bab ii tinjauan dan landasan teori ii.1. tinjauan umum...
TRANSCRIPT
14
BAB II
TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI
II.1. Tinjauan Umum
II.1.1. Definisi Rumah Susun Sederhana
Rumah Susun adalah rumah atau bangunan bertingkat terbagi atas
beberapa tempat tinggal (masing-masing untuk satu keluarga).
(Kamus Bahasa Indonesia)
Rusunami merupakan akronim dari Rumah Susun Sederhana Milik.
Rumah Susun atau Rusun merupakan kategori resmi pemerintah
Indonesia untuk tipe hunian bertingkat seperti apartemen, kondominium,
flat, dan lain-lain. Kata Milik berarti seseorang pengguna tangan pertama
harus membeli dari pengembangnya.
(www.id.wikipedia.org)
Maka definisi Rusuna (Rumah Susun Sederhana) adalah bangunan
gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi
dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah
horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-
masing dapat dimiliki secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang
dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.
15
II.1.2. Fungsi Rumah Susun
Menurut Pasal 3 Undang-Undang no.16 tahun 1985 tentang rumah
susun, pembangunan rumah susun bertujuan untuk :
1. Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, terutama
golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah, yang menjamin
kepastian hukum dalam pemanfaatannya.
2. Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah perkotaan
dengan memperhatikan kelestarian sumber daya alam dan
menciptakan lingkungan pemukiman yang lengkap, serasi dan
seimbang.
II.1.3. Pengelompokkan Rumah Susun
Source : (Modul Perencanaan dan Pengelolaan Rusuna)
• Rusuna Sederhana Hunian Tipe Kecil adalah rusuna yang
mewadahi fungsi dan aktivitas keluarga yang dilaksanakan secara
sederhana, guna memenuhi kebutuhan dasar yang paling pokok,
mempunyai luas SATUAN RUSUNA sekurang-kurangnya 18m²
sampai dengan 36m², terdiri dari 1(satu) atau lebih ruang tidur
dan ruang penunjang sekurang-kurangnya kamar mandi, kakus
dan dapur yang dapat berada di dalam atau di luar satuan rusuna,
diperuntukan bagi golongan masyarakat berpenghasilan rendah.
• Rusuna Hunian adalah rusunawa yang seluruhnya berfungsi
sebagai tempat tinggal.
16
• Rusuna Bukan Hunian adalah rusuna yang seluruhnya
berfungsi sebagai tempat usaha dan atau kegiatan sosial.
• Rusunawa adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun
dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang
distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun
vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat
disewa secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang
dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah
bersama.
• Satuan Rusuna adalah ruang atau ruang-ruang lain yang harus
memenuhi kebutuhan sehari-hari sesuai dengan fungsi dan
penggunaannya. Ruang tersebut berfungsi ganda dan sekurang-
kurangnya harus mempunyai fungsi utama sebagai ruang tidur
dan ruang penunjang berupa kamar mandi dan dapur yang
letaknya disesuaikan dengan luasan satuan rusuna. Untuk satuan
rusuna yang mempunyai ukuran minimum, KM/WC dan dapur
berada di luar satuan rusuna sebagai hak bersama.
• Rusuna Campuran adalah rusuna yang sebagian berfungsi
sebagai tempat tinggal dan sebagian lainnya berfungsi sebagai
tempat usaha atau kegiatan sosial.
(PERMEN PU NO. 60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis
Pembangunan Rusuna)
17
II.1.4. Pengembangan Rumah Susun
Pengembangan rusuna dapat dilakukan pada lokasi-lokasi berdasarkan
pendekatan:
a. Kepadatan penduduk:
Rusuna dapat dikembangkan pada kawasan-kawasan perumahan yang
direncanakan untuk kepadatan penduduk > 200 Jiwa/ha, berdasarkan
Rencana Tata Ruang Wilayah atau dokumen rencana tata ruang kota
lainnya, yaitu kawasan-kawasan:
- Pusat kegiatan kota.
- Kawasan-kawasan dengan kondisi kepadatan penduduk sudah
mendekati atau melebihi 200 jiwa/ha.
- Kawasan-kawasan khusus yang karena kondisinya memerlukan
rumah susun, seperti kawasan-kawasan industri, pendidikan dan
perdagangan.
