigen Dis-kussionen begleitet. Mit dem Ende der Nachkriegszeit in den 60er Jahren, endete auch die industriegesellschaftliche Phase. Der Dienstleistungs-sektor wies zunehmend mehr Beschäftigte auf, während die Zahl der Beschäftigten in Industrie und Handwerk sank. Der stetig steigende Wohlstand zeigte sich beispielsweise darin, dass sich ein durchschnittlicher Vierpersonen-Arbeitnehmer-haushalt nun viele Konsumgüter leisten konnte, die noch ein Jahrzehnt zuvor als Luxus galten. Von 1961 bis 1968 erhöhte sich der Anteil der Wohnungseigentümer von 29,1 auf 34,3 %. Unter den veränderten materiellen Bedingungen gab es das existentielle Problem des Überlebens nicht mehr, das Er-leben trat in den Vordergrund und die Freizeit wurde immer wichtiger. Der Soziologe G. Schulze bezeichnet die derzeitige Bevölkerung als „Erlebnisgesellschaft“ (vgl. Abb. 16+17).

Gesellschaftlicher Wandel, aktueller TrendSeit dem zweiten Weltkrieg haben sich die Wohnbedürfnis-se, sowie die Wohnformen der Gesellschaft stark verändert. Diese Veränderungen, sowohl der Wohn- und Lebensformen als auch der Haushalts- und Familienstrukturen, ist auf Indivi-dualisierung, also dem „Übergang eines Individuums von der Fremd- zur Selbstbestimmung“ [Wikipedia 2005: Individua-lisierung], höhere Mobilität in allen Bevölkerungsgruppen, allgemein sinkende Geburtenraten und auf eine steigende Lebenserwartung zurückzuführen. Darauf müssen Woh-nungswirtschaft, Wohnungsbau- und Sozialpolitik reagieren [Scherzer 2003, 5].Die Grundlagen einer zukunftsorientierten Wohnungspoli-tik haben sich aufgrund der stärkeren Nachfrage von Sing-lehaushalten und aus traditioneller Sicht „unvollständigen“

Wohn- und Lebensformen deutlich verschoben [Eichner, Heinze, Bucksteeg, 6]. Schon in den 80er Jahren hat der im-mer weiter ansteigende Anteil an Einpersonenhaushalten den der Kleinfamilien überholt. Die Heiratslust sinkt seit den 70er Jahren stetig. Gründe sind der steigende Wohlstand, die soziale Absicherung und die Individualisierung des weib-lichen Lebenslaufes. In großstädtischer Umgebung und in Kreisen mit hohem Bildungsgrad werden die traditionellen Familienwerte in Frage gestellt. Es gibt seit den 70er Jahren eine steigende Scheidungshäufigkeit und dreimal mehr au-ßereheliche Geburten. Viele Personen treten auch gar nicht mehr in den Familienzyklus ein, sondern bilden Haushalte mit „familienfremden“ Personen [Herlyn 1990, 20].Obwohl die Haushaltsgrößen kleiner werden, ist der Bedarf an kleinen Wohnungen nicht gestiegen. Die Bedürfnisse ha-ben sich nicht nur bezüglich der Wohnungsgröße, sondern auch bezüglich der Grundrisse, des Umfeldes und der Nach-barschaft verändert [Schneider, Spellerberg 1999]. Durch den Rückgang der Bevölkerungszahlen gibt es heute ein großes Angebot an Wohnfläche, bei einem immer kleiner werdenden Bedarf. Laut Schröter ist dies sogar die Haup-tursache für den sich wandelnden Wohnungsmarkt. „Dem Wohnungsmarkt werden (insbesondere in der Stadt) einfach die Mieter fehlen. […] Gleichzeitig wird sich die Struktur der Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt ändern. […] Mieterin-nen und Mieter können sich ihre Wohnung aussuchen und „jederzeit“ die Wohnung wechseln. Dies führt wiederum dazu, dass neben der reinen Wohnungsqualität die “weichen“ Wohn(umfeld)faktoren (wie z.B. Freiflächen, soziales Umfeld, Umweltbedingungen und Repräsentativität) an Bedeutung gewinnen und in immer stärkerem Maße die Wohnungswahl beeinflussen“ [Schroeter 2002, 1,2].Weitere, an Bedeutung gewinnende Faktoren bei der Woh-nungswahl sind laut Ulfert Herlyn: gestiegene Anforderun-gen an ökologisch sinnvolles Bauen, das Bedürfnis nach Nähe zur Natur und eine Durchmischung von Wohnen, Arbeit und Freizeit [Herlyn 1990, 20]. Um auf die veränderten Wohnbe-dürfnisse und Wohnformen reagieren zu können, nutzt man, statt der „alten“ Analysemethoden zur Kategorisierung der Gesellschaft, heutzutage neue, dem Wandel angepasste Me-

Abb. 16: Lebenshaltungskosten Abb. 17: Wohnungsausstattung Abb. 18: Dauer Lebensphasen

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Abb. 18: Dauer Lebensphasen


thoden. Einige dieser Verfahren werden in den nächsten Ab-schnitten vorgestellt und erläutert.

Von sozialen Milieus und LebensstilenAufgrund der zunehmenden Differenzierung der Gesellschaft ist es heute immer schwieriger die Gesellschaft anhand des Schichtmodells oder ähnlichen Methoden zu analysieren und zu kategorisieren.Ulrich Beck formuliert das Problem in seinem Buch „Risiko-gesellschaft“ (1986) folgendermaßen: „Wir leben trotz fort-bestehender und neu entstehender Ungleichheiten heute in der Bundesrepublik bereits in Verhältnissen jenseits der Klassengesellschaft. [...] In der Konsequenz werden subkul-turelle Klassenidentitäten und -bindungen ausgedünnt oder aufgelöst. Gleichzeitig wird ein Prozess der Individualisierung und Diversifizierung von Lebenslagen und Lebensstilen in Gang gesetzt, der das Hierarchiemodell sozialer Klassen und Schichten unterläuft und in seinem Wirklichkeitsgehalt in Fra-ge stellt“ [Institut für Soziologie, Universität Freiburg 2002].

Neuere, sozialstrukturelle Analysemethoden arbeiten daher heute mit den Begriffen „soziale Milieus“ und „Lebensstile“ alternativ zu den bisher verwendeten Begriffen „Schicht“ und „Klasse“ [Rudolph-Cleff 1996]. Milieu und Lebensstiltheorien gehen davon aus, dass es nicht ausreicht, die Gesellschaft anhand weniger Merkmale (Beruf, Einkommen etc., wie in den Schichtanalysen) einzuteilen. Es ist stattdessen wichtig, Lebenswelten, Interessen und Eigen-schaften der verschiedenen Menschen in der Kategorisierung der Gesellschaft zu berücksichtigen. Diese bilden, wenn auch unbewusst, ein Milieu. „Ein Milieu kann verstanden werden als soziale Gruppe, die in Fragen der Lebensentwürfe und gelebten Lebensformen, der angestrebten Vergnügungen, der politischen Grundhaltun-gen, der Freizeitformen und Konsumweisen sowie weiterer Aspekte des Alltagslebens ein hohes Maß an Einheitlichkeit aufweist“ [Diaz-Bone 2002, 2]. Der Lebensstil bezeichnet nach Häußermann und Siebel, die Gestaltung der Lebensweise bestimmter Gruppen. „In die Lebensstile fließen die Wert- und Normvorstellungen der Ak-teure ein. Sie sind häufig mit der Schichtzugehörigkeit ver-bunden, sind aber nicht zwangsläufig an diese gebunden“ [Häußermann u.a. 2004, 229].Lebensstile und soziale Milieus sind eng miteinander ver-wandt. In Anlehnung an den Diplom-Sozialwissenschaftler Dr. R. Diaz Bone werden im Folgenden die Begriffe gleichbe-deutend verwendet.Heutzutage ist also oft der Unterschied verschiedener Le-bensstilgruppen entscheidender, als die Unterschiede in den sozioökonomischen Lebensbedingungen. Gemeinsamkeiten in den Lebensstilen sagen mehr aus als die typischen Schicht-merkmale. Die Milieu- und Lebensstilanalysen arbeiten daher mit der Einbeziehung von mehr subjektiven Kriterien (wie Wertorientierungen, Lebensziele, Wünsche, Träume, Sehn-süchte etc.) und weniger objektiven, soziodemografischen Kriterien [Diaz- Bone 2004, 2-4]. Im Folgenden wird zunächst, beispielhaft für diese Analysemethoden, das Milieukonzept von SINUS vorgestellt, im Anschluss daran die Spellerberg-studie.

Die Sinus- MilieusDas Heidelberger SINUS-Institut beschäftigt sich seit mehr als 20 Jahren mit der Milieuforschung. Ende der 70er Jahre bildeten die Ergebnisse von mehr als tausend Interviews die Grundlage für die Milieubeschreibungen. Seit Anfang der 80er Jahre gibt es einen standardisierten Fragenkatalog, der auf die wichtigsten Milieumerkmale ausgerichtet ist. Vor der Wiedervereinigung gab es nach SINUS acht verschiedene Milieus, nach der Wiedervereinigung wurden zunächst Ost- und Westdeutschland getrennt voneinander betrachtet. Als Ergebnis entstanden jeweils neun Milieus. Die zwei Studien wurden Mitte der 90er dann zusammengebracht und über die Jahre stetig aktualisiert. Das zehnte Sinus- Milieu, die Mo-dern Performer kam 2001 hinzu [Diaz- Bone 2004, 4-7].Die heute bestehenden Sinus-Milieus sind somit Ergebnis einer langen sozialwissenschaftlichen Forschung. Ziel des Milieu- Ansatzes von Sinus ist es, die Verhaltensweisen und Einstellungen der Gesellschaft darzustellen [Stern: Milieus, Marken Profile 10, 2005].

Sinus- Milieus orientieren sich bewusst nicht mehr nur an de-mografischen Kriterien wie beispielsweise der Schulbildung, Beruf oder Einkommen. Vielmehr bauen sie auf der Erkennt-nis auf, dass soziodemografisch gleiche Menschen komplett andere Vorlieben und Einstellungen besitzen können und so-mit verschiedene Milieus bilden. Demnach finden sich in den Sinus-Milieus Menschen mit ähnlicher Lebensauffassung und Lebensweise wieder [Focus Lexikon 2005].Die zehn bestehenden Sinus-Milieus lassen sich in vier größere Gruppen unterteilen. Zu den Gesellschaftlichen Leitmilieus gehören die Etablierten, die Postmateriellen und die Modern Performer. Hier sind Männer und Frauen annähernd gleich vertreten. Die Mainstream- Milieus und die Konsum Materialisten bilden die Bürgerliche Mitte. Auch hier finden sich gleichermaßen Männer und Frauen. Zu den Hedonistischen Milieus zugehörig sind die Experimentalisten und die Hedonisten. Das männliche Geschlecht überwiegt

Abb. 19: Soziale Schichtung der Bevölkerung (2000)

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in diesen Milieus. Den traditionellen Milieus gehören die Konservativen, die Traditionsverwurzelten und die DDR- Nostalgischen an, Frauen bilden hier eine klare Mehrheit [Stern: Milieus, Marken Profile 10, 2005].Die Abbildung 20 zeigt eine Tabelle, in der die zehn Mili-eus nach verschiedenen Aspekten wie Bevölkerungsanteil, Durchschnittsalter, Bildungsstand, Einkommen, Familien-stand, Eigenschaften und Interessen aufgelistet sind. In Abbildung 21 sind die Milieus nach ihrer sozialen Lage und Grundorientierung grafisch dargestellt.

Die Spellerberg-Studie Die Spellerberg-Studie ist die zweite Studie, auf die hier näher eingegangen wird. Diese Studie beschäftigt sich mit der Ana-lyse von Lebensstilen und den Zusammenhängen zwischen sozialer Lage und Lebensstilen in Deutschland. (vgl. Abb. 23) Die Studie zielt darauf ab, durch geeignete Mittel die ver-schiedenen Lebensbereiche zu analysieren und ihre Zusam-menhänge festzustellen, so dass daraufhin ein Trendverlauf festgestellt werden kann. Zur Ermittlung der verschiedenen Lebensstilgruppen wurden Analysekriterien festgelegt, ein-mal für West- und einmal für Ostdeutschland. Das Ergebnis der Analyse zum Thema „Wohnbedürfnisse und Mobilitäts-bereitschaft“ sind neun unterschiedliche Lebensstiltypen, ge-trennt nach Ost- und Westdeutschland. Die Abbildung 22 ver-schafft durch die vergleichende Darstellung einiger Aspekte der herausgefilterten Lebensstilgruppen, wie Schichtzugehö-rigkeit, Anteil an der Gesamtbevölkerung, Durchschnittsalter, Bildungsstand, Einkommen, Mobilität, Familienstand etc., ei-nen Überblick über die verschiedenen Gruppen und ihre spe-zifischen Eigenschaften.

Bei der Spellerberganalyse sind im Vergleich zu anderen Stu-dien nicht so sehr die finanziellen Umstände maßgeblich. Dies ist beispielsweise daran zu erkennen, dass sich in den Schichten verschiedene Lebensstile wieder finden.Zwischen den Lebensstilen und soziökonomischen Aspekten „Bildung“ und „Geschlecht“ konnten Übereinstimmungen festgemacht werden. Bezogen auf die Lebensqualität stellten sich die horizontalen Merkmale Geschlecht, Alter, Lebenspha-se und Region als die wichtigsten Kriterien heraus [Gebhardt, Schnur 2003, 44].

„Neue“ HaushaltstypenNeben den, aus den verschiedenen Analysen hervorgehen-den Lebensstilgruppen, gibt es noch eine andere Einteilung der Gesellschaft, nämlich die in verschiedene Haushaltstypen. Mit dem gesellschaftlichen Wandel sind zu dem traditionel-len “Haupt-Haushaltstypus“ der Kleinfamilie noch einige wei-tere hinzugekommen. Laut Ulfert Herlyn lassen sich die „neuen Haushaltstypen“ im Wesentlichen in drei Gruppen einteilen: die freiwillig Alleinle-benden, die unverheiratet zusammenlebenden Paare (nicht-eheliche Lebensgemeinschaft) und die Wohngemeinschaf-ten [Herlyn 1990, 81-84, 88-90].

Diese verschiedenen Haushalts- und Wohnformen sind nach Häußermann und Siebel keine flüchtigen Modeerscheinun-gen, sondern Anzeichen des gesellschaftlichen und ökono-

mischen Wandels, wie bereits im Abschnitt „Gesellschaftlicher Wandel, aktueller Trend“ beschrieben [Scherzer 2003, 7].In Deutschland ist eine Zunahme der Einpersonenhaushal-te festzustellen. Eine steigende Anzahl von Personen trifft heutzutage immer öfter bewusst die Entscheidung alleine zu wohnen. Anzumerken sei hier jedoch auch, dass die Statistik auch diejenigen mit zu den Alleinlebenden zählt, die als un-verheiratetes Paar zusammen wohnen, aber getrennte Haus-halte führen. Das Risiko, die Wohnung aufgrund finanzieller Schwierigkeiten, z.B. durch Arbeitslosigkeit etc., verlassen zu müssen, ist bei den Alleinlebenden höher als bei anderen Haushalten. Nicht-eheliche Lebensgemeinschaften bilden meistens junge Leute unter 30 Jahren. Zudem gehören zu der Gruppe ältere Paare mit geschiedenen Partnern und Kindern aus früherer Beziehung. Ein kleinerer Personenkreis wird als die sogenann-ten „Protestler“ bezeichnet, da sie sich definitiv gegen eine Heirat aussprechen. Viele der nicht-ehelichen Lebensgemein-schaften stellen jedoch nach Herlyn eine Art Übergangssitu-ation zur Ehe dar. Die Wohngemeinschaften, deren Zahl ebenfalls schnell zuge-nommen hat, ist ein relativ junger Haushaltstyp. Nach Spie-gel gehören zu einer Wohngemeinschaft mindestens drei, normalerweise nicht miteinander verwandte Erwachsene, mit oder ohne Kinder. Durchschnittlich liegt das Alter dieser Gruppe bei ca. 25 Jahren. Viele der in WG´s lebenden, jungen Personen befinden sich noch in der Ausbildung [Herlyn 1990, 81-84, 88-90].

„Inzwischen sind diese „neuen“ Haushaltstypen Normalität geworden. Zusammen mit den „alten“ nicht-familiären Haus-haltstypen, etwa den älteren Paaren und allein Lebenden mit und ohne familiäre Vergangenheit, stellen sie längst die Mehrheit der Haushalte in der Bundesrepublik. Im Durch-schnitt beträgt ihr Anteil 65%, in vielen Großstädten nahezu 80%“ [Harth u.a. 2000, 201].

Abbildung 24 zeigt die Verteilung der Haushalte im Jahre 1961. Die Familie mit einem Kind ist derzeit eindeutig die meist vorkommende Haushaltsform gefolgt von der Familie mit zwei Kindern. Die restlichen Gruppen - Alleinlebende, Großfamilien, kinderlose Paare und Restfamilien - kommen wesentlich seltener vor.Abbildung 25 beschreibt die Verteilung der Haushalte in einer Zukunftsprognose für das Jahr 2010. Deutlich erkenn-bar ist die Pluralisierung der Haushalte. Die Kleinfamilie do-miniert nicht mehr. Heterogene Single-Haushalte bilden die Mehrzahl.

Interessant ist nun, welche Wohnstandorte die neuen Haus-haltstypen bevorzugen. Einpersonenhaushalte sind vor allem in den Zentren von Großstädten wieder zu finden, im Gegensatz zu den Fami-lien, die eher in den äußeren Stadtgebieten auszumachen sind. Oftmals sind die, in den Zentren lebenden Einpersonen-haushalte eigentlich nicht-eheliche Lebensgemeinschaften, wie schon zuvor beschrieben. Für Wohngemeinschaften sind ebenso die Innenstadtbereiche attraktiv, bevorzugt werden Altbauwohnungen zu guten Mietpreisen [Herlyn 1990, 81-84,

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Abb. 20: Aufschlüsselung der Lebensstile in ausgewählte Kategorien

Abb. 21: Soziale Lage und Grundorientierung der Sinus-Milieus


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Abb. 22: Aufschlüsselung der Spellerberg-Lebensstilgruppen nach ausgewählten Kategorien

Abb. 23: Einordnung der Lebensstilgruppen

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Abb. 24: Verteilung der Haushalte 1961 Abb. 25: Verteilung der Hauhalte 2010

88-90]. Viele der neuen Haushaltstypen bevorzugen die städ-tische Umgebung, aufgrund ihrer kurzen Wege und dem viel-fältigen Kultur-, Dienstleistungs- und Unterstützungsangebot [Hauri 2004].

Was wird heute nachgefragt?In den vorherigen Abschnitten wird die Notwendigkeit deut-lich, den Wohnungsmarkt an die durch den Wandel der Ge-sellschaft veränderten Bedürfnisse anzupassen sowie Ange-bot und Nachfrage aufeinander abzustimmen.Da der momentane Wohnungsbestand nicht den aktuellen Anforderungen entspricht, konkurrieren die neuen Haus-haltstypen immer mehr mit Kleinfamilien um konventionell geschnittene und dimensionierte Wohnungen. Der Druck, die neuen Haushaltstypen mit flexiblen neuen Wohnformen zu versorgen, ist entsprechend groß. Laut Eichner/Heinze lässt sich Folgendes über die einzelnen Nachfragergruppen sa-gen:•

•

•

•

•

Grundsätzlich werden wohl zukünftig finanziell erschwing-liche Wohnungen mit großzügigen Grundrissen und Spiel-raum für individuelle Gestaltung gefragt sein [Schneider u.a. 1999].

Das Wohnen zur Miete wird aufgrund höherer Mobilität im-mer häufiger, während das Besitzmodell Einfamilienhaus eher für „Standardfamilien“ in Frage kommt.Die neuen Haushaltstypen haben aber nicht nur andere Wohnbedürfnisse als die typische Kleinfamilie, sie weisen auch eine Differenzierung und höhere Unbeständigkeit in-nerhalb der eigenen Gruppe auf.So stellen z.B. kinderlose Ehepaare und Lebensgemeinschaf-ten, als neue Haushaltsformen, zum Teil nur Übergangsformen in Kleinfamilien dar. Nicht-eheliche Lebensgemeinschaften verwandeln sich beispielsweise plötzlich in Singlehaushalte oder Familien. Flexibilität ist also das erste Gebot, wenn es um das Wohnungsangebot bzw. die Grundrisse und Zuschnitte geht.Verglichen mit der Vergangeheit haben sich Allgemein die Wohnbedingungen stark verbessert und dementsprechend wachsen auch die Ansprüche an Wohnung, Bestätigungs-möglichkeiten innerhalb der Wohnung und an das Wohn-umfeld. Heute wird Qualität statt Quantität gefordert, d.h. es bestehen höhere Ansprüche an das Wohnumfeld, den Wohn-grundriss und die Wohnungsausstattung. Ein wichtiges Qua-litätsmerkmal ist heutzutage auch die Lage der Wohnung. Die Pendlerbereitschaft steigt, wenn man dafür schöner wohnen kann. Außerdem wünschen sich immer mehr Menschen in die Wohnung integrierte Arbeits- und Freizeitbereiche, was einen höheren Flächenbedarf bedingt.Die Angleichung von Haushalten und Wohnungsgrößen

Die Gruppe der Alten benötigt z.B. aufgrund steigenderWohnkosten und der Unterbelegungsproblematik kleinereund verkleinerbare Wohnungen. Außerdem ist Barrierefrei-heit ein wichtiges Kriterium. Die Ansprüche dieser Nachfra-gergruppe können in Bestandsgebäuden oft nicht realisiert werden, sondern nur in Neubauten ausreichend Beachtung finden.Alleinerziehende haben in der Regel ein niedriges Einkommen, häufig an der Sozialhilfegrenze. Für sie wären preiswerte, kleine 3½-Zimmer-Wohnungen mit offenen Küchen, in denen man auch bei der Hausarbeit die Kinder im Auge behält, die passende Wohnform. Junge Singles benötigen ebenfalls kleine Wohnungen, mit einem anderen Zuschnitt, z.B. mit zwei gleich großen Zimmern.Einkommensstarke Singles und kinderlose Paare haben hingegen oftmals genug Geld, um ihre Luxusansprüche gegenüber allen anderen Gruppen auf dem Wohnungsmarkt durchzusetzen. Sie bevorzugen große Wohnbereiche mit extravaganten Zuschnitten, Doppeletagen und Ähnlichem.

Kinderreiche Familien, die zwar noch eine relativ kleine Gruppe sind, jedoch durch Einwanderung wieder an Bedeutung gewinnen könnten, benötigen preiswerte, nicht unbedingt große Wohnungen mit vielen Zimmern und Gartenzugang [Eichner u.a. 1994, 6-10].

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nach heutigen Anforderungen ist eines der wesentlichen Zie-le der optimalen Bestandsnutzung. Das Wissen um die Wohn-bedürfnisse der verschiedenen Haushaltstypen ist somit wichtig, um auf die sich verändernde Nachfrage reagieren zu können [Eichner 1994, 6-10].

Die Methoden im Vergleich Letztendlich ist nicht eindeutig, welche der hier vorgestell-ten Analysemethoden die brauchbarsten Ergebnisse für den nachfrageorientierten Wohnungsmarkt liefert. Einige Fach-leute halten die Schichtanalyse nach wie vor für anwendbar, andere die „neuen“ Methoden der Lebensstile und Milieus und wieder andere eine Mischung. SINUS bietet mit der Einteilung in zehn Milieus einen guten und nachvollziehbaren Überblick über die heutige Gesell-schaft. Es besteht aber ein relativ geringer Bezug zu wichti-gen Fragestellungen bezüglich des Wohnens, wie zum Bei-spiel der räumlichen Zuordnung der verschiedenen Grup-pen. Sinus beschreibt außerdem zwar die gesellschaftlichen Veränderungen von Identitäten, Wertevorstellungen und Lebenskonzepten, nicht aber räumliche Mobilitätsmuster, welche für die längerfristige und zukunftsorientierte Planung eines Wohnungsbestandes wichtig wären. Diese Methode eignet sich möglicherweise eher als Marktforschungsanalyse für produzierende Unternehmen. In Spellerbergs Lebensstilgruppen weisen, im Vergleich zu SINUS, schichtspezifische und demographische Faktoren wie Geschlecht, Alter, Lebensphase und Region eine größe-re Bedeutung auf. Die Studie berücksichtigt stärker die Sied-lungstypen und „Wohnvorlieben“ und unterstreicht deren Relevanz für den Zusammenhalt von Lebensstilgruppen. Außerdem werden Angaben zur Mobilität der verschiede-nen Gruppen gemacht, die für eine wohnspezifische Analyse wichtig sind.Die „neuen Haushaltstypen“ stellen in Verbindung mit den bestehenden, traditionellen Haushaltstypen eine zusätzliche Möglichkeit dar, gesellschaftliche Gruppen zu identifizieren.Als erste Annäherung erscheint demnach die Verwendung der Lebensstilgruppen nach Spellerberg sinnvoll.

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2.4 Handlungs- und FörderprogrammeStaatliches Angebot und kommunale Nachfrage

Handlungs- und Förderprogramme

Vorgestellt werden zunächst die aktuellen Handlungs- und Förderprogramme auf Bundes- und Landesebene. Darüber hinaus wird die Stadt Duisburg in den näheren Fokus genom-men.

Förderprogramme als finanzielle HilfestellungFörderung bedeutet in diesem Fall Unterstützung, Hilfe, Nach-hilfe. Sie kann in Zusammenhang mit Förderprogrammen, durch Subventionen (finanzielle Hilfen ohne unmittelbare Gegenleistung, die von staatlichen Institutionen an private Haushalte oder an private Unternehmen geleistet werden) oder Förderungskapital erfolgen [Wikipedia: Förderung].

Förderprogramme schaffen dazu Rahmenbedingungen, un-ter denen Gelder beantragt werden können, mit dem Ziel, auf ausgeschriebenen Gebieten geförderte Projekte durchführen zu können [Wikipedia: Förderprogramm].

In Deutschland ist es generell möglich, für Bau- und Moder-nisierungsmaßnahmen finanzielle Unterstützung zu bekom-men. Diese kann man durch die geeigneten Handlungs- und Förderprogramme auf Bundes- oder Landesebene, z.T. auch von der Kommune selbst erhalten. Die jeweilige Förderung muss zunächst bei der jeweils zuständigen Stelle beantragt und genehmigt werden, bevor sie an den Antragsteller aus-gehändigt wird. Die Förderungen erfolgen in der Regel durch soziale Wohnraumförderung, Landesbürgschaften, Gewäh-

rung von Wohngeld, Bausparförderung oder Steuervergüns-tigungen [Heinzebauoffice]. Charakteristisch für Förderpro-gramme ist, dass sie einen hohen Aktualitätsgrad aufweisen und abhängig sind von der politischen und wirtschaftlichen Situation des Landes.

Zulagen auf BundesebeneDie zentralen Einrichtungen bzw. Ansprechpartner für För-dermittel auf Bundesebene sind das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW) sowie das Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit (BMWA). Die Bundesministerien haben ihren Sitz in Berlin und Bonn und bestehen in dieser Form seit der letzten Bundestagswahl im Jahr 2002. Die wesentlichen Förderungen auf Bundesebene sind der Abbildung 26 zu entnehmen [Architektenkammer NRW].

Programmgestaltung in NRWAuf Landesebene finden sich ähnliche Programme wie auf Bundesebene, allerdings sind diese auf die Anforderungen des Bundeslandes abgestimmt. In NRW scheint der Struktur-wandel im Ruhrgebiet besonders starke Auswirkungen auf die Programmgestaltung zu nehmen. Hier werden z.B. Pro-gramme zur Regenerierung von Brachflächen oder Instand-setzung von Denkmälern aufgelegt. Die Eigentumsförderung steht, wie beim Bund, an erster Stelle. Unterstützt wird in NRW aber auch der Mietwohnungsbau.

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In NRW kümmern sich drei zentrale Einrichtungen um die Förderprogramme: • Ministerium für Städtebau, Wohnen, Kultur und Sport (MSWKS),• Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung und Bauwesen des Landes NRW (ILS NRW) und • NRW.BANK/ Wohnungsbauförderungsanstalt (Wfa).

Das MSWKS initiiert eine Vielzahl von unterschiedlichen An-geboten, vor allem zu den Themen Innenstadt, Öffentlicher Raum und Stadterneuerung (Soziale Stadt). Aktuelle Hand-lungsprogramme dazu sind „Stadt macht Platz – NRW macht Plätze“, „Ab in die Mitte“, „Initiative ergreifen“ oder „Grün in die Stadt“. Die Zentren der Städte sowie die Bedeutung des öffentlichen Raumes sollen wieder entdeckt und verstärkt entwickelt werden. Weitere Schwerpunkte liegen in der Prä-gung NRWs durch das Ruhrgebiet in den Bereichen Denkmal-schutz und Denkmalpflege, neue Nutzung erhaltenswerter Gebäude sowie Regionale Entwicklung (Strukturpolitik) und Industriekultur. Das MSWKS versucht verstärkt mit Tagungen und Veranstaltungen, Fachwelt und Öffentlichkeit auf die ge-nannten Problempunkte aufmerksam zu machen [Ministeri-um für Städtebau, Wohnen, Kultur und Sport].

Das ILS mit Sitz in Dortmund und Aachen versteht sich als Be-ratungseinrichtung für NRW und erarbeitet Grundlagen und Entscheidungshilfen für die Landespolitik. Das Institut arbei-tet in verschiedenen Netzwerken mit dem Ziel über einzelfall-bezogene Kooperationen hinaus, die inhaltliche Kontinuität und konzeptionelle Weiterentwicklung der Forschungs- und Beratungsarbeit sicherzustellen. Darüber hinaus kooperiert das ILS im Rahmen zahlreicher Drittmittelprojekte mit wis-senschaftlichen Einrichtungen und Partnern im In- und Aus-land. Es sind mit der Zeit eine große Anzahl von Projektnetzwerken und Arbeitsergebnissen zu verschiedenen Themen entstan-den. Interessant in Bezug auf unser Untersuchungsthema er-scheinen der Forschungsverbund Demographischer Wandel und räumliche Mobilität, das Informationsnetzwerk „Wohnen plus Mobilität“, die Transferstelle Mobilitätsmanagement, das Netzwerk Baukompetenz in NRW und die Zukunftsinitiative Bau NRW [Institut für Landes- und Stadtentwicklungsfor-schung und Bauwesen des Landes NRW].

Die NRW.BANK (früher: Landesbank NRW) mit Sitz in Münster und Düsseldorf ist die Förderbank in NRW an der Schnittstelle zwischen Politik, Wirtschaft und Finanzmärkten. Sie betreibt konsequente Wirtschafts- und Strukturförderung. Die NRW.BANK ist gleichzeitig die Wfa (Wohnungsförderungsanstalt).Die Schwerpunkte der Förderbank liegen in den Bereichen Eigenkapitalfinanzierungen, Kommunalfinanzierungen, In-frastrukturfinanzierung, sowie Wirtschafts- und Wohnraum-förderung [NRW.BANK].Die bisher wesentlichen Förderungen auf Landesebene sind in Abbildung 27 zusammengefaßt.

Förderprogramme der Kreditanstalt für WiederaufbauDie KfW-Bankengruppe in Frankfurt hat sich zur Aufgabe

gemacht, bundes- und europaweit Impulse für Wirtschaft, Gesellschaft und Ökologie zu geben. Sie bietet langfristige und zinsgünstige Kredite, stimuliert Innovationen sowie den Beteiligungskapitalmarkt und unterstützt den Umweltschutz und den Ausbau der kommunalen Infrastruktur. Die Ban-kengruppe ist tätig in der Investitionsfinanzierung (Inland), Export- und Projektfinanzierung, Förderung von Entwick-lungsländern und Beratung. Ein Teilbereich der Gruppe ist die KfW-Förderbank, welche mit ihren Förderprogrammen Wohneigentum oder die Modernisierung von Wohnraum fi-nanziert [Kreditanstalt für Wiederaufbau]. Die wesentlichen Förderprogramme sind in Abbildung 28 zu-sammengefasst [Architektenkammer NRW].

Handlungsbedarf in DuisburgDuisburg ist als kreisfreie Stadt im Regierungsbezirk Düssel-dorf an dem Stadterneuerungsprogramm 2004/2005 (Stadt-umbau West) sowie dem Stadterneuerungsprogramm 2005 (Stadtumbau West, Soziale Stadt) beteiligt. Die Programme Stadtumbau West sowie Soziale Stadt wenden sich an Stand-orte, an denen strukturelle und soziale Problemstellungen besonders ausgeprägt sind. In NRW sind vor allem die Städ-te im Ruhrgebiet in das Programm integriert, da sich diese durch die weitgreifenden infrastrukturellen Umwälzungen der letzten Jahre eine neue Perspektive verschaffen müssen. Die Städte erhalten dabei eine umfassende finanzielle Un-terstützung, aus eigener Kraft wären die Handlungsmaßnah-men nicht denkbar. Momentan hat die Stadt Duisburg 0,67 Mrd. Euro Schulden.Abbildung 31 zeigt, welche der sieben Stadtbezirke Duis-burgs in die erläuterten Stadterneuerungsprogramme inte-griert sind. Dabei überwiegen die Stadtteile, die an dem Pro-gramm „Soziale Stadt“ beteiligt sind. Darüber hinaus werden mit dem Stadterneuerungsprogramm 2005 gesamtstädtische Ziele verfolgt. Ein gesamtstädtisches Entwicklungskonzept sowie die Sicherung der industriekultu-rellen Landmarken, des Hochofenwerkes und der baulichen Anlagen im Landschaftspark werden genauso bezuschusst, wie die Öffnung und ökologische Umgestaltung von Schul-höfen in Kombination mit Beschäftigungsmaßnahmen.Insgesamt ist Duisburg mit vier Stadtbezirken in die Stadter-neuerungsprogramme 2004/2005 und 2005, die sich an die Kommunen wenden, integriert (vgl. Abb. 31). Der Stadtbe-zirk Rheinhausen fällt, genauso wie die Bezirke Walsum und Süd, nicht in den Bereich dieses (bundesweiten) Handlungs-programms (Stadtumbau West, Soziale Stadt) für Duisburg. Im Stadtbezirk Rheinhausen scheint dadurch kein erhöhter Handlungsbedarf zu bestehen. Er scheint in Bezug auf die Handlungsprogramme strukturell und sozial „in Ordnung“ zu sein. Innerhalb der Gesamtstadt Duisburg lässt sich allerdings ein Nord-Süd-Gefälle ausmachen.

Unterstützung auf kommunaler EbeneDie Stadt Duisburg wirbt in eigener Sache mit Förderungen. Einen hohen Stellenwert nimmt dabei auch auf kommunaler Ebene die Förderung von Eigenheimen ein.Die Wohnungsbauförderung erzielte 2004 mit fast 360 ge-förderten Häusern (Neubau von Einfamilienhäusern) in Duis-


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Förderprogramm Adressat Gegenstand Ansprechpartner AnmerkungenEigenheimzulage Privateigentümer Neubau / Kauf von

privat genutztem Wohneigentum

Wohnungsbau-förderungsanstalt / NRW.BANK , BMVBW

Höhe der Zuschüsse vermögensabhängig

Öko-Zulagen Privateigentümer BMWA Ergänzung zur Eigenheimzulage

„Vor-Ort-Beratung“

k.A. ingenieurmäßige Beratungen, zur energetischen Verbesserung von Gebäuden

BMWA Maßnahmen wie baulicher Wärmeschutz, Heizungsanlagentechnik Nutzung erneuerbarer Energien

100.000 Dächer-Solarstrom-programm

k.A. Bau oder Erweiterung von Photovoltaikanlagen

Kreditanstalt für Wiederaufbau

Infos: http://www.solarserver.

de.

Sonne in der Schule

Schulen Installation von netzgekoppelten Photovoltaikanlagen in Schulen

BMWA Pauschalbetrag von 3000pro Einzelanlage

Förderung nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz

k.A. Regelung zur Abnahme und Vergütung von Strom durch die Elektrizitätsversorgungsunternehmen

BMVBW Strom ausschließlich aus Wasserkraft, Windkraft, solarer Strahlungsenergie, Geothermie, Deponiegas, Klärgas, Grubengas oder Biomasse

Förderprogramm Adressat Gegenstand Ansprechpartner AnmerkungenKfW-Wohneigentumspro-gramm

k.A. Bau / Kauf von selbstgenutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen

Förderbank der KfW k.A.

KfW-Programm zur CO2-Minderung

k.A. Einzelmaßnahmen zur Energieeinsparung, zur Nutzung erneuerbarer Energien in Wohngebäuden und die KfW-Energiesparhäuser


KfW-CO2-Gebäudesanierungs-programm

k.A. umfangreiche energetische Sanierungen an Wohngebäuden, die im Jahr 1978 oder früher fertig gestellt worden sind


KfW-Wohnraum-Modernisierungspro-gramm

k.A. Modernisierung und Instandsetzung von Wohngebäuden und Verbesserung des Wohnumfeldes bei Mehrfamilienhäusern im gesamten Bundesgebiet


Programm zur Förderung erneuerbarer Energien

k.A. Biomasse-, Biogas-, geothermische, Wasserkraft- und solarthermische Anlagen


Sonderprogramm Hochwasser I

Privateigentümer von Häusern und Wohnungen

k.A. Förderbank der KfW k.A.

Sonderprogramm Hochwasser II

Wohnungsunterneh-men und –genossen-schaften als Eigentümer von Wohnraum

k.A. Förderbank der KfW k.A.

Förderprogramm Adressat Gegenstand Ansprechpartner AnmerkungenEigentumsförderung Eigennutzer mit Kind,

Einkommensgrenzen des sozialen Wohnungsbaus

k.A. Bewilligungsbehörden: Ämter für Wohnungs-wesen, Wohnbau-förderungsämter der Städte und Kreise

zinslosen Darlehen

Mietwohnungsbau-förderung nach dem Wohnraumförde-rungsgesetz

Familien und Personen, die sich nicht aus eigener Kraft auf dem Wohnungsmarkt mit angemessenem Wohnraum versorgen können

Neubauten, Bestandsmaßnahmen und Umbauten

Bewilligungsbehörden: Ämter für Wohnungswesen, Wohnungsbauförde-rungsämter der Städte und Kreise;Wohnungsbauförderungsanstalt /NRW.BANK und MSWKS

k.A.

Zukunftsweisender und experimenteller Wohnungsbau

k.A. sozial ökologische, sozial innovative, experimentelle Wohnprojekte mit öffentlichen Wohnungsbauförder-mitteln unterstützt

ILS NRW k.A.

Denkmalförderung Gemeinden, Gemeindeverbände, Private, Kirchen, Religionsgemein-schaften, Denkmalpflegeorgani-sationen und gemeinnützige Träger

k.A. Förderungsanträge: über die Unteren Denkmalbehörden der Kommunen an die Dezernate der Bezirksregierungen zu richten

k.A.

Förderung zur Regenerierung von Brachflächen

Kommunen und Investoren

Hilfen bei der Wiedernutzung von Brachflächen

MSWKS Förderrichtlinien Stadterneuerung vom 30. Januar 1998

Abb. 26: Tabelle Förderungen auf Bundesebene


Abb. 27: TabelleFörderungen auf Landesebene

Abb. 28: Tabelle Förderungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)

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burg ein Rekordergebnis. 2003 wurden 120 Wohnungen weniger gefördert. Ausschlaggebend dafür sind neben dem günstigen Zinsniveau und der umfassenden Landesförde-rung auch, nach Aussagen der Stadt, die ausreichende Zahl der Angebote von Grundstücksflächen und Baumaßnahmen. In den Vorjahren nahm die Tendenz, die Stadt zu verlassen, um in den Umlandgemeinden Eigentum zu bilden, insbeson-dere bei jungen Haushalten deutlich zu. Die Stadt Duisburg reagierte darauf mit verstärkter Planung und Bebauung von Eigenheimflächen im Stadtgebiet. So will sie den jungen Fa-milien wieder ein attraktives Angebot schaffen und gegen den Trend der Stadtflucht angehen [Stadt Duisburg: Rekord-ergebnis].Viele Bauherren sind dabei auf die Hilfe des Landes durch ge-eignete Fördermittel (Eigentumsförderung) angewiesen. Be-ratungseinrichtung bei der Stadt Duisburg ist in diesem Fall das Amt für Soziales und Wohnen, welches die Bauherren bis zur Bewilligung des Förderungsantrags begleitet [Stadt Duis-burg: Aktuelles]. Die Wohnungsbauförderung bezieht sich in Duisburg auf die Förderung von Mietwohnungen, Eigentumsmaßnahmen und Modernisierungen. Das Amt für Soziales und Wohnen bietet vor allem Beratungen an. Diese beziehen sich auf die Förde-rung von Mietwohnungen, Eigentumsmaßnahmen (Erster-werb) und Modernisierungen oder Erwerb von vorhandenem Wohnraum. Die Beratung zur Förderung von Mietwohnun-gen kann von Investoren und Architekten erfolgen, die den Standort auf die Eignung für eine Förderung prüfen [Stadt Duisburg: Amt für Soziales und Wohnen].Die Stadt Duisburg informiert aktuell über ein neues Förder-programm zur energetischen Sanierung, zur wärme- und hei-zungstechnischen Verbesserung von privaten Wohnhäusern, welche vor 1979 erbaut worden sind. Sie wendet sich somit an die energetischen Problemgebiete in Altbauten: marode Heizungen, schlecht oder wenig gedämmte Wände und Dä-cher, veraltete Fenster oder einfache Verglasungen.Zwischen 65-80 % der bisherigen Energiekosten können durch eine energetische Sanierung gespart werden, die Wohnqualität heben und den Wert des Gebäudes steigern. Der finanzielle Zuschuss der Stadt aus den „Klimafonds Duis-burg“ beträgt maximal 3.000 Euro für ein Einfamilienhaus und bis zu 5.450 Euro für ein Zehnfamilienhaus. Die Mittel dafür stammen aus einer Spende der Firma Thyssen-Krupp-Stahl AG und sollen an 500 bis 600 sanierungswürdige Objek-te verteilt werden [Stadt Duisburg: Aktuelles].

Auch in Duisburg wird das gefördert, was nicht „populär ge-nug“ ist oder sich zu wenig Leute aus eigener finanzieller Kraft leisten können. Insgesamt wenden sich alle staatlichen Förderungen hauptsächlich an die breite Masse der Bevölke-rung (Privatpersonen), besondere Programme aber an den sozial schwachen Teil der Bevölkerung.Besonders viel Gewicht scheint auf der Förderung von Eigen-heimen (Häuser oder Wohnungen) zu liegen. Bei Bund und Ländern steht die Eigentumsförderung bisher deutlich an erster Stelle. Die Stadt Duisburg versucht ebenfalls mit Nach-druck für die Eigentumsbildung zu werben, um besonders junge Familien an der Abwanderung ins Umland zu hindern.

Der Stadt geht es dabei vornehmlich um Neubauprojekte. Viele Förderprogramme auf dem Wohnungsmarkt zielen aber auch auf Modernisierungen von Bestandsbauten ab. Dabei geht es vor Allem um die Anpassung der Bausubstanz an heutige bauliche und energetische Standards (Energieein-sparung). Häufig werden die dazu notwendigen Einzelmaß-nahmen (Heizung oder Dämmung) bezuschusst. Sparsame Energieverwendung und wenig Energieverbrauch wird in Deutschland zunehmend wichtiger.Ausgefallen und modern erscheinen Programme zur Förde-rung von ökologischem und experimentellem Wohnungs-bau. Besonders diese speziellen Programme sollen Anreize (zum Umdenken) in der Masse schaffen und versuchen neue und innovative Bauweisen bekannt zu machen.


Abb.29: Stadterneuerungsprogramm 2004/2005 (Anhang)

Abb.30: Stadterneuerungsprogramm 2005 (Anhang)

Abb.31: Stadterneuerungsprogramme 2004 und 2005 in Duisburgs Stadtbezirken (Stadtumbau West)

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Abb.32: Öffentliche Baufertigstellungen

Abb.33: Private Baufertigstellungen

2.5 Tendenzen auf dem WohnungsmarktVom Einheitsmieter zum modernen Nachfrager

Tendenzen auf dem Wohnungsmarkt

Im Laufe der letzten Jahrzehnte hat der Wohnungsmarkt eine starke Veränderung durchlaufen. Auf den folgenden Seiten wird ein Überblick über die Be-schaffenheit des Wohnungsmarktes und dem damit zusam-menhängenden Strukturwandel in Deutschland aufgezeigt.Desweiteren werden Tendenzen zu Haushaltsformen und Wohnraumveränderungen erläutert.

Der Wohnungsmarkt in der BRDSeit 1945 hat die Wohnungspolitik in der Bundesrepublik mehrere Phasen durchlaufen. Nach dem zweiten Weltkrieg waren 20-24% des Wohnungsbestandes zerstört. Gleichzei-tig stieg die Bevölkerung in relativ kurzer Zeit ganz enorm. Die dadurch entstandene massive Knappheit an Wohnungen ist im Wesentlichen mit Staatseingriffen beseitigt worden. Zu dieser Zeit trugen öffentliche und gemeinnützige Woh-nungsunternehmen auch noch mehr als 50% der Bautätig-keit. Dieser Anteil am Markt ist bis heute stetig auf unter 10% gesunken. Dagegen hat sich der Anteil der Baufertigstellun-gen von „Wohnungsunternehmen mit Gewinnabsicht“ im selben Zeitraum von ca. 5 auf über 30% gesteigert.“ Seit den 70er Jahren sind ausgeprägte zyklische Schwankun-gen im Verhältnis von Nachfrage und Angebot zu beobach-ten. Angebots- und Nachfrageüberhänge wechselten sich gegenseitig ab: „Der Diskussion über die „neue Wohnungs-not“ 1971 folgte das Problem von „Wohnungshalden“ 1973/ 74, bevor Anfang der 80er Jahre wieder Wohnungsmangel

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die Schlagzeilen prägte. Aber schon 1985 wurden abermals gravierende Leerstände beklagt“ [Friedrichs 1997, 263]. Im Jahr 1989 wurde wiederum von dramatischen Wohnungs-engpässen gesprochen. Die plötzliche Verknappung von Wohnungen im Zuge der deutschen Wiedervereinigung führ-te dann erstmals wieder zu starken staatlichen Aktivitäten.„Mitte der 90er Jahre hatte sich der Wohnungsmarkt deutlich entspannt, ein nunmehr drohender Einbruch der Wohnungs-baukonjunktur trägt jedoch schon wieder den Keim zukünf-tiger Verspannungen am Wohnungsmarkt in sich“ [Friedrichs 1997, 263]..

Wachsende Mobilität, mehr Wohnfläche für kleinere HaushalteMietverhältnisse sind in Deutschland durch eine hohe Be-ständigkeit gekennzeichnet. Die durchschnittliche Wohn-dauer eines Mieterhaushaltes beträgt etwa zwölf Jahre. Dabei ergeben sich zwischen den verschiedenen Anbietergruppen nur minimale Unterschiede. Dennoch kann der professionell-gewerbliche Sektor mit 15 Jahren gegenüber den privaten Kleinanbietern mit einer durchschnittlichen Wohndauer von elf Jahren eine festere Kundenbindung herstellen. Am treu-esten sind die Mieter von Wohnungsgenossenschaften. Sie bleiben durchschnittlich 16 Jahre in ihrer Wohnung.Dagegen erfordert Mobilität mit Wanderungen, innerhalb der Stadt und von und nach außerhalb, einen beweglichen Wohnungsmarkt, der ständig rd. 1/5 des Wohnungsbestan-des vorhält. Das Wohnungsangebot besteht in der Masse aus „gebrauchten“ Wohnungen, die frei geworden sind. Wohnmobilität entsteht unter anderem durch den Lebens-zyklus der Menschen. Er erzeugt in den jeweiligen Lebens-abschnitten (Ausbildung, Berufstätigkeit, Familiengründung, Scheidung, Kinder aus dem Haus, Alter etc.) zusätzliche Woh-nungsnachfrage durch entsprechend neue Bedürfnisse.Wohnmobilität, also der Wohnungswechsel innerhalb der Stadt, wie auch die Wohnungswahl bei Haushaltsneugrün-dungen oder Zuzug in die Stadt sind im Zusammenhang mit der Phase im Familien-Lebenszyklus zu sehen, in der sich ein Haushalt befindet. Aufgrund der Zugehörigkeit zu einer solchen Phase und den damit verbundenen Schlüs-

sel- und Folgerollen einzelner Familienmitglieder lässt sich eine bestimmte Zielorientierung bezüglich des Bündels an wohnungs- und lagebezogenen Eigenschaften erwarten. Ein Wechsel der Phase ist mit einer Veränderung der Zielorientie-rung verbunden.

Global gesehen steigt der Wohnflächenverbrauch an, obwohl die Beölkerung insgesamt schrumpft. Das lässt sich aus viel-fältigen Statistiken und Studien ablesen. So ermittelte das Statistische Bundesamt, dass der Wohnflächenverbrauch pro Kopf ständig zunimmt. Demnach stieg der Wohnflächenver-brauch je Einwohner von 15 m² im Jahre 1950 auf 40,1 m² im Jahre 2002 an. Während die Wohnungsgröße in Westdeutsch-land nur schwach von etwa 86 auf 88 m² in dieser Zeit stieg, erhöhte sie sich hingegen in Ostdeutschland im gleichen Zeitraum von 64 auf 71 m². Gleichfalls nimmt die Anzahl der Ein- und Zweipersonenhaus-halte zu, während die der Mehrpersonenhaushalte abnimmt. Insgesamt gab es eine Zunahme der Haushalte um 11 % in Westdeutschland und 8 % in Ostdeutschland. Deshalb be-deutet der erhöhte Leerstand von Wohnungen nicht gleich eine Sättigung des Wohnungsmarktes. So ermittelte das Eduard Pestel Institut in Hannover zwar im Jahre 2001 einen Wohnungsüberhang in Westdeutschland von 297.000 Einhei-ten, gleichzeitig stellte es aber auch ein Wohnungsdefizit von rund 94.000 Einheiten fest. Dafür gibt es zwei Gründe. Zum einen sind die Wachstumsmetropolen Hamburg, Köln, Frank-furt, München oder Stuttgart immer noch unterversorgt, an-dererseits genügen viele Wohnungen nicht mehr den quali-tativen Ansprüchen der Mieter und sind deshalb schwer oder gar nicht zu vermieten.

Trotz eines Bevölkerungsrückgangs bei zunehmender Al-terung sowie fortschreitender Verkleinerung auch jüngerer Haushalte, wird im Westen bis zum Jahr 2015 mit einem An-stieg der Haushaltszahlen von aktuell 38,1 Mio. auf 40 Mio. Haushalte (+6,7%) gerechnet. 1950 lag die mittlere Hauhalts-größe in Westdeutschland bei 2,99 Personen/Hauhalt. 1990 waren es nur noch 2,25 Personen/Haushalt. Innerhalb von 40 Jahren hat eine Verlagerung der Haushaltsgröße stattgefun-

Abb.34: Neubauvolumen Abb.35: Anteile Lebensfomen (%)

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Abb.35: Anteile Lebensfomen (%)


den. Während 1950 der größte Anteil bei Haushalten mit zwei und drei Personen lag, liegt er im Jahr 1990 vorwiegend bei Haushalten mit einer bzw. zwei Personen. Die Konsequenzen der seit 1950 abnehmenden Haushaltsgrößen für den Woh-nungsmarkt sind klar. Trotz Bevölkerungsrückgang wird die Nachfrage nach Wohnungen, die sich nicht aus der Bevölke-rungszahl, sondern der Zahl der Haushalte ergibt, zunächst steigen. Andererseits ist die wichtigste ökonomische Nachfragede-terminante das verfügbare Einkommen der Haushalte. Die Nachfrage umschreibt den Abruf von Angeboten am Woh-nungsmarkt, die den finanziellen Möglichkeiten der Haus-halte entsprechen. Die Nachfrage richtet sich ausschließlich danach, was sich Haushalte leisten können, nicht was sie sich wünschen oder brauchen.

Die Wohnsituation der ausländischen Mitbürger hat sich von 1985 bis 1998 deutlich verbessert. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat dies 2001 in einer verglei-chenden Studie untersucht. Wohnungsversorgung und Woh-nungsausstattung, der Eigentümerstatus und die Wirkungen von Umzügen von Haushalten mit deutschen und ausländi-schen Haushaltsvorständen wurden analysiert. In fast allen Punkten hat sich die Wohnsituation der Ausländer in den 1980er und 1990er Jahren deutlich verbessert.

Der Traum vom EigentumDie kräftige Steigerung des verfügbaren Haushaltseinkom-mens hat kaum zu einer Erhöhung der Eigentumsquote geführt. Gründe für die sehr unterschiedlichen Niveaus der Eigentumsquote in den Industrieländern liegen in der ver-schiedenen steuerlichen Förderung von eigengenutzten bzw. vermieteten Wohnungen. Die Förderung ist in Deutsch-land eher mietlastig, während sie in Japan und den USA eher eigentümerlastig ist. Mit einer Eigentümerquote von 40% zählt Deutschland zu den Ländern, die im internationalen Vergleich eine niedrige Eigentumsquote aufweisen. Am niedrigsten ist hier die wohl-habende Schweiz mit 35%.Einige Städte weisen eine aktive Wohnungspolitik auf, so z.B. Essen, Bremen, Dortmund und Duisburg. Hier sind die Eigen-tumsquoten in den letzten 30 Jahren am stärksten gestiegen. In Duisburg z.B. von 13,3 auf 18,7%.Es besteht gegenwärtig eine hohe Nachfrage nach Einfamili-enhäusern (Geburtenstarke Jahrgänge der Altersgruppe der 30 - 40 Jährigen).Eigentumswohnungen sind in Deutschland mit etwa 115,7m² deutlich größer als Mietwohnungen mit durchschnittlichen 70m².Die Eigentümerquote bei Ausländern stieg von 8% in 1985 auf 13% in 1998, bei Türken sogar von 2% auf 12%. Die deutli-che Erhöhung der Eigentümerquote bei Ausländern ist zwei-fellos ein wichtiger Indikator für die steigende wirtschaftliche und soziale Integration. Entsprechende Zahlen für eingebür-gerte Migranten würden die Quote wohl weiter erhöhen, darüber liegen aber keine Zahlen vor. Nach einer MARPLAN-Studie von 1998 haben 81,8% eine Wohnung oder ein Haus privat gemietet. 8,8% verfügen über Wohn- oder Hauseigen-

tum. Den höchsten Anteil an Eigentümern gibt es mit 12,9% unter den Italienern und mit 10,4% unter den Griechen. Nur 1,2% der Befragten leben noch - wie die erste Generation der „Gastarbeiter“ - in einer Gemeinschaftsunterkunft und 7,9% zur Untermiete.

Neues Wohnen fürs AlterDie Zukunft des deutschen Wohnungsmarkts ist im Wesentli-chen durch Demographie gekennzeichnet.In 30 Jahren wird es doppelt so viele Ruhestandshaushalte re-lativ zu Arbeitnehmerhaushalten geben. Dies bedeutet eine völlige Umschichtung in der Struktur der Wohnungsgröße und –ausstattung.Die in den Nachkriegsjahrzehnten errichteten öffentlich ge-förderten Wohnungsbestände sind in erster Linie für Familien gebaut worden. Infolge des demographischen Wandels wur-de bereits Mitte der 90er Jahre ein erheblicher Anteil dieser Wohnungen von älteren Ein- bzw. Zweipersonenhaushalten bewohnt. Gleichzeitig hatten - vor allem in den Ballungszentren - junge Familien trotz des Baubooms zu Beginn der 90er Jahre, nach wie vor große Schwierigkeiten, angemessenen und bezahl-baren Wohnraum zu finden. Es herrschte noch die Überzeugung vor „ein alter Baum dürfe nicht verpflanzt werden“, doch empirisch fundierte Kenntnis-se der Umzugswünsche und Umzugsmöglichkeiten älterer Menschen fehlten.Die Wahrscheinlichkeit, dass ein heute 55-jähriger Mieter in den nächsten 20 Jahren in eine andere Wohnung umzieht, liegt bei deutlich über 50%. Ältere Menschen sind somit mobiler als bislang vermutet. Ihre Umzugsbereitschaft kann durch geeignete Wohnalter-nativen und begleitende Dienstleistungsangebote gefördert werden. Die hierdurch frei werdenden preiswerten Bestands-wohnungen können sozialpolitisch gezielt für Familien mit Kindern verfügbar gemacht werden. Die älteren Generationen, die mit Unterhaltsbedürftigkeit und Pflegefallrisiko rechnen müssen, sind auf der Suche nach dem passenden Rahmen für ihren Lebensabend. Dies ist sicherlich der Grund dafür, weshalb Projekte der Katego-rie „Wohnen im Alter“ die zweitgrößte Gruppe innerhalb der Grundgesamtheit der Wohnprojekte bilden. Anzunehmen ist, dass die Tendenz dieser Projekte steigen wird.Zukunftsweisend sind vor allem qualitative Aspekte, wenn man der Frage nachgeht, welche Angebote von den älteren Bewohnern in den verschiedenen Wohnprojekten in An-spruch genommen werden können. Das Ergebnis zeigt eine große Bandbreite. „Wohnen im Alter“, „Jung und Alt“, „Ge-schlechtsspezifisches Wohnen“ sind nur einige Wohnformen, die immer mehr an Bedeutung gewinnen. Ein besonderes Au-genmerk gilt hier dem „Geschlechtsspezifischen Wohnen“, da es im höheren Alter einen größeren Anteil an Frauen, meist Witwen, gibt.Angebote in Projekten des Typus „Wohnen im Alter“, wie z.B. „Integriertes Wohnen“, Alten-/Pflegeheime, Wohngemein-schaften und „Frauen Wohnen“ müssen eine Vielzahl von Funktionen und Dienstleistungen vorhalten.

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Wanderung bewegt den WohnungsmarktAufgrund des immensen Bevölkerungsverlustes durch ausgeprägte Stadt- Umland- Wanderungen (Suburbanisie-rung) und einem starken Geburtenrückgang kommt es zu Schrumpfungsprozeßen in Großstädten. Bedingt dadurch stehen inzwischen ganze Stadtteile in der Debatte um Abriss oder ergänzende Aufwertungsprozeße.In Ost-Großstädten sowie in Berlin wird der „Stadtumbau- Ost“ organisiert (1 Mio. Leerstand). Der durch Steuersubventionen geförderte Bauboom in den 90er Jahren in Ost-Deutschland führt heute zu einem Wohnungsüberangebot.

Ein zentrales Problem eines entspannten Wohnungsmarktes ist das schnelle Anwachsen sozialräumlicher Ungleichheiten. Haushalte mit stabilem Einkommen verwirklichen sich ihre Wohnwünsche und verlassen angestammte, sozial gemisch-te Stadtteile/Siedlungen. Die sozialen Probleme der Städte wachsen an. Die traditionellen Arbeiterviertel und die Sozi-albausiedlungen sind die Quartiere, in denen sich die verblei-benden und neu zuziehenden Haushalte von Menschen mit niedrigem Einkommen, Arbeitslosen, Sozialhilfeempfängern, Migranten und Aussiedlerfamilien konzentrieren. Es entste-hen sozial benachteiligte Nachbarschaften und soziale und ethnische Spannungen, die ihrerseits die Stadtflucht der sta-bileren Haushalte verstärken.

Nicht nur deshalb findet der privat finanzierte Wohnungs-markt heute vor allem in Form des Einfamilienhauses im Um-land statt. Mit einer Familiengründung wächst der Wunsch nach kindgerechter Wohnung und Wohnumfeld. Die Folgen sind Wanderungen von Familien mit Kindern in Stadtteile am Stadtrand mit aufgelockerten Strukturen.Der Wunsch nach Wohnen im Grünen und im Eigentum ist für Familien mit mittlerem Einkommen wegen knapper Bauflä-chen, hoher Grundstückskosten und hoher Baukosten jedoch kaum erschwinglich. Bei den Wanderungsbewegungen der Ausländer ist einer-seits der Umzug in große, meist am Stadtrand gelegene Wohnblocks mit neun und mehr Wohneinheiten zu beob-achten. Hier lag 1985 die Quote ausländischer Haushalte bei 13% und 1998 bei 18%, wogegen deutsche Haushalte bei konstant 12% lagen. Andererseits gibt es aber auch hier den Trend zum Ein- und

Zweifamilienhaus: 1985 wohnten 21%, 1998 23% in diesem Haustyp. Bei den deutschen Haushalten waren es im gleichen Zeitraum unverändert 47%.

Vom Angebot zur NachfrageBisher wurde jahrzehntelang ein standardisiertes Massen-produkt für eine homogene Zielgruppe auf einem hochregu-lierten Käufermarkt angeboten. Der Zwang zur Veränderung kam erst Ende der 90er Jahre, die Fluktuationsraten und Leer-stände stiegen an.Die gegenwärtigen Leerstände sind aber nur Auslöser und Beschleuniger für einen Strukturwandel der Wohnungswirt-schaft. Der Übergang von der standardisierten Massenpro-duktion zum kundenorientierten Dienstleistungsunterneh-men steht erst am Anfang.Es kommt zu einer Differenzierung des Angebots wegen ei-ner Differenzierung der Nachfrage. Tatsächlich hat sich der Wohnungsmarkt vertikal in verschiedene Preissegmente- und horizontal in verschiedene Produkttypen ausdifferen-ziert (Marktnischen).

Zusammenfassend lässt sich von einer Abkehr von der Ange-botsorientierung zur Nachfrageorientierung sprechen. In der Wohnungswirtschaft werden primäre, produktnahe Dienst-leistungen an Bedeutung gewinnen. Aber auch sekundäre, wohnbegleitende Dienstleistungen gewinnen als „by-pro-ducts“ an Bedeutung.

Abb.36: Entwicklung des verfügbaren Einkommens der Haushalte Abb.37: Eigentumsquoten im internationalen Vergleich

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2.6 Wohnungsmarktuntersuchung und Wanderungen in Duisburg

Abwanderung durch fehlenden Markt für Eigenheime

Wohnungsmarktuntersuchung und Wanderungen in Duisburg

Betrachtet wird die derzeitige Lage auf dem Duisburger Woh-nungsmarkt. Ausschließlich die wesentlichen Faktoren und ihre Tendenzen werden angesprochen. In engem Zusammen-hang mit dieser Thematik steht die anhaltende Abwanderung der Menschen aus den Kernstädten des Ruhrgebietes. Spezi-ell für Duisburg werden die Wanderungsbewegungen, deren Motive und Auswirkungen hier näher betrachtet.

Im Wesentlichen setzt sich der Wohnungsmarkt aus dem Grundstücksmarkt, den Märkten für Eigenheime, für Eigen-tumswohnungen sowie Miet- und Sozialwohnungen zusam-men.

