〜県営プール跡地活⽤プロジェクト〜ホテルを核とした賑わいと交流の拠点整備事業ホテル事業計画提案競技

募集概要

平成２６年８⽉奈 良 県

奈良県は、日本最初の国際的な首都が誕生した地であり、「法隆寺地域の仏教建造物」や「古都奈良の⽂化財」、「紀伊山地の霊場と参詣道」という３つの世界遺産を有するなど、豊富な歴史文化資源を有しています。しかし、年間約 3 , 5 0 0万人もの人々が訪れる有数の観光地として知られている⼀⽅で、奈良の宿泊施設客室数が全国最下位であることが象徴するように、奈良の観光は、日帰りの訪問者が多く、宿泊滞在型観光客が少ないということから、地域資源を活かした地元での消費や雇用を十分に産み出せていない現状となっています。奈良県では、この⻑年の課題を解決するために、奈良での滞在型観光･⼈々の交流を促進する新たな拠点として、奈良市中⼼部に位置する県有地を利活⽤し、賑わいのある、滞在型の観光、学習、コンベンション、展⽰・催事、駐⾞場・バスターミナル、料飲・物販、温浴等による県営プール跡地活用事業（全体事業）を展開したいと考えています。この全体事業構想実現のため、この度、当該県有地を利活⽤した滞在型観光交流の核となるホテル事業を実施する⺠間事業者を募集いたします。奈良の観光のあり⽅を、⽇帰り観光から、滞在型観光へと抜本的に変えていく“起爆剤 ”となる本プロジェクトに、共に取り組んでいただけるパートナーをお待ちしています。

はじめに

● 曽 爾 高 原 ● 大 台 ヶ 原● 石 舞 台 古 墳 ● 葛 城 山－１－

全体事業⽤地の⽴地条件

－２－

平城宮跡エリア奈良公園エリアならまちエリア⻄の京エリア 事業用地唐招提寺薬師寺 元興寺興福寺 東大寺 春日大社

国際ブランドホテル コンベンション映像アトラクション屋内イベント広場温 浴駐車場 大屋根付き多目的広場飲料・物販

奈良市

国際ブランドホテル料飲・物販 温 浴 大屋根付き多目的広場 コンベンション地下バスターミナル ・屋内イベント広場・映像アトラクション駐車場

NHK放送会館 NHK放送会館用地の東側には東大寺、興福寺、春日大社等と一体的な「奈良公園エリア」、⻄側には⼤極殿が復元され、国営・県営の公園整備が進む「平城宮跡エリア」、また「⻄の京エリア」の薬師寺・唐招提寺など、周辺には日本でも有数の歴史的・自然的な観光資源が存在します。また⽤地の南北には、奈良の目抜き通りである「大宮通り」と「三条通り」が接道しており、大阪や京都へ向かう⾼速道路へのアクセスも優れています。このような条件を満たした約３haのまとまった用地は、奈良市街で唯⼀無⼆のものです。施設整備イメージ①

施設整備イメージ②地下バスターミナル

所在地 奈良市三条⼤路１丁目（県営プール跡地及び奈良警察署跡地）敷地面積 全体事業用地面積：31,192.71㎡道路条件 敷地北側：国道369号（大宮通り）に接道敷地南側：県道奈良⽣駒線（三条通り）に接道敷地東側：市道北部第500号線（南北通り）に接道※当該敷地内南北に通り抜け可能な道路を整備予定用途地域等 用途地域指定 第二種住居地域 商業地域容積率 200％ 400％建ぺい率 60％ 80％⾼度地区指定 25m⾼度地区 31m⾼度地区防火地域指定 指定なし 防火地域（一部）準防火地域（一部）風致地区指定 指定なし周知の埋蔵文化財包蔵地指定 指定あり 県営プール跡地21,951.44㎡ 調査実施済み奈良警察署跡地9,241.27㎡ 平成26〜 27年度調査予定交通・アクセス 鉄道：近鉄新大宮駅から約800m（徒歩10分）近鉄奈良駅から約1.8kmＪＲ奈良駅から約1.3km⾞：第⼆阪奈有料道路 宝来ランプから約3Km

全体事業用地の概要

京 奈 和 道（ 京 都 方 面 ）木 津 I C24

第 ⼆ 阪 奈 道（ 大 阪 方 面 ）宝 来 ラ ン プ－３－

ホテル事業用地について、・市道北部500号線に接道することを条件とします。・南北位置は、全体事業計画の調整後に決定します。・第二種住居地域の部分は、商業地域（31ｍ⾼度地区）とみなして提案することが可能です。

