il trattamento iva delle operazioni sui fabbricati … · locazioni di fabbricati abitativi • le...
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IL TRATTAMENTO IVA DELLE OPERAZIONI SUI FABBRICATI ABITATIVI
PROGRAMMA
• Il regime fiscale delle cessioni e delle locazioni di fabbricati abitativi
• Le cessioni e le locazioni esenti e le loro conseguenze
• L’indetraibilità dell’IVA sull’acquisto di fabbricati abitativi
• Le permute immobiliari• La separazione delle attività
PROGRAMMA
• Il regime fiscale delle cessioni e delle locazioni di fabbricati abitativi
••• Le cessioni e le locazioni esenti e le loro Le cessioni e le locazioni esenti e le loro Le cessioni e le locazioni esenti e le loro conseguenzeconseguenzeconseguenze
••• LLL’’’indetraibilitindetraibilitindetraibilitààà delldelldell’’’IVA sullIVA sullIVA sull’’’acquisto di acquisto di acquisto di fabbricati abitativifabbricati abitativifabbricati abitativi
••• Le permute immobiliariLe permute immobiliariLe permute immobiliari
••• La separazione delle attivitLa separazione delle attivitLa separazione delle attivitààà
SCHEMA DELLE CESSIONI DI FABBRICATI ABITATIVI
EsentiTutte le altre
Esenti*Imponibili
Impresa che lo ha costruito o che ha
effettuato interventi di recupero (art. 31, lett.
c), d) ed e) della L.457/78)
OLTRE I 5 ANNI DALL’ULTIMAZIONE
ENTRO 5 ANNI DALL’ULTIMAZIONE
IMPRESA CEDENTE
* Continua ad applicarsi il regime di imponibilità ad IVA qualora i fabbricati siano ceduti dopo 5 anni, qualora entro tale termine gli stessi siano stati locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata (art. 17 e 18 T.U.E).
REGIME FISCALE DELLE LOCAZIONI
Esenzione
Imponibilità qualora le locazioni siano effettuate in attuazione di piani di edilizia
residenziale convenzionata
abitativo
REGIME IVATIPO DI
FABBRICATO
Edilizia residenziale convenzionata
Per edilizia residenziale convenzionata si intende quella che persegue le stesse finalità dell’edilizia sociale, ma l’operatore privato non usufruisce dei contributi pubblici; il beneficio consiste nell’esonero dal pagamento della quota parte del contributo accessorio – oneri di urbanizzazione – relativa al costo di costruzione, a fronte di una convenzione con il comune che prevede prezzi di vendita e canoni di locazione, RM 11/07/2007, n. 163.
ESENZIONE
SIoggetto di manutenzioni (lett. a e b)
SIcompravenduto
SINOristrutturato (lett. c,d ed e)
SINOcostruito
SIlocato
Oltre 5 anni dalla fine dell’ultimo
intervento
Entro 5 anni dalla fine dell’ultimo
interventoTIPO DI FABBRICATO
SCHEMA DELLE CESSIONI DI FABBRICATI ABITATIVI
EsentiTutte le altre
EsentiImponibili
Impresa che lo ha costruito o che ha effettuato interventi di recupero (art. 31, lett. c), d) ed e) della L.457/78)
OLTRE I 5 ANNI DALL’ULTIMAZIONE
ENTRO 5 ANNI DALL’ULTIMAZIONE
IMPRESA CEDENTE
SCHEMA DELLE CESSIONI DI FABBRICATI ABITATIVI
EsentiTutte le altre
EsentiImponibili
Impresa che lo ha costruito o che ha effettuato interventi di recupero (art. 31, lett. c), d) ed e) della L.457/78)
OLTRE I 5 ANNI DALL’ULTIMAZIONE
ENTRO 5 ANNI DALL’ULTIMAZIONE
IMPRESA CEDENTE
Impresa costruttrice e impresa che effettua gli interventi di recupero
• Sono considerate tali, oltre alle imprese che realizzano direttamente gli interventi (costruzione o recupero) con organizzazione e mezzi propri, anche quelle che si avvalgono di imprese terze per la esecuzione dei lavori.
Impresa costruttrice e impresa che effettua gli interventi di recupero
• Gli interventi di recupero sono quelli individuati dalle lettere:– C) restauro e risanamento conservativo– D) ristrutturazione edilizia– E) ristrutturazione urbanistica
• della L. 457/78 (oggi D.P.R. 380/2001)
ESEMPIO 1
Impresa che ha come oggetto esclusivo o principale la costruzione di fabbricati abitativi acquista un fabbricato abitativo, lo ristruttura e lo cede entro 5 anni
Cessione imponibile
L’IVA sugli acquisti è detraibile
RISTRUTTURAZIONE E VENDITA
Cessione esente.
Pro-rata e rettifica della detrazione
Manutenzione straordinaria
Risanamento conservativo
Immagine originale e modificata trata da http://assicurazioni.supermoney.eu/news/assicurazione-casa-sicuri-e-protetti-con-zurich-connect/
IMPRESA DIVERSA DA QUELLA COSTRUTTRICE O RISTRUTTURATRICE
MANUTENZIONE STRAORDINARIA• interventi di manutenzione
straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unitàimmobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO
• interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
IMPRESA DIVERSA DA QUELLA COSTRUTTRICE O RISTRUTTURATRICE
MANUTENZIONE STRAORDINARIA
• sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o di tipologia dell’infisso;
• realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non comportino aumento di volumi e superfici utili, realizzazione di volumi tecnici, scale di sicurezza, canne fumarie;
• realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio;
• sostituzione di solai interpiano o di copertura con materiali diversi dai preesistenti;
• sostituzione di tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell’unitàimmobiliare;
• rifacimento di scale e rampe;• realizzazione di recinzioni, muri di cinta e
cancellate.
RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO
• modifiche tipologiche delle singole unitàimmobiliari per una più funzionale distribuzione;
• innovazione delle strutture verticali e orizzontali;
• ripristino dell’aspetto storico architettonico dell’edificio;
• adeguamento delle altezze dei solai, con il rispetto delle volumetrie esistenti;
• apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.
