««Опыт практического применения Опыт практического применения современных технологий массовой оценки современных технологий массовой оценки

недвижимости»: недвижимости»: города Великий Новгород и Тверь, 1996-1997города Великий Новгород и Тверь, 1996-1997

Н.В.Тахтарова,к.э.н.Н.В.Тахтарова,к.э.н.

АНО ИПРОНН АНО ИПРОНН

Вехи эксперимента Вехи эксперимента Основание для начала работы – Основание для начала работы –

создание рабочей группы по создание рабочей группы по координации эксперимента – март 1996координации эксперимента – март 1996

Созданы базы данных по земле и Созданы базы данных по земле и зданиям-помещениям – апр.- ноябрь зданиям-помещениям – апр.- ноябрь 1996, 1996,

Закон об эксперименте – июль 1997, Закон об эксперименте – июль 1997, действовал до декабря 1998действовал до декабря 1998

Проведена оценка налоговой базы – Проведена оценка налоговой базы – 100% охват объектов – янв-сент 1997100% охват объектов – янв-сент 1997

Полевое обследование март-апр 1998Полевое обследование март-апр 1998 Варианты налогообложения обсчитаны и Варианты налогообложения обсчитаны и

обоснована постепенность июнь1998обоснована постепенность июнь1998 Введение реестра в действие – дек 1998Введение реестра в действие – дек 1998 (Решение Думы - Великий Новгород)(Решение Думы - Великий Новгород)

Этапы экспериментаЭтапы эксперимента

1997 – 1999 гг.1997 – 1999 гг. Подготовительный: Подготовительный: проведение учета, создание реестра, проведение учета, создание реестра, проведение оценки, вариантный прогноз проведение оценки, вариантный прогноз бюджетных поступлений и изменений бюджетных поступлений и изменений бремени плательщиков по всем объектамбремени плательщиков по всем объектам

2000-2003 гг.2000-2003 гг. Введение налога в Введение налога в Великом Новгороде, Великом Новгороде, дальнейшее дальнейшее повышение эффективности повышение эффективности использования земли и нежилых использования земли и нежилых объектов в Твери (вследствие роста объектов в Твери (вследствие роста

арендной платы),арендной платы), рост доходов рост доходов бюджетовбюджетов

2004-2005 гг. – выводы для РФ2004-2005 гг. – выводы для РФ

Вывод первого этапа (1998)– Вывод первого этапа (1998)– необходима необходима постепенностьпостепенность сохранить уровень доходов при замещении сохранить уровень доходов при замещении

действующих налогов позволяет ставка в 1%, действующих налогов позволяет ставка в 1%, если налогом облагается если налогом облагается вся недвижимостьвся недвижимость, , оцененная по рыночной стоимостиоцененная по рыночной стоимости

не менее половиныне менее половины налоговой базы составляет налоговой базы составляет жилье, гаражи, дачижилье, гаражи, дачи

перенос бремени на физических лиц должен перенос бремени на физических лиц должен быть согласован с динамикой доходов быть согласован с динамикой доходов населения, и регулироваться по видам объектов населения, и регулироваться по видам объектов (для жилья – нужно мягче)(для жилья – нужно мягче)

возмещение выпадающих доходов за счет возмещение выпадающих доходов за счет имущества и земли предприятий вызовет резкие имущества и земли предприятий вызовет резкие изменения налогового бремени изменения налогового бремени (выиграют не те)(выиграют не те)

фискальная направленностьфискальная направленность налога налога затормозитзатормозит становление класса собственников, и становление класса собственников, и инвестиции, инвестиции, развитие рынка – важнее денегразвитие рынка – важнее денег

Реестр недвижимости Реестр недвижимости на базе переучета и на базе переучета и массовой оценки позволяетмассовой оценки позволяет управлять управлять развитием территории развитием территории (стратегические цели)(стратегические цели)

Второй этап: Великий НовгородВторой этап: Великий Новгород Налог введен с 1 января 2000 г., для Налог введен с 1 января 2000 г., для

предприятий - полных собственников земли предприятий - полных собственников земли и улучшенийи улучшений

Активизировался спрос на недвижимость, Активизировался спрос на недвижимость, только за 2001 г. выкуплено 29 земельных только за 2001 г. выкуплено 29 земельных участков (52 га), интенсивно формируются участков (52 га), интенсивно формируются объекты, проводится реструктуризация объекты, проводится реструктуризация активов, растет оборот рынка активов, растет оборот рынка недвижимости недвижимости

