8. il catasto [modalit. compatibilit.]...corso di estimo - clame - prof. e. micelli - aa 2010.11 dal...

Il catasto

04.V.2011

Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11

Cos’è il Catasto

• Il Catasto rappresentaIl Catasto rappresenta– l’inventario dei beni immobili esistenti sul

territorio nazionale– è la base per le imposizioni fiscali– conserva le informazioni relative a:

– individuazione univoca del bene– sua estensione e consistenza– destinazione d’uso del bene– grado di produttività e relativi redditi

possessori e titolari di altri diritti reali– possessori e titolari di altri diritti reali


Le finalità del CatastoLe finalità del Catasto• Le finalità del Catasto sono le seguenti:

à– l’accertamento della proprietà immobiliare con la gestione delle sue mutazioni

– la perequazione fiscale da attuare attraverso la la perequazione fiscale da attuare attraverso la determinazione per ciascuna particella di specifiche rendite che ne rappresentino le principali caratteristiche

• Inoltre, nel tempo il Catasto ha fornito una importante base cartografica per scopi civilibase cartografica per scopi civili

– Individua gli immobili nelle compravendite, nelle operazioni ipotecarie e nell’elaborazione degli p p gstrumenti urbanistici


Il Catasto nella legge fondamentaleIl Catasto nella legge fondamentale

• L’articolo 1 della Legge Fondamentale del1886 definisce il Catasto Italiano quale:

t t t i ti ll– catasto geometrico particellare• il Catasto basa l’identificazione dei beni immobili su mappe

fondate sul rilievo topografico volto alla determinazione diciascuna particella: una porzione continua di terrenociascuna particella: una porzione continua di terrenosituata in un solo Comune, appartenente ad un unicopossessore, assoggettata ad un’unica specie di coltura(qualità), con uniforme grado di produttività (classe)

– fondato sulla misura e sulla stima– non probatorio

il catasto non certifica i diritti reali sugli• il catasto non certifica i diritti reali sugliimmobili (es. la proprietà)


L’articolazione del CatastoL articolazione del Catasto

Il Catasto è articolato in due sezioni complementari

Il catasto

p

Il catasto

Il Catasto dei Terreni Il Catasto dei Fabbricati

l d lAttualmente sono censite circa 80milioni di particelle

Comprende circa 60milioni Di unità immobiliari


Il Catasto dei TerreniIl Catasto dei Terreni

• Il Catasto dei Terreni è stato istituito con la Legge fondamentale nel 1886 e inventaria– tutti i suoli agricoli

– i fabbricati rurali al loro servizio

– i terreni incolti

– le strade pubbliche e le acque esenti da estimo

d ll l C ff• Per mezzo delle mappe, il Catasto terreni offre una rappresentazione cartograficaomplet del te ito io n ion lecompleta del territorio nazionale


La struttura del Catasto Terreni

• Il Catasto Terreni i l i ll censisce le particelle

catastali riportate su fogli di mappafogli di mappa

• Le principali informazioni informazioni riguardano:– la superficie– la ditta intestataria– le caratteristiche

economiche (tipo di economiche (tipo di coltura e livelli di redditività che fornisce)


La determinazione delle tariffe nel Catasto terreni

• Le caratteristiche economiche sono strumentali alla stima del Reddito Imponibile, ovvero la p ,base imponibile fiscale

• Nel Catasto Terreni, il Reddito imponibile si compone di due parti:– Il Reddito Dominicale che è il reddito attribuibile

alla proprietàalla proprietà,• importante in quanto entrava nella formula

dell’indennità espropriativa delle aree edificabili ex art 5 bi d ll L 359/92 ( b t d ll t 5 bis della L. 359/92 (abrogato dalla sentenza 348/2007)

– Il Reddito Agrario che è il reddito attribuibile


all’imprenditore agricolo

La rappresentazione catastale: le mappeLa rappresentazione catastale: le mappe• La mappa particellare è un

d t t fi documento cartografico composto da più fogli numerati nel quale è rappresentato il territorio rappresentato il territorio comunale

• Sulle mappe vengono rappresentate tutte le rappresentate tutte le particelle catastali, i punti trigonometrici, i particolari topografici (strade canali topografici (strade, canali, fiumi ecc.)