CM 28/09/2001, n. 84, parte 6
Impresa costruttrice e impresa che effettua gli interventi di recupero
• In pronunciamenti ministeriali è stato precisato che sono imprese costruttrici anche:– Quelle che hanno iniziato i lavori di costruzione ed hanno ceduto
il fabbricato da ultimare; – Quelle che hanno acquistato un fabbricato già in corso di
costruzione e lo hanno ultimato, “nel caso di rilevante consistenza dei lavori di ultimazione rispetto all’intera costruzione”;
– Quelle che cedono fabbricati in corso di ristrutturazione, purchèuna parte dei lavori edili sia stata effettivamente realizzata;
– Quelle incorporanti o cessionarie di aziende, limitatamente ai fabbricati sui quali il dante causa era considerato “impresa costruttrice”.
IMPRESA DIVERSA DA QUELLA COSTRUTTRICE O
RISTRUTTURATRICE• Sono imprese che cedono sempre in
esenzione i fabbricati abitativi quelle che non li hanno costruiti o non li hanno ristrutturati, cioè quelle che:– Li acquistano e li rivendono senza effettuare
alcun intervento– Li acquistano e li rivendono effettuandoci solo
interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria (lett. b e c).
ESEMPIO 2
Impresa che ha come oggetto esclusivo o principale la costruzione di fabbricati abitativi acquista un fabbricato abitativo e lo rivende
ACQUISTO E VENDITA
€ 200.000 + 20.000 (IVA)
€ 220.000 + 22.000 (R+I+C)
La cessione è esente e comporta l’applicazione del pro-rata e della rettifica della detrazione. Gli effetti di tali istituti possono comportare un costo fiscale ancora maggiore dell’IVA assolta sull’acquisto del fabbricato (€ 20.000).
Immagine della ruspa tratta da http://www.dyoniso7outline.com/operaz_tabularasa4.htm
SCHEMA DELLE CESSIONI DI FABBRICATI ABITATIVI
EsentiTutte le altre
EsentiImponibili
Impresa che lo ha costruito o che ha effettuato interventi di recupero (art. 31, lett. c), d) ed e) della L.457/78)
OLTRE I 5 ANNI DALL’ULTIMAZIONE
ENTRO 5 ANNI DALL’ULTIMAZIONE
IMPRESA CEDENTE
Momento di ultimazione dell’intervento
• Il concetto di ultimazione della costruzione o dell’intervento di ripristino deve essere individuato con riferimento al momento in cui l’immobile è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero è idoneo ad essere immesso in consumo. Ciò coincide con:– Il fine lavori rilasciato dal direttore lavori;– Il momento di concessione a terzi
dell’immobile (ad esempio locazione), anche in mancanza del fine lavori.
Momento di ultimazione dell’intervento
Art. 15 T.U.E.• (…)• (…) Decorsi tali termini (quelli di durata del permesso
di costruire n.d.r.) il permesso di costruire decade di diritto per la parte non eseguita (…)
• La realizzazione della parte di intervento non ultimata nel termine non stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante denuncia di inizio attività (…)
ULTIMAZIONE PARZIALE. E’ possibile?
INDICAZIONI PRATICHEMomento di ultimazione dell’intervento
x
x
x
x
IPOTESI (da verificare di caso in caso la fattibili tà urbanistica)
-Per gli appartamento non venduti “sulla carta” non s i completano le “finiture”
-Si presenta un fine lavori parziale, indicando di n on aver eseguito le “finiture” nelle relative porzioni materiali
-Il comune rilascia il certificato di agibilità limit atamente alle porzioni materiali finite, che vengono vendute
-Una volta individuato il potenziale acquirente, si realizzano le“finiture” delle porzioni materiali invendute, dopo aver presentato una DIA
-Si presenta il fine lavori relativo alla DIA, si ot tiene l’agibilità e si cedono le ultime porzioni materiali
DA QUANDO INIZIANO A DECORRERE I 5 ANNI?
Dovrebbe ritenersi che i 5 anni inizino a decorrere da quando si presenta il fine lavori della DIA di completamento, se prima di tali lavori il fabbricat o “ non è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero non è idoneo ad essere destinato al consumo ”, anche considerando che:
- La disciplina (comunitaria) è volta ad evitare feno meni elusivi (utilizzo privato dell’immobile da par te dell’imprenditore), e non a penalizzare chi non rie sce a cedere l’immobile entro un certo termine;
- La stessa Agenzia dà la precedenza alla materiale u tilizzabilità (concessione in locazione) rispetto al fine lavori.
ESEMPIO 3
Impresa che ha come oggetto esclusivo o principale la costruzione di fabbricati abitativi costruisce un fabbricato abitativo e non riesce a cederlo entro 5 anni. Effettua allora una ristrutturazione e lo cede entro 5 anni dalla fine della stessa
Nel caso sia spirato il termine di 5 anni dall’intervento di costruzione, un nuovo termine di 5 anni può iniziare nuovamente a decorrere se sullo stesso fabbricato eseguo interventi di ristrutturazione di cui alle lettere c), d) ed e),
COSTRUZIONE, RISTRUTTURAZIONE E VENDITA
Immagine dei mattoni tratta da http://www.presepi.com/?categoria=39&articolo=816
SCHEMA DELLE CESSIONI DI FABBRICATI ABITATIVI
EsentiTutte le altre
EsentiImponibili
Impresa che lo ha costruito o che ha effettuato interventi di recupero (art. 31, lett. c), d) ed e) della L.457/78)
OLTRE I 5 ANNI DALL’ULTIMAZIONE
ENTRO 5 ANNI DALL’ULTIMAZIONE
IMPRESA CEDENTE
Il passaggio da 4 a 5 anni del termine
• A decorrere dal 1°gennaio 2011, il termine entro cui è possibile effettuare cessioni in regime di IVA anziché di esenzione è stato incrementato da 4 a 5 anni (L. 220/2010, art. 1, comma 86).
Il passaggio da 4 a 5 anni del termine
• Secondo Assonime, non assume rilevanza il fatto che al 31 dicembre 2010 i 4 anni fossero già trascorsi.
