中心市街地商業活性化診断・サポート事業

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Ⅱサポート事業プロジェクト型「こんなノウハウがあります」

中心市街地商業活性化診断・サポート事業プロジェクト型（以後、「サポート事業」）では各方面

の専門家との連携により、課題や段階に応じて適切な支援が受けられます。ここでは、どのような

ノウハウがあるのかを一部ご紹介していきます。

１． 実のある取り組みで目標に着実に近づく「支援計画」のご提案

活性化事業を目標に近づけるためには、形だけではない実のある取り組みが大切です。

最長で半年にわたるサポート事業は、「地域の要望」と「専門的な見地」から支援の目標を定め

て計画的に取り組むことにより、より着実で具体的な活性化事業の支援を行います。支援計画は毎

回の支援結果を踏まえ見直しを行い、その計画の精度を高めて着実に進捗を図っていく「計画」「実

施」「検証」「改善」を重ねるPDCA型で、取り組みを後押しします。

支援計画書作成と取り組み方の提案

課題の把握

状況

分析

支援

要望

・協議会への日常的な助言

・事業課題、支援ニーズ把握

・支援計画の作成と提案

・支援計画の摺合せ

・関係者の支援計画共有

・計画に沿った支援開始

計画的な取り組みで

着実な進捗、精度の向上！

ＰＤＣＡを実践するサポート事業支援計画書実例

中心市街地商業活性化診断・サポート事業

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２． 事業の方向性を打ち出す、検証する

お客様、来街者や事業者がどのような考え方しているか。どのような価値観を持ち、要望を抱い

ているか？それらを把握することで、事業の方向性抽出やアイデアの妥当性（これらを仮説といい

ます）が検証できます。事業の精度を高め、より魅力的な事業としていくために、サポート事業で

は適切な調査の企画・実施・活用まで含め、支援を行います。

・来街する人の特徴を知りたい（量的な把握） → 来街者やWEBアンケートなど

・具体的なニーズを知りたい（質的な把握） → グループインタビューなど

・調査種類の選定

・課題と仮説の検討

・調査票検討

・調査実施方法の検討

・調査の実施、集計

・調査分析または分析への助言

・事業への結果の活用助言、提言

（１）アンケート調査（来街者、住民、WEBなど）

調査企画支援

仮説検討・共有

調査実施支援

仮説を検証 結果の活用

どのくらいの人がどのような

考えや要望、評価を持ってい

るのかを、数量的にとらえる

ことができ、取り組みの方向

性や改善の検討に活用する

ことができます。

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（２）グループインタビュー

実際のグループインタビューの様子（左）と取りまとめ例（右）

グループインタビューでは、住民や来街者、事業上のターゲットとなりうる人を対象に実際に意

見を聴取していきます。そのことから、アンケートでは見えてこないニーズや価値観を質的に把握

し、事業に役立てていくことができます。

【聞き取り項目の例】

普段の買い物場所・課題 日常行動 生活上の課題 まちに対する評価や要望

趣味 余暇の過ごし方 商品を選ぶ際の留意点 適正な価格イメージ

事業構想・計画への評価・意見 など

サポート事業では調査は必要に応じて組み合わせ、効果的なヒントを抽出していきます

Ａさん Ｂさん Ｃさん Ｄさん Ｅさん Ｆさん

住所

年齢 45 46 53 52 52 48

職業 看護師 自営

東京

静岡

倉敷

築 港 商 店 街

の来街頻度月１～２ 月１～２ 週２～３ 月１～２ 月１～２ 月１～２

村中精肉 村中精肉 村中精肉 村中精肉 村中精肉 村中精肉

ﾐﾙｸﾊﾟｰﾗｰ ﾐﾙｸﾊﾟｰﾗｰ ﾐﾙｸﾊﾟｰﾗｰ ﾐﾙｸﾊﾟｰﾗｰ ﾐﾙｸﾊﾟｰﾗｰ 山田薬局

喜久屋 喜久屋 喜久屋 喜久屋 喜久屋

山下食品 郵便局 山田薬局 ダテ薬局

ダテ薬局

利 用 す る

店・施設

市 外 生 活 の

有無倉敷 なし 岡山 兵庫 なし

量的な視点

質的な視点

事業への

ヒント

統計調査

アンケート調査など

統計調査、グループインタ

ビュー調査など

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３．事業の基盤があるかを確かめるために事業環境、市場環境を紐解く

