BASES PARA TASAR UN SOLAR RUSTICO

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CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE ESTA CLASE DE SOLARES Llamamos solares rústicos aquellos ubicados en la periferia de las ciudades o colindantes con sus zonas ya urbanizadas o habitadas, y aún los terrenos o potreros situados un tanto más alejados, pero los cuales, tratándose de ciudades de porvenir o progreso, se puede prever que con el correr del tiempo puedan ser urbanizados e incorporados al perímetro urbano de dichas ciudades.

Estos solares, de normal gran valorización, fueron los preferidos de los inversionistas de gran capital que, no necesitando obtener un rendimiento inmediato de sus inversiones, lo buscaron a largo plazo, o representado en el mayor valor que cada año adquieren normal y seguramente esta clase de solares o propiedades, aun cuando sus rentas pudieran no ser ningunas. Sin embargo, hoy día en que el capital que pudiéramos llamar sobrante es menor, y que los gobiernos o el Estado los castigan, por decirlo así, con gravámenes especiales, son menos demandados que en años anteriores en que se constituyeron en la mayor defensa contra la desvalorización de la moneda.

FUNDAMENTOS Y TECNICAS DE LAS TASACIONES-ALEJANDRO ARTURO VEGA BOHORQUEZ-Palma de Mallorca, Octubre de 2007-IMPRESO POR: Publicep Libros Digitales.

FACTORES BÁSICOS PARA TASAR UN SOLAR RÚSTICOPara estimar el precio de un solar o predio rústico el tasador deberá tener en cuenta la ubicación del mismo en relación con las tendencias de progreso y urbanismo de toda ciudad, al norte, sur u occidente. Tendencias estas generalmente muy determinadas en toda parte. Aun cuando se debe tener en cuenta que ellas pueden variar en el curso de algunos años, que cuando se pensó que el desarrollo y la valorización recaería en la zona orientó/, el interés de los inversionistas se tomó al occidental, donde se abrieron varias urbanizaciones residenciales y se han construido muy buenos chalets y fincas.

En segundo lugar debe estudiar el tasador, hasta donde ello sea posible, qué clase o categoría de urbanización podrá tener aquel terreno cuando la ciudad llegue hasta él; si residencial o industrial. O si por él pudiere pasar una nueva carretera o autopista, o construirse en sus inmediaciones un aeropuerto o alguna obra o edificación de categoría que lo puede beneficiar o valorizar.

Por otra parte, debe investigar que tan remoto o pronto puede beneficiarse con servicios urbanos tales como el acueducto, luz eléctrica, obras de desecación o drenaje, etc. Todo ello previo estudio de los proyectos o plan de las respectivas autoridades del Municipio o de la ciudad. Además de estas tendencias o futuras utilizaciones, deberá estudiar la renta o el producto que por su aprovechamiento agrícola o ganadero actual pudiere estar dando el predio en estudio.

Adicionalmente deberá tener un conocimiento del tipo de suelo que esta avaluando, teniendo que analizarlos siguientes aspectos geomorfológicos:

Para poder especificar la clase de suelos tenemos que saber cómo se forman, su perfil, sus propiedades, textura, estructura, porosidad, permeabilidad, profundidad efectiva, drenaje y propiedades químicas.

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COMO SE FORMAN LOS SUELOS: La corteza terrestre está formada de rocas de distintas clases. Estas se descomponen y desmoronan por acción del aire, del calor, del frío, de la lluvia y de la sequía, dando formación a los suelos.

La parte superior de los suelos se mezcla con residuos de plantas, de algunos animales como lombrices, formando la capa vegetal, llamada también la capa arable.

PERFIL DEL SUELO: Cuando se forman las capas, se forma el perfil del suelo y a cada una de ellas se le llama horizonte, existiendo tres clases.

HORIZONTE A: Capa vegetal y es de color oscuro.

HORIZONTE B: Subsuelo y es de color grisáceo.

HORIZONTE C: Rocoso y es de color rojizo.

PROPIEDADES FÍSICAS DE LOS SUELOS: Color Entre más oscuro sea el color del suelo es mejor, ya que tiene mayor contenido de materia orgánica.

Los colores pardos, rojizos y amarillentos son suelos bien aireados y no se encharcan.

Los colores grises y manchados de verde azuloso, indican que permanecen mucho tiempo encharcados.

Los húmedos y claros son de baja productividad.

