Томск 2012

МИНОБРНАУКИ РОССИИФедеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего

профессионального образования«Томский государственный архитектурно-строительный университет»

(ТГАСУ)Строительный факультет

Кафедра: «Экспертиза и управление недвижимостью»

ДИПЛОМНЫЙ ПРОЕКТТема: Обоснование программы реновации малоэтажной городской жилой

застройки

Томск 2012

Дипломник: Маслова Е.А., гр.147/1

Руководитель: Рабцевич О.В.

Актуальность темы исследования

Существующие проблемы:• проблема неудовлетворенности населения условиями проживания;• проблема нарастания физического и морального износа

существующего жилищного фонда;• недостаточное финансирование реновационных мероприятий

существующей городской застройки;• дефицит территорий под строительство и неэффективное

использование территорий городской застройки.

Рис. 1. Степень удовлетворенности населения жилищными условиями (2009-2010 гг.)

затрудняюсь ответить

не устраивают

устраивают

0 10 20 30 40 50 60 70

1.5

34.8

63.7

1.7000000000000

1

53.6

44.7Томская область (2009 г.)

Российская Федерация (2010 г.)

проценты, %

2

3

Оценка адекватности жилища

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011161718192021222324

19.2 19.5 19.8 20.2 20.5 20.9 21.3 21.522 22.4 22.6 22.8

18.4 18.4 18.8 19 19.4 19.6 19.9 20.3 20.7 21 21.4 21.8

Российская Федерация Томская область

кв.м

/че

л.

Рис. 2. Динамика показателя обеспеченности жильем населения Российской Федерации и Томской области

Рис. 3. Площадь и удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в Томской области

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20110

200400600800

100012001400

01234567

900.2 909.21177.8 1213 1087.3 1052.6 1177.4 1180.8 1175.9 1125 1073

4.7 4.7

6.0 6.05.4 5.1

5.6 5.5 5.4 5.0 4.7

Томская область

Площадь ветхого и аварийного жилищного фонда, кв.м

Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, %

тыс.

кв.м

про

це

нты

4Рис. 4. Динамика показателей доступности жилья в Российской Федерации и Томской

области на первичном и вторичном рынках жилья

Оценка доступности жилища

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 201102468

1012141618 15.55

13.5812.24

10.21 10.78 10.2911.46

12.3913.58

9.30 8.6010.70

6.89 6.36 6.425.10

6.847.74 7.79

8.73 8.967.08

8.80

9.94

Первичный рынок

Российская Федерация Томская область

ле

т

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20110

2

4

6

8

10

12

14

16

11.81 11.66 10.938.73 9.29 8.98

11.5812.32

14.61

10.30 10.60

10.95

6.847.65 8.06

5.838.18 8.35 8.88

10.54 10.498.29

9.60

10.61

Вторичный рынок

ле

т

5

Прогнозирование ценовой динамики рынка жилья

Выбор цели (назначения) методики

Прогнозирование цены в зависимости от внешних

факторов

Прогнозирование цены в зависимости от внутренних

факторов объекта

Сбор исходной информации

РОССТАТ Данные риэлтерских агентств

Выбор значимых факторов

Построение модели с помощью корреляционно-регресионного анализа

В зависимости от внешних факторов

В зависимости от внутренних факторов объекта

Рис. 5. Схема методики прогнозирования цен на рынке жилья

Оценка качества градостроительной среды

6

Методы реновации жилища

ЭкстенсивныеИнтенсивные

(санация существующей жилой среды)

Освоение новых территорий городских поселений под перспективную застройку

Новое строительство объектов на свободных участках городских территорий

- надстройка дополнительных этажей и мансард;- пристройка дополнительных помещений;- устройство лоджий и выносных лифтовых шахт;- устройство теплых тамбуров и эксплуатируемых подвальных помещений.

Реконструкция и благоустройство:

- реконструкция инженерных коммуникаций и оборудования;- установка систем учета и регулирования ресурсопотребления.

Модернизация:

Новая застройка и снос

Реставрация

- усиление или частичная замена несущих конструкций; - замена перегородок и перекрытий;-замена окон и наружных дверей.

Капитальный ремонт:

7


Рис. 6. Схема принятия решения о реновации существующей городской жилой среды, формируемой жилыми 2-х, 3-х, 4-х этажными домами 1930-1940 гг. постройки

1. Анализ состояния существующей городской жилой среды, формируемой жилыми 2-х, 3-х, 4-х этажными домами 1930-1940 гг. постройки

2. Сбор данных о существующей жилой застройке (2-х, 3-х, 4-х этажных жилых домах 1930-1940 гг. постройки )

Анализ жилой застройки:Выявление участков застройки и жилых

объектов первых массовых серий

Определение адреса;материала стен; этажности; количества

квартир;технического состояния; количества жильцов; площади объекта и прилегающей территории

3. Расчет показателей качества городской жилой среды

Количество домов (доля жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домов 1930-1940

гг. постройки в жилищном фонде)

Проживающее население (доля

проживающих в жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домах1930-1940 гг. постройки в общем количестве жителей

города

Анализ использования

городской территории. Анализ

зонирования. Анализ перспектив застройки.

