ar būsto rinkos temperatūra pasiekė 37º? vilniuje būsto paskolai tenka skirti kiek didesnę...
TRANSCRIPT
Lietuvos banko V-oji NT konferencija
Ar būsto rinkos temperatūra pasiekė 37º?
Tomas GarbaravičiusLietuvos banko valdybos narys
2017 m. gruodžio 5 d.Vilnius
Turinys
2
► Situacija būsto rinkoje
► Būsto rinkos veiksniai
► Naujo NT mokesčio poveikis
► Investavimas į antrinį būstą nuomai (buy-to-let)
► Pasikartojančių būsto sandorių kainų indeksas
► Išvados
Situacija būsto rinkoje: rizikų termometras
3
► Kainų kaita
► Kainų lygio vertinimas
► Kainų lūkesčiai
► Pasiūla
► Skolinimasis būstui įsigyti
Situacija būsto rinkoje: rizikų termometras
4
► Kainų kaita
► Kainų lygio vertinimas
► Kainų lūkesčiai
► Pasiūla
► Skolinimasis būstui įsigyti
52
68
84
100
116
132
0
1
2
3
4
5
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Šaltiniai: VĮ Registrų centras, Lietuvos statistikos departamentas ir Lietuvos banko skaičiavimai.
Tūkst. vnt. Indeksas, 2007 sausio mėn. = 100
Būsto sandorių skaičiaus 12 mėn. slenkamoji suma (kairėje)
Būsto kainų indeksas (dešinėje)
Ryžtingai kilęs, būsto rinkos aktyvumas stabtelėjo aukštame lygyje
5
Būsto sandorių skaičius, 2017 K1-K3
+ 1%
Būsto kainų metinis augimas, 2017 K1 ir K2
+ 10 %
Lietuvoje būstas jau kurį laiką brangsta sparčiau nei vidutiniškai pasaulyje
6
Nuo kainų „dugno“
+10%
+23%
60
70
80
90
100
110
120
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Šaltiniai: Lietuvos statistikos departamentas, TVF ir Lietuvos banko skaičiavimai.
Indeksas, 2007 = 100
Nuo kainų piko
-17%
-1%
Būsto kainų bangavimas ir „ciklai“ – šuolis prieš euro įvedimą ir 2016–2017 m.
UAB „ Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso metiniai pokyčiai
Aruodas.lt butų pasiūlos kainų metiniai pokyčiai
7
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Visa Lietuva
Vilnius
Kaunas
Klaipėda
Procentai
Š altinis: Aruodas.lt.
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Visa Lietuva
Vilnius
Kaunas
Klaipėda
Procentai
Š altinis: UAB Ober-Haus.
Situacija būsto rinkoje: rizikų termometras
8
► Kainų kaita
► Kainų lygio vertinimas
► Kainų lūkesčiai
► Pasiūla
► Skolinimasis būstui įsigyti
Kainų lygis – jau arti ilgalaikės pusiausvyros įverčių
9
–40
–20
0
20
40
60
80
100
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017Šaltinis: Lietuvos banko skaičiavimai.Pastaba: įverčiai yra apskaičiuoti remiantis kainos ir pajamų santykiu, ekonometriniu modeliu ir HP filtru.
Faktinių kainų atotrūkis nuo fundamentalios reikšmės, proc.
Būsto kainų ir vidutinio neto darbo užmokesčio santykis Lietuvoje
Būsto kainų ir vidutinio neto darbo užmokesčio santykis Vilniuje
10
Per pastaruosius 20 metų būsto kainos padidėjo šiek tiek mažiau nei atlyginimai
0
20
40
60
80
100
120
1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 2016
Vilnius (Ober-Haus)
Vilnius (Statistikos departamentas)
Indeksas, 2007 m. = 100
Šaltiniai: Lietuvos statistikos departamentas, Ober-Haus ir Lietuvos banko skaičiavimai.
