การวเคราะหเพอหาท าเลศกยภาพในการพฒนาโฮมออฟฟศในเขตกรงเทพมหานคร

โดย

นางสาวณฐนช นชเฟองฟชย

การคนควาอสระนเปนสวนหนงของการศกษาตามหลกสตร

วทยาศาสตรมหาบณฑต (ธรกจอสงหารมทรพย) สาขาวชาธรกจอสงหารมทรพย

คณะพาณชยศาสตรและการบญช มหาวทยาลยธรรมศาสตร ปการศกษา 2558

ลขสทธของมหาวทยาลยธรรมศาสตร

การวเคราะหเพอหาท าเลศกยภาพในการพฒนาโฮมออฟฟศในเขตกรงเทพมหานคร

โดย

นางสาวณฐนช นชเฟองฟชย

การคนควาอสระนเปนสวนหนงของการศกษาตามหลกสตร วทยาศาสตรมหาบณฑต (ธรกจอสงหารมทรพย)

คณะพาณชยศาสตรและการบญช มหาวทยาลยธรรมศาสตร ปการศกษา 2558

ลขสทธของมหาวทยาลยธรรมศาสตร

FEASIBILITY STUDY FOR A RESIDENTIAL OFFICE DEVELOPMENT PROJECT IN BANGKOK, THAILAND. : USE LOOKING FOR SITE ANALYSIS

BY

MISS NUTHANICH NICHPHEUNGPHUCHAI

AN INDEPENDENT STUDY SUBMITTED IN PARTIAL FULFILLMENT OF

THE REQUIREMENTS FOR THE DEGREE OF MASTER OF SCIENCE (REAL ESTATE BUSINESS) FACULTY OF COMMERCE AND ACCOUNTANCY

THAMMASAT UNIVERSITY ACADEMIC YEAR 2015

COPYRIGHT OF THAMMASAT UNIVERSITY

(1)

หวขอการคนควาอสระ การวเคราะหเพอหาท าเลศกยภาพในการศกษาความเปนไปไดของโฮมออฟฟศเขตกรงเทพมหานคร

ชอผเขยน นางสาวณฐนช นชเฟองฟชย ชอปรญญา วทยาศาสตรมหาบณฑต (ธรกจอสงหารมทรพย) สาขาวชา/คณะ/มหาวทยาลย คณะพาณชยศาสตรและการบญช

มหาวทยาลยธรรมศาสตร อาจารยทปรกษาการคนควาอสระ รองศาสตราจารย ดร.อจฉราวรรณ งามญาณ ปการศกษา 2558

บทสรปผบรหาร ความหนาแนนของประชากรในใจกลางเมองปจจบน ท าใหอสงหารมทรพยเปนท

ตองการมากขน สงผลใหแนวโนมราคาท ดนและคาครองชพสงขนตามตนทนของผประกอบการ เมอใจกลางเมองหนาแนนขนตวเมองจงเรมขยายออกสชานเมอง กจการทมองเหนตลาดใหมๆไดขยบขยายออกมาตามความเจรญทเพมขน อกทงทดนในเขตนอกเมองมราคาทถกกวา ท าใหกจการประหยดตนทนไดมากกวา ซงปจจบนมแนวโนมการขยายตวของเมองเพมขนเรอยๆ ท าใหมความตองการจบจองท าเลใหมเพอท ากจการมากขน จาก การศกษาพบกวาแนวโนมการขยายตวของเมองออกมาทางฝงตะวนออกมากกวาฝงตะวนตก จงมความตองการสถานประกอบการในลกษณะตางๆทมากกวาดวยเชนกน

โฮมออฟฟศ เปน ตวเลอกหนงของผประกอบการ ซงมความทนสมยและ ความพรอมส าหรบการใชงานมากกวาอาคารพาณชย ดวยโฮมออฟฟศเปนอาคารทออกแบบมาเพอพกอาศยและท าเปนส านกงานในคราวเดยวกน การวเคราะหเพอหาท าเลทมศกยภาพในการพฒนาโฮมออฟฟศดวยวธการก าหนดขอบเขตกรงเทพมหานครและกลนกรองศกยภาพท าเลจากลกษณะทางกายภาพของกรงเทพมหานคร จนไดท า เลทเหมาะสมทสดคอ บรเวณกลมเขตศรนครนทร ซงมความเหมาะสมทางดานการคมนาคม กฎหมาย และแนวโนมการเตบโตของเมอง จงไดคดเลอกทดนจากเวบไซตประกาศขาย ทมทตงอยบรเวณเขตสวนหลวงตดกบเขตประเวศ ขนาด 5-2-69 ไร ตดถนนสขมวท 77 หรอ ถนนออนนนช หางจากแยกถนนศรนครนทร-ออนนช ประมาณ 600 เมตร

(2)

ลกษณะทดนเปนรปสเหลยมคางหมหนาแคบและลก อยตดถนนใหญ โดยรอบทดนเปนอาคารบานพกอาศยและทดนเปลา ลกษณะโครงการเปนโฮมออฟฟศจ านวน 33 หอง เปนอาคารแฝดขนาด 4 ชน 260 ตร.ม. ทดน 35.75 ตร.วา ราคาเรมตน 14.5 – 15.4 ลานบาท โดยจบกลมลกคาทซอเพอประกอบกจการโดยตรง (End User) ทตองการโฮมออฟฟศเพอท าเปนส านกงานตางๆ

เมอศกษาความเปนไปไดของโครงการในดานกายภาพ ทตงโครงการ ดานการตลาด กฎหมาย การกอสราง และดานการเงนแลว พบวาโครงการมความเปนไปไดและนาสนใจลงทน โดยเครองมอทางการเงนชวดวา NPV ของโครงการเทากบ 39,646,294.26 บาท มคาเปนบวกและมากกวาศนย ในขณะทคา IRR เทากบ 17% มากกวาอตราคดลดของโครงการท 12.252%

ค าส าคญ โฮมออฟฟศ, ประเวศ, กรงเทพมหานครฝงตะวนตก

(3)

Independent Study Title Feasibility study for a Residential Office Development Project in Bangkok, Thailand. : Use looking for site analysis

Author Miss Nuthanich Nichpheungphuchai Degree Master of Science (Real Estate Business) Department/Faculty/University Faculty of Commerce and Accountancy

Thammasat University Independent Study Advisor Associate Professor Dr. Atcharawan Ngarmyarn Academic Yea 2015

EXECUTIVE SUMMARY

Study of Bangkok real estate indicated that the most promising location

for residential offices would be the Srinakarin neighborhood. Abundant transportation, appropriate zoning laws, and growing population are all encouraging. Sukhumvit 77 would be a good choice, containing 5-2-69 rai of land (2.242 acres). The site would be on On-nut Road, a main access street, 600 meters from the Srinakarin-On-nut intersection. Competing real estate in the area would be four-story shop house along about 220 - 300 square meters. It would be located next to a main road, ideal for service and commercial offices. The project would offer more privacy for quieter back offices for accountants, legal consultants, or planning groups. Four story houses occupying 35 square wa or 260 square meters would each contain two bedrooms, two bathrooms and two toilets for use by residents and customers. Private parking would include a maximum of five spaces per house. Target customers would be occupants needing private offices, not investors. In terms of physical, location, marketing, legal, construction, and financial aspects, the project should be feasible with net present value (NPV) of 39,646,294.26 baht, internal rate of return (IRR) = 17%, and discount rate of 12.252%.

Keywords: Residential office, Western Bangkok.

(4)

กตตกรรมประกาศ

การคนควาอสระเลมน ส าเรจลลวงไปดวยด ผจดท าขอกราบขอบพระคณ ทปรกษา รองศาสตราจารย ดร .อจฉราวรรณ งามญาณ ทชวยใหค าเสนอแน ะทเปนประโยชน พรอมทงก าลงใจ และค าปลอบใจตลอดจนกระทงงานส าเรจลลวง และขอกราบขอบพระคณกรรมการ ผคมสอบอกหนงทาน ผชวยศาสตราจารย ดร .นต รตนปรชาเวช ทสละเวลาอนมคาใหค าแนะน า ชขอบกพรองใหพฒนาปรบปรงจนการคนควานมรายละเอยดสมบรณยงขน

ทงนขอขอบพระคณ คณ ไพโรจน ยาง งาม ผรบเหมาอสระช านาญงาน ท เออเฟอขอมลและค าปรกษาเกยวกบงานกอสรางตลอดทงการคนควานและขอขอบคณเพอนรวมรนทกทานทใหค าปรกษาในทกๆดาน อกทงก าลงใจทมใหมาตงแตรเรมท าการคนควาจนกระทงส าเรจในวนน

นางสาวณฐนช นชเฟองฟชย

(5)

สารบญ

หนา

บทคดยอภาษาไทย (1) บทคดยอภาษาองกฤษ (3) กตตกรรมประกาศ (4) สารบญตาราง (9) สารบญภาพ (10) บทท 1 บทน า 1

1.1 แนวคดทมาและความส าคญ 1 1.1.1 การขยายตวของเมอง 1 1.1.2 เทรนดการใชอาคารเพอประกอบธรกจ และอยอาศยภายในอาคารเดยวกน 1 1.2 วตถประสงคของการศกษา 2 1.3 ขอบเขตการศกษา 2 1.4 ประโยชนทจะไดรบ 3 บทท 2 ทบทวนวรรณกรรมและงานวจยทเกยวของ 4

2.1 อาคารกงทพกอาศย กงอาคารพาณชย หรอ โฮมออฟฟศ 4 2.2 โฮมออฟฟศ ในความหมายเชงกฎหมาย 5 2.3 ประเภทของโฮมออฟฟศ 6

2.3.1 ลกษณะอาคาร 6 2.3.2 ลกษณะโครงการ 7

(6)

2.4 รปแบบการใชประโยชนโฮมออฟฟศ 10 2.5 การเลอกท าเลทดนทเหมาะสมส าหรบโฮมออฟฟศ 10 2.6 การล าดบความส าคญของปจจยการตดสนใจเลอกทตงของธรกจ ส าหรบผประกอบการ 12 2.7 สรปปจจยทน าไปใชส าหรบคดกรองทดน 14 บทท 3 การคดเลอกทดนทเหมาะสม 15 3.1 ดานท าเลทตง 15

3.1.1 การแบงเขตในกรงเทพมหานคร 15 3.1.2 ศกยภาพตลาดการเตบโตทางเศรษฐกจของกรงเทพมหานคร

วเคราะหเปรยบเทยบโซนตะวนออกและตะวนตก 16 3.1.2.1 การเปลยนแปลงการใชประโยชนทดน 16

3.1.2.2 ธรกจอตสาหกรรมของกรงเทพฯฝงตะวนออกและฝงตะวนตก 16 3.1.2.3 ระบบโครงขายคมนาคม 16 3.1.2.4 เปรยบเทยบความหนาแนนของประชากรฝงตะวนตก และฝงตะวนออกของกรงเทพมหานคร 18 3.1.2.5 สรปการเปรยบเทยบฝงตะวนตกและฝงตะวนออก 20

3.1.3 พจารณาแผนผงการพฒนากรงเทพมหานครและลกษณะชมชน 21 3.2 ดานกฎหมาย 23

3.3 ดานการตลาด 24 3.3.1 ภาพรวมตลาดอาคารพาณชยในกรงเทพมหานคร 24

3.4 การคนหาแปลงทดน 26 3.4.1 แปลง A 28 3.4.2 แปลง B 30 3.4.3 เปรยบเทยบแปลงทดนดวยวธการใหคะแนนและถวงน าหนก 34

3.5 วเคราะหเปรยบเทยบความเปนไปไดทางการเงนเบองตน 36 3.6 สรปการคดเลอกแปลงทดน 39 บทท 4 วเคราะหกฎหมายทเกยวของ 40

(7)

4.1 กฎหมายผงเมอง 40 4.2 กฎหมายควบคมอาคาร 41 4.3 กฎหมายเกยวกบการจดสรรทดน 42 4.4 สรปการวเคราะหกฎหมาย 43

บทท 5 การศกษาความเปนไปไดทางการตลาดเบองตน 45 5.1 การเตบโตของเศรษฐกจในประเทศไทย 45 5.2 การจดทะเบยนจดตงบรษทใหม 46 5.3 อปสงคและอปทานในตลาด 46

5.3.1 สถตการออกใบอนญาตกอสรางอาคารเพอการพาณชยในกรงเทพมหานคร 46

5.3.2 ภาวะตลาดออฟฟศสเปซในกรงเทพมหานคร (Office Space) 47 5.3.3 อตราการดดซบของโฮมออฟฟศในเขตประเวศ 48

5.4 โอกาสการเพมขนของอปสงค 49 5.4.1 การเปนสมาชกประชาคมอาเซยน 49 5.4.2 การเพมขนของราคาทดน 49

5.5 กลมลกคาทเลอกซอโฮมออฟฟศ 50 5.6 ลกษณะของอาคารโฮมออฟฟศในตลาด ลกษณะคแขง 50 5.7 สรปการวเคราะหการตลาดเบองตน 52 5.8 การวเคราะหคแขงในตลาด 52

5.8.1 โครงการเปดขายในปจจบน 53 5.8.2 โครงการทคาดวาจะเปดขายในอนาคต 57

5.9 วเคราะหกลมลกคาในตลาด 60 5.10 วเคราะหแบงสวนตลาด ก าหนดกลมเปาหมาย และวางต าแหนงทางการตลาด 61

5.10.1 การแบงสวนตลาด (Segmentation) 61 5.10.2 การก าหนดกลมเปาหมาย (Targeting) 62 5.10.3 การวางต าแหนงทางการตลาด (Positioning) 62

5.11 การวเคราะหจดแขงและจดดอยของโครงการ (SWOT Analysis) 63 5.12 กลยทธสวนผสมทางการตลาด (Marketing Strategy – 4P’s) 64

(8)

5.12.1 ดานสนคา (Product) 64 5.12.2 การตงราคาขาย (Price) 66 5.12.3 ชองทางการจดจ าหนาย (Place) 69 5.12.4 การสงเสรมการขาย (Promotion) 69

5.13 แผนการตลาด 69 บทท 6 การบรหารงานกอสราง 71 6.1 รปแบบโครงการ 71 6.2 รายละเอยดานงานกอสราง 71

6.2.1 งานโครงสรางาอาคาร 71 6.2.2 ระบบไฟฟาและประปา 71 6.2.3 ระบบปรบอากาศ 71 6.2.4 งานสขาภบาล 72 6.2.5 ระบบรกษาความปลอดภย 72

6.3 งานสถาปตยกรรม 72 6.3.1 ภายนอกอาคาร 72 6.3.2 ภายในอาคาร 72

6.4 การบรหารงานกอสราง 73 6.5 การวางแผนงานกอสราง 73 บทท 7 การวเคราะหความเปนไปไดทางการเงน 75 7.1 สมมตฐานการลงทนของโครงการ 75

7.2 สมมตฐานดานคาใชจายโครงการ 77

7.2.1 คาพฒนาโครงการ 77

7.2.2 สมมตฐานดานคาใชจายในการบรหาร 80 7.2.3 คาใชจายทางการตลาด 80

7.3 สมมตฐานดานรายรบโครงการ 81

7.4 การวเคราะหความเปนไปไดดานการเงนของโครงการ 81

(9)

7.5 ทดสอบความออนไหว (Sensitivity Analysis) 82

7.6 วเคราะหสมมตภาพ (Scenario Analysis) 83

บทท 8 สรปการวเคราะหความเปนไปไดโครงการ 85

รายการอางอง 86

ภาคผนวก 88

ประวตผเขยน 94

(10)

สารบญตาราง

ตารางท หนา 2.1 แสดงองคประกอบของปจจยในการเลอกทดนส าหรบธรกจ 11 2.2 แสดงอปสงคและอปทานเพอการตดสนใจเลอกท าเลทเหมาะสม 12 2.3 ปจจยในการเลอกท าเลส าหรบธรกจเรยงล าดบตามความส าคญ 13 3.1 แสดงจ านวนและสดสวนความหนาแนนของชมชน 19 3.2 จ านวนลกษณะชมชนในเขตตางๆ 22 3.3 แสดงจ านวนอาคารพาณชยและจ านวนการขายในเขตกรงเทพฯและปรมณฑล 25 3.4 อปสงคและอปทานเบองตนของโฮมออฟฟศในเขตประเวศ 27 3.5 ปจจยทใชในการคดกรองทดน 28 3.6 แสดงขอมลลกษณะตางๆ ของแปลงเปรยบเทยบ 35 3.7 แสดงการใหคะแนนของแตละปจจย 36 3.8 เปรยบเทยบความเปนไปไดทางการเงนของแปลง A (Front Door) 37 3.9 เปรยบเทยบความเปนไปไดทางการเงนของแปลง B (Front Door) 38 4.1 แสดงตารางสรปขอก าหนดการใชประโยชนทดนตามกฎกระทรวง 40 5.1 แสดงสถตการออกใบอนญาตกอสรางอาคารเพอการพาณชยในกรงเทพมหานคร 47 5.2 อปสงคและอปทานเบองตนของโฮมออฟฟศในเขตประเวศ 49 5.3 ลกษณะโฮมออฟฟศในตลาด 51 5.4 สรปขอมลคแขงบรเวณโดยรอบถนนสขมวท 77 และ ถนนศรนครนทร 59 5.5 การก าหนดราคารายแปลง 68 5.6 แสดงแผนการตลาดตลอดระยะเวลาโครงการ 70 6.1 ก าหนดการแผนการด าเนนงานของโครงการ 74 7.1 แสดงอตราดอกเบยเงนกธนาคารพาณชยตางๆ 76

7.2 สมมตฐานคาใชจายในงานกอสราง 79 7.3 ตารางสมมตฐานดานคาใชจายในการบรหาร 80 7.4 ตารางสมมตฐานดานคาใชจายทางการตลาด 81 7.5 ตารางแสดงความออนไหวตอการเปลยนแปลงของตนทนคากอสราง 82

7.6 ตารางแสดงความออนไหวตอการเปลยนแปลงของราคาขาย 82

7.7 ตารางสมมตภาพ 84

(11)

สารบญภาพ

ภาพท หนา

2.1 ลกษณะอาคาร “ทาวนเฮาส” 4 2.2 ลกษณะอาคาร “อาคารพาณชย” 4 2.3 โฮมออฟฟศลกษณะบานแฝด 7 2.4 โฮมออฟฟศลกษณะบานเดยว 7 2.5 โฮมออฟฟศลกษณะตกแถว 7 2.6 โครงการไมจดสรร 8 2.7 ผงโครงการด เอจด ศรนครนทร 15 8 2.8 โครงการจดสรร (โครงการเฮช-เคป บสเซคเตอร ออนนช) 8 2.9 ผงโครงการ เฮช-เคป บสเซคเตอร ออนนช 9 2.10 ผงโครงการ บซ พฒนาการ ออนนชตดใหม 9 2.11 ผงโครงการ ชค ดสทรค รามค าแหง 53 9 3.1 แสดงจ านวนพนทของแตละนคมอตสาหกรรมในเขตกรงเทพฯป พ.ศ. 2554 17 3.2 ระบบโครงขายรถไฟฟาเตมระบบ 18 3.3 แสดงการกระจายตวของชมชนในกรงเทพมหานคร พ.ศ. 2554 19 3.4 แสดงเขตพนทตอเมองฝงตะวนออกของกรงเทพมหานคร 20 3.5 ผงเมองการใขประโยชนทดน ในเขตตอเมอง ฝงตะวนออก 23 3.6 แสดงเงอนไขการใชประโยชนทดนประเภท ย.1 – ย.4 (สเหลอง) 24 3.7 แสดงการเปลยนไปของสดสวนอปทานในป พ.ศ. 2557 – 2558 26 3.8 ต าแหนงแปลง A 28 3.9 ดานหนาทดน 29 3.10 ชมชนบนถนนสขาภบาล 2 29 3.11 หมบานบนถนนสขาภบาล 2 29 3.12 ตลาดถ.กาญจนาภเษก 39 29 3.13 ผงโครงการอยางหยาบส าหรบการวเคราะหความเปนไปไดทางการเงนเบองตน 30 3.14 ต าแหนงแปลง B 31 3.15 ดานหนาทดนตดซอยออนนช 51 31 3.16 ดานหนาแปลงทดน 31

(12)

3.17 ผงโครงการ B แบบท 1 32 3.18 การแบงแปลงโครงการใหมเพอเพมพนทการขาย 33 4.1 แสดงลกษณะแปลงทดนอยางนอยส าหรบตกแถว 1 แถว 43 4.2 แสดงลกษณะทดนส าหรบโฮมออฟฟศรปแบบอาคารแฝด 44 5.1 แสดงการประมาณการเศรษฐกจ ป 2558 – 2559 45 5.2 ประมาณการจดทะเบยนจดตงนตบคคลตงแตป พ.ศ.2552 – 2558 46 5.3 แสดงอปสงคและอปทานของตลาดพนทเชาออฟฟศส านกงานในกรงเทพฯ 48 5.4 แสดงการเปลยนไปของสดสวนอปทานในป พ.ศ. 2557 – 2558 51 5.5 แสดงโครงการคแขงทท าการส ารวจ 52 5.6 โครงการบซ พฒนาการ – ออนนชตดใหม 54 5.7 รปแบบอาคารอารยา แมนดารนา 55 5.8 ดานหนาอาคาร 55 5.9 รปแบบอาคารโครงการดเอดจ ศรนครนทร 15 56 5.10 รปแบบอาคารโฮมออฟฟศหนากวาง 7.5 ม. 57 5.11 รปแบบอาคารในโครงการ People Park 58 5.12 โครงการระดบราคา 20 ลานบาท 61 5.13 โครงการระดบราคา 10.0 – 20.0 61 5.14 สวนแบงตลาดตามระดบราคาในป พ.ศ. 2558 62 5.15 ต าแหนงทางการตลาดเมอแบงดวยลกษณะการใชงานและท าเลทตง 63 5.16 ลกษณะการใชโทนสอาคาร 64 5.17 ลกษณะกระจกทรงสง 65 5.18 ตวอยางการแปลนอาคาร 4 ชน 65 5.19 ตวอยางการแปลนอาคาร หนากวาง 7.5 เมตร 65 5.20 ผงโครงการ 66 6.1 แสดงการแบงแปลงงานกอสรางในโครงการ 73

1

บทท 1 บทน า

1.1 แนวคดทมาและความส าคญ

1.1.1 การขยายตวของเมอง การขยายตวอยางตอเนองของชานเมองกรงเทพฯรอบดานทงฝงตะวนตกและฝงตะวนออก จากการพฒนาการขนสงระบบรางหรอรถไฟฟาและการพฒนาโครงการทางคมนาคมเพอรองรบประชาคมเศรษฐกจอาเซยน หรอ AEC ท าใหเขตชานเมองมการเตบโตทางเศรษฐกจมาก อาท โครงการมอเตอรเวย บางใหญ – กาญจนบร การลงทนศนยการคาขนาดใหญ และเสนทางรถไฟฟา สมวง ซงสรางความเจรญทางดานเศรษฐกจและเกดเปนชมชนเมองทหนาแนนขน โดยเกดจากการททดนถกพฒนาจากการใชประโยชนในรปแบบเกษตรกรรมสทพกอาศย เนองจากผลตอบแทนทสงกวาการใชทดนเพอการเกษตร (พารก เวาะแซ, 2553) ท าใหดเวลลอปเปอรจบจองและพฒนาเปนรปแบบทอยอาศยจดสรรมากมาย เมอกลายเปนแหลงทอยอาศยจ านวนมากขนการเขามาของธรกจเชงพาณชยตางๆกเขามาในพนทดวย หากเปรยบเทยบอปทานของการพฒนาทอยอาศยทกรปแบบของฝงตะวนตกและฝงตะวนออกแลวพบวา บรเวณแถบชานเมองมอปทานทสงมากและกระจกตวอยบรเวณถนนสายหลกและบรเวณเสนทางสถานรถไฟฟา และเปนทนยมของดเวลลอปเปอร เนองจากมปจจยดานโครงสรางพนฐาน (Infrastructure) ทตางกน ดงทกลาวมาแลวขางตน (CB RICHARD ELLIS (THAILAND) CO., 2015) พนทในฝงตะวนตกและฝงตะวนออกหรอชานเมองของกรงเทพฯจงมศกยภาพทนาสนใจส าหรบการพฒนาอาคารพาณชย 1.1.2 เทรนดการใชอาคารเพอประกอบธรกจและอยอาศยภายในอาคารเดยวกน

การประกอบธรกจพาณชยทกรปแบบตองการพนทส าหรบตอนรบลกคา วาง-

แสดงสนคา และการโฆษณาใหเปนทรจก อาคารพาณชยเปนสงทตอบสนองความตองการของผประกอบการไดอยางดมาหลายยคสมย และป จจบนอาคารพาณชยยงคงเปนรปแบบทผประกอบการนยมท าเปนส านกงาน พาณชยกรรม การบรการใดๆ หรอแมกระทงอตสาหกรรม แมวาในยคททดนแพงขนท าใหการสรางอาคารส านกงานขนาดใหญเขามาทดแทน และตกแถวหรออาคารพาณชยจงออกไปเกดขนในแถบชานเมองซงทดนย งมราคาไมสงมากนกแทน ("ววฒนาการตกแถว," 2556) ในอดตอาคารพาณชยนอกจากใชประกอบธรกจแลวยงเปนทพกอาศยอกดวย หรอแมในปจจบนกยงพบเหนไดทวไป ในยคทคนตองการมกจการเปนของตนเองมากขน ในขณะเดยวกนกยงคงตองการทอยอาศยดวย จงเสมอนเปนภาระ 2 เทา หากตองผอนจายคาทอยอาศย

