01. pengaturan zonasi penggunaan lahan di kawasan tepian das kahayan1

5/22/2018 01. Pengaturan Zonasi Penggunaan Lahan Di Kawasan Tepian DAS Kahayan1

1/13

VI-92

S E M I N A R N A S I O N A LIMPLIKASI UU PENATAAN RUANG NO. 26 TAHUN 2007

TERHADAP KONSEP PENGEMBANGAN KOTA DAN WILAYAH BERWAWASAN LINGKUNGANUniversitas Brawijaya Malang

29 April 2009

PENGATURAN ZONASI PENGGUNAAN LAHAN DI KAWASAN

TEPIAN DAS KAHAYAN

(Studi Kasus : Kelurahan Pahandut Kota Palangka Raya)

Enni Lindia Mayona,MT, Zulfadly Urufi, M.Eng, Ridwandoni ST

Jurusan Teknik Planologi Itenas, Bandung

(Email :[email protected],[email protected],[email protected])

ABSTRAK

Seiring dengan meningkatnya kebutuhan lahan menyebabkan penduduk merubah

fungsi kawasan yang awalnya kawasan konservasi menjadi kawasan permukiman

terutama pada Kawasan Tepian Daerah Aliran Sungai (DAS) Kahayan.

Kelurahan Pahandut merupakan bagian dari DAS Kahayan yang memiliki

kepadatan penduduk tinggi dengan permukiman yang ada tidak memperhatikan

ketentuan yang berlaku sehingga kawasan ini berkembang menjadi kawasan

kumuh. Kondisi tersebut menyebabkan terjadinya erosi, penurunan kualitas air,kurangnya daerah tangkapan air, dan banjir.

Penelitian ini bertujuan merumuskan pedoman pengendalian pemanfaatan lahan

dengan cara menyusun Aturan Zonasi penggunaan lahan kawasan Tepian DAS

Kahayan, yang diharapkan dapat mengurangi dampak bencana banjir. Analisis

yang dilakukan berupa analisis pembagian dan klasifikasi zona berdasarkan

kondisi guna lahan saat ini, dan rencana tata ruang kawasan, analisis

pengaturan pemanfaatan ruang dan bentuk aturan pelaksanaan pemanfaatan

ruang berupa aturan variansi, insentif dan disinsentif.

Pengaturan penggunaan lahan yang dihasilkan adalah terbaginya 4 zona

pemanfaatan yaitu Zona Sempadan Sungai, Zona Rumah Renggang, Zona

Rumah Kampung dan Zona Pelabuhan. Ketentuan-ketentuan penggunaan lahan

tersebut disesuaikan dengan karakteristik kawasan sehingga dapat menjadi

arahan di dalam pengendalian pemanfaaatan ruang agar kegiatan yang ada

dapat tertata dengan fungsi yang telah ditetapkan.

Kata Kunci : Guna Lahan, Daerah Aliran Sungai, Aturan Zonasi.

PENDAHULUAN

Latar BelakangPeningkatan permukiman penduduk pada daerah aliran sungai (DAS) memicu

pertumbuhan kawasan tersebut, sehingga pada nantinya akan muncul

guna lahan lainnya yang dapat menunjang kegiatan bermukim penduduk,

seperti perdagangan dan jasa serta fasilitas-fasilitas umum. Pertumbuhan di

kawasan ini sangat cepat yaitu dengan merubah fungsi lahan yang

seharusnya berfungsi sebagai kawasan konservasi menjadi kawasan terbangun

yang padat penduduk, sehingga akan mempengaruhi karakteristik lahan

daerah aliran sungai dan berdampak terjadinya bencana.
mailto:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]


2/13

VI-93



29 April 2009

Oleh karena itu untuk mengatasi peningkatan penggunaan lahan yang

mengakibatkan penurunan kualitas lahan pada daerah aliran sungai sebagai

akibat dari pesatnya pembangunan fisik di kawasan tersebut, maka

dibutuhkan suatu pengendalian terhadap penggunaan lahan yang ada.

Pengendalian (controlling) secara umum adalah serangkaian kegiatan yangbertujuan untuk menjaga kekonsistenan pelaksanaan tindakan dengan tujuan

awal. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang

Penataan Ruang pasal 35 menyebutkan bahwa pengendalian pemanfaatan

ruang dilakukan melalui penetapan peraturan zonasi, perizinan,

pemberian insentif dan disinsentif serta pengenaan sanksi.

Rumusan Masalah

Daerah Aliran Sungai (DAS) Kahayan Kota Palangka Raya termasuk ke

dalam wilayah Kelurahan Pahandut, Kelurahan Langkai dan Kelurahan

Palangka. Ketiga kelurahan tersebut cenderung dikhususkan sebagai daerah

konservasi wilayah di Kota Palangka Raya (RDTR Kota Palangka Raya, 1999-2009).