30/06/2006 Ultimazione fabbricato
30/6/2010 Scadenza 4 anni
31/12/2010 cambio regime fiscale
29/6/2011 cessione fabbricato
Il passaggio da 4 a 5 anni del termine
• Secondo Assonime la cessione definitiva con IVA non dovrebbe comportare una revisione della disciplina applicata agli acconti previsti dal contratto preliminare
30/06/2006 Ultimazione fabbricato
30/6/2010 Scadenza 4 anni
31/12/2010 cambio regime fiscale
29/6/2011 cessione fabbricato
Incasso acconto di € 50.000 esente
Incasso saldo di 150.000 con IVA
Quale è l’imposta di registro applicabile? Logica vorrebbe che fosse la fissa (€168) + la proporzionale (7% o 3%) su 50.000 €.
SCHEMA DELLE CESSIONI DI FABBRICATI ABITATIVI
EsentiTutte le altre
EsentiImponibili
Impresa che lo ha costruito o che ha effettuato interventi di recupero (art. 31, lett. c), d) ed e) della L.457/78)
OLTRE I 5 ANNI DALL’ULTIMAZIONE
ENTRO 5 ANNI DALL’ULTIMAZIONE
IMPRESA CEDENTE
I FABBRICATI ABITATIVI
Fabbricati classificati o classificabili nelle categorie “B”, “C”, “D”, “E”, ed “A10”.
Fabbricati classificati o classificabili nella categoria “A”, esclusa la “A10”.
Fabbricati strumentaliFabbricati abitativi
Particolari sono i casi di:
•Fabbricati strumentali che costituiscono pertinenza di fabbricati abitativi;
•Fabbricati non ultimati;
•Residence.
LE PERTINENZE DEI FABBRICATI ABITATIVI
• Possono costituire “pertinenze” di fabbricati abitativi i fabbricati accatastati in:– C2 � Magazzini e locali di deposito; cantine e
soffitte se non unite all’unità immobiliare abitativa;
– C6 � Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse– C7 � Tettoie; posti auto su aree private; posti
auto coperti
INDIPENDENTEMENTE DAL NUMERO DI PERTINENZE
LE PERTINENZE DEI FABBRICATI ABITATIVIREQUISITI DELLE PERTINENZE
• OGGETTIVO � consistente nella destinazione durevole e funzionale di un bene a servizio ed ornamento di un altro c.d. principale
• SOGGETTIVO � consistente nella volontà del proprietario di porre la pertinenza in un rapporto di strumentalità con la cosa principale
• INDICAZIONE NELL’ATTO DI CESSIONE del vincolo pertinenziale
LE PERTINENZE DEI FABBRICATI ABITATIVI
Fabbricati abitativiVincolo di
pertinenzialità indicato nell’atto
Cessione della pertinenza e
dell’abitazione con atto contestuale
Fabbricati abitativi
Vincolo di pertinenzialità indicato
nell’attoCessione della pertinenza con atto
separato
Fabbricati strumentali*Vincolo di
pertinenzialità NONindicato nell’atto
Regime IVACondizioneCaso
* Interpretazione ricavata a contrariis dalla circolare 12/2007.
LE PERTINENZE DEI FABBRICATI ABITATIVI
• La pertinenza è fiscalmente trattata come “fabbricato abitativo”, ma non necessariamente assume lo stesso trattamento fiscale:
ESEMPIO
Abitazione costruita da meno di 5 anni
posto auto costruito da più di 5 anni:
Abitazione ceduta con IVA
Posto auto ceduto in esenzione IVA
LE PERTINENZE DEI FABBRICATI ABITATIVI
20%altri casi.
10%Porzione di fabbricato completamente ristrutturato ceduto
dall’impresa ristrutturatrice
10%parcheggio realizzati ai sensi della legge 24 marzo 1989, n.
122 (legge Tognoli);
10%
porzione di fabbricato a prevalente destinazione abitativa (L.408/1949 cd Tupini) ceduto dall’impresa costruttrice (tab. A,
parte III, n. 127-undecies);
4%pertinenza della prima casa (limitatamente ad una per ogni
categoria)
ALIQUOTATIPO DI PERTINENZA
ALIQUOTA IVA APPLICABILE IN CASO DI CESSIONE DI PER TINENZE EFFETTUATE CON ATTO SEPARATO RISPETTO ALLA CESSIONE DEL
FABBRICATO PRINCIPALE ABITATIVO
•In caso di cessione con atto contestuale si ritiene che l’aliquota applicabile sia sempre quella relativa al bene principale
•Non manca dottrina secondo cui, anche se ceduta con atto separato, l’aliquota IVA della pertinenza è quella relativa al bene principale
FABBRICATI NON ULTIMATI
• La cessione del fabbricato NON ultimato rientra sempre nel regime di imponibilità ad IVA.
• Per l’acquisto del fabbricato non ultimato non sono previste specifiche norme di indetraibilità
• L’impresa che acquista il fabbricato non ultimato ed effettua rilevanti lavori per ultimarlo, può considerarsi impresa costruttrice dello stesso
FABBRICATI NON ULTIMATI
• Ai fabbricati non ultimati possono essere applicate le seguenti aliquote IVA:– 4% (n. 21) se trattasi di prima casa;– 10% (n. 127-undecies) se trattasi di casa di
abitazione non di lusso – 10% (n. 127-undecies) se trattasi di fabbricato o
porzioni di fabbricato “Tupini”.• Nel caso in cui i lavori di finitura portino al non
rispetto dell’originaria destinazione (ad esempio il fabbricato diventa “di lusso”), l’acquirente ètenuto al versamento della differenza di imposta dovuta.
RESIDENCE
• Alterne pronunce dell’Amministrazione finanziaria hanno risolto i problemi interpretativi IVA riguardanti i residence, considerandoli talvolta fabbricati abitativi, talvolta strumentali.
• Le ultime 2 (RM 196/2007 e RM 321/2002) hanno chiarito che i residence sono fabbricati strumentali.
• Le ultime sentenze della Cassazione (1713/1997 e 4317/1994) hanno definito la “casa-albergo” un fabbricato strumentale
• Importante è anche la qualifica catastale.
