andes centro

VIABILIDADDEMERCADOENLOSPROYECTOS DE REVITALIZACINPROYECTOSDEREVITALIZACIN

URBANAENBOGOTCASOSILUSTRATIVOS

MESAVISDIEGOECHEVERRYCAMPOS

F b 23 d 2012Febrero23de2012

centro de estudios de la construccin y el desarrollo urbano y regional

CONTENIDOCONTENIDO

ALGUNOS ELEMENTOS DE CONTEXTO SOBRE EL CENTRO DE LA CIUDAD ALGUNOS ELEMENTOS DE CONTEXTO SOBRE EL CENTRO DE LA CIUDAD PRINCIPALES RESULTADOS DE LOS ESTUDIOS REALIZADOS POR CENAC PARA LA

ERU: ESTACIN CENTRAL LA ALAMEDA Y BORDE AVENIDA COMUNEROSDEMANDA DE VIVIENDA DEMANDA DE VIVIENDA

POBLADORES DEL REA DE INFLUENCIA DIRECTA DEL PROYECTO HOGARES RESIDENTES EN EL CENTRO INTERNACIONAL Y EN NUEVA SANTAFE ASPECTOS IMPORTANTES DE MERCADO PARA LOS PROYECTOSASPECTOS IMPORTANTES DE MERCADO PARA LOS PROYECTOS DEMANDA DE OFICINAS Y LOCALES COMERCIALES COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA DE EDIFICACIONES COMERCIALIZABLES EN EL

CENTRO PRINCIPALES RESULTADOS DEL ESTUDIO REALIZADO POR CENAC PARA LA ERU:

PROYECTO URBANO PLAZA DE LA HOJA REFLEXIN FINAL

2

ALGUNOSELEMENTOSDECONTEXTOSOBREELCENTRODELACIUDAD

3

ALGUNOSELEMENTOSDECONTEXTOSOBREELCENTRO DE LA CIUDADCENTRODELACIUDAD

ElcentrodeBogotentre1993y2005:uncambiosocialmuchomscomplejoquelag y p j qsolagentrificacin.*

Anlisis del cambio social 19932005, Localidades Candelaria y Santaf: 24.000 y 97.000 hab. en 2005 (= 1.6 % de la poblacin, 7.7 millones) Aumento relativo entre 1993 y 2005 : +6 % individuos, +22 % hogares

El centro se caracteriza por:Una diversidad importante de la poblacin residente tanto en trminos econmicos como en Una diversidad importante de la poblacin residente, tanto en trminos econmicos como entrminos demogrficos; esta diversidad aumenta durante el perodo

La presencia importante, y creciente, de hogares unipersonales (5.704 en 1993 y 10.728 en2005) y de poblacin de edad: papel especfico del centro para estos gruposUna especializacin residencial de cada localidad del centro que se intensifica entre 1993 y Una especializacin residencial de cada localidad del centro, que se intensifica entre 1993 y2005

* Franoise Dureau y Marie Piron (IRD). IX Seminario de investigacin urbana y regional: Gestin urbana, calidad de vida ei l i i l ACIUR U i id d Pil t d C l bi B t 20 22 d O t b d 2010inclusin social ACIUR Universidad Piloto de Colombia, Bogot, 2022 de Octubre de 2010

4

ALGUNOSELEMENTOSDECONTEXTOSOBREELCENTRO DE LA CIUDADCENTRODELACIUDAD

Comparando la poblacin de hogares residente en las localidades Los Mrtires, Santa F y La Candelaria(74 666 hogares a 2011 segn la EMB DANE) frente a la poblacin total de Bogot se presenta:(74.666 hogares a 2011 segn la EMBDANE) frente a la poblacin total de Bogot se presenta:

Mayor incidencia o presencia de: Hogares pobres Hogares pobres y en situacin de dficit habitacionalHogares pobres y en situacin de dficit habitacional Hogares arrendatarios Percepcin de presencia de focos de afectacin, en su orden: Bares o prostbulos, Expendio de

drogas, Lotes baldos , Basureros Hogares interesados en adquirir viviendaHogares interesados en adquirir vivienda Hogares que argumentan la falta de dinero como razn para no estar interesados en adquirir

vivienda

Menor incidencia o presencia de: Hogares con ingreso superior a 4 smml

Similar incidencia o presencia de: Hogares en condicin de dficit habitacional total

Ti d f t d l l h fi i l d i i d dit l

5

Tipo de fuentes de recursos con los que el hogar financiara la compra de vivienda: crdito con elFondo Nacional del Ahorro y Recursos propios (asociado con produccin informal) , principalmente

PRINCIPALESRESULTADOSDELOSESTUDIOSREALIZADOSPORCENACPARALAERU:

ESTACINCENTRAL LAALAMEDAYBORDEAVENIDACOMUNEROS

DEMANDADEVIVIENDA

6

PROYECTOESTACINCENTRALLAALAMEDACOMPOSICINCOMPOSICIN

EstacinCentraldeTransmilenio Vivienda Localescomerciales Oficinas Equipamientos Hotel Hotel