2

และส านกงานพรอมกน บางรายดดแปลงทาวนเฮาส หรอ บานเดยวทอยอาศยเปนกงส านกงาน กงทอยอาศย ซงเปนอกหนงทางเลอก แตทาวนเฮาสหรอบานเดยวอาจจะไมเหมาะสมส าหรบธรกจทตองการหนาราน การประชาสมพนธ สถานทจอดรถ หรอแมกระทงการขยบขยายกจการ การเดนทางไปมาระหวางทอยอาศยและทท างานปจจบนตองใชเวลาเดนทางมากเนองจากสภาพการจราจรตดขด และจ านวนรถยนตทเพมขน การน าอาคารพาณชยมาดดแปลงใหสามารถเปนพนทพกอาศยไดในตวจงไดรบความนยมมากขน ดวยสาเหตของสภาพการจราจร สภาพสงคม และทศนคตของคนท างานทเปลยนไป (สมพงษ กตตสรยทธ, 2534)

โฮมออฟฟศในท าเลยานธรกจจงเปนอกหนงทางเลอกส าหรบผประกอบการยคใหม ทใหความส าคญกบการออกแบบฟงกชนทตอบรบกบการอยอาศยไดจรงๆ การออกแบบททนสมย และเปนส านกงานไดอยางลงตว ซงแตกตางจากอาคารพาณชยทวไป ทไมไดใหความส า คญในดานการออกแบบฟงกชนและการออกแบบภายในเพอรองรบการใชงานทง 2 ดาน รวมถงสภาพแวดลอมทเออและสงเสรมใหธรกจนนประสบความส าเรจดวย (กองบรรณาธการ เชคราคา.คอม, 2557) 1.2 วตถประสงคของการศกษา

1.2.1 เพอศกษาหาท าเลทเหมาะสมส าหรบอาคารกงทอยอาศยกงอาคารพาณชย หรอ โฮมออฟฟศ

1.2.2 เพอศกษาปจจยศกยภาพของท าเลทท าใหอาคารกงทอยอาศยกงอาคารพาณชย หรอ โฮมออฟฟศประสบความส าเรจ

1.2.3 เพอศกษาการออกแบบฟงกชนภายในของอาคารกงทอยอาศยกงอาคารพาณชยทเปนทตองการของตลาดในท าเลทเลอก

1.2.4 เพอศกษาความเปนไดในการพฒนาอาคารกงทอยอาศยกงอาคารพาณชย หรอ โฮมออฟฟศบนท าเลทเลอก

1.3 ขอบเขตการศกษา

1.3.1 ศกษารปแบบการกอสรางอาคารกงทอยอาศยกงอาคารพาณชย หรอโฮมออฟฟศ

1.3.2 ศกษาท าเลศกยภาพทเหมาะสมส าหรบอาคารกงทอยอาศยกงอาคารพาณชยหรอโฮมออฟฟศในกรงเทพมหานคร ไดแก กฎหมาย ขอบงคบ โครงสรางพนฐาน การตลาด และ การเงน

1.3.3 ศกษาความเปนไปไดในการพฒนาอาคารกงทอยอาศยกงอาคารพาณชยบนท าเลทเลอกสรรแลว

3

1.4 ประโยชนทจะไดรบ

1.4.1 เพอเปนแนวทางในการเลอกท าเลทเหมาะสมส าหรบโครงการพฒนารปแบบอาคารกงทอยอาศย กงส านกงาน หรอ โฮมออฟฟศ

1.4.2 เพอเปนแนวทางในการออกแบบฟงกชนทเปนทตองการของตลาด

1.4.3 เพอเปนแนวทางในการศกษาแนวโนมการเตบโตของตลาดอาคารกงทอยอาศย กงส านกงาน

4

บทท 2 ทบทวนวรรณกรรมและงานวจยทเกยวของ

การทบทวนวรรณกรรมเพอท าความเขาใจการใชประโยชนอาคารส าหรบเปนทอยอาศย

และเชงพาณชย และศกษาและก าหนดปจจยในการเลอกท าเลทตงโครงการทเหมาะสมส าหรบการพฒนา เพอเปนแนวทางในการกลนกรองความคดในขนตอไป

2.1 อาคารกงทพกอาศย กงอาคารพาณชย หรอ โฮมออฟฟศ

ความหมายของ “โฮมออฟฟศ” “ทาวนเฮาส” และ “ทาวนโฮม” มลกษณะของอาคารทใกลเคยงกนคอ เปนอาคารสง 2-3 ชนขนไปและมกใชผนงรวมกน แตมลกษณะการใชงานทตางกน พจนานกรมออนไลนเคมบรดจ ("Cambridge Dictionaries Online," 2015) ไดใหค าจดความของ “ทาวนเฮาส” วาบานทอยตดกบบานอกหลงหนงหรอบานทสรางเปนแถวทมลกษณะเหมอนกนและใชผนงรวมกน “ทาวนโฮม” ค านพจนานกรมออนไลนเคมบรดจไมมค าจ ากดความ คาดวามความหมายเดยวกบทาวนเฮาส แตใน ทางการตลาดไดเปลยนการใชค าจาก “เฮาส” เปน “โฮม” เพอใหมความรสกเปนบานของผอยอาศยจรงๆซงมความอบอนมากขนและค าวา “โฮมออฟฟศ” มความหมายในพจนานกรมวา หองหรอพนทในบานของคนหนงๆทใชส าหรบการท างาน หรอ ส านกงานในบานของคนหนงๆซงประกอบไปดวยอปกรณส าหรบส านกงาน เชน เครองแฟกซ โทรศพท คอมพวเตอร เปนตน

ภาพท 2.1 ลกษณะอาคาร “ทาวนเฮาส” ภาพท 2.2 ลกษณะอาคารพาณชย ทมาภาพ : เวบไซต Google.com

5

ลกษณะการใชงานของ “โฮมออฟฟศ” จะแตกตางจาก “ทาวนเฮาส” และ “ทาวนโฮม” คอ ในประเทศไทยเราจะพบวา ทาวนเฮาสและทาวนโฮม ออกแบบมาเพอใชเปนทอยอาศย แตบางครงกใชเปนส านกงานไดเชนกน ในขณะท โฮมออฟฟศ ออกแบบมาเพอใชเปนทอยอาศยและส านกงานตงแตแรก อาท การออกแบบหนาตาของตวอาคารใหทนสมย สามารถปรบเปลยนไดง ายตามความเหมาะสมของธรกจนนๆการออกแบบใหชน 2 เหมอนหองแสดงสนคา (Showroom) หรอ การออกแบบตวอาคารใหรองรบการใชงานของพนกงานจ านวนมาก เปนตน (กองบรรณาธการ เชคราคา.คอม, 2557)

2.2 โฮมออฟฟศ ในความหมายเชงกฎหมาย

กฎหมายอาคาร ("กฎกระทรวง ฉบบท 55 ออกตามความในพระราชบญญตควบคมอาคาร พ.ศ. 2522," 2543) ไดใหค าจ ากดความของอาคารตางๆทเกยวของกบการใชประโยชนของ โฮมออฟฟศไวดงน

“อาคารอยอาศย” อาคารซงโดยปกตบคคลใชอยอาศยไดทงกลางวนและกลางคน ไมวาจะเปนการอยอาศยอยางถาวร หรอชวคราว

“ตกแถว” หมายความวา อาคารทกอสรางตอเนองกนเปนแถวยาวตงแตสองคหาขนไปมผนงแบงอาคารเปนคหาและประกอบดวยวสดทนไฟเปนสวนใหญ

“บานแถว” คอตกแถวหรอหองแถวส าหรบใชเปนทอยอาศย มทวางดานหนาและดานหลง มรวแบงแปลงทดนชดเจน และจะตองมความสงไมเกน 3 ชน

“บานแฝด” เปนอาคารส าหรบใชเปนทอยอาศย ตองสรางตดกน 2 อาคาร มรวแบงแปลงทดนของอาคารชดเจน ในแนวเขตทดนของตวอาคารดานหนา ดานหลงและดานขาง มทางเขาออกแยกจากกนของแตละบาน

“อาคารพาณชย” หมายความวา อาคารทใชเพอประโยชนในการพาณชยกรรม หรอบรการธรกจ หรออตสาหกรรมทใชเครองจกรทมก าลงการผลตเทยบไดไมเกน 5 แรงมาและใหหมายความรวมถงอาคารอนใดทกอสรางหางจากถนนหรอทางสาธารณะไมเกน 20 เมตร ซงอาจใชเปนอาคารเพอประโยชนในการพาณชยกรรมได

“ส านกงาน” หมายความวา อาคารหรอสวนหนงสวนใดของอาคารทใชเปนส านกงานหรอทท าการ

6

ดงนนจงสรปไดวา โฮมออฟฟศ เปนอาคารทมวตถประสงคหลกในการใชพนทเพอเปนส านกงานประกอบกบใชประโยชนเพออยอาศยรวมกน (นธมา จงประเจด , 2554) อาจเปนอาคารในรปแบบตกแถวกได ซงตองกอสรางตอกนเปนแถวยาวตงแตสองคหาขนไปและใชผนงแบงอาคารรวมกน และการใชประโยชนในรปแบบของอาคารพาณชย คอใชประโยชนเพอเ ชงพาณชย และในรปแบบของอาคารอยอาศย หรอ รปแบบของส านกงานทท าการกไดเชนกน โดยศนยขอมลอสงหารมทรพย ไดใหความหมายของ อาคารเพอการพาณชยวา เปนอาคารทสรางขนเพอใชด าเนนธรกจการคา บรการ การขาย แลกเปลยนสนคา ซงจะใชอยอาศยดวย หรอไมกได (นงลกษณ ตาดทอง & ธนชพร ใจอารย, 2558) 2.3 ประเภทของโฮมออฟฟศ 2.3.1 ลกษณะอาคาร เนองจากโฮมออฟฟศ คอ รปแบบการใชประโยชนของอาคาร จากการส ารวจจงพบวารปแบบของอาคารทน ามาท าเปนโฮมออฟฟศสวนใหญมลกษณะดงน

ลกษณะบานแฝด คอ อาคารทสรางตดกน 2 หลง สง 3-4 ชน แตละหลงอยบนทดนขนาด 35 ตารางวาขนไป มระยะรนดานหนา 3 เมตร และดานหลง 2 เมตร ดานขาง 2 เมตร ตามพระราชบญญตควบคมอาคาร พ.ศ. 2522 และมรวลอมดานหนาแสดงเขตทดน

ลกษณะบานเดยว คอ อาคารทสรางบนทดน 50 ตารางวา ขนไป และไมมสวนใดๆตดกบอาคารอนๆ

ลกษณะบานแถว หรอ ทาวนเฮาส หรอ ทาวนโฮม คอ อาคา รทสรางบนทดนทมเนอทไมต ากวา 16 ตารางวา มทวางดานหนาลอมรว จอดรถในบานได และทวางดานหลง มหนากวางไมต ากวา 4 เมตร

ลกษณะตกแถว หรอ อาคารพาณชย มหนากวางไมต ากวา 4 เมตร บนทดนมากกวา 16 ตารางวาขนไป มทวางดานหนาอาคาร แตไมไดลอมรวเหมอนบานแถว

7

ภาพท 2.3 โฮมออฟฟศลกษณะบานแฝด ภาพท 2.4 โฮมออฟฟศลกษณะบานเดยว

ภาพท 2.5 โฮมออฟฟศลกษณะตกแถว ทมาภาพ : เวบไซต Thinkofliving.com 2.3.2 ลกษณะโครงการ ลกษณะโครงการของโฮมออฟฟศ ม 2 รปแบบหลกๆ คอ

2.3.2.1 โฮมออฟฟศลกษณะไมจดสรร คอ มอาคารรวมแลวจ านวนไมถง 10 อาคาร เปนอาคารแถวเดยวบนพน

ทดนจ านวนไมมาก สรางเตมพนทดน ไมมพนทสวนกลาง สดสวนพนทขาย 100% คอ เปนพนทขายทงหมด หรออาจมการเวนระยะดานหนาแปลงทดนแตละหลงไวประมาณ 3 เมตร ตามเงอนไขพระราชบญญตควบคมอาคาร

8

ภาพท 2.6 โครงการไมจดสรร ภาพท 2.7 ผงโครงการด เอจด ศรนครนทร ทมา : เวบไซต Think of Living.com

2.3.2.2 โฮมออฟฟศลกษณะจดสรร มทดนขนาดใหญ จดใหมสงอ านวยความสะดวกในโครงการ อาท พนทจอดรถสวนกลาง รปภ. 24 ชวโมง สวนสาธารณะ มการจดเกบคาสวนกลาง สดสวนพนทขายตอพนทสวนกลาง 50-60% โดยพนทสวนทเหลอเนนเปนพนทสวนกลางส าหรบจอดรถ และสวนสาธารณะ จากการส ารวจโครงการชค ดสทรค รามค าแหง 53, โครงการบซ พฒนาการ ออนนชตดใหม และโครงการเฮช-เคป บซ เซคเตอร ออนนช

ภาพท 2.8 โครงการจดสรร (โครงการเฮช-เคป บสเซคเตอร ออนนช) ทมาภาพ : เวบไซต Google.com

9

ภาพท 2.9 ผงโครงการ เฮช-เคป บสเซคเตอร ออนนช ทมา : เวบไซต Think of Living.com

ภาพท 2.10 ผงโครงการ บซ พฒนาการ ออนนชตดใหม ทมา : เอกสารโบรชวรของโครงการ บซ พฒนาการ ออนนชตดใหม

ภาพท 2.11 ผงโครงการ ชค ดสทรค รามค าแหง 53 ทมา : เวบไซต Think of Living.com

10

2.4 รปแบบการใชประโยชนโฮมออฟฟศ โฮมออฟฟศคอการใชประโยชนของอาคารเพอเชงพาณชยและเพอการอยอาศยโดย

พนทภายในอาคารสามารถแบงการใชประโยชนได ดงน สวนสาธารณะ (Public Zone) คอสวนส าหรบตอนรบแขก บคคลภายนอก

เปนพนทสวนตอนรบ หรอ พนทส าหรบรอคอยเนองจากนดหมาย สวนกงสาธารณะ (Semi Public Zone) สวนทใชส าหรบเจาของอาคารและ

บคคลภายนอก ส าหรบการพดคย ประชม หรอหองประชมนนเอง สวนตว (Private Zone) เปนสวนของพนกงานบคคลภายใน ซงไมอนญาต ให

บคคลภายนอกผานเขามา อาท หองท างาน หองอาหารพนกงาน หองเกบเอกสารเปนตน (นธมา จงประเจด, 2554) ดงนนการออกแบบอาคารจงตองค านงรปแบบการใชงานตามขางตนนเปนส าคญ โดย

จะจดใหมสดสวนพนทสวนไดมากเทาไรขนอยกบการศกษากลมลกคาเปาหมายในยานท าเลทเลอกแลววามพฤตกรรมส าหรบการใชงานอยางไรอกครงหนง

และธรกจทใชอาคารโฮมออฟฟศในการประกอบกจการ มกเปนลกษณะธรกจตวแทนจ าหนาย รองลงมาคอธรกจรบออกแบบ / กอสราง และธรกจบรการตางๆ อาท โรงเรยนสอนพเศษ รานรบซอมเครองใชไฟฟา (วลรตน ทองพล, 2011) 2.5 การเลอกท าเลทดนทเหมาะสมส าหรบโฮมออฟฟศ

การพจารณาเลอกทดนส าหรบธรกจทงการซออาคารส าเรจรปและการซอทดนสรางเองกตาม มปจจยในการพจารณาทส าคญ คอ ตนทนคาใชจาย ลกษณะของท าเล และ รปแบบการเขาถง ในแตละปจจยจะตองพจารณาในดานตางๆ ดงน

11

ตารางท 2.1 แสดงองคประกอบของปจจยในการเลอกทดนส าหรบธรกจ

ทมา : Rymarzak & Sieminska (2012) หนา 221

CostsLand purchase and constructioin or rentAdapting the premises for the business activity

Operational (property tax, usufruct, utilities, maintenance, insurance, security,

cleaning, administration fee, accountancy, marketing)Transportation and suppliesReal estate attributesLocation (part of the city)NeighbourhoodParking capacity and accessibilityShape and areaFunctionVisibility from main access roads The land (shape of the lot, environmental aspects, etc.)Accessibility and motor/ pedestrian trafficPedestrian traffic intensity, types of pedestrians Motor traffic intensity, types of vehiclesPotential to filter cross trafficCapacity of access roads Accessibility (proximity to public transportation)Proximity to public parkingProximity to distribution centres/suppliersNatural and physical barriers (River, parks, bridges, rail tracks)Proximity to hotel accomodation, shops/services, restaurants

12

ท าเลทเหมาะสมส าหรบการประกอบกจการเพอการพาณชยและการใหบรการ อาจศกษาจากอปสงคและอปทานในตลาดซงในแตละประเภทอสงหารมทรพยจะศกษาอปสงคและอปทานทแตกตางกน (Rymarzak & Sieminska, 2012) ซงการศกษาอปสงคและอปทานดานตางๆนจะท าใหการตดสนใจเลอกท าเลและท าการตลาดไปยงกลมลกคาไดอยางเหมาะสม ตารางท 2.2 แสดงอปสงคและอปทานเพอการตดสนใจเลอกท าเลทเหมาะสม

ทมา : Rymarzak & Sieminska (2012) หนา 219 2.6 การล าดบความส าคญของปจจยการตดสนใจเลอกทตงของธรกจส าหรบผประกอบการ การเลอกทตงของธรกจส าหรบผประกอบการทก าลงมองหาททเหมาะสม ผประกอบการจะทราบลกษณะธรกจของตนอยางดกอนทจะเลอกท าเลทตงของธรกจ โดยลกษณะทส าคญของธรกจทตองพจารณาคอ 1) ขนาดของบรษทหรอประเภทของธรกจ 2) สงทบรษทนนๆจ าเปนตองม เชน ดานกฎหมายทควบคมธรกจนน ความเหมาะสมของการใชงาน ขนาดพนททตองใช เทคโนโลยเฉพาะดาน การเงนของบรษท ลกษณะวฒนธรรมองคกร และ บคลากร 3) ต าแหนงทางการตลาด หรอ ภาพลกษณของบรษททมตอตลาด 4) คณภาพในการบรหารงาน หรอ โครงสรางองคกร โครงสรางการบรหาร การวางแผนและกลยทธของบรษท (Rymarzak & Sieminska, 2012) การเลอกท าเลส าหรบโฮมออฟฟตจงตองตอบสนองอยางเหมาะสมกบธรกจของกลมลกคาเปาหมาย

RE TYPE Demand Factors Supply Factors

Retail space Population Number of existing retail outlets

Households Retail outlet pattern and size

Credit conditions and payment plans Proximity of transport networks

Unemployment level Retail saturation in area

Internal, External migrations Retail space vacancy rate

Social mobility Growth rate of new outlets

Trend for delayed marriage and parenthood Market share of individual retail facilities

Customer tastes and preferences Merchandise offered

Prices of subsitiute products Age of retail facilities

Technical standard of existing space

Parking capacity

13

งานวจยเพอศกษาระบบเพอสนบสนนการตดสนใจเลอกท าเลส าหรบท าธรกจโดยการใชระบบสารสนเทศภมศาสตร (Ghita, 2014) ไดศกษาและก าหนดปจจยในการศกษาคอ การใชประโยชนทดน ความนาสนใจหรอความนาดงดดของท าเล การเขาถง ตนทนในการเชาหรอซอ และการอยรวมกนเปนกลมธรกจ ผลคอผทดสอบไดใหความส าคญของปจจยในการตดสนใจเ ลอกท าเลเปนสดสวนดงน ตน ทนในการเชาหรอซอ (Cost of space) 30% การเขาถงรถโดยสารสาธารณะ ศกยภาพของลกคาทจะเขามา การอยยานธรกจเดยวกน อยางละ 20% และใหความส าคญในการเขาถงโดยรถยนตสวนบคคล 10% หรอกคอผประกอบการใหความส าคญกบราคาของอสงหาฯนนเปนอนดบแรก รองลงมาใหความส าคญในเรองข องการเขาถง (Accessibility) คอบคคลทวไปจะตองเขาถงงาย และ การอยในแหลงธรกจประเภทเดยวกนเชอวาจะเปนการเออประโยชนใหกบธรกจนนๆ การตดสนใจเลอกท าเลทเหมาะสมส าหรบผทมองหาโฮมออฟฟศเพอซอหรอเชา มรปแบบการตดสนใจทแตกตางจากผทมองหาท าเลแลวสรางอาคารขนเอง โดยปจจยทผซอหรอเชาใหความส าคญ คอ ท าเลและราคา ซงมความส าคญเกอบเทาๆกน ในขณะทผทมองหาท าเลเพอสรางเองใหความส าคญกบท าเลมากเปนอนดนหนง (Louw, 1998) ตารางท 2.3 ปจจยในการเลอกท าเลส าหรบธรกจเรยงล าดบตามความส าคญ

Factor % Location factors 35 Financial / contractual topics 21 Functional topics 15 other topics 14 Building design 11 Technical topics 4 Total 100

ทมา : Louw (1998) หนา 485

14

จากการทบทวนวรรณกรรมเกยวกบปจจยในการตดสนใจเลอกซอโฮมออฟฟศพบวา ท าเลทตงของอาคารเปนปจจยส าคญทสด ซงเปนปจจยท มองคประกอบในการพจารณาหลายดาน อาท การเขาถง ระบบคมนาคมขนสงตางๆ สง อ านวยความสะดวกโดยรอบทตง สภาพแวดลอมของชมชน ซงท งหมดเกยวของกบการเออประโยชนใหกบกจการ รองลงมาคอดานราคาซงเกยวของกบงบประมาณในการลงทนและลกษณะเงนหมนของกจการนนๆ 2.7 สรปการทบทวนวรรณกรรม

โฮมออฟฟศทดจะตองอยในท าเลทมอปสงคและอปทานเอออ านวยกบการประกอบธรกจนนๆ ท าเลทดจงตองตอบสนองความตองการของผทมาเลอกซอโฮมออฟฟศได โดยปจจยหลกทผประกอบการใชในการตดสนใจอนดบท 1 คอ ท าเล อนดบ 2 คอ ราคา ดงนนในดานท าเลจงควรพจารณาลกษณะของท าเลในดานตางๆ โดยใชปจจยในการพจารณาดานท าเลทเหมาะสมจากการศกษาของ Rymarzak & Sieminska ในดานของราคาทเหมาะสมจะพจารณาจากสภาพตลาดการแขงขนในท าเลทไดคดเลอกแลวอกครงหนง

15

บทท 3

การคดเลอกทดนทเหมาะสม

เรมจากการกลนกรองและก าหนดขอบเขตท าเลทตงจากขอมลทางดานกายภาพ ลกษณะการชยายตวของเมอง การกระจกตวของเมอง ลกษณะทส าคญของเมอง ความโดดเดนในยานนนๆ กลนกรองดวยกฎหมาย เพอหาขอจ ากดในการใชประโยชนของทดนนนๆ และพจารณาลกษณะตลาดโดยรวมของท าเลนนๆ และคดเลอกแปลงดวยปจจยจากการทบทวนวรรณกรรม 3.1 ท าเลทตง ศกษาเปรยบเทยบในแตละเขตเพอหาท าเลทตงทเหมาะสมเรมจากกรงเทพมหานครแบงเขตการบรหารเปนเขตทงหมด 50 เขต และในเชงลกษณะทางกายภาพกรงเทพฯยงแบงออกเปน 2 ฝง คอฝงตะวนออกและฝงตะวนตก ซงทง 2 ฝงมลกษณะตางกน มขอมลดงน 3.1.1 การแบงเขตในกรงเทพมหานคร กรงเทพมหานครแบงการปกครองออกเปน 50 เขต และแบงเปนฝงตะวนออกและฝงตะวนตกโดยใชแมน าเจาพระยาเปนตวแบงเขต ส านกผงเมอง กรงเทพมหานคร กไดท าการจ าแนกกลมพนทเขตไวเปน 3 บรเวณหลกดงน เขตเมองชนใน (Inner City) ศนยกลางเมองเดมและเขตตางๆ รวม 22 เขต เปนพนททมการตงถนฐานชมชนในระยะแรกและพนทอนรกษทางประวตศาสตร สถานทราชการ สถานศกษา ยานธรกจการคาหนาแนน ฝงตะวนออกประกอบดวยเขตดงน เขตพระนคร เขตปอมปราบฯ เขตสมพนธวงศ เขตปทมวน เขตราชเทว เขตบางรก เขตดสต เขตพญาไท เขตสาทร เขตยานนาวา เขตบางคอแหลม เขตบางซอ เขตจตจกร เขตหวยขวาง เขตดนแดง เขตคลองเตย เขตวฒนา ฝงตะวนตกประกอบดวยเขตดงน เขตบางพลด เขตบางกอกนอย เขตบางกอกใหญ เขตคลองสาน เขตธนบร เขตชนกลางหรอเขตตอเมอง (Urban Fringe) เปนเขตทมการขยายตวของประชากร กจกรรมทางการคาและทอยอาศยอยางตอเนอง ตงอยในรศมระหวาง 10-20 กโลเมตร จากศนยกลางเมอง ซงในปจจบนเปนบรเวณทม การพฒนาเมองอยางกระจดกระจาย (Urban Sprawl) ประกอบดวย พนททางฝงตะวนออก 14 เขต ไดแก เขตดอนเมอง เขตหลกส เขตบางเขน เขตสายไหม เขตลาดพราว เขตบางกะป เขตวงทองหลาง เขตพระโขนง เขตบางนา เขตประเวศ เขตสวนหลวง เขตบงกม เขตคนนายาว เขตสะพานสง และทางฝงตะวนตก 8 เขต ไดแก เขตตลงชน