Klasifikasi kawasan
Kepadatan
Rendah
Kepadatan
Sedang
Kepadatan
Tinggi
Sangat Padat
Kepadatan Penduduk
< 150
jiwa/ha
151-200 jiwa/ha
201-400 jiwa/ha
>400
jiwa/ha
Kebutuhan Rusun
Sebagai alternatif
untuk kawasan tertentu
Disarankan untuk pusat
kegiatan kota dan kawasan tertentu
Disyaratkan
Disyaratkan
Tabel 2: Kebutuhan Rusun Berdasarkan Kepadatan Penduduk
Source : (Modul Perencanaan dan Pengelolaan Rusuna)
18
b. Pola pembangunan:
Rusunawa dapat dikembangkan sebagai sarana hunian dengan pola:
• Pembangunan baru pada lahan-lahan kosong atau kawasan
pengembangan.
• Sebagai bagian dari program penataan kawasan seperti
peremajaan kawasan kumuh, relokasi, revitalisasi, dsb.
II.2. Tinjauan Khusus
II.2.1 Tinjauan Khusus Terhadap Topik dan Tema
1. Pengertian Urban Desain
Urban Design is that part of the planning process that deals with the
physical quality of the environment.
(Rob Krier, Urban Space, p49)
Terjemahan :
Urban Desain merupakan bagian dari sebuah proses perencanaan yang
terkait dengan kualitas fisik sebuah lingkungan.
Maka pengertian Urban Desain secara kontekstual adalah seni rancang
bangunan dan lingkungan perkotaan dimana kondisi eksistingnya
menjadikan sebuah interaksi spasial antara arsitektur dan warga kota
dengan konseptual teknis ’place-making principles’.
19
Persepsi Urban dengan konsep penataan ruang dan lingkungan sangat
melibatkan partisipasi publik, yakni masyarakat sebagai objeknya.
Berkaitan dengan pengembalian fungsi lahan hijau oleh pemerintah
propinsi DKI Jakarta, hal tersebut ini hanya bagian dari upaya
pembentukan green city. Sebuah kota bisa dinamakan sebagai green city
apabila kota tersebut dikelola secara seimbang, baik itu secara
lingkungan, ekonomi yang sehat, juga kota yang memberikan ruang-
ruang buat aktivitas sosial. Salah satu syarat untuk menjadikan kota
Jakarta sebagai green city, setidaknya harus kembali memfungsikan
ruang-ruang hijau setidaknya sampai 30 persen dari total luas lahan kota
Jakarta. Karena itu melalui undang-undang Nomor 26 Tahun 2007
tentang penataan ruang, pemerintah berjuang membebaskan dan
memfungsikan kembali.
Ruang publik (Public Sphere) adalah elemen terpenting. Hal ini menjadi wadah
lahirnya kerekatan sosial yang bisa membawa kota menuju masyarakat madani
atau civil society. Dalam sejarahnya, seperti diwacanakan Habermas, ruang
publik atau offentlichkeit ini menjadi wadah dari institusi kelas menengah yang
punya pengaruh kuat dalam proses revolusi sosial.
Memberdayakan masyarakat marjinal untuk kreatif dan mandiri melalui
mekanisme pendampingan komunitas. Eksistensi masyarakat miskin lebih
cenderung dijauhi ketimbang diwadahi eksistensinya. Hal ini bisa menjadi
contoh bagaimana desain dapat menyentuh ruang-ruang marjinal secara spasial
yang akan mempengaruhi pada perbaikan kondisi sosio-kultural.
20
Konsep ‘urban linkage’ adalah konsep bertetangga yang baik di lingkungan
kota untuk manusia juga berlaku untuk arsitektur. Karena berdiri di konteks
urban, maka arsitektur yang berperilaku positif terhadap konteksnya yang lebih
besar. Saat ini kota-kota kita didominasi oleh ‘look at me architecture’ yang
egois dan hampir tidak pernah memiliki keterkaitan dengan bangunan-bangunan
di sebelahnya. Konsep egois ‘parcel-by-parcel development’ ini bermuara pada
terputusnya sirkulasi publik yang menerus dan nyaman. Dengan menerapkan
berlapis-lapis sarana sirkulasi urban antar bangunan yang nyaman. Dari mulai
koneksi antar lobi bangunan yang bisa dilalui publik sampai jembatan-jembatan
yang menghubungkan antar ruang.
Esensi berkota atau ’being urban’ yang penting untuk dipahami oleh setiap
warga kota atau pendatang yang bermigrasi ke kota. Dengan menciptakan
bangunan dan ruang memiliki kualitas spasial istimewa dalam merangsang
warga kota, untuk turun berinteraksi sosial dan beraktivitas urban yang sehat.
Kesemuanya menjadi cerminan wajah kota yang lebih manusiawi, ’livable’ dan
‘sustainable’. (M. Ridwan Kamil)
2. Prinsip dan Teori Urban Desain
• Figure Ground Theory (solid-void plan) Berisi tentang lahan
terbangun (urban solid) dan lahan terbuka (urban void).