TEXTURA: Al examinar el suelo en su textura encontramos tres clases; la más pequeña es arcilla, la mediana limo y la grande arena.

Cuando los suelos tienen cantidades iguales de arcilla, limo y arena, se llaman suelos de textura franca, siendo los mejores para el cultivo.

ESTRUCTURA: Terrones, buena estructura; Laminar, es fácil de cultivar; Columnar, de mala estructura; Prismática, son húmedos y forman masa; Blocoso, el aire no penetra; Granular, no son tractorables.

POROSIDAD: Cuando el suelo tiene porosidad pequeña, no le pasa aire ni agua; cuando la porosidad es grande le pasa fácilmente el aire y el agua.

PERMEABILIDAD: Es la facilidad con que el agua y el aire se mueven dentro del suelo.

PROFUNDIDAD EFECTIVA: Es la profundidad hasta donde pueden llegar las raíces sin tropiezos.

DRENAJE: Es la rapidez con que los suelos se secan.

PROPIEDADES QUÍMICAS DEL SUELO: Acidez, la cual debe ser baja, se controla con cal; La Fertilidad, la cual debe ser alta, que se controla o aumenta con nutrientes, como fósforo, potasio, calcio y magnesio; y buena cantidad de Materia Orgánica.

Todo lo anterior nos da ha entender la complejidad de una tasación de un solar rústico ya que se debe conocer muy bien el sector agrícola, ya que lo principal de estos avalúos es la cantidad de producción efectiva de la finca y no su extensión, ya que la tierra vale es por su rentabilidad.

Aparte de todas estas consideraciones generales deberá estudiar el tasador, como es elemental, cuáles han sido los precios unitarios de ias ventas que se hayan celebrado en los últimos meses en el mismo sector, cabida y ubicación precisa de cada uno de los precios negociados, etc. y calcular además cuál podría ser una presunta demanda del solar que está analizando, bien para una utilización inmediata, como lo sería para un colegio, un club Campestre, Clínica, finca de recreo, etc. o para un capitalista que todavía creyere en una nueva

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desvalorización de la moneda y quiera invertir, como lo hicieron muchos hace algunos años, para defenderse de dicha desvalorización.

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TASACIÓN DE OFICINAS POR COMPARATIVOSNORMAS DE HOMOGENEIZACIÓN DE LAS SUPERFICIES PROPIAS PARA OFICINAS

Estas normas permiten uniformar las características y/o destino de las partes integrantes de la unidad, y se aplican a las distintas superficies para obtener la “superficie total homogeneizada”.

Homogeneización de las superficies propiasOficina propiamente dicha 100%Dependencias 50% a 80%Archivos en subsuelos 20%Balcones 20%Jardines: Ponderación según sus característicasy aporte estético a la oficina 5% a 10%Patios utilizables (en forma acumulativa)

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Hasta 16 m2 20%Desde 16 m2 a 30 m2 15%De 30 m2 a 60 m2 5%

Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-

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COEFICIENTES PARA TASACIÓN POR COMPARACIÓN DE OFICINAS

NORMAS ADOPTADAS PARA LA FIJACIÓN DELOS COEFICIENTES UTILIZADOS PARA LA COMPARACIÓN

DE LOS VALORES VENALES DE OFICINACoeficiente según la Superficie Propia Tiene en cuenta la influencia que sobre el valor unitario venal, se produce al subdividir en pequeñas oficinas en función del costo constructivo y considerando además, por otra parte, que al ir en aumento las superficies de las oficinas, se llega a valores globales muy altos, si se mantiene los mismos valores unitarios que para las oficinas de pequeña superficie, lo que haría dificultosa la venta. A continuación se consignan los coeficientes adoptados:

Hasta 20 m² de superficie propia 1,15 De 40 m² de superficie propia 1,05 De 100 m² de superficie propia 1,00

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De 250 m² de superficie propia 0,95 De 350 m² de superficie propia 0,90 De 450 m² de superficie propia 0,85 En las superficies intermedias, se pueden interpolar los coeficientes citados.-Coeficiente por Ubicación de la Oficina en el Edificio Como lo indica la enunciación del título, aprecia las distintas ubicaciones que puede tener la oficina en el piso, habiéndose adoptado los siguientes coeficientes:

Oficina al frente 1,00 Oficina al contrafrente 0,90 Oficina a patio interior 0,80

