26

BAB II

KAJIAN PENGEMBANGAN KAWASAN KORIDOR KOMERSIAL

PADA JALAN ARTERI PRIMER

II.1 Kawasan koridor komersial pada jalan arteri primer

II.1.1 Pengertian

A. Kawasan koridor komersial

Kawasan komersial adalah area yang mempunyai fungsi dominan untuk

kegiatan komersial atau disebut sebagai kawasan pusat perniagaan/usaha kota,

letaknya tidak selalu di tengah-tengah kota dan mempunyai pengaruh besar

terhadap kegiatan ekonomi kota (Kamus Tata Ruang, s.v.”kawasan komersial).

Koridor jalan komersial merupakan koridor jalan yang pemanfaatan ruang

di sepanjang jalannya untuk kegiatan komersial, perkantoran yang kompleks dan

pusat pekerjaan di dalam kota (Bishop,1989).

Ketika jalan raya diperluas dari pusat kota ke pinggiran kota yang

kemudian diikuti dengan tumbuhnya pertokoan, restoran dan area parkir maka

lahirlah koridor komersial ditandai dengan deretan bangunan komersial, parkir

halaman depan, jalan berorientasi pejalan kaki dan barisan elemen penanda

sepanjang jalan utama dari pusat kota ke pinggiran kota.

Dari beberapa pengertian ini dapat disimpulkan bahwa koridor komersial

merupakan konsentrasi toko retail, yang melayani area perdagangan umum yang

terletak di sepanjang jalan.

B. Jalan arteri primer

Menurut fungsinya jalan dikelompokkan atas jalan arteri, kolektor, lokal,

dan jalan Lingkungan.

Segmen Jl. Agus Salim merupakan Jalan arteri primer. Sebagaimana

dijelaskan dalam pasal 7 UU No. 38 tahun 2004 bahwa jaringan jalan primer

merupakan sistem jaringan jalan dengan peranan pelayanan distribusi barang dan

jasa untuk pengembangan semua wilayah di tingkat nasional, dengan

menghubungkan semua simpul jasa distribusi yang berwujud pusat-pusat

kegiatan.

27

Berdasarkan status jalan, Jl. KH. Agus Salim adalah jalan nasional,

dimana jalan nasional merupakan jalan arteri dan jalan kolektor dalam sistem

jaringan jalan primer yang menghubungkan antar ibukota provinsi, dan jalan

strategis nasional. Berikut adalah dimensi jalan arteri primer menurut pasal 7 UU

No. 38 tahun 2004.

Mengacu pada pengertian kawasan koridor komersial dan jalan arteri

primer dapat disimpulkan bahwa kawasan koridor komersial pada jalan arteri

primer adalah area perdagangan dan jasa serta komersial lainnya yang terletak di

lingkungan kawasan jalan yang melayani distribusi barang dan jasa skala

nasional, dengan menghubungkan semua simpul jasa distribusi yang berwujud

pusat-pusat kegiatan, dengan persyaratan kecepatan rata-rata minimal 60 Km/jam,

dan jumlah jalan masuk dibatasi secara berdaya guna.

Gambar II. 1 Kondisi minimal ideal jalan arteri primer Sumber : UU No. 38 tahun 2004.

Gambar II. 2 Kondisi minimal jalan arteri primer Sumber : UU No. 38 tahun 2004.

28

II.1.2 Perkembangan koridor komersial

Awal tahun 1980 bermunculan kumpulan pertokoan seiring meningkatnya

pembangunan jalan raya dalam jumlah cukup besar dan terdiri dari berbagai jenis.

Selanjutnya bermunculan mall dan departemen store yang menempati site besar di

perempatan jalan.

Pada tahun 1980-an pengembang memperluas investasi dengan

mengembangkan format retail berkelompok (cluster retail) yang secara khusus

menjual produk tertentu menjadi toko tunggal bertema besar, seperti elektronik,

furnitur, dan lain-lain yang bertujuan merebut pangsa pasar dari toko kecil dan

supermarket. Format baru ini membutuhkan lahan yang besar pada lokasi yang

strategis dan berdampak terhadap kepadatan lalu-lintas.

Pada 1990-an, perubahan gaya hidup dan preferensi konsumen

menyebabkan pergeseran pusat perbelanjaan tertutup dan bentuk koridor ke

bentuk open air shopping yakni kegiatan belanja yang dikombinasikan dengan

kegiatan rekreasi ruang terbuka. Kegiatan belanja seperti ini membutuhkan site

besar untuk mendukung aktifitas retail, hiburan, dan kegiatan makan.

Perkembangan ini bergeser dari lingkungan belanja yang berorientasi kendaraan

sepanjang koridor ke pengalaman belanja yang dilakukan dengan berjalan kaki.

Kegiatan belanja yang digabungkan dengan rekreasi berkembang ke

pengembangan pusat kota dengan menambahkan hunian dan kantor di atas fungsi

retail, dan lokasi yang dipilih berada di persimpangan jalan utama. (Bohl, Charles

C., 2002).

Aspek yang mempengaruhi perkembangan mall dan shopping center

adalah jarak perjalanan, perubahan selera konsumen, gaya hidup dengan waktu

yang terbatas dan kebutuhan tempat hiburan. Alasan lainnya adalah perubahan

permintaan pasar, perubahan kebijaksanaan publik, ide-ide baru urban desain dan

perubahan budaya (Bohl, Charles C., 2002).

II.1.3 Pentingnya penataan kembali kawasan koridor komersial

Permasalahan koridor komersial dengan nilai positif dan negatif yang

dimilikinya terjadi pada kota-kota di dunia termasuk koridor jalan Agus Salim

kota Gorontalo. Permasalahan ini membutuhkan solusi yakni penataan sesuai

29

dengan persoalan dan karakter kawasan koridor tersebut. Setiap kawasan koridor

komersial memiliki karakter yang berbeda meskipun memiliki persoalan

mendasar yang sama.

Persoalan kawasan koridor komersial Jalan Agus Salim Kota Gorontalo

berdasarkan uraian pada bab I dapat disimpulkan mencakup dua persoalan pokok

yakni: koridor komersial kurang aktif dan tidak menjadi destinasi utama untuk

berbelanja padahal pertumbuhan retail positif. Persoalan pokok lainnya adalah

menurunnya kualitas fisik ruang koridor dan kawasan sekitarnya.

Adanya persoalan dan fenomena perkembangan koridor komersial

mendorong perlunya penataan kembali kawasan koridor Jalan K.H. Agus Salim

Kota Gorontalo.

II.2 Place making sebagai strategi untuk mengaktifkan kawasan koridor

komersial

Kunci kesuksesan kawasan koridor komersial sehingga menjadi kawasan

koridor komersial yang aktif adalah daya tarik tempat/ ruang kawasan koridor

komersial tersebut. Untuk menciptakan daya tarik tempat/ ruang, dibutuhkan

strategi place making guna mencapai kesuksesan suatu tempat.

II.2.1 Pengertian place making

Place making adalah proses mengubah ruang (space) menjadi place

sehingga akan menarik sejumlah besar manusia karena bersifat menyenangkan,

menarik dan menawarkan kesempatan untuk bertemu satu sama lain. Placemaking

adalah cara dimana semua manusia mengubah tempat mereka, menemukan diri

mereka ke tempat di mana mereka tinggal (Schneeklth, L. Dan Shibley, R.G.,

1995)

Place making terkenal dengan karakternya yang berfokus terhadap aktivitas,

manajemen, komunitas, dan sosialibilitas. Hasil akhir dari strategi placemaking

adalah terciptanya pengembangan ruang publik yang berkualitas baik dan

bermanfaat bagi masyarakat dan lingkungannya (Tiesdell, 1996), seperti plaza,

taman, jalan, serta kawasan komersial pada main street. Strategi placemaking

30

merupakan prinsip mendasar yang dibutuhkan dalam perancangan kawasan

koridor komersial pada jalan arteri primer.

II.2.2 Pentingnya place making pada kawasan koridor komersial

Menurut survey di Amerika, jika diberikan pilihan ternyata masyarakat

lebih memilih compact center dibanding commercial strips, karena dalam

commercial strips terdapat sesuatu yang hilang. Eleman yang hilang adalah

ruang/tempat berkumpul/beraktivitas komunitas masyarakat selain rumah dan

tempat bekerja. Ruang di antara bangunan, plaza publik, ruang hijau, alun-alun

dan jalan yang dapat dilalui dengan berjalan kaki menyebabkan suatu pusat kota

atau koridor jalan dapat berperan sebagai ruang untuk komunitas dan lingkungan

sekitar.

Warrick dan Alexander (1997) berdasarkan survey American LIVES Inc

dan Inter Communication Inc. menyimpulkan beberapa perubahan demografi

yang terjadi di Amerika adalah:

1. Perubahan dari mass-market standar ke niche market differentation, dimana

keduanya adalah taraf hidup dan gaya hidup.

2. Perubahan dari suburban tidak terencana menjadi lingkungan komunitas yang

terencana (master-planned communities)

3. Perubahan dari suburban tanpa nama/ tidak dikenal dan individualisme

menjadi suatu hal yang diharapkan masyarakat.

4. Perubahan dari contemporary styling menjadi neotraditional styling

5. Perubahan dari strip-commercial suburban sprawl menjadi pusat yang

terdefinisi dengan jelas dan kompak.

Munculnya dua permintaan yakni gaya hidup perkotaan dan kenyamanan

pinggiran kota, membutuhkan bentuk yang kompak dari suatu kawasan komersial.

Kawasan komersial berupa pusat perbelanjaan dan koridor komersial yang

kompak dapat memaksimalkan potensinya untuk mengurangi perjalanan dengan

mobil, mendukung transit dan mempertahankan ruang terbuka.

Bentuk koridor komersial dan pusat kawasan menciptakan kondisi yang

ideal untuk aktivitas yang berorientasi pada hiburan dan rekreasi. Format mixed-

use hunian, perkantoran dan elemen-elemen publik memperkuat sense of place

31

pusat kawasan dan merupakan nilai tambah bagi retail entertaiment. Kombinasi

fungsi dan format pusat kawasan harus merupakan kombinasi yang imbang antara

komersial dan kegiatan hiburan serta rekreasi non-profit.

Pengunjung yang datang ke pusat perbelanjaan dan koridor komersial

bukan hanya karena kegiatan komersial namun karena seting publik yang

memungkinkan orang untuk bertemu, berbaur, berjalan-jalan, dan melihat-lihat.

Daya tarik format koridor komersial dan pusat perbelanjaan sebagai sebuah

tempat untuk berkumpul merupakan esensi utama pendorong suksesnya kawasan

komersial.

Koridor komersial dengan format yang kompak, mixed-use, pedestrian

oriented merupakan salah satu kunci utama untuk mencapai koridor komersial

yang aktif, pengurangan polusi udara, kemacetan lalu-lintas dan preservasi ruang

terbuka serta menciptakan lingkungan dan komunitas yang lebih nyaman.

II.2.3 Place making pada kawasan koridor komersial

Perubahan spirit of place samar, sulit di analisis secara formal dan

konseptual namun tetap terjadi. (Relph, 1976, p.99). Suatu tempat dapat memiliki

spirit atau sense of place ketika tempat tersebut memiliki kualitas, konsistensi dan

keandalan.

Ruang kota yang baik adalah ruang yang mewadahi transaksi aktifitas

ekonomi pada berbagai tingkat dan lapisan dan menyediakan ruang untuk

transaksi sosial dan budaya Montgomery (1998). Montgomery menjelaskan

indikator kunci dari vitalitas suatu kawasan yakni :

1. Tingkat variasi dalam penggunaan lahan primer, termasuk perumahan.

2. Proporsi bisnis lokal yang dimiliki atau kebebasan jenis usaha/ bisnis,

terutama pertokoan.

3. Pola jam buka, dan adanya kegiatan malam hari dan sore.

4. Kehadiran dan kekhususan koridor komersial

5. Ketersediaan bioskop, teater, bar, pub, restoran dan budaya lainnya / tempat

pertemuan, menawarkan layanan dari berbagai jenis, harga dan kualitas.

32

6. Ketersediaan ruang, termasuk taman, lapangan dan ruang sudut,

memungkinkan orang menonton dan beraktivitas seperti program animasi

budaya.

7. Pola penggunaan lahan campuran memungkinkan perbaikan dan investasi

kecil dibidang properti.

8. Ketersediaan unit yang berbeda ukuran dan biaya.

9. Inovasi dalam tampilan arsitektur baru, menyediakan berbagai jenis bangunan,

gaya dan desain.

10. Kehidupan jalanan dan bagian depan jalan yang aktif.

Aspek penting dalam mendesain main street dan town center (Bohl,

Charles C., 2002) terdiri dari:

1. Kemampuan mengadaptasi urban form dengan mudah

2. Kombinasi entertainment retail dan niche restaurant

3. Detail desain bangunan, lingkungan kota yang bervariasi dan dekorasi wajah

jalan (streetscape) yang menarik.

4. Menempatkan toko langsung berhubungan dengan sisi jalan.

5. Mengubah parkir badan jalan dengan gedung parkir

6. Keragaman aktivitas pada level pejalan kaki.

7. Menyediakan ruang berkumpul publik yang cukup (public gatering space)

8. Menata karakter pedestrian berskala manusia, keintiman ruang publik

kawasan historis.

9. Visibilitas

Kebijakan kota yang dapat dilakukan untuk pendukung place making pada

kawasan koridor komersial adalah (Bohl, Charles C., 2002):

1. Pembangunan menekankan skala lingkungan dan manusiawi menciptakan

kota yang berskala manusia.

2. Menggunakan analisis pasar untuk menginformasikan perencanaan dan

menentukan produk yang diinginkan.

3. Area istirahat di dalam kawasan dan terhubung dengan jalan-jalan dan trotoar.

4. Menciptakan sektor keuangan publik yang dapat membantu pelaksanaan

pembangunan, dengan menarik partisipasi sektor swasta.

33

5. Mendefinisikan gerbang masuk kawasan dimana pengunjung tahu ketika

masuk dan meninggalkan kawasan.

6. Kebijakan kota dapat mengendalikan ukuran dan penempatan elemen

7. Membangun jalur pejalan kaki antar kawasan. Kawasan ramah pejalan kaki

dihubungkan dengan prasarana publik. Pemerintah merencanakan dan

membangun jaringan pejalan kaki antar distrik.

8. Menata dimensi blok, pengambil kebijakan mengatur ketinggian bangunan

dan jarak antar blok. persyaratan garis sempadan fleksibel.

9. Parkir paralel, tidak memerlukan taman parkir, tidak menutup jalan untuk lalu

lintas dan mengijinkan truk menarik dan menyerahkan barang di depan toko.

10. Mengatur standar pencahayaan (ukuran, dan tingkat pencahayaan)

11. Kawasan pejalan kaki harus dapat diakses dan fokus pada program transit dan

transportasi.

12. Program perumahan kota yang terjangkau.

Street as place adalah upaya membentuk place pada ruang jalan dalam

rangka mengembalikan fungsi jalan bagi kepentingan publik yang

mempertimbangkan pejalan kaki (PPS, 2009). Street as place membentuk kembali

jalan sebagai tempat yang disiapkan untuk meningkatkan vitalitas ekonomi yang

lebih baik dan memberikan peluang untuk kepentingan umum. Street as places

mengintegrasikan berbagai elemen koridor jalan dengan menciptakan vitalitas

tempat dimana orang merasa aman, nyaman, merasa memiliki dan bersosialisasi.

Placemaking pada kawasan koridor komersial menurut PPS (Project for

Public Space) meliputi elemen-elemen sebagai berikut :

1. Kenyamanan dan identitas (Comfort and Image)

a. Merefleksikan identitas dan budaya lokal

b. Terdapat ruang untuk duduk, elemen pencahayaan yang baik, lansekap dan

perabot jalan yang memberikan kemudahan dan kenyamanan.

c. Kejelasan dan pembatasan elemen penanda untuk memberikan informasi.

2. Aksesibilitas dan tautan (Access and Linkages)

a. Kemudahan melintasi dan menyeberang di jalan

b. Trotoar mengakomodasi dan memberi kenyamanan pejalan kaki.

c. Menyediakan berbagai pilihan jenis transportasi publik

34

3. Fungsi dan aktifitas (Uses & Activities)

a. Pemakai betah beraktifitas pada ruang koridor.

b. Aktifitas lantai dasar yang mengundang dan terbuka untuk pengunjung.

c. Keragaman aktifitas seperti restaurant, toko, dan layanan usaha lainnya.

4. Mendukung fungsi sosial (Sociability)

a. Masyarakat dapat melakukan aktifitas bersama pada ruang koridor.

b. Rasa memiliki terhadap ruang koridor

c. Representatif untuk mewadahi kegiatan segala jenis usia dan kondisi.

Aspek yang dipertimbangkan (issue of concern) dalam membentuk place

pada penataan kawasan komersial koridor jalan arteri pada tabel II.1 berikut.

Tabel II. 1 Aspek yang dipertimbangkan dalam membentuk place pada kawasan komersial koridor jalan ateri primer

No Aspek

Perancangan Place Indikator Place

1. Fungsi dan Aktifitas Variasi penggunaan lahan termasuk perumahan. Kebebasan jenis usaha pertokoan. Pola jam buka, dan adanya kegiatan malam dan sore hari. Pola penggunaan lahan campuran untuk investasi bidang

properti. Kehidupan jalanan dan bagian depan jalan yang aktif Kombinasi entertainment retail dan niche restaurant. Aktifitas lantai dasar yang mengundang dan terbuka untuk

pengunjung 2. Identitas, karakter

dan keunikan Kekhususan setiap kawasan koridor komersial. Merefleksikan identitas dan budaya lokal

3. Kenyamanan Terdapat ruang untuk duduk, elemen pencahayaan, lansekap dan perabot jalan yang memberikan kemudahan dan kenyamanan.

4. Kemudahan Parkir paralel, tidak menutup jalan untuk lalu lintas. Kemudahan melintasi dan menyeberang di jalan

5. Visibilitas Kejelasan elemen penanda dalam memberikan informasi. Mendefinisikan secara jelas pintu masuk dan keluar kawasan.

6. Aksesibilitas dan tautan

Menempatkan toko langsung berhubungan dengan sisi jalan. Menyediakan berbagai pilihan jenis transportasi publik. Area istirahat dalam kawasan terhubung dengan jalan dan trotoar. Menata sistem transit dan transportasi.

7. Berorientasi pejalan kaki

Beraneka ragam aktivitas pada level pejalan kaki. Karakter pedestrian berskala manusia. Trotoar mengakomodasi dan memberi kenyamanan pejalan kaki. Membangun jalur pejalan kaki antar kawasan. Kawasan ramah

pejalan kaki dihubungkan dengan prasarana publik. Pemerintah membangun jaringan pejalan kaki antar distrik.

8. Berorientasi komunitas/ masyarakat

Tersedia ruang berkumpul publik yang representatif dapat mewadahi kegiatan segala jenis usia dan kondisi termasuk anak-anak dan diffeable people (jompo, penyandang cacad)

Program perumahan kota yang terjangkau. 9. Keunikan Detail desain bangunan, lingkungan urban yang variatif .

35

No Aspek

Perancangan Place Indikator Place

Dekorasi wajah jalan (streetscape) yang menarik. 10. Kesenangan,

kegembiraan Terdapat bioskop, teater, bar, pub, restoran dan budaya lainnya,

tempat pertemuan dengan berbagai jenis, harga dan kualitas. Taman, lapangan dan ruang sudut, memungkinkan orang-

menonton dan beraktivitas seperti program-program animasi budaya.

11. Adaptif Kemampuan mengadaptasi bentuk kota dengan mudah. 12 Skala manusiawi Skala lingkungan membentuk kota berskala manusia 12. Regulasi Kebijakan kota mengendalikan ukuran dan lokasi elemen

penanda. Kebijakan kota mengatur ketinggian bangunan dan jarak antar

blok dan persyaratan garis sempadan

Sumber : Hasil rangkuman (Mei 2011), Bohl, Charles C.(2002), Montgomery (1998),

Carmona et al (2003), Project for Public Spaces (2003).

Arahan untuk membentuk place (place making) pada kawasan koridor

komersial dijelaskan pada kerangka teori dan studi kasus sebagai berikut.

Diagram di atas menjelaskan bahwa place making adalah strategi untuk

menata kawasan koridor komersial yang esensinya dikaji dari landasan teori dan

Potensi kawasan koridor Jalan Agus Salim Kota Gorontalo. Perlunya Penataan

Kawasan koridor komersial Jalan Agus Salim Kota Gorontalo Persoalan kawasan

koridor Jalan Agus Salim Kota Gorontalo.

Persoalan umum koridor komersial.

Tuntutan kebutuhan ruang ketiga (the

third place).

Place Making

Linkage sebagai elemen pemersatu kawasan Koridor

Identitas sebagai pembentuk image kawasan koridor

Prinsip normatif perancangan kawasan koridor komersial

Walkable corridor Mixed use corridor

Studi kasus

Prinsip normatif pengembangan kawasan koridor komersial

Diagram II. 1 Arahan place making pada kawasan koridor komersial

36

studi kasus yang kemudian dapat merumuskan prinsip normatif pengembangan

dan perancangan kawasan korido komersial.

II.3 Linkage sebagai elemen pemersatu kawasan koridor komersial.

Linkage adalah garis semu yang menghubungkan antara elemen yang satu

dengan yang lain, nodes yang satu dengan nodes yang lain, atau distrik yang satu

dengan yang lain (Trancik 1986). Garis semu bisa berbentuk jaringan jalan, jalur

pedestrian dan ruang terbuka yang berbentuk segaris. Keterkaitan ini melibatkan

organisasi dari berbagai garis yang mengaitkan bagian-bagian kota dan desain dari

kumpulan ruang (Trancik, 1986). Kumpulan ruang dapat berupa garis lahan,

ruang sirkulasi, aksis pembentuk organisasi, deretan pepohonan, ruang-ruang

terbuka maupun pinggiran bangunan. Secara bersama-sama elemen tersebut

membentuk suatu sistem keterkaitan yang konstan dan perlu diperhatikan saat

akan melakukan penambahan maupun perubahan di dalam suatu ruang kota.

Fumihiko Maki dalam ”Investigation into Collective Form” menyatakan

bahwa: ”Tautan (linkage) adalah pengikat dalam suatu kota. Ia merupakan satu

tindakan menyatukan semua aktivitas dan menghasilkan bentuk fisik pada suatu

kota”. Oleh karena itu dibutuhkan elemen penghubung dari satu kawasan ke

kawasan lain maupun dalam satu kawasan itu sendiri untuk membantu warga

mengerti bagian kotanya dan mempermudah akses menuju suatu kawasan.

linkage perkotaan dapat diamati dengan cara dan pendekatan yang

berbeda, dimana terdapat 2 pendekatan linkage perkotaan:

1. Linkage yang visual,

2. Linkage yang struktural,

Tautan struktural dilakukan dengan membentuk jaringan atau hubungan

secara struktural pada kawasan yang letaknya saling berdekatan tetapi agak

terisolir dan berdiri sendiri, sedangkan tautan visual adalah menghubungkan dua

atau lebih fragmen kota menjadi satu kesatuan secara visual.

Pada tautan visual terdapat elemen pembentuk yang menghasilkan

hubungan secara visual dengan baik, yaitu: garis, koridor, sisi, sumbu dan irama.

Setiap elemen memiliki ciri khas atau suasana tertentu. Upaya menghubungkan

37

satu kawasan dengan kawasan lain sehingga tercipta satu hubungan yang baik

adalah dengan mempertimbangkan aspek sebagai berikut:

1) Memperhatikan sistem sirkulasi eksisting dalam kawasan seperti: sistem

sirkulasi pejalan kaki dan kendaraan, sistem transportasi dan sistem

perpindahan atau pola pergerakan manusia dengan berjalan atau

berkendaraan.

2) Memperhatikan elemen-elemen perkotaan yang sudah tersedia di kawasan

seperti jalur pejalan, fungsi bangunan, vegetasi dan elemen lain yang dapat

mendukung terciptanya tautan satu kawasan dengan kawasan lain.

II.4 Identitas sebagai pembentuk citra kawasan koridor komersial.

Identitas merupakan suatu keadaan, sifat, ciri-ciri khusus, jati diri

seseorang atau benda (Poerwadarminta, 1987). Identitas kawasan merupakan

sesuatu yang objektif tentang seperti apa sebenarnya rupa atau bentuk suatu

tempat (Montgomery, 1998). Identitas merupakan ciri khas suatu tempat, yang

menyebabkan adanya perasaan terhadap suatu tempat. Identitas kawasan bisa

terlihat dari bahan apakah yang dipakai, pola yang terdapat, warna serta apa yang

dilakukan masyarakat ditempat tersebut (Zahnd, 1999).

Upaya membentuk identitas tempat pada kawasan koridor komersial menurut

Bohl (2002) antara lain :

1. Mengembangkan penggunaan fungsi campuran

2. Menyediakan jalur pedestrian untuk pasar harian dan perayaan festival

3. Menata pusat kawasan hijau dan air mancur

4. Menyediakan gedung pertemuan sebagai tempat berkumpul untuk pertemuan

asosiasi, pernikahan, resepsi dan perayaan yang bersifat privat maupun publik.

5. Mengembangkan konsep perumahan baru

6. Mengembangkan retail

7. Mengembangkan lingkungan tempat kerja baru

8. Mengembangkan tempat leisure dan konsep entertainment/ hiburan.

9. Meningkatkan pertumbuhan yang smart, pembangunan yang sustainable dan

lingkungan komunitas yang layak ditinggali (livable).

38

II.5 Pengembangan fungsi campuran pada kawasan koridor komersial

Kajian mixed use corridor dielaborasi dari kajian tujuh koridor komersial

fungsi campruan di kota Kitchener yang terdiri dari: Belmont Avenue (Upper &

Lower); King Street (East & West); Lancaster Street; Queen Street; dan Victoria

Street (North & South).

Tujuan pengembangan kawasan koridor dengan pendekatan mixed use

corridor adalah :

1. Meningkatkan aktifitas koridor berskala manusia dan pengembangan sesuai

arahan kebijakan lokal.

2. Kualitas bangunan dan desain lansekap membentuk sense of place dan

identitas koridor

3. Menciptakan kawasan yang dapat dilalui dengan berjalan kaki dan

mendukung transit.

4. Kualitas ruang publik yang baik menciptakan kreatifitas dan identitas koridor.

Aspek-aspek penting yang dipertimbangkan dalam penataan kawasan

koridor berdasaran pendekatan mixed use corridor adalah:

1. Tata guna lahan:

Mengembangkan fungsi hunian, tempat kerja dan mengintensifkan

pengembangan berorientasi transit.

Komponen yang ditata dalam guna lahan kawasan koridor komersial adalah:

a. Penggunaan lahan

Prinsip penggunaan lahan :

1. Menerapkan fungsi campuran berupa: retail, rukan, townhouse,

perkantoran, restoran dan layanan lain.

2. Penggunaan lahan yang memperkuat ekonomi dan mendorong

penggunaan transportasi umum.

b. Berskala manusia

Prinsip sesuai skala manusia adalah massa bangunan berskala manusia.

c. Mengutamakan fungsi retail

d. Memperkecil penggunaan lahan.

39

2. Bentuk bangunan

Bentuk bangunan meliputi kepadatan, ketinggian dan ukuran lantai. Dalam

konteks perkotaan, mixed use corridor harus memiliki bentuk perkotaan kompak.

Komponen yang ditata dalam penataan bentuk bangunan kawasan koridor

komersial adalah:

a. Penempatan bangunan

Prinsip penempatan bangunan:

1. Bangunan baru menciptakan pola bangunan yang konsisten dan

memperkuat batas jalan dengan variasi ruang terbuka.

2. Setback konsisten untuk mendukung skala bangunan yang sama.

b. Site sudut

Prinsip site sudut:

1. Bangunan diletakkan dekat dengan persimpangan

2. Site sudut diperkuat dengan ketinggian bangunan yang lebih besar untuk

menegaskan persimpangan.

c. Hamparan Jalan

Prinsip hamparan jalan:

Konsistensi batas ruang jalan perkotaan untuk setiap koridor, berupa: rasio

tinggi dan lebar, minimum 1: 4 dan maksimum 1:1 .

d. Ruang transisi

Prinsip ruang transisi: menata ruang transisi antar bangunan.

e. Tinggi bangunan

1. Tinggi bangunan kompatibel dengan bangunan sekitarnya untuk

membentuk ruang jalan dan karakter wilayah.

2. Menghadirkan bangunan bertingkat rendah dan bertingkat sedang.

3. Ketinggian bangunan maksimum dirancang sesuai proporsi lebar jalan,

dan tidak boleh melebihi ketinggian 1:1 sampai rasio lebar.

f. Skala yang manusiawi

1. Desain bangunan untuk kenyamanan pejalan kaki

2. Memiliki hubungan yang kompatibel ke bangunan sekitarnya

3. Menjaga proporsi jalan

40

3. Desain bangunan

Komponen desain bangunan pada kawasan koridor komersial adalah:

a. Desain fisik bangunan

Prinsip desain bangunan:

Bangunan baru respek dengan bangunan sekitarnya..

b. Bangunan berlantai rendah (1-3 lantai)

Prinsip bangunan berlantai rendah:

1. Tinggi bangunan mengekspresikan bagian lantai dasar.

2. Perlengkapan mekanik harus dilindungi dari pandangan publik

c. Bangunan berlantai sedang (3-8 lantai)

Prinsip Bangunan berlantai sedang:

1. Desain bangunan mendefinisikan bagian dasar pertengahan dan bagain

atas bangunan dengan menekankan fasad dan artikulasi garis atap .

2. Bentuk slab mendefinisikan lantai dasar dan artikulasi fasad

3. Sempadan bangunan untuk menjaga batas pandangan dari jalan.

d. Fasad bangunan

1. Mendukung fasad lantai dasar yang aktif dengan memperbanyak bukaan

jendela, artikulasi elemen penanda dan detail arsitektur.

2. Fasad bangunan didesain untuk mengurangi kesan bulk, berkontribusi

terhadap tema atau karakter koridor.

4. Parkir

Komponen yang diatur dalam penataan parkir adalah: Lokasi, parkir podium,

gedung parkir, parkir badan jalan dan parkir sepeda.

5. Transit

Komponen yang ditata dalam penataan transit kawasan koridor komersial

adalah:

a. Bentuk dan desain bangunan transit

b. Jalur sepeda

c. Penempatan pemberhentian transit

d. Transit Amenities

e. Transit shelter

f. Rencana urban commuter

41

6. Desain lansekap

Lansekap digunakan untuk mendefinisikan ruang, menciptakan karakter

streetscape dan merupakan penyangga. Desain lansekap meningkatkan

lingkungan pejalan kaki yang memerlukan penekanan lebih besar pada skala,

bentuk, tekstur garis, dan warna.