7

PROYECTOBORDEAVENIDACOMUNEROSCOMPOSICINCOMPOSICIN

2.200unidadesdeVISenedificioshabitacionales de cuatro pisoshabitacionalesdecuatropisos

Adecuacinde173localescomerciales

8

OBJETIVOS ESTUDIODEMERCADO,COMPONENTE DEMANDACOMPONENTEDEMANDA

De los objetivos de los estudios, esta presentacin seconcentra en los correspondientes a:

Estimar la demanda efectiva de los productosinmobiliarios por usos y su segmentacin por preciosy estratos

Identificar el perfil socioeconmico de losdemandantes potenciales y efectivos del proyecto

9

POBLACIN OBJETOPOBLACINOBJETO

ESTACINCENTRALDiciembre de 2009

BORDEAVENIDACOMUNEROSMarzo de 2010Diciembrede2009 Marzode2010

Hogares residentes en losHogares residentes en losestratos socioeconmicos dos (2)Hogares residentes en los

estratos socioeconmicos dos (2),tres (3) y cuatro (4) de Bogot

estratos socioeconmicos dos (2)y tres (3) de Bogot

Hogares residentes en el rea deHogares residentes en el reaampliada de influencia directa del

gdesarrollo del proyecto: Calle 7(norte), Calle y Transversal 3 (sur),

proyecto (Calles 19 a 26 Carreras 13 a 19): 2.589

Avenida Caracas (occidente) yCerros orientales (oriente):11 30611.306

10

ACTITUDFRENTEALMERCADODEVIVIENDA(DEMANDA POTENCIAL)(DEMANDAPOTENCIAL)

Principal necesidad habitacional actualESTACIN CENTRAL

Diciembre de 2009

BORDE AVENIDA COMUNEROSMarzo de 2010

No. Hogares % No. Hogares %

Comprar una vivienda 431.360 33,4 394.627 35,7

Mejorar o ampliar la vivienda que tiene 217.297 16,8 194.444 17,6

Comprar un lote para construir una vivienda 45.311 3,5 39.837 3,6

Al il i i d di t l il i l 15 060 1 2 14 849 1 3Alquilar una vivienda- mediante alquiler convencional 15.060 1,2 14.849 1,3

Construir en un lote de su propiedad 5.872 0,5 4.822 0,4

Alquilar una vivienda- arriendo con opcin de compra 5.428 0,4 4.826 0,4

Legalizar la propiedad de un lote 1 878 0 1 1 522 0 1Legalizar la propiedad de un lote 1.878 0,1 1.522 0,1

Ninguna necesidad habitacional 557.455 43,1 440.027 39,8

No informa 12.265 0,9 9.320 0,8

TOTAL 1.291.926 100,0 1.104.274 100,0

11

Fuente:EmpresadeRenovacinUrbana,ERU CENAC

DEMANDA EFECTIVA DE VIVIENDA BOGOT*DEMANDAEFECTIVADEVIVIENDABOGOTESTACINCENTRALDiciembrede2009

BORDEAVENIDACOMUNEROSMarzode2010

Precio de la vivienda (Miles de $)

Hogares

No. %

Hasta 24.845 (50 smml) 17.179 4,2


Hogares

No. %

Hasta 25.750 (50 smml) 17.167 4,6

24.845 a 34.783 (70 smml) 80.148 19,5

34.783 a 49.690 (100 smml) 118.785 28,9

49.690 a 67.081 (135 smml) 84.509 20,5

25.750 a 36.050 (70 smml) 80.092 21,3

36.050 a 51.500 (100 smml) 118.701 31,5

51.500 a 69.525 (135 smml) 84.449 22,4

67.081 a 100.000 70.237 17,1

100.000 a 150.000 23.160 5,6

150.000 a 200.000 10.973 2,7

69.525 a 100.000 54.946 14,6

100.000 a 150.000 16.227 4,3

150.000 a 200.000 3.177 0,8

200.000 a 300.000 4.131 1,0

300.000 a 400.000 1.787 0,4

Ms de 400.000 653 0,2

Ms de 200.000 2.023 0,5

Total 376.782 100,0

Total 411.563 100,0

12*Consistenciadelosresultadoscontrastadaconotrosestudiosrelacionados


ACEPTACINDELPROYECTOESTACIN CENTRAL LA ALAMEDA

Cuatrodecadadiezdemandantesefectivosdelaciudadmanifiestaaceptacinporelproyecto Estacin

ESTACINCENTRAL LAALAMEDA

100

p p p yCentral LaAlameda(Diciembrede2009)

