中國房地產業的失衡指导教师：朱嘉明报告学生：邹易

中國房地產業的失衡中國房地產業的失衡特徵﹣現狀1. 中國房地產業的現狀﹣整體嚴重過剩，局部城市局部地段短缺。中國房地產業的失衡原因探討1. 中國房地產泡沫化了嗎？2. 中國房地產泡沫化的原因。3. 中国房地产泡沫化的后果。4. 中國房地產有可能軟著陸嗎？

中國房地產業的現狀迅速增長的高住房擁有率 城镇地區

數據來源：西南財經大學中國家庭金融調查

中國房地產業的現狀城鎮住房擁有率遠高於 OECD 國家

住房擁有率高於其他國家的原因中國人更富有嗎？中國人居住情況更好嗎？“ 居者有其屋”到底對不對？﹣ 從剛性需求上來看，房子是稀缺資源，合理的租房市場，保障性住房市場，以及相應地制度、監管設計以美國為例：

中國房地產業的現狀住房擁有率遠高於其他發展中國家

中國房地產業的現狀城鎮地區多套房擁有率迅速上升

數據來源：西南財經大學家庭金融調查

中國房地產業的現狀家庭收入越高，多套房擁有率越高

數據來源：西南財金大學中國家庭金融調查

中國房地產業的現狀家庭特徵與城鎮地區多套房擁有率

數據來源：西南財金大學中國家庭金融調查

中國房地產業的現狀高住房擁有率

總體 分城鄉 分地區城鎮 農村 東部 中部 西部

89.68 85.39 92.60 87.35 94.42 90.41

國際住房擁有率：世界平均水平： 63 ％美國： 65 ％日本： 60 ％ 數據來源： 2013 年 CHFS 中國家庭金融調查

中國房地產業的現狀中国每年新增建筑面积约占世界的一半，为 20 亿平方米左右，其中超过 70% 为住宅面积，达 14 亿平方米，其中超过 40% 的新增住房集中在一、二级城市。數據來源： 2012 年中國房地產研究協會

仅 4 年新增住宅够全国 1 半人口换 1 次房﹣ 2013 年新浪網﹣ 以上數據不包括 2013 年住宅竣工面積

新增住宅面積70%

其他30%

中國房地產業的現狀2013 年住宅竣工面積：1. 国家统计局：发布的数据是 10.67 亿平方米2. 美银美林：估算为 11 亿平方米

3. 另一估算为 2013 年城市住宅为 26 亿平方米（數據來源：網絡）

中國房地產業的現狀2013 年竣工商品房 1100 萬套 理論上城鎮化和住房改善的需求合計可達每年 800﹣

900 萬套截止 2013 年末 約有 5700 萬套住房仍然在施工中 ﹣ 數據來源：瑞銀 2014 年 5 月中國房地產報告

中國房地產業的現狀銷售急劇擴張

商品房銷售面積

商品房銷售金額

2002 年 2.5 億平方米 0.57 萬億2013 年 13 億平方米 8.14 萬億

2013 年社會零售總額： 23.44 萬億元

也就是說，商品房銷售額與社會零售總額之比超過 1/3也就是说明了 商品房极大程度的拉高了中国的 GDP

中國房地產業的現狀小結：中國家庭自有住房擁有率迅速上升。截至 2014 年 3 月底，城鎮家庭自有住房擁有率高達 89 ％，農村地區高達 96.7 ％，而世界平均水平僅為 63 ％城鎮家庭多套房擁有率上漲， 2014 年 3 月底已達

21 ％高收入家庭多套住房擁有率高、經歷過拆遷的家庭以及成年子女的家庭多套房擁有率高。

中國房地產業的現狀

剛性住房需求無房家庭有房家庭 人房分離

分家需求

人房分離是指家庭擁有的住房不在工作以及生活重心所在地。分家需求是指因家裡擁有 18歲以上成年子女而可能存在的分家的需求，或稱“啃老”

需求分析：预期指标 如果試圖消化掉這些房產

中國房地產業的現狀低收入家庭未被滿足的剛性住房需求旺盛

數據來源：西南財經大學中國家庭金融調查中心

中國房地產業的現狀

數據來源：西南財經大學中國家庭金融調查中心

中國房地產業的現狀

數據來源：西南財經大學中國家庭金融調查中心

中國房地產業的現狀房价收入比：一套 100 平方米的價格除以一個家庭的平均可支配收入來計算这是衡量购买力如何的很重要观点官方口徑和民間口徑結論大相徑庭，住房總價只有住建部公佈，由於統計指標只有新房，數據可能失真住建部數據： 8.1倍民間機構： 29倍 中原地產的北京數據：

