обзор

2010 годобзор рынка инвестиций Москва

Knight Frank

основные выводы• Объемсделокпокупле-продажеобъектовкоммерческойнедвижимостисоставилв2010г.около$4,4млрд.

• В2010г.,вотличиеот2009г.,большаячастьсделокскоммерческойнедвижимостьюсовершаласьсакцентомнаинвестиционнуюсоставляющую.

• Спроснаобъектыкоммерческойнедвижимостинаблюдалсявосновномсостороныроссийскихкомпаний,тогдакакинтересиностранныхинвесторовпо-прежнемуостаетсянаотносительноневысокомуровне.

• Одновременносувеличениемобъемовкредитования,диверсифицируясвоириски,банкисталивбольшейстепениакцентироватьсвоевниманиенафинансированиижилищногостроительства.

• Ожидаетсясмещениевниманиярядаинвесторовотмосковскогорынкакоммерческойнедвижимостиккачественнымобъектамнедвижимостивдругихгородах,кромеэтого,ожидаетсяувеличениеинтересасостороныинвесторовкнезавершеннымкачественнымпроектам.

2010 годобзор рынка инвестиций Москва

2

Финансирование

В2010г.отмеченозаметноеоживлениебанковскойсистемыстраны,котороепроизошловомногомблагодаряактивнымдействиямправительствапоподдержкефинансовогосекторапредпринятымещев2009г.,атакжезасчетполитикиБанкаРоссии.Значительныйприростдепозитоввбанковскойсистеме(за2010г.болеечемна30%)позволилсовторойполовины2010г.поступательнонаращиватькредитованиероссийскойэкономики.Одновременно,заемныйкапиталстановитсявсеболеедоступным:поданнымБанкаРоссии,ставкипорублевымкредитамнефинансовыморганизациямнапротяжениивсегогодаснижалисьс13,8%вянваредо9,2%вдекабре.Такжев2010г.отмечаетсязамедлениеприростадолипросроченныхкредитов,аужесовторойполовины2010г.ихдолякобщейкредитноймассесталаснижаться,что,отчасти,объясняетсяувеличениемобъемавсехкредитоввбанковскойсистемеРФ.

Активизациякредитованиянаблюдаласьивсферекоммерческойнедвижимости,чтопозволилорядудевелоперовчастичноилиполностьюразрешитьпроблемыпросроченнойзадолженности.Благодаряэтому,констатируяувеличениеспросаисокращениепредложениянарынкекоммерческойнедвижимости,средидевелоперовусилиласьтенденцияповозобновлениюстроительныхработнамногихприостановленныхвовремякризисапроектах.Приэтомбанковскиеструктуры,диверсифицируясвоикредитныепортфели,сталибольшевниманиеуделятьфинансированиюстроительстважилойнедвижимости,спроснакоторуюможноодновременностимулироватьспомощьюипотечныхкредитов.

Несмотрянапозитивныесдвиги,дефицитфинансированияпо-прежнемусохраняется.Соднойстороны,банкитребуютболеевысокуюпремиюзарискпосравнениюсдокризиснымпериодом,чтоможетбытьвыраженокакзасчетзаниженнойоценкизалоговогоимущества,такизасчетзавышенныхкредитныхставок.Сдругой,впериоднаиболееостройфазыкризисав2009г.банковскиеструктурынакопилибольшиеобъемыдорогихпассивов(депозитов,привлеченныхповысокимпроцентнымставкам),чтозаметноснижаетихприбыльность.Крометого,вследствиекризисныхявленийвсобственность

банковперешлозначительноеколичествонепрофильныхактивов,наличиекоторыхтребуетхранениярезервоввБанкеРоссии.Такимобразом,средства,которыеиспользуютсявкачестверезервов,уженемогутбытьвложенывреальныйилифинансовыйсектораэкономики,чтотакжеявляетсяограничивающимфакторомдляувеличениякредитованияи,одновременно,негативносказываетсянадоходностибанковскихструктур.Извыданныхдевелоперамкредитовбольшаячастьбылапредоставленакрупнейшимироссийскимибанками–СбербанкомРоссиииБанкомВТБ.

Западныебанки,прекративвыдаватькредитывРоссиипосленачалакризиса,такжепостепенновозобновляютсвоюдеятельность.Так,NordeaBankпредоставилсредствадлярефинансированиядействующихторговыхкомплексовкомпанииIMMOFINANZGroup,кромеэтогоавстрийскаядевелоперскаякомпания«AvielenA.G.»получилакредитотконсорциумапольскихбанковнастроительствокомплексабизнес-зоны«Аэропорт-Сити»врайонеПулково.

Инфляционныериски,скоторымивозможностолкнетсяроссийскаяэкономикав2011г.,могутпослужитьповодомдляБанкаРоссииповыситьставкурефинансирвания,чтовсвоюочередь,негативноотразитсянакредитованииреальногосекторастраны.