Jedes Grundstück hat seinen PreisWichtiger Faktor für den Wohnungsbau ist der Grundstücks-markt, sowohl hinsichtlich der Preisentwicklung als auch hin-sichtlich des Umsatzes. Die Entwicklung im Jahr 2004 lässt sich im Vergleich zu den Vorjahren anschaulich anhand ver-gleichbarer Daten über die Anzahl der Vertragsvorgänge so-wie über den Geldumsatz, aufgegliedert nach Grundstücks-arten, aufzeigen. Abbildung 38 vergleicht die Zahl der ausge-werteten Urkunden des Jahres 2004 mit der entsprechenden Anzahl der Verträge aus den vorangegangenen Jahren. Von 1996 bis 1999 steigt die Zahl der Kaufverträge für bebaute und unbebaute Grundstücke kontinuierlich an. Bis 2001 geht sie auf 3.296 Kaufverträge zurück. Im Jahr 2003 erreicht die Zahl der Kaufverträge mit 4.591 einen Höchststand, jedoch ist

die Entwicklung seitdem rückläufig. Im Jahr 2004 werden in Duisburg rd. 3.829 Kaufverträge mit einem Geldumsatz von rund 560,4 Mio. Euro abgeschlossen. Der deutliche Rückgang im vergangenen Jahr lässt sich insbesondere bei unbebauten und bebauten Grundstücken, weniger beim Wohnungs- und Teileigentum verzeichnen. Diese Entwicklung entspricht der allgemeinen Tendenz der Kaufzurückhaltung in Deutschland, verursacht durch die re-zensiöse Wirtschaftslage und die angespannte Arbeitsmarkt-situation.

Abb.38: Entwicklung der Kaufverträge (1995-2004)

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Die Grundstückspreise für den individuellen Wohnungsbau sind in Duisburg von 1990 bis 2003 kontinuierlich angestie-gen. Seit 2003 sind sie in etwa gleich bleibend [Gutachteraus-schuss für Grundstückswerte in der Stadt Duisburg 2005, 22].In den Jahren 2003 und 2004 kostete ein unbebautes Ein-/Zweifamilienhausgrundstück durchschnittlich 250 Euro/m².Die Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau weisen innerhalb des Stadtgebietes deutlich regionale Unter-schiede auf. Die als „gut“ und „sehr gut“ eingestuften Wohn-gebiete mit Grundstückspreisen zwischen 220-350 Euro/m² (Stand 2003) liegen vorwiegend im Süden der Stadt. Es ist insgesamt ein Süd-Nord-Gefälle innerhalb der Gesamtstadt festzustellen.Rheinhausen wird als „mittlere Lage“ eingestuft und weist Grundstückspreise zwischen 180-200 Euro/m² auf. Die Preis-entwicklung für unbebaute Grundstücke in Duisburg fiel 2004 im Vergleich zum Vorjahr folgendermaßen aus: Aus-schließlich in den Bezirken Rheinhausen (-1,6%) und Hom-berg (-1,8%) sind die Preise für unbebaute Grundstücke leicht gefallen. Im als „sehr gut“ eingestuften Wohnbezirk Süd hingegen sind die Preise um 0,5%-Punkte gestiegen [Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Duis-burg 2005, 20]. In den übrigen Duisburger Stadtbezirken war im Vergleich zum Vorjahr keine Veränderung zu verzeichnen. Dementsprechend macht sich also ausschließlich in den Be-zirken Rheinhausen und Homberg eine leichte Preis-Reaktion auf die sinkende Kaufkraft bemerkbar.

Fehlendes Angebot für „Häuslebauer“In Duisburg besteht nahezu kein Angebot an freistehenden Einfamilienhäusern. Grund hierfür ist wahrscheinlich eben-falls die deutliche Kaufzurückhaltung, die auf die angespann-te Arbeitsmarktsituation zurückzuführen ist. Seit 2002 ist ein deutlicher Umsatzrückgang für bebaute Grundstücke zu ver-zeichnen. 2003 betrug der Umsatz insgesamt 476,3 Mio. Euro,

2004 lag der Wert nur noch bei 397,4 Mio. Euro.Das geringe Angebot an attraktiven Neubaugebieten ver-stärkt die Nachfrage am Markt für Gebrauchtimmobilien.Die Anzahl der neu erstellten Ein- und Zweifamilienhäuser ist im Duisburger Norden mit 118 weitaus höher als im Süden. Anzunehmen ist, dass die größere Bautätigkeit im Norden der Stadt auf die günstigeren Bauland- und somit Verkaufsprei-se zurückzuführen ist (Stand 2004) [Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Duisburg 2005, 30].Für den Stadtbezirk Rheinhausen bewegen sich die Preise im Eigenheimsektor zwischen 160.000 und 250.000 Euro/m² (vgl. Abb. 39).

Großes Angebot von EigentumswohnungenAufgrund der sinkenden Kaufkraft besteht ein Angebotsüber-hang auf dem Markt für bestehende Eigentumswohnungen. Dies erklärt den kontinuierlichen Preisverfall seit 2000. In gu-ten und sehr guten Lagen werden z.Z. 1600 bis 2200 Euro/m² bei Erstkauf und 1100 bis 1800 Euro/m² im Wiederkauf erzielt. In Rheinhausen liegen die Werte bei 1450 bis 1600 Euro/m² bei Erstkauf und bei 900 bis 1100 Euro/m² im Wiederkauf (vgl. Abb. 39).Neubauwohnungen dagegen sind rar auf dem Markt. Seit 1995 hat sich die Zahl der Fertigstellungen auf ein Viertel re-duziert.

Widersprüchlicher MietwohnungsmarktDer Markt für Mietwohnungen ist von widersprüchlichen Ten-denzen gekennzeichnet. Einerseits gibt es hohe Leerstands-raten in großen Beständen der Wohnungsbauunternehmen, andererseits kann die Nachfrage nach modernisierten Miet-wohnungen in guten Wohnlagen in den letzten Jahren kaum gedeckt werden. Besonders der Geschosswohnungsbau in einfacher Lage ist durch hohe Leerstandsraten und anhalten-de Fortzüge gekennzeichnet. Gründe hierfür sind Defizite in

Abb.39: Übersicht Wohnimmobilienmarkt Duisburg


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Abb.40: Preisentwicklung für Eigentumswohnungen 2004 (im Vergleich zum Vorjahr)

Ausstattung, Größe und Standort der Wohnungen. Der An-spruch an Wohnfläche und -qualität hat zugenommen (vgl. Tendenzen auf dem Wohnungsmarkt). Seit 1989 hat die Zahl der Sozialwohnungen in Duisburg von rund 90.000 auf rund 50.000 im Jahr 2004 kontinuierlich ab-genommen. Jedes Jahr werden es Hunderte von Wohnungen weniger, weil die Sozialbindung der Objekte ausläuft. Dies be-deutet, dass die Verteilung der sozial schwachen Haushalte durch die Kommune immer schlechter steuerbar wird [Best-gen-Schneebeck 2002, 47].

Für eine attraktive Wohnung in guter Lage sind die Nachfra-ger bereit, einen akzeptablen Preis zu zahlen.In Bezug auf Wohnobjekte, die mit Heizung, Bad und Isolier-verglasung ausgestattet sind, reichen die Wohnungsmieten von 4 bis 6 Euro/m² in einfachen bis mittleren Lagen bis zu 7,50 Euro/m² in sehr guten Lagen [Stadt Duisburg].Laut Eigenangaben des Spar- und Bauvereins Friemersheim eG liegen die Mietpreise in der Siedlung Borgschenhof zur-zeit zwischen 3,20 Euro und 3,50 Euro. Nach der Sanierung werden sie nach eigener Kalkulation bei ca. 5,00 Euro liegen. Die Einordnung der Siedlung in die Kategorie der „mittleren“ Wohnlage erfolgt den offiziellen Angaben zur Folge nach Kri-terien wie Ausstattungsstandard, Entfernung vom Zentrum sowie kulturelle und soziale Infrastruktur. Die Mietpreise der Siedlung nach der Sanierung bleiben deutlich unter dem Mietspiegel der Stadt Duisburg.

Herkunft und Ziele der Duisburger BürgerEin beherrschendes Thema der politischen und wohnungs-wirtschaftlichen Diskussion in Duisburg ist die anhaltende Abwanderung der Menschen aus den Kernstädten des Ruhr-gebiets und die daraus resultierenden Folgen. Die Universi-tät Duisburg hat im Jahr 2001 eine Wanderungsbefragung (Determinanten der Stadt-Umland-Wanderung im Raum Duisburg) durchgeführt und kam dabei zu folgenden Ergeb-nissen:Das wichtigste Austauschgebiet für die Stadt Duisburg bildet der Kreis Wesel. Mehr als ein Drittel (36,42%) aller nach NRW Fortgezogenen zogen hierhin. Mit 46,38% zog fast die Hälfte aller nach NRW gewanderten Personen in die drei Umland-kreise Wesel, Kleve und Mettmann. Bevorzugte Zielstädte der Abwanderer sind die Kommunen Oberhausen (37) und Mül-heim (34). Weniger bevorzugt wurden die Städte Essen (8), Düsseldorf (10) und Krefeld (15). Die Zahl in den Klammern gibt die Anzahl der Abgewanderten je 1.000 Einwohner an (vgl. Abb. 41).Ein Drittel der Zuwanderer nach Duisburg kommt aus dem Ausland (36,23%). Hingegen ziehen nur 19,73% der Fortzie-henden in das Ausland. Betrachtet man den Austausch mit dem Umland, verhält es sich genau andersherum. 28,78% aus dem Umland ziehen hinzu und 38,53% ziehen aus Duisburg ins Umland. Der stärkste Bevölkerungsaustausch Duisburgs findet mit dem Umland statt. Dieses Wanderungsvolumen ist seit 1993 stetig angestiegen. Hingegen ist das Wanderungs-volumen mit dem Ausland zurückgegangen.

Abb.41: Die wesentliche Austauschgebiete Duisburgs im Umland

Abb. 42: Mobilität nach Altersgruppen

Abb. 43: Mobilität deutscher und nichtdeutscher Bevölkerung


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Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass es die stärksten Wanderungsbeziehungen mit den umliegenden Kreisen gibt und hierbei der Kreis Wesel am bedeutendsten ist. Auffallend ist, dass die Stadt Duisburg zwischen 1989-1999in der Bilanz sowohl gegenüber den kreisfreien Städten als auch gegenüber den Kreisen Wanderungsverluste verzeich-nete. Ausschließlich gegenüber Düsseldorf konnten jährliche Wanderungsgewinne verzeichnet werden [Blotevogel 2001, 11-16].

Mehr oder weniger mobilBetrachtet man die Mobilität der verschiedenen Altersgrup-pen, so ist festzustellen, dass die Gruppe der 18 bis 25-jähri-gen besonders mobil ist. Im betrachteten Zeitraum gewann die Stadt Duisburg 10.110 18 bis 25-jährige Personen hinzu. Ebenso mobil zeigt sich die Gruppe der 25 bis 35-jährigen, allerdings verlor die Stadt Duisburg 1.546 Personen dieser Altersgruppe. Die älteren Bevölkerungsgruppen zeigen sich weniger mobil. Besonders die Gruppe der 65-Jährigen war im Verhältnis im-mobil. Die Bindung dieser Gruppe an den Wohnort scheint also mit dem Alter zuzunehmen. Schließlich ziehen die jüngeren Bevölkerungsgruppen eher zu, während die Personen ab der Gruppe der 25 bis 35-Jähri-gen tendenziell fortzieht (vgl. Abb.42) [Blotevogel 2001, 18].

„Die Wanderungsbilanz erwerbstätiger Personen fiel insge-samt negativ aus“ [Blotevogel 2001, 18]. Die Gruppe der aus-ländischen Bevölkerung zeigte sichim Gegensatz zu der deut-schen Bevölkerung als besonders mobil. Dies ließ sich bereits nach der Wanderungsbilanz Deutscher und Nichtdeutscher feststellen. Durch die große Mobilität der ausländischen Be-völkerung lässt sich auch der starke Wanderungsgewinn die-ser Gruppe erklären (vgl. Abb.44) [Blotevogel 2001, 19-20].

Motive der AbwanderungRund ein Drittel der Befragten gab private/familiäre (17,1%) oder berufliche/schulische Gründe (15,7%) für den Wohnort-wechsel an, also Gründe, die nicht unmittelbar mit dem alten Wohnort in Verbindung stehen. Das bedeutet, dass ein Drittel der Motive durch die Kommune nicht oder nur sehr schwer zu beeinflussen sind.Ein Viertel der Befragten gab als Grund die Verbesserung der Umweltsituation (14,8%) und die Verbesserung des sozia-len Umfeldes (9,4%) an, also Gründe, die unmittelbar auf die Wohnumfeldsituation zurückzuführen und somit beeinfluss-bar sind. 10,5% der Befragten gaben die Bildung von Eigen-tum als Motiv an. Weitere genannte Gründe für den Fortzug sind der unten stehenden Abbildung 45 zu entnehmen. Die für den Umzug ausschlaggebenden Hauptmotive fallen, bezogen auf den Herkunftsbezirk innerhalb Duisburgs, sehr unterschiedlich aus. Das mag daran liegen, dass zum einen die Sozialstruktur der Bevölkerung innerhalb der Stadtgren-zen variiert und somit unterschiedliche Bewertungsmecha-nismen in Bezug auf den Wohnort zugrunde liegen, zum anderen unterscheiden sich die einzelnen Teilbereiche der Stadt, etwa hinsichtlich der Umwelteinflüsse, des sozialen Umfeldes und der Siedlungsstruktur.Im Duisburger Süden wird weniger Anlass gesehen, aus Grün-den von Umwelt- oder Wohnumfelddefiziten fortzuziehen. Vorrangige Gründe der Abwanderung sind hier private und beruflich/schulische Motive. Die fortgezogene Bevölkerung aus dem Duisburger Süden war überproportional zufrieden mit dem Wohnort (45% waren „völlig zufrieden“).Im Norden Duisburgs, vor allem in den Bezirken Meiderich-Beek und Hamborn liegen die Anteile an Fortzügen aus Gründen der Wohnumfeldverbesserung überdurchschnitt-lich hoch. Homberg und Ruhrort-Baerl bilden im Norden die Ausnahme. Hier wurde die Umweltsituation insgesamt besser empfunden als in anderen Stadtbezirken.In den Bezirken Mitte und Rheinhausen dominieren die pri-vaten und die beruflich/schulischen Motive für den Fortzug. Darüber hinaus sind die Spiel- und Freizeitmöglichkeiten für rund 7% der aus dem Bezirk Mitte Fortgezogenen verbes-serungsbedürftig. Möglicher Grund für die Hauptmotive in Rheinhausen könnte eine Arbeitsplatzverlagerung seit der Schließung der Krupp-Werke sein (vgl. Abb. 45).

Politisch-planerische AnsätzeAus den Kenntnissen der Abwanderungsmotive der Bevölke-rung lassen sich für die Kommunen Handlungsempfehlun-gen ableiten, um diesem Trend entgegenzuwirken.Viele Duisburger, die nun Haus- oder Wohnungseigentümer sind, zogen weg, weil keine entsprechend günstigen Bau-grundstücke oder kostengünstige Häuser in Duisburg ver-fügbar waren. Die Möglichkeit für die Stadt besteht also in der Mobilisierung von preiswertem Bauland für den Bau von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen innerhalb des Stadtgebietes.Bei gezielter, intensiver Suche im gesamten Stadtgebiet sind zwar neue Wohngebiete für unterschiedliche Bedürfnisse und finanzielle Möglichkeiten zu finden, oft ist jedoch der Such- und Vergleichshorizont der suchenden Haushalte stark Abb.44: Abwanderungsmotive


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Abb. 45: Abwanderungsmotive nach Stadtbezirken

begrenzt. Zudem wird davon ausgegangen, dass Grundstü-cke oder Immobilien im Umland zu erschwinglicheren Kos-ten zu erwerben sind. Es müsste also zu einer Verstärkung der Informations- und Beratungstätigkeit für wohnungs-, grundstücks- und eigentumssuchende Haushalte kommen. Außerdem sollte ein klares Konzept für ein ausgewogenes Wohnungsangebot, das unterschiedliche Ansprüche berück-sichtigt, entwickelt werden. Dieses Angebot sollte sowohl preiswerte, als auch hochpreisige Mietwohnungen und Ei-genheime beinhalten.

Auch im Bereich der Wohnumfeldverbesserung kann die Kommune tätig werden. Verbesserung des Angebotes an Kindergärten und Schulen, Unterstützung nachbarschaftli-cher Strukturen, etc..Wie man der Wohnungsmarktlage in Duisburg entnehmen kann (s.o.), sind Wohnungs- und Eigentumssuchende durch-aus bereit, einen akzeptablen Preis zu zahlen, wenn es sich um eine attraktive Wohnung in guter Lage handelt. Der z.Z. verfügbare Wohnungsbestand weist oft Defizite in puncto Ausstattung und Größe auf. Hier besteht also die Möglichkeit,

dem allgemein gestiegenen Anspruch im Bezug auf Wohn-fläche und –qualität entgegenzukommen und den Bestand dahingehend aufzuwerten.Eine weitere Möglichkeit besteht in der Neuorientierung öf-fentlicher Fördermittel. Beispielsweise könnte die Förderhöhe je nach Lage der Immobilie variieren. Objekten in städtischer Lage könnte eine höhere Förderung zukommen als Objekten in ländlicher Lage. Eine solche Differenzierung könnte einen Beitrag leisten, dem Suburbanisierungstrend entgegenzuwir-ken.

Zuletzt bleibt der Erhalt von Grün- und Freiflächen in der Stadt zu erwähnen. Duisburg zählt mit 2.185 Einwohnern/km² zu den dicht besiedelsten Städten Deutschlands. Auch bei den neuen standortbezogenen Vorteilen nach dem Fortzug wird vor Allem die Grün- und Freiflächenqualität mit besonderem Augenmerk auf den Erholungsfaktor genannt. Es ist also von entscheidender Wichtigkeit, innerstädtische Grün- und Frei-flächen dauerhaft freizuhalten und der Bevölkerung zur Ver-

fügung zu stellen.

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2.7 Rückschlüsse aus den Rahmenbedingungen für das „Quartier“

Rückschlüsse aus den Rahmenbedingungen für das „Quartier“

Die Durchführung einer unternehmenseigenen Studie ist sehr kostenintensiv und mit einem erheblichen Zeitaufwand verbunden, der den vorgegebenen Zeitrahmen sprengen würde. Die vorliegende Arbeit stützt sich nicht auf eigene empirische Untersuchungen, sondern sie orientiert sich an vorhandenen Studien und knüpft an diese an. Erkenntnisse werden übertragen und verarbeitet.

Es gibt zahlreiche unterschiedliche Methoden, um den Woh-nungsmarkt zu analysieren. Im Abschnitt „Wohnungsmarkt-studien in Deutschland“ wird die Vorgehensweise des vhw Forschungsprojektes „Nachfrageorientierte Wohnungspoli-tik“ näher betrachtet, um die eigene Arbeitsweise damit ab-zugleichen. Durch eine kontinuierliche Dokumentation und Wissensver-netzung harter (statistischer) und weicher (akteursbezoge-ner, lebensstilorientierter) Daten können strategische Hand-lungsempfehlungen als Grundlage für wohnungspolitisches Handeln entwickelt werden. Die Grundgedanken und bereits erprobte Methoden könnten dabei auf die Gesamtstadt, oder fokussiert auf den Stadtbezirk Rheinhausen, angewendet werden. Zielsetzung, Fragestellungen und Indikatoren kön-nen den Beispielprojekten entnommen, müssen dann aber speziell auf das eigene Projekt zugeschnitten werden. Die Zielsetzung des „Bauvereins“ liegt für uns in der nachhaltigen Vermietung des Bestandes.

Für die Einschätzung einer Zukunftsperspektive des „Quar-tiers“ muss neben der aktuellen auch die prognostizierte demographische Entwicklung für Gesamtstadt und Region berücksichtigt werden. Duisburg wird schrumpfen, Duisburg wird älter und Duisburg wird multikultureller. Und dieser Trend soll sich bis zur Mitte dieses Jahrhunderts weiter verschärfen. Eine Entwicklung, die nicht nur für die Reviermetropole klar vorgezeichnet ist, wie der Abschnitt „Demographische Ent-wicklung“ mit Hilfe von statistischen Daten belegen kann. Allerdings sollen hier die Bevölkerungsverluste überdurch-schnittlich groß sein. Auf dem Wohnungsmarkt wird man sich daher zunehmend mit der Nachfrage von altengerechten Wohnungen und einer multikulturellen Durchmischung von Siedlungsquartieren beschäftigen müssen. Durch den steti-gen Wegfall von Sozialwohnungen wird darüber hinaus die Verteilung der sozial schwachen Haushalte immer schlechter steuerbar.

Wenn man nachfrageorientiert planen will, muß man sich mit den Veränderungen in der Gesellschaft vertraut machen, um auf diese reagieren zu können. Nicht zuletzt die Pluralisierung der Haushalte und Lebensformen nach dem zweiten Welt-krieg hat einschneidende Veränderungen mit sich gebracht. Um diese komplexen Entwicklungen erfassen zu können, bie-ten sich Modelle zur Kategorisierung der Gesellschaft an. Ak-tuell sind zur Zeit die im Abschnitt „Lebensstile und Wohn-

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bedürfnisse“ vorgestellten Studien über SINUS-Milieus, Le-bensstilgruppen nach Spellerberg und Haushaltstypen. Diese werden auch im weiteren Verlauf der Arbeit verwendet.

Die Beschäftigung mit „Handlungs- und Förderprogram-men“ bringt zutage, dass bisher vor allem strukturell ge-schwächte Standorte und sozial schwache Haushalte von einer Förderung durch staatliche Einrichtungen in NRW pro-fitieren. Duisburg als Gesamtstadt ist dabei in einige Stadter-neuerungsprogramme integriert, gezielter Handlungsbedarf für den Stadtbezirk Rheinhausen scheint es allerdings nicht zu geben. Unter den Stadtbezirken lässt sich insgesamt ein Nord-Süd-Gefälle ablesen.Mit der Entwicklung des Wohnungsmarktes zum Bestands-markt, zielen nun viele Förderprogramme auf die Moderni-sierung von Bestandsbauten ab. Dabei passt die Siedlung Borgschenhof auf den ersten Blick nicht in ein „Gesamtförde-rungspaket“. Da die gesamte Siedlung oder einzelne Gebäu-de nicht unter Denkmalschutz stehen, fällt der Bestand nicht unter die Förderrichtlinie der Denkmalpflege. Allerdings kön-nen Einzelmaßnahmen zur Modernisierung der Bausubstanz und konkret zur Energieeinsparung beantragt werden, z.B. bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Wichtig ist hier, eine umfangreiche und detaillierte Beratung mit den zuständigen Stellen, um die passende finanzielle Unterstützung für die Umbaumaßnahme zu finden. Laut Angaben des „Bauvereins“ erhält er als Vermietungsgenossenschaft eine indirekte För-derung in Form einer steuerlichen Befreiung. Darüberhinaus erhält er jedoch keine zusätzlichen öffentlichen Fördermittel.

Die momentanen „Tendenzen auf dem Wohnungmarkt“ werden im gleichnamigen Abschnitt aufgezeigt. Aus dem ehemaligen Nachfrageüberhang des Marktes wird zuneh-mend ein Angebotsüberhang. Der Wettbewerb unter den Vermietern wird härter, da die Auswahlmöglichkeiten und Qualitätsansprüche der Mieter als Kunden steigen und die Preise wiederum sinken. Auch die Anforderungen an den Standort, das soziale Umfeld und „wohnbegleitende“ Dienst-leistungen werden weiter steigen. Zunehmend werden grö-ßere und gut ausgestattete Wohnungen konsumiert, wobei Mieter verstärkt das maßgeschneiderte Wohnungsangebot suchen. Während die Nachfrage an bezahlbarem, betreutem Wohnen mit dem Wachstum der Seniorenhaushalte immer größer wird, geht die Nachfrage an Eigenheimen durch die geburtenschwachen Jahrgänge im Erwerbsalter merklich zu-rück.

Während im Ruhrgebiet die Kernstädte schrumpfen, wachsen die Kreise tendenziell an. In Duisburg ist eine starke Abwan-derung der Haushalte in die umliegenden Kreise zu verzeich-nen. Als Ziel der Wandernden erfreut sich vor allem der be-nachbarte Kreis Wesel besonderer Beliebtheit. Diese Tenden-zen zeigen deutlich, dass das Duisburger Wohnungsangebot durch hohe Preise, fehlendes Bauland und schlechte Wohn-umfelder Defizite aufweist. Die weggezogenen Haushalte ziehen aus diesen Gründen in das Umfeld der Großstadt. Auf Grund der „ländlicheren“ Lage von Friemersheim und der Tat-sache, dass Rheinhausen ehemals zum Kreis Wesel gehörte,

können die Abwandernden unter Umständen ein mögliches Zielpublikum für das „Quartier“ darstellen. Es sollte in diesem Zusammenhang überprüft werden, ob Friemersheim als al-ternativer Wohnstandort für abwandernde Haushalte inte-ressant sein könnte. Der Stadtbezirk Rheinhausen wird laut des Abschnitts „Wohnungsmarktuntersuchung und Wan-derungen in Duisburg“ innerhalb der Stadt als mittlere Lage eingestuft. Die Mieten des „Bauvereins“ liegen dabei jedoch unter dem Durchschnitt der Mietpreise für diese Lage. Laut Aussagen des „Bauvereins“ soll das auch nach einer Moderni-sierung noch der Fall sein. Innerhalb der Gesamtstadt verbes-sert sich die Wohnsituation nach Süden hin. Im Stadtbezirk Süd sind die sehr guten Wohnlagen zu finden. Um als Wohnungsunternehmen nachhaltig und dauerhaft vermieten zu können, muss man sich dringend diesen ge-sellschaftlichen Tendenzen stellen. Stadt und Wohnungsbau-unternehmen müssen ganz allgemein mit einer Vielzahl von politisch-planerischen Ansätzen reagieren. Preiswertes Bau-land sollte mobilisiert und Konzepte für ein ausgewogenes Wohnungsangebot erstellt werden. Die Qualitäten von Woh-nungsbeständen und Wohnumfeld sollten neben dem Erhalt von Grün- und Freiflächen verbessert werden. Ein weiterer Schwerpunkt müsste auf der Verstärkung der Informations- und Beratungstätigkeit sowie der Neuorientierung öffentli-cher Fördermittel liegen.

Um nun auch die konkrete Situation im „Quartier“ beurteilen zu können, wird im nächsten Kapitel die Analyse des Standor-tes vorgenommen. Dabei werden die Anbindung an Verkehr und Infrastruktur, die Grün- und Freiräume sowie die der Ge-bäudebestand der Siedlung näher untersucht. Den allgemei-nen Einstieg in die „Standortanalyse des Planungsgebietes“ übernimmt das Thema „Stadt- und Bevölkerungsentwick-lung“.

Rückschlüsse aus den Rahmenbedingungen für das „Quartier“

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Fazit der Erkenntnisse aus den Rahmenbedingungen

3

Standortanalyse des Planungsgebietes

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3.1 Stadt- und BevölkerungsentwicklungEinwohnerrückgang und Wanderungsverluste

Stadt- und Bevölkerungsentwicklung

Historie und Lage der Stadt sind wichtige Faktoren zur Ein-ordnung Duisburgs im räumlichen und gesellschaftlichen Kontext. Es wird einerseits die Gesamtstadt betrachtet und andererseits die einzelnen Stadtbezirke, im Speziellen der Stadtbezirk Rheinhausen. Aus den gesammelten Daten kön-nen Rückschlüsse auf die Situation und die Qualität Rhein-hausens und dessen Stadtteil Friemersheims im Verhältnis zu den anderen Stadtbezirken, sowie zur Gesamtstadt gezogen werden. In engem Zusammenhang mit dieser Thematik ste-hen die demographische Entwicklung und die Wanderungs-bewegungen der Bevölkerung, deren Hauptfaktoren hier ebenfalls kurz erläutert werden.

Ein Stück StadtgeschichteDieser kurze geschichtliche Abriss der Duisburger Stadtge-schichte bietet einen Einblick in die Entstehung der Stadt Duisburg. Hierbei sollen lediglich die wichtigsten Ereignisse erläutert werden, die zum heutigen Stadtbild geführt haben.Die ersten Siedlungsspuren lassen sich bis ins 5. Jahrhundert zurückverfolgen, als eine römische Siedlung zur Sicherung des Rheinübergangs existierte. Der wirtschaftliche und poli-tische Höhepunkt Duisburgs lag dann aber eindeutig im 12. und 13. Jahrhundert [Verheyn 1996, 10]. Dies zeigt sich vor allem daran, dass die Erweiterung der Stadt im 12. Jahrhun-dert und die damit verbundene Ausdehnung bis ins frühe 19. Jahrhundert nicht überschritten wurden. 1823 wurde Duis-burg zunächst einmal Kreisstadt, schied aber wegen seiner

gewachsenen wirtschaftlichen Bedeutung bereits 1873 aus diesem Kreisverband aus und wurde kreisfreie Stadt. Die jüngere Stadtgeschichte Duisburgs ist geprägt durch einen langen Eingemeindungsprozess, der 1905 begann, als Duisburg, Ruhrort und Meiderich vereinigt wurden. 1975 wurden mit Rheinhausen, Walsum und Homberg die vorläufig letzten Eingemeindungen vorgenommen. Weiterhin ist die Stadtgeschichte Duisburgs seit der Industri-alisierung, die um 1860 in England einsetzte, eng mit Wachs-tum verbunden. Zu Beginn des 19. Jahrhunderts zählte das alte Duisburg etwas mehr als 4.000 Einwohner. „100 Jahre später – noch vor der ersten Eingemeindung –waren es schon über 100.000“ [Verheyn 1996, 10]. Duisburg entwickelte sich zu einer Montanstadt, in der sich die Schwerindustrie nieder-ließ. Vor allem der Steinkohlebergbau und die Stahlindustrie waren die wirtschaftlichen Säulen und die größten Arbeitge-ber. Daher ist seit dem letzten Drittel des 19. Jahrhunderts die Stadtentwicklung mit Suburbanisierung verbunden. Wäh-rend des zweiten Weltkriegs wurden große Teile Duisburgs zerstört und die Demontage von Konzernen führte zu einem wirtschaftlichen Einbruch. Allerdings wurden die Industrie und die technische Infrastruktur von 1945-1960 wiederherge-stellt, so dass 1960 eine wirtschaftliche Blütezeit begann, die von der Rüstungsindustrie und hier vor allem durch Aufträge der USA getragen wurde. Duisburg galt und gilt als Ballungs-gebiet der stahlverarbeitenden Industrie. Der Kohleabbau ist seit 1938 kontinuierlich geschrumpft.

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Die jüngste Stadtgeschichte ist geprägt durch die Deindus-trialisierung. Der industriell geprägte Standort Duisburg wur-de durch die Kohlenkrise 1966/67, die Ölkrise 1973 und die Stahlkrise 1975 stark beeinträchtigt. „Strukturveränderungen der Produktionsprozesse hatten zum Schließen von Schacht-anlagen seit 1956 geführt und seitdem die Kohlenkrise ein-geleitet“ [Haase 1999, 75]. Viele ehemalig industriell genutzte Standorte liegen brach und die Stadt hat seit 1970 - unter-brochen durch die Jahre um 1990 - mit sinkenden Einwoh-nerzahlen zu kämpfen. Duisburg ist allerdings immer noch eine industriell geprägte Stadt und ein Standort der Stahlin-dustrie. In neuerer Zeit, seit etwa 1990, wird verstärkt auf die Telekommunikationstechnologie, in kombiniertem Einsatz mit der Autoverbreitung in Dienstleistung und Speditionsge-werbe, gesetzt. Zusammenfassend kann man sagen, dass Duisburg heute ein industriell geprägter Standort ist, der mit den Problemen der Deindustrialisierung und dem demografischen Wandel der heutigen Zeit zu kämpfen hat und sich inmitten des struktu-rellen Wandels befindet.

Im Ruhrgebiet am NiederrheinDuisburg befindet sich im Bundesland Nordrhein-Westfalen und liegt am westlichen Rand des Ruhrgebiets. Es bildet somit einen Schnittpunkt zwischen Ruhrgebiet und Niederrhein. Die Stadt erstreckt sich auf der linken und rechten Rheinsei-te. Linksrheinisch liegen die Stadtbezirke Rheinhausen und

Homberg/Ruhrort/Baerl. Rechtsrheinisch gelegen sind Duis-burg Nord (Walsum, Hamborn, Meiderich/Beeck), Mitte und Süd. Die Stadt hat von Norden nach Süden eine Ausdehnung von 25,1 km und von Osten nach Westen eine Ausdehnung von 14,2 km. Die gesamte Fläche des Stadtgebietes beträgt 230,3 km².Mit 503.664 Einwohnern ergibt dies auf die Fläche von Duisburg verteilt eine Bevölkerungsdichte von 2.185 Einwohnern/km². „Damit zählt die kreisfreie Stadt Duisburg zu den dicht besiedeltesten Gebieten Deutschlands, wo sich im Durchschnitt 231 Einwohner einen km² Fläche teilen müssen“ [allesklar.com]. Die Fläche des Duisburger Stadtgebietes umfasst insgesamt 23.281,60 ha. Der größte Anteil dieser Fläche (8.393 ha) wird von Gebäuden- und Freifläche eingenommen (36%). Die anderen Flächen verteilen sich wie folgt: Betriebsfläche (1,6%), Erholungsfläche (6,9%), Verkehrsfläche (14,7%), Landwirtschaftsfläche (19,6%), Waldfläche (8,4%) und Wasserfläche (10,2%).

Negative Einwohner- und WanderungsbilanzenDie Wanderungsbilanzen der Stadt Duisburg sind in den letz-ten Jahrzehnten (seit 1970), bis auf eine positive Unterbre-chung von einigen Jahren um 1990, insgesamt negativ. Dieser Trend entspricht auch der Entwicklung anderer Großstädte in Deutschland. Besonders durch die natürliche Bevölkerungs-bilanz geht die Gesamteinwohnerzahl deutlich zurück und wird sich auch Prognosen zu Folge weiter negativ entwickeln (vgl. Demographische Entwicklung). Die vorübergehenden Wanderungsgewinne zu Beginn der 90er Jahre sind vor allem auf die starke Zuwanderung ausländischer Bevölkerung und durch die von der Wende bedingten Bevölkerungsverschie-bungen zurückzuführen.Die Bevölkerungsentwicklung wird durch zwei Faktoren be-stimmt. Zum einen durch die natürliche Bevölkerungsent-wicklung (Geburten und Sterbefälle), zum anderen durch Wanderungen (Zu- und Fortzüge). Über diese Faktoren ver-ändern sich die Zusammensetzung, die Struktur der Bevölke-rung sowie die Gesamtzahl [Blotevogel 2001, 4-5].

Die letzten Bevölkerungszuwächse konnten Ende der 80er Jahre in der Einwohnerstatistik verzeichnet werden. Seit dem Jahr 1992 ist der Trend allerdings anhaltend negativ (vgl. Abb. 46). Der Bevölkerungsrückgang kommt sowohl durch Abwanderung, als auch durch die negative, natürliche Bevöl-kerungsentwicklung zustande. Der Verlust ist vornehmlich auf die deutsche Bevölkerung zurückzuführen. Die ausländi-sche Bevölkerungsentwicklung hingegen ist durch positive Wanderungsbilanzen sowie eine positive natürliche Bevölke-rungsentwicklung geprägt [Blotevogel 2001, 5-6].Der aktuelle Einwohnerstand liegt bei 503.664 [Gutachter-ausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Duisburg 2005, 43]. Das heißt, es erfolgte von 1999 bis heute ein Einwohner-verlust von ca. 15.000 Einwohnern.

Im Zeitraum von 1989-1999 lag die Zahl der Sterbefälle deut-lich über der Zahl der Geburten. Im jährlichen Mittel ergab sich durch die natürliche Bevölkerungsentwicklung ein Ver-lust von 650 Einwohnern. Wichtig bei der Betrachtung der

Abb. 46: Bevöllkerungsentwicklung Stadt Duisburg(1989-1999)

Abb.47: Entwicklung deutscher und ausländischer Bevölkerung

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natürlichen Bevölkerungsentwicklung ist, dass der Einwoh-nerverlust vor allem aus der negativen natürlichen Bevöl-kerungsentwicklung deutscher Einwohner resultiert. Die deutsche Bevölkerung hatte im betrachteten Zeitraum einen Bevölkerungsrückgang von 22.911 Menschen zu verbuchen. Dem gegenüber fiel die natürliche Bevölkerungsbewegung der ausländischen Bevölkerung in allen Jahren positiv aus. Insgesamt entstand durch die ausländischen Einwohner im Zeitraum von 1989 bis 1999 ein Geburtenüberschuss von 15.757 Einwohnern.Zusammenfassend bedeutet dies, dass die Stadt Duisburg hinsichtlich der natürlichen Bevölkerungsentwicklung einen negativen Trend aufweist, der im besonderen Maße durch die deutsche Bevölkerung geprägt ist. 22.911 Menschen starben mehr als geboren wurden. Der Geburtenüberschuss (15.757 Personen) der ausländischen Bevölkerung reicht nicht aus, um die Negativbilanz der Deutschen zu decken, so dass ins-gesamt ein Verlust von 7.154 Einwohnern bleibt (vgl. Abb.47) [Blotevogel 2001, 7-8].

Die Wanderungsbilanz im betrachteten Zeitraum von 1989 bis 1999 fiel leicht positiv aus. Die Stadt gewann in den be-trachteten Jahren 1.644 Personen durch Wanderungen hinzu. Der Wanderungsgewinn konnte die Verluste aus der natürli-chen Bevölkerungsentwicklung, die wir zu Anfang betrachtet haben, nicht ausgleichen.Die Wanderungsbewegungen nach oder aus Duisburg sind zu verschiedenen Zeitpunkten des betrachteten Zeitabschnittes sehr unterschiedlich ausgefallen.Innerhalb der Wanderungsentwicklung ist Mitte der 90er Jahre eine Trendwende festzustellen. Bis einschließlich 1992 konnte die Stadt Wanderungsgewinne verzeichnen (vgl. Abb.48). Von 1992 bis 1995 war das Wanderungssaldo nahezu ausgeglichen. Ab 1996 waren klar erkennbare Wanderungs-verluste zu verzeichnen. Die Wanderungssalden verhalten sich im Hinblick auf aus-ländische und deutsche Bevölkerung ähnlich der natürlichen Bevölkerungsentwicklung. Die deutsche Bevölkerung weist mit Ausnahme des Jahres 1990 ein negatives Wanderungs-saldo auf. Hingegen verhält es sich bei der ausländischen Be-völkerung genau umgekehrt. Außer im Jahr 1998 verzeichne-te diese Bevölkerungsgruppe jährlich Wanderungsgewinne [Blotevogel 2001, 8-11].

Gemeinsamer Trend für NRWs GroßstädteIm Vergleich mit anderen Großstädten NRWs (Düsseldorf, Es-sen, Köln, Dortmund) fällt auf, dass Duisburg im Bezug auf die Wanderungen, im Gesamttrend der Großstädte liegt. Im be-trachteten Zeitraum von 1989 -1998 weisen alle Städte eine positive Wanderungsbilanz auf. Allerdings ist festzustellen, dass spätestens seit 1996, mit Ausnahme Düsseldorfs und Kölns, alle Städte negative Wanderungssalden verzeichnen (vgl. Abb.49). In Essen und Duisburg setzte diese Trendwen-de sogar schon 1993 ein. Die Wanderungsgewinne der Städte resultieren vor allem aus dem großen Zuzugsvolumen Ende der 80er bis Anfang der 90er Jahre. Weiterhin konnten in allen Städten, wie auch in Duisburg, die Wanderungsgewinne nur durch die positive Wanderungsbilanz nichtdeutscher Bevöl-

Abb.48: Wanderungsbewegungen zwischen 1989 und 1999

Abb.49: Wanderungsbilanzen ausgewählter Großstädte in NRW

kerung entstehen. Die Wanderungsbilanz deutscher Bevölke-rung ist in allen Städten insgesamt negativ. Einen Unterschied innerhalb der Städte bildet die Wande-rungsbilanz erwerbstätiger Personen. Düsseldorf und Köln können hier positive Werte aufweisen, hingegen ist die Bilanz in Duisburg, Dortmund und Essen negativ. Im Bezug auf die Gesamtbilanz der Einwohnerentwicklung, entspricht die Entwicklung in Duisburg ebenfalls dem Trend industriell geprägter Großstädte im Ruhrgebiet. Seit 1970 sinkt, ebenso wie in Duisburg, die Einwohnerzahl der Städte Essen, Dortmund, Düsseldorf und Gelsenkirchen (vgl. Demo-grafische Entwicklung). Duisburg ist wie die anderen Ruhr-gebietsmetropolen auch durch einen Schrumpfungsprozess gekennzeichnet.

Differenzierte Tendenzen für Duisburgs StadtbezirkeDie Entwicklung der einzelnen Stadtbezirke entspricht im Gesamtbild selbstverständlich der Entwicklung der Gesamt-stadt. Allerdings sind innerhalb der einzelnen Stadtbezirke im Vergleich zur Gesamtstadt teils ähnliche, teils unterschiedli-che Tendenzen abzulesen. Diese Tendenzen sollen im Folgen-

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den untersucht werden, um den Stadtbezirk Rheinhausen, hinsichtlich seiner Entwicklungen in den Kontext der Gesamt-stadt einordnen zu können und somit erste Rückschlüsse auf die Qualitäten und die Situation des Stadtbezirkes ziehen zu können.Betrachtet man die letzten Jahre der Einwohnerentwicklung, so fällt auf, dass alle Stadtbezirke in der Gesamtbilanz von 2001 bis 2005 Einwohner verloren haben. Die geringsten Verluste musste hierbei der Stadtteil Süd (0,56%), gefolgt von Rheinhausen (0,72%), innerhalb von vier Jahren verzeichnen. Die größten Einwohnerverluste musste der Stadtbezirk Duis-burg Homberg/Ruhrort/Baerl verzeichnen, dieser Stadtbezirk verlor 2,5% seiner Einwohner (vgl. Abb. 50).

Zu den Ausländeranteilen liegen lediglich die Daten des Jahres 2004 vor. Es ist also innerhalb der Stadtbezirke keine Tendenz ablesbar. Da in den Jahren von 1989 bis 1999 kein einziger Stadtteil ausländische Bevölkerung verlor und die natürliche Bevölkerungsentwicklung der Nichtdeutschen im Gegensatz zu den Deutschen innerhalb der Gesamtstadt

Abb.50: Einwohnerentwicklung der Stadtbezirke

positiv ausfällt, ist jedoch zu erwarten, dass der Ausländer-anteil in allen Stadtbezirken jährlich wächst. Hinsichtlich der nichtdeutschen Bevölkerungsverteilung ist ein klares Nord-Süd-Gefälle innerhalb der Stadt zu erkennen. Wobei der An-teil Nichtdeutscher im Norden wesentlich höher ist als im Sü-den der Stadt. Der Stadtteil Walsum mit einem Anteil Nicht-deutscher von 11,9% bildet eine Ausnahme. Rheinhausen weist hier im Verhältnis zu den anderen Stadtbezirken einen relativ geringen Ausländeranteil von 12,7% auf und liegt so-mit deutlich unterhalb des Gesamtstadtdurchschnittes von 14,9%. Den niedrigsten Ausländeranteil weist der Stadtbezirk Süd mit 8,4% auf (vgl. Abb.51).

Die aktuellen Zahlen der Wanderungsbilanzen liegen nicht vor, deshalb bezieht sich die Untersuchung auf die Zahlen von 1989 bis 1999 und leitet hieraus einen Trend ab. Die Wanderungsbilanzen innerhalb der Stadt fallen unter-schiedlich aus. So konnten die Stadtbezirke Süd, Meiderich-Beeck und Mitte hinsichtlich der Wanderungsbilanzen von 1989 bis1999 einen Gewinn verzeichnen. Rheinhausen konn-

Abb.51: Ausländeranteil je Stadtbezirk (2004) Abb.52: Anteile der Fortgezogenen an der Gesamtbevölkerung

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te dabei ebenfalls einen leichten Gewinn erzielen. Alle ande-ren Stadtbezirke mussten Wanderungsverluste hinnehmen. Es zeichnet sich also, bezogen auf die Wanderungsbilanz der Stadtbezirke, ein Nord-Süd-Gefälle innerhalb der Gesamt-stadt ab. Die Gewinne innerhalb des betrachteten Zeitraumes sind, wie schon erwähnt, eine Folge der hohen Zuwanderun-gen Ende der 80er, Anfang der 90er Jahre. Weiterhin bemerkenswert ist, dass von 1989 bis 1999 kein einziger Stadtbezirk ausländische Bevölkerung verlor, was be-deutet, dass alle Wanderungsverluste auf Fortzüge deutscher Bevölkerung zurückzuführen sind [Blotevogel 2001, 20-23]. Betrachtet man die Stadtbezirke unter dem Gesichtspunkt der Fortgezogenen im Verhältnis zur Gesamtbevölkerung, so fällt auf, dass aus den Stadtbezirken Mitte, Rheinhausen, Wal-sum und vor allem Homberg-Ruhort-Baerl überdurchschnitt-lich viele Haushalte fortgezogen sind. Aus den Stadtbezirken Meiderich-Beeck und Süd sind die Anteile der Fortgezogenen unterhalb des Anteils an der Gesamtbevölkerung. In Ham-born sind die Anteile in etwa ausgeglichen. Auffallend ist die niedrige Mobilität in Duisburg Süd, was auf eine große Wohn-zufriedenheit schließen lässt (vgl. Abb. 52) [Blotevogel 2001, 45-46]. Insgesamt lässt sich für die Stadtbezirke hinsichtlich der Einwohnerentwicklung, des Ausländeranteils und der Wanderungsbilanzen ein Nord-Süd-Gefälle ausmachen.

Stadtbezirk Rheinhausen, Stadtteil FriemersheimIn diesem Abschnitt wird nun speziell auf die Situation des Stadtbezirkes Rheinhausen und seinen Stadtteil Friemers-heim eingegangen, so dass im Zusammenhang mit dem vorherigen Abschnitt eine relevante Darstellung des Ortsteils innerhalb der Gesamtstadt Duisburg möglich ist.

Bis Ende des 19. Jahrhunderts gab es auf dem jetzigen Gebiet Rheinhausens nur einzelne, ländlich geprägte Gemeinden. Dieser Zustand änderte sich 1897 mit der Gründung des Krupp-Werkes in Friemersheim. Tausende Menschen zogen schlagartig nach Rheinhausen und das Landschaftsbild veränderte sich entscheidend. Rheinhausen wurde durch die Gründung des Krupp-Werkes innerhalb der Bevölkerung

zu einem Begriff. Die Firma Krupp nahm also lange Zeit eine wichtige Rolle für die urbane Entwicklung Rheinhausens ein: Krupp ließ eine Mustersiedlung für die Stahlarbeiter bauen, einen kleinen Bahnhof am Werkstor I, sowie ein Krankenhaus. Die Kommune Rheinhausen entstand 1923 unter der Vereinigung von Hochemmerich, Bergheim und Friemersheim sowie vieler kleinerer Gemeinden. 1929 war Rheinhausen die größte Landgemeinde Preußens und erhielt im Juli 1934 die Stadtrechte. Bis 1974 war Reinhausen die größte Stadt am linken Niederrhein und gehörte zum Kreis Moers. Dies änderte sich 1975 im Rahmen der Gebietsreform (vgl. Ein Stück Stadtgeschichte), in welcher die linksrheinischen Städte Rheinhausen, Walsum und Homberg ihre Selbstständigkeit verloren und von Duisburg eingemeindet wurden. Bei einer Volksbefragung sprachen sich fast alle Rheinhausener gegen diese Eingliederung aus.1993 wurde das Krupp-Werk geschlossen, dies führte zu ei-nem großen Arbeitsplatzverlust und einem wirtschaftlichen Abschwung. Auf dem Gelände des ehemaligen Kruppwerkes entsteht nun ein Zentrum für Logistikunternehmen unter dem Namen Logport.

Heute gehören die Stadtteile Rumeln-Kaldenhausen, Hoch-emmerich, Bergheim, Friemersheim und Rheinhausen-Mitte zum Stadtbezirk Rheinhausen. Rheinhausen ist einer der drei linksrheinischen Stadtbezirke Duisburgs. Es liegt im Süd-Wes-ten der Stadt und grenzt direkt an den linken Niederrhein und den Kreis Wesel. Im Norden schließt sich der Stadtbezirk Homberg, im Osten der Stadtbezirk Duisburg-Mitte und im Süden der Bezirk Duisburg-Süd an.

Friemersheim ist der südlichste Stadtteil Rheinhausens. Es grenzt sowohl an die anderen Stadtteile Rheinhausens (Ru-meln-Kaldenhausen, Bergheim, Hochemmerich und Reinhau-sen-Mitte), als auch an den Stadtbezirk Mitte im Osten und den Stadtbezirk Süd im Süden. Weiterhin grenzt Friemers-heim im Westen an den linken Niederrhein und es bietet so-mit eine schnelle Erreichbarkeit von Grün- und Freiflächen und Naherholungsgebieten (vgl. Grün- und Freiraum).

Abb. 53: Verlauf der geplanten Umgehungsstraße

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Die Einwohnerentwicklung Friemersheims verläuft von 1993-1995 noch positiv. Ab 1995 setzt eine Trendwende ein. Die Einwohnerzahl sinkt kontinuierlich, bis auf die Jahre 1997 und 2000, in denen die Einwohnerzahl fast konstant bleibt. Im Jahr 2003 liegt sie bei 13.004 Einwohnern. Das sind 385 Einwohner weniger als 10 Jahre zuvor. Die sinkende Einwohnerzahl lässt sich mit der Schließung des Krupp-Werkes 1993 in Verbindung bringen, durch die viele Arbeitsplätze in Friemersheim verloren gingen und vermutlich viele Bewohner fortzogen.

Die Einwohnerentwicklung von Rheinhausen und Friemers-heim ist generell rückläufig, allerdings verläuft sie im Verhält-nis zu den anderen Stadtbezirken auf niedrigem Niveau.

Neue städtebauliche Planungen für Rheinhausen Es gibt zur Zeit nur wenige städtebauliche Planungen für den Stadtbezirk Rheinhausen. Zum einen existiert der Bebau-ungsplan Nr. 1036 für Hochemmerich, der die Planung eines Warenhauses und die Neugestaltung des Marktes regelt und für den Bereich zwischen der Duisburgerstraße, dem Hoch-emmericher Markt, der Atroperstraße sowie der Grünflächen beiderseits der Gillhausenstraße Gültigkeit hat (vgl. Abb. 54). Zum anderen gibt es den Bebauungsplan Nr. 1012 für Rhein-hausen-Mitte, der den Abriss alter Strukturen wie z.B. des ehemaligen Krupp-Sozialgebäudes und die Schaffung eines neuen Gewerbegebietes entlang der Bahnstrecke regelt. Er ist für den Bereich zwischen Franz-Schubertstraße, Brahm-straße, Friedrich-Alfredstraße, Helgastraße, Ursulastraße und der Bahnstrecke Krefeld Uerdingen – Duisburg Hbf gültig (vgl. Abb. 55).

Weiterhin existiert für Friemersheim der Bebauungsplan Nr. 1030, der den Erhalt und die Weiterentwicklung des Indus-triegebietes beschreibt, und für den Bereich zwischen Bis-marckstraße/Kruppstraße dem Gaterweg und der Bahntras-se am Logport -Gelände Gültigkeit hat (vgl. Abb. 56). Letzter aktueller Bebauungsplan ist der für die Umgehungsstraße L 473n, welche zur Entlastung innerstädtischer Straßen in Duisburg Rheinhausen beitragen soll. Diese Straße dient zur Anbindung an die neuen Gewerbestandorte Hohenbud-berg und Logport, die über eine Trasse an die Autobahn 57 Anschlussstelle Krefeld-Gartenstadt erreicht werden können (vgl. Abb.53).Abb. 56: Bebauungsplan 1030

Abb. 55: Bebauungsplan 1012

Abb. 54: Bebauungsplan Hochemmericher Markt

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3.2 Anbindung und Verkehr Vernetztes Quartier in ruhiger Lage

Anbindung und Verkehr

Ein wichtiger Faktor bei der Analyse eines Standortes ist die Qualität der Verkehrsanbindung. Die Erreichbarkeit eines Or-tes, in diesem Fall einer Wohnsiedlung, ist ausschlaggebend für viele potentielle Mieter, da sie oftmals nicht in unmittelba-rer Nähe ihres Wohnsitzes beschäftigt sind und somit täglich pendeln. Die Verkehrsanbindung eines Ortes muss auf drei unterschiedlichen Ebenen betrachtet werden.

Ein dichtes Netz im RuhrgebietFriemersheim liegt beinahe auf halber Strecke zwischen Duis-burg und Krefeld am Rhein. Als ehemaliger Industriestandort besitzt es eine sehr gute überregionale Straßenanbindung. Ein dichtes Netz von überregionalen Straßen schafft eine gute Anbindung an die umgebenden Städte Krefeld, Neuss, Moers, Oberhausen und Düsseldorf. Darüber hinaus sind über die nahen Autobahnen auch weiter entfernte Ziele leicht er-reichbar. Der Stadtteil besitzt mit dem Bahnhof Rheinhausen eine eigene Bahnanbindung und ist so direkt mit den Städten Moers, Krefeld und Duisburg verbunden, die innerhalb von 15 Minuten mit der Bahn erreichbar sind.Der internationale Flughafen Düsseldorf liegt weniger als 30 Autominuten entfernt und bietet zahlreiche Reisemöglich-keiten innerhalb Europas und weltweit. Insgesamt stellt sich die überregionale Verkehrsanbindung sowohl für den moto-risierten Individualverkehr, als auch mit der Bahn sehr posi-tiv dar. Die Metropolregion Ruhrgebiet ist hervorragend er-schlossen und Friemersheim profitiert infrastrukturell davon.

In und um Duisburg herumFriemersheim liegt süd-westlich von Rheinhausen und dem Stadtzentrum von Duisburg. Die Straßenverbindung zwi-schen Friemersheim und dem Zentrum von Duisburg erfolgt hauptsächlich durch eine Schnellstraße über die Rheinbrücke bei Rheinhausen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit bei Abb.57: Verkehr regional

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Duisburg-Rheinhausen auf die A40 aufzufahren und über die Autobahn ins Zentrum zu gelangen. Mit der Bahn ist der Duisburger Hauptbahnhof und die In-nenstadt vom Bahnhof Rheinhausen aus in wenigen Minuten erreichbar. Des weiteren existiert ein gut ausgebautes Netz an Buslinien, das den Stadtteil mit dem Zentrum verbindet. Insgesamt ist die Anbindung des Stadtteils an das Stadtzent-rum als gut zu erachten. Die Pendlerzahlen der Stadt Duisburg haben sich innerhalb des letzten Jahrzehntes merklich verändert. Im Jahr 1990 pen-delten jeden Tag 60.000 Personen nach Duisburg ein, wäh-rend nur 48.000 Menschen in anderen Städten arbeiteten. Zehn Jahre später haben sich die Ströme der Ein- und Aus-pendler weitestgehend angeglichen. Im Vergleich der beiden Erhebungen ist eine deutliche Zunahme der Auspendler um über 14.000 Personen pro Tag zu bemerken.

Das Quartier im FokusDie Borgschenhof-Siedlung liegt nord-westlich des Ortszen-trums von Friemersheim. Die Anbindung der Siedlung an Friemersheim und Rheinhausen erfolgt größtenteils über die Rheingoldstraße sowie die Lindenallee und die Friedrich-

Ebert-Straße. Die Straßenverbindungen innerhalb des Stadt-teils sind gut.Mit öffentlichen Nahverkehrsmitteln ist das Siedlungsgebiet ebenfalls gut zu erreichen. Drei Bushaltestellen befinden sich in unmittelbarer Nähe der Siedlung (ca. 3-4 min Fußweg): Die Haltestellen ‚Sedanstraße‘, ‚Bücken‘ und ‚Stadtwerke‘. Die Li-nien 923 und 924 fahren das Rheinhausener Zentrum alle 10 bis 15 Minuten an. Friemersheim und der Bahnhof Rheinhau-sen können einmal stündlich mit der Linie 927 ohne umstei-gen erreicht werden.Ein städtisches Krankenhaus liegt in unmittelbarer Nähe der Siedlung und kann in 4-5 Minuten zu Fuß erreicht werden.Innerhalb des Quartiers gibt es nur wenig motorisierten Indi-vidualverkehr und kein Aufkommen an Lastverkehr. Werktags fährt morgens und mittags ein Schulbus durch die Siedlung. Die Lärmbelastung durch Verkehr ist innerhalb des Quartiers sehr gering, einzig in der Hubertusstraße ist der Verkehrslärm der Neuen Krefelder Straße hörbar. Der Zustand der einzelnen Straßen ist überwiegend befriedigend, nur im Bereich der Metzer Straße sind einige Fahrbahnschäden zu beanstan-den. Aufgrund der verhältnismäßig geringen Frequentierung der Metzer Straße geht aber von den Straßenschäden keine

Abb.58: Auspendlerströme Duisburg 2001

Abb.59: Einpendlerströme Duisburg 2001

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Abb.58: Auspendlerströme Duisburg 2001

nennenswerte Lärmbelastung der umliegenden Wohnungen aus. Generell ist die Wohnlage im Quartier sehr ruhig.

Für Fußgänger ist die Situation stellenweise nicht zufrieden- stellend. Zwar birgt das geringe Verkehrsaufkommen und die niedrige Fahrgeschwindigkeit der Kraftfahrzeuge nur ein geringes Risiko für Fußgänger, das Fehlen der Gehwege in ei-nigen Straßen ist jedoch störend. Für Kinder stellen die auf dem Gehweg oder Fahrbahnrand parkenden Fahrzeuge eine potenzielle Gefahrenquelle dar.

Die Situation für Radfahrer ist gut. Es existieren zwar inner-halb des Quartiers keine ausgewiesenen Radwege, die gerin-ge Frequentierung der Straßen macht dies aber auch nicht notwendig.

Aus Sicht der Autofahrer ist das Parkplatzangebot im Quar-tier gut - neben Parkmöglichkeiten auf der Straße existieren mehrere Garagenhöfe. Aus Fußgängersicht ist die bereichs-weise Aneignung der Gehwege zum Abstellen von Fahrzeu-gen kritisch zu sehen.

Abb.60: Verkehr Stadtteil

Abb.61 (links): Straßenzustand SiedlungAbb.62 (rechts): Frequentierung Siedlung


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3.3 Grün- und FreiraumStadtnahes Quartier im Grünen

Im folgenden Abschnitt wird unter grün- und freiräumlichen Aspekten das „Quartiers“ untersucht, um so die Potenziale fin-den und analysieren zu können. Bei der Betrachtung wird der Fokus erst auf die gesamte Stadt Duisburg gerichtet, weiter verkleinert auf den Stadtteil Friemersheim und abschließend auf das „Quartier“.

Grüne Großstadt DuisburgDie kreisfreie Stadt Duisburg zählt zu den am dichtesten be-siedelten Gebieten Deutschlands, wo sich im Durchschnitt 231 Einwohner einen km² Fläche teilen. Wie im Thema „Stadt- und Bevölkerungsentwicklung“ erwähnt, beträgt die Erho-lungsfläche dabei 6,9%, die Waldfläche 8,4% und die Wasser-fläche 10,2% der Gesamtfläche Duisburgs. Gemessen an der Größe der Stadt weist Duisburg ein relativ grünes Umfeld auf. Neben dem Rhein, der die Stadt in eine links- und eine rechtsrheinische Seite teilt, befinden sich im Duisburger Raum zudem 22 Seen (vgl. Abb. 63) [Stadt Duisburg]. Die Sechs-Seenplatte im Duisburger Süden bei-spielsweise, liegt nur wenige Kilometer von der Innenstadt entfernt. Hier befinden sich, neben einem naturnah ange-legten und gewachsenen (Bagger)Seengebiet, Wälder sowie eine Vielzahl an Wanderwegen. Die ersten Seen entstanden 1912 durch Auskiesung, als der Güterbahnhof Wedau errich-tet wurde. Das Gebiet ist seit den 60er Jahren im Besitz der Stadt, die auch für den kontrollierten Kiesabbau sowie den Ausbau zum Freizeitareal verantwortlich ist. Teilbereiche, wie Abb.63: Gewässer in Duisburg

Grün- und Freiraum

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einer der Seen, zwei Inseln und einige Uferbereiche dürfen nicht betreten werden, da sie zu Naturschutzgebieten erklärt sind [http://www.Ruhr-Guide.de]. Die Wasserfläche der sechs Seen, die teilweise miteinander verbunden sind, beträgt 1,5 km². Insgesamt erstreckt sich das Erholungsgebiet auf eine Fläche von 283 ha und weist ein Wanderwegenetz von 18 km auf [Freizeitportal].

Im Duisburger Norden erstreckt sich auf über 200 ha der Landschaftspark Duisburg Nord (vgl.Abb. 64). Dieser Park, der innerhalb von zehn Jahren entstanden ist und das Charakteristische einer Industriebrache beibehält, ist für eine breite Schicht der Bevölkerung geschaffen worden. Er weist vielfältige Möglichkeiten der Naturerfahrung und des Naturerlebens auf und sorgt gleichzeitig für einen nachhaltigen Schutz der Natur. Um die Wahrnehmung der Besucher bezüglich der belebten Umwelt zu schärfen, wurde 1999 ein Lehrpfad geschaffen. Zusätzlich werden für Kinder und Erwachsene von Frühjahr bis Herbst naturkundliche Führungen angeboten [Universität Essen]. Industriekultur, Natur und ein Lichtspektakel vereinen sich hier zu einem ungewöhnlichen Park. Die Besucher haben die Möglichkeit, bei einem Rundgang durch das Areal, die Natur auf eine „anderen Art und Weise“ kennen zu lernen. Wild gewachsene Vegetation findet sich neben gestalteten Grün- und Gartenanlagen wieder. Industriell geprägte Bodenformen, wie z.B. alte Gleis-Trassen prägen das Bild. Zentral gelegen ist ein stillgelegtes Hüttenwerk. Ehemalige Werkshallen werden heute für Kultur- und Firmenveranstaltungen genutzt und in dem alten Gasometer ist ein Tauchzentrum untergebracht. Außerdem werden ehemalige Erzlager als Kletterwände genutzt und ein umgestalteter Hochofen dient als Aussichtsturm [Landschaftspark Duisburg-Nord].

Aufgrund des hohen Stellenwertes des Grünraums in der Stadt sind auch die Qualitätsanforderungen an Luft und Was-ser im Raum Duisburg interessant. Abbildung 66 stellt den Schadstoffgehalt in einigen Duisburger Stadtbezirken dar. Die Luftqualität an den Messstellen ist je nach Schadstoff und Ort befriedigend bis sehr gut.Abb. 67 zeigt die Wasserqualität der drei Duisburger Seen. Die Wasserqualität der gemessenen Seen ist durchweg gut.

