20150415 opfristraining huurverhoging 2015
TRANSCRIPT
2
Programma
Huurverhoging: landelijke kaders
Huurverhoging: bezwaar maken
Huurverhoging: uitzonderingen Amsterdamse corporaties
Huurverlaging bij inkomensdaling
3
Woonbeleid regering m.b.t. huren
Heffing verhuurders (oplopend tot 1,7 miljard pj in 2017, dat is circa € 750 per huurwoning)
Dit jaar nog inkomensafhankelijke huurverhoging
Vanaf 1 oktober 2015: WOZ in woningwaardering
Vanaf 1 januari 2016: liberalisatiegrens 3 jaar bevroren (maar wel huurverhoging als puntentelling dat toelaat)
? Vanaf 1 juli 2016: nieuwe systematiek huurverhoging ?
4
Huurverhoging 2015
2,5 % standaard (inflatie + 1,5%) *
3 % voor inkomen > € 34.229
5 % voor inkomen > € 43.786
(deels) compensatie voor ontvangers huurtoeslag
verhoging max 2,5% voor bepaalde groep chronisch zieken en gehandicapten (niet veranderd)
Ook 2,5% voor onzelfstandige woonruimte, woonwagens/standplaatsen
5
Wat is bruto inkomen?
Inkomen uit box 1, 2 en 3 van alle bewoners samen
Peiljaar 2013, tenzij huurder latere datum verzoekt
6
Welke inkomens tellen mee?
Totaal van iedereen die ingeschreven staat op het adres
Inkomen kinderen onder 23 telt alleen voor het deel dat boven het minimumloon ligt (€ 19.043)
Dus ook inkomen evt onderhuurders of spookbewoners telt de belastingdienst mee
Peildatum voor huishoudsamenstelling is 1 juli 2015
7
VH vraagt gegevens op bij Belastingdienst
• Verhuurder tekent voor akkoord met voorwaarden. • VH vraagt per adres een verklaring.• Alleen voor woningen met gereguleerde huur. • Elke verstrekking wordt gelogd.• Bewoner heeft inmiddels brief gekregen van
Belastingdienst als verklaring is opgevraagd.• Belastingdienst onderzoekt klachten.
8
Gegevens Belastingdienst aan verhuurder
Verhuurder krijgt per adres:
- categorie N nee
M midden
J ja
O onbekend
- cijfer voor het aantal ontvangers van een inkomen
9
Bezwaar maken
Specifiek inkomensafhankelijke huurverhoging
Inkomen
Huishoudenssamenstelling
Bijlage belastingdienst niet meegestuurd
Reguliere bezwaren
Lopende procedure ook over gebreken!
Huur komt boven wettelijk maximum
Voorstel te laat verstuurd
10
Bezwaar: andere huishoudsamenstelling
Aangeven in bezwaar
VH kan bij belastingdienst nieuwe verklaring vragen
Evt. spookbewoners uitschrijven voor 1 juli
11
Bezwaar: lager inkomen in 2013
Dus: verklaring Belastingdienst klopt niet, ingedeeld in verkeerde categorie
Huurder maakt bezwaar
Verhuurder vraagt nieuwe verklaring op bij Belastingdienst
12
Bezwaar: lager inkomen in 2014
Huurder maakt bezwaar
Huurder stuurt ter onderbouwing mee: Uittreksel BPR (v/h GBA) van een van de bewoners waarop
vermeld staat hoeveel mensen er wonen
de inkomensverklaring over 2014 van alle personen in het huishouden
op te vragen bij Belastingdienst (pas vanaf juni). Daarvoor is per bewoner het BSN nodig. Tel 0800 - 0543
NB: geef evt in bezwaarschrift aan welk percentage wel “past”
13
Intermezzo: nieuwe naam inkomensverklaring
Sinds september 2014 heet de IB60:
•IBRI-O (inkomen onbekend / geen inkomen),
•IBRI-V (voorlopig vastgesteld inkomen) en
•IBRI-D (definitief vastgesteld inkomen)
IBRI-V of IBRI-D zijn een rechtsgeldige onderbouwing van een bezwaarschrift. Een inkomensverklaring met kenmerk IBRI-O in sommige gevallen ook bijvoorbeeld als het om een inkomensverklaring van een minderjarig kind gaat.
14
Bezwaar: lager inkomen in 2015
• Formele regel: eerst huurverhoging betalen, daarna (zodra gegevens bekend) huurverlaging voorstellen
• Praktisch: direct bezwaar maken bij verhuurder, geef aan welk percentage bij inkomen wel past
(keuze huurder: gelijk inkomensgegevens meesturen of eerst alleen aangeven dat inkomen niet klopt? Risico voorrekenen.)
