150116 presentatie hogent leegstand

LEREND NETWERK - ONDERNEMEN 3.0

Philip Moyersoen – MOPurbandesign

20/01/2015 Een GEINTEGREERDE benadering

van LEEGSTAND in de stad

LEREND NETWERK - ONDERNEMEN 3.0

INHOUD

• Wat doen pop-up’s fundamenteel?

De stad als een complex geheel met vele aspecten

stedelijke authenticiteit en verweving

• Een geïntegreerde methodologie

ecosystemische benadering

gecontroleerd en gedragen proces

• Case: Kortrijk

vijf acties om het winkelgebied

rond K te herwaarderen

Een bredere kijk

naar het belang van de stedelijke context

en van een geïntegreerde benadering

POP-UP’s creëren quick-wins

Pop-ups creëren kansen:

• Ze kunnen een dam vormen tegen leegstand

• Ze geven startende, creatieve ondernemers een kans

• Ze brengen pit en innovatie in de winkelstraat

Veranderen POP-UP’s de stad structureel?

HOE VER KAN JE GAAN MET TIJDELIJKE ACTIES ZOALS POP-UPS?

Wat is het effect op lange termijn?

Verhelpen ze leegstand of helpen ze de ware discussie vermijden?

Schuiven ze het probleem enkel op de lange baan?

POP-UP ≠ magie!

HET BELANG VAN SCHAAL

Hoeveel pop-ups kunnen werken in 1 stad?

Pop-up winkel, pop-up straat, pop-up stad?

Pop-Up winkelstraat

als tijdelijk event

Pop Up winkelstraat Brugge

Korte Zoutstraat, Aalst Pop-up event

Kan tijdelijk gebruik beter worden gezien?

• Traditionele instrumenten van architectuur en stedenbouw bieden geen oplossing voor

hedendaagse uitdagingen

• Effect van (bottom-up) tijdelijk gebruik van leegstaande terreinen en gebouwen in de stad

• Begrijpen en leren van ongeplande processen

URBAN CATALYST – the power of temporary use Philipp Oswalt,

Klaus Overmeyer Philipp Misselwitz

Quick-wins als onderdeel van strategische visie

POP-UP’s kunnen deel vormen van een strategische visie

• Impact maximaliseren

• Eenmalig of herhaald

• Quick-win als onderdeel van lange-termijn beleid

Hoe de stad fundamenteel begrijpen en veranderen?

DE STAD ALS ECOSYSTEEM

Stedelijke ruimte en handel zijn COMPLEX,

Alle facetten GEINTEGREERD benaderen

Om te komen tot een OVERKOEPELENDE VISIE met CONCRETE ACTIES

Meer dan het commerciële alleen

Inspelen op de UNIEKE KWALITEITEN van de stad

AUTHENTICITEIT, beleving, uniciteit

Stedelijke mix, DENSITEIT

VERWEVENHEID van functies, wonen + winkelen + werken + cultuur + recreatie + …

EEN GOEDE WINKELSTRAAT HEEFT MEER TE BIEDEN DAN ALLEEN HET COMMERCIËLE

Hoe de stad fundamenteel begrijpen en veranderen?

Authenticiteit hangt samen met onderliggende ORGANISATIESTRUCTUUR

Daarom ook vanuit BELEID de handel in de stad GEINTEGREERD benaderen

Intensief DEBAT en INTERACTIE tussen verschillende domeinen om tot een sterke

STEDELIJKE VISIE te komen

Authenticiteit - cultuur

Ruimtelijke beleving:

• Complex, gevarieerd, gelaagd stadsweefsel

• Monofunctioneel en gestandaardiseerd commercieel complex

Traject door Antwerpen Shopping center

• Parken, pleintjes, groen: aangename openbare ruimte

• Unieke winkels, bars, restaurants, terrasjes

• Ambacht, creatieve ontwerpers en ondernemers, lokale specialiteiten

• Straatartiesten, bezienswaardigheden, unieke plekken, cultuur

Park Spoor Noord Antwerpen

Graslei, Gent

Terrasje, Antwerpen

Wasbar, Gent

Straatartiest

Ook buiten het centrum: voorbeeld GENK

• Wijken en straten met een specifiek karakter,

die inzetten op een unieke ervaring: multiculturaliteit, drive-in, verse producten

Ook buiten het centrum: voorbeeld GENK

• Vennestraat, Stalenstraat, Hoevenzavellaan

Vennestraat – straat van de zintuigen Vijf-daags evenement: Vollebak Vennestraat

Stedelijke mix – verwevenheid

Voorbeeld BARCELONA:

In plan en in 3D: dense mix van wonen, werken, winkelen, toerisme

Barcelona, Paseig de Gracia

Voorbeeld BARCELONA:

Mix van verschillende functies binnen 1 bouwblok

museum Vinçon: Life style shop:

toegelaten voor honden,

sigaretten, te drinken en

te eten

kantoren

Museum-shop

kantoren

Unieke combinatie van stedelijke mix op 100 m

Stedelijke mix – verwevenheid

Stedelijke mix - verwevenheid

TREKKERS die het handelscentrum ZUURSTOF geven

• Kantoren, musea, congresruimte, handelsapparaat, station, stadhuis, universiteit,

bibliotheek, hotel, restaurant

Stad als mix van functies: Gent

TREKKERS die het handelscentrum ZUURSTOF geven

• Kantoren, musea, congresruimte, handelsapparaat, station, stadhuis, universiteit,

bibliotheek, hotel, restaurant

Stad als mix van functies: Lille

UNIEKE STEDELIJKE STAPSTENEN

Diversiteit van functies als stapstenen langsheen een lus,

geven het handelsapparaat zuurstof

Oostende Lus met stedelijke functies

UNIEKE STEDELIJKE STAPSTENEN

Diversiteit van functies als stapstenen langsheen een lus,

geven het handelsapparaat zuurstof

Een dag in Oostende

OPLADEN van WINKELAS door middel van STEDELIJKE STAPSTENEN:

Stadhuis, bibliotheek, project aan de Leie, hoekpand Carrefour - Dorsoo

Project Deinze

MAAR wat in AANLOOPSTRATEN?

Allereerst: BEPERKEN om te VERSTERKEN

Maar ook hier: inzetten op publieke ruimte, mobiliteit, verwevenheid

En bovenal: AUTHENTIEKE BELEVING

MAAR wat in AANLOOPSTRATEN?

Lagere densiteit, meer inzetten op wonen, diensten, recreatieve functies?

Maar ook lagere huurprijzen – broedplaats voor startende ondernemers en nieuwe formules

Recreatief winkelen, horeca, doelbewust aankopen doen, speciaalzaken

Goede autobereikbaarheid

Leren van het buitenland

Nederland, VS, Duitsland

Nieuwe vormen van landschap, sociale inovatie, urban agriculture, recreatie, …

Revitaliseren van aanloopstraten in Nederland

Onderzoek naar shrinking cities in Duitsland

Ervaring met shrinking cities in de VS (Buffalo, Cleveland, Detroit, …)

Stedelijke densiteit

Voor een sterk en gevarieerd handelsapparaat is densiteit dé troef

• Verticale densiteit in grootsteden

• Horizontale densiteit in kleinere steden

Vertikale densiteit

Horizontale densiteit:

- centreren op assen met winkelen, werken en cultuur in de sokkel

- achterliggend: wonen op de centrumas gericht

handel / horeca handel / horeca

kantoren

wonen wonen handel / horeca / vrij beroep / … wonen wonen

Densiteit en verwevenheid in kleinere steden – voorbeeld Deinze

• Lagere densiteit

• Competitie met retail buiten het centrum: baanwinkels, shoppingcentra, …

Deinze

• Maximaal inzetten op horizontale densiteit

• Achterliggende woonbuurten richten op de winkel-as

• Niet puur retail maar stedelijke functies, vrije beroepen, diensten, cultuur, …

Horizontale densiteit:

- centreren op assen met winkelen, werken en cultuur in de sokkel

- achterliggend: wonen op de centrumas gericht

wonen wonen handel / horeca / vrij beroep / … wonen wonen

Deinze: Alternatieve densiteit

afstemmen van de stadsstructuur op de winkel-as

Deinze

• BEPERKEN om te VERSTERKEN

• Kleinere stad heeft niet de densiteit/aantrekkingskracht voor een te groot winkelgebied