Friemersheim nahe der RheinaueFriemersheim hat eine Grundfläche von 12,66 km2, wovon ca. 265 ha, also ca. ein Drittel altes Krupp‘sches Werksgelände ist. Jahrhundertelang war Friemersheim ein bäuerlich struktu-riertes Areal, das in seiner Einwohnerzahl nur sehr langsam wuchs. Das Landschaftsbild änderte sich um 1900 mit dem Bau des Kruppschen Hüttenwerks (vgl. Stadt und Bevölke-rungsentwicklung). Heute stellen stattliche alte Bauernge-höfte, wertvoller Baumbestand und die unter Naturschutz gestellte, nahe gelegene Rheinaue, die ein weites Netz an Rad- und Wanderwegen aufweist, ein beliebtes Freizeit- und Erholungsgebiet im Stadtteil Friemersheim dar (vgl. Abb.65) [Mootz, Helmut].

Abb.64: Landschaftspark Duisburg Nord Abb.65: Erholungsgebiet Rheinaue in Friemersheim

Abb.66: Schadstoffgehalt in ausgewählten Duisburger Stadtbezirken

Abb.67: Wasserqualität drei Duisburger Seen

Grün- und Freiraum

Abb.69: Nutzungsbereiche in der Siedlung Borgschenhof

Abb.68: Grünstruktur in der Siedlung Borgschenhof und Umgebung

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Abb.69: Nutzungsbereiche in der Siedlung Borgschenhof

Abb.68: Grünstruktur in der Siedlung Borgschenhof und Umgebung

Grün- und Freiraum

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Grün- und Freiraum

Die nahegelegene Rheinaue dehnt sich über eine Gesamtflä-che von 262 ha aus. Sie erstreckt sich vom nördlich gelegenen Rheinhausener Hafenbassin bis zur Krefelder Stadtgrenze im Süden und steht seit 1979 unter Naturschutz. Seitdem ist sie außerdem im Besitz der Stadt, welche die Verantwortung bezüglich des landschaftlichen Schutzes dieses Areals über-nimmt. Vorrangig vorzufinden in diesem Gebiet sind Obst-wiesen, Hecken, Kopfweiden und Feldgehölze. Zudem dient die Rheinaue als natürliches Überschwemmungsgebiet des Rheins bei den jährlich auftretenden Hochwassern [Stadt Du-isburg).

Wohnen im Grünen in der Siedlung BorgschenhofNach der Beschreibung einiger Grün- und Freiraumqualitä-ten im Duisburger Raum soll nun das „Quartier“ daraufhin be-trachtet werden. Allgemein ist es in sich sehr einheitlich und abgeschlossen.Nebenstehende Pläne (vgl. Abb. 68) zeigen zur Übersicht die Grünstrukturen innerhalb des Planungsgebietes und des nä-heren Umfeldes. Die Borgschenhof-Siedlung grenzt direkt an die Neue Kre-felder Straße. Während im Norden, im Osten und im Süden direkte Bebauung an die Siedlung anschließt, befindet sich im nordwestlichen Bereich, in unmittelbarer Nähe ein gro-ßes Naherholungsgebiet mit einem Badesee (Töppersee). Im Westen befinden sich weitere öffentliche und private Grün-bereiche, hier ist der Grünanteil demzufolge am höchsten.

Zusätzlich ist dem Plan zu entnehmen, dass eine Vernetzung der Grünflächen bereits vorhanden ist. Der Grünanteil im gesamten Gebiet ist so hoch, dass künstliche Vernetzungen nicht notwendig scheinen.

Um einen Überblick über die verschiedenen Freiraumberei-che innerhalb der Siedlung und vor allem des Quartierts zu erhalten, sind in Abbildung 69 unterschiedliche Bereiche wie Gärten, (Spiel-)Plätze und der Straßenraum farbig gekenn-zeichnet. Der Plan verdeutlicht, dass innerhalb des Quartiers jedem Haus ein Garten zugeordnet ist, einige Gebäude wei-sen zudem Vorgärten auf. Während die meisten Gärten rück-wärtig der Häuser gelegen sind und keinen direkten Kontakt zum Straßenraum haben, sind andere, z. B. an der Spicherstra-ße, direkt an der Straße gelegen. Durch die parallele Stellung der meist Nord-Süd-orientierten Häuser weisen die dazuge-hörigen Gärten eine Ost-West-Orientierung auf. Den Häusern nahe der Neuen Krefelderstraße sind Nordgärten zugeord-net, die Gebäude in der Nähe der Schule besitzen Südgärten. Es ist zu erkennen, dass innerhalb des Quartiers, bis auf zwei Spielplätze, kaum öffentliche Freiflächen vorhanden sind. Es gibt darüber hinaus keinen gemeinschaftlichen Platz für die Bewohner des Quartiers. Als das einzige öffentliche Gebäude innerhalb dieses Bereiches ist eine Schule zu nennen, die süd-lich an das Quartier grenzt.

In dem Detailplan (Abb. 70) sind die Grünflächen des Quar-tiers sowie der Baumbestand markiert. Es fällt auf, dass der Straßenraum stark begrünt ist, meist durch Alleebäume oder „Eingangsbäume“ an den Straßenkreuzungen. Zur Neuen Krefelder Straße hin übernimmt eine Reihe von Bäumen die Funktion einer grünen Sicht- und Lärmschutzmauer. Der Spielplatz im Zentrum des Quartiers ist rundherum von Bäu-men eingefasst. Das Schulgelände im Süden zeichnet sich vor allem im west-lichen Teil durch einen hohen Grünanteil aus. Zusätzlich ist es mit Bäumen abgetrennt von privaten Gärten benachbarter Häuser.

Erreichbarkeiten von Grünraum und Gärten Das Naherholungsgebiet Töppersee und der Abenteuerspiel-platz sind problemlos zu Fuß oder mit dem Fahrrad über die Brücke der Neuen Krefelder Straße zu erreichen. Dies bedeu-tet, dass sie für die Bewohner des Quartiers optimal gelegen sind und somit zur Attraktivität des Gebietes beitragen. Die zwei Spielplätze sind ebenfalls gut zugänglich, beide liegen direkt innerhalb des Quartiers. Die privaten Gärten sind entweder durch den Keller oder das Treppenhaus zu erreichen. Eine direkte Zugänglichkeit aus den Wohnungen ist nicht vorhanden. Wie auch in dem Detail-plan (Abb. 70) zu erkennen, führen in einigen Fällen zudem Mistwege an die Gärten heran.

Zustand und Nutzung der FreiflächenDas Straßenbegleitgrün, Alleebäume etc. geben dem Quar-tier einen grünen Charakter und erhöhen die ästhetische Qualität des Straßenraums. Das Grün trägt somit positiv zur Wohnumfeldgestaltung bei. Abb.70: Grünstruktur in der Siedlung Borgschenhof

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Grün- und Freiraum

Abb. 71 Abb. 72

Abb. 74Abb. 73

Abb. 75 Abb. 76

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Grün- und Freiraum

Die Freiflächen zwischen den Bäumen werden teilweise als Parkmöglichkeiten genutzt. Der zentral gelegene Spielplatz ist zwar umgeben von Bäumen, die einerseits eine gestalte-rische und eine Schutzfunktion übernehmen, es fehlt jedoch an Rasenflächen, Hecken und gepflegten Grünanlagen, die die funktionale und gestalterische Qualität des Freibereiches erhöhen könnten.Die privaten Gärten weisen unterschiedliche Zustände auf, was auch auf eine unterschiedlich häufige und intensive Nut-zung schließen lässt. Einige Gärten besitzen Terrassenberei-che und Rasenflächen, teils sind gestalterische Elemente wie Beete vorhanden. Andere Gärten weisen zum Teil nur einen Rasenbereich auf. Die an die Straße grenzenden Gartenberei-che sind oftmals auf verschiedenste Art und Weise, wie zum Beispiel mit Hecken, Sichtschutzelementen, Zäunen jeglicher Art, oder auch gar nicht vom Straßenbereich abgetrennt.

EinsehbarkeitDer zentrale Kinderspielplatz ist von der umgebenden Be-bauung aus sehr gut einsehbar und erfüllt damit ein wich-tiges Sicherheitskriterium. Andererseits ist er, durch einen Zaun getrennt, rundherum von Straßen umgeben, was einer optimalen Lage eines Kinderspielplatzes nicht entspricht. Die Gärten der Gebäude liegen sich teilweise gegenüber und sind deshalb manchmal mit Bäumen als Sichtschutz vonein-ander getrennt. Oftmals sind solche Sichtschutzfaktoren aber nicht vorhanden und den Gärten geht dadurch ein Stück Pri-vatheit verloren. In einigen Bereichen sind Garagenhöfe in den Gartenbereich integriert.

Verantwortlichkeiten für private und öffentliche FlächenDie privaten Gärten der Gebäude sind meist allen Mietpar-teien zugänglich und in Parzellen unterteilt, die von den Mie-tern bewirtschaftet werden. Jede Partei ist somit für die Pfle-ge und Instandhaltung eines Teils des zum Haus gehörenden Freibereiches verantwortlich. In Einzelfällen, z.B. wenn der Pflege der Grünanlagen aus verschiedenen Gründen nicht nachgekommen werden kann, wird seitens des Spar- und Bauvereins Friemersheim ein Gärtner beauftragt. Zudem sind in dem Quartier in einigen Bereichen der Melzerstraße (25-27) und der Saarstraße (1-7) Gemeinschaftsgärten angelegt, für deren Pflege ein Gärtner der Genossenschaft verantwort-lich ist.Die öffentlichen Freiflächen, wie auch das Straßenbegleit-grün etc. werden vom Grünflächenamt der Stadt Duisburg gepflegt. Diese sind zudem für den zentral gelegenen Spiel-platz in der Siedlung Borgschenhof zuständig. Der Spielplatz an der Steinstraße hingegen gehört der Genossenschaft und wird auch von dieser instandgehalten [Gespräch Herrn Werk, Spar- und Bauverein Friemersheim].

Grünes PotentialInsgesamt betrachtet bietet das Quartier eine gute Grundbasis in Bezug auf die Grün- und Freiräume. Dieses Potential gilt es zu erhalten und zu erweitern. Grün und Natur bieten zahlreiche Vorteile, die sich vor allem bei einer nachhaltigen Modernisierung herausbilden können. In ökologischer Hinsicht hat eine Nutzung des Grünpotentials

einen positiven Einfluss auf das Stadtklima, vor allem durch eine Reduzierung von Lärm und Schadstoffen. Bezüglich des sozialen Aspektes bietet ein hoher und gepflegter Grünanteil den Bewohnern des Quartiers eine bessere Identifikation mit diesem. Zuletzt ist der gesundheitliche Aspekte zu nennen, der eine Steigerung der Lebensqualität beinhaltet.

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3.4 Nutzung und InfrastrukturVersorgungsangebot im nahen Siedlungsumfeld

Der Sammelbegriff Infrastruktur bezeichnet alle langlebigen Grundeinrichtungen personeller, materieller und institutio-neller Art, die das Funktionieren einer arbeitsteiligen Volks-wirtschaft garantieren. Zur technischen Infrastruktur gehören Energie- und Wasserversorgung, Entsorgung, Abwasser, Ver-kehr (öffentlicher Verkehr, Busse und Straßenbahnen, U- und S-Bahnen), Eisenbahnen, Luftverkehr (Flughäfen), Individual-verkehr (Fuß- und Radwege, Straßen und Autobahnen, Rege-lungs- und Wegweisungs-Einrichtungen) sowie Einrichtun-gen der Kommunikation. Die soziale Infrastruktur meint Ver-waltung, Dienstleistungen, Schulen und andere Bildungsein-richtungen, Kinderbetreuungseinrichtungen, Krankenhäuser und Pflegedienste, Polizei, Feuerwehr und Rettungsdienste sowie kulturelle Einrichtungen.

Was bietet das Quartier und sein näheres Umfeld?Die Siedlung ist ein reines Wohngebiet ohne weitere soziale infrastrukturelle Einrichtungen. Die technische Infrastruktur wurde bereits in dem Abschnitt „Anbindung und Verkehr“ abgehandelt.An der südlichen Quartiersgrenze befindet sich eine Grund-schule. Kindergärten sind ebenfalls in der Nähe und in höchs-tens 100m Entfernung zu erreichen. Weiterführende Schulen gibt es sowohl in Friemersheim- als auch in Rheinhausen-Zen-trum. Diese befinden sich dann jeweils in maximal 300m Ent-fernung zur Siedlung. Insgesamt gibt es nur ein Gymnasium in Rheinhausen, aber dafür zusätzlich einige Gesamtschulen.

Im Zentrum Rheinhausens, entlang der Friedrich-Ebert-Stras-se, sind außerdem zentrale Einrichtungen der Verwaltung einschließlich Polizei und des öffentlichen Lebens wie eine Bücherei oder die Post anzutreffen. Der Stadtbezirk verwaltet sich zu einem Großteil selbst und hat daher auch vergleichs-weise viele solcher Einrichtungen.

Kulturell findet man in Rheinhausen jedoch bis auf ein Kin-dertheater in der Schwarzenberger Strasse keine bedeutsa-men Einrichtungen. Dafür müssen die Bewohner auf Instituti-onen in Duisburg selber zurückgreifen. Freizeiteinrichtungen für Sport gibt es dagegen viele. Die größte Ansammlung von Sportanlagen befindet sich in Rhein-hausen nördlich der Schwarzenberger Strasse am südlichen Ende des Stadtparks. Im Zentrum Friemersheims gibt es nur kleinere Anlagen, aber beispielsweise auch ein Schwimmbad. Am Kruppsee, in ca. 200m Entfernung zur Siedlung befindet sich sogar ein Freibad mit Freizeitangeboten.Kleine Einzelhandels-Geschäfte befinden sich in ungefähr 50m Entfernung zur Siedlung. Sie decken den täglichen Be-darf, wobei man weiter entlang der Krefelder Strasse noch ei-nen größeren Supermarkt finden kann. Ebenfalls in ca. 100m Entfernung gibt es auch noch eine größere Ansammlung von Supermärkten (Aldi, TrinkGut, ..) an der Kreuzung Lindenallee/Neue Krefelder Strasse. Eine Ladenstrasse findet man im Zentrum Friemersheims entlang der Kaiserstrasse. Hier gibt es Friseure, Bekleidungs-

Nutzung und Infrastruktur

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geschäfte und Cafés. Es sind kleinere Geschäfte mit einem durchschnittlichen Angebot. Ein städtisches Krankenhaus liegt in unmittelbarer Nähe der Siedlung und kann in 4-5 Minuten zu Fuß erreicht werden.Sowohl Rheinhausen als auch Friemersheim verfügen des Weiteren über unterschiedliche Einrichtungen für Senioren. Mehrere Alten- und Pflegeheime mit Tagesbetreuung sind in 300-500m Entfernung zur Siedlung zu finden. Die Stadt Duisburg hat eine Broschüre mit diversen Angeboten sowie Adressen von verschiedensten Anlauf- und Beratungsstellen herausgegeben. Folgende Institutionen für Senioren sind in Rheinhausen zu finden:Diakonie, Schwimmverein/Kruppsee, Vereinigung der Pensio-näre der Krupp AG, Altenberatung/ Sozialstation der Caritas, Arbeiterwohlfahrt (AWO), der Volkshochschule (VHS) und die 5 Pflege- und 7 Altenheime. Angebote wie betreutes Wohnen oder aber ein Mittagstisch sind jedoch nicht vorzufinden.

Die Arbeitslosenquote der Stadt Duisburg liegt zur Zeit bei 16%. Diese relativ hohe Zahl, ist v.a. auf den Rückgang der Schwerindustrie zurückzuführen. Auf dem ehemaligen Kruppgelände (265ha), süd-östlich der Siedlung am Rhein gelegen, waren in ‚Spitzenzeiten’ bis zu 15.000 Mitarbeiter beschäftigt. Heute sind gerade mal 1.000 Menschen dort tätig, die in dem neu errichteten Logistikzent-rum, dem ‚Logport’ Beschäftigung finden. Neue Arbeitsplätze für die ortsansässige Bevölkerung sind aber in nur sehr gerin-gem Ausmaße entstanden, da die neuen Firmen oftmals ihre eigenen Mitarbeiter aus anderen Regionen „importieren“. Aufgrund der wenigen Arbeitsplätze im Dienstleistungssek-tors, gibt es nur im geringen Maße Gewerbebauten. Verein-zelt entstehen neue Büroflächen, wie zum Beispiel an der Ecke „Lindenallee/Neue Krefelder Strasse“.

Im Folgenden werden einige Einrichtungen des Stadtbezirks Rheinhausen in tabellarischer Form erfasst:


Abb. 77: Einrichtungen des Stadtbezirks Rheinhausen

EINRICHTUNG EINRICHTUNG DUISBURG RHEINHAUSEN

Kinderkrippen Kinderkrippen - -Kindergärten Kindergärten 164 50Horte Horte 1 -Grundschulen Grundschulen 89 10Gesamtschulen Gesamtschulen 13 2Hauptschulen Hauptschulen 20 2Realschulen Realschulen 10 2Gymnasien Gymnasien 13 1Berufskollegs Berufskollegs 9 1Sonderschulen Sonderschulen 3 -

Universitäten Universitäten 1 -Fachhochschulen Fachhochschulen 1 -

Krankenhäuser Krankenhäuser 11 4Niedergel. Ärzte Niedergel. Ärzte 906 k.A.

VHS- Stellen VHS-Stellen 11 3

Das Quartier ist ausreichend mit Geschäften zur Deckung der Einkäufe des täglichen Bedarfs versorgt. Diese befinden sich allerdings nicht in unmittelbarer Nähe. Sie sind fußläufig in ca. 15 Minuten zu erreichen. Auffällig ist vor allem das Angebot von günstigen Geschäften in Rheinhausen.Die Versorgung mit Kindergärten, Schulen und Ärzten kann als sehr gut bezeichnet werden. Auffällig ist jedoch, dass es kein entsprechendes Angebot an Kindertagesstätten/Horten und an betreutem Wohnen gibt.Die Abbildung 78 dient zur schnellen und übersichtli-chen Veranschaulichung der vorhandenen Infrastruktur im Stadtbezirkes Rheinhausen und Stadtteil Friemersheim.

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Abb. 78: Übersicht der Infrastruktureinrichtungen des Siedlungsumfeldes


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3.5 Siedlungs- und GebäudestrukturEinheitliche Erscheinung schafft Identität

Der letzer Analysebereich befasst sich im folgenden Abschnitt mit der Baustruktur des Stadtteil Friemersheim. Wesentliches Augenmerk wird bei der Betrachung auf die Beschaffenheit der Bebauung und die identitätsstiftenden Faktoren gelegt.

Zweigeteiltes FriemersheimBei der Untersuchung des Stadtbezirks Rheinhausen wird deutlich, dass der Stadtteil Friemersheim durch die Bahntras-se zerschnitten wird. Entlang dieser Linie zerfällt der Stadtteil in zwei Teile, da es keine eindeutigen Identitätsmerkmale auf beiden Seiten gibt. Der nördliche Teil von Friemersheim wirkt eher Rheinhausen zugehörig, während der Ursprung der Siedlung am Rheinufer gelegen ist und sich der Ort auch von dieser Seite entwickelt hat. Dorfkirche und Dorfschule bilden hier die Wurzeln von Friemersheim. Später entstand an ande-rer Stelle das jetzige Zentrum mit Marktplatz und Kirche. Die Siedlung Borgschenhof nimmt auf der nördlichen Seite der Bahnstrecke als „Arbeitergroßsiedlung“ fast die gesam-te Straßenparzelle ein. Das heißt, sie orientiert sich mehr zu Rheinhausen. Die Grenze von Friemersheim und Rheinhau-sen verläuft subjektiv wahrgenommen an der Lindenallee.

Die Parzellierung des StadtteilsUm die Umgebung des „Quartiers“ auf seine Struktur zu un-tersuchen, ist die Unterscheidung in große Wohneinheiten, aufgelockerte Bebauung, zusammenhängende Bebauung, Sonderbausteine und Gewerbebausteine in Parzellen darge-

Siedlungs- und Gebäudestruktur

Abb. 79: Parzellierung des Stadtteils

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stellt. Auffällig ist, dass sich die Kategorien auf dem Planausschnitt stark vermischen und sich das Gesamtbild als `Flickentep-pich` präsentiert. Dabei konzentrieren sich große Wohnein-heiten in Rheinhausen. Hier gibt es mehrere im Ganzen ge-plante Wohngebiete, was an Grundriss und Anordnung der Gebäude zu erkennen ist.

Die aufgelockerte Bebauung findet sich eher in Friemersheim, in der Nähe des Zentrums. Meist zweieinhalb-geschossige Häuser mit heterogenem Erscheinungsbild, verschiedenen Materialien, Grundrissen und häufig auch durch Baulücken voneinander abgesetzt, sind vielfältig vorhanden.Ausserdem sind über Friemersheim und Rheinhausen hier als `Sonderbausteine` bezeichnete Parzellen zu erkennen. Gemeint sind zusammenhängende Gebäudekomplexe, wie zum Beispiel Schulen oder Verwaltungsbauten, Krankenhäu-ser u.ä.

Die Siedlung Borgschenhof nimmt im Verhältnis zur Umfeldparzellierung eine große Fläche ein. Sie liegt inselartig in der Gesamtstruktur und lässt vermuten, als homogene Struktur darin als Ganzes geplant worden zu sein. Diese Homogenität, der große Zusammenhang und damit verbundene Identitätsstiftung dienen als Anziehungskraft und Qualität des Quartiers.

Eine Arbeitersiedlung unter vielen? Arbeitersiedlungen sind meistens als inselartige, eigenstän-dige Komplexe geplant und fallen durch ihr homogenes Er-scheinungsbild auf. Bei der Untersuchung war eine höhere Konzentration von Arbeitersiedlungen in Rheinhausen zu verzeichnen.Die Siedlung Borgschenhof ist eine „Arbeitergroßsiedlung“ im Vergleich zu Arbeitersiedlungen in der Umgebung. Größer sind lediglich die Siedlung Margarethenhof und die Kolonie Diergarth in Rheinhausen. In Friemersheim ist die Borgschen-hof-Siedlung bezüglich ihrer Fläche einzigartig.Die meisten Arbeitersiedlungen haben Putz, Ziegelsteine oder beides als Fassadenmaterial. Aufgrund der Sanierungen der letzten Jahre ist die Einheitlichkeit dadurch häufig verlo-ren gegangen. Durch das charakterisierende Merkmal einer Arbeitersiedlung in Ziegelstein findet sich in direkter Umge-bung der Siedlung Borgschenhof nichts vergleichbares. Die Besonderheit der Nähe zur Stadt Duisburg, hat das „Qua-tier“ den Charme und Charakter einer „Gartenstadt“. Es gibt eine deutliche räumliche Strukturierung durch Platz-anlagen, Sackgassen und wohnhofähnliche Zusammenstel-lungen der Gebäudegruppe.

Die Grenzen der SiedlungDie Siedlung hat drei Seiten: die Neue Krefelder Straße im Norden, die Kleingärten im Westen und das urbane Umfeld der Stadt im Osten und Süden. Von letzterer Seite gibt es fünf Eingänge in die Siedlung mit verschiedenen Eingangssituati-onen. Von den anderen Seiten ist die Siedlung nicht mit dem Auto zu erreichen. Über die Neue Krefelder Straße führt eine Fußgängerbrücke in das dahintergelegene Naherholungsge-


Abb. 80: Verteilung der Haustypen im „Quartier“

Abb. 81: Die Seiten der Siedlung

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Abb. 83: Anteile Wohneinheiten in der Siedlung (nach Vertragsbeginn)Abb. 82: Wohngebäude und Wohneinheiten


biet, welches ein großes Potential besitzt.Die Kleingärten wirken wie die Rückseite der Siedlung und auch die Hauptstraße bildet einen klar definierten Abschluss. Die Grünfläche „Am Borgschenhof“ mit ihrem Spielplatz ist das Zentrum der gesamten Siedlung. Die Straße „Am Borg-schenhof“ teilt die Siedlung in verschiedene Eigentumsge-biete, ca. die Hälfte der Gesamtfläche besitzt der Spar- und Bauverein Friemersheim. Dadurch verliert dieser zentrale Platz an Wirkung.In der Siedlung sind trotz homogener Struktur verschiedene Wohnqualitäten vorhanden. Einziger Nachteil ist die eng am Siedlungsgebiet vorbeiführende Hauptstraße, die eine höhe-re Lärmbelastung bedeutet.

Baualter und BautypologieDie Informationen bezüglich der Baujahre beziehen sich nur auf den Bestand der Genossenschaft. Der erste Abschnitt wurde in den Jahren 1927, 1928, und 1930 gebaut. Der zweite Abschnitt von 1935 bis 1937. Begonnen wurde vom Zentrum aus, um die Knappenstraße und anschließend zog sich die Er-richtung nach Norden fort. Der südliche Teil wurde im zweiten Abschnitt gebaut. Die Architekten Düttman, Milhausen/Max aus Krefeld wurden damals vom Gemeinnützigen Spar- und Bauverein Friemersheim eGmbH und der Ruhrwohnungs-bau AG Dortmund mit der Planung und dem Bau beauftragt. Heutige Eigentümer sind der Gemeinnützige Spar- und Bau-verein Friemersheim eGmbH und die VEBA Wohnstätten AG. Insgesamt umfasst die Siedlung 879 Wohneinheiten. Heute gehören der Genossenschaft 303 Wohneinheiten in der Siedlung Borgschenhof. Es gibt generell zwei Typen von Häusern: Reihenhäuser und Doppelhäuser unterschiedlicher Länge. Die Anzahl des Häuserbestands beläuft sich auf 18 Doppelhäuser und 18 Reihenhäuser. Im einzelnen werden jedoch 8 traufständige Häusertypen unterschieden. Es gibt eine Art Baukastensystem, das die Kombination der jeweili-gen Häusertypen miteinander ermöglicht. Maximal werden zwei Häusertypen kombiniert. Die Unterscheidung in Eck- und Mittelhäuser und die Unterscheidung in Einspänner und Zweispänner sind die wesentlichen Kriterien. Das Quartier hat mit 110 Gebäuden und insgesamt 336 WE einen Schnitt von 3,05 WE pro Gebäude. Dieser Wert liegt über den Friemershei-

mer und Rheinhausener Werten, gefolgt vom gesamtstädti-schen Durchschnittswert (vgl. Abb 82).

Es gibt ein oder zwei Räume, eine Küche, die Diele und ein Bad. Die Wohnungs- und Raumgrößen in allen Wohnungen betragen zwischen 30 und 50 m2. Die Keller sind nicht aus-gebaut, die Dächer sind z.T. ausgebaut. Alle Häuser besitzen zweineinhalb Geschosse. Die zugeordneten Freiflächen der Häuser haben unterschiedliche Grössen.Die durchschnittliche Wohnungsgröße liegt bei 45 m², was deutlich kleiner als die durchschnittliche Wohnungsgröße in Friemersheim (69,72m²) sowie in Rheinhausen (75,38m²) ist (vgl. Abb. 82). Auch gemessen an heutigem Standard sind die Wohnungsgrößen sehr klein, kompakt und wirken eher sta-tisch. Die jetzigen Wohnungsgrößen erscheinen ungeeignet für Familien, gut geeignet dagegen für Singles und Senioren, welche Raumgröße und Standard häufig nicht anders ken-nen. Jedoch sind die Wohnungen generell nicht seniorenge-recht. Die jeweiligen Häusertypen unterscheiden sich, trotz der Vielfalt auf den ersten Blick nur in Details.

Langfristig Wohnen im „Quartier“ ? Ein möglicher Indikator für die Einschätzung der Wohnzu-friedenheit im „Quartier“ ist die Verweildauer der Bewohner. Als Hinweis hierfür kann eine Aufschlüsselung der Wohnein-heiten nach jeweiliger Vertragsdauer dienen. Abb. 83 zeigen, dass der größte Teil der Vertragsschlüsse (32%) in den Jahren von 2001 bis 2005 erfolgt ist. Weitere 20,1% der Verträge wur-den zwischen 1996 und 2000 geschlossen. D.h. etwas mehr als 50% der Wohneinheiten wurden innerhalb der letzten neun Jahre neu bezogen. Dies deutet entweder auf eine hohe Fluktuation, verbunden mit mangelnder Wohnzufriedenheit, oder auf einen umfassenden Generationswechsel aufgrund der „Veralterung“ der Bewohnerschaft hin. Letzterer Grund würde den hohen Anteil der Vertragsschlüsse von vor 1980 erklären. In diesem Fall kann angenommen werden, dass ein Großteil lange bewohnter Wohneinheiten aufgrund man-gelnder altersgerechter Ausstattung oder aufgrund von al-tersbedingter Sterbefälle in den letzten neun Jahren aufge-füllt werden musste.

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Nach der Beschäftigung mit dem Standort kristallisieren sich erste Eindrücke und wesentliche Merkmale des „Quartiers“ heraus.

Die allgemeinen Stadt- und Bevölkerungsentwicklungen wirken sich in der Gesamtstadt auch auf den Stadtbezirk Rheinhausen sowie den Stadtteil Friemersheim aus. Schrump-fung, Suburbanisierung, Alterung und Internationalisierung sind hier ebenfalls ablesbar, aber nicht so ausgeprägt wie in anderen Teilen der Stadt. Hinsichtlich der Wanderungsbilan-zen, der Einwohnerentwicklung und des Ausländeranteils ist insgesamt für die Stadt ein Nord-Süd-Gefälle festzustellen, wobei die südlichen Stadtteile nicht so problembehaftet sind wie die nördlichen.Als ehemals stark industriell geprägter Standort musste sich Rheinhausen den Auswirkungen der strukturellen Verände-rungen im Ruhrgebiet stellen. Einschneidende Veränderun-gen in Rheinhausen brachte vor allem die Schließung des Krupp-Werkes als größter Arbeitgeber des Bezirks mit sich. Jedoch scheint der Stadtbezirk diese Krise überwunden zu haben, denn die Arbeitslosenquote liegt dort deutlich un-terhalb des Gesamtdurchschnittes für die Stadt. Der Auslän-deranteil ist im Vergleich zu anderen Stadtbezirken ebenfalls nicht sehr hoch und die Einwohnerentwicklung ist auf nied-rigem Niveau rückläufig. Rheinhausen gehört nach unserer Analyse nicht zu den Problemstandorten in Duisburg. Laut der „Wohnungsmarktuntersuchung in Duisburg“ besitzt

Rheinhausen weiterhin eine enge Verbindung zum Kreis We-sel. Diese Verbindung ist geschichtlich bedingt, da Rheinhau-sen vor der Eingemeindung dem Kreis Wesel angehörte.

Siedlung und Stadtteil sind durch eine gute regionale und überregionale Anbindung erschlossen. Die ÖPNV Anbindung ist gut und Friemersheim profitiert vom regionalen Bahnhof. Ein durchschnittlich niedriges Verkehrsaufkommen in der gesamten Siedlung macht das „Quartier“ zu einem ruhigen Wohnstandort. Es kann mit dem Auto nur von Süden und Osten erreicht werden. Das Parkplatzangebot erscheint aus-reichend. Da es aber kaum ausgewiesene Parkmöglichkeiten oder Garagenhöfe gibt, wird auf den Gehwegen geparkt. Die-ser Aspekt beeinträchtigt in großer Form Nutzung und Chan-cen des öffentlichen Raumes an dieser Stelle, schränkt die Fußgänger ein und birgt ein Gefahrenpotential für Kinder.

Durch den angrenzenden linken Niederrhein ist ausreichend Grünpotential vorhanden und Natur- und Naherholungsge-biete sind schnell erreichbar. Der hohe Grünanteil zwischen der aufgelockerten Bebauung ist eine besondere Qualität der Siedlung Borgschenhof. Die vielfältigen Grün- und Freiflä-chen bieten ein großes, noch ausbaufähiges Potential. Auch die Nähe zum Töppersee als regionales Erholungsgebiet ist als Standortvorteil zu bewerten. Aber bereits einige hundert Meter entfernt verändert sich das ländlich geprägte Bild in ein großstädtischeres. Die Vorzüge des ländlicheren Lebens

3.6 Der Charakter des „Quartiers“ und die Rolle im Stadtgefüge

Der Charakter des „Quartiers“ und die Rolle im Stadtgefüge

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am Stadtrand können mit denen der nahen Großstadt ver-knüpft werden. Rheinhausen gilt als ruhiger Stadtbezirk und Friemersheim als ruhiger, grüner Stadtteil mit fehlender Identität. Einziger touristischer Anziehungspunkt ist das ur-sprüngliche Dorfzentrum in Friemersheim an der Rheinaue. Das heutige Zentrum von Friemersheim liegt an anderer Stel-le, nahe dem Bahnhof. Die Bahnlinie zerschneidet jedoch den Stadtteil in zwei Teile. Die Siedlung Borgschenhof liegt vom subjektiven Empfinden näher dem Zentrum Rheinhausens als Friemersheims.

Soziale Infrastruktureinrichtungen sind in der Siedlung nicht vorhanden, liegen z.T. aber in direkter Nachbarschaft. Alle Dinge des täglichen Bedarfs sind in fußläufiger Entfer-nung erreichbar. Mit Bildungseinrichtungen, wie Grundschu-len und Kindergärten in unmittelbarer Nähe, ist die Siedlung gut versorgt. Eine weiterführende Schule sowie weitere kul-turelle und öffentliche Einrichtungen gibt es in ca. einem halben Kilometer Entfernung in Rheinhausen. Ausreichende Freizeitmöglichkeiten sind, sogar in Form eines Freibades im Naherholungsgebiet vorhanden. Während mehrere Alten- und Pflegeheime in Rheinhausen existieren, wird kein betreu-tes Wohnen angeboten. Es gibt nur wenige Gewerbeflächen und somit kein großes Potential für Arbeitsplätze.

Im Hinblick auf die Bebauung stellt Friemersheim laut des Abschnitts „Siedlungs- und Gebäudestruktur“ das Bild eines „Flickenteppichs“ dar. Die Siedlung Borgschenhof wurde ehe-mals als Arbeitersiedlung mit rund 880 Wohneinheiten für die Arbeiter des ehemaligen Krupp-Werks errichtet und liegt heute inselartig in einer Vielfalt von Bebauungsstrukturen. Sie besitzt durch ihre großflächige Zusammengehörigkeit einen Sonderstatus im Stadtteil. Vergleichbar große Arbeitersied-lungen mit einheitlichem Erscheinungsbild gibt es ansonsten nur in Rheinhausen. Als Arbeitergroßsiedlung mit Gartenstadtcharakter und einer durchgängigen Fassadenausbildung in rotem Ziegelstein hat sie in ihrer direkten Umgebung keine Konkurrenz. Eine deut-liche räumliche Strukturierung erfolgt durch verschiedene städtebauliche Elemente. Das heutige Bild der Siedlung be-sitzt eine ganz eigene Identität.Hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse ist die Siedlung ge-teilt. Betrachtet wird innerhalb dieser Studie vorwiegend der westliche Teil, das „Quartier“, das im Besitz des „Bauvereins“ ist. Der östliche Teil ist mittlerweile privatisiert. Jenseits der Eigentumsverhältnisse gibt es aber ein einheitliches Gesamt-bild der Siedlung mit einer öffentlichen Grünfläche im Zen-trum. Zur Erstellung der Siedlung in den 30er Jahren wurde eine Art Baukastensystem verwendet. Die Vielfalt der Gebäudetypen erscheint auch den ersten Blick groß, tatsächlich unterschei-den sie sich jedoch nur in einigen Details. Wichtigste Unter-scheidung ist die Unterteilung der einzelnen Systemteile in zwei Haupttypen: das mittlere Reihenhaus sowie das Reihen-endhaus. Aus diesen beiden Typen entstehen Doppel- und Reihenhäuser unterschiedlicher Länge. Sie unterscheiden sich des Weiteren hauptsächlich in Ein- und Zweispänner. Das Wohnungsangebot in den Gebäuden ist monostruktu-

Der Charakter des „Quartiers“ und die Rolle im Stadtgefüge

riert. Die Grundrisse erscheinen starr und unflexibel und ent-sprechen nicht den heutigen Anforderungen an Größe und Ausstattung. Unter Bezugnahme auf die vorhandenen Grundrissgrößen von ca. 30 bis 56m2 pro Wohneinheit, erscheinen die Haus-haltstypen Singles, Paare und Alleinerziehende mit ein bis zwei Personen pro Haushalt als geeignete Zielgruppen für die bestehenden Wohnungen. Dabei sind die Wohnungen nicht altengerecht. Als Mieter kommen vor allem Gruppen in Betracht, die ein preiswertes Wohnen zur Miete sowie ein stark durchgrüntes Umfeld bevorzugen.

Momentan ist das „Quartier“ bezüglich seiner Bewohner recht homogen strukturiert. Laut Aussagen des „Bauvereins“ besteht die Mieterschaft hauptsächlich aus älteren Bewoh-nern. Sozialhilfeempfänger und Ausländer werden bei der Erstvermietung nicht berücksichtigt. Bei der Modernisierung sollte eine Durchmischung der Bewohnerschaft angestrebt werden. Unterschiedliche Haushaltstypen, auf die im Laufe der Studie präziser eingegangen wird, kämen als künftige Be-wohner in Betracht,

Interessant ist nun zu überlegen, welche Entwicklunschancen sich für diesen Standort unter den herrschenden Bedingun-gen bieten.

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Drei Entwicklungschancen für das „Quartier“

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Nach dem Überblick über die Rahmenbedingungen auf dem Wohnungsmarkt, vor allem in Duisburg, und einer ersten Be-urteilung des Bestandes und seiner Lage, stellt sich nun die Frage, welche Perspektiven die Siedlung im heutigen Kontext hat. Welche Potenziale sind ausbaufähig und lassen sich für den „Bauverein“ nutzen?

Eine erste gemeinsame Ideensammlung führte zu folgenden Themen: In Bezug auf die demographische Entwicklung, die einen deutlichen Trend hinsichtlich einer zunehmenden Alterung der Gesellschaft feststellt, liegt das Themenfeld „Im Quartier alt werden“ nahe. Es umfasst die Einrichtung von neuen Wohn-, Service- und Betreuungsformen für alte Menschen. Mit diesem Konzept und einem zusätzlichen Dienstleistungspaket durch die Genossenschaft könnte sich dem „Bauverein“ ein innovatives Feld erschließen. Dieser Ansatz scheint darüber hinaus auf der Hand zu liegen, da das „Quartier“ derzeit vorrangig von älteren Genossenschaftsmit-gliedern bewohnt wird.„Wohnen+“ würde zusätzliche Dienstleistungen im „Quar-tier“ oder rund um das Wohnen als Konzept beinhalten. Dies wäre dann nicht speziell für Ältere, sondern allgemeiner für verschiedenste Mieter konzipiert. Der Ansatz „Familien vor“ stützt sich in erster Linier auf die Wanderungsbewegungen in und um Duisburg. Danach suchen immer mehr Familien das Eigenheim im Grünen

und ziehen dafür an den Stadtrand oder ins Umland. Das „Quartier“ bietet laut des Abschnitts „Grün- und Freiraum“ durch seine Lage den Vorteil des stadtnahen Wohnens im Grünen und scheint sich daher für diese Nutzergruppe anzubieten. Das Wohnumfeld bietet darüber hinaus mit Grundschule, Kindergärten sowie verschiedenen Spiel- und Freizeitangeboten ein kinderfreundliches Ambiente. Das Thema „Generationenwohnen“ umfasst sowohl die Gruppe der Familien, als auch die der Älteren. Ein Vorteil bietet dabei die gegenseitige und preiswerte Hilfestellung von Jung und Alt innerhalb der Wohngemeinschaft. Der Ansatz greift die homogene Bewohnerschaft des „Quartiers“ auf, die in Zukunft stärker durchmischt werden soll. Durch das „Generationenwohnen“ wäre eine „schonende“ Integration jüngerer Haushalte in das „Quartier“ möglich. Der Vorschlag des Konzeptes „Single-Börse“ basiert auf der Grundrissanalyse der Bestandsgebäude. Da viele kleinere Wohnungen im „Quartier“vorhanden sind, wären sie für Sing-les ohne viel Aufwand durch Wohnungsvergrößerungsmaß-nahmen ein ideales Heim.Die Idee des „Flexiblen Wohnens“ geht auf eine zunehmende Vermischung von Arbeiten und Wohnen und einen stetigen Wandel der Lebensstile zurück. Hinsichtlich unterschiedlicher Lebensphasen innerhalb eines Haushaltes bzw. Mieterwech-sel innerhalb einer Wohnung müssen Grundrisse zunehmend reagieren können oder der Wohnraum variabel erweitert werden.

4.1 Perspektiven für das „Quartier“- erste Ideen-

Perspektiven für das „Quartier“ - erste Ideen

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Der Themenvorschlag „Bildung mehrerer Quartiersidenti-täten“ knüpft an die drei identifizierten Seiten der Siedlung an. Es wäre möglich, verschiedene Nachfragergruppen durch die unterschiedlichen Qualitäten der Seiten anzusprechen und diese im „Quartier“ dort unterzubringen, wo ihre jewei-ligen Ansprüche am ehesten erfüllt werden. Nachteilig daran ist, dass die momentane Einheitlichkeit des „Quartiers“ als Po-tential gesehen wird und nicht durch „Quartiere im Quartier“ gespalten werden sollte. Zudem erschwert die Größe des Pla-nungsgebietes solch eine Entwicklungsperspektive.

In der Diskussion um die genannten Themen stellte sich her-aus, dass es sich zwar insgesamt um geeignete Ansätze han-delt, jeder einzelne sich jedoch häufig nur auf eine bestimmte Zielgruppe spezialisiert oder sich nur als Lösung für Teilbe-reiche des „Quartiers“ anbietet. Für die Weiterarbeit wurden daher aus den verschiedenen Perspektiven drei Vertiefungs-themen formuliert, die wir als „übergeordnet“ ansehen:

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Da im Rahmen einer einsemestrigen Studienarbeit die Durchführung eigenständiger Untersuchungen und Befragungen zu aufwändig wären, erfolgt die Annäherung an die einzelnen Fragestellungen durch die Analyse und Auswertung von Fachliteratur. Insbesondere betrachtet

Perspektiven für das „Quartier“ - erste Ideen

werden dazu themenspezifische Studien, sowie innovative Beispiel- und Modellprojekte als Grundlage für die eigenen Schlussfolgerungen. Die Erkenntisse werden auf den konkreten Fall des „Quartiers“ übertragen.

Bei dem Thema „Neue Mischung“ steht die Mieterstruktur im Vordergrund. Als Ausgangssituation wird eine bislang „einseitige“ Mieterstruktur unterstellt, wobei aufgrund der Datenlage hierrüber keine gesicherten Erkenntnisse beste-hen. Die Entwicklung der allgemeinen Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt bzw. der Bevölkerungsstruktur in der unmittelbaren Umgebung legt allerdings eine stärkere Mischung und Öffnung für neue Nachfragergruppen nahe. Wer fühlt sich von den Qualitäten, die das „Quartier“ bietet, angesprochen? Was fordern die Nachfrager und was gilt heute überhaupt als Wohnqualität? Diesen und weiteren Fragen widmet sich der Abschnitt „Neue Mischung“.

Der Ansatz „Stadtnahes Wohnen im Grünen“ geht von einer räumlichen Qualität der Siedlung aus, die bei der Ana-lyse am augenfälligsten schien. Sowohl die Lage als auch die Freiraumqualitäten innerhalb der Siedlung erscheinen als Potenziale, die bei der zukünftigen Vermarktung stärker als bisher in den Vordergrund treten könnten. Was versteht man unter Wohnen im Grünen? Welche Qualitäten lassen sich im Einzelnen beschreiben? Und welche Potenziale der Siedlung lassen sich herausarbeiten?

„Zukunftsperspektive Genossenschaft“. Hier wird derFokus auf die Unternehmensform gerichtet, in der Annah-me, dass das „Wohnen zwischen Miete und Eigentum“ ein besonderes und ausbaufähiges Qualitätsmerkmal sein könnte, um neue Nachfrager anzusprechen. Was ist das Besondere an der Genossenschaft? Wie werden „traditio-nelle Prinzipien“ heute mit Leben gefüllt? Wie könnte der Spar- und Bauverein diese Potenziale in Zukunft stärker nutzen? Fragen wie diese sollen in dem Abschnitt beant-wortet werden.

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4.2 Zukunftsperspektive Genossenschaft

Im Folgenden soll das Thema „Zukunftsperspektive Genossenschaft“ mit der zentralen Fragestellung „Für wen ist genossenschaftliches Wohnen attraktiv?“ behandelt werden. Dazu ist zunächst einmal die Klärung der quanti-tativen Bedeutung von Wohnungsgenossenschaften auf dem Wohnungsmarkt notwendig. Nachfolgend wird auf die Struktur und Organisation dieser Unternehmensform genau-er eingegangen. Um eine Einordnung der heutigen Bedeutung von Genossenschaften vornehmen zu können, ist ein Rückblick in die Entstehungsgeschichte der Unternehmensform, ihrer Grundsätze und Prinzipien notwendig. Die Aktualität dieser Prinzipien und das heutige genossenschaftliche Leben wer-den im darauf folgenden Abschnitt angesprochen. Nach der Herausstellung der genossenschaftsspezifischen Vorteile werden innovative Modellprojekte vorgestellt, die einen Überblick über Möglichkeiten und Gestaltung zukunftsfä-higer Wohnungsgenossenschaften geben. Schließlich wer-den anhand von Haushaltstypen und mittels der im Kapitel Lebensstile und Wohnbedürfnisse vorgestellten Studie von A. Spellerberg potentielle Zielgruppen für das genossenschaft-lichem Wohnen bestimmt. Zu jedem der genannten Schritte wird die Einordnung und Beschreibung der Gemeinnützigen Spar- und Bauverein Friemersheim e.G. (SBV) durchgeführt. Teile der Aussagen basieren dabei auf Mitschriften, die wäh-rend des telefonischen Gesprächs vom 22.07.2005 mit dem Vorstandsmitglied Herrn Vornweg notiert wurden.

Genossenschaften - ein Anbieter auf dem Wohnungsmarkt

Die Anbieter auf dem deutschen Wohnungsmarkt teilen sich in verschiedene Gruppen. Zu den professionellen Anbietern zählen die kommunalen, privatwirtschaftlichen und öffentli-chen Wohnungsunternehmen, sowie die Genossenschaften, Kirchen und sonstige Anbieter. Zu den sonstigen Anbietern zählen beispielsweise Kreditinstitute, Versicherungsunter-nehmen, Immobilienfonds etc.

Eine weitere Gruppe unter den Wohnungsanbietern stel-len die privaten Kleinanbieter dar. Laut Kühne-Büning wird hier zwischen klassischen Amateuranbieter, den nicht mehr selbstverwaltenden privaten Anbietern und den professio-nellen privaten Anbietern unterschieden [Kühne-Büning, u.a. 1994]. Die dritte Gruppe auf dem Wohnungsmarkt sind die Selbstnutzer.

Die professionellen Anbieter besitzen (Stand 2003) ca. 10 Mio. Wohnungen des gesamten Wohnungsbestandes in Deutschland, der bei rund 38 Mio. liegt. Von diesen 10 Mio. Wohnungen gehören knapp 2,3 Mio. zum Bestand der Genossenschaften. Somit wird deutlich, dass ein nicht ge-ringer Anteil des Wohnungsbestandes der genossenschaft-lichen Unternehmensform angehört (vgl. Abb.84) [Deutsche Bank 2005].

Prinzipien - Vorteile - Interessenten

Zukunftsperspektive Genossenschaft

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Zwischen Eigenheim und MieteWohnungsgenossenschaften sind die dritte Säule neben dem Wohnen im Eigenheim und dem Wohnen zur Miete. Bei klassischen genossenschaftlichen Wohnformen befin-den sich die Gebäude im Eigentum der Genossenschaft. Es kann sich dabei um einzelne Häuser oder um ganze Wohnanlagen mit bis zu mehreren hundert Wohneinheiten handeln. Die Bewohnerschaft hat eine Doppelrolle: ei-nerseits sind sie (gemeinschaftliche) Eigentümer und Vermieter, gleichzeitig Mieter einer Wohnung ihres ei-genen Wohnungsunternehmens [Prüfungsverband der klein- und mittelständischen Genossenschaften e.V.]. Der Bundesver-band deutscher Wohnungsunternehmen, kurz GdW, stellt das oberste Organ der Pflichtprüfung der Genossenschaften dar, die nach dem Genossenschaftsgesetz verlangt wird. 34% des gesamten Bestandes der 6,5 Mio. Wohnungen, die unter dem Dachverband des GdW ste-hen, gehören den Genossenschaften [Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften 2004, 124]. Als Besonderheit der Rechtsform gibt es Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung. Nach dem Motto „Sparen, Bauen, Wohnen“ wurden seinerzeit die ersten Spar- und Bauvereine gegrün-det [Kühne-Büning, u.a. 1994].Die Friemersheimer Genossenschaft trägt zwar den Namen Spar- und Bauverein, verfügt aber über keine Spareinrichtung (Bank, Sparkasse, Kreditgeschäft). Zur Zeit der Gründung des Friemersheimer Spar- und Bauvereins im Jahre 1919 war es üblich, Wohnungsgenossenschaften so zu betiteln [Aus dem Gespräch mit dem Vorstand des Gemeinnützigen Spar- und Bauvereins Friemersheim e.G.].

Die Satzung als BasisDer Aufbau (vgl. Abb. 85) und die Aufgaben von Genossenschaften sind in den Satzungen festgelegt. Diese stimmen bei den unterschiedlichen Wohnungsgenossen-schaften in den grundsätzlichen Gesetzmäßigkeiten überein, lediglich durch interne Abwandlungen grenzen sie sich von-einander ab. Im Folgenden wird keine genaue Abhandlung einer Mustersatzung [Mustersatzung 1997] vorgenommen, sondern die als interessant erachteten Passagen herausgear-beitet, die dann mit der Satzung des Spar- und Bauvereins Friemersheim in Vergleich gesetzt werden.

Der Vorstand - leiten, vertreten, entscheidenDer Vorstand als geschäftsführendes Organ besteht aus drei Personen, die auf die Dauer von zwei Jahren bestellt werden. Eine zulässige Wiederbestellung der Vorstandsmitglieder ist möglich. Die Personen müssen Mitglied der Genossenschaft sein. Zum Zeitpunkt der Wahl sollte die Zusammensetzung der Gruppe möglichst gleichgewichtig aus den verschiedenen organisatorischen Aufgabenbereichen der Genossenschaft stammen. Eine vorzeitige Widerrufung der Bestellung kann nur durch die Mitgliederversammlung erfolgen.Der Vorstand muss die Sorgfalt eines ordentlichen und gewis-senhaften Geschäftsleiters einer Genossenschaft aufbringen. Die Geschäfte sind entsprechend der genossenschaftlichen Zielsetzung zu erfüllen und werden aufgrund der Beschlüsse des Vorstandes ausgeführt. Die Beschlüsse werden mit der

Mehrheit der abgegebenen Stimmen festgelegt, wobei mindestens die Hälfte der Mitglieder beschlussfähig ist. Der Vorstand ist verantwortlich für eine rechtzeitige Durchführung und Planung notwendiger personeller, sachlicher und or-ganisatorischer Maßnahmen. Außerdem trägt er die Sorge für ein ordnungsgemäßes Rechnungswesen. Der Vorstand kann über die Zulassung des Mitgliedschaftserwerbs und die Beteiligung weiterer Geschäftsanteile entscheiden. Zudem muss er dem Aufsichtsrat die Informationen über die beab-sichtigte Geschäftpolitik bezüglich der Finanz-, Investitions- und Personalplanung erteilen. Der Vorstand ist verpflichtet, dem Aufsichtsrat auf Verlangen über die genossenschaftlichen Angelegenheiten Bericht zu erstatten und in den gemeinschaftlichen Sitzungen mit dem Aufsichtsrat Auskunft zu erteilen.Einige Gründe für eine Auflösung der Genossenschaft wä-ren laut Genossenschaftsgesetz (GenG), entweder durch Beschluss der Mitgliederversammlung oder durch ein Gericht, wenn ein Insolvenzverfahren über die Geschäfte der Genossenschaft eröffnet wird oder wenn die Anzahl der Genossen weniger als sieben beträgt. In solch einer Angelegenheit erhält das Mitglied aus dem genossenschaft-lichen Vermögen nicht mehr als seinen Pflichtgeschäftsanteil zurück, ein eventuell verbleibendes Restvermögen wird nach dem Beschluss der Mitgliederversammlung für gemeinnützi-ge Organisationszwecke eingesetzt [Mustersatzung 1997].

Im Vergleich mit der Mustersatzung, also mit den allgemei-nen genossenschaftlichen Bestimmungen, sind nur geringe Abweichungen der Satzung des Spar- und Bauvereines Friemersheim festzustellen, die laut Auskunft des Vorstandes des Spar- und Bauvereins fast komplett der Mustersatzung entspricht. Vorausgreifend kann gesagt werden, dass sich die grundlegendsten Abweichungen lediglich in den Zeiträumen oder Fristen von der Mustersatzung darlegen.Die drei Vorstandsmitglieder des SBV werden auf die Dauer von fünf Jahren bestellt, außerdem gibt es eine Altersbeschränkung für die Vorstandswahl, die bei 65 Jahren liegt. Die Beschlussfähigkeit des Vorstandes ist mit zwei Personen der Vorstandsmitglieder klar definiert, ansonsten gelten die gleichen Festlegungen wie in der Mustersatzung [Spar- und Bauverein Friemersheim: Satzung 2005].

Der Aufsichtsrat - ernennen, überwachen, beratenDer Aufsichtsrat besteht aus mindestens drei Mitgliedern, die für zwei Jahre von der Mitgliederversammlung gewählt werden. Aus dieser Menge wird ein Vorsitzender gewählt, der die Beschlüsse ausführt. Diese greifen, wenn mehr als die Hälfte der gewählten Mitglieder an der Sitzung teil-nehmen. Die Anzahl der Aufsichtsratsmitglieder kann durch die Mitgliederversammlung auch erhöht werden. Eine Wiederwahl ist zulässig, gleichzeitig im Vorstand und Aufsichtsrat tätig zu sein, ist dahingegen nicht erlaubt.Zum Aufgabenfeld des Rates gehört es, den Vorstand in seiner Geschäftsführung zu fördern und zu überwa-chen. Dabei vertritt er die Genossenschaft gegenüber den Vorstandsmitgliedern und hat der Mitgliederversammlung

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Abb. 84: Wohnungsbestand in Deutschland Abb. 85: Aufbau und Organe der Genossenschaft


über seine Tätigkeiten zu berichten. Die Sitzungen wer-den nach Bedarf abgehalten, ohne dass dabei zeitliche Vorschriften festgelegt sind [Mustersatzung 1997]. Die Mitglieder des Aufsichtsrates des Spar- und Bauvereins werden für drei Jahre von der Mitgliederversammlung ge-wählt. Die zur Wahl Stehenden dürfen ihr 67. Lebensjahr da-bei noch nicht vollendet haben. Auch ist für die Sitzungen, die bei Bedarf abgehalten werden, vorgeschrieben, dass dies ein-mal im Kalendervierteljahr vonstatten gehen sollte, ein Muss ist einmal im Halbjahr [Spar- und Bauverein Friemersheim: Satzung 2005].

Gemeinsame Sache von Vorstand und AufsichtsratBei den regelmäßig stattfindenden, mindestens viertel-jährlichen, gemeinsamen Beratungen von Vorstand und Aufsichtsrat werden deren Themen und Aufgabenbereiche diskutiert, über die die beiden Organe dann getrennt abstim-men. Aus baulicher Sicht werden unter anderem die Aufstellung von Neubau- oder Modernisierungsprogrammen und deren zeitli-che Durchführung festgesetzt. Bei letzterem entscheidet man sich für die anfallenden und durchzuführenden Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen. Dazu zählt auch die Weisung über mögliche Veräußerungen bebauter oder unbebauter Grundstücke für die wirtschaftliche Zukunftsfähigkeit der Genossenschaft. Die Grundsätze für die Betreuung der neu-en Eigenheime oder Wohnungen, die in der Rechtsform des Wohnungseigentums, bzw. des Dauerwohnrechts errichtet werden, regelt man an dieser Stelle. Im Falle von Selbsthilfeleistungen durch die Mitglieder für die Errichtung, Erhaltung oder auch Verwaltung genossenschaft-lichen Eigentums einigen sich Vorstand und Aufsichtsrat ge-meinsam über die Handhabung und Anerkennung. Dies bein-haltet mitunter auch die Vergabe ausgeschriebener Arbeiten und deren Entlohnung innerhalb der Genossenschaft. Der organisatorische Aspekt betrifft neben diversen Vereinbarungen bezüglich des Betriebes das Fällen von Entscheidungen über die Grundsätze der Vergabe von Genossenschaftswohnungen und die Nutzungsbefugnis genossenschaftlicher Einrichtungen an Mitglieder. Zu die-sem Gesichtspunkt sei die Regelung der Erhebung und Höhe eines Eintrittsgeldes in die Genossenschaft zu erwäh-

nen, sowie die Regelung über weitere Beteiligungen der Genossenschaft oder durch Mitglieder. Jegliche Geschäfte mit Nichtmitgliedern sind schriftlich zu klären und zu verein-baren. Gemeinsames Produkt von Vorstand und Aufsichtsrat bei der Aufstellung des Jahresabschlusses ist auch der Beschluss über die Ergebnisrücklagen, ob weitere Einstellungen da-hinein oder Entnahmen daraus für den Geschäftsbetrieb vorgenommen werden. Außerdem werden Vorschläge zur Verwendung des Bilanzgewinnes des Geschäftsjahres oder zur Deckung eines möglichen Verlustes vorgestellt und be-schlossen [Mustersatzung 1997]. Die Bestimmung, dass sich Vorstand und Aufsichtsrat min-destens vierteljährlich zu beraten haben, wird in der Satzung des Spar- und Bauvereins nicht explizit vorgenommen, die Regelung über bedarfsgerechte Zusammenkünfte ist hier aus-reichend. Auch über die Vergabe von Arbeiten an Mitglieder und deren Entlohnung innerhalb dieser Genossenschaft als Selbsthilfemaßnahmen ist nichts in der Satzung festgehalten. Jedoch ist anzumerken, dass der Spar- und Bauverein gewis-se Selbsthilfearbeiten der Mitglieder gerne sieht [Aus dem Gespräch mit dem Vorstand des Gemeinnützigen Spar- und Bauvereins Friemersheim e.G.], die vorher mit dem Vorstand abgesprochen und genau festgelegt sind. Einschneidendere Maßnahmen, beispielsweise im Elektroinstallationsbereich, sind grundsätzlich in Eigenarbeit untersagt. Ergänzend ist in dieser Satzung noch die Regelung über die Bestellung und Übertragung von Erbbau- und Dauerwohnrechten festgehal-ten [Spar- und Bauverein Friemersheim: Satzung 2005].

Gesicherte FinanzlageGenossenschaften sind gesetzlich zur Bildung von finanzi-ellen Rücklagen angehalten, mit denen ausschließlich bilan-zierte Verluste gedeckt werden dürfen. Die Defizite bei der Aufstellung der jährlichen Bilanz sind aufzulisten. Neben den Rücklagen können weitere, freiwillige Ergebnisrücklagen sei-tens der Organe der Genossenschaft getätigt werden. Zur zusätzlichen (freiwilligen) Absicherung für Genossen-schaften mit Spareinrichtung wurde vom `Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen´ GdW zum Schutz vor Verlusten ein Einlagensicherungsfond der „Selbsthilfefond zur Sicherung von Spareinlagen“ gegrün-

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det. Diesem gehören alle Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung an, die jährlich Beiträge aufwenden, wel-che dem Verhältnis der jeweiligen Sparvorkommen ent-sprechen. Der ausschließliche Zweck dieser Einrichtung ist die Sicherung der Einlagen der sparenden Mitglieder, bzw. die Erhöhung des allgemeinen Vertrauens in Genossenschaften mit Spareinrichtung [Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften 2004, 193].Die Verteilung eines Bilanzgewinnes hingegen darf unter den Mitgliedern als Gewinnanteil erfolgen, dies regelt sich nach dem Verhältnis des jeweiligen Geschäftsguthabens des Mitgliedes. Ein Mitglied muss dafür dem genossenschaftli-chen Eigenkapital seinen Geschäftsanteil voll eingereicht haben, um dieses Plus ausgezahlt zu bekommen, andern-falls wird dieses Guthaben dem Geschäftsguthaben der Genossenschaft gutgeschrieben. Der Anteil des Profits darf dabei 4% des Geschäftsguthabens der Genossenschaft nicht übersteigen. Alternativ kann der Bonus auch zur Bildung der weiteren Ergebnisrücklagen verwendet werden. Wie beschrieben, wird in der Mitgliederversammlung zu-sammen mit dem Vorstand und dem Aufsichtsrat über die Bilanzverlustdeckung beschlossen, inwieweit durch eine Verminderung des Geschäftsguthabens oder durch Heranziehen der gesetzlichen Rücklage das Problem gelöst wird [Mustersatzung 1997].

Wie bei allen Genossenschaften stellt sich auch beim Spar- und Bauverein durch die Selbsthilfeleistungen und die Selbstbeschränkung aller Mitglieder der Vorteil der (preiswer-ten) Nutzungsentgelte für Genossenschaftswohnungen dar. Eine weitere wirtschaftliche Gegebenheit in Friemersheim ist die Begrenzung der direkten Gewinnausschüttung an einzelne Mitglieder, denn der verbleibende Gewinn kommt dem Mitglied insofern zugute, als dass Investitionen in die bestehenden Genossenschaftswohnungen und in die ge-nossenschaftlichen Einrichtungen getätigt werden. Auch hier erhält ein ausscheidendes Mitglied nur sein eingezahl-tes Geschäftsguthaben zurück, der Wertzuwachs dient der Zukunftssicherung der Genossenschaft [Spar- und Bauverein Friemersheim: Satzung 2005].

