bewise loeng: loit linnupõld "Ühisrahastusrevolutsioon: kuidas see demokratiseerib...

Ühisrahastusrevolutsioon!

Kuidas ühisrahastamine demokratiseerib kinnisvarasse investeerimist?

Connecting people with properties 2

Loit Linnupõld

Haridus • Tallinna Tehnikaülikool BA 1992,

ökonomist • EBS MBA 2003, rahvusvaheline

finantsjuhtimine

Töö • Tallina Pank: Baltikumi esimene

privaatpank;

• SEB: Investeerimis- ja pensionifondid;

• Arco Vara: Eesti esimene kinnisvarafond;

• Parex Banka: Eesti filiaal; • Nordea: Baltikumi ja Poola

investeerimistooted; • Swedbank: investeerimis- ja

pensionifondid.

Well, real estate is always good, as far as I'm concerned.

Donald Trump Real estate tycoon

Miks kinnisvarasse investeerida?


Kolm head põhjust kinnisvarasse investeerimiseks

Stabiilsus Kui aktsiaturgude hinnamuutused võivad olla kiired ja dramaatilised, siis kinnisvarahinnad rühivad rahulikult ülespoole.

Läbi ajaloo on kinnisvara olnud jõukate inimeste lemmik-investeeringuks.

Väärtuse kasv ja tulu teenimise võime Kinnisvara on läbi aegade pakkunud väga head kaitset inflatsiooni eest. Kinnisvara väärtuse kasv on hästi prognoositav, järgides inflatsiooni ning üldist palgakasvu. Kinnisvara on ainus reaalvara, mis on võimeline investorile teenima jooksvat tulu.

Madal riskitase Kinnisvarahindade ja muude finantsvarade hindade liikumise korrelatsioon on madal, seetõttu aitab kinnisvara hajutada kogu investeerimisportfelli üldist riskitaset.


Aktiivne ja passiivne kinnisvarasse investeerimine

Passiivne investeerimine Passiivne kinnisvarainvestor tahab investeerida kinnisvarasse, kuid ei soovi ise igapäevaselt oma investeeringutega tegeleda. Mujal maailmas on passiivsed investorid koondunud kinnisvarafondidesse, mis investeerivad ühiselt väiksemate investorite raha, kuid ei anna neile mingit võimalust investeeringute tegemisel kaasa rääkida. Eestis tegutsevad kinnisvarafondid on suunatud ainult professionaalsetele investoritele ning minimaalseks investeeritavaks summaks on umbes 500.000 eurot.

Aktiivne investeerimine Aktiivne kinnisvarainvestor on professionaal, kellel on oma investeeringutega tegelemiseks piisavalt oskusi, aega ning vaba kapitali. Aktiivsed kinnisvarainvestorid otsivad ise sobilikke investeerimisvõimalusi, panustavad nende väärtustamisse aega ja raha ning tegelevad edaspidi oma investeeringute müügi ja haldamisega.

Connecting people with properties

Kinnisvara on eelistatuim pikaajaline vara

6

http://finance.fortune.cnn.com/2014/04/18/real-estate-investment/


Iga teine Eesti elanik eelistab raha paigutada kinnisvarasse

Kinnisvara peetakse kõige tulusamaks raha paigutamise viisiks 47% Eesti elanikest peab tulusaimaks investeeringuks kinnisvara, 33% inimestest eelistab raha hoida turvalistel, kuid ülimadalat tootlust pakkuvatel pangahoiustel.

Kinnisvarasse investeerimist eelistavad teadlikumad, 30-49 aastased keskmisest parema sissetuleku, hea hariduse ning tööga inimesed.

Swedbanki Eraisikute Rahaasjade Keskuse uuring, veebruar 2014

47%

Kinnisvara

Kõige tulusam investeering


Ainult 10% huvilistest on kinnisvarasse investeerinud

Kinnisvarasse investeerimisel on kolm suurt takistust Kuigi paljud inimesed on peavad kinnisvarasse investeerimist parimaks raha paigutamise viisiks, on vaid kümnendik huvilistest jõudnud investeeringu tegemiseni.