Выросли цены и откорректирована оценка Выросли цены и откорректирована оценка налоговой базы (2002 г – на 30% по налоговой базы (2002 г – на 30% по нежилой и на 180% для жилья, 2003 г. – нежилой и на 180% для жилья, 2003 г. – еще на 18% по нежилой и на 50% по илью); еще на 18% по нежилой и на 50% по илью);

Число участников возросло с 10 Число участников возросло с 10 предприятий в 2000 году до 40 в 2003 году, предприятий в 2000 году до 40 в 2003 году, растут инвестициирастут инвестиции в развитие бизнеса в развитие бизнеса

Подготовлено введение физических лиц Подготовлено введение физических лиц (вначале – собственников нежилой нед )(вначале – собственников нежилой нед )

Направления работы1996/97Направления работы1996/97

Разработка ПО ИСУННРазработка ПО ИСУНН Сбор данных и чистка Сбор данных и чистка

реестрареестра Оценка – анализ рынка, Оценка – анализ рынка,

моделирование и проверка моделирование и проверка результатоврезультатов

Массовая оценка (прогоны, Массовая оценка (прогоны, чистка базы данных) и чистка базы данных) и контроль качества контроль качества

Анализ последствий – базы Анализ последствий – базы и результатов при разных и результатов при разных ставках, варианты льгот и ставках, варианты льгот и введения налогавведения налога

КООРДИНАЦИЯ РАБОТ!!!КООРДИНАЦИЯ РАБОТ!!!

Хроника создания реестра Хроника создания реестра Тверь – 200 тыс Тверь – 200 тыс

оцененных объектов оцененных объектов недвижимости на недвижимости на конец 1997конец 1997

Слияние БД БТИ и Слияние БД БТИ и земкадастра – 9 земкадастра – 9 месяцев (объединение месяцев (объединение БД, привязка зданий к БД, привязка зданий к земле)земле)

Чистка БД, сверки – 2 Чистка БД, сверки – 2 года года

3 формулы оценки – 1 3 формулы оценки – 1 годгод

Полевое Полевое обследование- 3 обследование- 3 месяцамесяца

Учет + оценка =2 года Учет + оценка =2 года

Новгород – 110 тыс Новгород – 110 тыс оцененных объектов оцененных объектов недвижимости, на 1997 недвижимости, на 1997

Слияние БД БТИ и Слияние БД БТИ и кадастра – 8 месяцев кадастра – 8 месяцев (сплошная нумерация (сплошная нумерация объектов, сбор и ввод объектов, сбор и ввод данных)данных)

Чистка БД, досбор – 2 Чистка БД, досбор – 2 года (вкл сооружения)года (вкл сооружения)

3 формулы – 1 год, 3 формулы – 1 год, прогоны, полевое, прогоны, полевое, контроль качества – еще контроль качества – еще 1 год (2 года – на данные)1 год (2 года – на данные)

Еще через год -Методика Еще через год -Методика принята, жалобы принята, жалобы рассматриваются ( 1 год – рассматриваются ( 1 год – на согласование)на согласование)

Содержание кадастра Содержание кадастра Великого Новгорода - 2005Великого Новгорода - 2005 По состоянию на 1 января в реестре объектов По состоянию на 1 января в реестре объектов

недвижимости содержится недвижимости содержится

236 504236 504 ед., в т.ч.: ед., в т.ч.:

Земельные участкиЗемельные участки 59532 59532 Многоквартирный жилой домМногоквартирный жилой дом 1271 1271 Индивидуальный жилой дом и пристройкиИндивидуальный жилой дом и пристройки 4374 4374 НежилоеНежилое строение и пристройки строение и пристройки 2571925719 Сооружения, в т.ч.временныеСооружения, в т.ч.временные 2393623936 КвартирыКвартиры 8855488554 Жилые помещения (в т. ч. общежития) Жилые помещения (в т. ч. общежития) 3567 3567 ГаражиГаражи 1492714927 Дачные домикиДачные домики 1033210332

Вопросы создания кадастраВопросы создания кадастра

1996-19971996-1997 Привязка зданий к Привязка зданий к

земле – ?? - нужна земле – ?? - нужна сквозная сквозная идентификацияидентификация

Гаражи, дачи и Гаражи, дачи и садовые дома – садовые дома – права нужно права нужно выяснять (как?)выяснять (как?)