RESIDENCE
QUALIFICA CATASTALE
• Nel 1992 (vedi Circ. Catasto n. 5 del 4/3/1992) è stata istituita la categoria catastale:
D/10 residence
RESIDENCE
• Nella categoria D/10 si dovranno censire i “residence”, anche se gestiti in multiproprietà. Per detta tipologia infatti l’offerta dei servizi da parte di specifiche società di gestione e le dotazioni comuni (strutture ricreazionali, associative, ristoranti ecc.) rappresentano una rilevante entità economica e pertanto tali immobili non possono essere assimilati alle unità abitative censite, come tali, nel gruppo A.
• Ove il “residence” sia dichiarato per singole unitàfunzionali (è il caso ordinariamente riscontrabile per le multiproprietà), ciascuna di esse dovrà essere censita nella categ. D/10 e le rispettive rendite dovranno essere riferite al valore di mercato delle singole unitàcomprensive quindi dei diritti su tutti i beni immobiliari comuni.
RESIDENCE o APPARTAMENTI?
ABITATIVO• Aliquota applicabile in
sede di costruzione: 4%• Indetraibilità IVA per
l’acquirente, salvo che non sia impresa di costruzione
• Locazione esente da imposta
STRUMENTALE• Aliquota applicabile in
sede di costruzione: 20%• Detraibilità IVA per
l’acquirente
• Locazione imponibile ad imposta (a determinate condizioni)
PROGRAMMA
••• Il regime fiscale delle cessioni e delle Il regime fiscale delle cessioni e delle Il regime fiscale delle cessioni e delle locazioni di fabbricati abitativilocazioni di fabbricati abitativilocazioni di fabbricati abitativi
• Le cessioni e le locazioni esenti e le loro conseguenze
••• LLL’’’indetraibilitindetraibilitindetraibilitààà delldelldell’’’IVA sullIVA sullIVA sull’’’acquisto di acquisto di acquisto di fabbricati abitativifabbricati abitativifabbricati abitativi
••• Le permute immobiliari Le permute immobiliari Le permute immobiliari
••• La separazione delle attivitLa separazione delle attivitLa separazione delle attivitààà
IL PROBLEMA DELL’ESENZIONE
• L’effettuazione di operazioni esenti comporta:– Il pro-rata – Il pro-rata provvisorio nell’anno successivo– La rettifica della detrazione
PRO RATA
• Il pro-rata è la percentuale di IVA ammessa in detrazione per le imprese che esercitano contemporaneamente operazioni imponibili ed operazioni esenti ed è data dalla seguente formula:
Op. imponibili 1
Pro rata : -------------------------------------Op. imponibili 1 + op. esenti
1 Incluse tutte le operazioni che danno il diritto dalla detrazione (ad esempio non imponibili)
ESEMPIO 4PRO RATA
2004: Costo di costruzione fabbricato A � 100.000
IVA sugli acquisti (detratta) � 10.000
2009: Costo di costruzione fabbricato B � 900.000
IVA sugli acquisti � 90.000
IPOTESI 1
2009 Cessione fabbr. A �100.000
Cessione fabbr. B � 900.000
Pro-rata 900.000/1.000.000 � 90%
IVA indetraibile � 9.000
IPOTESI 2
2009 Cessione fabbr. A �100.000
Pro-rata � 0
IVA indetraibile � 90.000
Nel 2010 si dovrà adottare un pro-rata provvisorio
ESEMPIO 5PRO-RATA PROVVISORIO
2009: pro rata ���� 0%
2010: Costruzione fabbricato C � 900.000
IVA sugli acquisti � 90.000
2010: Cessione fabbricato B � 1.000.000
IVA sulle vendite � 100.000
IVA detratta durante le liquidazioni periodiche � 0
IVA versata nelle liquidazioni periodiche � 100.000
IVA detratta in dichiarazione (determinazione pro-rata definitivo al 100%) � 90.000
Iva a credito (da compensare o chiedere a rimborso) � 90.000
PRO RATA
• Il pro-rata non si applica:– Per le cessioni di beni ammortizzabili;– Per i passaggi da un’impresa all’altra ai sensi dell’art. 36– In caso di cessione di beni per i quali l’IVA non è stata detratta ai
sensi dell’art. 27-quinquies– Quando le locazioni e le cessioni esenti NON formano oggetto
dell’attività propria del soggetto passivo
�La Cass. 21/12/2007, n. 11085 ha ritenuto che non configura attività propria la locazione riscossa da una società che, avendo acquistato un immobile locato allo scopo di procedere alla ristrutturazione e rivendita, percepisce i canoni nelle more del rilascio dell’immobile da parte degli inquilini. L’Agenzia delle Entrate con CM 54/2002, caso 16.8 ha ritenuto l’esatto contrario.�La dottrina ritiene che non configura attività propria la locazione di un immobile ricevuto in permuta effettuata da un’impresa che realizza infissi.
RETTIFICA DELLA DETRAZIONE
• La rettifica della detrazione è quel meccanismo attraverso il quale l’IVA relativa ai beni ammortizzabili è detraibile per quote durante il cosiddetto “periodo di rettifica”.
RETTIFICA DELLA DETRAZIONE
• Quale interpretazione?– F. Ricca, Cessioni di fabbricati abitativi esenti dopo
cinque anni, in L’IVA n. 3 del 2011– S. Cerato, Gli effetti della rettifica Iva nel settore
immobiliare, in Il Fisco n. 31 del 2010– E. Zanetti, La rettifica della detrazione Iva per le
imprese immobiliari, in Il Fisco n. 44 del 2007
• Una differente interpretazione era ad esempio apparsa su Il Sole 24 Ore dell’11/1/11
RETTIFICA DELLA DETRAZIONE
• Per i beni ammortizzabili è previsto un “periodo di rettifica”di 5 anni, elevato a 10 anni per gli immobili.
• Il periodo di rettifica inizia con l’”entrata in funzione”dell’immobile, che per l’Agenzia delle Entrate è l’anno di ultimazione o di acquisto del fabbricato.
• Per l’Agenzia delle Entrate la rettifica va eseguita ai sensi dell’art. 19-bis2, comma 4, ossia per modifiche del pro-rata.