16

เขตทววฒนา เขตภาษเจรญ เขตบางแค เขตหนองแขม เขตราษฎรบรณะ เขตทงคร เขตจอมทอง เขตชนนอกหรอเขตชานเมอง (Suburb) เปนพนทเขตชนนอกของกรงเทพมหานคร ซงยงมพนทวางและพนทเกษตรกรรมอยเปนสวนใหญ และมสดสวนสงกวาพนทพฒนาแบบเมอง โดยมลกษณะผสมระหวางเมองและชนบท เปนเขตทอยหางจากศนยกลางเมองเกนกวา 20 กโลเมตร ทางฝงตะวนออก ประกอบดวย เขตมนบร คลองสามวา หนองจอก ลาดกระบง และทางฝงตะวนตก ไดแก เขตบางบอน และเขตบางขนเทยน(ศนยขอมลกรงเทพมหานคร., 2013) จากการแบงเขตขางตน เขตชานเมองมความนาสนใจนอยทสดเพราะยงคงเปนเมองเกษตรกรรมสลบกบชนบทอย ในขณะทเขตเมองชนในเปนเขตทมความหนาแนนสงมการคมนาคมทด เปนแหลงพาณชยกรรมหลกของประเทศไทย แตราคาทดนในเขตนมราคาสงมาก การน ามาพฒนาโฮมออฟฟศ อาจไมเหมาะสม ดงนนเขตตอเมองจงมความนาสนใจมากทสด 3.1.2 ศกยภาพตลาดการเตบโตทางเศรษฐกจของกรงเทพมหานครวเคราะหเปรยบเทยบโซนตะวนออกและตะวนตก

3.1.2.1 การเปลยนแปลงการใชประโยชนทดน แนวโนมการขยายตวของเมองจากการศกษาตงแตป พ .ศ. 2529 – 2543 พบวามแนวโนมขยายตวไปทางตะวนออกและดานเหนอของศนยกลางเมองเดม โดยพนฐานเดมของฝงตะวนตกจะเปนพนทอยอาศยและเกษตรกรรมเปนสวนใหญตงแตพนทเขตชนในเมอง เขตตอเมอง และ เขตชานเมอง ในขณะทฝงตะวนออกเดมการใชประโยชนพนทเปนพาณชยกรรม สถาบนราชการเปนสวนใหญ ตงแตเขตเมองชนใน และไดขยายตวออกสเขตชานเมองในเขตบางนา เขตวงทองหลาง เขตสวนหลวง และเขตบางกะป เนองจากมโครงขายคมนาคมพาดผาน และเปนจดเชอมตอของระบบคมนาคมขนสง ในเขตชานเมองออกไปของฝงตะวนออกของกรงเทพมหานคร นอกจากพนทสวนใหญจะเปนการใชประโยชนเพอเกษตรกรรมแลว ยงมการใชทดนเพออตสาหกรรมคลงสนคาขนาดใหญในเขตลาดกระบงและยงมพนทดนวางรอการพฒนาอกจ านวนมาก (ศนยขอมลกรงเทพมหานคร., 2013) หลงเปดใชสนามบนนานาชาตสวรรณภมตงแตปลายป พ .ศ. 2549 ท าใหพนทฝงตะวนออกของกรงเทพมหานครมการพฒนาทดนเปลาเพอการพาณชยกรรมและทอยอาศยเพมขนอยางมาก ซงเดมทพนทนมนคมอตสาหกรรมลาดกระบงและคลงสนคาขนาดใหญอยแลว การเปดใชสนามบนจงตอกย าใหท าเลพนทฝงตะวนออกมความนาสนใจส าหรบนกลงทนชาวตางชาตมากขน เนองจากความสะดวกดานการคมนาคมและโลจสตกส

17

3.1.2.2 ธรกจอตสาหกรรมของกรงเทพฯฝงตะวนออกและฝงตะวนตก

ในประเทศไทยมนคมอตสาหกรรมทแบงการลงทนเปน 2 รปแบบคอ แบบทนคมอตสาหกรรมแหงประเทศไทยด าเนนการลงทนเองและนคมอตสาหกรรมทลงทนรวมกบเอกชน รวมแลว 41 แหงทวประเทศ หากแบงตามฝงตะวนออกและตะวนตกของกรงเทพมหานคร ฝงตะวนออกของกรงเทพฯรวมถงจงหวดทตดตอกน คอ ชลบร ฉะเชงเทรา ระยอง สมทรปราการ มถ ง 23 แหง ซงยงไมรวมเขตประกอบการอตสาหกรรมในเขตหนองจอกและชมชนอตสาหกรรมตางๆ นคมอตสาหกรรมทอยในเขตกรงเทพฯฝงตะวนออก ไดแก นคมอตสาหกรรมลาดกระบง ซงมจ านวนโรงงานมากทสดถง 260 แหง คดเปน 45.38% ของพนทอตสาหกรรมทงหมดในกรงเทพฯ รองลงมาเปนนคมอตสาหกรรมอญธาน 1 และ 2 และนคมอตสาหกรรมบางชน

ภาพท 3.1 แสดงจ านวนพนทของแตละนคมอตสาหกรรมในเขตกรงเทพฯป พ.ศ. 2554 ทมา : (กองนโยบายและแผนงาน., 2555)

3.1.2.3 ระบบโครงขายคมนาคม สงทเขามาสนบสนนใหพนทฝงตะวนออกและตะวนตกในเขตตอเมองและเขตชานเมองใหนาสนใจมากขนคอ ระบบโครงขายรถไฟฟาสายตางๆ ทเชอมตอออกจากเขตเมองชนในสพนทเขตตอเมองและชานเมอง ซงท าใหพนทในเขตชานเมองบางแหงมราคาทดนทสงขนอยา งรวดเรวและการเขามาของผพฒนาโครงการทอยอาศยกหนาแนนขน เมอพจารณาระบบโครงขายรถไฟฟาทก าลงพฒนาอยางตอเนองในขณะนพบวา ในพนทตะวนออกของกรงเทพฯมโครงขายครอบคลมมากกวา เนองจากตองมารองรบการขนสงจากทาอากาศยานสวรรณภมดวยสวนหนง

18

อยางไรกดเสนทางรถไฟฟาทเชอมระหวางกรงเทพฯฝงตะวนออกและตะวนตกเขาดวยกน อยางรถไฟฟาสายสสมกจะชวยใหแหลงเศรษฐกจกระจายออกไปยงฝงตะวนตกดวยเชนกน

ภาพท 3.2 ระบบโครงขายรถไฟฟาเตมระบบ ทมาภาพ : ผงภาคกรงเทพมหานครและปรมณฑล ป พ.ศ. 2600

3.1.2.4 เปรยบเทยบความหนาแนนของประชากรฝงตะวนตกและฝงตะวนออกของกรงเทพมหานคร ประชากรฝงตะวนตกมความหนาแนนตอพนทมากกวาเปนเพราะวาพนทฝงตะวนตกมเนอทนอยกวามาก หากดตวเลขประชากรแลวฝงตะวนออกมจ านวนมากกวาอยางมากและมพนทมากกวาดวยเชนกน จากตวเลขแหลงชมชนเปรยบเทยบฝงตะวนออกยงคงมจ านวนชมชนมากกวาเทาตว

19

ตารางท 3.1 แสดงจ านวนและสดสวนความหนาแนนของชมชนแบงตามฝงเขตตะวนออกและตะวนตกของกรงเทพมหานคร

กลมเขต พนทเขต (ไร)

จ านวน

ชมชน ประชากร สดสวน

ประชากรตอพนทชมชน

บาน ครวเรอน

กรงเทพมหานคร 9,804,600,625 2,009 2,003,793 429,936 520,018

ฝงตะวนออก 699,136 739 1,410,202 10 : 1 313,433 370,969

ฝงตะวนตก 281,324 271 593,591 15 : 1 116,503 149,049

ทมาขอมล : แนวโนมการเตบโตของชมชนในเขตกรงเทพมหานคร ป พ.ศ. 2554

ภาพท 3.3 แสดงการกระจายตวของชมชนในกรงเทพมหานคร พ.ศ. 2554 ทมาขอมล : แนวโนมการเตบโตของชมชนในเขตกรงเทพมหานคร (2554)

20

โดยสรปท าเลทตง และ ลกษณะบรเวณโดยรอบของท าเล จงเปนฝงตะวนออกของกรงเทพมหานคร บรเวณเขตตอเมอง ซงมจ านวน 14 เขต ตามต าแหนงบนภาพท 3.4 ต าแหนงท 5.เขตบางเขน, 6. เขตบางกะป, 9. เขตพระโขนง, 27. เขตบงกม, 32. เขตประเวศ, 34. เขตสวนหลวง, 36. เขตดอนเมอง, 38. เขตลาดพราว, 41. เขตหลกส, 42. เขตสายไหม, 43. เขตคนนายาว, 44. เขตสะพานสง, 45. เขตวงทองหลาง, 47. เขตบางนา

ภาพท 3.4 แสดงเขตพนทตอเมองฝงตะวนออกของกรงเทพมหานคร ทมาภาพ : เวบไซต Google.com

3.1.2.5 สรปการเปรยบเทยบฝงตะวนตกและฝงตะวนออกของกรงเทพฯ จากแนวโนมการเตบโตของธรกจอตสาหกรรม ท าใหเกดการขยายตวของเมองออกไปยงฝงตะวนออกมาขน มจ านวนประชากรเพมขน ยายถนฐานเพอใกลกบแหลงงาน การพฒนาระบบสาธารณปโภคตางๆ ระบบคมนาคมจงสนบสนนทางดานตะวนออกมากขน และมแนวโนมเตบโตทางเศรษฐกจตอไปอกเนองจากการยายสนามบนนานาชาตมายงฝงตะวนออก ดงนนกรงเทพมหานครฝงตะวนออกจงมศกยภาพคอนขางมากกวาฝงตะวนตก

21

3.1.3 พจารณาแผนผงการพฒนากรงเทพมหานครและลกษณะชมชนฝงตะวนออก แผนงานโครงการพฒนากรงเทพมหานครระดบกลมเขตแบงออกเปน 12 กลมเขต และ 6 เขตการพฒนา โดยเขตทผานการกลนกรองจากขางตนแลวจดอยในกลมเขตตางๆดงตารางท 3.2 กลมพระนครเหนอ หรอ พนท กท.7 เปนเขตทอยอาศยรองรบการขยายตวของเมอง ประกอบดวยเขต 5 เขต ไดแก เขตบางเขน หลกส ดอนเมอง สายไหม และลาดพราว ซงสภาพปจจบนเปนทอยอาศยหนาแนนนอย และการยายสนามบนดอนเมองไปยงสนามบนสวรรณภม ท าใหสภาพของชมชนเปลยนแปลงไป โดยภาครฐเตรยมใหเปนแหลงการคาและบรการเพอรองรบคนในชมชนตอ จากตวเลขจะพบวาสวนใหญเปนชมชนหมบาน

กลมบรพา หรอ พนท กท. 8 จดเปนเขตทอยอาศยรองรบการขยายตวของเมองเชนเดยวกบกลมพระนครเหนอ ประกอบดวย 6 เขต คอ บางกะป คนนายาว วงทองหลาง บงกม สะพานสง และสวนหลวง ปจจบนเปนพนทอยอาศยลกษณะชมชนหมบานจ านวนมากและเปนชมชนแออดจ านวนมากเชนกน

กลมเจาพระยา หรอ พนท กท. 4 ถกจดใหเปนเขตเศรษฐกจใหมรมแมน าเจาพระยา รองรบการขยายตวของวงแหวนอตสาหกรรม ประกอบดวยเขต 5 เขต คอ เขตคลองเตย บางคอแหลม ยานนาวา พระโขนง และเขต บางนา โดยเขตพระโขนง บางนา จะเปนพนททพฒนาตามโครงการวงแหวนอตสาหกรรม ลกษณะโดยรวมของทง 2 เขต จากตวเลขจะเหนวาเปนชมชนแออดจ านวนมากและเปนชมชนเมอง เนองจากเปนเขตตดตอจากโซนสขมวทท าใหมการขยายตวของเมองออกมายง 2 เขตน จงเกดเปนชมชนเมองมากกวา กลมพระนครเหนอและกลมบรพา

กลมศรนครนทร หรอ พนท กท. 10 ถกก าหนดใหเปนชมชนชานเมองรองรบสนามบน ประกอบดวย เขต 3 เขต คอ ลาดกระบง มนบร และประเวศ ภาครฐมนโยบายพฒนาศนยชมชนลาดกระบง เปนแหลงงาน ยานการคาและบรการ โดยเขตประเวศ พฒนาใหเปนทอยอาศยรองรบแหลงงาน จากเขตนคมอตสาหกรรมลาดกระบงซงจะถกพฒนาใหมศกยภาพส าหรบเปนศนยกลางการขนสงสนคาชานเมอง

22

ตารางท 3.2 จ านวนลกษณะชมชนในเขตตางๆ

ทมา : (ส านกผงเมอง กรงเทพมหานคร) จงสรปไดวาเขตทอยในกลมพระนครเหนอและกลมบรพาเปนแหลงทอยอาศย การคาและบรการเพอรองรบการเตบโตของชมชน เขตทอยในกลมศรนครนทรและกลมเจาพระยา จะมความเปนเมองเศรษฐกจ เมองขนสง และอตสาหกรรมคอนขางมากกวา อยางไรกตามโฮมออฟฟศ สามารถตอบสนองผประกอบการไดทง 2 กลม คอ กลมทประกอบกจการคาขายและบรการ และกลมทประกอบธรกจดานขนสงหรออตสาหกรรม ดงนนทง 14 เขตจงมศกยภาพทสามารถลงทนโครงการโฮมออฟฟศได

จ านวนชมชน แออด หมบานจดสรร ชานเมอง เมอง เคหะชมชน

เขตบางเขน 77 12 36 8 15 6

เขตดอนเมอง 85 15 64 4 2 0

เขตหลกส 74 19 11 0 13 31

เขตสายไหม 70 4 42 5 15 4

เขตลาดพราว 33 4 24 3 0 2

เขตบางกะป 28 9 9 0 10 0

เขตคนนายาว 40 13 20 5 0 2

เขตวงทองหลาง 19 11 1 0 7 0

เขตบงกม 39 17 21 1 0 0

เขตสะพานสง 28 4 1 22 0 1

เขตสวนหลวง 45 11 8 0 26 0

เขตประเวศ 41 3 7 29 0 2 กลมศรนครนทร (กท 10)

เขตพระโขนง 44 27 15 0 2 0

เขตบางนา 39 16 4 1 17 1

ประเภทชมชนเขต

พนทตามนโยบายการ

พฒนาเมอง

กลมพระนครเหนอ

(กท 7)

กลมบรพา

(กท 8)

กลมเจาพระยา

(กท 4)

23

3.2 ดานกฎหมาย กฎกระทรวงใหใชบงคบผงเมองรวมกรงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ก าหนดการใชประโยชนทดนจ าแนกเปนประเภทและแบงตามสของผง ในบทท 5 การศกษาดานกฎหมายพบวาโฮมออฟฟศ ในรปแบบอาคารพาณชยหรอตกแถวจะสามารถสรางไดในเขตผงเมองเกอบทกส ในฝงตะวนออกสามารถสรางไดในผงสแดง สเหลอง สสม โดยมเงอนไขดงน ผงเมองสแดง (พ.1 – พ.5) สามารถสรางอาคารพาณชย ตกแถว หองแถว บานเดยว บานแฝด ไดโดยไมตดเงอนไขใดๆ ผงเมองสสม (ย.5 - ย.7) ทดนประเภททอยอาศยหนาแนนปานกลาง สามารถ สรางอาคารพาณชย ตกแถว หองแถว บานเดยว บานแฝดได ผงเมองสเหลอง (ย.1 – ย.4) ทดนประเภททอยอาศยหนาแนนนอย สามารถสรางบานเดยวได บานแฝดหามสรางในพนท ย .1 ทอยอาศยประเภทตกแถว หองแถว ห ามสรางในพนท ย .1 เชนกน และสามารถสรางใน ย.2 ไดโดยมเงอนไขตองตงอยรมเขตทางไมนอยกวา 16 เมตร หรอ 500 เมคร จากรถไฟฟา อาคารพาณชย หามสรางใน ย .1 และสรางไดอยางมเงอนไขใน ย.2 ตองอยรมเขตทางไมนอยกวา 16 เมตร สรางไดใน ย.3 แตตองอยรมเขตทางไมนอยกวา 10 เมตร และ ย.4 สรางไดโดยไมตดเงอนไข

ภาพท 3.5 ผงเมองการใขประโยชนทดน ในเขตตอเมอง ฝงตะวนออก

24

ภาพท 3.6 แสดงเงอนไขการใชประโยชนทดนประเภท ย.1 – ย.4 (สเหลอง) ทมา : ("กฎกระทรวง ฉบบท 55 ออกตามความในพระราชบญญตควบคมอาคาร พ.ศ. 2522," 2543) ดงนนเงอนไขการใชประโยชนของทดนในทกเขตทคดกรองมานนผานการคดกรองในขนนทงหมด แตการคนหาแปลงทดนจะตองระวงไมอยในเขตผงเมองสเหลอง ย.1 – ย.4 ทมเงอนไขหามสรางอาคารตางๆทมขนาดพนทใชสอยเกนก าหนด 3.3 ดานการตลาด 3.3.1 ภาพรวมตลาดอาคารพาณชยในกรงเทพมหานคร

จากการทบทวนวรรณกรรมทางการตลาดจะตองพจารณาปจจยอปสงคคออตราการขายของโฮมออฟฟศและอปทานคอจ านวนโฮมออฟฟศทงหมดในตลาดทมและอปทานอนาคตหรอโครงการทกอสรางใหมเพมเตม (Rymarzak & Sieminska, 2012)

เนองจากโฮมออฟฟศ ตามพระราชบญญตควบคมอาคาร คออาคารทใชส าหรบการประกอบธรกจ ซอขายสนคาหรอการใหบรการ โฮมออฟฟศ จงมกเปนอาคารพาณชย ซงมความสง 4 ชนไป (กองบรรณาธการ เชคราคา .คอม, 2557) ดงนนเพอความชดเจนในการศกษาดานการตลาดจงมงเนนไปทโฮมออฟฟศในรปแบบอาคารพาณชย

25

ตารางท 3.3 แสดงจ านวนอาคารพาณชยและจ านวนการขายในเขตกรงเทพฯและปรมณฑล ตงแตมกราคม – ธนวาคม ป พ.ศ. 2557 - 2558

ทมาขอมล : บจก.เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส (2558)

ตลาดระดบราคา 3 - 5 ลานบาท ในป พ .ศ. 2557 มสดสวนเปดตวอยในตลาดถง 60% และมสดสวนการขายเปนอนดบ 2 คอ 35% ตอมาในป พ.ศ. 2558 อปทานลดลงอยางมากเหลอเพยง 27% ในตลาดเทานน และมอปสงคทลดลงดว ยเชนกน ราคาขายเฉลยลดลงเหลอ 3.947 ลานบาท

ตลาดทระดบราคา 5 - 10 ลานบาท มอปทานเพมขน 31% มสดสวนการขายลดลงเหลอเพยง 28% เทากนกบระดบราคา 3 - 5 ลานบาท ในป พ .ศ. 2558 ราคาเฉลยขายลดลงเลกนอย

ตลาดทระดบราคา 10 - 20 ลานบาท มจ านวนอปทานนอยมาก (ยนต) ไมเปลยนแปลงเลยในป พ.ศ. 2557 – 2558 ดงนนพจารณาจากขอมลไดเพยงเบองตนเทานน จะพบวามสดสวนการขายทดทสดในป พ.ศ. 2558 เมอเปรยบเทยบกบทกระดบราคา และยงมราคาขายเฉลยทเพมขนดวยจาก 11.44 ลานบาท เปน 14.49 ลานบาท

2557 2558 2557 2558 2557 2558 2557 2558 2557 2558

2-3 ลบ. 229 658 41 98 18% 15% 660 1,952 2.881 2.967

3-5 ลบ. 1,034 475 365 138 35% 29% 4,162 1,875 4.025 3.947

5-10 ลบ. 445 584 193 164 43% 28% 2,974 3,860 6.682 6.61

10-20 ลบ. 11 13 2 7 18% 54% 126 188 11.44 14.49

20 ลบ.ขนไป 0 0 0 0 0% 0% 0 0 0 0

รวม 1,719 1,730 601 407 7,922 7,875

ระดบราคาอปทาน อปสงค สดสวนการขาย มลคาโครงการ ราคาขายเฉลย

26

ภาพท 3.7 แสดงการเปลยนไปของสดสวนอปทานในป พ.ศ. 2557 – 2558 ทมาขอมล : บจก.เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส (2558)

โดยสรปทตลาดระดบราคา 3 - 5 ลานบาท และ 5 - 10 ลานบาท เปนตลาดทมการแขงขนสงเนองจากอปทานคอนขางมาก ในขณะทอปสงคคอนขางสงเชนกน เมอเปรยบเทยบกบระดบราคาอนๆในตลาดเมอป พ .ศ. 2557 ตอมา พ .ศ. 2558 สดสวนการขายของระดบราคา 3 - 10 ลานบาท ยงคงมอตราการขายทสสกนมาก เพราะมจ านวนยนตขายออก คอนขางเยอะ ถอวามอตราการขายทคอนขางด และนาสนใจมากกวาชวงตลาดระดบราคาอนๆ หากไมนบตลาดราคา 10 - 20 ลานบาทแลว ในขณะทตลาดราคา 10 - 20 ลานบาท มจ านวนยนตนอยและมการขายออกในจ านวนยนตทนอยเชนกน ทงนตลาดราคา 10 - 20 ลานบาท อาจมขอมลทยงไมครอบคลมเพยงพอ 3.4 การคดเลอกแปลงทดน จากการทบทวนวรรณกรรมท าเลทเหมาะสมจะตองมปจจยหลก 2 ดาน คอ ท าเล และ ลกษณะการเขาถง

27

ตารางท 3.5 ปจจยทใชในการคดกรองทดน

ทมา : Rymarzak & Sieminska (2012) หนา 221 คดเลอกแปลงจากเวบไซตประกาศขายทดนในอนเตอรเนตทลงประกาศขายตงแตเดอนมถนายน 2558 – เดอนมกราคม 2559 พบทดนประกาศขายทตรงเงอนไข 2 แปลง คอ แปลง A ลงประกาศเมอวนท 11 มถนายน 2558 ปจจบนยงไมมผซอ เจาของทดนขายเอง ราคาประกาศขาย 90,000 บาทตอตารางวา จากการสอบถามราคานสามารถลดไดเหลอ 75,000 บาทตอตารางวา อยางไรกตามเนองจากเปนการคยราคาเพยงเบองตน จงตรวจสอบราคาขายของแปลงใกลเคยงเปรยบเทยบพบวาขายทราคา 80,000 – 120,000 บาทตอตารางวา จงขอใชราคาในการค านวณเปนราคา 80,000 บาทตอตารางวาแทน แปลง B ลงประกาศเมอวนท 17 พฤศจกายน 2558 ราคาประกาศขาย 89,000 บาทตอตารางวา แตเมอวนท 5 กมภาพนธ 2559 ไดลงประกาศอกครง ราคา 85,000 บาทตอตารางวา โดยบรษท ฟอรเบสท พรอพเพอรตส จ ากด จากการสอบถามสามารถขายไดในราคาตารางวาละ 82,000 บาท โดยประมาณ

CostsLand purchase and constructioin or rentAdapting the premises for the business activity

Operational (property tax, usufruct, utilities, maintenance, insurance, security,

cleaning, administration fee, accountancy, marketing)Transportation and suppliesReal estate attributesLocation (part of the city)NeighbourhoodParking capacity and accessibilityShape and areaFunctionVisibility from main access roads The land (shape of the lot, environmental aspects, etc.)Accessibility and motor/ pedestrian trafficPedestrian traffic intensity, types of pedestrians Motor traffic intensity, types of vehiclesPotential to filter cross trafficCapacity of access roads Accessibility (proximity to public transportation)Proximity to public parkingProximity to distribution centres/suppliersNatural and physical barriers (River, parks, bridges, rail tracks)Proximity to hotel accomodation, shops/services, restaurants