Seiring dengan semakin meningkatnya aktivitas permukiman yang berada di

Kawasan Tepian DAS Kahayan khususnya di Kelurahan Pahandut yang

merupakan cikal bakal berdirinya Kota Palangka Raya, lahan yang

seharusnya digunakan sebagai lahan konservasi (kawasan sempadan sungai)

berubah fungsi menjadi lahan terbangun. Fungsi kegiatan yang berada di

kawasan tersebut berupa perumahan, perdagangan dan jasa serta fasilitas

umum lainnya. Kondisi kawasan yang padat dan kumuh sangat memprihatikan,

mengingat karakteristik Kawasan Tepian DAS Kahayan Kelurahan Pahandutyang sangat rentan dengan bencana alam.

Bagian wilayah Kelurahan Pahandut terutama yang berada di Tepian DAS

Kahayan merupakan dataran rendah dan pada musim penghujan air

Sungai Kahayan seringkali menggenangi kawasan perumahan yang berada

di wilayah tersebut. Apabila dilihat dari kawasan yang lebih tinggi kawasan

Pahandut tersebut menyerupai sebuah muara atau danau yang oleh

penduduk setempat dinamakan Danau Seha.

Gambar 1. Kondisi Kelurahan Pahandut

Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2008


3/13

VI-94



29 April 2009

Lemahnya proses pengendalian pemanfaatan ruang di kawasan studi

dikarenakan belum adanya peraturan zonasi pemanfaatan ruang baik

dalam lingkup Kota Palangkaraya secara umum dan khususnya di daerah

sempadan aliran Sungai Kahayan tersebut. Terkait dengan permasalahan

yang terjadi di atas maka pertanyaan studi ini adalah bagaimana bentukaturan zonasi penggunaan lahan di Kelurahan Pahandut Kawasan Tepian

DAS Kahayan sebagai arahan pengendalian pelaksanaan pemanfaatan ruang?

TujuanTujuan dilakukannya penelitian ini adalah untuk merumuskan pedoman

pengendalian pemanfaatan lahan yang dilakukan dengan menyusun Aturan

Zonasi (Zoning Regulation) Penggunaan Lahan di Kelurahan Pahandut

Kawasan Tepian DAS Kahayan, yang dapat dijadikan arahan pengendalian

pelaksanaan pemanfaatan ruang.

ManfaatManfaat penelitian ini adalah terumuskannya aturan-aturan untuk setiap

klasifikasi penggunaan lahan, di Kawasan Tepian DAS Kahayan dan bentuk

pengaturan pelaksanaan pemanfaatan ruang sebagai arahan pengendalian

pemanfaatan ruang yang sesuai dengan karakteristik DAS. Rumusan aturan-

aturan tersebut dapat menjadi masukan bagi pemerintah daerah didalam

menyusun Aturan Zonasi Kota Palangkaraya khususnya yang terkait dengan

Kelurahan Pahandut.

Tinjauan Pustaka

Pengendalian Pemanfaatan RuangPengendalian pemanfaatan ruang menurut Undang-Undang RI No.26 Tahun

2007 tentang Penataan Ruang adalah merupakan kegiatan yang berkaitan

dengan pengawasan dan penertiban terhadap implementasi rencana, agar

pemanfaatan ruang sesuai dengan Rencana Tata Ruang. Dalam Undang-

Undang RI No. 26 tahun 2007 Pasal 35 dijelaskan bahwa Pengendalian

pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan Peraturan zonasi, perizinan,

pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi. Peraturan disusun

berdasarkan rencana rinci tata ruang untuk setiap zona pemanfaatan ruang.

Teknik Pengendalian Pemanfaatan Lahan

Teknik yang digunakan dalam penelitian ini adalah teknik Zoning.Penerapan zoning terjadi diberbagai negara. Di Amerika Utara, Kota yang

pertama kali mengaplikasikan aturan zoning adalah kota New York yakni pada

tahun 1916. Di Kanada pada tahun 1924 tepatnya di Kota Ontario. Di Jerman,

perencana kota pada pertengahan abad 19 menggunakan zoning dalam

merencanakan pertumbuhan kota-kota industri-nya untuk menjamin

efisiensi bagi perusahaan/pabrik dan bentuk tanggung jawab bagi perumahan

pekerja pabrik.Zoning merupakan alat yang sangat kuat di dalam

perencanaan dan pengendalian penggunaan lahan (Branch, 1995; Merriam,

2005). Peraturan zoning yang pertama kali digunakan di New York awalnya

hanya dikaitkan dengan tinggi bangunan dan jarak bangunan-bangunan

tersebut terhadap jalan disampingnya. Saat ini terdapat banyak kategoripengaturan zoning khususnya di kota besar yang minimal akan mempunyai


4/13

VI-95



29 April 2009

20 atau bahkan mungkin sampai dengan 50 aturan zoning (catanese, 1988).

