indice il concetto di due diligence la due diligence immobiliare applicabilita della due diligence...
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INDICE
• IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE
• LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
• APPLICABILITA’ DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI
• IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA
• ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITA’
• NORMATIVA URBANISTICO – EDILIZIA
• VINCOLI
IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE
• “analisi o resoconto con la dovuta diligenza”: abbreviazione di due diligence review;
• “diligenza dovuta”, ossia diligenza dovuta da un professionista che svolge un incarico affidatogli dal cliente;
• Articolata procedura di indagine e analisi critica propositiva, effettuata da un team multidisciplinare di consulenti, che si concretizza in:
ANALISI DI ATTIVITA’ O DI AZIENDA
ANALISI STATO GENERALE IMMOBILE
Consulenza a Società o imprese
Consulenza Immobiliare
DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
- analizza e confronta:STATO
DOCUMENTALESTATO
DI FATTOPRESCRIZIONI
NORMATIVE
- valuta: NON CONFORMITA’ ALLA NORMATIVA
Risponde all’esigenza del mercato immobiliare di avere una visione completa della realtà oggetto di trattativa
STRUMENTO
CONOSCITIVO
+ +
{ COSTI DI ADEGUAMENTO
CAMPI DI APPLICAZIONE
Necessaria in caso di:Necessaria in caso di:
1. TRASFERIMENTO
DI PROPRIETA’
2. GESTIONE PATRIMONIO
IMMOBILIARE
- PROPRIETA’ e VINCOLI;
- TRASFERIBILITA’;
- VALORE DELL’IMMOBILE;
- NEGOZIAZIONE;
- ACCANTONAMENTI;
- PROCEDURE per riportare l’immobile in CONDIZIONI ORDINARIE;
- Possibili RISPARMI FISCALI (es. riduzione ICI)
IN ENTRAMBI I CASI STRUMENTO CONOSCITIVO:
ASPETTO MANUTENTIVO
VALORE IMMOBILIARE
PROCESSO DI INDAGINE
SETTORI INDAGATISETTORI INDAGATI::
1.1. Amministrativo;Amministrativo;2.2. Catastale;Catastale;3.3. Urbanistico ed edilizio;Urbanistico ed edilizio;4.4. Strutturale;Strutturale;5.5. Impiantistico;Impiantistico;6.6. Sicurezza e prevenzione;Sicurezza e prevenzione;7.7. Ambientale;Ambientale;8.8. Manutenzione e conservazione.Manutenzione e conservazione.
FASI DI INDAGINEFASI DI INDAGINE::
FASE 1: Analisi o audit documentale;FASE 1: Analisi o audit documentale;FASE 2: Sopralluogo;FASE 2: Sopralluogo;FASE 3: Analisi di conformità e valutazioni.FASE 3: Analisi di conformità e valutazioni.
SCOPOSCOPO::
VALUTARE GRADO DI VALUTARE GRADO DI CONFORMITA’ DEI SETTORI CONFORMITA’ DEI SETTORI ALLA NORMATIVAALLA NORMATIVA
INDIVIDUARE PROCEDURE, INDIVIDUARE PROCEDURE, TEMPI, COSTI TEMPI, COSTI per eliminare le per eliminare le non conformità rilevatenon conformità rilevate
PROCESSO DI INDAGINE
FASE 1: FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALEANALISI O AUDIT DOCUMENTALE FASE 2: FASE 2: SOPRALLUOGOSOPRALLUOGO
FASE 3: FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ E VALUTAZIONIANALISI DI CONFORMITA’ E VALUTAZIONI
- Raccolta della doc. disponibile;- Raccolta della doc. disponibile;- Interviste e incontri;- Interviste e incontri;
- Giudizio sullo stato di fatto dell’immobile;- Giudizio sullo stato di fatto dell’immobile;-Verifica di quanto analizzato nella doc.ne;Verifica di quanto analizzato nella doc.ne;- Realizzazione nuovi interventi edilizi;- Realizzazione nuovi interventi edilizi;-Stato di manutenzione e conservazione;Stato di manutenzione e conservazione;
GIUDIZIO SUL GRADO DI
CONFORMITA’ DELL’IMMOBILE
ConformeConforme
Non conformeNon conforme
Non definibileNon definibile
VALUTAZIONE PROCEDURE,
TEMPI, COSTI DI ADEGUAMENTO
SETTORE AMMINISTRATIVO
FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVAFASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA
1) CONFORME: 1) CONFORME: immobileimmobile A NORMA, TRASFERIBILE; A NORMA, TRASFERIBILE;2)2) NON CONFORME:NON CONFORME: NON TRASFERIBILENON TRASFERIBILE, , COSTI DI ADEGUAMENTO COSTI DI ADEGUAMENTO INDEROGABILIINDEROGABILI;;3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della
documentazione necessaria documentazione necessaria ((recupero recupero doc. mancante edoc. mancante e differimento differimento tempi).tempi).
FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE
OBIETTIVO: garantire il diritto di proprietà e definire il bene oggetto di transazione.OBIETTIVO: garantire il diritto di proprietà e definire il bene oggetto di transazione.
DOCUMENTAZIONEDOCUMENTAZIONE::- Titolo di provenienza;- Titolo di provenienza;- Iscrizione di ipoteche;- Iscrizione di ipoteche;- Presenza di vincoli e servitù;- Presenza di vincoli e servitù;- Contratti di locazione regolarmente riportati all’Ufficio del Registro.- Contratti di locazione regolarmente riportati all’Ufficio del Registro.
FASE 2: SOPRALLUOGOFASE 2: SOPRALLUOGO
OBIETTIVO:OBIETTIVO: verificare coerenza atto di trasferimento e presenza contratti di locazione.verificare coerenza atto di trasferimento e presenza contratti di locazione.
SETTORE CATASTALE
FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVAFASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA
1) CONFORME: 1) CONFORME: immobileimmobile A NORMA, TRASFERIBILE; A NORMA, TRASFERIBILE;2)2) NON CONFORME:NON CONFORME: TRASFERIBILE TRASFERIBILE, , COSTI DI ADEGUAMENTO COSTI DI ADEGUAMENTO INDEROGABILIINDEROGABILI;;3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della
documentazione necessaria documentazione necessaria ((recupero recupero doc. mancante edoc. mancante e differimento differimento tempi).tempi).
FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE
OBIETTIVO: accertare la corrispondenza tra quanto trasferito (ed eventualmente OBIETTIVO: accertare la corrispondenza tra quanto trasferito (ed eventualmente trasformato), e quanto registrato catastalmente .trasformato), e quanto registrato catastalmente .
DOCUMENTAZIONEDOCUMENTAZIONE::-Visure presso il Catasto Fabbricati e presso il Catasto Terreni;-Visure presso il Catasto Fabbricati e presso il Catasto Terreni;- Fogli di mappa;- Fogli di mappa;- Schede, tipi mappali, frazionamenti, volture, etc…- Schede, tipi mappali, frazionamenti, volture, etc…
FASE 2: SOPRALLUOGOFASE 2: SOPRALLUOGO
OBIETTIVO:OBIETTIVO: verificare la rispondenza tra quanto accatastato e stato di fatto.verificare la rispondenza tra quanto accatastato e stato di fatto.
SETTORE URBANISTICO ED EDILIZIO
FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE
OBIETTIVO:OBIETTIVO:- difformità urbanistico – edilizie- difformità urbanistico – edilizie;;-vincolivincoli;;-strategia di strategia di valorizzazione valorizzazione urbanisticaurbanistica ed edilizia attraverso:ed edilizia attraverso:
- variazioni di destinazione d’uso;- variazioni di destinazione d’uso; - richiesta di rilascio di titoli edilizi in sanatoria;- richiesta di rilascio di titoli edilizi in sanatoria; - adozione di strumenti attuativi per operazioni di sviluppo e riqualificazione - adozione di strumenti attuativi per operazioni di sviluppo e riqualificazione
urbanistica di aree o comprensori.urbanistica di aree o comprensori.
DOCUMENTAZIONEDOCUMENTAZIONE::- Certificato di destinazione urbanistica, P.R.G. e NTA;- Certificato di destinazione urbanistica, P.R.G. e NTA;- convenzioni, progetti approvati;- convenzioni, progetti approvati;- permessi di costruire, DIA, autorizzazioni edilizie;- permessi di costruire, DIA, autorizzazioni edilizie;- condoni e sanatorie edilizie;- condoni e sanatorie edilizie;- certificato di agibilità / abitabilità - certificato di agibilità / abitabilità
SETTORE URBANISTICO ED EDILIZIO
FASE 2: SOPRALLUOGOFASE 2: SOPRALLUOGO
OBIETTIVO: OBIETTIVO: verificare la rispondenza tra quanto assentito e quanto edificato, in termini verificare la rispondenza tra quanto assentito e quanto edificato, in termini di cubatura, destinazioni d’uso, soluzioni strutturali, ivi inclusa la leggittimità delle di cubatura, destinazioni d’uso, soluzioni strutturali, ivi inclusa la leggittimità delle modifiche intervenute (sanatorie, condoni). modifiche intervenute (sanatorie, condoni).
FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVAFASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA
1) CONFORME: 1) CONFORME: immobileimmobile A NORMA, TRASFERIBILE; A NORMA, TRASFERIBILE;2)2) NON CONFORME:NON CONFORME: PUO’ COSTITUIRE OSTACOLO ALLA TRASFERIBILITA’PUO’ COSTITUIRE OSTACOLO ALLA TRASFERIBILITA’, , COSTI COSTI
DI ADEGUAMENTO DI ADEGUAMENTO INDEROGABILIINDEROGABILI;;3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della
documentazione necessaria documentazione necessaria ((recupero recupero doc. mancante edoc. mancante e differimento differimento tempi).tempi).
SETTORE STRUTTURALE
FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE
OBIETTIVO:OBIETTIVO:accertare la correttezza delle procedure burocratiche di presentazione dei calcoli.accertare la correttezza delle procedure burocratiche di presentazione dei calcoli.
DOCUMENTAZIONEDOCUMENTAZIONE::- Fascicolo del fabbricato - Fascicolo del fabbricato (NORMATIVA: L.R. 31/02 assegna ai comuni la facoltà di dotarsi del fascicolo del (NORMATIVA: L.R. 31/02 assegna ai comuni la facoltà di dotarsi del fascicolo del
fabbricato; la Delibera della Giunta Comunale n°27/04 istituisce ufficialmente il fabbricato; la Delibera della Giunta Comunale n°27/04 istituisce ufficialmente il fascicolo del fabbricato);fascicolo del fabbricato);
- Progetti e relazioni - Progetti e relazioni (NORMATIVA: L. 1086/71 sul cemento armato, sostituita con D.P.R. 3802001 “Testo (NORMATIVA: L. 1086/71 sul cemento armato, sostituita con D.P.R. 3802001 “Testo
Unico sull’edilizia” prescrive, per gli edifici edificati successivamente al ’71, la Unico sull’edilizia” prescrive, per gli edifici edificati successivamente al ’71, la presentazione, oltre al progetto dell’edificio, anche dei calcoli strutturali del cemento presentazione, oltre al progetto dell’edificio, anche dei calcoli strutturali del cemento armato e della relazione geologica) .armato e della relazione geologica) .
SETTORE STRUTTURALE
FASE 2: SOPRALLUOGOFASE 2: SOPRALLUOGO
OBIETTIVO: OBIETTIVO: rilevare direttamente eventuali lesioni, carenze costruttive, punti critici rilevare direttamente eventuali lesioni, carenze costruttive, punti critici sollecitati, nonché situazioni che necessitano di ulteriori e più approfondite indagini sollecitati, nonché situazioni che necessitano di ulteriori e più approfondite indagini (cedimenti, problemi in fondazione, instabilità, etc…).(cedimenti, problemi in fondazione, instabilità, etc…).
FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVAFASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA
1) CONFORME: 1) CONFORME: immobileimmobile A NORMA, TRASFERIBILE; A NORMA, TRASFERIBILE;2)2) NON CONFORME:NON CONFORME: TRASFERIBILETRASFERIBILE, , COSTI DI ADEGUAMENTO COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILITRASFERIBILI
(trasferiti (trasferiti nella transazione oppure nella transazione oppure oggetto di trattativa)oggetto di trattativa);;3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della
documentazione necessaria documentazione necessaria ((recupero recupero doc. mancante edoc. mancante e differimento differimento tempi).tempi).
SETTORE IMPIANTISTICO
FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE
- - impianto elettricoimpianto elettrico (cabina elettrica, quadri, punti luce, messa a terra, protezione (cabina elettrica, quadri, punti luce, messa a terra, protezione contro le scariche atmosferiche, TV, citofonico, telefonco, allarme, etc…);contro le scariche atmosferiche, TV, citofonico, telefonco, allarme, etc…);
- - impianti di condizionamentoimpianti di condizionamento (caldaie, impianti di raffrescamento); (caldaie, impianti di raffrescamento);- - impianti meccaniciimpianti meccanici (ascensori, montacarichi, servoscala per disabili, etc). (ascensori, montacarichi, servoscala per disabili, etc).
OBIETTIVO:OBIETTIVO:accertare la sussistenza della documentazione e la coerenza delle certificazioni. accertare la sussistenza della documentazione e la coerenza delle certificazioni.
DOCUMENTAZIONEDOCUMENTAZIONE::- certificati di conformità (NORMATIVA: L. 46/90 “Norme per la sicurezza di impianti”, - certificati di conformità (NORMATIVA: L. 46/90 “Norme per la sicurezza di impianti”,
L. 10/91 “Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso L. 10/91 “Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia”, che da prescrizioni in merito a progettazione, messa in opera ed esercizio energia”, che da prescrizioni in merito a progettazione, messa in opera ed esercizio di impianti);di impianti);
- documenti di certificazione in generale;documenti di certificazione in generale;- libretti degli ascensori;libretti degli ascensori;- progetti.progetti.