• Per l’Agenzia delle Entrate, la rettifica deve essere eseguita:– In caso di cessione esente, in unica soluzione per tutti i decimi
mancanti al compimento del decennio;– In caso di locazione esente, nella misura di un decimo per ogni
anno di durata della locazione, fino al termine del decennio
RETTIFICA DELLA DETRAZIONE
• La rettifica della detrazione ai sensi dell’art. 19-bis2, comma 4 deve essere eseguita:– Quando il pro-rata cambia per più di 10 punti percentuali
(derogabile per opzione valida 5 anni); – Su tutti i beni ammortizzabili per i quali è ancora in corso il
periodo di rettifica;– Limitatamente alla differenza fra l’imposta detratta e quella
detraibile in base al pro-rata dell’anno;– Per i beni ammortizzabili non ceduti, per 1/5 (1/10 per gli
immobili) – Per i beni ammortizzabili ceduti, per tanti quinti (decimi per gli
immobili) quanti sono gli anni mancanti alla fine del periodo di rettifica
– Per i terreni edificabili il periodo di rettifica decorre dalla data di ultimazione dei fabbricati insistenti sugli stessi
ESEMPIO 6 RETTIFICA DELLA DETRAZIONE
• 2005: costruzione immobile A � Iva detratta 50.000
• 2006: costruzione immobile B � Iva detratta 50.000
• 2007: acquisto automezzo � Iva detratta 5.000• 2011: cessione immobile A in esenzione. Pro-rata di detraibilità � 80%
1.000
10.000
10.000
differenza
2001/54.0005.000automezzo
1.0001/1040.00050.000Immobile B
4.0004/1040.00050.000Immobile A
rettifica% rettificaIva detraibileIva detrattabene
ESEMPIO 7RETTIFICA DELLA DETRAZIONE
• 2005: costruzione immobile A � Iva detratta 50.000
• 2006: costruzione immobile B � Iva detratta 50.000
• 2007: acquisto automezzo � Iva detratta 5.000• 2012: cessione immobile A in esenzione. Pro-rata di detraibilità � 80%
1.000
10.000
10.000
differenza
00/54.0005.000automezzo
1.0001/1040.00050.000Immobile B
3.0003/1040.00050.000Immobile A
rettifica% rettificaIva detraibileIva detrattabene
ESEMPIO 8RETTIFICA DELLA DETRAZIONE
• 2005: costruzione immobile A � Iva detratta 50.000• 2006: costruzione immobile B � Iva detratta 50.000• 2007: acquisto automezzo � Iva detratta 5.000• 2011: locazione immobile A in esenzione. Pro-rata di detraibilità � 80%
1.000
10.000
10.000
differenza
2001/54.0005.000automezzo
1.0001/1040.00050.000Immobile B
1.0001/1040.00050.000Immobile A
rettifica% rettificaIva detraibileIva detrattabene
ESEMPIO 9RETTIFICA DELLA DETRAZIONE
• 2005: costruzione immobile A � Iva detratta 50.000
• 2006: costruzione immobile B � Iva detratta 50.000
• 2007: acquisto automezzo � Iva detratta 5.000• 2011: cessione immobile A in esenzione. Pro-rata di detraibilità � 90%
500
5.000
5.000
differenza
1001/54.5005.000automezzo
5001/1045.00050.000Immobile B
2.0004/1045.00050.000Immobile A
rettifica% rettificaIva detraibileIva detrattabene
Qualora la variazione della percentuale di detrazione non superi i dieci punti percentuali, la rettifica NON è obbligatoria.
ESEMPIO 10
• In taluni casi può essere opportuno optare per la rettifica della detrazione anche per variazioni inferiori ai 10 punti percentuali (opzione valida per 5 anni e da indicare in dichiarazione dei redditi).
ANNO 2011
acquisto beni ammortizzabili: Iva assolta � 100.000
pro-rata di fine anno � 91%
IVA detratta � 91.000
ANNI 2012, 2013, 2014 e 2015
pro-rata di fine anno � 100%
optando per la rettifica si recuperano (100.000-91.000)/5 � 1.800 ogni anno
OPZIONE PER LA RETTIFICA IN CASO DI VARIAZIONI INFE RIORI A 10 PUNTI
RETTIFICA DELLA DETRAZIONE
• La rettifica della detrazione ai sensi dell’art. 19-bis2, comma 4 comporta che:– Se l’anno di produzione non coincide con quello della
sua entrata in funzione, in tale ultimo anno va eseguita la rettifica per tutta l’imposta, anche se la differenza è inferiore ai 10 punti
– Se durante il periodo di rettifica viene ceduto un bene ammortizzabile, la rettifica va operata in unica soluzione per gli anni mancanti al compimento del decennio, considerando però la percentuale di detrazione pari al 100% se la cessione è soggetta ad imposta
ESEMPIO 11• 2011 � pro-rata 30%• 2011 � IVA sugli acquisti: 100.000• 2011 � IVA indetraibile 70.000• 2012 � pro-rata presunto 100%• 2013 � pro-rata presunto 100%
2011: Realizza un proprio fabbricato che entra in funzione nel 20122012: rettifica della detrazione a proprio favore: 70.000
IVA NON DETRATTA 0
2011: Realizza un proprio un fabbricato che entra in funzione nello stesso anno2012: rettifica della detrazione a proprio favore: 7.000
2013: cessione fabbricato con IVA: rettifica della detrazione a proprio favore: 54.000
IVA NON DETRATTA 7.000
2011: Esegue lavori per terzi.
IVA NON DETRATTA 70.000
ESEMPIO 12 • 2011 � pro-rata 100%• 2011 � IVA sugli acquisti: 100.000• 2011 � IVA indetraibile 0• 2012 � pro-rata presunto 30%• 2013 � pro-rata presunto 30%
2011: Realizza un proprio fabbricato che entra in funzione nel 20122012: rettifica della detrazione a proprio sfavore: 70.000
IVA NON DETRATTA 70.000
2011: Realizza un proprio un fabbricato che entra in funzione nello stesso anno2012: rettifica della detrazione a proprio sfavore: 7.000
2013: cessione fabbricato con IVA: rettifica della detrazione a proprio sfavore: 54.000
IVA NON DETRATTA 63.000
2011: Esegue lavori per terzi.