90,1

66,759,0

41,4

62,5 63,9 70,379,7

27,4

46,159,4

60

80

o

g

a

r

e

s

33,341,0

58,6

37,5 36,1 29,720,3

72,6

53,940,620

40

%

H

o

9,920,3

0Hasta

24.845 24.845 a34.783

34.783 a49.690

49.690 a67.081

67.081 a100.000

100.000 a150.000

150.000 a200.000

200.000 a300.000

300.000 a400.000

Ms de400.000

Total


13

Acepta No aceptaFuente:EmpresadeRenovacinUrbana,ERU CENAC

ACEPTACINDELPROYECTOBORDE AVENIDA COMUNEROS

Alrededordetresdecadadiez demandantesefectivosdelaciudadresidentesenestratos2y3 manifiesta

BORDEAVENIDACOMUNEROS

100

yaceptacinporelproyecto BordeAvenidaComuneros(Marzode2010)

83,866,9

77,8

54,9

75,2

100 0 100 0 100 0

71,560

80

o

g

a

r

e

s

16 233,1

22,2

45,1

24,8 28,5

100,0 100,0 100,0

20

40

%

H

o

16,2 ,

0Hasta 25.750 25.750 a

36.050 36.050 a51.500

51.500 a69.525

69.525 a100.000

100.000 a150.000

150.000 a200.000

Ms de200.000

Total


14

Acepta No aceptaFuente:EmpresadeRenovacinUrbana,ERU CENAC

DEMANDAEFECTIVADEVIVIENDAPORELPROYECTOPROYECTO




Hogares

No. %Precio de la vivienda

(Miles de $)Hogares

No. %

H t 25 750 2 777 2 6

49 690 67 081 49 517 55 1

Hasta 25.750 (50 smml) 2.777 2,6

25.750 a 36.050 (70 smml) 26.549 24,7

36.050 a 51.500 (100 smml) 26.371 24,5

51 500 69 525 38 100 35 549.690 a 67.081 (135 smml) 49.517 55,1

67.081 a 100.000 26.333 29,3

100.000 a 150.000 8.351 9,3

150 000 200 000 3 256 3 6

51.500 a 69.525 (135 smml) 38.100 35,5

69.525 a 100.000 13.634 12,7

Total 107.431 100,0150.000 a 200.000 3.256 3,6

200.000 a 300.000 839 0,9

300.000 a 400.000 1.296 1,4

Ms de 400 000 352 0 4Ms de 400.000 352 0,4

Total 89.944 100,015


DEMANDAEFECTIVADEVIVIENDAPORELPROYECTOSEGN NATURALEZA DE LA POBLACINSEGNNATURALEZADELAPOBLACIN


BORDEAVENIDACOMUNEROSMarzo de 2010Diciembrede2009

71,2 28,8Residentesenelsector

Marzode2010

59,5 40,5Residentesenelsector

58,4 41,6Residentesfueradelsector

cuyojefedehogartrabajaenelcentro

36,9 63,1Residentesfueradelsectorcuyojefedehogartrabajaen

elcentro

43,9 56,1

Residentes fuera del sector

Residentesfueradelsectorcuyojefedehogarnotrabaja

enelcentro28,0 72,0

Residentes fuera del sector

Residentesfueradelsectorcuyojefedehogarnotrabaja

enelcentro

46,0 54,0

0,0 20,0 40,0 60,0 80,0 100,0

Residentesfueradelsector(consolidado) 28,3 71,7

0,0 20,0 40,0 60,0 80,0 100,0

Residentesfueradelsector(consolidado)

Si No Si No

16Fuente:EmpresadeRenovacinUrbana,ERU CENAC

ACEPTACINDELOSATRIBUTOSBSICOSDELPROYECTOPOBLACIN NO DEMANDANTE EFECTIVAPOBLACINNO DEMANDANTEEFECTIVA

Una vez conocidos los atributos del proyecto, la magnitud de lademanda efectiva podra ampliarse por cambios deactitud/posicin de la poblacin inicialmente no demandanteactitud/posicin de la poblacin inicialmente no demandante

Proporcin de hogares no demandantes que aceptaran laProporcin de hogares no demandantes que aceptaran lalocalizacin del proyecto:

Estacin Central: 30% Borde Avenida Comuneros: 16%

17


ESTACINCENTRAL LAALAMEDAYBORDE

POBLADORES DEL REA DE INFLUENCIA DIRECTA

AVENIDACOMUNEROS

POBLADORESDELREADEINFLUENCIADIRECTADELPROYECTO

18

POBLADORESDELREADEINFLUENCIADIRECTADELPROYECTO PERFIL SOCIOECONMICO Y HABITACIONALPROYECTO PERFILSOCIOECONMICOYHABITACIONAL

ESTACIN BORDE AVENIDAPor cada 10 hogares residentes en el rea de influencia del proyecto