Rechte und Pflichten der MitgliederBeendigung der MitgliedschaftDie Möglichkeit, eine genossenschaftliche Mitgliedschaft zu beenden, ist unter anderem durch das Kündigungsrecht geregelt. Die Kündigung muss ein Jahr vorher schriftlich bei der Genossenschaft eingegangen sein, so dass ein Aus-scheiden zum Ende des jeweiligen Geschäftsjahres mög-lich wird. Dabei definiert jede Genossenschaft die Laufzeit ihres Geschäftsjahres individuell, beispielsweise vom 1.Juli bis zum 30. Juni des Folgejahres. Wenn außerordentli-che Änderungen genossenschaftlicher Grundsätze durch die Mitgliederversammlung beschlossen wurden, zum Beispiel wesentliche Änderungen der Unternehmensform `Genossenschaft´ oder eine Erweiterung der Verpflichtungen der Mitglieder zur Leistung von Nachschüssen, etc., ist eine

schriftliche Kündigung, meist unter anderen Fristregelungen ebenso möglich. Eine Variante seine Mitgliedschaft zu beenden besteht in der Übertragung seines Geschäftsguthabens auf ein anderes Mitglied oder ein werdendes Mitglied. Dies kann dann je-derzeit im laufenden Geschäftsjahr mit der Zustimmung des Vorstandes durch schriftliche Vereinbarung auf das andere Mitglied oder werdende Mitglied übertragen werden. Damit wird ebenso der Austritt aus der Genossenschaft wirksam.Im Todesfall geht die Mitgliedschaft von dem Verstorbenen bis zum Ende des laufenden Geschäftsjahres auf die Erben über. Mehrere Erben haben dann zusammen ein Stimmrecht, das durch einen Stimmberechtigten aus ihrer Mitte ausgeübt wird. Auf Antrag kann die Genossenschaft die Mitgliedschaft der Erben als Neumitglieder fortsetzen, nach den üblichen Aufnahmebedingungen verlaufend.Neben der Beendigung durch das Mitglied selbst, kann umge-kehrt auch die Ausschließung des Mitglieds durch die über-einstimmenden Beschlüsse von Vorstand und Aufsichtsrat erfolgen. Der Ausschluss erfolgt zum Ende des betreffenden Geschäftsjahres. Die Rechtslage muss sich dabei so darle-gen, dass sich das Mitglied schuldhaft oder unzumutbar genossenschaftswidrig verhält und dadurch das Ansehen oder die wirtschaftlichen Anliegen der Genossenschaft und seiner Mitglieder schädigt oder zu schädigen versucht. Neben diesen Gründen wird die Ausschließung durchge-führt, wenn das Mitglied satzungsgemäße oder sonstige, der Genossenschaft gegenüber bestehende Verpflichtungen nicht erfüllt, auch trotz schriftlicher Mahnung nicht. Dies gilt, sobald eine erhebliche Beeinträchtigung der Genossenschaft besteht. Des Weiteren tritt dieser Rechtsfall ein, wenn ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mitgliedes ver-hängt wird, das Mitglied unbekannt verzogen oder des-sen Aufenthalt der Genossenschaft länger als ein viertel Jahr unbekannt ist. Hat das Mitglied bei der Aufnahme der Mitgliedschaft über die satzungsgemäßen Voraussetzungen hinweg getäuscht, indem die Aufnahmebedingungen nicht existierten oder nicht mehr existieren, ist der Ausschluss auch rechtens. Nach Bekanntgabe der Ausschließung kann das betroffene Mitglied Berufung einlegen, über des-sen weiteres Vorgehen dann der Aufsichtsrat entscheidet. Nach der Durchführung des Ausschlusses setzt sich die Genossenschaft mit dem ehemaligen Mitglied auseinander. Das bedeutet unter anderem, dass der Ehemalige ein Recht auf sein Auseinandersetzungsguthaben hat, das sich nach seinem Geschäftsguthaben berechnet. Auf die Anteile der Rücklagen oder sonstigen Vermögen der Genossenschaft hat er kein Anrecht [Mustersatzung 1997].

Auch bezogen auf die Austrittsrechte liegt die Satzung des Spar- und Bauvereins nah an der Musterregelung. Lediglich liegt der Beschluss über die Ausschließung eines Mitglieds nur beim Vorstand und die Mitteilungsfristen der Rechtslage, bzgl. Mahnung etc., legt jede Genossenschaft individuell nach eigenem Ermessen fest. So ist in Sachen Bekanntgabe des neuen Wohnorts oder Aufenthalts der Zeitraum auf mehr als vier Jahre festgeschrieben, erst dann erfolgt der Ausschluss des säumenden Mitglieds. Im Falle der außeror-

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dentlichen Änderungen genossenschaftlicher Grundsätze sind beim Spar- und Bauverein die sonst zwei Jahre übliche Kündigungsfrist auf einen Monat verkürzt. Anzumerken ist auch, dass das Geschäftsjahr des Spar- und Bauvereins Friemersheim vom 1.Januar bis zum 31. Dezember läuft, so dass nicht nur die Ausscheidungszeiten je nach Genossenschaft andere sind. Die Möglichkeit, die durch einen Verstorbenen übertra-gene Mitgliedschaft noch nach Ablauf des jeweiligen Geschäftsjahres fortzusetzen, besteht im Spar- und Bauverein nicht. Hier endet die Zugehörigkeit mit dem Ende des Geschäftsjahres, in dem der Todesfall eingetreten ist. Der Weg in die Mitgliedschaft muss dann auf dem Weg eines je-den Neumitgliedes gegangen werden [Spar- und Bauverein Friemersheim: Satzung 2005].

Mitbestimmung durch die MitgliederversammlungAus organisatorischer Sicht kann jedes genossenschaftli-che Mitglied sein Stimmrecht, nach dem Demokratieprinzip, in der Mitgliederversammlung ausüben, unabhängig von der Anzahl seiner Anteile. Anders verhält es sich z.B. bei Aktiengesellschaften, wo derjenige im Vorteil ist, der über die meisten Anteile verfügt. Die Mitgliederversammlung, die in den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres erfolgen sollte, dient dabei der Entlastung von Vorstand und Aufsichtsrat. Hier findet die gemeinsame Willensbildung aller Genossen statt. In der Mitgliederversammlung finden unter anderem die Wahlen der Mitglieder in den Aufsichtsrat durch Einzelwahlvorschläge statt, die während der Zusammenkunft kundgegeben werden. Dabei sind nur einzelne Personen, also keine Listenvorschläge zulässig. Außerdem kann die Mitgliederversammlung die bestellten Mitglieder des Vorstandes oder die Gewählten des Aufsichtsrates wi-derrufen oder den verhängten Ausschluss dieser auf Rückgängigmachung beantragen. Hier werden sämt-liche Angelegenheiten bezüglich der Genossenschaft durch Beschlussfassungen geregelt. Man diskutiert über die Schaffung von Wohnprojekten, die Grundsätze des Bauprogramms oder über Änderungen der Satzung. Außerdem wird im Falle einer Umwandlung der Genossenschaft durch Spaltung, Vermögensübertragung oder Formwechsel, hier die neue Rechtslage beschlossen. Der Jahresabschluss mit Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung wird gemeinsam festgestellt oder die Verwendung des Bilanzgewinnes der Genossenschaft wird genauso wie eine mögliche Deckung des Bilanzverlustes geprüft, ob zur Verlustdeckung beispielsweise die gesetzliche Rücklage her-angezogen wird. Eine Beschränkung der Kreditgewährung, die Genehmigungen der Richtlinien für Gemeinschaftsleistungen oder die Beteiligung der Genossenschaft an sonstigen Unternehmen oder Zusammenschlüssen beurteilen die Mitglieder bei ihrer Zusammenkunft. Im Falle einer Auflösung der Genossenschaft findet die Beratung darüber ebenfalls in der Mitgliederversammlung statt. Dort werden dann der Lagebericht des Vorstandes, der Bericht des Aufsichtsrates so-wie der Bericht über die gesetzliche Prüfung vorgelegt. Von der Seite des Mitglieds stellen sich die organisato-

rischen Rechte so dar, dass jederzeit Auskunft über die Mitgliederversammlung verlangt werden kann. Darunter fällt auch die Befugnis der Einsicht in die Niederschrift über die in der Versammlung gefällten Beschlüsse. Auch kann die Kopie des Jahresabschlusses, des Lageberichtes und der Bemerkungen des Aufsichtsrates angefordert werden. Interessierte Mitglieder erhalten auf Anfrage Einsicht in die Mitgliederliste. Genossenschaftsmitglieder haben weiter-hin das Recht weitere Geschäftsanteile zu übernehmen, die Anzahl dabei ist wiederum genossenschaftsabhängig und das Maximum dabei liegt bei 1000 Stück. Jederzeit können die weiteren Geschäftsanteile zum Ende des Geschäftsjahres mit schriftlicher Erklärung gekündigt werden. Denn es besteht keine Beteiligungsverpflichtung an mehreren Anteilen bzw. mehrere Anteile sind nicht Voraussetzung für in Anspruch genommene genossenschaftliche Leistungen. Mit dieser Kündigung hat das Mitglied nur noch Anspruch auf die ge-leisteten Einzahlungen des vorhandenen Geschäftsteils. Die Einzahlungen auf den/die Geschäftsanteil/e des Mitglieds (mit einem Plus durch Gewinn oder Verringerung durch Verlust) machen das Geschäftsguthaben des Mitglieds aus. Berechtigungen bestehen auch darin, dass das Geschäftsguthaben auf andere Mitglieder übertragen wer-den kann und dass jedes Mitglied am Bilanzgewinn der Genossenschaft teilnimmt. Im Falle der Ausschließung ist die Zahlung des Auseinandersetzungsguthabens zu fordern. Mit einem vom 10. Teil aller Mitglieder unterschriebenen Antrag ist die Forderung von der Seite der Mitglieder mög-lich, dass Angelegenheiten in einer bereits einberufenen Mitgliederversammlung bekannt gegeben werden, über die Beschluss gefasst werden soll [Mustersatzung 1997].

Die Pflichten der Mitglieder des Spar- und Bauereins sind die aller Muster-Genossenschaften. Ein Zusatz von dieser Seite ist der, dass in der Mitgliederversammlung, die einmal im Jahr statt findet, neben der Wahl der Mitglieder zum Aufsichtsrat auch deren Vergütung diskutiert wird. Damit endet in der Friemersheimer Genossenschaft die aktive Selbstverwaltung der wohnenden Mitglieder, so dass der Vorstand frei in seinen Entscheidungen ist [Aus dem Gespräch mit dem Vorstand des Gemeinnützigen Spar- und Bauvereins Friemersheim e.G.]. Eine Anmerkung zu der Höchstgrenze der Geschäftsanteile: sie ist im Spar- und Bauverein auf 100 Stück beschränkt. Alle anderen Punkte treffen in Friemersheim sinngemäß den erläuterten Fakten zu [Spar- und Bauverein Friemersheim: Satzung 2005].

Vorteil DauerwohnrechtDas wohnliche Recht beschreibt das Recht auf Nutzung einer Genossenschaftswohnung, bzw. den Erwerb eines Eigenheimes oder einer Wohnung mit der Rechtsform des Wohneigentums, bzw. des Dauerwohnrechtes nach dem Wohneigentumsgesetz. Jedes Mitglied darf Betreuungs- und Dienstleistungen und sonstige Einrichtungen der Genossenschaft in Anspruch nehmen, solange es sich an die dafür getroffenen Bestimmungen und Vorschriften hält. Die Teilnahme an sonstigen genossenschaftlichen Vorteilen, die seitens der Genossenschaft angeboten werden, ist als selbst-

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verständlich zu betrachten. Von angemessenen Wohnpreisen für die Überlassung der Wohnungsnutzung, kann im Sinne einer transparenten Kosten- und Aufwandsdeckung ausgegangen werden. Die Kosten- und Aufwandsdeckung soll dabei einschließlich ei-ner angemessenen Verzinsung des Eigenkapitals mit der aus-reichenden Bildung von Rücklagen, unter dem Gesichtspunkt der Gesamtrentabilität der Genossenschaft erfolgen. Grundsätzlich besteht für Genossenschaftswohnungen ein Dauernutzungsrecht, das während der Mitgliedschaft nur unter den im Nutzungsvertrag festgesetzten Bedingungen aufgehoben werden kann [Mustersatzung 1997 / Spar- und Bauverein Friemersheim: Satzung 2005].

Die Pflicht ruftNeben den Vorteilen und Vergünstigungen hat man durch die Mitgliedschaft in einer Genossenschaft auch Pflichten. Beispielsweise ist die Erklärung des Grundes eines Austritts aus der Genossenschaft verpflichtend, ebenso aber die Zahlung eines Eintrittsgeldes zu Beginn der Mitgliedschaft. Das Mitglied ist dazu angehalten, einen Beitrag zu den ge-nossenschaftlichen Eigenmitteln zur Erfüllung der Aufgaben zu leisten, das heißt die Übernahme von Geschäftsanteilen, davon einem Pflichtgeschäftsanteil mit fristgerechten Zahlungen darauf. Der Mindestanteil für nicht mit Wohnraum versorgte Mitglieder ist gleich einem Geschäftsanteil, der zu einem Zehntel sofort einzuzahlen ist. Die Bedingungen wei-terer möglicher Ratenzahlungen werden vom Vorstand fest-gelegt. Dabei gilt, dass für jede weitere Leistung, wie einer Wohnung, einem Platz im Heim oder einem Geschäftsraum, ein weiterer, sofort zu zahlender Pflichtgeschäftsanteil zu übernehmen ist. Darüber hinaus sind weitere Übernahmen von Geschäftsanteilen erlaubt, vorausgesetzt alle ande-ren sind bis dahin voll bezahlt. Ist ein Geschäftsanteil noch nicht komplett bezahlt, ist dem Geschäftsguthaben zu-nächst eine Gutschrift über die Dividende zuzuteilen. Eine Pflicht durch die Mitgliedschaft ist auch die Teilnahme im Falle eines Verlustes. Die Haftung der Mitglieder ist durch deren übernommenen Geschäftsanteile geregelt. Über diese Verpflichtung hinaus müssen keine Leistungen von Nachschüssen zur Konkursmasse bereitgestellt werden. Die Mitgliederversammlung kann nach einer Auflösung der Genossenschaft beschließen, dass die Mitglieder, soweit dies erforderlich ist, zur Deckung des Fehlbetrages zu weite-ren Einzahlungen auf den Geschäftsanteil verpflichtet sind, sofern sie diesen noch nicht voll eingezahlt haben. Mit der Aufforderung zu weiteren Zahlungen kann jedoch höchstens bis zu dem Betrag gegangen werden, der dem Gesamtbetrag der Geschäftsanteile des Mitgliedes entspricht. Jedes Mitglied hat die Belange der Gesamtheit der Mitglieder gemäß der genossenschaftlichen Treuepflicht angemessen zu berücksichtigen. Unter Treuepflicht fällt auch, dass die ge-troffenen Vereinbarungen von beiden Seiten erfüllt werden. Das Mitglied ist außerdem verpflichtet zur Errichtung, Erhaltung und Verwaltung des genossenschaftlichen Eigentums ein festgesetztes Entgelt zu entrichten, Eigenarbeit kann mit diesem Betrag verrechnet werden. Über die Art und den Umfang der notwendigen Leistungen beschließt wieder

die Mitgliederversammlung [Mustersatzung 1997].Die Höhe des Eintrittsgeldes ist beim Spar- und Bauver-ein mit einem Betrag von 40 Euro festgelegt. Der Pflicht-geschäftsanteil, auf den fristgerechte Zahlungen entfallen, beträgt für jedes Mitglied 600 Euro. Die Regelung über den Mindestanteil für Mitglieder, die nicht mit Wohnraum versorgt sind, findet in der Friemersheimer Satzung keine explizite Erwähnung, denn es wird in dem Regelwerk nicht zwischen wohnendem und nicht-wohnen-dem Mitglied unterschieden. Die Pflicht der Teilnahme an einem Verlust der Genossenschaft ist im Spar- und Bauverein mit einer beschränkten Haftsumme abgesichert. Diese entspricht dem Pflichtgeschäftsanteil von 600 Euro, bei dem die Haftung endet. bei mehreren erworbenen Geschäftsanteilen tritt also keine Erhöhung der Haftsumme ein. Die Mitglieder des Vereins unterliegen nicht der Verpflichtung einen Beitrag zu zahlen, der der Errichtung, Erhaltung oder Verwaltung des genossenschaft-lichen Eigentums dient. Ebenso besteht keine Regelung über die Entlohnung von Eigenarbeit [Spar- und Bauverein Friemersheim: Satzung 2005].

Prinzipien und Ziele - von Selbsthilfe bis zur Förderung der MitgliederAus der Not heraus entstandenVerstädterung und Industrialisierung führten im 19. Jahrhundert zu einer Überbevölkerung der Städte und da-mit zu schlechten Wohnverhältnissen. Aufgrund der gro-ßen Wohnungsnot und niedriger Haushaltseinkommen schloss man sich zu kollektiver Selbsthilfe zusammen, um so in der Gemeinschaft das Problem der Wohnungsnot an-zugehen. Die gemeinschaftliche Selbsthilfe und das ehren-amtliche Engagement bildeten demnach die Grundlagen für diesen dritten Weg zwischen Eigentum und Miete. Im 19. Jahrhundert und Anfang des 20. Jahrhunderts entstan-den die ersten Genossenschaften [Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften 2004, 348].1868 erhielt die Baugenossenschaftsbewegung mit dem ersten Genossenschaftsgesetz die rechtliche Basis für Genossenschaftsgründungen. 1889 wurde die beschränkte Haftung ins Genossenschaftsgesetz von 1868 aufgenommen. Hinzu kam zum ersten Mal die Möglichkeit, halböffentliche Baudarlehen zu erhalten, vergeben von den Landesversicherungsan-stalten. Zudem wuchs auch die staatliche Unterstützung durch Steuerbefreiungen und ähnliche Vergünstigungen. Bis zum ersten Weltkrieg wurden die meisten Wohnungsgenossenschaften vom Bürgertum gegrün-det und richteten sich überwiegend auf den Bau von Arbeitersiedlungen. Zwischen 1914 und 1918 kam, aufgrund des Krieges auch der genossenschaftliche Wohnungsbau zum Erliegen. Die ersten Jahre nach dem Krieg waren ge-prägt von großer Wohnungsnot. Aufgrund der Inflation konnten die bestehenden Genossenschaften zunächst nur wenig bauen. Durch staatliche Unterstützung wurde in den folgenden Jahren der Wohnungsbau der Genossenschaften mitfinanziert. Wohnungsbaugenossenschaften wurden der-

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Abb. 86: Die genossenschaftlichen Prinzipien


zeit zu wichtigen Trägern des Wohnungsbaus. Zudem lebte der Selbsthilfegedanke wieder stärker auf. Die Gemeinnützigkeitsverordnung von 1930 regelte erstmals auf rechtlicher Basis die gemeinnützigen Zweck-Vermögens-und Verhaltensbindungen, die der Staat als Gegenleistung für die Steuerbefreiung und andere Vergünstigungen fordert. Der Inhalt der Verordnung beläuft sich im Wesentlichen auf die Verpflichtung, laufend Wohnungen zu bauen, sowie bei der Überlassung der Wohnungen höchstens eine kostendecken-de Nutzungsgebühr von den Mitgliedern zu nehmen. Zudem gab es eine festgelegte Gewinnbeschränkung, nach der die Genossenschaft nur eine bestimmte Höchstdividende an ihre Mitglieder auszahlen durfte. In der Zeit der Diktatur nach 1933 wurden viele Baugenossenschaften zur Zusammenlegung gezwungen. Die demokratische Mitbestimmung wurde abge-schafft und in die meisten Vorstände Parteimitglieder einge-setzt. Zu Beginn des zweiten Weltkrieges kam die Bautätigkeit fast vollständig zum Erliegen und zum Ende herrschte wie-der große Wohnungsnot. Die Inanspruchnahme öffentlicher Gelder machte die Genossenschaften vom Staat abhängig, sie wurden zur Realisierung einfachster und billigster Bauweisen gezwungen. Aufgrund der Tendenz zur Professionalisierung der Geschäftsführung der Genossen-schaften wurden viele kleine Genossenschaften zu Fusionen gezwungen, was zu einer sinkenden Zahl an Genossenschaften, jedoch zu einer steigenden Mitgliederzahl führte. Die anfänglichen Motive für Genossenschaftsgründungen, die Prinzipien der Selbsthilfe und Selbstverwaltung, verloren in der Entwicklung ihren Stellenwert. Nur wenn dies von den Genossenschaften bewusst forciert wurde, blieb ihnen der hohe Stellenwert erhalten. Teilweise war einigen Mitgliedern von Wohnungsgenossenschaften der Unterschied zu anderen Wohnungsanbietern sogar kaum bewusst. „Kennzeichnend dafür ist, dass innerhalb vieler Genossenschaften der Begriff „Miete“ inzwischen als Synonym für „Nutzungsgebühr“ genutzt wird und manchen Mitgliedern der Unterschied zwischen dem Geschäftsguthaben und einer Kaution nicht bewusst ist“ [Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften 2004, 349]. In den 70er und der 80er Jahren war der Staat der Ansicht, es stünde quantitativ ausreichend Wohnraum zur Verfügung. Auch aus diesem Grund gab es von Seiten des Staates zwischen 1986 und 1988 keiner Fördergelder mehr.Grund für eine weitere Entfremdung von den ge-nossenschaftlichen Prinzipien und Grundsätzen lag darin, dass in der DDR die Wohnungsgenossenschaften als Instrument staatlicher Wohnungspolitik genutzt wurden. 1990 wurde das 60 Jahre alte Gemeinnützigkeitsgesetz gestrichen. Zwar hatte es den Wohnungsunternehmen bisher eine sichere Basis gegeben, doch waren ihnen damit auch Grenzen gesetzt. Fast alle Wohnungsgenossenschaften in den alten Ländern hatten sich bis 1990 dem Gemeinnützigkeitsgesetz unterstellt. Seit dem Wegfall wird Steuerbefreiung nur noch dann gewährt, wenn mindestens 90% der Gesamteinkünfte aus der Vermietung der eigenen Bestände kommen [Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften 2004, 116-123]. Viele Genossen-schaften haben sich, laut Aussagen des Vorstands des „Bauvereins“, jedoch trotz des Wegfalls auch heute noch der Gemeinnützigkeit verschrieben.

Prinzipien und Ziele im Detail Aus den genossenschaftlichen Prinzipien (vgl. Abb. 86) werden die grundlegenden Ziele und Werte des genossenschaftlichen Handelns ersichtlich. Diese zeichnen die Genossenschaften aus und grenzen sie von anderen Unternehmensformen ab. Man unterscheidet zwischen den Wesensprinzipien und den Verfahrenprinzipien. Verfahrensprinzipien gelten als Normen für die Geschäftspolitik und sind variabel, soweit die Abweichungen noch mit dem Wesen der Genossenschaft ver-einbar sind. Bei den Wesensprinzipien ist einmal das absolute Wesensprinzip zu nennen, welches die optimale Förderung der Mitglieder meint. Des Weiteren zu den Wesensprinzipien zugehörig sind die Strukturprinzipien, welche die Prinzipien der Selbstverwaltung, Selbstverantwortung und Selbsthilfe darstellen.

Das genossenschaftliche Hauptziel ist die wirtschaftliche Förderung der Mitglieder. Dem sind alle weiteren Ziele und Zwecke einzugliedern, wie die Errichtung und die dauerhafte Überlassung der Genossenschaftswohnungen für ihre Mitglieder. Das bedeutet Neubau, Modernisierung und Instandhaltung von Wohnraum für eine Genossenschaft. Der Sinn dabei ist, dass preiswerter Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung bereitgestellt wird, dem wiederum eine nachhaltige Vermietbarkeit zugrunde gelegt wird. Das Dauernutzungsentgelt, welches die Mitglieder aufbringen müssen, richtet sich nach den jeweils gültigen Mietspiegelwerten der entsprechenden Stadt. Um eine Mietgerechtigkeit zu erreichen, ist Transparenz bei der Bestimmung der Miethöhe erforderlich. Das bedeutet, dass die kalkulatorischen Unternehmensmieten mit individuellen Bewertungsmerkmalen einsehbar dargestellt und zusammen bewertet werden sollten. Zur Erhöhung der Wirtschaftlichkeit des Unternehmens sind alternative Finanzierungsmodelle unter Einbeziehung der Mitglieder zu entwickeln. Eine weiter Zielsetzung ist, Bau- und Wohnformen zu konzipieren und zu erproben, die stärker die spezifischen genossenschaftlichen Belange unter dem Aspekt der sich verändernden Lebensgewohnheiten berücksichtigen. Der Wohnungsbestand soll demnach hinsichtlich der Nutzungspotentiale zur integrierten Haustechnik, wie neue Medien/Internet, Multimedia, Heimarbeitsplätze, etc. ausgerichtet werden.

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Die Mittel zur Erfüllung dieser Zielsetzung sind eben der Bau und Erwerb von Wohnungen für eine dauernde Nutzung durch die Mitglieder, eine konsequente nach-haltige Qualitätsverbesserung des genossenschaftlichen Hausbesitzes, ausgerichtet an der sich verändernden Bedarfsstruktur. Darunter fällt auch eine zukunftsorientierte Gestaltung und Verbesserung des Wohnumfeldes. Eine ge-nossenschaftseigene Besonderheit der Mittel ist die Erfüllung des genossenschaftlichen Förderauftrages durch die tatsäch-liche Umsetzung der Förderung der Mitglieder in wirtschaftli-cher und sozialer, aber auch kultureller Hinsicht. Dabei werden die bestehenden demokratischen Unternehmensstrukturen gesichert und fortentwickelt. Der Förderauftrag wird in dem Moment erfüllt, wenn wohnungswirtschaftliche Leistungen erlangt werden und die Leistungen an die Mitglieder wei-tergegeben werden können und außerdem, wenn die Genossenschaft den eigenen Betrieb zur langfristigen Förderfähigkeit seiner Mitglieder absichern kann. Voraussetzung für diesen genossenschaftlichen Zweck der Förderung ist das Prinzip „Selbsthilfe“ als Grundlage für die genossenschaftlichen Aktivitäten. Das Eigeninteresse des in-dividuellen Mitgliedes kann durch den Zusammenschluss sei-ne individuelle Stellung verbessern. Das bedeutet primär die Beteiligung und den Erwerb von Genossenschaftsanteilen durch die Mitglieder. Dieses macht das Eigenkapital der Genossenschaft aus, das an die mitgliederbezogenen Aufgaben einer Genossenschaft gebunden ist. Die Selbsthilfe äußert sich beispielsweise genauso in Form von eigenen Arbeitsleistungen oder praktizierter Nachbarschaftshilfe. Durch Selbsthilfe sollen vorrangig Kosten eingespart werden, um die finanziellen Belastungen des Einzelnen auf ein trag-bares Maß zu reduzieren.Zu nennen ist auch das Identitätsprinzip, das sich in den verschiedenen Funktionen der Mitglieder, in den Rollen als Eigentümer, als Entscheidungsträger und als Abnehmer der erbrachten Leistung des gemeinsamen „Projektes“ Genossenschaft, aber auch als Veranlasser und Betreiber äu-ßert. Die Aufbauorganisation und Unternehmensführung ist traditionell auf dem Prinzip der Selbstverwaltung durch die Mitglieder ausgerichtet. Das Erfordernis der Selbst-verwaltung beschränkt die Auswahl der Vorstands- und Aufsichtsratmitglieder auf den Kreis der Genossenschafts-mitglieder und schließt somit aus, dass die Genossenschaft Weisungen von Außenstehenden unterworfen wird. Durch die Selbstverwaltung können Kosten gespart werden. Sie gibt den Bewohnern zudem einen größeren Entscheidungsspielraum über ihre Wohnungen und Häuser.Da die Mitglieder Ziel und Ursprung aller Handlungen der Genossenschaft sind, bedeutet dies, dass sie in der Selbstverantwortung stehen und für die Entscheidungen, die sie selbst, bzw. der von ihnen bestellte Vorstand getroffen haben, auch selbst einstehen müssen [Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften 2004, 49ff ].

Auch der Spar- und Bauverein verfolgt das wirtschaftliche und soziale Förderziel, für seine Mitglieder mit all den dazu gehörigen Mitteln und möglichen Maßnahmen. Lediglich be-

tont er in seiner Satzung unter dem Aspekt der Sicherung der bestehenden demokratischen Unternehmensstrukturen sei-ne wirtschaftliche und politische Unabhängigkeit. Der Verein sieht seinen wirtschaftlichen Vorteil durch die notwendige Form der Selbsthilfe seitens der Mitglieder durch ihren Erwerb der Geschäftsanteile zur Bereitstellung des genossenschaftli-chen Eigenkapitals, das der Erfüllung der an den Mitgliedern ausgerichteten Aufgaben dient.

In der Satzung wird betont, dass die Zukunftsfähigkeit der Genossenschaft nur bei Weiterbestehen und Ausbau des Prinzips der solidarischen Selbsthilfe gewährleistet ist und dass nur so der wirtschaftliche Vorteil in der Genossenschaft nachhaltig gesteigert und gesichert werden kann [Spar- und Bauverein Friemersheim: Satzung 2005].

Mal mehr oder mal weniger- Leben mit den genossenschaftlichen PrinzipienAufgrund der Entwicklung und einer heute veränder-ten Wohnungssituation sind die Prinzipien Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung in vielen Wohnungsgenossenschaften nicht mehr so zu verstehen wie früher. Somit hat das wichtigste Motiv für die Gründung von Genossenschaften an Bedeutung verloren. Wurde früher unter Selbsthilfe das gemeinsame „Anpacken“ beim Bauen verstanden, so wird heute genossenschaftliche Selbsthilfe oft nur noch in der Form gelebt, dass man mit Hilfe der Einlagen die finanziellen Vorteile der Gemeinschaft nutzt. Konnten früher die Mitglieder einer Genossenschaft im Sinne der Selbstverwaltung in hohem Maße mitentschei-den, beschränkt sich die Selbstverwaltungsleistung heute seitens der Mitglieder meist auf die Wahlberechtigung des Aufsichtsrates. Der Vorstand ist im Gegensatz zu früher laut Genossenschaftsgesetz heute frei verantwortlich tätig. Es gibt jedoch auch noch Genossenschaften, die sich durch die Ausübung dieser Grundprinzipien auszeichnen. Bei Neugründungen von Genossenschaften finden sich die ur-sprünglichen Prinzipien heute noch am ehesten wieder.Dies trifft vor allem auf kleine eigentumsorientierte Genossenschaften zu, die in Selbsthilfe Häuser bauen. Zudem weisen viele Modellprojekte eine Orientierung an den genos-senschaftlichen Prinzipien auf. Einige dieser Projekte werden im weiteren Verlauf noch vorgestellt und beschrieben [Aus dem Gespräch mit dem Vorstand des Gemeinnützigen Spar- und Bauverein Friemersheim e.G.].Wie das heutige genossenschaftliche Leben bezüglich einiger beispielhaft herausgegriffener Aspekte (wie z.B. Gemeinschaftssinn, Mitgliederorientierung etc.) aussieht, machen repräsentative Befragungen von „ANALYSE & KONZEPTE“ (A&K) aus den Jahren 1997 und 2003 anhand von standardisierten Fragebögen von Genossenschaftsmitgliedern deutlich. Sowohl die Genossenschaften, als auch die einzelnen Mitglieder wurden in dem Zusammenhang befragt. Für viele der befragten Wohnungsgenossenschaften ist die Service- und Mitgliederorientierung eine wichtige Marktperspektive. Auffällig ist jedoch, dass gerade kleinere Genossenschaften mehr auf die Preis- und Produktstimmigkeit

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Abb. 88: Aktivitäten in der Nachbarschaft (%)Abb. 87: Förderung des Zusammenlebens (%)


ausgerichtet sind. Angebote, die über die reine Wohnversorgung hinausge-hen und somit zur Verbesserung des Zusammenlebens so-wie des Wohlergehens des Einzelnen führen, weisen nur 39% der Genossenschaften auf. Dabei gilt, je größer eine Genossenschaft, desto höher der Anteil derer, die entspre-chende Angebote machen. Die Abbildung 87 zeigt, dass die häufigsten Angebote für die Mitglieder Bewohnertreffs und Freizeitveranstaltungen sind. Zusätzliche Maßnahmen im sozialen Bereich bieten 63% der Wohnungsgenossenschaften ihren Mitgliedern an. Diese bestehen überwiegend aus Hilfe bei Nachbarschafts-konflikten, Beschwerdemanagement und der Beratung für spezifische Gruppen. Nur selten werden Hilfe bei Schulden, Zusammenarbeit mit sozialen Vereinen und Mietersprechstunden angeboten.Das Informationsangebot der Genossenschaften hat sich laut der A&K-Umfrage deutlich verbessert. Fast alle Wohnungsgenossenschaften halten ihre Mitglieder auf min-destens einem Weg über ihre Aktivitäten und Belange auf dem Laufenden.Es handelt sich bei den genutzten Informationsmedien vor al-lem um Internet, Zeitungen und Rundbriefe, außerdem auch um Veranstaltungen. Größere Wohnungsgenossenschaften bieten dabei meist mehrere Medien an. Der Umfrage nach nutzt ein Großteil der Mitglieder dieses Angebot. Hinsichtlich der Aktivitäten, die Genossenschaften den Mitgliedern neben der General- und Vertreterversammlung anbieten, ergab die Umfrage, dass nur 5% der Genossenschaften zusätzliche Organisationsformen, wie beispielsweise Mitgliederräte (zur Selbstverwaltung von Wohnanlagen) oder Siedlungsausschüsse (Mitwirkung bei wesentlichen Entscheidungen) bieten. Bei 38% der Genossenschaften gibt es weitere sporadische oder regelmäßige Beteiligungen der Mitglieder in Form von Gesprächsrunden, Informations-

fahrten, Mitgliederbesprechungen etc.Die A&K-Befragung beschäftigt sich zudem mit der Frage, in-wiefern die Mitglieder am genossenschaftlichen Leben teil-nehmen und darüber informiert sind. Der Befragung ist im Hinblick auf den Informationsgrad der Mitglieder zu entnehmen, dass nur ein Viertel der Befragten der Ansicht ist, sie seien gut über die verschiedenen Gremien in einer Genossenschaft informiert. 12% wissen nicht, dass es bei ihnen Vertreterversammlungen gibt. Daraus folgen Unsicherheiten in Bezug auf Partizipationsmöglichkeiten. Fast die Hälfte der Befragten weiß zudem nicht, wie man vor-gehen kann, wenn man bei einer Genossenschaft mitwirken möchte. Das Engagement der Mitglieder in Wohnungsgenossen-schaften lässt sich vor allem an der Teilhabe an Wahlen, Versammlungen und informellen Zusammenkünften in der Nachbarschaft festmachen. Der Befragung nach fällt das Engagement in der Genossenschaft mit 15% relativ gering aus. Bei den nicht ehrenamtlich tätigen Mitgliedern ist zwar eine Bereitschaft zu erkennen, sie können aber nur sehr wenig Zeit aufbringen. Im Aufsichtsrat und den Vertreterversammlungen zeigt sich am wenigsten ehrenamtliches Engagement. An den Vertreterwahlen und Mitgliederversammlungen nehmen nach Angaben von Genossenschaftsvorständen ca. 50- 60% der Mitglieder teil. Bei den kleineren Wohnungs-genossenschaften, die über keine Vertreterversammlung ver-fügen, ist die Wahlbeteiligung geringer.Fällt das Engagement, abgesehen von der Wahlbeteiligung, in der Genossenschaft eher niedrig aus, so verhält es sich mit dem Engagement der Mitglieder hinsichtlich der Verbesserung der eigenen Wohnung anders. Über 80% der Befragten haben auf eigene Kosten Verbesserungen vor-genommen, die sich nicht nur auf Kleinigkeiten beschrän-ken, sondern auch größere Investitionen (Einbauküche, etc.) beinhalten. Die Bereitschaft, sich an Instandsetzungs- und

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Modernisierungsmaßnahmen zu beteiligen ist ebenfalls recht groß. 39% würden aktiv mithelfen, zusammen mit denen, die in geringem Umfang mithelfen würden, sind es sogar 81%. Bei der Hälfte der Befragten ist dies jedoch aus alters- oder krankheitsbedingten Gründen nicht möglich. Nur ein gerin-ger Teil würde nicht mithelfen, mit der Begründung, dies sei die Angelegenheit des Vermieters.Das genossenschaftliche Merkmal der Gemeinschaft aufgrei-fend wurden die Genossenschaftsmitglieder auch hinsichtlich ihrer gemeinsamen Aktivitäten in der Nachbarschaft befragt (vgl. Abb. 88). Angesichts der niedrigen Zahlen, nur 2% un-ternehmen häufig etwas gemeinsam mit der Nachbarschaft, fällt die Bilanz des genossenschaftlichen Gemeinsinns, zu-mindest für die gemeinsamen Aktivitäten, ernüchternd aus. Jedoch wird von mehr als der Hälfte der Befragten ein Wunsch nach gemeinschaftlichen Unternehmungen ge-äußert. Unter den wenigen gemeinsamen Aktivitäten ist die Pflege von Vorgärten und Grünbereichen noch die am weitesten verbreitete. Straßenfeste und Gartenfeste sind bisher eher weniger verbreitet [Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften 2004, 217-253]. Anhand dieses gegenwärtigen Umgangs mit genossen-schaftlichen Prinzipien in der heutigen Zeit, und anhand der heutigen Lebensweise ist zu erkennen, dass die Grenzen zu dem Angebot kommunaler Wohnungsunternehmen in vie-len Genossenschaften fließend sind. Es gibt nur noch wenige Unterschiede. Die genossenschaftlichen Prinzipien sind nicht mehr der ausschlaggebende Grund für den Bezug einer ge-nossenschaftlichen Wohnung. Vor allem für junge Leute steht eher der Preis im Vordergrund. Die oft auch betonte Sicherheit ist jedoch ein Aspekt, der einen Vorteil gegenüber den kom-munalen Wohnungsunternehmen darstellt.In der Genossenschaft muss man einen Geschäftsanteil zeichnen. Folglich ist man Anteilseigner mit vollem Mitbestimmungsrecht in der Mitgliederversammlung, in der alle genossenschaftlichen Angelegenheiten diskutiert wer-den, die sich überwiegend an den Bedürfnissen der Mitglieder orientieren. Bei kommunalen Wohnungsunternehmen wird an dieser Stelle eine Kaution verlangt, die keine weiteren Rechte verkörpert, sondern für den Vermieter eine Absicherung darstellt. Zwar wird die Kaution ebenfalls gewinnbrin-gend angelegt, jedoch dient sie nicht dem Eigenkapital des Unternehmens, das damit die mieterbezogenen Aufgaben erfüllt.

Beim Spar- und Bauverein werden die aus den damaligen Umständen entstandenen genossenschaftlichen Prinzipien der Selbsthilfe nicht mehr so praktiziert wie früher, da sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen seitdem verän-dert haben. Eigenleistungen werden im Rahmen von kleinen Reparaturen, die haftungsrechtlich nicht problematisch sind, gefördert. Bei Instandsetzungen oder größeren Reparaturen wenden sich die Mitglieder an die Genossenschaft, der dann einen entsprechenden Handwerker beauftragt. Selbstverwaltung findet nur noch in dem Rahmen statt, dass man als Genossenschaftsmitglied den Aufsichtsrat mitwählen darf. Im Verwaltungsbereich sind heute auch Nichtmitglieder tätig, ausgenommen vom Vorstand und Aufsichtsrat, die

aus Mitgliedern gebildet werden müssen. An der einmal im Jahr stattfindenden Mitgliederversammlung beteiligen sich durchschnittlich 300 Leute von den insgesamt 3000 gelade-nen Mitgliedern des Spar- und Bauvereins.Der Dienstleistungsservice, den der Spar- und Bauverein den Mitgliedern über die Wohnraumversorgung hinaus anbietet, ist die Benutzung der genossenschaftseigenen Waschhäuser. Aufgrund des Status als Vermietungsgenossen-schaft dürfen nur eine begrenzte Zahl an Service- bzw. Dienstleistungsangeboten bereitgestellt werden. Es besteht aber eine Kooperation mit dem Deutschen Roten Kreuz, an das die Mitglieder bei Bedarf weitergeleitet werden können. Genossenschaftliche und nachbarschaftliche Aktivitäten werden zurzeit nicht aktiv vom Spar- und Bauverein gesteu-ert, es ist jedoch geplant, diese in den kommenden Jahren mehr zu fördern. Bisher werden von den Mitgliedern geplan-te Sommerfeste oder andere gemeinschaftliche Aktivitäten von der Genossenschaft mit kleinen Spenden wie Getränken oder Tombolagewinnen unterstützt. Eine Mitgliederzeitung informiert jedes halbe Jahr über die wichtigsten Geschehnisse. Des Weiteren ist der Spar- und Bauverein mit einer eigenen Homepage im Internet vertre-ten.Der Spar- und Bauverein versucht zudem, die Grundbegriffe „Selbsthilfe, Selbstverantwortung und das Identitätsprinzip“ mit neuem Leben zu füllen. Beispielsweise gibt es die Überlegung, sich mit anderen Genossenschaften zusammen zu schliessen und darunter eine „Genossenschafts-Card“ zu entwickeln, die den Mitgliedern vergünstigte Eintritte z.B. in Schwimmbäder etc. ermöglichen soll [Aus dem Gespräch mit dem Vorstand des Gemeinnützigen Spar- und Bauvereins Friemersheim e.G.].

Vorteile genossenschaftlichen Wohnens

Mitglied einer Genossenschaft zu sein, kann aufgrund der besonderen Art der Organisation einige Vorteile haben. Einer davon ist die gemeinsame wirtschaftliche Basis, die es den Mitgliedern ermöglicht, ihre persönlichen Ziele besser zu ver-wirklichen. Durch den Zusammenschluss vieler Mitglieder mit gleichen Interessen und Anliegen wird eine höhere Effizienz in der Produktion, im Erwerb und in der Bewirtschaftung des genossenschaftlichen Eigentums erreicht. Durch die zweifache Beziehung der Genossenschaftsmitglieder als Kapitalanleger und als Kunde wird außerdem der Gegensatz zwischen Eigentümer- und Mieterinteressen vermieden. Es entstehen also keine nutzerfremden Kapitalinteressen. Die Genossenschaft kann lediglich in einer bestimmten Abhängigkeit zu Fremdkapitalgebern stehen, jedoch nicht mehrheitlich bestimmt, aufgekauft oder übernommen wer-den. Grundsätzlich ist das Ziel der Genossenschaft eine kos-tendeckende Bereitstellung von Wohnraum und dessen Instandhaltung bzw. Modernisierung. Da keine höchstmögli-che Rendite erwirtschaftet werden muss, kann das eingesetz-te Kapital komplett zur Aufrechterhaltung des Unternehmens und zur Förderung der Mitglieder eingesetzt werden.

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Abb. 89: Gründe für die Wahl einer Genossenschaftswohnung


Ein weiterer Vorteil ist die Langfristigkeit, Kontinuität und Sicherheit der Mietpreise. Durch die Vererbbarkeit der Genossenschaftsanteile wird über Generationen Vermögen angesammelt, während der bewirtschaftete Grund und Boden über lange Zeit hinweg keinen spekulationsbeding-ten Preissteigerungen unterliegt. Die damit einhergehende Tradition, das langfristige Interesse an den Beständen und re-gionale Verbundenheit stellen ebenfalls besondere Merkmale genossenschaftlichen Wohnens dar. Außerdem haben die Mitglieder, bedingt durch ihren Status als Miteigentümer des genossenschaftlichen Gemeinschaftseigentums ein nur an die Einhaltung der Bedingungen des Nutzungsvertrages geknüpfte Dauernutzungsrecht. Das genossenschaftliche Wohnen gewährleistet also einen Schutz vor Verdrängung und Kündigung, der über die allgemeinen mietrecht-lichen Bestimmungen hinaus geht und zur individuel-len Existenzsicherung beiträgt und mit individuellem Wohneigentum vergleichbar ist. Die Mitgliederförderung der Genossenschaft orientiert sich besonders an den Bedürfnissen der Mitglieder und veranlasst die Genossenschaft, auf die sich verändernden Anforderungen zu reagieren. Die Mitglieder sind direkt oder indirekt an der Willensbildung und Kontrolle des genossenschaftlichen Geschäftsbetriebes beteiligt. Neben den Vorteilen für die Mitglieder kann eine Genossenschaft auch einen integrativen Beitrag leisten. Zum Beispiel kann die Integration von ethnischen Minderheiten, sozial isolierten Bevölkerungsgruppen oder Bewohnern, die ansonsten auf staatliche Leistungen angewiesen wären, gefördert werden oder eine Stabilisierung und Pflege von Nachbarschaften durch Zusammenarbeit mit den Kommunen über den eigenen Wohnungsbestand hinaus stattfinden. Außerdem bieten Genossenschaften einen guten Rahmen für die Durchführung von experimentellen Wohnprojekten, die den sich verändernden Wohnvorstellungen der Mitglieder Raum geben. Das Zusatzangebot vieler Genossenschaften kann zur Verbesserung der Zufriedenheit der Bewohner und zur Stärkung der Mitgliederbindung beitragen [Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften 2004, 21-22].

Gründe für die Wahl einer GenossenschaftswohnungLaut der A&K-Mitgliederbefragung von 1997 werden die Vorteile des genossenschaftlichen Wohnens verschieden hoch von den Mitgliedern bewertet (vgl. Abb. 88). In erster Linie haben sich demnach die meisten aufgrund der Sicherheit vor Kündigung und dem preiswerten Wohnungsangebot für eine Genossenschaftswohnung entschieden. Zudem ist das sichere Wohnen im Alter oft genannt worden. Weniger häufig entschieden sich die Mitglieder für den Beitritt aufgrund der Mitwirkungsmöglichkeiten oder dem Gemeinschaftssinn un-ter den Mietern. Viele nannten sogar überhaupt keine beson-deren Gründe für den Bezug einer Genossenschaftswohnung. Anzumerken ist dabei, dass vor allem für junge Leute die preisgünstige Wohnung ausschlaggebend ist, ältere Leute eher den Sicherheitsaspekt in den Vordergrund stellen [Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften 2004, 241].

Warum zum Spar- und Bauverein Friemersheim? Die wesentlichen Vorteile einer Genossenschaft gelten auch für den Spar und Bauverein: Der zu Beginn der Mitgliedschaft eingezahlte Pflichtanteil von 600 Euro, der gegebenenfalls auch in monatlicher Ratenzahlung abgegolten werden kann, wird von der Genossenschaft mit einer festen Dividende von 4% verzinst. Folglich stellt dies, verglichen mit anderen Anlageformen (Aktien etc.) eine recht sichere Geldanlage da. Weitere Anteile können erworben werden und ebenfalls zu den gleichen Bedingungen angelegt werden. Die Zinsen kann sich das Genossenschaftsmitglied entweder jährlich auszahlen lassen oder in den Erwerb weiterer Anteile investieren. Bei anderen Genossenschaften liegt die Dividende im gleichen Bereich, einige zahlen jedoch auch noch mehr. Es ist möglich, bis zu 100 Anteile zu erwerben und deren Zinsen zum Beispiel zur Aufbesserung der Rente einzusetzen. Circa jedes drit-te Mitglied hat mehr als einen Anteil gezeichnet, bei ihnen liegt die durchschnittliche Zahl der erworbenen Anteile bei fünf. Die anderen zwei Drittel der Mitglieder haben jeweils nur den Pflichtanteil eingezahlt. Der Vorteil von mehreren Anteilen ist der Gewinn durch die Mehreinnahmen der 4% Zinsen, die auf jeden weiteren Geschäftsanteil kommen. Das Genossenschaftsmitglied haftet lediglich mit seinem Anteil, also mit der Haftsumme von 600 Euro, nur im Notfall kann eine Zahlung von weiteren 600 Euro gefordert werden. Bei 3000 Mitgliedern kommt so ein Kapitalstock zwischen 90.000 Euro und 200.000 Euro zusammen, während die Bilanzsumme eines Geschäftsjahres der Genossenschaft deutlich höher ausfällt. Das Risiko, seinen Anteil zu verlieren, ist demnach relativ gering. Zudem erhalten die Mitglieder ansonsten bei Beendigung ihrer Mitgliedschaft ihre gesamten eingezahlten Anteile zurück. Zu beachten ist in dem Zusammenhang jedoch, dass das Geld nicht wie bei Banken oder Sparkassen frei verfügbar, sondern fest angelegt ist. Darüber sollte sich ein angehendes Genossenschaftsmitglied im Klaren sein. Um einen Teil des

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Abb. 90: Freie Scholle Bielefeld eG


Geldes ausgezahlt zu bekommen, ist die Kündigung einer oder mehrerer Anteile nötig. Für Mitglieder, die ebenfalls Mieter einer Genossenschafts-wohnung sind, ergeben sich weitere Vorteile. Da der Spar- und Bauverein sich auch heute noch dem gemeinnützigen Gedanken verschrieben hat, werden die Mieten nur kosten-deckend kalkuliert und liegen dadurch verhältnismäßig nied-rig. Zudem zeichnen sie sich durch gute Lagen und Zustände aus. Durch die Investitionen der Genossenschaft im Bereich Instandhaltung und Modernisierung haben die Wohnungen eine gute Ausstattung und Gepflegtheit.Die Vorteile preiswerten Wohnraums, guter Lage und guter Ausstattung sind heutzutage jedoch auch bei vielen kommu-nalen Wohnungsunternehmen zu finden. Die Investitionen im Bereich Instandhaltung und Modernisierung haben bei den Genossenschaften aufgrund der Mitgliederorientierung jedoch einen höheren Stellenwert.Es ist zu beachten, dass man als Mitglied der Genossenschaft nicht automatisch einen Anspruch auf eine genossen-schaftliche Wohnung hat. Kriterien für die Vergabe sind zum Beispiel Dauer der Mitgliedschaft oder Dringlichkeit des Wohnbedarfs. Die endgültige Entscheidung über die Vergabe liegt beim Vorstand [Aus dem Gespräch mit dem Vorstand des Gemeinnützigen Spar- und Bauverein Friemersheim e.G.].

Sechs Beispiele innovativer genossenschaftlicher Modelle Nachdem die Unternehmensform Genossenschaft im Allgemeinen und im Speziellen der Spar- und Bauverein Friemersheim erläutert wurden, folgen hier einige innovati-ve genossenschaftliche Beispielprojekte. Anhand dieser soll aufgezeigt werden, wie modellhafte Projekte die spezielle Unternehmensform der Genossenschaft für sich nutzen und das genossenschaftliche Leben heutzutage umgesetzt werden kann. Die Beispiele verdeutlichen, mit wel-chen Maßnahmen, Einrichtungen und welchem Grad der Bewohnerbeteiligung die Zukunftsfähigkeit von Wohnungsgenossenschaften gesichert werden kann. Auch wenn die Prinzipien nicht streng praktiziert werden, ergeben sich Mittel und Wege, das Wohnen in Genossenschaften at-traktiv zu gestalten.

Das genossenschaftliche Projekt der “Freien Scholle Bielefeld e.G.“ (vgl. Abb. 90) [Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften 2004, 388f ] stellt eine nutzero-rientierte Wohnform für die Betreuung älterer Menschen dar und ist die erste Einrichtung dieser Art in Deutschland. Die Wohnungen sind barrierefrei und für ältere oder behinderte Mitglieder besteht die Möglichkeit der Inanspruchnahme eines Kurzzeitpflegezimmers. Außerdem können sie in be-treuten Wohngruppen leben oder das Pflegeangebot der Genossenschaft als Tagesgäste nutzen. Auch für die Pfleger ist mit einer Unterkunft in flexibel nutzbaren Gästewohnungen im Nachbarschaftszentrum gesorgt. Eine Qualität der Siedlung äußert sich in der Verwirklichung des genossen-schaftlichen Gemeinschaftsprinzips, der Selbsthilfe und

Selbstverantwortung, die hier besonders gefördert werden. Das ausgebaute Angebot an Altenarbeit mit Altenberatung und –betreuung durch eigene Sozialarbeiter ist generatio-nenübergreifend. Der Bestand der Genossenschaft ist sowohl räumlich als auch personell gut ausgestattet. In den zugehö-rigen Beratungs- und Begegnungsstätten werden regelmä-ßig Nachbarschaftstreffs zur Gemeinschaftsstärkung orga-nisiert, außerdem gibt es noch zwei Nachbarschaftszentren, in denen verschiedene Aktivitäten wie Bewegungs- und Bildungsveranstaltungen, Seminare, Vorträge und diver-se Festivitäten stattfinden können. Des weiteren wur-de ein Pflegehilfsmitteldepot, das aus gemeinschaftli-chen Anschaffungen besteht, eingerichtet, auf das jedes Mitglied zugreifen kann. Es gibt darüber hinaus eine eige-ne kirchliche Einrichtung, eine Arbeiterwohlfahrt und eine Arbeitsgemeinschaft der Bielefelder Stadtverwaltung. Die Nutzung eines mobilen sozialen Dienstes ermöglicht es den Mitgliedern bei Krankheit oder Gebrechlichkeit ihr Leben weitgehend eigenständig und selbstbestimmt weiterzufüh-ren. Dieser Dienst organisiert zum Beispiel Einkäufe oder Reinigungen für die älteren Mitglieder. Die Finanzierung die-ses breiten Spektrums an Möglichkeiten ist vor allem durch die Bereitschaft der Mitglieder möglich, Selbsthilfeleistungen zu erbringen. Um eine Verbesserung der Altersstruktur und stabi-le Nachbarschaften im Stadtteil zu erlangen, bietet die Genossenschaft zusätzlich größere und vielfältigere Wohnungstypen für jüngere Familien an. Die zu erreichenden Nutzergruppen in diesem Beispiel sind also Senioren und jun-ge Familien, denen ein gemeinschaftliches Zusammenleben verknüpft mit einem hohen Maß an selbstbestimmtem Wohnen und eine vor Kündigung abgesicherte Wohnnutzung wichtig sind. Außerdem können deren Bedürfnisse nach Wohnlage und Umfeld, Wohnungsgröße und einer eigen-tumsähnlichen Wohnform gestillt werden.

In Trier ist auf eine studentische Initiative hin die „WOGEBE Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg e.G.“ (vgl. Abb. 91) [Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften 2004, 393f ] gegründet worden, die eine aufwertende Sanierung in einem Altbauquartier vorgenommen hat. Mit dieser Maßnahme und der Umgestaltung des Bestandes werden aus wohnlicher und genossenschaftlicher Sicht Familien, Alleinerziehende, Singles genauso wie Senioren angespro-chen. Die besondere Qualität der Siedlung ergibt sich aus dem

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Abb. 91: WOGEBE Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg e.G. Abb. 92: Wohnungsbaugenossenschaft Kontakt eG


bewohnergetragenen Stadtteilzentrum, bzw. Bürgerhaus, das den nachbarschaftlichen Gemeinschaftstreffpunkt beherbergt. Nicht nur hier ist Barrierefreiheit verwirklicht, alle Wohnungen bieten behindertengerechtes Wohnen. Der Wohnraum ist, wie in Genossenschaften üblich, mit einem lebenslangen Wohnrecht verbunden. Das Identitätsprinzip zeigt sich an der Möglichkeit der materiellen Teilhabe am Gemeinschaftseigentum, das von den Mitgliedern ange-nommen wird. Die besonderen Qualitäten des sanierten Altbauquartiers sind die erweiterten Nutzungsmöglichkeiten des Bürgerhauses. Es ist mit einer Profi-Küche ausgestattet, die auch den Mittagstisch für die Kinder der Ganztagsschule ermöglicht, und beherbergt Möglichkeiten zur Kinderpflege, Lebensberatung oder Kinder- und Jugendarbeit. Außerdem wird die Nachbarschaftsförderung durch abwechseln-de Lern-, Bildungs-, und Freizeitangebote unterstützt. Mit Nachhilfeunterricht, Computer- und Sprachkursen exis-tieren weitere Qualifizierungsangebote, Kontakt- und Informationsstellen werden hier auch von den wohnen-den Mitgliedern für die Bewohner zur Verfügung gestellt. Durch die gelebte nachbarschaftliche Selbsthilfe be-steht eine dichte soziale Infrastruktur, die auch dafür sorgt, dass diese Großsiedlung im Stadtteil sozial stabilisiert ist. Durch Kommunikation unter der Bewohnerschaft und mit den Akteuren aus den Stadteilbereichen, der Kommune, des Landes, des Bundes und der Verbände wird die ethni-sche und soziale Integration der Mitglieder innerhalb der Genossenschaft und auch deren Partizipation am gesell-schaftlichen Leben außerhalb gefördert. Die Sanierung der Siedlung ist in ökologischer Bauweise mit modernen, umweltverträglichen Baustoffen aus heimischer Produktion ausgeführt worden. Dieses Konzept unterstützt die Verwendung von Solarenergie und eine umweltbewuss-te Isoliertechnik. Das gesamte Projekt hat die Schaffung von Arbeitsplätzen durch die Gründung zweier Tochterfirmen er-reicht, die eine Reintegration Langzeitarbeitsloser ermöglicht. Dabei wird die lokale Ökonomie gefördert. Dieses Quartier hat sich aus den Ressourcen einer Wohnungsgenossenschaft heraus entwickelt. Dazu zählt die vorhandene Zeit der überwiegend arbeitslosen Bewohner, der Wille einer Wiedereingliederung in den Arbeitsmarkt, das natürliche Selbsthilfepotential der Mitglieder, die Verfügbarkeit der Freiflächen und der Gebäude und auch die wenigen, aber vorhandenen Geldmittel der Haushalte.

Die „Wohnungsbaugenossenschaft Kontakt eG“ aus Leipzig (vgl. Abb. 92) hat sich mit ihrem Projekt auf Woh-nungsangebote für junge Nachfrager spezialisiert [Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften 2004, 419f ]. Diese Jugendwohnanlage ist mit neuen Wohnkon-zepten versehen, die auf den hohen Grad an Mitbestimmung der jungen Mitglieder bezüglich der wohnlichen Gestaltung setzen. Ausschlaggebend war der Wunsch nach einer Attraktivitätssteigerung der Stadt Leipzig als Wohnort ver-bunden mit einer langfristigen Stabilisierung der Bevölkerungsentwicklung. Die Ein- bis Dreizimmerwohnungen von 55 bis 75m² verfügen über raumhohe Verglasungen mit ver-schiebbaren Verschattungselementen für individuelle Ge-staltungsmöglichkeiten. Außerdem sind die Grundrisse und Wohnungsgestaltungen vielfältig und verschieden gelöst. Die Art und Weise der Ausführung der Fußböden oder Wände beispielsweise sind durch die Nutzer festgelegt und meist in Eigenarbeit ausgeführt worden. Die Wohngebäude sind um einen gemeinschaftlichen Innenhof mit überdachten PKW-Stellplätzen gruppiert. Generell ist Gemeinschaftsräumen, Schuppen und einem großen Innenhof Vorzug vor individuell nutzbaren Flächen wie Balkonen, Kellern oder Garagen gege-ben worden. Dadurch werden den jungen Mitgliedern großzü-gige Dachterrassen oder im Erdgeschoss ein direkter Zugang zum Hof mit Terrassennutzung angeboten. Die Bauweise mit Regenwasserrückgewinnungsanlage und Verwendung einer Solaranlage beschreiben den Ausstattungsstandard dieser Jungendwohnanlage. Es besteht seitens der Genossenschaft eine hohe Akzeptanz für die Bedürfnisse der jungen Nachfrager. So sind WGs willkommen, genauso wie eigene Semesterpartys für die wohnenden Studenten. Jungen Mitgliedern sollen die Vorteile genossenschaftli-chen Wohnens schon frühzeitig vermittelt werden. Durch Vereinbarung von Mietreduzierungen bei Eigenleistungen wird das Prinzip „Selbsthilfe“ hier groß geschrieben. Es entfällt für die Dauer der Ausbildung auch ein Mitgliedschaftsbeitrag, so dass keine Aufwendungen für die wohnenden Starterhaushalte notwendig sind. Die Merkmale für diese Nutzergruppe bezüglich wohnlicher Anforderungen werden hier umgesetzt: vom preiswerten Wohnraum mit selbstbe-stimmtem Komfort und Wohnen bei großem gemeinschaft-lichem Bezug zu Gleichgestellten können sich die jungen Leute durch Mitbestimmung und Mitgestaltung in die Genossenschaft einbringen.

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Abb. 93: Gemeinnützige Wohnungsbau- und Siedlungsgenossenschaft Abb. 94: Baugenossenschaft Hof eG


Die „Genossenschaft für den Landkreis Ebersberg“ sorgt sich neben dem Sozialwohnungsneubau, der vom Landkreis stark finanziell gefördert wird, intensiv um die Belange der Mitglieder und Bewohner [Eichener, Schauerte 1999, 22-24]. Bei der Wohnungsvergabe achtet das Unternehmen auf eine sensible Belegungspraxis, um so Problemen vorzubeugen. Für die Zielgruppe der Älteren wurden in den letzten Jahren zwei Seniorenwohnanlagen gebaut. Die Hauswarte kümmern sich nicht nur um die anfallenden haustechnischen Arbeiten, sondern übernehmen zudem Dienstleistungen und sind Ansprechpartner für Bewohner und Genossenschaft. Ihre Stärke sieht die Genossenschaft selbst darin, dass sie sich aufgrund der eher kleinen Größe des Unternehmens intensi-ver um die Mitglieder kümmern kann. Es werden keine stan-dardisierten, zielgruppenspezifischen Leistungen, sondern Einzelfallhilfen bei Bedarf angeboten. Diese Hilfen kön-nen den Bewohnern aber nur dann geleistet werden, wenn die entsprechenden Mittel vorhanden sind. Bei nicht eigen-ständig lösbaren Problemen werden Kontakte zu verschie-denen Ämtern und Vereinen genutzt. Die Genossenschaft kooperiert z.B. mit dem Sozialamt und dem Jugendamt. Diese können bei bestimmten Problemen kostenfrei mit ein-bezogen werden. Neben einer engen Zusammenarbeit mit dem Landratsamt bestehen zudem Kooperationen mit den Wohlfahrtsverbänden, kirchlichen Organisationen und den vorhandenen Nachbarschaftsvereinen. Zu dem umfassenden sozialen Leistungsspektrum, welche die Genossenschaft ihren Mitgliedern bietet, gehören beispiels-weise Hilfen bei Behördengängen oder Beratungen in allen Lebenslagen, sowie die Unterstützung in finanziellen Fragen. Außerdem werden arbeitslosen Mitgliedern bei Bedarf Teilzeitbeschäftigungen wie Putzstellen oder Gartenarbeit angeboten. Mitgliedern in Not wird durch Vermittlung von z.B. Reinigungs-, Wasch- oder Einkaufshilfen geholfen. Fast alle Leistungen im sozialen Bereich stellen beratende und vermittelnde Tätigkeiten dar, sie dienen im Großen und Ganzen als Hilfe zur Selbsthilfe. Die auf den Einzelfall zuge-schnittenen Hilfs- und Unterstützungsleistungen werden, wie beschrieben, durch die bestehenden Kontakte zu Behörden und Verbänden vermittelt. Die anfallenden Personalkosten werden vom Landratsamt übernommen. Die Genossenschaft ist ein gutes Beispiel dafür, dass auch mit wenigen Mitteln stabile Nachbarschaften erzeugt und sozial schwächeren Gruppen geholfen werden kann.

