Налоговое планирование при

реализации строительных проектов

Читает: Апушкина Галина Юрьевна

Управляющий партнер, аудитор

ООО Аудиторская фирма «ГАЛАКТ-ИНФО»

Основные принципы

налоговой политики

организации:

• взвешенный подход к налоговым

рискам

• оптимизация налогообложения или

налоговое планирование

Налоговые риски:

1. Риск неоднозначного толкования закона налогоплательщиком и налоговым органом.

2. Риски, связанные с проведениемконкретной сделки

3. Риски из-за простых управленческих ошибок и недосмотра

4. Сделка недостаточно документирована

5. Риски возможного изменения налогового законодательства или практики и субъективного фактора

Способы снижения

налогового риска

• совершенствование организационной структуры компании:

• настройка системы документооборота, внутреннего контроля,

• тщательная аудиторская проверка, получение налоговых консультаций

• максимальная вовлеченность бухгалтерской службы компании в процесс принятия управленческих решений;

• акцент на подтверждение экономической обоснованности сделок

Налоговое

планирование

это комплекс мер, направленных в рамках действующего законодательства на:

1. оптимизацию уплачиваемых налогов,

2. снижение налоговых рисков,

3. баланс уровня налоговой нагрузки и удержание налоговых рисков в допустимых пределах.

Налоговое планирование

- выбор оптимального сочетания

построения правовых форм отношений и возможных вариантов

их интерпретации в рамках действующего налогового законодательства с учетом

налоговых последствий данных отношений.

Наиболее актуальные аспекты,

учитываемые при налоговом

планировании реализации

инвестиционно-строительных

проектов :

1. цели и задачи проекта (собственное строительство,

строительство в интересах инвесторов)

2. применение налогового режима (общий, УСН)

3. применение в договорной цепочке агентских

отношений

4. разделение функций субъектов инвестиционной

деятельности

I. Собственное строительство(первичное право собственности на объект

строительства возникает у застройщика):

1. строительство с целью создания новых

объектов основных средств -

имущества, которое с момента ввода

этих объектов в эксплуатацию будет

зачислено в состав амортизируемого

имущества;

2. строительство с целью реализации

объектов по договору купли-продажи

Особенности налогообложения

НДС при собственном

строительстве1. Вычет «входного» НДС применим только в части реализуемых

нежилых помещений и производственных площадей, т.к.

реализация жилых домов, квартир не подлежит налогообложению

НДС (пп.22 п.3 ст.149 НК РФ).

2. При строительстве хозяйственным способом (когда работы

осуществляются для своих нужд собственными силамиорганизаций) объектом налогообложения является выполнение

строительно-монтажных работ для собственного потребления (пп. 3

п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база этом определяется исходя из

всех фактических расходов налогоплательщика на выполнение

данных работ (п. 2 ст. 159 НК РФ). Налог подлежит уплате по

окончании каждого налогового периода.

Суммы НДС по СМР, выполненным для собственного

потребления, после их фактической уплаты подлежат налоговому

вычету.

Для целей налога на прибыль

при собственном строительстве

1. Стоимость созданных основных средств

включается в состав расходов посредством

их амортизации

2. при реализации построенных объектов

доходом является выручка от

реализации построенных объектов за

минусом НДС. Этот доход уменьшается на,

сумму фактических расходов на их

создание, а также на величину

внереализационных расходов.

Важно:

При перепродаже земельных участков

индивидуальным застройщикам по

договорам купли-продажи земельный участок

выступает в роли товара.

Операции по реализация земельных

участков не признаются объектом

налогообложения НДС (пп.6 п.2 ст.146).

