Analysis de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio 7933 y su Impacto para el Mall Centro Plaza Liberia

por Michael McCurley

Segun la Ley 7933, Capitulo II, Articulo 14, inciso a)

ARTÍCULO 14. - En las cosas comunes, las mejoras serán aprobadas en Asamblea de Condóminos, mediante la siguiente votación:

a) Las mejoras necesarias, por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del condominio.

Nota—La gerencia administrativa del Centro Plaza Liberia ha sido relativamente exitosa en ejecutar acciones para mejoras necesarias.

Segun la Ley 7933, Capitulo II, Articulo 14, inciso b)

b) Las mejoras útiles, por los votos de los propietarios que representen las dos terceras partes del valor del condominio.

Nota—La gerencia administrativa del Centro Plaza Liberia no ha sido exitosa en ejecutar varios acciones para mejoras útiles.

Esto no es sorprendente porque los dueños mayoritarios no pueden representar los intereses reales de todos los demás y a la vez a sus propios intereses. Aunque existen reuniones y comites, no hay poder real ni recursos para ejecutar acciones o proyectos. Los miembros de estos tienen voz sin voto para hacer cambios. No hay logros notables porque nadie ha tenido el poder para implementar o poner decisiones en practica.

Hay un conflicto de intereses que ha generado infraccioneses (aunque sin reconocerlos como tal) del Capitulo III, Articulo 15 de la ley 7933.

CAPÍTULO IIIDerechos y obligaciones de los propietarios

ARTÍCULO 15. -Los propietarios de fincas filiales podrán establecer a su costa servicios para su uso exclusivo, siempre que no perjudiquen ni estorben a los demás. Usarán su propiedad de acuerdo con su destino conforme a la escritura constitutiva. Podrán segregarlas siempre que las partes segregadas cumplan todos los requisitos dispuestos en esta ley para las fincas filiales. No podrán destinarla a usos contrarios a la ley, la moral o las buenas costumbres, ni hacerla servir a otro objeto que el convenido expresamente. No podrán efectuar acto ni incurrir en omisión que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio.

A petición del administrador del condominio o de un propietario, la autoridad judicial aplicará, al infractor de lo dispuesto en este artículo, una multa equivalente a

un salario base, conforme se define en la Ley No. 7337, de 5 de mayo de 1993. Las sumas se destinarán a mejoras del condominio; todo sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan.

La reclamación se sustanciará mediante el procedimiento sumario estatuido en el Código Procesal Civil.Nota- Aunque no han sido reconocidos como tal, La Administración del Mall Centro Plaza ha incurido en algunas ocasiones en practicas desiguales que han permitido competencia desleal en forma directa para varios locales y usos contrarios de areas del Mall fuera de su destino original.

Puede ser que estas acciones no fueron intencionados, pero han causado perdidas de ingresos de milliones de colones para los locales que fueron victimas de practicas contrarios (o desiguales) a un buen entendimiento (incluyendo promesas no cumplidas como estrategia de venta) al iniciar sus operaciones e inversiones en Centro Plaza. Tampoco aceptaría un dueño mayoritario competencia a sus anclas (como otro cine o supermercado) o cambios que afectaria sus operaciones de la misma manera que ha afectado otros negocios y locales que no son de su propiedad.

Esto va en contra del espiritu de otro artículo del mismo ley (7933) que estipula:

ARTÍCULO 9. -Las cosas comunes son de uso general o restringido, independientemente de si están construidas o no y según se destinen al uso y aprovechamiento de todas las filiales o solo a algunas de ellas. Las cosas comunes pertenecen a todos los titulares del condominio, quienes tendrán en ellas un derecho proporcional al porcentaje que represente el área fijada para su finca filial dentro del condominio. Los bienes comunes no podrán ser objeto de división, salvo en los casos exceptuados en esta ley.los titulares del condominio, quienes tendrán en ellas un derecho proporcional al porcentaje que represente el área fijada para su finca filial dentro del condominio.