Die Bewohner der Mehrfamilienhäuser der Gemeinnützigen „Wohnungsbau- und Siedlungsgenossenschaft e.G“

in Landsberg am Lech (vgl. Abb. 93), früher gegründet zur Wohnungsversorgung von Arbeiterfamilien, sind im Schnitt eher zu den geringer verdienenden Bevölkerungsgruppen zu zählen [Eichener, Schauerte 1999, 24-30]. Die Wohnungen sind eher klein und fallen in ein relativ niedriges Preisniveau. Um Streitigkeiten zu vermeiden achtet der ehrenamtlich tätige Vorstand der Genossenschaft bei der unterschied-lichen Bewohnerstruktur besonders auf eine sensible Belegungspraxis. Durch umfassende Modernisierungen der Gebäude (Doppelverglasung, Heizungsmodernisierung, etc…) wurde in den letzten Jahren die Siedlungsqualität, folg-lich auch die Vermietbarkeit der Wohnungen wieder gestärkt. Die Unterstützung der Mitglieder bei Alltagsproblemen, unter „Lebenshilfe“, ist der Genossenschaft sehr wichtig. Um diese gewährleisten zu können, ist die Kooperation mit Kommunen, Wohlfahrtsverbänden und Kirchen ein be-deutender Aspekt. Der Kontakt zur Sozialstation dient der Unterstützung älterer Mitglieder, in Form von Wäsche- und Putzservice etc.. Als Beispiel für einen weiteren Aspekt, der von der Genossenschaft im Rahmen der sozialen Leistungen angeboten wird, ist die Mietpreisgestaltung zu nennen, die in einzelnen Notfallsituationen Mietnachlässe vorsieht. Auch den nicht betroffenen Mitgliedern gibt diese Handlungsweise Sicherheit, denn sie haben Vertrauen, dass ihnen in der Not genauso geholfen wird. Die Kommunikation unter den Bewohnern und ein bes-seres Wohnumfeld werden in der Genossenschaft durch qualitative Maßnahmen geschaffen, wie das Aufstellen von Bänken, die Bepflanzung der Innenhöfe und dem Spannen von Wäscheleinen zwischen den Häusern. Zudem gibt es eine eigene Gaststätte, die als Bewohnertreff gedacht ist und eine Bäckerei wurde mit Rücksicht auf die gehbehinderten Bewohner in der Siedlung angesiedelt. Bei der Durchführung von Mieterfesten werden Bepflan-zungsgutscheine verlost, für die von der Genossenschaft zur Verfügung gestellten Blumenkästen. Ziel dieser Maßnahmen ist, die Kontakte innerhalb der Nachbarschaft aufrecht zu er-halten bzw. zu stärken. Zudem sollen die Bewohner sich bes-ser mit ihrer Siedlung identifizieren und sich an sie gebunden fühlen. Streitigkeiten, die auftreten könnten, werden vom Vorstand eher positiv gesehen, da der Zusammenhalt unter-einander so durch die Beseitigung dieser gestärkt würde.

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Die Genossenschaft ist ein Beispiel dafür, dass auch mit geringen finanziellen Mitteln soziales Engagement mög-lich ist. Dieses Engagement stellt sich zudem als günstiger Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Wohnungsanbietern heraus.

Die „Baugenossenschaft Hof e.G“ (vgl. Abb. 94) ist ein größeres, genossenschaftliches Unternehmen [Eichener, Schauerte 1999, 34-38]. Ziel ist die gute, sichere und sozi-al verantwortbare Wohnraumversorgung ihrer Mitglieder. Neben dem Neubau, der Instandhaltung und dem Ver-kauf von Einfamilienhäusern ist für die Genossenschaft die Modernisierung des Bestandes ein wichtiger Aspekt. Die e.G. hat keine spezielle Ausrichtung auf bestimmte Zielgruppen, weist aber einen hohen Anteil von älteren Bewohnern auf. Eine Vielzahl von Angeboten orientiert sich daher an den Bedürfnissen dieser Bewohnerschaft (auch das Neubauprojekt „barrierefreies Wohnen unter dem Wartturm“), doch auch um die Belange der übrigen Mieter ist die Genossenschaft bemüht. Die Genossenschaft kooperiert in erster Linie mit dem örtlichen Wohnungsamt, in Form von Absprache bei den Wohnungsbelegungen, um soziale Brennpunkte zu vermei-den. Bei den Bewerbern wird auf die Grundeinstellung und Integrationsfähigkeit geachtet. Der wichtigste Aspekt innerhalb des Leistungsspektrums ist die Kommunikation. Neben der Mitgliederzeitung zur Information der Mitglieder, gibt es Ausspracheabende, an denen sowohl Belange, Sorgen und Wünsche der Mitglieder, als auch Modernisierungs- und Instandhaltungsfragen mit den Mietern besprochen werden. Zudem werden in der Genossenschaft sogenannte Treppenhausgespräche geführt, bei denen der Vorstand die einzelnen Mieter aufsucht, um mit ihnen z. B. über Modernisierungsvorhaben zu diskutieren. Aufgrund dieser gern in Anspruch genommenen Kommu-nikationsmöglichkeiten, können sich die Mitglieder stärker mit der Genossenschaft und ihrer Wohnung identifizieren. Ebenso leisten Pflege und Verschönerungen der Wohnung und des Umfeldes mit Beteiligung der Mieter ihren Beitrag zur Identifikation mit der Siedlung. Nachbarschaftsfeste stär-ken zudem das Zusammengehörigkeitsgefühl. Durch die Initiative der Genossenschaften sind die Bewohner von der Hausreinigung befreit, wodurch 72 neue Teilzeitstellen ent-standen. Zudem führte dies zu einer Entlastung vor allem der älteren oder viel arbeitenden Bewohner und Beschwerden blieben aus. Auch für neue Bewerber stellte sich dieses Serviceangebot als attraktiv heraus.Mit Hilfe einer Mietschuldenberatung sollen, bei Bedarf auch in Kooperation mit dem Sozialamt, mit den Mietern Lösungen gefunden werden, wie beispielsweise das Angebot einer preisgünstigeren Wohnung. Hilfsangebote, die außerdem in Anspruch genommen wer-den können, sind z.B. ein 24h–Notrufdienst, Hausordnungen in mehreren Sprachen und das Angebot eines Möbeltrans-portes bei Modernisierungsarbeiten. Ältere oder behinderte Menschen sollen durch Dienstleistungen wie Einkaufshilfen unterstützt werden, die Versorgung der Wohnung bei Abwesenheit der Bewohner, sowie eine Kooperation mit

örtlichen Pflegediensten sind weitere Aspekte des so-zialen Engagements. Eine Befragung der Mieter und Siedlungsverwalter hilft auch weiterhin auf die Probleme, Vorstellungen und Wünsche der Mieter besser einzugehen. Der Schwerpunkt der Genossenschaft auf dem Aspekt der Kommunikation und das Eingehen auf die Bedürfnisse der Mitglieder sind beispielhaft und äußern sich in der hohen Mieterzufriedenheit innerhalb der Genossenschaft.

Potentielle Nachfrager von GenossenschaftenDie Genossenschaft ist eine Unternehmensform, die sich tra-ditionell auf die Prinzipien Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung stützt. Vor allem Modellprojekte weisen dabei eine enge Verbundenheit mit den Prinzipien auf und setzen sie auf verschiedenste Weisen um. Anhand der Beispielprojekte wurde somit ein breites Spektrum der Möglichkeiten innovativen genossenschaftlichen Lebens auf-gezeigt. Das Spektrum des Auslebens dieser Prinzipien reicht jedoch heute, wie beschrieben, von kaum praktiziert bis hin zu einer konsequenten Lebensweise damit. Im Folgenden sollen nun potenzielle Nachfragergruppen für genossenschaftliches Wohnen bestimmt werden. Die Bestimmung erfolgt unter zu Hilfenahme der im Abschnitt „Lebensstile und Wohnbedürfnisse“ bereits vorgestellen Haushaltstypen und Lebensstile. Sie werden hier auf den kon-kreten Fall für das „Quartier“ des „Bauvereins“ übertragen.

HaushaltstypenAnhand einiger besonderer Merkmale genossenschaftlichen Wohnens lässt sich untersuchen, welche Haushaltstypen als Nachfrager von Wohnungsgenossenschaften in Frage kom-men und welche Anforderungen sie stellen. Die folgende Einordnung potentieller Nachfragergruppen berücksich-tigt dabei die Merkmale „preiswertes Wohnen“, „sicheres Wohnen,“ „Gemeinschaft“ und „selbstbestimmtes Wohnen“.(vgl. Abb. 95)•

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Die Gruppe der jüngeren Alleinlebenden kann differenziert werden in Personen mit geringem Einkommen (Studenten/Auszubildende/Berufseinsteiger) und in klassische Singles mit höherem Einkommen, für die der Wohnkomfort stärker im Vordergrund steht. Für beide Gruppen spielt sowohl das sichere Wohnen als auch der Gemeinschaftsaspekt keine große Rolle. Interes-sant für sie könnte jedoch das selbstbestimmte Wohnen sein, da sie dann unabhängiger von Fremdbestimmung (Vermie-tern) sind und größere Möglichkeiten der Mitgestaltung haben. Die durchschnittlich eher kleine Wohnungsgröße, die bei Genossenschaften angeboten wird, kommt diesem Haushaltstyp entgegen.Die Paarhaushalte lassen sich in unverheiratete Paare ohne Kinder, verheiratete Paare ohne Kinder und Paare mit Kindern unterteilen. Für die unverheirateten Paare ohne Kinder, meist Doppelverdiener, ist der Kostenfaktor bei den Mieten weniger wichtig, ebenso wie das sichere Wohnen und das Leben in einer Gemeinschaft. Ähnlich wie bei den Singles könnte diese Gruppe allerdings vom Aspekt des

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Zusammenfassend ist zu erkennen, dass die von Genossenschaften angebotenen preiswerten Wohnungen besonders interessant sind für:

• Familien• Alleinerziehende • Ältere Alleinlebende

Für diese Haushalstypen ist auch das sichere Wohnen mit dem Kündigungsschutz ein wichtiger Aspekt. Im Gegensatz dazu ist das Kriterium „selbstbestimmtes Wohnen“ eher wichtig für:

• Jüngere Menschen• Singles • Paare ohne Kinder

Die einzigen Nachfrager, für die alle drei bislang angespro-chenen Aspekte wichtig sind, sind die Familien mit Kindern, für die das Wohnungsangebot der Genossenschaft jedoch zurzeit nicht optimal ausgelegt ist.

Der oben untersuchte Aspekt der Gemeinschaft hat laut Recherche im Laufe der Zeit immer mehr an Bedeutung ver-loren und wird in vielen Genossenschaften nicht mehr so gelebt wie früher. Dies kann verschiedene Haushaltstypen

eher anziehen, andere jedoch auch abschrecken. Jüngere Leute, Paare ohne Kinder und Singles könnten sich für ge-nossenschaftliche Wohnungen interessieren, weil damit kein soziales Engagement mehr verbunden ist, sie aber trotzdem die finanziellen Vorteile des Unternehmens nutzen könn-ten. Die Gruppen der familienorientierten Paare, ein Großteil der Gruppe der Älteren und die Alleinerziehenden wür-den von einer höheren Gemeinschaftsorientierung in der Genossenschaft profitieren und eher davon angesprochen werden.

LebensstileIn der Tabelle (vgl. Abb. 96) sind die Lebensstiltypen der Lebensstilanalyse von A. Spellerberg (vgl. Lebensstile und Wohnbedürfnisse) auf verschiedene Aspekte des genossen-schaftlichen Wohnens hin untersucht worden. Die Einordnung

Abb. 95: Haushaltstypen

Abb. 96: Lebensstiltypen nach Spellerberg

Für Alleinerziehende könnte das Wohnen in der Genossenschaft vielfältige Vorteile bieten. Sie benö-tigen Wohnraum zu günstigen Preisen und erhalten Sicherheit durch den von der Genossenschaft gewährleis-teten Kündigungsschutz. Außerdem könnten sie in der Gemeinschaft einer Genossenschaft Halt finden und die sozialen Angebote nutzen. Die Gruppe der Älteren ist nur zum Teil auf preiswerten Wohnraum angewiesen. Je nach Alter und Verfassung könn-ten sie mehr oder weniger von genossenschaftlich angebo-tenen Dienstleistungen profitieren. Auch die Gemeinschaft könnte für große Teile der Älteren, besonders für die Alleinlebenden ein wichtiger Faktor sein [Expertenkommis-sion Wohnungsgenossenschaften 2004, 304-310].

Für Familien mit Kindern sind die Aspekte preiswertes Wohnen und sicheres Wohnen besonders wichtig. Und auch der Aspekt des selbstbestimmten Wohnens in ei-gentumsähnlichen Verhältnissen kommt ihnen entge-gen. Anzumerken ist jedoch, dass das durchschnittliche Wohnungsangebot der Genossenschaften aufgrund von Wohnungsgröße bzw. Zuschnitt nicht optimal für diese Nachfragergruppe ausgelegt ist.

selbstbestimmten Wohnens angesprochen werden. Das Wohnungsangebot der Genossenschaften käme aufgrund von Wohnungsgröße und Ausstattung durchaus für diesen Haushaltstyp in Frage.Familienorientierte Paare legen im Hinblick auf die Familiengründung und eine eventuelle Eigentumsbildung mehr Wert auf preiswertes Wohnen. Sicheres und ge-meinschaftliches Wohnen ist für diese Gruppe ebenfalls wichtig. Die Möglichkeit, selbstbestimmt zu wohnen, ist für beide Typen attraktiv, insbesondere, wenn sich mit der Wohnungsgenossenschaft eine dauerhafte Wohnform als Alternative zum Wohneigentum bietet.

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dieser Zielgruppen erfolgt nach den Aspekten „preiswertes Wohnen“, „Sicheres Wohnen“, „Gemeinschaft“, „selbstbe-stimmtes Wohnen“, „Sicherheit“ und „soziales Engagement“.Für Genossenschaften, die auch heute noch die Prinzipien wahren und in das genossenschaftliche Leben mit einfließen lassen, sind aus der Tabelle folgende Zielgruppen als potenti-elle Nachfrager auszumachen:•

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Bezieht man den Spar- und Bauverein, der aufgrund der heute kaum noch praktizierten Prinzipien und Pflichten kom-munalen Wohnungsunternehmen sehr ähnlich geworden ist, auf die Tabelle der Haushaltstypen, so ist zu erkennen, dass

• Jüngere Menschen• Paare ohne Kinder • Singles • Ältere Paare

für das „Quartier“ geeignet sind.

Gleicht man die Friemersheimer Genossenschaft mit der Grafik der Lebensstile ab, so kommen hier die folgenden Lebensstilgruppen in Frage:

• Die Traditionellen, zurückgezogen Lebenden• Die Häuslichen mit Interesse für leichte Unterhaltung und Mode• Die hochkulturell Interessierten und sozial Engagierten

Nach einem Einblick in die Entstehungsgeschichte der Wohnungsgenossenschaften und ihrer Entwicklung bis in die heutige Zeit wird deutlich, dass die aus der Not ent-standenen Prinzipien der Selbsthilfe, Selbstorganisation und Selbstverwaltung heute in vielen Genossenschaften nicht mehr den gleichen Stellenwert wie früher haben. Das hat zur Folge, dass heute oftmals der Unterschied zu kom-munalen Wohnungsunternehmen fließend ist. Nur wenn eine Genossenschaft die Prinzipien bewusst forciert und die Mitglieder diesen ihre Unterstützung geben, bleibt der hohe Stellenwert erhalten und das wohnliche Konzept daran aus-gerichtet.

Wohnungsgenossenschaften bieten als dritte Säule zwischen dem Wohnen im Eigenheim un dem Wohnen zur Miete viel-fältige Vorteile. Beim Spar- und Bauverein Friemersheim sind vor allem die Vorteile einer sicheren Geldanlage sowie der Bereitstellung des günstigen und sicheren Wohnraums Gründe für eine Mitgliedschaft. Die Prinzipien haben auch hier nicht mehr den Stellenwert wie früher. Innovative Modellprojekte genossenschaftlichen Wohnens, wie die zuvor erläuterten Beispiele, geben einen guten Überblick über die Möglichkeiten der Auslebung der Prinzipien. Zudem zeigen sie Wege auf, wie eine Genossen-schaft zukunftsfähig bleiben kann. Aufgrund des breiten Spektrums der Auslebung der Prinzipien und des gemeinschaftlichen Aspekts kommen, je nach Art und Intention der Genossenschaften, unterschiedli-che Gruppen als Nachfrager in Betracht.

Auf den ersten Blick kommen hier die Sicherheitsorientierten, sozial Eingebundenen als Nachfrager in Frage. Der soziale Aspekt der Hilfsbereitschaft wird in dieser Gruppe als sehr wichtig empfunden. Zudem spielen Sicherheitsorientierung und Sparsamkeit eine große Rolle. Preiswerter Wohnraum und ein gemeinschaftsorientiertes Zusammenleben, wie die Genossenschaft es bietet, sind für diese Gruppe gut ge-eignet.Die einfach lebenden, arbeitsorientierten Häuslichen eig-nen sich ebenfalls recht gut, da sie aufgrund ihrer finanzi-ellen Situation zur Eigenarbeit bei der Instandsetzung zur Senkung der Kosten bereit wären. Kostengünstige, kün-digungssichere Wohnungen und die Möglichkeit in der Genossenschaft eigentumsähnlich wohnen zu können, sind Aspekte, die für diese Gruppe vorteilhaft erscheinen. Genossenschaften, die sich heutzutage nicht mehr den Prinzipien verschrieben haben und eher den kommunalen Wohnungsunternehmen ähneln, könnten der Tabelle nach folgende Lebensstilgruppen ansprechen:Die Traditionellen, zurückgezogen Lebenden sind nur schwer zu einem Umzug zu überreden. Aus diesem und aus finanziellen Gründen wäre eine genossenschaftliche Wohnung für diese Nachfrager gut geeignet. Da keine in-tensiven sozialen Kontakte bestehen und ein Hang zu so-zialer Isolation besteht, ist diese Gruppe nicht an gemein-schaftlichen Aktivitäten interessiert.Die Gruppe der Häuslichen mit Interesse für leichte Unterhaltung und Mode könnte in erster Linie aufgrund der preiswerten Wohnungen angesprochen werden. Zudem weist die Gruppe eine niedrige Mobilität auf, was begüns-tigt wird durch das Dauernutzungsrecht einer genossen-schaftlichen Wohnung.Anzumerken ist, dass die Gruppe der hochkulturell Interessierten und sozial Engagierten auf den ersten Blick auch passend erscheint. Zwar ist dieser Gruppe das selbst-bestimmte Wohnen, wie es auch in einer Genossenschaft möglich ist, wichtig, jedoch besitzt der überwiegende Teil genügend finanzielle Mittel, sich das Eigenheim selbst zu finanzieren (siehe „Lebensstile und Wohnbedürfnisse“).

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4.3 Neue MischungDifferenzierte Wohnqualitäten - Heterogene Nachfrager

Neue Mischung

Bei diesem Thema steht die Mieterstruktur im Vordergrund. Nach Angaben des „Bauvereins“ ist anzunehmen, dass die derzeitige Situation im „Quartier“ von einer „einseitigen“ Mie-terstruktur geprägt ist, denn sowohl Sozialhilfeempfänger als auch Ausländer werden bei der Erstvermietung nicht be-rücksichtigt. Hinsichtlich der allgemeinen Entwicklungsten-denzen auf dem Wohnungsmarkt und der vorgefundenen Bevölkerungsstruktur in der unmittelbaren Nachbarschaft des „Quartiers“, sollte jedoch bei der Modernisierung eine Durchmischung der Bewohnerschaft und eine Öffnung für neue Nachfragergruppen angestrebt werden. Doch wer sind eigentlich die Nachfrager? Und was wollen sie? An dieser Stelle taucht der Begriff „Wohnqualität“ auf, ein Thema, das auf dem Wohnungsmarkt momentan von großer Aktualität ist. Diesen und anderen Fragen nähert sich der Text durch die Betrachtung repräsentativer Studien und Befragun-gen. Dem Bereich Frei- und Grünraumqualitäten widmet sich der Abschnitt „Stadtnahes Wohnen im Grünen“ in ausführli-cher Form. Aus diesem Grund wird er in diesem Abschnitt an entsprechenden Stellen nur angerissen.

Wohnqualität – die aktuelle Debatte Objektive Kriterien oder subjektive Bewertungen?Mit dem umfassenden Strukturwandel auf dem Wohnungs-markt sind die Schlagworte Wohnqualität und Nachfrage-

orientierte Wohnungspolitik (vgl. Wohnungsmarktstudien in Deutschland) zwar schon seit den 90er Jahren in den Fo-kus der Öffentlichkeit gerückt, trotzdem gibt es selbst unter Fachleuten bisher keine klaren Aussagen zum Thema. Klar ist nur: der Wohnungsmarkt hat sich im Laufe der letzten Jahre vom Anbieter- zum Nachfragermarkt gewandelt und einem großen Wohnungsangebot stehen heute vielfältige und ge-wachsene Ansprüche von Nachfragern gegenüber. Die Auseinandersetzung mit dem Aspekt Wohnqualität über die Bedeutung des Begriffes an sich sowie die Sichtweise der Planer und Nutzer bzw. Nachfrager ist daher umso wichtiger und brandaktuell. Der Begriff Wohnqualität ist aber in seiner Bedeutung nicht ganz einfach zu erfassen. Wohnen meint das Leben an einem bestimmten Ort. Qualität ist laut Definition die Übereinstimmung von Ist und Soll, definiert sich also erst über den Gebrauch. Qualitäten sind immer mit Wertungen verbunden, welche die Angemessenheit eines Ergebnisses zum Ausdruck bringen, und werden häufig im Vergleich oder in Relation zu etwas gesehen und beurteilt. Um sie zu mes-sen, sie als gering oder hoch, gut oder schlecht einstufen zu können, muss Qualität über ein durchgängiges System von Faktoren oder Kennzahlen quantitativ erfasst werden. Denn Qualität wird subjektiv empfunden, wobei die Qualitätsan-forderungen eines jeden Nutzers oder Verbrauchers unter-schiedlich sein können [Wikipedia: Qualität].In Bezug auf Wohnqualität könnte man also sagen: sie um-fasst objektive Anzeichen (wie Grünflächen, Infrastruktur,

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Freizeitangebote etc.), welche subjektiv durch den Nachfra-ger bewertet werden. Damit werden vermutlich die Quali-tätsanforderungen im Bereich Wohnen in Zusammenhang mit der jeweiligen Nachfragergruppe unterschiedlich sein.

Zusammenwirken von Zufriedenheit, Präferenzen und WünschenOft wird „Wohnqualität“ mit anderen, verwandten Begriffen verwendet. „Wohnzufriedenheit“, „Wohnpräferenzen“ und „Wohnwünsche“ sind zwar eng verbunden mit dem Begriff „Wohnqualität“, meinen allerdings nicht das gleiche. Wohnzufriedenheit bezieht sich auf die Übereinstimmung von Wohnwünschen mit der vorhandenen Wohnsituation. Die derzeitige Wohnsituation wird aus der Perspektive der Nutzer reflektiert und bewertet. Wohnpräferenzen dagegen beschreiben angestrebte, im Bereich des Möglichen liegende Vorzüge bezüglich der Wohnsituation und des Wohnumfel-des. Sie werden dann interessant, wenn man als Nutzer die Wahl hat und sich entscheiden muss. Wohnwünsche sind ganz einfach Idealvorstellungen gegenüber dem Ist-Zustand der aktuellen Wohnsituation. Sie stellen immer etwas Uner-reichtes dar, eine Diskrepanz zwischen derzeitiger Wohnsitu-ation und dem Ideal.Die vorhandene Wohnsituation ist also immer grundlegen-der Maßstab für einen Vergleich und prägt die eigene Ur-teilsfähigkeit entscheidend. Bewohner beispielsweise, die nur selten in ihrem Leben umziehen, verfügen nur über wenig Bewertungsmaßstäbe, um sich in der heutigen Produktpalet-te des Wohnungsmarktes zu entscheiden. Damit hängen Mo-bilität und Bedürfnisentwicklung ebenfalls eng zusammen [Hentschel 2004, 46].Wohnzufriedenheit ist eine positive Bewertung der Wohn-umwelt, die die Lebensqualität erhöht und mit Wohlbefin-den und psychischer Stabilität einhergeht. Zufriedenheit ist indessen nicht nur individuell erstrebenswert, sondern auch gesellschaftlich erwünscht. Zufriedene Bewohner engagie-ren sich für ihre Wohnumwelt und gehen mit der Wohnung und den Gemeinschaftseinrichtungen besonders sorgfältig um. Sie identifizieren sich nicht nur mit ihrer Wohnung und ihrem Haus, sondern mehr oder weniger auch mit dem Quar-tier oder der Siedlung und fühlen sich dafür verantwortlich. Hohe Wohnzufriedenheit bedeutet also Engagement und Verantwortung für die Wohnumwelt und damit eine beson-ders niedrige Fluktuation. Wer mit seiner Wohn- und Lebens-situation zufrieden ist, zieht nicht weg. Eine hohe Fluktuati-onsrate hingegen kann als sicheres Anzeichen für ein hohes Maß an Unzufriedenheit gelten [Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer Bausparkassen, u.a. 2000, 8].

Wohnzufriedenheit beinhaltet sowohl eine baulich-räumli-che, als auch eine sozial-emotionale Komponente.Verwertbare Daten über Wohnqualität erhält man aber nicht durch pauschale Zufriedenheitsstudien. Das wäre zwar ein guter Ansatz, aber hohe Zufriedenheitswerte gelten nicht gleichzeitig als Indikator für ein nachfragegerechtes Angebot [Hentschel 2004, 46].Schließlich kann kein richtiges und zugleich verallgemei-nerndes Ideal vom Wohnen formuliert werden [Häußermann

1996]. Das ist und bleibt abhängig von den jeweiligen Nach-fragern. „Wie zufrieden eine Person jedoch ist, bemisst sich weniger danach, wer sie ist, als danach, wo sie wohnt“ [Kaspar 2004, 24].

Baulich-räumliche Kategorien Bezogen auf das Thema Wohnqualitäten werden verschie-dene baulich-räumliche Kategorien definiert, in welche die unterschiedlichen Qualitäten eingeordnet werden können. Dieses Vorgehen ermöglicht, die einzelnen Kategorien unter-einander zu vergleichen sowie differenzierte Handlungsemp-fehlungen zu geben.

Die baulich–räumlichen Kategorien untergliedern sich in die Wohnung, das Wohngebäude, die Siedlung sowie das Sied-lungsumfeld. Dabei bezieht sich die Wohnung auf die „eige-nen vier Wände“, die private Nutzungseinheit innerhalb des Wohngebäudes inklusive privatem, direkt an die Wohnung anschließenden Freibereich (Balkon, Terrasse, privater Gar-ten). Das Wohngebäude als nächstgrößere Kategorie meint in diesem Falle eine abgeschlossene Wohneinheit innerhalb des Siedlungsgefüges mit eigener Hausnummer und eige-nem Eingangsbereich. Erfasst werden Treppenhaus, Keller-räume, Dachgeschoss, Gemeinschaftsräume im Gebäude sowie die hauseigenen Grünflächen. Das Siedlungsquar-tier bezieht sich auf einen räumlichen Zusammenhang von Wohngebäuden, die ähnlich sind in äußerem Erscheinungs-bild, Baujahr, Haustyp, mit einer ablesbaren Begrenzung zur umgebenden Bebauung. Diese Kategorie umfasst siedlungs-eigene Grün- und Freiflächen, Freizeiteinrichtungen, Gemein-schaftsanlagen in Hausnähe, Straßenraum, Verkehrsflächen und Erschließung. Das Wohnumfeld (Infrastruktur) meint den umliegenden Stadtteil bzw. den Stadtbezirk als nächstes Ver-sorgungs- und Freizeitangebot für das Siedlungsquartier. Es umfasst die gesamte Infrastruktur, die Straßenanbindung, die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglich-keiten, Freizeitangebote, Dienstleistungen, die Erreichbarkeit des Stadtzentrums sowie die Erreichbarkeit des Arbeits-, Aus-bildungsplatzes.

Qualitätsanforderungen aus Sicht der Planer Um die Qualitätsanforderungen im Bereich Wohnen umfas-send zu beleuchten, wird hier zunächst ein Einblick in die Sichtweise der Planer gegeben. Da eine allgemeine Definti-on von Qualität nicht möglich ist, erfolgt eine Annäherung durch die Beleuchtung von Beispielprojekten.

Das vorhandene Angebot auf dem Wohnungsmarkt hat mit den gewachsenen Qualitätsansprüchen und Wahlmöglich-keiten der Nachfrager nicht Schritt gehalten [Hentschel 2004, 46]. Erst mit der Zeit dringen die veränderten Angebots- und Nachfragebedingungen in Bau- und Wohnungswirtschaft in die Köpfe der Beteiligten vor und die baulichen Konzepte der Architekten und Planer reagieren zögerlich auf den sich be-reits stark gewandelten Markt. Für die heutige Auffassung von Wohnen ist die große Bedeu-

Neue Mischung

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Abb. 97: Perspektive einer offenen Raumgestaltung Abb. 98: Schema: Flexibles Wohnen

tung der Familie auf dem Wohnungsmarkt sowie der Trend, die Familie als Referenz für alles heranzuziehen, ebenfalls längs überholt. Neben den Haushaltstypen hat sich mit den Fortschritten der Technik vor allem auch das Arbeitsumfeld stark verändert. Die heutige Arbeitswelt wird beeinflusst durch die Möglichkeiten der Teilzeitarbeit, von Mehrfachar-beitsplätzen, Hausarbeitsplätzen, Job-Sharing und den me-dienabhängigen Kommunikationsmöglichkeiten. Mit diesen Entwicklungen sind auch die Arbeitsbedingungen zu einem bedeutenden Element des Freizeitverhaltens und der Le-bensgestaltung geworden.Mittlerweile ist die Erkenntnis unter den Architekten und Planern da, dass auf all diese veränderten Gegebenheiten reagiert werden muss, und das Thema „Wohnbau“ gewinnt dadurch bei Architekten und Ingenieuren zunehmend an Bedeutung [Wüstenrotstiftung 2000, 7]. Die Veränderungen bringen die Chance mit sich, innovative Projekte zu entwi-ckeln (vgl. Abb. 97).Diese Nische erkannte auch die Wüstenrot Stiftung, die 1999 eine jährlich stattfindende Sommerakademie „zukunfts-werkstattwohnbauen“ ins Leben rief, um innovative Lö-sungsansätze für aktuelle Themenbereiche zu entwickeln. Teilnehmer sind ausgewählte Absolventen der Architektur-branche, die zusammen mit namhaften Referenten Entwürfe für jeweils unterschiedliche Standorte innerhalb eines städ-tischen Kontextes erarbeiten. Die Projektwerkstätten finden dabei jedes Mal an einem anderen Ort statt. Bei solchen neuen und innovativen Projekten rückt vor allem die Unbe-stimmtheit in den Vordergrund des Entwurfsinteresses, was andere Entwurfsstrategien als die bisher üblichen sowie ei-nen experimentellen Charakter der Projekte erfordert [Wüs-tenrotstiftung 2000, 49]. Wegweisende Projekte lieferte auch der Wettbewerb „Initia-tive 2000: Gelungene Siedlungen – attraktive Wohnquar-tiere – lebendige Nachbarschaft“. Er wurde in einer Reihe von alljährlich stattfindenden Kommunalwettbewerben (Städte und Gemeinden) des Landes Baden-Württemberg durchgeführt, um allgemeine Anstöße für Innovationen und qualitative Verbesserungen im Wohnungs- und Städtebau zu geben [Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer Bau-sparkassen 2000, 1]. Die 150 Projekte sind sieben verschiedenen Schwerpunkten

zugeordnet: Städtebau und Wohnen, Nutzungsmischung und Wohndichte, Wohnumfeld- und Freiraumgestaltung, Ge-bäude- und Wohnungsgestaltung, Verkehr, Bewohnerbetreu-ung und –service sowie Organisation und Wirtschaftlichkeit. Einige dieser Modellprojekte werden innerhalb der baulich-räumlichen Kategorien im folgenden Text noch genauer vor-gestellt.

Integrierte Ansätze und Übergeordnete Ziele von ge-samtstädtischen PlanungenNach der Lösung des Mengenproblems im Wohnungsbau (Wohnungsnot) erfolgte Ende der 70er bzw. Anfang der 80er Jahre eine Neuorientierung in der Wohnungs- und Stadtent-wicklungspolitik. In dieser Phase wurde die Nutzungs- und Gestaltqualität der Gründerzeit und der Wohnsiedlungen der 20er und 30er Jahre wiederentdeckt und als Anknüp-fungspunkt für neue Qualitätsmaßstäbe im Wohnungsbau begriffen. In den 80er und 90er Jahren wurden diese Maß-stäbe unter ökologischen, siedlungsstrukturellen, sozialen, wohnungswirtschaftlichen und städtebaulichen Aspekten kontinuierlich weiterentwickelt [ILS NRW 2004, 13].Für die Gesamtstadt verfolgen viele Planer nun die Ideen der symbiotischen Stadt sowie der Vernetzung ihrer einzelnen Teile untereinander. Bei der Symbiose sollen Systeme unter-schiedlicher Art in die Gesamtheit, d.h. die Stadt integriert werden. Vernetzt werden sollen vor allem architektonische mit städtebaulichen Elementen, aber auch mit anderen Sys-temen (z.B. Ökosystem), die im Gesamtorganismus Stadt exis-tieren. Neue Elemente des Städtebaus sind deshalb häufig sehr komplexe Elemente, weil sie nicht (mehr) nur die bauli-chen Gegebenheiten berücksichtigen.Um eine Stadt effizient entwickeln zu können, wird zuneh-mend auf eine interdisziplinäre Zusammenarbeit der Fach-leute Wert gelegt. Architekten und Stadtplaner kommen bei ihren Projekten mehr denn je mit Soziologen, Psychologen, Biologen, Geographen, Energiespezialisten, Konstrukteuren und Industrie in Kontakt. Dadurch wird zunehmend ver-sucht, einen Zusammenschluss zwischen Wohnungsbau und Ökologie, dem konkreten Ort und dem Sozialkörper zu errei-chen. Auch auf die Beteiligung von Bürger und Bewohner am Planungsprozess wird immer mehr Wert gelegt, um deren Wünsche und Vorstellungen als Nutzer direkt mit einbezie-

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Abb. 99: Flexible Grundrisse in Hugenmatt Abb. 100: Rollstuhlgerechter Grundriss

hen zu können. Nachdem in den letzten Jahrzehnten die Stadt z.T. massiv ins Umland gewachsen ist, versucht man heute tendenziell den städtischen Raum zurück zu erobern. Man hat erkannt, dass die Ausdehnung der Stadt eine starke Zersiedelung der Land-schaft und eine Entvölkerung der Innenstädte zur Folge hat. Diesen Entwicklungen will man durch das neue innerstädti-sche Planen entgegenwirken. Beispielsweise werden inner-städtische Brachflächen wieder nutzbar gemacht, andere Flächen strukturell umgeplant, Baulücken im Gesamtgefüge geschlossen und bestehende Siedlungsgebiete nachverdich-tet. Schlagworte in der aktuellen Planungspraxis sind Vernetzung und Verzahnung, höchstmögliche Flexibilität, Nutzungsmi-schung bezogen auf bauliche und soziale Bereiche sowie Integration. Der Trend geht allgemein zu sich nachhaltig ent-wickelnden Systemen. Generell entwerfen Planer häufig eine Vielzahl von Bebauungsszenarien als Anregung und Entschei-dungshilfe für die Nutzer, Bauherren oder Wohnungsbauun-ternehmen. Gestalterisch bedient sich die Architektursprache heute häufig regionaler und traditioneller Eigenarten sowie dem Gestaltungsprinzip der Reduktion und Klarheit.

Die Wohnung – flexible (große) Grundrisse mit privatem AußenraumUm einen optimalen Grundriss entwerfen zu können, müs-sen die Architekten nach einzelnen Lebensszenarien und Lebensabläufen der Nutzer fragen. Das kann zu sehr unter-schiedlichen Ergebnissen führen, denn die Anforderungen an einen Grundriss können sich abhängig von Haushaltstyp, Lebensphase oder individuellem Stil schnell verändern. Bei den Grundrissen spielt deshalb das Thema Flexibilität eine besonders große Rolle. Moderne Wohnungstypologien sind variantenreich. Es werden aber zunehmend offene Grundris-se geplant, ähnlich große Zimmer oder zuschaltbare Räume (vgl. Abb. 98), um auf diese wechselnden Anforderungen in-

nerhalb des Grundrisses reagieren zu können. Der Zuschnitt trägt in nicht unerheblichem Maße zum Wohlfühlen und zur flexiblen Nutzung bei. Anpassungsfähige Grundrisse werden durch unterschiedli-che Maßnahmen realisiert, wie Erweiterungsmöglichkeiten durch Schaltzimmer und herausnehmbaren Trennwänden oder durch größere bauliche Eingriffe wie Anbauten und Auf-stockungen (vgl. Gebäude). Das Projekt „Wohnanlage Hugenmatt“ in Lörrach geht auf die Forderungen nach Flexibilität in besonderem Maße ein: Ein Drittel der Wohnungen verfügt über teilbare Zimmer durch nichttragende Wände. Außerdem sind zuschaltbare Räume und die Möglichkeit, zwei Wohnungen zu einer grö-ßeren Einheit zusammenzufassen vorhanden (vgl. Abb. 99).Abhängig von der Lebenssituation kann außerdem die Zu-gänglichkeit für die Wahl einer Wohnung oder das Verbleiben in einer Wohnung entscheidend sein. Körperliche Einschrän-kungen aus Altersgründen oder verursacht durch plötzliche Krankheiten können dazu führen, in einer angestammten Wohnung nicht mehr zurecht zu kommen. Es wird unterschieden zwischen „Barrierefreiheit“ und „Alten-gerechtem Wohnen“. Bauliche Anlagen sind barrierefrei, wenn sie für behinderte Menschen in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar sind [Wikipedia: Barrie-refreiheit]. Barrierefreiheit nach der gültigen DIN 18025 kann allerdings im Bestand so gut wie nie erreicht werden. Durch kleinere bauliche Maßnahmen können Wohnungsbestän-de allerdings so gestaltet werden, dass die Bedürfnisse alter Menschen an Wohnung und Wohnumgebung berücksichtigt werden (Altengerechtes Wohnen). Das Lösungsspektrum reicht von baulichen Maßnahmen bis hin zur Anpassung von Hilfsmitteln und teilweise auch zur Vermittlung von Alltags-dienstleistungen (vgl. Abb. 100).In Zusammenhang mit der veränderten Arbeitswelt entwi-ckeln sich vor allem immer neue Formen der Nutzungsmi-

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Abb. 100: Rollstuhlgerechter Grundriss Abb. 101: Estradenhaus Berlin: offener Allraum Abb. 102: Terrassen in Göppingen

schung innerhalb der Wohnung (Wohnen und Arbeiten). Dabei spielt wiederum die Trennung in private und gemein-schaftliche Bereiche eine große Rolle.Allgemein geht der Trend dahin, immer größere Wohn-raumgrundrisse zu planen, da der Wohnflächenverbrauch kontinuierlich zunimmt (vgl. Rahmenbedingungen auf dem Wohnungsmarkt). Verändert hat sich auch die Betrachtung der einzelnen Räume. Diese werden nicht mehr nur in ihrer reinen Funktion wahrgenommen, heute besitzen atmos-phärische Elemente und Aufenthaltsqualitäten von Räumen große Bedeutung. Die individuelle Gestaltungsfreiheit von Ausstattung und Design hat daher eine zentrale Bedeutung, da dadurch ein Identitätsgefühl zur Wohnung gestärkt wird (vgl. Abb. 101).

Ein wichtiger Faktor zur Schaffung von Wohnqualität stellt ein privater Außenraum in Form von Terrassen, Balkonen oder Gärten dar (vgl. Abb. 102, 103). Dieser sollte ohne Ni-veauwechsel erreicht werden können und eindeutig von ge-meinschaftlichen Flächen getrennt sein. Der private Freiraum bietet darüber hinaus die Möglichkeit, einen stärkeren Bezug von Innen- und Außenraum herzustellen. Vor allem im Som-mer kann der Freiraum eine Erweiterung der Wohnfläche bie-ten (vgl. Abb.104, 105).

Auch bei der Basisausstattung (Heizung, Medienanschlüsse, etc.) sollte darauf geachtet werden, dass zumindest die Er-weiterung bestimmter Elemente mit relativ geringem Auf-wand zu bewerkstelligen ist. Außerdem sollte der technische Standard dem heutigen angeglichen und z.B. Energieeinspa-rungen möglich werden. In diesem Zusammenhang müssen auch die verwendeten Materialien sorgfältig begutachtet und ggf. ausgetauscht werden, um ein gesundes Raumklima zu gewährleisten. Ebenso sind genügend Tageslicht durch Fensterflächen, Oberlichter etc. wichtig, die genügend Lüf-tungsmöglichkeiten bieten.

Das Wohngebäude – Eigene Gestaltung unter energie-sparenden AspektenDie Gebäudetypologien sollen mit unterschiedlichen Haus-größen- und Gebäudeformen abwechslungsreich funktio-nieren und gestaltet sein (i.d.R. ein- bis dreigeschossig durch-mischt). Dabei richtet sich die typologische Ausformung des Gebäudes oft nach den örtlichen Bedingungen. Als innova-tiver Ansatz und Gegenpart dazu werden Wohnungscluster entwickelt, die in jeder Lage und an jeder Stelle funktionsfä-hig sind. Es geht hin zu nutzungsflexiblen Typologien, um innerhalb des gesamten Gebäudes auf Veränderungen im Haushalt rea-gieren sowie unterschiedliche Wohnungstypen und –größen austauschen zu können. Angestrebt wird eine Nutzungsmi-schung von Grundrisstypologien innerhalb eines Gebäudes, immer verbunden mit zusätzlichen Aufenthaltsangeboten und interaktiven Zonen. An peripheren Lagen werden aber vor allem noch Einfamilienhausqualitäten angeboten, d.h. es gibt einen eigenen Eingang, einen eigenen Garten für die Wohnung im EG, weitestgehend ungehinderte Sicht in den Naturraum und man liegt abgerückt und abgeschirmt vom Verkehr. Eine Möglichkeit zusätzlichen Raum zu gewinnen, kann die Erweiterung des Gebäudes durch größere bauliche Elemen-te wie Anbauten und Aufstockungen sein (vg. Abb. 106, 107). Diese Eingriffe können das Erscheinungsbild des Gebäudes sowie die Fassade nachhaltig verändern und neue Situatio-nen im Außenraum schaffen. Darüber hinaus kann die Fassa-dengestaltung das Erscheinungsbild beleben und die Akti-vitäten der BewohnerInnen nach außen widerspiegeln (vgl. Abb. 108).

Durch das zunehmende Energiebewusstsein in der Ge-sellschaft sowie den technologischen Fortschritt meint Innovation im Gebäude auch den Einsatz dieser Möglich-keiten am Gebäude. Aktuelle Themen sind momentan die

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Abb. 103: Wohnen und Arbeiten in Freiburg: Außenraum

Abb. 104: Am Rosenpark in Stuttgart: freier Grundriss

Abb. 105: Estradenhaus in Berlin: Aussenraumbezug

Energieeinsparung durch die Einführung der Energie-Ein-spar-Verordnung (EnEV), die Nutzung erneuerbarer En-ergien (Art der Energie, Speicherungsmöglichkeiten), die Verwendung nachwachsender Baustoffe und moderner Anlagentechniken sowie die konkrete Umsetzung von neuen Möglichkeiten und Richtlinien am Gebäude. Auch preiswerter Wohnungsbau ist ein Thema, nicht nur im Bereich des sozia-len Wohnungsbaus. Durch einen hohen Grad an industrieller Fertigung sowie moderner Bautechnologie können die Her-stellungs- und Bewirtschaftungskosten ökologisch gehalten werden.Angestrebt wird dahingehend auch eine optimale Ausrich-tung und Zonierung des Gebäudes bezogen auf die Aspekte Licht und Luft. Das wiederum hat z.B. Auswirkungen auf die Nutzung der Räume, die Fassadenausbildung oder die Schaf-fung von Belichtungsmöglichkeiten für innenliegende Räu-me (z.B. Treppenhäuser). Auch bei der allgemeinen Gebäudegestaltung ist Barriere-freiheit bzw. behindertengerechter Zugang besonders im Zuge der Alterung der Gesellschaft ein zunehmend wichtiges Thema. Dies umfasst z.B. Aufzüge und die Vermeidung von Türschwellen. Problemlos zu realisieren sind diese Anforde-rungen allerdings oft nur im Neubaubereich.Ebenso wichtig wie der private Freiraum ist ein separater Eingang. Bei der Gestaltung der Eingangsbereiche sollte die Ausbildung von Abstellbereichen z.B. für Müll und Fahrräder berücksichtigt werden. Diese Flächen sollten klar gekenn-zeichnet sein und sich vom öffentlichen Bereich abheben (vgl. Abb. 109, 110). Ein interessantes Beispiel für die Verbesserung der Ausstat-tung und den Einsatz neuer Medien ist das Projekt „Wohnen und Arbeiten“ in Freiburg. Ein gemeinsames Intranet im Haus ermöglicht den Zugang auf einen Server zur Datensi-cherung und zum Datenaustausch. Das Hausnetz wird auch als Internetzugang genutzt. Durch eine gemeinsame Telefo-nanlage wird für alle Nutzer automatisch eine günstige Tele-fongesellschaft gewählt. Das Telefonieren untereinander ist kostenlos. Außerdem gibt es eine gemeinsame Grundversor-gung von acht Fernsehkanälen, die auch ohne Receiver über-all empfangen werden können. Außerdem werden hier Pas-sivhauswärmestandards erfüllt und solartechnische Anlagen bzw. Photovoltaikanlagen zur Unterstützung der Strom- und Wärmeversorgung eingesetzt.

Die Siedlung – Lebendiges Gefüge mit differenzierten FreiflächenNach ihrer Wiederentdeckung in der Stadt Ende der 80er Jahre, ist die Natur heute selbstverständlicher Gegenstand und Zeichen hoher Qualität geworden, wenn es um Siedlun-gen geht. Planer entdecken das ökologische Thema Garten und Freiräume neu und versuchen, Gartenstadtkonzepte in Bezug auf Wohntypologien und dessen Verzahnung mit der Landschaft neu zu interpretieren. Die Ausformung der Frei-räume gewinnt zunehmend an Bedeutung. Dabei sollen sie allerdings genauso wie die Gebäude einer gewissen Grund-ordnung unterworfen (z.B. durch Baumraster) werden und eine evt. vorhandene Zonierung in private, gemeinschaftli-che oder öffentliche Flächen (z.B. Straße) ablesbar sein (vgl.

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Abb. 106: Bayersiedlung in Unterhachinger: Baukastensystem

Abb. 107: Emilienhof in München: Aufstockung

Abb. 108: Freiburg: Privater Aussenraum

Abb. 111). Die Gestaltung der Straßenräume ist als urbanes Potential zu begreifen und lässt sich ebenfalls verzahnen mit umliegenden Grünräumen und Plätzen für PKWs.Ganz generell wird von den Planern die Schaffung eines lebendigen städtebaulichen Gefüges mit differenzierten Typologien und Grünflächen angestrebt, die aber miteinan-der vernetzt sind. Es sollen besonders abwechslungsreiche Bezüge und verschiedene Durchblicke entstehen. Moderne Siedlungskonzepte sollen den Eindruck von Geschlossenheit vermitteln, aber gleichzeitig Ergänzungsmöglichkeiten in unterschiedliche Richtungen ermöglichen oder mit Blick auf das vorhandene Umfeld wenigstens berücksichtigen. Neben einer Ausdehnung der Siedlung ins Umfeld besteht auch die Möglichkeit, innerhalb des Bestandes durch baulich-räumli-che Erweiterungen nachzuverdichten. (vgl. Abb.117). Wichtig ist aber immer die Ausbildung eines identitätsstiftenden Cha-rakters der Siedlung, um sie als eigene Adresse kenntlich zu machen. Die einzelnen Gebäude sollen möglichst in Gruppen mit ge-ringer Dichte und mit klar definierten Gruppengrößen so-wie ausgeprägten Gemeinschafts- und Interaktionsräumen angeordnet werden. Auch dabei ist eine sorgfältige Unter-scheidung in private und gemeinschaftliche Bereiche unum-gänglich (vgl. Abb.112). Nach Ansicht der Planer brauchen die Bewohner eine sichtbare Individualität. Unter dem Schwerpunkt Städtebau und Wohnen werden nun die Punkte differenzierte Übergangsbereiche zwischen Öffentlichkeit und Privatheit sowie integrierte Wohnkonzep-te näher thematisiert. Im Quartier „Biosolare Wohnanlage“ in Neckarsulm werden die Wohnungen über die gemein-schaftlichen Freiflächen betreten, der Übergangsbereich wird teilweise durch einen überdachten Zugangsweg gebildet. Öf-fentliche und private Flächen sind ablesbar und das Projekt erreicht vor allem eine hohe Qualität im öffentlichen Raum. Es entstand eine über 1000m² große gemeinschaftliche Freiflä-che, ein Bachlauf mit Dorfteich sowie im nördlichen Bereich ein „Dorfplatz“ als Kommunikations- und Boule-Treff (vgl. Abb. 113).Nutzungsmischung (baulich-räumlich) und Wohndichte be-zieht sich vor allem auf Wohnen und Arbeiten im Quartier so-wie Versorgungseinrichtungen und öffentliche Infrastruktur. Diese Themen sind jedoch eher im innerstädtischen Kontext zu sehen. Unter das Handlungsfeld Wohnumfeld und Freiraumgestal-tung fallen die Themen Spiel- und Betätigungsmöglichkeiten, kommunikative Erschließungsflächen und Gemeinschaftszo-nen, Qualität der öffentlichen Räume, Parks und Erholungsflä-chen sowie Hausgärten und wohnungsintegrierte Freiräume (vgl. Stadtnahes Wohnen im Grünen).Ein anschauliches Beispiel stellt der „Stauferpark“ in Göp-pingen dar. Dort sind eine Vielzahl von Spiel- und Sportein-richtungen, die den Ansprüchen verschiedenster Alterstufen gerecht werden, über das gesamte Wohnquartier verteilt. Auch in den Innenhöfen der Wohnbebauung im Duisburger Innenhafen finden sich diese Freiraumqualitäten wieder (vgl. Abb. 114)Im Bereich Verkehr spielen Verkehrssicherheit und Verkehrs-beruhigung eine erhebliche Rolle. Dem Projekt „Vauban“ in

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Abb. 109: Stadthausprojekt in Dresden: Eingänge

Abb. 110: Ochsenanger in Bamberg: Zonierung der Aussenbereiche

Abb. 111: Wohnanlage in Kempten: Halböffentlicher Bereich

Freiburg beispielsweise liegt das Konzept des stellplatzfrei-en Wohnens zugrunde. Da die Ausweisung von Stellplätzen nicht die Aufenthaltsqualität im Quartier beeinträchtigen sollte, werden die Pkw-Stellplätze in einer Quartiersgarage zur Verfügung gestellt, die maximal 500 m entfernt liegt. Der öffentliche Straßenraum ist in die Freiraumplanung einbezo-gen und dient als Aufenthaltsfläche für die Bewohner. Weitere Projekte arbeiten mit Bodenbelagswechsel, um verschiedene Verkehrsbereiche ablesbar zu machen oder diversen Ver-kehrsberuhigungsmaßnahmen. Für ein kinderfreundliches Quartier sind solche Maßnahmen unumgänglich (vgl. Abb. 115).In „Vauban“ finden sich außerdem quartiersbezogene Mo-bilitätskonzepte in Form von attraktiven Car-Sharing-Tarifen für autofreie Haushalte, kombiniert mit einer Jahreskarte für den Verkehrsverbund. Darüber hinaus verfügt das Projekt „Wohnen und Arbeiten“ in Freiburg über eingerichtete sog. Bringdienste.Die Gartenstadt in Kleefeld scheint von ihrer Siedlungs- und Baustruktur vergleichbar mit der vorhandenen Struktur im „Quartier“. Mit einer GFZ von 0,5 wurden in der Zeit von 1927-30 im Auftrag der Stadt Hannover 140 Familienhäuser erbaut. Die halboffene Bauweise aus zweigeschossigen Reihen- und Gruppenhäusern mit einer plastisch gestalteten Klinkerar-chitektur gilt in Hannover als exklusive Adresse. Freiraum-planung, Platz- und Straßenfolgen, Vorgärten und Innenhöfe sind anspruchsvoll gestaltet. Substanz und Erscheinungsbild des Quartiers sind hier als Potential erkannt und daraufhin gesichert worden (vgl. Abb. 116).

Das Siedlungsumfeld – gute Infrastruktur und positives ImageDas Siedlungsumfeld stellt in der Regel eine gegebene Rah-menbedingung für den jeweiligen Standort dar. Seitens der Planer für ein Wohnungsunternehmen bestehen daher kei-ne unmittelbaren Einflußmöglichkeiten. Aus diesem Grunde werden hier nur wesentliche Punkte festgehalten.Für einzelne Nachfragergruppen können bestimmte Infra-struktureinrichtungen für die Wahl des Wohnstandorts ent-scheidend sein. Dazu zählen Bildungseinrichtungen, ÖPNV-Anschluss, Einrichtungen zur Versorgung des täglichen Be-darfs, Sport- und Freizeiteinrichtungen sowie Kulturstätten, die in erreichbarer Nähe liegen sollten.Eine weitere wichtige Rolle spielt die Ausstattung des Umfel-des mit Grün- und Freiraum, also mit Baumbestand und ge-pflegten Grünflächen. Eng verbunden damit sind die Werte von Luft- und Wasserqualität, die auch Einfluss auf die Um-weltwahrnehmung haben.Image und Prestige der jeweiligen Adresse kann ein zusätzli-cher Einflussfaktor für die Wohnstandortwahl sein. Dabei ist der Ruf in Bezug auf Kriminalität, Sicherheit und Wohnambi-ente richtungweisend.Durch Partizipation der angrenzenden Nachbarn der Sied-lung können auch die Interessen des Wohnumfeldes in Quar-tiersplanungen miteinbezogen werden.

Nach der Betrachtung der Qualitätsanforderungen für die baulich-räumlichen Bereiche, ergeben sich Anforderungen

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Abb. 112: Rieselfeld in Freiburg: Öffentliche und private Bereiche

Abb. 113: Biosolare Wohnanlage in Neckarsulm

Abb. 114: Innenhafenbebauung in Duisburg: Innenhof

an das Wohnen, die in Abbildung 120 festgehalten sind. So-ziale Qualitäten sind bereits mit angeführt, werden aber im nächsten Abschnitt noch ausführlich behandelt. Als zentrale Qualitäten können festgehalten werden:

• Beschaffenheit der Wohnung• Naturnähe und Freiraum,• Identifikationsmöglichkeiten• Infrastrukturelle Anbindung und Versorgung• Soziales Leben

Die soziale Komponente – gemeinschaftlich woh-nen und neu durchmischenEin wichtiges Qualitätsmerkmal, das im Zusammenhang mit dem Wohnen immer wieder auftaucht, ist die soziale Kompo-nente. Sie soll daher im Folgenden differenzierter behandelt werden.

Wohngemeinschaften als neue WohnformenDie neuen Wohnformen ergänzen heute die Traditionellen. Die Palette der neuen Wohnformen ist vielfältig und differen-ziert. Neue Wohnformen sind vor allen Dingen Wohngemeinschaf-ten, welche von verschiedensten Nachfragergruppen gebil-det werden. „Neben den traditionellen Familienhaushalten ist eine Vielzahl unterschiedlicher Formen des Zusammenle-bens getreten. Familien mit Kindern, unverheiratete Paare mit Kindern in neuen Verantwortungsgemeinschaften, verheira-tete und unverheiratete Paare ohne Kinder, Alleinerziehende, Singles, Frauen, Männer, Ältere, Behinderte, Jugendliche, Mi-granten - sie alle suchen nach neuen Lebensformen“ [Brech 1999, 84] . Modellprojekten wird die Wohngemeinschaft oder das kollektive Wohnen oft an konkrete Themen gebunden. Familien- und Altenwohnen sowie Generationenwohnen werden dabei besonders häufig realisiert. Anschauliche Bei-spiele zum Thema Generationenwohnen stellen die Projekte „Generationenwohnen“ in Hamburg West und „Mehrge-nerationenwohnen Aegidienhof“ in Lübeck dar (vgl. Abb. 118, 119). Insgesamt wurden 13 unterschiedliche Milieu- und Projekttypen festgestellt [Brech 1999, 95] (dazu Abb. 121). Themenwohnprojekte kann es also prinzipiell für jede Nach-fragergruppe mit Interesse am gemeinschaftlich organisier-ten Wohnen geben.

Es entstanden nach und nach neue Wohnformen mit pro-grammatischen Bezeichnungen, wie „Anders wohnen“, „Selbstbestimmtes Wohnen“ oder „Gemeinsam planen, bau-en und wohnen“. Die Firmierungen fungieren als Integrati-onsfaktor nach innen. Weiterhin verweisen alle Bezeichnun-gen auf differenzierte Bedürfnisse in einem viel größeren Ausmaß, als das die geringe Zahl der Projekte widerspiegelt. Allgemein richten sich diese Projekte gegen die Normierung beim Wohnen. Im Zusammenhang mit dem gesellschaftli-chen Wandel haben sich so vornehmlich in den Städten neue Milieus mit spezifischen Lebensstilen gebildet. Die „neuen Wohnformen“ sind besonders durch zwei Merkmale gekenn-zeichnet: Zum einen zeichnen sie sich dadurch aus, dass ex-

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Abb. 115: Sindelfingen Abb. 116: Gartenstadt Kleefeld Abb. 117: München Hasenbergl: Nachverdichtung

plizit die Gemeinsamkeit mehrerer Haushalte gesucht wird. Hierbei sind die Motive und Anlässe vielfältig und oft über-schneiden sich mehrere Zielsetzungen. Zum anderen ist ein wichtiges Kennzeichen der neuen Wohnformen, dass sie par-tizipativ entwickelt werden. Ein Kernpunkt ist die Teilhabe an Entscheidungen bei Planung, Realisierung und Verwaltung und die formale Sicherung sozialer Gemeinschaften. Die neu-en Wohnformen bilden somit einen Gegensatz zu den isoliert lebenden Kleinfamilien und Einpersonenhaushalten. Es wird ein lebensspezifischer Mehrwert gegenüber Normwohnun-gen geschaffen.Weiterhin ist auffällig, dass in der Regel versucht wird, die-jenigen Probleme gemeinschaftlich zu lösen, die aus der Verkleinerung der Haushalte resultieren. Hierzu werden die nachbarschaftlichen sozialen Netze bewusst organisiert, um Arbeitsentlastungen und soziale Beziehungen unter den Bewohnern zu erreichen. „Die gesellschaftlich relevanten Funktionen der Neuen Wohnformen richten sich bis heute hauptsächlich nach innen auf die abgegrenzte Gruppe, ähn-lich wie die Kleinfamilie ihre Unterstützungsfunktion auf sich und einen kleinen engeren Freundeskreis beschränkt“ [Brech 1999, 87]. Die neuen Wohnformen bilden also den Ersatz ei-ner Familie. „Die Bedeutung der Familie wächst in dem Maße, in dem öf-fentliche Versorgungssysteme mit Finanzierungsschwierig-keiten zu kämpfen haben und auch ihre Unpersönlichkeit als großer Mangel empfunden wird“ [Brech 1999, 88]. Innerhalb der neuen Wohnformen wird die Ersatz- oder Wahlverwandt-schaft akzeptiert, so dass man von familiendominierten Nach-barschaftsformen sprechen kann.Die Projekte neuen Wohnens spiegeln die Befürchtungen, die der gesellschaftliche Umbruch vielen bereitet, alleine auf sich gestellt oder in der kleinen Familie mit den Folgen des Beschäftigungswandels, des unübersichtlichen Urbanisie-rungsprozesses und der ökologischen Probleme konfrontiert zu sein, wider. Die räumlichen Anforderungen für die neuen Wohnformen sind mittlerweile relativ deutlich: Kein Geschosswohnungs-bau im großen Stil, sondern kleine Siedlungseinheiten mit gut zonierten Räumen und besonders gut abgegrenzten privaten Zonen. Sie sind auch nicht mehr, wie zu Beginn, auf die Bildungs- oder Mittelschicht beschränkt. Es sind von allen

sozialen Schichten Bestrebungen zu erkennen „anders“ zu wohnen.

Soziale Aktivitäten und GemeinschaftseinrichungenViele Projekte zeichnen sich durch soziale Aktivitäten aus. Insgesamt finden Gemeinschaftseinrichtungen (vgl. Abb. 122-124) dabei großen Anklang und je nach Bedarf ganz un-terschiedliche Nutzungsmöglichkeiten, z.B. als Mietertreffs, Cafés, Gemeinschaftshäuser mit kleinem, selbstverwalteten Laden, Gästehaus, Werkstätten, Räume für (private) Feiern und Veranstaltungen. Daneben können diese Ergänzungs-einrichtungen aber auch Räumlichkeiten für Selbsthilfegrup-pen, Vereine und Beratungsstellen (Baufirma, Stadtteilbüro) darstellen.

In Freiburg „Rieselfeld“ bekommen die Bewohner Räume mietfrei zur Verfügung gestellt, die sie vielfach nutzen kön-nen. Hier finden z.B. themenbezogene Workshops und Tref-fen zwischen der städtischen Projektgruppe und beteiligten Bürgern statt. In vielen Projekten sind die Quartiere auch mit ergänzenden sozialen Einrichtungen für Bewohnerbetreuung und -ser-vice ausgestattet worden. In Engen „Briele“ wurde z.B. eine bestehende Wohnung als Kinderwohnung umfunktioniert, wo Hausaufgabenbetreuung und Nachhilfe stattfinden. Die Wohnung ist zu einem attraktiven Treffpunkt auch für Kin-der und Jugendliche der Umgebung geworden. Für weitere Unterstützung der Bewohner sorgt in vielen Projekten ein Hausmeisterservice, eine Mieterbetreuung oder eine speziel-le Betreuung von ausländischen Mitbürgern oder sozial Be-nachteiligten zur besseren Integration.

Die Wohnanlage „Kapellenhof“ in Kressbronn a.B. wird speziell unterstützt von der professionellen Gemeinwesen-arbeit der St. Anna-Hilfe. Ihr Konzept zeichnet sich durch die Integration verschiedener Wohnkonzepte (Mehr-Generati-onen-Wohnen, betreutes Wohnen, Gemeinschaftshilfe) aus. Ebenfalls häufig thematisiert werden in Zusammenhang mit der demographischen Entwicklung die Altenwohnanlagen, z.T. mit gekoppeltem Serviceangebot.

