analisis doctrinario derecho registral

Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales

UNIVERSIDAD SAN MARTN DE PORRESFACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA

A

ANLISIS DOCTRINARIO, LEGAL Y DE RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL EN LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

CATEDRATICO:Jorge Antonio Martn Ortiz Pasco con la colaboracin de Altez Da Fiorella, Ataupillco Glvez Yeniffer y Altez Daz Paola.

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GENERALIDADESEl Principio de Rogacin es el principio que inicia el procedimiento registral, es el principio que se da antes de la calificacin, adems, es una declaracin de voluntad que se dirige al Registrador para buscar la inscripcin del ttulo. La rogacin es un principio registral, en virtud del cual las inscripciones registrales deben ser indefectiblemente a solicitud de parte; sin embargo, esto no impide que se puedan dar inscripciones de oficio, aunque estas tengan carcter excepcional, tales como la inscripcin de la hipoteca legal y la inscripcin del tracto sucesivo o la rectificacin de reas dentro del proceso de formalizacin de los asentamientos humanos (COFOPRI).2 1

No obstante, el termino rogacin no puede ser confundido con el de suplica, debido a que el registrador est en la obligacin de calificar el titulo presentado en virtud de la rogacin; es un deber que este debe cumplir y del que no se puede sustraer.

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Articulo 1118.- Hipotecas legales Adems de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes: 1.- La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sido con dinero de un tercero. 2.- La del inmueble para cuya fabricacin o reparacin se haya proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle. 3.- La de los inmuebles adquiridos en una particin con la obligacin de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios. Articulo 1119.- Constitucin e inscripcin de hipoteca legal Las hipotecas legales a que se refiere el artculo 1118 se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultneamente con los contratos de los cuales emanan. En los dems casos, el derecho del acreedor surge de la inscripcin de las hipotecas legales en el registro. Las personas en cuyo favor se reconocen dichas

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hipotecas, pueden exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripcin. 2 Ley N 26785. Publicada 11.05.97 en el Diario Oficial El Peruano. Pg. 149137.

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Se debe tener presente que la rogatoria no es la presentacin de una solicitud en si misma, puesto que eso pertenece al derecho administrativo, sino que aquella rogatoria surge cuando sta solicitud, acompaada de documentos que contienen el acto que ser materia de la inscripcin, es presentada al registro.

ASPECTO NORMATIVO

ANLISIS DEL CDIGO CIVILAhora bien, este principio est regulado al igual que los dems en el Cdigo Civil; sin embargo, no tiene un artculo consagrado exclusivamente a l, sino que est incluido dentro del artculo 2011 del Cdigo Civil que regula a la legalidad y la calificacin.

CODIGO CIVIL ARTCULO 2011: PRINCIPIO DE ROGACION "Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos. Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucin judicial que ordene la inscripcin. De ser el caso, el Registrador podr solicitar al Juez las aclaraciones o informacin complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro".

Es as que podemos ubicarlo en el primer prrafo, el que expresa lo siguiente: Los registradores califican la legalidad de los documentos EN CUYA VIRTUD SE SOLICITA la inscripcin

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Por lo visto, este principio no ha sido regulado a cabalidad por nuestro Cdigo Civil, ya que este solo ha hecho alusin a l a travs de la palabra solicitar, dejando su desarrollo a una norma mas especfica; de conformidad con el numeral III del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos. Adems, hubiera sido conveniente que, en lugar de utilizar el trmino documento, se hubiera empleado la palabra titulo, debido a que este denota un contenido ms amplio; puesto que implica, no solo al documento en donde est contenido el acto o derecho, sino tambin a la solicitud y a los anexos, como por ejemplo el Certificado de numeracin; una partida de nacimiento, etc. Por ello el cdigo civil peruano respecto al Principio de Rogacin solo hace una mencin, al utilizar la palabra solicita. El cdigo civil peruano en su artculo 2011 del Cdigo Civil debi utilizar el trmino ttulo porque al emplear la palabra documento se debe de recalcar que adems de la solicitud interesan, para los fines de la inscripcin, un documento y los anexos del mismo.

ANLISIS DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PBLICOSEl Reglamento General de los Registros Pblicos regula la rogacin en el Titulo Preliminar numeral III con la denominacin de Principio de Rogacin y de Titulacin Autntica. TITULO PRELIMINAR DEL TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS NUMERAL III: PRINCIPIO DE ROGACION Y TITULACION AUTENTICA Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el ttulo, salvo reserva expresa. -5-


Se presume que el presentante del ttulo acta en representacin del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripcin que se solicita, salvo que aqul haya indicado en la solicitud de inscripcin que acta en inters de persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrn actuar indistintamente cualquiera de ellos, entendindose que cada vez que en este Reglamento se mencione al presentante, podr tambin actuar la persona a quien ste representa, salvo lo dispuesto en el segundo prrafo del artculo 13, o cuando expresamente se disponga algo distinto. En caso de contradiccin o conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud de ste. El numeral III del Ttulo Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos, expresa quines son los sujetos legitimados para solic itar la inscripcin registral, incluyendo adems de los otorgantes del acto al tercero interesado, sealando al TITULO como el objeto de la calificacin; es decir, reemplazar el trmino documento previsto en el Cdigo Civil por uno de connotacin ms amplia, el ttulo. Es clara la distincin que hace el Reglamento al sealar la palabra titulo y no documento como hace el Cdigo Civil, puesto que es mas precisa y adems denota un contenido mas amplio que el siempre documento que en realidad vendra a ser solo una parte de lo que se presenta al registro para que el ttulo se registre, porque adems de la solicitud se presenta un documento y los anexos de ste. Adems, este mismo artculo incluye una presuncin jure et de jure al sealar que el presentante del ttulo es considerado como si actuara en representacin del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripcin; de transaccin .3

todo esto con el objetivo de disminuir

costos

3

Los costos de transaccin son los costos de celebrar un contrato, y que en ciertas circunstancias son tan altos que pueden evitar que se perfeccione el acuerdo, o llevar a que ste se perfeccione en trminos ineficientes. BULLARD GONZALEZ, Alfredo. Derecho y Economa: el anlisis econmico de las instituciones legales. Lima Per: Editorial Palestra

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2006, p. 113.

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Dentro de la nocin de tercero interesado debe incluirse al Notario que, segn el artculo 12 del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos, tiene inters propio para efectos de la solicitud de inscripcin de los instrumentos que ante l se otorguen.

TEXTO UNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS ARTICULO 12: SOLICITUD DE INSCRIPCION () El Notario tiene inters propio para efectos de la solicitud de inscripcin de los instrumentos que ante l se otorguen. Esta facultad puede ser ejercida a travs de sus dependientes debidamente acreditados ().

Por tanto, de acuerdo al Reglamento General de los Registros Pblicos, las personas legitimadas para solicitar una inscripcin son: Los otorgantes del acto o derecho Los terceros interesados Los Notarios Pblicos

En los artculos subsiguientes se sealan la posibilidad que tiene el presentante de poder desistirse de la rogatoria as como los requisitos que debe reunir el ttulo para esta prospere.

ASPECTO DOCTRINARIODe acuerdo a Gmez Glligo y Del Pozo Carrascosa , sealan que La rogacin o peticin de inscripcin es una declaracin de voluntad unilateral y recepticia, dirigida al Registrador. La solicitud inicia el procedimiento registral4

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Gmez Glligo, Francisco Javier / Del Pozo Carrascosa, Pedro. Lecciones Derecho Hipotecario. Madrid Espaa: Editorial Marcial Pons, 2000. p. 63

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y hace que el Registrador deba calificar los ttulos que se le presenten, realizando la inscripcin si la calificacin es favorable, o bien suspendindola o denegndola cuando del ttulo examinado resulte un juicio desfavorable. stos autores indican que este principio es tambin considerado como una peticin de inscripcin y toma en cuenta el aspecto de la declaracin de voluntad que ser dirigida al Registrador para que ste pueda inscribir o no el ttulo. Adems, sealan que sa solicitud es la que da origen al procedimiento registral e indican que es el Registrador quien debe calificar los ttulos que se le presentan. Con lo que en esta nocin que dan los citados autores se hace referencia de manera implcita que si bien es una solicitud que se presenta al Registrador, esto no significa que se le ruega al Registrador que inscriba sino que el Registrador est en la obligacin de calificar el ttulo presentado en virtud de la rogacin. As tambin Antonio R. Coghlan manifiesta que el principio de rogacin describe la iniciativa de sujeto interesado tendiente a obtener el asiento registral del titulo que presenta a ese efecto Por su parte, Gonzales Loli6 5

seala respecto al Principio de Titulacin

Autntica que el Principio de Titulacin Autntica no es diferente al que normalmente se ha denominado de Instrumentacin Pblica, como una clase de principio que constituye requisito de la extensin de los asientos de inscripcin. El trmino titulacin autentica es frecuentemente utilizado por los comentaristas de la legislacin hipotecaria espaola

Coghlan, Antonio R. Teora General de Derecho Inmobiliario Registral. AbeledoPerrot, Buenos Aires Argentina, 1984, p. 105. 6 Gonzales Loli, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos. Editorial Gaceta Jurdica, Lima Per. 2002. p. 34.