ESTACIN CENTRAL

Diciembre/09

BORDE AVENIDA COMUNEROS

Marzo/10

O t t 5 1Ocupan apartamentos 5 1

Ocupan casas 3 7 a 8

Ocupan cuartos 2 1

Son arrendatarios 6 5

Son propietarios 3 4

Desarrollan alguna actividad productiva en la vivienda 2 2

Tienen jefatura masculina 6 6

Reportan el jefe de hogar ocupado laboralmente 7 7

No tienen cuenta en establecimientos bancarios 7 8

No tienen cuenta de ahorro programado para VIS 9 9


POBLADORESDELREADEINFLUENCIADIRECTADELPROYECTO PERFIL SOCIOECONMICO Y HABITACIONALPROYECTO PERFILSOCIOECONMICOYHABITACIONAL

ESTACINCENTRAL BORDEAVENIDACOMUNEROSDiciembrede2009 Marzode2010

Ingreso del hogar % Hogares Ingreso del hogar % Hogares(smml) % Hogares

- Hasta dos (2) 64,0

(smml)

- Hasta dos (2) 74,1

- Dos (2) a cuatro (4) 23,8

- Ms de cuatro (4) 12,2

- Dos (2) a cuatro (4) 20,2

- Ms de cuatro (4) 5,7

20


POBLADORESDELREADEINFLUENCIADIRECTADELPROYECTO ACTITUDFRENTEALMERCADODEVIVIENDA

(DEMANDAPOTENCIAL)

Principal necesidad habitacional actual

ESTACIN CENTRAL

Diciembre/09

BORDE AVENIDA COMUNEROS

Marzo/10%. Hogares %. Hogares

Comprar una vivienda 45,4 24,0

Mejorar o ampliar la vivienda que tiene 13,7 15,8

Comprar un lote para construir una vivienda 5,8 3,4

Al il i i d di t l il i l 4 9 5 4Alquilar una vivienda- mediante alquiler convencional 4,9 5,4

Alquilar una vivienda- arriendo con opcin de compra 2,7 3,3

Construir en un lote de su propiedad 1,5 1,6

Legalizar la propiedad de un lote 1 3Legalizar la propiedad de un lote 1,3

Ninguna necesidad habitacional 24,4 45,2

No informa 1,5

TOTAL 100,0 100,0

21


POBLADORESDELREADEINFLUENCIADIRECTADELPROYECTO DEMANDA EFECTIVA DE VIVIENDAPROYECTO DEMANDAEFECTIVADEVIVIENDA




Hogares

%


Hogares

%%

49.690 a 67.081 50,1

67 081 100 000 36 5

Hasta 25.750 44,0

25.750 a 36.050 30,067.081 a 100.000 36,5

100.000 a 150.000 7,736.050 a 51.500 14,0

51.500 a 69.525 6,0

150.000 a 200.000 5,8

Total 100,0

De los hogares interesados en comprar una

69.525 a 100.000 6,0

Total 100,0De los hogares interesados en comprar unaDe los hogares interesados en comprar una

vivienda poco menos de la tercera parte calificacomo demandante efectivo (364 hogares)

De los hogares interesados en comprar unavivienda, cerca de seis de cada diez calificancomo demandantes efectivos (1.550 hogares)


POBLADORESDELREADEINFLUENCIADIRECTADELPROYECTO MEJORAMIENTO DE VIVIENDAPROYECTO MEJORAMIENTODEVIVIENDA

Tipo de intervencin requerido: acabados en general enchapes, pintura, etc., cambio de materiales en techo, pisosenchapes, pintura, etc. , cambio de materiales en techo, pisosy estructura

Costo aproximado de la intervencin: hasta 10 millones deCosto aproximado de la intervencin: hasta 10 millones depesos

No disponibilidad de recursos propios por parte del hogar No disponibilidad de recursos propios por parte del hogarpara asumir el costo del mejoramiento

23

POBLADORESDELREADEINFLUENCIADIRECTADELPROYECTO COMPRA DE LOTE PARA CONSTRUIR VIVIENDAPROYECTO COMPRADELOTEPARACONSTRUIRVIVIENDA

Expectativa de tiempo para la compra del lote: uno a tres aos(Estacin Central), seis meses a dos aos (Borde AvenidaComuneros)

Sin preferencia por una localizacin especfica para el lote acomprar

Expectativa de precio entre tres y veinte millones de pesos

No disponibilidad de recursos propios para asumir la compradel lote

24



HOGARES RESIDENTES EN EL CENTRO

AVENIDACOMUNEROS

HOGARESRESIDENTESENELCENTROINTERNACIONALYENNUEVASANTAF

25

HOGARESRESIDENTESENELCENTROINTERNACIONALYNUEVASANTAFPERCEPCIN SOBRE SU CONDICIN HABITACIONAL ANTECEDENTESPERCEPCINSOBRESUCONDICINHABITACIONAL ANTECEDENTES

ESTACINCENTRAL(Dic/09)HogaresresidentesenelCentro

BORDEAVENIDACOMUNEROS(Mar/10)H id N S f

gInternacional

Desarrollo reciente de importantes proyectosinmobiliarios en el Centro Internacional