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Abb. 118: Generationenwohnen Hamburg West Abb. 119: Mehrgenerationenwohnen Aegidienhof Lübeck

Gemeinschaftlich planen und bauenEin weiterer Trend scheint über das gemeinschaftliche Wohnen hinaus das gemeinschaftliche Bauen (Baugemein-schaften) zu sein. Diese Planungsform hat sein anfängliches Nischen-Dasein verlassen und kann heute als etabliert an-gesehen werden, wie zahlreiche Beispielprojekte belegen. In Ländern wie Holland und Dänemark sind Gruppenbaupro-jekte längst ein fester Bestandteil der Stadtplanung und der Bürgerbeteiligung. Mittlerweile haben Baugemeinschaften in einigen deutschen Städten bereits einen gewissen Grad an Normalität erreicht und erfahren damit eine steigende Nach-frage. Bei aktuellen Projekten in Deutschland wird versucht, die Nutzer nicht nur durch ein vorhandenes Angebot anzuspre-chen, sondern noch stärker auf ihre Bedürfnisse einzugehen und sie am Planungsprozess zu beteiligen. Den Bewohnern wird dadurch von Beginn an Verantwortung übertragen und sie können sich besser mit dem Projekt (Siedlung, Gebäude, Wohnung) identifizieren. Es finden damit interdisziplinäre Planungsprozesse (z.B. Bürgerwerkstätten) statt, die auch neue Organisationsformen und die Erfindung wiederum neu-er Wohnformen nach sich ziehen. Beispiele für gemeinschaft-liche Wohnprojekte in Hannover sind die Grasdachsiedlung, die Laher Höfe sowie die „Wabe“.Beim Wohnprojekt „Wabe“ mussten sich die zukünftigen Bewohner vor allem ausreichend Zeit nehmen, um sich auf-einander einzulassen. Einer Beteiligten zufolge ist die Phase, in der man sich alles überlegt und plant, sehr wichtig. Man kann es sich nicht leisten, die Diskussionen in der Bauphase zu führen. Die Planung muss bei Baubeginn mit allen Even-tualitäten abgeschlossen sein, damit es keine Kostensteige-rungen oder Verzögerungen beim Bauablauf mehr gibt. Die Wohnqualität dieses Projektes zeichnet sich laut Aussage der beteiligten durch die Verschiedenheit der Bewohner aus. Um eine „gute Mischung“ zu bekommen, wurden Eigentums-, Miet- und Sozialwohnungen gebaut. Alle Wohnungen sind auf einen Wohnhof ausgerichtet, welcher von Mietern und Eigentümern gemeinsam entwickelt wurde und gerade im Sommer viel Anklang findet [Bürgerbüro Stadtentwicklung Hannover 2004, 46].Ein weiteres Beispiel stellt das Projekt in der unterfränkischen Gemeinde Hettstadt dar. Es handelt sich um ein familien-

und wohnungspolitisches Modellprojekt, welches von 1994-97 realisiert wurde. Die Zielgruppe des Projektes bilden junge und wachsende Familien, Familien mit einem oder mehreren Kindern sowie mit geringerem Einkommen. Die Familien wur-den während der Realisierungsphase in alle Entscheidungs-prozesse mit eingebunden und durch den Familienbund der Deutschen Katholiken begleitet und unterstützt (vgl. Abb. 122, 123).Auch die Genossenschaften nutzen die Möglichkeiten, ihre Mieter in die Planungs- und Ausführungsphasen mit einzu-beziehen. Bei der Beteiligung der Bewohner in der Planungs-phase konnte die Genossenschaft GENOVA in Freiburg diese weit über das übliche Maß hinaus mit einbeziehen. Grundriss und Haustechnik wurden in Einzelgesprächen ge-klärt, Außenanlagen gemeinsam geplant und es gab ein Mit-spracherecht bei den verwendeten Baumaterialien. Die Siedlung in Neckarsulm entstand in enger Zusammen-arbeit von Stadtplanungsamt, Architekt und einer bereits bestehenden Bauinteressentengruppe. Bei der Planung von Einzelbauvorhaben wurden darüber hinaus die angrenzen-den Nachbarn hinzugezogen.In einigen Projekten engagieren sich die Bewohner auch bei der Realisierung von Wohnungssanierungen und Wohnum-feldgestaltungen.Beispielhaft für die kontinuierliche und rechtlich abgesicher-te Selbstverwaltung einer Wohnanlage ist die Mieter-Initiati-ve Karlsruhe für das Projekt „MiKa“. Hier wurden Wohnungs-aufteilung, Standards der Bauausführung, Ausführungen von Selbsthilfeleistungen und die Kostenentwicklung in spezi-ellen Arbeitsgruppen erörtert und gemeinsam beschlossen (vgl. Abb. 125).

Neue NachbarschaftenNach Häußermann entwickeln sich neue Nachbarschaften in Form von inszenierten Nachbarschaften innerhalb von Haus-gemeinschaften und Häusergruppen. Diese Nachbarschaften ersetzen, seiner Ansicht nach, die sich ausdünnenden sozi-alen Netze der Verwandtschaft. Ihr Ziel ist es, Isolation und Anonymität zu durchbrechen und soziale Netze bewusst zu organisieren. Neue Nachbarschaften funktionieren auf der Basis ähnlicher Lebensauffassungen und sozialer Homoge-nität. Deswegen wird auch, je enger man zusammenwohnt,

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Abb. 120: Qualitätsanforderungen für das Wohnen

die Selektion der Nachbarn genauer und eine Übereinstim-mung der Einstellungen wird wichtiger [Häußermann 1996, 18]. Nachbarschaftsbeziehungen können durch die Bereit-stellung von Gemeinschaftsräumen besser entstehen, bzw. gepflegt werden. Das Gefühl, sich gegenseitig zu helfen ist sicherheitsstiftend und zuträglich für die Gemeinschaft.Unter diesem Thema werden mehr und mehr Projekte ins Le-ben gerufen. Ein Beispiel dafür ist das Projekt „Gemeinsam Wohnen von Alt und Jung“ in Aachen [Dahmen 1998, 17-18]. Hier ist ein Haus für mehrere Generationen entstanden, wo die Menschen eine gewählte nachbarschaftliche Bezie-hung selbst bestimmen und gestalten können. Bereits in der Planungsphase haben sich die zukünftigen Mieter aktiv an der Gestaltung der Häuser, Wohnungen, Außenanlagen und Gemeinschaftsräume beteiligt, so dass schon vor der eigent-lichen Fertigstellung des Projektes nachbarschaftliche Bezie-hungen geknüpft werden konnten.

Soziale Mischung und Integration von Migranten Der Aspekt Nachbarschaft tangiert indirekt auch die Berei-che Nutzermischung und Integration (z.B. von Migranten). In Deutschland wird das Thema der Integration bei Betrachtung der aktuellen demographischen Entwicklung der Entwick-lung des Ausländeranteils noch an Bedeutung gewinnen. Zwischen den Experten existieren zwei gegenläufige Auf-fassungen und somit zwei unterschiedliche Ansätze zum

Umgang mit Segregation. Derzeit verfolgen Kommunen und Wohnungswirtschaft das Ziel der ethnischen Mischung. Segregation soll vermieden werden, da Mischung Kontakte fördert und damit Verständnis und Akzeptanz erreicht und schließlich Integration bewirkt (Kontakthypothese).Die Konflikthypothese baut darauf auf, dass freiwillige Seg-regation den Integrationsprozess nicht behindert, sondern durch räumliche Nähe von Gleichgesinnten soziale, familiä-re Netze und ethnische Ökonomien gefördert und Konflikte vermieden werden. Der Integrationsprozess wird durch diese Faktoren erleichtert. Hinzu kommt, dass sich nach Meinung einiger Experten Strategien zur Mischung von Quartieren als nicht durchsetzbar und als ungeeignet erwiesen haben, gleichwertige Lebensbedingungen und Lebenschancen für die zugewanderte Bevölkerung herzustellen. Dieses Problem wird in Zukunft durch die Finanznot der Kommunen noch verstärkt werden [Schader-Stiftung 2005, 18-21].

Integrationsprojekte und BelegungsquotenEin als erfolgreich einzustufendes Integrationsprojekt ist das „Habitat-Projekt“ am Kronsberg in Hannover. Es beschäf-tigt sich mit der Problematik Planen, Bauen und Verwalten für eine multikulturelle Gesellschaft. Im Rahmen dieses Projektes ist ein kleines Wohnquartier mit etwa 100 Sozialwohnungen explizit für eine internationale Mieterschaft gebaut worden. Über Wohnwünsche von Migranten war wenig bekannt, wes-

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Abb. 122: Wohnprojekt Hettstadt: GrundrisseAbb. 121: Projekttypen

halb zu Beginn des Projektes eine Befragung von örtlichen Migrantenhaushalten durchgeführt wurde. Sie ergab, dass nur wenige Migranten unter sich wohnen wollen. Zwei Drit-tel wünschen sich ein internationales Wohnviertel. Bei der Wohnung wünschen die Migranten, aufgrund der starken Konzentration auf Kinder, die Anbindung der Wohnung an ei-nen Außenraum. Grundrissbezogen sind große Wohnküchen, abtrennbare kleinere Wohnzimmer und große Kinderzimmer gewünscht. Die konventionellen Grundrisse finden aufgrund innerfamiliärer Hierarchien nur wenig Akzeptanz. Hier decken sich die Ansprüche von Migranten und jungen, deutschen Fa-milien mit reflektierten modernen Lebensansprüchen. Das Verhältnis von 1/3 Migranten und 2/3 Deutschen wurde bei diesem Projekt als geeignetes Mischungsverhältnis er-achtet. Gerade Migrantenvertreter hatten wegen des eigenen Integrationswunsches gegen einen höheren Migrantenanteil plädiert. Die Mieter wurden sorgfältig ausgesucht. Es wurden Bewerbungsverfahren für die Wohnungen durchgeführt. Dazu wurde ein Fragebogen formuliert, der unter anderem nach der inneren Bereitschaft der Migranten- und der deut-schen Familien fragte, sich in wechselseitiger Toleranz und zu einer ausdrücklichen internationalen Nachbarschaft zusam-menzufinden. Weiterhin wurden die Punkte rassistisches Ver-halten und Drangsalierungen von Nachbarn als Kündigungs-gründe in den Mietvertrag aufgenommen. Insgesamt hat sich durch dieses Auswahlverfahren eine offene, multikulturell re-flektierte Mieterschaft eingefunden und eine lebendige, neu-gierige Nachbarschaft ist entstanden. Die stärkste Migranten-gruppe ist türkischer Herkunft, insgesamt sind zehn Länder aus drei Kontinenten vertreten.Am leichtesten werden nationenübergreifende Kontakte von Kindern geknüpft, da sie vorbehaltlos miteinander um-gehen. Zur Förderung dieses Umstandes wurden speziell Außenanlagen für Kinder errichtet, um die Kommunikati-on innerhalb der Siedlung zu fördern. Weiterhin wurden als gemeinschaftsfördernde Maßnahme ein Gemeinschafts-haus mit Feier- und Spielräumen, mit Tischtennis, Tischfuß-ball, Teeküche, Musik und Spielsachen errichtet. Ein Raum ist hier auch für Kontemplation und Gebet bereitgestellt. Er wird wechselseitig von Moslems und Katholiken genutzt. Ein Mieterverein übernimmt die Funktion des Quartiersmanage-ments mit der Verwaltung des Gemeinschaftshauses. Weitere

Gemeinschaftseinrichtungen sind ein zentraler Waschsalon mit Sitzgelegenheiten, die zum Plauschen einladen. An kom-merziellen Angeboten existieren am Bouleplatz ein Dönerki-osk und eine Pizzeria. Zusammenfassend kann man sagen, dass das kooperative Mieter-Vermieterverhältnis durch Marketing bestimmt wird und dabei der multikulturelle Gedanke als zusätzliches, be-lebendes Element empfunden wird. Die sozialen Qualitäten verleihen diesem Projekt einen Wettbewerbsvorteil [Hansen, 252-262].

Das in Wien verwirklichte Wohnprojekt „Inter-ethnische Nachbarschaft“ ist ein Beispiel für die Durchsetzbarkeit einer wohnungspolitischen Steuerung [Ludl 2003]. In einer, dem Projekt vorangegangenen Debatte kam dem Für und Wider der Segregation eine zentrale Bedeutung zu. Die Rede ist hierbei häufig von einer „sozialen Mischung“ oder von einer „gesunden sozialen Mischung“. So gelten beispielsweise Stadtteile, in denen sich zur Hälfte einheimische und zur Hälfte ausländische Haushalte befinden, häufig schon als kritisch und konfliktgefährdet, egal, aus welchen Ländern die Zugewanderten stammen.Das Wohnprojekt des „Inter-ethnischen Wohnens“ wurde im Juni 2000 mit dem Namen „Globaler Hof“ fertig gestellt. Das Konzept beinhaltet das bewusste Mischen von Zuwanderern und Einheimischen in einem gemeinschaftlich orientierten Hofgebäude. Das Gebäude beinhaltet 140 geförderte Woh-nungen, inklusive Hausbesorgerwohnungen mit Wohnungs-größen zwischen 44 und 108 m2. Die Zusammensetzung ist dabei wie folgt: 8 Einzimmerwohnungen, 61 Zweizimmer-wohnungen, 24 Dreizimmerwohnungen und 46 Vierzimmer-wohnungen. Außerdem gibt es einen großen Gemeinschafts- oder Versammlungsraum mit Küche und WC, vier Gemein-schafts-Penthäuser mit Dachterrassen mit 120 m2 und vier geschlossene Gemeinschaftsloggien. Ebenso vorhanden sind ein Kinderspielraum, ein Waschsalon, Abstellräume, ein Well-nessbereich und private Gärten auf Dächern. Als Mietbeispiel wird eine 46 m2 große Wohnung genannt, die 263,12 Euro (inklusive Betriebskosten), also 5,72 Euro pro m2, kostet. Die Wohnungen sind demnach bezahlbar, denn bei einer Evaluierungsstudie wurde deutlich, dass 27% der Befragten Wohnbeihilfe erhalten. Insgesamt werden 80% der

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Abb. 123: Wohnanlage Hugenmatt: Gemeinschaftseinrichtungen Abb. 124: Hugenmatt Lörrach: Gemeinschaftshaus

Haushalte von Ein- bis Vierpersonenhaushalten gebildet. Unter den insgesamt 140 Haushalten sind nach der Überprü-fung aller einzelnen Haushalte 48% nicht eingebürgerte Zu-wanderer. Bei der schriftlichen Befragung haben 77 Haushal-te geantwortet. Darunter sind 43 Haushalte österreichischer Herkunft. 11 Befragte kommen aus Zuwanderungsländern, haben aber inzwischen einen österreichischen Pass. Damit sind 54 der Befragten, sprich 70,1%, Österreicher. Dieses Ver-hältnis von Zuwanderern zu Eingebürgten oder Einheimi-schen muss unter Berücksichtigung der Tatsache, dass bei der Befragung mehr Österreicher geantwortet haben, betrachtet werden.Die Evaluierungsstudie ergab insgesamt, dass sich das nach-barschaftliche Verhältnis in diesem Wohnkonzept deutlich besser darstellt, als auf herkömmliche Weise in Form des „Ne-beneinanderlebens“ in gewöhnlichen Mietwohnungen. Die Vermarktung der Wohnungen wurde stark auf das gemein-schaftliche Zusammenleben fokussiert. Der Großteil der Mie-ter hat demnach bewusst die Entscheidung getroffen, in ein sozial gemischtes Wohnprojekt einzuziehen.

In Göppingen haben die Wohnbaugesellschaft und der Ge-meinderat der Stadt für das Projekt „Stauferpark“ im Rahmen des Belegungsmanagements ebenfalls Orientierungsdaten für die Erstbelegung festgesetzt. Dabei ist die einheimische Bevölkerung mit 50%, Aussiedler mit 15% und Ausländer mit 35% vertreten.

Das Belegungskonzept für die „Hartsiedlung“ in Schwä-bisch Gmünd sieht dagegen wiederum eine Vermietung von zwei Dritteln der Wohnungen an deutsche und einem Drittel an ausländische Haushalte vor. Dabei wird auch ein vorüber-gehender Leerstand in Kauf genommen, um ein ausgewoge-nes Verhältnis der Bewohnerstruktur zu erhalten.

Was wollen die Nachfrager?Eine Befragung zu Wohnwünschen der NutzerUm die Qualitätsanforderungen aus Sicht der Nutzer zu defi-nieren, wird die Methodik einer Studie des Instituts für soziale Stadtentwicklung (IFSS) in Potsdam zum Vergleich herange-zogen. Die mit dem Titel „Nutzeransichten – Wohnarchitek-

tur aus Sicht der Nutzer“ veröffentlichte Studie befasst sich speziell mit der gezielten Herausarbeitung der Wohnwünsche architektonisch nicht geschulter Mieter [Hentschel 2003]. Mit Hilfe von „face-to-face-interviews“, Standardfragebögen und computersimuliertem Bildmaterial wurden 1600 Haushalte in acht deutschen Städten über Grundrisstypen befragt. Um das Arbeitsergebnis überschaubar zu halten, wurden die Frage-bögen auf bestimmte Aspekte des Wohnens fokussiert.

Die Methodik war Folgende: Befragte sollten mit fachlicher Hilfe seitens der Interviewer die eigene Wohnung in einen Typenkatalog einordnen. Anschließend sollten sie als Test-personen einen Katalog von marktgängigen und unkonven-tionellen Grundrisstypen als „gut oder schlecht gelungen“ einordnen. Unter den im Katalog aufgeführten Grundrissen war auch der eigene der Befragten. Entscheidender Indikator war die Deckung bzw. Nicht-Übereinstimmung zwischen ge-wünschtem und vorhandenem Grundriss.Auffällig ist die große Diskrepanz zwischen Bewohntem und Gewolltem. Über 80% wohnen nicht im bevorzugten Woh-nungstyp. Unabhängig von Einwohnerzahl, –struktur und städtebaulicher Prägung ist der große Favorit in sechs von sieben Städten der Wohnungstyp „Gartenhofhaus“ (Winkel-bungalow). Dazu gehört der allgemeine Wunsch nach woh-nungszugehörigem und/oder wohnungsnahem Grün- und Freiraum. Die bevorzugten Merkmale von Wohnungstypen, wie der Schutz gegen die Nachbarschaft, Öffnung zur Natur, bodennahes Wohnen, spiegeln sich im Typ „Gartenhofhaus“ wieder.Insgesamt zieht sich das Thema der Freiflächen durch das ge-samte Ergebnis der Studie. Auch das Umfeld wird als qualität-voll bewertet, sobald es verkehrsberuhigt, stark durchgrünt und mit kleineren Hauseinheiten ausgestattet ist.Als weiterer Befund wird die Nachfrage nach hierarchiefreien nutzungsneutralen Grundrissen als Patentlösungen nicht be-stätigt (vgl. Abb. 126). Ein klar dominierender Wohnungsraum wird von 57,4% als wichtig empfunden. Dabei wird die Über-legung wichtig, ob diese Meinung auch für kleinere Haushal-te, in denen die Gleichwertigkeit ausgeprägter scheint, nach wie vor gelten wird. Ebenso ist die Küche nach wie vor ein sehr wichtiger Raum. Auch bei den Befragten wurde ein großes In-teresse an einer Wohnküche oder an einer Küche mit mindes-tens sechs Sitzgelegenheiten festgestellt. Bei der Küche fallen

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Abb. 125: MiKa Karlsruhe: Mieter-Treffen

Gewünschtes und Vorhandenes sehr weit auseinander.Es wurde ebenfalls festgestellt, dass das Reihenhaus, das häufig als beliebter Kompromiss in Erwägung gezogen wird, nicht mehr im Vordergrund der Wünsche der Befragten stand. Nur knapp 4% haben diesen Grundriss als Wunschtypus ge-nannt. Daher wird die Erkenntnis gewonnen, dass es nicht nur beim Wohnen zur Miete Qualitätsdefizite gibt, sondern auch bei dem wirtschaftlich erzwungenen Standard-Eigenheim.Als Schlussfolgerung kann festgehalten werden, dass es nicht ratsam ist, eine Rangliste aus diesem Ergebnis zu erstellen. Wichtig war vor allem, dass diejenigen Wohntypologien zu Tage treten, die für Bewohner wichtig sind. Die prozentuale Auswertung darf demnach nicht als absolutes Verhältnis in baulicher Form umgesetzt werden. Ziel war es dabei, Um-denkprozesse über eine Neuorientierung im Wohnungsbau zu erzielen, und die Sichtweise der Nutzer ausreichend in den Planungsprozess mit einzubeziehen. Dafür werden drei The-sen zur Diskussion gestellt: •

•

•

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Erstens „Vorbild Eigenheim“ - eigentumstypische Qualitäten müssen in intelligenter Form auf den Geschosswohnungs-bau übersetzt werden, wenn das Wohnen zur Miete wettbe-werbs- und marktfähig bleiben soll. Es soll dabei nicht alles auf die Größe einer Mietwohnung herunter skaliert werden; wichtig ist, dass der Beziehung zwischen privatem Freiraum und Wohnung ausreichend Rechnung getragen wird. Die dritte Dimension, das Wohnen nach oben und unten, die Baumhöhe, die Funktions- und Blickbeziehung zwischen den Wohnebenen muss mit Sorgfalt behandelt werden.Zweitens „Evolutionäre Bindung von Wohnwünschen“ - die eindeutige Aussage der Befragten, den Außenraum stark mit der Wohnform zu verbinden, ist aus der philosophi-schen Sicht Wolfgang Welschs in der evolutionären Bin-dung des Menschen an die Natur, bzw. als Teil der Natur zu begründen. Wenn sich ein Gebäude zur Landschaft öffnet, erzeugt es beim Menschen eine positive Resonanz.Drittens „Rettung der europäischen Stadt“ - das häufig gehörte Plädoyer für die Erhaltung der städtischen Wohn-form des europäischen Profils ist aus ihrer Wertschätzung entstanden und aus der Sorge, etwas Wichtiges zu verlie-ren, wenn wir das urbane Wohnen nicht qualifizieren. Die Schrumpfung der Städte durch den demographischen Wandel muss als Chance für die stark durchgrünte Stadt ge-sehen werden.

Interessante Zahlen und Ergebnisse, vor allem in Bezug auf soziale Aspekte, lieferte auch eine Befragung im Rahmen des Städtebau-Wettbewerbs Sternstadt, ausgelobt vom Stern und der Schwäbisch Hall, mit dem Titel „Wie wollen wir wohnen?“. Dazu wurden im Frühjahr 2001 acht Millionen Le-ser und Kunden befragt. Danach möchten sich:•

•

• 93% wollen sich sogar daran beteiligen.•

• 47% hätten gerne eine zentrale Anlaufstelle für Lieferungen • • 47% haben Interesse an betreutem Wohnen für Senioren [Bürgerbüro Stadtentwicklung Hannover 2004, 46].

Potentielle Nachfrager für das „Quartier“Das Thema „Wohnqualität“ ist zunächst für alle Wohnenden und somit auch für alle Nachfragergruppen von Interesse. In diesem Abschnitt wurden die allgemeinen Anforderungen an Wohnqualität aus der Sicht der Planer und der Nachfrager erläutert. Auf die Frage, wer im speziellen sich aber von den „quartiers“-spezifischen Qualitäten angesprochen fühlt, ist der Abschnitt „Zukunftsperspektive Genossenschaft“ bereits zu folgenden Ergebnissen gekommen: Potentielle Nachfrager für die Genossenschaft nach Haus-haltstypen sind:• Jüngere Menschen• Paare ohne Kinder• Singles• Ältere Paare

Mögliche Lebensstilgruppen sind:• Die Traditionellen, zurückgezogen Lebenden• Die Häuslichen mit Interesse für leichte Unterhaltung und Mode• Die hochkulturell Interessierten und sozial Engagierten

Darüber hinaus wird der folgende Abschnitt „Stadtnahes Wohnen im Grünen“ weitere Nachfragergruppen liefern. Die beiden Abschnitte behandeln diejenige Themen, die das „Quartier“ in besonderem Maße charakterisieren. Diese au-genfälligen Merkmale und die damit verbunden Qualitäten sprechen nur einige, bestimmte Nachfrager an. Durch ein Übereinanderlegen der Ergebnisse wird man dann letztlich zu „Passenden Nachfragern für das Quartier“ kommen. Wie ein mögliches Ergebnis aussehen könnte, zeigt Abbildung 128.Der folgende Absatz „Bestehende Qualitäten und ausbaufä-hige Potentiale im Quartier“ verdeutlicht die vorgefunde-nen Qualitäten in diesem speziellen „Quartier“ und weist auf ausbaufähige Potentiale hin, die für alle o.g. Nachfrager von großer Bedeutung sind und daher bei der Modernisierung wesentliche Beachtung finden sollten.

84% der Befragten aktiv an der Planung ihres Wohnviertels beteiligen97% der Einsender haben Interesse an Nachbarschaftshilfen und -Organisationen

56% hätten gerne einen gemeinsamen Hausmeister und/oder Gärtner

50% wünschen sich ein Angebot von verschiedenen Dienst-leistungen wie Putzservice, Bringdienste, Babysitting etc.

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Abb. 126 : Bevorzugte Wohnungstypen laut IFSS-Studie

Abb. 127: Qualitätenlandkarte

Bestehende Qualitäten und ausbaufähige Poten-tiale im „Quartier“

Das „Quartier“ weist im Bezug auf das Wohnen bereits viele Qualitäten auf. Darüber hinaus verfügt es über ausbaufähige Potentiale. Aufgeschlüsselt nach den oben beschriebenen baulich-räumlichen Kategorien werden die herausgearbeite-ten Qualitätsmerkmale im Folgenden beschrieben.

Die Wohnungen - zusammenschließbare GrundrisseDie derzeitigen Wohnungsgrundrisse im „Quartier“ sind sehr homogen und konventionell. Da der Wohnflächenverbrauch pro Person kontinuierlich zunimmt, sind sie heute allerdings nur noch für kleine Haushaltstypen, wie z.B. Single- und Paar-haushalte, gut geeignet. Will man neue Nachfragergruppen ansprechen, muß das Wohnungsangebot vielfältiger und durch größere Wohnungen erweitert werden. Hierfür können vertikale Durchbrüche innerhalb der Wohngebäude oder ho-rizontale Durchbrüche innerhalb der Zeilen vorgenommen werden, und vorhandene Wohnungen zu größeren Wohnun-gen zusammenschließen. Die jetzigen Wohnungen haben den Vorteil, dass die Räume weitestgehend gleichwertig und -groß und somit auch eher nutzungsneutral sind. Nutzungsneutralität und Flexibilität sind heute in besonderem Maße gefragt, da sich die Bedürf-nisse der Bewohner in den unterschiedlichen Lebensphasen verändern. Die Nachfrager suchen nach Wohnungen, die sich diesen Veränderungen anpassen können. Darüberhinaus verfügen nutzungsneutrale Wohnungen über eine gewisse Gestaltungsfreiheit, die individuell ausgelebt werden kann. Das damit einhergehende Identitätsgefühl zur Wohnung ist heute für die Wohnzufriedenheit von zentraler Bedeutung. Über barrierefreie oder altengerecht Wohnungen verfügt das „Quartier“ derzeitig nicht. Da die heutigen Bewohner im „Quartier“ allerdings überwiegend alte Menschen sind und es immer mehr ältere Menschen geben wird, sollte über eine Anpassung der Wohnungen nachgedacht werden. Aufgrund der Tatsache, dass eine Barrierefreiheit nach der gültigen DIN 18025 im Bestand so gut wie nie erreicht werden kann, soll-ten die Wohnungen bei der Modernisierung zumindest alten-gerecht angepasst werden. Kleinere Maßnahmen wie z.B. das Anbringen von Handläufen (auch bei Außentreppen) oder Haltegriffen an WC, Wanne und im Duschbereich sowie der Einbau einer fußbodenebenen Duschwanne können schon hilfreich sein [baulexikon: altengerechtes Wohnen]. Außer-dem könnten Erdgeschosswohnungen vorzugsweise für alte oder körperlich beeinträchtigte Menschen vorbehalten werden. Nicht nur die jeweils betroffenen Mieter profitieren von den verbesserten Wohnverhältnissen, auch der „Bauver-ein“ könnte in vielerlei Hinsicht einen Nutzen daraus ziehen: Mieter, die ansonsten in absehbarer Zeit ihre Wohnung ge-kündigt hätten, können gehalten werden.Die auf dem freien Markt eher schwer zu vermietenden Erdgeschosswohnun-gen könnten sinnvoll vermietet werden und Wohnungen in bevorzugten Geschosslagen würden durch altersbedingte Umzüge in Erdgeschosswohnungen wieder frei und stünden

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Abb. 128 :Mögliche Nachfragergruppen für das „Quartier“

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zur Modernisierung oder Weitervermietung zur Verfügung [Rebe 2004, S.23].Darüberhinaus besteht die Möglichkeit, jeder Wohneinheit einen privaten Freiraum zuzuordnen. In den Erdgeschoss-wohnungen könnte ein stärkerer Bezug bzw. ein direkter Zugang zum hauseigenen Garten hergestellt werden, für die anderen Wohneinheiten wären Balkone oder Dachterrassen realisierbar. Der private Freiraum sollte ohne Niveauwechsel erreicht werden können und eindeutig von gemeinschaftli-chen Flächen getrennt sein. Er bietet darüberhinaus die Mög-lichkeit, einen stärkeren Bezug von Innen- und Außenraum herzustellen und kann im Sommer als Erweiterung der Wohn-fläche dienen. Das niedrige Verkehrsaufkommen, die niedrige Lärm- und Emissionsbelastung und der hohe Grünfaktor im „Quartier“ bieten generell ein großes Potential für einen star-ken Freiraumbezug der Wohnungen.Zur Unterstützung des Innen-/Aussenraum-Bezuges könnte im rückwärtigen, grünen Bereich der Gebäude eine großzü-gigere Öffnung der Fassaden angestrebt werden. Viel Tages-licht und ausreichende Lüftungsmöglichkeiten unterstützen ein positives Raumklima.

Die Wohngebäude - ungenutzte Dachgeschosse und Kel-lerEin großes Potential liegt in der Aktivierung vorhandener, ge-ring genutzter Flächen im Gebäude. Beispielsweise sind die Dachgeschosse oftmals nicht oder nur unzureichend ausge-baut. Viele Dachgeschosse besitzen keine Nasszelle, stehen leer oder sind nicht ausreichend gedämmt. Mit einer umfas-senden Sanierung können auch hier zusätzliche attraktive Wohneinheiten gewonnen werden. Oder auch ein Einrichten von Schalträumen, die bei Bedarf zur Wohnung dazugemie-tet werden könnten, wäre denkbar, Denn durch die veränder-te Arbeitswelt entwickeln sich neue Formen der Nutzungs-mischung innerhalb der Wohnung. Die funktionale Nähe von Wohnen und Arbeiten wird in jenen Wohnungen erleichtert, in denen bei Bedarf einzelne Räume oder Raumgruppen hin-zugefügt oder abgetrennt werden können. Darüberhinaus bietet die größtenteils vorhandene Unterkellerung der Häu-ser zusätzlichen Raum für Abstellmöglichkeiten. Weiterhin besteht die Möglichkeit, das Wohnungsangebot durch eine behutsame Nachverdichtung in Form von (rückwärtigen) An-bauten zu erweitern und so eine Mischung von Grundrissty-pologien anzustreben. Das traditionelle Erscheinungsbild der Ziegelfassade und die dadurch geschaffene Einheitlichkeit der Gestaltung sind ein entscheidendes Merkmal für die Identitätsstiftung, das zur Straßenseite unbedingt erhalten werden sollte. Im vor-hergehenden Absatz wurden bereits die Qualitätspotentiale des privaten Freiraums erläutert. Im Bezug auf das Wohnge-bäude würde eine Erweiterung des Gebäudes durch größe-re bauliche Elemente, wie z.B. den Anbau von Balkonen, das Erscheinungsbild des Gebäude nachhaltig verändern. Ein solcher Eingriff ist daher behutsam und überlegt vorzuneh-men. Er kann allerdings das Erscheinungsbild des Gebäudes beleben und neue Situtationen im Außenraum schaffen. Ein rückwärtiger, gartenseitiger Anbau könnte den Gebäuden zwei Gesichter geben und somit auch den Wandel der Zeit

und der damit verbundenen veränderten Wohnkultur wie-derspiegeln. Der Mix aus alt und neu könnte durchaus einen neuen Charme erzeugen und dem „Quartier“ eine moderne, zeitgemäße Identität geben. Da es sich im „Quartier“ um Zeilenbebauungen handelt, in denen mehrere Wohngebäude eine Zeile bilden und meh-rere Mietparteien ein Wohngebäude bewohnen, kann man hier von einer leicht verdichteten Wohnform sprechen. Un-ter der Voraussetzung, dass das Bedürfnis nach Privatheit im Innen- und Außenraum hinreichend respektiert wird, wird Dichte von Bewohnern durchaus akzeptiert und kann bei einer guten Planung Gemeinschaft und Interaktion fördern.Bei verdichteten Bauweisen muss daher ein besonderes Augenmerk auf Schallisolierung und Lärmdämmung sowie Sichtschutzmaßnahmen gelegt werden, um Konflikten im Zusammenleben vorzubeugen [Wüstenrotstiftung, 196]. Für Begegnungsräume, wie die gemeinsamen Treppenhäuser, sollten Gestaltungsmaßnahmen getroffen werden, um Inter-aktionen und Begegnungen zu fördern.Außerdem entspricht die vorhandene Bausubstanz nicht mehr heutigen Qualitätsstandards, vor allem in Bezug auf die Energieeinspar- und die Wärmeschutzverordnung. Eine bau-technische Sanierung der Wohngebäude könnte zur Steige-rung des Wohlbefindens der Bewohner und zur Angleichung an den heutigen Standard beitragen. Über eine Verbesserung der Faktoren wie Raumklima, Wärme, Licht, etc. hinaus würde dies eine Energieeinsparung und Kostenreduzierung bedeu-ten. Auch was die Ausstattung für den Einsatz neuer Medien be-trifft, entsprechen die Wohngebäude nicht dem heutigen Standart. Ein gutes Beispiel für den Umgang damit ist das Projekt „Wohnen und Arbeiten“ in Freiburg, das bereits näher erläutert wurde.Ein weiteres Qualitätsmerkmal der Wohngebäude ist die Bautypologie, die mit eigenen Hausnummern, Eingängen und Gärten weitestgehend Einfamilienhausqualitäten anbie-tet. Dadurch sind Gebäude und Nachbarn für die Bewohner überschaubar und vermitteln ein Gefühl von Sicherheit.

Die Siedlung – identitätsstiftendes ErscheinungsbildDie Siedlung ist ein außerordentlich durchgrüntes Gebiet. Die Grün- und Freiraumquote pro Wohngebäude ist verhältnis-mäßig hoch. Aufgrund der Tatsache, dass die Wirtschaftsstruk-tur unserer Städte heute durch neue Dienstleistungen und Informationstechniken geprägt ist, gewinnt das unmittelba-re Wohnumfeld mit seinen öffentlichen Straßen und Plätzen als Erholungs- und Kommunikationsraum zunehmend an Bedeutung. In Bezug auf eine attraktive und anregende Frei-raumgestaltung bietet die Siedlung sehr gute Voraussetzun-ge und ausbaufähige Potentiale.Nicht nur wegen des homogenen Erscheinungsbildes, das die Zusammengehörigkeit nach außen unterstützt, sondern auch aufgrund ihrer überschaubaren Größenordnung fördert die Siedlung Identifikationsprozesse. Darüberhinaus spielt die Größe eine entscheidende Rolle für das Siedlungs-interne Klima, da sich durch eine gewisse Überschaubarkeit soziale Bindungen leichter aufbauen lassen. Eine Besonderheit ist, dass die Siedlung, trotz ihrer Größenordnung, in einzelnen Be-

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reichen spezifische Qualitäten aufweisen kann. Unterschied-liche Straßenhierarchien, wie Wohnstraßen, Sackgassen oder kleinere Wohnwege, schaffen differenzierte Situationen und damit unterschiedliche Qualitäten. Es bietet sich an, diese Hierarchien weiter auszubauen, um ein lebendiges städte-bauliches Gefüge anzustreben. Hierfür kann eine individuelle Freiraumgestaltung für die einzelnen Bereich hilfreich sein, um die charakteristische Besonderheite des entsprechenden Siedlungsteils hervorzuheben. Hohe Verkehrssicherheit und der Schutz vor Verkehrslärm sind ebenfalls wichtige Qualitäten. In der Siedlung herrscht bereits ein niedriges Verkehrsaufkommen, der motorisierte Individualverkehr könnte jedoch noch weiter reduziert wer-den. Zugleich sind dies auch wichtige Voraussetzungen für ein kinder- und altenfreundliches Wohnquartier. Nicht zuletzt besitzt die Siedlung das Potential, an gezielt ausgesuchten Stellen, zusätzliche soziale oder gemeinschaft-liche Einrichtungen zu integrieren. Das kann innerhalb der Bestandsgebäude passieren oder als Neubauelement im Kontext mit der vorhandenen Bebauung. Solche Einrichtun-gen können sich positiv auf das Zusammenleben der Bewoh-nerschaft auswirken.

Das Siedlungsumfeld – erreichbare städtische Einrich-tungen und ErholungsgebieteDie Anbindung durch den ÖPNV an die Stadt ist gut, genauso wie die Verkehrswege, die das Gebiet ausreichend erschlie-ßen. Ebenso die Autobahn und das Verkehrsnetz des Ruhrge-bietes sind in schnell erreichbarer Nähe. Das Naherholungs-gebiet Töppersee befindet sich in direkter Nachbarschaft und ist mit dem Fahrrad oder auch zu Fuß zu erreichen. Ein-richtungen zur Deckung des täglichen Bedarfs sind in fußläu-figer Entfernung zum „Quartier“ vorhanden. Ebenso wie die Versorgung mit Grundschulen, Kindergärten und weiterfüh-renden Schulen. Dies sind gegebene Rahmenbedingungen und können seitens des „Bauvereins“ nicht unmittelbar be-einflusst werden. Es kann lediglich gesagt werden, dass die infrastrukturelle Situation des „Quartiers“ positiv zu bewerten ist und der Standort somit für viele Nachfragergruppen als Wohnstandort in Frage kommt.

Die soziale Komponente - Aktivitäten und Gemeinschafts-einrichtungenZu den sozialen Qualitäten und Potentialen des „Quartiers“ sei auf den Abschnitt „Zukunftsperspektive Genossenschaft“ verwiesen, der die Vorteile genossenschaftlichen Wohnens und die Potentiale für das soziale Zusammenleben anhand von Beispielprojekten behandelt.

Warum „gemischt“ werden sollteAn dieser Stelle sollte erwähnt werden,dass das Mischungs-thema als Grundlage unserer Ansatzes zu betrachten ist. Die derzeitige Situation der Mieterstruktur im „Quartier“ ent-spricht nicht mehr der heutigen gesellschaftlichen Situation und auch nicht der künftigen Entwicklung. Unsere Gesell-schaft wird zunehmend „bunter“- nicht nur hinsichtlich eines hohen Migrantenanteils in der Bevölkerung, sondern auch hinsichtlich der Haushaltstypen und Lebensstilgruppen. Du-

isburg stellt da keine Ausnahme dar, ganz im Gegenteil: als Ruhrgebietsstadt ist Duisburg mit 16% Ausländeranteil über-durchschnittlich mulitkulturell geprägt. Dies betrifft auch die Bevölkerungsstruktur in der unmittelbaren Nachbarschaft des „Quartiers“. Durch die zur Zeit sehr „einseitige“ MIeterstruktur im „Quartier“ (diese Aussage bezieht sich auf Angaben des „Bauvereins“ und beruht aufgrund der Datenlage nicht auf gesicherten Erkenntnissen), wird eine Situation generiert, die sehr konfliktanfällig erscheint. Eine Weiterverfolgung dieses Kurses kann daher nicht als besonders zukunftsträchtig an-gesehen werden. Eine Öffnung für neue Nachfragergruppen mit ähnlichen Lebesstilen und Interessenslagen entspräche der allgemeinen gesellschaftlichen Entwicklung, könnte zu einer Wiederbelebung des „Quartiers“ führen und die Ver-mietbarkeit nachhaltig verbessern. Neben einer lebendigen Mieterstruktur sollte selbstverständlich auch eine Aktualisie-rung der Bausubstanz und ein differenzierteres Wohnungs-angebot angestrebt werden. Die Potentiale hierfür wurden bereits erläutert.

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4.4 Stadtnahes Wohnen im GrünenVielfältige Potentiale - Zahlreiche Nachfrager

Stadtnahes Wohnen im Grünen

Der Begriff „Wohnen im Grünen“ wird sehr unterschiedlich besetzt. Für einen Teil der Bevölkerung ist er Synonym für ein intaktes, sicheres und oft auch idyllisches Wohnumfeld, wo-hingegen Andere bei „Wohnen im Grünen“ an ökologisches, ressourcenschonendes oder innovatives Bauen denken. An dieser Stelle sollen beide Seiten beleuchtet werden, der Fo-kus der Betrachtung liegt jedoch auf „stadtnahem“ Wohnen im Grünen, dem Wohnen in guter Versorgungslage am Stadt-rand.

Im Zentrum dieses Abschnittes steht die Frage: „Wer inte-ressiert sich unter welchen Bedingungen für stadtnahes Wohnen im Grünen?“ Es wurden zwei Zugänge gewählt, um der Beantwortung der Frage näher zu kommen, zum einen wurde versucht zu klären, ob es bereits in der Fachdiskussion klar definierte Raumqualitäten gibt, zum anderen, welche der zuvor genannten Qualitäten von welchen Personen nachge-fragt werden.

Die als erste in diesem Kontext zu untersuchende Ebene ist die baulich-räumliche, die sich im Gegensatz zu der später folgenden soziologisch-nutzerbezogenen Betrachtungse-bene mit den Raumqualitäten und dem Raumcharakter von Freiräumen beschäftigt. Der Fokus der Betrachtung liegt da-bei auf der Gestaltung und Organisation der Grün- und Frei-flächen, die sich in unmittelbarer Wohnungsnähe und im zu-gehörigen Siedlungsumfeld befinden.

Vielfältige Grünräume - aus Sicht der Planer Das Betätigungsfeld der Freiraumplanung ist sehr vielschich-tig. Die Bandbreite der Arbeitsfelder erstreckt sich von städ-tebaulichen Aufgaben über die Planung der Grünstrukturen auf Quartiersebene bis hin zu kleinräumlicher Gestaltung von individuellen Freiräumen. Um dieses Feld einzugrenzen, wur-de das hier behandelte Thema durch die Wahl einer schema-tischen Betrachtungsweise überschaubar gemacht. Diese ar-beitet mit zwei unterschiedlichen Dimensionen der Betrach-tung, dem Raumcharakter und der Raumqualität.Unter dem Begriff des „Raumcharakters“ versteht man die Eigenart des Raumes, die durch die Merkmale der Privatheit oder der Öffentlichkeit geprägt wird. Die verschiedenen Qua-litäten eines Raumes werden unter dem Begriff der „Raum-qualität“ zusammengefasst. In der Fachliteratur wird zwischen vier unterschiedlichen Raumcharakteren unterschieden:

• privat• halbprivat• halböffentlich • öffentlichEin privater Raumcharakter ist durch seine Ausrichtung auf einen einzelnen privaten Nutzer oder eine kleine private Nutzergruppe, wie zum Beispiel eine Familie, definiert. Dieser private Raum dient ausschließlich der individuellen Bedürf-nisbefriedigung, Belange der Öffentlichkeit bleiben dabei

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unberücksichtigt. Zur Veranschaulichung des privaten Raum-charakters sei eine Wohnung oder ein geschützter, nicht ein-sehbarer Privatgarten zu nennen.

Der halbprivate Raumcharakter ist gekennzeichnet durch eine klar begrenzte Nutzergruppe, die sich aus mehreren Privatpersonen oder Familien zusammensetzt, dabei in ih-rer Konstellation konstant bleibt. Ein solcher Raum muss den gemeinsamen Ansprüchen aller Nutzer gerecht werden, was bei begrenzten räumlichen Verhältnissen Kompromisse erfordern kann. Ein nicht von außen zugänglicher, gemein-schaftlich genutzter Innenhof eines Mehrfamilienhauses ist ein Beispiel für einen solchen Raum.

Der halböffentliche Raumcharakter unterscheidet sich vom halbprivaten Raum nur durch die Öffnung, beziehungsweise die Zugänglichkeit des Gemeinschaftsraumes für die Öffent-lichkeit. Ein halböffentlicher Raum soll vornehmlich die Wün-sche der primären Nutzergruppe erfüllen, es bleiben jedoch Freiraumnutzungen ausgeschlossen, die nicht mit öffent-licher Nutzung vereinbar sind. Diese Raumcharaktere sind hauptsächlich in Übergangszonen zwischen öffentlichem und privatem Raum, beispielsweise zwischen Straßenraum und Innenhof, zu finden.

Bei öffentlichen Räumen ist keine eindeutig abgrenzbare Nutzergruppe erkennbar, die Gestaltung solcher Räume ori-entiert sich daher an den Bedürfnissen der Allgemeinheit. Als Beispiel für einen öffentlichen Raum kann ein Park oder Stra-ßenraum dienen.

Die verschiedenen Raumqualitäten lassen sich vier Kategori-en zuordnen: • gestalterisch• funktional• ökologisch• sozial- emotional

Unter dem Begriff gestalterische Raumqualitäten sind alle ästhetischen Aspekte des Freiraums zusammengefasst. Da-bei sind die Schaffung von Privatheit durch Uneinsehbarkeit, die sichtbare, individuelle Gestaltung oder die Repräsentati-on eines Gebäudes durch die Vorgartensituation zu nennen. Funktionale Raumqualitäten sind alle Merkmale der Nutzbar-keit von Grün- und Freiflächen. Darunter fallen alle Arten von individueller Nutzung, wie beispielsweise Spiel, Sport oder Er-holung, aber auch andere Funktionen wie Erschließung und Anbindung. Die Zusammenfassung aller Aspekte des Um-welt- und Naturschutzes erfolgt unter dem Begriff der öko-logischen Qualitäten. Hierunter fällt zum Beispiel der Bereich des Arten- und Biotopschutzes im unmittelbaren Wohnum-feld. Zu den genannten rein baulich-räumlichen Qualitäten kommt eine weitere Dimension von Raumqualitäten hinzu, die hier nicht vernachlässigt werden darf: die sozial-emotio-nale Qualität. Diese beschäftigt sich beispielsweise mit den Sicherheitsbedürfnissen der Nutzer oder der Identifikation von Bewohnern mit ihrem Wohnumfeld. Unter Berücksichti-gung dieser Systematik wird im Folgenden detailliert auf die

Anforderungen, die an den wohnungsnahen Grün- und Frei-raum gestellt werden, eingegangen.

Die ökologischen Qualitäten - Leben mit der NaturIn städtischen, oft dicht bebauten Gebieten bieten ökolo-gisch oder naturnah gestaltete Freiräume eine Vielfalt von andersartigen Sinnesreizen. Kurzgemähte Rasenflächen und immergrüne Sträucher erzeugen ein städtisches Bild, das ein intensives Erleben des natürlichen, jahreszeitlichen Wandels nur bedingt erfahrbar macht. Eine naturnahe Gestaltung von Freiflächen, beispielsweise mit Wiesen und heimischen Laub-bäumen, erlaubt eine unmittelbare, intensivere Naturerfah-rung. Aus Umfragen wird ersichtlich, dass dem Naturleben ein hoher Stellenwert eingeräumt wird. Menschen möchten die Tier- und Pflanzenwelt unmittelbar als Teil ihres täglichen Lebens erfahren. Das Vorhandensein von isolierten Natur-schutzgebieten reicht in diesem Kontext nicht aus.Ein weiterer, nicht zu vernachlässigender Aspekt einer mög-lichst naturnahen Gestaltung wohnungsnaher Grün- und Freiflächen ist die Erweiterung der Erfahrungswelt für die Bewohner des Quartiers. Insbesondere Kinder nutzen die na-türliche Umgebung als Spielgelände und finden dort vielfäl-tigere Möglichkeiten zum Ausleben vor als auf den meisten ausgewiesenen Spielplätzen.Die Unverwechselbarkeit eines Ortes trägt nachweislich zur Identifikation der Bewohner mit ihrem Wohnumfeld bei. Ein naturnah oder individuell gestaltbarer Grünraum bietet den Menschen nicht nur ein vielfältiges Betätigungsfeld, sondern ist darüber hinaus ein wichtiger Teil der Schaffung eines ein-zigartigen Wohnumfeldes.Grün- und Freiräume im nahen Wohnumfeld tragen zur Ver-ringerung negativer Umwelteinwirkungen auf die Bewohner-schaft des Quartiers bei. Die ästhetische Gestaltung der Grün-flächen ist in diesem Kontext nicht von Belang, entscheidend für die Auswirkungen auf das Klima und die Bodenqualität sind vielmehr Größe, Struktur und die Intensität der Vegeta-tion der Freiflächen.Zum Schluss soll noch einmal auf die rein ökologischen Qua-litäten der Grün- und Freiräume in unmittelbarer Wohnungs-nähe verwiesen werden. Insbesondere naturnah gestaltete Bereiche bieten Schutz- und Lebensräume für eine große Zahl verschiedenster Pflanzen und Tiere. Häufig finden Arten, die in der freien Landschaft durch die Bewirtschaftung der Agrarflächen verdrängt wurden, einen neuen Lebensraum in den Städten oder am Stadtrand. Den siedlungsnahen Grün-räumen kommt somit eine signifikante Bedeutung beim Biotop- und Artenschutz zu. Auch aus Sicht der Energieein-sparung und des Umweltschutzes ist das Vorhandensein ei-nes vielseitig nutzbaren, in unmittelbarer Nähe der Wohnung gelegenen Freiraumes erwähnenswert. Studien zufolge ist ein deutlicher Rückgang des „wochenendlichen Exodus“ aus der Stadt in Gebiete mit großem Grünflächenanteil zu beob-achten. Wohnungsnaher Grünraum kann somit als Beitrag zur Lärm- und Abgasreduktion betrachtet werden.

Ein Beispiel für ein Quartier, das sich an den Prinzipien des Gartenstadtkonzeptes vom Anfang des 20. Jahrhunderts orientiert, diese jedoch im Hinblick auf ökologisches und

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ressourcenschonendes Bauen neu interpretiert, ist die Sied-lung „Seseke Aue“ in Kamen. Das Projekt bietet vielen un-terschiedlichen Bewohnergruppen wie Alleinerziehenden, Menschen aller Altersgruppen, Familien mit Kindern, Allein-stehenden sowie Paaren eine Heimat. Die Organisation der Siedlung ist auf ein naturnahes Wohnen mit der Möglichkeit zur Selbstversorgung ausgerichtet. Großzügige Garten- und Freiflächen prägen das Erscheinungsbild des Quartiers und bieten allen Bewohnern attraktive Aufenthaltsräume im Frei-en. Die fast vollständige Autofreiheit der Anlage gewährleis-tet ein sicheres Spiel- und Bewegungsumfeld für Kinder. Die Erfahrungen mit diesem Projekt sind durchweg sehr positiv, die Menschen leben gerne dort, sie fühlen sich wohl und es existiert eine gute nachbarschaftliche Gemeinschaft (vgl. Abb. 129).

Der private Raum - das Glück im eigenen GartenDie Mehrheit der Großstadtbevölkerung lebt zur Miete. Meis-tens in Häusern, die über ein sehr geringes Freiraumangebot in unmittelbarer Wohnungsnähe verfügen. Dem gegenüber stehen die Wohnwünsche der Bevölkerung. Die bevorzugte Wohnform ist ein Haus mit Garten. Aus Studien wird ersicht-lich, dass der Stellenwert des Gartens, insbesondere bei Haus-halten mit kleinen Kindern und jungen Menschen in der Fa-miliengründungsphase unverändert groß ist. In verdichteten Ballungsräumen (Großstädten) herrscht generell ein Freiflä-chendefizit. Hier sind Gärten in Verbindung mit der Wohnung von großer Wichtigkeit.

Prof. Dr. Gert Gröning (Fachgebiet Gartenkultur und Freirau-mentwicklung, Universität der Künste Berlin) formulierte be-reits 1972 in seinem Essay „Überlegungen zu Wohnräumen im Freien und deren Ersatzformen“ präzise Forderungen an den Umgang mit Wohn- und Freiflächen. Seine Untersuchun-gen lassen sich zu drei grundlegenden Aussagen zusammen-fassen:•

•

•

Hinsichtlich der funktionalen Nutzungsqualitäten stehen im privaten Freiraum die individuellen Ansprüche der zur Be-nutzung berechtigten Personen im Vordergrund. Eine der Hauptqualitäten des privaten Raumes ist die beinahe un-eingeschränkte Verfügungsgewalt des Nutzers. Ein privater Freiraum sollte somit Spielraum zur Umsetzung individueller Gestaltungs- und Nutzungswünsche bieten. Es ist darauf zu achten, dass genügend Platz für Bepflanzung nach eigenen Wünschen sowie zusätzlich für Spiel und Erholung vorhan-den ist. Obwohl sich die Größe des Gartens in erster Linie nach den Bedürfnissen der Nutzer richtet, kann die Größe der, dem Freiraum zugeordneten Wohnung einen Orientierungswert bieten. Im Schnitt sollten Mindestgrößen von 30 bis 90m² (je nach Wohnungsgröße) nicht unterschritten werden. Zu-sätzlich zu den genannten persönlichen Nutzungsqualitäten kommen planerische Qualitätsanforderungen, wie beispiels-

weise Gebäude- und Gartenausrichtung zur Gewährleistung von ausreichender Besonnung und Belüftung hinzu, die je-doch nur bei Neuplanung einer Siedlung frei beeinflussbar sind.

Die letzte für den privaten Freiraum zu betrachtende Ebene der Raumqualitäten ist die sozial-emotionale. Bereiche mit privatem Raumcharakter erfüllen sehr verschiedene Funkti-onen für die Nutzer. Das Spektrum reicht in diesem Kontext von Orten der Selbstverwirklichung über geschützte Rück-zugs- und Erholungsräume bis hin zu Prestigeobjekten. Gera-de der private Garten trägt, durch die Möglichkeit zur freien individuellen Entfaltung, sehr stark zu einer Identifikation der Bewohner mit ihrem nahen Wohnumfeld bei (vgl. Abb. 130).Die Frage nach einer sinnvollen Organisation und Gestaltung eines privat nutzbaren Freiraums ist primär eine soziale Frage, das heißt abhängig von der Einstellung, der Meinung, dem So-zialstatus und dem sozial- kulturellen Hintergrund der Nutzer. Einfluss kann in diesem Zusammenhang lediglich durch pä-dagogische Beeinflussungen der Bewohner, wie zum Beispiel in Beratungsgesprächen, genommen werden. Es gibt sehr unterschiedliche Möglichkeiten mit privatem Freiraum um-zugehen. Manche Wohnprojekte experimentieren mit einem kompletten Verzicht von Privatflächen, wohingegen andere konventionellere Wege beschreiten und klare Eigentumsver-hältnisse bevorzugen. An vielen Beispielen hat sich jedoch gezeigt, dass das Bedürfnis nach einem ungestörten Rück-zugsbereich von fundamentaler Wichtigkeit ist und selbst in innovativen Gemeinschaftswohnanlagen, deren Bewohner eng miteinander bekannt oder befreundet sind, nicht fehlen sollte. Eine unmittelbare Nachbarschaft in einer Siedlung ist nur dann tragfähig, wenn für alle Bewohner die Möglichkeit besteht sich zurückzuziehen.

Der halbprivate Raum - Kommunikation „zwischen Tür und Angel“Die an halbprivate Räume gestellten Qualitätsanforderungen entsprechen weitestgehend den im vorhergehenden Text dargestellten Anforderungen an private Freiräume. Ange-sichts der Wichtigkeit des Vorhandenseins von privatem, un-einsehbarem Freiraum, steht der im Geschosswohnungsbau häufig vorkommende, halbprivate Freibereich vor besonde-

Abb. 129: Seseke Aue

Jedem Stück überbauten Wohnraum sollte ein Stück Wohnraum unter freiem Himmel zugeordnet werden.Diese Freifläche sollte direkt aus der Wohnung heraus, am besten ebenerdig, zugänglich sein.Die Uneinsehbarkeit des privaten Freiraumes muss uneinsehbar sein, damit Privatheit gewährleistet wird.

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ren Herausforderungen. Ihm kommt eine doppelte Bedeutung zu, als Kommunikationsraum ebenso wie als Rückzugsraum. Aus dieser Doppelfunktion ergeben sich zusätzliche Anforde-rungen an die Planung solcher Freibereiche. Ein besonderes Augenmerk ist dabei auf bestimmte Planungsaspekte zu rich-ten. Das bedeutet, dass eine eindeutig definierte räumliche Abgrenzung zwischen den unterschiedlichen Raumcharak-teren gewährleistet ist. Die unklare Zuordnung einer Raum-funktion führt zu Verhaltensunsicherheiten bei den Nutzern, birgt Konfliktpotential und verursacht im schlimmsten Falle ein Ausbleiben jeglicher Nutzung des betroffenen Raumes. Des Weiteren muss die Zuordnung der Nutzungsbereiche zu den entsprechenden Wohneinheiten für alle Bewohner klar ablesbar sein, das heißt, die Funktion verschiedener Teilbe-reiche ist unmissverständlich ausgewiesen. Die Aneignung dieser Planungsaspekte wird durch ein direktes Ansprechen der Nutzergruppe eines speziellen Funktionsbereiches er-leichtert.

Eine Möglichkeit im halbprivaten Raum private Zonen zu schaffen, ist das Anlegen von sogenannten Mietergärten. Angesichts der schon erwähnten Tatsache, dass ein Großteil der Stadtbevölkerung zur Miete wohnt, ist es auffällig, dass diesem Konzept in der Praxis bislang nur mäßiges Interesse entgegengebracht wird. Nach wie vor sind Mietergärten sehr selten, sie machen nur einen verschwindend geringen Teil des gesamtstädtischen Gartenangebots aus.Die Erfahrungen mit Mietergärten sind sehr unterschiedlich. Von bestens angenommenen Anlagen mit einem hohen Grad an Nutzung bis hin zu gänzlich ungenutzten und ungepflegten Gärten sind alle Abstufungen vorhanden. Die Akzeptanz solcher Gartenanlagen hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Prof. Dr. Maria Spitthöver (Freiraumplanung/Stadtökologie, Universität Kassel) benennt in ihrem Buch „Gartenkonzepte für den zukünftigen Eigenheim- und Mietwohnungsbau“ Kriterien, von denen die Akzeptanz von Mietergärten abhängt. Unter dem Begriff der sozialen Kriterien sind demographische und soziologische Aspekte zusammengefasst. Es lässt sich erkennen, dass Haushalte mit Kindern, im Gegensatz zu Berufstätigen, die Hauptnutzer von Gärten sind. Kinder sind gleichzeitig der Hauptanlass, sich im

Garten aufzuhalten. Gute nachbarschaftliche Beziehungen wirken sich positiv auf die Akzeptanz der Gärten aus, gleichzeitig wird der soziale Kontakt in der Nachbarschaft durch die Gärten gefördert. Ein weiteres entscheidendes Kriterium für die Annahme sind die Nutzungsmodalitäten der Freiräume und der Grad zu dem die zukünftigen Nutzer bei der Gestaltung der Grünanlagen verantwortlich beteiligt sind. Als Beispiele für Projekte, bei denen sich ein großes Interes-se und Engagement bei der Bewohnerschaft zeigt, sind Kiel Mettenhof „Kirunastraße“ und Nürnberg Langwasser „Zugspitzstraße“ zu nennen. Beide Projekte sind unter in-tensiver Beteiligung der Nutzer entstanden. Die Förderung des Gemeinschaftssinns und der Nachbarschaft stand von Anfang an im Fokus des Interesses (vgl. Abb. 131).

Neben den sozialen Kriterien sind auch räumliche Aspekte entscheidend für die Funktionalität und damit die Akzep-tanz von Mietergärten. Die Erreichbarkeit ist hier von großer Bedeutung. Möglichst kurze Wege sind wünschenswert, da Mieter aus den oberen Geschossen der Gebäude ihre Gärten sonst nicht mehr unmittelbar in Verbindung mit der Woh-nung nutzen können. Wie schon bei privaten Freiräumen erwähnt, sollte die Einsehbarkeit gering gehalten, oder wo möglich, unterbunden werden, um so den, oft zu einer Ab-lehnung der Gärten führenden, „Präsentiertellereffekt“ zu mi-nimieren. An dieser Stelle sei noch einmal kurz auf die Größe der Gärten verwiesen, die, auch wenn eine Idealgröße nicht generell definierbar ist, doch die Voraussetzung für bestimm-te Nutzungsmöglichkeiten ist. Als drittes Kriterium sei die Ausstattung der Gärten erwähnt. So ist beispielsweise das Vorhandensein eines gut erreichba-ren Wasseranschlusses, oder eines ausreichend dimensionier-ten Gerätehäuschens für die Nutzbarkeit des Gartens ebenso entscheidend wie die Größe der Parzelle.

Der halböffentliche Raum - Puffer nach draußenAn Stellen, wo der halböffentliche Freiraum zum Aufenthalt genutzt werden soll, orientieren sich die Qualitätsanforderun-gen sehr stark an den im vorangegangenen Text diskutierten Kriterien des halbprivaten Raumes. Ein Hauptunterschied

Abb. 131: MietergartenAbb. 130: Privater Garten

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Abb. 132: Öffentlicher Freiraum

zwischen halbprivatem und halböffentlichem Raum ergibt sich oft aus einer zusätzlichen Funktion der halböffentlichen Bereiche. Sie dienen in vielen Fällen weniger als genutzte Aufenthaltsräume, sondern schaffen vielmehr eine Über-gangszone zwischen öffentlichem Straßenraum und priva-tem Raum. Gleichzeitig kommt der Funktion als „Pufferzone“ eine zweite Aufgabe hinzu, nämlich das Repräsentieren der Bewohner und somit auch das Bilden derer„Visitenkarte“. Ein sauberes und gepflegtes Wohnumfeld ist ein entscheidender Faktor für den Zuzug neuer Bewohner. Der Pflegezustand des Vorbereiches eines jeden Gebäudes nimmt erheblichen Ein-fluss auf das Erscheinungsbild der Gesamtsiedlung und be-einflusst das „Ranking“ der Anlage.Den halböffentlichen Räumen kommt in vielen Fällen eine Er-schließungs- und Versorgungsfunktion zu. Dieser von hoher Funktionalität geprägte Aspekt wirkt sich oft stark auf die Ge-staltung aus. Es gilt hier einen Mittelweg zu finden zwischen repräsentativer, eventuell sogar kommunikationsfördernder Freiraumgestaltung und praktischer, funktionaler Gebäude-erschließung. Ähnlich wie der öffentliche Raum, ist ein halböffentlicher Be-reich ungeschützt, das heißt er wird von vielen Menschen, insbesondere des Nachts als unangenehm wahrgenommen, wenn seine Gestaltung nicht bestimmten Kriterien ent-spricht. Die Wichtigsten dieser Gestaltungskriterien sind gute Beleuchtung, Übersichtlichkeit und Einsehbarkeit.