Komponen yang ditata dalam penataan lansekap kawasan koridor adalah:

a. Wajah jalan

b. Ruang Hijau Kota

c. Rumput boulevards

d. Ruang publik

7. Pencahayaan

Pencahayaan meliputi komponen fungsional dan estetika streetscape.

Komponen yang diatur dalam penataan pencahayaan kawasan koridor komersial

adalah:

a. Pencahayaan streetscape

b. Tingkat pencahayaan koridor jalan

c. Pencahayaan ranah publik

8. Elemen penanda

Komponen yang diatur dalam penataan elemen penanda kawasan koridor

komersial adalah:

a. Elemen penanda streetscape

b. Pencahayaan Elemen penanda

c. Ukuran elemen penanda

9. Ruang publik

Ruang publik adalah struktur utama kota berupa jalan, jalur pedestrian,

taman, ruang terbuka, dan aksesibilitas ke bangunan umum.

Komponen yang ditata dalam menata ruang publik pada kawasan koridor

komersial adalah:

a. Ukuran blok dan konektifitas

b. Ruang terbuka kota dan Infrastruktur hijau

c. Ruang parkir dan Parkir sepeda

d. Desain streetscape dan Tema streetscape

42

10. Gerbang kawasan :

Komponen yang diatur dalam menata pintu gerbang pada kawasan koridor

komersial adalah:

a. Bentuk dan orientasi bangunan

b. Desain bangunan

c. Desain lansekap

d. Public art

e. Crosswalk treatment

f. Lighting

Berdasarkan uraian aspek-aspek penting yang dipertimbangkan dalam

penataan kawasan koridor dengan pendekatan mixed use corridor dapat

disimpulkan komponen yang ditata dan prinsip perancangan pada tabel berikut :

Tabel II. 2 Komponen dan prinsip perancangan kawasan koridor komersial yang mengembangkan fungsi campuran

Komponen yang ditata Prinsip

Tata guna lahan Pilihan penggunaan lahan

Menerapkan fungsi campuran: retail, rukan, townhouse, perkantoran, restoran dan fasilitasnya. Penggunaan lahan komersial memperkuat ekonomi .

Sesuai skala manusia Massa bangunan berskala manusia. Mengutamakan retail. Retail lantai dasar mendorong bangunan mixed use. Bentuk bangunan Penempatan bangunan Setback yang konsisten mendukung skala bangunan yang sama. Site sudut Site sudut diperkuat dengan ketinggian bangunan yang lebih besar

untuk menegaskan persimpangan. Hamparan Jalan Konsistensi batas ruang jalan.

Rasio tinggi dan lebar minimum 1: 4 dan maksimum 1:1. Tinggi bangunan Tinggi bangunan menghasilkan ruang jalan, dan kompatibel

dengan bangunan sekitarnya. Bangunan 2 -8 lantai untuk transisi bentuk dan massa yang tepat.

Skala yang manusiawi Bangunan dirancang untuk kenyamanan pejalan kaki. Desain bangunan Desain fisik bangunan Bangunan baru respek dengan bangunan sekitarnya

Tinggi bangunan mendefinisikan elemen lantai dasar. Bangunan berlantai rendah (1-3 lantai)

Tinggi bangunan mengekspresikan bagian lantai dasar dengan menekankan detail desain serta kesesuain garis atap. Perlengkapan mekanik harus dilindungi dari pandangan publik.

Bangunan berlantai sedang (3-8 lantai)

Desain bangunan mendefinisikan bagian dasar, pertengahan dan atas bangunan dengan asad dan artikulasi garis atap. Bentuk slab memberi definisi yang baik tentang bagian lantai dasar dan artikulasi fasad bangunan.

Fasad bangunan Desain fasad lantai dasar yang aktif. fasad didesain untuk mengurangi kesan bulk, mendukung tema atau karakter koridor.

Ruang publik Ukuran blok dan konektifitas

Kavling blok kompatibel dengan ukuran blok sekitarnya. Menggabungkan jaringan jalan yang saling berhubungan.

43

Komponen yang ditata Prinsip

Pedestrian linkage mendorong jarak perjalanan lebih pendek. Infrastruktur hijau Mengintegrasikan sistem alam yang ada.

Menata infrastruktur hijau di sepanjang koridor. Konektifitas dan aksesibilitas ke taman, ruang publik baru.

Taman Mendefinisikan secara jelas gerbang masuk taman. Menyediakan fasilitas pejalan kaki seperti area duduk. Mengintegraskan public art Meningkatkan akses ke taman melalui pedestrian linkage.

Ruang publik kota Menyediakan berbagai ruang publik kota sepanjang koridor transit utama, seperti taman kota, alun-alun, plaza, halaman.

Desain streetscape Mendesain streetscape melalui elemen : Amenity zona: Mendefinisikan amenity zona dengan elemen vertikal sebagai street furniture seperti pohon dan lampu jala. Zona trotoar: Batas zona trotoar diperlukan di sepanjang jalan. Trotoar yang luas di sepanjang koridor jalan utama dan

kawasan dengan laluintas pejalan kaki tinggi. Zona sempadan depan: Terletak antara garis batas tanah depan dan fasad bangunan

berupa elemen hard dan soft lansekap termasuk pohon. Pohon jalan Sesuai arahan jenis pohon yang ditanam di daerah perkotaan. Perabot jalan Perabot jalan dan lampu dikoordinasikan dalam desain, warna dan

skala. Parkir sepeda Menyediakan parkir sepeda di lokasi yang tepat. Tema streetscape Tema unik streetscape dieksplorasi di setiap segmen koridor. Pintu Gerbang Bentuk dan orientasi bangunan

Bangunan membingkai persimpangan jalan dan membentuk massa bangunan untuk menonjolkan persimpangan.

Desain bangunan Pintu masuk gedung utama berorientasi pada persimpangan. lansekap Gerbang masuk didefinisikan melalui hardscape dan lansekap. Public art Fitur seni publik meningkatkan kualitas ranah pubik

dipertimbangkan pada gerbang utama. Fitur dapat berupa sculpture, elemen penanda artistik, pola paving, elemen interaktif seperti pencahayaan, air dan lain-lain. Penggunaan seni publik harus dikoordiasikan dengan dinas kebudayaan kota.

Crosswalk treatment Perlakuan terhadap penyeberangan khusus diarahkan di persimpangan gerbang. Tangga penyeberangan diarahkan di persimpangan transit utama terletak di sepanjang koridor pusat transit. Mendesain trotoar penyeberangan yang dekoratif

Pencahayaan pencahayaan pada gerbang perempatan untuk meningkatkan pencahayaan pejalan kaki dan penampilan streetscape.

Parkir Lokasi Parkir samping dan belakang bangunan. Parkir podium Parkir bawah tanah untuk skala pengembangan besar. Gedung parkir Berinteraksi dengan streetscape melalui artikulasi fasad

bangunan, lantai dasar untuk retail. Parkir badan jalan eksistensi curb yang berisi fitur lansekap, elemen streetscape. Parkir sepeda Berbagi parkir sepeda yang disediakan di dekat tempat transit,

dalam kompleks perumahan dan tempat kerja. Transit Guna lahan Guna lahan berorientasi pejalan kaki dengan menempatkan toko

makanan, restoran, layanan pribadi, kantor dan retail di sepanjang rute transit utama dan stasiun transit.

Penempatan bangunan Menempatkan bangunan dekat dengan jalan untuk mengurangi jarak perjalanan ke stasiun transit dan tempat berhenti.