No obstante, ningún propietario podrá ser limitado en el uso y goce racionales de las cosas comunes, ni podrá alegar que tiene un derecho mayor al disfrute de esas cosas porque su porcentaje en ellas supere el de otros propietarios. Los bienes comunes no podrán ser objeto de división, salvo en los casos exceptuados en esta ley.Nota-Aunque se puede argumetar que ningún acción es ilegal, ha habido unas faltas de respeto y consideración para ciertos negocios o locales, condominios que dependen de condiciones favorables para sus operaciones, y esto ha sido proveniente de decisones administrativos inconsistentes. Los condominios requieren ser tratados como iguales con condiciones favorables para promover sus ventas. Un bien comun es el derecho de comerciar con condiciones favorables—de no perder derechos o bienes comunes. Si los duenos y administrativos podrían escoger, no aceptarian competencia directa o desleal a sus ventas, especialmente si esto prejudica su sobrevivencia o superación, además de limitar la variedad de oferta al publico. Sin embargo, no hay alternativas ni recursos ahora para resolver diferencias o problemas. Esto ha fragmentado la comunidad de condominios.

En la última reunión de condominios, los miembros presentes retomaron el tema del reglamento de condominios y la ley general 7933 de la republica para condominios.

Sugerencias?

Observación #1—Los tres comites (Mercadeo, Administrativo, Seguridad) supuestamente formados en Mayo no funcionaron como se plantearon, en parte porque cerraron varios negocios (5). Según la reunión de 08 de setiembre, de 2009, las personas presentes se mostraron a favor de fusionar los tres comites en uno solo como Comité de Condominios. De todas formas, no esta claro como estarían ligados para hacer decisiones reales y existen dudas al proposito de reunirse si no ha logrado mucho durante seis años de reuniones.

Acciónes—Formar un solo Comité de Condominios en la proxima reunion. Ver como estaría ligado esta comité con la Administracion, La Junta Directiva o La Asamblea General de Condominios, si hay alguna relación.

Observación #2—No hay una identidad en conjunto definida que nos ayudaría lograr más colaboración entre condominios. Esto se debe en parte a 1) una sobredependencia en una gerencia mayoritario (de que se deja la responsibilidad–y la culpa-por todo a esto) y 2) una falta de identidad de comunidad entre los demás condominios por sentir aislados, impotentes, o afectados sin poder actuar. No habrá unión sin una participación real. Acciónes—Aunque estaría dificil de lograr: 1) se podría empezar por estudiar la Ley 7933 (por lo menos en comité) y el reglamento interno (que rige también como instrumento legal); y luego 2) buscar un mecanismo que permitaría un nivel de participación en la toma de decisiones para ejecutar acciones administrativas para hacer mejoras útiles del Mall Centro Plaza Liberia. (Un estudio de la experiencia de otro centro comercial como Mall San Pedro podría ser util. Duró 6 años con muchos erores antes de consolidar este centro comercial como el primer Mall de Costa Rica.)

ConclusiónYa se reconoce que la Administración ha sido eficaz en la toma de decisiones para las mejoras necesarias del Mall. Sin embargo, en areas como comunicación, seguridad, el Centro de Alimentos, transporte, y ejecución gerencial a base de necesidades generales de condominios, la Administración no ha mostrado logros que la comunidad requiere. Aunque nadie quiere reconocerlo, esto se demuestra claramente con el cierre de locales y la fuga de varios negocios (y hasta administradores) del Mall Centro Plaza, sin poder reaccionar la Administración o la Junta hasta ahora. Es tiempo de tomar medidas antes de perder más terreno. Creo que existe buena voluntad de muchas personas en nuestra comunidad si nos permita un grado de participación en el futuro de Centro Plaza Liberia.

Esto ha sido preparado por Michael McCurley, dueño minoritario y gerente de Condominio F-211, Heladeria y Cafeteria Sorbé Mall Centro Plaza Liberia Septiembre, 2009