Coeficiente según las Características Constructivas del EdificioContempla la categoría de las oficinas, resultante de la calidad de los materiales empleados en la construcción del edificio y de las instalaciones centrales de que se haya dotado al mismo. Las categorías se han referido a las fijadas en las “Tablas de Valores de Reposición de la Ex Dirección General Inmobiliaria” de la ciudad de Buenos Aires. Los coeficientes adoptados son:

Categoría “Buena económica” 0,80 Categoría “Buena” s/calefacción central 0,90/ 0,95 Categoría “Buena” c/calefacción central 1,00/ 1,05 Categoría “Buena” c/aire acondicionado central 1,10 Categoría “Muy Buena” 1,15

Coeficiente por Antigüedad del Edificio Valoriza la depreciación que sufre el valor unitario venal de la oficina en función de la edad del edificio de que forma parte. Se ha adoptado para fijarlo el criterio de que la depreciación del valor venal debe guardar una cierta relación con la del edificio calculado, según Ross-Heideck. A los efectos de estas normas se estima la depreciación del valor venal igual a un 50% de la del edificio según Ross-Heideck, como se indicó para los departamentos de vivienda.-Coeficiente por tener Baño Privado Aprecia la diferencia entre las oficinas con baños con acceso directo desde las mismas, con respecto a las que los tienen con acceso desde los paliers comunes del edificio. Se adopta un coeficiente de 1,10 en general a todos los casos.-Coeficiente por Garaje en el mismo Edificio Considera el mayor valor que tienen las oficinas, independiente del valor en sí de ellas y de las cocheras que le corresponda. Se adopta un coeficiente igual a 1,10 aplicable al valor suma de oficina más cochera.-Coeficiente de Actualización Se refiere a la variación del valor venal de las oficinas en función de la fecha en que se realizó la venta, la que resulta del mayor valor de adquisición de los terrenos y del costo de construcción del edificio, en el curso del tiempo.-Coeficiente por Ubicación del Edificio

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Según la ubicación del edificio, en lo que hace a las características de la vecindad: residencial, familiar, comercial, bancaria, de oficina pública, de tribunales, etc.Coeficiente por Ubicación en Altura Tiene en cuenta el piso en que se encuentra ubicada la oficina y se han fijado los siguientes coeficientes: Planta baja 0,85 1º y 2º pisos 0,90 3º y 4º pisos 0,95 5º y 6º pisos 1,00 7º y 8º pisos o dos pisos antepenúltimos 1,10 9º piso hasta piso penúltimo 1,15 último piso

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¿LA TASACIÓN, NO ES UNA PROFESIÓN?

Las ‘profesiones’ son ocupaciones que requieren de conocimiento especializado, formación profesional (capacitación educativa de diferente nivel -básica, media o superior- según cada caso), control sobre el contenido del trabajo, autorregulación (organización propia mediante colegios profesionales, sindicatos o gremios), espíritu de servicio a la comunidad (altruismo), y elevadas normas éticas (deontología profesional).

Una profesión es una actividad especializada del trabajo dentro de la sociedad. A quien la ejerce se le denomina ‘profesional’.

La naturaleza de la ocupación y la forma de ejercerla que tiene cada profesional es el desempeño de la práctica profesional. La disciplina profesional se preocupa del desarrollo del conocimiento, enriqueciendo la profesión y profundizando el sustento teórico de la práctica (*).

Hago esta descripción, porque siempre me quedan cosas “colgadas” y por comentar, que en mi interior me generan un gran escozor.-

Estos “espacios” web, le permiten a uno conseguir quienes les interesen el tema que uno trata, ama y pregona; como también saber la cantidad de personas que leen cada cosa que uno publica. Siempre ha sido un dilema para mi ver que, temas que me resultan muy interesantes, a mi interlocutor, no. O sea, cuando hablo de teoría, de conceptos básicos, encuentro pocos lectores; pero cuando hablo de honorarios, veo que se viraliza el tema superando números de lectores que creía que no existían (!!!!). Entonces me pregunto cosas básicas: ¿Lo que digo ya lo saben? o ¿Nadie puede cobrar por su trabajo?.-

En si, creo que nunca lo sabré, porque pocos de mis lectores se abren al debate abiertamente. No discuten la teoría y, sólo republican la problemática de los honorarios…. Pero en si, este artículo lo vinculo al artículo periodístico que recientemente he comentado y refiere a: “Efectos que impactan en el valor de los inmuebles” que se publicara el pasado 6 del corriente mes de junio en el diario La Nación, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Y la verdad, no quería dejarlo pasar por alto.-