Евгений СеменовДиректордепартаментаинвестицийипродаж

«В условиях продолжения процессов восстановления экономики, в 2010 г. отмечен рост спроса на объекты коммерческой недвижимости. Как и в 2009 г., в 2010 г. было отмечено значительное количество приобретений объектов коммерческой недвижимости конечными пользователями, однако, возросшая активность со стороны инвесторов привела к тому, что в 2010 г., в отличие от предыдущего года, большая часть сделок носила инвестиционный характер. При этом, на данном этапе российские компании более активны на рынке – с одной стороны, они стремятся минимизировать риски значительных колебаний арендных ставок (в случае покупок объектов под себя). С другой, сформировавшийся, в условиях растущего рынка, достаточно привлекательный уровень цен, также способствует увеличению спроса на объекты коммерческой недвижимости».

обзор рынка инвестиций. Москва

* Доля по отношению ко всем кредитам банковской системы РФ

Источник: Банк России, 2011

Начиная со второй половины 2010 г., одновременно с наращиванием объемов кредитования в банковской системе РФ, наметилась тенденция к снижению доли просроченных кредитов*млрд руб.

Объем всех кредитов (млрд руб.)

Доля просроченных кредитов ко всем кредитам (%)

22 500

22 000

21 500

21 000

20 500

20 000

19 500

19 000

18 500

18 00001 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

2009

%

4,0

3,5

3,0

2,5

2,0

1,5

1,0

0,5

0

2010

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

0

5000

10000

15000

20000

25000

www.knightfrank.ru

3

Относительнаястабильностьнафондовомрынке,котораянаблюдаласьв2010г.,возродилаинтересмногихкомпанийкпривлечениюкапиталаспомощьюпубличногоразмещенияакцийнаоткрытыхрынках.Посравнениюс2009г.,в2010г.отмечаетсязаметныйростколичествасделок

привлеченияфинансовыхсредствспомощьюпродажиакцийнафондовомрынке.Первойроссийскойдевелоперскойкомпанией,решившейсянаэтуоперациюпослекризиса,оказаласьГруппаЛСР,котораявходеSPOвапреле2010г.привлеклаоколо$400млн,чтопримернов2разаменьшечеможидалось

изначально.Темнеменее,наданномэтапеэтоодинизсамыхперспективныхпутейпривлеченияфинансовыхсредств.Неисключено,чтовдальнейшемидругиедевелоперскиекомпаниипримутрешениеопривлечениисредствнафондовомрынке.

Сделки по финансированию / рефинансированию проектов на рынке недвижимости

Кредитор Заемщик Целевое назначение Детали сделки

СбербанкРоссии

AFIDevelopmentКредитнафинансированиеокончаниястроительстваIIIфазыМФКнаОзерковскойнаб.вМоскве.ОбщаяплощадьIIIфазы75,5тыс.м2,онавключаетофисыклассаАиапартаменты

$74млн,срок–5лет;ставка–13%

ДСдевелопментДлязавершениястроительствавОружейномпереулкеМФКобщейплощадью152тыс.м2

5-6млрдруб.

Северо-КавказскийбанкСбербанкаРоссии

AFIDevelopmentСоглашениеосовместнойреализациипроектоввг.Кисловодске,предусматривающихстроительствоиреконструкциюсанаториев«Парк-Плаза»,«СтароеОзеро»и«Версаль»

$286млн

Северо-западныйбанкСбербанкаРоссии

ООО«Стройкорпорация«Эллис»

Кредитнаялиниясрокомна5летдлястроительстваЖК«OzerkistyleTower»(более90тыс.м2)вСанкт-Петербурге

2,2млрдруб;срок–5лет

RBIКредитнаялиниядляфинансированиястроительстваМФКнаул.Новгородской,23вСанкт-Петербурге

1,23млрдруб.

БанкВТБ

ОАО«Система-Галс»КредитнафинансированиезавершениястроительстваофисногокомплексанаЛенинградскомпр-те,39вМоскве

5,37млрдруб.–лимит;срок–4года

ОАО«Система-Галс»КредитнафинансированиеIэтапастроительстваэлитногокоттеджногопоселканаРублево-Успенскомш.врайоне«Горки-8»

3,2млрдруб–лимит;срок–5лет

ОАО«Система-Галс»КредитдляфинансированиястроительстваЖК«Солнце»(58,4тыс.м2)идр.проектовврайонеКунцево.Срокпогашениякредита–2014г.

