项目名称项目名称 :: 天津财经大学 天津财经大学 关于便利超市选址分析关于便利超市选址分析

项目制作人项目制作人 : :

工商管理０２０１班工商管理０２０１班第四小组第四小组

水木缘工作小组：

• 组长：杨梅• 组员 : 万琳 石慧 张继禹 王垚 侯长亮

项目制作背景说明：项目制作背景说明：此次项目的目的：此次项目的目的： 我们接受天津财经大学后勤公司的委我们接受天津财经大学后勤公司的委托，在财经大学内部，寻找出最适宜的地点，用以开办新的托，在财经大学内部，寻找出最适宜的地点，用以开办新的便利超市。便利超市。此次项目的制作步骤：此次项目的制作步骤：

11 、通过考察校园布置以及参考校园未来发展平面图，选、通过考察校园布置以及参考校园未来发展平面图，选出若干可在校园内可建便利超市的地点，并在其中挑出四个出若干可在校园内可建便利超市的地点，并在其中挑出四个备选方案备选方案 ; ;

22 、经过小组讨论，制定出选址所适宜的方法及一些主考因、经过小组讨论，制定出选址所适宜的方法及一些主考因素；素；

33 、依次运用各类方法对挑选出的四个备选方案进行比较；、依次运用各类方法对挑选出的四个备选方案进行比较； 44 、得出一个最佳方案；、得出一个最佳方案； 55 、项目总结。、项目总结。

若干地点：若干地点：西院西院：： a a 综合楼与天才小餐厅之间空地上综合楼与天才小餐厅之间空地上 ;; b b 西院图书馆西侧西院图书馆西侧 55 米处； 米处； c c 西院食堂对过；西院食堂对过； d d 体育馆内；体育馆内； e e 原学工部；原学工部；东院东院：： f f 心园餐厅对过；心园餐厅对过； g g 东院食堂西侧；东院食堂西侧； h h 月牙报告厅附近；月牙报告厅附近； i Di D 、、 E E 座的阴面教室座的阴面教室 j j 存车处到存车处到 CC 座前空地；座前空地；公寓公寓：： k k 公寓东侧门口公寓东侧门口 ;; l l 大学生公寓城大学生公寓城 1111 号楼管理室．号楼管理室．

淘汰法淘汰法淘汰法淘汰法：考察所有备选方案的各项指标，将：考察所有备选方案的各项指标，将不符合指标的方案排除，挑选出较优方案。 不符合指标的方案排除，挑选出较优方案。 主要考虑主要考虑：人流量、可行性。：人流量、可行性。资料来源资料来源：根据统计的人流量多少进行评分：根据统计的人流量多少进行评分 ;;根据方案的可行性大小进行评分。根据方案的可行性大小进行评分。如下表、图如下表、图 ::