Daerah Aliran SungaiSuatu daerah aliran sungai yang sering disingkat DAS adalah suatu wilayah

daratan yang secara topografik dibatasi oleh punggung-punggunggunung yangmenampung dan menyimpan air hujan untuk kemudian menyalurkan ke laut

melalui sungai utama (Asdak, 2004:4). DAS juga diartikan sebagai daerah atau

wilayah dengan kemiringan lereng bervariasi yang dibatasi punggung,

bukit-bukit atau gunung-gunung, yang dapat menampung seluruh curah

hujan sepanjang tahun dimana air terkumpul di sungai utama yang dialirkan

terus sampai ke laut, sehingga merupakan suatu ekosistem tata air (Sjarief,

1988:153). Berdasarkan Undang-Undang No.7 tahun 2004 tentang

Sumberdaya Air, Daerah aliran sungai adalah suatu wilayah daratan yang

merupakan satu kesatuan dengan sungai dan anak-anak sungainya, yang

berfungsi menampung, menyimpan,dan mengalirkan air yang berasal dari curah

hujan ke danau atau ke laut secara alami, yang batas di darat merupakanpemisah topografis dan batas di laut sampai dengan daerah perairan yang

masih terpengaruh aktivitas daratan.

Secara lebih rinci, suatu ekosistem DAS dapat dibagi menjadi 3 bagian yang

secara umum dapat dijelaskan sebagai berikut (Asdak, 2004:11) yaitu DAS Hulu

(Upper Watershed), DAS Tengah (Middle Watershed) dan DAS Hilir (Lower

Watershed)

.

PENGERTIAN

SUNGAIadalah tempat-tempat dan wadah-wadah serta jaringan pengairan airmulai dari mata air sampai muara dengan dibatasi kanan dan kirinya

sepanjang

pengalirannya oleh garis sepandan. GARIS SEMPANDAN SUNGAIadalah garis batas luar pengamanan luar. DAERAH SEMPANDAN SUNGAI adalah kawasan sepanjang kiri kanan

sungai termasuk sungai buatan yang mempunyai manfaat penting untuk

mempertahankan kelestarian fungsi sungai.

ZONA Adalah KAWASAN Atau AREA yang memiliki fungsi dankarakteristik lingkungan yang spesifik

ZONING adalah PEMBAGIAN lingkungan kota kedalam zona-zona danMENETAPKANPENGENDALIANpemanfaatanruang/memberlakukanketentuanhukumyang berbeda-beda(Barnett, 1982: 60-61; So, 1979:251).

ZONING REGULATION adalah KETENTUAN yang mengaturtentangKLASIFIKASI ZONA, pengaturan lebih lanjut mengenai PEMANFAATAN

LAHAN, dan PROSEDUR PELAKSANAAN pembangunan

METODE PENELITIAN

Metode Pengumpulan DataMetode pengumpulan data yang dilakukan adalah sebagai berikut :

1. Survey primer, berupa observasi lapangan penggunaan lahan di KawasanTepian DAS Kahayan Kelurahan Pahandut.

2. Survey sekunder, berupa : Pencarian data-data sekunder dari instansi terkait terutama


5/13

VI-96



29 April 2009

kebijakan rencana-rencana yang berkaitan dengan wilayah studi,

meliputi : RTRW Kota Palangka Raya tahun 2005, RDTR Kota

Palangka Raya Tahun 1999-2009, Laporan Evaluasi Pembangunan 50

Tahun Kota Palangka Raya Tahun 2007.

Studi literatur yang berkaitan dengan ka ji an teor i meliputi :konsep zoning regulation, pengendalian pemanfaatan ruang dan

Daerah Aliran Sungai (DAS).

Metodologi AnalisisTahapan analisis yang dilakukan sebagai berikut :

1. Penetapan Klasifikasi Fungsi zona

Berupa arahan pembentukan/penentuan kawasan, baik zona dasar

maupun kawasan lainnya yang memerlukan penanganan khusus, yang

selanjutnya dirinci dalam penentuan zona yang masing-masing memiliki

sifat spesifik. Penetapan zona ini disesuaikan dengan karakteristik

wilayah yang bersangkutan dan rencana pengembangannya, dijabarkanfungsi-fungsi kegiatan setiap zona berdasarkan klasifikasi yang sudah

ditentukan oleh pedoman zonasi. Tahapan analisis klasifikasi fungsi

zonasi, meliputi :

Analisis penentuan kode zonaKode klasifikasi ini ditentukan berdasarkan fungsi guna lahan

yang direncanakan dan disesuaikan dengan daftar klasifikasi zona untuk

peraturan zonasi yang ada karena belum adanya aturan zonasi di Kota

Palangkaraya.