HogaresresidentesenNuevaSantaf

Desarrollo reciente de proyectoshabitacionales en el centro de BogotA i d di i tinmobiliarios en el Centro Internacional

Predominio del uso residencial en estosemprendimientos (ms de mil hogaresnuevos residentes del sector)

Desarrollo actual de importantes obras en

Anuncio de nuevos emprendimientos, cuyademanda puede ser influenciada por lapercepcin de los residentes actuales

Interesante condicin de Nueva Santaf,d l d i Desarrollo actual de importantes obras en

proceso en el sector (Hotel Ibis, El Museo) Iniciacin prxima de nuevos desarrollos Percepcin de los hogares residentes nuevos

l t f t t t i l

como uno de los programas de renovacinurbana ms importantes de Bogot(trayectoria superior a veinte aos)

Percepcin de los hogares residentes en elcentro histrico en un programaen el sector como factor estratgico en la

viabilidad de mercado de nuevos desarrolloshabitacionales (potencialidad comercial delproyecto de la ERU)

centro histrico en un programaemblemtico de renovacin urbana: factorde gran importancia para la viabilidad demercado de nuevos desarrolloshabitacionales (Borde Avenida Comuneros)habitacionales (Borde Avenida Comuneros)

26

HOGARESRESIDENTESENELCENTROINTERNACIONALPERCEPCINSOBRESUCONDICINHABITACIONAL RESULTADOS

ESTACINCENTRAL(Diciembrede2009)

Caractersticasdeloshogaresresidentes: Hogaresjvenes,unipersonales,sinhijosoconhijosdecortaedad

Jefes de hogar:Jefesdehogar: Solterosloscasadosconstituyenlaterceraparte

Jvenes(26a35aos)

Niveleducativoalto(superiorprofesional,conunaproporcinimportantedepostgrado)

Vinculadosaempresasdelsectorfinanciero,reasdelaingeniera,universidadesdelsectoryaactividadesdeconsultoraendiferentescampos

ElCentroInternacionalsepercibecomounalocalizacinestratgicanosloparaquienestrabajanenelcentrosinotambinparalosquelohaceneneloccidente(Calle26,zonaindustrial,etc.),yenelnorte(Calle72,Calle100,etc.),porlasventajasdemovilidad

27



Tipodetenenciadelavivienda 60%propietarios 40%encondicindearrendamientooleasinghabitacional

Razonesparaadquisicindevivienda: Localizacin(compra arriendo leasing)

Facilidadesdeconectividadydetransporte(compra arriendo leasing)

Expectativasdevalorizacin(compra)

Atributosdelsector(leasing)

Evaluacindelnegocio: Cumplimientoexpectativasdevalorizacin Disposicinpararecomendar

positivamentecompraenelsector(propietarios)

Planesdecomprafuturaenelsector(arrendatarios)

Planesdecompradelinmuebleactual(leasing)

28



Otrosaspectos EntornodeterioradodelCentroInternacionalsaliendodesuslmites:

condicionesurbansticasydeseguridad

Preocupacinpordesestmulotemporaladecisionesdecomprayhabitacindel sector debido a las obras actuales de TransMilenio y futuras del MetrodelsectordebidoalasobrasactualesdeTransMilenioyfuturasdelMetro

Inexistenciadeofertadeapartamentosdeunreacorrespondienteatresalcobasoms

ExpectativapositivasobreelimpactodemedianoylargoplazodelosprogramasderenovacinurbanasobreelCentroInternacional

29

HOGARESRESIDENTESENNUEVASANTAFPERCEPCINSOBRESUCONDICINHABITACIONAL RESULTADOS

BORDEAVENIDACOMUNEROS(Marzode2010)

Caractersticasdeloshogaresresidentes: Tamaodelhogarpequeo(tresmiembros,principalmente)

Hogaresconhijos,generalmenteenedadadolescente.Hogaresunipersonales,enmenorproporcin

J f d h Jefesdehogar: Solteros/Casados(enproporcionessimilares)

Dosgruposdeedades:19a30aos/Mayoresde46

Niveleducativoalto

Ocupadoscomoprofesionales,estudiantes,empleadosyamasdecasa

30



Tipodetenenciadelavivienda Porcadatreshogares:Dospropietarios,unoarrendatario

Razonesparaadquisicindevivienda: Costumbredevivirenelcentro gustoporelsector

Localizacincentraldelconjunto

Diseodelconjunto

Preciodeventa

Cercanaallugardetrabajo

Inversin Valorizacin

E l i d l i Evaluacindelnegocio: Disposicinpararecomendarpositivamentecompraenelconjunto(propietarios)

Planesdecomprafuturaenelconjunto(arrendatarios)

31



Otros aspectos Otros aspectos Sentido de comunidad y pertenencia de los hogaresresidentes en el Complejo Habitacional Nueva Santaf:residentes en el Complejo Habitacional Nueva Santaf:

Aporte de los parques, zonas verdes y espacio pblico delos claustros en la formacin de este sentidolos claustros en la formacin de este sentido

32



ASPECTOS IMPORTANTES DE MERCADO PARA LOS

AVENIDACOMUNEROS

ASPECTOSIMPORTANTESDEMERCADOPARALOSPROYECTOS

33

ASPECTOSIMPORTANTESDEMERCADOPARALOS PROYECTOSLOSPROYECTOS

Reconocimiento de los demandantes potenciales de las ventajas de localizacin Reconocimiento de los demandantes potenciales de las ventajas de localizacindel centro de Bogot

Alto nivel de satisfaccin de hogares residentes en el Complejo Habitacional NuevaSantaf y recientes del Centro Internacional

Desempeo reciente de la oferta de edificaciones en Bogot Escenario positivoen el corto y mediano plazoen el corto y mediano plazo

Importante actividad edificadora en el centro de Bogot, cuyo volumen supera losregistros histricos

La demanda efectiva estimada se debe considerar como bsica, dado queconstituye el umbral de la demanda efectiva total que el proyecto est encapacidad de movilizarp

34


ESTACINCENTRAL LAALAMEDAYBORDEAVENIDACOMUNEROS

DEMANDADEOFICINASYLOCALESCOMERCIALES

35

DEMANDAEFECTIVADEOFICINASYLOCALESCOMERCIALESCOMERCIALES



D d f ti t t lDemandaefectivatotaloficinasylocales:82.239m2

Demandaefectivatotallocales:14.600m2

Oficinas(52,9%):43.517m2 Compra(64,4%):9.400m2

Arriendo y Leasing (35 6%): Locales(47,1%):38.722m2 ArriendoyLeasing(35,6%):5.200m2

36


PERCEPCINDELADEMANDAEFECTIVA(COMPRAYARRIENDO)DEOFICINASYLOCALESCOMERCIALESFRENTEALPROYECTO ACEPTACIN

DELCONCEPTOYLOCALIZACINDELPROYECTO

ESTACINCENTRAL OFICINASYLOCALESDiciembre de 2009

BORDEAVENIDACOMUNEROS LOCALESMarzo de 2010Diciembrede2009

100,0100,0

120,0

Marzode2010

100,0100,0

120,0

63,060,0

80,0 75,5 74,1

60,0

80,0

44,4

20 0

40,0

,

20 0

40,0

,

0,0

20,0

Planesrespectodelasededela

Aceptacindelconceptodel

Aceptacindelalocalizacin

0,0

20,0

Planesrespectodelasededel

Aceptacindelconceptodel

Aceptacindelalocalizacin

empresa proyecto especfica establecimiento proyecto especfica

37




COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA DE

AVENIDACOMUNEROS

COMPORTAMIENTODELAOFERTADEEDIFICACIONESCOMERCIALIZABLESENELCENTRO

38

COMPORTAMIENTODELAOFERTADEEDIFICACIONESCOMERCIALIZABLESENELCENTRO VIVIENDA

REA DE INFLUENCIA PROYECTO ESTACIN CENTRAL (1)READEINFLUENCIAPROYECTOESTACINCENTRAL(1)OCTUBRENOVIEMBREDE2009

Destino: VIVIENDA (Unidades)

Oferta Total Oferta Centro5

3

4

8

3

1

8

.

5

.

6

8

5

2

8

Vivienda vendida centro 12 meses

271

8

Proceso Inmediata

7

0

Proceso Inmediata

La oferta inmediata es 2.13 veces superior a la oferta en curso, lo cual advierte sobre un proceso de expansinsignificativo de la oferta de vivienda

En el centro de Bogot la oferta inmediata es cuatro veces superior a la oferta en proceso Igualmente positivo es la venta de 271 unidades de vivienda durante el ltimo ao en el centro de Bogot

39

(1) Los Mrtires, Santa FLa Candelaria

Fuente:DANE LaGaleraInmobiliaria

COMPORTAMIENTODELAOFERTADEEDIFICACIONESCOMERCIALIZABLESENELCENTRO VIVIENDA

REA DE INFLUENCIA PROYECTO BORDE AVENIDA COMUNEROS (1)READEINFLUENCIAPROYECTOBORDEAVENIDACOMUNEROS(1)ENEROFEBRERODE2010

Destino: VIVIENDA (Unidades)

Oferta Total Oferta Centro

0

6

1

3

2

8

1

8

.

0

9

.

