apunte compraventa

8/17/2019 Apunte compraventa

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EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Concepto.

El art. 1793 CC, la define en los siguientes términos: “La

compraventa es un contrato en que una de las partes se oliga a dar una

cosa ! la otra a pagarla en dinero. "quella se dice vender ! ésta comprar.

El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.#

$e acuerdo al $iccionario de la %eal "cademia, venta “es un

contrato en virtud del cual se transfiere a dominio a&eno una cosa propia,

por el precio pactado#' ! compra, “la acci(n ! efecto de adquirir por dinero

el dominio de una cosa#.

Estos conceptos no se avienen con el adoptado por el C.C.C)., que

da a la compraventa la calidad de mero t*tulo traslaticio de dominio, como

ocurr*a en el $erec+o %omano onitario o vulgar. e evidencia a partir de

la definici(n legal que la compraventa simplemente posiilita un camio de

una cosa por dinero. Las partes s(lo se oligan a efectuar el camio.

$os partes intervienen en el contrato de compraventa: el vendedor,

aquél de los contratantes que se oliga a dar la cosa, ! el comprador, aquél

que se oliga a entregar por esa cosa, cierta cantidad de dinero.

"nticipamos, la cr*tica formulada a la definici(n del art*culo 1793,

cuando alude a que el vendedor se oliga “a dar#, deiendo +aer dic+o el precepto “a dar o a entregar#.

Características del contrato de compraventa.

a.- Es ilateral: puesto que las partes contratantes se oligan

rec*procamente desde su origen' se trata de un contrato sinalagmtico

perfecto, en el que el vendedor se oliga a dar o entregar la cosa ! el

comprador a pagar el precio. Estas oligaciones son de la esencia de la

compraventa, ! sin ellas el contrato no produce efectos civiles o degenera

en otro contrato diferente.

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"dems, el vendedor tamién tiene la oligaci(n de sanear la

evicci(n ! los vicios red+iitorios ! el comprador la oligaci(n de reciir lacosa, pero tales oligaciones son de la naturale/a de la compraventa, puesto

que pueden suprimirse e0presamente.

.-. Es oneroso: por las prestaciones rec*procas que engendra,

imponiéndose amas partes un gravamen ! oteniendo amas partes un

eneficio.

c.- Es generalmente conmutativo: las prestaciones a que se oligan

vendedor ! comprador “se miran# como equivalentes. E0cepcionalmente,

el contrato de compraventa puede ser aleatorio, segn dispone el art. 1213,

cuando apare/ca que “se compr( la suerte#' en consecuencia, la

conmutatividad no es de la esencia de la compraventa, sino s(lo su

caracter*stica general. Lo aleatorio es e0cepcional en la compraventa.

d.- Es principal: porque e0iste por s* mismo, independientemente de

cualquier otra convenci(n.e.- Es ordinariamente consensual, salvo las e0cepciones legales que

e0igen el cumplimiento de una solemnidad, como acontece por e&emplo en

la compraventa de inmueles.

f.- Es nominado o t*pico: porque est reglamentado en la le!, nada

menos que en 13 art*culos.

g.- La venta es un t*tulo traslaticio de dominio.

La compraventa es un título traslaticio de dominio.

" diferencia de lo que acontece en la legislaci(n civil francesa ! en

general en el $erec+o Comparado, ! de acuerdo a lo dispuesto en los arts.

475 ! 73, la compraventa es un mero t*tulo traslaticio de dominio, es

decir, un acto &ur*dico que por su naturale/a no transfiere el dominio, sino

que confiere al comprador un antecedente que lo +ailita para adquirirlo, !a

que celerado el contrato, surge para dic+o comprador un derec+o a e0igir

del vendedor que le entregue la cosa' con todo, no puede pretender que lo

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+aga propietario, sino s(lo poseedor. Cae precisar, al tenor del art. 1793,

que la frase “dar una cosa#, no es del todo correcta, siendo preferile +aer empleado la frase “entregar una cosa#. En efecto, al emplear el legislador la

e0presi(n dar una cosa, pareciera indicar que el vendedor transfiere el

dominio de la cosa por el contrato, toda ve/ que tal es la oligaci(n de dar'

por el contrario, la oligaci(n de entregar no supone transferencia de

dominio ! por tanto puede contraerla o asumirla quien no es due8o, puesto

que en definitiva implica pasar la tenencia.

"+ora ien, a la lu/ del art. 126, la oligaci(n que contrae el

vendedor es la de entregar la cosa ! en ningn caso el +acer propietario al

comprador. Lo normal ser sin emargo que al entregar la cosa se verifique

la tradici(n.

En s*ntesis, para que el comprador llegue a adquirir el dominio en

virtud de la compraventa, se requieren dos actos &ur*dicos consecutivos: la

compraventa t*tulo; ! la tradici(n modo de adquirir;, lo que concuerdacon el $erec+o %omano onitario o vulgar, apartndose del c(digo

napole(nico.

Elementos del contrato de compraventa.

Los elementos esenciales de la compraventa se desprenden del art.121: una cosa, un precio ! consentimiento res, pretium, consensus;. El

acuerdo de voluntades sore la cosa ! el precio es suficiente para

perfeccionar el contrato' de a+* su carcter consensual que por regla general

le confiere la le!.


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El consentimiento de las partes.a; %egla general: por el solo acuerdo de voluntades.

! 1426;, o incluso ser

ine0istente, para aquellos que postulan la ine0istencia como sanci(n en

nuestro $erec+o. La solemnidad, en este caso, viene a ser la manera de

e0presar el consentimiento en concepto de la le!.Cae precisar que solamente la compraventa de inmueles por

naturale/a o propiamente tales dee efectuarse por escritura plica. Los

inmueles por ad+erencia ! los inmueles por destinaci(n, que de venderse

por separado del predio al cual estn destinados recuperan su naturale/a de

mueles, no estn su&etos a la solemnidad art. 121, inciso final;. En estos

casos, la compraventa ser consensual.

"dems de esta solemnidad general, +a! otras solemnidades que

deen oservarse en ciertos contratos de compraventa: as*, por e&emplo, en

la venta de ienes ra*ces de ciertos incapaces es necesaria la autori/aci(n


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&udicial arts. 65' 2, 22 ! 29;' ! en otros casos es necesaria reali/arla

por plica suasta art. 39;. Estas formalidades especiales no sonrequisitos generadores del contrato de compraventa, no son solemnidades

e0igidas en consideraci(n a la naturale/a del contrato, sino al estado o

calidad de las personas que en él intervienen.


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escritura plica, para el efecto del art. 121 del CC. in emargo, dee

e0tenderse la pertinente escritura plica, que ser suscrita por el rematante! el &ue/, el segundo como representante legal del vendedor.

e; Caso de las solemnidades voluntarias.

)a! casos en los cuales el contrato de compraventa puede llegar a

ser solemne no por mandato legal, sino por voluntad de las partes: art.

126.

La le! no ve inconveniente para que las partes puedan elevar a la

categor*a de solemne un contrato que por su naturale/a no lo es. e trata

por ende de solemnidades voluntarias.

Cuando tal ocurre, estamos en presencia de un contrato condicional

suordinado a la condici(n de que se otorgue una escritura plica o

privada.