Analisis pembagian dan klasifikasi zona, yaitu dengan cara :Ketentuan pembagian zona di Kawasan Tepian DAS Kahayan

Kelurahan Pahandut dilakukan dengan mempertimbangkan penggunaan

lahan saat ini dan rencana guna lahan. Berdasarkan pertimbangan

tersebut, zona dilihat penggunaan lahan dominannya serta fungsi fungsi

lain yang ada. Selanjutnya diidentifikasi kesesuaian setiap fungsi di

dalamnya terhadap dominasi zona.

2. Pengaturan ketentuan pemanfaatan ruang tiap zona

Penentuan jenis kegiatan lahan di tiap zona, berdasarkan rencana dan

kriteria penggunaan lahan yang mempengaruhi pengembanganm lahan.

Tahapan analisisnya adalah sebagai berikut :

Analisis klasifikasi pemanfaatan ruangMerupakan pengelompokan penggunaan lahan di wilayah studiberdasarkan fungsinya, yang dirinci dari penggunaan lahan yang

dominan hingga penggunaan lahan yang lebih mikro.

Analisis pengaturan pemanfaatan ruang tiap zonaBerdasarkan rencana dan kriteria penggunaan lahan ditentukan jenis

kegiatan yang diperbolehkan, diperbolehkan bersyarat, diperbolehkan

terbatas atau dilarang pada suatu zona.

3. Pengaturan pelaksanaan pemanfaatan ruang tiap zona

Perangkat dalam pengaturan pelaksanaan pemanfaatan ruang terdiri dariAturan Variansi (kelonggaran dalam pemanfaatan lahan), aturan insentif

dan aturan Disinsentif .


6/13

VI-97



29 April 2009

PENGATURAN ZONASI PENGGUNAAN LAHAN DI KELURAHAN

PAHANDUT TEPIAN DAS KAHAYAN

Karakteristik Fisik KawasanDalam menyusun pengaturan guna lahan di Kawasan Tepian Daerah Aliran

Sungai (DAS) Kahayan Kelurahan Pahandut memperhatikan kondisi fisikkawasan sebagai berikut :1. Kemiringan lereng cenderung landai yaitu 0-15% namun lahan potensi

yang dapat dikembangkan adalah lahan yang berada di luar garis sempadan

sungai berjarak100 meter dari tepian sungai.

3. Jenis tanah aluvial yang terdiri dari Tufa batu apung, pasir tufaan, lapili,lava berongga, breksi volkanik; miring landai ke selatan mengipas,

bersilang jari satu sama lain dan mudah terkena erosi serta dataran danau

yang terdiri dari Lempung, lempung tufaan, lempung organik, pasir,

kerikil (breksi); hampir horisontal, bersilang jari, lensa dan tidak mudah

menyerap air sehingga mempunyai potensi banjir.

4. Curah hujan normal sekitar 1500-2000 mm/th, apabila curah hujandiatas normal (musim hujan) aliran permukaan (run off) sungai meningkat.Curah hujan di atas normal yang dapat berlangsung hampir setiap

hari, dapat mempengaruhi terjadinya banjir pada lahan bila curah hujan

maksimum mencapai 471 mm/hari atau sepanjang tahunnya rata-rata adalah

2048.5 mm,

5. Debit maksimum Sungai Kahayan sebesar 1938.03 m3/det dan lebar sungai306 m serta kecepatan aliran sungai 0,99 m/det, dengan tinggi genangan

sungai maksimum, yaitu 6 m.

Penetapan Klasifikasi Fungsi Zona Pada Kawasan Tepian DAS

KahayanKelurahan PahandutBerdasarkan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kota Palangkaraya Tahun

1999-2009,zona di wilayah kajian terdiri dari Zona perumahan,Zona RTH

sempadan, berupaSempadan sungai dan Sempadan danau dan Zona Tranportasi

berupa Pelabuhan. Berdasarkan hasil kajian, kawasan Kelurahan Pahandut

merupakan kawasan yang dominasi fungsi lahannya adalah perumahan, namun terdapat

beberapa fungsi lainnya seperti perdagangan, lahan kosong dan fungsi pelayanan lainnya.

Kondisi pemanfaatan lahan di kawasan studi dapat dilihat pada gambar 1.


7/13

VI-98



29 April 2009

Gambar 2. Fungsi Kegiatan di Kelurahan Pahandut

Sumber: Dokumentasi Pribadi, 2008

Kelurahan Pahandut berdasarkan hasil kajian terdiri dari 3 fungsi pemanfaatan

lahan yaitu perumahan, Sempadan sungai, dan Pelabuhan. Berdasarkan fungsi

yang ada maka terdapat 4 zona yang terdapat di Kawasan Tepian DAS

Kahayan Kelurahan Pahandut. Kode Zona yang digunakan mengacu pada

Panduan Peraturan Zonasi secara umum karena Peraturan Zonasi yang berlaku

untuk Kota Palangkaraya belum tersedia. Pembagian zona tersebut sebagai berikut:

Zona perumahan (R), berupaRumah Renggang (R-2)danRumah Kampung

(R-8). perumahan di wilayah studi terdapat 3 tipe, yaitu rumah

renggang, rumah kampung dan rumah terapung. Namun rumah

terapung dimasukkan dalam kategori rumah kampung.

