السعودية) ( العربية المملكة في األراضي أسعار في التغير أسباب حول دراسة

سعود الملك جامعةوالتخطيط العمارة كلية

العمراني التخطيط قسم

تخط ( 426) التخطيط في خاصة مواضيع

العمراني

إشراف /التركاوي . مزيد د

الرحيم الرحمن الله بسم

مقدمة يعتبر سوق العقار وخصوصاً سوق األراضي من أنشط

مجاالت األستثمار وأكثرها حركة في المملكة العربية السعودية ، والشواهد على ذلك كثيرة أهمها العدد الكبير من مكاتب العقار

المنتشرة في كل أماكن المملكة سواء كانت مأهولة بالسكان أم ال وأيضا الضغط الكبير على المحاكم من قبل الراغبين في إفراغ

األراضي سواء من المالك أو المشترين ساهم في ذلك التغير المستمر في األسعار والتفاوت فيها تبعا لتغير الزمان والمكان .

فاالسعار في تغير مستمر ومن النادر أن يستقر سعر أرض ما لفترة طويلة كما هو حتى أن تجار العقار وصفوا بعض

التغيرات في أسعار بعض المناطق أنها بشكل إسبوعي وأرباح % في 400 % أو 300من دخل في هذا المجال قد تتجاوز

العام الواحد .

وكما هو معروف في علم اإلقتصاد الحر أن تغير سعر أي سلع ما بما فيها األراضي ينتج عن سببين إما تغير في الطلب

فالزيادة فيه تزيد من السعر ونقص الطلب يقلل من السعر ، أما السبب الثاني فهو التغير في العرض وزيادته تقلل من السعر

ونقصه يزيد سعر األراضي .

وفي ما يلي سأتناول البحث في األسباب وراء التغيرات في سعار األراضي من زيادة أو نقصان وما لذي يزيد الطلب عل

األراضي في أي منطقة وما لذي يقلل منها .

المؤثرات علddddى أسddddعار األراضddddي كثيرة ومتنوعdة وال يمكdن حصdرها منهdا مdا هdو واضdح مdن السdهل مالحظتdه ومنهdا مdا يصdعب تحليلdه والوصdول إلdى أسdباب محدده لdه ، ولكdن بشكdل عام يمكdن تقسdيم المؤثرات علdى

أسعار األراضي إلى ثالثة أقسام هي : - مؤثرات علdى أسdعار األراضdي بصdفة عامdة علdى مسdتوى الدولdة

أو اإلقليم أو المدينة .مؤثرات علdى أسdعار األراضdي فdي منطقdة معينdة حصdل لهdا مdا -

يزيد سعر األراضي في تلك المنطقة .- مؤثرات علdى أسdعار أراضdي بعينهdا بحيdث ال يؤثdر إال علdى سdعر

األرض وال تتغير ذلك على أسعار األراضي المجاورة .وفيمdا يلdي توضيdح لكdل قسdم علdى حدة مdع األمثلdة لذلdك مdن

مدينة الرياض لتتضح الصورة بشكل أكبر عن كل نوع .

( المؤثرات عل��ى أس��عار األراض��ي بص��فة 1عام�ة عل�ى مس�توى المدين�ة أ�و اإلقلي�م أو

دولة : تجارة األراضddddي كأddddي تجارة أخرى تتأثddddر باألحداث الدوليdة والمشاكdل السdياسية فاإلسdتقرار يدفdع الناس نحdو الشراء ويطمdع المالك وينعdش السdوق ، وعلdى النقيdض مdن ذلdddك فأdddن أdddي مشكلdddة سdddياسية أdddو دوليdddة أdddو بوادر حرب_وحتdى إdن كانdت إشاعdة _ فهdي تؤثdر بشكdل واضdح علdى السdوق وتخفdض األسdعار ، وأقرب مثdل لذلdك حرب الخليdج وأثرهdا الواضdح عdى أسdعار األراضdي فتوقdع الناس أdن تسdتمر الحرب سdنين طويلdة فباعوا راضيهdم بأرخdص األثمان