44

Komponen yang ditata Prinsip

Lokasi transit Interval jarak maksimum 250 m. Fasilitas transit Menata fasilitas pejalan kaki (peta, bangku, tempat sampah) Shelter transit Menyediakan tempat penampungan transit di halte transit utama. Desain lansekap Streetscape Streetscape berorientasi pejalan kaki sepanjang semua jalan. Urban Green Mempromosikan kota hijau, pohon jalan dan tempat tanaman. Rumput boulevards Menata rumput boulevard sepanjang frontage hunian. Ruang publik Ruang publik dan semi publik terdiri dari hard and soft lansekap Buffering Area parkir dan utilitas dilindungi dari jalan Pencahayaan Streetscape Membentuk identitas lingkungan pedestrian dan masyarakat.

Desain perlengkapan pencahayaan sesuai dengan konteks perkotaan dan meningktakan daya tarik streetscape

Hirarki pencahayaan koridor jalan

Koridor fungsi campuran : Memperbaiki penampilan streetscpae melalui baner dan

keranjang bunga gantung. Meningkatkan pencahayaan pejalan kaki melalui peningkatan

pencahayaan ranah privat. Jalan umum: Pencahayaan mencerminkan skala jarak dan tinggi, membentuk karakter kawasan . Jalan utama:Meningkatkan pencahayaan pejalan kaki dan pengguna transit Gerbang Perempatan: meningkatkan pencahayaan gerbang persimpangan.

Ruang Publik pencahayaan ruang publik berskala pedestrian dan menata lampu dekoratif.

Signage Streetscape Menyatu dengan desain fasad dan berkontribusi terhadap desain .

Elemen penanda mempertahankan skala manusia dan menyatu dengan lansekap.

Jenis elemen penanda Skala ,desain dan penempatan yang tepat. Mengurangi ukuran elemen penanda

Intensif elemen penanda yang didesain untuk lalu lintas kendaraan dikurangi.

Sumber: Prinsip perancangan tujuh mixed use corridor city of Kitchener (2001). II.6 Pengembangan kawasan koridor komersial yang berorientasi pejalan

kaki

Walkabel adalah konsep yang mendukung place making koridor

komersial sehingga menjadi kawasan koridor yang berorientasi pejalan kaki.

Dalam buku An Introduction to Sustainable Transportation: Policy,

Planning and Implementation yang ditulis Schiller, Bruun dan Kenworthy 2010,

Roger K. Lewis mengatakan kriteria desain untuk memotivasi kota yang walkable

adalah:

1. Pola jalan mudah diarahkan, blok yang tidak terlalu besar, dan persimpangan

yang tidak terlalu jauh. Jalan harus kontinyu dan saling berhubungan.

Menyediakan jalur kendaraan dan pejalan kaki lebih dari satu jalur.

45

2. Jalan umum harus proporsional dalam menata lebar trotoar, strip tanaman

jalur kendaraan informal dan median.

3. Meningkatkan kualitas streetscape dan memberi kemudahan serta

kenyamanan. Komponen yang ditata adalah vegetasi streetscape, pencahayaan

dan signage, furnitur jalan yang nyaman, material paving yang menarik.

4. Aman untuk berjalan siang atau malam hari, tanda penyeberangan jelas.

5. Bangunan menghadap jalan umum membutuhkan penataan fasad.

Aspek penting dalam menciptakan dan mempertahankan walkable

commercial corridor : (Dom Nozzi, 2010)

1. Mementingkan pejalan kaki.

2. Kepadatan hunian. Masyarakat hidup dalam jarak berjalan kaki, menyediakan

jaringan penghubung antar blok (tiga sampai lima blok).

3. Dimensi berskala manusia.

Indikatornya adalah:

a. Jalan tidak lebih dari dua atau tiga jalur.

b. Bangunan berbatasan dengan jalan dan trotoar.

c. Teras depan berhubungan langsung dengan trotoar.

d. Tempat parkir di belakang gedung.

e. Tinggi lampu jalan enam sampai sembilan meter.

f. Penggunaan fungsi campuran, lantai bawah toko atau kantor lantai atas

hunian.

Jalan berskala manusia menciptakan perasaan menyenangkan di ruang luar

dan menciptakan sense of place.

4. Keaktifan dan keragaman retail.

5. Lalu lintas yang tenang (traffic calming) dengan strategi :

a. Menyediakan parkir badan jalan.

b. Jalan tidak lebih dari dua atau tiga jalur.

c. Lebar jalur lalu lintas tidak lebih dari 3 atau 3,5 m.

d. Kanopi pohon yag menonjol ke jalan mengurangi kecepatan kendaraan.

6. Aktifitas 24 jam.

7. Kavling yang sempit mendorong variasi elemen pintu, jendela dan elemen

lainnya, memberi pengalaman yang menyenangkan bagi pejalan kaki.

46

8. Terlindung dari cuaca

Kenyamanan terhadap pengaruh iklim panas dan hujan adalah penting dengan:

a. Menyediakan arcade depan bangunan di sepanjang trotoar.

b. Manata kanopi pohon yang tinggi, sejajar, dari spesies jenis pohon yang

sama menjorok ke jalan dan trotoar.

9. Trotoar yang lebar. Indikatornya adalah:

a. Lebar trotoar: 1,6 meter sampai 6 meter.

b. Lebar trotoar disesuaikan dengan fungsi jalan.

c. Menyeimbangkan kenyamanan dan kebutuhan pejalan kaki.

10. Tampak depan bangunan yang aktif.

11. Menata median dan lansekap jalan ..

12. Jarak dari tempat tinggal ke tempat kerja, sekolah, taman dan tempat belanja

harus dalam jarak dekat maksimal seperempat mil.

13. Kawasan koridor yang walkable adalah menyediakan ruang tempat berkumpul

dan berinteraksi berupa: tempat hiburan, toko bahan makanan, kantor pos dan

lain-lain.P anjang blok jalan singkat, untuk mengurangi jarak berjalan yakni

tidak lebih dari 150 meter, lebih disukai berkisar 60 sampai 90 meter.

14. Pemusatan vista ke bangunan umum.

15. Bisnis yang tepat/ sesuai.

16. Menekan aktivitas pejalan kaki., tidak menghendaki retail berukuran besar,

drive-through, pompa bensin, penjualan dan service mobil dengan .

Enam kriteria desain jaringan pejalan kaki yang sukses (Southworth,

2005):

a. Konektivitas

b. Keterkaitan dengan moda lainnya

c. Pola penggunaan lahan

d. Keamanan

e. Kualitas jalan

f. Lingkungan jalan

Berdasarkan beberapa kajian kawasan yang walkable sebagaimana yang

disampaikan oleh Roger K. Lewis dalam Schiller, Bruun dan Kenworthy, Dom

47

Nozzi dan Southworth, maka koridor komersial yang walkable dapat disimpulkan

pada tabel berikut.

Tabel II. 3 Kriteria dan prinsip perancangan kawasan koridor komersial yang berorientasi pejalan kaki

Kriteria Komponen yang ditata Prinsip

Konektifitas Jalur pedestrian Jaringan pedestrian yang terintegrasi secara utuh Jalan Jalan harus kontinyu dan saling berhubungan

Sistem transportasi Menambahkan alternatif moda transportasi Jaringan antar blok Menyediakan jaringan penghubung antar blok (tiga

sampai lima blok). Ruang publik Aksesibilitas untuk semua kegiatan dan ruang publik

Visibilitas Jalan Mudah diarahkan vista Pemusatan vista ke bangunan umum Jalur pedestrian Penyediaan tata informasi jalur pedestrian memberi

arahan dan kemudahan bagi pejalan kaki. Keindahan Letak peralatan dan

view Terhindar dari peralatan yang mengganggu dan pemandangan yang tidak menyenangkan.

median dan lansekap jalan

Menata median dan lansekap jalan untuk meningkatkan daya tarik visual

Streetscape Vegetasi streetscape yang ekologis dan indah Material paving yang menarik.