５．駐⾞場・駐輪場、バスターミナル待合や店舗等のあるターミナルを整備。空港リムジン、都市間⻑距離バスの発着場。ぐるっとバスの停留所の設置による市内観光地と連絡。パーク＆バスライドによる渋滞緩和。２．コンベンション施設国際級ホテルと併せた設置で、これまで誘致が難しかった中規模（2000⼈程度）の会議の誘致を可能にする。ホテルや既存施設（なら100年会館等）とも運営連携。３．屋内イベント施設各種の⾳楽ライブ、演劇にも活⽤可能な集客・交流施設。４．屋外多目的広場大屋根を備えた全天候型の広場で、様々なステージイベントも展開できる施設。１．国際級ホテル（国際ブランドホテル）世界で運営展開し、国際的な送客システムを構築する５〜４ツ星とされる国際ブランドホテル。ホテルの規模は150室以上を想定。奈良で初・唯⼀のもので、旗艦的ホテルとして、奈良の国際観光⽂化都市としての格を向上させる。

９．移動式遊園地小さな子連れの家族も当地を楽しめるような小規模なアミューズメント空間７．映像アトラクション古代の奈良等も題材にし、⽇本らしさを学び、感じられる映像内容とするとともに、４Ｄ等の技術の導⼊も検討。８．温浴施設⽇本的なリラクゼーション空間。奈良時代の⼊浴施設である「からふろ」等設置。６．料飲・物販施設奈良の⾷材や⼈材を活かした料飲店。奈良のお⼟産や奈良関連グッズの物販施設。1 0 ．ＮＨＫ奈良放送会館ＮＨＫ放送局としての機能のほか、奈良に関するハイビジョン映像等を活⽤した映像展⽰や、イベント等の開催など、賑わい効果も期待

プロジェクトの構想内容

国際ブランドホテル事業者の公募・選定※選定後、選定事業者と基本協定を締結ホテル事業者の公募手続の準備 県のプロジェクト構想案を基にホテル以外の部分の公募内容をホテル事業者、ＮＨＫとともに検討・整理 ホテル以外の部分の事業者の公募・選定※選定後、選定事業者と基本協定を締結 県と各事業者とでプロジェクト内容を確定後、県と各事業者との事業契約を締結 H３２年夏の東京五輪までに、まちびらきができるよう、整備を推進H２６年 8/29 １２月 H２７年 ３月 １２月 H２８年 ３月

－４－今後のスケジュール

ホテルクラス・ブランド 国際観光都市にふさわしい質と品格を有し、国際的な知名度（ブランド）と高い評価を得ているホテルとし、格付け機関等から以下の格付け（最上位、又はこれに準ずる格付け）を付与された実績を有することを原則とする。※参加表明時に予定するホテルブランドを管理する法⼈等の関⼼表明書または確約書等提出運営連携 プロジェクト内のコンベンション事業その他の事業と連携して運営すること。施設規模 ・150室以上、平均客室面積40㎡以上。・国賓級要人等の宿泊に対応できる客室(VIPルーム)を⼀定程度備えること。ホテル事業用地面積 3,000〜5,000㎡程度を基本に提案内容を尊重する。ホテル事業用地の位置 プロジェクト敷地の東側。南北の位置は、ホテル事業者選定後に、他の施設とも配置を調整して決定する。経営年数 ・供用開始後20年間はホテルとしての⼟地利⽤の維持が条件。・供用開始後10年間は同一ホテルブランドの存続が条件。県有地の処分 譲渡又は定期借地。固定価格(譲渡額12万円/㎡、借地料270円/㎡/月)とする。権利制限 ホテル事業者の権利（土地・建物所有権等）について、一定の処分制限あり。県の関与 ・ホテル事業者の設計、整備、運営の内容に対する県の調査権限あり。・ホテル事業者による⼀定の契約違反については違約⾦が発⽣する。買戻特約 譲渡の場合は、契約の実効性を担保するため、ホテル事業者による一定の契約違反があった場合に、県は当該事業用地を買い戻すことが出来る。

募集要項の概要○本募集では、全体事業用地のうちホテル事業用地を本県から取得（購入）または借地し、全体事業の中核である国際級ホテル事業を実施する⺠間事業者を公募型プロポーザルにより優先交渉権者として選定します。○優先交渉権者は、本県とホテル事業用地の土地譲渡契約、または定期借地権設定契約のいずれかを締結し、当該用地を取得、または借地することにより提案内容に基づくホテル事業を実施します。○ホテル事業以外の集客・賑わい事業については、本県と優先交渉権者においてホテル事業と相乗効果を生み出す事業内容・条件を協議したうえで、あらためて事業者を公募する予定です。格付け機関等 格付け仏国政府 PALACE または ★★★★★英国政府 ★★★★★MICHELIN GUIDE 5バビリオン または 4バビリオンAAA Diamond Ratings Five Diamond またはFour Diamond