SETTORE IMPIANTISTICO
FASE 2: SOPRALLUOGOFASE 2: SOPRALLUOGO
OBIETTIVO:OBIETTIVO: accertare presenza, stato manutentivo e funzionale.accertare presenza, stato manutentivo e funzionale.
La La rilevazione “a vista” in via generale e macro rilevazione “a vista” in via generale e macro dello stato di manutenzione degli dello stato di manutenzione degli impianti, è fondamentale per evidenziare la necessità di sostituzioni, manutenzioni e impianti, è fondamentale per evidenziare la necessità di sostituzioni, manutenzioni e adeguamenti, sino a formulare una valutazione sommaria dei costi da sostenere.adeguamenti, sino a formulare una valutazione sommaria dei costi da sostenere.Particolare cura va prestata a questo aspetto negli immobili ad uso ufficio o commerciale, Particolare cura va prestata a questo aspetto negli immobili ad uso ufficio o commerciale, dove gli impianti hanno un peso significativo all’interno del costo di costruzione dove gli impianti hanno un peso significativo all’interno del costo di costruzione dell’immobile.dell’immobile.
FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVAFASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA
1) CONFORME: 1) CONFORME: immobileimmobile A NORMA, TRASFERIBILE; A NORMA, TRASFERIBILE;2)2) NON CONFORME:NON CONFORME: TRASFERIBILETRASFERIBILE, , COSTI DI ADEGUAMENTO COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILITRASFERIBILI
(trasferiti (trasferiti nella transazione oppure nella transazione oppure oggetto di trattativa)oggetto di trattativa);;3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della
documentazione necessaria documentazione necessaria ((recupero recupero doc. mancante edoc. mancante e differimento differimento tempi).tempi).
SETTORE SICUREZZA E PREVENZIONE
FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE
OBIETTIVO:OBIETTIVO:accertare la rispondenza alla normativa di quanto certificato e/o da certificare.accertare la rispondenza alla normativa di quanto certificato e/o da certificare.
DOCUMENTAZIONEDOCUMENTAZIONE::- Certificato di Prevenzione Incendi ai sensi del D.M. 16.02.1982;- Certificato di Prevenzione Incendi ai sensi del D.M. 16.02.1982;- Piano di emergenza e dimensionamento delle vie di fuga;Piano di emergenza e dimensionamento delle vie di fuga;
NORMATIVANORMATIVA::-D.M. 16.02.1982 “Determinazione delle attività soggette alle visite di prevenzione D.M. 16.02.1982 “Determinazione delle attività soggette alle visite di prevenzione incendi”, che stabilisce quali attività sono tenute a richiedere il certificato di incendi”, che stabilisce quali attività sono tenute a richiedere il certificato di prevenzione incendi;prevenzione incendi;- D.M. 26.08.92 “Norme di prevenzione incendi per l’edilizia scolastica”;D.M. 26.08.92 “Norme di prevenzione incendi per l’edilizia scolastica”;- D.M. 09.04.94 “Regola tecnica di prevenzione incendi per la costruzione e l’esercizio D.M. 09.04.94 “Regola tecnica di prevenzione incendi per la costruzione e l’esercizio delle attività ricettive turistico-alberghiere”:delle attività ricettive turistico-alberghiere”:
SETTORE SICUREZZA E PREVENZIONE
FASE 2: SOPRALLUOGOFASE 2: SOPRALLUOGO
OBIETTIVO: OBIETTIVO: verificare immobile e impianti ai fini della sicurezza, e la presenza e verificare immobile e impianti ai fini della sicurezza, e la presenza e l’efficienza dei sistemi di emergenza e protezione (messa a terra, protezione scariche l’efficienza dei sistemi di emergenza e protezione (messa a terra, protezione scariche atmosferiche, vie di fuga).atmosferiche, vie di fuga).
FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVAFASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA
1) CONFORME: 1) CONFORME: immobileimmobile A NORMA, TRASFERIBILE; A NORMA, TRASFERIBILE;2)2) NON CONFORME:NON CONFORME: TRASFERIBILETRASFERIBILE, , COSTI DI ADEGUAMENTO COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILITRASFERIBILI
(trasferiti (trasferiti nella transazione oppure nella transazione oppure oggetto di trattativa)oggetto di trattativa);;3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della
documentazione necessaria documentazione necessaria ((recupero recupero doc. mancante edoc. mancante e differimento differimento tempi).tempi).