0
20
40
60
80
100
120
1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 2016
Lietuva (Ober-Haus)
Lietuva (Statistikos departamentas)
Indeksas, 2007 m. = 100
Šaltiniai: Lietuvos statistikos departamentas, Ober-Haus ir Lietuvos banko skaičiavimai.
Vilniuje būsto paskolai tenka skirti kiek didesnę dalį pajamų nei vidutiniškai Europoje
11
0
10
20
30
40
50
60
Procentai
Š altiniai: Numbeo, ECB, SNB, CNB, Statistics Norway, Lietuvos banko skaičiavimai.*Pastaba: daroma prielaida, kad perkamas 2 kambarių butas ne centre, paskola imama 25 metų laikotarpiui, o pradinis įnašas sudaro 20 proc. perkamo būsto vertės. Vertinant įperkamumą neatsižvelgta į NT mokesčius skirtingose šalyse.
Kokia dalis vidutinio atlyginimo skiriama būsto paskolai pagrindiniuose Europos šalių miestuose
Būsto nuoma Vilniuje taip pat kainuoja santykinai daugiau
12
Kokia dalis vidutinio atlyginimo skiriama būsto nuomai pagrindiniuose Europos šalių miestuose
0
10
20
30
40
50
60Procentai
Š altiniai: Numbeo, ECB, SNB, CNB, Statistics Norway, Lietuvos banko skaičiavimai.*Pastaba: daroma prielaida, kad nuomojamas 2 kambarių butas ne centre. Skaičiavimuose neatsižvelgta į komunalinius, NT ir kitus mokesčius.
Situacija būsto rinkoje: rizikų termometras
13
► Kainų kaita
► Kainų lygio vertinimas
► Kainų lūkesčiai
► Pasiūla
► Skolinimasis būstui įsigyti
-100
-80
-60
-40
-20
0
20
40
60
80
100
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Procentiniai punktai
Šaltiniai: Lietuvos statistikos departamentas, Lietuvos bankas.
Procentai
NT kainų Lietuvoje augimas
Komercinių bankų lūkesčiai
Namų ūkių lūkesčiai
Bankų ir gyventojų optimizmas dėl būsto kainų mažėja
14
Kuo didesnės namų ūkio pajamos, tuo dažniau manoma, kad dabar geresnis metas būstą parduoti
15
Gyventojų atsakymų dėl to, ar dabar geriau pirkti būstą,
ar jį parduoti, pasiskirstymas pagal
pajamas
0 10 20 30 40 50 60
Iki 350Eur
351-600Eur
601-900Eur
Per 900Eur
Iš viso
Procentai
PajamosNežino
ParduotiPirkti
Šaltinis: Lietuvos banko Namų ūkių apklausa.
16
0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
1
2012 m. Ipusm.
2013 m. Ipusm.
2014 m. Ipusm.
2015 m. Ipusm.
2016 m. Ipusm.
2017 m. Ipusm.
Š altinis: Lietuvos banko skaičiavimai.PASTABA: indeksai apskaičiuoti remiantis M.G. Lacy „An Explained Variation Measure for Ordinal Response Models With Comparisons to Other Ordinal R² Measures “. Skaičiavimams naudotas atsakymų grupavimas į 5 grupes.
Indeksas
Namų ūkiaiNT rinkos dalyviai
Bankai
Dėl būsto kainų ateities labiausiai „nesutaria“ namų ūkiai
Lūkesčių dėl būsto kainų „nesutarimo indeksas“ (kuo indeksas arčiau 1, tuo labiau apklaustieji „nesutaria“ dėl kainų ateities raidos)
Nesutaria
Sutaria
Naujų butų pardavimo kainų lūkesčiai suprastėjo
17
-80
-60
-40
-20
0
20
40
60
80
2015 IV 2016 I 2016 II 2016 III 2016 IV 2017 I 2017 II 2017 III
Būsto pardavimo kainos lūkesčiai: skirtumas tarp manančių, kad per ateinančius 12 mėn. didės ir mažės
Vilniaus centras Vilniaus gyv. rajonas Kauno centras
Kauno gyv. rajonas Klaipėdos centras Klaipėdos gyv. rajonas
Procentiniai punktai
Šaltinis: Lietuvos bankas.
