excelent™ssimo senhor doutor juiz de direito da 1 . vara ... · l) # n‰o foi poss™vel avaliar...
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fernando@projetando.eng.br - Rua Napoli, 71 Ð Fernand�polis Ð SP
Excelent�ssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 1a. Vara Civil da
Comarca de Fernand�polis - SP
Processo n¼: 1004163-65.2016.8.26.0189
Classe Ð Assunto Carta Precat�ria C�vel ÐIntima��o
Requerente: Caixa Econ�mica Federal Ð CEF
Requerido: Edson Gilberto Betiol e outro
Fernando Jesus Caldas, Engenheiro Civil, registrado no CREA/SP sob o n¼
5062210430, especialista em Gerenciamento de Projetos, pela Funda��o Get�lio Vargas do Rio de Janeiro, devidamente
nomeado pelo Ju�zo da 1». Vara C�vel da Comarca de Fernand�polis, Estado de S�o Paulo, extremamente honrado com
o cargo que lhe foi confiado, vem apresentar a Vossa Excel�ncia, Laudo Pericial em cumprimento � determina��o as
folhas 48 dos autos de referido processo, que segue e fica fazendo parte integrante deste na forma da lei.
Termos em que,
P. Deferimento
Fernand�polis, 05 de outubro de 2016.
Eng. Fernando Jesus Caldas
CREA (SP): 5062210430
Engenheiro Civil
Especialista em Ger�ncia de Projetos Ð FGV/RJ
Perito Judicial
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Consoante os termos da consulta o presente laudo tem a finalidade determinar o
levantamento e a realiza��o dos trabalhos de avalia��o de im�vel.
!"# $%&'()*+,-.#/'#0('1-..'#
Processo n¼: 1004163-65.2016.8.26.0189
Classe Ð Assunto Carta Precat�ria C�vel ÐIntima��o
Requerente: Caixa Econ�mica Federal Ð CEF
Requerido: Edson Gilberto Betiol e outro
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Conforme designa��o e agendamento, o local de interesse foi vistoriado Òin locoÓ no
dia em 30 de Setembro de 2016, as 08:30hs, para coligir todos os dados t�cnicos necess�rios para elabora��o do laudo.
Na ocasi�o da vistoria, foi impossibilitado a vistoria interna do im�vel por conta deste estar fechado. Nova tentativa foi
realizada nos dias 03 e 04 de outubro. Por conta desta situa��o o im�vel foi vistoriado somente por fora.
De acordo com os procedimentos t�cnicos recomendados para vistorias do g�nero
foram adotadas as seguintes medidas:
-# Determina��o da localiza��o do im�vel
-# Inspe��o geral do im�vel
-# Situa��o econ�mica do pa�s;
-# Situa��o do mercado imobili�rio;
-# Valor de mercado do bem avaliado;
- çrea constru�da (benfeitorias) no im�vel;
-# çrea do im�vel;
-# Estado de conserva��o do bem em geral;
-# Infraestrutura para utiliza��o do bem;
-# Relatos dos interessados;
-# Observa��o das condi��es da edifica��o e outros componentes do bem avaliado Òin situÓ.
-# Coordena��o de todos os dados t�cnicos
-# Reda��o e montagem do Laudo
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Isto posto, passa o infra-assinado apresentar o seguinte:
6"# 7'1*89:*+5'##
A �rea a ser avaliada consta pertencer a Edson Gilberto Betiol e Outro e outro �
constitu�da de im�vel residencial, sob um terreno na cidade de Fernand�polis, sito a Rua B, n�mero 65, (antigo numero
263) vila Regina na cidade de Fernand�polis, objeto de matricula numero 8.154, do Cart�rio de Registro de Im�veis da
cidade de Fernand�polis, conforme demostrado na certid�o do referido cart�rio, constante nos autos do processo as
folhas 52 e 53.
Localiza��o do im�vel
Localiza��o do Munic�pio de Fernand�polis no Estado de S�o Paulo
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Localiza��o do Munic�pio no contexto Regional РFonte Google Maps
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Localiza��o do im�vel em rela��o ao per�metro urbano do Munic�pio de Fernand�polis ÐFonte Google Maps
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Localiza��o do im�vel em imagem de sat�lite Рfonte google maps
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¥ Descri��o:
O presente estudo trata-se de avalia��o de im�vel urbano localizado � Rua B n�mero, 65 Bairro
Vila Regina, na cidade de Fernand�polis/SP, constitu�do sobre os seguinte lote Lote 09 , da quadra 1, medindo onze
(11) metros de frente e fundo por quarenta e quatro (44) metros da frente ao fundo de cada lado, totalizando 484,00 m2
dividido de um lado com o lote 10 e de outro com os lotes 5, 6, 7 e 8 e pelo fundo com o lote 21 Rua do Cedro, devidamente
registrado sob o numero 8.154, no cart�rio de registro de im�veis da comarca de Fernand�polis ÐSP
Melhoramentos P�blicos:
No local h� infraestrutura rede de energia el�trica, telefonia, internet, fornecimento de
agua pot�vel, coleta de esgoto sanit�rio, coleta de lixo e pavimenta��o asf�ltica.
¥# Constru��es / Benfeitorias:
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O im�vel em quest�o possui as seguintes edifica��es / benfeitorias:
Edifica��o residencial t�rrea com idade aproximada da edifica��o de 50 (Cinquenta) anos, seu padr�o construtivo �
popular, N�o foi poss�vel mensurar a �rea constru�da exata. Consideramos a �rea aproximada de constru��o de
90,00m2. Em inspe��o visual verificamos que a edifica��o possui as seguintes caracter�sticas:
a)# Estrutura da edifica��o em amarra��es de tijolos
b)# N�o foi constatado a exist�ncia de estrutura de concreto armado
c)# A fachada possui tijolos aparentes
d)# As paredes no corpo da casa esta revestida parcialmente, por�m carece de reparos contra infiltra��es
e)# Externamente os ambientes possuem pintura em tinta l�tex
f)# A estrutura de cobertura do im�vel � de madeira,
g)# As telhas de cobertura s�o do tipo cer�mica francesa
h)# As esquadrias (janelas) s�o de a�o
i)# As portas s�o de madeira.
j)# A casa possui forro de madeira
k)# Todo corpo da casa encontra-se ladrilhado com piso de concreto
l)# N�o foi poss�vel avaliar a situa��o das instala��es el�tricas e hidro- sanit�rias
m)# A edifica��o necessita de um reparo geral de pintura.
n)# O im�vel possui muros de divisas em placas de concreto
o)# Possui port�o social e de ve�culos em grade de a�o
p)# O pr�dio encontra-se em estado prec�rio de conserva��o.
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Fachada do im�vel
Vista parcial da lateral direita do im�vel
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Lateral direita do im�vel
Lateral Esquerda do Im�vel
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Para a elabora��o do presente trabalho, foram os seguintes crit�rios de avalia��o:
a)! Do Terreno:
Para a Avalia��o da Terra Nua, foi adotado o m�todo Direto de ÒN�vel ExpeditoÓ,
sendo definido no referido m�todo, que:
Ò O valor a ser determinado corresponde sempre �quele que, num dado instante, �
�nico, qualquer que seja a finalidade da avalia��o, bem com o �quele que se definiria
em um mercado de concorr�ncia perfeita, caracterizado pelas seguintes exig�ncias:
a) homogeneidade dos bens levados a mercado;
b) n�mero elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que n�o possam,
individualmente ou em grupos, alterar o mercado; c) inexist�ncia de influ�ncias externas;
d) racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as suas tend�ncias; _
e) perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez com liberdade
plena de entrada e sa�da do mercado. Ò
b)! Benfeitorias / Constru��es
Ser� ! adotado o ÒME !TODO DOS PREC "OS DE CUSTO DE REPRODUC "ÌOÓ,
usualmente utilizado nos trabalhos desta natureza, n�o s� ! pela sua tradicionalidade, como tamb�m em virtude de ser
mais gen�rico, permitindo a avalia��o de im�veis de qualquer tipo e localiza��o, dentro do Estado de S�o Paulo,
inclusive aqueles de rara comercializa��o.
Ap�s a realiza��o de vistoria ao im�vel, com observa��o de suas caracter�sticas construtivas (conforme item 4), adotaremos a mesma como padr�o baixo da edifica��o a ser avaliada.
Para tanto, utilizaremos a m�dia dos Custos Unit�rios PINI de Edifica��es, Custos
Unit�rios B�sicos de Edifica��es do SINDUSCON / SP РSindicato da Ind�stria da Constru��o Civil e Grandes Estruturas
no Estado de S�o Paulo, e os custos do Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e êndices da Constru��o Civil Ð SINAPI
do IBGE / Governo Federal, elaborados mensalmente de acordo com o determinado pela Norma NBR - 12.721 da ABNT
- Associa��o Brasileira de Normas T�cnicas, em cumprimento ao que disp�e o artigo 54 da Lei n.o 4591, e publicados
na Revista CONSTRUC "#O - SP - Editora PINI, conforme tabela a seguir :
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Fonte Sinduscon SP Ð
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Valor Unit�rio da Edifica��o R-8
Valor Unit�rio da Edifica��o = R$ 1.107,80
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Custos m�dios e �ndices, segundo as �reas geogr�ficas РSetembro de 2016 caso a desonera��o da folha de pagamento dos sal�rios n�o tivesse ocorrido
çreas Geogr�ficas Custos M�dios (R$/m2)
N�meros êndices (Jun/94 =100)
Varia��es Percentuais
Mensal No Ano 12 Meses
Regi�o Sudeste 1147,44 549,05 0,39 6,51 6,65
Minas Gerais 1027,87 565,51 0,60 7,77 7,76
Esp�rito Santo 990,87 549,76 0,33 4,84 5,16
Rio de Janeiro 1240,70 565,62 -0,03 6,32 6,24
S�o Paulo 1194,59 539,60 0,47 6,06 6,37
Fonte: IBGE, Diretoria de Pesquisas, Coordena��o de êndices de Pre�os, Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e
êndices da Constru��o Civil. - http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/indicadores/precos/sinapi/sinapi_201609_2.shtm
Fonte Editora Pini Ð www.piniweb.com.br
http://tcpoweb.pini.com.br/IndiceCustoSel.aspx
Valor Unit�rio da Edifica��o = (êndice de Custo CUB Sinduscon + êndice de Custo SINAPI + êndice de Custo PINI ) / 3
Valor Unit�rio da Edifica��o = (R$ 1.107,80 + R$ 1.194,59 + R$ 1.198,94) / 3
Valor Unit�rio da Edifica��o = R$ 1.167,11
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Portanto conforme a media aritm�tica obtida dos custos apresentados acima,
obtemos o valor de R$ 1.167,11 (Hum mil, cento e sessenta e sete reais e onze centavos) por metro quadrado de
constru��o.
c)! Deprecia��o de Idade РF(d):
Em avalia��es de im�veis, usualmente utilizam-se os crit�rios de ROSS-
HEIDECKE ou de G.B.DEI VEGNI-NERI, consagrados pela engenharia de avalia��es, que consideram uma deprecia��o
progressiva atrav�s dos anos. Adotaremos o crit�rio de G.B. DEI VEGNI-NERI , que e ! dado pela tabela abaixo:
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De posse de todas as informa��es de caracter�sticas locais e econ�micas no m�s
de Setembro de 2016, obtivemos os seguintes valores para aplica��o do presente Laudo Pericial Avaliat�rio:
1.! Terreno (M�todo N�vel de Rigor Expedito)
Terreno
484,00 m2
Valor de oferta de mercado R$ 180,00/m2 (n�vel expedito)
484,000m2 x R$ 220,00 = R$ 106.480,00
O terreno corresponde ao valor de R$ 106.480,00 (Cento e seis mil, quatrocentos e oitenta reais);
2.! Benfeitorias Constru��es (M�todo dos Pre�os de Custo de Reprodu��o)
O Valor das Edifica��es (V.E.) ser� obtido pela seguinte rala��o:
Onde:
- V.E. = Valor da Edifica��o
- S = �rea total constru�da
-V.U.E. = R$ 1.167,11 / m2
- F(d) = fator deprecia��o pela idade + conserva��o
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Assim teremos:
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VE = S x V.U.E x F(d)
VE = Valor da Edifica��o = R$ 1.167,11
S = çrea total constru�da = 90,00m2
F(d) = fator deprecia��o pela idade aparente + conserva��o = 0,8330 (10 anos)
VE = 90,00 m2 x R$1.167,11 x 0,1650
VE = R$ 17.331,58
VALOR TOTAL DO IMîVEL (VT) :
Ser� ! obtido atrav�s da somat�ria dos itens VI Р1 Valor da terra Nua (V.T.N.) e VI - 2 РValor das Edifica��es Р(V.E.).
Portanto:
Onde:
VT = Valor Total do Im�vel
V.T.N. = Valor da terra nua = R$106.480,00
V.E. = Valor das edifica��es / benfeitorias = R$ 17.331,58
E assim:
VT = R$ 106.480,00 + R$ 17.331,58
VT = R$ 123.811,58 (Cento e vinte e tr�s mil, oitocentos e onze reais e cinquenta e oito centavos)
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F"# #<'%.9/-(*+,-.#G9%*9.#-#<'%184.5'#
A propriedade encontra-se em fase de degrada��o por conta do tempo, carecendo de
um reparo amplo na mesma.
Nas caracter�sticas, condi��es e situa��es descritas neste Laudo Pericial e
baseadas principalmente nos itens II, III, IV, V, VI desta avalia��o, avalia-se o presente im�vel presente �rea em R$
123.811,58 (Cento e vinte e tr�s mil, oitocentos e onze reais e cinquenta e oito centavos)
Com dezessete (17) p�ginas numeradas, encerra-se a presente avalia��o t�cnica e
me disponho a dirimir eventuais d�vidas.
Fernand�polis, 05 de Outubro de 2016.
Termos em que,
P. Deferimento.
Eng. Fernando Jesus Caldas
CREA (SP): 5062210430
Engenheiro Civil
Especialista em Ger�ncia de Projetos Ð FGV/RJ
Perito Judicial
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