Con todo, como la solemnidad emana de la voluntad de las partes,esa misma voluntad puede modificar la situaci(n, renunciando e0presa o

tcitamente al cumplimiento de la solemnidad ! celerando el contrato por

el solo consentimiento. @perar la ltima +ip(tesis, si las partes dan inicio

a la e&ecuci(n de las prestaciones derivadas del contrato, prescindiendo de

la solemnidad que ellas mismas +a*an estipulado.


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La cosa vendida.Es el segundo requisito esencial de la compraventa. Ao puede faltar

la cosa vendida, pues de otra manera faltar*a el o&eto de la oligaci(n del

vendedor ! carecer*a de causa la oligaci(n del comprador: no +aiendo

o&eto ! causa para los contratantes, no +a! contrato o éste adolece de

nulidad asoluta.

%equisitos que dee reunir la cosa vendida.

a; $ee ser comerciale ! ena&enale.

; $ee ser singular, ! determinada o determinale.

c; $ee e0istir o esperarse que e0ista.

d; Ao dee pertenecer al comprador.

a; $ee ser comerciale ! ena&enale: art. 141 en relaci(n al art.

121. Bna cosa es comerciale, cuando puede ser o&eto de una relaci(n

&ur*dica, cuando puede radicarse en el patrimonio de una determinada persona.


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La determinaci(n de la cosa dee ser a lo menos en cuanto a su

género. En cuanto a la cantidad, tamién se aplican las reglas generalesrelativas al o&eto de toda oligaci(n, contenidas en el art. 141: la

cantidad dee ser determinada o determinale, ! en este ltimo caso, a

partir de reglas o datos contenidos en el contrato por acuerdo de las partes,

! que sirvan para determinarla.

La cosa vendida dee ser tamién singular: art. 1211. La le! no

acepta que se venda una universalidad &ur*dica, vale decir todos los ienes

de una persona, presentes o futuros, !a se venda el total o una cuota,

porque no +a! transferencias a t*tulo universal.


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contrato condicional, ! lo e0cepcional el aleatorio, conforme lo e0presa el

art. 1213.i lo que se vende es la cosa misma que se espera que e0ista, el

contrato es condicional, ! la condici(n consiste precisamente en que la cosa

llegue a e0istir. i as* acontece, la condici(n se +ar cumplido ! el

contrato surtir sus efectos. i la cosa no llega a e0istir, la condici(n fallar

! el contrato se tendr por no celerado.


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oligaci(n de entregar la cosa ! porque +aiendo una cosa sore la que

recaiga el consentimiento de las partes que sea determinada o determinale! l*cita, el contrato puede formarse vlidamente. La oligaci(n del

vendedor no es +acer due8o de la cosa al comprador, sino darle la posesi(n

pac*fica de la cosa.

Los EDEC=@ que produce la compraventa de cosa a&ena deemos

anali/arlos desde dos puntos de vista: desde la perspectiva del due8o de la

cosa, ! desde el punto de vista de las relaciones entre vendedor !

comprador.

En el intertanto, ! dada la valide/ del contrato, nacen para las partes

las oligaciones del caso: el vendedor se oliga a entregar la cosa ! ver la

manera de cumplir tal prestaci(n' si no la cumple, el comprador puede a su

aritrio, pedir la resoluci(n o el cumplimiento del contrato, ! en amos

casos con indemni/aci(n de per&uicios' pero si el vendedor entrega la cosa

! cumple por tanto su oligaci(n, el comprador queda oligado a pagar el precio. en una sentencia de noviemre de 1225, la Corte de quique de&a

en claro que el comprador no puede negarse a pagar el precio alegando que

la cosa vendida era a&ena, pues tal venta es vlida, sin per&uicio de los

derec+os del due8o mientras no se e0tingan por el lapso de tiempo;.

E$ectos en relaci%n al due&o de la cosa.El contrato no puede afectarle, porque no +a sido parte en el mismo:

para el due8o, la venta es res inter allios acta, es un acto inoponile' ! el

art. 1212 lo reconoce e0presamente as*, porque estalece que la venta de

cosa a&ena, ratificada después por el due8o, confiere al comprador los

derec+os “de tal# desde la fec+a de la venta el te0to del art. 1212 merece

cr*ticas, porque el comprador tuvo sus derec+os “de tal#, desde la fec+a del

contrato, no de la ratificaci(n;.

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$os situaciones deemos distinguir en la venta de cosa a&ena, en lo

concerniente a la relaci(n entre las partes del contrato ! el due8o de lacosa: si la cosa +a sido o no entregada al comprador.

i la cosa no +a sido entregada al comprador ! ésta no se encuentra

en poder del vendedor, el ltimo se coloca en la imposiilidad de cumplir

su oligaci(n, pudiendo el comprador e&ercer las acciones que le confieren

los arts. 129 ! 1273.

La compraventa ! la tradici(n que le sigue, no +acen due8o al

comprador, pues nadie puede transferir ms derec+os que los que se tienen:

art. 426. Ao ostante, el comprador s* adquiere la calidad de poseedor,

pudiendo llegar a ser due8o en definitiva, mediante la prescripci(n art.

423;, que ser ordinaria o e0traordinaria, segn si ten*a posesi(n regular o

irregular arts. 654, 657, 652, 651, 1> ! 6511;.

6> i el vendedor no logra entregar la cosa al comprador, éste tiene

derec+o a e0igir la resoluci(n del contrato o su cumplimiento, con

indemni/aci(n de per&uicios.

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3> i el due8o interpone acci(n reivindicatoria, el comprador tiene

derec+o a citar al vendedor para que compare/ca al saneamiento de laevicci(n: deer defender al comprador en el &uicio ! eventualmente

indemni/arlo, si se le priva total o parcialmente de la cosa. Con todo,

carece el comprador del derec+o a que se le restitu!a el precio, si sa*a que

la cosa comprada era a&ena, o si e0presamente tom( sore s* el peligro de la

evicci(n, especificndolo, o sea, se8alndose los eventuales casos de

evicci(n art. 1256, 3>;.

Rati$icaci%n de la venta por el due&o art. !"!".

"l ratificarse la venta por el due8o, éste toma sore s* las

oligaciones del vendedor, ! el contrato se entender como celerado entre

él ! el comprador. El art. 1212 est en directa relaci(n con el art. 476.Los autores critican la redacci(n de los art*culos 1212 ! 476, pues de

interpretarlos literalmente, estar*an en contraposici(n al sistema del

C(digo. En efecto, se precisa que la ratificaci(n no valida el contrato' éste

es vlido desde el momento en que se celer(, ! por tanto el comprador

adquiere desde ese momento los derec+os de tal, ! no desde la ratificaci(n.

Lo que s* se logra con la ratificaci(n del due8o, es que se transfiera eldominio, desde el momento de la tradici(n. i !a +a*a operado la entrega,

se entiende que +uo tradici(n retroactivamente.


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En este caso, la tradici(n +a*a operado sin intervenci(n de la

voluntad del primitivo due8o, ! por ende se trat( de venta de cosa a&ena. Eneste caso, si quien vendi( llega a ser due8o después de celerar el contrato

de venta, la le! entiende que la tradici(n +ec+a en favor del primer

comprador, surte todos sus efectos, desde la fec+a en que ella se efectu(, !

no desde la fec+a en que el vendedor lleg( a ser due8o. El art. 1219

constitu!e una aplicaci(n del art. 426.

El precio.

Concepto: es el dinero que el comprador se oliga a dar por la cosa,

de acuerdo al art. 1793.