中國房地產業的現狀北京

北京二手房房價

人均可支配收入

家庭平均可支配收入

房價收入比

34652 元 / 平米

40321 元 110076 元 31倍

數據來源： 2013 年末中原地產發達國家房價收入比： 6 7﹣ 倍美國： 3倍

中國房地產業的現狀小結：從需求看未來，不難發現。1. 低收入家庭未被滿足的剛性住房需求旺盛。2. 仍有剛性住房需求家庭購買能力不足。根據不同的測算方法，可實現住房需求僅為總需求的 18 ％﹣ 39 ％

他們目前並沒有消化當下這個龐大的房地產市場的能力

全面过剩啦！

中國房地產業的現狀BUT WHY ？房子這麼多，為什麼一類城市還是有這麼多年輕人沒有房子住？

中國房地產業的現狀 以北京、上海、廣州為例的一線巨型城市人口巨大

北京：年末全市常住人口 2114.8 萬人 人均GDP達93213 元 上海：年末全市常住人口 2415.15萬人 人均GDP達93213 元 ﹣數據來源： 2014 年國家統計局橫向比較：紐約 833.7 萬，倫敦 830.8 萬，東京 1323 萬，墨西哥885.1萬，首爾982 萬，台北261.9 萬數據來源：維基百科

房市全面過剩，可還是有很多人買不起房子，供給和需求雙雙過剩

中國住房市場現狀供過於求＋供不應求？怎麼可能失衡是由於“偽看不見的手”

中國房地產業的現狀以北京、上海、廣州為例的一線巨型城市人口巨大

北京：年末全市常住人口 2114.8 萬人 人均GDP達 93213 元 上海：年末全市常住人口 2415.15萬人 人均GDP達 93213 元 ﹣2014 年國家統計局橫向比較：紐約 833.7 萬，倫敦 830.8 萬，東京 1323 萬，墨西哥885.1 萬，首爾 982 萬，台北 261.9 萬

中國房地產業的現狀背後的原因北京、上海作為傳統的政治、經濟中心導致資源集中在這兩個城市。教育資源、醫療資源、工作機會、更好的城市交通，福利大幅度集中在一線城市城市。教育資源的集中導致每年畢業生留在這些城市，僅僅以北京為例子，今年有 23 萬人畢業生，留在北京，買房需求巨大。在城市的急劇擴張在，建築工人，服務業人員流動進巨型的城市，進一步推高房價。

中國住房市場現狀供過於求＋供不應求？怎麼可能失衡是由於“偽看不見的手”那麼，泡沫化了嗎？

中國房地產泡沫化了嗎？首先什麼是泡沫？一個商品的價錢和使用價值完全脫離了但是泡沫與泡沫不僅僅是完全相同的如果一個泡沫是建立在不能提高勞動生產率的資產基礎之上的，同時是以銀行參與大規模信貸創造而煽風點火，那麼這種泡沫破滅以後e.g. 鬱金香泡沫 美國次貸危機 2000互聯網泡沫

中國房地產泡沫化了嗎？衡量有沒有泡沫 空置率（房子是拿來幹什麼的？）

數據來源：西南財經大學中國家庭金融調查

中國房地產泡沫化了嗎住房空置率遠高於世界其他國家

數據來源：西南財經大學中國家庭金融調查中心

中國房地產泡沫化了嗎？

數據來源：西南財經大學中國家庭金融調查中心

中國房地產泡沫化了嗎？

數據來源：西南財經大學中國家庭金融調查中心

中國房地產泡沫化了嗎？

數據來源：西南財經大學中國家庭金融調查中心

中國房地產泡沫化了嗎？

數據來源：西南財經大學中國家庭金融調查中心

中國房地產泡沫化了嗎？顯然我覺得中國房地產泡沫化了。住房空置率極高在建住房仍然很多

產生泡沫的原因是什麼？利率沒有市場化，政府決定利率，居民缺乏有效的投資渠道，高儲蓄率，資金只能流入房地產業。長期的貨幣寬鬆政策，多次通貨膨脹，資本進入房地產市場進一步推高房價土地財政的原因，地方政府依靠賣地致富。中國沒有房地產稅，導致房地產投資的資本利得稅低，資金進一步流向房地產業。但是中國房地產由於沒有產權，只有 70 年使用權，如果要徵收房地產稅，勢必會遇到法律上的難題。

產生泡沫的原因是什麼？1 、居民缺乏有效的投資渠道，居民儲蓄率過高，資金流向房地產業。長期缺乏有效的投資渠道，資本賬戶基本封閉，很大一部份居民的財富仍然是銀行存款，而存款利率受到限制，完全由國家調控利率，利率低於通貨膨脹率，（沒有詳實數據），百姓覺得手上的錢越來越不值錢了，由於 A股市場風險極大，且不具有市場特徵，散戶沒有辦法盈利。又由於社會保障體系的不健全，中國居民普遍沒有安全感，以房養老，以房養兒現象，進一步推高了中國的房地產。虽然在這裡我認為以房養老，以房養兒本是市場行為，可是鑒於目前中國並不是市場經濟，可憐的將是這批投資者。