28

3.4.1 ขอมลแปลง A ทดนตดถนนสขาภบาล 2 แขวงดอกไม เขตประเวศ ผงเมองสเหลอง ย .3-62

ถนน-สขาภบาล 2 เชอมตอถนนลาดกระบงหรอถนนออนนชเชอมตอถนนสขมวท 77 และ ถนนเลยบ-วงแหวนกาญจนาภเษก ถนนสขาภบาล 2 เปนถนน 4 เลน กวางมากกวา 16 เมตร มทางฟตบาท การจราจรคอนขางหนาแนนชวงมงหนาออกถนนลาดกระบง สองขางทางเปนหมบานจดสรรขนาดใหญทงใหมและเกา อาท คาซาแกรนด , ไลฟ บางกอกบเลอวารด, เอชเคป ซรน, มณฑนา, นนทวน, ชวนชน, ภทรา, วลลานครนทรและกฤษดานคร ชวงกลางถนนสขาภบาล 2 มชมชน 1 แหง ประกอบดวยคอนโด, ตลาด, มนไฮเปอร มารเกต , ซปเปอร ฯลฯ ถดมาเปนโรงงานขนาดใหญ ชวงปลายถนนสขาภบาล 2 เชอมตอกบถนนเลยบวงแหวนยงคงเปนพนทเปลาและบอน าขนาดใหญ

ภาพท 3.8 ต าแหนงแปลง A ทมาภาพ : www.google.co.th/maps ทดนหางจากถนนลาดกระบง 5 กโลเมตร หางจากเลยบวงแหวนกาญจนาภเษก 1 กโลเมตร แปลงทดนจะคอนมาทางฝงถนนเลยบวงแหวนกาญจนาภเษกมากกวา สามารถวงเขาถนนบางนาตราดไดโดยตรงจะตองยอนขนมาทางถนนลาดกระบงเพอเขาถนนวงแหวนฯ และสามารถวงทะลซอยกาญจนาภเษก 39 เพอไปยงถนนกงแกวได ใก ลสนามบนนานาชาตสวรรณภม โดยใชถนนลาดกระบง 13 กโลเมตร (14 นาท) ศนยการคาเมกะบางนา 12 กโลเมตร ทางพเศษกาญจนาภเษก 3 กโลเมตร

29

ดานกายภาพ แปลงทดนรปสเหลยมคางหม ขนาด 5-1-0 ไร มหนากวางตดถนน 138 เมตร ความลกสวนทตนทสด 30 เมตร ความลกสวนทกวางทสด 60 เมตร ทดนถมแลวสงเสมอฟตบาทของถนน ดานซายของทดนเปนซอยทางเขาหมบานเกา ดานหลงเปนแปลงทดนเปลารอการพฒนา ดานขวาของทดนตดทดนของบคคลอนปจจบนก าลงกอสรางเปนรานอาหาร ถดจากทดนไป 200 เมตร เปนสวนปาเฉลมพระเกยรตของบรษทปตท.แหงประเทศไทย

ภาพท 3.9 ดานหนาทดน ภาพท 3.10 ชมชนบนถนนสขาภบาล 2

ภาพท 3.11 หมบานบนถนนสขาภบาล 2 ภาพท 3.12 ตลาดถ.กาญจนาภเษก 39

30

รปแบบการแบงแปลงขายทไดแปลงขายมากทสด เมอวางผงดวยขนาดแปลงหนากวาง 5.5 เมตร ลก 16 เมตร ซงเปนขนาดมาตรฐานในตลาดจะไดจ านวนแปลงสงสด 29 แปลง ดงน

ภาพท 3.13 ผงโครงการอยางหยาบส าหรบการวเคราะหความเปนไปไดทางการเงนเบองตน ทมาภาพ : จากการวาดโดยใชโปรแกรม Adobe I-Design 3.4.2 ขอมล แปลง B

ทดนตดถนนสขมวท 77 ขางซอยออนนช 51 แขวงสวนหลวง เขตสวนหลวง ผงเมองสเหลอง ย .4-34 ถนนสขมวท 77 เปนถนนไปกลบฝงละ 3 เลน มเกาะกลาง กวางมากกวา 16 เมตร มทางฟตบาท การจราจรหนาแนนชวงมงหนาไปถนนลาดกระบงและมงหนาถนนสขมวท สองขางทางเปนแหลงพาณชยกรรม อาคารพาณชย และหมบานจดสรร

31

ภาพท 3.14 ต าแหนงแปลง B ทมาภาพ : เวบไซตระบบคนหารปแปลงทดน กรมทดน ทดนหางจากถนนพฒนาการตดใหม 1.2 กโลเมตร หางจากถนนศรนครนทร 680 เมตร สามารถกลบรถทแยกถนนศรนครนทรไดและหางจากจดกลบรถ 450 เมตร มงหนาถนนพฒนาการตดใหม ตรงซอยออนนช 70 ในอนาคตจะใกลสถานรถไฟฟาสายสเหลองสถาน “ศรนช” ประมาณ 800 เมตร จากโครงการ ดานกายภาพ แปลงทดนรปสเหลยมดานขนาน ขนาด 5-2-69 ไร มหนากวางตดถนน 50 เมตร ความลกสวนทตนทสด 235 เมตร ความลกสวนทกวางทสด 272 เมตร ทดนยงไมไดถม ตองถมสงขนอกประมาณ 1 เมตร ดานขางแปลงทดนทงสองฝงตดบานพกอาศยและทดนบคคลอนรอการพฒนา ดานหลงตดคลองพระโขนง

ภาพท 3.15 ดานหนาทดนตดซอยออนนช 51 ภาพท 3.16 ดานหนาแปลงทดน

32

รปแบบการแบงแปลงขายทไดแปลงขายมากทสด เมอวางผงดวยขนาดแปลงหนากวาง 5.5 เมตร ลก 16 เมตร ซงเปนขนาดมาตรฐานในตลาดจะไดจ านวนแปลงสงสด 28 แปลง ดงน

ภาพท 3.17 ผงโครงการ B แบบท 1 ทมาภาพ : จากการวาดโดยใชโปรแกรม Adobe I-Design

รปแบบการแบงแปลงทางเลอก โฮมออฟฟศทเปนทยอมรบในตลาด คอ มพนทใชสอย 250 ตารางเมตรขนไป มทจอดรถเพยงพอ มการจดการจราจรทในโครงการ มหองนอนอยางนอย 2 หอง หองน าอยางนอย 3 หอง หนากวาง 5 เมตร ขนไป ดงนนหากเปลยนรปแบบอาคารโดยยงคงหนากวางไมต ากวา 5 เมตร เปนอาคารในลกษณะบานแฝดหรอทาวนเฮาส จะท าใหมขนาดพนทขายมากขนหรอไม จงไดทดลองวางแบบแปลนจนไดรปแบบทยงคงคณสมบตทเปนทตองการในตลาดไว เปนบานแฝด ขนาดหนากวางทดน 11 เมตร ความลกแปลงทดน 13 เมตร รวม 35.75 ตารางวา และจดใหมถนนกวาง 12 เมตร อยตรงกลางโครงการ ซงเปนขนาดความกวางทสามารถจอดรถดานหนาอาคารไดอก ในขณะทรถยงสามารถวงสวนสลบกนได ท าใหจดสรรแปลงได 2 ฝงถนน รวมไดประมาณ 33 แปลงเพอขาย

33

ตวอาคารเมอหกระยะรนตามกฎหมายบานแฝดแลวคอ รนดานหลง 2 เมตร ดา นหนา 3 เมตร จากรวแบงแปลง ดานซายหรอขวา 2 เมตร แตเนองจากระยะรนดานขาง หากเวนมากกวานอก 1 เมตร จะสามารถท าทจอดรถไดอก 1 คน รวมเปนสามารถจอดรถหนาบานไดประมาณ 3-5 คน จงท าใหไดตวอาคารทมหนากวาง 8 เมตร ลก 8 เมตร (ย.4-37, FAR 3:1, OSR 10) ความสงอาคารสามารถท าได 4 – 5 ชน ทงนท าในขนาด 4 ชน รวมอาคารมพนทใชสอย 256 ตารางเมตร หากลกคาตองการใหทบหรอรวมแปลงเพอเพมขนาดทดนและพนทใชสอยเปน 2 เทากสามารถท าได เมอไดจ านวนยนตทมากขนท าใหราคาขายต าลงเปน 14.5 ลานบาทตอหลง ในพนท 35.75 ตารางวา คดเปนราคาแพคเกจเทากบ 407,102 บาทตอตารางวา ไดมลคาโครงการทเพมขนเปน 480,278,583.03 บาท

ภาพท 3.18 การแบงแปลงโครงการใหมเพอเพมพนทการขาย ทมาภาพ : จากการวาดโดยใชโปรแกรม Adobe I-Design

34

3.4.3 เปรยบเทยบแปลงทดนดวยวธการใหคะแนนและเฉลยถวงน าหนก ใหน าหนกความส าคญ 40% ทลกษณะแปลงทดน (Real estate Attribute)

เนองจากการจดรปแปลงทดนมความส าคญเพอใหไดพนทขายทมากทสดรวมถงการออกแบบผงโครงการใหมความสะดวกสบายมสภาพแวดลอมทดส าหรบการเปนโฮมออฟฟศ และใหความส าคญกบลกษณะการเขาถง (Accessibility and motor / pedestrians traffic) 60% เนองจากโฮมออฟฟศ ไมวาจะเปนลกษณะธรกจใดๆมความจ าเปนทจะตองตดตอกบบคคลภายนอก เชน ลกคา คคา ซพพลายเออร ดานลกษณะการเขาถงงาย สะดวก อยในท าเลทเปนทรจก จงส าคญมาก

ใหคะแนนแตละปจจยโดย 5 คอ ดทสด 3 คอ มความเทากน และ 1 คอ ไมด จากขอมลตามตารางดานลางน สามารถใหคะแนนไดดงน

35

ตารางท 3.6 แสดงขอมลลกษณะตางๆ ของแปลงเปรยบเทยบ

A B

Real estate attributes (30%)

Location (part of the city) กรงเทพฯฝงตะวนออก เขตตอเมอง (ถนนสขาภบาล 2) กรงเทพฯฝงตะวนออก เขตตอเมอง (ถนนสขมวท 77)

Neighbourhood โรงงาน หมบาน พนทดนเปลา และ สวนสาธารณะ อาคารพาณช ศนยการคา โรงงาน หมบาน

Parking capacity and accessibility

Shape and area สเหลยมคางหม จดรปแปลงยาก หนาแคบ และ ลก จดรปแปลงไดแบบเดยว

Function สเหลอง (ย.3-62 FAR 25:1, OSR 125) สเหลอง (ย.4-37, FAR 3:1, OSR 10)

Visibility from main access roads หนากวางตดรมถนนใหญ ทดนอยใกลทางโคงขวา เปนจดรบสายตาพอด

The land (shape of the lot, environment) 29 แปลง 33 แปลง

Accessibility and motor/Pedestrian traffic (70%)

Pedestrian traffic intensity, types of pedestriansเปนพนทโรงงานและทอยอาศย ไมคอยพลกพลาน สวนใหญเปนพนกงานโรงงาน

เปนพนทอยอาศยและพาณชยกรรม ไมคอยพลกพลาน ประชากรเปนผ

อยอาศยมากกวาพนกงานโรงงาน

Motor traffic intensity, types of vehicles หนาแนนนอย เปนรถขนสงสนคา 60% และพาหนะสวนตว 40% หนาแนนมาก เปนรถขนสงสนคา 40% พาหนะสวนตว 60%

Capacity of access roads ออกไปสเสนถนนตางๆยาก ออมไกล ออกไปสถนนเสนตางๆไดงาย

Accessibility (proximity to public transportation) รถ 2 แถวเทานน รถ 2 แถว และ รถเมล ใกลรถรถไฟฟาสายสเหลอง

Proximity to public parking - -

Natural and physical barriers (River,parks, Bridges) ไมม ใกลทางขนสะพานขามคลอง

Proximity to hotel accommodation, shops/services, restaurantsใกลศนยการคาเมกะ บางนา 13 กม.

ใกลศนยการคาซคอน ศรนครนทร 4 กม.

ใกลศนยการคาเซนทรล บางนา 19 กม.

ใกลเคยงกนเนองจากมขนาดทดนใกลเคยง

35

36

ตารางท 3.7 แสดงการใหคะแนนของแตละปจจย

จะเหนไดวามคะแนนคอนขางใกลเคยงกน คอมความเหมาะสมทางดานกายภาพลกษณะทางเขาออกทใกลเคยงกน ดงนนจากคะแนน แปลง B จงมความเหมาะสมทางดานท าเลทตงมากกวา 3.5 วเคราะหเปรยบเทยบความเปนไปไดทางการเงนเบองตน

Real estate attributes (40%) A B

Location (part of the city) 3 3

Neighbourhood 3 5

Parking capacity and accessibility 3 3

Shape and area 4 2

Function 5 3

Visibility from main access roads 5 1

The land (shape of the lot, environment) 1 5

Total 24 22

Weight 40% 9.6 8.8

Accessibility and motor/Pedestrian traffic (60%) A B

Pedestrian traffic intensity, types of pedestrians 2 5

Motor traffic intensity, types of vehicles 1 5

Capacity of access roads 2 5

Proximity to distribution centres/suppliers 5 1

Natural and physical barriers (River,parks, Bridges) 5 1

Proximity to hotel accommodation, shops/services, restaurants 2 5

Total 18 27

Weight 60% 10.8 16.2

Sum 20.4 25

37

ตารางท 3.8 เปรยบเทยบความเปนไปไดทางการเงนของแปลง A (Front Door) Front Door Analysis แปลง A

พนทโครงการ 2,100 ตร.วา

พนทสาธารณะ 32 ตร.วา 5% ของพนทจ าหนาย พนทใชสอย 300 ตร.ม. 5*15 กวาง*ลก (ม.) ทดนตอ 1 หลง (เฉลย) 22 ตร.วา 5*18 กวาง*ลก (ม.) จ านวนยนต 29 หลง 638 Salable Area พนทสวนกลางทเหลอ 1,430 ตร.วา

ตนทนคาพฒนาโครงการ คาทดน 168,000,000 บาท 80,000 บาท/ตร.วา คาถมดน 1,575,000 บาท 300,000 บาท/ไร คากอสราง 113,100,000 บาท 13,000 บาทตอตร.ม. คาสาธารณปโภค 11,440,800 บาท 2,000 บาท/ตร.ม. รวม 294,115,800 บาท ตนทนการบรหาร คาบรหารงานและงานขาย 8,823,474

3.00% ของตนทนพฒนา

คาการตลาด 1% 2,941,158 บาท 1.00% ของตนทนพฒนา รวม 11,764,632 บาท รวมตนทนโครงการ 305,880,432 บาท 10,547,601 บาท/หลง ตนทนเงนก สวนของเจาของ 30%

3,164,280 บาท/หลง

LTV 70%

จ านวนเงนทก 214,116,302 บาท 7,383,321 บาท/หลง อตราดอกเบยเงนก (MLR) 7.95%

586,974 บาท/หลง

ดอกเบยโครงการ 17,022,246 บาท รวมตนทนพรอมดอกเบย 322,902,678 บาท 11,134,575.10 บาท/หลง

K Factor 1.35 26% ราคาขาย 683,941.96

15,046,723.11 บาท/หลง

มลคาขายทงโครงการ 436,354,970.33 บาท

38

ตารางท 3.9 เปรยบเทยบความเปนไปไดทางการเงนของแปลง B (Front Door) Front Door Analysis แปลง B

พนทโครงการ 2,269 ตร.วา

พนทสาธารณะ 59 ตร.วา 5% ของพนทจ าหนาย พนทใชสอย 280 ตร.ม. 8*8 กวาง*ลก (ม.) ทดนตอ 1 หลง (เฉลย) 35.75 ตร.วา 11*13 กวาง*ลก (ม.) จ านวนยนต 33 หลง 1,180 Salable Area พนทสวนกลางทเหลอ 1,030 ตร.วา

ตนทนคาพฒนาโครงการ คาทดน 186,058,000 บาท 82,000 บาท/ตร.วา คาถมดน 1,701,750 บาท 300,000 บาท/ไร คากอสราง 120,120,000 บาท 13,000 บาทตอตร.ม. คาสาธารณปโภค 8,242,100 บาท 2,000 บาท/ตร.ม. รวม 316,121,850 บาท ตนทนการบรหาร คาบรหารงานและงานขาย 9,483,656

3.00% ของตนทนพฒนา

คาการตลาด 1% 3,161,219 บาท 1.00% ของตนทนพฒนา รวม 12,644,874 บาท รวมตนทนโครงการ 328,766,724 บาท 9,962,628 บาท/หลง ตนทนเงนก สวนของเจาของ 30%

2,988,788 บาท/หลง

LTV 70%

จ านวนเงนทก 230,136,707 บาท 6,973,840 บาท/หลง อตราดอกเบยเงนก (MLR) 7.95%

554,420 บาท/หลง

ดอกเบยโครงการ 18,295,868 บาท รวมตนทนพรอมดอกเบย 347,062,592 บาท 10,517,048.25 บาท/หลง

K Factor 1.35 26% ราคาขาย 397,544.82

14,212,227.36 บาท/หลง

มลคาขายทงโครงการ 469,003,502.96 บาท

39

3.6 สรปการคดเลอกแปลงทดน จากการเปรยบเทยบในดานตางๆ แปลง A จะมจดเดนทหนากวางตดถนนใหญ โดยลกษณะรปทดนแลวมความเหมาะสม แตท าเลทตงอยบนถนนสขาภบาล 2 ซงมความเสยเปรยบดานการคมนาคมเขาถงสงอ านวยความสะดวกตางๆในท าเลยาก คอ ตองวงยอนขนไปทางถนนลาดกระบงเพอเขาทางพเศษกาญจนาภเษก หรอ วงบนถ นนเลยบทางดวนมาออกถนนบางนา-ตราด แลวคอยกลบรถอกทหนงเพอเขาเมอง ไมมรถประจ าทางทมรอบวงสม าเสมอ มเพยงรถ 2 แถวประจ าทาง 1 สาย และความหนาแนนในบรเวณโดยรอบถอวานอยกวาแปลง B ดงนนจงเลอกแปลง B โดยใหน าหนกดานท าเลทสงกวาและดานการเขาออกสถนนหลกและการเขาถงสงอ านวยความสะดวกทมากกวา ดานการเงนเมอเปรยบเทยบราคาขายตอยนตแลวทดนแปลง B มราคาขายทถกกวา เนองจากไดพนทขายมากกวา และดวยรปแบบสนคาทมความแตกตางในตลาดท าใหมความไดเปรยบ มความคมคาดานราคาตอตารางวาท าใหมความนาสนใจมากกวา

40

บทท 4

วเคราะหกฎหมายทเกยวของ

4.1 กฎหมายผงเมอง

ตารางท 4.1 แสดงตารางสรปขอก าหนดการใชประโยชนทดนตามกฎกระทรวง

ทมา : ส านกผงเมอง (2556) โฮมออฟฟศ เปนการใชประโยชนทดนประเภทพาณชยกรรม ส านกงาน และทอยอาศย ดงนนจงสามารถสรางไดในเขตพนทดงน - สเหลอง ย. 2 – ย.4 - สสม ย.5 – ย.7 - สน าตาล ย.8 – ย.1 - สแดง พ.1 – พ.5 - สมวง อ.1 – อ.2 - สเขยว ก.5 - สเมดมะปราง อ.3 (เฉพาะไมเกน 300 ตารางเมตร ส าหรบการใชประโยชนเพอพาณชยกรรมและส านกงาน) - สขาวมกรอบและเสนทแยงสเขยว ก.1 – ก.3 (เฉพาะไมเกน 100 ตารางเมตร ส าหรบการใชประโยชนเพอพาณชยกรรมและส านกงานและตองไมใชอาคารลกษณะตกแถวหรอหองแถว) - สน าตาลออน ศ.1 – ศ.2 และการกอสรางอาคารทมพนทเกน 100 ตารางเมตรขนไป จะมขอก าหนดเพมเตมคอจะตองตงอยรมถนนทมเขตทางไมนอยกวา 12 เมตรขนไป ซงขอก าหนดเพมเตมนขนอยกบวาทดนตงอยในเขตผงเมองรหสใด (ส านกผงเมอง กรงเทพมหานคร, 2556) เมอพจารณาจากกฎหมายผงเมอง ผงเมองสน าตาลจะอยบรเวณเขตเมองชนใน ซงมราคาทดนสงเกนไปทจะสามารถท าโฮมออฟฟศใหมฟงกชนการใชงานตามทตลาดตองการได ผงเมองสสม ผงเมองสเหลอง และผงเมองสแดงจงมความเปนไปไดมากกวา โดยมรายเขตดงน

41

ผงเมองสเหลอง ไดแก เขตทงคร เขตหนองแขม เขตบางแค เขตสวนหลวง เขตประเวศ เขตสะพานสง เขตวงทองหลาง เขตลาดพราว เขตบงกม เขตบางเขน เขตสายไหม เขตคลองสามวา เขตดอนเมอง ผงเมองสสม ไดแก เขตภาษเจรญ เขตจอมทอง เขตราษฎรบรณะ เขตจตจกร เขตหลกส เขตหวยขวาง เขตพระโขนง เขตบางนา เขตบางกะป 4.2 กฎหมายควบคมอาคาร ลกษณะการกอสรางอาคารพาณชยวเคราะหจากกฎหมาย ("กฎกระทรวง ฉบบท 55 ออกตามความในพระราชบญญตควบคมอาคาร พ .ศ. 2522," 2543) เพอก าหนดขนาดทดนทเหมาะสม ลกษณะของหองแถวหรอตกแถวตองมความกวางไมนอยกวา 4 เมตร และมความลกและมความลกไมนอยกวา 4 เมตร แตไมเกน 24 เมตร โดยพนชนลางจะตองไมนอยกวา 30 ตารางเมตร จะสามารถสรางตอเนองกนไปไดไมเกน 10 คหา หรอ 40 เมตร แลวจะตองเวนระยะชองวางไมนอยกวา 4 เมตร ตลอดความลกของชวงตก พนทวางดานหลงอาคารไมนอยกวา 3 เมตร หากทดนตดกบบคคลอนตองรนระยะไมนอยกวา 2 เมตร การรนระยะจากถนน - กรณไมตดถนนสาธารณะตองรนระยะหนาอาคารไมนอยกวา 6 เมตร - กรณกอสรางอาคารใกลถนนสาธารณะทกวางนอยกวา 6 เมตร ตองรนระยะแนวอาคารจากกงกลางถนนนนอยางนอย 3 เมตร - กรณอาคารสงเกน2 ชน หรอ เกน 8 เมตรขนไป ถาตดกบถนนสาธารณะทกวางนอยกวา 10 เมตร ตองรนระยะจากกงกลางถนนอยางนอย 6 เมตร - ถนนกวาง 10 เมตรขนไปแตไมเกน 20 เมตร ตองรนระยะอยางนอย 1 ใน 10 ของความกวางถนน - ถาถนนนนมความกวางมากกวา 20 เมตรขนไป ตองรนระยะหางจาก เขตถนนสาธารณะอยางนอย 2 เมตร

42

4.3 กฎหมายเกยวกบการจดสรรทดน ขนาดของทดนจดสรรแบงเปน 3 ขนาด คอ ขนาดเลกมจ านวนแปลงยอยเพอจ าหนายไมเกน 99 แปลง หรอ นอยกวา 19 ไร ขนาดกลางมแปลงเพอจ าหนายตงแต 100 – 499 แปลง หรอ มเนอททงโครงการ 19 -100 ไร และขนาดใหญมจ านวนแปลงเพอจ าหนายมากกวา 500 แปลง ขนไป หรอมเนอทมากกวา 100 ไร ขนไป การจดสรรทดนเพอจ าหนายทพรอมอาคารประเภทอาคารพาณชย ทดนตองมความกวางไมต ากวา 4 เมตรและมเนอทดนรวมไมต ากวา 16 ตารางวา ระยะหางของตวอาคารจากเขตทดนและการเวนของวางระหวางอาคารเปนไปตามกฎหมายควบคมอาคาร หามแบงแปลงทดนเปนรปรางทไมสามารถใชประโยชนได ทดนทกแปลงทตดถนนสาธารณปโภคส าหรบเปนทางเขาออกรถยนต ตองมความกวางของหนาแปลงไมนอยกวา 4 เมตร ถนนทใชเปนทางเขาออก ภายในพนทจดสรรขนาดเลก ตองมความกวางของถนนไมต ากวา 9 เมตร หรอ มความกวางของผวจราจร ไมต ากวา 6 เมตร พนทจดสรรขนาดกลางตองมความกวางของถนนไมต ากวา 12 เมตร คอตองมผวจราจรไมต ากวา 8 เมตร และพนทจดสรรขนาดใหญ ตองมความกวางของถนนไมต ากวา 18 เมตร หรอมผวจราจรไมต ากวา 13 เมตร และจะตองมเกาะกลางถนนกวางไมนอยกวา 1 เมตร ทางเทาดานขางกวางฝงละ 2 เมตร ถนนทใชเปนทางเขาของพนทจดสรรขนาดใหญจะตองมความกวางของถนนไมต ากวา 18 เมตร ทจอดรถอาคารพาณชยทกแปลงตองมทจอดดานหนาแปลงละไมนอยกวา 1 คน โดยจะตองมความกวางไมนอยกวา 2.4 เมตร ยาวไมนอยกวา 5 เมตร กรณทจอดรถขนานกบแนวทางเดนรถตองมความกวางไมนอยกวา 2.4 เมตร และความยาวไมนอยกวา 6 เมตร ท ามมตงแต 30 องศา จะตองมความกวางไมนอยกวา 2.4 เมตร และยาว 5.5 เมตร ทางเขาออกทตดกบทางหลวงแผนดน หรอทางหลวงทองถนตองมความกวางของเขตทางตงแต 30 เมตรขนไป ตองจดใหมทจอดรถฝงละ 2.4 เมตร หากตองการจดตงนตบคคลจะตองจดใหมทตงส านกงานนตบคคล อยางนอยบนทด นไมต ากวา 20 ตารางวา หรอกวางไมนอยกวา 8 เมตร ยาว 10 เมตร ตองกนพนทไมนอยกวารอยละ 5 ของพนทจดจ าหนายเพอท าสวน สนามเดกเลน หรอสนามกฬา และมระยะในแตละดานไมต ากวา 10 เมตร โดยไมใหแบงเปนแปลงยอยๆหลายๆแหง ยกเวนในแตละแหงมพนทกนไวตงแต 1 ไรขนไป และใหปลกตนไมยนตนไมนอยกวารอยละ 25 ของพนทสวน พนทสวนนจะตองปลอดจากภาระผกพนและการรอนสทธใดๆ