• I fogli di mappa sono in genere in scala 1/2000 e genere in scala 1/2000 e vengono tutti riuniti in un unico quadro d'unione in genere realizzato in scala


genere realizzato in scala 1/25000

Il Catasto dei fabbricati

• Il Catasto dei fabbricati inventaria tutte le costruzioni urbane (dal 1939) e rurali (dal 1994)costruzioni urbane (dal 1939) e rurali (dal 1994)

• L’unità di misura di riferimento è rappresentata dall’unità immobiliare urbana:dall unità immobiliare urbana:

– una porzione di fabbricato (appartamento, garage, ufficio) oppure un intero fabbricato (scuola ufficio) oppure un intero fabbricato (scuola, villetta) od un insieme di fabbricati (ospedale, industria) nello stato in cui si trova è di per se stesso utile e atto a produrre un reddito


Le fasi di realizzazioneLe fasi di realizzazionedel Catasto dei Fabbricati

• Le fasi di realizzazione e gestione del Catastodei Fabbricati sono quattro (L 1249/1939)dei Fabbricati sono quattro (L. 1249/1939)

La fase di formazione è Formazione fondamentale e si articola in due parti:

•Accertamento rilievo e misura

Formazione

Pubblicazione •Accertamento, rilievo e misura delle unità immobiliari per costruire le mappe catastali

Pubblicazione

Attivazione•Attribuzione dei valori (formazione degli estimi catastali)Conservazione


Le fasi di realizzazione del Catasto (ii)Le fasi di realizzazione del Catasto (ii)

f f f• Alla fase di formazione seguono altre tre fasi:– la pubblicazione degli atti redatti nella fase di

formazione al fine di rendere noti i dati rilevati e formazione al fine di rendere noti i dati rilevati e permettere la presentazione di eventuali ricorsi;

– l’attivazione ovvero l’aggiornamento dei dati pubblicati in a a o e o e o agg o a e o de da pubb caseguito alle modificazioni intervenute dopo la fase di pubblicazione;

– la conservazione basata sul mantenimento dei dati riportati nelle scritture catastali e nel loro aggiornamento.

• Attualmente il catasto è in fase di conservazione• Attualmente il catasto è in fase di conservazione


L’obiettivo della prima fase L obiettivo della prima fase

• La prima fase del processo (la formazione) ha • La prima fase del processo (la formazione) ha come obiettivo la definizione delle basi imponibili per ogni unità immobiliare p p g

• La base imponibile fiscale è un valore di reddito: la tariffa d’estimo esprime, per unità di consistenza la capacità reddituale di unità di consistenza, la capacità reddituale di un bene immobile a fini fiscali

• La definizione delle basi imponibili si articola in La definizione delle basi imponibili si articola in diverse fasi


Le zone censuarieLe zone censuarie

• Le operazioni di qualificazione e classificazione si eseguono per zone censuarie

• La zona censuaria è una parte del territorio(comunale o extra comunale) con

tt i ti h if i d l t di i tcaratteristiche uniformi dal punto di vistaambientale, urbanistico, socio-economico e del mercato immobiliare mercato immobiliare

• In ogni zona censuaria si procede alle fasi di qualificazione, classificazione e qualificazione, classificazione e classamento


Qualificazione e classificazioneQualificazione e classificazione

• La qualificazione distingue le u.i.u. a seconda della destinazione ordinaria e permanente

Qualificazionep– le u.i.u. vengono divise in

gruppi e categorieL l ifi i di ti • La classificazione distingue all’interno di ogni categoria diverse classi di redditività

Classificazione

– le u.i.u. vengono divise in classi a seconda della capacità di redditocapacità di reddito

• Il classamento attribuisce ad ogni u.i.u. la rispettiva

t i lClassamento


categoria e classe

La qualificazione:i gruppi di immobili

Gruppi di immobiliGruppi di immobili

Imm. a destinazione Imm. a destinazione Imm. a destinazioneordinaria speciale particolare

Gruppo A Gruppo D Gruppo E pp(abitazioni e uffici)

Gruppo B

pp(Immobili industriali e

commerciali)

pp(Immobili particolari come

mercati, ponti)

(uffici pubblici)

Gruppo C(negozi magazzini)

La distinzione per destinazione delle uiu avviene sulla base di un Quadro generaleche comprende 44 categorie di immobili (negozi, magazzini) che comprende 44 categorie di immobili divisi in 5 gruppi