Kinnisvarasse investeerimist takistavad:

- informatsiooni puudumine (dealflow);

- investeeringu tegemiseks vajaliku omakapitali puudumine;

- aja, teadmiste ja kogemuse nappus.

Swedbanki Eraisikute Rahaasjade Keskuse uuring, veebruar 2014

54%

Takistused

Informatsioon Kapital

Aeg

Crowdfunding, if done properly, is the future for how most small businesses in this country are going to be financed.

Duncan Niederauer CEO, NYSE

Ühisrahastamine


Mis on ühisrahastamine?

Ühisrahastamine (crowdfunding) on interneti vahendusel toimiv finantseerimise vorm, mille käigus kaasatakse oma eesmärkide saavutamiseks rahalisi vahendeid võimalikult laialt toetajate hulgalt.

Ühisrahastamine demokratiseerib laenamist ja investeerimist ning annab otsustusõiguse tagasi tegelikule rahastajale.


Ühisrahastamise ajalugu


Ühisrahastamise mudelid

Hüve mudel Rahalised annetused, vastutasuks mitterahalised hüved.

Kasutatakse nt tootearenduses, uute toodete eelmüügis jne.

Annetuse mudel Tingimusteta rahalised annetused, ilma tulu eeldamata.

Kasutatakse nt heategevuses, poliitikas jne.

Investeerimise mudel Selge tuluootusega rahalised panused: - Laenud - Omakapital

Kasutatakse peer-to-peer laenamisel, varajase faasi ettevõtete rahastamisel, kinnisvarasse investeerimisel jne


Ühisrahastamise plussid

Rahastaja Ligipääs uutele varaklassidele

Lihtne viis investeerimiseks

Läbipaistvus

Otsustuskontroll

Sponsor Ligipääs uutele kapitaliallikatele

Turutunnetus, kinnitus äriidee elujõulisusele

Klientide kaasamine varases etapis, kliendibaasi loomine

Võimalus ettemüügiks

Turundus ja PR

Lihtsus, efektiivsus ja vähene reguleeritus


Ühisrahastamise riskid

Rahastaja Tavapärased investeerimisriskid Kavandatud äritegevuse ebaõnnestumine Oodatava rahavoo suuruse ja aegade ebaõige hindamine

Pettused Platvormid

Sponsorid

Sponsor Intellektuaalse omandi nõrk kaitse

Äriidee või –mudeli vargus


Indiegogo: Kreyos

Click to edit Master text styles Second level

Absurdselt madal arenduseelarve ($100.000)

Ebarealistlikud lubadused funktsionaalsuse osas

“Liiga-hea-et-olla-tõsi” lõpphind ($100 - $140)

Tundmatu tootja

Tarne 5 kuu pärast


Kickstarter: Project Mythic

Kasutatud graafika oli varastatud teistelt internetilehtedelt;

Ettevõtte kontori pildid pärinesid võõrastest ettevõtetest;

Reklaamiposter ja logod olid kokku lapitud võõrastest elementidest;

Koostööpartneritena oli nimetatud Disney’t ja Pixar’it;

Ettevõttega seotud info aktiivne kustutamine internetist peale kampaania sulgemist.


Kickstarter: Kobe Red Beef Jerky

Puudulik isikuinfo sotsiaalmeedias (ettevõtjate fotod ja videod);

Valeinfo ettevõtte registreerituse kohta Californias;

Ettevõtte Amazon Payments’i konto oli registreeritud variisiku nimele;

Ebarealistlikult madalad käivituskulud äriplaanis;

Kobe loomaliha importimine USAsse oli just alanud, väide suurtest varudest oli ekslik;

Kampaania toetajate kommentaarid tulid uutelt, ilma ajaloo ja sotsiaalmeedia toeta kasutajaprofiilidelt;

Kampaania kommentaarides esitatud kahtlustele ei vastatud;

Kampaania uudistes esitatud väiteid olid eksitavad;

Sponsor ei soovinud kampaania tasuta uurivate inimestega kohtuda.

Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world.

F.D. Roosevelt US president

Miks kinnisvara ühisrahastada?