SETTORE AMBIENTALE
FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE
OBIETTIVO:OBIETTIVO:accertare la rispondenza alla normativa di quanto certificato e/o da certificare.accertare la rispondenza alla normativa di quanto certificato e/o da certificare.
DOCUMENTAZIONE (autorizzazioni)DOCUMENTAZIONE (autorizzazioni)::- per lo scarico in fognatura delle acque reflue;per lo scarico in fognatura delle acque reflue;- per l’emissione dei gas di combustione della centrale termica;per l’emissione dei gas di combustione della centrale termica;- per la presenza di materiale pericoloso e/o inquinante.per la presenza di materiale pericoloso e/o inquinante.
FASE 2: SOPRALLUOGOFASE 2: SOPRALLUOGO
OBIETTIVOOBIETTIVO: verificare presenza di materiali pericolosi (es. eternit), o di trasformatori e : verificare presenza di materiali pericolosi (es. eternit), o di trasformatori e serbatoi sotteranei.serbatoi sotteranei.
FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVAFASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA
1) CONFORME: 1) CONFORME: immobileimmobile A NORMA, TRASFERIBILE; A NORMA, TRASFERIBILE;2)2) NON CONFORME:NON CONFORME: TRASFERIBILETRASFERIBILE, , COSTI DI ADEGUAMENTO COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILITRASFERIBILI
(trasferiti (trasferiti nella transazione oppure nella transazione oppure oggetto di trattativa)oggetto di trattativa);;3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della
documentazione necessaria documentazione necessaria ((recupero recupero doc. mancante edoc. mancante e differimento differimento tempi).tempi).
STATO MANUTENTIVO
FASE 2: SOPRALLUOGOFASE 2: SOPRALLUOGO
OBIETTIVO:OBIETTIVO: - fenomeni infiltrativi- fenomeni infiltrativi- distacchi di intonaco, distacchi di copriferro nelle travi e nei pilastri- distacchi di intonaco, distacchi di copriferro nelle travi e nei pilastri- stato fessurativo, - stato fessurativo, - stato generale degli impianti.- stato generale degli impianti.
valutare l’incidenza economica delle opere di manutenzione e conservazione valutare l’incidenza economica delle opere di manutenzione e conservazione mediante computi metrici estimativi, divisi per categorie di opere e basati su prezziari mediante computi metrici estimativi, divisi per categorie di opere e basati su prezziari e listini di comune utilizzo.e listini di comune utilizzo.
FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE
DOCUMENTAZIONEDOCUMENTAZIONE: Piani di manutenzione.: Piani di manutenzione.
FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVAFASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA
1) CONFORME: 1) CONFORME: immobileimmobile A NORMA, TRASFERIBILE; A NORMA, TRASFERIBILE;2)2) NON CONFORME:NON CONFORME: TRASFERIBILETRASFERIBILE, , COSTI DI ADEGUAMENTO COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILITRASFERIBILI
(trasferiti (trasferiti nella transazione oppure nella transazione oppure oggetto di trattativa)oggetto di trattativa);;3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della 3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della
documentazione necessaria documentazione necessaria ((recupero recupero doc. mancante edoc. mancante e differimento differimento tempi).tempi).
RIEPILOGO PROCESSO DI INDAGINE
AUDIT DOCUMENTALE AUDIT DOCUMENTALE + SOPRALLUOGOSOPRALLUOGO
VALUTAZIONE GRADO DI CONFORMITA’VALUTAZIONE GRADO DI CONFORMITA’
TRASFERIBILETRASFERIBILECONFORME CONFORME (A NORMA)(A NORMA)
NON DEFINIBILENON DEFINIBILE
NON CONFORME NON CONFORME (NON A NORMA)(NON A NORMA)
Non conformità: Non conformità: IMPIANTISTICA, SICUREZZA, IMPIANTISTICA, SICUREZZA,
AMBIENTALEAMBIENTALE
TRASFERIBILETRASFERIBILE COSTI TRASFERIBILI COSTI TRASFERIBILI
O TRATTATIVA O TRATTATIVA
Non conformità: Non conformità: AMMINISTRATIVA, AMMINISTRATIVA, CATASTALE, EDILIZIACATASTALE, EDILIZIA
NON TRASFERIBILENON TRASFERIBILE COSTI INDEROGABILICOSTI INDEROGABILI
RECUPERO DOC.NE e DIFFERIMENTORECUPERO DOC.NE e DIFFERIMENTO
TIPOLOGIE DI ANALISI
1) DESK VALUATION (Valutazione sommaria)
2) FULL VALUATION (Valutazione particolareggiata)
3) FULL VALUATION + DUE DILIGENCE (Valutazione analitica)
Valutazioni estimative
DIVERSI GRADI DI APPROFONDIMENTO, a seconda:
OBIETTIVO VALUTAZIONE compravendita, locazione, piano manutenzione
PECULIARITA’del bene in esame
TIPOLOGIE DI ANALISI
-ATTIVITA’
-RISULTATI
-IMPEGNO
TIPOLOGIE DI ANALISI
ATTIVITA’ DESK
VALUATION (SOMMARIA)
FULL VALUATION (PARTICOLAREGG.)