Deinze: BEPERKEN OM TE VERSTERKEN

Densiteit - wonen boven winkelen

FLEXIBELE STAD

• Inkomlobby: identiteit los van winkelfunctie, breedte, representatie

• Bereikbaarheid: auto ‘s avond toegelaten in voetgangerszone winkelstraten

Stadsplein Genk

Barcelona

FLEXIBELE STAD

• Inkomlobby: identiteit los van winkelfunctie, breedte, representatie

• Bereikbaarheid: auto ‘s avond toegelaten in voetgangerszone winkelstraten

Parijse binnenstad – flexibel gebruik van de straat

Madrid – overdag autovrij, bereikbaar voor bewoners ‘s avonds

WINKELSTRATEN OPNIEUW STEDELIJKHEID GEVEN

Woonprojecten in winkelstraten

Veldstraat Gent: project mix wonen en winkelen

Mobiliteit: modal split

• Voetgangerskwaliteiten

• Sterk fietsbereik

• Efficiënt openbaar vervoer

• Autobereik en parkeerbeleid

Fietsdelen, Antwerpen

Multimodaal station Oostende trein, tram, bus

Parkeerbeleid, Gent

Comfortabele ruimte voor voetgangers, Champs Elysees, Parijs

VOETGANGERSKWALITEITEN

STERK FIETSBEREIK

EFFICIENT OPENBAAR VERVOER

AUTOBEREIK EN PARKEERBELEID

Mobiliteit: aangepast ontwerp

• Brede, comfortabele voetpaden zonder obstakels

• Barrieres vermijden

• Aangename publieke ruimte

Stationstraat, Sint-Niklaas, Grontmij

Communicatie, marketing, centrummanagement

Centrummanagement

Marketing en communicatie

Ook specifiek voor aanloopstraten

• Innovatieve signalisatie en communicatie van routes

• ‘branding’, coherente aanpak communicatie binnen de stad en haar zones

Voorbeeld MILAAN

• Inzetten op verschillende wijken in de stad,

elk met eigen identiteit, specifiek aanbod en karakter

Voorbeeld MILAAN

• Inzetten op verschillende wijken in de stad,

elk met eigen identiteit, specifiek aanbod en karakter

• Elk met eigen beheer, communicatiestrategie, huisstijl

Ruimtelijke kwaliteit: stedelijk ontwerp

Ontwerp van de winkelpuien – hoogte vs. openbare ruimte

Hautekeete, Markt Deinze Rogierlaan, Oostende

Ruimtelijke kwaliteit: stedelijk ontwerp

Identiteit van hoekpanden:

-> creëren van poorten naar het handelscentrum

K in Kortrijk, veemarkt Kortrijk

Renovatie van een verwaarloosd winkelpand op de hoek, AG Vespa, Antwerpen

Duurzaamheid en stedelijke innovatie

Nieuwe concepten die inspelen op linken tussen winkelen, werken, wonen, ontspannen

Wasbar, Gent ontspannen + wassen

Eataly winkelen + tafelen + leren + koken

Duurzaamheid en stedelijke innovatie

Case MERCADO SANTA CATERINA, Barcelona

Santa Caterina overdekte markt en sociale woningen, 1997-2005

Stedelijke innovatie

Case MERCADO SANTA CATERINA, Barcelona

Coherent ontwerp interieur

Lokale producten, sfeer

Duurzame stedelijke ontwikkeling

Hoe kan je een DUURZAAM, GEDRAGEN, REALISTISCH, ACTIEGERICHT stedelijk project

opbouwen?

Welke aspecten zijn belangrijk bij de aanpak?

Hoe kan je alle invalshoeken samen behandelen van bij het begin?

GEINTEGREERDE METHODOLOGIE

• Ecosysteem

• Gecontroleerd en stap voor stap proces

• Systeem – integratie – detail

SYSTEEM

INTEGRATIE DETAIL + +

Werken volgens een ECOSYSTEEM

• Een project benaderen met een MULTIDISCIPLINAIR team,

om alle aspecten van bij het begin van het proces mee te kunnen nemen

om te komen tot een GEINTEGREERDE en HAALBARE visie

GECONTROLEERD PROCESS

• Inbouwen van BESLISSINGSMOMENTEN

om sterke terugval in het proces te vermijden

GECONTROLEERD en STAP voor STAP proces

• Inbouwen van BESLISSINGSMOMENTEN

om sterke terugval in het proces te vermijden

Klassieke aanpak

Gecontroleerde stap-voor stap aanpak

SYSTEEM – INTEGRATIE – DETAIL

• Ontwerpend onderzoek op verschillende schalen tegelijk,

van strategie tot detail

SYSTEEM

INTEGRATIE DETAIL

OPSPLITSBARE VISIE

Overkoepelende strategie opsplitsen in beheersbare onderdelen

Zodat het falen van 1 deelproject niet het geheel vertraagt

Case KORTRIJK

Kwalitatief integreren van commercieel centrum in stadsweefsel

• Commercieel centrum als uniek stadsvernieuwingsproject

• Boost voor stadskern

• Maar zorgde ook voor leegstand in andere centrumstraten

Case KORTRIJK

Is K de oorzaak van leegstand in het centrum van Kortrijk?

Zal het de andere handel kapot concurreren door panden met erg hoge standaard te

introduceren?

Hoe kunnen de andere straten en pleinen opgewaardeerd worden?