Naujų butų nuomos kainų lūkesčiai taip pat prastėja
18
-80
-60
-40
-20
0
20
40
60
2015 IV 2016 I 2016 II 2016 III 2016 IV 2017 I 2017 II 2017 III
Būsto nuomos kainos lūkesčiai: skirtumas tarp manančių, kad per ateinančius 12 mėn. didės ir mažės
Vilniaus centras Vilniaus gyv. rajonas Kauno centras
Kauno gyv. rajonas Klaipėdos centras Klaipėdos gyv. rajonas
Procentiniai punktai
Šaltinis: Lietuvos bankas.
Situacija būsto rinkoje: rizikų termometras
19
► Kainų kaita
► Kainų lygio vertinimas
► Kainų lūkesčiai
► Pasiūla
► Skolinimasis būstui įsigyti
2
7
12
17
22
2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
Būstų skaičius, tūkst. vnt.
Šaltiniai: Statistikos departamentas ir Lietuvos banko skaičiavimai.
Leista
Baigta
Būstų pasiūla ir investicijos į būsto statybą –istoriškai aukštame lygyje
Baigtų ir leistų statyti būstų skaičius Lietuvoje Investicijų į būstų statybą dalies nuo BVP atotrūkis nuo ilgalaikio vidurkio
20
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
2000 2003 2006 2009 2012 2015
Šaltiniai: Statistikos departamentas ir Lietuvos banko skaičiavimai.
Procentai BVP
Baigtų statyti būstų skaičius siekia pokrizinesaukštumas ne vien Vilniuje
21
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Šaltinis: Lietuvos statistikos departamentas.
Vilniaus regionas
Baigtų statyti būstų skaičiaus 4 ketvirčių slenkamoji suma
Kauno regionas
Klaipėdos regionas
Po finansų krizės prasidėjęs individualių namų statybos bumas tęsiasi toliau
Baigtų statyti būstų struktūra pagal statinio tipus
22
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
Procentai
Šaltiniai: Lietuvos statistikos departamentas ir Lietuvos banko skaičiavimai.Pastaba: skaičiuojami 4-ių ketvirčių slenkamieji vidurkiai.
Būstų individualiuose namuose dalis
Ilgalaikis individualių namų dalies vidurkis
Būstų daugiabučiuose namuose dalis
Individualių namų statyba atlieka svarbesnį vaidmenį nei ankstesnio rinkos pakilimo metu
Baigtų ir leistų statyti būstų individualiuose namuose skaičius Lietuvoje
Baigtų ir leistų statyti būstų daugiabučiuose skaičius Lietuvoje
23
0
2
4
6
8
10
12
2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
Būstų skaičius, tūkst. vnt.
Šaltiniai: Statistikos departamentas ir Lietuvos banko skaičiavimai.
0
2
4
6
8
10
12
2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
Būstų skaičius, tūkst. vnt.
Šaltiniai: Statistikos departamentas ir Lietuvos banko skaičiavimai.
Leista
BaigtaBaigta
Leista
0
1
2
3
4
5
6
2006 2008 2010 2012 2014 2016
Tūkst. vnt.
Šaltiniai: UAB „Inreal“ (2006 K1 – 2008 K4) ir UAB „Eika“ (nuo 2009 K1).
Neparduotų naujų butų skaičius Vilniuje
Vilniuje neparduotų butų pasiūla – rekordinė
Neparduotų naujų butų skaičius Vilniuje
24
Butų likvidumas Vilniuje – arti istorinio vidurkio
Kiek metų plėtotojams užtruktų parduoti siūlomus butus, jei paklausa nesikeistų ir daugiau butų nebebūtų statoma
25
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Šaltiniai: UAB „Eika“ ir Lietuvos banko skaičiavimai.Pastaba: likvidumo rodiklis parodo, kiek metų plėtotojams užtruktų parduoti siūlomus butus, jei paklausa nesikeistų ir daugiau butų nebebūtų statoma.