Maailm on muutunud

19

Võimenduse vähendamine Uued kapitalinõuded (BASEL3)

RAROC

Pangad

Volatiilsus Inflatsioon

Madal tulusus

Investorid


Probleemid

20

Piiratud ligipääs kapitalile ja investoritele

Omakapital Mezzanine kapital

Võõrkapital

Kinnisvaraarendajad

Puudub ligipääs investeerimisvõimalustele

Ebapiisav kapital | Investeeringute hajutamine Dealflow | Analüüs ja taustakontroll

Aeg ja oskused

Investorid


Lahendus

21

Ligipääs kapitalile ja investoritele

Uus kapitaliallikas Paindlik struktuur | Paindlik hinnastamine

Turundus | Turutunnetus

Kinnisvaraarendajad

Ligipääs informatsioonile ja investeeringutele

Väikesed panused | Hajutatud portfell Eelanalüüsitud dealflow | Digitaalne protsess

Väike ajakulu

Investorid


Kinnisvarasse investeerimise valikud

22

Real Estate Crowdfunding, Alternative Finance Sector Report - October 2014

Väike alginvesteering

Madalad tehingukulud

Lihtne hajutamine Läbipaistvus Otsustuskontroll Likviidsus

Otseinvesteering - - - + + -

Kinnisvarafond + + + - - + / -

Ühisrahastamine + + + + + + / -


Kinnisvara ühisrahastamise turg

Regionaalne struktuur, mUSD, 2014 Globaalsed mahud, mUSD

http://rew-online.com

0

750

1 500

2 250

3 000

2012 2013 2014 2015

2 500

1 010

19,1

10418

21

565

USA Asia Europe Africa, Oceania, Latin America


Rahastatavad varaklassid ja investeeringute suurused

Omakapitalipõhised investeeringud Min USD 5.000

Keskmine USD 25.600

Max USD 250.000

Laenukapitalipõhised investeeringud Min USD 1.000

Keskmine USD 7.000

Max USD 8.400

17%

26% 57%

Elukondlik kinnisvara Ärikinnisvara Muud


Kinnisvara ühisrahastusplatvormide tüübid

Omakapitalipõhised investeeringud Osalus arendusettevõttes (SPV)

Investeeringu madal likviidsus või platvormipõhine järelturg

Laenupõhised investeeringud Tavapärased fikseeritud tulususega laenud

Lead generation Rahastajate ja arendajate kokkuviimine komisjonitasu eest

Certainly the advent of technology and electronic commerce has had an immense impact on the real estate industry.

Michael Oxley US congressman

Kuidas Crowdestate töötab?


Crowdestate’i ärimudel

27

PlatvormKogukond

ja suhtlemine

Varade haldamine

Kvaliteetne sisu

Kogukonna ehitamine Suhtlustugi

Internetipõhised digitaalsed teenused

Läbi analüüsitud investeerimis-

võimalused Otsustamiseks vajalik

info

Varade haldamine Väljumine


Traction

0

750

1500

2250

3000

05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03

Liitujad


Crowdestate ühendab kinnisvara rahastajate raha ja huvid

Iga rahastaja teeb ise endale sobiva valiku Koos on võimalik soetada investeeringuid, millest üksi jõud üle ei käiks.

Piisava ühise huvi olemasolul tagab Crowdestate investeeringu tegemise ning kannab tehtud investeeringu eest hoolt kuni investeerimisperioodi lõpuni.


Üürikinnisvara rahastamise struktuur

Crowdestate SPV

LaenulepingJuhtimisleping

Omakapital Asjaõigusleping

PankLaenuleping Võõrkapital

Crowdestate Sihtasutus

Teenused Teenuste lepingud


Kinnisvaraarenduse rahastamise struktuur

Crowdestate SPV

LaenulepingJuhtimisleping

Laenuleping Osanike- ja finantseerimisleping

PankLaenuleping Võõrkapital

Arendaja SPV

Asjaõigusleping

Arendaja

Ehitaja, järelvalve …

Osanike- ja finantseerimisleping

Crowdestate Sihtasutus


Investori põhiprotsess

Liitu Vali Investeeri Teeni


Crowdestate’i põhiprotsess ja tasud

Screening Due diligenceRahastamis-kampaania ja

tehing

Tehing Haldamine Väljumine

Struktureerimistasu 4%

Juhtimistasu (fikseeritud / 10% üüritulust)