IVA NON DETRATTA0
Ho costruito o ristrutturato il FABBRICATO ABITATIVO?
no
si
Qual è la data di ultimo intervento?
Ante 4/7/02 Post 4/7/02
RETTIFICA DELLA DETRAZIONENORMA TRANSITORIA
RETTIFICA
INDICAZIONI PRATICHE
1) Mai cedere fabbricato strumentale senza optare per l’applicazione dell’IVA
2) Quando un fabbricato abitativo è prossimo alla scadenza dei 5 anni, valutare quale sarebbe il costo fiscale di una futura cessione esente, e quale “sconto” praticare per venderlo entro il termine
INDICAZIONI PRATICHE
3) Valutare il costo fiscale di operazioni di acquisto di fabbricati e successiva rivendita, senza aver prima eseguito interventi di cui alle lett. c), d), ed e).
4) Valutare se eseguire interventi di cui alla lettera c) su fabbricati non venduti nei cinque anni, prima di rimetterli in commercio.
INDICAZIONI PRATICHE
5) Nell’anno in cui si prevedono cessioni esenti: • Preferire la costruzione in proprio piuttosto che effettuare
lavori per terzi;• Evitare di “far entrare in funzione” i fabbricati; in sostanza
ritardare o anticipare eventuali “fine lavori”.
6) Se invece le si prevedono cessioni esenti per gli anni futuri:
• Preferire l’effettuazione di lavori presso terzi piuttosto che la costruzione in proprio di fabbricati
• Calcolare di non “far entrare in funzione” i fabbricati negli anni in cui si avrà un basso pro-rata
INDICAZIONI PRATICHE7) Nell’anno in cui si prevedono cessioni esenti:
• limitare quanto più possibile l’acquisto di beni e servizi con IVA;• valutare se anticipare la fatturazione di operazioni imponibili, al
fine di fare calare la percentuale di pro-rata (se resta sotto i 10 punti percentuali non si fa la rettifica della detrazione!).
8) Evitare la cessione di immobile soggetto a rettifica a fine anno, preferendola ad inizio anno successivo.
Op. imponibiliPro rata : -------------------------------------
Op. imponibili + op. esenti
RETTIFICA DELLA DETRAZIONE
CONSIDERAZIONI CRITICHE (personali)
• Forti perplessità sulla compatibilità col diritto UE della norma che cumula gli effetti del pro-rata e della rettifica, poiché un bene non può essere ammortizzabile per la rettifica e non per il pro-rata (vedi art. 174 e 189);
• Forti perplessità sulla compatibilità col diritto UE della norma che prevede che i fabbricati siano sempre beni ammortizzabili (vedi caso C-51/76);
• Forti perplessità sull’interpretazione dell’Agenzia secondo cui un fabbricato entra sempre in funzione quando è ultimato (il legislatore ha utilizzato il concetto di entrata in funzione in alternativa a quello di acquisto o fabbricazione ai sensi dell’art. 187);
PROGRAMMA
••• Il regime fiscale delle cessioni e delle Il regime fiscale delle cessioni e delle Il regime fiscale delle cessioni e delle locazioni di fabbricati abitativilocazioni di fabbricati abitativilocazioni di fabbricati abitativi
••• Le cessioni e le locazioni esenti e le loro Le cessioni e le locazioni esenti e le loro Le cessioni e le locazioni esenti e le loro conseguenzeconseguenzeconseguenze
• L’indetraibilità dell’IVA sull’acquisto di fabbricati abitativi
••• Le permute immobiliariLe permute immobiliariLe permute immobiliari
••• La separazione delle attivitLa separazione delle attivitLa separazione delle attivitààà
INDETRAIBILITA’ IVA
ART. 19-BIS 1 D.P.R. 633/72• i) non e' ammessa in detrazione l'imposta relativa
all'acquisto di fabbricati, o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa ne' quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni. La disposizione non si applica per i soggetti che esercitano attività che danno luogo ad operazioni esenti di cui al numero 8) dell'articolo 10 che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell'articolo 19, comma 5, e dell'articolo 19-bis.
INDETRAIBILITA’ IVA
DETRAIBILITA’1) Impresa che ha come
oggetto esclusivo o principale la costruzione di fabbricati abitativi
2) Impresa che, locando in esenzione fabbricati abitativi, ha un pro-rata inferiore al 100%
INDETRAIBILITA’• Tutte le altre
INDETRAIBILITA’ IVA
IMPRESA CHE HA COME OGGETTO ESCLUSIVO O PRINCIPALE LA
COSTRUZIONE DI FABBRICATI ABITATIVI• E’ l’impresa che oltre che per espressa
previsione contenuta negli atti societari, svolge effettivamente, in modo esclusivo o prevalente, operazioni di costruzione di fabbricati.
INDETRAIBILITA’ IVAIMPRESA CHE HA COME OGGETTO ESCLUSIVO O PRINCIPALE
LA COSTRUZIONE DI FABBRICATI ABITATIVI
PROBLEMATICHE INTERPRETATIVE
• Le imprese edili il cui oggetto esclusivo o principale è la costruzione di opere e fabbricati non abitativi non sembrerebbero comprese
• L’attività effettivamente svolta può cambiare di anno in anno. Quando deve esserci la prevalenza?
• Non è chiaro dove vada inquadrata l’impresa il cui oggetto esclusivo o principale è la ristrutturazione di fabbricati abitativi
• In caso di separazione di attività, non è chiaro se il concetto di prevalenza vada riferito all’attività di costruzione o a tutte quelle esercitate dal soggetto
INDETRAIBILITA’ IVA
IMPRESA CHE – LOCANDO IN ESENZIONE FABBRICATI ABITATIVI –
HA UN PRO-RATA INFERIORE AL 100%
• Affinchè una locazione esente di fabbricati abitativi concorra a formare il pro-rata, la locazione deve rientrare tra le attivitàproprie dell’impresa.