Der öffentliche Raum - von grünen Straßen und PlätzenIn den meisten Quartieren beschränkt sich der öffentliche Raum auf den Straßenraum und kleine Straßenplätze. Mit-unter sind zusätzlich kleine Parkanlagen vorhanden, die hier jedoch nur kurz behandelt werden.Der Straßenraum, als größter Teil des öffentlichen Raumes im städtischen Wohnumfeld ist heute sehr stark auf die Er-schließungsfunktion ausgerichtet und bietet als Folge dieser einseitigen Gestaltung wenig Aufenthaltsqualität. Die Favori-sierung des motorisierten Individualverkehrs bei der Gestal-tung von Wohnquartieren wirft eine Vielzahl von Problemen auf. Eine PKW-freundliche Organisation ist enorm flächenin-tensiv. Es werden genau die Flächen verbraucht, die sonst für Wohn- und Aufenthaltszwecke verwendet werden könnten.

Eine Reduzierung des PKW-Verkehrs bringt eine Steigerung der Sicherheit und Aufenthaltsqualität mit sich. Die gravierendsten Auswirkungen haben stark befahrene Straßen auf die Lebensqualität von Kindern und deren Auf-sichtspersonen. Kinder unter sechs Jahren können auch an wenig befahrenen Straßen ohne Beaufsichtigung nicht drau-ßen spielen. Für ihre Eltern bedeutet dies die Notwendigkeit, die Kinder zu begleiten, was einen enormen Aufwand mit sich bringt. Die Lebensqualität der Eltern, meist der Frauen, wird durch diese Umstände mitunter stark eingeschränkt. Studien zufolge mögen über 60% der Frauen den Gang und den Auf-enthalt auf dem Spielplatz nicht. Sie tun dies ausschließlich ihren Kindern zuliebe und bevorzugen ganz klar ein Wohn-umfeld, in dem sich die Kinder frei und sicher bewegen kön-nen (vgl. Abb. 132).

Zwei Beispiele, an denen der Stellenwert einer autofreien Wohnumgebung deutlich wird, sind die Wohnprojekte „Alte Windkunst“ und „Haus Heyden Hof“ in Aachen-Nord. Bei-de sind von einer Gruppe befreundeter Familien mit einem hohen Anspruch an ein kinderfreundliches Wohnumfeld ins Leben gerufen worden. Trotz einiger Probleme, die diese recht unkonventionellen Wohnprojekte mit sich brachten, ist erkennbar, dass die Trennung von Verkehr und Wohnungs-umfeld eine erhebliche Erleichterung für die Eltern im Alltag mit sich brachten (vgl. Abb.133).Ebenso wie die halböffentlichen Räume ist der Pflege- und Gestaltungszustand des öffentlichen Raumes das Aushänge-schild einer Siedlung. Im Unterschied zum halböffentlichen Raum sind den Hauseigentümern bei der Gestaltung des öf-fentlichen Raumes die Hände gebunden. Schließt sich jedoch eine größere Gruppe von Bewohnern zusammen, so lässt sich oft in Kooperation mit der Stadt ein attraktiver Straßenraum schaffen, der nicht nur ein ansprechendes Erscheinungsbild bietet, sondern gleichzeitig auch eine Sozialfunktion über-nehmen kann. Die Bedeutung eines angenehm gestalteten Wohnumfeldes, im halböffentlichen wie auch im öffentlichen Raum, trägt wesentlich zur Atmosphäre und Wohnqualität bei. Öffentlichen Grün- und Freiflächen kommt als Freizeit, Spiel-, Sport und Erholungsflächen eine zusätzliche Bedeutung zu.

Abb.133: Haus Heydenhof

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Bei öffentlichen Grünanlagen stellen sie eine wichtige Erwei-terung der wohnungsnahen Freiflächen dar. In den meisten Fällen sind die privaten Grünflächen nicht ausreichend di-mensioniert, um allen Bedürfnissen der Bewohner gerecht werden zu können. Sportliche Aktivitäten beispielsweise fin-den hauptsächlich in öffentlichen Grünanlagen statt. Obwohl die Bewohner und Hauseigentümer eines Quartiers kaum Einfluss auf die Anlage oder die Gestaltung öffentlicher Grün-anlagen haben, ist das Vorhandensein solcher Freiräume eine weitere Qualität des Wohnumfeldes und wird hier vollstän-digkeitshalber mit aufgeführt. Zur besseren Übersicht sind die Qualitätsanforderungen an Freiräume im Wohnumfeld in Abbildung 134 tabellarisch erfasst.

Die in der Einleitung formulierte Frage „Was sind räumliche Qualitäten von Freiraum?“ lässt sich nicht vollständig aus ei-ner rein baulich- räumlichen Perspektive beantworten. Zwar existiert, wie zuvor ausführlich diskutiert, eine Vielzahl unter-schiedlicher Vorgaben und Regeln zur Sicherung einer gewis-sen räumlichen Qualität, letztlich muss die Frage jedoch von den jeweiligen Nutzern des Freiraumes individuell beantwor-tet werden. Die Nutzbarkeit und Gestaltung eines Raumes hängt stark von subjektiven Wünschen und Bedürfnissen ab. Das Gestalten eines Raumes ohne Beteiligung der Nutzer birgt das Risiko, dass Qualitäten geschaffen werden, die nicht nachgefragt werden. Die Akzeptanz der Nutzer in Bezug auf diese Freiflächen ist oft sehr gering. Abschließend kann festgestellt werden, dass eine isolierte

Betrachtungsweise der baulich räumlichen Qualitätsanforde-rungen nicht sinnvoll ist, die Ergebnisse müssen im Kontext der folgenden soziologischen und nutzerbezogenen Pers-pektive betrachtet werden.

Der Traum vom Haus im Grünen -Was wir im Grünen suchen„Wohnen im Grünen“ nimmt bei der Wohnungswahl einen immer höheren Stellenwert ein. Unterschieden werden müs-sen jedoch unterschiedliche Aspekte des „Wohnens im Grü-nen“. Die im Folgenden genannten Kriterien basieren auf Un-tersuchungsergebnissen von ExpertInnen aus dem Bereich Wohnbau, Politik, Verwaltung und Forschung.

Ein Grundmotiv für eine Abwanderung ins städtische Um-land oder an den Stadtrand besteht im Wunsch nach einem „Eigenheim“. In erster Linie geht es hier um Eigentumsbil-dung entweder im Einfamilien- oder Reihenhaus oder in Ei-gentumswohnungen. Generell gilt dies mehr oder weniger ausgeprägt für alle Lebensstilgruppen. „Freiräume, und zwar deren allgemeine Verfügbarkeit, Nutzqualität und Gestaltbarkeit(...)“ [ÖAR Regionalberatung GmbH und L&R Sozialforschung OEG 2003, 27] stellen ein wichtiges Kriterium des Wohlfühlens dar. Insbesondere da es häufig einen Mangel an „Platz“ und Freiraum im stark verdichteten Stadtgebiet gibt. Die Wohnumgebung wird oftmals als unattraktiv empfunden. 92% der Befragten der Studie „Stadt-Umland- Migration Wien“ gaben an, „dass die Nähe eines Parks oder von Grünflächen ein entscheidendes Kriterium für die Auswahl eines städtischen Wohnstandortes wäre“ [ÖAR Regionalberatung GmbH und L&R Sozialforschung OEG 2003, 27]. Der Preis und die Wohnungsgröße sind eher sekundär. Bei der zur Verfügung stehenden Freifläche kommt es vorrangig nicht auf deren Quantität, sondern vielmehr auf die Nutzqualität und auf ein bestimmtes Mitspracherecht bei der Gestaltung an. Bauliche Dichte im Stadtgebiet ist also durchaus durch Freiräume kompensierbar. „Dabei sind die Freiräume an der Schnittstelle zwischen Identifikationsräumen und der Naturnähe anzusiedeln: sie gelten als noch im weitesten Sinne zur Wohnung gehörig, woraus sich Gestaltungs- und Einflusspotentiale ableiten. Erst wenn sie räumlich und mental zu weit außerhalb der Wohnung liegen, werden sie als Landschaft oder Naturraum wahrgenommen“ [ÖAR Regionalberatung GmbH und L&R Sozialforschung OEG 2003, 27].Zu den nutzbaren Freiräumen gehören sowohl Spielplätze für Kinder als auch Sportplätze und Foren für kulturelle Akti-vitäten, also diejenigen Stellen, an denen gemeinschaftliches Treffen für unterschiedliche Altersklassen möglich ist.

Prestige und Image sind weitere Anziehungsfaktoren. Iden-titätsgebende Wohnumfelder innerhalb einer Stadt mit bei-spielsweise einem charakteristischen Straßenzug oder einer Bebauung können ein Motiv für eine neue Wohnstandort-wahl sein. Dies würde wiederum eine Statusverbesserung, welche sowohl auf der Wohnumgebung, als auch auf dem Wohnobjekt und der Wohnform beruhen kann, mit sich brin-Abb. 134: Qualitätsanforderungen

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gen. Insbesondere das freistehende Einfamilienhaus „im Grü-nen“ stellt noch immer für breite Schichten ein Statussymbol dar. Bei anderen Nachfragergruppen tritt anstelle des Einfa-milienhauses beispielsweise eine Penthousewohnung mit Dachterrasse.Das „Haus im Grünen“ spiegelt das vielgesuchte Bild eines Idylls und den Wunsch nach Sicherheit wieder. Ein mangeln-des Sicherheitsgefühl aufgrund steigender Kriminalität kann als Umzugsmotiv gelten. Das noch aus der Zeit der Industri-alisierung stammende Negativimage des Begriffes „Stadt“ wird heute weiter verstärkt durch städtisch aktuelle Themen wie Migration, Arbeitslosigkeit und Kriminalität. Dies führt zu einem häufig subjektiv negativen Bild städtischen Lebens. Wahrnehmungen wie verschmutzte Straßen, nachts schlecht ausgeleuchtete Wege, Sozialhilfeempfänger oder ein hoher ausländischer Bevölkerungsanteil in der Nachbarschaft las-sen den Wunsch nach einem Umzug aufkommen. Fehlende soziale Kontakte und ein als „anonym“ bezeichnetes Wohn-umfeld lassen das Leben in der Stadt nicht als erstrebenswert erscheinen. Eine oft idealisierte, kostengünstigere Alternative außerhalb der Stadt scheint daher besonders für Familien als besonders erstrebenswert.Zu dem Motivbündel des „gesunden Lebens“ gehören neben dem Wunsch nach einer geringeren Dichte und besserer Be-lichtung auch bessere Luft und weniger Lärm. Der Wegzugs-grund „Umwelt“ rangiert nach wie vor auf den vorderen Plät-zen. „In München nannten etwa 50% der befragten Wegzügler diesen Grund für ihre Entscheidung“ [ÖAR Regionalberatung GmbH und L&R Sozialforschung OEG 2003, 28].Mehrere Aspekte werden unter dem Motiv „gesundes Leben“ zusammengefasst: Naturbelassenheit, Natürlichkeit, Ökologie und Umweltqualität werden hierbei als „Naturnähe“ bezeich-net.

Die Sicht der Nachfrager -

Wer im Grünen wohnen will Bei der Wohnungswahl der Haushalte spielen, laut Dr. Frank Schröter, mehrere „Ebenen des Wohnens“ [Schröter 2002, 2] eine Rolle. Durch die Wohnungswahlmöglichkeiten auf dem Wohnungsmarkt rücken Qualitätsaspekte in den Vorder-grund, wie zum Beispiel die Nachbarschaft und das Quatier.Über das Wohnen wird auch ein bestimmter Lebensstil aus-gedrückt. Man wohnt z. B. in einer guten Gegend. Über die Lage der Wohnung erfolgt also eine Abgrenzung zu anderen Lebensstilen. Die Beachtung der Lebensstile, Mileus und da-mit die Orientierung an Haushaultsgruppen sind deshalb für die Wohnungswirtschaft so wichtig.

Im folgenden werden Untersuchungen, die sich mit dem The-ma Lebensstil, Wohnungsnachfrage oder Mobilität befassen, herangezogen, um Hinweise auf Nachfragerwünsche oder Ansprüche im Hinblick auf das „Stadtnahe Wohnen im Grü-nen“ zu erhalten. Anschließend kommt es zu einem Abgleich der verschiedenen Bedürfnisse und Ansprüche mit den Po-tentialen des Quartiers, so dass am Ende Empfehlungen hin-sichtlich Nachfrager und Nachfragerqualitäten speziell für

das Quartier in der Siedlung Borgschenhof gemacht werden können.

Spellerberg-StudieDie Spellerberg-Studie wurde bereits im Abschnitt „Lebens-stile und Wohnbedürfnisse“ vorgestellt. Bei der Suche poten-tieller Nachfrager für das „Quartier“ wurden im Abschnitt „Zu-kunftsperspektive Genossenschaft“ bereits einige Lebens-stilgruppen identifiziert:• Die Traditionellen, zurückgezogen Lebenden•

•

Aufgrund ihrer Eigenschaften weist jede der genannten Gruppen hinsichtlich einer Siedlung, die „Stadtnahes Wohnen im Grünen“ anbietet, ein Potential auf.

InWIS-StudieAuch InWIS (Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirt-schaft, Stadt- und Regionalentwicklung) weißt in seiner Stu-die darauf hin, dass es im Zuge des sozialstrukturellen Wandels nicht nur eine vertikale Schichtung nach Einkommen, Beruf und Bildung, sondern auch eine horizontale Schichtung nach Generation, Lebensstilen, Haushaltstypen und auch Werte-struktur gibt. Die Studie geht auf milieuspezifische Wohnbe-dürfnisse und Wohnpräferenzen ein. Aus dieser Sicht ergeben sich bei den nachfolgend aufgezählten Milieus Ansatzpunkte für ein Interesse an „Stadtnahem Wohnen im Grünen“.

Das konservativ-gehobene Milieu umfasst all jene, die zum einen akademisch gebildet und mit einem hohen Einkom-men ausgestattet sind. Häufig sind in diesem Milieu Rent-ner und Pensionäre vorhanden. Wohneigentum ist in dieser Gruppe charakteristisch, es besteht eine hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen, z. B. luxuriöse Altersruhesitze. In dieser Milieugruppe herrscht ein ausgeprägtes Elitebewusst-sein vor, dass einen luxuriösen Lebensstil beinhaltet.

Im alternativen Milieu sind Menschen der höheren Bil-dungsstufen überdurchschnittlich häufig vertreten. Werte wie Selbstverwirklichung, Umweltbewusstsein, die Teilnahme am politischen und kulturellen Leben sowie der Wunsch nach nachbarschaftlichen Kontakten sind ihnen wichtig. Sie präfe-rieren eine „alternative Idylle“. Ideal wären große Wohnungen mit offenem Zuschnitt in gemeinschaftlichen Wohnanlagen, die besonders ökologische Pluspunkte aufweisen.

Das kleinbürgerliche Milieu gilt als traditionell orientierte Gruppe. Traditionelle Werte wie Pflichterfüllung und Verläss-lichkeit werden von der Gruppe der kleinen und mittleren Angestellten und kleinen Selbständigen mit mittlerem Ein-kommen als wichtig empfunden. Rentner und Pensionäre sind hier deutlich überrepräsentiert. Unauffälligkeit, Ordnung und Sauberkeit werden hochgeschätzt. Bevorzugte Wohn-form ist hier ein Reihenhaus oder eine gesicherte Mietwoh-nung. Ein hohes Sicherheitsbedürfnis erzeugt hier eine gerin-gere Wohnmobilität und eine geringerer Fluktuation in „Mi-

Die Häuslichen mit Interesse für leichte Unterhaltung und ModeDie hochkulturell Interssierten und sozial Engagierten

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Dem kleinbürgerlichen Milieu ähnelt das stark schrump-fende traditionelle Arbeitermilieu. Dieser Lebensstil orien-tiert sich ebenfalls an traditionellen Werten und Sicherheit. Die Einkommen sind im unteren bis mittleren Bereich an-gesiedelt. Stark vertreten sind hier Facharbeiter und Rent-ner. Angehörige des Arbeitermilieus legen Wert darauf, ihre Gruppenzugehörigkeit in der Gestalt der Nachbarschaft, oft klassisches Siedlungswohnen, zu demonstrieren. Das tradi-tionelle Milieu legt Wert auf ein „standesgemäßes“ Wohnen, z.B. in einem Reihenhaus mit Vorgarten und repräsentativem Wohnzimmer.

Die Kinder der beiden vorab genannten Milieus finden sich v. a. im aufstiegorientierten Milieu wieder. Eine hohe Bedeu-tung hat hier besonders der Prestigekonsum. Eine repräsen-tative, jedoch konventionell geschnittene Wohnung ist dieser Gruppe wichtig. Meist wohnt diese Gruppe in modernisierten Wohnungen in Arbeiterwohnvierteln in guter Lage sowie in Einfamilienhäusern im Neubau. „Angesichts einer Präferenz für Eigentum bei gleichzeitig eingeschränkter finanzieller Leistungskraft (und bei den stark Aufstiegsorientierten der Tendenz sich zu übernehmen) sind wohl vor allem hier In-teressenten an Modellen gleitendem Eigentumserwerbs zu finden“ [Eichner/ Heinze/ Bucksteeg 1994, 20].

Stadt-Umland-Migration Wien-StudieWie man vorstehend gesehen hat, existieren zur Identifizie-rung von Nachfragern mehrere wissenschaftliche Studien. Diese verwenden jeweils unterschiedliche Kategorien von Nachfragern, sowie unterschiedliche Faktoren um diese ein-zuordnen. In diesen Studien wird die Gesellschaft nach Le-bensstilen, Milieus, Haushaltstypen, Haushalts- oder Wohn-formen unterschieden. Es gibt zum Thema „Nachfrager“ eine breite Debatte unter den Fachleuten. An dieser Stelle wird die Studie „Stadt-Umland-Migration Wien“ herangezogen, die sich mit der Problematik „zahlrei-che unterschiedliche Kategorisierungen von Nachfragern“ beschäftigt. Studien zu Lebensstile und Lebensphasen die-nen der „Wien“-Studie als Grundlage für eigene Erhebungen und der Klassifizierung von Nachfragern. Diese Einordnung erleichtert aus planerischer Perspektive die Anwendung für den Wohnungsmarkt.

Ältere Unter der Kategorie „Ältere“ wurden folgende Typen heraus-gesucht und untersucht: „[Die Empty Nesters] gehör(en) im Weiteren zur Gruppe der „jungen Alten“, womit in der Regel Menschen zwischen 50 und 60 bzw. 65 Jahren (also dem regulären Renteneintritts-alter) bezeichnet werden und die ähnlichen Rahmenbedin-gungen unterliegen. Aufgrund des großen Zuwachses an selbstbestimmter Freizeit gewinnen bei dieser Gruppe Frei-raum und Naturnähe, sowie soziale Qualitäten der Wohnum-gebung (z. B. weniger anonyme Nachbarschaften) tendenziell an Bedeutung“ [ÖAR Regionalberatung GmbH und L&R Sozi-alforschung OEG 2003, 34].Bei der Naturnähe spielt der Prestigefaktor eine entscheiden-de Rolle, aber auch der Nutzwert durch die Lebensumstän-de ist sehr wichtig. Beim Freiraum sind zumindest ein Balkon oder die Terrasse Pflicht (ca. 90%, Spellerberg).Dies lässt sich in den meisten Fällen leicht erfüllen, da die-se Menschen häufig im Eigenheim leben, was grundsätzlich eine bessere Ausstattung aufweist. Das Eigentum kann als Wohnung oder Einfamilienhaus existieren und befindet sich oft am Stadtrand oder im Umland, wo es mit 23% überreprä-sentiert ist (Spellerberg).„Die Gruppe der „agilen [Alten]“ wird gekennzeichnet durch ein hohes Maß an verfügbarer Freizeit und relativer Ortsun-gebundenheit. Im Vergleich zu den Empty Nesters wird hier noch einmal durch den Wegfall der beruflichen Tätigkeit Frei-zeit hinzugewonnen und es ist in verstärktem Ausmaß mög-lich, räumliche Bindungen aufzugeben (Sie sind meist über 65 Jahre und deshalb auch nicht mehr an einen Arbeitplatz-standort gebunden). Bei dieser Untergruppe ist dadurch auch verstärkt mit einem Umzug […] zu rechnen. Hinzu kommt ein häufig niedrigeres Realeinkommen, das durch Flächenreduk-tion beim Wohnen (z. B. durch einen Umzug) kompensiert wer-den kann. Agile [Alte] sind zudem meistens mobil genug, um einerseits die Freizeitmöglichkeiten einer suburbanen oder kleinstädtischen Lebensweise zu nutzen und deren Nachteile (z. B. Versorgung) zu überwinden. Sie legen zudem, aufgrund ihrer relativen räumlichen Unabhängigkeit, geringeren Wert auf die sozialen Qualitäten der Wohnumgebung und konzen-trieren sich mehr auf die eigenen vier Wände (evtl. auch den eigenen Garten)“ [ÖAR Regionalberatung GmbH und L&R So-zialforschung OEG 2003, 35].Die Alten sind eine Gruppe, die ebenfalls im Rentenalter sind, in vielen Fällen aber schon weit älter als 65 Jahre. Das Alter

Abb. 135: Empty Nest Abb. 136: Agile Alte Abb. 137: Alte Abb. 138: Familie

lieusiedlungen“. Auch ist diese Gruppe besonders sensibel gegenüber „Störungen“.

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beschränkt ihre Mobilität. Jedoch sind äußere Umstände oft der Zwang zur Veränderung. Insbesondere Krankheit oder Betreuungsnotwendigkeit zwingen diese Menschen zum Wechsel ihrer Wohnsituation. Diese zeigt sich oft in gesicher-ten und günstigen Mietwohnungen, Zeilensiedlungen älte-ren Baujahrs oder kleinen Reihenhäusern.„Bei Alleinstehenden wird versorgungsbedingt entweder ein Standort mit guter Versorgungsinfrastruktur und evtl. alters-gerechter Wohnungsausstattung gesucht“ [ÖAR Regional-beratung GmbH und L&R Sozialforschung OEG 2003, 35]. In jedem Fall werden Ruhe und eine intakte, freiräumliche Um-gebung geschätzt.

Familien und Lebensgemeinschaften Familien und Lebensgemeinschaften mit Kindern stellen eine wichtige Gruppe der Abwanderer dar. Sie ist ohnehin diejeni-ge Gruppe, die am stärksten mit dem Begriff Abwanderung ins Umland assoziiert wird. Der Altersschwerpunkt dieser Gruppe liegt zwischen 30 und 40 Jahren. Es sind hier jedoch ebenfalls einige Untergruppen zu berücksichtigen.Die traditionelle Kleinfamilie kann als anspruchsvollste Gruppe der Wohnungssuchenden gesehen werden. Sie wün-schen sich neben einer hohen sozialen Qualität (Schulen, Si-cherheit, Kontakte) auch starke Identifikationsmöglichkeiten sowie vielfältige Freiräume und hohe Umweltqualitäten - in der Regel alles zum Wohle des Kindes. Entscheidend ist eben-falls die Wohnfläche, die dem Kinderwunsch angemessen sein sollte, dies gilt v. a. für Großfamilien, die jedoch auf Grund ihrer Häufigkeit vernachlässigt werden können.Die gewünschten Standards sollten jedoch im finanziellen Rahmen der Familie liegen. Das Ideal des Einfamilienhauses im Grünen ist oft nicht finanzierbar, da die finanziellen Mittel eher begrenzt sind.Bei den Alleinerziehenden handelt es sich meist um klei-nere Haushalte, daher wohnen sie größtenteils in Geschoss-wohnungen in der Stadt. Für sie ist vor allem die soziale In-frastruktur sowie deren Dichte von Bedeutung. Wichtig sind ihnen jedoch auch nutzbare Grün- und Freiräume sowie de-ren Umweltqualitäten.

Junge Single- und DoublehaushalteIn dieser Gruppe gibt es nochmals unterschiedliche Typen, die trotz der relativ kleinen Größe ganz verschiedene Ansprü-che und Wünsche haben. Dafür sind diese Menschen noch sehr mobil und damit sehr interessant als neue Nachfrager-

gruppe.Bei den Alternativen oder dem Selbstverwirklichungstyp muss Selbstverwirklichung nicht unbedingt Selbstdarstellung sein. Zwar will diese Personengruppe sowohl die im Privaten als auch im Beruflichen erreichten Standards genießen und sich in ihrer Umgebung wiederfinden, aber dies muss nicht unbedingt nach außen dargestellt werden. Es geht dabei um eher große Wohngrundrisse und privaten Freiraum in Form von Balkonen, Terrassen oder eigenem Garten. Allerdings sind bei gut 25% (Spellerberg) diese Ansprüche nicht erfüllt. Außerdem wäre viel Grün zur Freizeitgestaltung ebenfalls er-wünscht. Sie wohnen jedoch oft in Innenstädten und würden dafür auch Wohnstandorte mit entsprechender Ausstattung an der Peripherie vorziehen. Die Unzufriedenheit mit der ak-tuellen Wohnsituation ist also relativ hoch.Die Mitglieder der Gruppe der Spaß- und Erlebnisorientier-ten leben oft am Stadtrand und meist in Mietshäusern. „Sie legen gesteigerten Wert auf soziale Wohnumfeldqualitäten […] (eher statusbewusst), auf Freiräume (eher privater Natur, d. h. Garten oder Terrasse) und Naturnähe ([…]aus prakti-schen Gründen der aktiven Freizeitgestaltung).Die Erlebnisorientierten sind eine der wenigen Gruppen, für welche Besitz/Eigentum eine nennenswerte Qualität dar-stellt. Wesentliche Voraussetzung für ihre Wohnstandortwahl ist jedoch eine gute Erreichbarkeit ihres „daily systems“, d. h. Arbeitsstätte und andere wichtige Brennpunkte ihrer Lebensgestaltung“ [ÖAR Regionalberatung GmbH und L&R Sozialforschung OEG 2003, 36]. Charakteristisch ist die Ge-gensätzlichkeit von Anspruchs- und Statusdenken und dem tatsächlich Realisierten.Bei den Landaffinen handelt es sich um eine Gruppe, die sich zur ländlichen Umgebung besonders hingezogen fühlt. Gerne würden sie ihren Traum vom Einfamilienhaus auf dem Lande realisieren. Aufgrund knapper finanzieller Mittel ist dies aber auch mit Eigenleistung für viele nicht zu schaffen. Alternativ wird daher eine Geschosswohnung in Randlage mit viel Freiraum akzeptiert.„Besonderen Wert legt diese Gruppe auf die sozialen Qualitä-ten des Wohnumfeldes (vorzugsweise „geringe Anonymität“, etc.), die Identifikationsmöglichkeiten (Überschaubarkeit/ Kontrollierbarkeit der Umgebung) sowie die Naturnähe („ge-sundes Leben“/Raus aus dem „Moloch“ Großstadt)“ [ÖAR Re-gionalberatung GmbH und L&R Sozialforschung OEG 2003, 37].

Abb. 139: Alleinerziehende Abb. 140: Erlebnistyp Abb. 141: Selbstverwirklicht Abb. 142: Landaffin

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ResümeeZusammenfassend lässt sich sagen, dass bestimmte Kriterien wie der private Freiraum, aber auch der Naturraum in seiner funktionalen Dimension von besonderer Bedeutung für die meisten Nachfragergruppen sind. Dahinter rangieren als ebenfalls wichtig ein intaktes soziales Umfeld und der Frei-raum in seiner äußeren Gestalt.Auch wenn sich die potentiellen Nachfrager für das „Quartier“ nicht eindeutig bestimmen lassen, so können doch gewisse Nachfragertypen herausgestellt werden, die ein Interesse an den im Quartier gebotenen Qualitäten haben könnten.•

•

•

Hierbei handelt es sich jedoch lediglich um Einschätzungen.

Rückschlüsse für das „Quartier“Betrachtet man nun das Quartier unter den oben genannten Kriterien, so lassen sich schließlich folgende Aussagen tref-fen:Aus baulich-räumlicher Sicht bietet die Wohnanlage eine Vielzahl von Potenzialen. Um diese optimal nutzbar zu ma-chen, ist eine detaillierte Umgestaltung sowohl der Freiräu-me als auch der Gebäude notwendig. Auch wenn eine solche Planung über die Möglichkeiten dieser Studie hinausgeht, werden hier einige der zentralen Qualitäten kurz zusammen-gefasst.Wie bereits in der Analyse des Grün- und Freiraumes erwähnt, besitzt jedes Gebäude einen eigenen Freibereich und somit die Voraussetzung zur Erfüllung der wichtigsten Qualitätsan-forderung, nämlich dem Vorhandensein von privat nutzba-rem Freiraum. Die großzügigen Blockinnenbereiche ermöglichen nicht nur die Anlage privater Gärten, sondern bieten darüber hinaus Gestaltungsspielraum für die Schaffung eines gemeinschaft-lichen Freibereichs. Diese bieten sich insbesondere im Bereich

zwischen Saarstraße und Forbachstraße, Langemarckstraße und Steinstraße, auf den Freibereichen entlang der Metzer-straße Richtung Schulgelände sowie zwischen Borgschen-hofstraße und Gravelottstraße an. Nicht alle diese Flächen sind gleichermaßen nutzbar, so ist bei den an das Schulge-lände grenzenden Gärten während des Schulbetriebes mit einer Lärmbelästigung durch Kinder zu rechnen. Das an die Gravelottstraße reichende Gelände ist zur Abstimmung mit den Eigentümern der angrenzenden nicht genossenschaftli-chen Gebäude nutzbar.

Der Aneignung und Nutzung durch die Bewohner stehen im momentanen Gestaltungszustand der Freiflächen noch ei-nige Schwierigkeiten im Weg. Die Privatheit der Gärten wird vielerorts innerhalb des Quartiers durch das unmittelbare Angrenzen an den Straßenraum gestört. An diesen Stellen sollte die Uneinsehbarkeit der privaten Flächen sichergestellt werden. Die Zugänglichkeit der Gärten von den Gebäuden aus ist verbesserungswürdig, anstelle eines Gartenzugangs durch den Keller ist ein ebenerdiger Zugang zu den Gar-tenflächen wünschenswert. Schwierigkeiten der Gartennut-zung entstehen durch ungeklärte Zuordnungen in Bezug auf Funktion und Zugehörigkeit der Freiräume. Im Quartier ist an vielen Stellen der Freibereiche unklar, zu welchem Haus oder welcher Wohneinheit der Freiraum zugehörig ist. Häufig ist nicht an der Gestaltung ablesbar, welche Nutzung der entsprechenden Gartenfläche zulässig ist. Durch diese Unklarheit in der Gestaltung werden die Nutzer in ihren Ver-haltensweisen verunsichert und damit bleibt eine intensive Nutzung der vorhandenen Freiräume oftmals aus. Als wei-tere Folge der ungeklärten Verhältnisse ist ein mangelndes Verantwortungsbewusstsein der Bewohner zu nennen. Eine Identifikation mit diesen Bereichen bleibt aus. Die Schaffung einer klaren Zonierung beseitigt Unsicherheiten und fördert die Aneignung.Der Straßenraum innerhalb des Quartiers wirkt ruhig und an-sprechend. Insbesondere durch die reichhaltige Begrünung erhält das Gebiet seinen Reiz. Das Straßenbild vermittelt eine ruhige und angenehme Wohnlage. Die auch im Straßenraum parkenden PKW stören die Sozialfunktion der Straßen, eine andere Lösung der Parksituation ist zu überdenken.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das „Quartier“ viele „grüne“ Potentiale besitzt. Oft sind die von fachlicher Seite geforderten Qualitäten mit geringem Aufwand zu erreichen. Der großzügige Freiraum ist vielfältig gestaltbar und stellt in diesem Kontext eines der Hauptpotentiale des „Quartiers“ dar.Die Nutzungsqualität des „Quartiers“ wird positiv beeinflusst durch das natürliche, grüne Umfeld, welches vielfältige Betä-tigungs- und Entfaltungsmöglichkeiten bietet. Das geschlos-sene, einheitliche Erscheinungsbild des „Quartiers“ schafft, im Zusammenspiel mit dem begrünten Straßenraum, eine idylli-sche Atmosphäre. Das im „Quatier“ vorhandene, weitgehend intakte Wohnumfeld stellt ein weiteres Potential des Untersu-chungsfeldes dar.

Unter der Gruppe der „Älteren“ erscheinen die „Empty Nes-ters“ am wenigsten passend, da ihre hohen Ansprüche an ihr Wohnumfeld dem Profil des Quartiers nicht entsprechen. Die Wohnanlage bietet für die übrigen Älteren ein attrak-tives Wohnen. Ihnen ist vor allem ein gut funktionierendes soziales Umfeld, in naturnaher Lage wichtig. Die Gruppe der Älteren gehört momentan zu den Hauptnutzern des Quar-tiers. Bei der Nachfragerkategorie „Familien und Lebensge-meinschaften“ scheinen die Gruppe der Alleinerziehen-den und die der traditionellen Familie zum potentiellen Mieterklientel zu gehören. Beiden Gruppen sind der private Freiraum, sowie ein Leben in der Nähe zur Natur in einem guten sozialen Umfeld wichtig. Besonders für die Gruppe der Alleinerziehenden ist eine gute Infrastruktur ausschlag-gebend bei der Wohnungswahl. Innerhalb der Gruppe der „Junge Single- und Doublehaus-halte“ scheinen sich die Wohnwünsche der so genannten „Spaßtypen“ wie auch die der Landaffinen weitgehend mit den Wohnqualitäten des „Quartiers“ zu decken. Auch diese beiden Gruppen bevorzugen ein Wohnumfeld in direkter Nähe zur Natur, sowie privaten Freiraum in Stadtrandlage mit einer gut funktionierenden Infrastruktur in einem guten sozialen Umfeld.

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4.5 „Passende“ Nachfrager für das „Quartier“?

„Passende“ Nachfrager für das „Quartier“?

In den vorangegangenen Abschnitten wurden die drei Entwicklungsperspektiven „Zukunftsperspektive Genossen-schaft“, „Neue Mischung“ und „Stadtnahes Wohnen im Grünen“ untersucht. Im Ergebnis stellten sich jeweils die zentralen Potentiale und Nachfragerprofile für die Borgschenhofsiedlung bzw. den Gemeinnützigen Spar- und Bauverein Friemersheim e.G. heraus.

Beim Thema „Zukunftsperspektive Genossenschaft“ wur-den als Hauptqualitäten wirtschaftliche Aspekte wie die Möglichkeit, sein Geld sicher und langfristig anzulegen, oder eine günstige Wohnung mit stabilen Mietpreisen zu erhalten, genannt. Außerdem erscheinen soziale Vorteile, die sich speziell durch die genossenschaftliche Organisationsform ergeben als interessant. Dazu gehören unter anderem das lebenslange Nutzungsrecht einer genossenschaftlichen Wohnung, die eigentumsähnlichen Verhältnisse und ein sowohl finanzieller als auch wohnrechtlicher Sicherheitsas-pekt. Selbstbestimmung und Eigeninitiative der Mitglieder, als auch gemeinschaftliche Unternehmungen stellen darüber hinaus wichtige Qualitäten des genossenschaftlichen Woh-nens dar. Für den „Bauverein“ ergeben sich daraus Hinweise auf wichtige Potentiale wie die Sicherheit in einer Ge-nossenschaft, die Geldanlagemöglichkeit und die Nutzung genossenschaftlicher Angebote. Die erwähnten gemeinschaftlichen Prinzipien werden im

„Quartier“ des „Bauvereins“ jedoch nicht mehr aktiv „gelebt“.

Der Ansatz „Neue Mischung“ knüpft an die Ausgangssitu-ation der bisher „einseitigen“ Mieterstruktur im „Quartier“ an. Da eine Weiterführung dieses Kurses aufgrund der heutigen Vielfalt gesellschaftlicher Gruppierungen nicht als zukunftsfähig anzusehen ist, sollte eine Durchmischung der Bewohnerschaft und eine Öffnung für neue Nach-fragergruppen angestrebt werden. Um herauszufinden, was die Nachfrager suchen und welche Kriterien für die Wahl einer Wohnung von Belang sind, wird in diesem Abschnitt das Thema Wohnqualität aus Sicht der Planer und Nachfrager behandelt. Die allgemeinen Qualitäten und die speziell im „Quartier“ vorgefundenen Qualitäten und Potentiale werden, aufgeschlüsselt in die Kategorien Wohnung, Wohngebäude, Siedlung und Siedlungsumfeld, aufgezeigt. Ausstattung, Flexibilität, private Freiräume, Identifikation, Nachbarschaft und Erreichbarkeit sind nur einige der zentralen Qualitäten, die heute von großer Bedeutung für das Wohnen sind.

Im Abschnitt „Stadtnahes Wohnen im Grünen“ hat sich der private Freiraum, der möglichst uneinsehbar und ebenerdig aus der Wohnung betretbar sein soll, als die Hauptqualität herauskristallisiert. Daneben werden im halbprivaten und halböffentlichen Freiraum das Erscheinungsbild der Gebäude und damit eine Identifikationsmöglichkeit mit der räumlichen Umgebung als wichtige Kriterien genannt. Im Bereich des

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„Passende“ Nachfrager für das „Quartier“?

öffentlichen Freiraumes ist ein durchgrüntes und gepflegtes Gesamtbild einer Siedlung mit ihren Straßen und Plätzen von großer Bedeutung für das Wohlbefinden. Eine vielfältige Nutzungsqualität der Freiräume spielt darüber hinaus für einige Nachfragergruppen eine große Rolle.

Zusammenfassend sind die wichtigsten Potentiale der Borgschenhofsiedlung:• Intaktes Wohnumfeld• Einheitlich geschlossenes Siedlungsbild• Hoher Grünanteil • Großzügige Angebot von öffentlichen Grünflächen in der näheren Umgebung• Stärkung der gemeinschaftlichen Aspekte genossenschaftlichen Wohnens

Aufgrund der angestrebten „Neuen Mischung“ und der Qualitäten und Potentiale des „Quartiers“ kann auf folgende potentielle Nachfragergruppen geschlossen werden.

Die genossenschaftlichen Potentiale könnten die im Ab-schnitt „Zukunftsperspektive Genossenschaft“ beschrie-benen „Jüngere Menschen“, „Ältere Paare“, „Singles“ und „Paare ohne Kinder“ als Nachfrager ansprechen. Bezogen auf die Lebensstiltypen von Spellerberg könnten die „Hochkulturell Interessierten und sozial Engagierten“, „Traditionell zurückgezogen Lebenden“ und „Häuslichen mit Interesse für leichte Unterhaltung und Mode“ in Frage kommen. In Hinblick auf die Betonung des gemeinschaftlichen Aspektes sind auch die „Alleinerziehenden“, die „Älteren Alleinlebenden“ und bei Spellerberg die „Sicherheitsorientier-ten, sozial Eingebundenen“ als Nachfrager denkbar.

Aus Sicht einer Siedlung, die „Stadtnahes Wohnen im Grünen“ anbieten möchte, wären die im vorangegangenen Abschnitt beschriebenen Gruppen „Agile Alte“, „Alte“, „Alleinerziehende“, „Traditionelle Kleinfamilie“, „Spaßtyp“ und „Landaffine“ von Interesse.

Für die Identifizierung der potentiellen Nachfrager wurden unterschiedliche sozialwissenschaftliche Studien interpre-tiert. Während in „Zukunftsperspektive Genossenschaft“ sowohl die Haushaltstypen als auch die Lebensstiltypen von Spellerberg verwendet wurden, hat sich der Abschnitt „Stadtnahes Wohnen im Grünen“ hauptsächlich an der Studie „Stadt-Umland Migration Wien“ orientiert.

Um die Ergebnisse aus dem Abschnitt „Drei Entwick-lungschancen für das Quartier“ miteinander verglei-chen zu können, wurde themenübergreifend ein neues „Nachfragerprofil“ erstellt, das drei Nachfragergruppen für das „Quartier“ definiert.

Die erste Gruppe besteht aus „Single- und Doublehaus-halten“ und beinhaltet:• Jüngere Menschen • Singles ohne Kinder

• Sicherheitsorientierte, sozial Eingebundene • Agile Alte/Pensionisten• Ältere Paare• Hochkulturell Interessierte und sozial Engagierte• Spaßtyp Ihre Gemeinsamkeiten sind ähnliche Ansprüche an vielfältige Freiräume mit hoher Nutzer-/Freizeitqualität, Naturnähe, ein privater Freiraum und ein gutes Wohnumfeld.

Der zweite Typ sind die „Zurückgezogen Lebenden“. Dazu gehören: • Ältere• Traditionell zurückgezogen Lebende • Häusliche Menschen mit Interesse zu leichten UnterhaltungSie haben ein ausgeprägtes Sicherheitsbedürfnis und den Wunsch nach ruhigem und ungestörtem Wohnen gemein. Außerdem schätzen sie eine hohe Gestaltungsqualität der Freiräume.

Die letzte Gruppe wären die „Modernen Lebensgemein-schaften“. Sie fassen • Alleinerziehende • Kleinfamilien • Ökologisch orientierte • Landaffine • Wohnprojektklientel zusammen. Hohe Umweltqualitäten und vielfältige Frei-räume zählen ebenso zu ihren Ansprüchen wie eine hohe soziale Siedlungsqualität und flexible Wohnungsgrundrisse. Außerdem ist ihnen Sicherheit, Überschaubarkeit und Kontrolle wichtig.

Für alle drei Gruppen gilt preisgünstiges Wohnen als ein wichtiges Kriterium für die Wohnungswahl. Für die Gruppe der „Älteren“ und der „Alleinerziehenden“ ist zudem eine gut ausgebildete Infrastruktur notwendig.

Die drei neuen Nachfragergruppen geben einen Überblick darüber, wer sich als Nachfrager für das „Quartier“ interessie-ren könnte. Durch den Zuzug neuer Nachfrager ließe sich im „Quartier“ eine „Neue Mischung“ der Bewohnerstruktur erreichen, die für die Zukunft des „Quartiers“ ein wichtiger Erhaltungs- und Stabilisierungsfaktor wäre.

133

5Handlungsempfehlungen

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5.1 Leitziele und ein Maßnahmenkatalog

Leitziele und ein Maßnahmenkatalog

Die nun folgenden Handlungsempfehlungen knüpfen an die „Drei Entwicklungschancen für das Quartier“ an und greifen die Potentiale des „Quartiers“, das ermittelte Nachfragerprofil sowie Anregungen aus den Beispielprojekten auf. Dabei wur-de von folgenden Leitzielen ausgegangen:

• • Stärkere Mischung der Mieterstruktur•

Diese Ziele wurden vom „Bauverein“ nicht vorgegeben son-dern aus der Analyse abgeleitet. Im weiteren Prozess müssten sie mit dem „Bauverein“ diskutiert und abgestimmt werden.

Die Leitziele lassen sich noch konkreter in folgende Unterzie-le fassen: Ein wichtiges sozial- und wohnungswirtschaftliche Leit-ziel ist die Partizipation der Nutzer. Die aktive Beteiligung der Bewohner am Planungsprozess von Modernisierungsmaß-nahmen kann und soll das gemeinschaftliche Miteinander fördern und so zu einer Stärkung der generelle Akzeptanz des „Quartiers“ beitragen.

Ein wichtiges baulich-räumliches Leitziel ist der Erhalt und

die Stärkung des identitätsstiftenden Charakters des „Quar-tiers“. Für Modernisierungsmaßnahmen bedeutet dies, dass Häuserzeilen, Häusergruppen wie auch das „Quartier“ im Ge-samtbild einheitlich gestaltet werden sollten und gleichzei-tig Rücksicht auf den Erhalt des Fassadenbildes genommen werden muss.Weitere Ziele sind die Schaffung von privatem Freiraum und die Aufwertung der im „Quartier“ vorhandenen Freiräume. Letzteres schließt nicht nur die Grünflächen und Freizeitflä-chen mit ein, sondern bezieht sich auf dem gesamten Straßen-raum, der durch geeignete Maßnahmen attraktiver gestaltet werden kann und somit zur Aufwertung der Gesamtsiedlung beitragen kann.

Im letzten Schritt der Arbeit sollen Maßnahmen aufgezeigt werden, die sich in zwei Kategorien gliedern:

• Sozial- und wohnungswirtschaftliche Maßnahmen• Baulich- räumliche Maßnahmen

Da sich die Maßnahmen auf Beispiele aus dem vorangegan-gen Kapitel beziehen, werden die Quellen nicht gesondert angegeben.

Rückbesinnung auf die genossenschaftlichen Traditio-nen und Werte

Stärkung der Standortqualitäten und der baulich-räum-lichen Potentiale

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5.2 Soziale und wohnungswirtschaftliche Maßnahmen

Partizipation - Service - Vermarktung

Soziale und wohnungswirtschaftliche Maßnahmen

Partizipation - Service - Vermarktung

Die folgenden Handlungsempfehlungen sind größtenteils aus den innovativen genossenschaftlichen Beispielmodellen des vorhergehenden Kapitels abgeleitet und können, zuge-schnitten auf den Spar- und Bauverein Friemersheim, emp-fohlen werden. Sie sind unterteilt in die Bereiche: Beteiligung und Partizipation, Eigeninitiative und Selbstorganisation, Ser-vice- und Dienstleistungen durch Dritte und Öffentlichkeits-arbeit und Vermarktung.

Beteiligung und Partizipation der Bewohner bei der PlanungDurch die Mitgestaltung der Grundrisse und der Wohnungs-ausstattung wird die Bindung der Bewohner an ihre Woh-nung gestärkt. Der Wohnraum kann damit ihren persönlichen Ansprüchen besser gerecht werden, eine größere Identifikati-on der Bewohner mit ihrer Wohnung ist die Folge. Damit die Beteiligung der Nutzer bei der Gestaltung der Woh-nungen erfolgreich ablaufen kann, müssen bei der Planung klare Randbedingungen geschaffen werden. Der Zusam-menhang zwischen Wohnwünschen und den dafür nötigen Investitionskosten, inklusive der eventuell daraus folgenden Mieterhöhungen, muss den Mietern deutlich gemacht wer-den, um ihnen ein Gefühl für realistische, umsetzbare For-derungen zu geben. Die Einflussmöglichkeiten der Mieter bleiben auf Variationen der Typenplanung und der Ausstat-tung beschränkt. Dem Mieter werden verschiedene Grund-

risstypen vorgestellt, wobei jeder der Typen ein Basismodell hat, dass verschiedene Varianten zulässt. Dadurch kann jeder seinen eigenen „Favoriten“ wählen und umsetzen, was so zu einer besseren Identifikation mit der Wohnung führt. Der Ver-mieter sichert also einheitliche Zustände, Bauprodukte und Wartungsintervalle.

Einrichtung eines Gemeinschaftsraumes für das QuartierEin Gemeinschaftraum fördert das soziale Miteinander, da er Platz für Kommunikation bietet. Gemeinschaftliche Akti-vitäten wie Feste und „Spiel- oder Klönabende“ stabilisieren die Nachbarschaft. Ein solcher Raum könnte ebenfalls einen Mietertreff, eine Gästewohnung oder ein Café integrieren. Die Bindung der Bewohner untereinander und somit auch an die Wohnung und das Wohnquartier wird gestärkt. Der Ge-meinschaftsraum kann über die Quartiersgrenze hinaus auch für Außenstehende zugänglich sein, um die beiden momen-tan voneinander getrennten Bereiche des genossenschaft-lichen Teils der Siedlung mit dem privatisierten Teil zusam-menzuführen. Der Gemeinschaftsraum kann in einem Gemeinschaftshaus untergebracht sein, welches sowohl durch Neubau als auch durch die Umnutzung eines bereits bestehenden Gebäudes geschaffen werden kann. Idealerweise bringt die Bewohner-schaft ihre eigenen Ideen in die Planung und Ausführung ein und arbeitet eng mit Architekt und Genossenschaft zusam-men. Je nach Nutzung und Angebot können die Bewohner

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im späteren Betrieb das Haus selbst leiten, beziehungsweise weiterentwickeln oder verändern. Durch eine hohe Eigenleis-tung können die Kosten gering gehalten werden.

Partizipatives Belegungskonzept Durch ein Mitspracherecht der Bewohner bei der Auswahl neuer Mieter wird die Identifikation mit ihrem Quartier ge-stärkt und Konflikten vorgebeugt. Die Integration neuer Mit-bewohner wird erleichtert, Kontakte werden schneller ge-knüpft. Angeregt durch die Genossenschaft können regelmäßige Mieterversammlungen einberufen werden, auf denen über die Vergabe von Wohnraum entschieden wird. Für die Auswahl neuer Mieter sollte ein Fragebogen in Zu-sammenarbeit mit der Bewohnerschaft erstellt werden, der die Interessen und Charakteristika der Quartiersbewohner widerspiegelt. Die Schwerpunkte des Fragebogens sollten auf Integrationsbereitschaft und Toleranz liegen.Das Mitbestimmungsrecht bei der Neubelegung von Woh-nungen minimiert im Voraus eventuelle Dissonanzen unter der Nachbarschaft.

Regelmäßige Mieterbefragung -Integrieren der MieterwünscheDie Verständigung mit ihren Mitgliedern bietet der Genos-senschaft die Chance, die (Wohn-)Wünsche, Bedürfnisse und Probleme aller Mietergruppen (z. B. bei der Modernisierung) zu erfahren. Die Mieter sollen durch Mitsprache- und Mitbe-stimmungsrecht bei der Planung, Gestaltung und Nutzung sämtlicher genossenschaftlicher Aspekte in das Siedlungsle-ben integriert werden. Die Beteiligung ist umso ausgeprägter, je bemühter der Vorstand um eine intensive, interne Kommu-nikation ist und je mehr er geeignete Voraussetzungen, zum Beispiel durch Informationsmedien wie Mitgliederzeitungen und Informationsveranstaltungen, schafft.Wenn die Bewohner mit in die Entscheidungen einbezogen werden, entwickelt sich ein besseres Dazugehörigkeitsgefühl in der Gemeinschaft. Ausspracheveranstaltungen dienen zu-sätzlich dem Austausch von Meinungen über eventuell an-stehende Instandhaltungs- oder Modernisierungsvorhaben der Genossenschaft. Dadurch ist der Zugang zu einer ange-passten und schnellen Reaktion auf veränderte Anforderun-gen oder Trends gelegt.Anhand von regelmäßigen Befragungen der Mieter, wie sie die Baugenossenschaft Hof e.G. empfiehlt, kann die Genos-senschaft die (Wohn-)Wünsche und Probleme systematisch erfassen und zum Weiterausbau und zur Verbesserung des sozialen Managements nutzen. So kann die Genossenschaft die Zufriedenheit ihrer Mitglieder regelmäßig überprüfen. Probleme werden frühzeitig erkannt. Diese kurzen Reaktions-zeiten verhindern das Aufkommen weiterer Konflikte. Indem der Vorstand mit den Mietern vor Ort sogenannte „Treppenhausgespräche“ führt, wird dem Mieter die Mög-lichkeit gegeben, sich in weniger förmlicher Umgebung zu wichtigen, ihn betreffenden, Themen zu äußern. Monatlich stattfindende Treffen vor zwanglosem Hintergrund dienen der Information der Mitglieder und schaffen die Möglichkeit der Beteiligung an Plänen und Vorhaben der Genossenschaft.

Zudem kann an dieser Stelle beispielsweise eine Wohnungs-anpassungsberatung bzgl. der Barrierefreiheit für betroffene Bewohner durchgeführt werden.

Eigeninitiative, Selbsthilfe, SelbstorganisationGründung von Arbeitsgemeinschaften (AG)Das Prinzip einer Genossenschaft beinhaltet die Förderung ihrer Mitglieder. Durch die Einführung von Arbeitsgemein-schaften, deren Organisation im Laufe der Zeit von Mitglie-dern selbst übernommen werden kann, wird sowohl die Eigeninitiative der Mitglieder, als auch das Zusammenleben innerhalb des Quartiers gefördert. Eine gegenseitige Unterstützung unter den Bewohnern för-dert den Gemeinschaftssinn und die Entstehung gemein-schaftlicher Nachbarschaften. Soziales Engagement sowie stabile und funktionierende Nachbarschaften können als Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Wohnungsunternehmen auf dem Wohnungsmarkt genutzt werden. Solch eine Arbeitsgemeinschaft kann beispielsweise eine „Garten- AG“ zur gemeinsamen Gestaltung der Gärten und der Außenanlagen in Eigenarbeit sein. Mitglieder werden durch die Genossenschaft z. B. darin unterstützt, an außerge-nossenschaftlichen Wettbewerben wie beispielsweise „Unse-re Wohnanlagen sollen schöner werden“, teilzunehmen. Die Mitglieder der AGs treffen sich regelmäßig, um die Pflege und Instandhaltung der gemeinschaftlichen Grünanlagen im Quartier zu diskutieren und zu organisieren. Dabei könnten die finanziellen Mittel oder Materialien, die zur Durchführung benötigt werden, beim Vorstand beantragt werden. Die gemeinsame Pflege und Aufwertung der Spielplätze in Mieter-Eigenarbeit stellt ein weiteres Betätigungsfeld für eine derartige Arbeitsgruppe dar. Die Einrichtung sozialer oder kultureller Angebote, wie sie die „WOGEBE Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg e.G.“ anbietet, beinhaltet zum Beispiel Kinderbetreuung, Krabbel-gruppen oder sozialarbeiterische Betreuung für Familien/ Alleinerziehende, Hausaufgabenbetreuung, Jugendgruppen und Sportangebote speziell für Jungendliche. Die Kultur-/ Gemeinschafts-AG beinhaltet die Betreuung der jüngeren und ganz kleinen Bewohner. Zur Entlastung der Familien oder Alleinerziehenden besteht das Angebot einer spezifischen Beaufsichtigung durch eigene Mitglieder, die sich in regel-mäßigen Abständen abwechseln. Die Einrichtung einer Se-niorenbegegnungsstätte wie bei der “Freien Scholle Bielefeld e.G.“ dient älteren Bewohnern als Treffpunkt und verhindert somit die Isolation einzelner Mieter. Die Übernahme der Hausreinigung (z. B. der Treppenhaus-reinigung) durch einzelne Bewohner/Mitglieder entlastet alte oder berufstätige Personen. Diese dafür verantwortliche Arbeitsgemeinschaft organisiert und beaufsichtigt die Rege-lung eines Putzplanes in den einzelnen Gebäuden. Durch die-se Eigenverantwortlichkeit und Eigenleistung der Bewohner-schaft ist eine Verminderung oder gar Wegfall der Beschwer-den zu vermuten. Weitere selbst organisierte Angebote als direkte Lebenshilfen für sich in Notsituationen befindende Bewohner, insbeson-

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dere für ältere oder kranke Mieter, sind die Vermittlung von wohnungsnahen Dienstleistungen wie Einkaufs- oder Woh-nungsreinigungshilfen und Unterstützungsleistungen bei sonstigen Erledigungen, wie sie auch bei der „Freien Schol-le Bielefeld e.G.“ angeboten werden. Als Regeleinrichtung oder auf Abruf wird zwei bis dreimal in der Woche eine Ein-kaufstour angeboten. Bewegungseingeschränkte oder kran-ke Bewohner geben ihre Liste an die Mitglieder dieser AG, die daraufhin die Besorgungen gemeinschaftlich erledigen. Wie in der „Wohnungsgenossenschaft für den Landkreis Ebersberg“ praktiziert, kann auch Unterstützung bei Behör-dengängen sehr hilfreich sein. In diesem Kontext kann eine Kooperation mit Sozialarbeitern sehr produktiv sein.Es können auch Mieterfeste wie bei der Gemeinnützigen Wohnungsbau- und Siedlungsgenossenschaft e.G. in Landsberg am Lech in den Wohnungsbeständen organisiert und durch die Bewohner durchgeführt werden, die dabei finanzielle Hilfe und Unterstützung bezüglich der Bereitstel-lung der Werkzeuge oder Mittel von der Genossenschafsver-waltung erhalten. Ein weiteres Angebot ist die Wohnungsversorgung durch Mitglieder bei Abwesenheit der Mieter, zum Beispiel im Ur-laub, bei Krankheit, etc.. Da die Nachfrage nach solchen Ange-boten nicht konstant gleich hoch ist, ist diese Maßnahme in Eigeninitiative der Mitglieder leicht umsetzbar.Dieser Service kann bei zu geringem Engagement, trotz Be-darf, durch Dritte übernommen werden, beispielsweise durch Vereine, kirchliche Einrichtungen oder Sozialarbeiter.Die Arbeit kann als Ehrenamt, also unentgeltlich durchge-führt, aber genauso als regulärer Arbeitsplatz betrachtet werden. Der Bewohner wird dann für die neu geschaffene Tätigkeit bezahlt und die Genossenschaft tritt als Arbeitge-ber auf. Dies bietet sich besonders für arbeitslose oder sozial bedürftige Mitglieder an, wie es die Gemeinnützige Woh-nungsbau- und Siedlungsgenossenschaft e.G. in Landsberg am Lech praktiziert. Zu klären ist dabei die Finanzierung, die durch die Einnahmen der Genossenschaft, durch einen extra Beitrag der wohnenden Mitglieder, durch Spendengelder oder durch Zuschüsse des Staates, welche die Unkosten de-cken, erfolgen kann. Nach der Anlaufphase übernehmen die Mitglieder eigenverantwortlich den organisatorischen Teil und informieren den Vorstand regelmäßig über die Arbeiten. Lediglich zur Absprache grundlegenderer Angelegenheiten wird der Genossenschaftsvorstand hinzugezogen.

AltersvorsorgeDie Möglichkeit der privaten Altersvorsorge kann als Form der Selbsthilfe gut in die Unternehmensstruktur der Genos-senschaft integriert und die Sicherung der Versorgung im Alter durch das Angebot der preisgünstigen und sicheren Wohnraumnutzung auf Dauer gewährleistet werden. Die Ver-sorgung kann in Form einer Ansparfinanzierung oder durch den Kauf weiterer Genossenschaftsanteile erfolgen. Von die-sem Kapital wird dann im Ruhestand gezehrt. Das angesparte Vermögen dient bei Renteneintritt z.B. der Verringerung der Wohnkosten, bzw. der Reduzierung der Lebenshaltungs-kosten und wird zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt als ergänzender Bezug in monatlichen Auszahlungen zur Verfü-

gung gestellt. Die einmalige Bereitstellung des kompletten Vermögens widerspricht der Absicht der Altersvorsorge und entspricht nicht den Richtlinien der Riesterförderung. Alter-nativ kann auch eine optionale Nutzung von Service- und Dienstleistungen, um das Wohnen im Alter einfacher zu ge-stalten (vgl. Service und Dienstleistungen) erfolgen. Bedin-gung ist lediglich der rechtzeitige (Vertrags-)Beginn, damit bei Eintritt in den Ruhestand ein ausreichendes Vermögen bereitsteht. Zwei verschiedene Umsetzungsvarianten sind hier praktikabel:Die erste Variante ist eine Finanzierung durch Ansparung. Hier erfolgt der Aufbau von Rücklagen, mit aktuellem Zinssatz als zusätzlichem Anreiz, durch monatliche, vierteljährliche oder jährliche Einzahlung auf eine Spareinrichtung.Dabei gibt es eine staatliche Förderung in Form der privaten Altersvorsorge oder durch die Behandlung als steuerlich be-günstigte Sonderausgaben mittels des Altersvermögensge-setz (AvmG). Dies ist allerdings an viele Bedingungen gebun-den und nur einem beschränkten Personenkreis zugänglich. Der Mindesteigenbetrag der Höhe der Zulage beträgt 4% des Jahreseinkommens. Dieses System ist speziell für Geringver-diener innerhalb einer Genossenschaft besonders attraktiv. Ohne Riesterförderung kann die private Altersvorsorge at-traktiver für den Sparer gestaltet werden, denn diese staat-liche Unterstützungsleistung kann nur einmal in Anspruch genommen werden. Das bedeutet mehr Flexibilität in der Vertragsgestaltung durch den Wegfall zahlreicher Regist-rierungen, beispielsweise bei der Ein- oder Auszahlung. Die Einzahlung kann nun durch Sofortzahlung zu Beginn oder je nach Zahlungsfähigkeit des Mitglieds, also nicht mehr jähr-lich, erfolgen. Bei Vertragsende kann das Vermögen hierbei vollständig ausgezahlt werden, ohne monatliche Teilbeträge. Eine einfache Art einer förderfähigen Altersvorsorge nach dem Altersvermögensgesetz (AvmG) ist die Kooperation der Genossenschaft mit einem Finanzmittler. Davon profitieren beide Seiten, u. a. durch eine Aufteilung der Aufgaben nach Fähigkeiten: Die Genossenschaft profitiert von dem Fach-wissen, dem Vertrauensimage und der Reputation des Part-ners, der für die Entwicklung und Verwaltung des Produktes zuständig ist. Umgekehrt entlastet die Genossenschaft den Geldgeber, indem sie vertriebliche Angelegenheiten (Berater und Vermittler vor Ort) übernimmt. Die alternative Variante umfasst die Finanzierung durch Kauf weiterer Geschäftsanteile. Der Vorteil dieser Methode ist die direkte Stärkung der Basis des stetig wachsenden Eigenkapi-tals der Genossenschaft, mit dem Neubau- oder Modernisie-rungsinvestitionen getätigt werden können. Die Geschäfts-anteile der Mitglieder werden mit einer gewinnbringenden Dividende der Gewinnanteile des genossenschaftlichen Geschäftsvermögens belegt, die bei ungedeckten Verlust-beträgen seitens der Genossenschaft nicht ausgezahlt wird. Festverzinsungen der Geschäftsanteile dürfen grundsätzlich nicht erfolgen. Bei Kündigung der zusätzlichen Geschäftsan-teile werden diese an das Mitglied zu dessen Verwendungs-zweck ausgezahlt. Im Sinne des genossenschaftlichen Prinzips der Selbsthilfe ist die Kooperation mit mehreren Wohnungsgenossenschaften zu einer Zweckgesellschaft, die gemeinsam Altersvorsorge-

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produkte anbieten, um sich die Kosten und Verwaltung für die Spareinrichtung zu teilen, zu überlegen. Mit diesem Grö-ßenvorteil zahlt sich das Anbieten trotz erhöhter gesetzlicher Anforderungen schneller gewinnbringend aus als es im Al-leingang bei einer kleinen Genossenschaft der Fall wäre. Die Rechte und Zuständigkeiten der einzelnen teilhabenden Ge-nossenschaften sind bei der Gründung ausführlich festzule-gen.