Edukustasu (20% üle 8%)


Etapid

Raha kaasamine Ankurinvestorid

Ühisrahastajad (SPV, laenulepingud, laekumised)

Turundus

Tehingu vormistamine Osanike lepingu allkirjastamine

Osaluse omandamine (notariaalne)

Juhtimine ja raporteerimine

Väljumine

Kokkulepe arendajaga / müüjaga Kapitali struktuur, summad

Osanike leping, finantseerimisleping

Ostueelne kontroll Kontrollnimekiri

Finantsmudel ja stsenaariumid

Esitlusmaterjalid


Ostueelne kontroll

8. Kinnisvarahaldus, kommunaalteenused

9. Võimalikud kohustused ja vaidlused

10. Tehnilised teemad

11. Keskkonnateemad

12. Finantsvaldkond

13. Maksustamine

Kontrollnimekiri 1. Ülddokumentatsioon

2. Kinnisvaraobjekti andmed

3. Piirangud ja takistused

4. Planeering

5. Ehitusküsimused ja garantiid

6. Riiklikud registrid ja load

7. Kasutajad ja võimalikud kohustused


Finantsmudelid

Stsenaariumid Minimaalselt 2 stsenaariumit

Tundlikkusanalüüs

Läbipaistvus ja arusaadavus Tehingu hind ja tingimused

Tulud

- Müügitulud - Üüritulud Kulud

- Arenduskulud ja ehituseelarve - Tegevuskulud XIRR


Projekti eelarve (baasstsenaarium)

EUR EUR EURilma k/m k/m koos k/m

Krunt koos eelnevalt tehtud töödega (vundament, täide, pinnase planeering) 583 000 - 583 000 Notaritasud (maa ost) 800 - 800 Riigilõivud (maa ost) 800 - 800 Laenulepingu tasud 5 500 - 5 500 Finantskulud 45 350 - 45 350 Kasutamata laenusumma tasu 2 110 - 2 110 Notaritasud (müük) 1 600 - 1 600 Riigilõivud (müük) 1 280 - 1 280 Projekteerimine ja load 42 000 8 400 50 400 Projekti järlelevalve ja ekspertiis 3 000 600 3 600 Kommunikatsioonide liitumised 66 700 13 340 80 040 Ehituskulud 1 523 500 304 700 1 828 200 Ehituse omanikujärelvalve 8 000 1 600 9 600 Juhatuse liikme tasud 11 970 - 11 970 Raamatupidamine 2 250 450 2 700 Maakleritasud üürimisel 30 000 6 000 36 000 Maakleritasud müümisel 37 060 7 410 44 470 Kulude reserv 41 540 8 310 49 850 Käibemaksukulu - 253 680 253 680

Projekti kulud kokku 2 406 460 604 490 3 010 950

Projekti kogukulud pinnaühikule EUR/m2brutopind (m2) 555 netopind (m2) 563


Müügihinnad

Maa Hoone Hoone Renditulu Renditulu Cap. Rate Müügihind Hind Hind Käibemaks Tulud kokkum2 bruto m2 Neto m2 kuus aastas % € €/br m2 €/n m2 EUR

Negatiivne stsenaarium 8 080 4 337 4 272 21 360 256 320 9,00% 2 848 000 657 667 569 600 3 417 600Baasstsenaarium 8 080 4 337 4 272 21 360 256 320 8,50% 3 015 530 695 706 603 110 3 618 640Optimistlik stsenaarium 8 080 4 337 4 272 21 360 256 320 8,25% 3 106 910 716 727 621 380 3 728 290

Kasum

Projekti kasum negatiivse stsenaariumi puhul enne väjamakseid investoritele 448 320 Projekti kasum baasstsenaariumi puhul enne väjamakseid investoritele 616 020 Projekti kasum optimistliku stsenaariumi puhul enne väjamakseid investoritele 776 300