%equisitos:

a.- $ee consistir en dinero'

.- $ee ser real ! serio'c.- $ee ser determinado o determinale.

a.* De+e consistir en dinero.

Es de la esencia de la compraventa, que el precio se pacte en dinero.


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cosa dee valer “ms# que el dinero.


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compraventa que las partes sepan, desde el momento de celerar el

contrato, a qué se oligan. i se de&a la determinaci(n del precio al aritriode uno de los contratantes, quiere decir que las partes no se +an puesto de

acuerdo en el mismo, ! por tanto no puede +aer compraventa.

El precio puede ser determinado por un tercero que las partes designan

de comn acuerdo'3> Aunca podr de&arse la determinaci(n del precio al aritrio de una de las

partes.

La capacidad para cele+rar el contrato de compraventa.

La regla general a este respecto, es que son capaces para celerar el

contrato de compraventa todas las personas a quienes la le! no declarain+iles para celerar éste contrato o cualquiera otro contrato en general.

$e lo anterior resulta que para celerar vlidamente el contrato de

compraventa, rigen las reglas generales, por lo que anali/aremos las

incapacidades especiales que estalece la le!:

Las incapacidades especiales pueden ser para comprar ! vender, s(lo

para comprar o s(lo para vender. e encuentran estalecidas en los arts.

1794 a 12 CC ! se refieren a las siguientes personas:

1> Compraventa entre marido ! mu&er no separados &udicialmente:

art. 1794. "dolece de nulidad asoluta la compraventa celerada entre

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c(n!uges por aplicaci(n del art. 144, parte final;, salvo que se encuentren

&udicialmente separados. Esta pro+iici(n tiene por fundamento resguardar los intereses de los acreedores del marido o de la mu&er, que podr*an verse

urlados, si el marido o la mu&er deudores vendieren sus ienes ms

importantes a su c(n!uge, sustra!éndolos as* del derec+o de prenda general

de sus acreedores. La le! pareciera presumir que la venta entre c(n!uges

for/osamente ser*a simulada.

La pro+iici(n del art. 1794 se refiere a toda clase de compraventas,

sea por escritura plica o privada, voluntaria o for/ada ! de cualesquiera

clase de ienes, mueles o inmueles, corporales o incorporales. "n ms,

tamién ser nula la compraventa, si por e&emplo la parte vendedora fuere

una comunidad +ereditaria en la que forma parte la mu&er o el marido, ! la

parte compradora fuere el c(n!uge.

Ainguna influencia tendr en esta materia el régimen de ienes que

vincule a los c(n!uges: sea este el de sociedad con!ugal, separaci(n de ienes o participaci(n en los gananciales, la compraventa ser nula.

"dems, se trata de una incapacidad especial dole, tanto para comprar

como para vender.

6> Compraventa entre el padre o la madre ! el +i&o su&eto a patria

potestad: art. 1794. "ntes de la reforma introducida al CC. por la Le! A>

19.525, el precepto se refer*a al “+i&o de familia#, vale decir, al +i&oleg*timo no emancipado.


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en la que, por e&emplo, el padre, por s*, comprase ienes a su +i&o menor,

actuando éste representado por el comprador. Esta pro+iici(n tamién esdole, para comprar ! vender, ! su infracci(n acarrea nulidad asoluta.

3> Genta por administradores de estalecimientos plicos: art. 1797.

e8ala la doctrina que esta disposici(n no dei( incluirse en este

prrafo.


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del litigio. La pro+iici(n rige an cuando se efecte la venta por suasta

plica.=res requisitos deen concurrir en este caso:

Hue quien compre, sea alguna de las personas se8aladas en el

precepto'

Hue los ienes se vendan producto de un litigio'

Hue las personas que menciona la le!, +a!an intervenido en el

litigio.

Cae se8alar que los aogados ! procuradores no pueden comprar

los ienes que se vendan en el litigio ni an con el consentimiento del

cliente, pues el art. 1792 no contempla e0cepciones. La infracci(n al art.

1792 origina nulidad asoluta. e trata de una incapacidad especial simple,

s(lo para comprar.

4> Compra de los ienes del pupilo, +ec+a por sus tutores o

curadores: art. 1799.El art. 1799 se remite a lo prevenido en el t*tulo “$e la

administraci(n de los tutores ! curadores#. El art. aplicale a la materia es

el 16, que distingue entre ienes mueles e inmueles. $ic+o precepto

impide la compra de ienes mueles del pupilo por el tutor o curador, su

c(n!uge, parientes mencionados en el art*culo o alguno de sus socios, sin la

autori/aci(n de los otros tutores o curadores generales que no esténimplicados de la misma manera, o por el &ue/ en susidio. " su ve/, el

inciso 6> del art. 16 pro+*e en términos asolutos al tutor o curador

comprar ienes ra*ces del pupilo, o tomarlos en arriendo. e e0tiende la

pro+iici(n, que ni an el &ue/ puede levantar, al c(n!uge, ascendientes o

descendientes del tutor o curador. En el inciso 1> del art. 16, estamos ante

una norma imperativa de requisito, cu!a infracci(n ocasiona nulidad

relativa por omisi(n de una formalidad +ailitante, mientras que en el

inciso 6> del precepto nos encontramos ante una norma pro+iitiva, cu!a

infracci(n origina nulidad asoluta por o&eto il*cito art. 144;.

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arts. 39 ! 16 se e0tender a los alaceas. I saemos que el art. 16

permite al tutor o curador comprar los ienes mueles del pupilo conautori/aci(n de los restantes guardadores o por la &usticia en susidio,

pro+iiendo sin emargo a&o todo respecto, comprar ienes ra*ces.

E$ectos del contrato de compraventa.

Los efectos del contrato de compraventa son los derec+os !

oligaciones que engendra para las partes, ! como es un contrato ilateral,

desde el momento mismo de su celeraci(n origina oligaciones a cargo de

amas partes.


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En virtud de la oligaci(n de entrega, el vendedor no s(lo dee poner

la cosa a disposici(n del comprador, sino que si se trata de una especie ocuerpo cierto, dee adems conservarla +asta la entrega ! emplear en su

custodia el deido cuidado: rigen las reglas generales contenidas en los

arts. 152 ! 159.

"+ora ien, como la compraventa es un contrato que reporta

eneficios a las dos partes, el vendedor responde +asta de la culpa leve, de

acuerdo al art. 157, de manera que dee emplear en el cuidado de la cosa

la diligencia de un uen padre de familia, o sea, aquella diligencia o

cuidado que los +omres emplean ordinariamente en sus negocios propios'

! es por lo tanto, responsale de los deterioros o de la pérdida de la cosa en

el tiempo que media entre la celeraci(n del contrato ! la entrega,

producidos por un +ec+o o culpa su!a.

En cuanto al riesgo de la cosa vendida, si se pierde o deteriora a

consecuencia de un caso fortuito, la pérdida o deterioro es de cargo delcomprador: art. 126. =al art*culo repite la regla general del art. 155. La

oligaci(n del vendedor se e0tinguir en consecuencia, susistiendo la

oligaci(n del comprador de pagar el precio. e requiere entonces:

J Hue la cosa vendida sea una especie o cuerpo cierto'

J Hue la pérdida o deterioro sorevengan por caso fortuito ! no por

responsailidad del vendedor.