15
“Lopende procedure” bij gebreken
“Lopende procedure” is reden voor bezwaar
Bij onderhoudsgebreken: zorg dat schriftelijke melding gebreken op tijd bij verhuurder is = op 30 juni ontvangen
Ingangsdatum evt. huurverlaging/huurbevriezing door Huurcommissie is dan bij uitspraak 1 juli
Dus: ook geen huurverhoging, voor de volledigheid bezwaarschrift sturen en in toelichting verwijzen naar gebrekenmelding met datum
16
Na bezwaar
Verhuurder moet binnen 6 weken naar Huurcommissie
Wel aantoonbaar bezwaar maar Huurcommissie niet ingeschakeld: geen huurverhoging
Aanmaningen ontvangen? Onterecht! Zoek contact verhuurder, wijs op uitleg in Huurbrief ministerie
Geen bezwaarschrift én niet betaald? Als voorstel aangetekend: verhuurder schakelt Huurcommissie in
Als voorstel niet aangetekend: aangetekende herinnering voor 1/10, huurder moet voor 1/11 alsnog Huurcommissie verzoeken om uitspraak over bezwaar. Zo niet, huurverhoging betalen
Huurcommissie: zo mogelijk voorzittersuitspraak
17
Amsterdamse regeling bijstandsgezinnen
Gezin één of twee ouders met één of twee kinderen
Belastbaar inkomen onder 120% bijstandsnorm
Ontvangt huurtoeslag
Huur is of komt met de huurverhoging op € 618,12
Brief aan doelgroep in maart door gemeente verstuurd
Corporatie krijgt gegevens en past huur aan of doet eenmalige tegemoetkoming
18
Corporatieregelingen, de uitzonderingen:
Eigen Haard:
Huurder met inkomen < 34.229: aftopping huur op € 711
Ymere
* Iedereen in deze categorie: 1%; gezinnen in bijstand 0%
< €403 €403 - € 576 €576- €618 €618 - €710 > €710
<€34.229) 2,5% 2,5% 2% 1,% * 0%
€34.229 – €43.786 3% 3% 3% 2,5 % 1%
>€43.786 5% 5% 5% 5% 4%
19
Corporatieregelingen - 2
RochdaleDoelgroep gemeentelijke regeling: 0%
Inkomen onder 34.229:
huurprijs > € 618,-: inflatie 1% + aftoppen op € 711,-
huurprijs boven € 711,-: huurverlaging tot € 711,-
Alliantieinkomen onder €34.229: huur afgetopt op €710,68 of daarnaar verlaagd als de netto huur erboven ligt
inkomen onder €34.229, netto huur nu boven €618 ligt èn meer dan 80% van de maximale huur: huurverhoging 1%
20
Corporatieregelingen - 3
De Key
inkomen onder €34.000 en een huur boven €618 huurverhoging van 1%.
Stadgenoot
Inkomen onder € 34.000, huur afgetopt op € 711
In het algemeen
Zijn deze regelingen “geprogrammeerd” in het voorstel
Niet goed toegepast: contact of bezwaar
21
Huurverlaging bij gedaald inkomen / gewijzigd huishouden
Voor iedereen mogelijk: terugdraaien eerdere inkomensafhankelijke huurverhogingen, max. 2 jaar
Hele jaar door mogelijk bij gewijzigd huishouden: aantonen met uittreksels
Na beschikbaar komen inkomensverklaring mogelijk bij inkomensdaling (maar eerder proberen!)
Regulier voorstel huurverlaging, termijn 2 kalendermaanden
Voorgestelde kale huur: terugrekenen naar percentage huurverhoging als ware het inkomen lager geweest
22
Huur gestegen tot boven max. toeslaggrens?
Als al huurtoeslag, dan houdt huurder deze.
Zo niet: voorstel doen tot het max. subsidiabel bedrag.
Formeel: inkomensverklaring Belastingdienst nodig, dus pas vanaf juni jaar t+1
Afspraak met corporaties: kan eerder met alternatief bewijs. Meteen meesturen met voorstel: Uittreksels
Loon/uitkeringsspecificaties.
Bewijs afwijzing huurtoeslag (kan snel via digitaal dossier)
Afspraak met corporaties: ingangsdatum kan 1e van de volgende maand zijn.
23
Geliberaliseerde/vrije sectorwoningen
Let goed op liberalisatiegrens, datum huurcontract
Veelal huurverhoging geregeld in huurcontract
Als contract niet geliberaliseerd, huur wél boven € 710,68 > wel inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk
> volgt uit recente uitspraak kantonrechter.
> Geen beroep, wel signaal naar Tweede Kamer.
24
Informatie voor huurders
www.huurverhoging.nl met online check
Woonlastenkrant huis-aan-huis vanaf ca. 20 april
Kort stukje in Amsterdamkrant
Brochure Maak een Punt van de Huur
Mailing aan huurderskoepels en bewonerscommissies via SB c.q. lokale WSWonen (volgt nog)
Social Media etc etc
25
Meer informatie?
Kijk op het forum
En schrijf er ook...
Bel, of mail...
Via forum
profiteert iedereen mee.