2,3млрдруб.;срок–4года

ОАО«Система-Галс» Кредитнаялиния $80млн;ставка–9,5%

ЗАО«Дон-СтройИнвест»

КредитнарефинансированиезадолженностикомпаниипередОАО«Альфа-Банк»

4,3млрдруб–лимит;срок–6лет

Альфа-Банк

ForumPropertiesРеструктуризациякредита,подкоторыйзаложенБЦ«ЭрмитажПлаза».Кредитпродленна6лет,ставка–11%годовых

$150млн;срок–6лет;ставка–11%

ЗАОССМО«ЛенСпецСМУ»

Приучастииконсорциуманемецкихбанков(IKBDeutscheIndustriebankAGиLandesbankBerlinAG)ипольскойстроительнойкомпании(Будосталь-3Экспорт)оформленаперваявРоссиисделкапоимпортно-экспортномуфинансированиюстроительстважилогомногоквартирногодомавСанкт-Петербурге

срокдействиякредитнойлинии–4года,общийразмеркредитнойлинии–€39млн

NordeaBank IMMOFINANZGroupКредитнарефинансированиедвухТЦ–«ЗолотойВавилон-1»и«ЗолотойВавилон-2»вМоскве

$100млн

Консорциумизтрехпольскихбанков-BankGospodarstwaKrajowego,BREBankиRaiffeisenBankPolska

«АвиеленА.Г.»(подконтрольнаяавстрийскимWarimpex,CAImmoиUBM)

Достройкакомплексабизнес-зоны«Аэропорт-Сити»врайонеПулково.Покредиту«АвиеленА.Г.»пришлосьзаложитьнедостроенныйкомплекс,стоимостькоторогоэкспертыоцениваютнеболеечемв€70млн

€60млн

EuropeanInvestmentBank TechnopolisКредитнафинансированиестроительстватехнологическогопарка«Технополис-Пулково»наПулковскомш.вСанкт-Петербурге

€32млн

Севернаястолица(филиалЗАОРайффайзенбанк)

ЗАОССМО«ЛенСпецСМУ»

Средствапривлекаютсясцельюреализацииобщекорпоративныхзадачкомпании

$20млн

МеждународнаяФинансоваяКорпорацияиЧерноморскийбанкторговлииразвития

ГК«Эспро»ЗавершениестроительстваIочередиофисно-складскогокомплексаклассаА«КулонЮгрос»площадьюоколо27,2тыс.м2вгородеМиниральныеВоды

€9,8млн

Источник:KnightFrankResearch,2011(наосноведанныхизоткрытыхисточников)

2010 годобзор рынка инвестиций Москва

4

Спрос

Понашимоценкам,за2010г.объемсделокпокупле-продажеобъектовкоммерческойнедвижимостисоставилпримерно$4,4млрд.,тогдакакв2009г.этотпоказательоказалсянауровне$2,2млрд.Такимобразом,объемсделокв2010г.заметнопревышаетаналогичныйпоказатель2009г.Приэтом,большаячастьприобретенийв2010г.быласовершенавофисномсегменте–около$3,4млрд.

Средивсехсегментовкоммерческойнедвижимостиподавляющеечислосделоккупли-продажиосуществляетсясготовымиофиснымиобъектами,расположеннымивМоскве.Понашимоценкамвофисномсегментестолицыв2010г.былосовершенопокупокнасуммупримерно$3,2млрд(т.е.около70-75%отвсехсделоксроссийскойкоммерческойнедвижимостью),причем,большаячастьизних,примерно55-60%,носилиинвестиционныйхарактер,оставшиесясделкиосуществлялисьдляприобретенияофисныхзданийподсобственныенужды.Отличительнойособенностью2010г.отпредыдущегогодаможноназватьзаметныйростколичестваиобъемаинвестиционныхприобретений,применеезаметномростеобъемасделокпоприобретениюзданийподсобственныенужды.

Наданномэтапевысокийспроснаофисныеобъектыподдерживается,главнымобразом,российскимикомпаниями,средикоторыхнаблюдаютсякакорганизациифинансовогосектора,восновномприобретающиеэтиактивысинвестиционнойцелью,такикомпанииреальногосектора.Такомуположениюделспособствовалоулучшениеситуациивэкономикестраны,врезультатечегомногимотечественнымкомпаниямудалосьнакопитьнекоторыйобъемсвободногокапитала,длявложениякотороготребовалосьнайтиподходящиеактивы.

Одновременносэтим,позитивныесдвигивэкономикеувеличиваютиинвестиционнуюпривлекательностьобъектовкоммерческойнедвижимости,посколькунаблюдаетсяснижениедоливакантныхплощадейи,приэтом,происходитповышениеарендныхставокпрактическивовсехсегментах.Этоприводиткувеличениюденежногопотока,которыйгенерируютнаходящеесянарынкеобъектыкоммерческойнедвижимости.Ставкикапитализации,находящиесявышедокризисныхилиевропейскихуровней,нодемонстрирующиетенденциюкснижению,нафонеувеличивающихсяарендныхставок,формируютпривлекательнуюинвестиционнуюстоимостьдляобъектовкоммерческойнедвижимости.