どんなに良さそうなアイデアも、実際にその事業が成り立つ事業環境がなければ成立しません。

サポート事業では、活性化事業が持つ「夢」を大事にしつつ、「絵に描いた餅」にならぬよう、現実

的に事業を成立させていくための事業環境と今後の洞察を統計情報など活用してみていきます。

（１）統計分析・既存調査分析

統計情報からは、事業を取り巻く大きな環境を紐解いていきます。周辺環境の状況や動向を把握

することで、現状だけではなくこれからの動向を洞察していきます。

（２）地域の特徴の把握

どんなまちにも独自性や特徴があります。それらを活かした中心市街地の活性化が望まれます。

サポート事業にあたっては、行政の各種計画、統計や地図、歴史・文化、習慣、あるいは実際にま

ちなかや周辺地域を訪れて観察や聞き取りをしてみる「踏査」などから地域の特徴をとらえたうえ

で、「一般論」や「押し付け論」ではない地域の実情に地に足の着いた支援を行っていきます。

長野市

松本市

上田市

岡谷市

飯田市

諏訪市

須坂市

小諸市

伊那市駒ヶ根市

中野市

大町市

飯山市

茅野市

塩尻市

佐久市

千曲市

東御市

安曇野市

長野県

全国

0.50

0.60

0.70

0.80

0.90

1.00

0.30 0.40 0.50 0.60 0.70 0.80 0.90 1.00

平成1

9

年小売業売場面積１㎡当年間販売額

平成19年売場面積１㎡当人口

【統計分析の例】

人口、世帯数、商業面積、商業従業員数、商業販売額、課税所得、中夜間人口比率、

小売吸引力、消費支出、市場規模などの各種統計項目や、既存の調査報告書

実数(千円/月) 推移 実数(人) 推移 市場(千円/月) 推移

平成12年 101.866 100 11,231 100 1,144,057 100平成13年 100.637 98.8 11,086 98.7 1,115,662 97.5平成14年 101.601 99.7 11,045 98.3 1,122,183 98.1平成15年 102.424 100.5 10,800 96.2 1,106,179 96.7平成16年 101.682 99.8 10,577 94.2 1,075,491 94.0平成17年 102.691 100.8 10,416 92.7 1,069,629 93.5平成18年 100.850 99.0 10,239 91.2 1,032,603 90.3平成19年 102.735 100.9 10,092 89.9 1,036,802 90.6

(各年度住民基本台帳、家計調査に基づき作成。)