Оценка технического

состояния объектов.

4. Выводы и обоснование принятого решения о реновации

Оценка затрат на

реновацию

8

Фоторяд состояния объектов (существующей жилой застройки, формируемой 2-х этажными

жилыми домами 1930-1940 гг. постройки в г.Томске)


Фрагмент карты г.Томска (жилой квартал)

9

6,15%

10,77%

78,46%

4,62% кировский район

октябрьский район

советский район

ленинский район

49,23%

27,69%

12,31%10,77% спальные районы

города

периферия

центральная часть города

промзона


Рис. 7. Доля жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домов 1930-1940 гг. постройки, в общем количестве

многоквартирных жилых домов

Рис. 8. Численность населения, проживающего в жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домах 1930-1940 гг.

постройки в общей численности населения г.Томска

Рис. 9. Распределение жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домов 1930-1940 гг. постройки по

районам г.Томска

Рис. 10. Распределение жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домов 1930-1940 гг. постройки по

функциональным зонам г. Томска

2.29%

97.71%

1.36%

98.64%

В 2010 г. отремонтировано 54 тыс. зданий (или 30,7 млн.кв.м), по оценкам Института экономики ЖКХ минимально необходимый объем капитального ремонта должен был составлять 43 млн. кв.м. На финансирование мероприятий по капитальному ремонту было израсходовано 113 млрд. руб. против потребности почти в 180 млрд.

В Томской области в 2008г. было отремонтировано 479,2 тыс.кв.м, а в 2010г. только 29,4 тыс.кв.м.

Поиск источников финансирования реновационных мероприятий

10

Источники финансирования реновации жилой застройки

Средства бюджетаЧастно-

государственное партнерство

Средства частных инвесторов

Целевые программы

Федеральные

Региональные

Муниципальные

Адресные инвестиционные

программы

Средства фонда содействия

реформированию ЖКХ

Принцип софинансирован

ия реновации

Средства населения

Собственные

Жилищное кредитование

Средства организаций

Строительство по договору долевого

участияСтроительство

ведомственного жилищного фонда

Фасад в осях 1-7 (до реконструкции)

Технико-экономические показатели здания до реконструкции:• Площадь застройки Fз = 440,58 м2;• Строительный объемVcтp = 3568,698 м3;• Общая площадь Sобщ = Sпод +Sосн = 662,464 м2;• Вспомогательная площадьSвспом. = 291,504м2;

• Жилая площадь Sжил. = 370,96 м2;• Объемный коэффициентк = Vстр/Sобщ = 5,387;• Планировочный коэффициент к = Sжил /Sобщ= 0,56.

Архитектурно-строительные решения проекта

11

Технико-экономические показатели здания после реконструкции:• Площадь застройки Fз = 440,58 м2;

• Строительный объем Vcтp = 5079,887 м3;• Общая площадь Sобщ = Sвспом. +Sжил. = 1017,244м2;

• Вспомогательная площадь Sвспом. = 422,404 м2;

• Жилая площадь Sжил. = 594,84 м2;

• Объемный коэффициент к = Vстр/Sобщ = 4,99;• Планировочный коэффициентк = Sжил /Sобщ= 0,585.

Фасад в осях 1-7 (после реконструкции)

12

Архитектурно-строительные решения проекта

13

Техническая экспертиза объекта

Дефекты наружных стен фасада в осях 1-7

Дефекты наружных стен фасада в осях А-В

Условные обозначения

14

Техническая экспертиза объектаФотофиксация дефектов здания

Рис.11. Трещина осадочного характера Рис.12. Замачивание цокольной части стен

Рис. 13. Разрушение балконных плит с оголением металлических уголков

Рис. 14. Значительное разрушение отделочного слоя здания

15

Техническая экспертиза объектаУсиление стен здания. Устройство металлический тяжей (фасад в осях 1-7)

Спецификация элементов на усиление наружных стен здания

Условные обозначения

Финансово-экономическая экспертиза проекта. Выбор способа осуществления реновационных мероприятий

16

Комплексная жилая застройка

Количество новых 5-этажных кирпичных жилых домов – 10.Количество квартир – 400.Общая площадь квартир – 29 381 м².Детский сад на 75 мест.Снос – 13 объектов.