Zona RTH sempadan (KL), berupa Sempadan sungai (KL-1)

Pada dasarnya kondisi eksisting zona ini adalah perumahan penduduk

yang sudah ada sejak turun temurun, jarak dari tepi sungai sangat dekat

karena berdasarkan fisik kawasan tersebut merupakan area

tergenang yang menyerupai danau dan zona ini sebagai daerah limitasidan resiko banjir. Untuk zona sempadan danau yang tertuang di dalam

RDTR tidak dapat menjadi sebuah zona karena sempadan danau di rencana

tidak diketahui dasar penentuan peruntukannya, sehingga sempadan danau

termasuk ke dalam zona sempadan sungai.

Zona Tranportasi (TR), berupaPelabuhan (TR-3)

Pelabuhan Rambang pada saat itu merupakan tempat tambatan kapalbesar dan kapal kecil serta tempat bongkar muat barang dan mempunyai

beberapa buah kapal motor, diantaranya adalah KM. Palangka Raja yang

sebelumnya bernama KM. Pulau Sebaru. Kapal ini berukuran kurang

lebih 350 ton yang menghubungkan Banjarmasin dan juga Pulau Jawa.


8/13

VI-99



29 April 2009

Zona yang akan diatur penggunaan lahannya di wilayah studi, disusun

berdasarkan penggunaan lahan pada hirarki yang lebih khusus yaitu hirarki 3

dan 4, karena mempertimbangkan penggunaan lahan secara umum sampa

pada penggunaan lahan yang lebih detail atau rinci yang dilihat dari RDTK

Kota Palangka Raya. Klasifikasi tersebut dapat dilihat pada Tabel 1 danGambar 3.

Tabel 1

Kode Zona Berdasarkan Hirarki Zona Pemanfaatan Ruang Di Kawasan Studi

Hirarki 1 Hirarki 2 Hirarki 3 Hirarki 4Kawasan

LindungKawasan

Perlindungan

Setempat

Sempadan(KL) SempadanSungai(KL-1)

berupa Garis sempadan sungai tidak bertanggul ditetapkan

berdasarkan pertimbangan teknis dan sosial ekonomis oleh

Pejabatyangberwenang.

Kawasan

BudidayaKawasan

PermukimanPerumahan(R) RumahRenggang(R-1) :

Perumahan unit tunggal dengan peletakan

renggang ditujukan untuk pembangunan unit rumah

tunggal dengan mengakomodasikan berbagai ukuranperpetakan dan jenis bangunan perumahan serta

mengupayakan peningkatan kualitas lingkungan hunian,

karakter,dansuasana kehidupannya.

RumahKampungTipePanggung (R-8) :

Perumahan rakyat dengan bentuk bangunan lebar kapling

yang seragam dan berkepadatan tinggi denganprasarana

jalan berupa gang. Rumah yangbagian atasnya digunakan

sebagai tempat tinggal,danbagian bawahnya berupa tiang-

tiang penyangga rumah tidak digunakan, sehingga apabila

ada aliran air/gelombang yang cukup besar, air dapatmengalir tanpa merusak/mengganggu bagian yang dijadikan

tempat tinggal dan kawasan perumahan ini cenderung

menghadap kearahsungai.

Tranportasi Pelabuhan(TR-3) Pelabuhan(TR-3)Tempat yang terdiri dari daratan dan perairan

disekitarnya dengan batas-batas tertentu sebagai tempat

kegiatan pemerintahan dan kegiatan ekonomi yang

dipergunakan sebagai tempat kapal bersandar, berlabuh,

naik turun penumpang dan/atau bongkar muat barang

yang dilengkapi dengan fasilitas keselamatan pelayaran

dan kegiatan penunjang pelabuhan serta sebagai tempat

perpindahan intra dan antar moda transportasi.sebagai

tempat perpindahan intra dan antar moda transportasi.