Ecepciones a la re,la ,eneral: riesgo de cargo del vendedor se

desprenden de los arts 126 ! 155;:

Cuando las partes e0presamente +an pactado que ser de cargo del

vendedor la pérdida o deterioro que sorevenga an por caso fortuito'

Cuando la venta es condicional art. 126;, repitiéndose la regla

general del art. 124. En este caso, la compraventa no puede formarse por

falta de o&eto ! por lo tanto el comprador no est oligado a pagar el

precio

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Cuando la cosa se destru!e durante la mora del vendedor' !

Cuando el vendedor se olig(, por contratos distintos ! novinculados, a entregar a dos o ms personas una misma cosa.

Alcance de la o+li,aci%n de entre,a del vendedor.

En virtud de la oligaci(n que pesa sore el vendedor, éste est

oligado a poner la cosa a disposici(n del comprador para que éste se sirva

de ella como se8or ! due8o. La oligaci(n del vendedor no conclu!e con la

entrega sin emargo, e0tendiéndose al amparo que dee prestar al

comprador en la posesi(n pac*fica ! tranquila de la cosa, de manera que

pueda go/ar de la misma en los mismos términos que el propietario. urge

aqu* la cuesti(n de saer si es o no de la esencia del contrato de

compraventa que el vendedor +aga due8o de la cosa vendida al comprador,

o en otros términos, si es necesario que le +aga transferencia del dominio.

i se responde afirmativamente, resultar*a que si el vendedor no +acetransferencia del dominio al comprador, no +ar*a cumplido con su

oligaci(n de entregar, ! el comprador podr*a pedir la resoluci(n del

contrato, de acuerdo con el art*culo 129.

%ecordemos que en el $erec+o %omano Fonitario o Gulgar, la venta

no estaa destinada a +acer propietario de una cosa al comprador, sino a

proporcionarle el goce pac*fico ! tranquilo de ella, a proporcionarle lavacua possessionis.


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transferir el dominio, ! ello sucede cuando el vendedor es propietario de la

cosa. i el vendedor est oligado a proporcionar al comprador el gocetranquilo ! pac*fico de la cosa, est oligado a despo&arse del dominio

cuando lo tenga.


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fortuna del comprador, en forma que el vendedor se +alle e0puesto a perder

el precio, caso en el cual no estar el vendedor oligado a entregar la cosa,aunque se +uiere estipulado pagar el precio a pla/o, sino cuando el

comprador efectivamente se lo pague o asegure su pago suficientemente.

Lu,ar de la entre,a.

" falta de estipulaci(n e0presa, se seguirn las reglas generales del

pago: as*, si la cosa es especie o cuerpo cierto, se entregar en el lugar en

que e0ist*a al tiempo de la compraventa' si la venta es de género, se

entregar la cosa vendida en el domicilio del deudor al tiempo del contrato

arts. 1527, 1522 ! 1529;.

1astos de la entre,a.

Los costos que demande la entrega de la cosa son de cargo del

vendedor lo que guarda armon*a con el art. 124, que dispone que losgastos de la compraventa sern de cargo del vendedor, salvo pacto en

contrario;, ! los gastos que demande el traslado de la cosa al lugar en que

definitivamente dee quedar, son de cargo del comprador, de acuerdo con

el art. 1265.

2u3 comprende la entre,a.$ispone el art. 1262 que +a de entregarse “lo que re/a el contrato#.

Es decir, la cosa misma que es o&eto de la compraventa, ! si se trata de un

inmuele, deer entregarse con todos sus accesorios, que segn el art. 57

! siguientes, se reputan inmueles por destinaci(n. "grega el art. 123 que

se comprenden en la venta de un predio todos sus accesorios. Los preceptos

anteriores guardan armon*a con el principio general consagrado en las

normas del pago Kart*culo 1542-, en virtud del cual, “El pago efectivo es la

prestaci(n de lo que se dee.#

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/rutos de la cosa vendida.

Como !a lo indicamos a prop(sito del riesgo de la cosa vendida, elart. 1214 regula lo concerniente al dominio de los frutos producidos por la

cosa vendida. $e dic+a norma, se deducen las siguientes reglas:

1> ;. El art. 1269 constitu!e una aplicaci(n del art. 1214.

6> Cuando la entrega de la cosa queda su&eta al cumplimiento de una

condici(n: en este caso, los frutos tamién pertenecen al vendedor, +asta el

cumplimiento de la condici(n' !

3> Cuando las partes +an acordado modificar las reglas generales,

e0presndolo as* en el contrato.

La entre,a de los predios r4sticos.

La regla de que el vendedor dee entregar lo que re/a el contrato,

recie especial aplicaci(n en la venta de ienes ra*ces, ! como esta reviste

en concepto de la le! ma!or importancia, +a reglamentando en los arts.

1231 a 1234 los efectos que se producen cuando el vendedor no entrega al

comprador la e0tensi(n de terreno se8alada en el contrato. Las reglas que

se estalecen en estos art*culos son distintas, segn que el predio se venda

con relaci(n a su ca+ida o como una especie o cuerpo cierto.

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Las disposiciones de los arts. mencionados se aplican a los predios

rsticos ! no a los uranos.a.*Re,la ,eneral acerca de la $orma en (ue puede venderse un

predio r4stico.

egn el art. 1231, un predio rstico puede venderse con relaci(n "

B C"F$" o como BA" E


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determinada en el contrato ! cuando el precio se +a fi&ado en relaci(n a

dic+a caida.En s*ntesis, se entender la venta en relaci(n a la caida cuando

concurran los siguientes requisitos copulativos:

1> Hue la caida se e0prese en el contrato'

6> Hue el precio se fi&e en relaci(n a ella' !

3> Hue las partes no renuncien a las acciones previstas en el evento

que la caida real sea menor o ma!or a lo indicado en el contrato.

e entender venta como cuerpo cierto:

1> i la caida no se e0presa en el contrato' o

6> i las partes mencionan la caida como un antecedente ms,

puramente ilustrativo, ! entre otros que consideran.

6ituaciones (ue pueden presentarse en la venta en relaci%n a la

ca+ida.

$e acuerdo al art. 1236, pueden presentarse dos situaciones cuando

el vendedor no entrega el predio con la e0tensi(n ! superficie que el

contrato indica:

1> La primera situaci(n es que la caida real sea M"I@% que la

caida declarada en el contrato.


28/59

precio que corresponde a la caida real, esto es, 1.6..- $ic+o en

otras palaras, el precio adicional a pagar por el comprador, no supera el1N del precio real.

En el segundo caso, el precio que dee pagarse por la caida

sorante, e0cede en ms de una décima parte el precio de la caida real: en

este caso, podr el comprador aumentar proporcionalmente el precio o

desistirse del contrato, a su aritrio' ! si opta por la ltima alternativa, vale

decir por pedir la resoluci(n del contrato, tendr derec+o a indemni/aci(n

de per&uicios.

E&emplo: el vendedor entrega 16 +ectreas, ! el precio de la caida

que sora es de 6...-, monto que e0cede a la décima parte del

precio que corresponde a la caida real, es decir, 16...- el 1N es

1.6.;

6> La segunda situaci(n que contempla el art. 1236, en su inciso 6>,es aquella en que la caida real E MEA@% que la caida declarada.

=amién +a! que distinguir dos casos:

En el primer caso, el precio de la caida que falta no alcan/a a la

décima parte del precio de la caida completa: en este caso, el vendedor

est oligado a completar la caida ! si esto no fuere posile, o si el

comprador no lo e0igiere, se rea&ar proporcionalmente el precio a fin deque el comprador pague lo que efectivamente +a reciido.