Pendekatan figure ground adalah suatu bentuk usaha untuk
memanipulasi atau mengolah pola existing figure ground dengan
cara penambahan, pengurangan, atau pengubahan pola geometris
21
dan juga merupakan bentuk analisa hubungan antara massa
bangunan dengan ruang terbuka.
a. Urban solid �
Tipe urban solid terdiri dari:
o Massa bangunan.
o Persil lahan blok hunian yang ditonjolkan.
o Edges yang berupa bangunan.
b. Urban void
Tipe urban void terdiri dari:
o Ruang terbuka berupa pekarangan yang bersifat transisi
antara publik dan private.
o Ruang terbuka di dalam atau dikelilingi massa bangunan
bersifat semi private sampai private.
o Jaringan utama jalan dan lapangan bersifat publik karena
mewadahi aktivitas publik berskala kota.
o Area parkir publik bisa berupa taman parkir sebagai nodes
yang berfungsi preservasi kawasan hijau.
o Sistem ruang terbuka yang berbentuk linier dan curvalinier.
Tipe ini berupa daerah aliran sungai, danau dan semua yang
alami dan basah.
Linkage Theory (Teori Keterkaitan) Linkage artinya berupa garis
semu yang menghubungkan antara elemen yang satu dengan yang
lain, nodes yang satu dengan nodes yang lain, atau distrik yang
satu dengan yang lain. Garis ini bisa berbentuk jaringan jalan,
22
jalur pedestrian, ruang terbuka yang berbentuk segaris dan
sebagainya. Menurut Fumuhiko Maki, Linkage adalah semacam
perekat kota yang sederhana, suatu bentuk upaya untuk
mempersatukan seluruh tingkatan kegiatan yang menghasilkan
bentuk fisik suatu kota. Teori ini terbagi menjadi 3 tipe linkage
urban space yaitu:
o Compositional form
Bentuk ini tercipta dari bangunan yang berdiri sendiri
secara 2 dimensi. Dalam tipe ini hubungan ruang jelas
walaupun tidak secara langsung.
o Mega form
Susunan-susunan yang dihubungkan ke sebuah kerangka
berbentuk garis lurus dan hirarkis.
o Group form
Bentuk ini berupa akumulasi tambahan struktur pada
sepanjang ruang terbuka.
• Place Theory (Teori Lokasi) Teori ini berkaitan dengan space,
terletak pada pemahaman atau pengertian terhadap budaya dan
karakteristik manusia terhadap ruang fisik. Space adalah void
yang hidup mempunyai suatu keterkaitan secara fisik. Space ini
akan menjadi place apabila diberikan makna kontekstual dari
muatan budaya atau potensi muatan lokalnya. Salah satu bentuk
keberhasilan pembentuk place adalah seperti aturan yang
dikemukakan Kevin Lynch untuk desain ruang kota:
23
o Legibillity (kejelasan)
Sebuah kejelasan emosional suatu kota yang dirasakan
secara jelas oleh warga kotanya. Artinya suatu kota atau
bagian kota atau kawasan bisa dikenali dengan cepat dan
jelas mengenai distriknya, landmarknya atau jalur
jalannya dan bisa langsung dilihat pola keseluruhannya.
o Identitas dan susunan
Identitas artinya image orang akan menuntut suatu
pengenalan atas suatu obyek dimana didalamnya harus
tersirat perbedaan obyek tersebut dengan obyek yang
lainnya, sehingga orang dengan mudah bisa
mengenalinya. Susunan artinya adanya kemudahan
pemahaman pola suatu blok-blok kota yang menyatu
antar bangunan dan ruang terbukanya.
o Imageability
Artinya kualitas secara fisik suatu obyek yang
memberikan peluang yang besar untuk timbulnya image
yang kuat yang diterima orang. Image ditekankan pada
kualitas fisik suatu kawasan atau lingkungan yang
menghubungkan atribut identitas dengan
strukturnya. Kevin Lynch menyatakan bahwa image kota
dibentuk oleh 5 elemen pembentuk wajah kota, yaitu:
Paths adalah suatu garis penghubung yang
memungkinkan orang bergerak dengan mudah.
24
Edges adalah elemen yang berupa jalur
memanjang tetapi tidak berupa paths yang
merupakan batas antara 2 jenis fase kegiatan.
Edges berupa dinding, pantai hutan kota, dan lain-
lain.
Districts hanya bisa dirasakan ketika orang
memasukinya, atau bisa dirasakan dari luar
apabila memiliki kesan visual. Artinya districts
bisa dikenali karena adanya suatu karakteristik
kegiatan dalam suatu wilayah.
Nodes adalah berupa titik dimana orang memiliki
pilihan untuk memasuki districts yang berbeda.