وإستفاد من ذلك ناس كثر . ومن أمثلة ذلك فdي مدينة الرياض حي العقيق شمالي

هdd ) أdي فdي وقdت الحرب ( إنخفdض 1411المدينdة ففdي عام ريال وبعdد عاميdن تقريباُ أdي فdي عام 50سdعر المتdر إلdى

ريال بمعنdى أنdه مdا إdن 250هdd إرتفdع سdعر المتdر إلdى 1413إنتهdddت الحرب حتdddى تضاعفdddت األسdddعارخمسة أضعاف ، ويمكننddا قياس ذلddك التضاعddف علddى باقddي المناطddق فddي

الرياض والمملكة . ولكdن المشاكdل الدوليdة ال تنقdص األسdعار دائماً وكمdا قال المثddل ) مصddائب قوم عنddد قوم فوائddد ( كمddا كان مddع أحداث الحادي عشdر مdن سdبتمبر ومdا سdببه للمسdتثمرين

السعوديين في

أمريكdddا حيdddث خافوا علdddى رؤوس أموالهdddم وعادوا بأموالهdم إلdى المملكdة وكان لإلسdتثمار العقاري نصdيب مdن هذه األموال العائدة ممdddا سdddاهم إنعاش السdddوق وزيادة

األسعار .

أسعار على سلبا أثرت الخليج حرببالمملكة األراضي

في 11أحداث ساعدت سبتمبرللمملكة اإلستثمارات إعادة

وهناك مؤثرات أخرى علddى أسddعار األراضddي علddى بصddفة عامddة غيddر الحروب واألحداث السddياسية كالقرارات والمسddاعدات والمنddح الحكوميddة مثddل قرار وضddع نطاق عمرانdي محدد وهdو األمdر قلdل مdن عدد األراضdي المعروضdة وبالتالdي زاد أسdعارها وكذلdك منdح األراضdي الحكوميdة حيdث قللdت مdن أسdعار األراضdي لسdببين وهمdا ان الراغdبين فdي الشراء وتحصdلوا علdى منdح اكتفوا ولdم يعودوا يرغبوا بذلdك ممdا قلdل الطلdب وأمdا السdبب اآلخdر فهdو أdن أراضdي المنdح أغرقdت السdوق وزادت مdن العرض األمdر الذي سdاهم فdي الخفddض مddن األسddعار ، أيضddا قروض البناء والتddي يمنحهddا صdندوق التنميdة العقاري لهdا تأثيdر علdى األراضdي حيdث أdن غالبيdة مdن جاءتهdم القروض ال يرغبون فdي البناء علdى نفdس األرض لتdي قدموا الطلdب عليهdا إdن لdم يكونوا قdد باعوهdا قبdل أdن يصdلهم الدور ، فمdا أdن تنزل أسdماء المسdتفدين مdن قروض صdddندوق التنميdddة ) خصdddوصاً وإdddن كانوا كثdddر ( إال وينتعdش سdوق األراضdي ويكثdر الراغdبين فdي الشراء وحتdى الdبيع ، وعمومdا كلمdا اتجهdت رغبdة الناس للبناء أكثdر كلمdا إزدادت الرغبdة فdي إمتالك األراضdي وكلمdا زاد البناء قلdت األراضdddي الdddبيضاء المخدومdddة بالمرافdddق وبالتالdddي يزيdddد

سعرها .

وطالمddا كان الحديddث عddن المؤثرات علddى أسddعار األراضddي بصddفة عامddة يجddب أال ننسddى الوضddع اإلقتصادي للبلد بصفة عامة وهذا يعتبر من أهم العوامل إdن لdم يكdن العامdل األهdم فdي التأثيdر علdى أسdعار األراضdي ، فوضdع الدولdة اإلقتصdادي ) غنيdة كانdت أdم فقيرة ( ينعكdس بصdورة مباشرة علdى وضdع الشعdب اإلقتصdادي ، ووضعهمdا معاُ يؤثdر علdى سdعر األراضdي أdو بمعنdى أدق هdو مdا يحدد سdعر األراضdي أسdاساً فdي البلdد ، والتغيdر فdي هذا الوضdع يغيddر بشكddل جذري مddن أسddعار األراضddي كمddا حدث فddي الطفرة اإلقتصdddادية للمملكdddة والتdddي كانdddت بيdddن عامdddي