－５－

公募条件等の概要

事 項 時 期募集要項公表 平成26年8月29⽇（⾦）募集要項および現地説明会 東京：平成26年9月12日（⾦）奈良：平成26年9月16日（火）質問事項受付期間 平成26年9月17日（水）から同月19日（⾦）までホテルブランドに関する事前確認 平成26年9月17日（水）から同月9月30日（火）まで質問事項回答 平成26年10月3⽇（⾦）までに参加表明受付期間 平成26年10月6日（月）から10月10⽇（⾦）まで参加資格審査結果通知 平成26年10月17⽇（⾦）（予定）提案書受付期間 平成26年11月19日（水）から同月21⽇（⾦）まで優先交渉権者決定 平成26年12月19日（⾦）（予定）基本協定締結 優先交渉権者決定通知到達後速やかに締結する。支援業務に係る委託契約の締結 基本協定締結後速やかに締結する。－６－

契約時期 平成28年3月（予定）引渡時期 平成29年3月（予定）引渡条件 ホテル事業用地の引渡しは、本県との計画協議、基本設計、実施設計及び建築確認⼿続が完了し、かつ本県が実施する土壌汚染対策措置及び埋蔵文化財発掘調査が完了した後とする。支援業務 ・優先交渉権者は、協定の締結後、滞在型観光拠点づくり事業について具体的な計画策定業務に協⼒・助⾔を⾏い県の⽀援を⾏う。・当該支援業務は、県の委託業務として、優先交渉権者（優先交渉権者が複数の法人で構成される場合、構成員のうち当該支援業務を担当する法人）と別途委託契約を締結する。募集スケジュール

審査基準の概要提案（プレゼンテーションの実施を含む）については、審査基準、に基づいて審査委員会が審査を⾏い、最優秀提案及び優秀提案を選定します。その後、当該審査の結果に基づき、県が優先交渉権者及び次点交渉権者を決定します。なお、募集要項の公表時からは、審査委員等への接触を禁止します。審 査 項 目 配 点 評 価 の 視 点(1)ホテル施設整備計画に関する事項ア デザインコンセプト 10 20 ・滞在型観光交流拠点の核施設として、実現性が⾼く明確なホテル事業のコンセプトが提案されているか・デザインコンセプト「奈良らしさの体現」に基づいた優れた提案がなされているかイ 施設の配置計画、動線計画 ５ ・国際文化観光都市にふさわしい質と品格を有する優れた全体計画が提案されているか・ホテルの配置について、集客･賑わい事業や、駐⾞場等、ホテル事業以外の施設との相乗効果の創出に配慮された提案となっているか 等・ホテル事業のコンセプトと整合し、独自性のあるホテル機能について、具体的かつ優れた提案がなされているかウ ホテルの機能についての提案 ５(2)ホテル運営計画に関する事項ア 国際級ホテルブランドの提案 25 35 ・募集要項に記載の格付けに基づき、格の高い国際級ホテルブランドの提案がなされているか・国際級ホテルブランド実現のための具体的な協議状況が示されてされているか・国際文化観光都市としてのブランド価値を高める優れた運営計画（提供サービス等）の提案がなされているか・「⽇帰り観光」から「滞在型観光」へと、奈良観光のあり⽅を抜本的に変⾰する本事業の位置づけを理解した提案がなされているかイ 国際文化観光都市のブランド価値を高める提案 ５ ・ホテル事業と集客・にぎわい事業との運営連携について滞在型観光交流づくり事業に資する具体的かつ優れた提案がなされているかウ 集客・にぎわい事業との運営連携 ５(3)事業遂⾏能⼒に関する事項ア 事業の実施体制、実績、実施スキーム、リスク対応等 25 35 ・事業の実施体制、実施スキーム、契約構造等について、事業の安定的な実施の視点で有効性の高い具体的な提案がなされているか・募集要項に規定する格付けを有する国際級ブランドホテルの建物の所有権又は建物賃借権を有している実績を有しているか 等イ 資⾦調達、⻑期事業計画の具体性 10 ・事業の実施にあたっての資⾦調達の計画が、具体的で実現性の⾼いものとなっているか・⻑期事業計画について、具体的で安定性の⾼いものとなっているか(4)集客・にぎわい事業に関する事項ア 事業内容の検討方法に関する提案 ７ 10 ・滞在型観光拠点づくり事業の計画に係る支援業務を実施するにあたり、具体的かつ有効性の高い業務提案がされているか・滞在型観光交流づくり事業に資する集客・にぎわい事業の具体的イメージやコンセプト、考えが示されているかイ 具体的な事業内容に関する提案、ホテル事業との連携・期待される相乗効果 ３ ・ホテル事業との相乗効果が期待できる集客・にぎわい事業について、具体的かつ優れた提案がされているか合 計 100 －７－

奈良県産業･雇⽤振興部企業⽴地推進課630-8501 奈良市登⼤路町30番地TEL：0742-27-8873FAX：0742-27-4473E-Mail：richi@office.pref.nara.lg.jp

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