Demogrāfijas un ienākumu līmeņa ietekme uz nekustamā īpašuma tirgu un Rīgas pilsētvidi nākošajās desmitgadēs.

Andris Kovaļčuks, valdes priekšsēdētājs“Ektornet Management Latvia”

2012. gada 20. aprīlis

1. Rīgas pilsētas izaugsme vēsturiski nav bijusi tikai

vietējais Latvijas mēroga fenomens.

Rīga auga…

Rīgas un Latvijas līdzšinējo izaugsmi vienmēr ietekmējusi atrašanās lielāka valstiskā veidojuma sastāvā vai ietekmes sfērā.

Rīga izauga tik liela ne jau tāpēc, ka Latvijai to vajadzēja tik lielu.

Vēsturiski Rīgas attīstību ietekmēja atrašanās Krievijas impērijas un PSRS sastāvā.

Pilsētas izaugsme un iedzīvotāju skaits sabruka Pirmā pasauleskara laikā, lai atjaunotos jau tikai PSRS gados.

Kāda būs pilsētas nākotne, ņemot vērā negatīvās demogrāfijas un ienākumalīmeņa prognozes?

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

800 000

900 000

1 000 00017

6718

00

1840

1867

1881

1897

1913

1920

1930

1940

1941

1945

1950

1955

1959

1965

1970

1975

1979

1987

1990

1995

2000

2005

2010

2011

2012

2050

Iedzīvotāju skaits Rīgas pilsētā

…Bet vai vēl augs?

2. Populācijas novecošana novedīs pie strukturāli

nesablansēta NĪ tirgus.

Īpašuma dzīves cikls

NĪ tirgū tradicionāli aktīvākās ir divas iedzīvotājugrupas:

1.Jaunieši, kas veido savas ģimenes un karjeras.

2.Gados vecāki cilvēki, kuri racionālu apsvērumu dēļ pārdod savu aizvien tukšāko “ģimenes ligzdu”, lai izvēlētos mazāku un savam ienākumu līmenim izdevīgāku mājokli.

Bezgalīgais cikls – īpašumu iegādājas jaunā ģimene,lai jau vecumdienās to pārdotu nākošajai jaunajaiģimenei.

Kam savus īpašumus pārdos

šodienas jaunieši?

Tuvāko 40 gadu laikā darbspējīgo iedzīvotāju skaits Latvijā samazināsies par ~ 450 t (- 32%), jeb aptuveni 200 000 mājsaimniecībām.

Pārdotgribētāju skaits 2050. gadā krietni pārsniegs potenciālo pircēju skaitu.

50 40 30 20 10 10 20 30 40 50

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100+

Iedzīvotāju vecuma struktūras izmaiņas

1990 2050 prognoze 2010

3. Piedāvājuma nesakritība ar iedzīvotāju ienākumiem.

Pieprasījuma un piedāvājuma atšķirības

• Daudzi rīdzinieki dzīvo mājokļos, kurus nevar atļauties; aug komunālo maksājumu parādi.

• Esošais jauno projektu apjoms aptuveni atbilst pieprasījumam, tāpēc tie tiks izpārdoti.

• Mājokļu kategorijai virs EUR 100T pieprasījums var nākt tikai no ārzemēm. • Nepieciešamību pēc papildus dzīvokļiem radīsies vienīgi pieaugot ienākumu

līmenim, jo demogrāfiski pamatota pieprasījuma nebūs.

30 - 50 EURT

30 - 50 EURT

50 - 100 EURT

50 - 100 EURT

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

Dzīvokļu skaits Mājsaimniecību skaits, kas var atļauties mājokli atbilstošā cenu

kategorijā

Atbilstība starp Rīgas dzīvokļu skaitu un maksātspējīgo pieprasījumu (virs 30 EURT)

30 - 50 EURT 50 - 100 EURT 100 - 200 EURT 200+ EURT

līdz 30 EURTlīdz 30 EURT

30 - 50 EURT 30 - 50 EURT

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

300 000

350 000

Dzīvokļu skaits Mājsaimniecību skaits, kas var atļauties mājokli atbilstošā cenu

kategorijā

Atbilstība starp Rīgas dzīvokļu skaitu un maksātspējīgo pieprasījumu

līdz 30 EURT 30 - 50 EURT 50 - 100 EURT 100 - 200 EURT 200+ EURT

Jaunā finansēšana joprojām ir vāja:• Vidējais jauno kredītsaistību lielums - zem 35 000 EUR. • Pieaugums 2011 gadā - vājš, patērētāju konfidences līmenis – nepārliecinošs