43

พนทส าหรบนตบคคลหากโครงการจดสรรจดใหมจะตองเปนไปตามเงอนไขอยางใดอยางหนงดงน 1) พนทไมต ากวา 20 ตารางวา และมความกวางไมนอยกวา 8 เมตร ความยาวไมนอยกวา 10 เมตร ยกเวนวาขอบญญตของกรงเทพมหานครก าหนดไวสงกวาใหเปนไปตามขอบญญตนน โดยต าแหนงของทตงใหมเขตตดตอกบสาธารณปโภคอนๆ เชน สวน ถนน สนามเดกเลน หรอสาธารณปโภคอนทใชประโยชนในลกษณะเดยวกนได 2) ทดนพรอมอาคารมเนอทรวมไมนอยกวา 16 ตารางวาและมความกวางไมนอยกวา 4 เมตร 3) พนทสวนอนทผจดสรรไดจดใหเปนทตงของนตบคคล ตามกฎหมายอนแลว เชน บรเวณสโมสร หรอ ส านกงานขายเดม โดยมพนทรวมไมนอยกวา 64 ตารางเมตร ("ขอก าหนด เกยวกบการจดสรรทดนเพอทอยอาศยและพาณชยกรรมกรงเทพมหานคร พ .ศ. 2550.," 2550) 4.4 สรปการวเคราะหกฎหมาย พนททเหมาะสมส าหรบโครงการโฮมออฟฟศทางดานกฎหมาย ไดแก พนทในเขตผงเมองสสมและสเหลอง และสามารถสรปการสรางอาคารไดดงน กรณสรางเปนอาคารพาณชย หรอตกแถว

ภาพท 4.1 แสดงลกษณะแปลงทดนอยางนอยส าหรบตกแถว 1 แถว

44

ก าหนดใหทดนตดถนนสาธารณะทกวางมากกวา 20 เมตรขนไป จงมระยะรนอยางนอย 2 เมตร ก าหนดให 3 เมตร เพอการจอดรถ และทดนทง 3 ดานตดกบทดนบคคลอน จงตองมระยะรน 2 เมตร สรปไดวา ทดนอยางนอยตองมหนากวาง 44 เมตรหรอต ากวาไดแลวแตกรณ แตความลกของทดนแปลงนนตองไมนอยกวา 21 เมตร ดงนนตองใชทดนเฉลย 30.25 ตารางวา กรณสรางเปนอาคารแฝด

ภาพท 4.2 แสดงลกษณะทดนส าหรบโฮมออฟฟศรปแบบอาคารแฝด

จากกรณทดนแปลง B สามารถจดรปแปลงไดโดยอาคารแฝดจะตองเวนระยะจากทดนดานหลง 2 เมตร ดานหนา 3 เมตร และระหวางคของอาคารไมนอยกวา 2 เมตร ดงนนทดนจงมขนาด 35.75 ตารางวา มความลก 13 เมตร กวาง 11 เมตร ตวอาคารมความกวาง 8.5 เมตรและความลก 8 เมตร โดยผานขอก าหนดพนทขนต าของอาคารท 24 ตารางเมตร โดยมพนทชนลาง 64 ตารางเมตร

45

บทท 5 การวเคราะหความเปนไปไดทางการตลาด

ศกษาสถานการณเศรษฐกจภายในประเทศไทยทสงผลตอตลาดของโฮมออฟฟศ และศกษาลกษณะตลาดของอสงหารมทรพยทเกยวของกบการซอ ขาย ใหเชา อาคารส านกงาน อาคารพาณชย ออฟฟศสเปซ เพอพจารณาความแตกตางของอปสงคและอปทานในแตละประเภทของอสงหารมทรพย สภาพตลาดและอตราการขาย เพอหากลมลกคาทแทจรงส าหรบอสงหารมทรพยในลกษณะอาคารทใชประโยชนกงทอยอาศย กงอาคารพาณชย หรอ โฮมออฟฟศ

5.1 การเตบโตของเศรษฐกจในประเทศไทย จากตวเลขผลตภณฑมวลรวม (GDP) ในไตรมาส 3 ป พ .ศ. 2558 พบวาขยายตวขน รอยละ 2.9 โดยขยายตวดในสาขาอตสาหกรรม การบรการ และการกอสรางเปนหลก โดยคาดวาเศรษฐกจไทยในป 2559 จะขยายตวมากขนจากการเรงใชจายของรฐบาล มาตรการกระตนเศรษฐกจตางๆ แนวโนมการออนคาของเงนบาท ราคาน ามนทยงคงมแนวโนมปรบตวต าลง และคาดวามลค าการสงออก การบรโภคครวเรอนและการลงทนจะขยายตวเพมขน (ส านกยทธศาตรและการวางแผนเศรษฐกจมหภาค, 2558) จงมแนวโนมทจะสงผลใหเกดการขยบขยายกจการหรอเกดการจดตงบรษทใหมๆ ท าใหอปสงคการมองหาสถานทประกอบธรกจเพมมากขน

ภาพท 5.1 แสดงการประมาณการเศรษฐกจ ป 2558 - 2559

46

5.2 การจดทะเบยนจดตงบรษทใหม ปพ.ศ. 2558 ทผานมามบรษทจดทะเบยนเพมขน 1% จากป พ .ศ. 2557 หรอ จ านวน 679 ราย โดยกรมพฒนาธรกจการคาคาดวาภายในป 2559 จะมบรษทจดทะเบยนไมต ากวา 60,000 ราย เนองจากเปนไปในทศทางเดยวกนกบเศรษฐกจทฟนตวมากขน โดยบรษททจดทะเบยน โดยประเภทธรกจทจดทะเบยนจดตงสงสด 5 อนดบ คอ ธรกจกอสรางอาคารทวไป ธรกจอสงหารมทรพยธรกจภตตาคาร/รานอาหาร ธรกจใหค าปรกษาดานการจดการ และ ธรกจขายสงวสดกอสราง ภายในปเดยวกนมจ านวนธรกจทจดทะเบยนเลกกจการ 14% ซงโดยสวนใหญเปนธรกจคาสลากเนองจากไมไดประกอบกจการ และกรมพฒนาธรกจไดตดตามอยางเขมงวด ส าหรบมลคาทนจดทะเบยนในป พ.ศ. 2558 เพมขน 74% จาก 31,387 ลานบาทในเดอนธนวาคมป พ .ศ. 2557 เปน 54,645 ลานบาท และคาดวาจะเตบโต 4% ในปถดไป

ภาพท 5.2 ประมาณการจดทะเบยนจดตงนตบคคลตงแตป พ.ศ.2552 – 2558

5.3 อปสงคและอปทานในตลาด

ขอมลอปสงคและอปทานของอาคารพาณชยจากการเกบขอมลของศนยขอมลธรกจอสงหารมทรพย อตราการขายพนทของออฟฟศส านกงาน จากการเกบขอมลของ CBRE และขอมลการขยายของตวเมอง เพอพจารณาแนวโนมความตองการโฮมออฟฟศ 5.3.1 สถตการออกใบอนญาตกอสรางอาคารเพอการพาณชยในกรงเทพมหานคร

ศนยขอมลอสงหารมทรพยไดรวบรวมสถตการออกใบอนญาตกอสรางอาคารเพอการ-พาณชยไว โดยจากขอมลพบวาในป พ .ศ. 2557 – 2558 มการออกใบอนญาตลดลง 8% และจากการคาดการณยงคงมการออกใบอนญาตลดลงอก 11% ถงแมวาในระหวางไตรมาสท 2/2015 และ 3/2015 จะมการออกใบอนญาตเพมมากขน 10% กตาม ตวเลขดงกลาวสะทอนถงภาวะเศรษฐกจซงมความถดถอย อกนยหนงคออปทานของอาคารพาณชยมจ านวนลดลงตามสภาวะเศรษฐกจดวย

41,243 50,776 55,399 63,845 67,302 59,468 60,147

2552 2553 2554 2555 2556 2557 2558

ราย

47

ตารางท 5.1 แสดงสถตการออกใบอนญาตกอสรางอาคารเพอการพาณชยในกรงเทพมหานคร

2014 2015

Q1/2014 Q2/2014 Q3/2014 Q4/2014 Q1/2015 Q2/2015 Q3/2015

จ านวนอาคาร (หนวย)

498 427 459 428 382 388 428

YTD

QoQ YoY YTD

2014 2015

1,384 1,198 10% -8% -11%

ทมา : (ศนยขอมลอสงหารมทรพย, 2558)

5.3.2 ภาวะตลาดออฟฟศสเปซในกรงเทพมหานคร (Office Space) พนทส านกงานใหเชาตามอาคารตางๆในเขตกรงเทพมหานครมการใชงานเพอเปนส านกงานเตมพนทไมไดมสวนทสามารถท าเปนหองนอนหรอพนทส าหรบอยอาศยได ใชสวนกลางรวมกน คอ ลฟต เครองปรบอากาศ แมบาน ลาดจอดรถ หองอาหาร ฯลฯ จากขอมลของ CBRE ไดแบงอาคารทปลอยเชาพนทท าส านกงานในกรงเทพมหานครเปน 2 เกรด คอ เกรด A และ เกรด B และแบงตามทตงของอาคารคอ CBD และ Non CBD โดยออฟฟศเกรด A ทตงอยพนท CBD จะมราคาสงทสด อปทานและอปสงคในตลาดตงแตป ค .ศ. 2001 – 2016 พบวามอปทานเพมขนทกป ในขณะทอปสงคเพมขนในอตราทมากกวาท าใหอตราการวางต าลงอยางตอเนองทกป โดยในไตรมาสท 3 ปค.ศ. 2015 มอตราวางเพยง 8.8% ความตองการทมากขนในขณะทไมมสนคาในตลาดท าใหคาเชาพนทส านกงานออฟฟศเกรด A CBD เพมขน 4.1% จากป ค.ศ. 2014 โดยเฉลยเปน 880 บาทตอตารางเมตร เนองจากคาดการณวาภายใน ป ค .ศ. 2017 นจะมอปทานทคอนขางจ ากด อาจท าใหราคาคาเชาเพมขนอก แตเพมขนในอตราทชาเนองจากสภาวะเศรษฐกจในปจจบน

48

ภาพท 5.3 แสดงอปสงคและอปทานของตลาดพนทเชาออฟฟศส านกงานในกรงเทพฯ

จงเหนไดวามความตองการพนทท าส านกงานอกมากแตทงนอปสงคส าหรบออฟฟศสเปซในใจกลางเมอง หรอ CBD อาจไมใชอปสงคทางตรงของโฮมออฟฟศ เนองจากมวตถประสงคส าหรบการใชประโยชนทตางกน แตแสดงใหเหนวาความตองการพนทส าหรบประกอบกจการนนมจรง 5.3.3 อตราการดดซบของโฮมออฟฟศในเขตประเวศ

จากการทบทวนวรรณกรรมทางการตลาดจะตองพจารณาปจจยดานอปสงคคออตราการขายของโฮมออฟฟศและอปทานคอจ านวนโฮมออฟฟศทงหมดในตลาดทมและอปทานอนาคตหรอโครงการทกอสรางใหมเพมเตม (Rymarzak & Sieminska, 2012)

ผศกษาจงไดส ารวจโครงการโฮมออฟฟศทก าลงด าเนนการขายในเขตประเวศ พบวามโครงการโฮมออฟฟศเปดขาย จ านวน 2 โครงการภายในเขตประเวศ และมโครงการโฮมออฟฟศในพนทขางเคยงเขตประเวศ จ านวน 3 โครงการ พบวาระดบราคาและอตราการขายสอดคลองกบภาพรวมของตลาดทวกรงเทพมหานคร คอ ระดบราคาต ากวา 10 ลานบาท จะมอตราการขายทดกวา ระดบราคา 10 ลานบาทขนไป

49

ตารางท 5.2 อปสงคและอปทานเบองตนของโฮมออฟฟศในเขตประเวศ

ทมา : ขอมลจากการลงส ารวจเมอเดอนมกราคม – กมภาพนธ พ.ศ. 2559 5.4 โอกาสการเพมขนของอปสงค 5.4.1 การเปนสมาชกประชาคมอาเซยน (AEC: Asian Economics Community)

การเปดการคาเสรท าใหแตละประเทศมการถายเทความร แรงงาน และทรพยากรไปสประเทศตางๆในประชาคมไดงายขน ส าหรบประเทศไทยทถอวาทตงเปนศนยกลางของประชาคมจะมโอกาสในธรกจทเกยวกบสาขาการทองเทยว สาขาการบน การเปนศนยกระจายสนคา เปนศนยกลางทางการแพทย (Medical Hub) ฯลฯ ในกรงเทพมหานครจะกลายเปนศนยกลางส านกงานของธรกจทหนาแนนและแออดมากขน การคมนาคมภายในประเทศทสะดวกมากขนจะท าใหการกระจกตวภายในกรงเทพมหานครกระจายตวออกสยานเขตตอเมองและชานเมองมากขน ท าใหในเขตดงกลาวเรมมความคกคกมากขน ปรบเปลยนจากเขตทอยอาศยเปนเขตพาณชยกรรมมากขน (องคความรประชาคมอาเซยน., 2555) 5.4.2 การเพมขนของราคาทดน

ป พ .ศ. 2559 กรมธนารกษไดประกาศราคาประเมนทดนใหมทวประเทศเพมขนโดยเฉลยรอยละ 27.72 ทวประเทศ โดยเขตกรงเทพมหานครเพมขนเฉลยรอยละ 15.78 ราคาประเมนในพนทปรมณฑลเพมขนเฉลยรอยละ 18.97 ภาคกลางเพมขนเฉลยรอยละ 22.79 พนททมราคาประเมนทดนสงสดของประเทศอยในกรงเทพมหานคร บรเวณถนนสลม จากแยกศาลาแดงถง

BIZ

พฒนาการ-ออนนชตดใหม

ลมพน ทาวน เรสซเดนท

บางนา - ศรนครนทรBIZ ปรชญา

H cape Biz Sector

ออนนช 2ดเอดจ ศรนครนทร 15

ทตง แยกออนนช-พฒนาการตดใหม วงแหวน ศรนครนทร ถนนลาดกระบง ถนนสขาภบาล 2 ซอยศรนครนทร 15

ขนาด 9-0-52 ไร 2-3-8 ไร n/a 9 ไร 0-1-194 ไร

จ านวน 85 9 12 60 8

ความกวางถนนในโครงการ 21 เมตร 8 เมตร 12 เมตร 10 เมตร 4 เมตร

ระดบราคา 7 - 18 ลานบาท 7 - 10 ลานบาท 8- 12 ลานบาท 9 - 18 ลานบาท 17.5 - 35 ลานบาท

รนมาตรฐาน 7,500,000 8,390,000 9,000,000 15,000,000 20,000,000

ขนาดทดน 18 25 17 22 59

ทจอดรถสวนกลาง 180 20 10 220 -

เปดขาย ก.พ. 2559 ต.ค. 2557 พ.ย. 2558 ม.ย. 2555 ก.ย. 2558

จ านวนขายได 44 หลง 5 12 - 5

อตราการขาย 3.6 หลง/เดอน 0.3 หลง/เดอน 3 หลง/เดอน 2 หลง/เดอน 0.8 หลง/เดอน

% 52% 56% 100% 100% 63%

50

แยกนราธวาสราชนครนทร ตารางวาละ 1,000,000 บาท รองลงมาเปนถนนราชด าร และถนนเพลนจตตลอดสาย ราคาประเมนทดนใหมตารางวาละ 900,000 บาท อนดบถดมาเปนถนนราชด าร ชวงจากแยกศาลาแดงถงแยกราชประสงค ถนนวทยชวงจากถนนเพลนจตถงถนนพระรามท 4 และถนนสาทรชวงจากถนนพระรามท 4 ถงถนนสรศกด ตารางวาละ 750,000 บาท (กรงเทพธรกจออนไลน, 2558) ดงนนหากธรกจทมองหาท าเลท าออฟฟศในเมองทางเลอกออฟฟศส านกงานตามอาคารตางๆจงนาสนใจมากกวา อกทงการหาทดนเพอสรางโฮมออฟฟศใจกลางไมมความเปนไปไดเลย เนองจากไมคมทนดวยตนทนทดนทสงมาก ดงนนในบางธรกจผประกอบการอาจพจารณาเลอกโฮมออฟฟศเพอเปนทท างานและทอยอาศยในอาคารเดยวกนเพอลดภาระคาใชจาย

5.5 กลมลกคาทเลอกซอโฮมออฟฟศ จดประสงคหลกของลกคาทเลอกซอโฮมออฟฟศคอเพอใชประโยชนส าหรบประกอบกจการ ทงเปนส านกงานและการคาหรอบรการ โดยนยมเลอกโฮมออฟฟศในรปแบบทาวนโฮมมากกวา 36.8% และตกแถวหรออาคารพาณชย 23.3% ท าเลทลกคาคดวาเหมาะสมส าหรบโฮมออฟฟศ คอโซนสขมวท – อโศก 15.5% รองลงมา รชดา – หวยขวาง 11.8% เกษตรนวมนทร 10.5% พหลโยธน – อารย 9.8% ศรนครนทร – พฒนาการ 9.0% พระราม 3 และ สาทร – ตากสน 8.3% พระราม 9 – รามค าแหง 7.8% ลาดพราว – โชคชย 4 7.5% และท าเลอนๆ 3.8% ลกคาเลอกท าเลทสามารถเดนทางเขาออกไดสะดวกหลายเสนทางมากทสดถง 50.5% รองลงมาคดท าเลทมรถไฟฟาผาน 34.5% (นธมา จงประเจด, 2554) 5.6 ลกษณะของอาคารโฮมออฟฟศในตลาด โฮมออฟฟศจะตองมฟงกชนทตอบสนองการใชงานทง 2 ดาน คอเปนทอยอาศยและเปนส านกงาน การส ารวจตลาดในแตละท าเลเพอศกษาโครงการโฮมออฟฟศทมยอดขายด ท าใหทราบวาตลาดในปจจบนมแนวโนมความตองการฟงกชนตางๆอยางไรบาง โดยไดลงพนทส ารวจในเขตตอเมองและเขตชานเมองรอบกรงเทพฯ เพอวเคราะหโครงการทประสบความส าเรจ พบวาโครงการออฟฟศทมยอดขายดม Absorption Rate ท 2 – 3 หลงตอเดอน มลกษณะเปนโครงการจดสรร มพนทสวนกลางส าหรบจอดรถจ านวนมาก ทจอดรถก าหนดให 1 - 2 คนตอยนต หนากวาว 4 – 5.5 เมตร สง 3.5 – 4 ชน จ านวนหองนอน 2 – 3 หอง จ านวนหองน า 3 -4 หอง การใชวสดและสขภณฑระดบมาตรฐาน เชน American Standard, VRH เปนตน มพนททจดไวส าหรบหองครว มลกษณะการออกแบบสไตลโมเดรน มซมทางเขาโครงการ พรอมรปภ.ตลอด 24 ชวโมง อยในท าเลทสามารถเขาออกไดสะดวกจากถนนใหญ มการคมนาคมทหนาแนน

51

ตารางท 5.3 ลกษณะโฮมออฟฟศในตลาด

ทดน Unit Type ชน กวาง* ลก ขนาดทดน ขนาดพทชส. น า/จอด วสดทให อนๆ

Type 300 3.5 ชน5.5*12.75

22-40 วา 260 3-2

Type 330 3.5 ชน5.5*15.45 30-35 วา

295 3-2

Type 360 3.5 ชน5.5*17.45 32-44 วา

325 3-2

S-Square 4 ชน4*12

16 220 3-2

M-Maxi 4 ชน5.5*10 21

250 5-2

L-Large 4 ชน5.5*15 22-50

355 5-2

Work Place

ราชพฤกษ - จรญ11 ไร 50 ถ.จรญฯ13 8 - 13 ลบ.

- พนทสเขยว

- รปภ. 24 ชม. + CCTV

- Key card access

- 4 ชน หนากวาง 5 ม. 26-32 วา 270 3-2

9-0-52 ไรบซ พฒนาการ

ออนนช85 ถ.พฒนาการตดใหม 7.47 - 15 ลบ.

- พนทสเขยว

- รปภ. 24 ชม. + CCTV

- Key card access

- แกรนตโต 60*60

- ลามเนต 12 มม.

- สขภณฑ

American

standard VRH

พนทจอดรถภายในโครงการ

180 คน

H cape Biz Sector

On-nut

- VDO Door Phone

- Home Automation

- Motion Censor

- แกรนตโต 60*60

- ลามเนต 12 มม.

- สขภณฑ Nahm

- ทจอดรถสวนกลาง

- ททงขยะสวนกลาง

- พนทสเขยว

- รวสง 2.5 เมตร

- รปภ. 24 ชม. + CCTV

- Key card access

12.9 - 18 ลบ.

ถ.สขาภบาล 2 เชอมตอ

ถ.ลาดกระบง

ถ.วงแหวนรอบนอก

609 ไร

ชอโครงการ ทตง ระดบราคาขาย สงอ านวยความสะดวกขนาดโครงการ ลกษณะสนคา

51

52

5.7 สรปการวเคราะหการตลาดเบองตน ตลาดส าหรบโฮมออฟฟศนาสนใจเนองจากแรงสนบสนนดานเศรษฐกจทก าลงมแนวโนมดขน ประกอบกบ การเปดสมาคมการคาอาเซยน ท าใหประเทศไทยเปนทนาจบจองส าหรบนกธรกจชาวตางชาต ท าใหอปสงคของตลาดโฮมออฟฟศเพมขน ถงแมวาอปทานและอปสงคในชวงทผานมามจ านวนลดลงซงอาจเปนผลมาจากสภาพเศรษฐกจ แตยงมโอกาสความเปนไปไดทอปสงคและอปทานจะเพมขนกลบมาตามสภาพเศรษฐกจทมแนวโนมดขน โดยตลาดทมอตราการขายมากทสด 3 – 5 ลานบาท และ 5 – 10 ลานบาท ตลาดในชวง 2 ระดบราคานจงนาสนใจ ในขณะทตลาดระดบราคามากกวา 10 ลานบาทขนไปมจ านวนอปทานทนอยจงมอปสงคคอนขางด จงเปนอกตลาดทมความนาสนใจ ทงนขนอยกบวาท าเลนนมระดบราคาใดๆบาง 5.8 การวเคราะหคแขงในตลาด

ภาพท 5.5 แสดงโครงการคแขงทท าการส ารวจ

53

5.8.1 โครงการเปดขายในปจจบน โครงการ BIZ พฒนาการ – ออนนชตดใหม ทตง : หวมมถนนพฒนาการตดใหม ตดกบถนนสขมวท 77 ระดบราคา : 7 – 18 ลานบาท จ านวน : 85 ยนต ขนาดทดน : 9-0-52 ไร แบบ : S 4 ชน ขนาด 220 ตร.ม. ทดน 17.5 – 41.2 วา

(กวางxลก) 4x12 ม. M 4 ชน ขนาด 250 ตร.ม. ทดน 21 – 24 วา

(กวางxลก) 5.5x10 ม. L 4 ชน ขนาด 355 ตร.ม. ทดน 35-82 วา

(กวางxลก) 5.5x15 ม. เปดขาย : ตนปพ.ศ. 2558 (12 เดอน) ยอดขาย : 44 หลง (เมอวนท 1 ก.พ. 2559) อตราการขาย : 3.6 หลง/เดอน จดเดน : อยหวมมถนน 2 เสน พฒนาการตดใหมและสขมวท 77

ถอวาท าเลดเขาถงไดงาย เหนไดชดเจนจากถน นใหญทง 2 เสน ระดบราคาคอนขาง ถกเมอเปรยบเทยบกบท าเล ขนาดหนากวางของโครงการ 4 – 5.5 เมตร เปนหนากวางมาตรฐานในตลาด ตวโครงการออกแบบมารองรบการเปนทงชอปเฮาสและอาคารส านกงาน จากการส ารวจลกคาโครงการสวนใหญเปนส านกงานส าหรบตดตอหรอเปน Back Office โดยมโรงงานหรอคลงสนคาอยในละแวกเดยวกน ลกคาทซอเปนกลมแรกๆของโครงการจะไดราคาตอหลงทคอนขางถกอยทประมาณ 6.5 – 7 ลานบาท โดยเปนกลมทซอเพอเกงก าไรสวนหนงแลวฝากขายตอ ท าใหราคาทฝากขายตอมราคาถกกวาราคาปจจบนทโครงการขาย ในขณะทบางสวนซอแลวปลอยเชาใหกบชาวตางชาต ทจอดรถสวนกลางมจ านวนมากรวมแลวทงโครงการสามารถจอดรถได 180 คน ถนนดานหนาตกมความกวางประมาณ 21 เมตร รถสามารถวงสวนกนได 2 เลน เขา – ออก ทางเขาออกโครงการเปนซมโครงการมรปภ. 24 ชวโมง เขาออกดวยระบคยการด มสวนสวนกลางขนาดเลกอยดานใน