FULL VALUATION + DUE DILIGENCE
(ANALITICA)
audit documentale
indagini mercato indirette dirette
sopralluogo
caratterist. manutentive
verifica canoni
verifica urbanistica
verifica consistenze da atti da rilievo
analisi amministrativa
analisi catastale
analisi urbanistico-ediliz
analisi strutturale
analisi impiantistica
analisi sicurezza e prev.
analisi ambientale
analisi manutenzione
X X X
RISULTATO OTTENUTO
valore di mercato
verifica consistenze
verifica destinaz. d’uso
mercato di riferimento
verifica stato manutent.
conformità / carenze
costi di adeguamento
IMPEGNO RISORSE BASSO STANDARD ELEVATO
DESK VALUATION
Attività di indagine, di analisi e di elaborazione dati, condotta dal valutatore sul bene oggetto di transazione.
SENZA EFFETTUARE le seguenti attività:- sopralluoghi;-verifiche urbanistiche;-verifiche di superfici se non attraverso atti disponibili;- indagini di mercato dirette.
SCOPO: VALORE
IMPEGNO MINIMO
FULL VALUATION
Attività di indagine, di analisi e di elaborazione dati, condotta dal valutatore sul bene oggetto di transazione.
EFFETTUANDO le seguenti attività:- sopralluogo;- rilievo metrico della consistenza edilizia tramite misure dirette;- verifica urbanistica;- indagini di mercato dirette.
SCOPO: - VALORE;- CONSISTENZE; - DESTINAZIONI D’USO; - STATO GENERALE dell’immobile.
IMPEGNO STANDARD
FULL VALUATION + DUE DILIGENCE
Alla full valuation viene affiancata l’attività di Due Diligence
SCOPO: - stabilire la CONFORMITA’ AI REQUISITI NORMATIVI, - individuare PROCEDURE, TEMPI e COSTI di adeguamento
IMPEGNO ELEVATO
EFFETTUANDO le seguenti attività:analisi amministrativa, catastale, urbanistica, edilizia, strutturale,
impiantistica, ambientale, di sicurezza e dello stato manutentivo;
IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA
La trattazione fin qui riportata:- analisi delle due diligence immobiliari, - applicazione nel settore delle valutazioni immobiliari, senza fornire indicazione sulla procedura estimativa in quanto tale.
Affrontare il tema del processo estimativo, inteso come PROCEDURA volta alla IDENTIFICAZIONE DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO di un bene.
OGGETTO DELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE
La CORRETTEZZA METODOLOGICA di un processo di valutazione e la congruità del risultato
Il bene viene individuato secondo i seguenti aspetti:
CORRETTA INDIVIDUAZIONE del bene da stimare
ECONOMICO GIURIDICOFISICO
- consistenza (superficie, volumetria)- posizione geografica
(localizzazione)
“un bene, qualunque esso sia, vale in funzione dei benefici economici che si presume esso sarà in grado di produrre in futuro”
previsioni di reddito
L’oggetto della valutazione può essere rappresentato da un diritto (di proprietà, di superficie, di servitù, d’uso, etc…)
Studio dell’impatto dei diritti sul valore del bene
FINALITA’ E SCOPI DELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE
LA FINALITA’ ULTIMA DI UNA VALUTAZIONE E’ SEMPRE DEFINITA DAL COMMITTENTE e rappresenta una risposta individualistica a condizioni specifiche
DEFINIZIONE DELLA CATEGORIA DI VALORE DA STIMARE
In campo economico una delle più generali e diffuse definizioni del termine, è quella secondo cui valutare (o stimare) un bene significa determinarne il valore economico.
Valore di mercatoValore di LibroValore di rimpiazzoValore ipotecabileValore di investimentoValore di costo di riproduzione deprezzatoValore di trasformazione (highest & best use)
IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA
PERIODO AL QUALE RIFERIRE LA VALUTAZIONE
LA DESCRIZIONE DEL BENEubicazione, caratteristiche estrinseche e intrinseche, stato di manutenzione, situazione locativa
DATI CATASTALI
SITUAZIONE URBANISTICA
CONSISTENZE
COEFFICIENTI DI OMOGENEIZZAZIONEDestinazione, qualità, stato manutentivo
IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA
METODOLOGIE DI STIMA:
- COMPARATIVO DIRETTO:
l’importo che un operatore economico ordinario sarebbe disposto ad offrire per un bene equiparabile a quello in esame per CARATTERISTICHE, UBICAZIONE, APPETIBILITA’
- CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO:
- COSTO DI RIPRODUZIONE:
V = f (R) V = valore; f = funzione; R = benefici economici attesi:
SETTORE IMMOBILIARE R = CANONE LORDO DI LOCAZIONE ( C)
V = C / i (durata illimitata, rendita costante) V = valore; C = Canone; i = tasso di capitalizzazione V = C (1+i)n / (1+i)ni (durata definita n anni)
C e i DESUNTI PER COMPARAZIONE
- COSTO DI RIPRODUZIONE DI UN BENE A NUOVO: valore terreno + costo costruzioni;
- COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO:valore Terreno + costo costruzioni deprezzate in funzione dello stato di obsolescenza.
IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA
FONTI:
-FONTI UFFICIALI (O.M.I., Nomisma, Scenari)
-FONTI DIRETTE (agenti immobiliari, intermediari…)
- FONTI INDIRETTE (Agenzia del Territorio, centri studi, società specializzate)
- ATTENDIBILITA’:
- AGGIORNAMENTO
Medesimi dati per tutte le unità di comparazione- OMOGENEITA’:
IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA
TERMINOLOGIA IN USO NEL SETTORE IMMOBILIARE
ADVISORYAGENCYCAPITAL EXPENDITUREDUE DILIGENCEFACILITY MANAGEMENT & SERVICESPROPERTY MANAGEMENTREAL ESTATEREAL PROPERTYVALORIZZAZIONI
ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITA’
ESPROPRIO AREE EDIFICABILI
ESPROPRIO AREE NON EDIFICABILI
D.P.R. n° 327/01 “TESTO UNICO” QUADRO DI RIFERIMENTO per la procedura espropriativa
ART. 5 BIS D.L. n° 333/92 convertito con L. n° 359/92
RIFERIMENTI NORMATIVI
ART. 13, L. n° 2892/1885 – LEGGE DI NAPOLI
L. n° 865/71
ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITA’
AREA EDIFICABILE
AREA NON EDIFICABILE O AGRICOLA
POSSIBILITA’ LEGALI DI EDIFICAZIONEArea non sottoposta a vincoli di inedificablità assoluta;DESTINAZIONE URBANISTICA – NTA – CAPACITA’ EDIFICATORIA RESIDUA
POSSIBILITA’ EFFETTIVE (VOCAZIONE EDIFICATORIA)Compromissione territorio circostante in termini di urbanizzazione, espansione edilizia, accessibilità a vie di comunicazione, idoneità geologica e orografica all’edificazione.
POSSIBILITA’ LEGALI POSSIBILITA’ EFFETTIVE
POSSIBILITA’ EFFETTIVE POSSIBILITA’ LEGALI
INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI
PRIMA DEL TESTO UNICO
RIFERIMENTI NORMATIVI
ART. 13, L. n° 2892/1885 – LEGGE DI NAPOLI: media del valore venale e dei fitti coacervati dell’ultimo decennio
ART. 5 BIS D.L. n° 333/92 convertito con L. n° 359/92: conferma Legge di Napoli ma sostituisce ai fitti coacervati dell’ultimo
decennio, il REDDITO DOMINICALE rivalutato:
Ie = Indennità di esproprio;Vv = Valore Venale dell’area al momento dell’esproprio;Rd = Reddito domenicale dell’area al momento dell’esproprio.
40% = riduzione non applicata in caso di accordo bonario con il proprietario.
PRIMA DEL TESTO UNICO
RIFERIMENTI NORMATIVI
INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI
PRIMA DEL TESTO UNICO
METODI DI STIMA DEL VALORE VENALE DELL’AREA Vv
Vv = Valore Terreno + Valore Fabbricato edificato
VALORE TERRENO
AREA NON EDIFICATAFabbr. Edificabile = cubatura realizzabile (potenziale volume costruibile secondo indice edificabilità previsto da PRG)
Vtot
METODO DEL COSTO DI COSTRUZIONE
Valore Terreno = Val. Fabbr. Edificabili – Costi edificazione
AREA EDIFICATAFabbr. Edificabile =
cubatura residua Vresid = Vtot - Vfabbr
COMPARATIVO Costo costruzione medio (DEI)Oneri finanziariOneri concessoriOneri professionaliOneri di idoneizzazione aree
QUOTAZIONE MEDIA A “NUOVO” UTILE GENERICO DELL’OPERATORE
INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI
INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI
INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI
INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI
DOPO IL TESTO UNICO
RIFERIMENTI NORMATIVI
ART. 5 BIS D.L. n° 333/92 convertito con L. n° 359/92: conferma Legge di Napoli ma sostituisce ai fitti coacervati dell’ultimo
decennio, il REDDITO DOMINICALE rivalutato:
40% = riduzione non applicata (art.37):- Se sia stato concluso l’accordo di cessione,- Se esso non sia stato concluso per fatto non imputabile all’espropriato,- Se a questi sia stata offerta una indennità provvisoria che, attualizzata, risulti inferiore agli 8/10 di quella determinata in via definitiva.
RIFERIMENTI NORMATIVI
INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI
AREE LEGITTIMAMENTE EDIFICATE (art. 38 p.to 1)
“l’indennità è data dalla somma dell’indennità di esproprio dell’area, con l’indennità di esproprio della costruzione, pari al suo valore di mercato, al netto dell’incidenza del valore del suolo già compreso nell’indennità di esproprio dell’area”
Ie = Ie area + Ie costruzione
AREE ILLEGITTIMAMENTE EDIFICATE (art. 38 p.to 2)
“l’indennità è calcolata tenendo conto della sola area di sedime, ovvero tenendo conto della sola parte della costruzione realizzata legittimamente”
INDENNITA’ PER AREE NON EDIFICABILI O AGRICOLE
PRIMA DEL TESTO UNICO
INDENNITA’ PROVVISORIA
DOPO IL TESTO UNICO
RIFERIMENTI NORMATIVI
L. n° 865/71
VALORE AGRICOLO MEDIO terreni accorpati
per ciascuna provincia
INDENNITA’ DEFINITIVA
VALORE COLTURE EFFETTIVAMENTE
PRATICATE
INDENNITA’ PROVVISORIA
INDENNITA’ DEFINITIVA
VALORE AGRICOLO MEDIO coltura prevalente
nella zona sommato al valore
dei manufatti legittimi
VALORE COLTURE EFFETTIVAMENTE
PRATICATEtenuto conto dei
manufatti legittimi e dell’esercizio e
dell’azienda agricola
NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA
Legge Urbanistica n°1150/42
Legge Bucalossi n°10/77
istituisce la “Licenza di Costruzione” per l’esecuzione di nuove costruzioni
la Licenza di costruzione diviene “Concessione Edilizia”
NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA
Legge n°457/78
a) manutenzione ordinaria;
b) manutenzione straordinaria;
c) restauro e risanamento conservativo;
d) ristrutturazione edilizia;
e) ristrutturazione urbanistica.
Legge Quadro n°47/85
semplifica le procedure per l’esecuzione di interventi edilizi
prosegue nella direzione della semplificazione delle procedure
legate all’edilizia attivando la “Denuncia di Inizio Attività”
Legge n°662/96
NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA
NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA
Testo Unico per l’Edilizia ex D.P.R. 380/01
a) La concessione edilizia è stata sostituita dal permesso di costruire a cui sono subordinati gli interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica, di ristrutturazione edilizia che conducano ad un organismo edilizio diverso dal precedente;
b) Gli altri interventi non riconducibili alla categoria precedente sono assoggettati a denuncia di inizio attività
NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA
Certificato di Agibilità
Al fine di attestare la sussistenza delle condizioni di
sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli
edifici e degli impianti negli stessi installati è necessario
il rilascio del “Certificato di agibilità”.
VINCOLI
La Legge n°1089/39 era tesa alla tutela di beni immobili di interesse storico, artistico, archeologico.
La Legge n°1497/39 era tesa alla tutela di beni immobili di interesse paesaggistico e naturalistico.
La Legge n°431/85 sulle zone di particolare interesse ambientale istituisce la formazione dei “Piani Territoriali Paesistici” e tutela i territori costieri, i territori dei laghi, dei fiumi, dei torrenti e dei corsi d’acqua.
Le leggi sopra specificate risultano attualmente confluite nel Testo Unico dei Beni Culturali e Ambientali ex Decreto Legislativo 490/99.
VINCOLI
Il Regio Decreto n°3267/23 sottopone a vincolo
idrogeologico i terreni che, per effetto di forme di
utilizzazione, possono subire denudazioni, perdere
stabilità o modificare il regime delle acque.
Dette norme rappresentano i vincoli più frequenti che si
incontrano nel campo edilizio-urbanistico.
VINCOLI
vincoli di inedificabilità assoluta che investono aree in cui
nessuna attività edilizia può essere consentita ed avviata;
vincoli ad edificabilità controllata che investono aree in cui ogni
attività edilizia è sottoposta al rilascio di preventivo nulla osta
da parte dell’Ente preposto alla tutela.
I vincoli si suddividono sostanzialmente in due tipologie:
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