9/13

VI-100



29 April 2009

Gambar 3 Klasifikasi Zona Di Kawasan Studi

Aturan Pemanfaatan Ruang

Kegiatan penggunaan lahan di wilayah Tepian DAS Kahayan Kelurahan

Pahandut antara lain kegiatan kawasan lindung berupa kawasan konservasi

dan kawasan sempadan sungai (RTH) serta kawasan budidaya, yaitu kawasan

perumahan baik yang berupa rumah renggang maupun rumah panggung serta

kawasan dermaga. Pengaturan wilayah Tepian DAS Kahayan Kelurahan

Pahandut lebih diprioritas pada penataan dan peremajaan kawasan lingkungan

kumuh dan kawasan dengan resiko bencana banjir, tetapi penataan kawasan

perumahan kumuh disesuaian dengan lahan potensi yang tersedia, yaitu sebesar

7450 m2 dan apabila lahan potensi yang ada tidak mencukupi untukmemenuhi kebutuhan perumahan, maka dilakukan relokasi ke wilayah yang

lebih baik atau dibangun rumah susun kecil yang dapat menampung beberapa

kepala keluarga dengan berdasarkan standar teknis pembangunan yang telah

ditentukan.

a. Pemanfaatan DiizinkanPada wilayah studi pemanfaatan yang diizinkan berupa kawasan lindung

sempadan sungai, karena sesuai dengan rencana dan karakteristik kawasan

yang merupakan DAS, namun mempertimbangkan vegetasi yang sesuai

dengan ciri khas daerah sungai dan rawa, seperti beberapa macam

rumput, beberapa macam bambu kecil dan krotalaria, (Jayadinata, 1999:44).

Jenis-jenis tanaman perkebunan meliputi tanaman palawija sampai tanamankeras.

b. Pemanfaatan TerbatasPemanfaatan terbatas yang ada di wilayah studi adalah zona

perumahan, karena mempertimbangkan lahan potensi kawasan yang

terbatas, yaitu dengan jumlah luas lahan potensi sebesar 7450 m2 dan

merupakan tipe kavling rumah kecil sebesar 200 m2. Berdasarkan standar

tersebut perumahan di kawasan ini dibatasi hanya berjumlah 37 unit, baik

berupa rumah renggang maupunrumah kampung serta adanya batasan

ketentuan tata massa bangunannya, antara lain apabila rumah

menggunakan pagar harus mempunyai tinggi pagar 1 meter, jumlah

lantai maksimum 2 lantai dan jarak antar bangunan 3 meter.

c. Pemanfaatan Bersyarat


10/13

VI-101



29 April 2009

Persyaratan ini diperlukan mengingat pemanfaatan di kawasan studi

memiliki dampak yang besar bagi lingkungan sekitarnya. Persyaratan ini

antara lain:

Lokasi penempatan TPS,

Vegetasi Taman dan Sempadan Sungai Karakteristik kawasan sempadan sungai

Di dalam kawasan studi pemanfaatan bersyarat diberikan kepada jenis

kegiatan kawasan lindung dengan melihat persyaratan berupa

penyusunan upaya pengelolaan lingkungan, karena kawasan ini

merupakan kawasan yang rawan banjir dan erosi maka persyaratannya

berupa reboisasi dan membiarkan beberapa jalur dengan tumbuhan

alamiah (misalnya rumput tinggi atau yang lainnya) di antara tanaman

pertanian yang cocok dengan karakteristik kawasan.

d. Pemanfaatan DilarangPemanfaatan yang dilarang, karena sifatnya tidak sesuai dengan

peruntukan lahan yang direncanakan dan dapat menimbulkan dampakyang cukup besar bagi lingkungan di sekitarnya. Sehingga pemanfaatan

lahan untuk kawasan yang memiliki tanda ini tidak diperkenankan, selain

penggunaan lahan yang sesuia dengan rencana.

Uraian aturan pemanfaatan pada 4 (empat) zona di kawasan studi adalah

sebagai berikut :

Zona perumahan (R), berupa Rumah Renggang (R-2) dan Rumah

Kampung (R-8).

Dengan menyesuaikan arahan rencana dan karakter kawasan saatini yang merupakan kawasan padat penduduk dengan luas lahan potensi

yang sangat rendah, sehingga untuk ketentuan KDB rumah renggang

adalah KDB tinggi yaitu 5075%, dengan ketinggian bangunan maksimum

2 lantai. Hal ini berupaya untuk mengatur bangunan agar lebih rapi dan

teratur dari sebelumnya serta mempunyai kepadatan yang sedang.

Kegiatan rumah renggang ini bersifat diizinkan terbatas (T) karena

melihat luas lahan yang sangat kecil sehingga jumlahnya dibatasi 10 unit

(asumsi 1 unit rumah 200 m2 dan 1 KK 5 Jiwa) dengan jumlah lantaimaksimum 2. Zona ini juga dapat dilengkapi dengan fasilitas penunjang

perumahan, oleh karena itu pada zona ini kegiatan lain yang diizinkan

dapat berupa kegiatan komersil dan fasilitas pelayanan dengan ketentuan

diizinkan terbatas, yaitu terbatas pada jenis kegiatan skala lingkungan. Berdasarkan arahan dari rencana untuk rumah kampung yang tidak

berada langsung pada kawasan tepi sungai dan bertipe panggung, ketentuan

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) termasuk kedalam kriteria KDB sedang

dengan prasarana jalan berupa gang yaitu KDB antara 20-50% dan

ketinggian bangunan maksimum 2 lantai. Melihat luas lahan yang sangat

terbatas sehingga jumlahnya dibatasi 20 unit rumah dengan jarak antar

bangunan minimal 3 meter dan tinggi minimal panggung bangunan 6 m dari

permukaan tanah. hal ini dilakukan karena kawasan ini merupakan

kawasan dengan penduduk yang padat, sehingga untuk dapat melayani

kebutuhan rumah panggung dan mengantisipasi banyaknya rumah yang

direlokasi.