จดขาย : ราคาถกทสดบนท าเลศกยภาพแหงอนาคต

54

ภาพท 5.6 โครงการบซ พฒนาการ – ออนนชตดใหม

โครงการอารยา แมนดารนา สขมวท 77 ทตง : ถนนสขมวท 77 กอนถงถนนศรนครนทร ซ.ออนนช 39 ระดบราคา : 6 - 8 ลานบาท จ านวน : 116 ยนต ขนาดทดน : 20-3-16 ไร แบบ : 4 ชน 4 หองนอน 5 หองน า 225 ตร.ม. ทดน 22 ตร.วา กวาง 5 เมตร ลก 16 - 17 เมตร เปดขาย : ประมาณปพ.ศ. 2556 (30 เดอน) ยอดขาย : เหลอขาย 6 หลง (เมอวนท 7 ก.พ. 2559) อตราการขาย : 3.8 หลง/เดอน จดเดน : อยใกลสถานรถไฟฟา มรถประจ าทางผานหลายสาย เขาถงไดงาย

พนกงานสามารถเดนทางมาท างานไดสะดวก อยตดรมถนนสขมวท 77 จดดอย : ถนนซอยกวาง 8 – 9 เมตร คบแคบและจอดรถล าบาก

สภาพโครงการเดมเปดขายเปนทาวนเฮาสมากวา 6 ปแลว เฟสทเปนโฮมออฟฟศเพงเปดตามมาทหลง ท าใหโครงการมคลบเฮาส สระวายน าสวนกลางดวย หนากวาง 5 เมตร จอดรถไดเพยง 1 คน สภาพโครงการมผอยอาศยแลวกวา 80% และก าลงด าเนนการตอเตมอกหลายหลง จากการส ารวจพบวาเปนผอยอาศยเพยงอยางเดยวประมาณ 40% สวนทเหลอท าเปนโฮมออฟฟศ 60% โฮมออฟฟศในโครงการนสวนใหญเปนธรกจเกยวกบงานบรการและส านกงานบญช สวนชอปเฮาสจะพบไดในท าเลทหนหนาออกสถนนใหญ

จดขาย : เดนทางสะดวกดวยรถไฟฟาตอดวยรถสาธารณะ

55

ภาพท 5.7 รปแบบอาคารอารยา แมนดารนา ภาพท 5.8 ดานหนาอาคาร โครงการดเอดจ ศรนครนทร 15 ทตง : ถนนศรนครนทร ขาเขา กอนทางขนทางดวนกรงเทพฯ-พทยา ระดบราคา : 17.5 - 35 ลานบาท จ านวน : 8 ยนต ขนาดทดน : 0-1-194ไร แบบ : Type A ขนาด 900 ตร.ม. 3 หองนอน 9 หองน า

8 ทจอดรถ 120 วา Type B ขนาด 470 ตร.ม. 2 หองนอน 5 หองน า

9 ทจอดรถ 60 วา เปดขาย : ประมาณเดอนกนยายน พ.ศ. 2558 (6 เดอน) ยอดขาย : คงเหลอ 3 ยนต อตราการขาย : 0.8 ยนต/เดอน จดเดน : ออกแบบเพอเปนออฟฟศส านกงาน ทคอนขางยดหยนเนองจากมพนท

ใชสอยมากปรบเปลยนไดหลายรปแบบและสวนอยอาศยแยกสวนไดอยางชดเจน มความเปนสวนตว มลฟตภายในอาคาร การจอดรถสามารถจอดไดถง 9 คน ในตวบาน ความสงพนถงเพดาน 3.8 เมตร ใชวสดสขภณฑเกรดสง

จดดอย : การเดนทางโดยหลกอาศยรถยนตสวนตวคอนขางมาก ถนนดานหนาอาคารกวาง 8 เมตร การจอดรถรมถนนอาจจะไมสะดวกเทาไรนก

56

ภาพท 5.9 รปแบบอาคารโครงการดเอดจ ศรนครนทร 15

โครงการลมพน ทาวน เรสซเดนท บางนา-ศรนครนทร ทตง : ถนนศรนครนทร บางนา ในวงแหวน ระดบราคา : 6.6 – 12 ลานบาท จ านวน : 9 ยนต เฉพาะโฮมออฟฟศ ขนาดทดน : 2-3-8 ไร แบบ : ขนาด 270 ตารางเมตร 4 ชน 3 หองนอน 4 หองน า

2 จอดรถ กวาง 7.25 ม. ทดน 22 – 25 วา เปดขาย : ประมาณเดอนตลาคม พ.ศ. 2557 (16 เดอน) ยอดขาย : 5 ยนต อตราการขาย : 0.3 ยนต/เดอน จดเดน : จ านวนยนตนอยไมแออด จอดรถไดสบายๆ หนากวาง

7.25 ม. มประตทางเขาดานขาง ท าใหไดพนทส าหรบจดวางเฟอรนเจอรทมากขน โดดเดนทท าเลถอวาคอนขางสะดวกเพราะอยในจดทสามารถกลบไปถนนใดกได

จดดอย : ไมมรถสาธารณะ การเขาถงตองอาศยพาหนะสวน ตว คอนขางเงยบ เหมาะเปนส านกงานมากกวาเปนชอปเฮาส และไมเนนการตดตอ อยดานหลงคอนโดซงท าใหพนทโครงการเปนมมอบ

57

ภาพท 5.10 รปแบบอาคารโฮมออฟฟศหนากวาง 7.5 ม. โครงการลมพน ทาวน เรสซเดนท บางนา-ศรนครนทร

5.8.2 โครงการทคาดวาจะเปดขายในอนาคต

โครงการ H-Cape Biz Sector 3 ทตง : รมถนนสขาภบาล 2 ใกลถนนลาดกระบง ระดบราคา : n/a (คาดวา 15 ลานบาทขนไป) จ านวน : n/a ยนต ขนาดทดน : n/a ตร.วา จดเดน : อยในท าเลเดยวกนกบ H-Cape Biz โครงการ 1 และ

โครงการ 2 ซงประสบความส าเรจอยางมาก โดดเดนในดานท าเลทอยหวมมถนนพอดระหวางถนนสขาภบาล 2 และ ถนนสขมวท 77 หรอ ถนนลาดกระบง สามารถวงเขาทา งพเศษกาญจนาภเษกไดงาย โครงการเนนทจอดรถจ านวนมาก รปแบบอาคารเปนสไตลโมเดรน มพนทใชสอยภายในอาคา รคอนขางมากและปรบเปลยนไดงาย ดวยลกษณะทอยตดถนนใหญท าใหอาคารดานหนาของอาคารเปนการใชประโยชนในรปแบบหนาราน (Shop House) เปนอยางมาก ยนตทอยดานในจะเปนยนตทมลกษณะเปนพนทส านกงานของบรษทเปนเบองหลงของบรษท เปดเพอใหบรษ ทใหญมทกระจายมารองรบจ านวนคนทจะตองเขามาตดตอในคราวเดยวกนครงละมากๆ มการใชสเปควสดทดดมลคาสง มการจดสรรพนทสวนกลางอยางลงตว อาท จดทงขยะมการใชเทคโนโลยเขามาชวยในการขนถายขยะ แลดเปนระเบยบเรยบรอยเปนตน

58

โครงการ People Park (Lifestyle Mall) ทตง : ถนนสขมวท 77 ซ.ออนนช 10 ระดบราคา : n/a จ านวน : 32 ยนต รปแบบ : ขนาด 200 ตร.ม. 4 ชน หนากวาง 5 ม. จดเดน : อยในโครงการ Lifestyle Mall ถอวาอยตนๆถนนสขมวท

77 ใกลกบรถไฟฟา และมรถประจ าทางหลายสาย บรเวณโดยรอบเปนทอยอาศย เปนคอนโด อพารทเมนท

ภาพท 5.11 รปแบบอาคารในโครงการ People Park

59

ตารางท 5.4 สรปขอมลคแขงบรเวณโดยรอบถนนสขมวท 77 และ ถนนศรนครนทร

BIZ

พฒนาการ-ออนนชตดใหม

H cape Biz Sector

ออนนช 2

แมนดารนา

สขมวท 77ดเอดจ ศรนครนทร 15

ลมพน ทาวน เรสซเดนท

บางนา - ศรนครนทร

ทตง แยกออนนชตด-พฒนาการตดใหม ถนนสขาภบาล 2 สขมวท 77 ซอยศรนครนทร 15 วงแหวน ศรนครนทร

ระดบราคา 7 - 18 ลานบาท 9 - 18 ลานบาท 6 - 8 ลานบาท 17.5 - 35 ลานบาท 7 - 10 ลานบาท

การเขาออก ใชถนนออนนช ฝงขาเขา ตดถนนสขาภบาล 2 ถนนสขมวท ถนนศรนครนทร ถนนศรนครนทร ชวงวงแหวน

ขนาด 9-0-52 ไร 9 ไร 20-3-16 ไร 0-1-194 ไร 2-3-8 ไร

จ านวน 85 60 116 8 9

ความกวางถนนในโครงการ 21 เมตร 10 8 - 12 เมตร 4 เมตร 8

ขนาดทดน 18 22 22 59 25

Package/ตร.วา 416,667 445,455 300,000 305,085 335,600

จ านวนชน 4 3.5 - 4 4 4 ชน 4 ชน

หนากวาง 4 - 5 เมตร 5.5 เมตร 5 เมตร - 7.25 เมตร

พนทใชสอย 220 - 250 260 - 295 198 470 - 900 270

จ านวนหองน า 3 - 5 หอง 4 หอง 5 หอง 5 - 9 หอง 4 หอง

จ านวนทจอดรถในอาคาร 1 2 2 9 2

ทจอดรถสวนกลาง 180 220 - - 12

เปดขาย ก.พ. 2559 ม.ย. 2555 2555 ก.ย. 2558 ต.ค. 2557

จ านวนขายได 44 หลง - 110 5 5

อตราการขาย 3.6 หลง/เดอน 2 หลง/เดอน 3.8 หลง/เดอน 0.8 หลง/เดอน 0.3 หลง/เดอน

% 52% 100% 95% 63% 56%

59

60

5.9 วเคราะหกลมลกคาในตลาด จากการส ารวจโครงการในละแวกนนพบวาสามารถแบงกลมลกคาหลกเปนดงน 5.9.1 แบงกลมลกคาออกตามความตองการใชประโยชนไดดงน

กลมทซอเพอท าเปนออฟฟศเทานน

กลมทซอเพออยอาศยและท าเปนออฟฟศ 50 : 50 คอ กลมทอาศยอยอยางถาวร และใชดานลางเปนอาคารส านกงานหรอหนารานอยางใดอยางหนง โดยแบงพนทสวนตวทใชเปนทอยอาศยไวชนบน ฟงกชนอยางหองครวอาจจะใชรวมกนกบส านกงานกได

กลมทซอเพอเนนท าเปนออฟฟศและอยอาศยบาง 80 : 20 กลมทเนนการใชงานเชงพาณชยเปนหลก ทอยอาศยอาจเปนทพกผอนชวคราวกรณมความจ าเปน

5.9.2 แบงกลมลกคาตามจดประสงคในการซอของลกคาแบงออกเปนดงน

ซอเพอท าเปนส านกงาน (Back Offce) ลกษณะนจะมคนเขามาตดตอเปนครงคราว อยางเชน ตดตอวางบล ความตองการส าหรบทจอดรถอาจจะไมมากเทาการซอเพอท าเปนหนาราน จะเนนท าเลทพนกงานสามารถเดนทางมาท างานไดสะดวก เลอกอยในท าเลทมรถสาธารณะผาน เดนเขาถงได มหางราน เชน รานอาหาร รานกาแฟ เพออ านวยความสะดวกส าหรบพนกงาน เนนพนทใชสอยภายในเพอเฟอรนเจอร ทจดวางเอกสาร หองประชม เปนตน

ซอเพอท าเปนหนาราน (Shop house) หนารานเพอใหบรการหรอหนารานเพอขายสนคากตามแต ลกคาจะเลอกท าเลแปลงทตดถนนหรอเหนไดงายจากถนนเพอเปนการประชาสมพนธหนาราน เรยกลกคา ตองการพนทในการจอดรถจ านวนมาก และจ าเปนอยางมากทจะตองอยในท าเลทเขา – ออกไดสะดวก

61

5.10 การวเคราะหการแบงสวนตลาด การก าหนดกลมเปาหมาย และการวางต าแหนงทางการตลาด (STP) 5.10.1 การแบงสวนตลาด (Segmentation)

แบงดวยระดบราคา : โฮมออฟฟศในทองตลาดอางองการก าหนดชวงราคาของบจก. เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส คอ o ระดบ 3 – 5 ลานบาท มกอยชานเมองมรปแบบเปนอาคารพาณชย

ขนาดมาตรฐานหนากวาง 4 เมตร ตงอยในท าเลปานกลางตดถนนในซอยหรอไมหางไกลจากถนนเสนหลกมากนก

o ระดบ 5.1 – 10.0 ลานบาท มกอยในท าเลทเรมมองเหนถงความเจรญเตบโตของชมชนอนาคต มกจะเปนอาคารเปลาโดยใหผซอตกแตงเอง อาจอยตดรมถนนใหญหรอซอยยอย

o ระดบ 10.1 – 20.0 ลานบาท เรมอยในท าเลทมผอยอาศยหนาแนนมาก เปนแหลงคาขายอยแลว อยในชมชนเมอง ราคาทดนโดยรอบมราคาสง เชน ยานลาดพราว, เกษตรนวมนทร เปนตน

o ระดบ 20 ลานบาทขนไป รปแบบอาคารจะมขนาดคอนขางใหญ 5 – 6 ชน มลฟตภายในอาคาร หนากวางเปน 2 เทาของระดบราคาอนๆ อยในท าเลทดทสด คอตดถนนใหญ มองเหนไดชดเจน เขาถงไดงาย ปจจบนโครงการพรเทยม บางนา อยในสวนตลาดน

ภาพท 5.12 โครงการระดบราคา 20 ลานบาท ภาพท 5.13 โครงการระดบราคา 10.0 – 20.0

62

ภาพท 5.14 สวนแบงตลาดตามระดบราคาในป พ .ศ. 2558

ทมา : รายงานสถานการณอสงหารมทรพย เดอนธนวาคม พ.ศ. 2558 5.10.2 การก าหนดกลมเปาหมาย (Targeting)

จบกลมลกคาทเปนผใชอาคาร หรอ End User โดยกลมทสามารถซอโฮมออฟฟศในราคา 14 – 20 ลานบาทขนไป ตองมรายไดขนต าตอเนองอยท 3 เทาของยอดทจะตองผอนช าระตอเดอน (ยอดทตองผอนช าระตอเดอนโดยประมาณ 120,000 – 250,000 บาท) กลมลกคาหลก : มธรกจทตองการอาคารส านกงานไวส าหรบตดตอ คอ กลมธรกจลอจสตกส กลมส านกงานทวไป เชน ออฟฟศส านกงานบญช , ธรกจทปรกษาดานตางๆ กลมลกคารอง : ธรกจบรการ เชน คลนกเสรมความงาม , รานสปา, รานเบเกอร กลมลกคาอนๆ : ลกคานกลงทนทซออาคารไวปลอยขายตอหรอปลอยเชา เพอเกงก าไร 5.10.3 การวางต าแหนงทางการตลาด (Positioning)

ก าหนดต าแหนงทางการตลาดดวยราคาขายและลกษณะโฮมออฟฟศท ตอบโจทยการใชงานดานใดๆของลกคา

2.0 - 3.038%

3.0 - 5.027%

5.0 - 10.034%

10.1 - 20.0 1%

20.0 >0%

63

ภาพท 5.15 ต าแหนงทางการตลาดเมอแบงดวยลกษณะการใชงานและท าเลทตง

5.11 การวเคราะหจดแขงและจดดอยของโครงการ (SWOT Analysis)

จดแขง - หนากวางกวา 8 ม. ไมอดอดเพมพนทใชสอย - จ านวนยนตในโครงการนอย ไมแออด และเปนสวนตว ไมพลกพลาน สามารถอยอาศยไดจรง

จดออน - ไมมทจอดรถสวนกลาง - ความลกของตวอาคารนอย หรอ คอนขางตน

โอกาสความเปนไปไดของโครงการ - ระบบรถไฟฟาสายสเหลอง ลาดพราว – ส าโรง สถาน “ศรนช” - การเปด AEC ไดกลมลกคาทเปนบรษทตางชาตใหมๆ เพมขน - โครงการถนนพฒนาการตดใหม - ความหนาแนนของชมชนทเพมขน - ใกลศนยการคาและสงอ านวยความสะดวก

อปสรรคของโครงการ - คแขงขนใหมในระดบราคาใกลเคยงเขามาในตลาด - ปายรถเมลอยหางจากทดนโครงการประมาณ 250 เมตร

64

- แนวโนมสภาพเศรษฐกจตามการเปลยนแปลงทางการเมองทยงไมมนคง 5.12 กลยทธสวนผสมทางการตลาด (Marketing Strategy – 4P’s) 5.12.1 ดานสนคา (Product)

รปแบบโครงการ : โฮมออฟฟศ แบบบานแฝด ขนาดทดน : 35.75 ตารางวา (กวาง 11 x ลก 13 เมตร) จ านวน : 33 ยนต สดสวนพนท : พนทขาย 1,180 ตารางวา (52%) พนทสวน 59 ตารางวา (3%) พนทสวนกลางอนๆ 1,030 ตารางวา (45%) ลกษณะอาคาร : อาคาร 4 ชน ขนาด 260 ตร.ม. หนากวาง 8.5 เมตร ลก 8 เมตร จอดรถในพนทดน 6 คน + หนาแปลง 2 คน 2 หองนอน 4 หองน า รปแบบอาคาร : สไตลโมเดรน เนนกระจก

ภาพท 5.16 ลกษณะการใชโทนสอาคาร

65

ภาพท 5.17 ลกษณะกระจกทรงสง

ภาพท 5.18 ตวอยางการแปลนอาคาร 4 ชน ทมาภาพ : แบบแปลนบานรน A โครงการบซ แกลเลอเรย นวลจนทร

ภาพท 5.19 ตวอยางการแปลนอาคาร หนากวาง 7.5 เมตร ทมา : แบบแปลนบานรน 4 ชน โครงการบานลมพน ทาวน เรสซเดนท

66

ลกษณะอาคารจะมลกษณะเปนจตรส เหมอนในภาพท 4.19 แตจะมบรเวณรอบตวอาคารเหมอนภาพท 5.18 เนองจากเปนอาคารลกษณะบานแฝด เวนระยะรนดานหลง 2 เมตร ดานขาง 2 เมตร

ภาพท 5.20 ผงโครงการ

ซมทางเขา แยกฝงเขา – ออก ถนนเมนกวาง 12 เมตร มจดกลบรถทกๆระยะ 100 เมตร ตามกฎหมาย และพนทสวนกลาง 3% ของพนทโครงการ หรอ 5% ของพนทขาย ตวอาคารหนหนาทศตะวนออกเฉยงใต และ ตะวนตกเฉยงเหนอ 5.12.2 การตงราคาขาย (Price)

ใชกลยทธการตงราคาแบบ Mark Up Price คอบวกเพมในแปลงทท าเลด เชนแปลงหวมม แปลงหนาสวน แปลงอยใกลถนนใหญ และลดราคาในแปลงทมต าหน แปลงทตดกบทางกลบรถเปนตน โดยตงราคาแปลงปกตขนมา 1 แปลง ยดเปนมาตรฐานแลวเกลยไลราคาใหมใหครบทกแปลง

การใหงบโปรโมชนจากประสบการณของผท าเองพบวาบานในระดบราคา 10 – 15 ลานบาท โปรโมชนหรอสวนลดเงนสดควรอยในชวงระหวาง 100,000 – 300,000 บาท ซงไมวาลกคาจะตอมาในราคาเทาไร ขอของแถมอะไรบาง จะตองไมเกนงบประมาณโปรโมชนทตงเอาไว หรอถาเกนจะตองน ามาหกลางกบแปลงอนเพอไมให Gross Profit Margin ต ากวาทควรจะเปน

67

ในทนตงราคาแปลงปกต ขนาด 35.75 ตารางวา ไวท 15.1 ลานบาท แปลงทดนทมเนอทดนเกน คดเพมตารางวาละ 85,000 บาท จากราคาแปลงปกต แปลง หวมมหนาทางเขาบวกราคาเพม 800,000 บาท ในเฟส A จะราคาคอนขางสงเนองจากวาเปนเฟสดานหนาและตดถนนใหญ โดยการ Mark up ราคา จะไลระดบลดลงไปเมอเฟสเรมเปนแปลงดานในลวนตว

68

ตารางท 5.5 การก าหนดราคารายแปลง

แปลง ทดน ท าเลแปลง คาท าเลแปลง ทดนเพมลด ราคาสทธ pack/wa โปรโมชน ราคาขายA01 35.75 หนาโครงการ+มม 800,000 0 15,200,000 425,175 200,000 15,400,000

A02 35.75 หนาโครงการ 600,000 0 15,000,000 419,580 200,000 15,200,000

A03 35.75 หนาโครงการ 600,000 0 15,000,000 419,580 200,000 15,200,000

A04 35.75 หนาโครงการ 500,000 0 14,900,000 416,783 200,000 15,100,000

A05 35.75 หนาโครงการ 500,000 0 14,900,000 416,783 200,000 15,100,000

A06 35.75 หนาโครงการ 500,000 0 14,900,000 416,783 200,000 15,100,000

A07 33.75 ทกลบรถ/ตก 300,000 -180,000 14,520,000 430,222 200,000 14,720,000

A08 35.75 หนาโครงการ/ตก 300,000 0 14,700,000 411,189 200,000 14,900,000

A09 35.75 หนาโครงการ/ตก 300,000 0 14,700,000 411,189 200,000 14,900,000

A10 35.75 หนาโครงการ/ตก 400,000 0 14,800,000 413,986 200,000 15,000,000

A11 35.75 หนาโครงการ/ตก 400,000 0 14,800,000 413,986 300,000 15,100,000

A12 35.75 บานตวอยาง+มม/ตก 600,000 0 15,000,000 419,580 200,000 15,200,000

B01 35.75 ใกลสวน 600,000 0 15,000,000 433,782 200,000 15,200,000

B02 35.75 ใกลสวน 600,000 0 15,000,000 433,782 200,000 15,200,000

B03 35.75 หนาสวน 700,000 0 15,100,000 436,580 200,000 15,300,000

B04 35.75 หนาสวน 700,000 0 15,100,000 436,580 200,000 15,300,000

B05 35.75 ใกลสวน 500,000 0 14,900,000 430,985 200,000 15,100,000

B06 35.75 ใกลสวน 500,000 0 14,900,000 430,985 200,000 15,100,000

B07 33.75 ทกลบรถ/ตก 300,000 -180,000 14,520,000 444,424 200,000 14,720,000

B08 35.75 ตดสวน/ตก 300,000 0 14,700,000 425,391 200,000 14,900,000

B09 35.75 ตดสวน/ตก 400,000 0 14,800,000 428,188 200,000 15,000,000

B10 33.75 ใกลสวน+กลบรถ/ตก 400,000 -180,000 14,620,000 447,387 200,000 14,820,000

C01 35.75 ปกต 300,000 0 14,700,000 432,492 100,000 14,800,000

C02 35.75 ปกต 300,000 0 14,700,000 432,492 100,000 14,800,000

C03 35.75 ปกต 300,000 0 14,700,000 432,492 100,000 14,800,000

C04 35.75 ปกต 300,000 0 14,700,000 432,492 100,000 14,800,000

C05 52.00 มมใน 300,000 1,462,500 16,162,500 332,120 200,000 16,362,500

C06 61.00 มมใน/ตก 0 2,272,500 16,672,500 294,623 200,000 16,872,500

C07 35.75 ปกต/ตก 100,000 0 14,500,000 426,897 100,000 14,600,000

C08 35.75 ปกต/ตก 100,000 0 14,500,000 426,897 100,000 14,600,000

C09 35.75 ปกต/ตก 100,000 0 14,500,000 426,897 100,000 14,600,000

C10 35.75 ปกต/ตก 100,000 0 14,500,000 426,897 100,000 14,600,000

C11 33.75 ทกลบรถ/ตก 100,000 -180,000 14,320,000 445,599 200,000 14,520,000

Total 491,015,000 5,900,000 496,915,000

14,879,242 15,058,030

69

5.12.3 ชองทางการจดจ าหนาย การใชสอในการประชาสมพนธการขาย ซงหลกๆจะอยทการใชปายโฆษณา

ประชาสมพนธ ทงปายบลบอรดและปายชทาง ซงเหนผลไดชดเจนและเปนทนยมท ากนมานานมากแลวเชนกน ปจจบนนอกจากสอกลางแจงทไดผลตอบรบดแลว สอออนไลนเปนอก 1 สอ ทมผลตอบรบดตามมาตดๆ สบเนองจากพฤตกรรมล กคาทตองการหาขอมลสนคากอนเขามาชมโครงการจรง บรษททเปดรบท ารววจงเปนธรกจทปจจบนท ากนมากมาย และโครงการจะเลอกใหน าหนกงบประมาณไปในสอทไดผลมากทสดกอน 5.12.4 การสงเสรมการขาย