主要項目一人当たり支出 中心市街地人口 中心市街地内市場年度

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（３）商圏分析

事業の成立性を高めることにおいて、事業を支えるだけの環境があるかどうか、環境に見合った

規模の事業はどれくらいか、などを把握・検証する商圏分析は非常に重要な作業です。商圏分析は

いくつかの手法がありますが、サポート事業では適切な商圏分析を行いながら、事業構想や計画の

妥当性を検証し、より具体性を高めていきます。

【商圏調査の活用】

・顧客、来街者がどの範囲からきているかを把握し、地域の特徴や動向、市場規模を分

析し、それに対応した適切な規模や方法での事業・サービス実現を検討する

・競合店との競争関係・環境を把握し、持続性のある事業としての戦略を検討する

など

商圏のメッシュ分析

イオンモールの商圏 イオン昆陽の商圏

つかしんの商圏

A

B C

30 30

30 20

20

20

10

10

10

商圏の距離圏分析

修正ハフモデル（買物出向比率）

商圏分析手法はイロイロ

商圏の分析には、例示したもの以外

でも、来街者や来店客アンケート結果、

あるいはポイントカード名簿などをも

とにした商圏強度法や、通勤・通学客

の流出入から見る方法、交通体系から

確認する方法などさまざまな手法があ

ります。中小企業基盤整備機構（以後、

「中小機構」）ではそれらの手法をノウ

ハウとして活用しています。

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４． 事業を取り巻く地域の使い方を紐解く

（１）地域のゾーニング、波及効果を意識した事業検討

中心市街地活性化は、「点」としての活性化事業を考えるだけではなく、周辺への波及や面的な魅

力創出を視野に入れながら相乗効果を上げていくシナリオ作りが効果的です。サポート事業では、

基本計画に記載されている個別の活性化事業を支援するにあたって、周辺地域との関係の在り方や

役割分担（ゾーニング）、相乗効果を上げるための提言も行っています。

路地活用についての整備イメージの提言

エリアの魅力向上方向性提言

ゾーニングとは

一般的に、中心市街地エリアや商店街エ

リアでは、公共施設や都市施設が集積して

いる街区、最寄店が多い街区や買回店が集

まる街区、病院や福祉施設のある街区など

街区により特徴が分かれており、これらの

街区が特色を打ち出していくことでまちの

面的な多様性や利便性、魅力を向上させま

す。

どのような街区（ゾーン）にどのような

機能や魅力を充実させていくか、それを戦

略立てていくのがゾーニングです。

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５．事業の進め方、事業推進方法を検討する

（１）事業スキームの検討

「どのように事業を組み立てていくか」は事業の実現性や持続性にかかわる大きな要素です。サ

ポート事業では、事業の組み立てや推進方法、運営体制など事業の枠組み（スキーム）について専

門的かつ実現可能性、支援策などの効果的な活用などをふまえ助言、提言を行っています。

土地の活用・建物の整備についての整理例

事業推進・運営体制の整理例

市、会議所等

土地所有者

建物所有者

補助金

街づくり会社 (○○まちづく

り㈱)

空き店舗改装、

改築

金融機関

融資

経産省 (戦略補助金)

参加企業

団体

組合組織

賃貸

誘致

テナント

(専門店)

賃貸

賃料

賃料

地代 借地権

出資 配当

返済

利用者

利用料

サービス

出資

配当

商店街等

連携

PR

運営組織

管理運営

参加事業体、地

権者、地域関係

者

転貸 賃料 融資

返済

こんな助言が受けられます

・土地の活用方法 ・補助金の活用提案 ・推進体制の構築 ・事業の進め方

・運営管理について

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６． 各種計画を検討・磨き上げする

事業の実現性や持続性を高めていくには、身の丈に合った事業規模と、実現可能な資金計画、収

支・採算計画をしっかりと検討していくことが必要不可欠です。精度の高い計画は事業への信頼性

を高め、外部からの協力・融資を得られやすくします。また、PDCAにそった事業推進においてはそ

の道しるべとなるものです。

また、活性化事業では運営計画、施設計画、販促計画、テナントミックスなど、さまざまな計画

や戦略が伴う場合があります。

サポート事業では事業を実施される方が作成するこれらの計画についても具体的に助言を行い、

より実施精度を高めるお手伝いをしています。

[単位：円]年度） 2年目 3年目 4年目 5年目 6年目

金　額 年度 年度 年度 年度 年度

3,622,200 3,622,200 3,622,200 3,622,200 3,622,200 3,622,200

①スイーツカフェ 1,267,200 1,267,200 1,267,200 1,267,200 1,267,200 1,267,200

②麺イタリアン 2,355,000 2,355,000 2,355,000 2,355,000 2,355,000 2,355,000

共益費 0 0 0 0 0 0

8,191,560 8,191,560 8,191,560 8,191,560 8,191,560 8,191,560

直営店 8,191,560 8,191,560 8,191,560 8,191,560 8,191,560 8,191,560

貸スペース 0 0 0 0 0 0

そ　の　他

0 0 0 0 0 0

11,813,760 11,813,760 11,813,760 11,813,760 11,813,760 11,813,760

4,914,963 4,914,963 4,914,963 4,914,963 4,914,963 4,914,963

7,055,272 7,055,272 7,055,272 7,055,272 7,055,272 6,692,272

水道高熱費 1,076,400 1,076,400 1,076,400 1,076,400 1,076,400 1,076,400

施設管理費 0 0 0 0 0 0

賃貸料 300,000 300,000 300,000 300,000 300,000 300,000

保険料 633,480 633,480 633,480 633,480 633,480 633,480

修繕維持費 253,392 253,392 253,392 253,392 253,392 253,392

人件費 3,600,000 3,600,000 3,600,000 3,600,000 3,600,000 3,600,000

宣伝広告費 600,000 600,000 600,000 600,000 600,000 600,000

支 払 利 息 0 0 0 0 0 0

減価償却費 592,000 592,000 592,000 592,000 592,000 229,000

11,970,235 11,970,235 11,970,235 11,970,235 11,970,235 11,607,235

-156,475 -156,475 -156,475 -156,475 -156,475 206,525

0 0 0 0 0 103,263

-156,475 -156,475 -156,475 -156,475 -156,475 103,263税 引 後 利 益 �

税 引 前 利 益

法 人 税 等

50,000円/月×12ヶ月＝600,000円

減価償却資産の種類別に算出

合　　計

年間300,000円

500円/坪×105.58坪×12ヶ月＝633,480円

200円/坪×105.58坪×12ヶ月＝253,392円

年間2,400,000円(正社員)＋1,200,000円(パート)