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Finalmente, se debe precisar que el principio de rogacin en s misma no es una solicitud, en tal sentido, su importancia radica en que debido a este principio es el que da inicio a todo el procedimiento registral, marca la pauta para que se presenten los dems principios a lo largo del procedimiento registral.

EXPOSICION DE MOTIVOS DEL CDIGO CIVIL

La Exposicin de Motivos del Cdigo Civil seala que el artculo 2011 de dicho cuerpo normativo se refiere al principio de calificacin, en cuanto seala que con ello se permite sealar los criterios que el registrador debe tener en cuenta con el objeto de determinar la legalidad de los ttulos que pretenden lograr acogida registral. Si bien dicha Exposicin de Motivos hace un anlisis acerca de la primera parte del artculo 2011 indica tambin que dicha disposicin alude al principio de rogacin, con ello hace referencia a la frase que seala el cdigo civil .se solicita la inscripcin, indicando que con ello se seala que la inscripcin se hace a solicitud del interesado. Indica adems, referente a la licitud del pacto de no inscripcin que imponen a los contratantes obligaciones de no hacer. Expresa que estas obligaciones de no hacer estn expresadas en la no realizacin de ningn acto que derive o ayude a la inscripcin y su incumplimiento se traduce en daos y perjuicios. Lo que la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil hace referencia es que el pacto de no inscripcin es lcito e imponen obligaciones de no hacer a los contratantes, con ello no se dara una inscripcin, pero es por el acuerdo de los contratantes.

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ASPECTO NORMATIVOEl Principio de Prioridad, en sentido lato preferente y excluyente-, es el nico que se encuentra regulado en dos artculos del Cdigo Civil, a saber:

CODIGO CIVIL ARTCULO 2016: PRINCIPIO DE PRIORIDAD La prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la preferencia de los derechos que otorga el registro. ARTCULO 2017: PRINCIPIO DE IMPENETRABILIDAD No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.

Ahora bien, el primer artculo parece muy claro, pues seala que, dependiendo del momento en el que el ttulo se inscribe en el registro, se le otorgar a su titular preferencia en sus derechos; configurndose as el primer tipo de prioridad: La Prioridad Preferente o de Rango. Tal como se seala en la Exposicin de Motivos: Este artculo reconoce el Principio de Prioridad de Rango, que es la que se produce respecto de derechos sucesivamente inscritos, con posibilidad de concurrencia registral. En este caso, los derechos inscritos no se excluyen pero s se jerarquizan en funcin de la antigedad de su inscripcin .7

7

Comisin Revisora Del Cdigo Civil. Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil- Registros Pblicos, p. 17.

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De lo dicho se desprende que el Registro otorga ciertos derechos desde la inscripcin del ttulo en el mismo, es decir, solo cuando concluye todo el procedimiento registral entindase que el mismo termina con la inscripcin, en el caso que la calificacin haya sido positiva- se podr tener preferencia en los derechos. Esta redaccin a todas luces no resulta muy feliz, por qu habra de otorgarse la preferencia solo cuando se ha producido la inscripcin?; qu sucede con los asientos de presentacin?, acaso ellos no gozan de dicha preferencia? Muchas interrogantes a causa de una no muy especfica redaccin; lo ms conveniente hubiera sido sealar que existe preferencia desde la presentacin del ttulo por el Diario, entendindose por este momento tal como lo seala el artculo 12 del Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos- al que inicia el procedimiento registral; es decir, habr prioridad y, por lo tanto, preferencia en los derechos desde que se presenta el ttulo, con la consiguiente extensin del asiento de presentacin, hechos que configuran el inicio del procedimiento registral y no como seala el artculo 2016, desde la inscripcin. La importancia extensin un a prioridad a oponer . Sin embargo, este artculo an es pasible de un cuestionamiento ms: A qu derechos se refiere?, qu derechos otorga el Registro sobre los que existe preferencia? Podramos justificar esta redaccin amparndonos en la idea de que el registrador habra regulado someramente esta materia pues8

que cobra el la obtencin

asiento de

presentacin

dentro

del de

procedimiento registral es mayor, pues () el efecto principal de su importa para el presente de un ttulo

8

BECERRA SOSAYA, Marco. El procedimiento registral en el nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos. Folio Real: Revista peruana de Derecho Registral y Notarial. N

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6. Lima: Palestra Editores, 2001, p. 53-76.

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la misma iba a ser objeto de desarrollo por leyes posteriores, tales como el Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos vigente en la actualidad- que pasaremos a analizar posteriormente, por lo que no era muy necesario desarrollarla con rigurosidad. Volviendo a nuestra interrogante, los derechos a los que se refiere el artculo seran: El derecho a que el documento sea calificado por el Registrador Pblico. El derecho a ocupar una posicin expectante mientras dura la calificacin. El derecho a que mientras se encuentre vigente el asiento de presentacin (treinta y cinco das contados desde el da siguiente de presentado el documento al Registro) nada ni nadie podr vulnerar nuestra posicin (adquirimos un rango) . El segundo artculo, el artculo 2017, est referido al otro tipo de prioridad: La Prioridad Excluyente, conocida en el Cdigo Civil como Principio de Impenetrabilidad. El mismo seala la prohibicin dirigida al Registrador de inscribir un ttulo que sea incompatible con otro ya inscrito a pesar de que sea de fecha anterior. Vale decir, no importa que el ttulo presentado posteriormente hubiera sido otorgado con anterioridad al inscrito; aqu lo que en realidad importa es la inscripcin, impera lo que seala el Registro: La inscripcin () del primero, determinar el cierre registral respecto al presentado en segundo lugar .10 9

9

Ortiz Pasco, Jorge. Apuntes de Derecho Registral. Principios registrales. Lima - Per: Dante Antonioli Delucchi, 2005, p. 10. 10 Gonzales Loli, Jorge. El Principio de Prioridad Excluyente: Cundo existe incompatibilidad en la inscripcin de dos ttulos presentados respecto a la misma partida? Folio Real, Revista peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao II. N 7. Lima: Palestra Editores, 2002, p. 221.

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Nuevamente la norma prescinde de los asientos de presentacin, no seala nada con respecto a ellos; adems, no precisa cundo un ttulo puede considerarse incompatible con otro; dichas cuestiones, entre muchas otras, sern dilucidadas a lo largo del presente trabajo. Cabe sealar que el Principio de Prioridad, al igual que los dems que orientan el procedimiento registral, se encuentra regulado en el Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos en una serie de artculos:

TTULO PRELIMINAR DEL TEXTO NICO ORDENADO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PBLICOS NUMERAL IX: PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE Los efectos de los asientos registrales, as como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentacin, salvo disposicin en contrario. NUMERAL X: PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripcin, aunque sea de igual o anterior fecha.

De la lectura de los referidos artculos salta a la vista una regulacin mucho ms rigurosa que la plasmada en el Cdigo Civil, inclusive se hace mencin expresa a los asientos de presentacin, lo que se haba obviado en la norma sustantiva. El Principio de Impenetrabilidad cambia de nomen iuris a Principio de Prioridad Excluyente, denominacin mucho ms acertada a efectos de evitar cualquier tipo de confusin logrando que este sea considerado como un aspecto del Principio de Prioridad de manera expresa, sin lugar a dudas ni confusiones de ningn tipo. El numeral IX del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos especifica el momento en el - 15 -


que verdaderamente opera el Principio de Prioridad Preferente, es decir, desde la extensin del asiento de presentacin, pero no se limita a esto, pues incluso va ms all al sealar que tanto los EFECTOS trmino no incluido en el Cdigo Civil- como la PREFERENCIA de los derechos se RETROTRAEN a la FECHA y HORA del referido asiento de presentacin. Es decir, condiciona el otorgamiento de la preferencia al momento de la inscripcin, de tal manera que si el ttulo obtiene una calificacin positiva, recin en este momento tendr preferencia, la misma que se retrotraer a la fecha en la que se extendi su asiento de presentacin. Sin embargo, esta redaccin genera una interrogante: Qu sucede mientras tanto con el asiento de presentacin?, es que acaso este no genera prioridad preferente, sino solo cuando se logra inscribir el ttulo? Ahora bien, lo ms adecuado hubiera sido sealar que el asiento de presentacin per se genera una prioridad preferente, la cual solo quedar sin efecto de manera retroactiva en el caso que la calificacin haya resultado negativa, no logrndose la inscripcin del ttulo. El numeral X del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos Principio de Prioridad Excluyente- es mucho ms especifico que el artculo 2017 del Cdigo Civil Principio de Impenetrabilidad-, pues hace referencia indirectamente al asiento de presentacin al sealar la frase pendiente de inscripcin e incluso, en lo referente al ttulo presentado con posterioridad, establece que este puede ser no solo el de fecha anterior, sino tambin aquel otorgado en la misma fecha que el presentado primero. Esto ltimo parece un exceso, pues en realidad bastaba sealar que el ttulo posterior fuera de fecha anterior para comprender tambin dentro de este margen a aquel que fuera otorgado en la misma fecha. Pero el Principio de Prioridad no solo se encuentra regulado en el Ttulo Preliminar, sino tambin en los artculos 19 al 30 pertenecientes al Ttulo III, Presentacin de Ttulos; los mismos que estn referidos bsicamente a los asientos de presentacin, cuestin que como ya se expuso- es de suma importancia dentro del tema de la prioridad. De todos estos artculos, el que - 16 -


nos

interesa

sobremanera

es

el

artculo

26,

Ttulos

pendientes

incompatibles, pues configura el Principio de Prioridad Excluyente al sealar que mientras est vigente el asiento de presentacin, no se podr inscribir ningn otro ttulo que sea incompatible con este. Adems, seguidamente aclara una duda expuesta al tratar la regulacin de la Prioridad Excluyente en el artculo 2017 del Cdigo Civil; dicha duda era la referida a la incompatibilidad, la misma que es aclarada por el artculo 26 del Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos al establecer que un ttulo es incompatible con otro YA PRESENTADO ojo, no inscrito- cuando la eventual inscripcin del primero EXCLUYA la del presentado posteriormente; es decir, aqu se prescribe que un ttulo gozar de prioridad desde que se extiende su asiento de presentacin, sin condicionarla a su inscripcin, de tal manera que por ese solo hecho la presentacin- se produce el cierre registral otro ttulo incompatible con este.11

para cualquier

SU DESARROLLO DOCTRINARIOEl Principio de Prioridad trae consigo la idea de dualidad o pluralidad; puesto que, tal como en una carrera de autos, para poder decir que alguno lleg en primer lugar se requiere que lo haga en relacin a otros que tambin participaron, pero que alcanzaron lugares inferiores. Para que la prioridad exista, se requiere de un mnimo de dos ttulos, los que deben ser contradictorios entre s y tener la caracterstica de haber sido presentados al Registro e diferentes momentos, dndose as una importancia al factor TIEMPO. El Principio de Prioridad ha sido vinculado al aforismo latino: Prior tempore, potior iure Primero en el tiempo, mejor en el Derecho-, incluso se llega a

11

Situacin en la cual, en virtud al PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE, ningn ttulo que sea INCOMPATIBLE con uno ya presentado puede ingresar al Registro.

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considerar que este aforismo es el que se ha regulado y ha dado lugar al Principio de Prioridad ; sin embargo, es necesario sealar que este principio va mucho ms all.12

LA PRIORIDAD: UN PRINCIPIO TRIDIMENSIONALAlgunos autores sealan que existen tres conceptos del Principio de Prioridad: Un concepto amplio, uno de superioridad y otro excluyente (cierre registral) .14 13

Roca Sastre

lo define en sentido amplio como el principio en virtud del cual

el acto registrable que primero ingrese al Registro es PREFERENTE a cualquier otro acto que no hubiera sido presentado o lo hubiera sido posteriormente aunque fuese de fecha anterior. Si el acto presentado posteriormente es incompatible con el ya inscrito, no tiene ingreso en el Registro, producindose el cierre registral (Prioridad Excluyente). Si es compatible, ingresa en el Registro, pero no puede perjudicar al ya inscrito (Preferencia de superioridad). Es necesario sealar que tales aspectos de la prioridad son analizados y desarrollados por la doctrina espaola, pues en nuestro pas solo se aborda al Principio de Prioridad desde dos aspectos: La prioridad preferente y la prioridad excluyente.

12 13

Cavero Herrera, Victorio. Derecho Registral y Notarial. Lima: Raisol SA, 1987 p. 55. Monserrat Valero, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Barcelona: Civitas, 2000 p. 125. 14 Roca Sastre, Ramn Mara. Derecho Hipotecario. Barcelona: Bosch, 1995, p. 1.

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ENFOQUES MATERIAL Y FORMAL DEL PRINCIPIO DE PRIORIDADLa prioridad, desde un enfoque material, est referida a la preferencia de una situacin jurdica con respecto a la otra en relacin al momento de acceso al Registro (Prioridad preferente). La prioridad, desde una perspectiva formal, constituye la prohibicin que recae sobre el registrador, en virtud de la cual, este no puede inscribir derechos incompatibles con otros de igual o anterior fecha (Prioridad excluyente). Dicho esto, se debe recordar que el Principio de Prioridad alude a esa preferencia por el ttulo que primero ingresa al Registro sobre los que ingresan con posterioridad, prescindiendo de las fechas en las que cada uno de ellos fue otorgado.15

Tal como lo seala Amrico Atilio Cornejo , la prioridad es dada por la fecha de ingreso del documento en el Registro y no por la del documento.

CLASES DE PRIORIDAD: DOS MOMENTOS REGISTRALESTal como lo expresamos anteriormente, la prioridad es entendida como una dualidad: Prioridad preferente y prioridad excluyente; el motivo de su divisin se debe a que cada una se manifiesta en dos momentos o etapas distintas a desarrollarse durante el procedimiento registral. La Prioridad preferente, no excluyente o de rango, se da en el instante previo a la calificac in y se configura cuando ingresan dos o ms ttulos que contienen derechos COMPATIBLES entre s, tal como sucede en el caso de

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Cornejo, Amrico Atilio. Derecho Registral. Buenos Aires: Astrea, 1994, p. 125.

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dos hipotecas referidas al mismo inmueble; en la que ambos documentos se inscriben, pero el que ingresa primero tendr prioridad en relacin al rango sobre el que ingres posteriormente. La Prioridad excluyente es aquella que se da durante la calificacin y est referida a la situacin en la que dos o ms ttulos contienen derechos INCOMPATIBLES entre s, por lo que no procede la inscripcin de ambos y la determinacin de su preferencia y rango, sino que la inscripcin o presentacin del primero, determinar el cierre registral respecto al presentado en segundo lugar . Con respecto al cierre registral, Lacruz Berdejo seala que la regla de prioridad no tiene como nico resultado, en su relacin con el Registro, establecer un orden en la proteccin de cada uno de los derechos compatibles inscritos, por fechas de presentacin Prioridad Preferente-, sino cerrar los libros a los derechos incompatibles con el que se halla ya registrado Prioridad Excluyente- . Dicha situacin, a modo de ejemplo, se presenta cuando ingresan al Registro dos ttulos que instrumentan, cada uno, la venta del mismo inmueble a dos adquirentes diferentes; o en el caso que uno instrumente la venta y el otro la hipoteca del mismo inmueble a distintas personas. Aqu el ttulo que tiene la prioridad es el que se inscribir, rechazando al otro, puesto que ambos contienen derechos incompatibles entre s.17 16

16 17

Gonzales Loli, Jorge. Op. Cit. Lacruz Berdejo, Jos Luis y Sancho Rebullida, Francisco. Elementos de Derecho Civil III: Derecho Registral Inmobiliario. Barcelona: Bosch Editor, 1984, p. 134.

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ASPECTO NORMATIVOANLISIS DEL CDIGO CIVILEl cdigo civil peruano recoge al Principio de Legalidad en el artculo 2011 del Cdigo Civil el cual no solo hace referencia a dicho principio sino tambin a la calificacin. Dicho artculo enuncia lo siguiente:

CODIGO CIVIL ARTCULO 2011: PRINCIPIO DE ROGACION Y DE LEGALIDAD Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos. Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucin judicial que ordene la inscripcin. De ser el caso, el Registrador podr solicitar al Juez las aclaraciones o informacin complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.(*) (*) Prrafo agregado por la Primera Disposicin Modificatoria del Texto nico Ordenado del Cdigo Procesal Civil, aprobado por Resolucin Ministerial N 10-93-JUS, publicada el 23-04-93.

Seala que los registradores califican: la legalidad de los documentos, la capacidad de los otorgantes, y la validez del acto. Debemos entender que todo ello es legalidad, es decir, los registradores lo que hacen es calificar la legalidad puesto que cuando el registrador, por ejemplo, califica la capacidad

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de los otorgantes, califica dicha legalidad; as tambin cuando califica la validez del acto est calificando la legalidad. Ahora bien, el registrador califica la legalidad de los documentos, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto (entendindose todo ello como legalidad), por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos. Pero qu quiere decir con todo ello? Cuando el cdigo civil seala de ellos hace referencia al titulo presentado, a los documentos que contiene el acto materia de inscripcin; as tambin cuando indica de sus antecedentes est indicando a los antecedentes de los documentos, aparte de las partidas registrales, ttulos archivados, ndices y los asientos de presentacin. Y cuando indica de los asientos de los registros pblic os donde se est refiriendo a la partida o partidas que estn directamente vinculadas al ttulo. En dicho artculo se debe hacer referencia un anlisis adicional respecto al segundo prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil: () Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucin judicial que ordene la inscripcin. De ser el caso, el Registrador podr solicitar al Juez las aclaraciones o informacin complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.(*) (*) Prrafo agregado por la Primera Disposicin Modificatoria del Texto nico Ordenado del Cdigo Procesal Civil, aprobado por Resolucin Ministerial N 10-93-JUS, publicada el 23-04-93.

El segundo prrafo del articulo 2011 del Cdigo Civil ha sido agregado por la Primera Disposicin Modificatoria del Cdigo Procesal Civil. Con ello el cdigo procesal civil relaciona de manera expresa al principio de legalidad con la calificacin.

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Seala adems que la calificacin de la legalidad no se aplica bajo responsabilidad del Registrador cuando se trate de una resolucin judicial que ordene la inscripcin; es decir, lo que el cdigo procesal civil seala es que el Registrador no puede calificar la legalidad de los documentos judiciales? Adems el ltimo prrafo del 2011 del Cdigo Civil indica que el Registrador podr, de ser el caso, solicitar al Juez aclaraciones, sin perjudicar la prioridad del ingreso al registro. Entonces con lo dicho anteriormente se debe entender que el cdigo civil adems de no dejar al Registrador que califique la legalidad del documento judicial, esto quiere decir que el Registrador no aplicara el Principio de Legalidad en el caso de los documentos judiciales y que en todo caso si el Registrador requiere verificar algo slo puede solicitar aclaraciones al Juez? Si, a la misma persona que emiti dicho documento. Este tema de calificacin de documento judicial ser analizado con mayor profundidad a lo largo del trabajo.

ANLISIS DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PBLICOS El principio de legalidad se encuentra en el numeral V del Titulo Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos que indica:

TITULO PRELIMINAR DEL TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS NUMERAL V: PRINCIPIO DE LEGALIDAD "Los registradores califican la legalidad del ttulo en cuya virtud se solicita la inscripcin.

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La calificacin comprende la verificacin del cumplimiento de las formalidades propias del ttulo y la capacidad de los otorgantes, as como la validez del acto que, contenido en aqul, constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin La calificacin comprende tambin, la verificacin de los obstculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del ttulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aqul y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro".

El numeral V del Titulo Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos seala que son los Registradores quienes tienen a su cargo la calificacin de la legalidad del titulo; reiterando el concepto de lo que califica el Registrador es la legalidad. El Reglamento General de los Registros Pblicos seala adems que la calificacin tambin se hace de la verificacin de los obstculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de inscribible del acto o derecho. La existencia de los obstculos que emanan de la partida con ello se debe verificar la existencia de ttulos pendientes y por tanto verificar la validez y naturaleza del acto o del contrato, es por ello que se debe verificar la formalidad del titulo en el que consta el acto o contrato y la formalidad de ellos no basta, sino que tambin se verifica la formalidad de los dems documentos presentados. Indica tambin que la calificacin comprende la condicin de inscribible del acto o contrato con lo que quiere decir que se debe de comprobar el acto o el derecho inscribible y los documentos que conforman el titulo. El numeral V del Titulo Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos nos seala que esa calificacin se va a realizar sobre la base del titulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquel y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el - 21 -


Registro; ello quiere decir que al realizar la calificacin se va a confrontar tanto los ttulos presentados con los asientos y complementariamente los antecedentes. Siguiendo con el anlisis del Reglamento General de Registros Pblicos, en el Ttulo IV que se refiere a la calificacin, en el artculo 31 seala lo siguiente:

TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS ARTCULO 31: DEFINCION DE CALIFICACION La calificacin registral es la evaluacin integral de los ttulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripcin. Esta a cargo del Registrador y Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actan de manera independiente, personal e indelegable, en los trminos y con los lmites establecidos en este Reglamento y en las dems normas registrales. En el marco de la calificacin registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarn y facilitarn las inscripciones de los ttulos ingresados al registro.

Nos hace referencia a que la calificacin registral evala de manera integral a los ttulos presentados al registros y con ello lo que hace el Registrador es determinar la procedencia de su inscripcin; es decir, que con ello en la calificacin Registral lo que hace el Registrador es evaluar si el acto es o no es inscribible, si el acto tiene o no la condicin de inscribible.

Ahora, no slo son los Registradores los que califican la legalidad del ttulo que se quiere inscribir sino que el artculo 31 indica que el Tribunal Registral tambin tiene dicha funcin de calificacin pero en una segunda instancia.

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Tanto el Registrador como el Tribunal Registral deben de actuar de manera independiente, es decir, deben de poseer autonoma tal que nada ni nadie interfiera en sus decisiones pero ello se dejara de respetar en el caso de la calificacin de documentos judiciales? Adems actan en forma personal e indelegable, lo que significan que son ellos los que deben de calificar la legalidad de los ttulos ha inscribirse y no persona distinto a ellos. Pero que es lo que ocurre en nuestra realidad, acaso son los mismos Registradores los que califican o son otras personas los que realizan una calificacin previa?. La actuacin del Registrador y del Tribunal Registral debe de realizarse respetando los trminos y limites establecidos en el Reglamento General de Registros Pblicos y de las dems normas registrales, ellos actan respetando cada uno de los preceptos de dichas normas. El Registrador y el Tribunal Registral al calificar la legalidad van a propiciar y facilitar las inscripciones de los ttulos ingresados en el registro. Por otro lado, el artculo 3218

del TUO del Reglamento General de

Registros Pblicos habla acerca de los alcances que tiene la calificacin

18

Artculo 32.- Alcances de la calificacin El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los ttulos ingresados para su inscripcin, debern: a) Confrontar la adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de la partida registral en la que se habr de practicar la inscripcin, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimacin de aquellos. En caso de existir discrepancia en los datos de identificacin del titular registral y del sujeto otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio de interconexin vigente, deber ingresar a la base de datos del RENIEC, a fin de verificar que se trata de la misma persona; b) Verificar la existencia de obstculos que emanen de la partida en la que deber practicarse la inscripcin, as como de ttulos pendientes relativos a la misma que puedan impedir temporal o definitivamente la inscripcin. c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, as como la formalidad del ttulo en el que ste consta y la de los dems documentos presentados;

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sealando todos los requerimientos que deben de calificar y evaluar el Registrador y el Tribunal Registral de los ttulos ingresados para que sean inscritos. As, seala que se debe confrontar los ttulos con los asientos de inscripcin, de la partida registral en donde se inscribir, si tienen cierta adecuacin entre ellos. Adems, se debe confrontar de manera complementaria con los antecedentes registrales. Seala tambin que en caso que exista discrepancia de los datos que identifican al titular registral y a quien otorga el acto, el Registrador debe de verificarlo en la RENIEC si existe un convenio de interconexin vigente. Esto significa que para darse la calificacin el Registrador necesita saber la verdadera identidad y los datos actualizados tanto del titular registral como de quien otorga el acto.

d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, as como los documentos que conforman el ttulo, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas; e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que autorice o certifique el ttulo; f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del ttulo, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripcin y complementariamente de sus respectivos antecedentes; as como de las partidas del Registro Personal, Registro de Testamentos y Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la verificacin de los actos que son objeto de inscripcin en ellos; g) Verificar la representacin invocada por los otorgantes por lo que resulte del ttulo, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripcin, y de las partidas del Registro de Personas Jurdicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la representacin, slo en relacin a los actos que son objeto de inscripcin en dichos registros; h) Efectuar la bsqueda de los datos en los ndices y partidas registrales respectivos, a fin de no exigirle al usuario informacin con que cuenten los Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Pblicos; i) Rectificar de oficio o disponer la rectificacin de los asientos registrales donde haya advertido la existencia de errores materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria de inscripcin del ttulo objeto de calificacin. El Registrador no podr denegar la inscripcin por inadecuacin entre el ttulo y el contenido de partidas registrales de otros registros, salvo lo dispuesto en los literales e) y f) que anteceden. En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripcin o de anotaciones preventivas, el Registrador y el Tribunal Registral se sujetarn a lo dispuesto por el segundo prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil.

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Se debe verificar, como tambin seala el numeral V del Ttulo Preliminar del TUO del Reglamento General de Registros Pblicos, la existencia de obstculos que emanen de la partida ha inscribir, adems de los ttulos pendientes, stos se verifican puesto que de existir algn obstculo en los ttulos pendientes lo que sucedera es que se impida que se inscriba dicho titulo de manera temporal o definitiva y esto es lo que se quiere impedir. Tambin se verifica la validez y la naturaleza inscribible del acto o contratos y verifican la formalidad del titulo, entendindose a ste como un documento en el que consta el acto o contrato y la formalidad de los dems ttulos presentados. Se debe de comprobar que el acto o derecho inscribible y lo documentos que conforman el titulo se ajustan a las disposiciones legales y si cumplen con los requisitos establecidos en las normas, con lo que se realiza una comprobacin entre el acto o derecho inscribible con la norma. Al calificar se verifica la competencia del funcionario administrador o del Notario. En esta norma se hace mencin a la persona del Funcionario Administrativo y a la del Notario que autorice o certifique el titulo; pero no mencionan al Juez a quien tambin se le debe verificar su competencia, sin embargo, el Reglamento no lo nombra. El artculo 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos seala que se debe verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del titulo, entendindose a ste como el documento, la partida registral y complementariamente de sus antecedentes; as como de las partidas de los Registros Personal, Testamentos y Sucesin Intestada. Lo que quiere decir que la capacidad de los otorgantes es importante a efectos de que se llegue a calificar la legalidad de los ttulos inscribibles. As mismo, se verifica la representacin invocada por los otorgantes, lo que quiere decir que no solo importan los otorgantes para efectos de la calificacin, sino que tambin interesan los representantes de ellos; esta - 25 -


representacin invocada por los otorgantes se va a verificar por lo que resulte del ttulo, de la partida registral, de las partidas del Registro de Personas Jurdicas o Mandatos y Poderes. Se tiene que verificar todos los documentos referentes a la representacin para que se logre la calificacin del titulo inscribible. Adems, para calificar se tiene que buscar los datos en los ndices y partida registrales para no exigirle al usuario informacin que ya tengan en los Registros. Finalmente, se debe de rectificar los errores materiales o de concepto que generen una denegatoria de inscripcin del titulo objeto de calificacin. Ello deber ser rectificado de oficio o deber disponerse la rectificacin. El articulo 3419

del TUO del Reglamento General de Registros Pblicos

seala en qu casos el Registrador o el Vocal del Tribunal Registral se debe abstener de calificar; donde seala como una de estas abstenciones que, en caso de parentesco (4 grado de consaguinidad y 2 grado de afinidad) con alguno de los interesados, pero no solo ellos sino tambin sus representantes o apoderados, incluso, con algn abogado que interviene en

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Artculo 34.- Abstencin en la calificacin El Registrador o Vocal del Tribunal Registral deber abstenerse de intervenir en la calificacin del ttulo materia de inscripcin cuando: a) Tenga parentesco dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad con cualquiera de los interesados, los representantes o apoderados de stos, o con algn abogado que interviene en el ttulo; o su cnyuge intervenga en cualquiera de las calidades sealadas; b) Conste su intervencin como abogado en el ttulo materia de inscripcin, o hubiese actuado como abogado de alguna de las partes en el procedimiento judicial o administrativo del cual emana la resolucin materia de inscripcin; c) l o su cnyuge tuviesen la calidad de titular, socio, miembro, o ejercieran algn tipo de representacin de la persona jurdica a la cual se refiera el ttulo materia de inscripcin; d) La inscripcin lo pudiera favorecer directa y personalmente; e) Hubiese calificado el mismo acto o contrato sujeto a recurso de apelacin, en primera instancia registral. De no mediar abstencin previa, y sin perjuicio de la responsabilidad que pudiera generarse por la omisin de la abstencin, cualquier interesado podr recusar la intervencin del Registrador o Vocal del Tribunal Registral, sobre la base de las mismas causales antes mencionadas.

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el titulo; o su cnyuge intervenga, como lo que esta norma ha sido especifica en lo que respecta el caso de abstenciones. Esta causal de abstencin como las dems que seala esta norma sirven para que al momento de que el Registrador o en su caso el vocal del Tribunal Registral tome una decisin y lo haga teniendo siempre presente los principios de tica y tambin por mandato de la norma; la abstencin voluntaria normada en el artculo 3520

se da por principios de tica o como lo

indica dicho dispositivo legal por decoro o delicadeza.

COMPARACIN DEL CDIGO CIVIL Y DEL TITULO PRELIMINAR DEL REGLAMENTO GENERAL DE REGISTROS PBLICOSEl principio de Legalidad en el Cdigo Civil Peruano se norma en el artculo 2011 del Cdigo Civil21

y en el numeral V del Titulo Preliminar del TUO del

Reglamento General de Registros Pblicos, ambos sealan que lo que los registradores califican es la legalidad del titulo inscribible.

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Artculo 35.- Abstencin voluntaria Por razones debidamente motivadas, no comprendidas en el artculo precedente, el Registrador o Vocal del Tribunal Registral, puede por decoro o delicadeza, solicitar a la autoridad administrativa inmediata superior que se le aparte del conocimiento de determinado ttulo. La autoridad mencionada luego de evaluar el sustento de la abstencin emitir de ser el caso, resolucin encargando a otro Registrador o Vocal la calificacin del ttulo correspondiente. 21 Artculo 2011 del Cdigo Civil Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos. Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucin judicial que ordene la inscripcin. De ser el caso, el Registrador podr solicitar al Juez las aclaraciones o informacin complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro. (*) (*) Prrafo agregado por la Primera Disposicin Modificatoria del Texto nico Ordenado del Cdigo Procesal Civil, aprobado por Resolucin Ministerial N 10-93-JUS, publicada el

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2304-93

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En el cdigo civil se seala que la legalidad comprende la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto; en tanto que el numeral V del Titulo Preliminar del TUO del Reglamento General de Registros Pblicos indica que la legalidad comprende la verificacin del cumplimiento de las formalidades propias del titulo y la capacidad de los otorgantes y la validez del acto. Con lo que se puede inferir que tanto para el Cdigo Civil como para el Reglamento General de Registros Pblicos la legalidad es la misma salvo que en el Cdigo Civil se habla de documentos y en el Reglamento hacen referencia a los ttulos. En el Titulo Preliminar del Reglamento General de Registros Pblicos adems seala que la calificacin comprende tambin la verificacin delos obstculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de inscribible del acto o derecho. Adems, existe otra discrepancia respecto a los trminos utilizados en el Cdigo Civil y el Reglamento General de Registros Pblicos:

Cdigo Civil De ellos Asiento del Registro

Titulo Preliminar del Reglamento Ttulo presentado Partida o partidas directamente vinculadas al ttulo.

Antecedentes

Antecedentes. Complementariamente.

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ASPECTO DOCTRINARIOEste principio es uno de los ms importantes dentro del procedimiento registral y consiste en la facultad que tiene el Registrador de examinar el titulo cuya inscripcin se solicita con el objeto de comprobar el cumplimiento de los requisitos legales necesarios para su inscripcin.

Segn Alvaro Delgado Scheelje: la calificacin registral es el juicio de valor que realiza el Registrador a efectos de determinar si el titulo presentado al Registro para su inscripcin es inscribible. Es decir, se trata de definir si el derecho o situacin jurdica contenida en el respectivo ttulo y cuya publicidad registral se pretende a travs de la inscripcin que se solicita, merecen ser objeto de publicidad y, por tanto, hacerse cognoscibles por terceros, beneficindose de esta manera los titulares del derecho o situacin jurdica publicada con la legitimacin y proteccin que emanan directamente de tal publicidad, en funcin de los principios registrales que cada sistema recoge . Se seala entonces que en el Principio de legalidad el Registrador califica la legalidad del titulo que quiere inscribir.22

En esta calificacin se verifica el cumplimiento de formalidades de los documentos del titulo, de la capacidad de los otorgantes y la validez del acto. As tambin Luis Moisset de Espans seala respecto al Principio de Legalidad que es aquel (...) en virtud del cual se establece como una facultad y deber del registrador efectuar un estudio previo de los documentos que pretenden inscribirse y pronunciarse sobre su admisibilidad o rechazo23

22

Delgado Scheelje, Alvaro. Derecho Registral II. Lima Per: Gaceta Jurdica Editores, Primera Edicin 1998, p. 281.

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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales23

Moisset De Espans, Luis. La Publicidad Registral. Lima Per: Palestra Editores, 2004, p. 189.

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Por su parte, Jos Mara Chico y Ortiz sealan que doctrinaria y legalmente se da como necesaria la funcin calificadora para que a travs de la misma se pueda cumplir el principio de legalidad. De esta forma se llega a la calificacin registral como una de las manifestaciones del principio de legalidad. Si bien la funcin calificadora tiene un aspecto de control de la legalidad, tambin ofrece un aspecto de funcin creadora, llegndose a las denominaciones calificacin control y calificacin creacin 24 . Respecto al control de legalidad del titulo, la calificacin es rigurosa en el contenido y no solo en la forma. Por ende, el principio de legalidad es la referencia a la calificacin que hace el Registrador al titulo inscribible.

QU RELACIN TIENE LA LEGALIDAD CON LA CALIFICACIN REGISTRAL?, ES ACASO ESTA LTIMA UNA PARTE DE LA LEGALIDAD O VICEVERSA?Para arribar a una respuesta es necesario analizar algunas posiciones doctrinarias que se pronuncian al respecto, para tal efecto sealaremos a algunos autores, tales como Antonio Monserrat Valero, para quien el registrador realiza la funcin de calificar el titulo que se presenta para su inscripcin bajo el principio de legalidad; es decir, ha de comprobar que el ttulo se ajusta a las leyes, y solo si es as lo inscribir calificacin. Por su parte, Amrico Atilio Cornejo seala que el fundamento del principio de legalidad en lo atinente al anlisis del documento, se funda en la necesidad de que los asientos registrales concuerden con la realidad externa al registro, evitando que ingresen documentos carentes de validez o de25

. De todo esto se

puede desprender que para este autor la legalidad es una parte de la

Civitas 2000, p. 99.

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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales24

Chico Y Ortiz, Jos Mara. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Madrid Espaa: Marcial Pons Ediciones Jurdicas y Sociales S.A, 2000, p. 528. 25 Monserrat Valero, Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Madrid Espaa: Editorial

Civitas 2000, p. 99.

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autenticidad. El anlisis que el registro efecta para hacer efectivo el principio de legalidad se llama calificacin y la funcin que en consecuencia de ello se ejerce se denomina funcin calificadora26

. Por lo que podemos

sealar que este autor identifica a la calificacin como parte de la legalidad. Despus de haber analizado la doctrina, podemos afirmar que la legalidad es uno de los principios que forman parte del procedimiento registral, incluso podramos decir que es uno de los ms importantes, pero de ninguna manera tiene como elemento a la calificacin, esta es mucho ms amplia; esta es precisamente la labor que desempea el Registrador y que tiene como fin la inscripcin del ttulo. Es justamente en ella donde convergen varios principios registrales tales como el tracto sucesivo y la prioridad excluyente, y en la que encontramos tambin al principio de legalidad. Por todo ello, podemos concluir afirmando que la relacin es calificacin legalidad y no legalidad calificacin, por ser esta ltima una nocin ms amplia que comprende a la legalidad.

CALIFICACIN DE DOCUMENTOS JUDICIALES: UNA EXCEPCION A LA REGLA?

Como se sabe los documentos judiciales pueden ser susceptibles de calificacin, sin embargo, este documento judicial no se califica. Pero a qu se debe esta excepcin? Se seala que debido a que este documento es generado por una decisin emitida por un juez, se piensa que por tener tal cargo su decisin puede ser considerada absoluta, es decir, que su decisin no puede ser calificada por un funcionario administrativo como es el caso del Registrador.

26

Cornejo, Amrico Atilio. Derecho Registral. Buenos Aires Argentina: Editorial Astrea, 1994, p. 202.

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Se podra pensar que de alguna manera se considera que el Juez por poseer tal investidura es superior, por tanto, el Registrador es considerado inferior y que si el Registrador califica el documento judicial estara alterando los pronunciamientos de un fallo, incluso, sealan que si el Registrador se niega a dar el debido cumplimiento a las sentencias judiciales sera una desobediencia de su parte. De acuerdo a Chico y Ortiz no es posible ver en cada registrador que observa un ttulo de origen judicial a un imputado en una causa por desacato; a su vez, el registrador no es (ni debe ser), un censor de la actuacin judicial27

.

Chico y Ortiz precisa respecto a la desobediencia que al registrador que observa un documento judicial que no es un imputado por desacato, es decir, que no se puede sancionar esa conducta que toma el registrador porque solo cumple su funcin que es la de calificar los ttulos a inscribirse. La legislacin nacional en el artculo 2011 del Cdigo Civil en el ultimo prrafo que fue agregado por la Primer Disposicin Modificatoria del Cdigo Procesal Civil, seala que slo en los casos de documentos judiciales no se calificar la legalidad de dichos documentos; es decir, en el Per se le dice al Registrador que no puede calificar la legalidad de documentos emitidos por un Juez que son presentados al registro para su inscripcin. As Alvaro Delgado Scheelje expresa que el segundo prrafo del vigente artculo 2011, que prohbe al Registrador calificar las resoluciones judiciales que contengan un mandato judicial de inscripcin, permitindosele a lo mucho pedir aclaraciones o rectificaciones, fue adicionado por la primera disposicin modificatoria del TUO del Cdigo procesal civil (...), y ha

27

Chico y Ortiz, Jos Mara. La Funcin calificadora: sus analogas y diferencias con otros. En: Libro de ponencias y comunicaciones presentadas al IV Congreso Internacional de Derecho Registral. p. 259.

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suscitado

una serie de polmicas28

e incluso

enfrentamientos

entre

Registradores y jueces

.

Respecto a la norma peruana, se entiende que est hecha para que el Registrador no califique slo cuando se trate de inscripcin (que generalmente son sentencias) y no para la anotacin preventiva donde s se califica puesto que no es una sentencia que genera inscripcin. Ahora, se debe entender a stas anotaciones preventivas como las demandas y los embargos (los que no pueden inscribirse) a stos s se pueden calificar. Se sabe que la demanda tiene un efecto publicitario de prevenir que haya juicio sobre un determinado acto y el embargo es una medida preventiva, coercitiva. Por tanto, no en todos los casos el Registrador no puede calificar la legalidad de un documento judicial, como los que hemos sealado en el prrafo anterior. El Registrador se encuentra atado de pies y manos en lo que se refiere a calificacin de documentos judiciales, puesto que adems de los que seala el Cdigo Civil peruano, la Ley Orgnica del Poder Judicial en su artculo 4 indica:

ARTICULO 4 LEY ORGANICA DEL PODER JUDICIALToda persona y autoridad est obligada a acatar y dar cumplimiento a las decisiones judiciales o de ndole administrativa, emanadas de autoridad judicial competente, en sus propios trminos, sin poder calificar su contenido o sus fundamentos, restringir sus efectos o interpretar sus alcances, bajo la responsabilidad civil, penal o administrativa que la ley seala.

28

Delgado Scheelje, Alvaro. Folio Real N 2. Lima: Palestra Editores, agosto del 2000, p. 41.

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Ninguna autoridad, cualquiera sea su rango o denominacin, fuera de la organizacin jerrquica del Poder Judicial, puede avocarse al conocimiento de causas pendientes ante el rgano jurisdiccional. No se puede dejar sin efecto resoluciones judiciales con autoridad de cosa juzgada, ni modificar su contenido, ni retardar su ejecucin, ni cortar procedimientos en trmite, bajo la responsabilidad poltica, administrativa, civil y penal que la ley determine en cada caso. Esta disposicin no afecta el derecho de gracia.

Todo ello significa que el Registrador s o s debe dar cumplimiento a decisiones judiciales, es decir, no pueden calificar. Sin embargo, el Registrador no califica el contenido, ni su fundamento, ni restringe sus efectos, como seala la ley. Se desprende de la norma que el Registrador se encuentra obligado a acatar y dar cumplimiento a las decisiones judiciales. Si el Registrador debe de cumplir con la funcin a la que esta destinado, lo que debe de hacer es calificar el documento, sin interesar que detrs de ello se encuentre alguna autoridad como el caso de los jueces, acaso por este hecho la calificacin de documento judicial es una excepcin a la regla? El artculo 4 de la Ley Orgnica del Poder Judicial claramente seala que ninguna persona o autoridad puede desobedecer o no dar cumplimiento a las decisiones judiciales, de ello se infiere que, el Registrador no puede desobedecer y que no debe calificar? Sin embargo, el Registrador no califica el contenido de ese documento judicial, entonces porque se le prohbe su calificacin? La Ley Orgnica del Poder Judicial tambin se puse en el supuesto de que efectivamente un Registrador desobedezca el mandato judicial, entonces para ello se da el artculo 9 de la Ley Orgnica del Poder Judicial que seala:

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ARTICULO 9 LEY ORGANICA DEL PODER JUDICIALLos Magistrados pueden llamar la atencin, o sancionar con apercibimientos, multas, pedidos de suspensin o destitucin, o solicitar su sancin, de todas las personas que se conduzcan de modo inapropiado, acten de mala fe, planteen solicitudes dilatorias o maliciosas y en general, cuando falten a los deberes sealados en el artculo anterior, as como cuando incumplan sus mandatos. Esta facultad comprende tambin a los abogados.

Este dispositivo legal indica que los jueces decretan apercibimientos a personas que planteen solicitudes dilatorias o maliciosas. Pero, el hecho de que el Registrador cumpla apercibimiento. En el Per el Registrador es responsable por no calificar una resolucin judicial; por tanto, en Resoluciones Judiciales el Registrador no deber calificar el principio de legalidad, puesto que si lo hiciera el Juez le decretar un apercibimiento. Sin embargo, el artculo 2011 del Cdigo Civil seala que los registradores pueden solicitar aclaraciones a los jueces, pero lamentablemente esas solicitudes de aclaracin que se le envan al Juez son todo un trmite que empeora la situacin puesto que mientras que el registrador enva esas solicitudes los jueces tambin puedan generar apercibimientos. con su deber no debera generar un

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ACCION POPULARExpediente. N 2145 2003. Andrs ngel Montoya Mendoza y SUNARP

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Este recurso de accin popular se refiere al ltimo prrafo del artculo 32 solicit mediante este recurso

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del TUO del Reglamento General de Registros Pblicos. El recurrente de accin popular para declarar la inconstitucionalidad, la ilegalidad y la consecuente inaplicabilidad del ltimo prrafo del artculo 32 del Reglamento General de los Registros Pblicos. Adems, fundament el recurso en la infraccin del numeral 2 del artculo 13931

de la Constitucin Poltica, as como del artculo 4

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de la Ley Orgnica

del Poder Judicial y el artculo 2011 del Cdigo Civil. En este sentido, el contenido del prrafo en cuestin otorga al registrador pblico facultades de calificacin de un mandato judicial en cuanto a su contenido, lo cual ocasiona retardo de la ejecucin de las resoluciones judiciales. Se declara la inconstitucionalidad debido a que se otorg al Registrador la facultad de calificacin de un mandato judicial.

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ACCION POPULAR N 2145 2003. Corte Suprema de Justicia Sala de Derecho Constitucional y Social. Publicado el 12.02.2005 en El Peruano. 30 Artculo 32.- Alcances de la calificacin () En los casos de resoluciones judiciales que ordenen una inscripcin, la calificacin se efectuar con respecto a su adecuacin con los antecedentes del Registro, la formalidad que debe revestir, la competencia de la autoridad judicial correspondiente, salvo los casos de competencia prorrogable, y la naturaleza inscribible del respectivo acto o derecho. Asimismo, el Registrador podr exigir el cumplimiento de la inscripcin de actos previos que resulten indispensables para que se registre la resolucin judicial. 31 Artculo 139.- Son principios y derechos de la funcin jurisdiccional: 2. La independencia en el ejercicio de la funcin jurisdiccional. Ninguna autoridad puede avocarse a causas pendientes ante el rgano jurisdiccional ni interferir en el ejercicio de sus funciones. Tampoco puede dejar sin efecto resoluciones que han pasado en autoridad de cosa juzgada, ni cortar procedimientos en trmite, ni modificar sentencias ni retardar su ejecucin (). 32 Artculo 4 del TUO de la Ley Orgnica del Poder Judicial.Toda persona y autoridad est obligada a acatar y dar cumplimiento a las

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decisiones judiciales o de ndole administrativo emanada de la autoridad judicial competente, en sus propios trminos, sin poder calificar su contenido o sus fundamentos, restringir sus efectos o interpretar sus alcances, bajo responsabilidad civil, penal o administrativa que la ley seala.

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Indican que se trata de una caso de infraccin a la Constitucin y a la ley, lo cual no es cierto puesto que la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos es el ente rector del Sistema Nacional de los Registros Pblicos y es competente para normar aspectos registrales, es por ello que aprob el nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos y en l se regul lo relacionado a la inscripcin registral ordenada por mandato judicial. El ltimo prrafo del artculo 32 del Reglamento General de los Registros Pblicos no pretende interferir los mandatos judiciales, ni dejar sin efecto resoluciones con calidad de cosa juzgada ni retardar la ejecucin de sentencias, sino por el contrario, busca que el mandato judicial sea cumplido cabalmente y que no se cometan errores. El artculo 32 del Reglamento General de Registros Pblicos indica que el Registrador no exige el cumplimiento de la inscripcin de actos previos que resulten indispensables para que se registre la Resolucin judicial, por tanto, el Registrador puede o no puede exigir el cumplimiento de la inscripcin de actos previos. Seala tambin que de acuerdo al articulo 139 de la Constitucin existe inconstitucionalidad porque se concede a un funcionario administrativo la posibilidad de exigir el cumplimiento de determinados actos previos para la inscripcin de una resolucin judicial, por tanto, aqu tampoco hay una obligacin, solo una posibilidad. Cabe preguntarnos si el artculo 32 otorga la facultad al Registrador para calificar un mandato judicial? No, no califica el mandato, solo analiza el acceso de esa resolucin al registro y en realidades distintas. Ese mandato no se revisa. Finalmente se consider que no se trataba de un caso de infraccin a la Constitucin ni a la ley, sino que era un caso de regulacin del segundo prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil, referido a la inscripcin ordenada por mandato judicial, por tanto, ello no infringe disposiciones constitucionales ni legales. - 38 -


ASPECTO NORMATIVOEl Principio de Tracto Sucesivo, al igual que los dems, se encuentra regulado en el Cdigo Civil:

ARTCULO 2015: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.

Si analizamos este artculo, podremos determinar que cualquier inscripcin hecha en el Registro, debe tener como requisito ineludible un derecho del que derive, el cual debe encontrarse previamente inscrito; sin embargo, existe una excepcin referida a la primera inscripcin que, por ser la primigenia, no tiene como base ningn derecho anterior. Ahora bien, este artculo incluye dentro de su redaccin dos nociones, la del derecho YA INSCRITO y la del derecho POR INSCRIBIR al sealar: ..sin que est inscrito o s e inscriba el derecho.., por lo que hace alusin a dos momentos distintos. La norma sustantiva, con la expresin inscrito, hace referencia a la situacin en la que, en el momento de la presentacin del ttulo al Registro, se encuentra YA INSCRITO el derecho del cual este deriva. En cambio, al decir se inscriba, hace suponer una situacin distinta; en esta ltima, despus de haberse presentado el ttulo y en el momento de la calificacin,

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el registrador se percata de la NO inscripcin del derecho del cual emana, por lo tanto, lo observar y exigir la subsanacin de este defecto. Es decir, en el primer caso, el derecho se encuentra YA INSCRITO al momento de presentarse el ttulo no ocurriendo lo mismo en el segundo, pues el derecho NO est INSCRITO, pero se inscribir al subsanar la observacin. Es as como se presentan dos situaciones, la del derecho inscrito y la del que se vaya a inscribir, con cuyo cumplimiento se configurar el Principio de Tracto Sucesivo. Sin embargo, este principio tambin se encuentra previsto en el Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos:

TITULO PRELIMINAR DEL TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS NUMERAL VI: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Ninguna inscripcin, salvo la primera se extiende sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensin, salvo disposicin en contrario.

Este artculo, a simple vista, es mucho ms especfico que el artculo 2015 del Cdigo Civil, pues no solo hace referencia a la inscripcin del derecho de donde emana, sino tambin a la del ACTO PREVIO. Pero es que acaso derecho y acto previo son dos cosas distintas? Y, si lo son, en qu radica esta diferencia?, es esta relevante? Ahora bien, qu es lo que realmente se inscribe?, los actos o los derechos? De la lectura de la norma se desprende que se inscriben ambos, derechos y actos, entendiendo por ello a nociones distintas aunque no muy claras. - 40 -


Asimismo, algunos autores han intentado explicar la inclusin del acto previo en la norma reglamentaria, entre los que se encuentra Jorge Gonzles Loli, quien seala lo siguiente: De ello se desprende que el NRGRP, en el afn de establecer normas aplicables a todos los registros jurdicos, ha incluido dentro de la definicin de tracto sucesivo, la de inscripcin de acto previo, entendiendo que si bien existir conexin entre un acto con otro anterior inscrito, no se exige que el derecho de uno emane del otro. As, por ejemplo, en la constitucin de una sociedad se establecen los lmites de actuacin de los diversos rganos societarios, a la que debern adecuarse los actos que ellos efecten y pretendan inscribir, pero no podr sostenerse que el derecho de estos emana del acto constitutivo . Tambin podemos citar a Gunther Gonzles Barrn, quien expresa que: En buena cuenta, los autores del Reglamento pretenden hacer una distincin entre tracto sucesivo e inscripcin de acto previo, el primero aplicable a los Registros que publican titularidades, mientras el segundo sera aplicable a los Registros que publican circunstancias personales. Sin embargo, esta distincin terminolgica no resulta precisa ni adecuada a tenor de los antecedentes histricos . No obstante, esto no es todo, el referido artculo le agrega dos calificativos al acto previo, este debe ser NECESARIO o ADECUADO. Nuevamente la norma deja abierta la puerta a una serie de cuestionamientos, qu se entiende por acto previo NECESARIO? y cundo estamos ante un acto previo ADECUADO? La primera interrogante es ms sencilla de dilucidar, pues entendemos por acto previo NECESARIO a aquel cuya inscripcin es imprescindible para poder extender la del ttulo presentado. Sin embargo, no34 33

33

Jorge Gonzles Loli. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros. Lima: Gaceta Jurdica, 2002, p. 61. 34 Gunther Gonzlez Barrn. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Lima: Jurista Editores, 2004, p. 506.

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podemos decir lo mismo con respecto a la segunda interrogante, pues qu es realmente un acto previo ADECUADO? y, si este es posible, cundo estaramos ante un acto previo INADECUADO? Evidentemente quien debera calificar la adecuacin o no de un acto previo sera el registrador, pero esta calificacin resultara de ndole subjetiva con lo que se producira cierta inseguridad jurdica, pues la adecuacin o no del acto estara determinada arbitrariamente por el registrador, quedara a su criterio, no respondiendo a parmetros tcnicos. Hubiera sido mejor prescindir del trmino ADECUADO, para as evitar una serie de dudas en torno a l y la inseguridad jurdica que generara su determinacin por parte del registrador. Bastaba en realidad con sealar que el acto previo deba ser solo NECESARIO, logrando as una comprensin ms clara del Principio de Tracto Sucesivo desde la perspectiva del Reglamento General de los Registros Pblicos. Adems, hay que aadir que la norma termina con la frase salvo disposicin en contrario, con lo que seala la posibilidad de que puedan existir excepciones a este principio, pero las mismas solo sern establecidas por ley, teniendo as algunos ejemplos, a saber: 1.La inscripcin35

de la

inmatriculacin,

en

el

Derecho

Registral

Inmobiliario . 2.- La inscripcin de la disolucin de las sociedades irregulares, en el campo del Derecho Societario .36

35

Artculo 2018.- Primera inscripcin de dominio (Cdigo Civil) Para la primera inscripcin de dominio, se debe exhibir ttulos por un perodo ininterrumpido de cinco aos o, en su defecto, ttulos supletorios. 36 Artculo 431.- Disolucin y liquidacin de la sociedad irregular (Ley General de Sociedades) La disolucin de la sociedad irregular puede tener lugar sin observancia de formalidades y puede acreditarse, entre los socios y frente a terceros por cualquier medio de prueba. Debe inscribirse la disolucin de la sociedad irregular inscrita en el Registro. La disolucin de la sociedad irregular no impide que sus acreedores ejerzan las acciones

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contra ella, sus socios, administradores o representantes.La liquidacin de la sociedad irregular se sujeta a lo establecido en el pacto social y en esta ley.

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ASPECTO DOCTRINARIOEl Tracto Sucesivo es un principio registral en virtud del cual cada una de las inscripciones se sustenta en otra precedente, de tal manera que los asientos generados configuren una cadena en la que cada uno de ellos sea consecuencia del anterior de manera que el transferente de hoy sea el adquirente de maana . Tal como lo contempla el artculo 20 de la Ley Hipotecaria espaola, la misma que prescribe que para inscribir o anotar ttulos que afecten a derechos reales es necesario que conste previamente inscrito o anotado el derecho del otorgante38 37

de ayer y el titular

inscrito

actual sea el transferente

.

De la misma manera, este principio ha sido conceptuado por Jos Antonio lvarez Caperochipi al decir: El tracto sucesivo es en consecuencia el encadenamiento causal de las facilitar inscripciones. Por medio del tracto del historial sucesivo se pretenden el conocimiento exacto

jurdico de una finca y los sucesivos titulares de la propiedad o derechos reales sobre la misma. El tracto sucesivo persigue traer al registro en el mismo folio registral el conjunto de las transmisiones y gravmenes de la finca inmatriculada39

.

