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èmes
Lorgues Lorgues -- 21 octobre 201021 octobre 2010Direction de l’Animation Commerciale
Stéphane LEBEAU
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09:30 Accueil
10:00 InterventionsIntroductionJacques-Olivier HURBAL – Membre du Directoire en charge du Pôle Développement – Caisse d’Epargne Côte d’Azur
Marché Immobilier : les évolutions clés (L’immobili er résidentiel en France : reprise ou rebond ?)Alain TOURDJMAN – Directeur des Etudes, Veille et Prospective - BPCE
Programme
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Alain TOURDJMAN – Directeur des Etudes, Veille et Prospective - BPCE
Réforme de la TVA immobilière : les nouveaux enjeuxMaître Jean-Eric CALLON – Avocat à la Cour de Paris, Docteur en Droit Public, Maître de Conférences en Droit Public à l’Université Paris XI – Cabinet CALLON & BRIAND
Label BBC : construire autrement et durablementAlexis PAGET – Directeur Général Progéréal
ConclusionJacques-Olivier HURBAL – Membre du Directoire en charge du Pôle Développement Caisse d’Epargne Côte d’Azur
12:30 Cocktail déjeunatoire
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Programme Thème 1
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Alain TOURDJMAN
Directeur des Etudes, Veille et Prospective
Thème 1
Un changement de modèle� Des années 60 au début des années 80
� Une construction importante et aidée portée par un développ ement diversifié duparc (social et privé)
� La perspective pour presque tous les ménages de pouvoir ache ter in fine malgrédes conditions de crédit restrictives : une forte croissanc e du pouvoir d’achat,des taux réels négatifs ou nuls et une inflation immobilière contenue
� Un modèle de pénurie durant les années 80 et 90 : la montée des taux réels� Une baisse des aides à la construction� Une forte montée des taux réels et un ralentissement du pouvoir d’achat
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
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� Une forte montée des taux réels et un ralentissement du pouvoir d’achat� Des conditions de crédit qui restent restrictives : taux d’a pport, durée…� Un modèle d’accumulation patrimoniale peu dynamique
� Nouveau régime de taux et nouveau régime de financement� Un changement radical du niveau des taux : les dividendes tar difs de la
désinflation� Un modèle d’endettement et d’accumulation patrimoniale qu i peut changer :
réduction de l’apport, hausse des durées, recours aux taux v ariables� Une transformation des données du calcul économique pour le s ménages
(arbitrage locatif vs accession) mais une sous-estimation de l’effet de la durée:durée d’équilibre entre achat et location est passée de 3 à 7 a ns à Paris et de 2 à5 ans en Province
Thème 1
►Une resolvabilisation de la demande par les conditions de crédit: leseffets d’un nouveau régime de taux d’intérêt
►Un modèle d’endettement qui rentre dans le rang européen et uneaccumulation patrimoniale plus dynamique
Un changement de modèle
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
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►Une reprise de grande ampleur de la construction et une relance del’accession nouvelle
►Une hausse des prix qui alimente des anticipations auto-réalisatrices
►Une nouvelle place du logement dans la société
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Thème 1
Un nouveau régime de prix ?► Prix moyen d’un logement : 2,5 années de revenu durant 35 ans,
plus de 4 années de revenu depuis 2005► Hausse cyclique ou nouveau régime de prix ?
� Au-delà de l’effet transitoire d’une logique spéculative…’impact en partie durable d’une pénurie de logements dans les grandes agglomérations
� et surtout l’effet du nouveau régime de taux (baisse des taux X accroissement des durées)Une hausse atypique des prix immobiliers depuis le début des années 2000Les prix « standard » des logements anciens rapporté s au revenu disponible brut (RDB) par ménage
Prix/revenu à Paris*
Prix/revenu en France
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
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Prix des logements
en années de revenu
par ménage
1936-1965 : une période de
fortes turbulences…
1965-2001 : une moyenne des prix des logements
en France autour de 2,5 années de revenu disponible
brut par ménage
Projection normative
2008-2012
* Calculs et rétropolation établies
sur la base des données de J.
Friggit : Pour Paris: prix « moyen »
des appartements anciens 1999-
2006 (base BIEN) rétropolé pour
les années antérieures ; revenu =
1,3 RDB moyen par ménage
(hypothèse de revenu à Paris
supérieur de 30 % au revenu
disponible brut moyen).
Stagnation : maintien
nominal des prix
de 2008 à 2012
Retour à la tendance :
baisse nominale de
7 % l'an de 2008 à 2012
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Thème 1
Un phénomène aussi marqué en Province et en zone rurale que dans la moyenne et plus net en PACA
une hausse des prix plus marquée sur PACA et Marsei lle que sur la moyenne du pays
190210230250270
indi
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Q4
2000
Un nouveau régime de prix ?Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
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France PACA marseille-appts appts petite couronne Paris
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Thème 1
Une nouvelle place du logement dans la société fran çaise : la retraite, première motivation de l’accession
La retraite et la crispation patrimoniale conforten t la pertinence du choix de l’accession ���� Une force de rappel en situation de baisse des prix
% d
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rrogée
sAlain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
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% d
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Préparer sa retraite Avoir un logement qui nous
correspond que l’on peut
personnaliser
Avoir quelque chose à
transmettre plus tard
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Thème 1
► Nouveaux accédants : des interrogations sur les concession s
► Candidats à la propriété : une élévation des barrières à l’en trée� La crainte de rester définitivement du mauvais côté de la barrière
a alimenté le sentiment d’urgence à l’achat
Une nouvelle place du logement dans la société fran çaise : avoir ou ne pas avoir, l’enjeu du revenu
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
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a alimenté le sentiment d’urgence à l’achat
► La propriété, une réserve de pouvoir d’achat� Le logement : 22,8 % des dépenses des ménages en 2006, 18,6 % en 1986� Propriétaire non accédant : une économie moyenne de 15 % du revenu� Un taux d’effort plus élevé pour les accédants
► La propriété du logement, un effet structurant sur le revenu , la qualité devie… et le destin social de la famille
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Thème 1
► Un enrichissement sans équivalent (un changement de regist re…)�Dans les années 80, le patrimoine représente environ 5 années de revenu�Après un point haut à 6 années au début des 90’s (lié au cycle immobilier et
boursier), il vaut à nouveau 5,3 années en 1997�Aujourd’hui, il représente 8,2 années de revenu (8,5 en 2007)
► Le patrimoine devient de plus en plus clivant– L’enquête patrimoine de l’Insee de 2002 montrait la transformation des facteurs
d’inégalités de patrimoine : les plus-values associées et la transmission prennentlargement le pas sur les facteurs antérieurs
Une nouvelle place du logement dans la société fran çaise :l’enjeu du patrimoine
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
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largement le pas sur les facteurs antérieurs– Il est essentiel pour faire face aux enjeux démographiques en phase de
ralentissement des revenus– Le logement en particulier joue un rôle décisif dans la transformation de la place
du patrimoine dans la société :– 2,7 à 5,7 années de revenu en 10 ans,– En 10 ans, 86% de l’enrichissement est lié aux plus values– 66 % du patrimoine des ménages, contre 54 % en 1999– Propriétaire non accédant : une économie moyenne de 15 % du revenu
► Le logement, hier instrument de la démocratisation d’un pat rimoine,demain facteur d’inégalités ?
► Le logement social interpelé…
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Thème 1
Les symptômes d’une crise de l’accessibilité et de la mobilité
► Réduction de surface et montée de l’habitat collect if dans les achats des moins de 40 ans
► Les catégories modestes en mal d’accession � Revenu < 26 000 € : 40 % des accédants en 2000, 20 % en 2006
► L’éviction territoriale et l’onde de choc des prix� Contrairement au précédent cycle, une hausse des prix sur tout le territoire� Les clivages socio-spatiaux renforcés par la hausse des prix
► Les entraves à la mobilité du propriétaire / acquér eur
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
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► Les entraves à la mobilité du propriétaire / acquér eur � Pour une maison, les droits de mutation sont passés de 36 à 57% du revenu
médian entre 2000 et 2006� Pour l’achat d’une pièce supplémentaire de 12 m², l’acheteur devra consacrer
1,6 année de revenu médian en 2006 contre 1 année en 2000► Les entraves à la mobilité locative
� Le locataire de 70m² en Province (pour 25% du revenu médian) devra consacrer 35% du revenu médian pour 12 m² supplémentaires (effet superficie + effet relocation)
► « L’assignation à résidence »� 17 % des ménages disent avoir renoncé à déménager
� Plus de 30 % pour les moins de 50 ans locataires du parc social et les plus de 50 ans locataires du parc privé
� 37% des jeunes vivant chez leurs parents ont renoncé à décohabiter
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Thème 1
Les symptômes d’une crise de l’accessibilité et de la mobilité : des pénuries territoriales qui recoupent la géographie du mal-lo gement et qui vont s’accentuer
Ecart entre la construction 2003-2006 et le scenari o bas de la demande 2005-2015Pas-de-
Calais
Nord
Somme
Oise
AisneSaine-Maritime
EureCalvados
Orne
Manche
Finistère
Côtes-d'Armor
Morbihan
Ille-et-
����Vilaine
Loire-
������Atlantique
Vendée
Maine-et-
Loire
Mayenne
Sarthe
Rennes
Nantes
Caen
Rouen
Amiens
Lille
Eure-et-Loir
Loiret
Orléans
Loire-et-
CherIndre-et-
Loire
Indre
Cher
Poitiers
Vienne
Deux-
Sèvres
Charente- Haute-
Allier
BesançonDijon
Châlons-en-Champagne
Metz
Strasbourg
Saône-et-Loire
Côte-d'Or
Yonne
Nièvre
Jura
Doubs
Haute-
��������Saône
Aube
Marne
Ardennes
Haute-
�������Marne
Meurthe-et-
�����������Moselle
Meuse
Vosges
Moselle
Bas-Rhin
Haut-
����Rhin
Seine-et-M arne
Esson-ne
Yve-lines
Val-d'Oise
� Sur la base d’un scénario bas de 375.000 mises en chantier par an
� Les grandes agglo, PACA, Lang.-Roussillon et l’IdF présentent des déficits importants
� Un écart d’autant plus
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
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X>0,25% (22 dep)0,05%<X<=0,25% (28 dep)-0,05%<X<=0,05% (10 dep)-0,25%<X<=-0,05% (17 dep)<=-0,25% (19 dep)
Moyenne -0,11%
Charente-
Maritime
CharenteLimoges
Haute-
Vienne Creuse
Corrèze
Bordeau
Gironde
Dordogne
Lot-et-
Garonne
Pyrénées-
Atlantiques
Landes
Lot
Aveyron
Tarn
Toulouse
Haute-
GaronneHautes-
Pyrénées
Gers
Ariège
Montpellier
Hérault
Aude
Pyrénées-
Orientales
Gard
Lozère
ArdècheDrôme
Isère
Lyon
Rhône
Loire
AinHaute-
Savoie
Savoie
Haute-
Alpes
Alpes-de-
Haute-
Provence
Marseille
Bouches-du-
����Rhône Var
Alpes-
MaritimeVaucluse
Clermont-Ferrand
Puy-de-Dôme
CantalHaute-Loire
Haute-
���Corse
Corse
-du-
Sud
Ajaccio
Sources : Insee, calculs Caisse d’Epargne
� Un écart d’autant plus fort pour l’IdF qu’il faut 1,3 mise en chantier pour que le parc augmente de 1
� La carte du logement précaire et du surpeuplement accentué à droite ����correspond à celle des déficits en logements
� L’épuisement des marges de manœuvre offertes par les logements vacants et secondaires : en IdF, hors Paris entre 1999 et 2005 le nombre de résidences secondaires a baissé de 20% et le nombre de logements vacants de 28%
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Thème 1
Drôle de cycle : une phase haussière du cycle exceptionnellement longue et ample
► La fin d’un cycle d’endettement : dette et valorisa tion immobilière sont intimement liées► Elle a contribué à produire une valorisation du pat rimoine immobilier exceptionnelle et
disproportionnée, une correction s’impose… de quelle ampleur ?Taux d'endettement et patrimoine foncier et immobil ier des ménages
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(RD
B)
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Thème 1
Une phase haussière du cycle exceptionnellement lon gue et ample : l’indicateur du crédit
► Une phase haussière d’une décennie, contre cinq ans précédemment► Des flux nouveaux de crédits qui représentent jusqu ’à 12% du revenu en 2006 et
2007 contre 8% pour la seule année 2007Les versements de crédits au logement en % du reven u des ménages
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créd
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aux
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Document non contractuel - Reproduction interdite
Une phase haussière du cycle exceptionnellement lon gue et ample : l’indicateur des transactions et des prix
► Une phase haussière de 13 ans, contre 5 ans précéde mment► Une hausse des transactions totales de 480.000 unit és contre 230.000 entre 1985
et 1990Les transactions des ménages dans l'ancien et le ne uf en France
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Thème 1
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log. ancien achats neufs ensemble log.source: J. Friggit, INSEE et estimations BPCE
Document non contractuel - Reproduction interdite
Thème 1
Une phase haussière du cycle exceptionnellement lon gue et ample : l’indicateur des transactions et des prix
► Une hausse des prix qui concerne l’ensemble du terr itoire► En euros constants, des prix multipliés par 2,1 (Fr ance) et 2,4 (Paris) entre 1997 et 2008
contre 1,3 (France) et 2,1 (Paris) de 1985 à 1991
Les prix des logements anciens et les transactions des ménages en France
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transactions ancien & neuf. prix ancien Franceprix ancien Paris prix à la consommation
source: J. Friggit, INSEE et estimations BPCEDocument non contractuel - Reproduction interdite
Thème 1
Les facteurs structurels de résilience du marché :un modèle patrimonial et d’endettement équilibré
� Malgré un fort accroissement durant les années 2000, le taux d’endettement des ménagesfrançais est médian en Europe
Taux d‘endettement des ménages européens
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Encours de dette / revenu disponible
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Encours de dette / revenu disponible
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France USA Italy SpainJapan UK Eurozone (16 countries) Germany
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Thème 1
Les facteurs structurels de résilience du marché : un modèle patrimonial et d’endettement équilibré
Tableau de financement des ménages en 2009
► L’accumulation patrimoniale continue à s’appuyer sur un ni veau élevéd’autofinancement
� L’épargne est restée élevée tout au long du cycle, le patrimo ine n’est gagéqu’en partie sur la croissance future
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
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���� le risque de défaut macro-économique des ménages estrelativement faible en France
En % du revenu disponible brut Belgique* Allemagne Espagne* Italie* Pays-Bas Autriche* P ortugal Danemark Finlande Suède Roy.-Uni* FranceRessources brutes
Taux d'épargne brut 16,9% 16,9% 12,9% 15,1% 13,9% 16,7% 8,8% 9,9% 11,6% 16,3% 1,8% 16,0%
Taux de recours au crédit 6,3% 0,0% 5,0% 1,4% 13,7% 1,5% 3,0% 12,6% 4,8% 20,4% -36,3% 2,4%
Transferts et ajustements -0,6% -3,5% 1,6% 3,1% 3,7% -0,8% 1,2% -2,2% -0,7% -18,9% 41,3% -0,9%
Taux d'accumulation brut 22,6% 13,4% 19,6% 19,7% 31,4% 17,4% 13,0% 20,3% 15,7% 17,7% 6,8% 17,4%
Emplois bruts
Taux d'investissement brut 10,5% 8,6% 14,2% 9,7% 15,2% 8,0% 6,7% 10,8% 10,3% 5,4% 7,2% 9,3%
Taux de placements financiers 12,0% 4,8% 5,3% 10,0% 16,1% 9,4% 6,2% 9,5% 5,3% 12,3% -0,4% 8,2%
Taux d'accumulation brut 22,6% 13,4% 19,6% 19,7% 31,4% 17,4% 13,0% 20,3% 15,7% 17,7% 6,8% 17,4%
* Donnée 2008
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Thème 1
Les facteurs structurels de résilience du marché : un modèle patrimonial et d’endettement équilibré
►Une place limitée, voire marginale des taux variables
► la caution (55% des garanties), encourage le respect des règles de solvabilité
► Les conditions de crédit ont été transformées en 10 ans
� la baisse des taux (de 8% à 4%) accompagnée d’une augmentation des duréede crédit (de 12 à 18 an en moyenne) ���� une baisse de l’annuité moyenne de
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
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de crédit (de 12 à 18 an en moyenne) ���� une baisse de l’annuité moyenne de40% de 1995 à 2006
En mois, source Crédit Logement
Durée moyenne d‘un crédit
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
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Taux fixe sur les prêts immobiliers
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Source: BDF
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Thème 1
Une image de l’immobilier qui n’est pas ternie : le s aspirations et les croyances soutiennent le marché
► La remontée de l’indicateur de « prix intéressants » montre l’existence d’un courant opportuniste qui lisse les effets de la crise par r apport à l’Espagne, au Royaume-Uni…
La perception de la conjoncture immobilière par les ménages et leurs intentions "certaines" d'achat d'une résidence principale dans les cinq ans
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dans
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cinq
ans
% Pensent que le moment est favorable pour acheter % Pensent que les prix immobiliers sont intéressants
% Pensent que les possibiltés de prêts sont intéressantes % Intentions "certaines" d'achat d'une résidence principale à 5 ans
Document non contractuel -Reproduction interdite
Thème 1
Une image de l’immobilier qui n’est pas ternie : les aspirations et les croyances soutiennent le mar ché
Les Français ne croient pas au krach immobilierPerception de l'évolution future des prix et des ta ux des prêts immobiliers
39 3548
3923
12 14
44
49
27
10 8
18
34
17
2 29 12
2 2 1 2 4 2
60%
80%
100%
Rép
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Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
21
18 148 5 6
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9 6
29 34
14
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27
30
40
39
22 27
25
24
38
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47
49
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20%
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60%
OCT. 05 MAI 06 SEPT. 08 JANV. 09 NOV. 09 OCT. 05 MAI 06 SEPT. 08 JANV. 09 NOV. 09
Prix immobiliers Taux des prêts immobiliers
Rép
artit
ion
des
répo
nses
en
%
Beaucoup augmenter Un peu augmenter Rester stables Un peu baisser Beaucoup baisser
Document non contractuel - Reproduction interdite
Thème 1
Et l’accession reste un objectif stratégique des mé nages► Une volonté d’accéder et d’investir qui reste forte …► Les intentions d’achat d’une résidence principale f léchissent peu notamment parmi les
jeunes, et la pierre retrouve sa dimension refuge :� Espoir de rendement imaginairement plus sûr (vs val eurs mobilières, baisse des taux…) � Un univers où on considère « avoir davantage les car tes en main »
Intentions d'achat d'un logement dans les cinq anné es à venir
25
30
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Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
22
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Une résidence principale Une résidence secondaire Un logement pour vos proches ou en vue de le louer
Document non contractuel - Reproduction interdite
Thème 1
Un net rebond de l’activité depuis la mi-2009► Une hausse en trois temps :
– Une baisse des taux = 160 pb en un an et demi et un e baisse des prix qui resolvabilisent une partie de la demande depuis la fin d’année 2008
– Une forte reprise de la demande dans le neuf via le Scellier (investisseurs) et le doublement du PTZ (primo-accédants) en début d’année 2009
– Un redressement des transactions dans l’ancien et u ne remontée des prix en fin d’année 2009Taux d'intérêt et versements de crédits immobiliers de 2005 à 2010
(estimations BPCE, d'après Banque de France)
5
5,5
13000
14000
15000
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
23
3
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4
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janv-0
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9oct
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5000
6000
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Document non contractuel - Reproduction interdite
Thème 1
Un net rebond de l’activité depuis la mi-2009, part iculièrement sensible dans la promotion privée
►Pour les promoteurs, tous les clignotants sont au v ert : baisse des stocks, niveau des ventes, perspectives de construction et niveau de la demande
Ventes de logements neufs
90
100
110
120
colle
ctif 16
18
20
indi
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el
(cumul annuel en milliers)
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
2424
France entière - évolution des stocks d'appartement s
2
4
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12
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16
18
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22
1999
.219
99.4
2000
.220
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2001
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01.4
2002
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04.4
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.220
06.4
2007
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2010
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stock achevé en % du stock total délai d'écoulement stock totalsource: ECLN
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60
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703
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9
colle
ctif
8
10
12
14 indi
vidu
el
collectif individuel source: ECLN
Document non contractuel - Reproduction interdite
Thème 1
Un net rebond de l’activité depuis la mi-2009, une amélioration un peu moins sensible dans la maison individuelle
►Les nouveaux comportements des acteurs: les maisons neuves
France entière - ventes de maisons individuelles
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
2525
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T120
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09T2
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09T4
2010
T1
Mises en vente Réservations Source: ECLN France entière - stocks, delai d'écoulement et prix
-8,0
-4,0
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4,0
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2005
T120
05T2
2005
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2006
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2007
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2008
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2009
T320
09T4
2010
T1
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13 000
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15 000
16 000
17 000
stoc
k
délai d'écoulement des stocks prix stock totalSource: ECLNDocument non contractuel - Reproduction interdite
Thème 1
Un net rebond de l’activité depuis la mi-2009 qui s e diffuse lentement à la construction
► Les mises en chantier se sont redressées beaucoup plus lentement que les autorisations…
Nombre de logements cumulés sur 12 moisUnité: millier de logements
300
350
400
450
500
550
600
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01
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2
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02
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4
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04
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05
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6
déc-
06
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07
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8
déc-
08
août-
09
avr-1
0
26
► … et la hausse concerne peu la construction neuve
Source: SOeS, Sit@del2
août-
01
août-
03
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05
août-
07
août-
09
Autorisés Commencés
Unité: millier de logements
Source : SOeS, Sit@del2
Nombre de logements selon le type de construction e n cumul sur 12 mois
Autorisés
250
300
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400
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Construction neuve Construction sur existant
Construction neuve Construction sur existantCommencés
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300
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400
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r-06
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8dé
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r-10
30
40
50
60
70
Construction neuve Construction sur existant
Construction neuve Construction sur existant
Document non contractuel - Reproduction interdite
Thème 1
En Paca, la pénurie ne facilite pas la relance du m arché mais semble s’auto entretenir
une baisse de la construction beaucoup plus marquée que pour la moyenne française
1,4
1,6
1,8
indi
ce 1
= T
1 19
98
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
27
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12/09
indi
ce 1
= T
1 19
98
France Paca
Document non contractuel - Reproduction interdite
Thème 1
Un net rebond de l’activité depuis la mi-2009 qui concerne plus tardivement l’ancien
► Un redressement des transactions dans l’ancien et u ne remontée des prix en fin d’année 2009
Un redressement dans l'ancien au second semestre 20 09
190000200000210000220000
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Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
28
100000110000120000130000140000150000160000170000180000190000
2002
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2003
T120
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2004
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2009
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2010
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ires
nombre de transactions / trim indice des prix Fce insee notaires
Document non contractuel - Reproduction interdite
Thème 1
Un net rebond de l’activité depuis la mi-2009 qui c oncerne plus tardivement l’ancien
► Un rebond dans l’ancien en PACA du même ordre qu’a niveau national
les droits de mutation perçus sur les ventes de log ements en France et PACA
180,0
200,0
220,0
indi
ce 1
00 =
Q4
2000
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
29
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09/09
04/10
indi
ce 1
00 =
Q4
2000
Métropole Provence-Alpes-Côte d'Azur
Document non contractuel - Reproduction interdite
Thème 1
Un net rebond de l’activité depuis la mi-2009 qui c oncerne plus tardivement l’ancien
indicateur du nombre de transactions : indice des d roits de mutation / indice des prix
0,9
1
1,1
► Une baisse des transactions probablement plus forte en PACA qu’en moyenne France
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
30
0,5
0,6
0,7
0,8
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12/0
806
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12/0
9
PACA métropole
Document non contractuel - Reproduction interdite
Thème 1
2010, une (excellente) année presque bouclée► L’Immobilier neuf sur sa lancée de 2009
� 116 000 logements devraient être vendus en 2010
� Un premier trimestre qui reste très bien orienté
� Hausse des ventes d’appartement de 13,4% en 2010T2 par rapport à 2010T1 et 5,5% par rapport à 2009T2
� Hausse des ventes de maisons individuelles de 1,5% en 2010T2 par rapport à 2010T1 et 23,8% par rapport à 2009T2
� Le « Scellier » représente encore 63% des ventes de 2010T1 selon la FNPC
� Des prix également en hausse : +4,1% au quatrième trimestre 2009 et +6,9% en 2010T1
� Des mises en chantier à la peine
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
31
� Des mises en chantier à la peine
� Sur les 7 premiers mois de l’année, elles sont en hausse de 2% par rapport à la même période de 2009, à 190 662
► L’immobilier ancien pas n’est pas en reste� Les transactions se redressent nettement de 588 000 transactions en 2009 (plus faible niveau depuis la reprise du
marché en 1996)
� …vers 740 000 à portée de main en fin d’année sauf détérioration supplémentaire du chômage
► Un rebond de l’immobilier qui s’explique� Par des conditions de crédits très favorables
� Par des dispositifs exceptionnels (Scellier, doublement du PTZ)31
Document non contractuel - Reproduction interdite
Thème 1
Reprise ou pause dans le cycle ?
► Les professionnels et les économistes : deux visions de la cr ise� Pour les économistes de banque, il ne peut s’agir que d’une pause temporaire
dans la phase baissière d’un long cycle� Les professionnels et certains économistes parlent de reprise progressive du
marché
► Les arguments conjoncturels de fin de crise� Une baisse des taux et des prix qui ont (re) solvabilisé les ménages
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
32
� Une baisse des taux et des prix qui ont (re) solvabilisé les ménages� Une mesure de la solvabilité plutôt rassurante� Des anticipations de taux et de prix à nouveau positives des ménages
► Les arguments structurels de la reprise� Un niveau d’endettement finalement limité en France� Des besoins non satisfaits importants et croissants (sociologie…)� Une situation de pénurie plutôt que de surproduction� Une volonté d’acheter son logement qui n’a pas faibli dans la société et des
tensions sur le marché locatif� Une politique volontariste des pouvoirs publics (relation bâtiment – emploi)
Document non contractuel - Reproduction interdite
Thème 1
Les ménages contraints par la pénurie … ?
► « Mais, et c’est un point crucial, je souligne qu’il ne s’agit pas d’une crise de lasolvabilité de la demande mais d’une crise du financement du secteur. »M. Mouillart, 7 février 2009
� Les différents indicateurs de solvabilité des ménages de M. Mouillart (cf. ObservatoireCrédit Logement – CSA) montrent effectivement que la solvab ilité des ménages se situe endébut 2010 au même niveau qu’en début 2001 et nettement au-de ssus de la moyenne 2005-2008
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
33
►Si la solvabilité ne fait pas défaut, alors les ménages devro nt s’adapter à la relativepénurie physique de biens et au besoin de préparer leur retra ite…
►… et se résoudre à une remontée des prix
Document non contractuel - Reproduction interdite
Thème 1
… ou soumis au cycle du crédit et disqualifiés par l a solvabilité ?Les symptômes d’une crise de l’accessibilité
� « Une crise de l’accessibilité »� L’indicateur de solvabilité de M. Friggit et les travaux de l ’Observatoire Caisse
d’Épargne 2008 montrent au contraire les symptômes d’une so lvabilitéstructurellement dégradée
� Les récents travaux de Paris-Dauphine (classes moyennes et logement) ou duCredoc mettent aussi en évidence les tensions économiques e n jeu avec lelogement :
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
34
Indicateur de pouvoir d'achat immobilier des ménage sau taux d'intérêt nominal
Base 1965=1
0,6
0,7
0,8
0,9
1
1,1
1,2
1,3
1,4
1,5
1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015
FranceParisIle-de-FranceProvinceAuxtunnel 1
Document non contractuel - Reproduction interdite
Thème 1
L’accessibilité, plus que jamais d’actualité
►Dans le neuf, le coût relatif de l’accession a batt u son précédent record
� Au deuxième trimestre 2010, il fallait plus de 4,5 années de revenu pour acquérir dans le neuf (Obs. Crédit Logement/CSA)
� Précédent record se situait au deuxième trimestre 2006
� L’accélération de la hausse des prix explique au second trimestre (+1,8% le m² pour les appartements par rapport au trimestre précédent selon ) explique ce résultat
►Dans l’ancien, le record précédent est «menacé »
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
35
►Dans l’ancien, le record précédent est «menacé »
� Il faut au deuxième trimestre 2010 environ 4,6 années de revenu pour acquérir un logement ancien
� Le record précédent fut observé au deuxième trimestre 2007 avec 4,7 années de revenu
� Après une pause d’un trimestre, le coût relatif du logement par rapport au revenu a non seulement repris le chemin de la hausse, on assiste à une accélération de cette hausse :
� 6% au deuxième trimestre 2010 en glissement annuel pour l’indice Insee-Notaires;
� +1,7% de hausse au deuxième trimestre 2010 par rapport au premier trimestre après +2,6% au trimestre précédent
35
Document non contractuel - Reproduction interdite
Thème 1
Les variables d’arbitrage pour 2011 et 2012
►Une situation économique et financière des ménages en dégra dation� Un ralentissement du pouvoir d’achat qui sera moins soutenu par les transferts
sociaux et la baisse des prix : 1,6% en 2009, 1,3% à 1,2% en 2010-2011� Une poursuite de la montée du chômage au cours de 2010� Un moral des ménages qui a cessé de s’améliorer
►Une politique monétaire progressivement plus tendue� Donner quelques signaux très graduels et prudents d’un changement général
d’orientation, pour éviter des remontées ultérieures plus brutales
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
36
d’orientation, pour éviter des remontées ultérieures plus brutales– Le niveau historiquement faible des taux directeurs, très en deçà de la norme de
la précédente récession (2% pour la BCE, 1% pour la Fed) ; – l’affirmation de l’indépendance de la banque centrale, face à la dérive des
finances publiques et des dettes des Etats ; – la volonté d’éviter de futures bulles d’actifs, indépendamment de la stabilité des
prix mesurée par les indices traditionnels � A partir de fin 2011, début 2012 une phase de remontées successives et prudentes
des taux directeurs► Des taux longs orientés à la hausse ?
� Le scénario de la récession, peur de la déflation (taux long proche de 2,5%)� Le scénario du retour à la croissance tendancielle (taux long proche de 3,5%)
Document non contractuel - Reproduction interdite
Thème 1
Sommaire
La démarche
Des tensions fortes et durables sur le pouvoir d’achat des ménages : compétitivité et déficit public
Evolution depuis 1978 en France de la part du RDB d ans le PIB
68,0%
70,0%
72,0%
RD
B /
PIB
(%
)
1,4%1,6%1,8%2,0%2,2%2,4%2,6%2,8%3,0%3,2%3,4%3,6%3,8%4,0%4,2%4,4%4,6%4,8%
PIB
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n (%
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Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
37
62,0%
64,0%
66,0%
01/78
01/79
01/80
01/81
01/82
01/83
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01/09
01/10
01/11
01/12
01/13
01/14
RD
B /
PIB
(%
)
-2,8%-2,6%-2,4%-2,2%-2,0%-1,8%-1,6%-1,4%-1,2%-1,0%-0,8%-0,6%-0,4%-0,2%0,0%0,2%0,4%0,6%0,8%1,0%1,2%1,4%
PIB
en
glis
sem
ent a
n (%
)
RDB volume/PIB volume RDB valeur/PIB valeur PIB en volume glist.
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Thème 1
Sommaire
Des intentions d’achat et une confiance qui restent à des bas niveaux historiques
Intentions d'achats de logements et indicateur de c onfiance
-15
-5
5
conf
ianc
e de
s m
énag
es
-84
-82
inte
ntio
ns d
'ach
at <
2an
s
(Solde des opinions)
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
38
-55
-45
-35
-25
-15
11/87 03/89 07/90 11/91 03/93 07/94 11/95 03/97 07/98 11/99 03/01 07/02 11/03 03/05 07/06 11/07 03/09 07/10
conf
ianc
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s m
énag
es
-92
-90
-88
-86
inte
ntio
ns d
'ach
at <
2an
s
indice général de confiance intention d'achat dans 2 ans Moy. mobile sur 12 pér. (intention d'achat dans 2 ans)source: Insee
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Thème 1
Les variables d’arbitrage pour 2011
La pérennité des dispositifs d’aides
► Le « Scellier » : un dispositif en phase d’ajustement et qui prend fin en 2012
– Un dispositif qui a fait la preuve de son efficacité et qui est très défendu par la FPC
– Un dispositif qui n’a pas pu/su éviter les erreurs des dispositifs antérieurs
� Zones pas toujours bien définies (inclusion de certains territoires dans les zones éligibles à partir des pressions de certains élus)
� Définition des plafonds de loyer théoriques «trop » élevés par rapport à la réalité
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
39
du terrain, point traité récemment
� Détermination du prix de vente par un processus à rebours qui conduit souvent à des prix surévalués, entraînant un effet inflationniste
► La révision des aides à l’accession
� Le doublement du PTZ prend fin en juillet
� Un objectif : mettre en place un dispositif plus lisible politiquement et plus efficace économiquement (moins coûteux)
� PTZ sera vraisemblablement le pivot afin de faciliter la primo accession à la propriété
� La question du foncier reste cruciale pour la primo accession dans le neuf
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Thème 1
La réforme des aides à l’accession: un effort de co hérence sans précédent pour un objectif ambitieux
►Les objectifs du projet de réforme des aides à l’ac cession
� Cible de 380 000 logements par an,
� Recherche d’une plus grande lisibilité (si le PEL et l’APL-AL Accession sont maintenus, ils font parti du package TPZ+) choix de réduire le nombre de dispositifs pour accroître leur lisibilité
� Faciliter l’accession dans l’ancien dans les zones rurales et dans le neuf en zone tendue
� Eviter de construire (comme par le passé) dans les zones qui ne manquent pas de
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
40
� Eviter de construire (comme par le passé) dans les zones qui ne manquent pas de logements pour orienter cette clientèle vers l’ancien
►Les modalités envisagées
� Doper la construction dans les zones tendues
� Des durées d’emprunt étalés de 5 ans (ménages aisés) à 30 ans (ménages modestes) pour prendre en compte un éventail de situations
� Coûts des opérations pris en compte multipliés par 2 pour s’ajuster à la réalité du marché
� Maximum de 359 000 € dans le neuf contre 162 500 € avant la réforme
� Maximum de 285 000 € dans l’ancien versus 123 750 € avant la réforme40
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Thème 1
La réforme des aides à l’accession: un effort de co hérence sans précédent pour un objectif ambitieux
►Des montants davantage calibrés à la situation fami liale du demandeur et du territoire
�65 000 € max pour un couple sans enfant achetant dans le neuf en zone A versus 22 500 €précédemment,
�107 700 € max pour un couple avec enfant achetant dans le neuf en zone A versus 30 000 € avant la réforme
►Des montants davantage calibrés aux économies d’éne rgie
�Pour les bâtiments BBC, le montant du PTZ passe à 124 800 € pour une famille avec enfants achetant dans le neuf
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
41
�94 150 € max pour un achat dans le neuf en zone B1 pour un logement BBC
�Dans l’ancien, un encouragement à réaliser les travaux d’économie d’énergie: montant max du prêt de 17200 € pour les logements classés de E à G en énergie mais 34 400 € pour ceux classés de A à D
►Un allongement de la durée des crédits PTZ
�Passage de 8 à 26 ans pour un couple sans enfant qui achète dans le neuf,
�Passage de 8 à 30 ans pour un couple avec enfants qui achète dans le neuf,
�Passage de 8 à 26 ans pour un achat dans l’ancien
►Une aide pour tous les primo-accédants
�Suppression de la condition de ressource
�Les classes moyennes supérieures peuvent emprunter 29 200 € sans intérêt sur 5 ans (soit 10% du coût d’acquisition lorsque celui-ci est de 300 000 €)
41
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Thème 1
Sommaire
Les perspectives 2010-2011 de l’immobilier résidentiel, une vision en phase avec une remontée des taux en 2011
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Transactions
Transactions dans le neuf (en milliers) 397 427 449 425 374 350 330Ancien (en milliers) 824 818 808 673 588 680 666Variation ventes dans l'ancien 0,7 -0,8 -1,1 -16,7 -12,6 15,6 -2,0
Promotion immobilière 121 126 127 80 106 116 108
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
42
Promotion immobilière 121 126 127 80 106 116 108 dont maisons 19 16 17 11 13 14 12 dont appartements 103 110 111 69 93 102 97Variation ventes dans le neuf en % 8,3 3,9 0,9 -37,6 33,6 8,7 -6,5
PrixNeuf (€ / m² appartement, moyenne) 2 849 3 074 3 288 3 364 3 367 3 569 3 640Variation en % des prix du neuf 11,3 7,9 7,0 2,3 0,1 6 2Ancien (€ réalisé / m² appartement, moyenne) 2 801 3 007 3 102 3 063 2 934 3 051 2 975Variation en % des prix de l'ancien 13,2 7,4 3,1 -1,2 -4,2 4,0 -2,5
Volume Crédits Immobiliers Versés (en milliards d'€ ) 132 155 146 108 89 135 110Variation en % des crédits versés 32,7 16,8 -5,5 -26,0 -17,6 51,6 -18,5
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Thème 1
Le logement, un risque « de société » ?
► Les barrières à l’entrée de l’accession : une fin d e non-recevoir à la volonté et à l’injonction sociale d’assurer son autonomie par le patrimoine ?
� La retraite, 4è motivation de l’accession en 2001, 1re motivation en 2007� La sécurisation de l’avenir, une préoccupation de tous les âges : limiter ses dépenses
futures et un capital « au cas où »
► Des coûts de passage d’un type de logement à l’autr e aujourd’hui inadaptés aux multiples ruptures de vie ? ���� une entrave à la mobilité sociale et professionnell e ?
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
43
► L’accentuation de la pénurie de logements� Une pénurie territoriale qui va de pair avec les zones de mal-logement � un mal-
logement d’accessibilité et d’habitat
� Le logement, enjeu de société et symbole d’inégalit és demain ?
► Des Français mal préparés à une longue phase baissi ère des prix� Les implications de la longue durée des crédits ne sont pas toujours mesurées (ruptures de
vie, délai de passage en valeur nette positive…)� Le risque d’une période assez longue de valeur nette négative pour les derniers accédants� Le risque de la précarité énergétique (prix du pétrole) et économique (chômage durable)
� Le risque de voir ce sujet passer d’un traitement é conomique à un traitement politique et social
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Thème 1
Le logement, un risque « de société » ?
► Le besoin de renouveler l’offre d’accession dans le collectif� 80 m² = 8 années de revenu médian en 2000� 80 m²= 12 années de revenu médian en 2007
► Quelle alternative à l’offre de promotion privée qu i s’oriente à > 60% vers l’investissement et qui ne correspond plus aux stan dards de revenu des ¾ des
Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010
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l’investissement et qui ne correspond plus aux stan dards de revenu des ¾ des Français ?
► La nécessité de retrouver des marges de manœuvre su r l’accessibilité
� Par les aides, avec le risque de voir se poursuivre l’inflation des actifs
� Par le foncier, principal objet de l’inflation immo bilière, avec le risque d’organiser une véritable politique sur le sujet
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Programme Thème 2
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Jean-Eric CALLON
Avocat à la Cour de Paris
Constat
1. Les points clés de la réforme
2. Le redevable de la TVA
3. La TVA sur les terrains à bâtir
Sommaire
Thème 2
Jean-Eric CALLON – Cabinet CALLON & BRIAND – 21 octobre 2010
4. Les marchands de biens
5. La VEFA
6. Les droits d’enregistrement
7. Les précisions de l’administration fiscale
8. La mise en pratique des nouvelles règles
9. Les points importants pour les professionnels
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Constat
►Une seule directive publiée à ce jour
►De nombreuses questions encore sans réponse (sur la notion de TAB, sur la substitution d’un engagement de construire à un engagement de vendre…)
Thème 2
Jean-Eric CALLON – Cabinet CALLON & BRIAND – 21 octobre 2010
construire à un engagement de vendre…)
► Le principe de base est que la TVA doit être neutre pour les professionnels !
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1. Les points clés de la réforme
La modification de la définition du terrain à bâtir
►Rappel sont soumis de plein droit à la TVA la livra ison de terrain à bâtir
►Le terrain à bâtir se définit désormais comme un te rrain constructible selon les documents d’urbanisme (et cela indépendamment de l’obtention ou non d’un permis de
Thème 2
Jean-Eric CALLON – Cabinet CALLON & BRIAND – 21 octobre 2010
indépendamment de l’obtention ou non d’un permis de construire) (nouvel article 257 du CGI) :� terrains situés en zone U des POS/PLU, � en zone constructible des communes soumises à carte
communale, � ou dans la PAU pour les communes soumises au RNU.
De nombreuses questions se posent en la matière.
►Auparavant le terrain à bâtir était celui qui faisa it l’objet d’un permis de construire.
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1. Les points clés de la réforme
Thème 2
La modification de la définition du terrain à bâtir (suite)
►Il convient en réalité de parler aujourd’hui de ter rain constructible !
►Petite précision, un terrain sur lequel existe déjà une construction n’est pas à bâtir - dans le jargon il s’agit d’un
Jean-Eric CALLON – Cabinet CALLON & BRIAND – 21 octobre 2010
49
construction n’est pas à bâtir - dans le jargon il s’agit d’un terrain non à bâtir - (quand bien même cette constru ction doit être détruite), et sa cession n’est donc pas soumis e à la TVA (sauf option).
La précision apportée est que le bâti existant doit pouvoir être utilisé en l’état (à défaut TAB).
Attention : auparavant tel n’était pas le cas
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►Selon l’ancien régime, le redevable de la taxe étai t l’acquéreur.
►Désormais le seul redevable, est le vendeur à condition bien sur qu’il soit assujetti à la TVA.
Thème 2
2. Le redevable de la TVA
Jean-Eric CALLON – Cabinet CALLON & BRIAND – 21 octobre 2010
►La base d’imposition est clarifiée. Elle dépend du régime appliqué lors de l’acquisition :
� Prix total si l’acquisition a ouvert droit à déduct ion de la TVA
� Marge dans le cas inverse (montant payés par l’acquéreur –prix d’achat)
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3. La TVA sur les terrains à bâtir
La fin de l’exonération de la TVA pour les terrains à bâtir. ► Depuis 1998, les ventes de terrains à bâtir à des p articuliers étaient
exclues du champ d’application de la TVA (droits de mutation de 5.09%).
► Depuis mars 2010, le régime fiscal est différent se lon que l’opération est réalisée par un assujetti ou un non -assujetti à la TVA.
Thème 2
Jean-Eric CALLON – Cabinet CALLON & BRIAND – 21 octobre 2010
TVA.� Si le vendeur est un particulier (non-assujetti à l a TVA) la vente est
exclue de la TVA et est soumise exclusivement aux d roits de mutation au taux de 5.09 %. Attention toutefois si c’est un professionnel qui achète, il peut ne payer qu’un droit fixe de 125 € s ’il prend l’engagement de construire dans les 4 ans ; ou bien une taxe de 0.715% s’il prend l’engagement de revendre dans les 5 ans
� Si le vendeur est un professionnel, l’opération est soumise à la TVA.Le prix est alors TTC. L’acquéreur doit alors débou rser les droits de mutation classique (5.09%) si le professionnel a ac heté le terrain à un particulier, ou une taxe de publicité foncière de 0 .715% sur le prix hors taxe su le vendeur a acquis le bien d’un profe ssionnel. Les frais sont alors dit réduits.
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4. Les marchands de biens
► La modification du régime des « marchands de biens ».
► La loi aboutit en réalité à supprimer le régime spécifique des marchands de biens.
►Parallèlement, les formalités particulières qui pes aient sur eux ont été abrogées.
Thème 2
Jean-Eric CALLON – Cabinet CALLON & BRIAND – 21 octobre 2010
sur eux ont été abrogées.
► Les opérations réalisées relèvent désormais du droi t commun de la TVA.
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5. La VEFA
► L’exigibilité de la taxe dans le cas d’une VEFA.
► Le principe est que la TVA est due par l’acheteur a u taux classique de 19.6 %. Mais la réforme modifie l a date d’exigibilité de la taxe.
Thème 2
Jean-Eric CALLON – Cabinet CALLON & BRIAND – 21 octobre 2010
► La taxe n’est pas due au moment de la signature de la VEFA, mais au fur à à mesure du paiement du prix qu i est étalé tout au long de l’avancement des travaux.
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6. Les droits d’enregistrement
► La modification du régime des droits d’enregistreme nt. Ils sont désormais totalement séparés du régime de la TVA. L es droits d’enregistrement sont supportés par l’acquéreur (il existait une exonération des droits d’enregistrement dans certa ines hypothèses…).
► Désormais la TVA s’applique au vendeur en fonction de son régime fiscal, les droits d’enregistrement s’appliq uent à
Thème 2
Jean-Eric CALLON – Cabinet CALLON & BRIAND – 21 octobre 2010
régime fiscal, les droits d’enregistrement s’appliq uent à l’acquéreur en fonction de ses engagements propres (construire, revendre…)
► Cette situation supprime aussi le cas de l’article 257-7°°°° du CGI qui en conséquence de la réduction des droits d’enr egistrement permettait à la personne physique qui acquérait un terrain à bâtir en vue de construire une maison d’habitation de ne supporter que les droits d’enregistrement au lieu de la TVA e t d’économiser ainsi 15% sur le prix d’achat du terrain.
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7. Les précisions de l’administration fiscale
Les mesures transitoires►Instruction du 15 mars 2010
� Le principe est que les règles fiscales applicables sont celles applicables lors de la signature de l’avant-contrat (promesse de
Thème 2
Jean-Eric CALLON – Cabinet CALLON & BRIAND – 21 octobre 2010
vente). La difficulté est qu’il convient d’apporter la preuve que cet avant-contrat est antérieur au 10 mars 2010 (enregistrement…)
� La circulaire donne plusieurs exemples.
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8. La mise en pratique des nouvelles règlesLes opérations réalisées par un assujetti (vendeur) .
�Pour la vente de TAB (terrains à bâtir)►Le principe est que l’opération est assujettie à la TVA. Le
prix est donc un prix TTC.� La TVA est calculée sur le prix total si le terrain avait
ouvert droit à déduction lors de son acquisition pa r le cédant, sur marge dans le cas contraire
Thème 2
Jean-Eric CALLON – Cabinet CALLON & BRIAND – 21 octobre 2010
� L’acquéreur doit régler �soit des droits de mutation (5.09%) si application de
la TVA sur marge. Si c’est un professionnel qui achète, il paye un droit fixe de 125 € s’il prend l’engagement de construire dans les 4 ans ou bien une taxe de 0.715 % s’il prend l’engagement de revendre dans les 5 ans (auparavant 4 ans).
�Soit une taxe de publicité foncière au taux de 0.715% si la mutation est soumise à la TVA sur le prix total
56
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Les opérations réalisées par un non assujetti (vend eur)
�Pour la vente d’un TAB . ►La vente est exclue de la TVA et soumise aux droits de mutation.
� Si c’est un particulier qui achète, les droits sont de 5.09%
� Si c’est un professionnel, il paye un droit fixe de 125 €
Thème 2
8. La mise en pratique des nouvelles règles
Jean-Eric CALLON – Cabinet CALLON & BRIAND – 21 octobre 2010
� Si c’est un professionnel, il paye un droit fixe de 125 €s’il prend l’engagement de construire dans les 4 an s ou bien une taxe de 0.715 % s’il prend l’engagement de revendre dans les 5 ans (auparavant 4 ans). A défaut d’engagement le taux est de 5.09 %
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Les opérations réalisées par un assujetti (vendeur) .
�Pour la vente de NAB (terrains non à bâtir)►Le principe est que l’opération n’est pas assujetti e à la
TVA. L’acquéreur doit régler :
� Si c’est un particulier des droits de mutation (5.0 9%).
Thème 2
8. La mise en pratique des nouvelles règles
Jean-Eric CALLON – Cabinet CALLON & BRIAND – 21 octobre 2010
� Si c’est un professionnel, il paye un droit fixe de 125 €s’il prend l’engagement de construire dans les 4 an s ou bien une taxe de 0.715 % s’il prend l’engagement de revendre dans les 5 ans (auparavant 4 ans). Si aucun engagement du professionnel il paye les droit s de mutation classique.
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Document non contractuel - Reproduction interdite
Les opérations réalisées par un non assujetti (vend eur)
�Pour la vente d’un NAB.►La vente est exclue de la TVA et soumise aux droits de mutation.
� Si c’est un particulier qui achète, les droits sont de 5.09%
� Si c’est un professionnel, il paye un droit fixe de 125 €
8. La mise en pratique des nouvelles règles
Thème 2
Jean-Eric CALLON – Cabinet CALLON & BRIAND – 21 octobre 2010
� Si c’est un professionnel, il paye un droit fixe de 125 €s’il prend l’engagement de construire dans les 4 an s ou bien une taxe de 0.715 % s’il prend l’engagement de revendre dans les 5 ans (auparavant 4 ans). Si aucun engagement du professionnel, il paye les droits de mutation classique.
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Les opérations réalisées par un assujetti (vendeur) .� Pour la vente d’un immeuble neuf
►Le principe est que l’opération est assujettie à la TVA.
►L’acquéreur doit régler une taxe de 0.715 %
Les opérations réalisées par un non assujetti (vend eur)� Pour la vente d’un immeuble neuf.
►Si c’est un particulier qui achète les droits sont de 0.715 % et la
8. La mise en pratique des nouvelles règles
Thème 2
Jean-Eric CALLON – Cabinet CALLON & BRIAND – 21 octobre 2010
►Si c’est un particulier qui achète les droits sont de 0.715 % et la TVA est appliquée sur le prix total si le cédant av ait acheté comme immeuble à construire. A défaut, pas de TVA e t droit de mutation à 5.09%
►Si c’est un professionnel qui achète, les droits so nt de 0.715 % et la TVA est appliquée sur le prix total si le céd ant avait acheté comme immeuble à construire. A défaut pas de TVA et droit de mutation à 5.09%, sauf si application du droit fixe de 125 € s’il prend l’engagement de construire dans les 4 ans ou bien une taxe de 0.715 % s’il prend l’engagement de revendre dans les 5 ans (auparavant 4 ans). Si aucun engagement du prof essionnel, il paye les droits de mutation classique
60
Document non contractuel - Reproduction interdite
Les opérations réalisées par un assujetti (vendeur) .
�Pour la vente d’un immeuble autre qu’un immeuble ne uf
►Le principe est que l’opération n’est pas assujetti à la TVA. L’acquéreur doit régler :
� Si c’est un particulier, des droits de mutation (5. 09%).
8. La mise en pratique des nouvelles règles
Thème 2
Jean-Eric CALLON – Cabinet CALLON & BRIAND – 21 octobre 2010
� Si c’est un particulier, des droits de mutation (5. 09%).
� Si c’est un professionnel, il paye un droit fixe de 125 €s’il prend l’engagement de construire dans les 4 an s ou bien une taxe de 0.715 % s’il prend l’engagement de revendre dans les 5 ans (auparavant 4 ans). Si aucun engagement du professionnel il paye les droit s de mutation classique.
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Les opérations réalisées par un non assujetti (vend eur)
�Pour la vente d’un immeuble autre qu’un immeuble ne uf. ►Le principe est que l’opération n’est pas assujetti e à la
TVA. L’acquéreur doit régler :
� Si c’est un particulier qui achète, les droits sont de 5.09%
8. La mise en pratique des nouvelles règles
Thème 2
Jean-Eric CALLON – Cabinet CALLON & BRIAND – 21 octobre 2010
5.09%
� Si c’est un professionnel, il paye un droit fixe de 125 €s’il prend l’engagement de construire dans les 4 an s ou bien une taxe de 0.715 % s’il prend l’engagement de revendre dans les 5 ans (auparavant 4 ans). Si aucun engagement du professionnel il paye les droit s de mutation classique.
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9. Les points importants pour les professionnelsLes lotisseurs : régime de la TVA pour le cas des ventes à des
particuliers. Le principe est en effet l’applicatio n du régime de terrain à bâtir
Les promoteurs : mode de taxation des livraisons à soi même. Le principe est l’exigibilité de la taxe à la date d’a chèvement de la construction. Mais possibilité de report de paiemen t au 31 décembre de la 2ème année qui suit l’achèvement (attention amende de 5 % de la TVA déductible si oubli de déclarer l’achèvement )
Thème 2
Jean-Eric CALLON – Cabinet CALLON & BRIAND – 21 octobre 2010
la TVA déductible si oubli de déclarer l’achèvement )
Les foncières : l’option possible à la TVA (avant l’option était impossible) notamment pour les terrains non à bâtir et les immeubles autre que neufs
Les marchands de biens : conséquences du nouveau régime
Les crédit-bailleurs : régime applicable à la vente dans le cadre de la levée d’ option. Il existe ainsi un aspect novateur (à confirmer !). Jusqu’alors les contrats de crédit-bail n’étaient p assibles de la TVA qu’en raison de la cession de la promesse de vente incluse dans le contrat. Ils pourront en être exonérées en l’absenc e d’option.
63
Document non contractuel - Reproduction interdite
Programme Thème 3
64
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Alexis PAGET
Directeur Général Progéréal
Thème 3
1. Préambule
2. Introduction : dates et constat
3. Réglementation Thermique, Labels et Certifications1. La Réglementation Thermique2. Le Label « Haute Performance Énergétique »
Sommaire
Alexis PAGET – Progéréal – 21 octobre 2010
65
2. Le Label « Haute Performance Énergétique » 3. Le Processus de Certification
4. Le Label BBC - Effinergie ®
5. Comment atteindre et réaliser un Bâtiment Basse Con sommation ?
6. Étude de Cas
7. Conclusion & Questions
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Thème 3
1. Le Développement Durable : Une Terminologie Comp lexe ?
Label BBC 2005
≠
Alexis PAGET – Progéréal – 21 octobre 2010
66
Ce n’est pas la date d’implantation dela British Broadcasting Corporation (BBC) en France .
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Thème 3
HPE 2005 – THPE 2005 – HPE EnR 2005 – THPE EnR 2005BBC 2005 - RT 2005 / 2012 – Kwhep
BEPOS - BEPAS – CEP – COP - CRE – BBIOEFFINERGIE - ADEME - QUALIBAT –
QUALIFELEC – CERTIBAT
1. Le Développement Durable : Une Terminologie Comp lexe ?
Alexis PAGET – Progéréal – 21 octobre 2010
67
QUALIFELEC – CERTIBATCEQUAMI – PROMOTELEC – CERQUAL - CERTIVEA
H1 - H2 - H3 a - b
ETANCHEITE DE L’AIR / BIOMASSE RUPTURE DE PONT THERMIQUE – P.A.C.
ISOLATION PAR L’EXTERIEURE / FACADE DOUBLE PEAUEtc.
Document non contractuel - Reproduction interdite
Thème 3
UN PEU PERDU ? UN PEU PERDU ?
C’EST NORMAL C’EST NORMAL
1. Le Développement Durable : Une Terminologie Comp lexe ?
Alexis PAGET – Progéréal – 21 octobre 2010
68
C’EST NORMAL C’EST NORMAL
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Thème 3
2. Les dates importantes
1973 / 1974 : 1er Choc Pétrolier et 1 ère Réglementation Thermique.
1997 : PROTOCOLE KYOTO: ► Engagement de réduction par 4 des Émissions de Gaz à Effets de Serre d’ici à 2050.
2002 : Directives UE de Lutte contre le changement c limatique ► Réduire de 14 % les Émissions par rapport à celles de 1990.► Porter à 23 % la part des Énergies Renouvelables dans la consommation d’énergie.
Alexis PAGET – Progéréal – 21 octobre 2010
69
► Porter à 23 % la part des Énergies Renouvelables dans la consommation d’énergie.
2008 : Loi GRENELLE : ► Rénovation de tous les bâtiments publics d’ici à 2012.► Rénovation de 400 000 logements /an à compter de 2013.► Réalisation d’un « éco-quartier » exemplaire en zone urbaine.► Les constructions neuves à partir de 2012 devront répondre aux exigences du label BBC,
à savoir une consommation énergétique inférieure à 50 KWh/m²/an.
2012 : BBC GÉNÉRALISÉ DANS TOUTES LES CONSTRUCTIONS NEUVES
2020 : BEPOS GÉNÉRALISÉ DANS TOUTES LES CONSTRUCTION S NEUVES
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Thème 3
2. Un constat inquiétant
► La France compte 31 Millions de logements (85% dans le secteur privé et 15 % de logements sociaux), dont les deux tiers ont été construits avant 1975 .
► Ces logements représentent 42,5 % de la consommation énergétique nationale.
► Produisent 123 millions de tonnes de Gaz à Effet de Serre par an,
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► Produisent 123 millions de tonnes de Gaz à Effet de Serre par an,soit 23 % des Émissions totales en France .
► Dans le parc ancien, la consommation énergétique s'élève chaque année à 250 kWh par m² en moyenne, contre environ 150 kWh dans le neuf/ récent.
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Thème 3
3. Réglementation Thermique, Labels et Certificatio ns
I°°°° La Réglementation Thermique
► 1ère : RT 1974 s'appliquait qu'aux bâtiments neufs d'habitation.► 2ème : RT 1988 pour les bâtiments neufs résidentiels et non résidentiels.► 3ème : RT 2000 pour les bâtiments neufs résidentiels et tertiaires.► 4ème : RT 2005 s'applique aux bâtiments neufs, aux parties nouvelles et à
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► 4 : RT 2005 s'applique aux bâtiments neufs, aux parties nouvelles et à la rénovation.
► La RT 2005 fixe une limite de consommation énergétique de référence à ne pas dépasser de 120 KWh par m² et par an en moyenne, différente selon la zone climatique (H1, H2 et H3) et le type de chauffage (fossile ou électrique).
► Valable pour tous les dépôts de Permis de Construire à compte du 1er
Septembre 2006 et jusqu’au 31 Décembre 2012.
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Thème 3
3. Les Différentes étapes de la Réglementation Ther mique
RT 2020A l’application de cette réglementation thermique, le
Bâtiment à Énergie Positive (BEPOS) deviendra un standard de construction.
RT 2012
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RT 2012A l’application de cette réglementation thermique, le
Bâtiment Basse Consommation (BBC) deviendra un standard de construction.
RT 2005 Le Bâtiment Basse Consommation (BBC) n’est pas
obligatoire. Il répond au niveau 5 du label « HPE »
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Thème 3
3. Réglementation Thermique, Labels et Certificatio ns
II°°°° Le Label « Haute Performance Énergétique »
► Anticiper les RT 2012 et 2020.
► L’Arrêté du 8 mai 2007 définit le contenu et les conditions d’attribution.
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d’attribution.
►► Pour bénéficier du Label «HPE» :Pour bénéficier du Label «HPE» :
� Respect d'un Niveau de Performance Énergétique Globale supérieur à l'exigence réglementaire,
� Obtenir une Certification vérifiée par des Modalité s Minimales de Contrôle.
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Thème 3
3. Réglementation Thermique, Labels et Certificatio ns
Les Niveaux de Performance Énergétique :
Niveau 1 : Haute Performance Énergétique :
(HPE 2005) = 96 KWh/m²/an
Niveau 2 : Très Haute Performance Énergétique :
(THPE 2005) = 80 KWh/m²/an
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(THPE 2005) = 80 KWh/m²/an
Niveau 3 : Haute Performance Énergétique + Énergie Renouvelabl e :
(HPE EnR 2005)
Niveau 4 : Très Haute Performance Énergétique + Énergie Renouv elable :
(THPE EnR 2005)
Niveau 5 : Bâtiment Basse Consommation :
(BBC 2005) = 50 KWh/m²/an
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Thème 3
3. Réglementation Thermique, Labels et Certificatio ns
Les Niveaux pour l’Habitat de demain
Bâtiment à énergie passive :
(BEPAS) > 15 KWh/m²/an
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(BEPAS) > 15 KWh/m²/an
Bâtiment à énergie positive :
(BEPOS) = Production d’énergie
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3. Consommation Énergétique des bâtiments
Thème 3
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3. Réglementation Thermique, Labels et Certificatio ns
La Basse Consommation, un Nouveau Défi
Principe : Consommation énergétique < 50 Kwhep /m²/an moyen
Modulé en fonction du Zonage Climatique (a) et de l’Altitude (b)Soit Consommation BBC ≤ 50 x (a+b) =
- Min : 40 Kwhep / m² / an (littoral méditerranéen)
Thème 3
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- Min : 40 Kwhep / m² / an (littoral méditerranéen)- Max : 75 Kwhep / m² / an (Vosges)
Les constructions doivent résister à un test réel de perméabilité de l’air.
La Basse Consommation couvre :� Le chauffage� L’eau chaude sanitaire� L’éclairage des locaux� La ventilation� Le refroidissement� Les auxiliaires (pompes)
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3. Le zonage climatique
Thème 3
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3. Réglementation Thermique, Labels et Certificatio ns
III°°°° Le Processus de Certification
Modalités Minimales de contrôle de conformité au La bel HPE
1°°°° La Phase « Études »
► Vérification de la recevabilité du dossier :
Thème 3
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► Concordance entre les études et la faisabilité, les performances thermiques réelles du projet soient en adéquation avec les critères d’attribution du label.
► Vérification des performances des équipements utilisant des énergies renouvelables, du confort, durabilité et entretien des équipements.
► Vérification des modalités de calcul des performances thermiques garantissant la justesse des résultats présentés.
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3. Réglementation Thermique, Labels et Certificatio ns
2°°°° La Phase « Chantier »
► Si modifications apportées au projet initial : nouvelle vérification des performances thermiques des matériaux, produits, ouvrages et équipements pour satisfaire aux critères d'attribution du label.
Thème 3
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► Vérification in situ de l'exposition du bâtiment et des conditions d'environnement prises en compte dans les calculs.
► Vérification par sondage de la conformité et de la bonne mise en oeuvre des matériaux, produits et équipements utilisés.
► L'organisme vérifie que des corrections ont été apportées ou des vérifications réalisées en réponse aux observations et réserves formulées lors des phases « étude » et « chantier ».
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3. Les Organismes Certificateurs reconnus par l'Éta t et accrédités
CERTIFICATEUR TYPE DE CONSTRUCTION
CEQUAMI Maisons individuelles en secteur diffus
CERQUALMaisons individuelles en secteur diffus et groupées.
Thème 3
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CERQUALMaisons individuelles en secteur diffus et groupées.
Logements Collectifs
CERTIVEA Bâtiments tertiaires
PROMOTELECMaisons individuelles en secteur diffus et groupées.
Logements Collectifs
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4. Label BBC - effinergie ®
► L'association effinergie ne délivre pas elle-même le label BBC - effinergie ®. Elle s'appuie sur les 4 organismes certificateurs p récédents.
► Principe = BBC 2005 + :
� Perméabilité de l’air renforcée
Thème 3
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� Prise en compte du système de production d’électric ité et d’eau chaude sanitaire (Électricité et/ou Autre) dans la consommation énergétique
� Affichage complémentaire dans le bâtiment de :� Consommation annuelle en kWhEP/m²/an pour chaque us age et
son équivalence d’émission en kg CO2,
� Besoins couverts par une énergie renouvelable pour chaque usage.
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5. Comment atteindre et réaliser un Bâtiment Basse Consommation ?
► Conception Bioclimatique du projet : � Compacité du projet, bonne inertie thermique du bâti, � Optimisation de la lumière naturelle (éclairage, exposition, protection solaire)� Circulation de l’air (thermorégulation, ventilation),� Toiture végétalisée (contribution à la rétention d’eau),� Voile béton avec isolation par l’extérieur (diminution déperditions chaleur).
► Augmentation de la part des énergies renouvelables :
Thème 3
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8383
► Augmentation de la part des énergies renouvelables :� Bâtiment producteur d’énergie grâce aux panneaux solaires photovoltaïques� Raccordement au réseau de chaleur urbain,� Installation d’un échangeur passif sur nappe phréatique pour
rafraîchissement d’été.
► Diminution de la consommation d’eau et optimisation de la gestion des eaux pluviales :� Cuve de récupération pour arrosage et nettoyage des espaces extérieurs,� Végétalisation de la parcelle (perméabilité des sols), bassin de rétention.
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6. Étude de Cas
Étude sur un programme immobilier dans le 06 :Étude sur un programme immobilier dans le 06 :
► L’opération comporte 130 logements, sur plusieurs bâtiments du R+2 au R+6 :
► Le programme bénéficie déjà de:
Thème 3
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► Le programme bénéficie déjà de: - Pompe à Chaleur (PAC) Réversible avec gestion individuelle,- Toitures Végétalisées,- Panneaux bois sur façade extérieure pour améliorer l’isolation- Menuiseries en Aluminium- RT 2005 au lieu de RT 2000
La démarche BBC n’avait pas été prévue à la conception du projet.
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6. Étude de Cas
5 scénarios ont été étudiés :
► 1 Isolation par l’extérieur, Menuiserie PVC, double flux, plancher chauffant► 2 Isolation par l’extérieur, Menuiserie PVC, double flux, ventilo-convecteur► 3 Isolation par l’intérieur, Menuiserie PVC, double flux, ventilo-convecteur► 4 Isolation par l’extérieur, Menuiserie ALU, double flux, ventilo-convecteur
Thème 3
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► 4 Isolation par l’extérieur, Menuiserie ALU, double flux, ventilo-convecteur► 5 Isolation par l’extérieur, Menuiserie PVC, simple flux, ventilo-convecteur
► Seuls les 2 premiers atteignent le niveau BBC (≥ à 40 kWhep/m²/an pour le Alpes Maritimes).
► La consommation du bâtiment passait ainsi de 175 kWhep/m²/an à respectivement 36.18 / 39.62 / 40.47 / 42.07 / 45.52
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6. Étude de Cas
Les chiffrages ont été effectués sur les 3 premiers scénarios.
Hypothèse SURCOÛT / logement
Isolation par l’extérieur, Menuiserie PVC, double flux, plancher chauffant
≈14 000 € HT
Thème 3
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double flux, plancher chauffant
Isolation par l’extérieur, Menuiserie PVC, double flux, ventilo-convecteur
≈ 10 000 € HT
Isolation par l’intérieur, Menuiserie PVC, double flux, ventilo-convecteur
≈ 12 000 € HT
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Conclusion
► Nous autres professionnels de l’acte de bâtir, nous devons dès à présent anticiper les évolutions règlementaires, te chniques et financières pour répondre aux besoins d’aujourd’hui et de demain.
Se réinventer en permanence pour trouver de nouvell es
Thème 3
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8787
Se réinventer en permanence pour trouver de nouvell es solutions au logement des actifs, dans un environne ment de plus en plus contraignant.
► Le BBC a un Surcoût réel de 7 à 15 %.
► Nécessité d’anticiper le BBC avant 2012 pour répond re à la demande et aux incitations fiscales (SCELLIER, Eco PTZ+).
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► La Responsabilité des Acteurs et L’Obligation de Ré sultat
► Attestation BBC remise aux clients.
► Que se passe t-il si les exigences ne sont pas atte intes?� 50 kWhep /m²/an est donné pour un immeuble entier p as à un
Conclusion
Thème 3
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� 50 kWhep /m²/an est donné pour un immeuble entier p as à un logement
� Remise en Cause Totale? Partielle ?� Pénalités, Amendes ?
► On ne peut pas surveiller la « bonne gestion » des cl ients lors de l’utilisation des différents modes de chauffage, d’ électricité ou d’eau.
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Conclusion
Le Bâtiment Basse Consommation c’estLe Bâtiment Basse Consommation c’est :
► Un enjeu planétaire , un changement de mentalité et de raisonnement,
► Un pas de géant vers la responsabilisation individuelle
► Un important besoin de formation professionnelle pour les maîtres
Thème 3
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► Un important besoin de formation professionnelle pour les maîtres d’ouvrage, les maîtres d’œuvre, les entrepreneurs, les bureaux d’études, les partenaires financiers et surtout les clients.
► Un défi financier lié au surcoût de construction qui sera impératif de remporter
► Marché à fort potentiel et également dans la rénovation :400 000 logts / an à rénover dès 2013 à ≈ 25 000 € de travaux / logt
= 10 milliards € / an pendant 7 ans
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Question ouverte aux professionnels et spécialistes du Crédit :
► Demain, le BBC sera généralisé sur l’ensemble des c onstructions neuves (Habitat et Tertiaire), avec un réel surcoût de
construction.
Conclusion
Thème 3
Alexis PAGET – Progéréal – 21 octobre 2010
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► Néanmoins, cette démarche écologique permettra aux différents utilisateurs, propriétaires et/ou investisseurs, de réaliser à terme
de significatives économies financières ?
► « Ces économies seront-elles prises en compte dans v os critères d’endettement pour l’acquisition immobilière des ac quéreurs ? »
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Conclusion
91à la réussite de vos projetsDocument non contractuel - Reproduction interdite
Thème 2
Réforme de la TVA
Thème 1
Marché immobilier :
Les évolutions clésAlain TOURDJMAN - Directeur des Etudes, Veille,
Prospective
Maître Jean-Eric CALLON - Avocat à la Cour de Paris
alain.tourdjman@bpce.fr
callon.briand@free.fr
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Réforme de la TVA
immobilière :
Les nouveaux enjeux
Thème 3
Label BBC :
Construire
Autrement et Durablement
Maître Jean-Eric CALLON - Avocat à la Cour de Paris
Alexis PAGET - Directeur Général
callon.briand@free.fr
alexis.paget@progereal.com
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93
Un accompagnement de proximitépour vous aider
à réussir vos projets
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Chantal DE VITA 04 93 18 79 47 06 16 51 47 98 Chantal.devita@cecaz.caisse-epargne.fr
Philippe ROCHE 04 93 18 79 38 06 84 58 50 02 philippe.roche@cecaz.caisse-epargne.fr
Christian DUCRET 04 97 23 13 61 06 03 80 65 56 christian.ducret@cecaz.caisse-epargne.fr
Philippe MURGUET 04 97 23 13 62 06 33 11 98 26 philippe.murguet@cecaz.caisse-epargne.frCentre d’AffairesCentre d’Affaires
SophiaSophia
PugetPuget
AntibesAntibes
NiceNice
L’Arénas - Immeuble Arenice - 455 Promenade des Anglais - 06 200 Nice fax : 04 93 18 79 40
Les Terriers Nord - Immeuble Les Charmettes - 400 Allée des Terriers - 06 600 Antibes fax : 04 97 23 13 60
Centre d’AffairesCentre d’Affaires
ArenasArenasChargé d’affaires
Chargé d’affaires
Chargé d’affaires
Chargée d’affaires
www.caisse-epargne.fr
94
Jean-Pierre CHASTEL 04 94 51 99 52 06 32 31 98 37 jean-pierre.chastel@cecaz.caisse-epargne.fr
Philippe ROUQUETTE 04 94 51 99 51 06 28 72 04 94 philippe.rouquette@cecaz.caisse-epargne.fr
Michèle COULET 04 98 01 81 97 06 19 34 76 86 michele.coulet@cecaz.caisse-epargne.fr
Eric LECOMTE 04 98 01 65 26 06 10 65 48 52 eric.lecomte@cecaz.caisse-epargne.fr
Stéphane LALANDRE 04 93 18 41 67 06 20 66 35 30 stephane.lalandre@cecaz.caisse-epargne.fr
Jean-Christophe CALMELS 04 93 18 40 82 jean-christophe.calmels@cecaz.caisse-epargne.fr
Centre d’AffairesCentre d’Affaires
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Centre d’AffairesCentre d’Affaires
ValgoraValgora
ActivitésActivités
ImmobilièresImmobilières(Grands Projets)(Grands Projets)
PugetPugetsur Argenssur Argens
La La Valette Valette du Vardu Var
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Parc Tertiaire Valgora - Avenue Gilles de Gennes - Bât H - 83 160 La Valette du Var fax : 04 98 01 65 21
L’Arénas - 455 Promenade des Anglais - 06 200 Nice fax : 04 93 18 47 71
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Chargé d’affaires
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Responsable
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