人流量—可行性比较表人流量—可行性比较表 地点地点

因素因素

aa bb cc dd ee ff gg hh ii jj kk ll

人流人流量量

55 44 66 22 33 66 66 99 88 1010 77 99

可行可行性性

22 33 33 11 22 33 44 66 77 99 44 1010

a b c d e f g a b c d e f g h I j h I j k k ll

5

4

6

2

3

6 6

9

8

10

7

9

2

3 3

1

2

3

4

6

7

9

4

10

0

2

4

6

8

10

12

0 2 4 6 8 10 12 14

人流量可行性

４个备选方案：４个备选方案：根据淘汰发得出下列四根据淘汰发得出下列四个备选方案个备选方案

（（ 11 ）月牙报告厅附近．）月牙报告厅附近．（（ 22 ）新教）新教 DD 、、 EE 座一座一

楼阴面教室开设连锁店．楼阴面教室开设连锁店．（（ 33 ）存车处到）存车处到 CC 座前座前

空地．空地．（（ 44 ）大学生公寓城）大学生公寓城 1111

号楼管理室．号楼管理室．注：以下是学校的平面图。注：以下是学校的平面图。

校园超市比较平面图校园超市比较平面图

门

花园

二教 图书馆 报告厅

体育场

北门

东食堂

绿地网球场篮球场留学生

公寓

存车场门

公 寓

E-F

C-D

A-B

足球场 广场建设中

门

公寓选址平面图公寓选址平面图

门

门

食堂

足球场

1# 2# 7# 8#

综合楼

绿地

篮球场

13# 14#

12#

11#

10#

9#

6#5#

3#

4#

四个备选方案人流量统计表如下：四个备选方案人流量统计表如下： 时间时间 地点地点

上课人流量 上课人流量 （人（人 // 时）时）

上课时间 上课时间 （小时（小时 //天）天）

下课人流量下课人流量（人（人 // 时）时）

下课时间 下课时间 （小时（小时 //天）天）

平均人流量平均人流量（人（人 // 小小时）时）

11 30833083 99 3922 3922 55 3382 3382

22 752752 99 65286528 55 28142814

33 344344 99 53835383 55 21432143

44 679679 99 27672767 55 14241424

平均人流量　 = 上课人流量 × 上课时间 ＋下课人流量 × 下课时间 上课时间 ＋ 下课时间

四个备选方案人流量柱型图

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

1 2 3 4

选址方法及考虑因素

选址方法及考虑因素

选址的方法：

选址的方法：

因素分析法

因素分析法

盈亏分析法

盈亏分析法((重点介绍

重点介绍)

)

负荷距离法

负荷距离法

选址度量法

选址度量法

选址考虑的各种因素：

选址考虑的各种因素：

门槛人口、学校政策、预期成本

门槛人口、学校政策、预期成本

经营时间、租金、面积等一系列

经营时间、租金、面积等一系列

因素。

因素。

注：以下是采用各种方法进行分

注：以下是采用各种方法进行分

析析

方法一方法一

因素分析法因素分析法　　　　　　主要从以下几个重点因素来分析：主要从以下几个重点因素来分析： 　　 　　 a a 地理位置地理位置　　　　　　ｂ客流量　　　　　　ｂ客流量　　　　　　ｃ周围竞争　　　　　　ｃ周围竞争　　　　　　ｄ成本　　　　　　ｄ成本