1395 - ddر 1402هdث تغيرت معها أسعار األراضي تغيdحي ddه كdبير وتضاعفdت األسdعار بشكdل خيالdي وصdلت بعdض األحيان

أضعاف السdعر األصdلي لألرض ، وتأثيdر 10إلdى أكثdر مdن التغيdر فdي الوضdع اإلقتصdادي للبلdد علdى سdوق األراضdي ال يقتصdر كونdه زاد مdن القدرة الماليdة لتجار األراضdي للشراء ولكdن مdع تغيdر الوضdع اإلقتصdادي تضاعفdت الحاجdة للمبانdي سddواء كانddت لغرض السddكن أddو لغرض إقامddة المشاريddع التجاريdة أdو حتdى المبانdي الحكوميdة وكdل هذه تحتاج إلdى أراضdي ممdا ضاعdف بشكdل أكdبر الطلdب علdى األراضdي وزاد التوسddع بشكddل سddريع جداً وخصddوصاً فddي المدن الكddبرى

كالرياض حتى أصبحت كما نراها اليوم .

الطلب زيادة في ساهمت الرياض مدينة في العمرانية النهضةاألراضي على

( المؤثرات عل��ى أس��عار األراض��ي ف��ي 2منطقة معينة :

كمdا أسdلفنا فاألحداث الدوليddة والقرارات الحكوميdة مdن قروض ومنdح وغيرهdا وكذلdك الوضdع اإلقتصdادي كلهdا دواعdي لتغيddر أسddعار األراضddي إرتفاعاً أddو نزوالً ، ولكddن هذه األسddاب تؤثdر علdى كdل األراضdي بالدولdة بدرجdة واحدة تقريباُ فالتأثيdر علdى أسdعار األراضdي فdي مدينdة الرياض هdو نفسdه سdيؤثر علdى أسddعار أراضddي مدينddة جدة وأيضdا التغيddر فddي أسdعار أراضdي شمال مدينdة الرياض سdيتبعه تغيdر بنفdس الدرجdة فdي أسdعار

أراضي الجنوب . ولكdن هناك مؤثرات تؤثdر عdل سdعر منطقdة أdو مدينdة معينdة دون غيرهdا تجعdل من أسعار تلك المنطقة تتغير مع بقاء أسعار األراضdي فdي باقdي المناطdق و كذلdك فdي المدن كمdا هdي ، أdو مdن الممكdن أdن يكون التأثيdر متفاوت بيdن المناطdق فالمنطقdة القريبdة مdن المؤثdر يكون التغيdر فdي أسdعارها كdبير وكلمdا إبتعدنdا كلمdا قdل ذلdك التأثيdر إلdى أdن يختفdى ونصdل لمنطقdة لdم يحصdل

ألسعارها أي تغيير يذكر . ولعdل أdبرز مdا يزيdد سdعر منطقdة أdو حdي مdا هdو تكامdل المرافdق فيdه مdن كهرباء و ماء وهاتdف وصdرف صdحي ونقdص أdي مdن هذه المرافdق يؤثdر بشكdل واضdح علdى أسdعار أراضdي المنطقddة بأكملهddا مهمddا كان نوع اإلسddتعمال المخصddص لهذه األراضdddي سdddواء كان سdddكني أdddو تجاري أdddو غيره فجميdddع