Kasumijaotus negatiivse stsenaariumi puhul% EUR

Investorite eelisintress 15% 22% 100 000 Investorite kasumiosa 40% 31% 139 328 Arendaja kasumiosa 60% 47% 208 992 Kokku 448 320

Kasumijaotus baasstsenaariumi puhul% EUR


Kasumijaotus optimistliku stsenaariumi puhul% EUR



Rahakäibe prognoos

Baasstsenaarium 8,50%

31.01.15 28.02.15 31.03.15 30.04.15 31.05.15 30.06.15 31.07.15 31.08.15 30.09.15 31.10.15

TuludLaekumised müügist - - - - - - 361 860 - 3 256 780 - Käibemaksutagastused - 260 53 230 45 290 58 270 46 700 46 700 - 52 230 -

Tulud kokku - 260 53 230 45 290 58 270 46 700 408 560 - 3 309 010 -

KuludKinnistu (583 000) - - - - - - - - - Notaritasud, riigilõivud, lepingutasud (1 600) - - - - - - (2 880) - - Laenulepingu tasud - - (5 500) - - - - - - - Projekteerimine - (50 400) - - - - - - - - Projekti järelevalve ja ekspertiis - - (3 600) - - - - - - - Liitumised - - - (80 040) - - - - - - Ehitus - (261 170) (261 170) (261 170) (261 170) (261 170) (261 170) (261 170) - - Ehituse omanikujärelevalve (1 200) (1 200) (1 200) (1 200) (1 200) (1 200) (1 200) (1 200) - - Müügikulud - - - - (12 000) (12 000) (12 000) (44 470) - - Juhatuse liikme tasu (1 330) (1 330) (1 330) (1 330) (1 330) (1 330) (1 330) (1 330) (1 330) - Raamatupidamine (300) (300) (300) (300) (300) (300) (300) (300) (300) - Finantskulud - - (520) (1 810) (2 850) (3 900) (5 040) (5 230) (26 000) - Tasu kasutamata laenuosalt - - (830) (600) (420) (230) (30) - - - Reserv (90) (6 290) (5 460) (6 880) (5 520) (5 520) (5 520) (6 230) (30) - Käibemaks - - - - - - - (13 610) - (542 740)

Kulud kokku (587 520) (320 690) (279 910) (353 330) (284 790) (285 650) (286 590) (336 420) (27 660) (542 740)

Põhitegevuse rahakäive (587 520) (320 430) (226 680) (308 040) (226 520) (238 950) 121 970 (336 420) 3 281 350 (542 740)

FinantseeriminePangalaen - - 110 000 270 000 220 000 220 000 240 000 40 000 (1 100 000) - Mezzanine laen 300 000 - - - - - - - (300 000) - Omafinantseering 800 000 - - - - - - - - (800 000) Eelisintressid - - - - - - - - - (100 000)

Finantseerimistegevuse rahakäive 1 100 000 - 110 000 270 000 220 000 220 000 240 000 40 000 (1 400 000) (900 000)

Raha jääk 512 480 192 050 75 370 37 330 30 810 11 860 373 830 77 410 1 958 760 516 020

Projekti kasum (587 520) (907 950) (1 134 630) (1 442 670) (1 669 190) (1 908 140) (1 786 170) (2 122 590) 1 158 760 616 020


Investeeringu tasuvusarvutused

Negatiivne stsenaarium 9,00%

31.01.15 28.02.15 31.03.15 30.04.15 31.05.15 30.06.15 31.07.15 31.08.15 30.09.15 31.10.15

Investeeringu summa (800 000) - - - - - - - - 800 000 Eelisintress - - - - - - - - - 100 000 Osalus arenduskasumi jaotuses - - - - - - - - - 139 330 Investeeringu rahakäive enne tasusid (800 000) - - - - - - - - 1 039 330

MahaarvamisedCrowdestate'i struktureerimistasu (38 400) - - - - - - - - - Crowdestate'i juhtimistasu (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) Crowdestate'i edukustasu - - - - - - - - - (30 000)

Mahaarvamised kokku (38 520) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (30 120)

Investeeringu rahakäive peale tasusid (838 520) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) 1 009 210

Investeeringu tulusus 27,9%

Baasstsenaarium 8,50%

31.01.15 28.02.15 31.03.15 30.04.15 31.05.15 30.06.15 31.07.15 31.08.15 30.09.15 31.10.15

Investeeringu summa (800 000) - - - - - - - - 800 000 Eelisintress - - - - - - - - - 100 000 Osalus arenduskasumi jaotuses - - - - - - - - - 206 410 Investeeringu rahakäive enne tasusid (800 000) - - - - - - - - 1 106 410

MahaarvamisedCrowdestate'i struktureerimistasu (38 400) - - - - - - - - Crowdestate'i juhtimistasu (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) Crowdestate'i edukustasu - - - - - - - - - (43 410)

Mahaarvamised kokku (38 520) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (43 530)

Investeeringu rahakäive peale kõiki tasusid (838 520) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) (120) 1 062 880

Investeeringu tulusus peale kõiki tasusid 37,1%


Raha kaasamine

Ühisrahastajad Investeerimistaotlus

Digitaalselt allkirjastatud leping

Investeeringu ülekanne SPV-le

Ankurinvestorid Eelmüük suuremate summade paigutajatele (100.000+ EUR)

Ühisrahastajatega samad tingimused

Ühisrahastajate arvu kasvades võib ankurinvestoreid mitte kaasata.


Investeerimisperiood ja väljumine

Üüriobjektid Regulaarne üüritulu + investeeringu müük

Arendused Regulaarsed, müügist sõltuvad väljamaksed alates arenduseks võetud laenu tasumist

Mis juhtub edasi? Tehingu lõpuleviimine

Esimene vaheraport

Hilisem regulaarne raporteerimine


Kesk tee 17, Jüri Tehnopark

EUR, ilma käibemaksuta 30.09.15 30.09.16 30.09.17 30.09.18 30.09.19 30.09.20 30.09.21 30.09.22 30.09.23 30.09.24 30.09.25Tulud 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Üüritulu - 256 320 261 450 266 680 272 010 277 450 283 000 288 660 294 430 300 320 306 330 Tulud kinnistu müügist - - - - - - - - - - 3 603 900

Tulud kokku - 256 320 261 450 266 680 272 010 277 450 283 000 288 660 294 430 300 320 3 910 230

KuludKinnistu ost @ 8,5% (2 989 929) - - - - - - - - - - Riigilõiv ostul (1 030) - - - - - - - - - - Notaritasu ostul (3 610) - - - - - - - - - - Maakleritasu müügil @ 2% - - - - - - - - - - (72 080) Intressikulud @ 3,5% - (73 250) (69 460) (65 530) (61 460) (57 250) (52 900) (48 390) (43 720) (38 890) (33 890)

Kulud kokku (2 994 569) (73 250) (69 460) (65 530) (61 460) (57 250) (52 900) (48 390) (43 720) (38 890) (105 970)

Põhitegevuse rahakäive (2 994 569) 183 070 191 990 201 150 210 550 220 200 230 100 240 270 250 710 261 430 3 804 260

FinantseerimineOmakapital 901 979 - - - - - - - - - (901 979) Pangalaen 2 092 951 (108 470) (112 260) (116 190) (120 260) (124 470) (128 830) (133 330) (138 000) (142 830) (968 311)

Finantseerimistegevuse rahakäive 2 994 929 (108 470) (112 260) (116 190) (120 260) (124 470) (128 830) (133 330) (138 000) (142 830) (1 870 289)

Perioodi raha jääk 360 74 600 79 730 84 960 90 290 95 730 101 270 106 940 112 710 118 600 1 933 971

Cash flow to equity (901 619) 74 600 79 730 84 960 90 290 95 730 101 270 106 940 112 710 118 600 2 835 949 Cash on cash yield 8,27% 8,84% 9,42% 10,01% 10,61% 11,23% 11,86% 12,50% 13,15% 314,41%

Equity IRR 18,47%


Lepingud

SPV juhtimisleping Crowdestate’i õigused • Saada kokkulepitud tasu

Crowdestate’i kohustused ja piirangud: • Juhtida SPV tegevust investorite tulu maksimeerimise

eesmärgil • Keeld võtta kohustusi ja teha eelarveväliseid kulutusi

Eritingimustega laenuleping Projekti tulemusest sõltuv tulusus

Põhiosa kaotuse võimalus

Ühepoolne pikendamise õigus

Viited muudele lepingutele SPV juhtimisleping

Finantseerimisleping


Lepingud

Kõik lepingud on standardsed ning rahastajatele enne investeerimistaotluse esitamist kättesaadavad.