Реконструкция

Количество реконструируемых жилых домов – 13.Количество квартир на мансардном этаже – 52.Общая площадь квартир – 5900,7 м²

17

Управление проектом. Управление реновацией жилищного фонда на основе программно-целевого подхода

Принципы программно-целевого управления процесса реновации жилищного фонда

1. Целенаправленность

2. Согласованность

3. Комплексность

4. Ресурсообеспеченность

5. Обоснованность мероприятий программы

Рис. 15. Принципы программно-целевого управления процесса реновации жилищного фонда

Классификация целевых программ по статусу и уровню управления

Межгосударственные целевые программы

Федеральные целевые программы

Президентские целевые программы

Межрегиональные целевые программы

Региональные целевые программы

Муниципальные целевые программы

Ведомственные целевые программы

Рис. 16. Классификация целевых программ по статусу и уровню управления

18


Принцип реализации реновационных мероприятий

Программно-целевой подход

Выбор способа реновации

Снос и комплексная застройкаРеконструкция существующего

жилищного фонда

Источники финансирования реновации жилой застройки

Комплексная застройкаПотребность в инвестициях:

И = 1 160 688,62 тыс.руб.Капиталоемкость инвестиций:

Кем. = 37,91 руб./кв.м

РеконструкцияПотребность в инвестициях:

И = 310 138,60 тыс.руб.Капиталоемкость инвестиций:

Кем. = 54,49 руб./кв.м

Частно-государственное партнерство

Оценка доли участия бюджета и частных инвесторов

Оценка эффективности комплексной застройки для всех

участников

Оценка эффективности реконструкции для всех

участников

Рис. 17. Схема реализации реновационных мероприятий

19


19

Способ реновации

Снос и комплексная застройкаРеконструкция существующего жилищного

фонда

Затраты на реновационные мероприятия

Доходы от проектов реновации для бюджета

Оценка эффективности способов реновации

1. Разработка проектов планировки территории2. Затраты на снос существующих объектов3. Затраты на новое строительство4. Технические условия и подключение к инженерным сетям5. Переселение граждан из муниципального жилья 6. Переселение граждан из приватизированных квартир7. Строительство объектов социальной инфраструктуры

1. Разработка проектов реконструкции и последующая привязка проекта

2. Затраты на временное отселение жильцов3. Затраты на подключение к инженерным

сетям4. Суммарные инвестиционные затраты на

реконструкцию жилых домов

Налоговые выплаты Налоговые выплаты

Доходы от проектов реновации для частного инвестораСтоимость продажи квартир в новых

6-этажных жилых домахСтоимость продажи квартир на

мансардном этаже

20

Правовая экспертиза проекта

Рис. 18. Правовой жизненный цикл проекта комплексной застройки

Рис. 19. Правовой жизненный цикл проекта реконструкции

Правовое обоснование

нецелесообраз-ности

реновации существующей

застройки

Оформление прав на

земельный участок

Оформление разрешения

на строительст-

во

Оформление договоров

на выполнение

СМР


аренды жилых

помещений

Оформление разрешения

на ввод объекта в

эксплуатацию

Оформление разрешений

на подключение к инженерным

сетям

Оформление разрешения на строительство

(реконструкцию)

Оформление договоров на выполнение

СМР


аренды жилых помещений

Оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Оформление разрешений на подключение к инженерным

сетям

21

Безопасность и экологическая экспертиза проекта

Цель экологической экспертизы проекта: обеспечение сохранения существующих ресурсов и улучшения качества градостроительной среды.

Экологический анализ проекта

Определение способов

контроля при выполнении

мероприятий по реновации.

Анализ потенциальных опасностей и

вредностей при выполнении работ

по реновации и эксплуатации жилых

объектов.

Предусмотрение необходимых мероприятий,

обеспечивающих качество городской

жилой среды.

Предусмотрение необходимых

мероприятий по обеспечению безопасности строительно-монтажных

работ.

Рис. 20. Состав экологической экспертизы проекта и мероприятий по обеспечению безопасности выполнения работ и эксплуатации объектов

22

Основные выводы и результаты работыКритерий сравнения Комплексная застройка Реконструкция

1. Механизм финансирования Частно-государственное партнерство

2. Источники финансирования

Доля участия регионального бюджета – 12,84%, частного

инвестора – 87,16%.

Доля участия регионального бюджета – 11,24%, частного

инвестора – 88,76%.

3. Технико-экономические показатели проекта:– ввод жилой площади– количество квартир– капиталоемкость – детский сад

29 381,0 кв. м.400 ед.

37,9 руб. /кв. м.75 мест

5900,7 кв. м.52 ед.

54,49 руб./кв. м.

4. Затраты на реновацию 1 160,7 млн. руб. 310,2 млн. руб.

5. Эффективность проекта:

– бюджетная Эффективность

– эффективность для частного инвестора

Индекс бюджетной эффективности 1,364

Чистый дисконтированный доход на частные инвестиции

138,6 млн. руб.Индекс доходности

дисконтированных инвестиций 1,20

Индекс бюджетной эффективности 0,945

Чистый дисконтированный доход на частные инвестиции

- 50,9 млн. руб.Индекс доходности

дисконтированных инвестиций 0,7

Табл.1. Сравнение способов реновации двухэтажных жилых домов 1930-1940 гг. постройки в рамках программно-целевого подхода

Спасибо за внимание!

Томск 2012

Documents