方案一分析 : 月牙报告厅附近　　 选址理由：　　从地理位置上：位于从二教到图书馆到Ａ、Ｂ

座的必经之路上。　 从客流量上：现在教学任务基本以二教与新教为重心， 且图书馆内每日座无虚席。

　 从竞争程度上： 周围不存在任何竞争。　 从成本 上：成本 较高。预期投入 较大，且资金回收慢。

经营特点：结合图书馆特点，安排有休息座的小型超市。　

E 座阴面教室

D 座阴面教室

方案二分析： D 、 E 座阴面教室并设连锁店 选址理由：　　 从地理位置上：Ｄ、Ｅ座位于新教中心，且新教 于东院边缘地带，与东院中心较远。

　 从客流量上：是每日学生去新教上课的必经之路。　 从竞争程度上： 竞争较小。　 从成本 上：成本相 对较小，短期投入 小，资金回收快 。

　　 经营特 点：方便、简单、人手少、规模小、　　　　

　　　开设 4家连锁店。

不同角度观看备选地点 3

存车处到 c座的空地

方案三分析：存车处到 C 座前的空地　选址理由：　 从地理位置上：位于从存车处到教学中心新教的最短路径上，且符合我校未来发展动向。

　 从客流量上：上下学客流量很大，各种假期期 间客流量较少，经营时间较短。

　 从竞争程度上： 竞争较小。　 从成本 上：短期投入 大，回收速度慢。　经营特 点：规模大。　　　　　

方案四分析：大学生公寓城 11 号楼管理室

　选址理由：　从地理位置上：位于学生居住群内，离篮球场 较近。

　　从客流量上：受天气影响。经营时间范围大。　从竞争程度上： 竞争较激烈。　从成本 上：成本低 。预期投入 小，回收速度快。　经营特点：经营韧 性较高。　

得 分 衡量值

考虑因素 比重

地点一

地点二

地点三

地点四

地点一 地点二 地点三 地点四

客流量 0.4

90 80 80 85 0.4*90=36 0.4*80=32 0.4*80=32 0.4*85=34

租 金 0.3

70 60 90 80 0.3*70=21 0.3*60=18 0.3*90=27 0.3*80=24

学校发展动向（政策）

0.1

85 90 95 80 0.1*85=8.5 0.1*90=9 0.1*95=9.5 0.1*80=8

邻近的超市 0.1

70 90 95 60 0.1*70=7 0.1*90=9 0.1*95=9.5 0.1*60=6

面积的限制 0.05

70 85 100 70 0.05*70=3.5 0.05*85=4.25 0.05*100=5 0.05*70=3.5

运营成本 0.05

60 80 70 90 0.05*60=3 0.05*80=4 0.05*70=3.5 0.05*90=4.5

合计 1.00 79 76.25 86.5 80

因素分析法：

方法一 ( 因素分析法 ) 小结：

结论：最后，综合了多方面的因素，得分最高的是地点三，即从存车处到C 座前的空地上 ,这是最佳方案。

方法二：方法二：

盈亏分析法盈亏分析法

盈亏分析法 盈亏分析法是 厂房选址的一种基本 方法，亦称生产成本 比较分析法。这种方法基于以下假设：可供选择的各个方案均能满足厂址选择的基本要求，但各方案的投资额不同，投产以后原材料、燃料、动力等变动成本 不同。这时，可利用损益平衡分析法的原理，以投产后生产成本 的高低作为比较的标准。

地地点点

适合适合面积面积（平（平

方方米）米）

单位单位面积面积费用费用（元（元

））

人员雇人员雇用费用用费用（元）（元）

总运营费总运营费用（万用（万元）元）

人流量人流量(( 人次人次 //

天） 天）

人均消费人均消费额（元额（元 //人次）人次）

月实际经月实际经营时间营时间（天）（天）

月营业月营业额（万额（万元）元）

利润利润（万元（万元 //

月） 月）

11 4040 5050 2*802*8000

0.360.36 3382 3382 33 2222 4.46 4.46 4.14.1

22 4*504*50 8080 8*808*8000

0.80.8 2814 2814 33 2222 2.882.88 2.082.08

33 200200 100100 9*809*8000

2.722.72 21432143 7.57.5 2222 7.077.07 4.35 4.35

44 3030 5050 2*802*8000

0.310.31 1424 1424 55 3030 4.264.26 3.95 3.95

盈亏分析法：盈亏分析法：

注： 1 适合面积是我们根据场地大小和经营规模确 定的。 2 经过去学校主管部门的咨询，我们得出各场地单位面积的费用以及，各单位面积 所消耗的水、电等日常费 用。 3 通过对近期人才市场的调查，一般人员雇用的费用是 800元 / 月 。 4 总运营费 用 = 适合面积 *单位面积费 用 +人员雇用费用。 5 人流量参照前表。 6 月营业额 = 人流量 *20%*人均消费额 *月实际经营时间（ 20%指参与消费人数比率） 7 利润 = 月营业额 – 总运营费 用

盈亏分析利 润饼状图盈亏分析利 润饼状图

利润

4.1

2.084.35

3.95

1地点2地点3地点4地点

方法二（盈亏分析法）小结方法二（盈亏分析法）小结

结论：若只考虑成本和 利润而结论：若只考虑成本和 利润而忽略其他次要因素则在地点三忽略其他次要因素则在地点三经营超市最为划算。其可获利经营超市最为划算。其可获利润最高。此为最优解。润最高。此为最优解。

方法三：方法三：

负荷距离法 负荷距离法

负荷距离法负荷距离法（ load-distance method ）的目标是在若干个候选方案中，选定一个目标方案，他可以使总负荷（ 货物、人或其他）移动的距离最小。 当与市场的接近程度等因素至关重要时， 使用这一方法可从众多候选方案中快速筛选出最有吸引力的方案。

在负荷距离法中， 首先需要计算新选址位置距目的地的距离，得到负荷 值。很显然，在各个候选方案中，总负荷 数值越小，该方案越优。其中重心法在方案选优中最 为常用。

N

W E

S

图书馆(6,7)

C D 座(10,5)

E F 座(10,3)

东院食堂(2,5)

2 4 6 108 12

2

4

6

8

X

Y

C 座前的空地(7,5)