(vairums neplāno iegādāties jaunu mājokli).• Lielai daļai esošo kredītsaistību nodrošinājuma līmenis (LTV) ir virs 100%.• Kopējais izsniegtais hipotekāro kredītu skaits – 140 000.

0510152025303540

0200400600800

1 0001 2001 4001 6001 800

Q1 Q2 Q3 Q4

Jaunizsniegtie kredīti 2011Vidējais kredītu lielums Kredītu skaits

Vājš pieprasījums

0,00

0,20

0,40

0,60

0,80

1,00

1,20

1,40

1,60

0

1 000 000

2 000 000

3 000 000

4 000 000

5 000 000

6 000 000

7 000 000

8 000 000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Hipotekāro kredītu apjomsHipotekāro kredītu apjoms, EUR T Gada ienākumi / saistības

4. Vai Rīga tiešām gatava?

Rīga nākotnē būs mazāka un noslāņotāka pēc

mikrorajonu popularitātes un iedzīvotāju

maksātspējas, ko veicinās tirgus piesātinājums ar

īpašumiem un kopējais potenciālo pircēju skaita

kritums.

Pieprasījums pēc jauniem mājokļiem būs ļoti selektīvs sarūkošā Rīgas iedzīvotājuskaita dēļ.

Vietējais pieprasījums būs vājš no maksātspējas viedokļa. Potenciālo aizņēmējuloks ir šaurs – tikai 212 000 Latvijas iedzīvotāju ir atbilstoši ienākumi.

Jauni kvadrātmetri Rīgā nav nepieciešami, varam runāt tikai par esošo namurenovāciju un jaunu būvēšanu tādā apjomā, lai nodrošinātu iedzīvotāju dzīveskvalitāti.

Nenotiks plaša jaunu teritoriju apgūšana, bet lēna atkāpšanās no brūkošajiemmājokļiem un to daļēja aizstāšana ar jauniem, kas koncentrēsies vietās ar zemāmceltniecības un infrastruktūras izmaksām.

Noslāņošanās pa pilsētas mikrorajoniem kļūs aizvien izteiktāka. Aizvien izteiktākanevēlamo rajonu veidošanās, brūkošu mājokļu pamešana.

Pieaugoša noslāņošanās

Ēkas neizbēgami noveco, renovācijas nepieciešamība tikai palielināsies; ēkasbūs kvalitatīvākas.

Cilvēki ar augstākiem ienākumiem (~15% no iedzīvotājiem), vēlēsies dzīvotjaunajos projektos vai kvalitatīvi rekonstruētās ēkās. Tas arī ir galvenaispatērētāju loks, kas būs spējīgi iegādāties jaunu nekustamo īpašumu.

Pieaugošās transporta un īpašuma uzturēšanas izmaksas motivēs daļuPierīgas novadu un mazpilsētu iedzīvotāju pārcelties tuvāk darba vietai, kaslielākoties atradīsies Rīgā.

Rīga saglabās pārsvaru konkurencē ar Pierīgas novadiem un mazpilsētām (ērtsun pieejams sabiedriskais transports; skolu un bērnudārzu pieejamība;kultūras, veselības un biznesa infrastruktūras piedāvājums.)

Ne viss ir slikti

Jārada pievilcīgi mājokļi vietās, kur potenciālie pircēji vēlas un var atļautiesdzīvot.

Nodrošināt īpašumu kvalitatīvu uzturēšanu tā, lai saglabātu īpašumakonkurētspēju tirgū.

Pievilcīgai dzīves un biznesa videi ir jāpalīdz Rīgai noturēt esošos un piesaistītjaunus iedzīvotājus.

Nākotnes izaicinājumi NĪ tirgum

Paldies par uzmanību!

Andris.Kovalcuks@ektornet.lv

www.ektornet.lv