Case KORTRIJK

Kwalitatief integreren van commercieel centrum in stadsweefsel

• Commercieel centrum als uniek stadsvernieuwingsproject

• Boost voor stadskern

• Maar zorgde ook voor leegstand in andere centrumstraten

Case KORTRIJK – zuurstof voor het handelsapparaat

Verweving van stedelijke functies

Boost voor het stadscentrum

Nood aan vernieuwing van het handelsapparaat rond K:

• Concurrentie van winkelpanden volgens nieuwste standaard

actieradius met Vincentiussite als derde

aantrekkingspool

evenwaardige handelszaken rond K

Analyse looplijnen en samenhang commerciële centrum en cultuurhistorische site

netwerk van straten en wandelroutes versterkt de

relatie tussen commerciële en cultuurhistorische

5 CONRETE ACTIES om het HART van Kortrijk OP te WAARDEREN

• GROTE KRING inrichten als

VERBLIJFSPLEIN

• OVERBEKEPLEIN als essentiële

SCHAKEL met historisch Kortrijk

• OPWAARDEREN STEENPOORT

(inclusief wonen boven winkels)

• Creëren STEDELIJKE DENSITEIT

(kantoren, studentenhuisvesting, woningen,

niet enkel winkels)

• Geografische afbakening kernwinkelgebied:

BEPERKEN om te VERSTERKEN

Case KORTRIJK – concrete acties

Ruimtelijke ingrepen: Groene schakels

• GROTE KRING: extravert – groen, stedelijk, ambiance plein, ontmoetingsplek

• OVERBEKEPLEIN: introvert – oase van rust, gericht op de bewoners

• BOEREN HOL: historisch/cultureel – in de kijker zetten zonder zelf aandacht op te eisen

Grote Kring

Overbekeplein

Boeren Hol

Steenpoort

• GROTE KRING: extravert – groen, stedelijk, ambiance plein

Optredens

Nachtelijke beleving

Speeltuin

Stedelijke tuin

Terrassen

Zomer strand

Amiens, Frankrijk

• OVERBEKEPLEIN: introvert – oase van rust, gericht op de bewoners

Patio De Los Naranjos, Sevilla, Granada, Spanje

• BOEREN HOL: historisch/cultureel – in de kijker zetten zonder zelf aandacht op te eisen

Sint Salvatorskerk, Brugge Plein accentueert historische kader

Ruimtelijke ingrepen: verbinding Grote Kring en Overbekeplein

• Opheffen inwendige galerij

• Doorgang naar Van Overbekeplein vergroten

Grotere doorgang tussen Grote Kring en Overbekeplein

Duidelijke visuele relatie

Opheffen inwendige galerij

Toename handelsopp. 11%

Ruimtelijke ingrepen: verbinding Grote Kring en Overbekeplein

• Opheffen inwendige galerij

• Doorgang naar Van Overbekeplein vergroten

Voor Na

Ruimtelijke ingrepen: verbinding Grote Kring / Overbekeplein met Begijnhof

• Terugtrekken gebouwen SOK

• Doorsteek Begijnhofpark en Overbekeplein

Versterken relaties Overbekeplein met omgeving

Achteruit trekken gebouwen aangekocht door SOK

Verschuiven doorsteek tussen Begijnhofpark en Overbekeplein

Looplijnen en handelspanden meer op Overbekeplein gericht

Voor Na

Ruimtelijke ingrepen: verbinding Grote Kring / Overbekeplein met Begijnhof

• Terugtrekken gebouwen SOK

• Doorsteek Begijnhofpark en Overbekeplein

Voor Na

Ruimtelijke ingrepen:

• Galerij Overbekeplein

Opheffen Galerij Overbekeplein

Voor Na

Ruimtelijke ingrepen:

• Galerij Overbekeplein

Ruimtelijke ingrepen: Steenpoort

• Zwakke panden transformeren: winkelpuien uitstraling geven, wonen op de

bovenverdiepingen kwaliteit geven

• Grote Kring als TREKKER zien

• Facades Zuid

Bestaande toestand

Facelift

Wonen eigen identiteit Groene gevels en daken Hoekpanden met identiteit

• Facades Noord

Bestaande toestand

Facelift

150116 presentatie hogent leegstand

Economy & Finance

aanpak leegstand kantoren

gastcollege niveaumeten hogent 2015

vastgoed makelaardij in afstandsleren hogent

19.11.2013 presentatie hogent

cedefop study visit hogent 7/5/14

dierengedrag - hogent

calendario escolar 2016_(150116)

expertisedag hogent

amsterdam voortgangsrapportage leegstand kantoren 2014

leegstand herbestemming theater

vastgoed makelaardij in het afstandsonderwijs hogent

digitale pictogrammen hogent

argus classified 150116

150116 metodo acin ups

tertulia the venture 150116 #theventurespain #chivasregal_es

git hogent

gastcollege niveaumeten hogent 2014

keuzevak ondernemen hogent: stimuleren v ondernemingszin

hoe leegstand in de winkelstraat aanpakken

actieplan tegen leegstand (unizo-limburg)