Metai
Naujų butų likvidumo rodiklis Vilniuje
Vidurkis 2009-2017 m.
Prognozė 2017 m. pabaigai
Reikšmingi pokyčiai – daugėja rinkos dalyvių, manančių, kad Vilniuje būsto paklausa ir pasiūla mažės
26
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2016 I 2016 II 2016 III 2016 IV 2017 I 2017 II 2017 III 2016 I 2016 II 2016 III 2016 IV 2017 I 2017 II 2017 III
Pasiūla Paklausa
Šaltinis: Lietuvos banko NT rinkos dalyvių apklausa.
Procentai
Padidės
Nepakis
Sumažės
NT rinkos dalyvių lūkesčiai dėl naujų butų pasiūlos ir paklausos kaitos Vilniuje
Kaune rinkos dalyvių optimizmas kiek didesnis
27
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2016 I 2016 II 2016 III 2016 IV 2017 I 2017 II 2017 III 2016 I 2016 II 2016 III 2016 IV 2017 I 2017 II 2017 III
Pasiūla Paklausa
Šaltinis: Lietuvos banko NT rinkos dalyvių apklausa.
Procentai
Du trečdaliai apklaustųjų
mano, kad paklausa didėsPadidės
Nepakis
Sumažės
NT rinkos dalyvių lūkesčiai dėl naujų butų pasiūlos ir paklausos kaitos Kaune
Situacija būsto rinkoje: rizikų termometras
28
► Kainų kaita
► Kainų lygio vertinimas
► Kainų lūkesčiai
► Pasiūla
► Skolinimasis būstui įsigyti
Paskolų vaidmuo būsto rinkoje didelis
29
0
20
40
60
80
100
0
150
300
450
600
750
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Mln. Eur
Šaltiniai: Lietuvos banko skaičiavimai, VĮ Registrų centras.
Naujos būsto paskolos
Būsto sandoriai su įkeitimu, % sandorių skaičiaus
Būsto sandoriai su įkeitimu, % sandorių
vertės
Būstas perkamas su vis didesniu finansiniu svertu
30
65
70
75
80
85
90
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Procentai
Šaltinis: Lietuvos bankas.
Būsto paskolos vertės ir įkeisto NT santykis (LTV)
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1,2
1,4
1,6
1,8
2015 K4 2016 K1 2016 K2 2016 K3 2016 K4 2017 K1 2017 K2 2017 K3
Procentai
Šaltinis: Lietuvos bankas.
LietuvojeVilniuje
ASN išimties naudojimas nėra labai aktyvus
31
Būsto paskolų srauto dalis, kuriai pritaikyta ASN išimtis
Būsto rinkos veiksniai
32
► Mažų palūkanų aplinka
► Demografiniai pokyčiai
► Emigrantų pervedimai
► Būsto paskolos emigrantams
Bankų sektoriuje būsto paskolų, kurių valiuta skiriasi nuo kredito gavėjo pajamų valiutos – virš 4 proc.
33
0%
4%
8%
0%
4%
7%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
Minimali dalis Sektoriausvidurkis
Maksimali dalis
Š altinis: 6 Lietuvoje veikiančių bankų pateikti įverčiai.
Dalis tarp visų būsto paskolų
Pagal vertę
Pagal skaičių
Būsto paskolų, kurių valiuta skiriasi nuo kredito gavėjo pajamų valiutos, dalis
34
Vilnius bus dėmesio centre –
pagrindinė Lietuvos NT rinka
Vilnius ir Kaunas aktyvumu išsiskiria iš kitų didmiesčių
Butų kainos Vilniuje pastaruoju metu pasižymėjo spartesniu augimu
35
Būsto sandorių skaičius didmiesčiuose
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
2007 2009 2011 2013 2015 2017
Sandorių skaičius per ketvirtį
Šaltinis: VĮ Registrų centras.