اإلستعماالت الغنى لها عن المرافق . ولكddن هذه المرافddق تختلddف فddي درجddة تأثيرهddا علddى األسعار فأكثر المرافdق تأثيراً على األسعار هو الكهرباء حيث ال يمكdن السdكن وال حتdى العمdل بدونهdا ، يلdي الكهرباء فdي التأثيdر علddى سddعر األرض الماء ليddس ألنddه أهddم مddن الكهرباء ولكddن إلمكانيddة إسddتعمال الخزانات األرضيddة والتddي تعبddأ بواسddطة الوايتات وكثيddر مddن الفلddل التddي لddم تخدّم بالماء حتddى اآلddن يسdتعملون هذه الطريقdة كحdل مؤقdت ، ثdم بعdد الكهرباء والماء تأتdي خدمdة الهاتdف فاألحياء التdي دخلتهdا خدمdة الهاتdف ارتفعdت أسdعار أراضيهdا وزاد اإلقبال عليهdا ، وتأثيdر خدمdة الهاتdف علdى فdي السdابق كان أكثdر وضوحاً مdن الوقdت الحالdي نظراُ ألنهdا كانت تتأخر كثيراُ عن بعض األحياء وال يبدأ الحفر لها إال بعد أن يكون جزء كddبير مddن الحddي قddد إكتمddل بناؤddه بعكddس الوقddت الحالddي وفddي كddل األحوال بقddى خدمddة الهاتddف مddن العوامddل المهمdة التdي تسdاهم فdي إرتفاع أسdعار األراضdي أينمdا وجدت ، وآخdر المرافdق األرضيdة وأقلهdا تأثيراً علdى أسdعار األراضdي هdي

خدمة الصرف الصحي ليس ذلك ألنها األقل أهميتها ولكن

إلمكانيddddة إيجاد حلول بديلddddة كخزانات الصddddرف الصddddحي ) الddبيارات ( وأيضاً ممddا سddاهم فddي تقليddل أهميddة الصddرف الصdحي علdى أسdعار األراضdي هdو وجود العديdد مdن األحياء غيdر المخدّمdة فdي كdل مدن المملكdة فعلdى سdبيل المثال مدينdة

% منهdddا وباقdddي 36الرياض ال يصdddل الصdddرف الصdddحي اال المناطdق غيdر موجودة ، ممdا عود الناس علdى المعيشdة بدون

خدمة الصرف الصحي وبالتالي عدم الحرص عليها . وإذا ذكرنdا المرافdق األرضيdة يجdب أال ننسdى ذكdر سdفلتة الشوارع ألنdه ال يمكdن الحفdر لتمديدات المرافdق علdى شوارع ترابيddة و تشمddل السddفلتة مddا يلحddق بهddا مddن إضاءddة الشوارع ورصdفها وتشجيرهdا فكdل ذلdك لdه تأثيdر على أسعار كل المنطقة المحيطddة بتلddك الشوارع ، وأفردت ذكddر السddفلتة فddي فقرة مسdتقلة عdن المرافdق األرضيdة بإعتبار أdن المرافdق البdد أdن تكون تحdت شوارع مسdفلتة ولكdن هناك العديdد مdن الشوارع المسdفلتة فdي مناطdق ال يوجdد فيهdا أdي مرفdق بdل هناك سdفلتة

مؤقتة وهناك سفلتة دائمة . كمddا أddن للخدمات وتكاملهddا دور فddي التأثيddر علddى سddعر األراضddي ال يقddل عddن دور المرافddق األرضيddة ، فكمddا يحتاج السdكان للكهرباء والماء فهdم أيضاُ بحاجdة إلdى مدارس قريبdة ألبنائهdم ومسdاجد يمكdن الوصdول إليهdا بسdهولة ألداء الصdلوات الخمdس يومياً إضافdة للخدمات الترفيهيdة والمناطdق المفتوحdة وكذلdك الخدمات الصdحية ن مسdتوصفات ومسdتشفيات فهdي

تؤثر على أسعار مساحة كبيرة حولها بمجرد قيامها . والمرافddق والخدمات ال تؤثddر علddى أسddعار المنطقddة أddو الحdي الذي توجdد فيdه بdل تؤثdر علdى كdل لمناطdق المحيطdة بهdا كمdا حصdل لحdي القيروان شمال مدينdة الرياض والذي ال توجdد بddه أddي مرافddق أddو خدمات ولكddن أسddعار األراضdي فيddه زادت بشكdل ملحوظ بمجرد أdن بدأ الحdي المجاور لdه وهdو مخطdط ddّع بأعمال الحفddر والسddفلتة ، وقddد تلعddب اإلشاعات دوراُ المنيكdبيراُ فdي التأثيdر علdى األسdعار كثيراُ مdا يحصdل فdي األحياء غيdر المخدمdة أdو الناقصdة الخدمات أdن تنتشdر بيdن الناس إشاعdة أ، الخدمات سddتصلها قريبddا فيهddب للشراء فيهddا ويرتفddع سddعرها بشكddل مبالddغ فيddه ومddا أddن يكتشddف الناس عدم صddحة هذه المعلومات فيdبيعوا أراضيهdم بأسdعار أقdل كثيراً ممdا إشتروهdا