II. Организация инвестиционно-

строительного проекта

в интересах инвестора (первичное

право собственности на объект

строительства возникает у инвестора

или дольщика)

Для целей НДС:

операции по передаче имущества от инвесторов (дольщиков)

застройщику носят инвестиционный характер, т.к. это имущество

с экономической точки зрения не принадлежит застройщику

Под налогообложение НДС попадает:

1. вознаграждение заказчика-застройщика за выполнение функций по организации строительства по ставке 18%, при условии, что это вознаграждение выделено в договорах с инвесторами (дольщиками) или в учетной политике организации

2. неизрасходованные средства инвесторов (дольщиков), оставшиеся у застройщика по окончании строительства объекта по ставке 18/118

Для целей налога на прибыль:

Аккумулированные на счетах застройщиков средств дольщиков

или инвесторов, используемые по целевому назначению (определяется

источником целевого финансирования) и при наличии раздельного

учета доходов и расходов, не являются доходом (пп.14 п.1 ст.251 НК РФ)

В доход включаются:

1. средства, полученные налогоплательщиком и не использованные им по целевому назначению, определенному организацией (физическим лицом) – источником целевого финансирования. А это ни что иное, как средства, остающиеся в распоряжении застройщика после завершения строительства объекта. Такой доход является внереализационным (п.14 ст.250 НК РФ).

2. вознаграждение застройщика за выполнение функций по организации строительства при условии, что это вознаграждение выделено в договорах с инвесторами или в учетной политике. Этот доход в целях обложения налогом на прибыль уменьшается на расходы по содержанию службы застройщика и на внереализационные расходы.

Важную роль в минимизации налоговых

рисков имеет верная квалификация

сделок.

Пример: застройщик осуществляет

застройку по инвестиционной схеме

и малоэтажных многоквартирных

домов, и индивидуальных домов на

одного хозяина.

УСН

Для минимизации налогового бремени

организатор инвестиционного проекта может

применять УСН. При этом доход не должен

превышать 60 млн. руб. в год. Это положение

распространяется на период с 2010 по 2013гг.

(Фз № 204-ФЗ от 19.07.2009г.).

Перейти на УСН можно, подав заявление с

1октября по 30 ноября, если выручка за 9 месяцев

не превысит 45 млн.

Агентские отношения

Функции застройщика:

1. привлечение финансирования для строительства объекта

2. организационные - направлены на организацию строительства

объекта, включая получение разрешительной документации и

заключение хозяйственных договоров с третьими лицами,

привлекаемыми к строительству (поставщиками и

подрядчиками)

3. технические – функции контроля и надзора за строительством

Договорные отношения между

субъектами инвестиционно-

строительной деятельности

Предмет договора Тип договора

Застройщик передает заказчику

технический контроль и надзор

Возмездного оказания услуг

Застройщик наделяет заказчика

правом привлекать к

строительству третьих лиц

Агентский договор

Застройщик наделяет третье

лицо правом привлекать

финансирование объекта

Агентский договор

Средства, поступившие заказчику

(агенту) по сложному договору от

застройщика, делятся на:

1) финансирование строительства согласно

графику финансирования, (средства для

расчетов с третьими лицами, с которыми

заказчик заключил договоры согласно

агентскому договору) – отчет агента!

2) агентское вознаграждение заказчика;

3) вознаграждение заказчика за выполнение

функций контроля и надзора.

Застройщик совмещает функции

подрядчика. Два варианта:

• Инвестиционная природа денежных средств

не изменяется от того, что застройщик

часть работ выполнил своими силами.

• Считать реализацией только выполнение

работ собственными силами и услуги

заказчика-застройщика.

Чтобы избежать налоговых споров по данному вопросу,

следует разделять данные функции.

Анализ арбитражной практики по налоговым спорам

показывает, что при реализации инвестиционно-

строительных проектов существуют определенные

проблемы, с которыми приходится сталкиваться

застройщикам.

Решение этих проблем зависит от:

- квалификации специалистов в службах застройщиков

и привлечения консультантов и аудиторов,

- постоянного мониторинга изменений действующего

законодательства.

Спасибо за внимание

ООО Аудиторская фирма «Галакт-инфо»

630132, г. Новосибирск, ул. Зыряновская, (55), оф.1

Тел.: (383) 206-16-11, т.299-48-17, 354-31-37

E-mail: audit@galaktinfo.ruwww.galfktinfo.ru