Finantseerimisleping Osanike leping ja laenuleping

Arendaja tegevuse juhtimine ja kontroll

Oluliste otsuste tegemine

Tegutsemine kriisiolukordades

Riskid ja tulusus


Kapitali struktuur ja tulusus

Tootlusootused Omakapital: ca 15% +

Mezzanine kapital: ca 10% - 15%

Võõrkapital: ca 3 - 5%

20%

15%

65%

Senior debt (50% - 70%)Mezzanine / Preferred equity (0% - 30%)Equity (20% - 30%)


Üüriprojekti kapitali struktuur ja tulusus

Ühisrahastatud üüriprojekt Net yield: 8%

- Debt: 3%

- Crowdfunding: 15%

- Equity: 29%

Traditsiooniline üüriprojekt Net yield: 8%

- Debt: 3%

- Equity: 19%

70%30%

Equity Debt

70%20%10%

Equity Crowdfunded Debt


Arendusprojekti kapitali struktuur ja tulusus

Ühisrahastatud arendusprojekt Aastane tulusus: 15%

- Debt @ 5%

- Crowdfunding @ 20%

- Equity @ 60%

Traditsiooniline arendusprojekt Aastane tulusus @ 15%

- Debt @ 5%

- Equity @ 30%

60%40%

Equity Debt

60%30%10%

Equity Crowdfunded Debt


Ühisrahastatud kinnisvarainvesteeringute tulusus


Globaalne

Crowdestate

0% 10% 20% 30% 40% 50%

Laenukapitalipõhised investeeringud

Globaalne

Crowdestate

10% 20% 30% 40% 50%

Omakapitalipõhised investeeringud


Riskid ja nende juhtimine

Kinnisvaraspetsiifilised riskid Vakantsusrisk

Üürniku risk

Tehnilised riskid

Asukoha risk

Ülepakkumise risk

Tegevusrisk

Üldised investeerimisriskid Tururisk

Likviidusrisk

Valuutarisk

Inflatsioonirisk

Juriidiline risk

Poliitiline risk

Intressirisk

Kontsentratsioonirisk

Regulatsioon


Valdkonda reguleerivad seadused

Eesti seadused Väärtpaberituru seadus

Krediidiasutuste seadus

Makseasutuste ja e-raha asutuste seadus

Võlaõigusseadus

Tarbijakrediidi regulatsioon

Euroopa EU Green Paper (25.03.2013)

“How non-traditional sources of finance, such as crowdfunding, can be supported”.

Olemasolev seadusandlik keskkond ühisrahastamist otseselt ei reguleeri. Olemasolev regulatsioon on koostatud enne kaasaegse ühisrahastamise teket;

Regulatiivse keskkonna puudumisest tulenevad riskid;

Valdkonna võimalik ülereguleerimine ja tegevuse piiramine.


UK FCA - kõige arenenum regulatsioon

Omakapitalipõhine ühisrahastamine Lubatud neljale investorite kategooriale:

- sertifitseeritud asjatundlikud investorid (sh self-certification)

- sertifitseeritud HNWI investorid

- tavainvestorid, kes kasutavad litsentseeritud finantsnõustajat

- tavainvestorid, kes ei investeeri üle 10% oma portfellist noteerimata väärtpaberitesse

Laenupõhine ühisrahastamine - Jätkusuutlikkuse miinimumnõuded (omakapital)

- Olemasolevate laenude haldusprotsess platvormipidaja likvideerumise juhuks

- Reeglid kliendivarade lahususe tagamiseks

- Investori taganemisõigused

- Informatsiooni avaldamise nõuded

- Vaidluste lahendamise kord ja ligipääs ombudsmanile

- Platvormi finantsolukorra, kliendivarade, kaebuste ja ärimahtude raporteerimine FCA-le



Väljakutsed

Ühtsed standardid

Kvaliteedikontroll

Likviidsus

Pettused ja kelmused

…

Regulatsioon Platvormid

Investorid

Instrumendid

Finantseerimismudeli aktsepteeritus

Investorkaitse


Kokkuvõte

Ühisrahastamine võimaldab igal soovijal saada investoriks ning ise otsustada oma raha paigutamise üle.