E&emplo: si se vende un predio de 1 +ectreas, con relaci(n a su

caida, ! el precio es de 1...- por +ectrea, ! el vendedor entrega

solamente 92 +ectreas, estamos en presencia del caso previsto, porque el

precio de la caida que falta, 6...-, es inferior a la décima parte de

la caida declarada o completa, es decir, 1...- el 1N es

1..;

En el segundo caso, esto es, cuando el precio de la caida que falta

alcan/a a ms de la décima parte del precio de la caida completa, podr el

62


29/59

comprador aceptar la disminuci(n del precio o desistirse del contrato !

pedir la correspondiente indemni/aci(n de per&uicios.E&emplo: si en el caso anterior, el vendedor +a entregado solamente

2 +ectreas, en circunstancias de que la décima parte del precio de la

caida completa o declarada es 1...-, ! el precio de la caida

que falta es de 6...-, el comprador tendr el derec+o alternativo

indicado.

Venta del predio como especie o cuerpo cierto art. !"77.

En teor*a, la situaci(n que se produce es distinta segn que la venta

se +aga o no con se8alamiento de linderos. i no se +an se8alado linderos,

no +ar aumento ni rea&a del precio cualquiera que sea la caida real'

pero si se +an se8alado los linderos, el vendedor estar oligado a entregar

todo el terreno comprendido dentro de ellos, ! en caso de que no lo +aga,

se aplicarn las reglas anteriores para el caso de ventas en relaci(n a lacaida.

Prescripci%n de las acciones.

$ispone el art. 123 que las acciones que se originan en los arts.

1236 ! 1233, prescriirn en el pla/o de un a8o, contado desde la entrega.

e trata de una prescripci(n de corto pla/o, ! se cuenta desde la entregareal del predio, lo que resulta l(gico, pues s(lo desde que ella se reali/a

puede el comprador cerciorarse de si el predio tiene o no la caida que le

corresponde. Este art. 123 +a sido uno de los preceptos en que se asa la

doctrina ! &urisprudencia para concluir que la entrega del predio +a de ser

real ! no solamente legal, considerando que s(lo la ocupaci(n material

+ailita para apreciar lo que efectivamente se entrega.

8.* O+li,aci%n de saneamiento.

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30/59

"spectos generales ! fines de la acci(n de saneamiento.

e desprende del art. 126, que la segunda oligaci(n del vendedor es el saneamiento de la cosa vendida. El vendedor no cumple su oligaci(n

con la sola entrega de la cosa al comprador, sino que es necesario adems

que la entregue en condiciones tales, que el comprador pueda go/ar de ella

tranquila ! pac*ficamente, a fin de que pueda otener la utilidad que se

propuso al celerar el contrato.


31/59

oligaci(n de entregar la cosa, pero perfectamente puede conceirse una

compraventa sin la oligaci(n de saneamiento. Mientras no se produ/canalguno de los +ec+os que se8alamos, la oligaci(n de sanear se mantiene

en estado latente. Es una oligaci(n de la naturale/a del contrato de compraventa:

se entiende incorporada en ella sin necesidad de clusula especial, pero las

partes pueden e0cluirla o limitar su alcance, mediante estipulaci(n e0presa.

La oligaci(n de entrega, en camio, es de la esencia de la compraventa.

6> La oligaci(n de saneamiento tiene un carcter eventual, puede o

no +acerse e0igile, segn aconte/can o no los +ec+os descritos.

6aneamiento de la evicci%n.

Concepto de evicci%n.

Conforme a lo dispuesto en los arts. 1232 ! 1239, puede definirse la

evicci(n como la privaci(n total o parcial de la cosa comprada, que sufre el

comprador a consecuencia de una sentencia &udicial, por causa anterior a laventa.

Evicci(n viene del lat*n evincere, que quiere decir derrotar, despo&ar

o vencer a otro en un litigio' ! efectivamente, la evicci(n es la derrota que

sufre el comprador en un litigio. La evicci(n no es pues un derec+o o una

oligaci(n, sino que un +ec+o que produce consecuencias &ur*dicas: da al

comprador el derec+o a reclamar el saneamiento e impone al vendedor la

oligaci(n de sanear.

Re(uisitos de la evicci%n.

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32/59

1> Hue el comprador sea privado del todo o parte de la cosa

comprada, a consecuencia de un derec+o que reclame un tercero. La privaci(n puede ser total o parcial' es total, en el caso de que el tercero sea

due8o de toda la cosa o acreedor +ipotecario del ien ra*/' ser parcial,

cuando el tercero sea comunero de la cosa, o cuando se le recono/ca tener

sore ella un usufructo, censo o servidumre.

6> Hue la evicci(n se produ/ca por sentencia &udicial, que desposea

total o parcialmente al comprador de la cosa.

$e esta manera, no procede la oligaci(n de sanear en caso de

reclamos e0tra&udiciales de terceros. Como tampoco +ace e0igile la

oligaci(n de sanear, las turaciones de +ec+o que sufre el comprador, las

que dee repeler por s* mismo. En otras palaras, el vendedor s(lo est

oligado a responder por las turaciones de derec+o, cuando terceros

interponen acciones &udiciales en contra del comprador.

3> Hue la privaci(n que sufra el comprador, tenga una causa anterior a la venta. e comprende esta e0igencia, porque de otra manera el despo&o

o la privaci(n que sufre el comprador, no puede ser imputale a culpa o

+ec+o del vendedor.

La oligaci(n de sanear que pesa sore el vendedor no s(lo le

impone el deer de indemni/ar al comprador cuando +a sido despo&ado dela cosa comprada, sino tamién el de ampararlo para evitar que el despo&o

se produ/ca. $e esta manera, la oligaci(n de sanear la evicci(n

comprende para el vendedor dos etapas que implican dos oligaciones

distintas:

a.- En primer lugar una oligaci(n $E )"CE%, la de amparar o

defender al comprador en el &uicio que el tercero +a iniciado, +aciendo

cesar toda turaci(n o emara/o' este es el o&eto principal de la oligaci(n

de sanear' esta primera oligaci(n, siendo de +acer es indivisile ! puede

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33/59

intentarse, si los vendedores fueren dos o ms, contra cualquiera de ellos, o

contra cualquiera de los +erederos del vendedor, si éste falleciere. .- En segundo lugar, terminada la primera etapa ! si el litigio fue

desfavorale para el comprador, la oligaci(n de +acer se transforma en

una oligaci(n $E $"%, la que se traduce en una oligaci(n de pago de la

evicci(n, en indemni/ar al comprador los per&uicios que +a e0perimentado

por la pérdida de la cosa. Esta oligaci(n es divisile ! por ende cada uno

de los +erederos del vendedor responde solamente de su cuota, o si son

varios los vendedores, cada uno responde a prorrata de lo que ten*a sore

la cosa vendida.

La Citaci%n de evicci%n.

nterpuesta la demanda por el tercero en contra del comprador, nace

inmediatamente para el vendedor la oligaci(n de amparar al comprador enla posesi(n ! goce de la cosa, amparo que se traduce en la intervenci(n

personal ! directa del vendedor en el &uicio, asumiendo el rol del

demandado. " fin de que esta intervenci(n se efecte, el art. 123 estalece

que el comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a

la venta, deer citar al vendedor para que compare/ca a defenderlo. La

citaci(n de evicci(n es entonces el llamamiento que en forma legal +ace elcomprador a su vendedor, para que compare/ca a defenderlo al &uicio.