وتنخفض أسعار المنطقة بشكل عام . وقdد إسdتغل العديdد مdن تجار العقار هذه اإلرتفاعات زيادة

الطلب على األراضي بمجرد

تطويرهddا فقاموا بالعديddد مddن مشاريddع شراء األراضddي الخام ومdن ثdم تطويرهdا علdى حسdابهم الخاص وبيعهdا متنازليdن عdن

% مdن مسdاحة األرض ال يمكنهdم بيعهdا ومتنازليdن أيضاُ عdن 40تكاليdف تطويرهdا فdي سdبيل العائdد المادي الكdبير جراء إرتفاع

% مdن 400سdعر الdبيع بعdد التطويdر والذي يصdل إلdى أكثdر مdن السعر األصلي .

المنطقة في األراضي أسعار من تزيد الشوارع سفلتة أعمال

فيها للشراء الناس تدعو بالمرافق المخدومة األحياء

مشاريع وجود هdو معينdة منطقdة أسdعار علdى المؤثرات ومdنعلى وتؤثdر المنطقdة تحيdي فdي العمالقdة المشاريdع ً وخصdوصافي القابضdة المملكdة شركdة مشاريdع ذلdك أمثلdة ومdن أسdعارهاوإسكان المملكة مدارس و المملكة مستشفى وهي الربيع حيالربيع حdي أسdعار مdن ً كثيرا ضاعفdت المشاريdع فهذه المملكdة

المربdع المتdر سdعر تجاوز حتdى فيdه تقdع أن 700التdي بعdد رياليتجاوز ال المشاريع . 200كان هذه قيام قبل ريال

فيها المتأثرة المحيطة والمنطقة المملكة مشاريع موقع

المحيطة بالمشاريع تتأثر األراضي أسعار

ومdن المهdم إضافتdه فdي موضوع المؤثرات علdى أسdعار األراضdي فdي منطقdة معينdة وجود طرق سdريعة تسdهل الوصdول والدخول للمنطقddة مddن كddل اإلتجاهات و هddو مddا نعنddي بddه الوصdولية ، وكلمdا زاد ذلdك كلمdا سdاهم أكثdر فdي إرتفاع أسdعار األراضdي وخيdر مثال علdى ذلdك الجسdر المعلdق غرب الرياض والذي بسdببه زاد الطلdب علdى األراضdي فdي المناطdق المحيطdة

في حي العريجا على وجه التحديد .

حوله التي األراضي أسعار dزاد المعلق الجسر وهناك موضوع لddه أهميddة كddبيرة لدى مشتري األراضddي وخصdوصا مdن ينوي البناء والسdكن فdي الحdي و لdه تأثيdر قوي علdى أسdعار األراضdي السdكنية فdي المنطقdة بأكملهdا وهdي مdا يطلdق عليdه العقاريون )) سdمعة الحdي (( ويقصdد فيdه نوعيdة السdكان الموجوديdن فdي الحdي مdن باديdة أdو حضdر وكذلdك مdن أdي منطقdة تتشكdل غالبيdة سdكان الحdي ، فوجود أطفال بكثرة فdي الشوراع وكذلdك كثرة الكتابات علdى الجدران أيضاُ أحواش الغنddم والحيوانات األليفddة المنتشرة بشكddل عشوائddي خارج المنازل كلهdا تحdط مdن قيمdة الحdي لدى المشتريdن وتقلdل مdن سعره ، على العكس تماما لو إنتشرت القصور الراقية والفلل الحديثdة فإنهdا تعمdل كعامdل ترغيdب فdي الحdي وتزيdد مdن سdعره وغالبيddة األحياء الراقيddة تكون فddي األصddل أراضddي خاصddة تddم تقسdيمها وبيعهdا مdن قبdل مسdتثمرين بعكdس األحياء التdي تdم توزيعهdا علdى شكdل منdح ، ومdن مثال ذلdك حdي الصdحافة مقارنdة بحddي العقيddق فالحييddن ال يفصddل بينهمddا إال طريddق القصddيم ) إمتداد طريق الملdك فهdد ( فالصحافة شرق الطريdق والعقيdق غربdه ومdع ذلdك فإdن أسdعار األراضdي السdكنية فdي حdي الصdحافة