En una parte de esa nota periodística, dice que: “Las tasaciones, por lo general, son sin cargo. Las excepciones las detalló María Inés Kries, gerente comercial de Newland: ‘Solamente se

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cobran aquellas que son para presentar en la justicia o por algún tema legal o cuando la pide una empresa para evaluar su patrimonio’ ”

Aquellos que leen este espacio y que consideran a la TASACIÓN como una profesión, coincidimos que es una actividad que requiere conocimientos técnicos, capacitación permanente y un sinnúmero de aptitudes y características que debe cumplir aquél que lleva adelante tal profesión. Tal es así que instituciones públicas y privadas requieren de nuestra actividad y, para ello, debemos cumplir con algunos requisitos, tal como que la ley habilite a la persona para emitir una “opinión técnica”.-

En sí, creo que nosotros mismos desvirtuamos nuestra función y labor y, de esa forma tergiversamos nuestro real valor (vaya la relación con nuestra labor).-

Los ingenieros, arquitectos, martilleros, agentes inmobiliarios, economistas y otras actividades vinculadas con activos que pueden ser sujetos de valoración, se adjudican su incumbencia, pero en esa puja de “incumbencias”, comienza también la disputa de quién pueden Tasar, cuándo y, cómo. Pero cuando hablamos de nuestra remuneración, comenzamos a “hacer agua” (como la “guerra naval”, recuerda?), ya que emitir una opinión calificada, puede ser formal (por escrito) o informar (verbalmente). O sea ser, que ya no pasa por hacer un análisis pormenorizado del “problema” que se nos plantea, sino que si me tengo que sentar frente a mi computador a escribir y fundar mi opinión o, solamente sentado frente a mi cliente, le puede decir de “boquilla” cuánto vale su activo.-

Por ejemplo, en la provincia de Buenos Aires (Argentina), el Decreto-Ley de los Ingenieros nº 7887/55 (norma de facto) en su art. 76º habla de varias formas de emitir una “opinión calificada”, diciendo:

Capítulo VII – Tasaciones

Artículo 76º - Las tasaciones se dividen en las siguientes categorías: 1) Estimativas:… 2) Ordinarias: …. 3) Extraordinarias…

Luego comienza a fijar una serie de porcentajes según la actividad que desarrolle y, los valores que se obtengan.-

Es evidente que a la TASACIÓN se la considera como una “actividad” adicional a algunas profesionales, pero no como una PROFESIÓN.-

Ahora bien, yo discuto que, si para firmar una “opinión calificada” (me refiero a una Tasación), se requiere un título habilitante y, estar debidamente inscripto en los Colegios o Instituciones que habilite a la actividad, la TASACIÓN es una PROFESIÓN. El tema es, que nosotros mismo la desvirtuamos.-

Entre los agentes inmobiliarios que habilitan a sus empleados “con experiencia” para que hagan el trabajo de un tasador; que a si mismo si no requiere la firma, es sin costo; que si es “estimativa”, “ordinaria” o “extraordinaria”; o que si por tal monto, tal porcentaje; nuestra labor queda totalmente diluida por unos simples y escasos pesos.-

Una tasación requiere de un buen tiempo de investigación (en especial, del mercado); de un buen tiempo de análisis (trabajo de gabinete); y otro tanto, de plasmar la opinión final en un papel. La tasación es una actividad “multidisciplinaria”, tal como lo consignara el extinto maestro, Ing. Dante Guerrero. Por cuanto no siempre esa “opinión calificada” es emitida por la simple óptica de quien firma la misma. Puede haber sido el trabajo entre varios profesionales, aunque sólo uno de ellos se haga cargo del resultado (aunque la ética profesional indica que se debe consignar la asistencia recibida).-

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Pero mi idea es, que si uno ofrece un “servicio profesional”, se cobre por el mismo; porque el no hacerlo, es lo mismo que ofrecer una taza de café al cliente, mientras espera ser atendido. Una “atención”. Y para mi, hacer una tasación y, lo que es peor, llegar a una conclusión que me deje conforme, me demanda tiempo, análisis y mucha dedicación.-

No desmerezcamos nuestra labor. Porque si para ser atendido por un médico, el que para saber lo que nos pasa, nos deriva a hacer múltiples estudios, nos cobra –muy bien- la consulta; ¿por qué, una persona que quiere saber cuánto vale su patrimonio, no debe pagar por ello?

No tergiverses ni desvalorices la profesión del TASADOR.-

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