Variatif Tata guna lahan Memungkinkan pengembangan fungsi campuran: hunian, tempat kerja dan komersial di lantai dasar memupuk kesempatan ekonomi dan memberikan pilihan perumahan baru.

Retail Keaktifan dan keragaman retail Keselamatan/ keamanan

Jalan Lalu lintas lambat (traffic calming) dengan strategi : Jalan tidak lebih dari dua atau tiga jalur Jalur lalu lintas tidak lebih dari 3 atau 3,5 m

Pencahayaan Pencahayaan yang baik Permukaan jalan Permukaan jalan yang aman Tanda lalu-lintas. Memperjelas tanda penyeberangan Median dan lansekap jalan

Median jalan dengan lansekap jalan meningkatkan keselamatan pejalan kaki menyeberang jalan dan meningkatkan daya tarik visual.

Parkir Menyediakan parkir badan jalan. Pohon jalan Kanopi pohon yag menonjol ke jalan mengurangi

kecepatan kendaraan. Ukuran Blok Ukuran blok tidak terlalu besar Persimpangan Letak persimpangan tidak terlalu jauh.

Kenyamaan Tata bangunan Jalan yang walkable menghindari: retail berukuran besar, drive-through, pompa bensin, penjualan dan service mobil yang menekan aktivitas pejalan kaki. Panjang blok jalan harus singkat untuk mengurangi jarak berjalan. Blok tidak lebih dari 150 meter, lebih disukai berkisar 60 sampai 90 meter.

Jalur Pedestrian Lebar trotoar disesuaikan dengan fungsi yang direncanakan sepanjang jalan Menyeimbangkan kenyamanan dan kebutuhan pejalan kaki.

pencahayaan pencahayaan yang nyaman

streetscape signage yang tepat furnitur jalan yang nyaman

furnitur jalan Menyediakan awning atau tiang-tiang di fasad depan bangunan di sepanjang trotoar.

48

Kriteria Komponen yang ditata Prinsip

Arcade Kanopi pohon yang tinggi, sejajar, dari jenis spesies pohon yang sama menjorok ke jalan dan trotoar sebagai perlindungan dari iklim mikro.

Penghalang pandangan

streetscape dan jalur penyeberangan ditingkatkan kualitasnya untuk menciptakan suasana berjalan yang menyenangkan

Jalan Jalan tidak lebih dari dua atau tiga jalur. Kesenangan Tata guna lahan Menyediakan tempat hiburan, toko bahan makanan,

dan sejenisnya dimana warga dapat berinteraksi. Lebar bangunan lebar properti relatif sempit sepanjang trotoar, akan

membentuk variasi elemen pintu, jendela dan elemen lainnya sehingga memberi pengalaman yang menyenangkan bagi pejalan kaki.

Kemudahan Letak fungsi Jarak dari tempat tinggal ke tempat kerja, sekolah, taman dan tempat belanja harus dalam jarak dekat maksimal seperempat mil

Tata bangunan Penggunaan fungsi campuran, lantai bawah toko atau kantor lantai atas hunian Teras depan berhubungan langsung dengan trotoar. Bangunan berbatasan dengan jalan dan trotoar

Berskala manusia

Lampu jalan Tinggi lampu jalan 6 – 9 meter Jalan Proporsional dalam menata lebar trotoar, strip tanaman

jalur kendaraan informal dan median Jalur pedestrian Menempatkan jalur pejalan kaki ditingkat paling atas

pada hirarki sirkulasi. Letak fungsi letak fungsi dapat ditempuh dalam jarak berjalan kaki.

Kualitas jalan lansekap lansekap dan pohon jalan meningkatkan walkability pada jalur pedestrian .

Orientasi bangunan Mendesain bangunan yang berorientasi ke jalan untuk mendorong aktifitas pejalan kaki.

Sumber: Hasil rangkuman: Schiller, Bruun dan Kenworthy (2010), Southworth, M. (2005), Dom Nozzi, (2010)

Dari tabel II. 3 dapat disimpulkan bahwa komponen yang ditata untuk

menciptakan kawasan koridor komersial yang walkable adalah :

1. Tata guna lahan

2. Tata bangunan

3. Sirkulasi dan parkir

4. Jalur pejalan kaki

5. Jalur sepeda

6. Ranah publik dan ranah privat

7. Ruang terbuka , Lansekap dan Streetscape

II.7 Kawasan koridor komersial yang nyaman ditinggali

Livable corridor adalah daerah yang aman, nyaman, dan menarik dimana

orang dapat hidup, bekerja, dan bermain serta mengurangi ketergantungan pada

49

mobil (David W. at al., 2009). Berdasarkan pengetian ini dapat diartikan bahwa

kawasan koridor yang layak ditinggali adalah kawasan koridor yang menerapkan

konsep mixed use, walkable dan menyediakan pilihan transportasi multimoda,

meningkatkan kualitas lingkungan dan mempromosikan pembangunan ekonomi.

Lokasi bisnis memerlukan kedekatan dengan karyawan, akses yang

mudah, menyediakan mobilitas dan akses yang memungkinkan karyawan untuk

tinggal dalam satu kawasan dekat dengan bangunan umum dan tempat kerja

lainnya.

Kawasan koridor komersial yang mendorong penggunaan lahan fungsi

campuran didukung infrastruktur transport di tempat yang livable berorientasi

transit, dapat dicapai melalui:

1. Sense of place

2. Kualitas perbaikan streetscape

3. Trotoar dan ruang luar untuk bertemu satu sama lain

4. Kenyamanan makan, spa, rumah kopi dan pertokoan

5. Hotel dengan fasilitas pertemuan dan fasilitas pelatihan

6. Taman, jalur pendakian dan sepeda.

7. Tempat tinggal yang diinginkan

8. Tempat ibadah dan sekolah yang sangat baik.

II.8 Kajian studi kasus penataan kawasan koridor komersial pada jalan

arteri.

Kajian obyek kasus didasarkan atas strategi dan prinsip penataan

kawasan komersial yang disimpulkan dari kajian-kajian teori. Studi kasus

mengkaji beberapa kawasan komersial yang akan disimpulkan berdasarkan

kesamaan persoalan, strategi, dan prinsip penataan.

II.8.1 Nirwana Epicentrum, Bogor

Nirwana Epicentrum adalah bagian dari pengembangan Bogor Nirwana

Residence yang merupakan kawasan komersial, hiburan, dan bisnis di kota Bogor.

Nirwana Epicentrum merupakan pusat kegiatan sosial untuk mewadahi aktivitas

leisure, entertainment, pendidikan, edutainment, komersial dan bisnis. Fungsi

50

pada kawasan Nirwana Epicentrum terdiri dari: Orchard Walk Arcade, Jungle

Mall, The Jungle Waterpark, Aston Bogor Hotel & Resort.

a. Orchard Walk Arcade

Orchard Walk Arcade adalah koridor sepanjang 500 meter, di kiri dan

kanan terdapat shop house dengan arcade sebanyak 70 unit tipe 8x12 meter

dan 8x14 m, tinggi 2,5 m. Shop house menyediakan aneka kebutuhan seperti:

fashion, kafe, restoran, kuliner, laundry, salon, barber shop, bank, dan

kebutuhan lainnya.

Gambar II. 4 pedestrian way Orchard Walk (kiri), gerbang Orchard Walk (kanan).

Sumber: http://www.bnr.co.id/facilities/orchard-walk

Gambar II. 3 Peta Lokasi Nirwana Epicentrum di Bogor Nirwana Residences (kiri) Sumber: Skyscrapercity.com Nirwana Epicentrum, Bogor (kanan) Sumber: http://www.bnr.co.id/facilities/orchard-walk

51

Di bagian atas arcade terdapat jembatan melintang yang menghubungkan arcade

di sisi kiri dan di sisi kanan jalan. Panggung disediakan di antara arcade untuk

beragam event seperti promosi, peluncuran produk, dan lain-lain.

