3.4.2009 Überblick über die verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten grundstücken in...

3.4.2009

Überblick über die Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken in Deutschland

Hanns-F. Schuster

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 2

Inhaltsübersicht

1. Wertbegriffe

2. Wertermittungs-Verfahren

3. Nötige Infrastruktur

4. Vergleich der Verfahren, Lösungen in Nachbarländern

5. Bewertung und Bankenkrise

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 3

Wertbegriff

Angebot NachfragePreis

• Im Markt definiert sich der Preis über den Ausgleich von Angebot und Nachfrage.

• Der Markt kann sehr kurzfristig reagieren

• In der Bewertung benötigt man möglichst objektive Werte

• Marktwert kurzfristig• Verkehrswert langfristig

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 4

Warum ist etwas wertvoll?

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 5

Wie bestimme ich den Wert?

= ?? €

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 6

Ich bin reich !

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 7

Marktwert vs. Verkehrswert

Verkehswert:Objektive Substanz

Markteinfluss:Der Schaum ist schnell vergangen

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 8

Wertverhältnisse an Grund und Boden in Deutschland

Wohnen:5000 €/m²

Wohnen:150 €/m²

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 9

Wertverhältnisse in Deutschland II

=1-2 Geschosse

= Mehrgeschossig

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 10

Wer benötigt Wertgutachten?

• Banken: für die Beleihung von Grundstücken/Gebäuden• Finanzamt: für die Besteuerung von Grund und Boden• Gerichte:

• Bei Streitfällen• Scheidungsfälle• Erbstreitigkeiten• Insolvenzen

• Private: Bei Kauf, Verkauf, Erbschaft• Firmen: Bei Investitionen

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 11

Verwendung anderer Wertbegriffe

Wir benötigen je nach Vorgang unterschiedliche Werte:• Eigentumsübergang Verkehrswert• Beleihung Beleihungswert• Besteuerung Steuerwert• Versicherung Versicherungswert

In der Literatur: Marktwert = Verkehrswert

Eine Sonderrolle spielen die Bodenrichtwerte als Stützwerte für die Bewertung

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 12

Definition des Verkehrswertes

Baugesetzbuch §194:

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der• in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, • im gewöhnlichen Geschäftsverkehr • nach den rechtlichen Gegebenheiten und • tatsächlichen Eigenschaften, • der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks • ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

zu erzielen wäre.

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 13

Wie ermittelt man Werte?

Normalerweise kommen für Grundstücke mit gleicher Qualität unter den Selben Marktverhältnissen unterschiedliche Preise zustande:

•Ungleiche Kenntnis des Marktes

•Unterschiedliches Verhandlungsgeschick

•Subjektive Einschätzung der Wertverhältnisse und der Eigenschaften

•Unterschiedlicher Nutzen für den Käufer

Wir können nicht von einem Kaufpreis des Einen auf den Verkehrswert des anderen Grundstücks schließen.

Weltweit die gleichen Parameter an erster Stelle: Lage, Lage, Lage !

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 14

Wie ermittelt man Verkehrswerte?

1. Sachwertverfahren: Was würde es kosten, das Gebäude im jetzigen Zustand zu errichten?

2. Vergleichswertverfahren: Was kosten andere, vergleichbare Grundstücke/Gebäude?

3. Ertragswertverfahren: Was ist der Ertrag, den das Grundstück/Gebäude abwirft jetzt Wert?

4. Discounted Cash Flow (vereinfachtes Ertragswertverfahren): was bringt die Investition in das Grundstück/Gebäude?

5. Residualwert-Verfahren

6. Statistische Verfahren (z.B. Monte Carlo Simulationen etc.)

7. …

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 15

Auswahl des Verfahrens Teil I)

Unbebaute Grundstücke

+Beodenwertanteil

Bebauter Grundstücke

Bebaute Grundstücke

Vergleichbarkeit• Eigentums- wohnungen• Reihenhäuser

Ertragsfähigkeit:• Mietwohnhäuser• Gewerbe u. Industrie• Zweckbauten

Herstellungswert:Eigengenutzte Ein- und Zweifamilien-häuser

Vergleichswertverfahren Ertragswert-verfahren

Sachwert-verfahren

Vergleichswert Ertragswert Sachwert

Verkehrswert

Marktanpassung

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 16

Auswahl des Verfahrens Teil II)

ZeitWertermittlungsstichtag

Sachwert-verfahren

Vergleichswert-verfahren

Ertragswert-verfahren

Herstellungswert in der

Vergangenheit

Vergleichspreise(möglichst

Gegenwartsnah)

Zukünftiger Ertrag

Verkehrswert

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 17

Das Sachwertverfahren nach WertV

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 18

Der Normalherstellungswert

NHK2000 Tabelle für Gebäudetyp, Ausstattung und Baujahr

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 19

Das Sachwertverfahren

Anpassungsfaktoren

Anpassungen für

•Ausstattungsmerkmale

•Gebäudeklassen und -Arten

•Baunebenkosten

•Ortskorrekturen

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 20

Das Sachwertverfahren nach WertV

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 21

Das Sachwertverfahren

Alterswertminderung und Restnutzungsdauer

Das Gebäudealter kann durch Modernisierungsmaßnahmen modifiziert werden!