Vilnius
Klaipėda
Kaunas
ŠîauliaiPanevėžys
60
65
70
75
80
85
90
95
100
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
2009 m. = 100
Šaltinis: UAB „Ober-Haus“.
Vilnius
Kaunas
Klaipėda
Prie to vis labiau prisideda urbanizacija (I)
JT prognozė apie šalių gyventojų pasiskirstymą tarp miesto ir kaimo
36
0 %
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
100 %
1950 1970 1990 2010 2030 2050
Europa
Kaimo populiacija
Miestai
0 %
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
100 %
1950 1970 1990 2010 2030 2050
Azija
Kaimo populiacija
Miestai
0 %
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
100 %
1950 1970 1990 2010 2030 2050
Šiaurės Amerika
Kaimo populiacija
Miestai
0 %
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
100 %
1950 1970 1990 2010 2030 2050
Lietuva
Kaimo populiacija
Miestai
Šaltinis: Jungtinių tautų organizacija.
37
Prie to vis labiau prisideda urbanizacija (II)
0 10 20 30 40 50
EstijaLatvija
VengrijaSlovėnijaSuomijaLietuvaBelgija
BulgarijaČekija
ŠveicarijaIspanija
SlovakijaRumunija
LenkijaItalija
VokietijaOlandija
Sostinės gyventojų dalis, 2014
Šaltinis: Eurostatas.
Procentai
-1 0 1 2 3
EstijaLatvijaVengrijaSlovėnijaSuomijaLietuvaBelgijaBulgarijaČekijaŠveicarijaIspanijaSlovakijaRumunijaLenkijaItalijaVokietijaOlandija
Procentiniai punktai
Dalies pokytis, 2010-2014
Vilniuje vis daugiau butų parduodama pirminėje rinkoje, tačiau vis dar dominuoja antrinė rinka
38
0
10
20
30
40
50
60
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Procentai
Šaltiniai: VŠĮ Registrų centras ir Lietuvos banko skaičiavimai.
Vilniuje
Lietuvoje be Vilniaus
Pirminėje rinkoje parduodamų butų dalis
39
NT mokesčio pakeitimų poveikis
Metinis mokestis didėja didesnės vertės NT
40
€0 €400
€2.400
€12.400
€32.400
€0 €400
€1.400 €3.900
€8.900
€0
€5.000
€10.000
€15.000
€20.000
€25.000
€30.000
€35.000
€220.000 €300.000 €500.000 €1.000.000 €2.000.000
Naujas NT mokestis
Galiojantis NT mokestis
Mokestinė NT vertė, EUR
Metinnė mokesčio suma, EUR
0,5%
1%
2%
Reikšmingas poveikis didelės vertės objektams
41
€220.000€300.000
€500.000
€1.000.000
€2.000.000
€915.000
€1.765.000
€830.000
€1.530.000
€220.000€300.000
€450.000
€575.000
€825.000
€0
€400.000
€800.000
€1.200.000
€1.600.000
€2.000.000
€220.000 €300.000 €500.000 €1.000.000 €2.000.000
pradinė vertė vertė, kai diskonto norma 10% vertė, kai diskonto norma 5% vertė, kai diskonto norma 2%
Mokestinė NT vertė, EUR
Vertė, EUR
Reikšmingas poveikis didelės vertės objektams
42
-2%
-9%-12%-4%
-17%
-24%
-10%
-43%
-59%
-60%
-50%
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
€220.000 €300.000 €500.000 €1.000.000 €2.000.000
diskonto norma 10%
diskonto norma 5%
diskonto norma 2%
Pradinė mokestinė NT vertė, EUR
Vertės pokytis, proc.
