a. planungsrechtliche festsetzungen - niedernberg.de · 3,00 3,00 3,00 7,00 5,00 5,00 5,00 2,00...
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8
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7
1 4
Spielplatz
3207
Königsberger Str.
Max-Planck-Str.
Danziger Straße
Breslauer Str.
Memeler Str.
Stettiner Str.Allensteiner Straße
Ringstraße
Bildstockpfad
KirchenpfadTilsiter Str.
Vogelsbergstr.
Karlsbader Str.
Alpens
tr.
Marienbader Str.
Römerstr.
Fliederweg
Rosenstraße
Nelkenweg
Asternweg
Pfarrer - Seubert - Str.
Am Wasserturm
Großostheimer Straße
Großostheimer Straße
Ga/Na
Ga/Na
Ga/Na
CP
Fuß- und Radweg
Fuß-
und
Rad
weg
MI 1
GSt
GSt
Römerstraße
1
6
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49b
Ga
MI 1
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MI 3
MI 3
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WA2
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5700/47
WA 1
WA 3
WA 3
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Ga/Na
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MI 3
MI 3
MI 3
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IIIB
Ga
WA1
WA3
WA 4
WA 2
WA 4
WA 2
WA3
GGa
RechtsgrundlagenDieser Plan enthält Festsetzungennach § 9 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 6 des Asylverfahrens-beschleunigungsgesetzes vom 24. Oktober 2015 (BGBI. I S. 1722),der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni2013 (BGBl I S. 1548),der Bayer. Bauordnung (BayBO) vom 14.08.2007, zuletzt geändert durch Entscheidungdes BayVerfGH vom 09. Mai 2016 (GVBI. S. 296) undder Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung desPlaninhalts (Planzeichenverordnung - PlanzV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S.58), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509).
A. Planungsrechtliche Festsetzungen1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB)
WA Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)Es sind nur Nutzungen gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO zulässig.Zulässig sind Wohngebäude, die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank-und Speisewirtschaften, nicht störende Handwerksbetriebe sowie Anlagen für kirchliche,kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden nichtzugelassen und nicht Bestandteil des Bebauungsplans (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO).
MI Mischgebiet (§ 6 BauNVO)Es sind nur Nutzungen gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 1 - 5 BauNVO zulässig.Zulässig sind Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe,Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstigeGewerbebetriebe sowie Anlagen für Verwaltungen und kirchliche, kulturelle, soziale,gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Nicht zulässig sind gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO die allgemein zulässigen Arten vonNutzungen nach § 6 Abs. 2 Ziffer 6 - 8 BauNVO (Gartenbaubetriebe, Tankstellen sowieVergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO in den Teilen des Gebiets,die überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt ist).
Die nach § 6 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen werden nichtzugelassen und nicht Bestandteil des Bebauungsplans (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO).
2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 16 Abs. 2 Nr. 1 und 4 BauNVO)
Höhe der baulichen Anlagen (§ 18 Abs. 1 BauNVO)
WH Die Wandhöhe wirdim WA 1 und 4 sowie im MI 1 mit maximal 6,50 m,im WA 2 und MI 2 mit maximal 4,50 m undim WA 3 und MI 3 mit maximal 4,00 m festgesetzt.
FH Die Firsthöhe wird im WA 4 mit maximal 8,50 m festgesetzt.
BezugspunktDer Bezugspunkt für die festgesetzten Wand- und Firsthöhen ist Oberkante Straße. Er istanzusetzen vor der Mittelachse des Gebäudes.
GRZ Grundflächenzahl (§ 19 Abs. 4 BauNVO)
Die zulässige GRZ beträgt 0,4.
GFZ Geschossflächenzahl (§ 20 Abs. 4 BauNVO)
Die zulässige GFZ beträgtim WA 3 und MI 3 0,5 sowieim WA 1, 2 und 4 sowie MI 1 und 2 0,8.
3. Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 22 Abs. 2 und 4 BauNVO)
o Es wird die offene Bauweise festgesetzt.
Zwingende Grenzbebauung einseitig
Zwingende Grenzbebauung beidseitig
Baugrenze (§ 23 BauNVO)
Zufahrten, Stellplätze und Wege sind auch außerhalb der Baugrenzen zulässig.
4. Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Straßenbegrenzungslinie
Straßenverkehrsfläche
Gehweg
Freizuhaltende SichtflächenInnerhalb von Sichtflächen dürfen sichtbehindernde Anlagen jeglicher Art, wie Einfrie-dungen, Bewuchs, Aufschüttungen, Stapel usw., eine Höhe von 0.80 m über Fahr-bahnoberkante nicht überschreiten.
5. Öffentliche und private Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)
Öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Spielplatz“
5.1 Je Baugrundstück ist ein kleinkroniger Baum aus der folgenden Auswahlliste zu pflanzenund dauerhaft zu erhalten:
TabelleDie in der Tabelle aufgeführten Pflanzqualitäten sind Mindestangaben.* Heimische Gehölze, 1) Vor dem Hintergrund des Klimawandels zulässig.
Deutscher Name Wissenschaftl. Name Qualität Feldahorn Acer campestre H 3xv mB 16-18 Bergahorn Acer pseudoplatanus* H 3xv mB 16-18 Spitzahorn Acer platanoides* H 3xv mB 16-18 Purpur-Erle Alnus spaethii 1) H 3xv mB 16-18 Weiß-Birke Betula pendula H 3xv mB 16-18 Hainbuche Carpinus betulus* H 3xv mB 16-18 Baumhasel Corylus colurna 1) H 3xv mB 16-18 Rotdorn Crataegus laevigata ‘Paul’s Scarlet’ H 3xv mB 16-18 Gingko Gingko biloba 1) H 3xv mB 16-18 Holzapfel Malus sylvestris* H 3xv mB 16-18 Hopfen-Buche Ostrya carpinifolia 1) H 3xv mB 16-18 Vogelkirsche Prunus avium* H 3xv mB 16-18 Traubenkirsche Prunus padus ‚Schloss Tiefurt‘1) H 3xv mB 16-18Stadtbirne Pyrus calleryana i.S. 1) H 3xv mB 16-18 Wildbirne Pyrus pyraster* H 3xv mB 16-18 Traubeneiche Quercus petraea* H 3xv mB 16-18 Stieleiche Quercus robur* H 3xv mB 16-18 Winterlinde Tilia cordata* H 3xv mB 16-18 Sommerlinde Tilia platyphyllos* H 3xv mB 16-18 Ulme Ulmus ‘Lobel’ 1) H 3xv mB 16-18 Obstbäume H 2xv 12-14
5.2 Erhaltung von Bäumen (aus dem Luftbild übernommen)Die im Plan gekennzeichneten Bäume sind zu erhalten und dauerhaft zu pflegen. BeiAbgang sind sie gleichwertig zu ersetzen.
5.3 Anpflanzen von BäumenAuf den öffentlichen Grünflächen sind die dargestellten Laubbäume zu pflanzen unddauerhaft zu erhalten. Es dürfen nur Gehölze der Tabelle verwendet werden.
6. Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden,Natur und Landschaft(§ 9 Abs. 1 Nr. 20, 25 und Abs. 1a BauGB)
6.1 Artenschutz vor/beim Freimachen von Baugrundstücken(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB i.v.m. § 44 BNatschG)
Bei Modernisierungsmaßnahmen sowie bei Abriss der bestehenden Bausubstanz z. B.Änderung der Dachform ist vor Beginn der Baumaßnahme das Gebäude von einerfachkundigen Person vor Ort auf europarechtlich besonders und streng geschützteTierarten (§ 44 und § 45 BNatSchG zu überprüfen (z. B. gebäudebewohnende/ brütendeVögel, Fledermäuse und deren Fortpflanzungs- und Ruhestätten). Das Ergebnis ist derUnteren Naturschutzbehörde, Landratsamt Miltenberg, vor Beginn der Baumaßnahmemitzuteilen.
Sollten geschützte Arten nachgewiesen werden, sind Modernisierungsmaßnahmen amGebäude sowie der Abriss eines Gebäudes nur außerhalb der Brut- und Nistzeit vom 1.Oktober bis Ende Februar zulässig (§ 39 Abs. 5 BNatSchG). In diesem Falle ist seitensdes Verursachers eine ausreichende Anzahl an Nist- und/oder Fledermauskästen aufzu-hängen (Absprache mit der unteren Naturschutzbehörde). Evtl. ist eine Einzelfallaus-nahme gem. § 45 Abs. 7 BNatSchG erforderlich.