解：从图中可以得出目的地的坐标

目的地 x, y

图书馆东院食堂

C D 座E F 座

6,7 2,5

10,5 10,3

28,20

x=∑x/n=28/4=7 y=∑y/n=20/4=5

因此 ,中心位置是 (7,5), 正好位于 C 座前的空地

假定下图描述的问题中运往各地商品数量不一样，而是如下所示，则重心 位置：

地点 x,y 每周数量 图书馆

东院食堂C D 座E F 座

6,7 2,5

10,5 10,3

28,20

33821424281421439763

7.4 ∑xQ 20292+2848+28140+21430 72710 ∑Q 9763 9763

x = = = =

5.3 ∑yQ 23674+7120+14070+6429 51293 ∑Q 9763 9763y = = = =

所以，重心的 坐标点大约是（ 7.4,5.3 ），这个点在 C 座前的空地，即我们的第三方案。

方法四方法四

选址度量法选址度量法

选址度量法选址度量法• 选址度量法是一 种既 考虑定量因素、又考虑定性因选址度量法是一 种既 考虑定量因素、又考虑定性因

素的用以支持设施选址的方法。这种方法的步骤如素的用以支持设施选址的方法。这种方法的步骤如下：下：11 、、明确必要因素。明确必要因素。在分析研究影响设施位置的各在分析研究影响设施位置的各种因素时，首先明确哪些是必要因素。凡是不符合种因素时，首先明确哪些是必要因素。凡是不符合任何一个必要因素的方案，先被筛选掉。任何一个必要因素的方案，先被筛选掉。22 、、对因素分类。对因素分类。将各种因素分类，凡是与成本由将各种因素分类，凡是与成本由直接关系、可以用货币表示的因素，归为客观因素，直接关系、可以用货币表示的因素，归为客观因素，其它的则归为主观因素。同时，对客观因素和主观其它的则归为主观因素。同时，对客观因素和主观因素要分别确定其比重。如 客观因素和主观因素同因素要分别确定其比重。如 客观因素和主观因素同样重要时， 则其比重都是样重要时， 则其比重都是 0.50.5 。设。设 XX 为主观因素的为主观因素的比重， 则：比重， 则：客观因素的比重值客观因素的比重值 =1-X x->[0,1]=1-X x->[0,1]若若 XX 越接近越接近 11 ，则主观因素显得越重要， 反之亦然。，则主观因素显得越重要， 反之亦然。

主观因素主观因素 客观因素客观因素 位位置度置度量值量值客流量客流量

（（ 6060%%））

政策 （政策 （ 220%0%））

竞争（竞争（ 220%0%））

主观因素主观因素度量 值度量 值（（ 5050%%））

单位单位面积面积费用费用

单位单位面积面积人员人员费用费用

客观因素客观因素度量 值（度量 值（ 550%0%））

地点地点 11 5454 1717 1414 8585 5050 400400 25.825.8 55.55.44

地点地点 22 4848 1818 1818 8484 8080 400400 24.224.2 54.54.11

地点地点 33 5757 1919 1919 9595 8080 400400 24.224.2 59.59.66

地点地点 44 5151 1616 1212 7979 5050 400400 25.825.8 52.52.44

方法四（选址度量法）小结方法四（选址度量法）小结

• 选址度量法是综合 了主观与客观因素的方选址度量法是综合 了主观与客观因素的方法。全面可靠。不失为选址的好方法。法。全面可靠。不失为选址的好方法。

• 经过从主观和客观的两方面分析不难看出经过从主观和客观的两方面分析不难看出地点三即存车处到地点三即存车处到 CC 座的空地上为最佳方座的空地上为最佳方案。案。

• 通过对选址度量法的运用，我们对选址的通过对选址度量法的运用，我们对选址的方法有了更深一步的认识。方法有了更深一步的认识。

项目总结：项目总结：根据最前面采用的淘汰法、后面的因素分根据最前面采用的淘汰法、后面的因素分

析法、盈亏分析法、负荷距离法及选址度析法、盈亏分析法、负荷距离法及选址度量法五种方法的综合分析，我们得出：量法五种方法的综合分析，我们得出：

财经大学便利超市的最佳地点就是财经大学便利超市的最佳地点就是CC 、、 DD 座前的空地。座前的空地。

超市命名：超市命名：超市备选名称的支持率统计超市备选名称的支持率统计图如下：图如下：

超市命名图表

百川超市18%

小家乐便利超

市22%

水木园超市21%

无限店39%

最后我们选定的名称：最后我们选定的名称：

无限店无限店

超市经营策略超市经营策略11 ：我们的口号是：：我们的口号是：无限店、无限店、无限店、无限店、物美价廉、马上实现！！！物美价廉、马上实现！！！

22 ：我们的经营方针是：：我们的经营方针是：有限消费、无有限消费、无限满意！限满意！