Сооружения ? какСооружения ? как Нежилые объекты Нежилые объекты

– участие лиц – участие лиц (декларация?)(декларация?)

1998-19991998-1999 Паспортные Паспортные

данные - или ИНН данные - или ИНН (? по физ.лицам)(? по физ.лицам)

Поиск лиц - ? (где Поиск лиц - ? (где живет – чтобы живет – чтобы разослать извещ)разослать извещ)

Правовой статус Правовой статус – ?: легитимным – ?: легитимным источником стал источником стал ЕГРП, полноты не ЕГРП, полноты не обеспечивает обеспечивает

Факторы, которые анализируются при Факторы, которые анализируются при построении модели оценки недвижимости.построении модели оценки недвижимости.

15 20 25 30 350.90

0.95

1.00

1.05

1.10

1.15 1 KOMH 2 KOMH 3 KOMH 4 KOMH

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

1 2 3 4 5 6 7 8 0.8

1.0

1.2

Фактор времени

Фактор местоположения Характеристики объекта

Контроль качества оценки: Контроль качества оценки: главные процедуры МОглавные процедуры МО

Анализ рынка и моделирование – Анализ рынка и моделирование – определяют качество модели (формул) определяют качество модели (формул) МОМО

Проверка модели на контрольной Проверка модели на контрольной выборке - 1 тествыборке - 1 тест

Прогон моделей на БД учета и Прогон моделей на БД учета и камеральный анализ – 2 тесткамеральный анализ – 2 тест

Обследование на местности – 3 тестОбследование на местности – 3 тест Поправки на нетипичные особенностиПоправки на нетипичные особенности Проверка на регулярные недо- и Проверка на регулярные недо- и

переоценки (анализ соотношений)переоценки (анализ соотношений) Решение о переоценкеРешение о переоценке

Технологические аспекты Технологические аспекты массовой оценки – КАК это?массовой оценки – КАК это?

Целевой результат массовой оценки – Целевой результат массовой оценки – приближение рыночной стоимостиприближение рыночной стоимости, с учетом , с учетом значимых факторов. значимых факторов.

Процедура обжалованияПроцедура обжалования результата – результата – встроенная система «наведения», генератор встроенная система «наведения», генератор точноститочности

Система Система развиваетсяразвивается от моно- от моно- использования (для исчисления налога) использования (для исчисления налога) вв многоцелевуюмногоцелевую (залоговый портфель и пр.) (залоговый портфель и пр.)

Высокие технологии внедряются в: Высокие технологии внедряются в: моделирование, управление БД, управление моделирование, управление БД, управление персоналом, менеджмент процессов персоналом, менеджмент процессов (уровень аутсорсинга),(уровень аутсорсинга),

ответственность за результат двигает ответственность за результат двигает прогресспрогресс

Секреты технологии МОСекреты технологии МО

Виртуозность нужна не только в Виртуозность нужна не только в рассуждениях, но и в работе с данными рассуждениях, но и в работе с данными (рынка, учета, оценки) и людьми (рынка, учета, оценки) и людьми (регламенты и аудит процедур)(регламенты и аудит процедур)

Обучение персонала и регламентация Обучение персонала и регламентация процедур – постоянное усилиепроцедур – постоянное усилие

Организация и координация Организация и координация многопрофильных работ, интенсивный многопрофильных работ, интенсивный менеджмент – людей и данныхменеджмент – людей и данных

Ответственность за качество Ответственность за качество итогового результата – мотивация итогового результата – мотивация к улучшению организации работк улучшению организации работ

«Грабли эксперимента»«Грабли эксперимента»

Противодействие ведомств, Противодействие ведомств, разнонаправленность интересовразнонаправленность интересов

Нестабильность бюджетных Нестабильность бюджетных отношений, споры между отношений, споры между уровнями власти за доходы от уровнями власти за доходы от недвижимостинедвижимости

Зависимость от политической Зависимость от политической конъюнктуры (налог непопулярен)конъюнктуры (налог непопулярен)