0

2

0

3

Vivienda vendida centro 12 meses

302

Proceso Inmediata

5

9

Proceso Inmediata

Iniciando 2010, la oferta inmediata es 2 veces superior a la oferta en curso, lo cual advierte sobre unproceso de expansin significativo de la oferta de vivienda

En el centro de Bogot la oferta inmediata es 5,6 veces superior a la oferta en proceso Igualmente positivo es la venta de 302 unidades de vivienda durante el ltimo ao en el centro de Bogot

40



COMPORTAMIENTODELAOFERTADEEDIFICACIONESCOMERCIALIZABLESENELCENTRO OFICINAS

REA DE INFLUENCIA PROYECTO ESTACIN CENTRAL (1)READEINFLUENCIAPROYECTOESTACINCENTRAL(1)OCTUBRENOVIEMBREDE2009Destino: OFICINAS (Metros cuadrados)


.

2

2

2

.

0

0

4

rea lanzada

1

3

1

.

3

2

0

2

5

5

1

4

2

.

8

3

9

rea lanzadacentro 12 meses

15.695 m2

El rea en condicin de oferta inmediata casi duplica el rea en venta y en proceso de construccin

Proceso Inmediata Proceso Inmediata

l rea en condicin de oferta inmediata casi duplica el rea en venta y en proceso de construccin Sin embargo se recomienda prudencia respecto de iniciacin de la comercializacin de nuevos proyectos dados los

efectos de las compras de inversionistas orientadas a la reventa Para el centro de Bogot la oferta inmediata equivale a cinco veces la oferta en proceso A la fecha slo se ha vendido el 11% de esta rea

41



COMPORTAMIENTODELAOFERTADEEDIFICACIONESCOMERCIALIZABLESENELCENTRO LOCALESCOMERCIALES

REA DE INFLUENCIA PROYECTO ESTACIN CENTRAL (1)READEINFLUENCIAPROYECTOESTACINCENTRAL(1)OCTUBRENOVIEMBREDE2009

Destino: LOCALES COMERCIALES (Metros cuadrados)

Oferta Total Oferta Centro 2

8

5

6

1

1

6

.

8

2

.

8

2

2

5

5

.

6

5

2

4

2

rea lanzada centro 12 meses

5.074 m2

1

0

1

.

Proceso Inmediata

3

.

Proceso Inmediata

Oferta inmediata levemente superior (14.7%) a la oferta en proceso Para el centro de Bogot la oferta inmediata es apenas el 5.85% de la oferta en proceso La proporcin de ventas del rea lanzada en el ltimo ao supera la de oficinas en este mismo sector

42



COMPORTAMIENTODELAOFERTADEEDIFICACIONESCOMERCIALIZABLESENELCENTRO LOCALESCOMERCIALES

REA DE INFLUENCIA PROYECTO BORDE AVENIDA COMUNEROS (1)READEINFLUENCIAPROYECTOBORDEAVENIDACOMUNEROS(1)ENEROFEBRERODE2010

Destino: LOCALES COMERCIALES (Metros cu adrados)


4

6

1

1

2

.

6

8

1

1

1

2

.

9

4

2

.

9

3

4

7

9

.

4

1

9

rea lanzada centro 12 meses

2.510 m2

2

Proceso Inmediata

Oferta inmediata levemente superior (265 metros cuadrados) a la oferta en proceso Para el centro de Bogot la oferta inmediata es apenas el 3.7% de la oferta en proceso Es evidente la existencia de un ritmo reciente interesante de ventas, lo cual ha impulsado el lanzamiento de

nuevas reas para la venta en el centro

43



PRINCIPALESRESULTADOSDELESTUDIOREALIZADOPORCENACPARALAERU:

PROYECTOURBANOPLAZADELAHOJA

44

PROYECTOURBANOPLAZADELAHOJACOMPOSICINCOMPOSICIN

150 mil m2 de oficinas para entidades pblicas y lad i i i di i ladministracin distrital

34 mil m2 de oficinas para empresas privadas 24 mil m2 de comercio 2.456 unidades de parqueaderos Hotel tipo express Centro de Con enciones Centro de Convenciones

45

CARACTERSTICASGENERALESDELADEMANDAPOTENCIAL LOCALIZACINPOTENCIAL LOCALIZACIN

(Targetdemercado:3.895)

OFICINAS LOCALESCOMERCIALESO C S OC S CO C SLocalidad %

Chapinero 43,5Usaqun 18,4

Localidad %Chapinero 32,9Usaqun 14,1Usaqun 18,4

Fontibon 5,9Santa Fe 5,3Suba 5,2Teusaquillo 4 3

Usaqun 14,1Barrios Unidos 9,2Santa Fe 8,8Fontibn 7,1S b 6 4Teusaquillo 4,3

Barrios Unidos 4,2Puente Aranda 4,0Los Mrtires 2,6

Suba 6,4Teusaquillo 4,6Puente Aranda 4,4Engativ 2,5

Engativ 1,8Kennedy 1,0Otras 3,9Total* 100,0

Los Mrtires 2,1Otras (3 localidades) 4,8Sin informacin 3,2Total* 100,0ota 00,0 Total 100,0