Des Weiteren sind vor Beginn der Baumaßnahmen Begehungen durch fachlich geeig-netes Personal erforderlich, bei denen der Baumbestand auf das Vorhandensein vonVogelarten und Fledermäuse hin zu untersuchen ist. Im Rahmen der Begehung ist einkurzer Bericht zu erstellen, der der Unteren Naturschutzbehörde vor Beginn der Baufeld-freimachung bzw. Baubeginn vorzulegen ist. Gegebenenfalls sind naturschutzrechtlicherforderliche Vermeidungs- und CEF-Maßnahmen in enger Absprache mit der UnterenNaturschutzbehörde festzulegen. Evtl. ist eine Einzelfallausnahme gem. § 45 Abs. 7 desBundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) erforderlich.
Rodungen von Gehölzen sind nur in der Zeit vom 01. Oktober bis Ende Februar zulässig(§ 39 Abs. 5 Nr. 2 BNatSchG).
7. Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Es wird ein Geh- und Fahrrecht zugunsten der Hinterliegergrundstücke und ein Leitungs-recht zugunsten der Versorgungsträger festgesetzt.
8. Sonstige PlanzeichenGa/Na Garagen/Nebenanlagen
Zwischen Garage und Straßenbegrenzungslinie ist ein Stauraum von 5,0 m einzuhalten.
GGa Gemeinschaftsgaragen
GSt Gemeinschaftsstellplätze
Grenze des Geltungsbereiches (§ 9 Abs. 7 BauGB)
Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungen (§ 1 Abs. 4 i. V. m. § 16 Abs. 5 BauNVO)
B. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen (Art. 81 Abs. 1 Bay BO)1. Dachgestaltung (Art. 81 Abs. 1 Nr.1 BayBO) DN Dachneigung
Die Dachneigung der Hauptgebäude wird
im WA 1 und MI 1 mit 17° - 38° undim WA 2 und 3 sowie MI 2 und 3 mit 17° - 45° festgesetzt.
Anbauten wie z. B. Wintergärten oder Terrassenüberdachungen dürfen auch geringereDachneigungen aufweisen.Die Dächer von Garagen/Nebenanlagen sind als begrüntes Flachdach auszubilden oderin der gleichen Dachneigung wie die des Hauptgebäudes.
Doppel- und ReihenhäuserFür die einheitliche Gestaltung von Doppel- und Reihenhäusern ist der Erstbauende desGesamtgebäudes maßgebend, d.h. Einhaltung gleicher Dachneigung für denAnschließenden.
DachformSatteldächer, bei Einzelhäusern sind auch Walmdächer zulässig.
2. Dachaufbauten2.1 Gauben
Gauben sind erst ab einer Dachneigung von 30° zulässig. Insgesamt darf die Breite derGauben 1/3 der jeweiligen Dachlänge nicht überschreiten.Je Einzelhaus ist nur eine Dachgaubenform zulässig.
2.2 Zwerchhäuser und quergestellte GiebelDie Breite von Zwerchhäusern und quergestellten Giebeln darf maximal ein Drittel derFassadenbreite aufweisen.
2.3 AbständeDer Abstand der Firsthöhe von Gauben, Zwerchhäusern und quergestellten Giebeln zurFirsthöhe des Hauptdaches muss mindestens 0,60 m betragen.
Der seitliche Abstand von Gauben, Zwerchhäusern und quergestellten Giebeln zurGiebelwand muss mindestens 1,00 m betragen.
Insgesamt darf der Anteil von Gauben, Zwerchhäusern und quergestellten Giebelnmaximal die Hälfte der Dachbreite betragen.
3. EinfriedungenEinfriedungen dürfen zur öffentlichen Verkehrsfläche maximal 1,0 m hoch ausgebildetwerden. Sockelmauern sind nur bis zu einer Höhe von 0,5 m zulässig.
Zur seitlichen und rückwärtigen Grundstücksgrenze dürfen Einfriedungen maximal 2,0 mhoch errichtet werden.
Mauern sind unzulässig.
C. Hinweise1. Landesamt für Denkmalpflege, Abt. Bodendenkmalpflege
Bei Erdarbeiten zutage kommende Bodendenkmäler sind nach Art. 8 Denkmal-schutzgesetz unverzüglich dem Bayr. Landesamt für Denkmalpflege, Schloß Seehof,96117 Memmelsdorf oder der Unteren Denkmalschutzbehörde zu melden.
Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einerWoche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denk-malschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung derArbeiten gestattet.