Mediante la citaci(n de evicci(n, el vendedor tiene conocimiento de

la acci(n que el tercero +a entalado contra el comprador, ! a partir de

dic+a citaci(n se +ace e0igile la oligaci(n del vendedor de amparar al

comprador. i el comprador omitiere citar al vendedor, éste no ser

oligado al saneamiento, !a que si el comprador no le +ace saer la

e0istencia del &uicio, no puede culprsele de que no +a!a defendido al

comprador. La negligencia, en tal caso, es del ltimo.

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/orma ' oportunidad de la citaci%n de evicci%n.

El CC. se remite al C $ee solicitarla el comprador en el &uicio en que fue demandado,

acompa8ando los antecedentes que +agan aceptale su solicitud.

6> La citaci(n dee +acerse antes de la contestaci(n de la demanda.

3> @rdenada la citaci(n, el &uicio se suspende por 1 d*as, o por un

término ma!or, de acuerdo a la tala de empla/amiento.

> Gencido el pla/o anterior, si el demandado o sea, el comprador;

no +a practicado la citaci(n, el demandante podr solicitar que se declare

caducado el derec+o para efectuarla, o que se le autorice para efectuarla, a

costa del demandado.

5> Efectuada la citaci(n, el vendedor tiene el término de

empla/amiento que corresponda, para comparecer al &uicio,

suspendiéndose mientras tanto el proceso.El comprador puede oponer la e0cepci(n de saneamiento no s(lo a

su vendedor o al vendedor de quien éste +uo la cosa, sino a cualquiera de

los vendedores anteriores +asta el que apare/ca como responsale de la

evicci(n.

E$ectos de la citaci%n de evicci%n.Citado el vendedor, puede asumir dos actitudes: comparecer a

defender al comprador o no comparecer. "nali/aremos su conducta !

responsailidad durante el &uicio ! una ve/ dictada la sentencia definitiva.

!9 Durante el juicio.

a.- Ao comparece a defender al comprador.

En tal caso, el vendedor ser responsale, en principio, de la

evicci(n: art. 123.


35/59

oponer en defensa su!a alguna e0cepci(n que s(lo él pod*a deducir. En tal

evento, el vendedor no ser responsale, aunque no +a!a comparecido adefender al comprador. "s*, por e&emplo, si el comprador, +aiendo pose*do

la cosa el tiempo suficiente o agregando a su posesi(n la de sus

antecesores, puede invocar la prescripci(n adquisitiva ! no lo +ace art.

123, 6>;.

.- El vendedor comparece a defender al comprador.

En tal caso, se seguir en su contra el litigio, sin per&uicio que el

comprador pueda seguir actuando en el proceso, como parte coad!uvante,

en defensa de sus intereses art. 12;.

"l comparecer el vendedor, puede asumir dos actitudes:

"llanarse o no a la demanda del tercero demandante.

i el vendedor estudia la demanda ! reconoce que el tercero tiene la

ra/(n ! que es intil seguir el &uicio porque no reportar sino gastos, se

allanar a la demanda.El comprador en este caso, puede a su ve/ adoptar dos actitudes:

concordar con el vendedor ! dar por terminado el &uicio, restitu!endo la

cosa al tercero demandante ! siendo deidamente indemni/ado por el

vendedor' o no conformarse con la actitud del vendedor ! optar por seguir

el &uicio por su propia cuenta. En el ltimo caso, si la evicci(n se produce

en definitiva, el vendedor est oligado a indemni/ar al comprador, perocomo no es &usto +acerle responder por los gastos del &uicio que quiso

evitar, ni +acerle pagar los frutos devengados durante el &uicio que el

comprador se vio oligado a restituir, se e0ime al vendedor de responder

por tales conceptos.

:9 ;na ve< dictada la sentencia.

Esta puede resolver en favor del comprador o en favor del tercero

que demanda la cosa.

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36/59

En el primer caso, la defensa del vendedor +a sido efica/ ! la

demanda +a sido rec+a/ada. Ao +a! evicci(n ! no le cae al vendedor responsailidad alguna, salvo en cuanto la demanda fuere imputale a

+ec+o o culpa del vendedor art. 1255;.

En el segundo caso, esto es, cuando el comprador es evicto o

derrotado, cuando el &uicio se resuelve en favor del tercero demandante, !

el comprador es despo&ado de todo o parte de la cosa vendida, +aiendo

sido inefica/ la defensa del vendedor, la primitiva oligaci(n del vendedor

de +acer;, se transforma en una oligaci(n de dar art. 12;. Es decir, se

pasa a la segunda etapa, ! el vendedor deer indemni/ar al comprador.

Los per&uicios que el vendedor dee aonar sern distintos, sin

emargo, segn que la evicci(n sea =@="L o


37/59

vendedor que le restitu!a el valor de los frutos perciidos a partir de la

defensa asumida por el comprador;.Cae indicar que la oligaci(n del comprador frente al tercero demandante

en orden a restituirle los frutos, se rige por las normas generales de las

prestaciones mutuas, en el caso de la acci(n reivindicatoria;.

d.- Las costas que el comprador +uiere sufrido a consecuencia !

por efecto de la demanda, sin per&uicio de lo dispuesto en el art. 125. e

trata tanto de las costas procesales como personales.

e.- $ee pagar el aumento de valor que la cosa evicta +a!a tomado

en poder del comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso

del tiempo.


38/59

=ratndose de ventas for/adas, esto es, las que se +acen por

intermedio de la &usticia ! a petici(n del acreedor ! en las que el &ue/ es elrepresentante legal del tradente, la indemni/aci(n de la evicci(n se limita a

la restituci(n del precio que +a!a producido la venta, conforme al art. 1251.

=ndemni


39/59

Etinci%n de la acci%n de saneamiento de evicci%n.

e e0tingue la acci(n por renuncia, por prescripci(n o por casosespeciales previstos por la le!.

Etinci%n por renuncia.

La oligaci(n de sanear la evicci(n no es de la esencia del contrato

de compraventa, sino de su naturale/a, de manera que las partes pueden

convenir que se modifiquen sus efectos e incluso e0cluirla por completo.


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esto es, en 3 a8os si el t*tulo es e&ecutivo ! en 5 a8os si se trata de una

acci(n ordinaria. "rt. 127. El pla/o de prescripci(n corre desde la fec+a de la sentencia que

produce la evicci(n, o si esta no se +a producido por sentencia, desde la

restituci(n de la cosa art. 1254;. El ltimo caso alude a la situaci(n

prevista en el art. 125, es decir, cuando el vendedor se allana al

saneamiento.

Etinci%n por disposici%n de la le'.

En algunos casos, la le! liera al vendedor completamente de la

oligaci(n de saneamiento, ! en otros, s(lo parcialmente.

Casos de e0tinci(n parcial:

1> En las ventas for/adas, puesto que la indemni/aci(n se limita

solamente a la devoluci(n del precio: art. 1251.

6> En el caso que el vendedor se allane a la demanda ! por ende al

saneamiento, pero el comprador prosiga por su cuenta el &uicio ! a la postresea derrotado. El vendedor no responde por las costas del &uicio ni por el

valor de los frutos perciidos durante el mismo ! que el comprador dei(

restituir al demandante art. 125;.