INDETRAIBILITA’ IVA
IMPRESA CHE – LOCANDO IN ESENZIONE FABBRICATI ABITATIVI – HA UN PRO-RATA
INFERIORE AL 100%
• Tale norma è prevista per evitare che un’impresa subisca una doppia penalizzazione: se l’IVA relativa ai fabbricati abitativi fosse oggettivamente indetraibile, l’indetraibilità da pro-rata andrebbe a colpire solo l’IVA relativa all’esercizio di attività imponibili
ESEMPIO 13INDETRAIBILITA’ IVA
IMPRESA CHE – LOCANDO IN ESENZIONE FABBRICATI ABITATIVI – HA UN PRO-RATA
INFERIORE AL 100%
2001000Locazione di fabbricati strumentali
Esente1000Locazione di fabbricati abitativi
2001000Spese inerenti fabbricati strumentali
2001000Spese inerenti fabbricati abitativi
IVAIMPONIBILE
PRO RATA � 50% applicabile a tutta l’IVA sugli acquisti
INDETRAIBILITA’ IVA
SUCCESSIVA CESSIONE• In caso di successiva cessione di
fabbricati acquistati da soggetto che non ha detratto l’IVA sugli acquisti, questa èesente ai sensi dell’art. 10, numero 27-quinquies e non concorre a formare pro-rata.
ESEMPIO 14ACQUISTO E VENDITA
€ 200.000 + 20.000 (IVA)
€ 220.000 + 22.000 (R+I+C)
La cessione è esente e comporta l’applicazione del pro-rata e della rettifica della detrazione. Gli effetti di tali istituti possono comportare un costo fiscale ancora maggiore dell’IVA assolta sull’acquisto del fabbricato (€ 20.000).
L’IVA sugli acquisti NON è detraibile. La cessione è esente e non concorre a formare il pro-rataImmagine dell’agente tratta da http://www.consulenzaimmobiliare.org/2009/05/07/anche-un-agente-immobiliare-deve-saper-scrivere/
ESEMPIO 15ACQUISTO, RISTRUTTURAZIONE E VENDITA
La cessione dopo i 5 anni è esente e comporta l’applicazione del pro-rata e della rettifica della detrazione.
L’IVA sugli acquisti NON è detraibile. La cessione è esente e non concorre a formare il pro-rata
ENTRO 5 ANNI
OLTRE I 5 ANNI
€ 200.000 + 20.000 (IVA)
€ 220.000 + 22.000 (R+I+C)
ESEMPIO 16COSTRUZIONE E VENDITA
La cessione dopo i 5 anni è esente e comporta l’applicazione del pro-rata e della rettifica della detrazione.
L’IVA sugli acquisti NON è detraibile. La cessione è esente e non concorre a formare il pro-rata
ENTRO 5 ANNI
OLTRE I 5 ANNI
€ 200.000 + 20.000 (IVA)
€ 220.000 + 22.000 (R+I+C)
INDICAZIONI PRATICHE
1) E’ opportuno che l’impresa che non ha come oggetto esclusivo o principale dell’attivitàesercitata la costruzione di fabbricati abitativi non esegua operazioni sugli stessi.
2) Sono sempre sconsigliate le operazioni di compravendita di fabbricati abitativi, anche se derivano da permute
PROGRAMMA
••• Il regime fiscale delle cessioni e delle Il regime fiscale delle cessioni e delle Il regime fiscale delle cessioni e delle locazioni di fabbricati abitativilocazioni di fabbricati abitativilocazioni di fabbricati abitativi
••• Le cessioni e le locazioni esenti e le loro Le cessioni e le locazioni esenti e le loro Le cessioni e le locazioni esenti e le loro conseguenzeconseguenzeconseguenze
••• LLL’’’indetraibilitindetraibilitindetraibilitààà delldelldell’’’IVA sullIVA sullIVA sull’’’acquisto di acquisto di acquisto di fabbricati abitativifabbricati abitativifabbricati abitativi
• Le permute immobiliari
••• La separazione delle attivitLa separazione delle attivitLa separazione delle attivitààà
LE PERMUTE IMMOBILIARI
Immagine dell’elettricista tratta da http://www.comune.taurianova.rc.it/index.php?action=index&p=705
ESEMPIO 17LE PERMUTE IMMOBILIARI
PRIVATO CEDE TERRENO EDIFICABILE IN CAMBIO DI UN APPARTAMENTO
La cessione del terreno edificabile avviene senza IVA (r + i + c)
La cessione dell’appartamento avviene con IVA (entro 5 anni dall’ultimazione)
Il momento di fatturazione dell’appartamento deve e ssere contestuale a quello del rogito del terreno (la cessione del terreno è pagamento – e quindi momento di effettuazione dell’operazione – dell’operazione di cessione dell’appartamento).
ESEMPIO 18LE PERMUTE IMMOBILIARI
L’IMPRESA APPALTATRICE RICEVERA’ UN APPARTAMENTO IN CAMBIO DELLE PROPRIE OPERE
L’impresa appaltatrice potrà fatturare le proprie opere al momento del rogito dell’appartamento
L’impresa appaltatrice, una volta rogitato l’appartamento, lo venderà ESENTE, con conseguente applicazione di pro-rata e rettifica della detrazione
ESEMPIO 19LE PERMUTE IMMOBILIARI
L’IMPRESA APPALTATRICE RICEVERA’ UN APPARTAMENTO IN CAMBIO DELLE PROPRIE OPERE
L’impresa appaltatrice potrà fatturare le proprie opere al momento del rogito dell’appartamento
L’impresa appaltatrice, non potrà portare in detrazione l’IVA sull’acquisto dell’appartamento, e lo cederà esente (ma la cessione non farà pro-rata)
ESEMPIO 20LE PERMUTE IMMOBILIARI
L’IMPRESA FORNITRICE DI MATERIALI RICEVERA’ UN APPARTAMENTO IN CAMBIO DELLE PROPRIE OPERE
L’impresa fornitrice di materiali dovrà fatturare le proprie forniture secondo le ordinarie regole IVA (ddt + fattura a fine mese).
L’impresa fornitrice di materiali, non potrà portare in detrazione l’IVA sull’acquisto dell’appartamento, e lo cederà esente (ma la cessione non farà pro-rata)
LE PERMUTE IMMOBILIARICon l’operazione di permuta, tutti questi soggetti hanno un costo fiscale dovuto alla indetraibilità dell’IVA sulle operazioni di compravendita di fabbricati abitativi.