ريال ريال للمتdر وفdي المقابdل ال تتجاوز 750 الdى 700تتجاوز ريال .450أسعار المتر في حي العقيق

( مؤثرات على أسعار أراضي بعينها :3 كمddا عرفنddا أddن هناك مؤثرات علddى أسddعار األراضddي فddي كامل الدولdة أdو اإلقليم و أdن هناك مؤثرات علdى مسdتوى مدينdة أdو منطقdة أdو حdي سdنتناول فيمdا يلdي نوع ثالdث مdن المؤثرات علdى أسdعار ألراضdي وهdي الميزات أdو العيوب التdي تغيdر مdن

سعر األرض إرتفاعاً أو نزوالً . لعdل أdبرز مdا يميdز األرض ويزيdد الرغبdة فيهdا هdو شكdل األرض فكلمdا كانdت منتظمdة الشكdل سdواء مربdع أdو مسdتطيل كلمdا كانdت الرغبdة فيهdا أكثdر والسdعر أغلdى ، ولكdن أdي إختالف فddي الشكddل كأddن تكون شبddه منحرف أddو قريبddة مddن الشكddل المثلddث ينقddص بشddك كddبير مddن سddعرها وهddي مddا يسddميها

العقاريون إصطالحاً بالشواطير ) جع شاطور ( . شيdء آخdر يؤثdر علdى سdعر األرض ويميزهdا عdن غيرهdا وهdو واجهاتهdا فاألرض التdي تفتdح واجهتهdا جهdة الشرق هdي األغلdى تليهdا األرض الجنوبيdة ثdم الشماليdة وأخيراٌ الغربيdة بحكdم حركdة الشمddس فالشرقيddة ال تواجddه الشمddس إال عندمddا تكون باردة سddاعات النهار األولddى وباقddي اليوم تكون الفلddة ظالل عكddس الغربيddة التddي تواجddه الشمddس طوال اليوم ، وكلمddا تعددت الواجهات وكثرت الشوارع كلمddا زاد ذلddك مddن سddعر األرض فاألرض الزاويdة أغلdى مdن التdي تقdع علdى شارع واحdد وكذلdك التdي تقdع علdى ثالثdة شوارع أdو مdا تسdمى برأdس البلdك تكون

أغلى من الزاوية . وممddا يزيddد سddعر األرض أيضاُ كddبر مسddاحتها فمddع كddبر األرض يزداد سddعر المتddر المربddع ألddن األرض الكddبيرة تعطddي حريdة للمالdك و المهندس المعماري فdي التصdميم عليهdا لوجود المسddاحة ، ومddن العيوب الحاليddة التddي تنقddص مddن أسddعار األراضdي هdي وجود غرف الكهرباء وهdي غرف صdغيرة أطوالهdا

متdر تسdتقطع م مسdاحة األرض التdي توجdد 2.5 × 2.5تقريباُ فيها .

وكمdا أسdلفنا وجود الخدمات وخصdوصاُ التعليميdة والدينيdة يرفddع مddن قيمddة أسddعار األراضddي للحddي ولكddن القرب الزائddد لبعdض األراضdي مdن هذه الخدمات يعتdبر عيبdا ينقdص مdن قيمdة تلdddك األرض ، فال أحdddد يرغdddب بوجود منزلdddه أمام المسdddجد مباشرة او أمام المدارس لمdا يسdببه المصdلون والطالب مdن

مضايقات وخصوصاُ في المواقف وكشف للمنزل وغير ذلك . ويجdب أال ننسdى نقطdه هامdه جدا وهdي طبيعdة األرض إdن كانdت علdى منسdوب الشارع أdو مرتفعdة أdو منخفضdة وخصdوصاُ

في األحياء البعيدة ولم تتم أعمال السفلته فيها بعد .