2. Trinkwasserschutz
III B Schutzzone III B
Das Plangebiet befindet sich fast vollständig mit Verordnung des LandratsamtesAschaffenburg vom 25.06.1997 seit dem 01.07.1997 in der Zone IIIB des Wasser-schutzgebietes der Stadt Aschaffenburg.
Die Bestimmungen der Wasserschutzgebietsverordnung des LandratsamtesAschaffenburg vom 25.06.1997, Nr. 41.2-642-2-2/90, insbesondere der Katalogüber die verbotenen oder nur beschränkt zulässigen Handlungen (§ 3 derVerordnung), sind in der jeweils gültigen Fassung zu beachten.
Danach sind auf privaten Grundstücken u.a. verboten:Gründungssohle unterhalb des Grundwasserspiegels, Lagerung wassergefähr-dender Stoffe über 1.000 Liter, ansonsten in Auffangwannen, Verbot des Einsatzesvon Pflanzenschutzmitteln
Die Entwässerung ist nach dem DWA-Regelwerk, Merkblatt DWA-M 153, zubewerten.
Öffentliche Straßen sind nach RiStWag auszubauen.
3. Die Fassung des Bebauungsplans „Nördlich des Wasserturms“ mit Datum vom __.__.2017 ersetzt die bisherige Fassung von 1982 sowie alle zwischenzeitlich
rechtsverbindlich gewordenen Tekturen.
Flächen für Versorgungsanlagen Trafostation
vorhandene Flurstücksgrenze
geplante Grundstücksgrenze
vorhandene Gebäude
Grenzpunkte
VerfahrensvermerkeDer Gemeinderat hat in der Sitzung vom __.__.201_die Änderung desBebauungsplans im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB beschlossen.Der Aufstellungsbeschluss wurde am __.__.201_ ortsüblich bekannt gemacht.
Der Bebauungsplan einschließlich der Begründung in der Fassung vom15.03.2017 wurde nach § 3 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 13a in der Zeitvom 10.04.2017 bis einschließlich 10.05.2017 öffentlich ausgelegt. Die von derPlanung berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurdengemäß § 4 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 13a BauGB am Verfahren beteiligt.
Die Gemeinde Niedernberg hat mit Beschluss des Gemeinderates vom __.__.201_ die Änderung des Bebauungsplans gem. § 10 Abs. 1 BauGB alsSatzung beschlossen.
Jürgen ReinhardGemeinde Niedernberg, __.__.201_ Erster Bürgermeister
Ausgefertigt:
Es wird hiermit bestätigt, dass der zeichnerische und textliche Teil diesesBebauungsplans in der Fassung vom __.__.201_ mit dem Satzungsbeschlussdes Gemeinderates vom __.__.201_ identisch ist.
Jürgen ReinhardGemeinde Niedernberg, __.__.201_ Erster Bürgermeister
Der Satzungsbeschluss wurde im Amtsblatt vom __.__.201_ gemäß § 10 Abs.3 BauGB ortsüblich bekanntgemacht. Die Bebauungsplanänderung ist damit inKraft getreten.
Jürgen ReinhardGemeinde Niedernberg, __.__.201_ Erster Bürgermeister
Mühlstraße 43Tel.: 06021/41 11 98Mail: [email protected]
F r e i e A r c h i t e k t e n u n dS t ä d t e b a u a r c h i t e k t e n
63741 AschaffenburgFax: 06021/45 09 98
Internet: www.htww.de
M 1:1000
G E M E I N D E N I E D E R N B E R GL A N D K R E I S M I L T E N B E R GBebauungsplan "Nördlich des Wasserturms"Entwurf
15.03.2017
0 20 40M 1:1.000
10 30 50
g,f,l
MI 1 oWH
6,50m
GFZ 0,8
DN17°-38°
GRZ 0,4
MI 3 oWH
4,00m
GFZ 0,5
DN17°-45°
GRZ 0,4
MI 2 oWH
4,50m
GFZ 0,8
DN17°-45°
GRZ 0,4
WA 4 oWH
6,50m
GFZ 0,8
FH8,50m
GRZ 0,4
WA 1 oWH
6,50m
GFZ 0,8
DN17°-38°
GRZ 0,4
WA 3 oWH
4,00m
GFZ 0,5
DN17°-45°
GRZ 0,4
WA 2 oWH
4,50m
GFZ 0,8
DN17°-45°
GRZ 0,4
Nutzungsschablonen: