zertifizierung · 2020. 2. 10. · cis hypzert (mlv) 25 6.1 anforderungen und zielgruppe 25 6.2...
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© HypZert GmbH, Berlin
ZertifizierungDeltaprüfung zum
Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen CIS HypZert (MLV)
Stand 13. Dezember 2018Änderungen vorbehalten
2 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
© HypZert GmbH, Berlin
Allgemeine Informationen 4
1 Zertifizierung–warum? 4
1.1 ZertifizierungzumImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftliche
Zwecke–CISHypZert(F) 4
1.2 ImmobiliengutachterHypZertfürBeleihungswertermittlungen
–CISHypZert(MLV) 5
2 ÜberdieHypZertGmbH 6
2.1 AufgabenundZiele 6
2.2 ZertifizierungenundQualifizierungen 6
2.3 AkkreditierungundAnerkennung 8
2.4 RechtsformundUnabhängigkeit 8
2.5 OrganisatorischeStruktur 9
Zertifizierungsbedingungen 10
3 Zertifizierungsverfahren 10
3.1 Ablauf 10
3.2 Zulassungsvoraussetzungen 10
3.3 Antragstellung 10
3.4 Zulassungsverfahren 11
3.5 Zertifizierungsprüfung 12
3.5.1 Zweck,UmfangundZeitpunkt 12
3.5.2 SchriftlichePrüfung 12
3.5.3 ErgebnisderZertifizierungsprüfung 12
3.5.4 WiederholenderZertifizierungsprüfung 13
3.5.5 Versäumnis,Rücktritt,Täuschung,Ordnungsverstoß 13
3.5.6 ZertifizierungundEinsichtindiePrüfungsakten 14
3.6 UngültigkeitderZertifizierungsprüfung 14
Inhaltsverzeichnis
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© HypZert GmbH, Berlin
3.7 Zertifikat,Zeichensatzung 14
3.7.1 GültigkeitsdauerundGültigkeitsbereich 14
3.7.2 NutzungvonZertifikat,StempelundZeichen 14
3.7.3 Zeichensatzung 15
3.8 ÜberwachungdesZertifikatsinhabers 16
3.9 Rezertifizierung 17
4 Berufsgrundsätze 19
5 WeitereGrundsätze/VerfahrenderHypZert 23
5.1 Disziplinarmaßnahmen 23
5.2 Unparteilichkeit,Gleichheitsgrundsatz 23
5.3 Vertraulichkeit 23
5.4 Einspruchsverfahren 23
5.5 Beschwerdeverfahren 24
5.6 Preise 24
5.7 Veröffentlichungen,Bekanntmachungen 24
Spezielle Informationen und Zertifizierungsbedingungen 25
6 ImmobiliengutachterHypZertfürBeleihungswertermittlungen/
HypZertRealEstateValuerforMortgageLendingValuation-
CISHypZert(MLV) 25
6.1 AnforderungenundZielgruppe 25
6.2 Zulassungsvoraussetzungen 27
6.3 Zulassungsgutachten 27
6.4 Zertifizierungsprüfung 27
6.5 Prüfstoff 28
6.6 Titel 28
Anhang 29
Preisverzeichnis 30
Prüfstoffverzeichnis 31
AnforderungenanGutachten 46
Inhaltsverzeichnis
4 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
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1 Zertifizierung–warum?DieImmobilienwirtschaftträgtinvielenLändernderWeltinerheblichemMaßezumBruttopro-
duktionswertbei.VordiesemHintergrundsindzuverlässigeImmobilienbewertungennichtnur
fürdieFunktionsfähigkeitdesImmobilienmarktesvongroßerRelevanz,sondernauchfürge-
samteVolkswirtschaften.
InfolgederzunehmendenregulatorischenAnforderungeninnerhalbderFinanzwirtschaft,der
wachsendenKomplexitätimmobilienökonomischerProblemstellungensowiederimmerstärke-
renInternationalisierungvonImmobiliengeschäftund-finanzierungsteigenauchdieAnforde-
rungenandiejenigen,dieeinesachgerechteAnalyseundBewertungvonImmobilienvorneh-
men–dieinderFinanzwirtschafttätigenImmobiliengutachter1.DaalleMarktteilnehmerauf
dieQualitätdererstelltenGutachtenvertrauenkönnenmüssen,führteineQualitätssicherungin
diesemBereichzueinerdeutlichenRisikominderungfüralleBeteiligten
PersonalzertifizierungderHypZertInderdeutschenFinanzwirtschafthatsichalsGütesiegelfürImmobiliengutachterdiePersonal-
zertifizierungderHypZertGmbHdurchgesetzt.DiesebasiertaufdenhohenAnforderungender
ISO/IEC17024.MitdeminternationalanerkanntenundpersonengebundenenZertifikatderHyp-
ZertweisenImmobiliengutachterihreKompetenzbeiderErstellungvonGutachtennachsowie
dieEinhaltungvonBerufsgrundsätzen.
NebenderanspruchsvollenErstzertifizierungsprüfungdienendreiweitereBausteinederQuali-
tätssicherungallerHypZert-zertifiziertenImmobiliengutachter:diekontinuierlicheÜberwachung
vonfachspezifischenWeiterbildungen,dieÜberprüfungvonzuerstellendenGutachtensowie
eineallefünfJahreabzulegendeRezertifizierungsprüfung.
1.1 ZertifizierungzumImmobiliengutachterHypZert fürfinanzwirtschaftlicheZwecke–CISHypZert(F)BeiderDarlehensvergabegegenImmobiliensicherheitenübernimmtdasfinanzierendeKredit-
institutfüreinenfestgelegtenZeitraumdasRisikoderBonitätdesKreditnehmersundderWer-
tentwicklungderSicherheit.DieBemessungdiesesRisikosmitdemZiel,einennachhaltigen,
möglichstfürdieDauerderKreditvergabesicherenWertderImmobiliezuermitteln,stehtim
MittelpunktderBeleihungswertermittlung.NebendemaktuellenMarktwertder Immobilie
führenErfahrungenausderVergangenheitunddieEinschätzungkünftigerEntwicklungenzu
WertansätzeninnerhalbnormierterVerfahren,dieimErgebnisnichtdenwahrenWertaneinem
Stichtagwiderspiegeln,sondernvielmehreinenmöglichstzukunftsfähigen,sicherenWert,der
demZweckderRisikominimierungdient.DerBeleihungswertdientvorallemderErfüllungregu-
latorischerundaufsichtsrechtlicherVorgabenzumGläubigerschutz.
1 Hinweis:ImgesamtenTextwirdausGründenderbesserenLesbarkeitausschließlichdiemännlicheSchreibweiseverwendet;sämtlichePersonenbezeichnungengeltenjedochfürbeiderleiGeschlecht.
Allgemeine Informationen
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Zertifizierung–warum?
DieAnforderungenzurErmittlungdesBeleihungswertessindinderBeleihungswertermittlungs-
verordnung(BelWertV)festgehalten.DieBelWertVhatdiebisdahinbilateralzwischenAufsichts-
behördeundBankenabgestimmtenWertermittlungsanweisungenabgelöst.Siestelltdaherei-
nenMeilensteinaufdemWegzureinheitlichenQualitätssicherungbeiderRisikobeurteilung
vonImmobiliensicherheitenimKreditvergabeprozessdar.DieBelWertVbündeltdiediversenim
LaufederZeitformuliertenundvereinbartenmethodischenLösungsansätze.
§25BelWertVregeltBeleihungenimAusland.DemnachsindbeiderBeleihungswertermittlung
wesentlicheInformationen,DatenundEinschätzungenauseinemlandesspezifischenGutachten
heranzuziehen,dasfürdaszubewertendeObjekterstelltwurde.Dieausdemlandesspezifischen
GutachtenentnommenenDatenundParametersindindennach§5Abs.1zuerstellendenBe-
leihungswertgutachtenkenntlichzumachen.
FürdieinderFinanzwirtschafttätigenImmobiliengutachtersindinsbesonderediein§6Bel-
WertVgeregeltenAnforderungenandieGutachtervonInteresse.ExplizitsinddortdieZertifi-
zierungnachISO/IEC17024sowiedasVorhandenseinvonbesonderenKenntnissenundErfah-
rungenaufdemGebietderBeleihungswertermittlungaufgeführt.
FüreinezusätzlicheChancen-undRisikoeinschätzungsowohleinzelnerImmobilienalsauchvon
Immobilienprojektenund-portfoliosdientdassogenannteMarkt-undObjektrating.Esistein
InstrumentdesRisikomanagements,z.B.beiderRisikoanalyseimRahmenvon„Securitisation“
undzurUnterstützungderKreditanalysebeiderGewährungvonImmobiliendarlehen.Dabei
stehtvorallemdieTransparenzimVordergrund,diefüreineffizientesundrisikoadäquatesHan-
delnunverzichtbarist.NichtGegenstanddesMarkt-undObjektratingssinddagegendieBo-
nitätdesMietersunddesDarlehensnehmerssowiedieAusfallwahrscheinlichkeitdesKredites.
ImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZweckemüssenauchdiesesInstrument
derChancen-undRisikoeinschätzunginihrenGrundzügenbeherrschen.
1.2 ZertifizierungzumImmobiliengutachterHypZert fürBeleihungswertermittlungen–CISHypZert(MLV)DienachfolgendbeschriebenenInformationenundZertifizierungsbedingungenrichtensichan
Personen,die
• übereinebesondereFachkenntnisineinemanderenLandaußerhalbderBundesrepublik
Deutschlandverfügen,
• ihretheoretischenundpraktischenFachkenntnisseimBereichderMarktwertermittlungbe-
reitsineinemPrüfungsverfahren(nichtbeiHypZert)nachgewiesenhaben
• undzusätzlichdenTitel„CISHypZert(MLV)“führenwollen.
ZielderHypZertistes,bereitserfolgreicherbrachteLeistungenbeientsprechendemNachweis
anzuerkennen,umDoppelprüfungenzuvermeiden.
ErfolgreicherbrachteLeistungenkönnennuranerkanntwerden,soweiteinPrüfungsverfahren
vorausgegangenist,dasinseinemAufbau,AblaufsowiePrüfstoffvergleichbarmitdemderHyp-
Zertist.DieHypZertistverpflichtet,dieVergleichbarkeitimEinzelfallzuüberprüfen,waseine
MitwirkungspflichtseitensdesAntragstellersvoraussetzt.
Der Antragsteller kannmit einer Aufbauprüfung (=Deltaprüfung) nachweisen, dass er die
Anforderungen an Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen, kurz:
CISHypZert(MLV),erfüllt.
6 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
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2 ÜberdieHypZertGmbH
2.1 AufgabenundZieleDieHypZertbestätigtalsunabhängigeStellediepersönlicheundfachlicheEignungderbeiihr
zertifiziertenGutachterunderteiltalsNachweisbesondererQualifikationenpersonenbezogene
Zertifikate.WesentlicheZielederHypZertsinddasErreicheneinerbreitenAnerkennungderPrü-
fungenunddieFörderungdesVertrauensbeiAuftraggebernundMarktteilnehmern.
DieZertifizierungsstellestelltsicher,dassdiegeprüftenPersonenFolgendesvorweisen:
• HohesAusbildungsniveauundhoherWissensstand
• PermanenteWeiterbildung
• KonsequenteAnwendungderMethodenzurWertermittlung
• ProfessionelleArbeit
• EinhaltungderBerufsgrundsätze
DieHypZertGmbHistunabhängigundunparteiisch.Sieverpflichtetsich,ihreZielemithöchs-
temQualitätsanspruchumzusetzen.DurchdieausführlicheDokumentationihrerZielesowieder
internenAbläufeundVerfahrenineinemQualitätsmanagement-Handbuchwirdsichergestellt,
dassdieQualitätspolitikaufallenEbenenderOrganisationbeachtet,verstandenundumgesetzt
wird.ZudemwirddieEinhaltungundUmsetzungderQualitätspolitikaufBasisvonjährlichstatt-
findendenAuditsdurchdieentsprechendeAkkreditierungsgesellschaftüberwacht.
2.2 ZertifizierungenundQualifizierungenDieHypZertGmbHbietetfolgendeZertifizierungenan:
• ImmobiliengutachterHypZertfürStandardobjekte,CISHypZert(S)
• ImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZwecke,CISHypZert(F)
• ImmobiliengutachterHypZertfürBeleihungswertermittlungen,CISHypZert(MLV)
AlsAufbauprüfungen(=Deltaprüfungen)bietetdieHypZertfolgendePrüfungenan:
• DeltaprüfungvomCISHypZert(F)zumCISHypZert(M),
• DeltaprüfungvomCISHypZert(S)zumCISHypZert(F)sowie
• DeltaprüfungzumCISHypZert(F)von
• zertifiziertenGutachternandererZertifizierungsstellenoder
• öffentlichbestelltenundvereidigtenSachverständigenoder
• MitgliedernderRoyalInstitutionofCharteredSurveyorsoder
• MitgliederndesAppraisalInstitutes
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ÜberdieHypZertGmbH
DeltaprüfungfürVerkehrs-/Marktwertermittler
SchwerpunktBeleihungswert-ermittlung
DeltaprüfungzumCISHypZert(M)
SchwerpunktinternationaleVerfahrenundMärkte
DeltaprüfungzumCISHypZert(F)
SchwerpunktSpezial-immobilien/komplexegewerblicheObjekte
CISHypZert(M)
Marktwertermittlung(international)
Immobiliengutachter HypZert für Marktwertermittlungen
CISHypZert (F)
Markt-undBeleihungswertermittlungfürStandard-undSpezialimmobilien
Immobiliengutachter HypZert für finanzwirtschaftliche Zwecke
CISHypZert (MLV)
BeleihungswertermittlungfürObjekteaußerhalbDeutschlands
Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
CISHypZert (S)
Markt-undBeleihungswertermittlungfürStandardimmobilien
Immobiliengutachter HypZert für Standardobjekte
QualifizierungvonPersonen,dieWertermittlungenimRahmenvonKleindarlehengemäߧ24BelWertVdurchführenunderstellen
QualifizierungfürObjektbesichtigerimKleindarlehensbereich
DetaillierteInformationenzudenobengenanntenZertifizierungsbereichen
sinddementsprechendenZertifizierungsprospektzuentnehmen.
8 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
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2.3 AkkreditierungundAnerkennungAktuellsindalleZertifizierungsbereichederHypZert,bisaufCISHypZertMLV,durchdieDAkkS
(DeutscheAkkreditierungsstelleGmbH)nachISO/IEC17024akkreditiert.
AlseinedererstenPersonalzertifizierungsstellenderBrancheinEuropawurdedieHypZert1997
fürihreZertifizierungzumImmobiliengutachterHypZertfürfinanzwirtschaftlicheZweckenach
ISO/IEC17024vonderTrägergemeinschaftfürAkkreditierungGmbH(TGA),Frankfurt/Main,ak-
kreditiert.DieAkkreditierungderanderenZertifizierungsbereichefolgte.
Seit2010übernimmtdieDAkkS(DeutscheAkkreditierungsstelleGmbH)alsnationaleAkkredi-
tierungsstelledieÜberwachungderHypZert.Sievertrittaufeuropäischerundinternationaler
EbenedasdeutscheAkkreditierungswesen.
DieQualitätderHypZert-VerfahrenwirdbelegtauchdurchdieengenKooperationenmitden
wichtigsteninternationalenGutachter-Organisationen:EsbestehteinlangjährigerKooperati-
onsvertragmitdemUS-amerikanischenAppraisal Institute (AI).Vereinbartwurdedarinu.a.,
dassdieHypZertImmobiliengutachterbeivereinfachterAntragstellungMitgliedbeimAIwerden
könnenundumgekehrt.AuchmitThe Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)arbeitet
dieHypZertengzusammen.BeideOrganisationenbieteneinenvereinfachtenZugangüberso-
genannteDeltaprüfungenan.
DiegegenseitigeAnerkennungunddiefachlicheZusammenarbeitmitrenommiertenBerufsver-
bändenisteinesdererklärtenZielederHypZert.
2.4 RechtsformundUnabhängigkeitDieHypZertGmbHisteineGesellschaftmitbeschränkterHaftung.Siewurde1996vomVerband
deutscherPfandbriefbankene.V.(vdp)gegründet.
DieGesellschafterderHypZertimÜberblick:
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ÜberdieHypZertGmbH
2.5 OrganisatorischeStrukturDieOrganisationsstrukturderHypZertergibtsichausdengesellschaftsrechtlichenundfachli-
chenAnforderungenaneineZertifizierungsstelleunddurchdieVorgabenderinternationalen
NormISO/IEC17024.
ZudenGremienderHypZertgehörendieGesellschafterversammlung,derAufsichtsratsowieein
Lenkungsgremium.DasLenkungsgremiumsetztsichausdenamZertifizierungssysteminteres-
siertenGruppenzusammen,sodasskeineEinzelinteressendominieren.EsübernimmtdieVerant-
wortungfürdieEinhaltungundSicherstellungderNeutralitätderZertifizierungsstelle,berätdie
GeschäftsführunginBezugaufdasPrüfungsverfahrenundbesondereGeschäftsbereichesowie
hinsichtlichderBehandlungvonAntragstellernundderZusammenarbeitmitanderenStellen.
DieGeschäftsführungberichtetdemLenkungsgremium,wiedieGeschäftspolitikdurchdieZer-
tifizierungsstelleumgesetztwird.
DiePrüfungderGutachternimmtderPrüfungsausschussvor,derdurchunabhängigeExperten
aufdemGebietdernationalenundinternationalenWertermittlungbesetztist.