Потребностикомпаний,являющихсяпотенциальнымипользователямикоммерческойнедвижимости,формируются

исходяизсостояниеделвихсобственномбизнесе,котороесложнопредсказатьнаразвивающимсяроссийскомрынке–содномстороны,открывающимширокиевозможности,сдругой,обладающимвысокойволатильностью.Приэтом,качественноепредложениеофиснойнедвижимостиначалоформироватьсятольковсередине90-хгг.,инаданномэтапестроительнаяотрасльпродолжаетразвиваться,построенныеранееобъектыморальноитехническиустареваютиподвергаютсядеклассификации.Вэтихусловияхполучаютширокоераспространениеотносительнократкосрочныедоговорыаренды:на3-5лет(наразвитыхевропейскихрынкахсрокиарендысоставляют15-25лет),которыеускоряюттечениерыночныхпроцессов,посколькуарендаторыпоокончаниюэтогосрокаформируютновыйуровеньспроса.Такимобразом,дополнительнымфактором,подталкивающимкомпаниикпокупкеофисныхцентровподсобственныенужды,являетсяжеланиенезависетьотчастоменяющихсяарендныхставокнамосковскомрынке(нарегиональныхрынкахэтиизмененияещеболееярковыражены).

ВозросшийспроснаготовыекачественныеобъектыкоммерческойнедвижимостипривелксокращениюпредложенияподобныхобъектоввМоскве.Этосталооднойизпричинвозросшегоинтересаинвесторовкнезавершеннымпроектамкачественныхобъектов,атакжекобъектамрасположеннымвдругихкрупныхгородахРоссии.

Интересинвесторовсзарубежнымкапиталомпо-прежнемуостаетсянаотносительнонизкомуровне.СоотношениерисковидоходностивРоссиипоканедостаточнопривлекательнодляиностранныхинвесторовинаданномэтапекакправилоониограничиваютсямониторингомрынка.Кромеэтого,естьпримеры,когдазападныефондыпокидаютроссийскийрынок.Так,летом2010г.сталоизвестно,чтонемецкийинвестиционныйфондKanAmотказалсяотприобретенияМФКVivaldiPlaza.Ранее,ещев2009г.,онженесталпокупатьдругойофисныйцентр–Citydel.Несмотрянаэто,в2010г.другиепредставителизарубежногокапиталапроявилиактивность.Вчастности,знаковымсобытиемнарынкесталапокупкавоIIкв.2010г.фондомUFGRealEstateFundIIбизнес-центра«БахрушинХаус».

Средизарубежныхпокупателейкоммерческойнедвижимостиможноотдельноотметитьазиатскиекомпании.Бурноразвивающиесяэкономикистранэтогорегионаприводяткпоявлениюизбыточнойликвидности,которуюневсегдаудаетсяинвестировать(всилуограничений,введенныхправительствамиэтихгосударств)усебявстране.Такоеположениеделподталкиваетазиатскихинвесторовквыходуназарубежныерынки.ВсилутесногоэкономическогоиполитическоговзаимодействияРФсостранамиэтогорегиона,Россиятакжепопадаетвобластьихxинтересов.Так,ближекконцу2010г.былазавершенасделкапопокупкемеждународноговыставочно-офисногоцентра«Гринвуд»,которыйбылприобретенкитайскойгосударственнойкомпанией«Чэнтун»длясобственныхцелей.

Источник: Knight Frank Research, 2011

Рост спроса на качественные активы привел к дальнейшему снижению ставок капитализации в 2010 г., которое немного замедлилось в IV кв. 2010 г.%

Офисы

Торговые центры

Склады

15

14

13

12

11

10

9

8

7I кв. II кв. III кв. IV кв.

2007

I кв. II кв. III кв. IV кв.

2008

I кв. II кв. III кв. IV кв.

2009

I кв. II кв. III кв. IV кв.

2010

6

9

12

15

www.knightfrank.ru

5

Сделки купли-продажи объектов недвижимости

Покупатель Продавец Активы Сумма сделки

ФК«Открытие» HorusCapital

Портфельиз5БЦ-Avion(18,6тыс.м2Ленинградскийпр.,47),Gamma(10,8тыс.м2Гамсоновскийпереулок,5/15),«Кругозор»(59,0тыс.м2ул.Обручева,30/1),«ЛеФОРТ»(62,0тыс.м2ул.Электрозаводская,27),«ФабрикаСтаниславского»(32,0тыс.м2ул.Станиславского,21)

$800млн*

Китайскаягоскомпания«Чэнтун»

н.д.Выстовочно-офисныйкомплекс«Гринвуд»на74кмМКАДмеждуЛенинградскимиВолоколамскимш.

