arbeitsgemeinschaft gebäudeenergieeffizienz
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Dialogforum 2008 „Einsatz innovativer Energiekonzepte in der Wohnungswirtschaft“
Energieeffiziente Revitalisierung:
Eine Mietskaserne in Berlin Treptow wird zum Niedrigenergiehaus
Arbeitsgemeinschaft GebäudeenergieeffizienzBauherr & Konzept: Dr. Ralf Hemmen -Durchführung & Bauleitung: Dirk Schünemann
Vortrag: Dirk Schünemann
Dialogforum 2008 „Einsatz innovativer Energiekonzepte in der Wohnungswirtschaft“
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AG Gebäudeenergieeffizienz• Dr. Ralf Hemmen• Dirk Schünemann
Inhalt:
1. Die Arbeitsgemeinschaft Gebäudeenergieeffizienz
2. Warum energetische Gebäudesanierung?
3. Ziele nachhaltiger Immobilien Revitalisierungen
4. Objektauswahl
5. Projektkonzeption
6. Ertragserwartungen
7. Realisierung
8. Praxisreport: Karl-Kunger-Straße 3
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AG Gebäudeenergieeffizienz• Dr. Ralf Hemmen• Dirk Schünemann
1 – AG Gebäudeenergieeffizienz
• Dr Ralf Hemmen, PhysikerKK3: Initiierung, Konzeption, Finanzierung, Projektsteuerung, Miteigentümer Inhaber der Firma SynErgion - Energie mit EffizienzEnergetische Analyse von Gebäuden, Energieberatung, Thermographie, Projektkonzeption
• Dirk Schünemann, HolzbärKK3: Bauleitung, AusführungsdetailsBauausführungen, Projektsteuerung, Thermographie
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2 – Voraussetzungen für energetische Gebäudesanierung?
• Investitionen sind prinzipiell auf die Miete umlegbar (Modernisierungsumlage)
• geringe Heizkosten erhöhen den Spielraum für künftige Mieterhöhungen und sichern die langfristige Vermietbarkeit
• In Kombination mit Instandsetzungsarbeiten und Wohnwertverbesserungen ist eine gute Wirtschaftlichkeit erreichbar
• energiesparende Maßnahmen können durch die KfW sehr günstig finanziert werden
• energetische Sanierung kann im bewohntem Zustand durchgeführt werden
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3 - Ziele nachhaltiger Immobilien-Revitalisierung
• Immobilienwert durch verlängerte wirtschaftliche Lebensdauer steigern
• Vermietbarkeit dauerhaft erhöhen• Risiken steigender Energiepreise mindern• langfristige Renditechancen verbessern• CO² Bilanz des eigenen Unternehmens verbessern• regionale Wertschöpfung erhöhen: Verminderung des
Kaufkraftabflusses für Energieimporte• Soziale Stabilität durch berechenbare Wohnkosten
fördern
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4 - Objektauswahl
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4 - Objektauswahl
Standardkriterien Energetische Kriterien
Standort & Mikrolage (Belichtung, Infrastruktur, Wohnumfeld)
energetischer Zustand (Heizung, Fenster, Fassade)
Mieterstruktur (Soziale Struktur, Zahlungsmoral, Umfeld)
Besonnung (Eignung für regenerative Energien)
Grundrisse (Schnitt der Wohnungen Balkone, ggf. Möglichkeiten zur Verbesserung (Zusammenlegung)
A/V-Verhältnis
Auflagen (Denkmalschutz; Sanie-rungsgebiet; Erhaltungsgebiet)
Zustand der Fassaden (Eignung für WDVS)
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5 - Projektkonzeption
• Gründliche Untersuchung des Bauzustandes
• Exakte Erfassung und Berechnung der Energiekosten
• Aufspüren der Energiesenken (Thermographie, Effizienzanalyse der Heizungstechnik)
• Information über Fördermöglichkeiten
• Kombination mit Instandhaltungsmaßnahmen, Wohnwertverbesserung oder/und Dachausbau prüfen
• Marktfähigkeit prüfen, Zustimmung der Mieter einholen
• Ziele festlegen (z.B. Sanierung auf Niveau EnEV Neubau-30%)
• Wirtschaftlichkeit prüfen und vergleichen
• Günstigste Konzeption wählen
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Vergleich Mietertrag/Energiekosten mit/ohne energetischer Sanierung
4,68 4,553,99
2,65
5,185,61
6,076,58
1,00 €
1,72 €
2,95 €
5,07 €
0,50 € 0,66 € 0,87 €1,14 €
6,88 €
7,75 €
8,78 €
9,99 €
6,88 €
7,75 €
8,78 €
9,99 €
0,00 €
2,00 €
4,00 €
6,00 €
8,00 €
10,00 €
12,00 €
2008 2016 2024 2032
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Status Quo erzielbare Miete 50+50 erzielbare Miete Status Quo E Betriebskosten 50+50 E Betriebskosten Gesamtkosten
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6 - Ertragserwartungen
• Angemessene Erhöhung des Netto-Mietertrags
• Verminderung der Leerstandsrisikos
• Verlängerung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer
• Wertsteigerung des Objektes (Beleihungswert, Verkaufswert)
• Verringerung der Instandhaltungskosten
• Langfristig gute Chancen auf Ertragssteigerungen mit überdurchschnittlicher Rendite
• Stärkung der Unternehmensreputation
• Verbesserung der Mieterzufriedenheit
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7 - Realisierung
• Gründliche Planung und Berechnung der Maßnahmen
• Exakte Ausschreibung der Materialien und der Ausführungsqualität
• Ständige Qualitätskontrolle während des Bauprozesses
• Vergabe nur an Qualifizierte Baubetriebe mit guter Handwerklicher Präzision und ausreichender Erfahrung
• Details für alle Anschlüsse (Wärmebrücken!)