Permuta con fabbricato da
ultimare
SOLUZIONI POSSIBILI
XPermuta con
fabbricato strumentale *
Contratto per persona da nominare
X
XXX
X X
* Attenzione che se i fabbricati strumentali sono C2 , C6 e C7 possono “trasformarsi” in abitativi!
CONTRATTO PER PERSONA DA NOMINARE
1) L’elettricista esegue le proprie opere verso l’impresa di costruzioni, che in cambio promette (con un preliminare) di vendere all’elettricista, o a persona da nominare, un appartamento individuato
2) L’elettricista si adopera per trovare degli acquirenti dell’appartamento
3) Trovatili, li “nomina” nel contratto preliminare. A questo punto il contratto preliminare è come fosse stipulato tra l’impresa costruttrice e gli acquirenti
4) L’impresa costruttrice cede l’immobile agli acquirenti finali ed incassa la provvista
5) L’impresa costruttrice paga all’elettricista le sue competenze, che vengono contestualmente fatturate
Immagine della famiglia tratta da http://www.mondorosashokking.com/
CONTRATTO PER PERSONA DA NOMINAREATTENZIONE
• Per la validità della clausola di nomina, deve essere previsto che questa sia effettuabile entro un termine certo (una data precisa) e non entro un termine aleatorio (fine lavori).
PROGRAMMA
••• Il regime fiscale delle cessioni e delle Il regime fiscale delle cessioni e delle Il regime fiscale delle cessioni e delle locazioni di fabbricati abitativilocazioni di fabbricati abitativilocazioni di fabbricati abitativi
••• Le cessioni e le locazioni esenti e le loro Le cessioni e le locazioni esenti e le loro Le cessioni e le locazioni esenti e le loro conseguenzeconseguenzeconseguenze
••• LLL’’’indetraibilitindetraibilitindetraibilitààà delldelldell’’’IVA sullIVA sullIVA sull’’’acquisto di acquisto di acquisto di fabbricati abitativifabbricati abitativifabbricati abitativi
••• Le permute immobiliariLe permute immobiliariLe permute immobiliari• La separazione delle attività
ESEMPIO 21INDETRAIBILITA’ IVA
IMPRESA CHE – LOCANDO IN ESENZIONE FABBRICATI ABITATIVI – HA UN PRO-RATA
INFERIORE AL 100%
2001000Locazione di fabbricati strumentali
Esente1000Locazione di fabbricati abitativi
200010000Spese inerenti fabbricati strumentali
2001000Spese inerenti fabbricati abitativi
IVAIMPONIBILE
PRO RATA � 50% applicabile a tutta l’IVA sugli acquisti. E’ evidente la penalizzazione.
E’ possibile ovviare al problema optando per la separazione delle attività
ESEMPIO 22LA SEPARAZIONE DELLE ATTIVITA’
2001000Locazione di fabbricati strumentali
Esente1000Locazione di fabbricati abitativi
200010000Spese inerenti fabbricati strumentali
2001000Spese inerenti fabbricati abitativi
IVAIMPONIBILE
ATTIVITA’ NON SEPARATA
Pro-rata complessivo ���� 50%
IVA detraibile (2200 * 50%) 1.100
ATTIVITA’ SEPARATA
Pro-rata loc. imp. ���� 100%IVA detraibile loc. imp (2.000 * 100%) ���� 2.000Pro-rata loc. esenti ���� 0%IVA detraibile loc. esenti (200 * 0%) ���� 0
IVA detraibile 2.000
LA SEPARAZIONE DELLE ATTIVITA’
• Una società edile può gestire separatamente:– Le attività individuate da ogni codice attività ATECO– All’interno del codice attività 70.20.0, le locazioni di
fabbricati abitativi da quelle di fabbricati strumentali
• Esempio:– 45.21.1 Lavori generali di costruzione e affini;– 70.12.0 Compravendita di beni immobili– 70.20.0 Locazione di fabbricati abitativi– 70.20.0 Locazione di altri immobili
LA SEPARAZIONE DELLE ATTIVITA’
• L’opzione per la separazione dell’attività vincola per tre anni, salvo che non siano stati acquistati beni ammortizzabili soggetti a rettifica, poiché in tal caso la rettifica va mantenuta per tutto il periodo di rettifica
• La gestione separata di più attività comporta:– Darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate– Tenere registri separati;– Fatturare le operazioni con adozione di una distinta serie
numerica– Effettuare distintamente la registrazione delle operazioni– Effettuare distinte liquidazioni dell’imposta– Effettuare un unico versamento
LA SEPARAZIONE DELLE ATTIVITA’
DETRAZIONE DELL’IVA• In caso di separazione facoltativa dell’attività,
l’IVA sugli acquisti:– di beni e servizi utilizzati specificamente in una
attività, è detraibile o indetraibile in funzione dell’attività
– di servizi e beni ammortizzabili utilizzati promiscuamente è detraibile nei limiti della quota imputabile a ciascuna attività secondo pro-rata specifici (ad esempio metri cubi ecc…);
– di beni non ammortizzabili utilizzati promiscuamente è indetraibile;
LA SEPARAZIONE DELLE ATTIVITA’
PASSAGGI INTERNI• Nel primo anno in cui si separano le attività non
si eseguono “passaggi di beni”, ma nel caso si procede alla rettifica della detrazione;
• Negli anni successivi per i passaggi– di beni, vanno emesse fatture per il valore normale;– di servizi, vanno emesse apposite note di debito-
credito da registrare su entrambi i registri
• I passaggi di beni da un’attività all’altra non concorrono a formare pro-rata
INDICAZIONI PRATICHE
1) In caso di effettuazione di operazioni esenti che creano pro-rata, inficiando la detraibilità dell’IVA inerente alle attività imponibili, è opportuno valutare l’ipotesi di separare le attività. Tale caso può accadere, ad esempio, quando, proseguendo l’attività di costruzione:
• Si destinano gli appartamenti invenduti alla locazione;• Si effettuano operazioni di compravendita su fabbricati abitativi
2) Attenzione che talvolta il passaggio di beni da un’attività all’altra (a valore normale) può comportare debiti di IVA maggiori della stessa rettifica della detrazione (effettuata sull’IVA relativa ai costi di costruzione)
fine
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