Orchard Walk Arcade didesain dengan konsep walkable. Indikatornya

adalah pedestrian selebar 9 m di depan deretan arcade dilengkapi pohon peneduh,

ruang terbuka, dan taman. Teras setiap arcade seluas 8 m dan diberi atap untuk

mengantisipasi kondisi iklim. Ruang terbuka +17 m disediakan untuk

kenyamanan pejalan kaki dan sirkulasi pengunjung.

Lahan parkir ditempatkan di bagian belakang, parkir kendaraan tidak di

bagian depan karena bagian depan hanya untuk kendaraan melintas atau untuk

menurunkan pengunjung. Ruang untuk pedagang kaki lima dengan standar

makanan dan gerobak yang ditentukan pengembang, antara lain: jagung bakar,

bandrek, roti dan pisang bakar, dan lain-lain.

b. The Jungle Mall

The Jungle Mall adalah retail dan pusat perbelanjaan (shopping mal) di depan The

Jungle Water Park yang menjadi pintu masuk ke The Jungle Water Park. The

Jungle Mall terdiri dari 2 unit untuk tenant utama, dan 40 unit untuk regular

tenant. Mall ini terbuka dengan system penghawaan alami dalam 2 lantai.

The jungle Mall dibangun di atas tanah seluas 23.660 m2, mewadahi beberapa

tenant kuliner, pakaian dan wahana hiburan, permainan untuk anak-anak seperti

Time Zone dan Rumah Hantu.

Lahan parkir untuk The Jungle Water Park dan The Jungle Mall dikondisikan

pada lahan di depan The Jungle Mall.

Gambar II.5 The Jungle Mall, Bogor Nirwana Residences Sumber: http://www.bnr.co.id/facilities/orchard-walk

52

c. The Jungle Water Adventure

The Jungle Water Park menempati lahan seluas 4,3 ha dengan luas bangunan

2,7 ha. The jungle dilengkapi fasilitas: 4D cinema, Theme Park yang

terintegrasi dengan The Jungle Mall (didalamnya terdapat resto & cafe,

pakaian dan kerajinan, timezone, paint ball arena, rumah hantu), Water Park

menyediakan wahana seperti fountain footsal, birdpark, giant fresh aquarium,

leisure pool, lazy river, kiddies pool, serta amphitheater.

d. Hotel

Hotel & Resort berdiri di atas lahan seluas 3,9. Hotel & Resort memiliki 4

menara, yaitu menara A untuk loby, restoran, enam unit ruang rapat, lounge

dan convention hall, menara B terdiri dari 40 kamar hotel, menara C terdiri

dari 84 condotel dan menara D 100 unit condotel.

Gambar II. 6: waterboom dan the wave, Bogor nirwana residence. Sumber: http://www.bnr.co.id/facilities/orchard-walk

Gambar II. 7 Aston Hotel & Resort Sumber: http://www.bnr.co.id/facilities/orchard-walk

53

Tabel II. 4 Fungsi luas dan fasilitas yang diwadahi pada Nirwana Epycentrum, Bogor

Kawasan fungsi Luas (m

2)

fasilitas Presentase Bangunan site

Nirwana Epicentrum

Orchard

Walk Arcade 8x12 m 8x14 m

22.000 Shop house Panggung terbuka Restoran. Lapak kaki lima

17 %

The Jungle

Mall 23.660 2 unit tenant utama

40 unit tenant regular 4D cinema, Theme Park Resto & cafe. Pakaian dan kerajinan. Timezone, paint ball

arena, rumah hantu.

18,5 %

The Jungle

Water Adventure

27.000 43.000 Fountain footsal. Birdpark, Giant fresh aquarium, Leisure pool, lazy river, Kiddies pool, Amphitheater

33,7 %

Hotel 39.000 Terdiri dari 4 menara dilengkapi ::

Loby Restoran. ruang rapat 6 uni. Lounge. convention hall

30 %

II.8.2 Kawasan komersial City of London, Ontario

Tujuan Perancangan Kawasan Komersial Ontario di London adalah :

1. Mengurangi blok bangunan besar dan dan dampak bangunan komersial

terhadap lingkungan di sekitarnya.

2. Menciptakan kenyamanan dan aktifitas pejalan kaki.

Gambar II. 8 Peta kawasan Komersial City of London, Ontario, Canada.

Sumber : Meridian Planning Consultants, 2007

Sumber: http://www.bnr.co.id/facilities/orchard-walk

54

Visi

Visi dan karakter penataan kawasan komersial yakni :

1. Jalur pejalan kaki yang terhubung dengan komunitas di sekitarnya.

2. Sensitifitas kawasan bersejarah.

3. Pemakaian material bangunan.

4. Shopping center dan shopping street berintegrasi untuk :

a. Kenyamanan lingkungan pejalan kaki.

b. Menata green building, site, dan wajah lansekap.

c. Mencapai kepadatan pada kawasan mixed use.

A. Strategi dan Konsep

Strategi

Strategi penataan kawasan komersial Ontario adalah memasukkan

kelompok retail untuk mendukung kawasan berorientasi pejalan kaki, serta

mempromosikan node kawasan komersial daripada strip komersial.

Konsep

1. Menata fungsi komersial yang berukuran kecil dan sedang.

2. Perbaikan jalur pedestrian dan hubungan antar kawasan komersial.

3. Mixed use dan redevelopment pusat perbelanjaan, berupa "lifestyle center"

4. Integrasi perumahan, kantor dan ruang komunitas dengan fungsi komersial.

5. Mempromosikan kantor di daerah titik transit yang mendukung kepadatan.

6. Membolehkan parkir pada halaman depan.

7. Merekomendasikan gedung parkir

8. Outdoor parking harus melayani berbagai fungsi yang lebih bervariasi.

9. Pencahayaan meningkatkan keamanan pejalan kaki dan aman di malam hari.

10. Akses bebas hambatan untuk bangunan komersial dan penyeberangan pejalan

kaki ditingkatkan, sirkulasi pejalan kaki yang bergerak lambat.

B. Prinsip - prinsip penataan

1. Berorientasi pejalan kaki dan meningkatkan kualitas streetscape

Lingkungan yang berorientasi pejalan kaki memerlukan penataan

streetscaping dan landscaping, antara lain:

55

a. Batas bangunan mendefinisikan jalan dan ruang terbuka publik.

b. Trotoar yang lebar

c. Pohon tepi jalan dan elemen lansekap mementingkan ruang publik

d. Menyediakan tempat duduk dan meja.

e. Menata jalur pejalan kaki dengan paving, bangku, tanaman, pencahayaan

berskala pejalan kaki, reklame dan ruang publik.

2. Sustainable Design

3. Mixture of Uses

a. Menggabungkan fungsi perbelanjaan, kerja dan hunian.

b. Skala, tinggi dan massa bangunan dengan square yang dapat diakses publik

menciptakan sense of place.

c. Menggabungkan retail di bawah, perumahan atau kantor di atas, dan parkir

di jalan.

C. Prinsip retail berukuran besar

1. Arsitektur dan massa bangunan

a. Sempadan jalan diminimalkan.

b. Bangunan membentuk ruang terbuka yang nyaman

c. Pintu masuk utama jelas terbaca.

d. Lantai dasar diselubungi kaca dan atau material fasad menarik.

Gambar II.9 Desain pusat perbelanjaan dikelilingi jalur pedestrian dan perlengkapannya (kiri). Bangunan Lifestyle Centres mengkombinasikan retail, kantor dan hunian, on street parking (tengah). Bangunan membentuk ruang terbuka (kanan).

Sumber : BMI|Pace, Meridian Planning Consultants, Urban Metrics, 2007