• Qualitätskontrolle durch Blower Door Test und Thermographie
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8.1 - Praxisreport: Karl-Kunger-Straße 3
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8.2 - Praxisreport: Karl-Kunger-Straße 3
Objekt: Berliner Mietshaus der Gründerzeit, Baujahr 1907, kein Denkmalschutz, typisch für etwa 580.000 WE in Berlin
Geometrie: Vorderhaus mit Seitenflügel, entkernter, nach Süden offener Hof, A/V = 0,29 im Bestand
Lage: Treptow, nahe Landwehrkanal und Görlitzer Park
Investitionsziel: vollvermietetes Renditeobjekt mit geringem Mietausfallrisiko, langfristig im Bestand der Eigentümer
Mieter: Modernisierungsumlagen gemäß § 559 BGB, während der Sanierung zu 60 % vermietet, Dachgeschoss-ausbau, 170 m² zusätzliche Wohnfläche
Sanierungsziel: Niedrigenergiegebäude im Bestand mit hoher KfW-Förderung und geringem Einsatz an Eigenkapital.
Realisierung: Frühjahr 2007 - Frühjahr 2008
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8.3 - Praxisreport: Karl-Kunger-Straße 3Gebäudedaten 1907-2007 2008-2058
Grundstück 659 m² 659 m²
vermietbare Wohnfläche 1107 m² 1312 m²
Anzahl Wohungen 17 18
Spezifischer Transmissionswärmeverlust (HT) 1,58 [W/m²K] 0,42 [W/m²K]
Nach EnEV zulässiger Transmissionswärmeverlust (HT) 0,68 [W/m²K]
Jahresheizwärmebedarf (Qh) 45,0 [kWh/m²a]
Nutzwärmebedarf zur Trinkwassererwärmung 12,5 [kWh/m²a]
Anlagenaufwandszahl 0,90
Jahresprimärenergiebedarf (Qp) bezogen auf die
Gebäudenutzfläche 250,6 [kWh/m²a] 50,8 [kWh/m²a]
Nach EnEV zulässiger Jahresprimärenergiebedarf (Qp) 83,1 [kWh/m²a]
Energieversorgung
Heizung Kohle oder Gasetagenheizung
zentrale Versorgung durch Fernwärme
Anschlusswert ca. 55 kW
Warmwasserspeicher 1000 l
Wärmepumpe Wärmerückgewinnung aus Abluft im Winter
Wärmerückgewinnungsgrad für Warmwasseraufbereitung 50%
Solarthermische Kollektorfläche 18 m²
Nutzung Sommerliche Warmwasseraufbereitung
Solarer Deckungsgrad an Warmwasseraufbereitung 44%
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8.4 - Praxisreport: Karl-Kunger-Straße 31. Wärmebedarf durch Isolierung senken
2. Kontrollierte Entlüftung und Wärmerückgewinnung
3. Regenerative Energien nutzen
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8.5 - Praxisreport: Karl-Kunger-Straße 3
Bautechnische Besonderheiten:
• Außendämmung: graphitierte Polystyrol-Hartschaumplatten (Neopor), Dämmstärke konnte auf nur 12 cm begrenzt werden.
• Die Fenster wurden Fassadenbündig eingesetzt, die Öffnungen so erweitert, dass der Lichtdurchlass trotz erhöhter Wanddicke (fast) gleich dem Ursprungszustand ist
• Wärmerückgewinnung aus verbrauchter Wohnungsluft mittels kontrollierter Entlüftung und Wärmepumpe. Belüftung erfolgt mittels luftdruckgesteuerter Einlasselemente an den Fenstern
• Der Dachstuhl wurde komplett neu aufgebaut. Die Dämmung erfolgte als 16 cm PIR Aufdachsparrendämmung incl. Gründachaufbau
• Thermische Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung
• Fernwärme zur Deckung des Restwärmebedarfs
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Kontakt: Dr. Ralf Hemmen rh@synergion.info
Kontakt: Dirk Schüneman mail@holzbaer.eu
www.holzbaer.eu
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