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 22

Das Sachwertverfahren

Bauschäden und –mängel, sonstige Umstände

Bauschäden und Baumängel führen zu

• Abschlägen nach Erfahrungssätzen in der NHK

• Verkürzung der Restnutzungsdauer

• Abschlägen aufgrund erforderlicher Reparaturmaßnahmen

Sonstige Umstände können durch Zu- oder Abschläge honoriert werden, z.B.

• Ungünstige Zuschnitte

• Denkmalschutz

• ungesunde Wohn- u. Arbeitsverhältnisse

• Abweichung von Soll-Nutzung

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 23

Das Sachwertverfahren

Marktanpassung

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 24

Das Vergleichswertverfahren

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 25

Das Vergleichswertverfahren

Kaufpreissammlung

Alle Kaufpreise werden

über das Jahr

gesammelt, anhand der

Qualität der Grundstücke

und Gebäude analysiert

und statistisch ausgewertet.

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 26

Das Vergleichswertverfahren

Anpassung

Die Kaufpreise werden mithilfe von Indexreihen und Umrechnungsfaktoren an die aktuelle Konjunktur und Qualität des gefragten Objekts angepasst

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 27

Das Ertragswertverfahren

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 28

Das Sachverständigenwesen

Guachterausschüsse Sachverständige verschiedene Qualifikation:• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige• Zertifizierte Sachverständige

Gesetzliche Grundlagen:• BauGB • WertV/ImmoWertV• WertR • GAVO• BV …

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 29

Die Gutachterausschüsse

Aufgaben:

•Erheben der Grundlagen

•Führen der erforderlichen Daten

•Beschließen von Bodenrichtwerte

•Veröffentlichen von Grundstücksmarktberichten

•Erstellen von Gutachten zu Verkehrswerten

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 30

Die Entstehung von Bodenrichtwerten etc.

Notare

Gutachterausschuss

Geschäftsstelle

Kaufpreis-sammlung

Indices und Parameter

Umfrage

Bodenricht-werte

Grundstücks-marktbericht

Analyse

beschließen

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 31

Die Gutachterausschüsse

Bodenwert aus www.boris.nrw.de

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 32

Vergleich der Verfahren

Verfahren Pro Contra

Sachwertverfahren Anwendung auch bei Objekten, die nicht der Rendite dienen

Grundlagen wie Normalherstellungs-kosten nötig

Vergleichswert-verfahren

Unbebaute Grundstücke und Teile von Gebäuden

Viele Daten als Grundlagen nötig

Ertragswertverfahren Bildet Renditeobjekte gut ab; benötigt nicht viel Hintergrund-Daten

Nicht alles ist auf Ertrag ausgelegt

DCF Bildet Renditeobjekte gut ab; benötigt nicht viel Hintergrund-Daten

Sehr subjektive Einschätzung möglich

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 33

Aufstellung der Bewertung in Slovenien I)

Massenbewertung durch Surveying and Mapping Authority

Seit 2006/7 im operativen Betrieb

• Property registration Law

• Property Mass valuation Law

• Property Taxation Law

1. Zentrale Erhebung aller Verkäufe

2. Massenbewertung -> gleichzeitige (zentrale) Auswertung aller Kaufpreise

3. Verschiedene Modelle einsetzbar

4. Ergebnisse werden mit den Stadtverwaltungen diskutiert

5. Abgabe der Daten als GIS

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 34

Aufstellung der Bewertung in Slovenien II)

Sales DataDatabase

M arket analyses

Valuationm odel

specification

Sales D ataIm provem ent

Taxationauthority

M unicipalities

Real estateagencies

Notaries

Real property transactionsdata & prices

Real PropertyDatabase

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 35

Bewertung und Bankenkrise

Reaktionen auf heftige Preisschwankungen am Markt

Marktwert

Beleihungswert

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 36

Bewertung und Bankenkrise

Quelle: Necessary outline conditions for property financing through covered bondsand mortgage banks; by Volkher Kerl, Otmar Schuster

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 37

Bewertung und Bankenkrise

Schwankungen der Hauspreise in den USA

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 38

Vielen Dank für die Aufmerksamkeit!

Überblick über die Verkehrswertermittlung | Page 39

Quellen:

•Vorlesungen der Uni Bonn

• Prof. Dr. Erich Weiß

• Prof. Dr. T. Kötter

• Baulandumlegung, Hartmuth Dietrich, Verlag Beck

• Boris NRW