$350млн*

«Фармстандарт» н.д.БЦ«Севернаябашня»общейплощадью135тыс.м2наул.Тестовская,10(ММДЦ«Москва-Сити»)

$260млн*

УК«РВМКапитал»(винтересахРЖД)

Интеррос2корпуса(22тыс.м2и25тыс.м2арендуемойплощади)вБЦклассаА«Домников»наул.МашиПорываевой,34вМоскве

$225млн*

ЗАО«ВТБКапитал» CapitalGroup БЦклассаА«CapitalPlaza»поадресу:г.Москва,4-йЛеснойпер.,4 $180млн*

EvrazGroup ГК«Центурион»Бизнес-парк«Западныеворота»общейплощадью64тыс.м2напересеченииМКАДиМожайскогош.вМоскве

$160млн*

Страховаягруппа«СОГАЗ» «ЕвразияЛогистикс»БЦклассаА«Волна»общейплощадью19240м2поадресу:г.Москва,пр-тАкадемикаСахарова,10

$140,7млн

«РусГидро» ЗАО«Ферро-Строй»БЦклассаАPallau-MDобщейплощадью14,8тыс.м2наул.МалаяДмитровка,7,9вМоскве

$85-95млн*

ГК«Ташир»«ЕврофинансМоснарбанк»

Проектжилогокомплекса«Дирижабль»(почти100тыс.м2,готовностьоколо50%)наул.ПрофсоюзнаявМоскве

$90млн*

ГруппаИСТ(подконтрольнаяАлександруНесису)

ГК«Аори»БЦклассаВNouvelleBuildingобщейплощадью9,8тыс.м2на

ул.Новокузнецкая,11/7вМоскве$80-85млн*

ФК«Открытие» HorusCapitalПроектБЦклассаАOlimpiaParkобщейплощадью70,9тыс.м2наЛенинградскомш.,39вМоскве(площадьофисов45,6тыс.м2,торговаяплощадь1,6тыс.м2)

$70млн*

WenaasHolding NairayHoldingsLimited ОтельШереметьево-2(293номера)наМеждународномшоссевХимках $65млн*

Группакомпаний«Ташир» DeutscheBank ТРЦ«ЕвроПарк»общейплощадью94тыс.м2наРублевскомш.,62вМоскве $60млн*

ИнвестиционнаякомпанияSminex

KopernikGroupОфисныезданиявМосквенаул.Палиха,10иул.СущевскийВал,25общейплощадьюоколо20тыс.м2

$50-60млн*

СтройкредитБанк АльфаБанкШтаб-квартиракомпании«КоперникГрупп»наул.КраснаяПреснявМосквеобщейплощадью15тыс.м2

$45млн*

СбербанкРоссии РосЕвроДевелопментБЦклассаА«РосЕвроПлаза»введенвэксплуатациюв2007г.Общаяплощадь15-этажногоздания–27,6тыс.м2,изнихсдаютсяваренду21,2тыс.м2

$44млн*

CasebreHoldingsLimited RavenRussiaСкладскойкомплексклассаА«Балтия»площадьюоколо28тыс.м2наНоворижскомш.в7кмотМКАД

$42млн*

СбербанкРоссии IMMOFINANZGroupЛогистическийпарк«ТЛК«Томилино»общейплощадью53тыс.м2вМосковскойобластив6кмотМКАДпоРязанскомуш.

$39млн

Бывшиетоп-менеджерыIKEAиМихаилЗайц

ЛевХасис(ген.директорX5RetailGroup)

Проекткомплекса«Авиапарк»площадью510тыс.м2,которыйпланировалосьпостроитьнаХодынскомполевМоскве

$25-50млн*,$1-1,3млрд**

UFGRealEstateFundII(UFGRealEstate)

AkronGroupБЦклассаB+«БахрушинаХаус»общейплощадью5078м2наул.Бахрушина,32/1вМоскве

$35млн*

*Оценкасуммысделки

**Предполагаемыйобъеминвестицийвпроект

Источник:KnightFrankResearch,2011

2010 годобзор рынка инвестиций Москва

6

Сделки купли-продажи объектов недвижимости

Покупатель Продавец Активы Сумма сделки

Инвестиционныйхолдинг«Финам»

н.д.БЦклассаB+общейплощадьюоколо7,5тыс.м2вНастасьинскомпер.,7к.2вМоскве

$30млн*

ViHolding Moon-InvestТЦ«Формат»вгородеМытищивМосковскойобласти.Общаяплощадьобъекта21,2тыс.м2,арендуемая–18тыс.м2

$28млн*

RenaissanceDevelopment Фирма«Феникс10»Торгово-офисныйкомплексRegentHallобщейплощадью11,7тыс.м2наВладимирскомпр-те,23вСанкт-Петербурге

$25-30млн*

Росэнергобанк DresdnerBankКомплексофисныхзданийклассаB+общейплощадью4278м2поадресу:г.Москва,Подсосенскийпер.,30

$21-25млн*

ОАО«Федеральнаясетеваякомпания»

н.д.БЦклассаА«Австрийскийбизнес-центр»общейплощадью4,0тыс.м2Пироговскаянаб.,д.9,Санкт-Петербург

€23,0млн*

WintaHoldingsMirLandDevelopmentCorporationplc(FishmanGroup)

50%-ядолявкомпании«Техагроком-2»,владеющейправаминасооружениеМФК(офисыклассаB+иторговыйцентр,общаяплощадь–163,4тыс.м2)научасткеплощадью22ганаКалужскомш.вМосковскойобл.