ชวงเปดโครงการ : เครองปรบอากาศทงหลง ชวงงานขายทวไป : สวนลดเงนสด และ/หรอ ของแถมตามเทศกาล ชวงเรงยอดขาย : ใหโปรโมชนเพมเตมจากโปรฯเดม เพอเรงการปดการขาย

เชน สวนลดเพม, โปรโมชน On Top 5.13 แผนการตลาด การใชสอ เรมลงสอกอนเปดโครงการประมาณ 1 – 2 เดอน และ ใหขาวประชาสมพนธกบสอส านกพมพออนไลนตางๆ การใชสอกลางแจงจะชวยใหไดรบ Feed Back กอนวนเปดขายจรง ไดเกบรายชอและเบอรโทรลกคากอน

70

ตารางท 5.6 แสดงแผนการตลาดตลอดระยะเวลาโครงการ

แผนการใชสอและกจกรรม 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

ประชาสมพนธ PR

โฆษณาบลบอรด

Online Media

ยง SMS

งาน PreSale งาน Open house

70

71

บทท 6 การบรหารงานกอสราง

จากการศกษาในดานตางๆขางตน สามารถสรปรายละเอยดส าหรบงานกอสรางโดยแบงเปนสวนงานไดดงตอไปน 6.1 รปแบบโครงการ โครงการโฮมออฟฟศทมลกษณะอาคารเปนบานแฝด ขนาดทดน 35.75 ตารางวาขนไป จ านวน 33 ยนต พนทกอสรางรวมทงหมด 1,180 ตารางวา พนทสวนกลางส าหรบถนนและนตบคคลรวม 1,030 ตารางวา พนทสวนสาธารณะ 60 ตารางวา รปแบบแปลงทดนหนากวาง 11 เมตร ลก 13 เมตร ตวอาคารกวาง 8 เมตร ลก 8 เมตร พนทใชสอย 260 ตารางเมตร ขนาด 2 หองนอน 4 หองน า 6.2 รายละเอยดงานดานการกอสราง 6.2.1 งานโครงสรางอาคาร

ฐานรากใชเสาเขมเจาะ เพราะโดยรอบแปลงทดนเปนทอยอาศย ตวอาคารเปนงานกออฐมวลเบา ฉาบปน เนองจากจ านวนยนตนอยจงไมเหมาะกบงานผนงส าเรจ ซงจะท าใหตนทนสงกวาเสา คานและบนไดเปนคอนกรตเสรมเหลก ผนงอาคารฉาบปนเรยบ ทาส งานหลงคาใชเมทลชท บดวยฉนวนกนความรอน แผนพนส าเรจ พนสวนทเปนลานซกลางหรอสวนเปยกใชเปนพนคอนกรตเสรมเหลกหลอในท 6.2.2 ระบบประปาและไฟฟา

ระบบประปาเปนระบบ Up Feed โดยมถงเกบน าแลวใชปมขนาด 350 – 400 วตต สบขนไปใชดานบน ขนาดของมเตอรประปา ¾ นว ขออนญาตใชไฟฟากบการไฟฟานครหลวง ลกษณะปกเสา พาดสาย แลวเชอมตอเขาบานดวยทอลอดใตดน (คองเหา) เพอความเรยบรอย ระบบไฟฟา 30 แอมป 3 เฟส เนองจากอาคารส านกงานมการใชไฟฟาคอนขางมาก ส าหรบเครองปรบอากาศ ปมน า คอมพวเตอร และ อนๆ 6.2.3 ระบบปรบอากาศ

ในตวอาคารใชแบบแยกสวนหรอสปรทไทป (Split Type) คอมคอยลรอน คอยลเยน รนแขวนผนงหรอวอลล ไทป (Wall Type) ขนาดขนอยปรมาตรของหองนนๆ

72

ระบบระบายอากาศ เปนพดลมดดอากาศออกสภายนอกตดตงบนชน 1 ดานหลงอาคาร 1 จด และในหองน าทกหอง 6.2.4 งานสขาภบาล

ระบบระบายน าทงจากน าเสยในตวอาคารลงทอดกไขมนและระบบบ าบดน าเสยกอนปลอยลงสทอระบายน าตลอดแนวถนนหลกในโครงการทง 2 ฝง ซงเปนระบบรางวบนผวถนนดานหนาอาคารเชอมตอทอสภายนอกโครงการ 6.2.5 ระบบรกษาความปลอดภย

ระบบตรวจจบควนไฟ ตดตงชนละ 1 จด ปองกนอคคภยภายในตวอาคาร พรอมตดตงถงดบเพลงภายในอาคาร

ระบบสญญาณกนขโมยภายในตวอาคารแบบแมคเนตกเซนเซอร เชอมตอปอมรปภ.ดานหนาโครงการ กรณเกดเหตฉกเฉนหรอมผบกรก

การเขา – ออกโดยใชระบบคยการด (Key Card Access) ส าหรบผอยอาศยในโครงการ สวนผมาตดตอจะใชการแลกบตรกบรปภ .ซงประจ าการตลอด 24 ชม.

ดานหนาปอมทางเขา – ออก มกลอง CCTV บนทกการเขา – ออกของรถทมาตดตอภายในโครงการ บนทกลงระบบเพอตดตามตรวจสอบได

6.3 งานสถาปตยกรรม 6.3.1 ภายนอกอาคาร

ผนง กออฐฉาบปน ทาส หนาตาง กรอบอะลเนยมอบส กระจกเขยวตดแสง พน พนคอนกรตเสรมเหลก ผวดาน ขดเรยบ

6.3.2 ภายในอาคาร ผนง ทาสส าหรบทาภายใน ตดบวลางส าเรจรป ฝาเพดาน ฝาเพดานฉาบเรยบทาส ตดไฟดาวนไลทแบบวงกลม พน ชนลางปกระเบองแกรนตโต ขนาด 60x60 ซม. ชน 2 ปลามเนตหนา 12 มม. พนหองน าปกระเบองผวหยาบ ขนาด 60x60 ซม. ประต ประตส าเรจรป ผวสมผสเปนไม พรอมอปกรณลอค บนได คอนกรตเสรมเหลก ปดวยวสดเทยมไม ผวมน สไม

ธรรมชาต ราวบนได โครงเหลกท าส

73

ครว กอเคานเตอร ปดวยกระเบองแกรนตโตลายหนออน ตดตง ซงคน า และ พดลมระบายอากาศ เพมจดวางตเยนและ ปลกไฟ

6.4 การบรหารงานกอสราง ด าเนนงานโดยเจาของโครงการจางทมออกแบบและทมผรบเหมา โดยทมออกแบบจะประกอบดวยฝายสถาปนก นกออกแบบภายใน ภมสถาปตย และ วศวกรงานตางๆ ประสานงานกบทมผรบเหมา โดยเจาของโครงการเปนผตดสนใจด าเนนการและควบคมการท างาน รวมกบผบรหารโครงการ (Project Manager) ซงเปรยบเสมอนตวแทนของเจาของโครงการอกทหนง 6.5 การวางแผนงานกอสราง อาคาร 1 หลงใชเวลาสรางเปนอยางมาก 12 เดอน โดยแบงการกอสรางออกเปน 3 เฟส ไลจากดานหนาโครงการเขาไปดานใน เฟส A ม 12 หลง เฟส B ม 10 หลง พรอมสวนสาธารณะ และ เฟส C 11 หลงสดทาย โดยคาดวาใชระยะเวลางานกอสราง 26 – 30 เดอนจงแลวเสรจทงโครงการ ในทนคาดวาการเรมงานของแตละเฟสจะเรมเฟสใหมหลงจากทเฟสกอนหนาไดเรมด าเนนการลงฐานรากเสรจเรยบรอยแลว บานตวอยางเพมเวลาการตกแตงอก 1 เดอน จงเสรจชากวาส านกงานขายซงไมไดตกแตงมาก ส านกงานขายจะตกแตงบรเวณชนลางมากทสด โดยชนบนตกแตงตามแบบมาตรฐาน เนองจากไมมความจ าเปนส าหรบใชรบรองลกคา

ภาพท 6.1 แสดงการแบงแปลงงานกอสรางในโครงการ

74

ตารางท 6.1 ก าหนดการแผนการด าเนนงานของโครงการ

ระยะเวลางานกอสราง 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36

กอนการกอสราง

ซอทดน

ออกแบบ

ขออนญาตจดสรร

พฒนาทดน

ชวงกอสราง

สาธารณปโภค

ส านกงานขาย/อาคารนตบคคล

บานตวอยาง

งานกอสรางเฟส A A A A A A A A A A A A A

งานซมทางเขา-ออกโครงการ

งานกอสรางเฟส B B B B B B B B B B B B B

งานภมสถาปตย

งานกอสรางเฟส C C C C C C C C C C C C C

หลงกอสราง

รบมอบงานกอสราง

บรหารโครงการหลงสงมอบ

74

75

บทท 7 การวเคราะหความเปนไปไดทางการเงน

วเคราะหสดสวนทางการเงนดานตนทนการพฒนา การบรหาร และการขาย เพอหาราคาตนทดนทเหมาะสม เพอคาดการณระดบราคาขายทเหมาะสมกบตลาดตอไป ซงเปนปจจยส าคญในการวเคราะหความเปนไปไดของโครงการและสามารถแขงขนกบสภาพตลาดและคแขงได โดยแบงหมวดการลงทนออกเปน 3 หมวดหลก คอ คาตนทนเงนทน คาตนทนการบรหารและการตลาด และคากอสรางอาคาร

7.1 สมมตฐานการลงทนของโครงการ

สดสวนเงนทนของเจาของโครงการ 30% กธนาคาร 70% เปนไปตามนโนบายของการกของธนาคาร อตราดอกเบยธนาคารทวไปเปรยบเทยบดงตารางดานลางน โดย เฉลยดอกเบย MRR

ดวยวธ Simple Average ได 7.95% ตองจายดอกเบยทกสนงวด โดยช าระภายในตนเดอนของเดอนถดไป

76

ตารางท 7.1 แสดงอตราดอกเบยเงนกธนาคารพาณชยตางๆ

ทมา : เวบไซตสมาคมตลาดตราสารหนไทย หรอ ThaiBMA 1. MRR หมายถง อตราดอกเบยลกคารายยอยชนด (MRR) 2. MOR หมายถง อตราดอกเบยลกคารายใหญชนด ประเภทเงนเบกเกนบญช (MOR) 3. MLR หมายถง อตราดอกเบยลกคารายใหญชนด ประเภทเงนกแบบมระยะเวลา (MLR)

ตนทนเงนทนหรอสวนของเจาของ 30% สามารถคดอตราผลตอบแทนของเงนทนสวนของเจาของดวยวธ Cap M CapM = Rf + (Rm - Rf) * b

MRR MOR MLR

ธ. กรงศรอยธยา จก. 7.9500 7.5000 6.8500 เรมใชตงแตวนท 1 ก.พ. 59 1 ก.พ. 59 1 ก.พ. 59 ธ. กรงเทพ จก. 7.8750 7.3750 6.5000 เรมใชตงแตวนท 2 ก.ย. 58 2 ก.ย. 58 2 ก.ย. 58 ธ. ออมสน 8.0000 7.5000 7.2500 เรมใชตงแตวนท 15 ก.ย. 54 15 ก.ย. 54 15 ก.ย. 54 ธ. กสกรไทย จก. 7.8700 7.3700 6.5000 เรมใชตงแตวนท 11 ม.ค. 59 11 ม.ค. 59 11 ม.ค. 59 ธ. กรงไทย จก. 7.8750 7.3750 6.5250 เรมใชตงแตวนท 26 พ.ค. 58 26 พ.ค. 58 26 พ.ค. 58 ธ. ไทยพาณชย จก. 7.8700 7.3700 6.5250 เรมใชตงแตวนท 10 ก.ย. 58 18 ก.ค. 58 18 ก.ค. 58 ธ. ทหารไทย จก. 8.0250 7.6750 7.0250 เรมใชตงแตวนท 17 ม.ย. 58 17 ม.ย. 58 17 ม.ย. 58 ธ. ยโอบ จก. 8.1500 7.8000 7.2500 เรมใชตงแตวนท 1 ก.ค. 58 1 ก.ค. 58 1 ก.ค. 58

77

โดยอางองอตราผลตอบแทนปลอดความเสยงในการซอพนธบตรรฐบาลส าหรบ Rf สวน Rm สามารถอางองไดจากงบการเงนของผประกอบการทเปนบรษทมหาชน ทงนเนองจากโครงการไมใชบรษมหาชนการใช Rm ทเฉลยมาจากบรษทมหาชนอาจมความคลาดเคลอนสง จงเลอกศกษาจากผประกอบการรายยอยทมประสบการณการท าโครงการโฮมออฟฟศในลกษณะใกลเคยงกนแทน จากการสอบถามผบรหารบรษทแหงหนง ซงมประสบการณท าโครงการอาคารพาณชยและโฮมออฟฟศ มการคาดหวงอตราผลตอบแทนของเงนทนขนต าอยท 30% แตอตราผลตอบแทนทแทจรงหลงจบโครงการอยทประมาณ 26% - 27%

อตราภาษบรษทสงสดรอยละ 20 ตอป ส าหรบบรษททมก าไรสทธเกน 3 ลานบาทขนไป จากขอมลสามารถหาตนทนทางการเงนไดดงน We = สวนเงนลงทนของเจาของ 30% Ke = อตราผลตอบแทบทคาดหวงของเจาของ 26% Wd = เงนลงทนสวนทกยม 70% Kd = อตราดอกเบยของเงนกยม 7.95% T = อตราภาษเงนไดของบรษท 20% WACC = WeKe + WdKd (1-T) = 0.3*26 + 0.7*7.95 (1-0.2) = 7.8 + 5.565 (0.8) = 12.252 โครงการมนโยบายกยมเงนจากธนาคารตามทจายจรงในแตละเดอน จ านวน 70% ของเงนลงทนในโครงการและจายคนเงนกเมอมการโอนในแตละเฟส 80% ของยอดเงนโอนทงหมด และเทากบจ านวนคงคางเมอมการโอนเฟส 3

7.2 สมมตฐานดานคาใชจายโครงการ

7.2.1 คาพฒนาโครงการ

โฮมออฟฟศ เปนอาคารส าหรบใชประโยชนทง 2 ดาน ดงนนราคาคากอสรางของมลนธประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย ส าหรบอาคารพาณชยขนาด 4 - 5 ชน กอสรางอยท 6,400 - 8,500 บาทตอตารางเมตร และ อาคารพกอาศยไมเกน 5 ชน 10,400 - 14,800 บาทตอตารางเมตร (มลนธประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย, 2558) แตจากการสอบถามผรบเหมาช านาญงานพบวาราคาคากอสราง ดวยวสดทเปนทนยมในตลาดตามรายการดานลางนจะอยทตารางเมตรละ 12,000 -

78

13,000 บาท ดงน นในการค านวณหาราคาคากอสรางตอ 1 หลง จะใชราคา 13,000 บาทตอตารางเมตรในการค านวณโดยมรายละเอยดวสดเบองตนดงน ขอมลทางการตลาดสรปไดวาโฮมออฟฟศควรมหนากวาง 5 – 5.5 เมตร พนทใชสอย 270 – 350 ตารางเมตร ความสงอาคาร 4 ชน วสดมาตรฐานทควรมตามลกษณะสนคาทวไปทองตลาดดงน - โครงสรางกออฐฉาบปน

- เสาเขมแบบเจาะ

- ใชแผนพนส าเรจรป - กระเบองปพนแกรนตโต (Porcelain Tile) ขนาด 60*60

- พนชนบนลามเนต หรอ แกรนตโต - ราวบนไดโครงเหลกตกแตงปดผวดวยไมหรอวสดเทยมไม - กรอบหนาตางอะลมเนยม

- ทาสผนง

- หองน าอยางนอยชนละ 1 หอง และมฝกบวอาบน าในหองน าตงแตชน 2 ขนไป - สขภณฑยหอ American standard หรอเทยบเทา

79

ตารางท 7.2 สมมตฐานคาใชจายในงานกอสราง

ราคา จ านวน หนวย มลคา *

คาทดน (1) 82,000 2,269 วา 186,058,000 (1)

คาพฒนาทดนและพนทสวนกลาง

คาถมทสง 1 เมตร และปรบแตงหนาดน 750 2,269 วา 1,701,750

สาธารนปโภคสวนกลาง ท าถนนรวมไฟฟาแสงสวางและทาระบายน า 2,000 4,120 ตร.ม. 8,240,000

รว 2,500 505 ม. 1,262,500

จดสวน 1,800 236 ตร.ม. 424,800

ปอมยามและประตรวหนาโครงการ 700,000

รวมคาพฒนาทดนและสวนกลาง (2) 12,329,050 (2)

คากอสราง

ส านกงานขาย

งานโครงสราง 50% 250,000

งานสถาปตยกรรม 40% 200,000

งานระบบ 10% 50,000

รวมคากอสรางส านกงานขาย 10,000 50 ตร.ม. 500,000

อาคารพาณชย เฟส 1 @12หลง

งานโครงสราง 44% 19,219,200

งานสถาปตยกรรม 45% 19,656,000

งานระบบ 11% 4,804,800

รวมคากอสรางอาคารพาณชย เฟส 1 13,000 3,360 ตร.ม. 43,680,000

อาคารพาณชย เฟส 2 @10หลง

งานโครงสราง 44% 16,016,000

งานสถาปตยกรรม 45% 16,380,000

งานระบบ 11% 4,004,000

รวมคากอสรางอาคารพาณชย เฟส 2 13,000 2,800 ตร.ม. 36,400,000

อาคารพาณชย เฟส 3 @11หลง

งานโครงสราง 45% 18,018,000

งานสถาปตยกรรม 44% 17,617,600

งานระบบ 11% 4,404,400

รวมคากอสรางอาคารพาณชย เฟส 3 13,000 3,080 ตร.ม. 40,040,000

รวมคากอสรางทงหมด (3) 120,620,000 (3)

คาใชจายอนๆ

คาบรหารการกอสรางควบคมงาน 3% 3,015,500

คาออกแบบ 1% 1,206,200

คาด าเนนการอน 1% 1,206,200

รวมคาใชจายอนๆ (4) 5,427,900 (4)

รวมตนทนคาใชจายในการพฒนาโครงการ (1)+(2)+(3)+(4) 324,434,950

80

7.2.2 สมมตฐานดานคาใชจายในการบรหาร คาใชจายในการขายและบรหารโครงการนอกจากเงนเดอนพนกงานตามทแสดงในตารางดานลางแลว มคาธรรมเนยมในการโอน ซงปจจบนรฐบาลก าหนด 1% ของราคาซอขาย และคาภาษธรกจเฉพาะ 3.3% คาคอมมชชนจากการสอบถามโดยทวไปทการขายระดบราคา 14 – 16 ลานบาท จะไดคาคอมม ชชนนท 1% – 2.5% โดยมการเพมขนเปนล าดบตามเปาหมายการขาย ทงนโครงการใช 1% ของยอดขาย ในการเรมตนโครงการมคาใชจายคงทคอเงนเดอน ซงจะเรมจางผบรหาร, รปภ., ฝายบญช และ Admin ในเดอนท 4 เปนตนไป และเรมจางฝายขาย, แมบาน, และมคาสาธารณปโภค ในเดอนท 11 ซงเปนเดอนกอนการเปดขายโครงการในเดอนท 12

ตารางท 7.3 ตารางสมมตฐานดานคาใชจายในการบรหาร

คาใชจายในการบรหารโครงการ เงนเดอน/เดอน จ านวน (คน) รวม

แมบาน 15,000 1 15,000

รปภ. 15,000 3 45,000

ฝายขาย 12,000 2 24,000

ผบรหาร 50,000 2 100,000

Admin 15,000 1 15,000

ฝายบญช 25,000 1 25,000

คาสาธารณปโภคสวนกลาง 15,000 - 15,000

รวม (6) 239,000

81

7.2.3 คาใชจายทางการตลาด ตารางท 7.4 ตารางสมมตฐานดานคาใชจายทางการตลาด

7.3 สมมตฐานดานรายรบโครงการ

โครงการมรายรบจากการรบเงนจองของลกคา เงนผอนดาวน และ เงนโอน เมอลกคา

ผอนดาวนครบก าหนด โดยเงนจองก าหนดทยนตละ 200,000 บาท เงนผอนดาวนคดเปน 20%ของ

ราคาซอขาย เงนโอนหรอราคาซอขายหกลบดวยเงนผอนดาวน

7.4 การวเคราะหความเปนไปไดดานการเงนของโครงการ

วเคราะหดวยการประมาณกระแสเงนสดของโครงการ จากตารางแนบทายโครงการม

เงนทนทงหมด 324,434,950 บาท ตนทนทางการเงน (WACC) 12.252% ไดกระแสเงนสทธ (NPV)

24,332,270.82 บาท ผลตอบแทนจากการลงทน (IRR) 17% ดงนนโครงการนนาลงทนเนองจาก

NPV>0 และ IRR มากกวา WACC

คาใชจายทางการตลาด ราคา จ านวน หนวย รวม

ปายโฆษณา 100,000 1 ปาย/เดอน 2,100,000

ปายบอกทาง 25,000 1 ตอเดอน 475,000

Online Media

Website 18,000 1 18,000

Facebook 2,000 20 ครง 38,000

Advertorial 100,000 90,000

SMS 15,000 1 Package 15,000

EVENT 150,000 150,000

PR 60,000 3 ครง 60,000

Production 1,031,100 35% ของคาใชจายทงหมด 941,439

3,887,439 รวม (5)

82

7.5 ทดสอบความออนไหว (Sensitivity Analysis)

เพอหาคาความเปลยนแปลงทรบได เนองจากการลงทนมความเสยงจากความ

คลาดเคลอนของสมมตฐานทางการเงนตางๆ เพราะการเปลยนแปลงของสภาพตลาดและเศรษฐกจ

จงอาจท าใหราคาคากอสรางเพมขน หรอ ความจ าเปนทจะตองลดราคาขาย เปนตน

ดงนนจงท าการทดสอบคาความออนไหวเมอคากอสรางเปลยนแปลงเพมขน 10%

เนองจากปจจบนราคาคากอสรางเพมขนเฉลยประมาณ 5-10% จะท าใหโครงการมความเปนไปได

หรอไม และ ทดสอบคาความออนไหวเมอราคาขายเพมขนและลดลง 3% จากสภาพตลาด

ตารางท 7.5 ตารางแสดงความออนไหวตอการเปลยนแปลงของตนทนคากอสราง

สภาวะ NPV IRR

ปกต 39,646,292.43 20%

เพมขน 10% 28,645,763.17 18%

เพมขน 30% 6,142,198.25 14%

แสดงใหเหนวาในภาวะทคากอสรางเพมขน 10% โครงการจะยงคงไดรบผลตอบแทนใน

อตราทดอย แตการเปลยนแปลงของตนทนกอสรางสงสดทโครงการจะไมสามารถรบไดคอการเพมขน

30% ขนไป ซงไมนาจะเปนไปได

ตารางท 7.6 ตารางแสดงความออนไหวตอการเปลยนแปลงของราคาขาย

สภาวะ NPV IRR

ปกต 39,646,292.43 20%

เพมขน 3% 51,268,622.26 22%

ลดลง 3% 28,526,468.99 18%

83

การปรบเพมขนของราคาขายสงผลบวกกบโครงการ แตเมออยในภาวะแขงขนกบตลาด

การลดราคาขายลง 3% โครงการจะยงคงไดรบผลตอบแทนในระดบดอย ดงนนโครงการจงสามารถ

ไดรบผลตอบแทนอยในระดบทดแมวาจะมภาวะการเปลยนแปลงของตนทนกอสรางและและราคา

ขาย

7.6 วเคราะหสมมตภาพ (Scenario Analysis)

วเคราะหเหตการณตางๆทอาจเกดขนไดในอนาคต ซงมผลกระทบกบตนทนของ

โครงการในทกดาน โดยก าหนดสถานการณทดทสดคาดวาจะเกดขน (Best Case) สถานการณทแย

ทสดทคาดวาจะเกดขน (Worst Case) และสถานการณปกต (Base Case) เพอเปรยบเทยบใหเหน

ภาพมากขน

1) กรณทจะมความเปนไปไดมากทสด (Base Case)

- คากอสราง 13,000 บาทตอตารางเมตร

- ยอดขายปกต (เฉลย 2 หลงตอเดอน)

- ราคาขายปกต คอเปนไปตามทตงราคาไว

2) กรณทดทสด (Best Case)

- คากอสราง 13,000 บาทตอตารางเมตร

- ไดยอดขายตอเดอนมากกวา 2 หลงขนไป (เฉลย 2.75 หลงตอเดอน)

- ราคาขายเพมขน 3%

3) กรณทแยทสด (Worst Case)

- คากอสรางเพมขน 10%

- ยอดขายต ากวาเดอนละ 2 หลง เนองจากตลาดมคแขงเพมขน

(เฉลย 1.6 หลงตอเดอน)