Sebuah titik konsentrasi dimana transportasi
memecah, paths menyebar dan tempat
mengumpulnya karakter fisik.
Landmark adalah titik pedoman obyek fisik.
Berupa fisik natural yaitu gunung, bukit dan fisik
buatan seperti menara, gedung, sculpture, kubah
dan lain-lain sehingga orang bisa dengan mudah
mengorientasikan diri di dalam suatu kota atau
kawasan.
o Visual and symbol connection
Visual connection adalah hubungan yang terjadi karena
adanya kesamaan visual antara satu bangunan dengan
25
bangunan lain dalam suatu kawasan, sehingga
menimbulkan image tertentu. Visual conection ini lebih
mencangkup ke non visual atau ke hal yang lebih bersifat
konsepsi dan simbolik, namun dapat memberikan kesan
kuat dari kerangka kawasan. Dalam pengaturan suatu
land-use atau tata guna lahan, relasi suatu kawasan
memegang peranan penting karena pada dasarnya
menyangkut aspek fungsional dan efektivitas. Seperti
misalnya pada daerah perkantoran pada umumya dengan
perdagangan atau fungsi-fungsi lain yang kiranya
memiliki hubungan yang relevan sesuai dengan
kebutuhannya.
Symbolic connection dari sudut pandang komunikasi
simbolik dan cultural anthropology meliputi:
Vitality
Melalui prinsip-prinsip sustainance yang
mempengaruhi sistem fisik, safety yang
mengontrol perencanaan urban struktur, sense
seringkali diartikan sebagai sense of place yang
merupakan tingkat dimana orang dapat mengingat
tempat yang merupakan tingkat dimana orang
dapat mengingat tempat yang memiliki keunikan
dan karakteristik suatu kota.
26
Fit
Menyangkut pada karakteristik pembangkit sistem
fisikal dari struktur kawasan yang berkaitan
dengan budaya, norma dan peraturan yang
berlaku.
3. Pengertian Arsitektur Tropis
Pada zaman Yunani Kuno, kata ‘tropikos’ berarti garis balik; kini
pengertian ini hanya berlaku untuk daerah antara kedua garis balik ini,
yang meliputi sekitar 40% dari luas keseluruhan bumi. Sekarang ‘tropis’
didefinisikan sebagai daerah yang terletak di antara garis isoterm 20oC di
sebelah bumi utara dan selatan.
(Georg.Lippsmeier, Bangunan Tropis, p1)
Arsitektur tropis, lebih mengarah pada pendekatan aspek iklim dan
pemecahan persoalan yang ditimbulkan iklim tropis, seperti terik
matahari, suhu tinggi, hujan, dan kelembapan tinggi.
(Tri Harso Karyono)
Secara klasik iklim tropis dibagi dua: tropis basah dan tropis kering. De
Wall membagi iklim tropis menjadi 10 klasifikasi berdasarkan suhu
harian rata-rata dan perbedaan antara suhu siang dan malam. Wilayah
yang memiliki suhu udara harian rata-rata 28oC atau lebih dimasukan
dalam katagori iklim tropis. Jakarta disebutkan sebagai masuk dalam
kategori pertama dengan suhu rata-rata 28OC dan deviasi sekitar 7o C.
27
Ciri yang menonjol pada iklim tropis adalah tingginya suhu rata-rata
harian dibanding pada iklim lain. Persoalan yang ditimbulkan oleh iklim
ini dalam kaitannya dengan kota sebagai tempat manusia bermukim dan
melangsungkan aktifitas kerja sehari-hari adalah sebagai berikut:
1. Pemanasan yang ditimbulkan oleh Radiasi Matahari
Panas yang dipancarkan oleh matahari ke permukaan bumi tidak
tergantung apakah permukaan bumi tersebut berupa kota (urban)
atau desa (rural), tapi lebih bergantung pada sudut jatuh–radiasi
akan mencapai jumlah maksimum apabila sudut jatuhnya 90o.
2. Terjadinya ‘heat urban island’
Akibat tertutupnya permukaan tanah oleh beton (yang dapat
berupa bangunan atau perkerasan permukaan tanah) dimana area
fisik kota seolah menjadi sebuah pulau yang memancarkan panas
di tengah hamparan kehijauan kawasan rural.
3. Berkurangnya kecepatan angin pada kawasan urban
Kawasan kota dicirikan dengan kerapatan bangunan yang lebih
tinggi dibandingkan kawasan rural. Dengan kepadatan bangunan
tersebut berarti mengecilnya ruang terbuka dan kecepatan angin
yang melambat.
4. Berkurangnya vegetasi per satuan luas tertentu
Kawasan kota dicirikan dengan menurunkan jumlah vegetasi
persatuan luas tertentu dibanding kawasan yang masih bersifat
rural.
28
4. Prinsip Arsitektur Tropis
Konsep perancangan Arsitektur Tropis
Guna mengantisipasi problematik yang ditimbulkan oleh iklim tropis,
perencana maupun perancang kota perlu memperhatikan beberapa aspek
yang berkaitan dengan pemecahan perancangan arsitektur tropis :
• Perlindungan terhadap cuaca (hujan dan radiasi matahari)
Dengan mempertimbangkan keadaan semacam ini, konsep
perancangan tropis harus diarahkan agar pejalan kaki dimanapun
mereka berada, tidak perlu harus menggunakan payung, atau
berteduh pada saat turun hujan atau pada saat matahari bersinar
dengan teriknya. Pedestrian perlu diberikan koridor-koridor yang
terlindung pada bagian atasnya.
• Penghutanan Kota: meminimalkan penyerapan panas permukaan
ruang luar
Setiap perkerasan perlu dilindungi oleh pohon atau vegetasi.
Vegetasi menyerap panas dalam jumlah yang sangat besar,
sementara memantulkan kembali panas tersebut dalam jumlah
yang sangat kecil.
• Penataan Massa Bangunan dengan mengoptimalkan aliran
udara di sekitar bangunan
Dalam konsep penataan massa bangunan pada kota tropis, ruang
terbuka atau ruang ‘antara’ diantara bangunan memegang arti
penting bagi terjadinya aliran udara atau angin di sekitar
bangunan (ventilasi silang).
29
Beberapa kaidah bangunan tropis yang diadopsi untuk rumah kawasan
perkotaan menurut Saptono Istiawan SK IAI sebagai berikut :
1. Plafon dibuat tinggi untuk sirkulasi udara karena udara panas
terangkat ke atas menarik udara segar dari luar ke dalam, dan
menjadikan ruang lebih sejuk serta memudahkan cahaya matahari
masuk secara maksimal.
Gambar 1: Pengudaraan dengan Bukaan Maksimal dan Plafon Tinggi
2. Atap berlapis dengan over stek untuk menahan hujan atau dengan
solusi metode Green Roof dalam menjaga kondisi thermal ruang.
Gambar 2: Penerapan Atap Rumput (Green Roof)
30
3. Ada teras sebagai peralihan ruang dalam dan luar. Antara ruangan
buatan dan kehijauan di luar, juga sebagai penahan udara panas tidak
langsung menuju ke dalam bangunan.
Gambar 3: Teras sebagai Peralihan Ruang
4. Pengolahan ruang luar dengan taman yang maksimal (courtyard)
untuk menyerap radiasi sinar matahari dan mendapatkan udara segar
dari hembusan angin yg melewati taman.
Gambar 4: Ruang Luar sebagai Tempat Interaksi Sosial
31
5. Menampilkan bahan-bahan primer alam seperti kayu, batu alam,
dan bata karena bagaimana pun bahan-bahan yang alami seolah
memberi ikatan yang dalam antara bangunan dan alam.
Gambar 5: Penggunaan Material Kayu Pada Bangunan
II.2.2. Tinjauan Khusus Terhadap Peraturan Bangunan
PERMEN PU NO. 60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis
Pembangunan Rusuna :
Perencanaan Bangunan :
Bangunan rusuna dan rusuna yang banyak dikembangkan adalah
bangunan bertingkat rendah yaitu antara 4-5 lantai dengan tangga
sebagai sarana transportasi vertikal. Pada bangunan rusuna 8 - 10 lantai
sarana transportasi vetikal sudah harus dilengkapi dengan lift. Besaran
ruang satuan rusuna ditentukan berdasarkan standar kebutuhan ruang
perorang yaitu 9m2. Dasar pemikiran bahwa dalam satu keluarga muda
rata-rata terdiri 4 anggota keluarga (orang tua ditambah 2 anak) maka
kebutuhan ruang untuk setiap satuan rusuna adalah 36M2 (alternatif
status kepemilikan dengan harga jual sekitar 120 juta). Hal penting lain
yang harus dipertimbangkan dalam menentukan luas satuan rusuna
32
adalah kemampuan membayar sewa per bulan (Rp.400.000 berdasarkan
asumsi rata-rata) dan biaya listrik yang digunakan untuk penerangan
dalam satuan rusuna, bagian bersama dan supply air bersih. Dengan
memperhatikan kemampuan ekonomi calon penghuni yaitu mampu
membayar maksimal sekitar 1/3 bagian dari pendapatan per bulan, maka
luas satuan rusuna minimal adalah 21M2.
Perencanaan bangunan rusuna perlu memperhatikan beberapa ketentuan
umum yang meliputi kepadatan bangunan, bentuk dan ukuran dasar
satuan rusuna, persyaratan teknis ruangan, tata letak bangunan dan jarak
antar bangunan dan ketinggian bangunan :
• Kepadatan Bangunan
Kepadatan bangunan harus memperhitungkan agar supaya dapat
mencapai optimasi daya guna dan hasil guna tanah sesuai dengan
fungsinya. Ditentukan bahwa:
o Luas lahan yang tertutup bangunan maksimum sama
dengan 40% sedangkan 60% dari luas lahan digunakan
untuk halaman atau ruang terbuka.
o Luas tanah untuk bangunan rusuna terhadap luas tanah
bersama seluas-luasnya adalah 50%.
o Luas tanah untuk fasilitas ruang terbuka (taman, tempat
bermain anak-anak dan lapangan olah raga) sekurang-
kurangnya 20%.
o Luas tanah untuk fasilitas lingkungan terhadap tanah
bersama seluas-luasnya 30%.
33
o Fasilitas lingkungan yang ditempatkan pada lantai
bangunan rusuna maksimal 30% dari jumlah luas lantai,
dan tidak ditempatkan lebih dari lantai ke-3 bangunan.
o Rusuna 5 lantai mempunyai KDB 25% dan KLB 1,25 dan
jumlah penghuni yang dapat ditampung maksimum 1.736
orang.
• Bentuk dan Ukuran Dasar Satuan Rusuna
Bangunan berbentuk sederhana yaitu persegi empat. Ukuran luas
denah satuan rusuna dapat dipilih berdasarkan ketentuan
minimum yaitu 12M² dengan panjang minimum sisi terpendek
adalah 2,4M (ukuran muka ruang).
Persyaratan Teknis Ruangan
Semua ruang yang dipergunakan untuk kegiatan sehari-hari harus
mempunyai hubungan langsung maupun tidak langsung dengan
udara luar dan pencahayaan dalam jumlah yang cukup. Juga
diusahakan adanya pertukaran udara dan cahaya buatan yang
dapat bekerja terus menerus selama ruangan tersebut digunakan.
Tata Letak Bangunan
Tata letak bangunan harus memenuhi faktor-faktor keamanan,
keselamatn dan kenyamanan penghuni serta lingkungannya yaitu:
o Jarak terhadap bahaya kebakaran dihitung berdasarkan
jarak jilatan api terjauh diluar rusuna ditambah lebar
ruang untuk pergerakan mobil dan perlengkapan
pemadam kebakaran.
34
o Jarak pencahayaan harus dihitung terhadap arah lintas
matahari, ketinggian bangunan itu sendiri dan bangunan
sekelilingnya guna menjamin terjadinya sistem
pencahayaan alami yang cukup bagi setiap ruang dari
satuan rusuna dan bangunan lainnya.
o Jarak pertukaran udara harus dihitung terhadap pengaruh
arah dan kecepatan angin pada ketinggian ruang dan luas
bidang yang terbentuk sehingga dapat menjamin
terwujudnya sistem penghawaan alami yang cukup bagi
setiap ruang dari satuan rusuna dan bangunan lainnya.
Jarak Antar Bangunan dan Ketinggian Bangunan
Jarak antar bangunan ditentukan berdasarkan persyaratan
terhadap bahaya kebakaran, pencahayaan alami, pertukaran
udara, privacy dan ketinggian bangunan. Pada dua bangunan
yang berdampingan dan mempunyai ketinggian sama yaitu 5
lantai maka:
o Dinding yang berhadapan salah satu dinding merupakan
bidang tertutup sedangkan yang lainnya mempunyai
bidang terbuka/jendela, jarak minimum bangunan adalah
6M.
o Dinding yang berhadapan dua-duanya mempunyai
bukaan/jendela, jarak minimum bangunan adalah 12M,
o Dinding yang berhadapan dua-duanya tertutup, jarak
minimum bangunan adalah 3M.
35
II.2.3. Tinjauan Tapak
Data Tapak
-Lokasi Tapak : Jl. Salam
-Luas lahan : + 9800 m2
-KDB : 50 %
-GSB
• Utara : 8 m
• Timur : 4 m
• Selatan : 4 m
• Barat : 4 m
-KLB : 4
-Ketinggian maksimum : 5 lantai
Gambar 6: Tampak Atas Tapak
36
II.2.4. Studi Banding
RUSUN TANAH ABANG
RUSUN KEMAYORAN
Tapak Luas tanah sebesar ± 4,5 Ha terletak di Jl
K.H. Mas Mansyur, Kelurahan Kebon
Kacang, Kecamatan Tanah Abang, Jakarta
Pusat
Terletak di Jl. Landas Pacu Timur, Kemayoran,
Jakarta Pusat
Jumlah Blok 64 blok @16 unit = 1024 unit 48 blok @ 20 unit = 960 unit
Jumlah Lapis 4 lapis lantai 5 lapis lantai
Gubahan Massa Keseluruhan massa dengan sistem terpusat
pada gedung serba guna dan lapangan serta
sistem cluster untuk unit huniannya
Keseluruhan massa dengan sistem terpusat pada
lapangan dan tempat parkir
37
Unit Hunian - Tinggi plafond pada tiap unit yaitu 2,6 m
- Tipe 36 terdiri dari :
• 2 ruang tidur yang masing-masing ( 3x2,5 )
• ruang tamu dan keluarga
• dapur ( 3x1,5 )
• kamar mandi ( 1x1 )
• tempat jemur/ teras ( 1,5x1 )
- Tipe 21 :
- Tinggi plafond pada tiap unit yaitu 2,6 m
- Tipe 42
- Zoning unit
38
Pencahayaan & Penghawaan
Jendela & AC
Penghawaan ruang dengan kipas angin
Utilitas - Jaringan air bersih
Menggunakan air bersih yang berasal dari
PAM. Tiap blok memiliki reservoir atas
yang akan menyalurkan air bersih ke tiap
unit
- Saluran pembuangan air hujan
Melalui floor drain yang terdapat di atap dan
dari atap air hujan disalurkan melalui talang
air ke selokan
- Jaringan air bersih
Menggunakan air bersih yang berasal dari PAM
dan sumur resapan. Air bersih dari PAM di
salurkan ke tiap unit dengan menggunakan
pompa. Rusun ini tidak memiliki reservoir atas
- Saluran pembuangan air hujan
Air hujan dialirkan melalui selokan dan
kemudian dialirkan menuju riol kota
39
- Saluran pembuangan air limbah
Pada tiap unit terdapat saluran air limbah
yang akan menyalurkan air limbah dari tiap
unit ke penampungan limbah yang
kemudian disalurkan ke riol kota
- Jaringan tempat pembuangan sampah
Rusun ini terdapat tempat penampungan
sampah yang terletak dekat pintu masuk
untuk memudahkan pengangkutan sampah
oleh truk sampah
- Jaringan pemadam kebakaran
Pada rusun ini tidak terdapat jaringan
pemadam kebakaran
- Saluran pembuangan air limbah
Di tiap unit terdapat pipa saluran air limbah
yang akan menyalurkan air limbah ke riol kota
- Jaringan tempat pembuangan sampah
Rusun ini memiliki tempat pembuangan sampah
yang diletakkan jauh dari hunian dan tempat
penampungannya yang tertutup
40
- Jaringan listrik
Di tiap lantai dasar terdapat kumpulan
panel-panel listrik dan meteran listrik
- Jaringan gas
Saluran gas tertanam pada tanah kemudian
disalurkan pada tiap blok dan tersambung
langsung pada kompor yang digunakan
untuk memasak
- Jaringan pemadam kebakaran
Tiap lantai dan blok dilengkapi dengan jaringan
pemadam kebakaran dengan meletakkan hidran
di tiap lantai dan pada tiap unit dari lantai 2-5 di
lengkapi dengan tangga darurat di dekat teras
- Jaringan listrik
Rusun ini memiliki tiang-tiang listrik yang
menyalurkan listrik dari gardu ke tiap-tiap blok
dan unit
- Jaringan gas
Pipa-pipa gas terdapat di tiap blok dan di
salurkan ke tiap unit untuk kebutuhan memasak
41
- Jaringan telepon
Tiap unit terdapat saluran telepon dan
penghuni dapat meminta saluran telepon
pada TELKOM
- Jaringan telepon
Tiap unit terdapat saluran telepon
Material Bangunan • Material yang digunakan pada
bangunan rusun ini yaitu batubata.
Dengan plesteran dinding, bagian
dalam di cat dan bagian luar expose
batubata.
• Plat lantai beton tidak dilapisi
keramik pada bagian luar ( koridor )
dan pada bagian dalam unit lantai
dilapisi keramik.
• Plafond hanya difinishing dengan
beton yang dicat.
• Tangga terbuat dari beton.
• Material bangunan menggunakan batu
bata yang dicat.
• Pada bagian dalam dinding juga dicat.
• Plat lantai beton dilapisi keramik pada
bagian luar ( koridor ) dan pada bagian
dalam unit lantai dilapisi keramik.
• Plafond menggunakan triplek yang
dicat.
• Tangga terbuat dari beton dan dilapisi
keramik.
42
Fasilitas Penunjang Gedung serba guna Musholla
Lapangan terbuka Puskesmas
Pos Keamanan
• Tempat makan / foodcourt
• Lapangan olahraga
• Tempat usaha / kios
• Mushola
• Posyandu
• Kantor PPRS (Persatuan Penghuni
Rumah Susun)
• Pos Keamanan
• Area Parkir
43
• Sekolah Said Naum
• Kantor RW
• Depot air minum
• Area Parkir
Kelemahan o Kurangnya pencahayaan dan
pengudaraan alami sehingga kondisi
thermal dalam ruang sangat terasa
lembab.
o Sirkulasi gerak yang terbatas karena
jarak antar blok yang terlalu
berdekatan.
o Kurangnya penghijauan dan taman yang
dialihkan sebagai perkerasan untuk
lahan parkir.
o Estetika bangunan yang sedikit
terganggu oleh teras yang beralih
menjadi tempat jemur.
Tabel 3: Studi Banding Rumah Susun
Kesimpulan :
• Adanya ruang komunal dan fasilitas penunjang merupakan upaya pendekatan konteks urban dalam mendukung kebiasaan
dan budaya masyarakat setempat.
• Penerapan arsitektur tropis pada tiap bangunan terbukti dengan atap teritisan lebar, bukaan dan berbagai usaha dalam
menciptakan kenyamanan thermal suhu ruang dan lingkungan. Walaupun usaha-usaha tersebut belum semuanya dapat
menjawab permasalahan iklim setempat karena penerapannya yang kurang maksimal,
44
II.2.5. STUDI BANDING BERKAITAN DENGAN TOPIK DAN TEMA
SILODAM HOUSING – (MVRDV) AMSTERDAM
Apartemen / rumah susun Silodam Proyek merupakan sebuah
proyek restrukturisasi / redevelopment dari bangunan – bangunan
bekas gudang, dan galangan kapal dari pelabuhan sebelumnya.
Unit – unit hunian tidak semuanya tipikal, ada perbedaan dalam
penyusunan ruang maupun ukuran unit hunian yang berukuran
setengah modul, satu modul, sampai modul 2 lantai, dan yang
mempunyai teras ataupun balkon.
Bangunan terdiri atas 157 unit yang terbagi pada beberapa fungsi
antara lain unit hunian, unit komersial dan public space.
Unit – unit yang berbeda ditandai dengan perbedaan warna dan
lay out jendela yang terlihat dari sisi luar bangunan.
Beberapa unit hunian yang tipikal bisa dikenali dengan persamaan
warna atau layout pada tampak serta bisa dibedakan dari interior
maupun eksterior bangunan.
45
Apartemen / rumah susun Silodam berdiri di atas sungai yang
memiliki 10 lapis lantai dengan struktur bangunan ditempatkan di
atas air.
Unit hunian mempunyai dinding – dinding semi permanen yang
fleksibel dan disusun sesuai dengan keinginan / karakteristik
penghuni yang berbeda – beda.
Rancangan berusaha untuk menggabungkan struktur eksisting dan
karakter pelabuhan dengan arsitektur yang baru (Contextual
Juxtaposition).
Bagian dalam bangunan mempunyai jalur dan area yang saling
menghubungkan bagian – bagian bangunan sehingga terbentuk
area sosialisasi / komunal dalam bangunan.
Bangunan menempatkan balkon komunal yang bisa digunakan
oleh semua penghuni untuk berinteraksi, bersosialisasi dan
menikmati keindahan sungai sebagai keunggulan / best view
lingkungan setempat.
Tabel 4: Studi Banding I
46
WOZOCO’S HOUSING – (MVRDV) AMSTERDAM
Wozoco’s merupakan rumah susun setinggi 9 lantai yang
menggunakan sistem struktur beton bertulang dan baja kantilever
yang menonjolkan eksistensi kuat dengan tampilan elemen
kantilever.
Penggunaan struktur gantung memberikan kontribusi terhadap
karakter lingkungan jalan serta cladding kayu yang mengesankan
bangunan tidak terlalu besar dan sesuai dengan skala manusia.
Rumah susun ini terdiri atas 100 unit hunian dengan sistem
modular dalam 1 blok massa dengan koridor single loaded.
Desain bangunan mempertimbangkan axis–axis batas tapak serta
menanggapi pergerakan matahari sehingga memungkinkan
sebanyak 87 unit hunian yang bisa disusun dalam blok tunggal
dan 13 unit lainnya disusun dengan menggunakan baja kantilever
dengan struktur gantung untuk mengurangi volume ruang di lantai
dasar bangunan.
Tabel 5: Studi Banding II