Por su parte, Amrico Atilio Cornejo concibe al Tracto Sucesivo como: Un mecanismo tcnico que tiene por objeto mantener el enlace o conexin de las adquisiciones por el orden regular de los titulares registrales sucesivos, a base de formar todos los actos adquisitivos40

inscritos,

una

continuidad perfecta en orden al tiempo sin salto alguno .

- 43 -

Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales37 38

Roca Sastre, Ramn Mara. Derecho Hipotecario. Barcelona: Bosch, 1995, p. 795-796. Monserrat Valero, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Barcelona: Civitas, 2000, p. 147. 39 lvarez Caperochipi, Jos Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Granada: Comeres, 2006, p. 153. 40 Cornejo, Amrico Atilio. Derecho Registral. Buenos Aires: Astrea, 1994, p.109.

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Es as que el Principio de Tracto Sucesivo aparece dentro del procedimiento registral en el momento de la CALIFICACIN; constituyndose en un requisito imprescindible para poder mantener el orden dentro de una partida registral, ya que de lo contrario se configurara la existencia de ms de un propietario, porque no se requerira que el derecho del transmitente est previamente inscrito.

SU NATURALEZA JURDICA, FORMAL O SUSTANTIVA?La determinacin de la naturaleza jurdica de este principio ha dado lugar a grandes discusiones doctrinarias, por lo que se hace necesario explicar cada una de dichas posiciones para poder arribar a la ms adecuada: I.- NATURALEZA FORMAL Concibe al Principio de Tracto Sucesivo como un requisito de la inscripcin; teniendo como uno de sus representantes al espaol Roca Sastre, quien seala que el ejercicio de la facultad dispositiva es independiente de si el disponente tiene o no inscrito su ttulo adquisitivo, aislndose la vida registral del orden civil puro. El tracto solo se exige para la inscripcin de un acto dispositivo, no para la validez de este 41 . Son del mismo parecer La Cruz y Sancho, para quienes la previa inscripcin de la titularidad del transmitente (o constituyente) no se exige al tiempo del otorgamiento, sino al de la inscripcin de la adquisicin (o constitucin) a favor del adquirente . Es decir, tiene naturaleza formal puesto que solo se exige su cumplimiento en el momento de inscribir el ttulo, ms no para poder realizar el acto dispositivo contenido en este.42

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Anlisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales41 42

Roca Sastre, Ramn Mara. Op. Cit. La Cruz Berdejo, Jos Luis y Sancho Rebullida, Francisco de Ass. Derecho Inmobiliario Registral. Barcelona: Bosch, 1984, p. 291.

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II.- NATURALEZA SUSTANTIVA Concibe a este principio como requisito para ejercer la facultad dispositiva, teniendo como fundamento la mxima romana de que nadie puede transmitir ms derecho del que tiene. El argentino Villaro43

es uno de sus

representantes, puesto que sostiene que este principio es un elemento sustancial que atae a la legitimacin para disponer del derecho, e incluso llega a configurarlo como un elemento que integra la tipicidad del derecho real y, por lo tanto, impregnado de orden pblico. Por nuestra parte, adoptamos una posicin eclctica al sostener que dicho principio tiene una naturaleza bidimensional, tanto formal como sustancial; la primera se manifiesta en el momento mismo de la calificacin, pero visto desde afuera; en cambio, se configura la naturaleza sustantiva tambin en la calificacin, pero vista desde una perspectiva netamente registral, es decir, cuando el registrador confronta tanto la realidad registral como extrarregistral para calificar el ttulo, aplica el principio de tracto sucesivo como un requisito sustantivo.

EL TRACTO SUCESIVO Y EL FOLIO REALAntes de entrar en este tema, es necesario saber que existen principalmente dos tipos de tcnicas registrales: El FOLIO PERSONAL y el FOLIO REAL, entendiendo como tcnica registral a la forma o modo de llevarse los libros o tomos y/o fichas de inscripcin en los diversos registros que comprenden el Sistema Nacional de Registros Pblicos . I.- EL FOLIO PERSONAL En virtud a l, los asientos se ordenan cronolgicamente segn el ingreso de los ttulos al Diario y los ndices se llevan en consideracin a los nombres de44

43

Villaro, Pedro Felipe. Elementos de Derecho Registral Inmobiliario. Buenos Aires: Editorial Ciudad de Buenos Aires, 1999, p. 83-86.44

Guevara Manrique, Rubn. Derecho Registral. Lima: Grfica Horizonte, 1999, p. 78.

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los titulares de los derechos. Por lo que los libros no se llevan por bienes, sino por el orden de recepcin de los documentos o por las personas de los propietarios. II.- EL FOLIO REAL En funcin a l, los ttulos o los derechos reales se ordenan por los bienes sobre los que recaen, es decir, sobre la base del objeto de derecho el bien-; por lo que todo el historial jurdico de un bien se encuentra en una sola partida. Es en esta ltima tcnica en donde se requiere adoptar el Principio de Tracto Sucesivo, pues se necesita seguir un orden para evitar que cualquiera pueda ingresar su ttulo al Registro sin necesidad de que el derecho de su transmitente se encuentre previamente inscrito, dndose situaciones en las que conste ms de un propietario en la partida de un mismo bien. Es as que, como consecuencia de la adopcin del Principio de Tracto Sucesivo, se requiere para la inscripcin de un ttulo- que se encuentre previamente inscrito el derecho del transmitente. Es decir, la compraventa entre A (vendedor) y B (comprador) solo se inscribe si previamente aparece inscrito el derecho de A como propietario, de lo que se infiere que las sucesivas transmisiones requieren estar debidamente concatenadas entre s, no pueden haber vacos en la cadena de transferencias. El debido orden de la cadena solo puede mantenerse con el principio del tracto sucesivo impuesto sobre la hoja registral de cada inmueble .45

45

Gaete Gonzlez, Eugenio Alberto. El sistema de folio real y el catastro. Bases para modernizar el registro. Folio Real, Revista peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao II. N 5. Lima: Palestra Editores, 2001, p. 14.

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Esta vinculacin de rasgos caractersticos de un sistema registral (folio realtracto sucesivo) permite que la hoja abierta para cada inmueble contenga el historial jurdico completo y ordenado de las sucesivas transferencias que afectan al bien y, en este sentido, se trata de un problema de fondo (sustantivo) que repercute en la totalidad del sistema . En cambio, en los sistemas en los que se emplea el FOLIO PERSONAL no se necesita del Tracto Sucesivo, pues los ttulos se inscriben segn el orden cronolgico de su ingreso al registro, no en una partida determinada para cada bien, generando as una gran inseguridad jurdica, la misma que se evita con el FOLIO REAL y con el respeto al Tracto Sucesivo.46

EL TRACTO ABREVIADO: UNA MODALIDAD O UNA EXCEPCIN AL TRACTO SUCESIVO?El TRACTO ABREVIADO es aquel supuesto en el que la ley permite que, en vez de inscribir cada una de las transmisiones intermedias que operan sobre un mismo bien en un asiento registral, se inscriba el ttulo principal, pero haciendo referencia en esta nica inscripcin a las transmisiones intermedias; con lo que se evita la extensin de un asiento que va a desaparecer inmediatamente a causa de otro posterior, logrando as la economa de procedimientos, evitando inscripciones efmeras. Sin embargo, es en este punto en el que existen algunas discrepancias, es que acaso estamos frente a una modalidad o a una excepcin al principio de tracto sucesivo? Para algunos autores, el tracto abreviado es una MODALIDAD del tracto sucesivo por la que se permite concentrar en un asiento nico dos o ms transmisiones operadas desde el titular inscrito.

46

Gonzlez Barrn, Gunther. Op. Cit.

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NO son una EXCEPCIN a la regla general, sino solo al rigor de su manifestacin formal . En cambio, otros sealan que el tracto abreviado es una MODALIDAD en que la legitimacin registral se combina con la legitimacin extrarregistral judicial o notarial-; y desde el punto de vista formal implica una EXCEPCIN lisa y llana a la regla del encadenamiento del titular de dominio y dems derechos registrados, ya que aparecer como disponente en un asiento quien, segn el asiento inmediatamente anterior, no era titular . Para nosotros, el tracto abreviado es una MODALIDAD y NO una excepcin al tracto sucesivo, pues en la inscripcin realizada se hace referencia a las transmisiones intermedias, de tal manera que en ella se puede determinar cul ha sido el historial jurdico del objeto de la inscripcin, respetndose el debido encadenamiento que debe existir entre estas, por lo tanto, el principio de tracto sucesivo sigue presente.48 47

47

Falbo, Miguel. Doctrina general del tracto sucesivo en el Derecho argentino. Buenos Aires: Revista Notarial N 854, 1981, p. 78 y 81.48

Villar, Pedro Felipe. Op. Cit.

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CODIGO CIVIL ARTCULO 2012: PRINCIPIO DE PUBLICIDAD Se presume sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento de las inscripciones.

Nuestro Cdigo Sustantivo ha recepcionado el Principio de Publicidad recin con el Cdigo Civil de 1984, el cual lo precepta en el artculo 2012; as de acuerdo a la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil de 1984 ha

analisis doctrinario derecho registral

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