Ühisrahastamine avab väikestele ja keskmistele ettevõtetele uued finantseerimisallikad ning teeb investoritele kättesaadavaks seni ligipääsmatud varaklassid.

Ühisrahastamine on varajases kasvufaasis globaalne äri.

- Kiirelt kasvav turg

- Tehnoloogiakeskne

- Tulevane konsolideerumine

- Aeglaselt tekkiv regulatsioon

- Ebaõnnestumised

Edukas ühisrahastamine saab põhineda ainult läbipaistvusel ja usaldusel.

Regulatsioon peab looma ühisrahastamise toimimiseks mõistliku, kõiki osapooli liigselt mitte piirava keskkonna.

Ülevaade investeeringutest


Stroomi Residence üürikorterid

Põhiandmed 35 korterit (4. korrus), ca 570 m2

Investeering kokku: 1.057.900 EUR

Omakapital: 435.400 EUR (41%)

Investeerimisperiood: 10 aastat

IRR: 14,0% - 19,2% aastas

Instrument: omakapital

Osaluse suurus: 100%

Tulemused Investorite arv: 18

Investeeringu summa: 197.200 EUR

Eesmärgi täitmine: 45%


Sipelga 3 korterelamu

Põhiandmed 41 korterit, ca 2320 m2

Investeering kokku: 665.600 EUR

Investeerimisperiood: 2,25 aastat

IRR: 18,7% - 29,6% aastas


Osaluse suurus: 14,16%





Rootsiküla korterelamud

Põhiandmed 8 korterelamut

32 korterit, ca 2.150 m2


Investeerimisperiood: < 2 aastat

IRR: 28,1% - 34,6% aastas


Osaluse suurus: 20.1%





Tedre 53 korterelamud

Põhiandmed 2 korterelamut



Investeerimisperiood: 18 kuud

IRR: 16,3% aastas


Osaluse suurus: 12,0%





Tootmishoone, Jüri Tehnopark

Põhiandmed Universaalne tootmishoone, 1-6 boksi

Netopind 4.272 m2


Investeerimisperiood: ca 10 kuud

IRR: 27,9% - 46,0% aastas

Instrument: eelistootlusega omakapital

Osaluse suurus: 100%





Raua 25, Villa Soans

Põhiandmed Muinsuskaitsealune korterelamu

10 korterit, ca 635 m2



IRR: 13,7% aastas

Instrument: tagatiseta laen





Toompuiestee 13, Toomresidentsid

Põhiandmed 2 miljööväärtuslikku korterelamut




IRR: 12,26% aastas






Narva mnt 40, Stenbocki Residentsid

Põhiandmed Neoklassitsistlik korterelamu

ca 67 korterit, ca 1.629 m2

Investeering kokku: 1.363.000 EUR


IRR: 16,9% aastas


Osaluse suurus: 75%


Investeeringu summa: 1.097.300 EUR



Heina 5 korterelamud

Põhiandmed 2 miljööväärtuslikku korterelamut

10 korterit, ca 635 m2



IRR: 12,25% aastas





Kokkuvõte


8 ühisrahastussoovitust

Kontrolli platvormi ja seda vedava meeskonna usaldusväärsust!

Tee selgeks platvormi taustakontrolli protsess ja vastutuse piirid!

Püüa turuga kursis olla!

Hinda riskide ja tulude tasakaalu!

Hinda finantsmudeli realistlikkust!

Kontrolli projekti sponsori tausta!

Loe lepinguid!

Investeeri emotsioonideta!

Loit Linnupõld CEO

+372 502 4152 [email protected]

www.crowdestate.eu

Aitäh!