合　　計

支　　　　　　出

直 営 店 売 上 原 価 8,191,560円×60％(原価率)＝4,914,963円

販売費及び一般管理費

2,000円/坪×(36.85+8.00)坪×12ヶ月＝1,076,400円

そ の 他 収 入

708,000円／㎡×11.57㎡(3.5坪)＝8,191,560円

初年度（

積算内訳

収　　　　　　入

賃 料 収 入

5,000円/坪×21.12坪×12ヶ月＝1,267,200円

5,000円/坪×39.25坪×12ヶ月＝2,355,000円

事 業 収 入

長期収支採算計画（案）１／２

長期収支計画

52週の販売促進計画

　　　　12月1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

土 日 月 火 水 木 金 土 日 月 火 水 木 金 土 日 月 火 水 木 金 土 日 月 火 水 木 金 土 日 月Y農園　トマト 140,000K農園　ニンジン 500,000白菜（中予産） 352,000M農園　シイタケ 128,000A農園　ほうれん草 440,000久万高原　緑茶 72,000なると金時（徳島産） 96,000レタス（香川産） 280,000

2,008,000Y農園　トマト 190,368K農園　ニンジン 481,270白菜（中予産） 365,110M農園　シイタケ 129,530A農園　ほうれん草 322,270久万高原　緑茶 66,020なると金時（徳島産） 68,260レタス（香川産） 269,830

1,892,658

全国的な行事を記入します

冬至

天皇誕生日

イブ

クリスマス

晦日

大晦日

地域の行事、イベント等を記入します。

商店街ツアー

ひ

め

き

ゅん

ラ

イ

ブ

銀天街芋煮会

大街道フ

ェア

銀天街売り出

銀天街音楽祭

キ

ャン

ド

ル

ナ

イ

ト

ス

ト

リー

ト

ラ

イ

ブ

ひ

め

き

ゅん

ラ

イ

ブ

終業式

銀天街年忘れ

季節感を感じる風物やキーワードを記入しますテーマを設定し、レシピを列挙し、献立提案を行うことで販売促進につなげます。

地域行事

風物詩

風物詩…雪、灯籠、虫籠、金魚、藍、農作物…ハクサイ、ほうれん草、シイタケ、生姜、みかん、ハウストマト、リンゴ、花…ヒイラギ、サザンカ

食生活の提案

【鍋・水炊きを食べよう】なす（田楽、揚げ出し、炒め煮、グラタン）トマト（シチュー、ファルシｰ、グラタン、サラダ）ハクサイ（鍋、水炊き、漬け物、豚キムチ炒め）シイタケ（鍋、茶碗蒸し、マヨネーズ焼き）フルーツバスケット（リンゴ、いよかん）辛い、おいしい（カレー、タンドリンチキン、キムチ、ナムル、クッパ、タンタン麺）

販売促進テーマ ポトフで冬野菜を！ 鍋フェア クリスマスには野菜のシチュー 正月準備応援フェア

生活行事

68,070 82,340 55,100 64,320

売上金額（前年実績） 494,220 570,753 414,235 413,450

18,040 21,600 12,060 14,32024,300 15,780 16,280 11,900

33,450 36,700 27,320 32,060107,820 84,550 75,500 54,400

122,310 153,000 95,930 110,03086,980 120,350 79,980 77,800

売上金額（12月計画） 502,000 502,000 502,000 502,000

新鮮ぐみっ主な商品（前年度実績）

33,250 56,433 52,065 48,620

24,000 24,000 24,000 24,00070,000 70,000 70,000 70,000

110,000 110,000 110,000 110,00018,000 18,000 18,000 18,000

88,000 88,000 88,00032,000 32,000 32,000 32,000新鮮ぐみっ

主な商品（今年度計画）

35,000 35,000 35,000 35,000125,000 125,000 125,000 125,00088,000

品　　目第1週(49週） 第2週（50週） 第3週(51週） 第4週（52週）

合計金額

いろいろな段階の計画づくりに助言します

・資金計画 ・収支・採算計画 ・運営計画 ・テナントミックス計画

・販促計画 ・組織計画 ・施設計画 ・建築計画 ・再開発 ほか

計画についての評価・改善助言。

計画の作り方・考え方についての助

言やツールの提供も行っています。

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７． コンセプトの明確化とそれに沿った機能や使い方を磨き上げるする