Увязка технологий – отсутствие Увязка технологий – отсутствие легитимности тормозит и мешаетлегитимности тормозит и мешает

Зависимость от доноров извнеЗависимость от доноров извне

Работа с общественностьюРабота с общественностью Разъяснения на всех этапах Разъяснения на всех этапах

усложняют настоящее и облегчают усложняют настоящее и облегчают будущеебудущее

Технологии работы с Технологии работы с налогоплательщиками как особо налогоплательщиками как особо чувствительной аудиториейчувствительной аудиторией

Депутаты и бабушки, по сути их Депутаты и бабушки, по сути их ожиданий и сложности работы с ожиданий и сложности работы с ними, очень схожиними, очень схожи

Бюджет времени и средств на Бюджет времени и средств на PR PR недооцениваетсянедооценивается

УВИДЕТЬ перспективу и показать УВИДЕТЬ перспективу и показать людям – зачем ведется работа…людям – зачем ведется работа…

Создание кадастра: Создание кадастра: факторы успеха МОфакторы успеха МО

Технологии, Технологии, данныеданные

ЗемляЗемля

ЛюдиЛюди

15 20 25 30 350.90

0.95

1.00

1.05

1.10

1.15 1 KOMH 2 KOMH 3 KOMH 4 KOMH

Методологические вопросы: Методологические вопросы: важное значение дефиницийважное значение дефиниций

Нужна Нужна объяснимостьобъяснимость формулы расчета формулы расчета оценки (конечной формулы) ИЛИ оценки (конечной формулы) ИЛИ простота/примитивность ее получения? простота/примитивность ее получения? Простая формула может быть получена Простая формула может быть получена сложным путем, но это – «за кадром» сложным путем, но это – «за кадром» для пользователя !для пользователя !

Технологию оценки (массовая – это Технологию оценки (массовая – это управление БД и процессами) и управление БД и процессами) и назначение (для налогообложения) – назначение (для налогообложения) – СМЕШИВАТЬ НЕЛЬЗЯ, необходимо СМЕШИВАТЬ НЕЛЬЗЯ, необходимо узаконить массовую оценку ! узаконить массовую оценку ! Выделение налоговой оценки тормозит Выделение налоговой оценки тормозит применение инф.технологий в оценке применение инф.технологий в оценке

Вопросы стратегии ростаВопросы стратегии роста

1) определить 1) определить понятия:понятия:

Массовая оценкаМассовая оценка Налоговая оценкаНалоговая оценка Кадастровая Кадастровая

оценка оценка (их соотношение)(их соотношение) ??????Правила должны Правила должны

допускать допускать развитие средствразвитие средств

2) Задать возможности 2) Задать возможности роста технологий роста технологий исходя из: целевой исходя из: целевой конкурентоспособноконкурентоспособности – локальной или сти – локальной или глобальной? глобальной?

3) Оценка – это 3) Оценка – это институт, институт, профессия, профессия, действие или действие или средство роста средство роста экономики? экономики?

Массовая оценка – или Массовая оценка – или индивидуальнаяиндивидуальная= ТЕХНОЛОГИЯ получения = ТЕХНОЛОГИЯ получения результата – приближения результата – приближения РЫНОЧНОЙ стоимости;РЫНОЧНОЙ стоимости;

СДЕЛАЕМ ПРАВильный выбор!СДЕЛАЕМ ПРАВильный выбор!Как оценим – так и Как оценим – так и капитализируетсякапитализируется!!

388,9

923,9

1740

4653,8

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

2000 2001 2002 2003

Великий Новгород

Количество плательщиков налога на недвижимость

1014

22

40

0

10

20

30

40

50

2000 2001 2002 2003

, тыс.руб, тыс.руб

Поступления в бюджетПоступления в бюджетот налога на недвижимостьот налога на недвижимость

1625

31,538,6

55,1

116

153,1

0

20

40

60

80

100

120

140

160

1997 1998 1999 2000 2001 2002 10 мес.2003

Динамика арендных платежей за землю, Динамика арендных платежей за землю, в период эксперимента, млн.руб.в период эксперимента, млн.руб.

Тверь

9

15,9

24,229,6

35,2

65,670,1

0

10

20

30

40

50

60

70

80

1997 1998 1999 2000 2001 2002 10мес.2003

Поступления за аренду нежилых помещений, млн.руб.

Тверь