DieEntscheidungüberErteilungbzw.EntzugdesZertifikatstrifftderZertifizierungsausschuss.
fachlicheWeisungsbefugnisimSinnederISO/IEC17024
disziplinarischeWeisungsbefugnis
GesellschafterversammlungAufsichtsrat
Zertifizierungsstelle
Geschäftsführung/LeiterderZertifizierungsstelleStellv.LeiterderZertifizierungsstelleWeiteresPersonal
QM-Beauftragter
Zertifizierungs-ausschuss
Prüfungs-ausschuss
Lenkungsgremium
(Programmausschuss)
Schlichtungs-ausschuss
Schiedsgericht
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3 Zertifizierungsverfahren
3.1 AblaufDasZertifizierungsverfahrenläuftwiefolgtab:
3.2 ZulassungsvoraussetzungenUmamPrüfungsverfahrenteilnehmenzukönnen,mussderAntragstellerbestimmteZulassungs-
voraussetzungenerfüllen.NebenderVorbildungistinsbesonderedieBerufserfahrungvonBe-
deutung.
WelcheKriterienimEinzelnenzuerfüllensind,istindenAbschnitten6.2und6.3aufgeführt
(siehe „Spezielle Informationen und Zertifizierungsbedingungen“).
3.3 AntragstellungWerdieKriterienhinsichtlichVorbildungundBerufserfahrung(siehe „Spezielle Informationen
und Zertifizierungsbedingungen“)erfüllt,kanneinenAntragaufZulassungzurZertifizierungs-
prüfungandieZertifizierungsstellerichten.
FolgendeUnterlagensindeinzureichen:
• Antragsformular,vollständigausgefülltundunterschrieben.
• ZertifizierungsvertragundSchiedsvertrag,vollständigausgefülltundunterschrieben.
• TabellarischerLebenslaufmitLichtbild.
• Zeugnisse,diezumNachweisderunterAbschnitt6.2genanntenZulassungsvoraussetzun-
gendienen(z.B.RICS-Urkunde,MAI-Urkunde).
Zertifizierungsbedingungen
Antragstellung
SchriftlichePrüfung
Antragsbearbeitung,EntscheidungüberZulassungzurPrüfung
Überwachung
(währendGültigkeitsdauer)
Zertifikatserteilung(GültigkeitbeträgtfünfJahre)
Rezertifizierung(vorAblaufdesGültigkeitszeitraumes)
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Zertifizierungsverfahren
• GutachtengemäßAbschnitt6.3(Zulassungsgutachten),anonymisierte(imbanküblichen
Umfang,durchSchwärzungsämtlicherpersonenbezogenerDaten)Gutachten,dienichtäl-
teralszweiJahresindunddurchdenAntragstellerpersönlichangefertigtwurden.AnStelle
derAnonymisierungkannaucheineEinverständniserklärungderbetroffenenPersonenein-
gereichtwerden.
EswerdennurGutachtenakzeptiert,denenrealexistierendeObjektezuGrundeliegenund
diedenjeweiligenallgemeinenAnforderungenanGutachtenentsprechen(siehe im Anhang
„Anforderungen an Gutachten“).
DieEinreichungundAnerkennungderGutachtenistVoraussetzungfürdieZulassungzum
Prüfungsverfahren.
Hinweis:DieeingereichtenGutachtenwerdennachAblaufeinesJahresnacherfolgreichem
BestehenderZertifizierungsprüfung,spätestensjedochnachfünfJahrenvonderZertifizie-
rungsstellevernichtetbzw.gelöscht.
DienotwendigenAntragsunterlagenkönnenbeiderGeschäftsstellederHypZertangefordert
oderaufderenHomepage(hypzert.de/zertifizierung)heruntergeladenwerden.
SoweitbestimmteUnterlagenderZertifizierungsstellebereitsvorliegen(z.B.beiWiederholungs-
prüfungoderBeantragungweitererHypZertZertifizierungen),sinddiesenichtnocheinmalein-
zureichen,esseidenn,eshabensichzwischenzeitlichÄnderungenergeben.
MitderrechtsgültigenAntragstellungerkenntderAntragstellerdieZertifizierungsbedingungen
derHypZertGmbHan.DerAntragstellerverpflichtetsich,sämtlicheerforderlicheUnterlagenund
AuskünftederHypZertzukommenzulassen.
3.4Zulassungsverfahren
NachAntragseingangerhältderAntragstellereineEingangsbestätigungderUnterlagen.
DerAntragwirdgeprüft.AufgrunddereingereichtenUnterlagenentscheidetdieZertifizierungs-
stelleüberdieZulassungoderNichtzulassung.
DieZulassungdarfnurversagtwerden,wenn
• dieUnterlagenunvollständigsind
und/oder
• diefürdieZulassungfestgelegtenVoraussetzungenundZulassungskriteriennichterfülltsind
und/oder
• derAntragstellerbereitsdreiZertifizierungsprüfungengemäßderAbschnitte3.5.2und
3.5.4nichtbestandenhat
und/oder
• dieGebührenfürdasZertifizierungsverfahrennichtgezahltwurden.
ZurErgänzungfehlenderUnterlagenkanndemAntragstellereineangemesseneFristgesetzt
werden.AmTagderZulassungmüssenjedochallebeizufügendenUnterlagenderZertifizie-
rungsstellevorliegen.
FürjedesGutachten,dasdieMindestanforderungenanAufbau,FormundInhaltingravieren-
derFormnichterfüllt,mussderAntragstellerweitereGutachtenfürdiegleicheObjektartnach
AufforderungdurchdieZertifizierungsstelleeinreichen.
12 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
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SindalleUnterlagenvollständigundeinwandfrei,versendetdieHypZertGmbHeineBescheini-
gungüberdieZulassung,dieEinladungzurPrüfungsowiedieRechnungenüberdiezuentrich-
tendeAntrags-undggf.Prüfungsgebühr.ÜberweisungensindgrundsätzlicherstnachErhalt
einerRechnungvorzunehmen.EineventuellerEinspruchgegendieseMitteilungistinnerhalb
vonvierWochennachZugangschriftlichandieGeschäftsstellezurichten(siehe „Einspruchs-
verfahren“).
UmeineoptimalePrüfungsvorbereitunggewährleistenzukönnen,solldasZulassungsverfahren
spätestensvierWochenvorBeginnderPrüfungabgeschlossensein.
BeiErfüllungderZulassungsvoraussetzungenisteinPrüfungsterminbaldmöglichst,spätestens
jedochinnerhalbeinesJahresnacherfolgterZulassungzuermöglichen,soweitdieKapazitäten
derZertifizierungsstelleausreichen.
3.5 Zertifizierungsprüfung
3.5.1 Zweck,UmfangundZeitpunktZielderZertifizierungsprüfungistes,dieErfüllungderandenGutachtergestelltenAnforderun-
gengemäßAnforderungsprofilzubeurteilen.
DiePrüfungumfassteinenschriftlichenTeil.
DiePrüfungenfindeninderRegelein-biszweimaljährlichstattundkönnenvonderHypZert
GmbHnachMaßgabeihrerKapazitätenfreiangesetztwerden.AktuellanstehendeTerminesind
derHomepage(hypzert.de/zertifizierung/pruefungstermine)zuentnehmen.DerkonkretePrü-
fungsterminundderPrüfungsortwerdendemAntragstellerschriftlichmitEinladungsschreiben
rechtzeitigbekanntgegeben.
3.5.2 SchriftlichePrüfungInderschriftlichenPrüfungsollderAntragstellernachweisen,dasserinbegrenzterZeitundmit
beschränktzugelassenenHilfsmittelnProblemeausdenPrüfungsbereichenmitdengeläufigen
Methodenlösenkann.
DiezugelassenenHilfsmittelbestimmtderPrüfungsausschuss.SiewerdenmitEinladungzurPrü-
fungschriftlichbekanntgegeben.
ÜberjedeschriftlichePrüfungwirdvomAufsichtführendeneineNiederschriftüberallebedeu-
tendenVorkommnisseangefertigt(z.B.Rücktritt,Täuschungetc.).
VerspätetsichderAntragsteller,sokannerdieversäumteZeitnichtnachholen.Verspätetsich
derAntragstellerummehrals30Minuten,sokannderAufsichtführendedenAntragstellervon
derPrüfungausschließen.
DasVerlassendesPrüfungsraumesistnurmitErlaubnisdesAufsichtführendenzulässig.
StrukturundDauerderschriftlichenPrüfungistinAbschnitt6.4geregelt.
SchwerbehindertenAntragstellernistaufschriftlichenAntrageineVerlängerungderBearbei-
tungszeitfürdieschriftlichePrüfungumbiszu1/4zugewähren,wenndieArtderBehinderung
diesrechtfertigt.
DieBewertungderPrüfungsleistungerfolgtdurchdenPrüfungsausschuss.
3.5.3 ErgebnisderZertifizierungsprüfungDieschriftlichePrüfunggiltalsbestanden,wennderAntragstellerinjedemeinzelnenderjeweili-
genPrüfungsteilemindestens50%derjeweiligenHöchstpunktzahlsowieimDurchschnittüber
alleTeilemindestens70%dergesamtenHöchstpunktzahlerreichthat.
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Zertifizierungsverfahren
DieZertifizierungsprüfunggiltinsgesamtalsbestanden,wenninderschriftlichenPrüfungdie
jeweilsgeforderteMindestpunktzahlerreichtwurde.
DieZertifizierungsstelleinformiertdenAntragstellerschriftlichüberdasBestehenbzw.Nicht-
bestehenderschriftlichenPrüfung.DietatsächlicherreichtePunktzahlwirddurchdieZertifizie-
rungsstellenichtbekanntgegeben.
DieGesamtprüfunggiltalsnichtbestanden,wenndieschriftlichePrüfungaufgrundnichtaus-
reichenderLeistungennichtbestandenwurde.
3.5.4 WiederholenderZertifizierungsprüfungBestehteinAntragstellerdieschriftlichePrüfungnicht,kannerfrühestensnachsechsMonaten
erneutzurPrüfungantreten.EsisteinAntragaufWiederholungderPrüfungzustellen.AlsUn-
terlagensinddasAntragsformularnebstZertifizierungs-undSchiedsvertrageinzureichen.Alle
weiterenUnterlagenliegenderZertifizierungsstellevor;eineAktualisierungwirderforderlich,
sofernsichzwischenzeitlichÄnderungenergebenhaben.DiederZertifizierungsstellebereitsvor-
liegendenGutachtendürfenzumZeitpunktdesAntragesaufWiederholungsprüfungnichtälter
alszweiJahresein.DieZertifizierungsstellebehältsichvor,zusätzlicheUnterlagenanzufordern.
ErreichtderAntragstellerinderschriftlichenPrüfungineinemPrüfungsteilwenigerals50%der
jeweiligenHöchstpunktzahl,insgesamtjedochimDurchschnittüberallePrüfungsteilemindes-
tens70%derGesamtpunktzahl,sokannderAntragstellerentscheiden,entwederdiegesam-
teschriftlichePrüfungzuwiederholenodernurdenPrüfungsteil,indemwenigerals50%der
jeweiligenHöchstpunktzahlerreichtwurden.EntscheidetsichderAntragstellerfürletzteres,so
giltdiePrüfungalsbestanden,wennderAntragstellerindemzuwiederholendenPrüfungsteil
mindestens70%derHöchstpunktzahlerreicht.Abschnitt3.5.2istanzuwenden.
DieschriftlichePrüfungdarfmaximalzweimalwiederholtwerden.ErstnachAblaufvonfünf
JahrennachNichtbestehenderletztenWiederholungsprüfungkannerneuteinAntragaufZer-
tifizierunggestelltundggf.zugelassenwerden.
3.5.5 Versäumnis,Rücktritt,Täuschung,OrdnungsverstoßDieZertifizierungsprüfunggiltalsabgelegtundnichtbestanden,wennderAntragstelleraus
Gründen,dieerzuvertretenhat,zueinemPrüfungsteilnichterscheintodernachMeldungzur
Prüfungzurücktritt.
DieZertifizierungsprüfunggiltalsnichtabgelegt,wennderAntragstellernachAnmeldungzur
PrüfungkrankheitsbedingtanderPrüfungnichtteilnehmenoderdiesewegeneinerakutenEr-
krankungnichtvollständigablegenkann.DieZertifizierungsstellekanndieVorlageeinesärztlichen
odervertrauensärztlichenAttestesverlangen,welchesBeginnundEndederErkrankungausweisen
muss.ErkenntdieZertifizierungsstelledieGründean,sowirdeinneuerPrüfungsterminfestgesetzt.
DiePrüfungkannvomPrüfungsausschussalsnichtbestandenerklärtwerden,wennderAn-
tragsteller
• dieZulassungzurPrüfungerschlichenhatund/oder
• eineTäuschungshandlungeinschließlichVersuchoderBeihilfehierzubegangenhatund/oder
• sichunerlaubterHilfsmitteloderHelferbedientund/oder
• gegendieOrdnungwährendder Prüfung verstößt unddieDurchführungder Prüfung
gefährdet.
AngeblicheMängeldesPrüfungsverfahrensodereinewährendderPrüfungeingetretenePrü-
fungsunfähigkeitmüssenunverzüglich,spätestensvorBekanntgabederPrüfungsergebnisse
beimPrüfungsausschussoderderZertifizierungsstellegeltendgemachtwerden.
14 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
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3.5.6 ZertifizierungundEinsichtindiePrüfungsaktenÜberdieZertifizierungsprüfungnimmtderPrüfungsausschusseineBewertungvor(bestanden
bzw.nichtbestanden)undgibtanschließendandenZertifizierungsausschusseineEmpfehlung
ab.
NacheingehenderBeurteilungdesgesamtenZertifizierungsverfahrenswirdderZertifizierungs-
ausschussdieZertifizierungaussprechenbzw.versagen.
NachbestandenerZertifizierungsprüfungwirddemAntragstellereinZertifikatausgehändigt,
dasdasZeichenderZertifizierungsstelleträgtundvonderGeschäftsführungderZertifizierungs-
stelleunterzeichnetist.
WurdedieZertifizierungsprüfungnichtbestanden,soerteiltdieZertifizierungsstelledemAntrag-
stellerhierübereineschriftlicheMitteilungmitAngabenzudenBedingungenundFristeneiner
Wiederholungsprüfung.
NachAbschlusseinesnichtbestandenenZertifizierungsverfahrenskannderAntragstellerform-
loseineEinsichtinseinePrüfungsarbeitenverlangen.DerAntragistbinneneinesJahresnach
schriftlicherBekanntgabederPrüfungsergebnissebeiderZertifizierungsstellezustellen.DieGe-
schäftsführungderZertifizierungsstellebestimmtOrtundZeitderEinsichtnahme.
3.6 UngültigkeitderZertifizierungsprüfungHatderAntragstellerbeieinerPrüfunggetäuschtundwirddieseTatsacheerstnachAushändi-
gungdesZertifikatsbekannt,somussderZertifizierungsausschussnachträglichdiePrüfungals
nichtbestandenerklären.
WarendieVoraussetzungenfürdieZulassungzueinerPrüfungnichterfüllt,ohnedassderAn-
tragstellerhierübertäuschenwollte,undwirddieseTatsacheerstnachderAushändigungdes
Zertifikatsbekannt,sowirddieserMangeldurchdasBestehenderPrüfunggeheilt.
HatderAntragstellerdieZulassungvorsätzlichzuUnrechterwirkt,diePrüfungbestandenund
dasZertifikaterhalten,sowirddiePrüfungalsnichtbestandenerklärt.
IstdasNichtbestehenderPrüfungfestgestellt,somussdasunrichtigeZertifikateingezogenwer-
den.DerAntragstelleristvonderListederZertifiziertenzustreichen.
3.7 Zertifikat,Zeichensatzung
3.7.1 GültigkeitsdauerundGültigkeitsbereichAusgestellteZertifikatehabeneineGültigkeitvonfünfJahren,gerechnetabdemDatumderAus-
stellung.DieGültigkeitdesZertifikatserstrecktsichausschließlichaufdasjeweiligeSachgebiet.
DieZertifikatesindpersonenbezogenundnichtübertragbar.
3.7.2 NutzungvonZertifikat,StempelundZeichenDerZertifikatsinhaberverpflichtetsich,Zertifikat,StempelundZeichenderZertifizierungsstelle
nurimRahmenderinderZeichensatzunggeregeltenBedingungenzuverwenden.DerZertifi-
katsinhaberhatnachAblaufderGültigkeitdasZertifikatbzw.denStempelunverzüglichzurück-
zugeben.
DerZertifizierungsstempel(=Stempel)derHypZertGmbH,derdemzertifiziertenGutachteraus-
gehändigtwird,darfnichtdurchselbsterstellteStempelersetztwerden.BeiVerlustoderBeschä-
digungisteinneuerStempeldirektundausschließlichbeiderHypZertzubestellen.
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Zertifizierungsverfahren
3.7.3 Zeichensatzung
• NameundSitzdesZeicheninhabers DieHypZertGmbHmitSitzinBerlinistInhaberindesnachstehendenZeichens.
• Zeichenbenutzer ZeichenbenutzersinddievonderHypZertzertifiziertenImmobiliengutachter.
• EinräumungdesRechtszurZeichenbenutzung DieHypZertgestattetdemZeichenbenutzernachMaßgabedieserZeichensatzungaus-
schließlichdieBenutzungdesobenabgebildetenZeichens.DasZeichenstehtzumDown-
loadimMitgliederbereichderHypZert-HomepagezurVerfügung.
DerZeichenbenutzerstelltsicher,dassdieBenutzungdesZeichenszuWerbezweckenoder
beisonstigenMaßnahmenimRahmendieserZeichensatzungsowieunterBeachtungder
CorporateDesignRichtlinienderHypZertGmbHerfolgt.FürdieBenutzungdesZeichens,
insbesondereimRahmenderWerbung,istderZeichenbenutzeralleinverantwortlich.
• Form,Größe,Mindestabstand,HintergrundundFarbedesZeichens FormundAufbaudesZeichenssindgenaudefiniert.DasZeichenmussinseinerGesamtheit
undinseinenEinzelteilenimmererhaltenbleibenunddarfnichtverändertwerden.DasZei-
chenhateineigensentwickeltesSchriftbild,mussimmerindieserFormverwendetunddarf
nichtausbestehendenSatzschriften„nachgesetzt“werden.Esdarfnurinderbereitgestell-
tenFormverwendetwerden.
DasZeichenmussleichtlesbarunddeutlichsichtbarsein.BeiseinerVerwendungmussein
MindestabstandzuanderenElementeneingehaltenwerden.ErbasiertaufdemZweidrittel-
wertderVersalhöhedesSchriftzuges.
DasfarbigeLogosolltenichtaufanderenFarbflächen,Fotografienoderanderengrafischen
Strukturenwiedergegebenwerden.FürderenVerwendungempfiehltsichdieHintergrund-
farbeWeiß.DasZeichenistgrundsätzlichzweifarbigabzubilden(Rot=HKS14,C0M100
Y100K0,RAL3020;Grau=Pantone424,C0M0Y0K60);imSchwarz-Weiß-Druckerschei-
nendieZeichenin100ProzentSchwarz.IstderHintergrund100Prozentrotodergrau(Zei-
chenfarben),darfdieWortmarkenurnegativweißeingesetztwerden.
• HinweisaufZertifizierungsbereich DasHypZert-ZeichendarfnurinVerbindungmitdemimjeweiligenZertifizierungsbereich
verliehenenTitelbzw.demKürzelCISHypZert(MLV)verwendetwerden.
• AussetzungundWiderrufderZertifizierung WirddieZertifizierungentsprechenddenRegelnderHypZertausgesetztoderwiderrufen,
verliertderZeichenbenutzerdasRechtaufZeichenbenutzung.IneinemsolchenFalldarfder
ZeichenbenutzernochvorhandeneUnterlagen,Medienetc.,diemiteinemHypZert-Zeichen
versehensind,nochhöchstensvierWochenabRechtskraftderAussetzungbzw.desWider-
rufsderZertifizierungbenutzen.
16 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
© HypZert GmbH, Berlin
• SonstigerVerlustdesRechtsaufZeichenführung DasRechtaufZeichenführungerlischtautomatischmitAblaufdesGültigkeitsdatumsdes
Zertifikats,wennnichtrechtzeitigvorAblaufderGültigkeiteineRezertifizierungbeantragt
wordenist.ErlischtdasRechtaufZeichenführung,sodarfderZeichenbenutzervorhandene
Unterlagen,Medienetc.,diemiteinemHypZert-Zeichenversehensind,nochhöchstensvier
WochennachAblaufdesGültigkeitsdatumsdesZertifikatsbenutzen.
• Änderungen DieHypZertinformiertdenZeichenbenutzerunverzüglichüberÄnderungenderZeichensat-
zung.HierfürgilteineInformationperBrief,E-MailodereineentsprechendeBenachrichti-
gungimInternetunterhypzert.dealsausreichend.
3.8 ÜberwachungdesZertifikatsinhabersWährenddesGültigkeitszeitraumesdesZertifikatsunterliegtderZertifikatsinhabereinerfortlau-
fendenÜberwachungdurchdieZertifizierungsstelle.ErmussregelmäßigdieAktualitätseiner
QualifikationdurchentsprechendeWeiterbildungsbelegenachweisen.ZusätzlichfordertdieZer-
tifizierungsstelledieVorlagevonGutachtenzurÜberprüfungauffestgelegteQualitätsstandards.
Verpflichtendsind
• einejährlicheWeiterbildungvonmindestensdreiTageninfachspezifischenFortbildungs-
veranstaltungen.DanebenkannimRahmendesErst-oderRezertifizierungsverfahrenseine
umfangreichereWeiterbildungempfohlenbzw.verordnetwerden.
DieInhaltedieserWeiterbildungmüssensichaufdasTätigkeitsgebietdesImmobiliengut-
achtersfürBeleihungswertermittlungenbeziehen.
ÜberdenBesuchderFort-undWeiterbildungsveranstaltungenhatderzertifizierteGutach-
tereinenNachweiszuführen(AuflistungderbesuchtenVeranstaltungenmitOrt,Datum,
Zeit,Thema,Referent).DieserNachweisistbeiderZertifizierungsstellejährlich,i.d.R.nach
Aufforderung,vorzulegen.DieZertifizierungsstelleführtregelmäßigStichprobendurch,in-
demsiesichdieSeminarbescheinigungenimOriginalvorlegenlässt.
• dieVorlagevonmindestensdreiselbstverfassten,imbanküblichenUmfanganonymisier-
tenGutachtennachAufforderungdurchdieZertifizierungsstelle.DanebenkannimRahmen
desRezertifizierungsverfahrensdieEinreichungweitererGutachtenempfohlenbzw.verord-
netwerden.
Esistdaraufzuachten,dassdieeinzureichendenGutachtendenimRahmenderErstzertifi-
zierunggefordertenObjektartenentsprechen.EinLageplansowieObjektfotossindbeizu-
legen.JedesGutachtendarf30Seiteninkl.allerAnlagen,davonmaximalvierObjektfotos,
nichtübersteigen.
InnerhalbdesGültigkeitszeitraumsdesZertifikatsfordertdieZertifizierungsstellemindes-
tenszweimalGutachtenan:einGutachtenimdrittenÜberwachungsjahr,zweiGutachten
imfünftenÜberwachungsjahr.
DasimdrittenÜberwachungsjahreingereichteGutachtenmusspositivbewertetundden
imAnhangformulierten„AllgemeinenAnforderungenanGutachten“genügen.BeiNicht-
erfüllendieserBedingungwirdderzertifizierteGutachterzukorrektivenMaßnahmenauf-
gefordert.DazukanninbesonderenFällenaucheineÜberwachungsbegutachtungvorOrt
erfolgen.
DiezweiimfünftenÜberwachungsjahreinzureichendenGutachtensindGegenstandder
anstehendenRezertifizierungsprüfung.
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Zertifizierungsverfahren
Mängel:BeiMängelnwiefehlenderWeiterbildung,QualitätsmängelindenGutachtenetc.for-
dertdieZertifizierungsstelledenZertifikatsinhabermaximalzweimalunterFristsetzungauf,diese
Mängelabzustellen.SolltendieMängelnichtfristgerechtabgestelltwerden,leitetdieZertifizie-
rungsstelledazuggf.geeigneteMaßnahmenein(siehe „Disziplinarmaßnahmen“).
Darüberhinauskönnenu.a.zusätzlichKontrollbegutachtungendurchvonderHypZertbe-
stimmtePrüferstattfinden,umdieEinhaltungderZertifizierungsbedingungenzukontrollieren.
InhaltderÜberwachungsbegutachtungistdiestichprobenartigePrüfungvonGutachtensowie
derVorgehensweisedesZertifikatsinhabersbeiderGutachtenerstellunginderPraxis.DasEr-
gebnisderÜberwachungsbegutachtungwirdineinemPrüfungsberichtdokumentiert.Beivor-
liegendenMängelnkanndasZertifikatdurchdenZertifizierungsausschussentzogenwerden.
Aussetzung:ImFallevonMutterschaftsurlaub,Elternzeitenetc.kanndasZertifikataufAntrag
maximalbiszumZertifikatsablaufausgesetztwerden.DieDauerderAussetzunghatkeinen
EinflussaufdieGültigkeitdesZertifikates,dasheißtdieGültigkeitverlängertsichnichtumden
entsprechendenZeitraumderAussetzung.
DieZertifizierungsstellekannimerstenJahrnachderAussetzungeineumfangreichereWeiter-
bildung(biszuzweizusätzlicheTage)und/oderdieEinreichungzusätzlicherGutachtenfordern.
WährendderAussetzungistderZertifikatsinhabervonderListederzertifiziertenGutachterzu
streichen.DieBenutzungdesZertifizierungsstempelssowiedesTitelsistwährenddessennicht
erlaubt.FürdieDauerderAussetzungfallenkeineÜberwachungsgebührenan.
3.9 RezertifizierungDieRezertifizierungdientzurVerlängerungderGültigkeitsdauerdesZertifikatsumweiterefünf
Jahre.
DiewesentlicheVoraussetzungzurTeilnahmeaneinerRezertifizierungsprüfungisteinepositive
BewertungdesZertifikatsinhabersimRahmenderlaufendenÜberwachung.
DieBeantragungderRezertifizierungmussvorAblaufderGültigkeitdesZertifikatserfolgtsein.
DieZertifizierungsstellesetztsodanneinenTerminfest,indemderzertifizierteGutachterinei-
nemFachgesprächnachzuweisenhat,dassseinFachwissendemaktuellenStanddesZertifizie-
rungsgebietesentspricht.
DieDauerderRezertifizierungsprüfungbeträgt30Minuten.
DieRezertifzierungprüfungwirdgrundsätzlich inEnglischabgehalten.MitBeantragungder
RezertifizierungkannauchDeutschalsPrüfungssprachebeiderZertifizierungsstellebeantragt
werden.
InhaltdesFachgesprächessindinsbesonderediedasZertifizierungsgebietbetreffendenNeu-
erungenentsprechenddemPrüfstoffverzeichnis,dieallgemeineBewertungspraxisunddiemit
AntragstellungeingereichtenGutachten.
ZudeneinzureichendenGutachtenwirdaufAbschnitt3.8„ÜberwachungdesZertifikatsinha-
bers“verwiesen.DemnachsindObjektartenentsprechendderForderungenfürdieErstzertifi-
zierungsprüfungeinzureichen.EinLageplansowieObjektfotossindbeizulegen.Immobiliengut-
achterCISHypZert(MLV)sindverpflichtet,mindestenseingewerblichesObjektvorzulegen.Die
imRahmenderRezertifizierungsprüfungeinzureichendenGutachtendürfenproGutachten30
Seiteninkl.allerAnlagen,davonmaximalvierObjektfotos,nichtübersteigen.DieGutachtensind
inenglischeroderdeutscherSprachevorzulegen.
18 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
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DiePrüfungwirddurchdieZertifizierungsstellestichwortartigprotokolliertbzw.mitEinverständ-
niserklärungdesGutachtersdigitalaufgezeichnet(siehe „Antrag auf Rezertifizierung“).
DiePrüfungskommissionbeurteiltdieLeistungdesFachgesprächesundgibtdemAntragsteller
imAnschlussandiePrüfungdasErgebnis(bestandenbzw.nichtbestanden)bekannt.
SoferndasErgebnisdesFachgesprächesnurknappbestandenwird,kannderPrüfungsausschuss
EmpfehlungenüberAuflagenaussprechen:
• Vorlage eines odermehrerer Gutachten (evtl.mit einem entsprechenden Bewertungs-
schwerpunkt)
und/oder
• RezertifizierungverkürztaufeinJahrundggf.Wiederholungsprüfung(Fachgespräch)spä-
testensineinemJahr.
WirdaufgrunddesPrüfungsergebnissesdasZertifikatlediglichfüreinJahrverlängert,kannvor
AblaufderGültigkeitdesZertifikateserneuteinAntragaufRezertifizierunggestelltwerden.Zwei
neueGutachtensindentsprechendderobenbeschriebenenVorschrifteneinzureichen.
SoweitdasFachgesprächmit„nichtbestanden“bewertetwird,kanneineWiederholungder
Prüfungbeantragtwerden.DazureichtderKandidaterneuteinenAntragsowiezweiGutachten
ein(esgeltendieo.g.Ausführungen).GewährtwirdmaximaleineWiederholungsprüfung,die
innerhalbeinesJahresnachNichtbestehenerfolgenmuss.
NachBesteheneinerverkürztenRezertifizierungsprüfungbzw.Wiederholungsprüfungerfolgt
eineVerlängerungaufdierestlichenJahre,soweitesdasErgebnisderPrüfungzulässt.
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Berufsgrundsätze
4 Berufsgrundsätze
DieGrundsätzefürdieBerufsausübungbestimmendasVerhaltenderzertifiziertenGutachterin
ihrenBeziehungenzuAuftraggebern,Interessenten,Mitarbeitern,Bewerbern,Lieferanten,Ver-
bändenundderÖffentlichkeit.
DiezertifiziertenGutachterverpflichtensichzurEinhaltungdieserGrundsätze.Sieunterwerfen
sichinstrittigenFrageneinemSchiedsgerichtderZertifizierungsstelledurchgesondertenVer-
trag.
ZertifizierteGutachterkönnenauchimAngestelltenverhältnistätigsein.BeiGutachterninBe-
wertungsabteilungeninderKredit-undVersicherungswirtschaftgeltendieBerufsgrundsätze
auchimInnenverhältnisgegenüberinternenAuftraggebern(z.B.KreditabteilungeinerBank).
AuchderangestellteGutachteristinfachlicherAusübungseinerTätigkeiten,alsoinsbesondere
beiderWertfindung,weisungsungebunden.DiedisziplinarischeWeisungsbefugnisdesArbeit-
geberswirddurchdieseBerufsgrundsätzeselbstverständlichnichtaufgehoben.Diesgiltebenso
fürbranchenspezifischeGrundsätzewieBankgeheimnis,Complianceu.ä.
VerhaltenHandelnimmerimRahmenderBerufsgrundsätze.
VerhaltenundBerufsausübungmüssengrundsätzlichsosein,dassdemAnsehenvonzertifizier-
tenGutachternderZertifizierungsstellenichtgeschadetwird.
KeineVerunglimpfungdesBerufsstandesderzertifiziertenGutachter.
PersönlicheVerhältnisseGeordnetewirtschaftlicheVerhältnisse.
SelbstverpflichtungVerpflichtung,GutachtennachbestemWissenundGewissenanzufertigensowiegemäßfür
denjeweiligenAuftraggebergeltendengesetzlichenBestimmungen,VerordnungenundAn-
weisungen.
FachlicheKompetenzundSeriositätEsdürfennurAufträgeangenommenwerden,fürderenBearbeitungdieerforderlichenFähig-
keiten,FachkompetenzundErfahrungenvorhandensind.EsdürfeninsbesonderenurdannAuf-
trägeangenommenwerden,wennderGutachterdiejeweiligenlandesspezifischenRegelungen
(vorallemrechtlicherundtechnischerArt)sowiedenregionalenImmobilienmarktkennt.
ZertifizierteGutachterbildensichregelmäßigweiter.
AbgaberealistischerLeistungs-,Termin-undKostenschätzungen.
AchtungdesgeistigenUrheberrechtesandererundVerwendungsolchenMaterialsnurmitQuel-
lenangabe.
20 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
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Objektivität,Neutralität,EigenverantwortlichkeitZertifizierteGutachtersindgrundsätzlicheigenverantwortlichtätigundakzeptiereninAusübung
ihrerTätigkeitkeineEinschränkungihrerUnabhängigkeit.
GutachtenwerdenunvoreingenommenundobjektivnachbestemWissenundGewissenerstellt.
ZertifizierteGutachterrespektierengegenüberihrenMitarbeiternderenVerpflichtungzueigen-
verantwortlicherTätigkeit.
VertraulichkeitEinhaltungvonDatenschutzbestimmungenundBankgeheimnis(öffentlich-rechtlich,strafrecht-
lich,unternehmensintern).
VertraulicheBehandlungallerinternenVorgänge,InformationenundDaten,vondenenderGut-
achterimRahmenseinerTätigkeitdurchdenAuftraggebererfährt.
VerwendungderDatenausschließlichfürdasbeauftragteGutachten.
AuftragsbezogeneUnterlagenwerdennichtanDritteweitergegebenundnachProjektendean
denAuftraggeberzurückgegeben.
DieVeröffentlichungvonAuftraggeberlisten isterlaubt,wennhierzudasschriftlicheEinver-
ständnisderAuftraggebervorliegt.
EinhaltungderCompliance-RichtlinienderKredit-undVersicherungswirtschaft.
InteressenkonflikteBeiInteressenkonfliktenmüssendemAuftraggebersofortallerelevantenFaktenschriftlichof-
fengelegtwerden.
NurwenndemAuftraggeberderInteressenkonfliktschriftlichausführlichdargestelltwirdund
diesertrotzdemaufeinerBearbeitungbestehtunddiesschriftlichbestätigt,darfeinsolcherAuf-
tragausgeführtwerden.
EntstehteinInteressenkonfliktwährendderBearbeitungeinesGutachtens,istderAuftraggeber
sofortdavonschriftlichzuunterrichtenunddieNiederlegungdesAuftragsanzubieten.
PreisbildungundHonorarHonorarefürdieBewertungenwerdenvorBeginnderArbeitmitdemAuftraggeberabgestimmt
undsoberechnet,dasssieimrichtigenVerhältniszuArtundUmfangderdurchgeführtenAr-
beitstehen.
EsdarfkeineVorteilnahmeüberdasvereinbarteHonorarhinauserfolgen.
UnterlassungvonAbwerbungZertifizierteGutachterbietenMitarbeiternihrerAuftraggeberwederdirektnochindirektPositi-
onenbeisichselbstoderanderenan.
VondenzertifiziertenGutachternundderenMitarbeiternwirderwartet,dassdiesewährendder
ZusammenarbeitkeineVerhandlungenmitAuftraggebernübereineEinstellungführen,damit
ihreObjektivitätnichtbeeinträchtigtwird.
VondenAuftraggebernwirderwartet,dassdiesewährendderZusammenarbeitkeineMitarbei-
terdeszertifiziertenGutachtersabwerben.
21
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Berufsgrundsätze
VerbotderMehrfachtätigkeitDerzertifizierteGutachterdarfnichtgleichzeitigeinObjektfürmehrereAuftraggeberbearbei-
ten,ausgenommen,esistihmausdrücklichundschriftlichvonallenAuftraggeberngenehmigt
worden.
FairerWettbewerbundseriöseWerbungZurErhaltungderUnabhängigkeitundausGründendesfairenWettbewerbssindkeineunent-
geltlichenVorleistungenmitAusnahmederErarbeitungundAbgabevonAngebotenerlaubt.
ZertifizierteGutachterverhaltensichinderWerbungseriösundpräsentierenihreQualifikation
einzigimHinblickaufihreFähigkeitenundErfahrungen.
Aufzeichnungs-undAufbewahrungspflicht,BeanstandungenDerGutachterhatüberjedevonihmangefordertegutachterlicheLeistungAufzeichnungenzu
machen,ausdenenFolgendeshervorgehenmuss:
• NamedesAuftraggebers
• DatumderAuftragserteilung
• Auftragsgegenstand
• entwederDatumderErstellungdergutachterlichenLeistungoderderGrund,ausdem
diegutachterlicheLeistungnichterbrachtwordenist
• ggf.BeanstandungenderTätigkeitdesGutachtersoderdergutachterlichenLeistungen.
DerGutachteristverpflichtet,dienachfolgendgenanntenUnterlagenwährendderLaufzeitdes
ZertifizierungsvertragssowiemindestenseinJahrnachseinerBeendigungaufzubewahren.Un-
abhängighiervonendetdieAufbewahrungsfristmitdemAblaufdessechstenKalenderjahres
nachdemJahr,indemdieAufzeichnungenzufertigenoderdieUnterlagenentstandensind:
• o.g.AufzeichnungenüberAuftraggeberundAuftrag
• einvollständigesExemplardesschriftlichenGutachtens
• sonstigeschriftlicheUnterlagen,diesichaufseineTätigkeitalsGutachterbeziehen
BeiangestelltenGutachterngenügtes,dassderArbeitgeberdieAufbewahrungdergenannten
Unterlagensicherstellt.DieAufbewahrungderUnterlagendurchbeimAuftraggebernichtan-
gestellteGutachteristnurdannmöglich,wennderGutachtersicherstellt,dasserwährenddes
gesamtenAufbewahrungszeitraumsjederzeitZugriffaufdieseUnterlagenhatunddieseUn-
terlageninangemessenerZeit–längstensinnerhalbvonzehnWerktagen–fürdenGutachter
tatsächlichverfügbarsind.
DerGutachteristverpflichtet,alleBeanstandungen,diegegenihninnerhalbdesAnwendungs-
bereichesdeserteiltenZertifikatserhobenwerden,aufzuzeichnen.
22 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
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Melde-undAuskunftspflichtgegenüberderZertifizierungsstelleJederzertifizierteGutachtergibtInformationengeschäftlicherArtandieZertifizierungsstelle
weiter,diefürdieVerwaltungderZertifizierungsstelleundfürdieÜberwachungderEinhaltung
derRegelndurchdieZertifiziertenwichtigsind,esseidenn,dieseswürdegegendasBankge-
heimnisoderähnlicheRegelnverstoßen.
ZertifizierteGutachterhabeneineumfassendeAuskunftspflichtgegenüberderZertifizierungs-
stelle.SiehabeninnerhalbeinerFristvonvierWochennachAufforderungdurchdieZertifi-
zierungsstelledieserAuskunftspflichtnachzukommen.EingetreteneÄnderungenineinemak-
tuellenUntersuchungsverfahrenmüssenderZertifizierungsstellespätestenssiebenTagenach
Eintretenmitgeteiltwerden.
ÜberwachungundSanktionenDieEinhaltungderBerufsgrundsätzewirddurchdieZertifizierungsstelleüberwacht.
DieZertifizierungsstellemussnursolchenVorwürfenüberVerstößegegendieseBerufsgrundsät-
zenachgehen,diedurchdenBeschwerdeführerentsprechendbelegtwerdenkönnen.
BeiNichteinhaltungderBerufsgrundsätzesolldieZertifizierungsstellemitentsprechendenHin-
weisenundabgestuftenSanktionenreagieren.
AnzeigepflichtenDerzertifizierteGutachterhatderHypZertGmbHunverzüglichanzuzeigen:
• dieÄnderungseinerBüroanschrift
• dieÄnderungseinesWohnsitzes
• dieAufnahmeeinerselbstständigenGutachtertätigkeit
• denAbschlusseinesAnstellungsvertrags
• denVerlustdesZertifikats
• dieAbgabeeinerVermögensauskunftnach§§802c,807ZPOunddenErlasseinesHaftbe-
fehlszurErzwingungderAbgabeeinerVermögensauskunftgemäߧ802gZPO
• dieStellungdesAntragsaufEröffnungeinesInsolvenzverfahrensüberseinVermögenoder
dasVermögeneinerHandelsgesellschaft,derenGeschäftsführeroderGesellschaftererist,
dieEröffnungeinessolchenVerfahrensunddieAbweisungderEröffnungdesInsolvenzver-
fahrensmangelsMasse
• dieEinleitungeinesstrafrechtlichenErmittlungsverfahrenssowiedierechtskräftigeVerurtei-
lungwegeneinesVerbrechensodereinesVergehens.
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WeitereGrundsätze/VerfahrenderHypZert
5 WeitereGrundsätze/VerfahrenderHypZert
5.1 DisziplinarmaßnahmenVerstößteinZertifikatsinhabergegendieRegelnderZertifizierungsstelleodererfüllterinsons-
tigerWeisenichtmehrdieAnforderungenanzertifizierteGutachter(unteranderemMissbrauch
vonKompetenzzertifikaten),mussdiesdurchdieZertifizierungsstelleundihreGremienverfolgt
werden.
DieZertifizierungsstellemeldetVerstößeo.ä.andenZertifizierungsausschuss.
DerZertifizierungsausschusswertetdieSchweredesVerstoßesundfordertüberdieGeschäfts-
stellediezertifiziertePersonzurStellungnahmeauf.
DerZertifizierungsausschussverhängtjenachSchweredesVerstoßesabgestuftfolgendeMaß-
nahmen:
• Verwarnung
• AussetzungderZertifizierung
• EntzugderZertifizierung.
AussetzungundEntzugderZertifizierungwerden innerhalbeinesMonatsdemBetroffenen
schriftlichbekanntgegeben.DerBetroffeneistvonderListederzertifiziertenGutachterzustrei-
chen.ErverliertdasRechtaufFührendesHypZert-ZeichensgemäßAbschnitt3.7undistver-
pflichtet,seinZertifikatundStempelanHypZertzurückzugeben.
5.2 Unparteilichkeit,GleichheitsgrundsatzDieHypZertGmbHverpflichtetsich,ihreTätigkeitunparteiischauszuüben.AlleBewerberfürein
Zertifikatwerden–ohneAnsehenderPerson–dengleichenVerfahrensweisenunterworfenund
nacheinheitlichenRegelnundGrundsätzenzertifiziert.
5.3 VertraulichkeitSämtlicheInformationenüberdieAntragstellersowieInformationenausdemZertifizierungsver-
fahrenwerdendurchdieHypZertGmbH,ihreGremien,MitarbeiterundAuftragnehmerstreng
vertraulichbehandeltundnurimRahmenderAufgabenderZertifizierungsstelleverwendet.Eine
WeitergabeanDritteerfolgtnicht,soferndemkeinegesetzlichenAuflagenentgegenstehen.
AusgenommenvonderVertraulichkeitsregelungsindlediglichstatistischeAuswertungensowie
dieVeröffentlichungderaktuellenZertifikatsinhaberdurchdieHypZert.
5.4 EinspruchsverfahrenAlleStreitigkeitenbezüglichderAntragsbearbeitung,PrüfungoderZertifikatserteilungsowie
sonstigeMaßnahmenderZertifizierungsstelleimZusammenhangmitdemZertifizierungsvertrag
werdennachMöglichkeitdurcheinEinspruchsverfahrenvoreinemSchlichtungsausschussnach
MaßgabederVereinbarungzurStreitbeilegung,diegemeinsammitdemZertifizierungsvertragunterzeichnetwird,beigelegt.
24 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
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SofernundsoweitdieBeilegungeinerStreitigkeitimEinspruchsverfahrenvordemSchlichtungs-
ausschussnichtmöglichist,wirddieStreitigkeitdurcheinSchiedsverfahrennachderselbenVer-
einbarungzurStreitbeilegungbeigelegt.
5.5 BeschwerdeverfahrenBeschwerdenüberzertifiziertePersonensindschriftlichandieZertifizierungsstellezurichten.
DemBeschwerdeführerwirdderEingangseinerBeschwerdebestätigt.Beschwerdenanonymer
Absenderwerdennichtbearbeitet.AufWunschdesBeschwerdeführerskanndessenIdentität
ebensowiederInhaltoderAnlassderBeschwerdevertraulichbehandeltwerden.
DieZertifizierungsstelleuntersuchtdieBeschwerdeundfordertdieentsprechendePerson,über
diedieBeschwerdevorliegt,zurStellungnahmeauf.
BeschwerdeführersowiedieentsprechendePerson,überdiedieBeschwerdevorliegt,werden
schriftlichüberdasErgebnisderValidierungbzw.überMaßnahmeninformiert,diedieHypZert
ggf.einleitet(bspw.Disziplinarmaßnahmen).
EswerdennurBeschwerdenbehandelt,diesichaufdieZertifizierungstätigkeitenderHypZert
beziehen.
5.6 PreiseDiePreisefürdieimRahmendesZertifizierungsverfahrensanfallendenTätigkeitensindindem
jeweilsgeltendenPreisverzeichnisderHypZertGmbHfestgelegt(sieheAnhang).
5.7 Veröffentlichungen,Bekanntmachungen
VeröffentlichungvonZertifikatsinhabernDieHypZertGmbHführteinestetsaktualisierteÜbersichtderjeweiligenZertifikatsinhaber,die
regelmäßigveröffentlicht(hypzert.de/service/gutachtersuche/)sowieaufAnfragezurVerfügung
gestelltwird.
BekanntmachungenanZertifikatsinhaberDiejeweilsaktuellgültigeVersionderZertifizierungsbedingungen,desPrüfstoffverzeichnisses,
desPreisverzeichnissessowiesonstigeInformationensindderWebseitederZertifizierungsstelle
(hypzert.de)zuentnehmen.
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SpezielleInformationenundZertifizierungsbedingungen
6 ImmobiliengutachterHypZertfürBeleihungs- wertermittlungen/HypZertRealEstateValuer forMortgageLendingValuation-CISHypZert(MLV)
6.1 AnforderungenundZielgruppeDiePrüfungrichtetsichanPersonen,diebereitsineinemanderenLandaußerhalbderBundes-
republikDeutschlandlangjähriginderWertermittlungvonImmobilientätigsind,bereitseinen
anerkanntenTitelzurErmittlungvonMarktwertenbesitzenundsichnunzusätzlichimBereich
Beleihungswertermittlungqualifizierenmöchten(siehe Abschnitt 1.2).
NacherfolgreicherZertifizierungbestätigtdieHypZertdemImmobiliengutachterHypZertfür
Beleihungswertermittlungen,bezogenaufdasLanddeszubewertendenObjektes,nachweislich
• landesspezifischeKenntnisseüberdieStrukturundFunktionsweisedesjeweiligenImmobi-
lienmarktes(Preise,Kosten,Miete,Pachtetc.);
• dieBeurteilungsfähigkeitderEntwicklungdeslandesspezifischenGrundstücks-,Miet-,Bau-
undKapitalmarktes und insbesondere der örtlichenAngebots- undNachfragesituation
sowiederEntwicklungstendenzen;
• landesspezifischeKenntnisseüberdiewirtschaftlichenEinflüssevonRechtenundLastenan
Grundstücken(privat-undöffentlich-rechtlicherArt)sowiederenbewertungstechnische
Behandlung;
• dieBeherrschungeinschlägigerfinanzmathematischer,statistischerundrententheoretischer
Verfahren;
• dieBeherrschungderMethodenderMarkt-,Standort-undRenditeanalyse;
• betriebswirtschaftlicheKenntnisse,soweitsiewertrelevantsind(GrundzügederBilanzie-
rungundRechnungslegung,GrundzügederBaufinanzierungetc.);
• speziellebetriebswirtschaftlicheKenntnissefürdieBewertungvonManagement-/Betreiber-
immobilien;
• technischeKenntnisse,soweitsiewertrelevantsind:Baugrundverhältnisseeinschließlich
Kontaminierungen, Baukonstruktion und Baustatik, Bauweisen und Bauverfahren, Bau-
stoffe,EigenschaftenundAnwendung,einschlägigeNormenundtechnischeVorschriften,
VerfahrenundKriterienzurErkennungundBeseitigungvonBauschädenundBaumängeln;
• KenntnisseüberdaslandesspezifischeöffentlichePlanungs-,Bau-undBodenrechtsowie
deslandesspezifischenBewertungsrechts(Verkehrswert-/Marktwertermittlung,Beleihungs-
wert-undVersicherungswertermittlung);
• KenntnisseüberdiefürdieWertermittlungrelevantenlandesspezifischenGesetze;
• dieKenntnisderwesentlichenlandesspezifischenwohnungswirtschaftlichengesetzlichen
BestimmungenundRegelungen;
Spezielle Informationen und Zertifizierungsbedingungen
26 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
© HypZert GmbH, Berlin
• KenntnisseüberwesentlicheRahmenbedingungendernationalen(Bank-)Aufsichtsbehör-
denundBaselIII;
• Kenntnisse über wesentliche Aspekte bei der Bewertung von Immobilienportfolios
(Rahmenbedingungen,Bewertungsdesignetc.)undErstellung/Plausibilisierungdiesernachden
gängigenVerfahren(aggregierteEinzelbewertung,Paket-,Massen-,Desktopbewertungen);
• KenntnisseüberGrundzügederProjektentwicklung, soweit siewertermittlungsrelevant
sind;
• KenntnissezurBewertungvonSpezialimmobilien;
• dieBeherrschungderlandesspezifischenWertermittlungsverfahrenundihrerAnwendung;
• Beurteilungsvermögen,welcheVerfahrenfürwelchenZweck(Marktwert,Beleihungswert,
Versicherungswert)beiderWertermittlungdeszubegutachtendenObjektesheranzuzie-
hensindundwelcheAussagefähigkeitdiese(z.B.hinsichtlichmarktkonformerErgebnisse,
Beleihungsfähigkeit)besitzen;
• RoutinehinsichtlichdesAufbausundderAbfassungvonGutachten;
• Kenntnisse über Haftung und Haftpflichtversicherung des Sachverständigen sowie
KenntnisseinderFührungundinderOrganisationdesSachverständigenbüros;
• KenntnissespeziellerlandesspezifischerVorschriftenzumImmobiliensteuerrechtsowiezum
Rechnungsabschluss;
• die Beherrschung von Methoden zur Analyse der Ertrags- und Kostensituation von
(Betreiber-) ImmobilienundzurProfitabilitätvonGrundstücksnutzungen (inkl.Gebäude-
nutzungen)undNutzungspotenzialen;
• dieKenntnisderlandesspezifischenBesonderheitenbeiderBewertungundBeleihungvon
Immobilien(z.B.Erbbaurechte,Drittverwendungsmöglichkeit,Beleihungsfähigkeit);
• KenntnisseüberdieBehandlungvonRealkreditundPfandbriefsicherheitenimRahmender
Bewertung;
• KenntnisseüberregulatorischeAnforderungen,diesichausdemPfandbriefgesetz(PfandBG)
undderBeleihungswertermittlungsverordnung(BelWertV)ergeben;
• RoutineinderAnwendungderBelWertVimRahmenderWertermittlung;
• KenntnisseüberdieEigenkapitalregelnfürKreditinstitute,insbesondereBaselI,IIundIII,
Standardansatz,InternerRatingansatz(Basisansatz,Fortgeschrittenenansatz);
• KenntnisseüberGrundlagenundZielevonMarkt-undObjektratings;
• KenntnisseüberRating-InstrumentezurobjektivenBeurteilungderQualitätvonImmobilien;
• die Fähigkeit, eineChancen- undRisikoeinschätzung einzelner Immobilien, Immobilien-
projekteundImmobilienportfoliosvornehmenzukönnen;
• dieKenntnisderRating-Kriterien, z.B.Markt,Standort,Objekt,QualitätdesCashflows,
Entwicklungsrisikenund-chancen,undderMessstandardsfürderenQualifizierung;
• dieFähigkeitzurErstellungeinesMarkt-undObjektratingsimRahmenderWertermittlung
erstellen;
• dieKenntnisdergebräuchlichenVerfahrenzuMarkt-undObjektratingsbzw.ihreAnalyse.
27
© HypZert GmbH, Berlin
SpezielleInformationenundZertifizierungsbedingungen
6.2 ZulassungsvoraussetzungenDerAntragsstellermusseinesderfolgendenKriterienerfüllen,umzurDeltaprüfungzumImmo-
biliengutachterCISHypZert(MLV)zugelassenzuwerden,nämlich
• InhabereinesgültigenZertifikateseinernachISO/IEC17024akkreditiertenZertifizierungs-
stellefürImmobilienbewertungsein–dasZertifikatmussmitdemZertifikatCISHypZert(F)
vergleichbarseinhinsichtlichseinesAnforderungsprofilsbzw.derObjektarten
oder
• MitgliedderRICSmitSchwerpunktImmobilienbewertung
oder
• MitgliedbeimAppraisalInstitutesein.
AlleentsprechendenNachweisesinddurchdenAntragstellerzuerbringen.
DieZertifizierungsstelleempfiehlt,dassderAntragsstellerbislangmindestens30Beleihungs-
wertgutachtenerstellthabensoll.
6.3 ZulassungsgutachtenDerAntragstellerhatimRahmenseinerAntragstellungnebendenunterAbschnitt3.3aufge-
führtenUnterlagendreiMarkt-undBeleihungswertgutachtenausfolgendenObjektarteninan-
onymisierterFormvorzulegen:
• GewerblicheGeschäfts-,Industrie-odergemischtgenutzteObjekte,davonmindestenseine
Betreiber-/Managementimmobiliewiez.B.Handelsimmobilie,Freizeitimmobilie,Hoteloder
Pflegeheim.
Alle Gutachtenmüssen zusätzlich einenMarktwert (nachvollziehbar, ermittelt gemäß §16
PfandBGbzw.plausibilisiert)ausweisen.
DiehiereinzureichendenGutachtendürfenproGutachten30Seiteninkl.allerAnlagen,davon
maximalvierObjektfotos,nichtübersteigen.EinLageplanistbeizulegen.BittereichenSiedie
GutachtenindigitalerFormein.
6.4 ZertifizierungsprüfungDie Deltaprüfung zum Immobiliengutachter CIS HypZert (MLV) umfasst eine schriftliche
PrüfungundwirdinenglischerSpracheangeboten.
StrukturundDauerderschriftlichenPrüfung:
TeilI: ErstellungeinesBeleihungswertgutachtens.
Dazu erhält der Antragsteller eine verbale Objektbeschreibung, ggf. weitere
Unterlagen(Pläneetc.)sowieeinGutachtenformblatt.
Bearbeitungszeit:1Stundeund45Minuten.
TeilII: BearbeitungvonEinzelfragenzuunterschiedlichenThemenausdemPrüfstoffver-
zeichnismitdemSchwerpunktgemäßZiffer6.5.DazuerhältderAntragstellerca.
10bis15Einzelfragen(aufgeteiltnachdenBereichenundSchwierigkeitsgradendes
Prüfstoffverzeichnisses).
Bearbeitungszeit:2Stunden.
Esgeltendieo.g.allgemeinenBestimmungendesAbschnittes3.5.
28 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
© HypZert GmbH, Berlin
6.5 PrüfstoffDerPrüfstoffistdemalsAnlagebeigefügtenPrüfstoffverzeichniszuentnehmen.
SchwerpunktderPrüfungbildeninsbesonderefolgendeBereiche:
• Immobilienfinanzierung(Ziffer1.2desPrüfstoffverzeichnisses)
• Bautenstandsermittlung,MittelverwendungsprüfungundZustandswerte(Ziffer2.10des
Prüfstoffverzeichnisses)
• KenntnissedesBankenaufsichtsrechts(Ziffer3.3desPrüfstoffverzeichnisses)
• Beleihungswert(Ziffer6desPrüfstoffverzeichnisses)
• BesondereAnforderungenandieImmobilienbewertungausSichtderFinanzwirtschaft(Zif-
fer7desPrüfstoffverzeichnisses)
• Berufsgrundsätze(Ziffer8.4desPrüfstoffverzeichnisses)
• Plausibilitätsprüfung vonGutachten fürAuslandsimmobilien (Ziffer9.3desPrüfstoffver-
zeichnisses)
• Markt-undObjektrating(Ziffer10desPrüfstoffverzeichnisses)
• AktuelleszumImmobilienmarkt
ImPrüfstoffverzeichnis(sieheAnhang)aufgeführteBegrifflichkeitenundVorschriften,dieinan-
derenLändernaußerhalbderBundesrepublikDeutschlandkeineAnwendungfinden,sindfür
Antragsteller,diedorttätigsind,analoganzuwenden.DerAntragstellermussdemnachbspw.
nichtdiedeutschenVorschriftenzumErbbaurechtkennen,sonderndieanalogenVorschriften
zumErbbaurechtdesjeweiligenLandes.
6.6 TitelDurchdaserfolgreicheAbsolvierendesZertifizierungsverfahrenswirdfolgenderTitelverliehen:
DarüberhinausdarfderzertifizierteGutachterdasKürzel„CISHypZert(MLV)“verwenden.
DasKürzelkannz.B.aufVisitenkartenhinterdemakademischenGradabgedrucktwerden.
Esgeltendieo.g.allgemeinenBestimmungendesAbschnittes3.7.
ImmobiliengutachterHypZertfürBeleihungswertermittlungen
Anhang
30 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
© HypZert GmbH, Berlin
Preisverzeichnis
fürdieDeltaprüfungzumImmobiliengutachterHypZert fürBeleihungswertermittlungen
CISHypZert(MLV)
Anhang
Leistung Preis Fälligkeit
Erstzertifizierung
Antragsbearbeitung(Über-prüfungderZulassungsvor-aussetzungen)
500€FälligmitAntragstellung,unabhängigvonderZulassung/TeilnahmeanderPrüfung.
EinmaligeTeilnahmeanderschriftlichenPrüfunginkl.Zertifikatserteilungund-ausstellung
3.200€FälligvordemvereinbartenPrüfungstermin. StornierungenderAnmeldungbis14TagevordemvereinbartenPrüfungsterminsindkostenlos,anschließendbzw.beiNichterschei-nenamPrüfungstagistdervolleBetragzuzahlen. IndemBetragistdieGebührfürdasersteÜberwachungsjahrbereitsenthalten.
WiederholungdergesamtenschriftlichenPrüfung
2.000€
WiederholungeinesTeilsderschriftlichenPrüfung
700€
Rezertifizierung
Rezertifizierungsprüfung 1.500€
FälligvordemvereinbartenPrüfungstermin.
StornierungenderAnmeldungbis14TagevordemvereinbartenPrüfungsterminsindkostenlos,anschließendbzw.beiNichterschei-nenamPrüfungstagistdervolleBetragzuzahlen.
IndemBetragistdieGebührfürdaslaufendeÜberwachungsjahrbereitsenthalten.
VerfügtderAntragstellerbereitsübereinZertifikatderHypZertGmbHentfallendieKostenfürweitereRezertifizierungsprüfungen.
Überwachung
Jahresgebühr 550€
FälligzuBeginnjedesÜberwachungsjahresgerechnetabdemGültigkeitsdatumdesZertifikats,erstmalsnacheinemJahr.
VerfügtderAntragstellerbereitsübereinZertifikatderHypZertGmbHentfallendieKostenfürdieÜberwachungweitererZertifi-zierungsbereiche.
Ggf.Überwachungsbegut-achtung(beiHinweisenaufMissbrauchusw.)
2.000€ FälligvordemvereinbartenBegutachtungstermin.
*AllePreiseverstehensichggf.zzgl.dergesetzlichenUmsatzsteuer.
BitteüberweisenSiediefälligenBeträgeerstnachErhalteinerRechnungaufdasdortangege-
beneKonto.
31
© HypZert GmbH, Berlin
PrüfstoffverzeichnisfürdieDeltaprüfungzumImmobiliengutachterHypZert
Prüfstoffverzeichnis
fürdieDeltaprüfungzumImmobiliengutachterHypZert fürBeleihungswertermittlungen
CISHypZert(MLV)
DerImmobiliengutachtermussüberFachkenntnisseinunterschiedlichenVertiefungsgradenhin-
sichtlichdesUmfangsundderTiefederKenntnisseverfügen:
1=Grundkenntnisse(Grundlagen,Basiswissen)
2=vertiefteKenntnisse(Anwendungbeherrschen)
3=Detailkenntnisse(zusätzlichableiten,beweisenkönnen)
Hinweis:DieAngabenzumVertiefungsgradbetreffenDifferenzierungenhinsichtlichdesUm-
fangsundderTiefederKenntnisse.BeiderBeurteilungistimmeraufdieBedeutungfürdieHand-
lungskompetenzdesGutachtersinderImmobilienbewertungabzustellen.
ImFolgendenistdergesamtePrüfstofffürImmobiliengutachterCISHypZert(F)aufgeführt.Die
PrüfungsschwerpunktefürdieDeltaprüfungsindinKapitel6.5„Prüfstoff“genanntundim
nachfolgendenPrüfstoffverzeichnisblauunterlegt.Hierggf.aufgeführteBegrifflichkeitenund
Vorschriften,dieinanderenLändernaußerhalbderBundesrepublikDeutschlandkeineAnwen-
dungfinden,sindfürAntragsteller,diedorttätigsind,analoganzuwenden.DerAntragsteller
mussdemnachbspw.nichtdiedeutschenVorschriftenzumErbbaurechtkennen,sonderndie
analogenVorschriftenzumErbbaurechtdesjeweiligenLandes.
VG=Vertiefungsgrad
Inhalt VG
1 WirtschaftlicheKenntnisse
1.1 VolkswirtschaftlicheKenntnisse
(StrukturundFunktionsweisedesGrundstücks-,Miet-undPachtmarktes)
• RäumlicheundobjektspezifischeTeilmärkte 3
• WirtschaftlicheEinflussfaktorenundihreWirkungsweise
• aufAngebotundNachfrageamImmobilienmarkt
• aufdieBodenpolitik
• aufdasPreisniveauvonImmobilien(PreismechanismusundKomponenten
derPreisbildung)
• DefinitionendervorgenanntenBegriffe
3
• AussagekraftundAnwendungvonIndexreihen 3
• KaufkraftundProduktivitätbundesweitundaufregionalerEbene 2
• BruttoinlandsproduktundseineBezugspunktezurImmobilienwirtschaftundImmobili-
enbewertung
2
• Geld-undKapitalmarkt,seineFunktionundWirkungsweise 2
• KonjunkturzyklenundInflation(Preisentwicklung),ihreAuswirkungenaufdieImmobili-
enmärkte
2
1.2 BetriebswirtschaftlicheKenntnisse
BilanzierungundRechnungslegung
• Gesellschaftsformen
• Rechtsformen
• JahresabschlussnachIAS/IFRS(Bilanz,Gewinn-undVerlustrechnung,Lagebericht,
Ergänzungsrechnungen,Anhang)
• Insolvenzstatus
2
32 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
© HypZert GmbH, Berlin
Inhalt VG
Bilanzanalyse
• Bilanz-undKennziffernderGewinn-undVerlustrechnung
• Cashflow
2
AnwendungbetriebswirtschaftlicherKenntnissebei
• Bauträger-,Entwicklungs-undWohnungsgesellschaften
• Immobilienfonds(offeneundgeschlossene)
2
Immobilienfinanzierung
• Methodik
• Risikobeurteilung
• Sicherungsinstrumentarium
• BedeutungundBeurteilungderKapitaldienstfähigkeit
• BedeutungdesAuslaufes
• GrenzenzwischenReal-undPersonalkredit
• Zins-undKapitalkosten
• FinanzierungsformenundFinanzierungsstruktur
• Liquiditätsplanung
2
Unternehmensbewertung
• Unternehmenswert(Begriff)
• Bewertungsansätze
• Bewertungsverfahren
1
1.3 EntwicklungundaktuellerStanddesGrundstücks-,Miet-,Bau-undKapitalmarktes
Werte,KostenundPreise,MietenundPachtennachArtundHöhe(Mietspiegel,Mietdaten-
bank,Miet-undKaufpreissammlung,Bodenrichtwerte,Auswertungsonstigerortspezifischer
Quellen,MarktanpassungsfaktorenundderenBegründung)
3
MarktvoluminaundTeilnehmergruppenamImmobilienmarkt
• StrukturdesImmobilienmarktesnachBestand
• SegmentierungdesWohn-undGewerbeimmobilienmarktes
• WichtigeMarktteilnehmer
• VerfügbareDatenquellenundihreVerwendungsfähigkeit
• EntscheidungskriteriennachObjekttypenundStandorten
3
EinflüssevonsozioökonomischenFaktoren
• AuswirkungenvonBevölkerungs-undHaushaltsmerkmalen
aufdenImmobilienmarkt
• PrognoseinstrumentariumunddessenGrundlagen
• WirkungökonomischerFaktoren(z. B.konjunkturelleEinflüsse)
• Standortfaktoren
• RegionaleBestimmungsfaktoren(LageundräumlicheOrdnung)
3
BedarfseinschätzungeinzelnerImmobilienarten
• DifferenzierungdesunterschiedlichenBedarfs(quantitativundqualitativ)
• AnforderungskriterienvonNutzern
2
MarktbeobachtungundMarktanalysetechnik
• Gutachterausschüsse,derenFunktionundAufgaben(Grundstücksmarktberichte)
• WichtigeamtlicheStatistikenbeiBund,LändernundKommunen
• DatenverfügbarkeitundEinschätzungveröffentlichterDaten(Maklerunternehmensowie
sonstigeVerbändeundOrganisationen)
• QualitativeErhebungsinstrumentarienbezüglichAngebot,Nachfrage,Mieten/Pachten
undRenditenvonImmobilien
• AuswertungvonMiet-undPachtverträgen(TrägerderBewirtschaftungskosten,
Indexierung,VertragslaufzeitenundBonitätsbeurteilungdesMietersinsbesonderebei
Mehrmietenetc.)
3
FaktorenderMiet-undPreisentwicklung
• Miet-undPreisbildungsowiederenEntwicklung,differenziertnachräumlichenund
artenspezifischenTeilmärkten
• PreisbildendeFaktoren
• PreisbildungamBaumarktundBaukostenentwicklung
• KriterienzurWerthaltigkeitvonBauweisen/Ausstattungsmerkmalen
• DatenbereitstellungdurchdieamtlicheStatistik
3
33
© HypZert GmbH, Berlin
PrüfstoffverzeichnisfürdieDeltaprüfungzumImmobiliengutachterHypZert
Inhalt VG
1.4 RechteundLastenanGrundstückenundderenwirtschaftlicheEinflüsse/bewertungs-
theoretischeBehandlung
• öffentlich-rechtlicherArt,z. B.Denkmalschutz,Baulasten,Landschaftsschutz,
Wasserschutz,Naturschutz,öffentlichgeförderterWohnungsbau
3
• privatrechtlicherArt,z. B.Dienstbarkeiten,Mietverträge,grundstücksgleicheRechte
(insbesondereErbbaurecht)undobligatorischeRechte
3
1.5 MathematischeundstatistischeKenntnisse
EinschlägigefinanzmathematischeRechenverfahreninsbesonderefürdieBewertungvon
rechtsbehaftetenGrundstückenundRechtenanGrundstücken
• Zins-undZinseszinsrechnung
• RentenbarwertberechnungundVerrentung(Zeit,Leib-undewigeRentenunterBerück-
sichtigungderZahlungsweiseundderDynamik)
• Analyse,BeurteilungundBerücksichtigungdesEinflussesvonWertsicherungsklauseln
3
StatistischeKenntnisse
• GrundbegriffederStatistik(Grundgesamtheit,Stichprobe,Zufallsvariable,Fehlermaße)
• Häufigkeitsverteilung,Mittelwerte,Streuungsmaße
• Genauigkeitsanalysen(Sensitivitäts-undRisikoanalyse)
• Regressionsanalysen
• Korrelationsrechnung
2
Renditeermittlungund-analysen 1
1.6 MethodenderImmobilienanalyseundProjektentwicklung
• Basisanalysen(Standortanalyse,Marktanalyse,Gebäudeanalyse,Mietanalyse),Spezialana-
lysen(Bewertungsanalyse,Investitionsanalyse,Machbarkeitsanalyse),Nutzwertanalyse
3
• Management-/Betreiberimmobilien(Bedarfsanalyse,Branchenanalyse,Betreiberbeurtei-
lungundAnforderungskatalog)
3
• Projektentwicklungen(ProjektentwicklungsmarktundUnternehmen,Verfahrensablauf
undBeteiligte,Wirtschaftlichkeits-undRenditeanalyse)
3
1.7 ImmobiliealsAnlageklasse
• OffeneImmobilienfonds
• GeschlosseneImmobilienfonds
• ImmobilienAGs
• REITs
2
2. Technische,technologischeundbauwirtschaftlicheKenntnisse
2.1 Baugrundverhältnisse
• InterpretationvonBaugrunduntersuchungen;
• Gründungsarten
• Wasserhaltung,Abdichtung(NotwendigkeitundKosten)
2
2.2 Altlasten,Kontaminationen,ökologischeBelastungen
• VermutenundErkennenvonAltlastenundKontaminationen,Informationsbeschaffung
(Quellen)
• BeurteilungvonSanierungskonzepten
• rechtlicheKonstellationen(Sanierungspflichtund-pflichtiger)
• Berücksichtigungvorhandener,beseitigterodervermuteterAltlastenimRahmender
Wertermittlung
2
2.3 BaukonstruktionundBaustatik
• NutzungsspezifischeUnterschiedeeinzelnerBauweisen(Mauerwerks-,Stahlbeton-
Stahl-,Holz-oderMischbauweisen)undjeweiligeNutzbarkeitsgrenzen
2
• MöglichkeitenderVeränderung,ErweiterungoderAufstockungvonBauwerkskonstruk-
tionen
2
34 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
© HypZert GmbH, Berlin
Inhalt VG
2.4 BauweisenundBauverfahren
• HistorischeBaukonstruktionenundBauweisenzurBeurteilungdervorhandenen
BausubstanzhinsichtlichNutzung(-spotenzial)undLebensdauersowieMöglichkeiten
denkmalpflegerischerMaßnahmen(z. B.Scheinmauerwerk,Sicht-oderVerblendmauer-
werk,Holzbalken-,Träger-oderMassivplattenkonstruktion)
2
2.5 Baustoffe,EigenschaftenundAnwendung
• Bauphysikalische,akustische,thermische,feuchte-oderbrandtechnischeEigenschaften
vonBaustoffen,Baustoff-Technologie
1
2.6 NachhaltigkeitundEnergieeffizienzvonImmobilien
2.6.1 Nachhaltigkeit
• Komponenten,ThemenfelderundKriterien
• Zertifizierungssysteme(DGNB,LEEDusw.)
• NachhaltigkeitundWertermittlung
2
2.6.2 Energieeffizienz
• AspekteundKriterien,Energieausweis
• bautechnischeMöglichkeitenzurVerbesserung
• NutzungerneuerbarerEnergienam/imGebäude
• EnergieeffizienzundWertermittlung
2
2.6.3 Brennwerttechnik,Pelletheizungsanlagen,Solaranlagen,Wärmepumpen,Kraft-Wärme-
Kopplung
1
2.7 NormenundtechnischeVorschriften
• DIN276,277
• ZweiteBerechnungsverordnung(II.BV)
• Wohnflächenverordnung(WoFlV)
• SonstigeEmpfehlungenfürFlächenberechnungen
• Betriebskostenverordnung(BetrKV)
3
• Brandschutz,Schallschutz,Wärmeschutz
• EinhaltungtechnischerVorschriftenundderallg.anerkanntenRegelnderBautechnik
• Arbeitsstättenrichtlinienetc.
2
2.8 VerfahrenundKriterienzurErkennungundBeseitigungvonBauschädenundBaumängeln
• UnterscheidungzwischenEigenschaft,MangelundSchadensowiejeweiligerWertrele-
vanz
2
2.9 Baukostenkalkulationund-abrechnung
• Rechtsgrundlagen(z. B.VOB,BGB,)
• Kostenschätzung(überBRI,BGF,Grobelementmethode)
• Kostenanschlag(Ausschreibung,Vergabe)
• Kostenfeststellung(Abrechnung)
• Kostengliederung(Kostengruppe)
2
2.10 Bautenstandsermittlung,MittelverwendungsprüfungundZustandswerte(u. a.§4Abs.6
BelWertV)
3
2.11 BauablaufundBauorganisation(Projektplanung)
• BauzeitenplanungüberNetzplan,Balkendiagramm,Weg/ZeitplanungzurBeurteilung
vonTermineinhaltung,Organigramm,Planungs-undAusführungsbeteiligtemitAufgabe
undFunktionderBeteiligten
1
Inhalt VG
35
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PrüfstoffverzeichnisfürdieDeltaprüfungzumImmobiliengutachterHypZert
Inhalt VG
3 RechtlicheKenntnisse
3.1 KenntnissedesöffentlichenPlanungs-,Bau-undBodenrechts
3.1.1 Baugesetzbuch(BauGB)
• ZieleundZweck 1
• BauleitpläneundderenAufstellungsverfahren 2
• SicherungsinstrumentederBauleitplanung 2
• ZulässigkeitvonVorhabenim„beplanten“bzw.„unbeplanten“Innenbereichsowieim
Außenbereich
3
• Planungsschadensrecht 2
• KenntnissezumUmlegungsverfahren(z. B.Einwurfswert,Zuteilungswert,Umlegungs-
vorteil)
1
• KenntnissezumEnteignungsverfahren(z. B.Voraussetzungen,Vorteilsausgleich,Vorwir-
kungderEnteignung,Ausschlusskonj.Weiterentwicklung)
1
• Erschließungsrecht(gesicherteErschließung,Erschließungslast,BeiträgeundAbgaben
fürErschließungsanlagen,FolgerungenfürdenEntwicklungszustandsowiedieWerter-
mittlung)
2
• Sanierungs-undEntwicklungsrecht(BesonderheitenbeiderVerkehrs-/Marktwertermitt-
lung,Anfangs-undEndwert)
3
• VorschriftenzurWertermittlung(Verkehrs-/Marktwertbegriff,Kaufpreissammlung,
Bodenrichtwerte,sonstigeerforderlicheDaten,Gutachterausschüsse)
3
3.1.1.1 Verordnungennach§199BauGB
• Gutachterausschussverordnung,VerordnungzurFührungundAuswertungderKauf-
preissammlungu. a.
3
3.1.1.2 Baunutzungsverordnung(BauNVO)
• ArtderbaulichenNutzung(WR,WA,WS,WB,MIetc.) 3
• MaßderbaulichenNutzung(GFZ,GRZ,BMZetc.) 3
• Bauweise,überbaubareGrundstücksflächeu. Ä. 3
3.1.1.3 Planzeichenverordnung(PlanzV) 2
3.1.2 Landesbauordnungen(LBO)
• AblaufeinesBaugenehmigungsverfahrens 2
• BegriffewieVollgeschoss,Aufenthaltsräume,Wohnung,Abstandsfläche,Stellplatz 3
• Baulasten,Baulastenverzeichnis 3
• kommunaleSatzungen(z. B.Stellplatz-undGestaltungssatzung) 2
3.1.3 ÖffentlichgeförderterWohnungsbau
• Wohnraumförderungsgesetz(WoFG),Wohnungsbindungsgesetz(WoBindG) 2
3.1.4 VerwaltungsrechtlicheVerfahren
• Widerspruchs-undKlageverfahren
• Planfeststellungsverfahren
1
3.1.5 KommunaleAbgabengesetze(KAG)
• BedeutunginBezugaufdiegesicherteErschließungundAbgabensituation 2
3.1.6 Denkmalschutz
• Denkmalschutz-und-pflegerechtderBundesländer 2
3.2 KenntnissebewertungsrechtlicherGesetze,VerordnungenundRichtlinien
• Immobilienwertermittlungsverordnung(ImmoWertV) 3
• Bodenrichtwertrichtlinie(BRW-RL) 2
• Sachwertrichtlinie(SW-RL) 3
• Vergleichswertrichtlinie(VW-RL) 3
• Ertragswertrichtlinie(EW-RL) 3
• Wertermittlungsrichtlinien(WertR) 3
36 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
© HypZert GmbH, Berlin
• EntschädigungsrichtlinienLandwirtschaft(LandR),Waldwertermittlungsrichtlinien
(WaldR),Ziergehölzhinweise2000(ZierH2000)
1
• AllgemeineBedingungenfürdieFeuerversicherung(AFB),AllgemeineWohngebäude-
Versicherungsbedingungen(VGB)
2
• Bewertungsgesetz(BewG)und-richtlinien 2
3.3 KenntnissedesBankenaufsichtsrechts
• Pfandbriefgesetz(PfandBG),Beleihungswertermittlungsverordnung(BelWertV) 3
• Kreditwesengesetz(KWG),Solvabilitätsverordnung(SolvV),Groß-undMillionenkredit-
verordnung(GroMiKV)
3
• CapitalRequirementsDirectiveIV–CRDIVundCapitalRequirementsRegulation–CRR
(EUNr.575/2013)
3
3.4 KenntnissedesPrivatrechts
3.4.1 BGB
• Personen(natürliche,juristische) 2
• Eigentumsformen(gemeinschaftlichesEigentum,Alleineigentum) 2
• RechtderSchuldverhältnisse(Kauf,insbesondere§313) 2
• Miete,Pacht,Dienstvertrag,Werkvertrag 3
• Sachenrecht(wesentlicheBestandteile§93und94,ErwerbundVerlustdesEigentums
anGrundstücken,Auflassung,Dienstbarkeiten,Überbau,Notweg,Vorkaufsrecht,Real-
lasten,Hypothek,Grundschuld,Rentenschuld)
3
• GesetzlichesGüterrecht(Zugewinn,Anfangsvermögen,Endvermögen) 3
• Erbrecht(Erbfolge,Pflichtteil,Pflichtteilsergänzung,Gesamthandseigentum), 2
• Mietrecht(WohnraummietrechtundgewerblichesMiet-bzw.Pachtrecht) 3
• Mietbegriffe(ortsüblicheVergleichsmiete,Marktmiete,Abschlussmieteetc.),Mieterhö-
hungsverfahren,UmlegungvonModernisierungskostenaufdieMiete,Umlegungvon
Betriebskostenerhöhungen,UmlegungvonKapitalkostenerhöhungen,Kündigungsrecht
3
3.4.2 Erbbaurechtsgesetz(ErbbauRG) 3
3.4.3 Wohnungseigentumsgesetz(WEG) 3
3.4.4 NachbarrechtsgesetzederLänder 2
3.5 KenntnissedesSteuerrechts
• SteuerlicheWertbegriffe(Grundbesitzwert,gemeinerWert,Einheitswert,Teilwertetc.) 3
• SteuerlicheBewertungsanlässeundeinschlägigeRechtsgrundlagen(Erbschaft-und
Schenkungsteueretc.)
3
• Grunderwerbssteuergesetz(GrEStG) 2
• AuswirkungderUmsatzsteuer(Mehrwertsteueroption,MehrwertsteuerbeimVerkauf) 2
• Einkommensteuergesetz(EStG) 2
• Abschreibungsmöglichkeiten(füreigengenutztebzw.fremdgenutzteGrundstücke,für
denkmalgeschützteObjekteetc.)
2
3.6 KenntnissedesformellenundmateriellenLiegenschaftsrechts,GrundbuchundGrundbuchordnung,
Liegenschaftskataster
3.6.1 Grundbuch
• GrundbuchordnungundGrundbuchverfügung,Grundbuchführung 3
• AufbaudesGrundbuchsbzw.Grundbuchauszugs 3
• BedeutungundFunktiondesGrundbuchs
• Bestandsverzeichnis
• AufgabenundFunktionderAbt.I,IIundIII
3
• Rangstellenproblematik 3
• ÖffentlicherGlaube 3
Inhalt VG
37
© HypZert GmbH, Berlin
PrüfstoffverzeichnisfürdieDeltaprüfungzumImmobiliengutachterHypZert
• EintragungeninAbt.IIundderenBedeutungfürdieWertermittlung
• Grunddienstbarkeit
• BeschränktpersönlicheDienstbarkeit
• Vermerke
• Vormerkungen
• ErbbaurechtundgrundstücksgleicheRechte
3
• sonstiges
• Zuständigkeit
• Grundstücksbegriff
• Teilung/Abschreibung
• SicherungdesAnspruchsaufÜbertragungeinesGrundstücks
• EinsichtindasGrundbuch
3
3.6.2 Liegenschaftskataster
• BestandteiledesLiegenschaftskatasters(Zahlenwerk,Kartenwerketc.) 2
• Begriffe(Gemarkung,Flur,Flurstück) 3
• ÖffentlicherGlaube 2
3.7 KenntnissesonstigerbewertungsrelevanterRechtsvorschriften,insbesondere
• Preisangaben-undPreisklauselgesetz(PaPkG)und-verordnung(PrKV) 1
• Zwangsversteigerungsgesetz(ZVG) 2
• Bundesberggesetz(BBerG) 1
• Grundstücksverkehrsgesetz(GrdstVG) 1
• Bundesnaturschutzgesetz(BNatSchG) 2
• Bundes-Bodenschutzgesetz(BBodSchG) 2
• Bundes-Immissionsschutzgesetz(BImSchG) 2
• Flurbereinigungsgesetz(FlurbG) 1
• EU-Gebäuderichtlinie 2
• Energieeinsparverordnung(EnEV) 2
• ErneuerbareEnergienGesetz(EEG) 2
• ErneuerbareEnergien-Wärme-Gesetz(EEWärmeG) 2
3.8 SonstigeRechtsgrundlagenfürdieZertifizierung,insbesondere
• Strafrecht/Ordnungswidrigkeitsrecht 1
• UnterschiedederZweckbestimmungvonzivilerHaftungundstrafrechtlicherVerantwor-
tung
1
• GrundsätzedesSchadensersatzrechts 1
• VersicherungsrechtlicheKenntnisse 1
• Versicherungsvertrag,Versicherungsvertragsgesetz 1
• SachverständigenverfahrennachderVVG;Schiedsgutachten 2
• RechtsstellungdesSachverständigenbeiprivaterTätigkeit 3
• Rechtsgrundlage:Vertrag,Definition,Zustandekommen 2
• WerkvertragsrechtundsonstigeVertragstypendesBGB,dieinBetrachtkommen 2
• PrivateBeweissicherung 2
• VergütungdesSachverständigen
• BGB
• Justizvergütungs-und-entschädigungsgesetz(JVEG)
• HonorarordnungfürArchitektenundIngenieure(HOAI)
3
• HaftungdesSachverständigen
• beiprivaterTätigkeitausVertrag/Gesetz
• beigerichtlicherTätigkeit
• MöglichkeitendesHaftungsausschlussesundderHaftungsbegrenzung
3
• GrundzügedesJustizaufbaues,Spruchkörper,Instanzenzüge 1
Inhalt VG
38 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
© HypZert GmbH, Berlin
• TeiledesZivilprozesses 1
• SelbständigesBeweisverfahrennachZPO 1
• EinschlägigeTeiledesStrafprozesses 1
• UnterschiedevonZivil-undStrafprozess 1
• RechtsstellungdesSachverständigenbeigerichtlicherTätigkeit 2
• RechteundPflichtendesSachverständigen 3
• Gewerbeordnung 1
4 ErmittlungvonVerkehrswerten/MarktwertenvonGrundstückengemäßImmoWertV
4.1. Anwendungsbereich,BegriffeundallgemeineVerfahrensgrundsätze
• Anwendungsbereich
• GrundlagenderWertermittlung
• WertermittlungsstichtagundallgemeineWertverhältnisse
• QualitätsstichtagundGrundstückszustand
• Entwicklungszustand
• WeitereGrundstücksmerkmale
• UngewöhnlicheundpersönlicheVerhältnisse
3
4.2 ErmittlungdesVerkehrswertes/Marktwertes
4.2.1 GrundsätzederAuswahlderWertermittlungsverfahrenundderenBegründung
• Objektartenwiez. B.unbebauteGrundstücke,bebauteWohngrundstücke(Ein-und
Zweifamilienhaus,Mehrfamilienhaus),gemischtgenutzteGrundstücke
• ObjektemitgewerblicherNutzung,z. B.Gewerbegrundstücke,Groß-/Einzelhandel,
Industrie,Hotel/Gastronomieinkl.Ferienwohnanlagen,Spezialnutzungen,Industriebra-
chen
• Wohnungs-/Teileigentum,Volleigentum,ideelleMiteigentumsanteile
• Erbbaurechte,mitErbbaurechtenbelasteteGrundstücke,Wohnungs-undTeilerbbau-
rechte
• LandwirtschaftlicheGrundstücke
3
4.2.2 Systematik/AufbauderWertermittlungsverfahren
• AllgemeineWertverhältnisseaufdemGrundstücksmarkt(Marktanpassung)
• BerücksichtigungvonbesonderenobjektspezifischenGrundstücksmerkmalenwiez.B.
wirtschaftlicheÜberalterung,überdurchschnittlicherErhaltungszustand,Baumängel,
Bauschäden,Mehr-bzw.Mindererträgeu.a.
3
4.3 Wertermittlungsverfahren
4.3.1 Vergleichswertverfahren
4.3.1.1 ErmittlungdesVergleichswertes
• AbleitungvonVergleichspreisen
• WesentlicheModellparameterfürdieAbleitungvonVergleichspreisen
• ErmittlungvonVergleichsfaktoren
• WesentlicheModellparameterfürdieAbleitungvonVergleichsfaktoren
• MarktanpassungvonvorläufigenVergleichswerten
• BerücksichtigungbesondererobjektspezifischerGrundstücksmerkmale
• AblaufschemaderVergleichswertermittlung(Verfahrensgang)
3
4.3.1.2 ErmittlungdesBodenwerts
• AnwendungvonVergleichspreisen,BodenrichtwertenunddeduktiverVerfahren
• AnwendungvonUmrechnungskoeffizienten
• BodenwertunbebauterGrundstücke(Land-/Forstwirtschaft,Bauerwartungs-/Rohbau-
land,baureifesLanderschließungsbeitragspflichtig,erschließungsbeitragsfrei)
• BodenwertbebauterGrundstücke
• BebauteGrundstückeimAußenbereich
• AbweichungdertatsächlichenvondermaßgeblichenNutzung
• Unterausnutzung,Liquidationsobjekte
• Überausnutzung
• UmgangmiteinerselbstständignutzbarenTeilflächeeinesGrundstücksoderunter-
schiedlicherGrundstücksqualitäten
3
Inhalt VG
39
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PrüfstoffverzeichnisfürdieDeltaprüfungzumImmobiliengutachterHypZert
4.3.2 Ertragswertverfahren
4.3.2.1 ErmittlungdesErtragswertesaufBasismarktüblicherzielbarerErträge
• AllgemeinesodervereinfachtesErtragswertverfahren(Verfahrensgänge)
• MarktüblicherzielbareErträge,Rohertrag,Reinertrag
• Bewirtschaftungskosten:Betriebskosten,Verwaltungskosten,Instandhaltungskosten,
Mietausfallwagnis,Leerstandskosten,,Modernisierungsrisiko/Revitalisierungskosten
• OrientierungswertefürBewirtschaftungskosten
• Kapitalisierung,Liegenschaftszinssatz,Restnutzungsdauer
• ModellparameterfürdieErmittlungdesLiegenschaftszinssatzes
• Marktanpassung
• BesondereobjektspezifischeGrundstücksmerkmale
3
4.3.2.2 ErmittlungdesErtragswertesaufBasisperiodischunterschiedlicherErträge
• PeriodischunterschiedlicheErträgeinsbesondereausvertraglichenVereinbarungen
(Verfahrensgang)
• BewirtschaftungskostenbeiperiodischunterschiedlichenErträgen
• KapitalisierungundAbzinsungunterBerücksichtigungderRestnutzungsdauer
3
4.3.3 Sachwertverfahren
4.3.3.1 ErmittlungdesSachwertes
• Verfahrensgang
3
4.3.3.2 Herstellungskosten
• ErmittlungdesHerstellungskosten:AnwendungderNormalherstellungskosten,Gebäu-
destandard,Brutto-Grundfläche,besondereBauteile,besondere(Betriebs)Einrichtungen,
AnwendungvonIndexreihen,Korrekturfaktoren,Baunebenkosten,Außenanlagen,
3
4.3.3.3 Alterswertminderung
• Alterswertminderung:technischeundwirtschaftlicheGesamt-undRestnutzungsdauer,
ordnungsgemäßeBewirtschaftung,üblichewirtschaftlicheNutzungsdauerbaulicher
Anlagen
• MethodenderAlterswertminderung(progressive,degressive,lineareAbschreibung)
• AbschätzungdesGebäudealters(Stilepochen,Baustoffe)
3
4.3.3.4 Marktanpassung-Sachwertfaktoren 3
4.3.3.5 BesondereobjektspezifischeGrundstücksmerkmale 3
4.4 BodenrichtwerteundsonstigeerforderlicheDaten
4.4.1 ErmittlungvonBodenrichtwerten(BRW-RL)
• Ermittlungspflicht/Grundlagen
• BildungvonBodenrichtwertzonen/MerkmaledesBodenrichtwertgrundstücks
• Ermittlung/BereitstellungderBodenrichtwerte
2
4.4.2 Bodenrichtwerte(§196BauGB)
• EntwicklungszustandundArtderNutzung
• WeiterewertbeeinflussendeMerkmalevonBodenrichtwertgrundstücken(wielandwirt-
schaftlichgenutzteFlächen,baureifesLandetc.)
• Nutzungsarten,Nutzungsmaße
3
4.4.3 Indexreihen
• QuantifizierungvonVeränderungenderallgemeinenWertverhältnissedurchIndexreihen
• ZeitpunktedesErhebungs-undBasiszeitraums
• TypischeIndexreihen(z.B.Bodenpreise,PreisefürETW,PreisefürEinfamilienhäuser)
3
4.4.5 Umrechnungskoeffizienten
• UnterschiedlicheGrundstücksmerkmale
• UnterschiedlichesMaßderbaulichenNutzung/WertrelevanteGeschossflächenzahl
(WGFZ)
• Grundstücksgröße,Grundstückstiefe
3
4.4.6 VergleichsfaktorenfürbebauteGrundstücke
• Ertragsfaktoren
• Gebäudefaktoren
3
Inhalt VG
40 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
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4.4.7 Marktanpassungsfaktoren,Liegenschaftszinssätze
• AbbildungallgemeinerWertverhältnisseaufdemGrundstücksmarkt
• FaktorenzurAnpassungdesSachwertes(Sachwertfaktoren)
• FaktorenzurAnpassungfinanzmathematischerrechneterWertevonErbbaurechten
(Erbbaurechts-oderErbbaugrundstücksfaktoren)
• ErmittlungvonLiegenschaftszinssätze
3
4.5 AbleitungdesVerkehrswertes/MarktwertesausdemErgebnisdesoderderherangezogenen
Verfahren
• BeurteilungderAussagefähigkeitderWertermittlungsansätzeunddesWertermittlungs-
verfahrenshinsichtlichmarktkonformerErgebnisse
• Begründung,Plausibilitätsprüfungen(auchGrundsätzemarktkonformerWertermittlun-
gen)
3
4.6 BesondereKenntnisseüberInhaltundAufbauvonGutachtenentsprechendgesetzlicher
RegelungenundRichtlinien
3
5. KenntnissezuweiterenWertermittlungsverfahrenundWertermittlungsanlässen
5.1 KenntnissesonstigerBewertungsverfahrenund-methoden(normierteundnichtnormierte)sowie
methodischeBesonderheitenbeibesonderenBewertungsfällen
• BesondereVerfahrenzurBodenwertermittlung(z. B.Mietlageverfahren,Bodenertrags-
verfahren,Grundstücksflächenertragsverfahren,Residualverfahren,deduktiveBoden-
wertermittlung(z. B.werdendesBauland))
3
• ErtragsvervielfachermethodefürWertermittlungszwecke 2
• MethodischeBesonderheitenbeiderBewertungvonWohnungs-undTeileigentum 3
• BewertungvonPV-AnlagenundPV-Dienstbarkeiten(SchwerpunktAufdachanlagen) 3
• MethodischeBesonderheitenbeiderBewertungvonErbbaurechtenundmitErbbau-
rechtenbelastetenGrundstücken
3
• BeurteilungundBewertungvonRechtenanGrundstückenundBelastungenanGrund-
stücken(z. B.Wohnungsrecht,Dauerwohnrecht,Nießbrauch,Grunddienstbarkeit,
Mieterdienstbarkeit)undvonBaulastensowieErmittlungderWertminderungeines
GrundstücksdurchbestehendeRechteundBelastungen
3
• MethodenderRentenberechnungundVerrentunginBezugaufZeit-,Leib-undewige
Renten
3
• WertermittlungenbeibesonderenwirtschaftlichenundrechtlichenGegebenheiten,wie
z. B.Umlegungs-,Sanierungs-undEntwicklungsmaßnahmen,Denkmalschutz,städte-
baulicheVerträge,öffentlichgeförderterWohnungsbau,ErmittlungvonEnteignungs-
entschädigungen,landwirtschaftlicheGrundstücke,Planungsschäden(Rechtsverlust,
Vermögensnachteile)
3
• Rendite-undRentierlichkeitsanalysen 3
• BewertungimRahmenderRechnungslegungnachHGBundIAS/IFRS 3
• SonderbereichederWertermittlung(z. B.Zwangsversteigerung,Ehescheidung,Erbausei-
nandersetzung,WertermittlungenfürStaatsanwaltschaftenundGerichte)
3
• InternationaleWertbegriffe(z. B.MarketValue)undBewertungsmethoden(z. B.Dis-
countedCashflow-Methode(DCF),Gewinnmethode(ProfitsMethod))
3
5.2 SpeziellebetriebswirtschaftlicheKenntnissefürdieBewertungvonManagement-/Betreibe-
rimmobilien
• Bedarfsanalyse
• Branchen-undMarktanalyse
• BetreiberbeurteilungundAnforderungskatalog
• KenntnisseimBereichGewerbeparks,Logistikimmobilien,Handelsimmobilien,Gastrono-
mieimmobilien,Freizeitimmobilien,Sozialimmobilien,Tankstellen/Autohöfeetc.
3
Inhalt VG
41
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5.3 BewertungvonImmobilienportfolios
• Rahmenbedingungen
• WahlderBewertungsmethode
• Einzelbewertung
• Paketbewertung
• Massenbewertung
• Desktopbewertung
• MaßnahmenderQualitätssicherung
3
5.4 BewertungimRahmenderRechnungslegungnachHGBundIAS/IFRS
• AnsatzundAusweisderImmobilienalsVermögenswert
• KlassifizierungskriterienvonInvestment-undNon-Investment-Properties
• DasFair-Value-ModelalsBewertungskonzeptnachIAS/IFRS
• MaßgabenderIAS/IFRS-BewertungfürdieImmobilienbewertunggetrenntnachKlassifi-
zierungsgruppen
3
5.5 WertermittlungenzuAusgleichs-undEntschädigungsleistungensowieimZusammenhang
mitstädtebaulichenSanierungs-undEntwicklungsmaßnahmen(§153und§169sowie§
154und§166BauGB)
2
5.6 BesondereMaßgabenfürverschiedeneBewertungsanlässe(z. B.Kauf/Verkauf,Zugewinnaus-
gleich,Erbauseinandersetzung,Zwangsversteigerung,Versicherung,steuerlicheBewertung,
Umweltschutz)
2
5.7 Gebäudeversicherungswert(Gebäudebrandversicherung)
• BegriffdesGebäudeversicherungswerts,Versicherungsformen(gleitenderNeuwert,
Zeitwert,Wiederherstellungskosten,festeSummeu.a.)
• MethodikundVerfahrenderVersicherungswertermittlunginkl.derversicherungsrechtli-
chenAnforderungen
2
5.8 Miet-undPachtwert,Nutzungsentgelt
5.8.1 MietwertgutachtenfürfreifinanziertenWohnraum
• Begriffe(BGB,ortsüblicheVergleichsmiete,Kappungsgrenze,Wesentlichkeitsgrenze,
Wuchergrenze)
• MieterhöhungsverfahrenbeiWohnraummietverträgen(rechtlicheGrundlagen,Ablauf)
• MietwertgutachtenalsBegründungsmittelfürMieterhöhungsbegehren
• AnforderungenanMietwertgutachten(AufbauundInhalt)
• MethodenderBerücksichtigungMietwertbeeinflussenderZustandsmerkmaleimRahmen
derMietwertermittlung(z. B.Möblierung,besondereAusstattung,Wohnungsgröße)
2
5.8.2 DieKostenmietebeimöffentlichgefördertenWohnungsbau
• BegriffundBerechnungderKostenmiete(Wirtschaftlichkeitsberechnungetc.)
2
5.8.3 Gewerbemietwertgutachten,Pachtwertermittlung
• RechtlicheGrundlagen,Begriffe(BGB,Sittenwidrigkeit,Umsatzpachtetc.)
• AnforderungenanGewerbemietwertgutachten(AufbauundInhalt)
• MethodenderBerücksichtigungMiet-bzw.PachtwertbeeinflussenderZustandsmerk-
maleimRahmenderMiet-bzw.Pachtwertermittlung
2
6. ErmittlungvonBeleihungswertenvonGrundstückennach§16Abs.1und2PfandBGinVerbin-
dungmitderBelWertV
6.1 AllgemeineBestimmungenundVerfahrensgrundsätze
• GrundsatzderBeleihungswertermittlung(§3BelWertV)
• VerfahrenzurBeleihungswertermittlung(§4BelWertV)
• PhilosophiedesBeleihungswertes
• Zwei-Säulen-Prinzip
3
PrüfstoffverzeichnisfürdieDeltaprüfungzumImmobiliengutachterHypZert
Inhalt VG
42 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
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6.2 AnforderungenandasGutachtenundandenGutachter 3
6.3 Ertragswertverfahren
• GrundlagenderErtragswertermittlung(§8BelWertV)
• ErmittlungdesErtragswertsderbaulichenAnlage(§9BelWertV)
• ErmittlungdesRohertrags(§10BelWertV)
• Bewirtschaftungskosten(§11BelWertV)
• KapitalisierungderReinerträge(§12BelWertV)
• ErmittlungdesErtragswertsinbesonderenFällen(§13BelWertV)
3
6.4 Sachwertverfahren
• GrundlagenderSachwertermittlung(§14BelWertV)
• Bodenwert(§15BelWertV)
• WertderbaulichenAnlagen(§16BelWertV)
• WertminderungwegenAlters(§17BelWertV)
• Sicherheitsabschlag
• TypischeObjektartenfürdieAnwendungdesVerfahrens
3
6.5 Vergleichswertverfahren
• NachhaltigerzielbareVergleichspreise
• QuellenfürVergleichspreise/-werte
• Sicherheitsabschlag
• TypischeObjektartenfürdieAnwendungdesVerfahren
3
6.6 Besonderheiten
• BerücksichtigungsonstigerwertbeinflussenderUmstände
• BesonderheitenbeieinzelnenObjekten
• Bauland(§20BelWertV)
• ErbbaurechteundgrundstücksgleicheRechte(§21BelWertV)
• LandwirtschaftlichgenutzteGrundstücke(§22BelWertV)
• MaschinenundBetriebseinrichtungen(§23BelWertV)
3
6.7 BewertungenimKleindarlehensbereich(§24BelWertV)
• Kleindarlehensgrenze
• AnforderungenanQualifikationundUnabhängigkeit
• ObjektbesichtigungundDokumentation
• StichprobenprüfungdurchGutachter
2
6.8 BeleihungenimAuslandgemäߧ25BelWertV
• AbleitungdesBeleihungswertsaufderGrundlageausländischerMarktwertgutachten
3
6.9 ÜberprüfungderGrundlagenderBeleihungswertermittlunggemäߧ26BelWertV 3
6.10 WeiteremethodischeUnterschiedebeiderBeleihungswertermittlunggegenüberderVer-
kehrswert-/Marktwertermittlung
• BehandlungvorrangigerundnachrangigerRechteinAbt.IIdesGrundbuchs
• BehandlungvonMehr-/MindermietenundsonstigergeldwerterVor-oderNachteile
• RegulatorischeVorgabenbezüglicheinzelnerBewertungsparameterimSach-,Ertrags-
undVergleichswertverfahren,beiderKapitalisierung(Barwertermittlung)z.B.von
Erbbauzinsreallastenu.a.
• Anlagen1bis3BelWertV
• UmgangmitLeerstandsflächen,strukturellerLeerstand
• AnsatzvonRevitalisierungskosten,Modernisierungsrisiko
3
Inhalt VG
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6.11 WeitereBesonderheitenbeiderBewertungundBeleihungunterschiedlicherImmobilienarten
• Erbbaurechte(sog.„MünchnerVerfahren“)undmitErbbaurechtenbelasteteGrundstü-
cke
• UnbebauteGrundstücke(land-undforstwirtschaftlicheGrundstücke,Bauland,Abbau-
land,BewertungvonBaulandallgemeinundfürPfandbriefbanken)
• BeurteilungderDrittverwendungsmöglichkeit
• AbschätzungderDeckungsstockfähigkeit
3
7 AnforderungenandieImmobilienbewertungausSichtder Finanzwirtschaft
7.1 Bewertungsanlässe 3
7.2 AbsicherungvonDarlehendurchGrundpfandrechte
• BegriffdesDarlehens,InhaltundBedeutungdesDarlehensvertrages
• GrundpfandrechteundGrundpfandrechtsarten(Hypothek,Grundschuld,Rentenschuld)
• ArtenderGrundschuld(Brief-,Buch-,Einzel-,Gesamt-,Eigentümergrundschuld)
• GrundstücksgleicheRechtealsBelastungsgegenstände
• VerwertungderGrundschulddurchZwangsvollstreckung
3
7.3 BaselIII/GrundpfandrechtlicheSicherheitenbewertung
• CRR(Verordnung(EU)Nr.575/2013)
• Artikel4–DefinitionMarktwert/Beleihungswert
• Artikel124–DurchImmobilienbesicherteRisikopositionen
• Artikel125–DurchWohnimmobilienvollständigbesicherteRisikopositionen
• Artikel126–DurchGewerbeimmobilienvollständigbesicherteRisikopos.
• Artikel208–AnforderungenanImmobiliensicherheiten
•RechtssicherheitdesPfandrechtes
•ÜberwachungdesImmobilienwertes
•Wertüberprüfung
•Dokumentation,Versicherung
• Artikel229–Bewertungsgrundsätze
• Solvabilitätsverordnung(SolvV)
• VorgabenfürdieBemessungdesBeleihungswerts
3
7.4 MarktschwankungskonzeptderdeutschenKreditwirtschaft 3
7.5 RealkreditundPfandbriefsicherheit 3
8 KenntnisseüberdasSachverständigenwesen
8.1 RechtsformenderBerufsausübung 1
8.2 Bewertungsorganisationen,Sachverständigenverbände 2
8.3 GutachterausschüssezurErmittlungvonGrundstückswertenundsonstigenWertermittlungen
undihreAufgaben
3
8.4 GrundsätzefürdieBerufsausübung(sieheZertifizierungsbedingungen) 3
8.5 VertragsrechtfürBewertungstätigkeit
• Sachverständigenvertrag
• Haftungsvereinbarung
2
8.6 Datenschutz
• RechtlicheGrundlagen
• PraktischeUmsetzungimSachverständigenbüro
2
PrüfstoffverzeichnisfürdieDeltaprüfungzumImmobiliengutachterHypZert
Inhalt VG
44 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
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8.7 Urheberrecht 2
9 InternationaleImmobilienbewertung
9.1 GrundlagenfürdieErmittlungvonMarktwerten
• BewertungsanlässeimglobalenImmobilienmarktgeschehen
• GrenzüberschreitendeGrundstücksgeschäfte
• AnforderungenausderWirtschaftsprüfungbzw.derinternationalenRechnungslegung
• AnforderungenimBereichderVersicherungs-undKreditwirtschaft
–
RechtlicheRahmenbedingungenundBewertungsstandards
• GültigkeitsbereichdesBaugesetzbuches
• NationaleStandards
• InternationaleWertermittlungsstandards
–
DieunterschiedlichenWertbegriffe
• VerkehrswertgemäßLegaldefinition(§194BauGB)
• MarktwertdefinitionderEU
• MarketValuenachTEGoVA
• MarketValuederRICS
• FairValue
• MarktwertderivateundsonstigeBegriffe
• GemeinsamkeitenundAbgrenzung
–
9.2 WertermittlungnachBewertungsverfahrenunterBerücksichtigungder„EuropeanandInter-
nationalValuationStandards(EVS,IVS)“sowiedem„RedBook“
–
9.3 PlausibilitätsprüfungvonGutachtenüberAuslandsimmobilien 3
9.4 InternationaleImmobilienmärkteundihreBewertungsverfahren(insbesondereinGroßbritan-
nien,Frankreich,Niederlande,Spanien,USA)
• Gutachterwesen
• CharakteristikdergewerblichenImmobilienmärkte
• RechtlicheRahmenbedingungen
• Wertbegriffe/-definitionen
• GewerblicheMietverträge
• Flächenermittlung
• WichtigeWertermittlungsverfahren
–
10 Markt-undObjektrating
10.1 DasImmobilien-Rating/Markt-undObjektrating
• AnforderungenandasMarkt-undObjektrating
• BesonderheitenimImmobilien-Rating
• Abgrenzungzum„klassischen“Bonitätsrating
• DasImmobilien-RatingimRahmenderWertermittlung
• RatingvonBestandsobjekten
• RatingvonProjekten
• RatingsvonoffenenImmobilienfonds
• Objektkategorien
• Rating-Skala
3
Inhalt VG
45
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10.2 DasMarkt-undObjektratingvonTEGoVA
• Ratingsystem,Ratingskala,Mess-Standards
• KriteriengruppenundTeilkriterien
• DasRatingergebnis(Ratingblatt)
• BesonderheitenbeimMarkt-undObjektrating
3
10.3 SpeziellenationaleImmobilien-Rating-Modelle
• BesonderheitendesMarkt-undObjektratingsdesVerbandesDeutscherPfandbriefban-
kene.V.
• BesonderheitendesImmobilien-RatingsdesBundesverbandesÖffentlicherBanken
DeutschlandsunddesDeutschenSparkassen-undGiroverbandes(VÖB-Immobilienana-
lyse)
• Sonstige
3
10.4 Hintergrundwissen
• AnforderungenanRatingagenturen
• Nationale/InternationaleRatingagenturenundderenRatingstandards
1
PrüfstoffverzeichnisfürdieDeltaprüfungzumImmobiliengutachterHypZert
Inhalt VG
46 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
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Inhalt BW MW
AllgemeineAnforderungenanGutachten
1. Grundsätze
DerGutachterhat x x
• aufeinesachgerechteAuftragsgestaltungund-abwicklunghinzuwirken x x
• dieWertermittlungsgrundlageneigenverantwortlichzuermitteln x x
• UnterlagenundAuskünfteDritteraufPlausibilitätzuüberprüfen x x
• dieQuellenderherangezogenenDatendarzulegen x x
• soweitamWertermittlungsstichtageineÄnderungderderzeitigenNutzungbzw.Nutzbar-
keitabsehbarist,diesedarzulegenundnachMaßgabederrechtlichenundwirtschaftli-
chenRahmenbedingungenangemessenzuberücksichtigen
x x
• diewesentlichenErgebnissederWertermittlungübersichtlichzusammenzufassen.Hierzu
gehöreninsbesondere:
• ArtundHöhedesImmobilienwerts
• Bewertungsmaßgaben(durchGesetzoderdurchdenAuftraggeber),dieeinenvon
dertatsächlichenSituationinderWertermittlungabweichendenZustandunterstellen
• weitereWertbeeinflussendeUmstände
x x
2. JenachVerwendungszweckundObjektgegebenheitsindindieGutachtenfolgendePunkte
aufzunehmen:
2.1 AllgemeineAngaben
• Objektart,Adresse(Gemeinde,Straße,Hausnummer) x x
• AuftragundAuftraggeber,DatumdesAuftrages,Eigentümer x x
• ZweckdesGutachtens(Auftragsinhalt,Verwendungszweckbzw.Beweisbeschluss) x x
• ArtdesWertes x x
• Grundbuch-undKatasterdaten
• Grundbuchbezirk,Grundbuchblatt
• Bestand,Abt.IundII,ggf.auchAbt.III(fallswertbeeinflussend)
• Flur,Flurstücknummer,Grundstücksfläche
x x
• objektbezogeneArbeitsunterlagenundAuskünfte x x
• DatumundTeilnehmerderOrtsbesichtigung x x
• MitwirkungvonHilfskräften x x
• Wertermittlungsstichtag x x
• Qualitätsstichtag x
• AnzahlderGutachtenausfertigungen x x
• InhaltsverzeichnismitSeitenzahlen x x
• Anlagenverzeichnis x x
• Literaturverzeichnis x x
• VerwendeteMaterialien x x
• AnnahmenundAusschlüsse x x
2.2 BeschreibungundBeurteilungderLage
• LagedesGrundstücks(Makro-,Mikrolage) x x
• AngabenzumOrt(Image,Verkehrsanbindung,Nahversorgungetc.) x x
• Wohn-bzw.Geschäftslage,Nachbarschaftslage,Verkehrslageetc. x x
AnforderungenanGutachten
Gutachtenmüssennachvollziehbar,begründetundvollständigseinundsolltenjenachObjektart
undBewertungszweck/-gegenstanddiefolgendenPunkteberücksichtigen:
BW=Beleihungswertermittlung
MW=Marktwertermittlung
47
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AnforderungenanGutachten
Inhalt BW MW
2.3 BeschreibungundBeurteilungdesGrundundBodens
• Zuschnitt,topographischeSituation x x
• Bodenbeschaffenheit(Baugrund,Grundwasseretc.) x x
• Kontaminierungen x x
• Erschließung(Verkehr,Ver-undEntsorgung) x x
2.4 RechtlicheSituation,tatsächlicheNutzung
• Tatsächliche/möglicheNutzung x x
• beitrags-undabgabenrechtlicherZustand x x
• informellePlanungen x x
• EntwicklungszustanddesGrundstücks x x
• BauplanungsrechtlicheSituation
• vorbereitendeBauleitplanungu.ä.
• Flächennutzungsplan
• Bereichsentwicklungsplan/LandschaftsplanundsonstigePlanung
• verbindlicheBauleitplanungu. ä.
• Bebauungsplan(§30Abs.1,2und3BauGB)
• Planersatzbestimmungen(§§34und35BauGB)
• AusnahmenundBefreiungen
• ArtundMaßderzulässigenbaulichenNutzung(BauNVO)
• besonderesStädtebaurecht
• Sanierungssatzungen,Entwicklungssatzungen
• ErhaltungssatzungenundstädtebaulicheGebote
• weiteregemeindlicheSatzungen
• städtebaulicheVerträge
• Vorhaben-undErschließungsplan
x x
• Bodenordnungsverfahren x x
• Stadtumbau x x
• EnteignungundEntschädigung x x
• bauordnungsrechtlicheSituation
• Baugenehmigungen
• Abstandsflächen/Nachbarschutz
• Stellplatzpflichten
• Baulasten
• Abgeschlossenheit
x x
• weitereöffentlich-rechtlicheRegelungen,wiez. B.
• Immissionsschutz,Umweltschutz,Naturschutz
• Denkmalschutz
• Planfeststellungen(Fernstraße,Bahnetc.)
• öffentlich-rechtlicheVerträge
x x
• privatrechtlicheSituation
• grundbuchlichgesicherteRechte(Dienstbarkeitenetc.)
• nichteingetrageneRechte,etc.
• Verträge(Miet-undPachtverträge,Teilungserklärungen,
Verwalterverträgeetc.)
• Nachbarrechte
• SchuldrechtlicheVereinbarungen
x x
2.5 BeschreibungundBeurteilungderGebäudeundAußenanlagen
• Gebäudeart,Nutzungen x x
• Baujahr x x
• Bauweise,Baukonzeption(z. B.Grundrissgestaltung,Geschosshöhen,Nutzungsschlüssel) x x
• Baubeschreibung x x
• Bauzustand(auchBaumängel,Bauschäden),HinweiseaufnichtuntersuchteBauteileoder
vermuteteSchäden,Kontaminierungen
x x
• Umweltverträglichkeit x x
48 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
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Inhalt BW MW
• ZeitpunktundUmfangvonModernisierungenundErweiterungen x x
• erforderlicherAbbruch x x
• Erweiterungsmöglichkeit x x
• besondereBauteile,besondereEinrichtungen x x
• üblicheGesamtnutzungsdauer x x
• technische/wirtschaftlicheRestnutzungsdauer x x
• Nebengebäude x x
• Außenanlagen x x
2.6 Flächen-undMassenangabeneinschl.PrüfungderverwendetenUnterlagen
• angewandteBerechnungsgrundlagen(z.B.DIN-Vorschriften) x x
• verwendeteUnterlagen(Bauzeichnung,Fremdberechnungen,örtlichesAufmaßetc.) x x
• bebauteFläche x x
• Geschossfläche x x
• Wohn-/Nutzfläche x x
• Mietfläche(Wohn-/Gewerberaumfläche) x x
• Brutto-Grundfläche
• zurPrüfungdesPlanungsrechts
• zurErmittlungderHerstellungskosten
• zurErmittlungderwertrelevantenGeschossflächenzahl
x x
• Kubatur(Bruttorauminhalt,umbauterRaumo.a.) x x
• VerhältniszahlderKubaturzuWohn-undNutzfläche x x
• Grundfläche(Grundstücksreserve,Vorder-/Hinterland,Bauland,Gartenlandetc.) x x
• Verhältniszahlen,wiez.B.
• Grundflächenzahl
• Geschossflächenzahl
• Baumassenzahl
x x
2.7 WirtschaftlicheGegebenheitenundGrundstücksmarkt
• AngebotundNachfrage x x
• Nutzungs-/Drittverwendungsmöglichkeiten x x
• BegründungderEigennutzungsfähigkeitbeiEin-undZweifamilienhäuserbzw.Eigentums-
wohnungen
x
• Deckungsstockfähigkeit x
• EignungalsBanksicherheit x x
3. WahlderWertermittlungsverfahrenmitBegründung
3.1 Vergleichswertverfahren
• angepassterPreisvergleichtatsächlicherVerkäufe(direktesVergleichswertverfahren) x x
• BodenrichtwertemitgrundstücksbezogenerAnpassung(indirektesVergleichswertverfah-
ren)
x x
• AussagenzurZuverlässigkeitderDatengrundlageundzudenverwendetenIndizesund
Umrechnungskoeffizienten
x x
• Wohnungs-undTeileigentum(einschließlichsonstigerbebauterGrundstücke) x x
• AngepassterPreisvergleichtatsächlicherVerkäufe(direktesVergleichswertverfahren) x x
• VergleichsfaktorverfahrenmitobjektbezogenerAnpassung(indirektesVergleichswertver-
fahren)
x x
• AussagenzurZuverlässigkeitderDatengrundlageundzudenverwendetenIndizesund
Umrechnungskoeffizienten
x x
• ErmittlungdesVergleichswertes x x
• ErläuterungderverwendetenBegriffeundderDatengrundlage x x
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AnforderungenanGutachten
Inhalt BW MW
3.2 Ertragswertverfahren
• AuswahlundBegründungdesErtragswertverfahrens:allgemeinesodervereinfachtes
ErtragswertverfahrenoderaufderGrundlageunterschiedlicherErträge
x
• marktüblicherzielbareErträge x
• periodischunterschiedlicheErträge x
• nachhaltigerzielbareErträge x
• tatsächlicheMieterträgemitDarstellungdesMietbegriffsundBeurteilungihrernachhalti-
genErzielbarkeit
x x
• overrent/underrent,BegründungdergewähltenZeitspanne x x
• AngabenübermietvertraglicheBindungen x x
• BerücksichtigungnichtvermieteterodereigengenutzterRäume x x
• Bewirtschaftungskosten:Modell,QuelleundHerleitung x x
• ErmittlungdesReinertrages x x
• AngabedesLiegenschaftszinssatzes:Begründung x
• AngabedesKapitalisierungszinssatzes:Begründung x
• Bodenwert/Bodenwertverzinsung(auchAngabederselbstständigverwertbarenTeilflä-
chen)
x x
• DarstellungdesGebäudeertragsanteils x x
• AbleitungderRestnutzungsdauerunddesgegebenenfallsfiktivenBaujahrs;Modell x x
• Kapitalisierung x x
• AbzinsungbeiAnsatzperiodischunterschiedlicherErträge x
• ErmittlungdesErtragswertes x x
• ErläuterungderverwendetenBegriffeundderDatengrundlage x x
3.3 Sachwertverfahren
• ErmittlungderNormalherstellungskostenzumWertermittlungsstichtag/Qualitätsstichtag;
Modell,QuelleundHerleitung
x x
• AngabederBaunebenkosten;Modell,QuelleundHerleitung x x
• ErmittlungderHerstellungskosten x x
• AngabederGesamtnutzungsdauer x x
• AbleitungderRestnutzungsdauerunddesgegebenenfallsfiktivenBaujahres;Modell x x
• Feststellungdertechnischen/wirtschaftlichenWertminderung x x
• ErmittlungdesGebäudewertes(einschließlichbesondererBauteileundbesondererEinrich-
tungen)
x x
• BewertungvonAußenanlagen x x
• AnsatzSachwertfaktor x x
• ErmittlungdesSachwertesdernutzbarenbaulichenundsonstigenAnlagen x x
• ErläuterungderverwendetenBegriffeundderDatengrundlage x x
3.4 SonstigeVerfahren,jeweilsmitEinschätzungihrerAussagefähigkeit
• SonstigeVerfahrenzurBodenwertermittlung(Residualverfahrenetc.) x
• SonstigeVerfahrenzurBewertungbebauterGrundstücke(Discounted-Cashflow-Verfah-
ren,Residualverfahrenetc.)
x
• SonstigeVerfahren(z.B.Kontrollverfahren) x
4. Marktwert
• AbleitungdesunbelastetenundschadensfreienVergleichs-,Sach-oderErtragswertesaus
demjeweiligenVerfahrensergebnis,BegründungfürdieAuswahldes/derVerfahren(s)
x
• BerücksichtigungundDarlegungdesEinflussesderallgemeinenWertverhältnisseaufdem
Grundstücksmarkt(Marktanpassung)
x
• BerücksichtigungundDarlegungdesEinflussesderbesonderenobjektspezifischenGrund-
stücksmerkmale(BaumängelundBauschäden,Abweichungenvonmarktüblich/nachhaltig
erzielbarenErträgen,RechteAbt.II)
x
50 Deltaprüfung zum Immobiliengutachter HypZert für Beleihungswertermittlungen
© HypZert GmbH, Berlin
Inhalt BW MW
• AbleitungdesVerkehrs-/MarktwertesausdenVerfahrensergebnissen(Begründungevtl.
erforderlicherZu-undAbschlägevomErtragswert,SachwertoderVergleichswert)
x
• AngabedesVerkehrs-/MarktwertsunddesrelativenVerkehrswertsproQuadratmeter
Wohn-oderNutzflächeunddesVielfachendesJahresrein-bzw.Rohertrags
x
• gegebenenfallsBeantwortungdesBeweisbeschlusses x
• BeschreibungdergetroffenenAnnahmen(insbesonderesoweitsievondertatsächlichen
Situationabweichen)
x
5.Beleihungswert
5.1 BesondereAnforderungenausderBelWertV,insbesondere
• VerfahrenzuErmittlungdesBeleihungswertes(§4BelWertV)
• getrennteErmittlungvonSach-undErtragswert
• getrennteErmittlungvonVergleichs-undErtragswert
• besondereÜberprüfungderNachhaltigkeitbeiAbweichungenum
mehrals20ProzentzwischenSachwert/Vergleichswertund
Ertragswert
• BetrachtungderEigennutzungsfähigkeit,ErmittlungdesZustandswertfürimBau
befindlicheObjekteetc.
x
• Gutachten(§5BelWertV),z. B.
• AusführungenzurObjekt-undStandortqualität
• AusführungenzumregionalenImmobilienmarkt
• AusführungenzumpotentiellenKäufer-undNutzerkreisetc.
x
• Bewirtschaftungskosten(§11BelWertV),z. B.
• EinzelkostenansatzfürVerwaltungskosten
• Bandbreiten
• MindesthöhefürdenBewirtschaftungskostenansatz
• Modernisierungsrisikoetc.
x
• KapitalisierungderReinerträge(§12BelWertV),z. B.
• Mindestkapitalisierungszinssätze,Bandbreiten
• UnterschreitungderBandbreitenbeierstklassigenImmobilienetc.
x
• ErmittlungdesErtragswertsinbesonderenFällen(§13BelWertV)
• beinegativemGebäudereinertrag
• beiRestnutzungsdauernvonwenigerals30Jahren
• beiBodenwertmehralsdieHälftedesErtragswert
x
• Bodenwert(§15BelWertV),z. B.
• ErforderlicheErhebungenzurErmittlungdesBodenwertes
x
• WertderbaulichenAnlagen(§16BelWertV),z. B.
• Sicherheitsabschlag
• BeschränkungderBaunebenkostenetc.
x
• ErmittlungdesVergleichswert(§19BelWertV)
• Sicherheitsabschlag
x
• Bauland(§20BelWertV)
• ausschließlicheBerücksichtigungvongesichertemBebauungsrecht
x
• ErbbaurechteundgrundstücksgleicheRechte(§21BelWertV) x
• MaschinenundBetriebseinrichtungen(§23BelWertV),z. B.
• WesentlicheBestandteile
x
• WohnwirtschaftlichgenutzteObjektebeiVergabevonKleindarlehen(§24 BelWertV)
• Kleindarlehensgrenze
• vereinfachteWertermittlung
• MöglichkeitendesBesichtigungsverzichtetc.
x
• BeleihungenimAusland(§25 BelWertV),z. B.
• landesspezifischesGutachten
• Besichtigungserfordernisetc.
x
51
© HypZert GmbH, Berlin
AnforderungenanGutachten
Inhalt BW MW
• ÜberprüfungderBeleihungswertermittlung(§26 BelWertV),z. B.
• Anhaltspunkte
• Leistungsrückstandetc.
x
5.2 BeurteilungderImmobiliealsBanksicherheit(z. B.Drittverwendungsfähigkeit) x x
5.3 BeurteilungderImmobiliehinsichtlichihrerDeckungsstockfähigkeitundVerwertbarkeit x
5.4 BehandlungvonRechteninAbt.IIausSichtderFinanzwirtschaft x
5.5 AbleitungdesBeleihungswertes x
6. SonstigeImmobilienwerte
• SteuerlicheundbilanzielleWerte,VersicherungswertesowieandereWerte,jenachAufga-
benstellung
x
7. Datum,Stempel,Unterschrift x x
• Ggf.Unbefangenheitserklärung x x
8. ErgänzendeAnlagen(sofernfürdieNachvollziehbarkeiterforderlich)
• PlänemitgeeignetemMaßstab:
• Übersichtspläne(1:100.000/Makrolagebis1:5.000/Mikrolage)
• Flurkarte
• Bodenrichtwertkarte
x x
• Gebäudegrundrisse,-schnitteund-ansichten x x
• Berechnungen,FotosmitFotoübersichtunddergleichen x x
• Vermietbarkeit/Verwertbarkeit x x
HypZertGmbH
Georgenstraße24
10117Berlin
Germany
hypzert.de
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