$20млн*

ЗАОФК«Фининвест» БВТБЦклассаА«Неопалимовский»общейплощадью3,7тыс.м2во2-мНеопалимовскомпер.,10вМоскве

$18-20млн*

NAIBecar HillarTederПроект3-звездочнойгостиницынаМосковскомпр-тевСанкт-Петербурге.Площадьздания–8,7тыс.м2.Сроксдачикомплексавэксплуатацию–2011г.

$17млн1

Saint-PetersburgDevelopment(RoulaLevendi)

PropertyFundofSaint-Petersburg

Проект«БутикОтель»вСанкт-Петербурге(набережнаярекиМойки,26)общейплощадью4150м2

$9,9млн*

ФК«Открытие» KopernikGroup ПроектБЦClassicBusinessCenter н.д.

Компания«Май» н.д.Офисноезданиеплощадью6тыс.м2наул.ДмитрияУльянова,7АвМоскве

н.д.

UMACOGroupГруппачастныхинвесторов

Отель«КатеринаПарк»,Москва,Кировоградскаяул.,11(260номеров),планируетсяреновация

н.д.

*Оценкасуммысделки

**Предполагаемыйобъеминвестицийвпроект1Общаясуммаинвестиций,включаязатратынапокупкупроекта

Источник:KnightFrankResearch,2011

Предложение

Засчетулучшенияситуациивбанковскомсекторе,всебольшемучислудевелоперовудаетсяурегулироватьсвоидолговыепроблемы,расплатившисьилирефинансировавсвоипросроченныедолговыеобязательства.Этопозволяетимпереключитьсвоевниманиеспоискадополнительногокапиталанаразвитиепроектов.Следствиемчегосталаусилившаясяактивностьдевелоперов

повозобновлениюработприостановленныхвовремякризиса.Приэтом,вслучаенаиболееамбициозныхпроектов,девелоперынередкопересматриваютконцепциивсторонуупрощения,снижаятакимобразомзатратыпоихреализации.

Также,сталипоявлятьсязаявленияоновыхпроектов,темнеменее,ихколичествопокаотносительноневелико.

Доходность лучших объектов в Москве *

Офиснаянедвижимость 9-10%

Торговаянедвижимость 10-11%

Складскаянедвижимость 11-13%

*Оценкаставоккапитализации

Источник:KnightFrankResearch,2011

www.knightfrank.ru

7

Некоторыекомпании,первоначальноспециализировавшиесянакоммерческойнедвижимости,наданномэтаперасширяютсвоипортфелизасчетвхождениявпроектыжилойнедвижимости.Этовызвано,во-первых,возросшиминтересомубанковкфинансированиюподобныхпроектов,во-вторых,длясегментажилойнедвижимостихарактерноналичиевозможностиболеебыстроговыходаизпроекта(посравнениюсобъектамикоммерческойнедвижимости),атакжеболеебыстроговозвратавложенныхсредств.ВкачествепримераможнопривестиГруппу«Ташир»,котораявыкупилауструктурЕврофинансМоснарбанкапроектжилогокомплекса«Дирижабль»вМоскве.Приэтомосновнымиеёактивамиявляютсяобъектыторговойнедвижимости.

Врезультатеурегулированиядолговыхпроблемвсобственностьбанковпродолжаютпереходитьобъектынедвижимости.Наличиетакихактивов(особенноеслионинеприносятденежногопотока)невыгоднодляфинансовыхструктур,т.к.влекутзасобойдополнительныерасходыитребуютсозданиярезервовподэтиактивывЦБ.Однако,банкамсложнобыстрореализоватьих,т.к.во-первых,объектнедвижимоститруднопродатьвкороткиесрокипоцене,котораябыотвечаларыночнойконъюнктуреи,одновременно,оправдывалазатратыбанканавыданныйподзалогэтогообъектакредит,во-вторых,средитакихактивовдостаточномногонезавершенныхпроектов,длякоторыххарактернанизкаяликвидность.

Приэтом,позаявлениямглавыБанкаРоссииСергеяИгнатьева,неисключено,чтосиюля2011г.будутужесточатьсятребованияпорезервированию–еслинепрофильныйактивнаходитсянабалансебанкаболеегода,торезервыдолжнысоставить10%отстоимостиактива,еслиболеедвухлет–35%,еслиболеетрёх–75%.Позаявлениямглавнесколькихкрупныхбанков,ужевследующемгодубанкипостараютсяизбавитьсяотзначительнойчаститакихактивов.