Casos de e0tinci(n total:

1> i a pesar de no +aer comparecido el vendedor al &uicio después

de citado, el comprador sin emargo no opuso alguna e0cepci(n que s(lo aél correspond*a, ! por ello fuere evicta la cosa: art. 123, 3>.

6> i el comprador ! el demandante, sin consentimiento del

vendedor, se someten al &uicio de ritros, ! éstos fallen contra el

comprador: art. 124 A> 1.

3> i el comprador perdi( la posesi(n de la cosa por su culpa ! de

ello se sigui( la evicci(n: art. 124 A> 6. e &ustifica que en este caso, no

sea e0igile el saneamiento de la evicci(n, pues no se +a cumplido el tercer

requisito de la misma, a saer, que la privaci(n que sufra el comprador,

tenga una causa anterior a la venta.


41/59


42/59

se llam( acci(n red+iitoria a la que produc*a este efecto, ! vicios

red+iitorios a los que autori/aan su e&ercicio.

Re(uisitos de los vicios red0i+itorios.

!9 El vicio de+e eistir al tiempo del contrato.

Es natural que los vicios dean e0istir al tiempo de la venta, porque

s(lo as* son imputales al vendedor. i +uieran aparecido después del

contrato no podr*a responsaili/arse al vendedor, a menos que +uieran

e0istido en germen al tiempo de la venta, ! se manifestaren con

posterioridad en toda su gravedad la &urisprudencia +a determinado que

puede declararse la “rescisi(n# de la compraventa de un caallo si éste, al

celerarse el contrato, tiene una enfermedad incurale que, aunque no lo

in+ailita durante cierto tiempo para prestar los servicios a que est

destinado, lenta ! fatalmente lo inutili/ar;. Ao es por lo tanto necesario

que los vicios e0istan en toda su integridad al celerarse el contrato.:9 El vicio de+e ser ,rave.

=iene tal carcter, segn el art. 1252, cuando por él la cosa vendida

no sirve para su uso natural o s(lo sirve imperfectamente, de modo que sea

de presumir que conociéndolo, el comprador no la +uiere comprado o la

+ar*a comprado a un precio inferior. e +a indicado en una sentencia que

constitu!en vicios red+iitorios los defectos de un piano que provienen dela madera verde con que fue construido;.

La le! +a e0igido que los vicios tengan los caracteres de gravedad

que en este art*culo se se8alan, porque de otra manera no +ar*a vendedor

seguro de que no se le entalare la acci(n de saneamiento por vicios

red+iitorios, !a que en la prctica todas las cosas adolecen de algn vicio

o defecto, por peque8o que sea. $e a+* que la le! s(lo autori/a el e&ercicio

de la acci(n red+iitoria cuando el vicio es grave. I como no es posile

de&ar entregada la calificaci(n del vicio al criterio del triunal, la le! dio

normas que sirvieran de pauta para saer cuando el vicio es grave.

6


43/59


44/59

.- cuando el comprador no e0perto lo +a ignorado por grave

negligencia su!a.c.- cuando el comprador e0perto pudo fcilmente conocerlo, en

ra/(n de su profesi(n u oficio.

E$ectos de los vicios red0i+itorios.

El comprador tiene dos derec+os alternativos:

a.-


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"n ms, se desprende del art*culo 1246 que si la cosa se pierde “por

culpa# del comprador pero a ra*/ del vicio red+iitorio, igualmente se podr demandar la rea&a del precio. "s*, por e&emplo, el autom(vil se

incendia a consecuencia de un defecto en su sistema eléctrico, ! el

comprador no puede impedirlo al circular sin e0tintor.

Etinci%n de la acci%n de saneamiento por vicios red0i+itorios.

Cesa por renuncia, en los casos de ventas for/adas ! por

prescripci(n.

!9 Por renuncia.

"l igual que el saneamiento por evicci(n, el saneamiento de los

vicios red+iitorios es de la naturale/a del contrato de compraventa,

pudiendo las partes renunciar al mismo, es decir, estipular que el vendedor

no responder de los vicios ocultos de la cosa.


46/59

O+li,aciones del comprador.

Las oligaciones del comprador tamién son dos: la de pagar el

precio ! la de reciir la cosa vendida. El art. 1271 s(lo se refiere a la

primera, pero eso no e0clu!e la e0istencia de la segunda, !a que del mismo

tenor del art*culo queda en claro que el comprador tiene otras oligaciones.

a.* O+li,aci%n de reci+ir la cosa comprada.

Esta oligaci(n es la contrapartida a la oligaci(n del vendedor de

entregar la cosa vendida. Consiste en +acerse cargo de la cosa, tomando

posesi(n de la misma. (lo una disposici(n alude a esta oligaci(n, el art.

1267, que se8ala los efectos que se producen cuando el comprador est en

mora de reciir la cosa. En tal situaci(n se producen las siguientesconsecuencias:

1> El comprador dee aonar al vendedor el alquiler de los

almacenes, graneros, etc., en que se contenga lo vendido: es decir, en

general, dee aonar al vendedor todos los per&uicios que se derivan de la

mora.

6> e atena la responsailidad del vendedor, pues queda descargadodel cuidado ordinario de la cosa, ! s(lo ser responsale del dolo o de la

culpa grave.

El art. 1267 no e0clu!e en todo caso la posiilidad para el vendedor,

de pedir la resoluci(n o el cumplimiento for/ado del contrato, con

indemni/aci(n de per&uicios, es decir, los efectos propios de la condici(n

resolutoria tcita.

+.* O+li,aci%n de pa,ar el precio.

4


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Es la principal oligaci(n del comprador art. 1271;. e trata de una

oligaci(n de la esencia del contrato.

Lu,ar ' 3poca del pa,o del precio.

$e conformidad al art. 1276, el pago del precio dee +acerse en el

lugar ! tiempo convenidos ! en defecto de la estipulaci(n en el lugar !

tiempo de la EA=%EP", de lo cual se deduce que el pago del precio ser*a

posterior, siquiera un instante, a la entrega de la cosa.

in emargo, el comprador est autori/ado a %E=EAE% EL

. Gemos por tanto que as* como la le! autori/a al

vendedor para retener la cosa cuando e0iste el riesgo de que el comprador

no le pague el precio, autori/a tamién al comprador para retener el precio,

cuando corre el riesgo de no otener el goce pleno de la cosa comprada.$os son entonces las causales que autori/an al comprador para

retener el precio:

1> i fuere turado en la posesi(n de la cosa'

6> i pruea que e0iste contra la cosa una acci(n real de que el

vendedor no le +a!a dado noticia antes de perfeccionarse el contrato.


48/59

resolutoria tcita.


49/59

e trata de reversar la venta: el vendedor le vende la cosa al

comprador ! éste después se la vende al primer vendedor, que a+ora asumeel rol de comprador.

e trata de una condici(n resolutoria ordinaria puramente

potestativa, porque no supone el incumplimiento de una oligaci(n !

porque depende e0clusivamente de la voluntad del acreedor, en este caso el

primer vendedor.

Ventajas e inconvenientes del pacto.

e trata de un pacto que presta servicios mu! tiles en el campo de

los negocios, tanto para el vendedor como para el comprador. Es til para

el vendedor, porque mediante tal pacto puede otener dinero de una cosa

sin los trmites de una +ipoteca o prenda. Es til para el comprador, porque

mediante la +ipoteca o la prenda no puede quedarse con la cosa sinodespués de una acci(n &udicial de desposeimiento, mientras que en virtud

de este pacto, puede quedarse con la cosa sin trmite alguno, si el vendedor

no le reemolsa el precio.