46


ESTIMACINDELADEMANDAEFECTIVAPERCEPCINFRENTEALPROYECTO:ACEPTACINDEL

CONCEPTOYLOCALIZACINDELPROYECTO

OFICINAS LOCALESCOMERCIALESO C S

100,0100,0

120,0

OC S CO C S

100,0100,0

120,0

54,660,0

80,0

56,851,460,0

80,0

21,920,0

40,0

,

20,0

40,0

0,0Planesrespectodelasededela

empresa

Aceptacindelconceptodelproyecto

Aceptacindelalocalizacinespecfica

0,0Planesrespectodelasededela

empresa

Aceptacindelconceptodelproyecto

Aceptacindelalocalizacinespecficaempresa proyecto especfica empresa proyecto especfica

El concepto del proyecto contrae la demanda en un 45,4%, estemismo efecto en trminos de su localizacin es del orden del 78,1%.

El concepto del proyecto contrae la demanda en un 43,2%, estemismo efecto en trminos de su localizacin es del orden del 48,7%.


REASVENDIBLESDELPROYECTODEMANDA EFECTIVADEMANDAEFECTIVA

DEMANDA EFECTIVA REASegn modalidad de adquisicin

OFICINAS LOCALES COMERCIALESSegn modalidad de adquisicin

M2 % M2 %

Compra 23.052 53,0 10.821 30,2

Arriendo convencional 15.671 36,0 22.596 63,1

Leasing (arriendo con opcin de compra) 4.769 11,0 1.273 3,6

Otro inters 1.114 3,1

Total 43.492 100,0 35.804 100,0

48


REAS VENDIBLES DEL PROYECTO. OFERTA COMPETITIVA OFICINASCOMPORTAMIENTO DE LA OFERTA EN EL REA DE INFLUENCIA

OCTUBRE DE 2010OCTUBRE DE 2010

Of t t t l ( 2) Oferta rea de influencia (m2)

Oferta

Ofertatotal(m 2) Ofertareadeinfluencia(m2)

lanzada rea de

influencia 12 meses:

130 698 2252,352

106,526

130.698 m2

74,937

Proceso + Culminadas Inmediata

4,456

Proceso + Culminadas Inmediata**

* Incluye las localidades de: Puente Aranda, Santaf, Los Mrtires, Fontibn y Teusaquillo

Proceso+Culminadasenventa

Inmediata Proceso+Culminadasenventa*

Inmediata

** Incluye las zonas: Centro, Salitre y Teusaquillo

49Fuente:DANE LaGaleraInmobiliaria

REAS VENDIBLES DEL PROYECTO. OFERTA COMPETITIVA LOCALESCOMPORTAMIENTO DE LA OFERTA EN EL REA DE INFLUENCIA

OCTUBRE DE 2010OCTUBRE DE 2010

Oferta total (m2) f d i fl i ( 2)Ofertatotal(m2) Ofertareadeinfluencia(m2)

Oferta lanzada rea de

influencia 12 meses:

125,615113,755 35,502 35,173

47.959 m2

Proceso+Culminadas Inmediata Proceso+Culminadas Inmediata

* Incluye las localidades de: Puente Aranda, Santaf, Los Mrtires, Fontibn y Teusaquillo** Incluye las zonas: Centro, Salitre y Teusaquillo

enventa enventa

y y q

50Fuente:DANE LaGaleraInmobiliaria

OTROS PRODUCTOS INMOBILIARIOSCENTRO DE CONVENCIONESCENTRO DE CONVENCIONES

DEMANDA POR SERVICIOS DEL CENTRO DE CONVENCIONES

Inters en el Centro de Convenciones del Proyecto

DEMANDA POR SERVICIOS DEL CENTRO DE CONVENCIONESDEL PROYECTO CENTRO ADMINISTRATIVO DISTRITAL PLAZA DE LA HOJA

Aspecto Total demanda Empresas privadas

y

Empresas privadas Entidades distritales

Empresas que realizan eventos 863 500 11

Nmero de eventos promedio por ao 7.745 4.2131 6122

Nmero de asistentes 86 099 50 397 38 600Nmero de asistentes 86.099 50.397 38.600

1 14 eventos por da, sin considerar los aspectos econmicos que transforman este inters en demanda efectiva2 Dos (2) eventos por da (sobre 300 das al ao)

51


REFLEXIN FINALREFLEXINFINAL

EXISTEUNAIMPORTANTEIMPORTANTE

DEMANDAEFECTIVADEMANDAEFECTIVAPOR PRODUCTOSPORPRODUCTOS

INMOBILIARIOSENELCENTRO DE BOGOT Y LA OFERTA?CENTRODEBOGOT YLAOFERTA?

52

VIABILIDADDEMERCADOENLOSPROYECTOSDEREVITALIZACINURBANAENBOGOT

CASOSILUSTRATIVOS

MESAVISDIEGOECHEVERRYCAMPOSFebrero23de2012

GRACIASGRACIAS

centro de estudios de la construccin y el desarrollo urbano y regional

andes centro

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