- ยนราคาขายเทาเดม

84

ตารางท 7.7 ตารางสมมตภาพ

สถานการณ NPV IRR

Base Case 39,646,292.43 20.00%

Best Case 52,951,104.82 23.10%

Worst Case 3,444,529.20 12.97%

จากสมมตภาพ จะเหนไดวาเมออยในกรณ Worst Case ทคากอสรางมอตราเพมขน

และในสภาวะขายเฉลย 1.5 หลงตอเดอน จะท าให NPV 3,444,529.2 บาท และ IRR = 12.97% ซง

ท าใหโครงการยงไดรบผลตอบแทนตามทคาดไวและ NPV มคามากกวา 0 ดงนนโครงการนจงสามารถ

ลงทนได

85

บทท 8

สรปการวเคราะหความเปนไปไดโครงการ

8.1 สรปผลความเปนไปไดของโครงการ

โครงการตงอยบนท าเลทมแผนการสรางระบบคมนาคมขนาดใหญอยางรถไฟฟาสายส

เหลอง อยบนถนนเสนหลกทชมชนสขมวทขยายตวออกมา ซงในยานนเปนทอยอาศยสลบกบธรกจ

หางรานทเปดกนอยางคกคก ในดานท าเลและการเขาถงจงมศกยภาพเพยงพอทสามารถสรางโฮ

มออฟฟศเพอตอบสนองความตองการของลกคาได

ลกษณะอปสงคและอปทานในตลาดของโฮมออฟฟศ พบวามอปสงคทเพมขน มอตรา

การขายในท าเลนคอนขางด ในทกระดบราคา ดานอปทานมจ านวนเพมขนไมมากนก ท าใหเปน

โอกาสทดส าหรบโครงการในท าเลน ประกอบสถานการณเศรษฐกจทม GDP เตบโต เปนแรงสงให

โครงการนาจะมยอดขายทด โดยโฮมออฟฟศ หรอ ลกษณะการใชอาคารในยานดงกลาว มกอยใน

รปแบบอาคารพาณชย มกเปนหนารานขายของ หรอ Shop house และส านกงานทตดตอ ซงการท

รปแบบโครงการมลกษณะอาคารเปนบานแฝดจะท าใหมความเปนสวนตวมากขน ปลอดภยมากขน

และมความเปนระเบยบเนองจากมการจดการภายในโครงการทดกวา โดยกลมลกคาหลกของ

โครงการคอผทตองการหาโฮมออฟฟศส าหรบท าเปนส านกงานทตดตอในดานธรกจเกยวโลจสตกส

และอตสาหกรรม เนองจากท าเลโครงการอยในพนททใกลแหลงธรกจดานโลจสตกส สนามบนสวรรณ

ภม และยานนคมอตสาหกรรม และโครงการยงเหมาะส าหรบลกคาทตองการเปดท าเปนหนาราน

ส าหรบสนคาบรการและอยอาศยพรอมกนดวย เมอเปรยบเทยบกบคแขงขนในตลาดลกษณะสนคา

ของโครงการมจดเดนทพนทความเปนสวนตวเนองจากมลกษณะอาคารเปนบานแฝด และไดพนท

จอดรถตอยนตทมากขนดวย ในราคาทใกลเคยงกบคแขง และจ านวนของคแขงใหมทเพมขนจาก

ขอมลยงมจ านวนไมมากในอนาคต

และเมอวเคราะหสภาพตลาด ยอดขายของโครงการคแขงและราคาแลว สามารถ

ประเมนการขายและโอนของโครงการเพอค านวณหาผลตอบแทนของโครงการ โดยใชเครองมอ

ทางดานการเงนโดยการหามลคาปจจบนสทธ (NPV) อตราผลตอบแทนจากการลงทน (IRR),

วเคราะหความออนไหว (Sensitivity Analysis), และวเคราะหสมมตภาพ (Scenario Analysis)

พบวาโครงการใหผลตอบแทนทเปนบวกในทกกรณ

86

รายการอางอง

Cambridge Dictionaries Online. (2015). from http://dictionary.cambridge.org/dictionary/english/home-office?q=home+office+

CB RICHARD ELLIS (THAILAND) CO., L. (2015). BANGKOK PROPERTY RESEARCH Fourth Quarter 2014 (pp. 124).

Ghita, C. (2014). A Decision Support System for Business Location Based on Open GIS Technolog y and Data. Managing Global Transitions: International Research Journal, 12(2), 101-120.

Louw, E. (1998). Accommodation as a location factor for office orgaisations : Implications for location theory. Netherlands journal of housing and the built environment, 13(4), 477-494. doi: 10.1007/BF02497030

Rymarzak, M., & Sieminska, E. (2012). Factors affecting the location of real estate. Journal of Corporate Real Estate, 14(4), 214-225. doi: http://dx.doi.org/10.1108/JCRE-11-2012-0027

กฎกระทรวง ฉบบท 55 ออกตามความในพระราชบญญตควบคมอาคาร พ.ศ. 2522 (2543). กรงเทพธรกจออนไลน. (2558). เผยราคาประเมนทดนรอบใหม เพมขนเฉลย27.72%. กองนโยบายและแผนงาน., ก. (2555). รายงานการศกษานคมอตสาหกรรมในพนทกรงเทพมหานคร

พ.ศ.2554: ส านกผงเมอง กรงเทพมหานคร. กองบรรณาธการ เชคราคา.คอม. (2557). Townhouse/ Townhome/ Homoffice ในเมองไทย

ตางกนอยางไร? , from http://goo.gl/3KfvG7 ขอก าหนด เกยวกบการจดสรรทดนเพอทอยอาศยและพาณชยกรรมกรงเทพมหานคร พ .ศ. 2550.

(2550). นงลกษณ ตาดทอง, & ธนชพร ใจอารย. (2558). ค าอธบายขอมล การออกใบอนญาตกอสรางอาคาร

เพอการพาณชย: ศนยขอมลอสงหารมทรพย. นธมา จงประเจด. (2554). สภาพแวดลอมทางกายภายในโฮมออฟฟศทสอดคลองกบพฤตกรรมของ

ผใชงาน (PHYSICAL ENVIRONMENT IN HOME OFFICE ACCORDANCE TO USER BEHAVIOR).

87

พารก เวาะแซ. (2553). ปจจยทสงผลตอการขยายตวของประชากรในพนทรบน าฝงตะวนออกของกรงเทพมหานคร. เรองเตมการประชมทางวชาการของมหาวทยาลยเกษตรศาสตร ครงท 48: สาขาสถาปตยกรรมศาสตรและวศวกรรมศาสตร , 106-113.

มลนธประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย. (2558). ราคาประเมนคากอสรางอาคาร พ.ศ. 2558 วลรตน ทองพล. (2011). คณลกษณะทางกายภาพของสาธารณปโภคและสาธารณปการทสนบสนน

การตดสนใจซอโฮมออฟฟศพารค: [ปทมธาน] : คณะสถาปตยกรรมศาสตรและการผงเมอง มหาวทยาลยธรรมศาสตร, 2554 [2011].

ววฒนาการตกแถว. (2556, 25 พฤษภาคม 2556). คม ชด ลก ออนไลน. Retrieved from http://goo.gl/3KfvG7

ศนยขอมลกรงเทพมหานคร. (2013). กรงเทพฯปจจบน. from http://203.155.220.230/m.info/nowbma/

ศนยขอมลอสงหารมทรพย. (2558). การออกใบอนญาตกอสรางอาคารเพอการพาณชย ทวประเทศ . สมพงษ กตตสรยทธ. (2534). รปแบบการพฒนาบานกงส านกงานในเขตกรงเทพมหานคร.

จฬาลงกรณมหาวทยาลย. ส านกผงเมอง กรงเทพมหานคร. แผนพฒนากรงเทพมหานครสเมองนาอย. สรปขอก าหนดการใชประโยชนทดนตามกฎกระทรวงใหใชบงคบผงเมองรวมกรงเทพมหานคร พ.ศ.

2556 (2556). ส านกยทธศาตรและการวางแผนเศรษฐกจมหภาค. (2558). ภาวะเศรษฐกจไทยไตรมาสทสาม และ

แนวโนมป 2558-2559. องคความรประชาคมอาเซยน. (2555). AEC คออะไรมผลกระทบกบไทยอยางไร. from

http://www.thai-aec.com/41

88

ภาคผนวก

รายรบ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

เงนจอง

เงนดาวน

เงนโอน

รวม

รายจาย 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

คาทดน (1) 186,058,000

คาพฒนาทดนและพนทสวนกลาง (2) - 850,875 850,875 2,375,625 2,375,625 2,375,625 2,375,625 - - 175,000

คากอสรางบาน (3) - - - - - - - 125,000 125,000 3,765,000

คาใชจายอนๆ (4) - 36,552 639,652 137,068 740,168 137,068 137,068 137,068 137,068 137,068

รวมเงนลงทนในโครงการ 186,058,000 887,427 1,490,527 2,512,693 3,115,793 2,512,693 2,512,693 262,068 262,068 4,077,068

คาใชจายในการขายและบรหารโครงการ

คาใชจายดานการตลาด (5) - - - - - - - - 18,000 144,830

คาใชจายในการบรหารโครงการ (6) - - - 185,000 185,000 185,000 185,000 185,000 185,000 185,000

คาธรรมเนยมการโอน (7)

คาภาษธรกจเฉพาะ (8)

รวมคาใชจายในการขายและบรหาร - - - 185,000 185,000 185,000 185,000 185,000 203,000 329,830

ดอกเบยเงนก

รวมดอกเบยจาย (9) 862,844 866,959 873,872 885,524 899,974 911,626 923,279 924,494 925,710

รวมกระแสเงนสดจาย 186,058,000 1,750,270 2,357,486 3,571,565 4,186,318 3,597,667 3,609,320 1,370,347 1,389,563 5,332,608

กระแสเงนสดสทธจากการด าเนนงาน (186,058,000) (1,750,270) (2,357,486) (3,571,565) (4,186,318) (3,597,667) (3,609,320) (1,370,347) (1,389,563) (5,332,608)

รายรบ 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

เงนจอง 600,000 400,000 400,000 400,000 600,000 600,000 600,000 400,000 400,000

เงนดาวน 1,808,000 3,000,000 4,176,800 5,352,800 7,136,800 7,132,800 7,736,800 7,728,800

เงนโอน

รวม 600,000 2,208,000 3,400,000 4,576,800 5,952,800 7,736,800 7,732,800 8,136,800 8,128,800

รายจาย 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

คาทดน (1)

คาพฒนาทดนและพนทสวนกลาง (2) 175,000 175,000 175,000 - - - - - - -

คากอสรางบาน (3) 3,765,000 3,640,000 3,640,000 6,673,333 6,673,333 6,673,333 6,673,333 10,010,000 10,010,000 10,010,000

คาใชจายอนๆ (4) 137,068 137,068 137,068 137,068 137,068 137,068 137,068 137,068 137,068 137,068

รวมเงนลงทนในโครงการ 4,077,068 3,952,068 3,952,068 6,810,402 6,810,402 6,810,402 6,810,402 10,147,068 10,147,068 10,147,068

คาใชจายในการขายและบรหารโครงการ

คาใชจายดานการตลาด (5) 179,830 221,830 201,830 171,830 171,830 171,830 171,830 171,830 171,830 171,830

คาใชจายในการบรหารโครงการ (6) 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000

คาธรรมเนยมการโอน (7) - - -

คาภาษธรกจเฉพาะ (8) - - -

รวมคาใชจายในการขายและบรหาร 418,830 460,830 440,830 410,830 410,830 410,830 410,830 410,830 410,830 410,830

ดอกเบยเงนก

รวมดอกเบยจาย (9) 944,617 963,525 981,852 1,000,180 1,031,763 1,063,346 1,094,930 1,126,513 1,173,570 1,220,627

รวมกระแสเงนสดจาย 5,440,516 5,376,423 5,374,751 8,221,412 8,252,995 8,284,578 8,316,162 11,684,412 11,731,469 11,778,526

กระแสเงนสดสทธจากการด าเนนงาน (5,440,516) (4,776,423) (3,166,751) (4,821,412) (3,676,195) (2,331,778) (579,362) (3,951,612) (3,594,669) (3,649,726)

รายรบ 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

เงนจอง 400,000 600,000 600,000 400,000 200,000 400,000 400,000 200,000

เงนดาวน 7,729,600 7,121,600 7,140,100 7,171,000 7,162,200 6,558,202 5,382,200 3,559,700 1,732,800 572,800

เงนโอน 83,536,000 59,200,000 0 0 60,080,000 58,832,000 0 0 59,970,000

รวม 8,129,600 91,257,600 66,940,100 7,571,000 7,362,200 67,038,202 64,614,200 3,759,700 1,732,800 60,542,800

รายจาย 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

คาทดน (1)

คาพฒนาทดนและพนทสวนกลาง (2) - 106,200 106,200 106,200 106,200 - - - - -

คากอสรางบาน (3) 10,010,000 6,370,000 6,370,000 6,370,000 6,370,000 3,336,667 3,336,667 3,336,667 3,336,667 -

คาใชจายอนๆ (4) 137,068 137,068 137,068 137,068 137,068 137,068 137,068 137,068 137,068 137,068

รวมเงนลงทนในโครงการ 10,147,068 6,613,268 6,613,268 6,613,268 6,613,268 3,473,735 3,473,735 3,473,735 3,473,735 137,068

คาใชจายในการขายและบรหารโครงการ

คาใชจายดานการตลาด (5) 171,830 321,830 171,830 171,830 171,830 221,830 171,830 171,830 171,830 171,830

คาใชจายในการบรหารโครงการ (6) 239,000 1,283,200 979,000 239,000 239,000 990,000 974,400 239,000 239,000 988,625

คาธรรมเนยมการโอน (7) - 835,360 592,000 - - 600,800 588,320 - - 599,700

คาภาษธรกจเฉพาะ (8) - 2,756,688 1,953,600 - - 1,982,640 1,941,456 - - 1,979,010

รวมคาใชจายในการขายและบรหาร 410,830 5,197,078 3,696,430 410,830 410,830 3,795,270 3,676,006 410,830 410,830 3,739,165

ดอกเบยเงนก

รวมดอกเบยจาย (9) 1,267,684 1,314,741 902,669 619,578 650,247 680,916 378,602 82,902 99,011 115,121

รวมกระแสเงนสดจาย 11,825,583 13,125,088 11,212,368 7,643,677 7,674,346 7,949,922 7,528,343 3,967,467 3,983,576 3,991,354

กระแสเงนสดสทธจากการด าเนนงาน (3,695,983) 78,132,512 55,727,732 (72,677) (312,146) 59,088,281 57,085,857 (207,767) (2,250,776) 56,551,446

รายรบ 31 32 33 34 35 36 รวม

เงนจอง 7,600,000

เงนดาวน - - 98,203,002

เงนโอน 71,194,000 0 0 392,812,000

รวม 71,194,000 - - 498,615,002

รายจาย 31 32 33 34 35 36 รวม

คาทดน (1) 186,058,000

คาพฒนาทดนและพนทสวนกลาง (2) - - - - - - 12,329,050

คากอสรางบาน (3) - - - - - - 120,620,000

คาใชจายอนๆ (4) 137,068 137,068 137,068 36,552 - - 5,427,900

รวมเงนลงทนในโครงการ 137,068 137,068 137,068 36,552 - - 324,434,950

คาใชจายในการขายและบรหารโครงการ

คาใชจายดานการตลาด (5) - - - - - - 3,887,439

คาใชจายในการบรหารโครงการ (6) 1,128,925 239,000 239,000 239,000 239,000 - 12,180,150

คาธรรมเนยมการโอน (7) 711,940 - - - - - 3,928,120

คาภาษธรกจเฉพาะ (8) 2,349,402 - - - - 12,962,796

รวมคาใชจายในการขายและบรหาร 4,190,267 239,000 239,000 239,000 239,000 - 32,958,505

ดอกเบยเงนก

รวมดอกเบยจาย (9) (0) 636 1,271 1,907 2,076 2,076 24,794,645

รวมกระแสเงนสดจาย 4,327,335 376,704 377,339 277,458 241,076 2,076 357,393,455

กระแสเงนสดสทธจากการด าเนนงาน 66,866,665 (376,704) (377,339) (277,458) (241,076) (2,076) 141,221,547

Interest 7.95%

WACC 12.252%

Monthly Discount Rate 1.02%

NPV 39,646,294.26

IRR 20%

คาใชจายทางการตลาด 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

ปายโฆษณา 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000

ปายบอกทาง 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000

Online Media

Website 18,000

Facebook 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000

Advertorial 30,000

SMS 15,000

EVENT 50,000

PR 20,000

Production 44,830 44,830 44,830 44,830 44,830 44,830 44,830 44,830 44,830 44,830

18,000 144,830 179,830 221,830 201,830 171,830 171,830 171,830 171,830 171,830 171,830 รวม (5)

20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 รวม

100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 100,000 2,100,000

25,000 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000 25,000 475,000

-

18,000

2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 38,000

30,000 30,000 90,000

15,000

100,000 150,000

20,000 20,000 60,000

44,830 44,830 44,830 44,830 44,830 44,830 44,830 44,830 44,830 44,830 44,830 941,439

171,830 171,830 321,830 171,830 171,830 171,830 221,830 171,830 171,830 171,830 171,830 - - - - - - 3,887,439

คาใชจายในการบร หาร

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

คาใชจายคงท 185,000 185,000 185,000 185,000 185,000 185,000 185,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000

commission

total (6) 185,000 185,000 185,000 185,000 185,000 185,000 185,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000

19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 Total

239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 239,000 7,270,000

1,044,200 740,000 - - 751,000 735,400 - - 749,625 889,925 - - 4,910,150

239,000 239,000 239,000 1,283,200 979,000 239,000 239,000 990,000 974,400 239,000 239,000 988,625 1,128,925 239,000 239,000 239,000 239,000 12,180,150

แปลง ราคาสทธ ดาวน เดอน 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 TotalA01 15,200,000 3,040,000 5 608,000 608,000 608,000 608,000 608,000

A02 15,000,000 3,000,000 5 600,000 600,000 600,000 600,000 600,000

A03 15,000,000 3,000,000 5 600,000 600,000 600,000 600,000 600,000

A04 14,900,000 2,980,000 5 596,000 596,000 596,000 596,000 596,000

A05 14,900,000 2,980,000 5 596,000 596,000 596,000 596,000 596,000

A06 14,900,000 2,980,000 5 596,000 596,000 596,000 596,000 596,000

A07 14,520,000 2,904,000 5 580,800 580,800 580,800 580,800 580,800

A08 14,700,000 2,940,000 5 588,000 588,000 588,000 588,000 588,000 2.3571429

A09 14,700,000 2,940,000 5 588,000 588,000 588,000 588,000 588,000

A10 14,800,000 2,960,000 5 592,000 592,000 592,000 592,000 592,000

A11 14,800,000 2,960,000 5 592,000 592,000 592,000 592,000 592,000

A12 15,000,000 3,000,000 5 600,000 600,000 600,000 600,000 600,000

B01 15,000,000 3,000,000 5 600,000 600,000 600,000 600,000 600,000

B02 15,000,000 3,000,000 5 600,000 600,000 600,000 600,000 600,000

B03 15,100,000 3,020,000 5 604,000 604,000 604,000 604,000 604,000

B04 15,100,000 3,020,000 5 604,000 604,000 604,000 604,000 604,000

B05 14,900,000 2,980,000 5 596,000 596,000 596,000 596,000 596,000

B06 14,900,000 2,980,000 5 596,000 596,000 596,000 596,000 596,000

B07 14,520,000 2,904,000 5 580,800 580,800 580,800 580,800 580,800

B08 14,700,000 2,940,000 5 588,000 588,000 588,000 588,000 588,000

B09 14,800,000 2,960,000 5 592,000 592,000 592,000 592,000 592,000

B10 14,620,000 2,924,000 5 584,800 584,800 584,800 584,800 584,800

C01 14,700,000 2,940,000 5 588,000 588,000 588,000 588,000 588,000

C02 14,700,000 2,940,000 5 588,000 588,000 588,000 588,000 588,000

C03 14,700,000 2,940,000 5 588,000 588,000 588,000 588,000 588,000

C04 14,700,000 2,940,000 5 588,000 588,000 588,000 588,000 588,000

C05 16,162,500 3,232,500 5 646,500 646,500 646,500 646,500 646,500

C06 16,672,500 3,334,500 5 666,900 666,900 666,900 666,900 666,900

C07 14,500,000 2,900,000 5 580,000 580,000 580,000 580,000 580,000

C08 14,500,000 2,900,000 5 580,000 580,000 580,000 580,000 580,000

C09 14,500,000 2,900,000 5 580,000 580,000 580,000 580,000 580,000

C10 14,500,000 2,900,000 5 580,000 580,000 580,000 580,000 580,000

C11 14,320,000 2,864,000 5 572,800 572,800 572,800 572,800 572,800

Total 491,015,000 98,203,000 165 1,808,000 3,000,000 4,176,800 5,352,800 7,136,800 7,132,800 7,736,800 7,728,800 7,729,600 7,121,600 7,140,100 7,171,000 7,162,200 6,558,202 5,382,200 3,559,700 1,732,800 572,800 0

14,879,242

บาท โอนโซน A 83,536,000 59,200,000

บาท/วา โอนโซน B 60,080,000 58,832,000

ตารางวา โอนโซน C 59,970,000 71,194,000

บาทตอตร.วา ยอดขาย(โอน) 0 0 0 0 0 83,536,000 59,200,000 0 0 60,080,000 58,832,000 0 0 59,970,000 71,194,000 392,812,000

1.00% Commission 1,044,200 740,000 751,000 735,400 749,625 889,925 4,910,150

คาธรรมเนยมโอน(7) 1.0% 0 0 0 0 835,360 592,000 0 0 600,800 588,320 0 0 599,700 711,940 3,928,120

ภาษธรกจเฉพาะ(8) 3.3% 0 0 0 0 2,756,688 1,953,600 0 0 1,982,640 1,941,456 0 0 1,979,010 2,349,402 12,962,796

การจายคนเงนกและดอกเบย 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

ยอดโอน

ตนทนในการพฒนาโครงการ 186,058,000 887,427 1,490,527 2,512,693 3,115,793 2,512,693 2,512,693 262,068 262,068 4,077,068 4,077,068 3,952,068

ดอกเบยเงนก

จ านวนกเงนจากธนาคาร (ตอเดอน) 130,240,600 621,199 1,043,369 1,758,885 2,181,055 1,758,885 1,758,885 183,448 183,448 2,853,948 2,853,948 2,766,448

จ านวนกเงนจากธนาคารสะสม 130,240,600 130,861,799 131,905,167 133,664,052 135,845,108 137,603,993 139,362,878 139,546,326 139,729,773 142,583,721 145,437,669 148,204,117

ช าระคนเงนก

เงนกคงคาง 130,240,600 130,861,799 131,905,167 133,664,052 135,845,108 137,603,993 139,362,878 139,546,326 139,729,773 142,583,721 145,437,669 148,204,117

รวมดอกเบยจาย (9) 846,564 850,602 857,384 868,816 882,993 894,426 905,859 907,051 908,244 926,794 945,345

อตราดอกเบยเงนก 7.95%

27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 รวม

58,832,000 0 0 59,970,000 71,194,000 0 0 392,812,000 0 0 785,624,000

3,473,735 3,473,735 3,473,735 137,068 137,068 137,068 137,068 36,552 - - 324,434,950

-

2,431,614 2,431,614 2,431,614 95,948 95,948 95,948 95,948 25,586 - - 227,104,465

106,939,059 109,370,674 111,802,288 111,898,236 75,564,747 75,660,695 75,756,643 75,782,229 75,782,229 75,782,229

36,429,436 313,429 151,635,665

106,939,059 109,370,674 111,802,288 75,468,800 75,564,747 75,660,695 75,756,643 75,782,229 75,782,229 75,468,800

188,751 204,557 220,362 236,168 (49,686) (49,062) (48,439) (47,815) (47,649) (47,649) 24,157,416

13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

83,536,000 59,200,000 0 0 60,080,000

3,952,068 6,810,402 6,810,402 6,810,402 6,810,402 10,147,068 10,147,068 10,147,068 10,147,068 6,613,268 6,613,268 6,613,268 6,613,268 3,473,735

2,766,448 4,767,281 4,767,281 4,767,281 4,767,281 7,102,948 7,102,948 7,102,948 7,102,948 4,629,288 4,629,288 4,629,288 4,629,288 2,431,614

150,970,564 155,737,845 160,505,127 165,272,408 170,039,689 177,142,636 184,245,584 191,348,532 198,451,480 203,080,767 140,881,255 145,510,543 150,139,830 152,571,445

66,828,800 48,064,000

150,970,564 155,737,845 160,505,127 165,272,408 170,039,689 177,142,636 184,245,584 191,348,532 198,451,480 136,251,967 140,881,255 145,510,543 150,139,830 104,507,445

963,327 981,309 1,012,296 1,043,283 1,074,271 1,105,258 1,151,427 1,197,596 1,243,765 1,289,935 640,198 670,288 700,379 730,469

94

ประวตผเขยน

ชอ นางสาว ณฐนช นชเฟองฟชย วนเดอนปเกด 2 ตลาคม 2531 ประวตการศกษา ระดบปรญญาตร

คณะสงคมศาสตร ภาควชาบรหารธรกจ การตลาด ประสบการณท างาน พ.ศ. 2557 – ปจจบน

เจาหนาทฝายการตลาดอาวโส บรษท แลนด แอนด พรอพเพอรต กรป จ ากด พ.ศ. 2554 – 2556 เจาหนาทฝายการตลาดโครงการ บรษท คาซาวลล จ ากด