50/59

de un contrato innominado, pero no estar*amos ante un pacto de retroventa,

! en todo caso no podr*a afectar los derec+os de terceros. .- %eemolso del precio por el vendedor. "l e&ercer la acci(n del

pacto de retroventa, el vendedor dee reemolsar al comprador el precio

estipulado o a falta de estipulaci(n, lo que el comprador pag( por la cosa.

Este reemolso dee +acerse en el momento mismo de e&ercerse el derec+o

por el vendedor.

c.- La acci(n dee e&ercerse oportunamente. Esto es, en el pla/o

fi&ado por las partes no podr e0ceder de a8os art. 1225;.

Condiciones para ejercitar la acci%n.


51/59

no podr e0ceder de a8os, ! si fuere ma!or, caducar el derec+o en los

cuatro a8os: art. 1225, 1>.d.- Hue se dé el correspondiente aviso: art. 1225, 6>.

El vendedor dee dar un aviso previo al comprador, con 4 meses de

anticipaci(n se si trata de ienes ra*ces ! de 15 d*as si se trata de ienes

mueles. Con todo, si la cosa fuere fruct*fera ! no diere frutos sino de

tiempo en tiempo, ! a consecuencia de traa&os e inversiones preparatorias,

no podr e0igirse la restituci(n demandada sino después de la pr(0ima

percepci(n de frutos.

E$ectos del pacto de retroventa.

=enemos que distinguir si el vendedor +a e&ercitado o no dentro del

pla/o legal la acci(n que emana del pacto de retroventa.

i no lo +uiere +ec+o, quiere decir que la condici(n +a fallado ! el

contrato quedar como puro ! simple, +aciéndose irrevocale el dominiodel comprador. En otras palaras, caducan los derec+os del vendedor,

consolidndose definitivamente los del comprador.

i el vendedor e&ercita la acci(n dentro del término legal, se

producen los efectos in+erentes a toda condici(n resolutoria ordinaria.

Cumplida esta condici(n al e&ercitarse oportunamente la acci(n, se resuelve

el contrato ! las partes deen ser restituidas al estado en que se encontraanantes de su celeraci(n. En este caso, diferentes sern los efectos entre las

partes ! respecto de terceros:

a.- Efectos entre las partes: se deen prestaciones mutuas: arts. 1221

! 1223. e trata de los efectos propios de toda condici(n resolutoria

cumplida:

El vendedor dee restituir el precio que se +a!a estipulado o a falta

de estipulaci(n, lo que se +a!a pagado por la cosa.

51


52/59

El comprador dee devolver la cosa con todas sus accesiones

naturales. ? El comprador dee indemni/ar al vendedor los deteriorosimputales a +ec+o o culpa su!a.

El vendedor deer indemni/ar al comprador por las e0pensas o

me&oras necesarias, pero no las tiles ! menos las voluptuarias, salvo que

se +uieren +ec+o con el consentimiento del vendedor.

.- %especto de los terceros: rigen las reglas generales de los arts.

19 ! 191, segn lo dispone e0presamente el art. 1226.

Carcter intransferile del derec+o emanado del pacto de retroventa.

$e conformidad al art. 122, el derec+o que nace del pacto de

retroventa es intransferile, sin per&uicio que s* puede transmitirse por

causa de muerte.

Pacto de retracto.

Llamado tamién adictio in diem, es aquél en que las partes

acuerdan que se resolver la venta si en un pla/o determinado, que no

puede pasar de BA "O@, se presenta un nuevo comprador que me&ore el precio pagado art. 1224;.

Estamos nuevamente ante una compraventa sore la que pende una

condici(n resolutoria ordinaria, pero a diferencia del pacto de retroventa, la

condici(n es casual, pues no implica incumplimiento del contrato !

depende de la voluntad de un tercero.

El comprador puede evitar la resoluci(n sin emargo, allanndose a

me&orar el precio en los mismos términos que el nuevo comprador. Fasta

que iguale la nueva oferta, para +acer prevalecer su derec+o.

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Los efectos del pacto de retracto, tanto respecto de las partes como

en relaci(n a terceros, son anlogos a los del pacto de retroventa art. 1224,6> ! 3>;.

Otros pactos accesorios.

Las partes, en aplicaci(n del principio de la autonom*a de la

voluntad ! de la liertad contractual, pueden incorporar a la compraventa

otros pactos accesorios l*citos. "s*, por e&emplo, las partes pueden estipular

que el saldo de precio devengar intereses. Las partes s(lo estn limitadas

por la le!, la moral, el orden plico ! las uenas costumres.

Rescisi%n de la venta por lesi%n enorme.

Concepto de lesi%n enorme.

Como indica el art. 1222, el contrato de compraventa puederescindirse en ciertos casos por lesi(n enorme. e entiende por lesi(n el

per&uicio pecuniario que de un contrato conmutativo puede resultar para

una de las partes.


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cosas mueles, disponiéndose en todo caso e0presamente que no tiene

caida, en el art. 164 del C. de Comercio. .- Hue la lesi(n sea enorme en los términos que e0ige la le!. art.

1229.

La lesi(n puede sufrirla tanto desde el punto de vista del vendedor

como del comprador.

El vendedor sufre lesi(n enorme, “cuando el precio que recie es

inferior a la mitad del &usto precio de la cosa que vende#. "s*, por e&emplo,

si la cosa val*a 5...-, ! recii( 6...-

" su ve/, el comprador sufre lesi(n enorme “cuando el &usto precio

de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.#

"s*, por e&emplo, si la cosa val*a 5...-, ! pag( 11...- Aos

parece una f(rmula ms sencilla para enunciar el segundo caso, la

siguiente: “cuando paga ms del dole del &usto precio de la cosa que

compra#.Cae se8alar que el &usto precio que dee tomarse en cuenta para

determinar si +a! o no lesi(n enorme, es aquél que ten*a la cosa "L

=EM


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Con todo, si el comprador vendi( la cosa en un precio ma!or del que

+a*a pagado, el primer vendedor podr reclamar la diferencia, pero s(lo+asta el &usto valor de la cosa, con una deducci(n de una décima parte.

E&emplo: " vende a F en 6...- ! el &usto precio ascend*a a

2...-


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contrato de compraventa, presionando con el no pago del precio o de los

saldos pendientes.

E$ectos de la rescisi%n por lesi%n enorme art. !")>.

La finalidad de la acci(n rescisoria es invalidar el contrato de

compraventa. En consecuencia, sus efectos son los de toda nulidad: el

vendedor recorar la cosa ! el comprador el precio pagado por ella.


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sore el inmuele: oservamos otra e0cepci(n respecto de los efectos

generales de la nulidad frente a terceros art*culo 1295;.e.- Las partes no estn oligadas a pagar las e0pensas que +a!a

ocasionado el contrato art*culo 129, parte final;.

LA PERM;TA

De$inici%n.

Est contenida en el art. 1297: “La permutaci(n o camio es un

contrato en que las partes se oligan mutuamente a dar una especie o

cuerpo cierto por otro.#

"lgunos autores +an se8alado que la definici(n no es del todo

precisa, puesto que tamién +a! permuta cuando se camia una cosa por

otra ! por una suma de dinero, siempre que la cosa que se entrega a camiode la primera, valga ms que la suma de dinero art. 179;.


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apunte compraventa

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