Kegiatan penunjang pada zona ini berupa kegiatan perdagangan (warung)


11/13

VI-102



29 April 2009

diperbolehkan terbatas yaitu terbatas yaitu hanya berskala lingkungan dan

diberi batasan maksimal 20% dari luas bangunan rumah., hal ini untuk

menunjang kegiatan perumahan tersebut.

RTH Berfungsi sebagai taman skala kelurahan dan lingkungan denganketentuan 30%, merupakan jalur hijau dan vegetasi yang menyesuaikandengan karakteristik lahan.

TPS berada disekitar kawasan namun letaknnya radius 200 m dari jalanutama dan pusat keramaian(kawasan perumahan) serta kedap air agar tidak

menimbulkan polusi yang dapat mengganggu lingkungan sekitar (SNI 03-

6981-2004 dan Kimpraswil No.534/KPTS/M/2001)

Zona RTH sempadan (KL), berupa Sempadan sungai (KL-1)

Pemanfaatan diizinkan secara bersyarat (B) berupa hutan konversidan perkebunan. Pemanfaatan ruang kebun diijinkan namum terbatas

penggunaan lahannya seperti jenis vegetasi yang ditanam, dan batas

pengoperasian, karena pada musim hujan daerah tersebut beresiko banjir

akibat sungai tidak dapat menampung air hujan dan air sungai

menggenangi kawasan tersebut. Tanaman sebaiknya berupa tanaman yang

sesuai dengan karakteristik lahan namun dapat pula menahan erosi

(masuknya materi-materi soil ke dalam sungai).

Area sempadan ini tidak dimungkinkan untuk membangun bangunanpermanen, karena karakteristik zona berfungsi lindung, maka jenis kegiatan

saat ini berupa pembibitan ikan air tawar harus di relokasi ke kawasan

yang sesuai, namun letaknya berada di luar wilayah studi yang

letaknya berada di seberang kawasan studi, sehingga masih mudah

untuk dijangkau dengan menggunakan transportasi air, berupa ferrytradisional, sehingga masih dapat menjadi potensi lokal Kawasan Tepian

DAS Kahayan dan tidak menggangu alur pelayaran kapal yang menuju

Pelabuhan Rambang. Langkah ini juga untuk memberikan ruang bagi rumah

terapung yang berfungsi sebagai pembibitan ikan dan juga agar tidak

mengganggu alur pelayaran.

Perumahan pada zona ini bersifat dilarang (-), yaitu berupa kegiatanrumah renggang, rumah susun dan rumah kampung, karena kegiatan

perumahan ini bersifat permanen dalam jangka waktu yang lama.

Zona Tranportasi (TR), berupaPelabuhan (TR-3)

Zona Pelabuhan salah satu sumber mata pencaharian penduduk yangbekerja sebagai buruh, namun pelabuhan ini juga merupakan alternatif

sarana transportasi khsususnya bagi masyarakat di wilayah studi dan

umumnya masyarakat Kota Palangka Raya. Kegiatan pelabuhan ditunjang

oleh kegiatan lainnya seperti kawasan komersial yang berada di sekitar

pelabuhan, sifat dari kawasan penunjang ini adalah diizinkan terbatas (T),

namun tertata dengan rapi.

Kegiatan yang dibatasi adalah dengan tidak membangun dermaga khusus,namun dapat memanfaatkan lokasi dan fasilitas pelabuhan yang sudah ada.

Aturan Variansi, Insentif dan Disinsentif

Aturan variansi pemanfaatan ruang merupakan aturan yang memberikan

kelonggaran atau kebebasan untuk tidak mengikuti rencana/ ketentuan


12/13

VI-103



29 April 2009

yang terkait dalam kondisi-kondisi tertentu. Peraturan pada suatu zonasi

kadangkala sulit dilaksanakan karena berbagai hal yang menghambat. Oleh

karena itu, perlu dipikirkan kelonggaran sampai pada batas tertentu yang

diperkenankan tanpa mengubah secara signifikan karakteristik pemanfaatan

ruang yang ditetapkan dalam peraturan zonasi. Aturan variansi di kawasanstudi disesuaikan dengan aturan pemanfaatan ruang sebelumnya. Aturan

variansi tersebut antara lain seperti, minor variance dan non conforming use.

Sebagai contoh aturan variansi adalah pada kegiatan rumah renggang

dengan aturan variansi Non Conforming Use, berupa pembatasan jumlah unit

jumlah sebanyak10 unit rumah (asumsi 1 unit rumah 200 m2 dan 1 KK 5Jiwa) yang sesuai dengan daya dukung lahan. Untuk kegiatan penunjang

seperti warung dan pertokoan diberikan kelonggaran hanya boleh dibangun

sebesar 20% dari luas bangunan rumah, hal ini mengingat terbatasnya

lahan potensi dan untuk mendukung kegiatan bermukim bagi penduduk

setempat.

Penerapan aturan insentif dilakukan dengan beberapa cara, seperti

kemudahan izin, penyediaan sarana dan prasarana penunjang, dll. Aturan

insentif dimaksudkan untuk mendorong/ merangsang suatu pembangunan di

kawasan tertentu yang dapat menunjang dan mendukung fungsi dari

kawasan tersebut. Aturan disinsentif, penerapannya lebih bersifat

menghambat atau membatasi suatu pembangunan dalam suatu kawasan. Hal ini

dilakukan apabila suatu pembangunan dinilai dapat mengurangi atau

merubah fungsi awal dari kawasan tersebut yang tentunya akan

menimbulkan dampak negatif dalam berbagai aspek. Penerapannya dapat

dilakukan dengan cara tidak diberikannya izin, dikenakan denda dalam jumlahtertentu, dan adanya pajak. Dengan demikian aturan ini diharapkan dapat

menjaga fungsi dari kawasan tersebut agar tidak berubah dan terpengaruh oleh

suatu pembangunan yang dapat merugikan. Di kawasan studi, aturan insentif

yang dapat diberlakukan di zona perumahan adalah kemudahan izin dan

penyediaan prasarana dan sarana penunjang, seperti air bersih dan TPS, wc

umum, jembatan kayu, dan listrik. Disinsentif dilakukan dengan pengenaan pajak

dan denda bila melanggar dari ketentuan teknis yang ada.


13/13

VI-104



29 April 2009

KESIMPULAN

Kelurahan Pahandut di Kawasan Tepian DAS Kahayan terdiri dari 4 zona yaitu

perumahan berupa Rumah Renggang dan Rumah Kampung, Sempadan Sungai dan

Pelabuhan. Dominasi fungsi utama Kawasan Tepian DAS Kahayan KelurahanPahandut ialah zona perumahan terbatas karena terdapat kawasan lindung

berupa sempadan sungai. Setelah dibuat mekanisme aturan izin pemanfaatan

ruang di tiap zona maka upaya pengendalian pemanfaatan ruang selanjutnya

ialah menentukan aturan pemanfaatan ruang pada zona-zona tersebut disertai

aturan variansi dan aturan insentif serta disinsentif tiap zona. Aturan-aturan

pada zona kawasan yang terdiri dari rumah renggang, rumah kampung, sempadan

dan pelabuhan dapat menjadi masukan bagi pemerintah daerah dalam

merumuskan peraturan zonasi Kota Palangkaraya khususnya zoning text dan

zoning mapdi Kelurahan Pahandut yang memiliki nilai sejarah dan nilai strategis.

DAFTAR PUSTAKAA. Kelompok Buku TeksAsdak, Chay. 2004. Hidrologi dan Pengelolaan Daerah Aliran Sungai.

Yogyakarta : Gajah Mada University Press.

Barnett, J. 1982.An Introduction to Urban Design. New York: Harper & Row

Jayadinta, T. Johara. 1999. Tata Guna Tanah Dalam Perencanaan Pedesaan,

Perkotaan, dan Wilayah: Edisi Ketiga. Bandung: ITB

Merriam, Dwight H. 2005. The Complete Guide To Zoning. New York :

McGraw-Hill, 2005.Chapter 1

B. Kelompok Terbitan Terbatas

Sjarief, Roestam. 1997. Kawasan Pedesaan Ditinjau Dari Sistem Tata Air

Daerah Aliran Sungai (DAS), Jurnal Perencanaan Wilayah dan Kota,Vol.8,

No.1.

Departemen Pekerjaan Umum. 2006. Konsep Dasar Panduan Penyusunan

Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan

Badan Pusat Statsitik. 2006. Kota Palangka Raya Dalam Angka tahun 2006.

Pemerintah Kota Palangka Raya. 2007. Laporan Tahunan Kelurahan Pahandut

2007.

Dinas Tata Kota Palangka Raya. 1999. Review Rencana Detail Tata Ruang Kota

Palangka Raya 1999-2009.

C. Kelompok Peraturan dan PerundanganUndang-undang No 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang

Undang-Undang Nomor 7 tahun 2004 tentang Sumberdaya Air.

01. pengaturan zonasi penggunaan lahan di kawasan tepian das kahayan1

Documents