產生泡沫的原因是什麼？2 、多次的量化寬鬆進一步推高房價

產生泡沫的原因是什麼？3 、房地產稅的缺失造成住房持有成本較低，同時資本利得稅（ Capital Gains Tax ）也欠缺，房地產收入相關賦稅較低使得投資者投資房地產心理加重，使得資本流向房地產業。但是現階段由於中國的土地僅僅只是 70 年使用權，如何增收房地產稅，這是一個法律上的難題。換言之，收稅？法律上無解，师出无名。不收稅 ? 房价持续上涨。左也不是，右也不是的原因就是就是错的。

產生泡沫的原因是什麼？4 、地方財政（參見土地財政報告）地方政府壟斷城鎮住房建設用地的供應。買地創收，地方政府有推高地價的動機，比如最近杭州的房地產市場，出現了有價無市的顯現，據有關人士透露，實則為杭州政府三令五申房地產開發商禁止降價的原因。

產生泡沫的原因是什麼？5 、不分紅，將留存收益投資于土地和房地產。中國的國有企業，實則是改革的怪胎。他們能夠要得到資金，要得到政策，他們買房，賣房，進一步推高房價，並且從中獲得利益，他們投資的來源是資本利得，本應該分紅于社會（如果按照邏輯國有）的話，可是他們卻投資房地產，他們能夠得到很好的土地，資金雄厚。E.g. 保利地產

產生泡沫的原因是什麼？6 、許多企業和地方平台面臨預算軟約束，且其融資多以土地和房屋為抵押。7 、銀行大量放貸， 4.2 萬億銀行房貸沉澱于空置住房，降低了金融市場的效率8 、空置住房資產占城鎮地區家庭總資產的 11.8 ％ , 是社會財富的極大浪費。

產生泡沫的原因是什麼？9 、不合理的城市規劃、產業規劃導致了比如北京、上海、廣州一線城市成為經濟，政治，文化多元中心，資源極度向這些城市傾斜。導致這些城市成為巨型城市，常住人口，流動人口極度大，需求大到不行。而有些城市，如溫州，寧夏銀川，神木。城市經濟背景發生歷史性轉折的城市﹣山西神木政府試圖依靠建房來帶動經濟發展的城市﹣寧夏銀川有特定海外背景的城市、成為海外華人洗錢地點的城市﹣浙江溫州

產生泡沫的原因是什麼？ 總結： 这就是一场处处皆错的游戏﹣根本原因 偽市場經濟 從一開始開放商品房市場，極底的房價，多次刻意的城市化，區域結構調整，多次的宏觀經濟調控，量化寬鬆，資金流向房地產市場，進一步拉高房價，國企從中獲利，居民大量投資，然後又發現過熱，限購令試圖阻止這種過熱，造成了今日有價無市的現狀。 短期来看 政府和房地产商必须玩下去 长期来看 彻底的悲剧

房價下降是必然 只是看政府打雞血還能打幾次

泡沫破裂后會怎麼樣？第一，中国房地产和建筑业狂飙突进的时代结束了。由于房屋严重过剩，未来将有一大批中小房地产企业被迫转型，或者死亡。建筑行业也一样，大量人员需要转行，不少民工可能会失业，或者转移到制造业。第二，房地产对经济的拉动作用将越来越小，政策刺激所能激发出来的反应，将逐步衰减。相关的钢铁、水泥、玻璃、建材等行业，真正的苦日子还没有开始。而金融业需要控制风险，尤其是业务比较集中在三四五线城市的银行、信托公司。

泡沫破裂之後是什麼？15% 的概率会出现房地产活动大幅下滑、拖累 2015 年 GDP 增速至 5+% 的风险情形。─瑞銀中國 5 月 17 日經濟報告政府雖有意願調控市場，但調控手段有限。（貨幣＋利率）1. 包括加大基础设施投资、放松房地产调控。2. 房地產業對於中國經濟的影響 根據瑞銀報告：房價回調 <基礎建設量建设活动大幅下滑可能会严重拖累实体经济，给经济增长和银行资产负债表造成冲击。

泡沫破裂之後是什麼？房地产建设量每降低 10个百分点将拖累 GDP 增速 2.5个百分点（综合考虑直接和间接影响。金属、建材、工程机械等重工业都将会受到较大冲击。

房地產有可能軟著陸嗎？ 房地產稅﹣產權立法！限購令﹣但是大家還敢買嗎？政策手段 : 從及時防治房價上漲，轉而防範房價下跌，盤活存量，減少良妃： 免除租房稅收、規範租房市場、保護出租雙方的利益從消費：支持自改善型的住房需求。把資金由建改租 美國“兩房”模式來支持居民進行房屋購買，房利美，房地美。

房地產有可能軟著陸嗎？長期來看，為什麼要天天提心吊膽的探討要不要軟著陸呢？﹣還市場經濟本質，利率，產權，央行的功能，土地財政。