NT mokesčio pakeitimų poveikis
43
► Tikėtinas reikšmingas poveikis didelės vertės objektų kainai
– mažėtų didelių būstų bendra ir m2 kaina
► Didelės vertės NT portfelį turintys savininkai gali
– mažinti NT portfelį, pardavinėti (brangiausius) objektus
– bandyti didinti nuomos kainą
► Tinkamas pakeitimų laikas, nes aktyviai investuojama į antrinius būstus nuomai
► NT mokesčio pakeitimai itin efektyvūs mažų palūkanų aplinkoje
44
Būsto pirkimas nuomai (buy-to-let)
Antriniai būstai kaip taupymo priemonė
45
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
2013-03 2013-09 2014-03 2014-09 2015-03 2015-09 2016-03 2016-09 2017-03 2017-09
Proc. namų ūkių, kuriems pavyko kažkiek sutaupyti per praėjusius 6 mėn.
Šaltinis: Lietuvos bankas.
Ketina investuoti į NT per artimiausius 6 mėn.
Investavo į NT per praėjusius 6 mėn.
Būstas – patraukliausia investicija gyventojams
46
0 10 20 30 40 50 60
Nežino/Neatsakė
Kita
Meno dirbiniai
Skolinimas kitiems
Vertybiniai popieriai
Indėliai
Auksas
Būstas (ar kitas NT)
ProcentaiŠaltinis: Lietuvos banko Namų ūkių apklausa.
Gyventojų nurodyta šiuo metu jiems patraukliausia investicija
Vilniuje oficialių nuomotojų nuosekliai daugėja
Būsto nuomotojų skaičius Vilniuje ir iš būsto nuomos Vilniuje gautos deklaruojamosios pajamos
47
Oficialių nuomotojų
skaičius 2012–2016 m.
beveikpadvigubėjo
2427
3336
40
1619
23
30
366 1936 935
8 290
9 258
11.682
0
10
20
30
40
50
60
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
2012 2013 2014 2015 2016
Šaltinis: Valstybinė mokesčių inspekcija.
Vnt. Mln. eurų
Nuomos pajamos
Verslo liudijimų nuomos pajamosNuomotojų skaičius
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Vnt.
Šaltinis: Airdna.com
Vilnius
Talinas
Ryga
Klaipėda
Aktyvių Airbnb objektų Vilniuje žemėlapis
48
Būsto nuomos rinkoje – sparčiai auganti Airbnb pasiūla
Aktyvių Airbnb objektų skaičius Baltijos šalių sostinėse ir Klaipėdoje
Aktyvus antrinių būstų (nuomai) pirkimas
49
Dažniausiai antrinių būstų savininkai –susituokusi pora
50
Antrinių būstų pasiskirstymas pagal savininkus
5%11%
4%
80%
Šaltiniai: Registrų centras ir Lietuvos banko skaičiavimai.
Kita
Antrinis vieno savininkoAntrinis sutuoktinių
Antrinis 2 nesusituokusių
51
Kiek antrinių būstų įgyta su paskola?
0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1,2
1,4
1,6
1,8
2,0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Š altinis: Lietuvos bankas.
Tūkst. eurų
1 paskola
≥ 2 paskolos
Būsto paskolas turinčių namų ūkių pasiskirstymas pagal turimų būsto paskolų
skaičių
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Dalis
Š altinis: Lietuvos bankas.
1 paskola
2 ar daugiau paskolos
52
Penktadalis namų ūkių turi po daugiau kaip vieną būsto paskolą
Būsto paskolas turinčių namų ūkių pajamos per mėn.
Pradinės paskolos sumos ir pajamų per metus santykis (DTI)
0
5
10
15
20
25
30
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Š altinis: Lietuvos bankas.
Santykis (kartais)
1 paskola
≥ 2 paskolos
0
5
10
15
20
25
30
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Š altinis: Lietuvos bankas.
Procentai
≥ 2 paskolos
1 paskola
53
Daugiau nei vieną būsto paskolą turintiesiems kredito našta – reikšmingai didesnė
Paskolų grąžinimui skiriamų pajamų dalis (DSTI)
Namų ūkio dydis, pagal turimų būsto paskolų skaičių
54
Didesnis namų ūkis – daugiau būsto paskolų
2,5
2,6
2,7
2,8
2,9
3,0
3,1
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Š altinis: Lietuvos bankas.
Asmenys
1 paskola
≥ 2 paskolos
Antrinio būsto pirkimas su paskola
55
► Bet kuri investicija skolintomis lėšomis yra rizikinga
► Antrinio būsto pirkimas su paskola– stiprina būsto kainų ciklus (pakilimus ir nuosmukius)
– pasižymi didesne kredito rizika bankams
► Svarstytina nustatyti tokioms paskoloms griežtesnius ASN reikalavimus:
– šiuo metu tik nurodoma, kad antrai paskolai turi būti taikomas griežtesnis nei standartinis 85% LTV, nenurodant konkrečios reikšmės
56
Pasikartojančių būsto sandorių
kainų indeksas
Pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksas
57
► LB, remdamasis Registrų centro duomenimis, numato sukurti naują ir kokybišką būsto kainų indeksą Lietuvoje
► Bus naudojama lietuviškų šaknų turinčio Nobelio premijos laureato R. Shiller ir K. Case sukurta pasaulyje pripažinta pasikartojančių sandorių metodika
► Pagrindinis privalumas yra tai, kad laikui bėgant lyginamos tų pačių objektų kainos, t. y. kitaip nei daugelio kitų indeksų atveju, „obuoliai yra lyginami su obuoliais“
Ketvirtadalis 2017-Q3 sandorių buvo dėl būsto, kurio nuosavybė keitėsi ir kažkada praeityje
58
2017Q3 būsto sandorių struktūra pagal sandorių pasikartojimų praeityje skaičių
74%
16%
7%2%
Šaltiniai: Registrų centras ir Lietuvos banko skaičiavimai.
Pirmą kartą 2017 m. III ketv.
Vieną kartą praeityje
Du kartus praeityjeTris kartus praeityje
Vidutinė trukmė tarp ne pirmą kartą parduodamų objektų dviejų sandorių ~7 metai
59
To paties būsto 2017Q3 įvykusių ir praeityje pasikartojusių sandorių pasiskirstymas pagal
trukmę tarp dviejų sandorių
0% 3% 6% 9% 12% 15%
≤ 1
3
5
7
9
11
13
15
17
19
21
Dalis, proc.
Vidutinė trukmė tarp dviejų to paties objekto
sandorių = 7,3 metai
Trukmė tarp sandorių, metais
0
50
100
150
200
250
300
350
1998 2001 2004 2007 2010 2013 2016
1 kartą2 kartus3 kartus4 kartus
0
3
6
9
12
15
18
21
1998 2001 2004 2007 2010 2013 2016
Sandorių skaičiusSandorių skaičius
Pasikartojančių sandorių skaičius praeityje „banguoja“ kaip ir visa rinka
60
2017Q3 įvykusių būsto sandorių pasikartojimo dažnumas praeityje
Būstas 2005 m. parduotas net
4 kartus!
Išvados
61
► Nors aktyvumas būsto rinkoje tebėra didelis, kainų lūkesčiai jau vėsta – tai „sveikas“ pokytis
► NT mokesčio pokyčiai gali sujudinti būsto rinką, ypač prestižinio NT segmente
► Antrinių būstų daugėja, prasminga kalbėti apie prevencines priemones kai antrinis būstas perkamas su paskola
► LB numato skaičiuoti pasikartojančių būsto sandorių indeksą – tai bus naujas kokybiškas įrankis būsto kainų stebėsenai
Dienos paveikslas
62
2017Q3 įvykusių būsto sandorių pasikartojimo dažnumas praeityje
0
3
6
9
12
15
18
21
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
2 kartus
3 kartus
4 kartus
Sandorių skaičius
Būstas 2005 m. parduotas net
4 kartus!