Service- und Dienstleistungen durch DritteEntlastung durch gewerbliche DienstleisterServiceangebote und sozialarbeiterische Tätigkeiten sind für Neumitglieder besonders attraktiv, da diese Angebote die Bewohner von verschiedenen Verpflichtungen des gemein-schaftlichen Lebens entlastet. Der Einsatz Dritter ist auch dann nötig, wenn im Bedarfsfall zu wenig ehrenamtliche Mitglieder zur Übernahme der Aufgaben (AGs, Patenschaften usw.) zu aktivieren sind. Dienstleistungen hinsichtlich sozialer, handwerklich-techni-scher, hauswirtschaftlicher und sicherheitsbezogener Kriteri-en sind Aspekte, die auch durch Dritte übernommen werden können. Die Schaffung von Arbeitsplätzen für Mitglieder oder Außenstehende, kann ebenfalls durch die Übernahme dieser Aufgaben erfolgen, wie beispielsweise die Maßnahme der Baugenossenschaft Hof e.G. zeigt. Hier wurden die Bewohner durch den Einsatz von 72 neu entstandenen Teilzeitstellen von der Hausreinigung befreit.Denkbar ist ebenfalls die Einführung eines 24-Stunden-Not-rufdienstes, über den im Wechsel verschiedene Mitarbeiter zu jeder Zeit erreichbar sind wie zum Beispiel bei dem Projekt „Baugenossenschaft Hof e.G.“. Dieses Angebot in Verbin-dung mit einem Hausmeisterdienst, steht den Bewohnern in allen Notfällen zur Verfügung. Der Notrufdienst vermittelt das Gefühl der Zuverlässigkeit und ist mit niedrigen Kosten verbunden.Die Einrichtung kultureller oder fortbildender Angebote wie Sprach- oder Computerkursen durch Vereine, Wohlfahrtsver-bände oder die Kirche sind für viele Genossenschaftsmitglie-der interessant.Speziell für Senioren sollten spezifische Freizeitangebote wie beispielsweise Wandergruppen, Spielabende, Kegelclubs etc. bestehen. Eine Befragung zu den Freizeitwünschen der Be-wohner erscheint in diesem Kontext sinnvoll. Bei der „Freien Scholle Bielefeld e.G.“ wurden beispielsweise Bewegungs- und Bildungsveranstaltungen, Seminare, Vorträge und diver-se Festivitäten speziell für ältere Menschen geschaffen. Interessant sind auch Service-Scheckhefte der Genossen-schaften für ihre Mitglieder, wie beispielweise die vom Spar- und Bauverein angedachte Service Card. Sie gewährt Vergünstigungen bei ausgewählten Geschäften oder Unter-nehmen und stärkt damit die Identifikation und Bindung der Bewohner an die Genossenschaft.Informelle Kontakte zu Behörden und Verbänden wirken sich, laut der Wohnungsgenossenschaft für den Landkreis Ebersberg, auf die Genossenschaft ebenfalls unterstützend aus. In speziellen Notsituationen dienen Einzelfallhilfen in Form von Angeboten zur Unterstützung bei Alltagsproblemen

der Entlastung der betroffenen Mieter, wie beispielsweise eine (Miet-)Schuldenberatung. Individueller Hilfebedarf und die Freisetzung der Eigenressourcen im Sinne der Förderung von Eigeninitiative sind ein wichtiger Bestandteil gemeinschaftlichen Lebens. Eine Kooperation mit dem Stadtteil (siehe „WOGEBE Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG“) kann das Ausweiten und Stärken der weiteren Nachbarschaft (Akzeptanz im Stadtteil) erreichen und die gemeinsam benötigte Infrastruktur verbessern.Der Zusammenschluss mit anderen Wohnungsbaugenos-senschaften unterstützt die Wettbewerbsfähigkeit, im Sinne von „gemeinsam sind wir stark“ gegenüber anderen Woh-nungsmarktanbietern. Dabei wird allgemein empfohlen, dass Kooperationen vor allem für kleinere Genossenschaften, d.h. mit einem Wohnungsbestand unter 500 Wohnungen, äußerst sinnvoll sind.

Integration von MigrantenDas Belegungsmanagement sollte aufgrund des hohen und wachsenden Migrantenanteils sorgfältig und unter Berück-sichtigung der sozialen Mischung organisiert werden. Ein speziell entwickeltes Integrations- und Nachbarschaftskon-zept kann bei der Vermeidung von Konflikten hilfreich sein. In der aktuellen Debatte über Migranten werden Kontakt- und Konflikthypothesen stark diskutiert. Da das Quartier momentan homogen strukturiert erscheint, wird im Rahmen der Arbeit eine Durchmischung des „Quar-tiers“ vorgeschlagen. Alle Nachfragergruppen die in den vor-angegangenen Kapiteln identifiziert wurden, beziehen dabei die Migranten mit ein, sie werden nicht explizit als eigene Gruppe behandelt.Unsere Gesellschaft wird bunter: der Migrantenanteil ist hoch und wächst weiter. Während Duisburg einen Ausländeranteil von 14,9% aufweist, liegt er in Rheinhausen mit 12,7% darunter. Laut Aussagen des Spar- und Bauvereines leben im direkten Umfeld der Siedlung aber besonders viele Migranten, im Quartier sind dagegen so gut wie keine ausländischen Bewohner vorhanden. Aufgrund dieser sehr gegensätzlichenNachbarschaft scheinen Konflikte vorprogrammiert.

Wie kann eine funktionierende Mischung in der Umsetzung aussehen? Zunächst einmal muss man sich verdeutlichen, dass Mischung nicht ohne Konflikte abläuft, die mit Toleranz bei-gelegt und dauerhaft geklärt werden müssen. Um strategisch damit umzugehen, sollte ein auf das Quartier abgestimmtes Belegungsmanagement sorgfältig und unter Berücksichti-gung der sozialen Mischung organisiert werden. Ein speziell entwickeltes Integrations- und Nachbarschaftskonzept kann dabei zusätzlich die Gemeinschaft stärken, Integrationspro-zesse beschleunigen sowie zur Vermeidung von Konflikten im Voraus hilfreich sein. Die Gemeinschaft wird gestärkt und gleichzeitig können Abschottungstendenzen kontrolliert und Separation einzelner Nachbarschaften gezielt entgegen-gewirkt werden. Dieser Aspekt darf allerdings nicht mit dem Bedürfnis nach Ruhe und Privatsphäre eines jeden Einzelnen in den eigenen Räumlichkeiten verwechselt werden.Bei der Durchführung eines solchen Konzeptes muss zu-nächst die Bereitschaft innerhalb der Bewohnerschaft geklärt

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werden. Sie müssen wissen, auf was sie sich einlassen und ob sie Teil eines solchen Projektes sein wollen. Information und Transparenz gegenüber den Bewohnern ist von Seiten der Genossenschaft unverzichtbar. Speziell für soziale Fragen, Problemstellungen und Konfliktbeilegung sollte es einen di-rekten Ansprechpartner innerhalb des Spar- und Bauvereins oder von diesem beauftragt geben. Regelmäßige Sprechstun-den im Quartier können sinnvoll sein, besonders bei hohem Konfliktpotential. Toleranzbereitschaft oder interkultureller Austausch kann dann direkt vor Ort gestärkt werden. Der Ge-meinschaft zuträglich sind darüber hinaus gemeinschaftlich nutzbare Angebote wie ein Gemeinschaftshaus, ein Mieter-Café, ein Kindertreff oder eine Siedlungswerkstatt sowie ge-meinschaftliche Festivitäten wie Sommer- oder Straßenfeste. Will man gezielt Migranten integrieren, muß ein Mischungs-verhältnis von ein Drittel Ausländern zu zwei Drittel Deut-schen, wie auch bei dem Beispielprojekt „Habitat- Projekt Hannover“, angestrebt werden. Auch nach Aussagen der Migranten sollte der Ausländeranteil nicht über diese Zahl hinausgehen. Um die Integration zu erleichtern und das In-teresse der Bewohnerschaft füreinander sowie für fremde Kulturen zu wecken, sollten organisierte Sprachkurse, Kultur-informationsabende, etc. in den Gemeinschaftseinrichtungen des Quartiers stattfinden.Insbesondere im Hinblick auf die prognostizierte demogra-phische Entwicklung des Ruhrgebietes ist eine Einbeziehung und kulturelle Einbindung der ausländischen Bevölkerung auf Dauer unumgänglich, wenn eine nachhaltige Vermiet-barkeit und ein konfliktarmes Wohnumfeld gesichert werden sollen.

Öffentlichkeitsarbeit und VermarktungAufwertung des genossenschaftlichen ImagesDa diese Aspekte auch andere Marktanbieter erkannt haben, muss zusätzlich die Vermarktung der speziellen genossen-schaftlichen Vorteile, wie des Dauernutzungsrechts, der ei-gentumsähnlichen Wohnform und der Geldanlage erfolgen. Ein höherer Marktvorteil könnte zusätzlich erreicht werden, indem die genossenschaftlichen Prinzipien (Gemeinschafts-sinn, Selbsthilfe, Selbstverantwortung und Selbstverwaltung) wieder stärker praktiziert werden. Gerade bei der gezielten Werbung neuer Mitglieder für ge-nossenschaftliches Wohnen sollte, um die Sicherung der Ver-mietung zu gewährleisten, darauf geachtet werden, dass da-bei besonders die Merkmale und Potentiale hervorgehoben werden.Die Stärke der kleinen Unternehmen besteht in der Leis-tungserbringung im direkten Kundenzuschnitt. Die Mög-lichkeit der privaten Altersvorsorge durch Spareinrichtung in der Genossenschaft zur Steigerung der Attraktivität einer Mitgliedschaft in der Genossenschaft wäre als Vermarktungs-aspekt zu berücksichtigen.Öffentlichkeitsarbeit kann in Form von Publikationen und der Herausgabe von regelmäßigen Broschüren oder Faltblättern stattfinden. Aufklärungs- und Informationsveranstaltungen in Schulen, Universitäten/Fachhochschulen, auf Stadtfesten, allgemeine Informationsabende in Stadtteilen, etc. können

durch eigene Mitglieder, sozusagen auf gleicher Ebene, aus-geführt werden, um auf einfachem Wege potentielle Mitglie-der neugierig zu machen und die Vorteile zu vermitteln.

Werbung und Aufklärung sollte, wenn möglich, über mehre-re Medien, sei es Internet, Zeitungen und Zeitschriften oder Lokalfernsehen stattfinden. Um genossenschaftliches Woh-nen publik zu machen, muss eine breite Bevölkerungsschicht angesprochen werden. Dabei sollte besonders die jüngere Generation im Fokus stehen, da Ihnen ist das Leben in einer Genossenschaft weitestgehend unbekannt ist. Aufklärungs-maßnahmen, die in diesem Zusammenhang gemacht wer-den müssen, können jedoch nicht von einer einzelnen Ge-nossenschaft geleistet werden. Dies könnte daher eines der Ziele von einem genossenschaftlichen Verbund sein.

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Baulich-räumliche Maßnahmen

5.3 Baulich-räumliche MaßnahmenVom privaten zum öffentlichen Raum

Wohnung - Privater FreiraumSchaffung eines breiten Angebotsspektrums unterschiedlicher WohnungsgrundrisseDerzeit existiert innerhalb des Quartiers ein monostruktu-riertes Wohnungsangebot. (vgl. Standortanalyse). Es finden sich hauptsächlich kleine Wohnungsgrößen, größere Woh-nungen fehlen innerhalb des Quartiers, werden aber zukünf-tig verstärkt nachgefragt. Die Vielfältigkeit des Wohnungs-angebotes ist wichtig, da nur ein ausgewogenes Verhältnis unterschiedlicher Wohnungsgrößen und Gestaltungsmög-lichkeiten den individuellen Bedürfnissen und Motiven der potentiellen Nachfrager gerecht werden kann. Bereits aus der Analyse des Standortes und den Martkbedingungen geht hervor, dass der existierenden Monostruktur entgegen gewirkt werden sollte und eine Mischung von Nachfragern anzustreben ist. Das „Quartier“ ein vielfältiges Spektrum für unterschiedliche Nachfragemuster erfüllen. Eine Mischung von Wohnformen ermöglicht es, den BewohnerInnen, deren geänderte Lebensumstände einen Umzug erfordern, Alter-nativen innerhalb des Quartiers zu finden. Einem Wegzug aus der Siedlung wird so vorgebeugt. Die Mieter bleiben dem Quartier an anderer Stelle erhalten und eine durchgängige Vermietung der Wohnungen ist gewährleistet.

Für die ermittelten drei Nachfragegruppen sind Wohnungs-grundrisse in unterschiedlichen Größen zu gestalten.

• Moderne Lebensgemeinschaften (1-4 Personenhaushalte)• Zurückgezogen Lebende (1-2 Personenhaushalte)• Aktive Menschen (1-4 Personenhaushalte)

• 1-Zimmer Wohnung: ca. 40m²• 2-Zimmer Wohnung: ca. 45-60m²• 3-Zimmer Wohnung: ca. 60-80m²• 4-Zimmer Wohnung: ca. 90-110m²

Die Haushaltsgröße lässt Rückschlüsse sowohl auf die Zim-meranzahl, als auch auf die Grundrissgröße zu. Die Woh-nungsgröße kann sich am aktuellen Wohnflächenbedarf pro Person orientieren. Diese Angaben beziehen sich auf die Erkenntnisse aus dem Abschnitt „Tendenzen auf dem Woh-nungsmarkt“. Die Funktionalität von Wohnungsgrundrissen muss dabei stets gewährleistet bleiben.

Innerhalb der Gesamtbevölkerung in Deutschland sind die 1-2 Personen-Haushalte heute am stärksten vertreten. Auf-grund der demografischen Entwicklung sind kleinere Haus-halte in der Bevölkerung sehr stark vertreten. Diese werden in Zukunft voraussichtlich einen noch größeren Anteil an den Gesamthaushalten ausmachen. Dieser Gruppe wird, den Prognosen entsprechend, prozentual die stärkste Bedeutung beigemessen. Sinnvoll erscheint es ca. 40% aller im Quartier vorhandenen Wohnungen als 2-Zimmerwohnungen mit einer Fläche von 45-60m² zu realisieren. Aktuelle Wohnbau-

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projekte zeigen, dass die zweitgrößte Gewichtung auf 4-Zim-mer Wohnungen liegt. Ein Anteil von 35% ist hier anzustreben. Für die 3-Zimmer Wohnungen ist ein Anteil von etwa 20% zu empfehlen. Diese Wohnungen werden voraussichtlich von der Gruppe der „modernen Lebensgemeinschaften“, die über ein größeres Kapital verfügt, nachgefragt. Den kleinsten Teil machen 1-Zimmer Wohnungen aus, die voraussichtlich nur im geringen Maße nachgefragt werden. Ein Anteil von mehr als 5% der Gesamtwohneinheiten sollte nicht überschritten werden.Insgesamt ist eine Mischung unterschiedlicher Wohnungs-größen innerhalb eines Gebäudes anzustreben. Bestimmte Nachfragergruppen bevorzugen spezielle Bereiche des Quar-tiers. Im Kapitel Standortanalyse wurde festgestellt, dass es innerhalb des Quartiers Qualitätsunterschiede in Bezug auf die Wohnlage gibt. Es lassen sich grob drei unterschiedliche Bereiche kennzeichnen: der städtisch geprägte Bereich als Anschluss an den Stadtteil, den ruhigen rückwärtigen Be-reich in Nachbarschaft zu Kleingartenanlage und Abenteu-erspielplatz sowie den Bereich entlang der Neuen Krefelder Strasse, der verstärkt von Emissionen beeinträchtigt ist. Klei-nere 2-Zimmerwohnungen für die Gruppe der „aktiven Frei-zeittypen“, die weniger wohlhabende Personengruppen mit einschließt, sollten demnach verstärkt in der Metzerstraße realisiert werden. Da sie, Studien zufolge, geringes Interesse an der sozialen Qualität ihres Wohnumfeldes besitzen, ist die-

Abb. 143: Nachfragerverteilung Abb.144: Wohnungsgrößenverteilung

se Gruppe gut in zurück gezogeneren und weniger frequen-tierten Bereichen, an den Rändern des Quartiers, unterzu-bringen. Ihr starkes Interesse an der Gestaltung des eigenen Wohn- und Freiraumes, macht eine Wohnung im Erdgeschoss mit Garten für sie attraktiv. Größere 2-Zimmer Wohnungen hingegen können im Bereich „Am Borgschenhof“ sowie zwi-schen Spichernstraße und Metzerstraße angeordnet werden. Hier entsprechen die vorhandenen Qualitäten in besonde-rem Maße den Anforderungen einzelner besser situierten Teilgruppen der „modernen Lebensgemeinschaften“, die ten-denziell ein größeres Interesse an sozialen Aktivitäten haben (vgl. Abb. 144).

Durch vertikalen und horizontalen Zusammenschluss bislang separierter Wohneinheiten können größere zusammenhän-gende Wohnungen geschaffen werden. Eine weitere Mög-lichkeit bietet der Anbau im rückwärtigen Bereich der Häuser (vgl. auch Studienarbeit: Praxisprojekt „Zukunft Wohnen“ Ar-chitekturconsulting, Altbaumodernisierung).

Realisierung nutzungsneutraler und flexibler GrundrisseFlexible, nutzungsneutrale Grundrisse können von den Mie-tern an ihre unterschiedlichen Bedürfnisse und Motive in den sich ändernden Lebensphasen angepasst werden. Sie blei-ben auch bei veränderten Lebensumständen funktional und nutzbar, wodurch eine langfristige Vermietung gewährleistet

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Baulich- räumliche Maßnahmen

wird. Die steigende Zahl neuer Haushaltstypen fragt diese Art von Grundrissen nach. Im Zusammenhang mit der oben genannten Wohnflächener-weiterung müssen gleich große, beziehungsweise gleichwer-tige Räume geschaffen werden. Hierbei können leichte Trenn-wände, die bei Bedarf mit geringem Aufwand entfernt wer-den können, für die Teilung der Räume genutzt werden. Ein praktikables Modell für die Erweiterung ist ein Baukastensys-tem unterschiedlicher Anbauten zur Schaffung zusätzlichen Raumes (vgl. Entwürfe des Lehrstuhls für Wohnungsbau der RWTH Aachen). Diese Maßnahme erfordert ein Konzept, dass die Probleme, die sich für die verwaltende Genossenschaft aus individuell gestalteten Wohnräumen ergeben, eingrenzt. Eine komplett freie Gestaltung der einzelnen Wohnungen ist unter diesen Gesichtspunkten nicht zu handhaben. Eine be-grenzte Anzahl von wählbaren Gestaltungsvarianten ist ein Lösungsansatz, der den Nutzern die Freiheit von Wahlmög-lichkeiten bietet, Aufwand und Kosten jedoch in einem kal-kulierbaren Rahmen hält.

Stärkung des Bezugs zwischen Innen- und AußenraumSichtbeziehungen verstärken den Bezug zwischen Innen und Außen. Weiterhin wird durch bessere Sichtbeziehungen die soziale Kontrolle innerhalb des Quartiers gestärkt und die Si-cherheit gesteigert.

Die den Straßen abgewandten Gebäudeseiten sollten groß-flächig geöffnet werden. In diesem Kontext kann eine eben-erdige Erschließung der Gartenbereiche oder Balkone mitrea-lisiert werden. Die straßenzugewandte Fassadenfläche sollte nicht verändert werden, um das identitätsstiftende Erschei-nungsbild der Arbeitersiedlung nicht zu zerstören.

Schaffung privaten Freiraums für jede WohneinheitPrivater Freiraum gilt als Rückzugs- und Erholungsfläche für jeden Menschen unverzichtbar. Bei der Wohnungswahl ist das Vorhandensein solcher Freiflächen eines der wichtigsten Kriterien der Wohnungssuchenden. Auch wenn das Vorhan-densein einer privaten Freifläche nicht für jede Nachfrager-gruppe gleichermaßen wichtig ist, so wird der Freiraum doch von allen Nachfragern gewünscht. Die Freiheit, die die Mieter bei der Gestaltung der Gärten oder Balkone haben, bietet ihnen Gelegenheiten sich selbst zu verwirklichen. Die Mög-lichkeit zum Rückzug oder zum Erholen wird seit Jahrzehnten von der Fachwelt für jede Wohneinheit als wichtiger Beitrag zur Wohnzufriedenheit gefordert Zwei Varianten sind bei der Umsetzung dieser Maßnahme alternativ zu betrachten. Der Schwerpunkt der ersten Varian-te ist die Schaffung einer großen Gemeinschaftsfläche (vgl. Schaffung einer großen gemeinschaftlich nutzbaren Garten-fläche), die durch kleine private Freiräume ergänzt wird. Diese kleinen Privatbereiche sind jeder Wohnung zugeordnet. Im Erdgeschoss liegende Wohnungen bekommen kleine priva-te Terrassen, wohingegen für die Obergeschosswohnungen Balkone geschaffen werden. Diese Erweiterungen des Wohn-raumes in den Außenbereich müssen direkt von der jewei-ligen Wohnung aus möglichst niveaugleich zugänglich sein. Um den privaten Charakter dieser Rückzugsbereiche zu wah-

ren, sollten sie uneinsehbar sein. Die kleinen privaten Freiräu-me sind nur als Ergänzung der großen gemeinschaftlichen Freifläche zu betrachten, sie sind nicht als alleiniger Freiraum konzipiert (vgl. Abb. 145).

Die zweite Variante sieht von der Anlage einer Gemeinschafts-freifläche ab und nutzt die rückwärtige Freifläche der jewei-ligen Gebäude voll aus. Die Obergeschosswohnungen erhal-ten, ebenso wie in der ersten Variante beschrieben, einen Bal-kon. Die Gartenfläche wird komplett unter den Erdgeschoss-wohnungen aufgeteilt, so dass jeder dieser Wohnungen ein großzügiger privater Garten zugeordnet ist. Den Mietern der Obergeschosswohnungen wird das Anmieten von zusätzli-chen Gartenflächen angeboten. Diese Mietergärten sollten möglichst wohnungsnah gelegen sein, um sie für die Mieter attraktiv zu machen. Je nach Größe der Blockinnenbereiche kann entweder die Gartenfläche für die Erdgeschosswoh-nungen reduziert werden, um direkt in Hausnähe auch für die Obergeschosswohnungen Gärten zu schaffen, oder, wo dies nicht praktikabel ist, können nahegelegene Freiräume zu Mietergärten umgewandelt werden. Die Genossenschaft kann hierfür beispielsweise öffentliche Räume von der Stadt pachten, die sie dann an interessierte Mieter weitervermittelt (vgl. Abb. 146).Bei der Organisation von Mietergärten ist eine klare Zonie-rung und die Aufstellung einer von allen Nutzern akzeptablen Gartenordnung von großer Bedeutung, da hierdurch Konflik-te vermieden werden können (vgl. Qualitätsanforderungen an Freiräume).

Gebäude - Halbprivater RaumAktivierung des Wohnraumpotentials im Dachgeschoss Die Nutzung des Raumes in den Dachgeschossen schafft neue Fläche in den Gebäuden, die vielseitig genutzt werden kann. Eine Erweiterung der Wohnfläche oder die Schaffung von gemeinschaftlich nutzbaren Räumen sind hier denkbar. Das vergrößerte Raumangebot erlaubt eine Flexibilisierung der Wohnraumnutzung, zum Beispiel durch Maisonette-Woh-nungen.

Der Ausbau des Dachgeschosses sollte je nach Anforderung, zum Beispiel als Wohnraum, Gemeinschaftsraum, Apparte-ments für ältere Kinder, Ergänzungsfläche, Wohnfläche für Gäste oder Schaltraum geplant werden. Diese Räume können von den Bewohnern des Gebäudes auf Wunsch angemietet werden. Auch bei dieser Maßnahme sollte die bestehende Fassade der Gebäude in einem einheitlichen Konzept berück-sichtigt werden.

Aktivierung der KellerräumeEbenso wie der Raum in den Dachgeschossen der Gebäude nutzbar gemacht werden kann, verhält es sich mit den Keller-räumen. Hier kann für jede Wohneinheit zusätzliche Fläche als Lagerraum, Abstellfläche oder Arbeitsraum bereitgestellt werden, um den Raum in den Wohnungen als reine Wohnflä-che nutzen zu können.Eine Aufteilung der Kellerräume unter den Mietparteien

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schafft klare Verhältnisse. Es können beispielsweise einfache Holzverschläge eingestellt werden, so dass jeder Mieter sei-nen Teilbereich nach eigenen Bedürfnissen nutzen kann (vgl. Selbsthilfe, Eigenleistung). Die privaten Flächen können als Abstellfläche oder Arbeitsräume genutzt werden. Denkbar ist auch die Ausweisung eines gemeinschaftlichen Kellerraumes z.B. als Waschküche, Werkstatt oder Hobbyraum.

Ausstattung der Gebäude mit Medienanschlüssen und einer internen TelefonanlageEin Internetanschluss ist heutzutage ein wichtiges Kommu-nikationsmittel. Durch die Bereitstellung dieses Angebots können Mieter gehalten werden und das Interesse zukünfti-ger Mieter geweckt werden. Aufgrund vieler Abnehmer kann ein solcher Service sehr kostengünstig zur Verfügung gestellt werden. Eine interne Telefonanlage kann die Kommunikation zwischen den Mieter erleichtern und somit zu einer verbes-serten Interaktion zwischen ihnen beitragen. Die Installation entsprechender Medienanschlüsse und ei-ner internen Telefonanlage (vgl. Beispielprojekt Wohnen und Arbeiten in Freiburg) wird durch Umlegung der anfallenden Zusatzkosten auf die Mieter finanziert.

Schaffung von Barrierefreiheit bei Häusern ohne Hoch-parterreBarrierefreie Wohnungen erlauben es älteren oder behin-derten Menschen in einer eigenen Wohnung, anstatt in Pflegeeinrichtungen zu wohnen. Demographische Studien prognostizieren für die Zukunft eine deutliche Zunahme des prozentualen Anteils älterer Menschen an der Gesamtbe-völkerung (vgl. Demografische Entwicklung und Stadt-und Bevölkerungsentwicklung). Dieser potentiellen Nachfrager-gruppe werden durch die Gewährleistung der Barrierefrei-heit von Wohnraum neue Qualitäten im Quartier geschaffen. Es können alte, eventuell pflegebedürftig gewordene Mieter gehalten und neue gewonnen werden.In einigen Häusern wäre die Installation eines „Treppenlif-ters“ erforderlich, um eine problemlose Überwindung der Eingangstreppe zu ermöglichen. Weiterhin müssen rollstuhl-gerechte Türen eingebaut, Schwellen vermieden und die Zu-schnitte der Flure und Zimmer den Anforderungen körperlich

Abb. 146: Mietergarten

behinderter Menschen angepasst werden. Generell sollten sich diese Maßnahmen auf Wohnungen im Erdgeschoss be-schränken. Ebenerdig liegende Wohnungen erlauben das Ab-stellen von Gehhilfen, Rollstühlen oder Kinderwagen in den eigenen vier Wänden und entschärfen damit die Situation in den beengten Fluren und Eingangsbereichen der Gebäude.

Berücksichtigung des heutigen Standards an Wärme-schutz und AnlagentechnikDie aktuelle Energieeinsparverordnung (EnEV) und der damit verbundene Energiepass, der zukünftig für alle Gebäude ge-fordert werden wird, steht im Fokus der Modernisierung aller Bestandsbauten. Durch entsprechende Maßnahmen kann Energie eingespart und dadurch die Mietnebenkosten ge-senkt werden (Studienarbeit: Praxisprojekt „Zukunft Wohnen“ Architekturconsulting, Altbaumodernisierung).

Die Häuser werden mit einem modernen Heizungssystem ausgestattet. Ergänzend dazu können Photovoltaikanlagen auf dem Dach zu einem ökologischen Energiekonzept bei-tragen. Wenn die Anforderungen der EnEV bereits durch das Aufbringen eines Wärmedämmverbundsystems auf der Rück-seite des Gebäudes erreicht werden kann, sollte von einer Dämmung der straßenseitigen Fassade abgesehen werden, um das identitätsstiftende Erscheinungsbild der Siedlung zu erhalten. Bei der Wahl der Baustoffe ist auf Umweltverträg-lichkeit und Wiederverwertbarkeit zu achten.

Gestaltung der Interaktionsräume innerhalb der GebäudeDer Eingangsbereich bildet als Treffpunkt und Kommunikati-onsfläche für die HausbewohnerInnen einen wichtigen Inter-aktionsraum im Gebäude. Das Sicherheitsempfinden der Be-wohner ist ein wichtiger Aspekt der Wohnzufriedenheit. Ein ansprechend gestalteter Flur- und Eingangsbereich fördert darüber hinaus das nachbarschaftliche Miteinander.

Der Eingangsbereich, die Treppenhäuser und Flure der Gebäude müssen ausreichend beleuchtet werden. Besonders enge Stellen sollten durch geeignete Gestaltungsmittel, wie zum Beispiel Spiegel, optisch aufgeweitet werden, um

Abb.145: Balkonansicht Abb. 147: Gemeinschaftsflächenverortung

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Angsträume zu vermeiden. Konsensfähige Regelungen zur Unterbringung von Kinderwagen oder anderen Gegenständen in den Hausfluren müssen gefunden werden, da hier ein großes Konfliktpotential liegt. Eine einheitliche Lösung dieses Problems ist aufgrund der beengten räumlichen Gegebenheiten nicht möglich, folgende Ansätze zur Abhilfe sind jedoch denkbar:•

•

•

Schaffung einer großen gemeinschaftlich nutzbaren Gar-tenflächeEine ansprechend gestaltete und vielseitig nutzbare Kom-munikations- und Gemeinschaftsfläche fördert den Kontakt aller Bewohner eines Hauses und verbessert das nachbar-schaftliche Miteinander im Quartier. Ein gutes Verhältnis aller Mietparteien verbessert die Wohnqualität und trägt zur Iden-tifikation mit dem Wohnumfeld bei. Der in den Großstädten weit verbreiteten Anonymität wird Einhalt geboten, ein Ge-fühl von Sicherheit und Geborgenheit stellt sich ein.Eine Gemeinschaftsfläche sollte möglichst zentral und ge-schützt im rückwärtigen Bereich der Gebäude liegen und für alle Nutzer unmittelbar vom Gebäude aus betretbar sein. Eine Zugänglichkeit aus jeder einzelnen Wohnung heraus ist nicht notwendig. Folgende schematische Freiraumorganisation bietet sich für Teile des Quartiers an. In den tiefen Blockinnenbereichen, zum Beispiel zwischen der Forbach- und der Saarstraße wird die gesamte Grünfläche im Zentrum zur Gemeinschaftsfläche umorganisiert, wobei jedoch ein schmaler Streifen entlang der Gebäude als rein private Fläche (vgl. Schaffung privaten Freiraums für jede Wohneinheit) genutzt wird. Von diesen kleinen privaten Gärten und Terrassen aus kann die Gemein-

schaftsfläche direkt betreten werden. Eine solche Zone bildet einen Puffer zwischen der halbprivaten Gemeinschaftsfläche und der Privatheit der Wohnungen (vgl. Abb. 147)

Bei der Gestaltung einer Gemeinschaftsfläche ist es ratsam die einzelnen Nutzungsbereiche im Garten klar erkennbar zu machen, um Verhaltensunsicherheiten und Konflikte zu ver-meiden (Abb. 148). Ist den Nutzern nicht klar, welche Funktio-nen und Aktivitäten in welchen Bereichen der Anlage erlaubt sind, sind Störungen bei der Nutzung vorprogrammiert. In solchen Fällen kommt es häufig zu Auseinandersetzungen, die, wenn sie sich über einen längeren Zeitraum hin fortset-zen, dazu führen können, dass die Gärten nicht mehr von den Bewohnern genutzt werden oder dass das nachbarschaft-liche Klima darunter leidet (vgl. Qualitätsanforderungen im halbprivaten Raum).

Die Schaffung von alterspezifischen und vielfältig nutzbaren Freiräumen, zum Beispiel für Kommunikation, (Kinder-)Spiel, Bewegung, Bepflanzung sowie eventuell Nutzergärten, sollte hierbei die höchste Priorität besitzen (vgl. Abb. 149).

Eine Gemeinschaftsfläche sollte den Bedürfnissen aller Nut-zer zumindest in Teilen gerecht werden. Um die Bedürfnisse der Bewohner zu ermitteln und gleichzeitig ihr Engagement und ihre Akzeptanz der gemeinschaftlichen Gartenanlage zu stärken, ist es ratsam, sie bei der Gestaltung zu beteiligen. Es gibt viele unterschiedliche Beteiligungsformen, die sich stark nach der Alters- und Zielgruppe der zu beteiligenden Akteu-re richten (vgl. Beteiligung und Partizipation der Bewohner). Ebenso wie bei der Planung und Gestaltung der Gärten soll-ten die Bewohner in die Instandhaltung und Pflege ihrer Gär-ten eingebunden werden. (vgl. Eigeninitiative, Selbsthilfe und Selbstorganisation)

Zusätzlich zu den individuellen Wünschen der Bewohner-schaft sind gewisse grundlegende Qualitäten sicherzustellen. Als halbprivate Fläche sollte die Gemeinschaftsfläche eine gewisse Intimität bieten. Die Bewohner der angrenzenden Häuser sind hier unter sich, eine Einsehbarkeit vom öffentli-

Abb. 148: Gemeinschaftsfläche Abb. 149: Spielplatz

Unterbringung der Gegenstände möglichst in der eigeneWohnung, wenn diese ebenerdig zu erreichen istAbstellen von Fahrrädern generell in dafür vorgesehenen Schuppen Unterbringung von Bewohnern mit entsprechendem Ab-stellbedarf in Erdgeschosswohnungen, bzw. Wohnungen mit eigenem Treppenhaus (vgl. auch Studienarbeit: Pra-xisprojekt „Zukunft Wohnen“ Architekturconsulting, Altbau-modernisierung)

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chen Raum her ist zu unterbinden. Im Quartier grenzen einige rückwärtige Freibereiche an die Straße und sind von dort aus offen einsehbar. Die Akzeptanz und damit die Nutzung der Gärten könnte verbessert werden, indem hier ein Sichtschutz hergestellt wird. Denkbar sind dichte Hecken, beispielsweise die Hainbuche oder auch unbelebte Sichtschutze (vgl. Abb. 150).

Ein weiterer Punkt, der für eine gemeinschaftliche Anlage von Bedeutung ist, ist eine einfache Zugänglichkeit für alle Nutzer. Der Zugang sollte für alte oder behinderte Menschen ebenso problemlos erfolgen können, wie für gesunde Menschen.Aus einer Veränderung der Mieterstruktur ergeben sich ande-re Anforderungen an die Gebäude und Freiräume im Quar-tier. Jüngeres Klientel verfügt über ein anderes Mobilitätsver-halten als viele ältere Menschen, was sich beispielsweise an der häufigeren Nutzung von Fahrrädern zeigt. Solche Punkte müssen bei der Planung mitbedacht werden, und erfordern sowohl im Freiraum, als auch im Wohnraum Lösungen. Eine dieser Lösungen kann die Aufstellung von Unterständen für Fahrräder im Randbereich der Gemeinschaftsflächen sein (vgl. Abb. 151).

Halböffentlicher Raum - Gebäude und QuartierGestaltung des GebäudevorbereichesDer Bereich zwischen Straßenraum und Gebäude dient als Schnittstelle zwischen öffentlichem und privatem Raum. Er dient sowohl der Repräsentation der Bewohner eines Gebäu-des, die hier einen allseits einsehbaren Raum nach ihren eige-nen Vorstellungen gestalten können als auch als Kommuni-kations- und Begegnungsraum. Ein attraktiver Gebäudevor-bereich bietet ein einladendes Bild und kann, bei einer nut-zungsorientierten Gestaltung der Anonymität innerhalb des Quartiers entgegenwirken. Auch wenn diese halböffentliche Vorgartenzone nicht in allen Teilen des Quartiers vorhanden ist und die Gebäude vielerorts unmittelbar an den Straßen-raum grenzen, sollte das Potenzial dieser Flächen an entspre-chenden Stellen aktiviert werden (vgl. Abb. 152).

Abb. 150: Hecke Abb. 151: Fahrradabstellplatz

Zwei Gestaltungsvarianten sind in diesem Kontext beson-ders zu betrachten. Die erste Variante stellt Nachbarschaft und Gemeinschaft in den Fokus der Planung. Ähnlich wie die im uneinsehbaren rückwärtigen Teil der Gebäude angelegte Gemeinschaftsfläche (vgl. Schaffung einer großen gemein-schaftlich nutzbaren Gartenfläche) wird hier der Gebäude-vorbereich in eine gemeinschaftlich genutzte Fläche umge-wandelt. Bei der Gestaltung sollten auch in diesem Falle die Bewohner der betreffenden Gebäude beteiligt sein. Im Gegensatz zur rein privaten oder halbprivaten Fläche hinter dem Gebäude besitzt der halböffentliche Bereich wichtige Funktionen als Zugangs- und Versorgungszone des Hauses. Alle Bewohner, Besucher und Dienstleister wie Postboten und Stadtreini-gung nutzen diese Fläche täglich. Aus diesem Grund ist eine auf Funktionalität ausgerichtete Gestaltung von Nöten, bei der jedoch nicht auf Attraktivität verzichtet werden sollte, da der Hausvorbereich der Repräsentationsraum eines Ge-bäudes ist. Ein notwendiges, aber oft störendes Element in Vorgärten sind die Abfallbehälter, die im Quartier an einigen Stellen die Hauseingänge flankieren. Mittlerweile gibt es eine Vielzahl attraktiver und innovativer Unterbringungen, die dieses störende Element verschwinden lassen. Die zweite Gestaltungsvariante orientiert sich an einer kon-ventionellen Aufteilung der Vorgartenzone in private, das heißt einzelnen Häusern zugeordnete, Bereiche, anstelle ei-nes gemeinschaftlichen Hausvorfeldes. Die Gestaltung dieser Übergangszone erfolgt hier ausschließlich durch die Bewoh-ner des jeweiligen Hauses. Der Vorteil dieser Variante der ers-ten gegenüber ist die größere Möglichkeit zur individuellen Repräsentation. Dadurch wird die persönliche Identifikation mit dem eigenem Haus gestärkt und nach außen hin sichtbar gemacht.

Öffentlicher Raum -

Quartier und SiedlungsumfeldIm öffentlichen Raum kann die Umsetzung der hier genann-ten Maßnahmen nicht ausschließlich durch die Genossen-schaft erfolgen, da die Zuständigkeit für Straßenraum und öffentliche Freiflächen bei der Kommune liegt. Um dennoch die wichtigen Maßnahmen realisieren zu können wäre eine Kooperation mit der Stadt Duisburg notwendig.

Schaffung eines sicheren WohnumfeldesDas Umfeld der Wohngebäude ist ein wichtiger Aufent-haltsbereich für die Bewohner des Quartiers. Nicht nur die ästhetische Qualität der Frei- und Straßenraumgestaltung trägt zu einem angenehmen, lebenswerten Umfeld bei, das emotionale Wohlbefinden der Anwohner steht in engem Zu-sammenhang mit der Sicherheit der öffentlichen Räume. Ein sicher wirkendes Quartier vermittelt ein funktionierendes, in-taktes Wohnumfeld und wirkt sich positiv auf den Zuzug aus.

Um Angsträume zu vermeiden und Sicherheit zu vermitteln, müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein. Zu nennen ist hier zum Ersten eine gute Beleuchtung aller Wege, Durchgänge und Eingangsbereiche in der Siedlung. Um Energie zu spa-

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ren, gleichzeitig aber genug Licht bei Bedarf zur Verfügung zu stellen, bieten sich Bewegungssensoren zur Schaltung von Strahlern in den Eingangsbereichen der Häuser an. Eine gute Einsehbarkeit insbesondere von Hauszugängen und Garagenhöfen hilft ebenfalls Sicherheit zu vermitteln. In diesem Kontext ist ebenso eine Erschließung mit kurzen We-gefolgen und übersichtlichem Wegeverlauf anzustreben.

Als schwächste Gruppe der Nutzer eines Quartiers muss auf Kinder besondere Rücksicht genommen werden. Die größte Gefahrenquelle für diese ist der Kraftverkehr. Insbesondere unübersichtliche Parksituationen und schlecht einsehbare Straßenverläufe bergen ein großes Gefahrenpotenzial für spielende Kinder. In Straßen, die unmittelbar an Spielplätze angrenzen, müssen besondere Regelungen gefunden wer-den, welche die Sicherheit der Kinder gewährleisten. Spiel-plätze müssen gut einsehbar sein, um die Kinder bestmöglich

beaufsichtigen zu können.

Umgestaltung des StraßenraumesDer Straßenraum als Teil öffentlichen Raumes im Quartier be-stimmt einen Großteil des Erscheinungsbildes der Siedlung. Ein gepflegter Straßenraum schafft eine höhere Aufenthalts-qualität und verbessert den Gesamteindruck. So besitzt die-ser Bereich nicht einzig eine Transportfunktion, sondern kann zur Kommunikations- und Aufenthaltsfläche werden und so

Abb. 152: Vorgärten

die privaten Freiräume erweitern und ergänzen.Ein gepflegtes Erscheinungsbild des Straßenraumes wird durch das Zusammenspiel einer Vielzahl von Faktoren ge-schaffen. Bepflanzung, sei es in Pflanzbehältern oder direkt in speziell als Beet vorgesehenen Bereichen am Straßenrand, trägt, wenn sie gepflegt wird, stark zur optischen Aufwertung des Straßenraumes bei. Die Bepflanzung und Pflege der Be-grünung im öffentlichen Raum obliegt der öffentlichen Hand. In der Praxis hat es sich allerdings bewährt Privatpersonen in so genannten Patenschaften die Pflege für solche Bereiche zu übertragen (vgl. Abb. 153). Dieses Konzept funktioniert im unmittelbaren Vorfeld von Wohnungen am besten, weil dort der räumliche und persönliche Bezug der Paten zu dem von ihnen zu pflegenden Grün besonders groß ist. Diese starke Identifikation der Bewohner mit dem öffentlichen Raum im Wohnquartier trägt zur Stärkung der nachbarschaftlichen Be-ziehungen bei.

Ein weiteres Element einer attraktiven Gestaltung ist das Aufstellen von Straßenmöblierung. Hierunter fällt das Auf-stellen von Abfallbehältern in ausreichender Zahl, um die Verschmutzung der Straße durch Abfall zu verringern, eben-so wie das Platzieren von Bänken und anderen Sitzgele-genheiten. Werden diese an ruhigen Stellen aufgestellt, so können die sozialen und kommunikativen Qualitäten des Straßenraumes reaktiviert werden und zu einer lebendigen und nachbarschaftlichen Atmosphäre im Quartier beitragen. Gerade für ältere Menschen, die weniger mobil sind, werden so Gelegenheiten zur Befriedigung des Kommunikationsbe-dürfnisses geschaffen.

Kristallisationspunkte des Lebens und Miteinanders im öf-fentlichen Raum sind Plätze. Um diese zentralen Orte für ein möglichst breites Spektrum an Nutzern attraktiv zu machen, sollten bei der Gestaltung die Bedürfnisse und Interessen Aller Berücksichtigung finden. Dies kann beispielsweise in einem partizipativen Verfahren erfolgen. In der Borgschen-hof-Siedlung sollte in diesem Zusammenhang dem zentralen

Platz „Am Borgschenhof“ eine größere Bedeutung zugewie-

sen werden.

Neuorganisation der Verkehrs- und ParksituationDie Parkmöglichkeiten für Kraftfahrzeuge innerhalb des Quartiers sind nicht optimal gelöst. Man findet drei Arten von Abstellmöglichkeiten. Die für den öffentlichen Raum un-problematischste, aber platzaufwendigste ist die Unterbrin-gung der Fahrzeuge in privaten Garagen. Das Angebot der überdachten Stellplätze reicht nicht aus, um alle Bewohnern des Quartiers mit diesen Parkmöglichkeiten zu versorgen. Da es sich bei den vorhandenen Garagen um Sammelgaragen handelt, liegen sie nicht unmittelbar in Wohnungsnähe, was häufig als unkomfortabel empfunden wird. Verbreitet ist das Parken der Fahrzeuge auf der Fahrbahn selbst, wie bereichs-weise auch auf ausgewiesenen Stellplätzen auf den Gehwe-gen. Beide Abstellarten bringen Probleme mit sich. Das Par-ken auf der Fahrbahn verschmälert diese und führt zu einer unübersichtlichen Straßenrandsituation. Die Gehwege sind von der Straße aus nicht mehr einsehbar und spielende Kin-

150


Abb. 153: Grün-Patenschaft

Abb. 156: ParkbuchtenAbb. 155: Parken Borgschenhof

der können von Autofahrern nicht mehr rechtzeitig erkannt werden. Wird auf den Gehwegen selbst geparkt, so geht eine Menge dieser Fläche für andere Nutzungen verloren. Vieler-orts, zum Beispiel in der Langemarckstraße, entsteht so ein sehr schmaler Streifen zwischen parkenden Autos und Haus-wand, der zusätzlich noch durch Abfallbehälter und Hausein-gänge verschmälert wird (vgl. Abb. 155).

Es bieten sich verschiedene Konzepte zur Lösung der Proble-matik an. Erste Maßnahme kann die Reduktion der notwendi-gen Stellplätze sein. Durch die Ausweisung bestimmter Teile des Quartiers als autofreie oder autoarme Gebiete, die dann speziell an autolose Bewohner vermietet werden, kann das Verhältnis von Stellplätzen zu Wohneinheiten von 1 zu 1 auf 1 zu 5 reduziert werden. Für eine solche Maßnahme bietet sich die Forbachstraße an. Wird nach der Reduzierung der notwendigen Stellplätze noch neuer Parkraum benötigt, so

können die Garagenhöfe, zum Beispiel in der Saarstraße, er-weitert werden.Um die Parkplätze auf der Straße oder den Gehwegen inner-halb des Quartiers zu fassen und ordnen, sollten Parkbuchten geschaffen werden (vgl. Abb. 156). So kann zum einen ein aus-gewogeneres Verhältnis von Gehwegbreiten zu Fahrbahn-breiten im Quartier erreicht werden, zum anderen können bestimmte Bereiche der Straßen von parkenden Fahrzeugen frei gehalten werden, um eine bessere Einsehbarkeit zu ge-währleisten.Zur weiteren Herabsetzung des Gefahrenpotenzials für Kin-der, könnten die autoarmen Bereiche des Quartiers als Spiel-straßen gekennzeichnet werden. Diese sollten nicht nur durch eine entsprechende Beschilderung kenntlich gemacht werden, sondern sind durch das Aufstellen von verkehrsberu-higenden Elementen oder die Veränderung des Straßenbela-ges zu kennzeichnen.

Abb. 154: Sitzgelegenheiten

151

Ausblick

5.4 Ausblick

In den vorangegangen Kapiteln wurden zahlreiche Aussagen und Empfehlungen zu einer nachhaltigen Weiterentwicklung der Siedlung Borgschenhof formuliert. Das Spektrum der un-tersuchten Themenfelder ist dabei weit gefächert: Baulich-räumliche, soziale sowie wohnungswirtschaftliche Faktoren wurden in einem ersten Schritt analysiert, um eine möglichst breite Grundlage für spätere Aussagen zu schaffen. Aufbau-end auf diese Untersuchungen wurden aus einer ersten Sammlung verschiedener Themenfelder drei für die Siedlung besonders relevante Themen zur weiteren vertiefenden Be-arbeitung ausgewählt. Aus den, durch die Betrachtung mög-lichst geeigneter Modellprojekte sowie der Auswertung von Wohnungsmarktstudien und anderem Sekundärmaterial, ge-wonnenen Erkenntnissen, wurde versucht allgemeingültige Qualitätsanforderungen abzuleiten, aus denen in einem letz-ten Schritt konkrete Handlungsempfehlungen für die Wohn-siedlung am Borgschenhof entwickelt werden konnten.

Während des gesamten Arbeitsprozesses ging die Ausein-andersetzung mit inhaltlichen Fragen Hand in Hand mit der Entwicklung, Überprüfung und letztlich auch der wiederhol-ten Überarbeitung der angewandten Arbeitsmethodik. Die hier vorliegende Studie ist ebenso als Ergebnis eines gemein-samen, durch starken Praxisbezug geprägten, Lern- und Ar-beitsprozesses zu sehen, wie als inhaltlicher Beitrag zum The-ma der nachhaltigen Bestandssicherung. Das Praxisprojekt ‚Zukunft Wohnen‘ zeigt die Chancen praxisorientierter Lehr-

und Studienangebote auf und bietet als Modellprojekt auf diesem Feld zahlreiche Ansatzpunkte zur Weiterentwicklung zukünftiger Kooperationen zwischen Lehre und Praxis.

Während der Arbeit an der Studie wurden, wie bei einem Lernprozess zu erwarten, auch die Schwierigkeiten der ge-wählten Vorgehensweise deutlich. Dem Anspruch allge-meingültige Qualitätsanforderungen zu formulieren konnte nur eingeschränkt entsprochen werden. Der enge zeitliche Rahmen schloss die Erhebung eigener Daten aus, so dass die Herleitung der Qualitätsanforderungen durch das exempla-rische Auswerten von Sekundärmaterialien erfolgen musste. Zwar liessen sich auf diese Weise bestimmte, in verschiede-nen Quellen immer wiederkehrende, Faktoren herausfiltern, die als ausreichend gesichert betrachtet werden konnten, um mit ihnen weiterzuarbeiten, die Gültigkeit und Anschau-lichkeit der Ergebnisse und Empfehlungen ist jedoch einge-schränkt.

In einer Vertiefung der Studie böte sich die Chance, die in der Arbeit formulierten Aussagen mit eigenen wissenschaftlich erhobenen Daten zu untermauern und die Verlässlichkeit der Handlungsempfehlungen noch zu erhöhen. Von besonderer Wichtigkeit wäre in diesem Kontext die Erhebung von Daten, die unmittelbar Aussagen über das Untersuchungsobjekt ma-chen. Als Beispiel für eine mögliche Form der Untersuchung wäre hier die Durchführung einer Bewohnerbefragung und

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Experteninterviews zu nennen, über die verlässliche aktuelle Aussagen über die Wünsche der derzeitigen Bewohnerschaft gewonnen werden könnte.

Für die Wohnungsgenossenschaft bietet die vorliegende Stu-die einen ersten Anhaltspunkt zur Einordnung der Siedlung in den relevanten Markt und zahlreiche Anhaltspunkte, um die Immobilie nachfrage- und qualitätsorientiert zu moderni-sieren. Die in der Arbeit vorgestellten Handlungsempfehlun-gen formulieren konkrete Möglichkeiten, die vorhandenen Potentiale der Siedlung Borgschenhof zu stärken und zeich-nen denkbare Wege der weiteren Entwicklung der Immobilie vor. Darüberhinaus liefert sie Anregungen zur innovativen Weiterentwicklung der Genossenschaft als Unternehmens-form mit Zukunft.

Ausblick

153

6 Anhang

155

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161

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Aus: Statistisches Bundesamt. Eigene BearbeitungAbb. 2: Eigene ErstellungAbb. 3: Eigene FotosAbb. 4: Eigene ErstellungAbb. 5-8: Eigene FotosAbb. 9: Eigene ErstellungAbb. 10-14: Aus: Statistisches BundesamtAbb. 15: Aus: www.duisburg.de (Zugriff am 27.05.2005)Abb. 16, 17: Eigene Erstellung nach: Bayerische Landeszentrale für politische BildungsarbeitAbb. 18: Aus: Herlyn, Ulfert (1990). Leben in der Stadt. Abb. 19: Aus: Geißler, Rainer (2002): Bundeszentrale für politische Bildung. (www.bpb.de/publikationen/3KK1NR,1,0,Facetten_der_modernen_Sozialstruktur.html#art1. Zugriff am 27.05.2005)Abb. 20: Eigene ErstellungAbb. 21: Aus: Arbeitsgemeinschaft Fernsehforschung. Die Sinus-Milieus im AGF/GfK- Fersehpanel. 2002Abb. 22, 23: Eigene Erstellung nach: Schneider, Nicole; Spellerberg (1999): Lebensstile, Wohnbedürfnisse und räumliche Mobilität. Opladen. (http://www.uni-kassel.de/fb13/su/pdf/3%20LebensstileMieten.pdf. Zugriff am 27.05.2005)Abb. 24, 25: Aus: http://www.svw.ch/data/WOHNEN_05042141_87858.PDF.(Zugriff am 27.05.2005) Abb. 26-28: Eigene ErstellungAbb. 29: Aus: http://www.mswks.nrw.de >Stadterneuerungsprogramm 2004/2005 (pdf ). (Zugriff am 28.05.05)Abb. 30: Aus: http://www.mswks.nrw.de >Stadterneuerungsprogramm 2005 (pdf ). (Zugriff am 28.05.05) Abb. 31: Aus: http://de.wikipedia.org/wiki/Duisburg. (Zugriff am 28.05.05). Eigene BearbeitungAbb. 32-34: Aus: Eichener, Volker/Emmerich, Horst van/Petzina, Dietmar (2001): Die unternehmerische Wohnungs- wirtschaft: Emanzipation einer Branche – der Strukturwandel der deutschen Wohnungswirtschaft seit dem ausgehenden 19.Jahrhundert. Frankfurt am MainAbb. 35: Aus: Wüstenrot Stiftung (1999): Neue Wohnformen im internationalen Vergleich. StuttgartAbb. 36-37: Aus: Eichener, Volker/Emmerich, Horst van/Petzina, Dietmar (2001): Die unternehmerische Wohnungs- wirtschaft: Emanzipation einer Branche – der Strukturwandel der deutschen Wohnungswirtschaft seit dem ausgehenden 19.Jahrhundert. Frankfurt am Main

6.2 Abbildungsverzeichnis

162

Abb. 38: Aus: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Duisburg (2005):Grundstücksmarkt- bericht. Übersicht über den Grundstücksmarkt in der Stadt Duisburg. Duisburg Abb. 39: Aus: HVB Expertise GMBH (2003): Immobilienmarktübersicht Juli 2003. DuisburgAbb. 40: Aus: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Duisburg (2005): Grundstücksmarkt- bericht. Übersicht über den Grundstücksmarkt in der Stadt Duisburg. DuisburgAbb. 41-45: Aus: Blotevogel Hans Heinrich, Jeschke Markus (2001): Determinanten der Stadt-Umland- Wanderung im Raum Duisburg. Ergebnisbericht eines Forschungsvorhabens im Auftrag der Stadt Duisburg. Diskussionspapier 4/2001. DuisburgAbb. 46-49: Aus: Blotevogel Hans Heinrich, Jeschke Markus (2001): Determinanten der Stadt-Umland- Wanderung im Raum Duisburg. Ergebnisbericht eines Forschungsvorhabens im Auftrag der Stadt Duisburg. Diskussionspapier 4/2001. DuisburgAbb. 50, 51: Eigene Erstellung nach Angaben des Spar- und Bauvereins FriemersheimAbb. 52: Aus: Blotevogel Hans Heinrich, Jeschke Markus (2001): Determinanten der Stadt-Umland- Wanderung im Raum Duisburg. Ergebnisbericht eines Forschungsvorhabens im Auftrag der Stadt Duisburg. Diskussionspapier 4/2001. DuisburgAbb. 53: Verlauf der geplanten UmgehungsstraßeAbb. 54-56: Aus: Stadt Duisburg: Amt für Stadtentwicklung und Projektmanagement (http://www.duisburg.de/ index.cfm?/stadtentwicklung. Zugriff am 24.05.2005)Abb. 57: Eigene ErstellungAbb. 58,59: Statistisches BundesamtAbb. 60-63: Eigene ErstellungAbb. 64: Aus: Industriedenkmal Bildergalerie (1999). http://www.industriedenkmal.de/ thyssdu/td_galerie.html. Zugriff am 27.05.2005)Abb. 65: Aus: http://www.meinestadt.de/duisburg/tourismus/pix?id=23262. (Zugriff am 27.05.2005)Abb. 66: Eigene Erstellung nach: Landesumweltamt Nordrhein-Westfalen (2005): Aktuelle Luftqualität. (http://www.lua.nrw.de. Zugriff am 27.05. 2005)Abb. 67: Eigene Erstellung nach: NRW Regionaldienst (2003): Badegewässerkarte. (http://www.regionaldienst.nrw.de/kreis.phtml?kreis=4&news=3217. Zugriff am 27.05.2005)Abb. 68-70: Eigene Erstellung Abb. 71-76: Eigene FotosAbb. 77-83: Eigene ErstellungAbb. 84: Wohnungsbestand in DeutschlandAbb. 85: Aus: Allgemeine Baugenossenschaft Wuppertal eG. (http://www.abg-wuppertal.de/wir/aufbau.php. Zugriff am 30.07.2005)Abb. 86-89: Aus: Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften (2004). Berlin. Eigene BearbeitungAbb. 90: Aus: Freie Scholle Bielefeld e.G. (http://www.freie-scholle.de. Zugriff am 01.07.2005)Abb. 91: Aus: WOGEBE Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg e.G.. Trier.

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Abb. 95: Aus: Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften (2004). Berlin. Eigene BearbeitungAbb. 96: Eigene BearbeitungAbb. 97: Aus: Wüstenrot Stiftung (2000): ZukunftsWerkstattWohnbauen. Nutzungsmischung und Integration. LudwigsburgAbb. 98: Aus: Stadt Aachen. Der Oberbürgermeister. Frauenbüro. Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft für Aachen AG (GeWoGe) (Hg.) (2000): Initiieren – Bauen – Wohnen. Zehn Jahre Vaalser Straße in Aachen. AachenAbb. 99: Aus: Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer Bausparkassen (Hg.) (2000): Gelungene Siedlungen – Attraktive Wohnquartiere – Lebendige Nachbarschaften. Wettbewerbs Dokumentation. Schwäbisch HallAbb. 100: Aus: Ministerium für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport des Landes Nordrhein-Westfalen (Hg.) (2004): Wohnen im Alter. Neue Wohnmodelle in Nordrhein-Westfalen. DortmundAbb. 101: Aus: Wüstenrot Stiftung (Hg.): Wohnen im Eigentum in der Stadt. LudwigsburgAbb. 102, 103: Aus: Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer Bausparkassen (Hg.) (2000): Gelungene Siedlungen – Attraktive Wohnquartiere – Lebendige Nachbarschaften. Wettbewerbs- Dokumentation. Schwäbisch HallAbb. 104: Aus: Wüstenrot Stiftung (Hg.) (2000): ZukunftsWerkstattWohnbauen. Nutzungsmischung und Integration. LudwigsburgAbb. 105: Aus: Wüstenrot Stiftung (Hg.): Wohnen im Eigentum in der Stadt. LudwigsburgAbb. 107, 108: Aus: Oberste Baubehörde im Bayerisches Staatsministerium des Inneren (1994):

Weiterentwicklung von Siedlungsgebieten. Arbeitsblätter für die Bauleitung. München


163

Abb. 109: Aus: Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer Bausparkassen (Hg.) (2000): Gelungene Siedlungen – Attraktive Wohnquartiere – Lebendige Nachbarschaften. Wettbewerbs Dokumentation. Schwäbisch HallAbb. 110, 111: Aus: Wüstenrot Stiftung (Hg.): Wohnen im Eigentum in der Stadt. LudwigsburgAbb. 112: Aus: Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Inneren (Hg.):

Siedlungsmodell Bayern. MünchenAbb. 113, 114: Aus: Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer Bausparkassen (Hg.) (2000): Gelungene

Siedlungen – Attraktive Wohnquartiere – Lebendige Nachbarschaften. Wettbewerbs Dokumentation. Schwäbisch Hall

Abb. 115: Aus: Wüstenrot Stiftung (Hg.): Wohnen im Eigentum in der Stadt. LudwigsburgAbb. 116: Aus: Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer Bausparkassen (Hg.) (2002): Wohnen mit

Kindern. Wettbewerbs-Dokumentation. Schwäbisch HallAbb. 117: Aus: http://www.architekten24.de/projekt/gartenstadt-kleefeld/uebersicht/1794/index.html. Zugriff am 05.08.2005Abb. 118: Aus: Oberste Baubehörde im Bayerisches Staatsministerium des Inneren (1994): Weiterentwicklung von Siedlungsgebieten. Arbeitsblätter für die Bauleitung. MünchenAbb. 119: Aus: Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer Bausparkassen (Hg.) (2002): Wohnen mit

Kindern. Wettbewerbs-Dokumentation. Schwäbisch HallAbb. 120: Aus: Wüstenrot Stiftung (Hg.): Wohnen im Eigentum in der Stadt. LudwigsburgAbb. 121: Aus: Wüstenrot Stiftung (Hg.) (1999): Neue Wohnformen im internationalen Vergleich. Stuttgart.Abb. 122: Aus: Schader Stiftung (Hg.) (2001): WohnWandelAbb. 123-125: Aus: Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer Bausparkassen (Hg.) (2000): Gelungene Siedlungen – Attraktive Wohnquartiere – Lebendige Nachbarschaften. Wettbewerbs- Dokumentation. Schwäbisch HallAbb. 126: Aus: Hentschel, Armin (2003): Was ist Wohnqualität? Wohnarchitektur aus Nutzersicht. In: Vhw- Forum Wohneigentum. Heft 1/2004. Quelle IFFS. Eigene BearbeitungAbb. 127: Aus: Stadt Wien: Stadt-Umland Migration Wien – Erforschung zielgruppenspezifischer Interventionspotentiale (http://www.lrsocialresearch.at/download.php?fileid=87. Zugriff am17.07.05)Abb. 128: Aus: Stadt Wien: Stadt-Umland Migration Wien – Erforschung zielgruppenspezifischer Interventionspotentiale (http://www.lrsocialresearch.at/download.php?fileid=87. Zugriff am17.07.05) Eigene BearbeitungAbb. 129: Aus: www.hellweger-bautraeger.de (Zugriff am 15.07.2005)Abb. 130-132: Aus: www.wohnbund.de (Zugriff am 15.07.2005)Abb. 133: Aus: www.oekosiedlungen.de (Zugriff am 15.07.2005)Abb. 134: Eigene BearbeitungAbb. 135-142: Aus: www.getty-images.de (Zugriff am 15.07.2005)Abb. 143: Eigene ErstellungAbb. 144: Eigene ErstellungAbb. 145: Aus: www.pr-nord.de/images/ 0505AnsichtBalkone_G.jpg (Zugriff am 15.07.2005)Abb. 146: Aus: www.wohnpark.org/ presse/01-10-04.htm (Zugriff am 17.07.2005)Abb. 147: Eigene ErstellungAbb. 148: Aus: www.alte-windkunst.de (Zugriff am 15.07.2005)Abb. 149: Aus: www.alte-windkunst.de (Zugriff am 15.07.2005)Abb. 150: Aus: www.stmlf-design2.bayern.de (Zugriff am 15.07.2005)Abb. 151: Aus: www.agenda21berlin.de/ vonwegen/unt_prob35.htm (Zugriff am 13.07.2005)Abb. 152: Eigene ErstellungAbb. 153: Aus: www.stadtputz-bochum.de (Zugriff am 01.08.2005) Abb. 154: Aus: www.getty-images.de (Zugriff am 15.07.2005)Abb. 155: Eigenes FotoAbb. 156: Aus: www.salzgitter-aktuell.de/ dynasite.cfm


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praxisprojekt 05

zukunft wohnen - pt.rwth-aachen.de · kooperationsvereinbarung auf die fakultät architektur und...

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