Ad ogni gruppo di categorie corrisponde


una lettera

ie:

aria

• Gruppo A– A/1 abitazioni di tipo signorile– A/2 abitazioni di tipo civile

• Gruppo C– C/1 negozi e botteghe– C/2 magazzini e locali di

tegor

ord

ina A/2 abitazioni di tipo civile

– A/3 abitazioni di tipo economico

– A/4 abitazioni di tipo popolare

C/2 magazzini e locali di deposito

– C/3 laboratori per arti e mestieri

le c

atone

o – A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare

– A/6 abitazioni di tipo rurale– A/7 abitazioni in villini

– C/4 fabbricati e locali per esercizi sportivi

– C/5 stabilimenti balneari

e del

lin

azio – A/7 abitazioni in villini

– A/8 abitazioni in ville– A/9 castelli e palazzi– A/10 uffici privati

– C/6 stalle, scuderie e autorimesse

ner

ale

des

t A/10 uffici privati

• Gruppo B– B/1 collegi, convitti, conventi,

caserme

o g

enbili

a – B/2 case di cura e ospedali– B/3 prigioni e riformatori– B/4 uffici pubblici

uad

rom

mob

– B/5 scuole e laboratori– B/6 biblioteche, pinacoteche,

museiB/7 cappelle e oratori

Corso di Estimo - CLAME - Prof. E. Micelli - Aa 2010.11Il q

gli

im – B/7 cappelle e oratori– B/8 magazzini sotterranei

Il quadro generale delle categorie:li i bili d ti i i l gli immobili a destinazione speciale e

particolare• Gruppo D

– D/1 opificiD/2 lb hi i i

• Gruppo E– E/1 Stazioni per servizi di

trasporto– D/2 alberghi e pensioni – D/3 teatri, cinematografi,

sale per concerti e spettacoli

aspo o– E/2 Ponti comunali e

provinciali soggetti a pedaggioE/3 t i i f bb i ti

p– D/4 case di cura e ospedali– D/5 istituti di credito,

cambio e assicurazioniD/6 f bb i ti l li

– E/3 costruzioni e fabbricati per specifiche esigenze

– E/4 recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche

– D/6 fabbricati e locali per servizi sportivi con fini di lucro

– D/7 fabbricati industriali

p g p– E/5 fortificazioni– E/6 fari, semafori e torri– E/7 fabbricati di culto/

– D/8 fabbricati commerciali– D/9 edifici galleggianti

– E/8 fabbricati e costruzioni nei cimiteri

– E/10 edifici a destinazione particolare


particolare

La classificazioneLa classificazione

• La classificazione prevede che ogni categoria a destinazione ordinaria (A, B, C) sia suddivisa in classi, in funzione della capacità di generare redditoreddito– non esiste un numero prestabilito di classi e, comunque,

la prima classe è quella che comprende gli p q p gimmobili a minore produttività

• La capacità reddituale di un bene viene stimata in funzione delle sue caratteristiche posizionali

gli immobili localizzati in aree apprezzate dal mercato – gli immobili localizzati in aree apprezzate dal mercato avranno una classe più elevata mentre la classe più bassa è indicatore di una localizzazione periferica


Il classamentoIl classamento

• Le operazioni di qualificazione e classificazione consentono di determinare, per ogni zona

i d di t i l icensuaria, un quadro di categorie e classi• Per ogni categoria e classe si stabilisce

un’unità immobiliare tipo che rappresenta il un unità immobiliare tipo che rappresenta il termine di confronto nella fase di classamentoclassamento

• La fase di classamento prevede che ad ogni u.i.u. venga assegnata la categoria e la classe g g gattraverso la comparazione con l’unità immobiliare tipo


L t iff d’ ti il ddit i ibilLe tariffe d’estimo: il reddito imponibile

P li i bili i i i A B C • Per gli immobili compresi nei gruppi A, B e C, dopo la determinazione delle categorie e delle classi si procede ad attribuire la tariffa d’estimo classi, si procede ad attribuire la tariffa d estimo sulla base della stima del reddito imponibile:

Reddito imponibile = RL (Q + Sa + Sf + I)Reddito imponibile = RL - (Q + Sa + Sf + I)dove: Q= quote di reintegrazione e di manutenzione

Sa= Spese di assicurazione Sa= Spese di assicurazione Sf e I = Sfitti e inesigibilità

• Nel caso di beni immobili compresi nei gruppi D Nel caso di beni immobili compresi nei gruppi D ed E, si procede a stima diretta


Dal reddito imponibile allarendita catastale

à• Il calcolo della rendita catastale di un’unità immobiliare, ovvero il reddito medio ordinario ritraibile si ottiene come segue:ritraibile, si ottiene come segue:

Tariffa d’estimo x consistenza• La misura della consistenza è individuata in • La misura della consistenza è individuata in

ragione della funzione dell’unità immobiliare:– per la residenza si utilizza il vano utileper la residenza si utilizza il vano utile– per i fabbricati del gruppo B si utilizza il metro

cubol b l h l l– per gli immobili che appartengono al gruppo C la

misura fa riferimento al metro quadrato


Dalla rendita ai valoriDalla rendita ai valori

• Il passaggio dalle rendite (valori di reddito) ai valori catastali (valori che esprimono il valore del patrimonio) si ottiene attraverso valore del patrimonio) si ottiene attraverso opportuni coefficienti:

• 100 per le unità residenzialip• 50 per gli uffici (compresa la categoria A10)• 34 per gli immobili a destinazione

i lcommerciale

• Si tratta di un procedimento per capitalizzazione che impiega 3 diversi saggi capitalizzazione che impiega 3 diversi saggi legali di fruttuosità


Capitalizzazione e saggio di fruttuosità

• Supponendo che la rendita catastale sia di 500 euro avremo, per le tre tipologie:di 500 euro avremo, per le tre tipologie:– Per le abitazioni r = 0,1% – Valore = 500 / 0,01 = 500*100Valore 500 / 0,01 500 100– Per gli uffici r = 2%– Valore = 500 / 0 02 = 500*50Valore = 500 / 0,02 = 500 50– Per i negozi r = 3%– Valore = 500 / 0 03 = 500*34Valore = 500 / 0,03 = 500 34


Un quadro di sintesiUn quadro di sintesi

• Reddito netto al lordo delle imposte Reddito imponibile/Tariffariferito all’unità di consistenza (Ri)R ddit di

Reddito imponibile/Tariffa

• Reddito medio ordinario dell’uiu:

Ri x consistenza

Rendita catastale

– Ri x consistenza• Valore fiscale dell’uiu

Rd x 100Valore catastale – Rd x 100– Rd x 50– Rd x 34

Valore catastale


Identificazione e caratteristiche di una unità immobiliare urbana

f f• Sotto il profilo dell’identificazione, di una u.i.u. dovremo conoscere:

la zona censuaria– la zona censuaria– il foglio di mappa– il numero di mappale– il numero di mappale– il subalterno

• Sotto il profilo del valore dovremo sapere:• Sotto il profilo del valore, dovremo sapere:– la consistenza– la tariffa d’estimo (o reddito imponibile la tariffa d estimo (o reddito imponibile

catastale)


Un esempioUn esempio

• Un appartamento localizzato a Cannaregio;g ;

• Unità immobiliare categoria A/3 (abitazioni economiche)

• Classe 2 (non presenta un elevato livello di redditività,

f è l linfatti è localizzato in una zona semicentrale)L’i bil è f t d 5 i• L’immobile è formato da 5 vani


cagra

fione

gnta

zio

esen

appre

La r

a


Un esempioUn esempio

Zona, categoria e classe Foglio di

La consistenza

La rendita (reddito imponibile/tariffa x consistenza)

mappa e mappale


( p / )

I problemi del Catasto dei fabbricatiI problemi del Catasto dei fabbricati

• I principali problemi e limiti dell’attuale Catasto possono essere così raggruppati:– lo scollamento fra i valori del Catasto e

i valori del mercato immobiliarel t i t i di t – la mancata registrazione di una quota consistente del patrimonio immobiliare• secondo recenti stime mancherebbero • secondo recenti stime, mancherebbero

oltre 1 milione di unità immobiliari non ancora registrateancora registrate

– la mancanza di probatorietà


La fiscalità immobiliare:le imposte sugli immobili urbani

Imposte sul redditoImposte sul reddito• IRPEF (Imposta sui Redditi delle Persone Fisiche)

• IRPEG (Imposta sui Redditi delle Persone • IRPEG (Imposta sui Redditi delle Persone Giuridiche)

Imposte patrimoniali:Imposte patrimoniali:• ICI (Imposta Comunale sugli Immobili)

Imposte sui trasferimenti o locazioni:Imposte sui trasferimenti o locazioni:• Imposta di registro

• Imposta ipotecariaImposta ipotecaria

• Imposta catastale

• IVA (Imposta sul Valore Aggiunto)


Una pressione fiscale crescenteUna pressione fiscale crescente

• Secondo l’ufficio studi della Confedilizia, la ,pressione fiscale sugli immobili generava nel 1980 un gettito di poco superiore a 5.100 g p pmiliardi, mentre nel 1996 il gettito è stato di quasi 54.000 miliardi di lire (+ 940% )d qu s 5 000 d d ( 0 )

• La legge 662 del 1996 ha inoltre rivalutato le rendite catastali urbane del 5% i redditi rendite catastali urbane del 5%, i redditi dominicali e agrari rispettivamente dell’80% e 70% ai fini delle imposte sui redditi70% ai fini delle imposte sui redditi


8. il catasto [modalit. compatibilit.]...corso di estimo - clame - prof. e. micelli - aa 2010.11 dal...

Documents