Низкаяликвидность,возможныйростставокрезервированиянепрофильныхактивов,атакжеожиданияигроковрынкаотносительногоростаценнаобъектыкоммерческойнедвижимостиподталкиваютбанкиксозданиюсобственныхдевелоперскихструктур.СредиконкретныхпримеровможноотметитьчастичноеприобретениебанкомВТБдевелоперскойкомпании«Система-Галс».ТакжесталоизвестноонамеренииСбербанкасоздать«Сбербанкдевелопмент»,вкоторыйвойдутнедвижимость,земельныеучасткиидоливдругихдевелоперскихкомпаниях.Кромеэтого,ФК«Открытие»серьезнорасшириласвойпортфелькоммерческойнедвижимости,повсейвидимости,собираясьразвиватьдевелоперскоенаправление.

Прогноз

Вусловияхпостепенногоулучшениямакроэкономическихпоказателейвмировойэкономикевцеломивроссийскойвчастности,ожидаетсянетолькоактивизациястроительства«замороженных»вовремякризисаобъектов,ноипоявлениебольшегоколичествановыхпроектовстроительства.Кромеэтого,неисключено,чтобудетнаблюдатьсясмещениеещебольшеговниманияинвесторовотмосковскогорынка(всилумалогопредложенияпроектовспривлекательнойдоходностью)крынкамдругихкрупныхгородовРФипреждевсегоСанкт-Петербурга.Также,инвесторыстанутпроявлятьбольшийинтересккачественнымпроектам,находящимсянавысокойстадииготовности.

В2010г.отмечензаметныйростколичествасделоккупли-продажиобъектовофиснойнедвижимостиивысокавероятностьсохраненияуровняинвестиционнойактивностив2011г.Этатенденция,вчастности,обусловленасохранениеминтересароссийскихкомпанийкприобретениюофисоввсобственностьвстремлении,соднойстороны,избежатьнегативноговлиянияволотильногорынкаарендныхставок,сдругой,вложитьсвободныйкапиталвустойчивыйактив–недвижимость.Крометого,всилуотносительновысоких(посравнениюсдокризиснымиилиевропейскимиуровнями)ставоккапитализациисучетомтекущихарендныхставок(росткоторых,понашимоценкам,всреднесрочнойперспективеможетускориться),сформировалсядостаточнопривлекательныйуровеньценнарынкеофиснойнедвижимости.Этодолжноспособствоватьсохранениюв2011г.общегообъемапокупокинвестиционногохарактеравофисномсегментеилидажеегоувеличению.

Современныеторговыецентрынарастущемрынкеприносятсвоимвладельцамстабильныйвозрастающийдоход.Крометого,вРоссииторговыецентрычасторазвиваютнепрофессиональныедевелоперыимногиеобъектыявляютсяединственнымиактивамикомпаний.Всеэтоявляетсяпричинойкрайнемалогочислаинвестиционныхпредложенийвэтомсегменте.Помимоэтого,стоимостьторговогоцентраоднаизсамыхвысокихнарынкекоммерческойнедвижимости,чтоявляетсянаданномэтапесерьезнымпрепятствиемдлявозможныхпокупателейвсилунехваткисоответствующегообъемасвободногоилизаемногокапитала.Вэтойсвязиколичествосделоксфункционирующимиобъектамиторговойнедвижимости,расположеннымивМосквеилиСанкт-Петербурге,останетсяоченьнезначительным.Вниманиеинвестороввбольшейстепенибудетсмещеновсторонурегиональныхторговыхцентровилинезавершенныхпроектов,находящихсянавысокойстадииреализации.

В2010г.наблюдалосьзаметноепревышениепоглощенныхарендаторамискладскихплощадейнадобъемомвводановыхплощадей,чтовомногомвызванослабымфинансированиемстроительствановыхобъектоввкризисныйпериод.Присохраненииэтойтенденцииужекконцу2011г.долявакантныхплощадейвМоскве(гдесосредоточенооколо80%всехроссийскихскладскихплощадей)можетприблизитьсяк0%.Приэтом,еслираньшепокупкискладскихплощадейсовершались,восновном,либоконечнымипокупателямидлясобственныхнужд,либоврезультатеурегулированиядолговыхпроблем,тосейчас,сростомспросасостороныарендаторов,интерескприобретениюскладскихактивовсталипроявлятьиинституциональныеинвесторы.Покупателисроссийскимкапиталомпреобладаютнадзападнымиинвесторами,однакоожидается,чтовближайшиегодыдоляпоследнихвозрастет.Повсейвидимости,ужев2011г.нарынкеиндустриальнойискладскойнедвижимостиможетбытьзаключенонесколькоинвестиционныхсделок,вт.ч.исучастиемзарубежныхпокупателей.