活性化に資する商業機能を持つ施設を整備・活用するにあたり、その施設が持つことが望まれる

機能などから施設コンセプトを明確に打ち出し、顧客動線を意識した機能やテナントの適切な配置

や、訴求力のあるMD（マーチャンダイジング）を実践していく中から便利で魅力的な施設として

いくことが求められます。サポート事業では、商業施設開発や運営に携わる経歴を持つ登録専門家

などが具体的な助言や提言で計画の精度向上を進めていきます。

施設機能配置・店舗レイアウト平面図

動線計画

ターゲットを想定したマーチャンダイジング計画

どうやって

歩いてもらう？

どんな施設に

する？

誰にどのような

価値を提供する？

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８．事業により実現した姿を描く

活性化事業を進めるにおいては言葉だけでの検討ではなく、検討が進んできた段階で「具体的に

イメージがわかる、共有できる」ツールとしてのパース画を用いることが有効です。

パース画により、目指す施設のコンセプトや方向性が明確となるだけではなく、それにより新た

な協力者の獲得や、関係者のコンセンサス形成、広報への活用についても期待できるようになりま

す。サポート事業では、適切なタイミングでのパース画などの活用も行いながら、具体的なイメー

ジとして事業を育てていきます。

実際にサポート事業によって提示されたイメージパース例

イメージパースの効果 ・目指すイメージが明確に

・関係者の取り組みの方向性の

共通指針とできる

・コンセンサス形成促進

・広報での関心喚起 など

中心市街地商業活性化診断・サポート事業

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９．豊富な事例情報から適切な情報提供

活性化事業を検討する際、その方向性やイメージにヒントを与えてくれるものとして事例情報は

有用です。一方で、別の地域で成功している事例をそのまま取り入れても、必ずしも望ましい活性

化事業となるものでもありません。事例情報もそこから何を参考とするか、課題や目的が明確でな

くてはなりません。

中小機構は全国で中心市街地活性化を支援しており、直接関係した事例も含め新鮮な「事例情報

力」があります。サポート事業では、その情報力をもとに、事例情報を適切に活用していきながら、

検討している活性化事業を育てていくための支援を受けることができます。

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宮崎方式の駐車場共同利用システム（Ｈ２０年１０月～）

中心市街地のすべての関係者が支えあうシステム（個店間競争からエリア間競争の時代に

中心市街地が一体となって魅力を創出する）

商工会議所

商店街

大型店

駐車場

会費＜全員で支える仕組み＞（会費制を継続することで、発券単価を押さえ発券しやすい環境を構築）

発券に応じた負担（発券可能なところが積極的に配布し街の中に人を呼び込む）

平成１９年度の目標枚数（１万枚）を突破し、システムの安定化が必要

＜課題＞２００枚以下は＠６０円、２０１枚利用から＠８０円とすることでシステムの安定化を図る

＜対応＞

【会費１，０００円＋低単価（＠６０円）による全員参加の仕組み】《２０１枚～＠８０円》

（全大型店の参加）【＠１００円】【＠ ９１円】

（共同利用向け特別価格設定）【＠７５円】

（運用・組織間調整・事業分析）

駐車場への支払いは７５円なので差額は利益

商店の負担は＠６０円～８０円、不足分は会費より負担

こんな事例情報があります

・共同駐車場 ・リノベーション ・施設整備 ・イベント ・まちあるき

・まちづくり会社の収益事業 ・マップ ・組織体制づくり など

支援実績と全国の

ネットワークを活かして

適切な事例情報を提供！

中心市街地商業活性化診断・サポート事業

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○最寄りの中小機構までお気軽にお電話ください

北海道本部 地域振興課 中部本部 地域振興課 九州本部 地域振興課

011-210-7473 052-205-6853 092-263-0320

東北本部 地域振興課 近畿本部 地域振興課 沖縄事務所

022-399-9058 06-6264-8618 098-859-7566

関東本部 地域振興課 中国本部 地域振興課 本部 まちづくり推進室

03-5470-1639 082-502-6688 03-5470-1632

北陸本部 地域振興課 四国本部 地域振興課

076-223-5761 087-811-3321

○サポート事業ご利用の手引きを用意しています

詳しくは、中小機構のホームページをご覧ください。

http://www.smrj.go.jp/（中小機構トップページ）

http://www.smrj.go.jp/keiei/machizukuri/index.html

（まちづくり・中心市街地活性化支援）