Постепенновосстанавливаетсяинтерескроссийскомугостиничномурынкусостороныкакиностранных,такироссийскихинвесторов.НизкийуровеньобеспеченностиМосквыкачественнымисредствамиразмещениявсовокупностисдостаточновысокими(Москванаходитсяна5-омместепоуровнюдоходасномерасредиевропейскихгородов)показателямигостиничнойдеятельностиобуславливаютпривлекательностьгостиничногосегментастолицыдляинвестирования.Подтверждениемможетслужитьрядсделокзаключенныхв2010г.Одновременно,кризисспособствовалначавшемусяпроцессупереходарынканаболеепрофессиональныйуровень.Уходяткомпании,длякоторыхгостиничныйбизнеснеявляетсяпрофильным,исвысокойстепеньювероятностиможнопредположить,чтов2011г.даннаятенденцияполучитсвоепродолжение.Такимобразом,стоитожидатьусиленияинвестиционнойактивностивданнойсфере.Заявлениякрупнейшихгостиничныхсетейопланахпоразвитиюврегионахбудутспособствоватьпривлечениювниманиясостороныпотенциальныхинвесторовкрегиональнымгородам.Покаинвесторывосновномограничиваютсяизучениемсложившейсяситуацииибудущихперспектив.Наданномэтапе,наиболееинтереснымидляпотенциальныхинвесторовиуправляющихкомпанийявляютсягородапроведенияразличныхмероприятий,такиекакКазань(Универсиада,2013г.),Владивосток(СаммитАТЭС,2012г.),Сочи(ЗимниеОлимпийскиеИгры2014г.),Волгоград,Краснодар,Калининград,Ярославльидругие(ЧемпионатМирапофутболув2018г.).

обзор

АмерикаСШАКарибскийрегион

ЕвропаБельгияЧешскаяреспубликаФранцияГерманияВенгрияИрландияИталияМонакоПольшаПортугалияРумынияРоссияИспанияШвейцарияНидерландыВеликобританияУкраина

АфрикаБотсванаКенияМалавиНигерияТанзанияУгандаЗимбабвеЗамбияЮАР

АзияКамбоджаКитайГонконгИндияИндонезияЯпонияМалайзияСингапурЮжнаяКореяТайландВьетнам

Австралия и Новая ОкеанияАвстралияНоваяЗеландия

Офисная недвижимостьСтанислав ТихоновПартнерstas.tikhonov@ru.knightfrank.com

Складская недвижимостьВячеслав Холопов Директорviacheslav.kholopov@ru.knightfrank.com

Торговая недвижимостьЮлия ДальноваДиректорjulia.dalnova@ru.knightfrank.com

Профессиональные услугипо консалтингу и управлению недвижимостьюКонстантин РомановПартнерkonstantin.romanov@ru.knightfrank.com

Элитная жилая недвижимостьЕлена ЮргеневаДиректорelena.yurgeneva@ru.knightfrank.com

Инвестиции и продажиЕвгений СеменовДиректорevgeniy.semyonov@ru.knightfrank.com

Оценка недвижимостиХайко Давидс Партнерheiko.davids@ru.knightfrank.com

Санкт-ПетербургНиколай ПашковГенеральныйдиректорnikolai.pashkov@ru.knightfrank.com

КиевМихаил ЕрмоленкоГенеральныйдиректорmikhail.yermolenko@ua.knightfrank.com

Маркетинг, PR и исследования рынкаМария КотоваИсполнительныйдиректорmaria.kotova@ru.knightfrank.com

МеждународнаяконсалтинговаякомпанияKnightFrankбылаоснованавЛондоне115лет

назадиявляетсяоднимизсамыхкрупныхигроковнамеждународномрынкенедвижимости.

НасегодняшнийденьKnightFrankсовместнососвоимстратегическимпартнером,

компаниейNewmark,насчитывает209офисовв47странахстранахмираиобъединяет

свыше6840специалистов.

ВРоссиииУкраинеKnightFrankпредоставляетполныйкомплексагентскихиконсалтинговых

услугвовсехсегментахрынканедвижимости.Нашключевойресурс–этосплоченнаякоманда

болеечемиз330специалистов,работающихвМоскве,Санкт-ПетербургеиКиеве.

ЗавремяработывРоссиииУкраинеуслугамиKnightFrankвоспользовалисьболее500крупных

российскихимеждународныхкомпаний.

ЭтотидругиеобзорыKnightFrankразмещенынасайтеwww.knightfrank.ru

© Knight Frank 2011

Этототчетявляетсяпубликациейобобщенногохарактера.Материалподготовленсприменениемвысокихпрофессиональныхстандартов,

однакоинформация,аналитикаипрогнозы,приведенныевданномотчете,неявляютсяоснованиемдляпривлечениякюридической

ответственностикомпанииKnightFrankвотношенииубытковтретьихлицвследствиеиспользованиярезультатовотчета.

Публикацияданныхизотчета,целикомиличастично,возможнатолькосупоминаниемKnightFrankкакисточникаданных.

МОСКВА

119021,ул.ТимураФрунзе,д.11,корп.2Телефон:+7(495)9810000Факс:+7(495)9810011

САНКТ-ПЕТЕРбуРг

191025,ул.Маяковского,д.3БТелефон:+7(812)3632222Факс:+7(812)3632223

КИЕВ

04071,ул.Хорива,д.39-41,офис80Телефон:+380(44)5456122Факс:+380(44)5456122